l Page februari 13, 2015 Vereniging en Stichting Beheer

Vereniging en Stichting Beheer
Onderhoudsfonds
Het Witte Dorp Eindhoven
www.hetwittedorp.nl
ALGEMENE LEDENVERGADERING 13 maart 2014
1.
Opening en mededelingen
Voorzitter Lex Bosselaar opent de vergadering.
Er zijn afmeldingen binnengekomen van Els Staal, Miriam Banken en Moniek van de Wiel.
Vz stelt de bestuursleden van vereniging en stichting voor. Hij bedankt Wilgenhof voor het
feit dat het Onderhoudsfonds (OHF) gebruik mag maken van de faciliteiten.
Vz vraagt verder aandacht voor het 75-jarig bestaan van de stichting Het Witte Dorp/De
Burgh.
2. Verslag van de Algemene Ledenvergadering (ALV) 2013
Voorzitter geeft een korte samenvatting van het verslag. Een tekstuele opmerking: bij
agendapunt 4 staat Financieel Jaarverslag 2011. Dat moet zijn 2012.
Onder dankzegging aan de voormalige secretaris wordt het verslag vastgesteld.
3.
Verslag doorstart Onderhoudsfonds
Voorzitter geeft een samenvatting aan de hand van de volgende punten:
• Akkoord leden op ALV 11 maart 2013
• Samenwerking met oude bestuur en actieve oude bestuursleden, waarvoor dank!
• Alle bewoners benaderen, per huis en op Koninginnedag
• Contract maken, FAQ op internetsite, brief met informatie
• 29 mei besloten om van start te gaan met naar verwachting 91 deelnemers
• Alle contracten laten tekenen rond de zomer, november gestart
• Start incasso moeizaam door SEPA en overgang IBAN
• Dank voor de inzet van oud-bestuursleden
Het doel was om 100 leden te vinden voor OHF 3. Het zijn er 88 geworden, met nog 2 open
eindjes, dus redelijk dicht bij het doel. 30 leden zijn afgehaakt, 12 eigenaren zijn nieuw
aangesloten. Voornaamste reden: het zelf goedkoper kunnen laten schilderen vanwege de
bodemprijzen door de crisis. Anderen willen zich niet binden aan gezamenlijk sparen. Maar
doen wel mee aan de schilderbeurt. Bij de vorige schilderbeurt hebben de eigenaren van 61
woningen aansluiting gezocht bij het fonds. Bovendien hebben velen zelf het schilderwerk
laten uitvoeren, zodat 80 tot 90 procent van het Witte Dorp geschilderd is. Dat leidt tot het
behoud van het karakter van de wijk en daar doen we het voor, aldus de voorzitter.
Vragen:
- De incasso over december is niet in het overzicht van het eigen ‘potje’ opgenomen.
Dat is volgens penningmeester Fons de Breet omdat die met terugwerkende kracht
op 3 januari 2014 pas is geïnd. De incasso van september is overgeslagen vanwege
problemen met de invoering van SEPA/IBAN.
- Is de ervaring dat er later nog leden bij komen? Dat zullen er hoogstens nog enkele
zijn. Wel haken veel niet-leden later aan bij de schilderbeurt.
Vereniging en Stichting Beheer Onderhoudsfonds Het Witte Dorp: Sint-Odastraat 9, 5614AL Eindhoven, Tel. 040 – 2125545
KvK Eindhoven: 41091313, IBAN nummer: NL 10 RABO 0147945895, www.hetwittedorp.nl, [email protected]
 Page 2
4.
juli 19, 2017
Jaarverslag secretaris
Zie voor het verslag van de secretaris de bijlage.
De leges voor een omgevingsvergunning voor een monument (=verplicht, een
rijksmonument is nooit vergunningvrij) bedraagt momenteel 3750 euro, hetgeen extreem
duur is, bijvoorbeeld als de dakpannen vernieuwd moeten worden. Het bestuur wil de
kwestie (opnieuw) aankaarten bij de gemeente, in aansluiting op een discussie in de
gemeenteraad.
Waarna een discussie ontstaat over de vraag of de hoogte van de leges de doodsteek is
voor de dakpannenprojecten. Daarvoor is immers een vergunning nodig. De
monumentencommissie eist dat het hele blok meedoet, behalve bij reparaties.
Naar aanleiding van het verslag: Gaat het in het Witte Dorp om woningsplitsing of
kamerverhuur. Antwoord: het bestuur neemt beide aspecten mee. In het bestemmingsplan
centrum (Geldropseweg/Jorislaan) mag kamerverhuur, maar in Stratum binnen de Ring (rest
Witte Dorp) mag het niet. Het bestuur wil ervoor proberen te zorgen dat het Witte Dorp op de
lijst komt met wijken waar beide per definitie niet zijn toegestaan.
5.
Financieel jaarverslag 2013
Penningmeester Fons de Breet geeft toelichting aan de hand van sheets:
•
Doorstart Onderhoudsfonds heeft veel energie, tijd en geld gekost: € 489,55.
•
Besturen zijn bij de doorstart geholpen door een club enthousiaste oud-bestuursleden.
Bedanken van deze groep en afgetreden bestuursleden: € 571,45.
•
Rente opbrengsten waren gemiddeld 1,1%, waarbij € 11.905,90 is uitbetaald aan
vertrokken leden en maandelijkse incasso’s vanaf augustus zijn hervat.
•
Extra inkomsten door bijdragen van niet-leden aan het schilderproject; € 750,•
Extra inkomsten door bijdragen van pannendakenproject: € 100,-.
•
Extra uitgaven door uitbetalen van saldo Onderhoudsfonds 1 (2001!) van € 600,-.
Eigenlijk was deze claim verjaard, maar het bestuur wilde geen gedoe met (ex)leden en
ook geen winst maken.
•
Gelden verdeeld over banken met DNB-garantie.
•
Exploitatieverlies over 2013 bedraagt € 1.775,96 (begroot tot 1 juni was een verlies van
€ 1.620,-).
•
De besturen zijn in 2013 niet binnen de begroting gebleven, omdat die begroting uitging
van het beëindigen van het OHF per 1 juni en omdat de doorstart meer heeft gekost dan
begroot.
•
Voorgesteld wordt om het verlies ten laste van de Fondsreserve te brengen.
•
Per lid hoeft er dus over 2013 niets uit de saldi te worden bijgedragen aan het
exploitatietekort.
•
De volledige renteopbrengsten over 2013 zijn op het individueel overzicht 2013 zichtbaar
(verdeling op basis van de saldi per 31-12).
Vragen:
- Waarom is het rentepercentage zo laag? Dat is de laatste jaren altijd zo. Voor
verenigingen en stichtingen is het niet mogelijk een hogere rente te krijgen. Is wel
aandachtspunt voor de komende jaren.
5a.
Verslag kascommissie
Sander Kreijns doet verslag (zie bijlage) namens de commissie die verder bestond uit Bas
Kratsborn, en Evert Schaeffer. Conclusie: de commissie stelt voor het bestuur decharge te
verlenen, onder dankzegging aan de penningmeester.
Vraag:
- Zou er geen financiële reserve opgebouwd moeten worden om het lager ledental te
compenseren. Kreijns: Wellicht zou dat te overwegen zijn. Het is immers de vraag
 Page 3
juli 19, 2017
wat de consequenties zijn, bijvoorbeeld voor de schilderbeurt. De vraag is of er een
ondergrens is.
Fons de Breet: door de nieuwe ontsnappingsclausule in de
onderhoudsovereenkomsten kan het aantal leden nog dalen.
Toch menen beiden dat er nog geen sprake is van een reëel risico. Wel dient het
bestuur zich te realiseren dat er een probleem kán ontstaan.
5b.
Begroting 2014-2016
•
•
Geen projecten gepland.
Alleen de ledenadministratie (saldi per lid) is uitbesteed; rest wordt door vrijwilligers
gedaan.
• Blijvend uitgegaan van lage rente (die volledig naar de leden gaat).
• Geen subsidie begroot.
• Exploitatieverlies van € 1.245,- voor zowel 2014 als 2015
Vraag: Wat zijn de ervaringen met het administratiekantoor? De Breet: Moet wel
gecontroleerd worden, maar dat zou ook het geval zijn als de penningmeester dat werk zelf
doet. De kascommissie heeft de administratie in orde bevonden, meldt zij.
5c. Decharge verlenen voor financieel jaarverslag en begroting vaststellen.
Gebeurt bij acclamatie.
5d. Vaststellen kascommissie 2014
De drie leden van de kascommissie (Sander Kreijns, Bas Kratsborn en Evert Schaeffer)
stellen zich herkiesbaar en worden door de vergadering voor een nieuw jaar aangesteld.
Onder dankzegging.
6.
Vacatures
De besturen van vereniging en stichting bestaan uit het minimale aantal leden. Ze kunnen
altijd nieuwe leden gebruiken om een marge te hebben, mocht er iemand afvallen.
Kandidaat-leden kunnen altijd contact opnemen. Ter vergadering meldt zich niemand.
Voor de Geschillencommissie zijn de besturen nog op zoek naar een onafhankelijke
voorzitter van buiten de wijk.
Het bestuur vraag mandaat van de ALV om in de vacatures te voorzien en krijgt dat ook. Het
verzoek is aan de leden om mee te denken.
7.
Kettingbeding/kwalitatieve verplichting
Bestuurslid Bas Pijnaker verzorgt de toelichting.
Op 130 woningen is in 1994 door Onderhoudsfonds1 een kwalitatieve verplichting gelegd,
ook wel kettingbeding genoemd. De volgende eigenaar was gehouden mee te doen met het
onderhoud. Dat was een voorwaarde van de gemeente om subsidie te geven aan OHF1.
Verplichting is geëindigd in de vorige periode, maar staat nog wel in veel koopaktes én in het
kadaster. Omdat dit regelmatig tot oponthoud bij huizenverkoop leidt, stelt het bestuur voor
te onderzoeken hoe dat het beste opgelost kan worden.
Notarissen gaan hier verschillend mee om. De een neemt genoegen met een briefje van het
bestuur, de ander wil een formeel document ondertekend ter plaatse door het hele bestuur.
In ieder geval moet de verplichting ook uit het kadaster geschrapt worden en dat kan alleen
een notaris regelen. Er zijn al diverse problemen geweest bij de verkoop van woningen
(echter niet voor voormalige AMEV-huizen).
Er zijn diverse oplossingen: individueel, per eigenaar zelf oplossen met het bestuur voor zo’n
100 euro per woning of gezamenlijk voor enkele tientjes per adres. Dan kan het bestuur een
 Page 4
juli 19, 2017
notaris laten regelen om de verplichting in alle gevallen uit het kadaster te schrappen.
Probleem: ongeveer de helft van de adressen is geen lid meer van het OHF. Dat betekent
dat de huidige leden voor de kosten opdraaien. Die zouden zo’n 1500-1600 euro bedragen,
blijkt uit een eerste prijsopgaaf. Of bestuur moet alle niet-leden om een bijdrage vragen. Dat
kost veel tijd en energie.
Karel Smits: Mandaat kan, maar hangt af van de hoogte van de rekening. Wellicht een
mandaat onder voorwaarden?
Fons de Breet vraagt zich af of het een goed idee is om een vrijwillige bijdrage van de
stichting Witte Dorp te vragen. Bestuur neemt dat mee.
Voorzitter vraagt om stemming over voorstel om bestuur zaak op te laten lossen voor een
bedrag van zo’n 1500-1600 euro. Mocht het heel anders lopen dan moet het bestuur
hiermee terugkomen naar de ALV van volgend jaar. Met algemene stemmen aangenomen,
zonder tegenstemmen/onthoudingen.
8. Nieuwe activiteiten komende jaren
Toelichting: zijn er nieuwe onderhoudszaken die we collectief zouden moeten oppakken?.
Voorzitter noemt betonnen tuinranden als voorbeeld. Of een lijst met bedrijven die ervaring
hebben met onze woningen. Het bestuur kan dat niet zelf doen, maar wil daar werkgroepen
op inzetten, net als bij de dakpannen.
- Onderwerp: te grote gasmeters in sommige huizen, meldt een aanwezige. Hij heeft bij
vervanging 2000 euro teruggekregen aan te veel betaalde huur. Weet niet iedereen.
- Karel Smits heeft een lijstje van bedrijven die de afgelopen jaren ervaring hebben
opgedaan in de buurt. Hij stuurt het naar het bestuur. Publicatie op de website kan
eventueel o ok.
- Project dakpannen: bestuur wil prijzen Meulenbroeks opnieuw bekijken en eventueel
aan laten passen. Kan allemaal pas als er weer een straat aan bod komt. Maar
volgens Peter Meeuwis zou eerst het probleem van de te hoge leges opgelost
moeten worden. Hij waarschuwt dat er wel gehandhaafd wordt bij
verbouwing/aanpassing zonder vergunning.
9.
Rondvraag
-
-
10.
Vraag: op de afwerkstaat voor de woningen die op de site staat, is niet gespecificeerd
of de verf mat dan wel hoogglans moet zijn. Peter Meeuwis zegt dat het hoogglans
moet zijn. Wordt aangepast op de site.
Vraag: veel onderdelen van de kunststof kozijnen zijn niet meer te koop na het
faillissement van de producent. Dat is mogelijk iets voor een werkgroepje onder punt
8. Secretaris beschikt als het goed is nog over oud artikel in buurtkrant met adressen.
Wordt toegezonden.
Vraag: hoe kom je aan bakelieten klinken? Tips: via Marktplaats of Karel Smits’ lijstje.
Sluiting officiële deel
Presentatie Opstalverzekering:
Daarna was er de presentatie van oud-bestuurslid Karel Smit en zijn zoon,
verzekeringsdeskundige Frank Smit, over de opstalverzekering. Probleemstelling:
monumenten zijn, vanwege de hogere herbouwkosten, vaak onderverzekerd in de
opstalverzekering en diverse verzekeringsmaatschappijen eisen bij een rijksmonument
regelmatig een taxatierapport.
Zie de bijgevoegde presentatie.
Enkele punten uit de bespreking:
- Bij onderverzekering kan de schade groot zijn. Als herbouw 4 ton kost en de verzekering
is 3 ton, dan wordt van de schade ook slechts 75 procent vergoed.
 Page 5
-
-
-
juli 19, 2017
De monumentstatus moet altijd gemeld worden aan de verzekering, en wel van tevoren.
Dit is een verantwoordelijkheid van de verzekerde. Sommigen hadden het huis al in bezit
en verzekerd toen de woning in 2001 een monument werd. Dan moet de melding alsnog.
Een aparte taxatie om de herbouwwaarde (en niet de verkoopwaarde!) te bepalen is het
beste. Kost ongeveer 350 euro en is elke 6 jaar nodig. Dat maakte de aanwezigen wel
aan het schrikken. In die 6 jaar moet het verzekerde bedrag ook nog geïndiceerd worden.
Ook een verbouwing moet gemeld worden.
Bij veel verzekeringen is tegenwoordig 360.000 euro standaardbedrag voor nieuwere
verzekeringen. Check dat in ieder geval. Net als de ‘garantie tegen onderverzekering’.
Maar volgens de deskundigen geeft een aparte taxatie meer zekerheid.
Nog een tip: hypotheekverstrekker mag geen verzekering bij hemzelf eisen. Dat is
koppelverkoop.
Verslag: secretaris Michel Theeuwen
3 juni 2014