Cluster C3 Vilvoorde Machelen

Openbaar onderzoek m.b.t de voorlopige vaststelling van het
ontwerp van GRUP "afbakening van het VSGB en aansluitende
open ruimte gebieden"
Opmerkingen en bezwaren vanwege UNIZO regio Vlaams – Brabant
& Brussel
Uittreksel aangaande UPL ACE
Cluster C3 Vilvoorde Machelen
Zoals vermeld in de Niet-Technische Samenvatting van de Plan-Mer (7.2.4.) betreft het
Uplace-project qua milieu-effecten het meest belangrijkste deel van het VSGB.
UNIZO baseert zich in zijn argumentatie infra op de argumentatie die de stad Vilvoorde
ontwikkelt in zijn bezwaarschrift in het kader van dit openbaar onderzoek.
UNIZO heeft in het verleden gelijklopende argumenten aangebracht in casu in het kader van
de aanvraag tot socio-economische machtiging (1/9/2010)
UNIZO motiveert haar bezwaar als volgt
HOOFDSTUK 1 – UPLACE STELT ZICH VOOR ALS EEN «STAD IN DE STAD »
a) Doel van Uplace
1. Uplace presenteert zichzelf op haar website als een internationale lifestyle
vastgoedgroep die steden wil doen (her)leven door middel van twee soorten
projecten waarin het specifieke expertise heeft opgebouwd.
Uplace
creëert
hierbij,
volgens
de
website,
in
de
eerste
plaats
one-stop
ervaringsbestemmingen waar werken, wonen, winkel en ontspannen naadloos in elkaar
verlopen. Deze ‘third places’ zijn een ‘stad in een stad’ met een aanbod dat uniek is in
rijkdom en variatie: een bioscoop, speelterreinen, ontspanning voor het hele gezin, fitness,
wellness, een museum, tentoonstellingen, eten en drinken uit alle hoeken van de wereld,
experience shopping, kantoren en conferentieruimtes, open ruimte, een hotel, …
Uplace heeft zich daarnaast ook gespecialiseerd in ‘work places’ die steden kantoorruimte
1
aanbieden op maat van bedrijven en hun mensen.
UNIZO Vilvoorde zal in dit bezwaarschrift dit concept in vraag stellen. Volgens de
UNIZO is immers onvoldoende gewaarborgd dat Uplace haar concept zal realiseren.
Dit “belevingsconcept” vertoont alle kenmerken van een marketingstrategie ten einde Uplace
toe te laten op de betreffende locatie een klassiek shoppingcentrum te bouwen met
kantoren. De engagementen van Uplace zijn immers te vaag en wijzen op een verschil
tussen de marketing en de eigenlijke plannen.
2. Uplace werd opgericht door het team dat logistieke vastgoedontwikkelaar Eurinpro
ontwikkelde. Dit team verkocht Eurinpro in 2006 aan de Australische financiële groep
Macquarie Goodman voor een bedrag van 400 miljoen Euro.
Dit team heeft de focus van haar vastgoedontwikkeling gewijzigd van logistiek vastgoed naar
shopping en kantoren. Dit team tracht derhalve een nieuwe activiteit te ontwikkelen.
Vermoedelijk bestaat de strategie er in om de projecten opnieuw te verkopen aan
internationale financiële groepen. Zo valt niet uit te sluiten dat Uplace het project reeds tracht
te verkopen van zodra het VGSB is goedgekeurd en de nodige vergunningen zijn afgeleverd.
3. Uplace plant haar project in de kanaalzone van Machelen, meer bepaald tussen de
Woluwelaan, Nieuwebrugstraat, Rittewegerlaan en Beaulieustraat.
Het betreft een eerste project van Uplace en Uplace kondigt dit project op zijn website als
volgt aan:
de Kanaalzone van Machelen is een regio die lange tijd gekenmerkt werd door leegstand en
vervuiling na het vertrek van fabrieken zoals Renault, Franki en Bona Sabla. Het is een
streek op zoek naar een nieuwe dynamiek. Uplace brengt er een bruisende, verrassend ‘all
in one’ ervaringsbestemming. Het wordt een one-stop belevenisplaats die in het teken staat
van creëeren, ontdekken, ervaren, amuseren, ontspannen en genieten. In Uplace lopen
werken, winkelen en ontspannen naadloos in elkaar over.
Het betreft een ambitieus project:
-
PUBLIEKE RUIMTE: daktuinen, plaza’s, straten, pleinen;
-
ONTSPANNING: actieve sport- en ontspanningsmogelijkheden zoals een
binnenspeeltuin en pretpark, bowlingbaan, fitness, wellness, museum,
bioscoop, theater, radio- en televisiestudio’s, restaurant en bars;
-
KANTOREN: in de landmarktoren en verspreid over de rest van het project;
2
-
SHOPPING: vernieuwde Belgische merken, ervaringswinkels en nieuwe
merken die nog niet aanwezig zijn op de Belgische markt;
-
HOTEL: internationaal klassehotel met skybar.
Dit alles is goed voor 190.000m² aan “belevenissen”.
Volgens een artikel van Uplace in het Nieuwsblad van 3 juli 2010, dat beschikbaar is op haar
website, plant Uplace 55.000m² aan winkelruimte. Uplace stelt daarbij dat deze winkelruimte
een perfecte aanvulling zou vormen op de bestaande handelsruimte in het centrum van
Machelen. De ervaringswinkels en de lokale handelaars hebben elk een andere functie en
een eigen publiek en kunnen dus perfect naast mekaar bestaan.
4. Verder vermeldt de website nog de superieure toegankelijkheid en zichtbaarheid:
-
centrale locatie voor heel België;
-
makkelijke op- en afrit van de Brusselse ring;
-
ruime parkeermogelijkheden, 5.600 plaatsen;
-
bijdrage in START (Strategisch Actieplan voor de Reconversie en
Tewerkstelling in de luchthavenregio);
-
een GEN-station wordt gebouwd op wandelafstand; daardoor is Brussel
slechts 10 minuten verwijderd;
-
diverse buslijnen, nieuwe tramlijnen.
b) Brownfieldconventant
5. Tussen de Vlaamse Regering, Uplace, de Gemeente Machelen, de Provincie
Vlaams-Brabant en OVAM werd een brownfield convenant gesloten op 5 juni 2009.
Deze Brownfieldconvenant werd gewijzigd bij het addendum dd. 21 mei 2010. De
Provincie Vlaams-Brabant is niet langer partij bij de Brownfieldconvenant.
6. In artikel 2 van de Brownfieldconventant wordt het project omschreven als een
gemengd stedelijk project dat een ervaringsbestemming zal creëren en dat de
volgende functies kan combineren met volgend aantal m²:
-
27.000m² verhuurbare oppervlakte leasure met inbegrip van restaurants en
café’s;
-
20.000m² verhuurbare oppervlakte voor één of meerdere hotels;
3
-
55.000m² netto handelsoppervlakte retail met onder meer vernieuwende
Belgische merken, conceptwinkels en winkels met nieuwe merken op de
Belgische markt;
-
50.000m² publieke ruimte, zoals plaza’s, straten, pleinen en ruimte voor
recreatie;
-
En 40.000m² verhuurbare oppervlakte kantoren, waarvan een nader te
bepalen aantal m² in een landmark toren aan het viaduct van Vilvoorde en de
overige m² verspreid over de rest van het project.
7. In artikel 2.2.6 wordt gesteld dat het brownfield project een exclusief aanbod aan
belevingswinkels zal bevatten met tegemoetkoming aan de eisen van de moderne
consument die vandaag in Vlaanderen niet worden ingericht. Dit aanbod zal dan
bestaan uit belevenis- en conceptwinkels, merken die nieuw zijn voor België,
Belgische merken die voor het eerst een eigen winkel openen en winkels met lokale
specialiteiten. In die zin zal het aanbod complementair zijn met het bestaande
kleinhandelsaanbod dat in de gemeenten Machelen en Vilvoorde aanwezig is.
8. In artikel 5.1.5. van de Brownfieldconvenant staan een aantal flankerende
maatregelen opgesomd. Deze flankerende maatregelen betreffen de volgende:
a. De partijen komen overeen dat de in hoofdstuk 9 van Visienota 2 van het
onderhandelingsdossier opgesomde flankerende maatregelen, zijnde:
(i)
aanleg en herinrichting van gepaste ontsluitingsinfrastructuur met de volgende
ingrepen: (de “projectgebonden flankerende maatregelen” genoemd):
a) de aanleg van een af- en oprit vanaf de Woluwelaan naar de projectgrond, inclusief
het kruispunt van de Nieuwburgstraat;
b) heraanleg van de Woluwelaan wat betreft het gedeelte tussen de Beaulieustraat en
de Nieuwburgstraat, met prioriteit voor het openbaar vervoer, t.t.z. met vrije tram- en
busbanen;
c) de aanleg van een wandelpad van de projectgrond naar het GEN-station in de
Kerklaan;
d) de aanleg van een vlotte ontsluiting voor het uitrijdend verkeer van het brownfield
project op de Beaulieustraat en de Woluwelaan;
e) de aanleg van een wandelpad naar dorpskern van de gemeente Machelen;
(met dien verstande dat de onder a, b, c, d en e opgesomde maatregelen in onderling
akkoord kunnen wijzigen indien uit een door Uplace uit te voeren
mobiliteitseffectenrapportage zou blijken dat andere maatregelen noodzakelijk zijn).
(ii)
aanpassing van het openbaar vervoer en
4
(iii)
aanpassen van de publieke infrastructuur zoals voorzien als onderdeel van het
masterplan Vilvoorde-Machelen van de provincie Vlaams-Brabant (het
“masterplan”), samen met een tweede (de “overige flankerende maatregelen”
genoemd).
Partijen komen overeen dat zij voor 31 december 2009 voor de projectgebonden flankerende
maatregelen de nodige modules zullen afsluiten binnen de mobiliteitsconvenanten
(“mobiliteitsconvenanten”), waarin:
(i)
de partijen zich, mits het naleven van geijkte procedures en onder het
voorbehoud van redenen zoals omschreven in artikel 4, zullen engageren de
projectgebonden flankerende maatregelen te zullen uitvoeren voor het beëindigen
van de bouw van het brownfield project;
(ii)
Uplace zich ertoe zal verbinden een bijdrage te leveren aan de investering voor
de projectgebonden flankerende maatregelen voor een totaalbedrag van
12.900.000 euro (btw inclusief indien van toepassing) ter beschikking te stellen
van alle overige nodige vergunningen een beslissing is genomen die de
ontwikkeling van de in artikel 5.1.1 omschreven functies toelaat en nadat de
nodige vergunningen definitief en uitvoerbaar zijn geworden ten laatste op 31
december 2011.
(iii)
de partijen de onder (i) en (ii) omschreven verbintenissen, zoals bijvoorbeeld de
datum van betaling van de bijdrage van Uplace, nader zullen uitwerken.
De Vlaamse Regering en de Regisseurs (= Gemeente Machelen) verbinden zich ertoe zich
maximaal te zullen inspannen opdat de overige flankerende maatregelen zo snel als
redelijkerwijze mogelijk zullen worden gerealiseerd.
UNIZO zal deze verbintenis tot flankerende maatregelen nader analyseren én verder in
dit bezwaarschrift vaststellen dat zowel langs de zijde van de Vlaamse Regering als
langs de zijde van Uplace deze engagementen te vrijblijvend zijn. Het VGSB heeft dan
ook onvoldoende garanties ingebouwd opdat eerst de flankerende maatregelen
worden genomen alvorens stedenbouwkundige vergunningen kunnen worden
afgeleverd.
5
9. UNIZO ondersteunt de Stad Vilvoorde daar waar zij in haar bezwaarschrift
aangeeft zich alle rechten voor te behouden om de nietigheid te vorderen van
de Brownfieldconvenant evenals daar waar zij de stappen beschrijven die zij
zich voornemen te zullen zetten :

Stad
Vilvoorde
wenst
namelijk
te
onderzoeken
in
hoeverre
deze
Brownfieldconvenant strijdig is met de openbare orde onder meer wegens
bevoegdheidsoverschrijding.

De Stad Vilvoorde zal in dat verband onder meer nagaan of het Vlaamse Gewest
zich niet te ver heeft verbonden zodat zij afbreuk heeft gedaan aan de
imperiumbevoegdheid van haar organen. Hierbij kan onder meer worden
verwezen naar artikel 5.1.7. waarin de Vlaamse regering al beslist om eventuele
beroepen tegen de vergunningen te behandelen met “in achtname van de
verbintenissen van de Regisseurs en van de Vlaamse regering onder dit
Convenant”.

Daarenboven voorziet het artikel 12 van het Brownfielddecreet in een afwijkende
regeling voor het aanvragen van vergunningen. De Stad Vilvoorde zal
onderzoeken in hoeverre deze decreetsbepaling al dan niet strijdig is met de
artikelen 10 en 11 van de Grondwet.
HOOFDSTUK 2 – UPLACE BETEKENT EEN BEDREIGING VOOR DE HANDELSKERN
VAN VILVOORDE
10. De beoogde oppervlakte aan winkelruimte, zijnde 62.000m² netto (zie de
omschrijving van het artikel C.3.2.2. in de Bijlage III – Toelichtingsnota), houdt in dat
het grootste shoppingcenter van het land op de Uplace-site zou worden gevestigd.
Het Wijnegem Shoppingcenter telt immers 57.000m², Waasland Shopping 45.000m²,
Westland 37.000m², City 2 51.000m², Woluwe 42.000m², Kortrijk 34.000m².
We merken op dat retail slechts een onderdeel is van de totale ontwikkeling. Dit wordt
duidelijk omschreven in voorgaande punt 6.
Shoppingcentra kunnen worden opgedeeld in twee categorieën, zijnde de shoppingcentra
binnen de handelskern (bvb. K in Kortrijk en de Stadsfeestzaal in Antwerpen) en de
shoppingcentra buiten de handelskern (o.m. Waasland Shopping Centrum en Wijnegem
Shoppingcentrum).
Uplace moet duidelijk worden gekwalificeerd als een Shoppingcentrum buiten de
handelskern.
6
De ervaring met deze shoppingcentra buiten de handelskern toont aan dat de handelskern in
de binnenstad wel degelijk negatieve invloed ondervindt van deze perifere shoppingcentra.
Hiervoor kan als voorbeeld worden verwezen naar het Waasland Shoppingcenter. Dit
shoppingcentrum ondermijnt het bestaande handelscentrum van Sint-Niklaas. De schaal van
Sint-Niklaas is vergelijkbaar met deze van Vilvoorde. Uit een onderzoek uitgevoerd door
ABM en de UNIZO Studiedienst blijkt het volgende:
Conclusie handelssituering
Uit
deze
opmeting
moet
vastgesteld
worden
dat
de
inplanting
van
een
shoppingcentrum buiten een klassieke handelskern met een divers en ruim aanbod
geleid heeft tot:
 het verdwijnen van een groot aantal winkels in de binnenstad (bijna 1 op 3)
 een nettoverlies van het totaal aantal winkels
 een verdubbeling van de leegstand in de binnenstad (tot 21%)
 een toename van dienstverlenende activiteiten in de binnenstad
Voor het Wijnegem Shoppingcentrum kan worden verwezen naar de negatieve effecten van
de bepaalde handelskernen in Antwerpen meer bepaald Deurne-centrum (zowel Noord als
Zuid) en de Bredabaan in Merksem.
11. In het Strategisch Masterplan Reconversie Vilvoorde-Machelen – juli 2008 – heeft de
Provincie Vlaams-Brabant hieromtrent het volgende besloten:
In elk van de scenario’s is een deel retail en shoppingsactiviteiten voorzien. Aan
ECSA
werd
gevraagd
om
de
gevolgen
van
de
ontwikkeling
van
shoppingsactiviteiten, zoals die voorzien waren in het synthesescenario, op de
omliggende handelskernen te onderzoeken. De conclusies van hun onderzoek
stellen dat:
-
een
belangrijke
negatieve
impact
kan
worden
verwacht
op
het
handelsapparaat van Vilvoorde in de korte en middellange termijn indien een
klassiek regionaal shoppingcentrum wordt ingeplant op de bedrijven
Machelen-Vilvoorde.
-
voor de gemeente Machelen gelijkaardige maar beperktere conclusies gelden
aangezien meer op “convenience” gerichte handelskernen in de directe
omgeving van een regionaal shoppingcentrum, relatief minder impact
ondervinden.
7
12. Uplace investeert veel energie in de communicatie om de complementariteit van haar
winkelaanbod te onderstrepen ten opzichte van het klassieke winkelaanbod.
Het
“alternatieve winkelaanbod” bestaande uit “Belevings- en Conceptwinkels” wordt zelfs
meermaals beschreven in de Brownfieldconvenant. UNIZO twijfelt echter aan de
oprechtheid van Uplace op dit vlak. Deze twijfel ontstaat uit de volgende
vaststellingen.
Uplace maakt het alternatief van “Belevings- en Conceptwinkels” op geen enkele wijze
enigszins concreet. Er worden noch duidelijke voorbeelden verstrekt noch verwezen naar
gelijkaardige initiatieven in het buitenland. Het is weinig geloofwaardig om te stellen dat
nergens in het buitenland men reeds op het idee gekomen is om een gelijkaardig concept te
ontwikkelen. Shoppingcentra blijken overal veel meer gelijkenissen te vertonen dan
verschillen. Ze huisvesten de internationale ketens (Benetton, H&M, Esprit, …) aangevuld
met nationale ketens (bvb. in België: Leonidas, Standaard Boekhandel, …). Aan deze
ketenwinkels worden horeca en één of meer vestigingen van grote voedingsketens (bvb.
Carrefour) toegevoegd. Uplace geeft dan ook nergens enige aanwijzing over welke huurders
zij wil aantrekken en waarin deze huurders verschillen van de klassieke ketens.
De Brownfieldconvenant is tegenstrijdig. De Brownfieldconvenant maakt melding van de
“Belevings- en Conceptwinkels”. Dit alternatief maakt dan ook deel uit van de contractuele
verplichtingen van Uplace. De afdwingbaarheid van dit alternatief is echter onduidelijk ;
minstens tracht Uplace de afdwingbaarheid te minimaliseren. Hierbij kan onder meer naar de
volgende artikelen worden verwezen:

In het artikel 2.2. wordt bij de handelsoppervlakte retail subtiel het woordje “onder
meer” toegevoegd,

Het artikel 2.6. van de Brownfieldconvenant voorziet in een erg vrijblijvende
overlegprocedure,

Artikel 7.1.3. van de Brownfieldconvenant bepaalt in dit opzicht dat van de 55.000 m²
dat er slechts voor 22.000 m² aan de Belevingswinkels wordt voorzien met een
oppervlakte gelijk aan minimum 400 m². Dit houdt in dat er voor 33.000 m² aan
gewone winkels voorzien zijn.
8

De brownfieldconvenant houdt in dat 40% van de retail (= 22.000m²) dient te bestaan
uit concept en beleveniswinkels. Uit de door de aanvrager voorgelegde indicatieve
lijst in het dossier blijken volgende cijfers:
o
Uitrusting van de personen : totaal 10.325m² waarvan beleveniswinkels
3.425m²
o
Sport, vrije tijd, cultuur : totaal 12.300m² waarvan beleveniswinkels 2.600m²
o
Uitrusting van de woning: totaal 6.800m² waarvan beleveniswinkels 2.650m² (
inbegrepen Vanden Borre 1750m²?)
o
Warenhuis – voeding : totaal 7.342m² waarvan beleveniswinkels 4.192m²
(inbegrepen Delhaize 2.500m² + Delhaize red market 1.400m²)
o
Persoonlijke verzorging : totaal 730m² waarvan beleveniswinkel 250m² (optiek
Withofs – Steenokkerzeel: bijkomende zaak of vervanging)
o
Diversen : totaal 2.300m² waarvan beleveniswinkels 1.000m²
Op een totaal indicatief aanbod van 39.797m² wordt een totaal aan beleveniswinkels van
14.117m² (35.47%) vooropgesteld door aanvrager. Bij uitzuivering van de bovengenoemde
twijfelgevallen valt dit terug op 8.467m² beleveniswinkels, hetgeen overeenkomt met
slechts 21.28% beleveniswinkels in plaats van de in de convenant overeengekomen
40%.
De complementariteit van het handelsaanbod is bovendien niet vertaald geworden in
de stedenbouwkundige bestemming in het VSGB voor het betreffende gebied, zoals
opgenomen in de toelichtingsnota, meer bepaald onder het artikel C3.2.2. In dit artikel wordt
er immers ten aanzien van de zone voor Uplace geen enkele beperking opgelegd met
betrekking tot de aard van de te ontwikkelen handel. Er wordt enkel melding gemaakt van
een maximale netto oppervlakte van 62.000 m², omgerekend een bruto oppervlakte van
77.000 m². Het is aangewezen om in de stedenbouwkundige bestemming de doelstellingen
van
Uplace,
namelijk
de
conceptwinkels
en
de
ervaringswinkels,
als
expliciete
stedenbouwkundige voorschriften op te nemen teneinde de complementariteit met het
huidige handelsaanbod in de centra van Machelen en Vilvoorde te garanderen. Een
eenvoudige oplossing bestaat er in om een minimum oppervlakte te bepalen van de winkels
bijvoorbeeld 500 m². Deze verhoogde oppervlakte zal Uplace dwingen om haar doelstelling,
namelijk een alternatief handelsaanbod met belevingswinkels en conceptwinkels, ook
effectief uit te voeren.
9
HOOFDSTUK III – UPLACE IS NEFAST VOOR DE MOBILITEIT IN EN ROND
VILVOORDE
13. UNIZO verwijst naar de negatieve effecten van de inplanting van Uplace voor de
mobiliteit in en rond Vilvoorde.
De zone van Uplace ligt reeds in de zone met de meeste verkeerscongestie van gans
Vlaanderen. Om rendabel te zijn mikt Uplace op 8.000.000 bezoekers per jaar voor zijn
retailactiviteiten (bron : Uplace dossier aanvraag socio – economische vergunning)
wat neerkomt op een gemiddelde van 25.000 bewegingen per dag. Indien hiervan 50%
wordt opgevangen door het openbaar vervoer blijven er nog 12.500 bewegingen per
auto per dag over. Hiermee is dan nog geen rekening gehouden met de kantoren, de
hotels, de schouwburg, de bioscoop .
UNIZO
verwijst hiervoor naar het Plan-MER. Hierin staat als conclusie het volgende
opgenomen.
Globale beoordeling:
Het zeer omvangrijk programma inzake kantoren, kleinhandel, leisure en TDL in de
reconversiezone Vilvoorde-Machelen (cfr. Masterplan en Brownfieldconvenant
Uplace) heeft zeer negatieve verkeerseffecten op het lokaal wegennet (R22, N1,
N211) en op het reeds (over)verzadigd hoofdwegennet (tot op ruime afstand van het
gebied).
Anderzijds
hypothekeert
de
actuele
en
wellicht
ook
toekomstige
(over)verzadiging van de RO zelf de ontwikkelingen in Vilvoorde-Machelen. Ruimtelijk
gezien echter wordt de geplande reconversie van dit oud en verwaarloosd
industriegebied zeer positief beoordeeld. De leefbaarheid in bepaalde geplande
woonprojecten wordt beperkt door de impact van nabije wegen (vooral het viaduct
van Vilvoorde) en spoorwegen. Alternatief wegtracé t10 is te perifeer gelegen als
ontsluitingsweg voor Vilvoorde-Machelen en biedt geen meerwaarde voor de
bestaande O-W-as Diegemstraat-Budasteenweg.
10
Ruimtelijk vertaalbare milderende maatregelen:
- (sterke) beperking oppervlakte detailhandel en leisure in consensusgedeelte van
programma Masterplan Vilvoorde-Machelen
- aparte ontsluiting voor nieuw ziekenhuis en TDL-zone
- voldoende afstand tussen nieuwe bewoning en RO
- buffer tussen eventuele bedrijven en nieuwe/bestaande bewoning in gebied 63
- maximaal behoud en integratie bouwkundig erfgoed en beeldbepalende elementen
in te ontwikkelen gebieden
Niet ruimtelijk vertaalbare milderende maatregelen:
- sterke uitbouw OV-ontsluiting, met name GEN-station Kerklaan en tramlijn door
reconversiezone en op R22, aansluitend op metrostation Roodebeek; pendelbus
tussen station Vilvoorde en belangrijkste verkeersaantrekkende polen (m.n. Uplace)
- eventueel overslagvoorziening langs kanaal in gebied 63 250 van 268
In de Niet-technische Samenvatting van de Plan-Mer staat het volgende vermeld:
Het VSGB omvat, naast tientallen kleinschalige ontwikkelingen, twee grootschalige
planonderdelen met een zeer sterke verkeersgeneratie: de invulling van de
reconversiezone Vilvoorde-Machelen (cluster c3) en van Helzel Parking C (cluster
c1). In de combinatie met de bestaande hoge huidige verzadigingsgraad tijdens de
spitsuren op de R0 (in beide richtingen) en de radiale autowegen (in één richting)
zorgen deze ontwikkelingen voor zeer negatieve mobiliteitseffecten in het ganse
studiegebied. Deze twee grootschalige planonderdelen hypothekeren door hun
impact op de doorstroming op het autowegennet en op enkele grote invalswegen op
hun beurt de realisatie van het VSGB als geheel. De voor Vilvoorde-Machelen
berekende verkeerstoename kan ten andere fysiek onmogelijk door de R22 verwerkt
worden.
…
Om nieuwe grootschalige ontwikkelingen in de Brusselse regio mogelijk te maken, is
een capaciteitsverhoging van de R0 en de radiale autowegen noodzakelijk en ook
voorzien. Maar zoals blijkt uit de voorlopige resultaten van het verkeersmodel 2020,
waarin deze capaciteitsuitbreidingen worden ingecalculeerd, zou de hiermee
gecreëerde
restcapaciteit
zeer
snel
volledig
opgevuld
zijn.
De
sterke
verkeerstoename die hiervoor verantwoordelijk is, wordt grotendeels veroorzaakt door
de grote stedenbouwkundige projecten in het BHG en in (veel) mindere mate in
Vilvoorde-Machelen
(naast
een
zeker
aanzuigeffect
dat
inherent
is
elke
11
capaciteitsuitbreiding).
De in het model vastgestelde onderbenutting van de R22 en de N211 wijst er zelfs op
dat de oververzadiging van de R0, in hoofdzaak veroorzaakt door de Brusselse
projecten, de realisatie van het Masterplan Vilvoorde ten dele zou hypothekeren.
Vanwege het voorlopig karakter van het model 2020, geldt voor deze interpretatie een
zeker voorbehoud.
Maar ongeacht de toestand op het hoofdwegennet en los van de resultaten van het
model 2020 of de stedenbouwkundige ontwikkelingen in het BHG, is – in combinatie
met een lager auto-aandeel in de verplaatsing – een reductie van het programma van
reconversiezone Vilvoorde-Machelen aangewezen om een overbelasting van de R22
te vermijden. Het gaat daarbij om een reductie van het zgn. consensusprogramma, in
eerste instantie inzake detailhandel en in tweede instantie om leisure- en/of
kantoorontwikkeling. Dit zijn ook de programma-onderdelen die economisch het minst
haalbaar lijken (toch qua omvang). Het variabel programma (o.a. het Uplace-project),
de TDL-ontwikkeling en de woonprojecten kunnen dan in principe integraal behouden
worden. Nader onderzoek m.b.t. de lokale verkeersafwikkeling is noodzakelijk (en zal
in principe gebeuren i.k.v. het project-MER van Uplace).
Een aanzienlijke verhoging van het OV-gebruik in de Brusselse regio is sowieso
noodzakelijk. De voorziene implementatie van het GEN en de plannen van de MIVB
en De Lijn zal hier ongetwijfeld aan bijdragen, maar het effect hiervan mag ook niet
overschat worden, met name voor de lokale verplaatsingen in de Brusselse rand en
het verkeer van en naar het ruimere hinterland. Voor de verplaatsingen van en naar
Brussel is de potentie wel groot, rekening houdend met het feit dat vrijwel alle
deelgebieden waar nieuwe woningen en/of economische functies voorzien worden,
op wandelafstand van een bushalte liggen en/of op wandel- of fietsafstand van een
trein- of metrostation.
In het licht van de gewenste ontwikkelingen en te verwachten mobiliteitsproblemen
m.b.t. het VSGB hebben volgende onderdelen van de OV-plannen de hoogste
prioriteit.
-
De GEN-lijnen naar Mechelen, met nieuw station Kerklaan (Vilvoorde-Machelen);
Halle (Zuidelijke Kanaalzone), Aalst en Dendermonde (Zellik-Groot-Bijgaarden)
-
Doortrekking MIVB-tramlijn 4 tot aan station Ruisbroek
-
Regionale tramlijnen van De Lijn op de N2 en N6
-
Tangentiële tramlijn Vilvoorde-Zaventem-Roodebeek van De Lijn via de R22.
12
De realisatie van GEN-lijn met nieuw station Kerklaan en een tramverbinding op de
R22 zijn noodzakelijk voor de haalbaarheid van (de essentie van) het programma
Vilvoorde-Machelen (o.a. het Uplace-project). Met deze tramlijn zou nl. het oostelijk,
meest welvaren deel van de Brusselse agglomeratie, waar een belangrijk deel van
het bezoekerspotentieel van de voorziene functies woont, rechtstreeks verbonden
worden met de reconversiezone. Dit deel van de agglomeratie wordt immers niet
bediend door de GEN-lijn. In tegenstelling tot de (relatief) concrete GEN- en MIVBplannen, zitten de tramplannen van De Lijn nog maar in de conceptfase. Het is dus
van groot belang dat voor de tangentiële lijn Vilvoorde-Zaventem-Roodebeek de
concrete planningfase snel wordt opgestart.
Daarnaast wordt ook voorgesteld om:
-
bij invulling van Heizel Parking C minstens één MIVB-tramlijn door te trekken tot
in dit gebied
-
een hoogfrequente pendelbus in te leggen tussen de Uplace-site en de
treinstations Vilvoorde en Kerkaal, vooral i.f.v. de bezoekers die via het IC/IR-net
naar Vilvoorde-station komen (b.v. vanuit Antwerpen) en dus niet van station
Kerklaan gebruik maken
-
de MIVB-tramlijnen 39 (Bon-Eik) en 44 (Tervuren) met elkaar te verbinden i.f.v.
een betere OV-ontsluiting van het Museum voor Midden-Afrika en de kern
Tervuren.
In de Niet-Technische Samenvatting van de Project-MER (opgesteld op vraag van Uplace)
wordt het volgende gemeld:
De verkeersgeneratie van het Uplaceproject werd ingeschat o.b.v. het programma
zoals vastgesteld in het Brownfieldconvenant, kengetallen uit de vakliteratuur en
informatie van Uplace zelf. Ze wordt geschat op ca. 8.700 voertuigen op vrijdag (615
in + 883 uit tussen 16 en 17u) en ca. 12.400 voertuigen op zaterdag (1.465 in + 1.105
uit tussen 15 en 16u). De geografische spreiding van het verkeer is gebaseerd op een
GIS-model: 14% richting E19 Antwerpen, 36% richting R0/E40 Gent, 44% richting
R0/E40 Leuven en 6% diffuus.
De verkeersgeneratie van het Uplaceproject werd doorgerekend in het provinciaal
verkeersmodel voor de jaren 2015 en 2020. Zowel de capaciteitsbeoordeling op
wegvakniveau op de autowegen als die op kruispuntniveau op de R22 leverde vrijwel
geen verschil op tussen de situatie met en zonder Uplace, ondanks de aanzienlijke
verkeersgeneratie van het project.
13
Dit komt door de oververzadiging van het wegennet in de referentiesituaties,
waardoor een verdringingseffect optreedt: het verkeer van Uplace komt niet bovenop
maar in de plaats van ander verkeer. Op de R22 zou het Uplaceverkeer b.v. veel
verkeer verdringen (o.a. veel vrachtverkeer) dat deze weg als sluiproute voor de R0
gebruikt.
De
mate
waarin
dit
verdringingseffect
aanleiding
geeft
tot
een
spitsverbreding is met het actueel provinciaal verkeersmodel niet exact te schatten.
Het provinciaal verkeersmodel wijst automatisch een deel van het verkeer toe aan
andere verkeersmodi, vooral openbaar vervoer. Vanwege de hoge belasting van het
wegennet ligt het gegenereerde aandeel OV bij het Uplaceproject zeer hoog: 36% in
2015 en 40% in 2020. Maar om dit aandeel effectief te kunnen realiseren – en om
sowieso het overbelaste wegennet in de regio te ontlasten – is het noodzakelijk dat
de bestaande OV-plannen (GEN met station Kerklaan, tram Vilvoorde-Zaventem op
de R22 met halte aan Uplace,…) zo snel mogelijk uitgevoerd worden. De betreffende
actoren (NMBS, De Lijn, ev. MIVB) spelen hierin een belangrijke rol. Uplace kan zelf
in zekere mate bijdragen aan de gewenste modalshift via een aantal maatregelen
(busshuttles, fietsvergoeding, thuisleveringen, bedrijfsvervoerplan,…).
De in het Brownfieldconvenant voorzien wandel- en fietspaden naar GEN-station
Kerklaan en naar Machelen-centrum verbeteren sterk het comfort en de veiligheid
van de zwakke weggebruikers.
14. Het mobiliteitsprobleem wordt ook onderkend in de Brownfieldconvenant. Hierin zijn
immers flankerende maatregelen opgenomen. Daarenboven is de opmaak van een
mobiliteitsconvenant opgenomen.
Deze flankerende maatregelen zijn echter nog steeds erg onzeker. Bij de goedkeuring van
de Brownfieldconvenant heeft de Vlaamse regering heel duidelijk gesteld dat haar
engagementen naar de flankerende maatregel toe enkel “inspanningsverbintenissen”
betreffen.
Zo besliste de Vlaamse regering om geen mobiliteitsconvenant goed te keuren maar wel een
Principeovereenkomst Mobiliteit Uplace Machelen (VR 2010 0204 DOC. 0288 en DOC
0288BIS). Deze Principeovereenkomst zou geen bijkomende budgettaire verbintenissen
inhouden ten opzichte van de Brownfieldconvenant. Aangezien de Brownfieldconvenant
enkel inspanningsverbintenissen betreft, houdt de Principeovereenkomst ook enkel
inspanningsverbintenissen in.
14
UNIZO verwijst hierbij tevens naar het ongunstig advies van de Inspectie van
Financiën. In dit advies wordt gewezen op het feit dat de budgettaire impact
onvoldoende is onderzocht. Zo is er geen raming toegevoegd van de uit te voeren
werken. Dit wijst er op dat de financiële middelen niet beschikbaar zijn binnen de
Vlaamse begroting.
Hierbij moet nog worden opgemerkt dat de bijdrage van Uplace, zijnde 12.900.000 euro
(BTW incl.) eveneens onzeker is. Uplace koppelt zijn bijdrage aan het verkrijgen van de
Nodige Vergunningen ten laatste op 31 december 2011. In het addendum werd deze termijn
verlengd tot 30 juni 2012. Het begrip “Nodige Vergunningen” wordt gedefinieerd in artikel 1
van de Brownfieldconvenant en verwijst naar de Stedenbouwkundige Vergunning, de
Milieuvergunning en de Vergunning Handelsvestiging. Daarenboven moeten deze
vergunningen tevens “definitief en uitvoerbaar” zijn geworden. De kans is derhalve reëel dat
Uplace nooit zijn financiële bijdrage zal leveren. Het volstaat dat er enige vertraging
aanwezig is met betrekking tot het afleveren van de vergunningen opdat Uplace bevrijd is
van haar financiële verbintenis.
Daarenboven is nergens gegarandeerd dat Uplace het project niet onmiddellijk zal trachten
door te verkopen aan andere investeerders. Deze zullen niet gehouden zijn tot een financiële
bijdrage aan de ontsluiting van de Uplace-site.
15. In de Plan-MER en de Project-MER worden heel uitdrukkelijk verwezen naar het
openbaar vervoer om de mobiliteit mogelijk te maken. Hiertoe zijn de volgende initiatieven
voorzien:
-
Snelle pendelbus vanuit het station te Vilvoorde
-
Een GEN-station Kerklaan
-
Een tangentiëletramlijn tussen de luchthaven van Zaventem en Vilvoorde,
grotendeels via de R22 (normaliter langs de westzijde), met een halte aan de
Uplacesite (het ontwerp voorziet daarbij een voetgangersbrug over de R22 naar de
tramhalte).
De Vlaamse overheid is enkel bevoegd voor de snelle pendelbus. Er is geen enkel zicht op
de engagementen van de NMBS in het kader van het GEN.
Zo is er geen zicht op de frequentie van de GEN. Op de website van de NMBS wordt
melding gemaakt van één trein per uur. Dit zal absoluut onvoldoende zijn voor de trafiek naar
Uplace. Er is bovendien geen enkele toezegging over de aanleg van de tramlijn door de
MIVB. De aanleg van een dergelijke nieuwe tramlijn is een bijzonder zware budgettaire
investering.
15
UNIZO moet dan ook besluiten dat het aanbod aan openbare vervoer welke volgens
het Plan-MER onontbeerlijk is voor de mobiliteit onvolledig is ingevuld zowel naar
bindende beslissingen als naar budgettaire invulling.
16. Op basis van de huidige documenten en het gebrek aan duidelijke beslissingen op het
Vlaamse niveau over de toewijzing van financiële middelen voor de flankerende
maatregelen, bestaat het reële risico dat het Uplace-project wordt opgestart zonder de
flankerende maatregelen. Het gebrek aan beslissing over de financiële middelen zal in de
eerste plaats betrekking hebben op de noodzakelijke investeringen in het openbaar vervoer.
Het gevolg hiervan zal zijn dat de handelskern van Vilvoorde nog verder zal worden verzwakt
omdat Vilvoorde op de piekmomenten voor shopping, zijnde op zaterdag en vakantiedagen,
door de files in en rond Uplace quasi onbereikbaar zal worden. Hierdoor zullen mensen die
willen winkelen bijkomend afgeschrikt worden om naar Vilvoorde te komen. Ze zullen immers
het centrum van Vilvoorde moeilijk kunnen bereiken maar ook erg moeilijk kunnen verlaten.
Het gebrek aan mobiliteit zal dan ook de handelskern van Vilvoorde bijkomend verzwakken.
HOOFDSTUK IV – “EEN STAD BUITEN DE STAD” EN DUS IN STRIJD MET HET RSV
17. Het motto van Uplace luidt: “Een stad in de stad”. Dit motto is in de praktijk onjuist.
Uplace heeft de bedoeling om een “stad te bouwen buiten de stad”. De huidige site van
Uplace maakt immers geen deel uit van het stedelijk weefsel van Vilvoorde, Machelen en bij
uitbreiding Brussel? Deze site betreft van oorsprong een industriële site en geen stadskern.
Momenteel ligt de site braak.
Het bouwen van ‘steden buiten de stadskern” staat haaks op de doelstellingen van het
Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen. Het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen heeft tot doel
de bestaande stedelijke kernen te versterken door een bundeling van activiteiten binnen
deze stedelijke kernen. Het Uplace-project betreft het omgekeerde. De samenvatting van het
Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen stelt hieromtrent het volgende:
1.2. Doelstellingen t.a.v. de stedelijke gebieden en de stedelijke netwerken
-
stimuleren en concentreren van activiteiten (dit vindt steun in principe van de
gedeconcentreerde bundeling); dit moet een versterking van de stedelijke gebieden
en de stedelijke netwerken opleveren;
16
-
uitgangspunten daarbij zijn een gericht en doordacht verweven en bundelen van
functies en activiteiten en een goed gebruik en beheer van de bestaande stedelijke
voorzieningen en infrastructuur
-
stedelijke vernieuwing, onder meer door strategische stedelijke projecten
-
een gedifferentieerde samenstelling van de stedelijke bevolking door het ontwikkelen
van nieuwe woningtypologieën en kwalitatieve woonomgevingen
-
het leefbaar en bereikbaar houden door het stimuleren van andere vormen van
stedelijke mobiliteit en door locatiebeleid; de automobiliteit moet in bepaalde delen
van de stedelijke gebieden verminderen
-
vermindering van het ongeordend uitzwermen van functies
De algemene doelstelling van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen om activiteiten te
bundelen in de bestaande stedelijke gebieden geldt ook voor de kleinhandel. Het Ruimtelijk
Structuurplan Vlaanderen heeft tot doel de winkelcentra te concentreren in de stadskernen
en niet daarbuiten. Het Uplace-project betreft net wel een verplaatsing van een
handelsactiviteit naar een suburbane locatie. Het feit dat Machelen formeel gezien binnen
het stedelijk gebied rond Brussel ligt, doet geen afbreuk aan de feitelijke vaststelling. De site
van Uplace behoort in de feiten tot een suburbaan gebied. UNIZO verwijst hierbij naar de
betreffende passage uit de samenvatting van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen:
1.4.7. Bundelen van de kleinhandel
Steeds meer winkels wijken uit naar kruispunten en invalswegen in suburbane
gebieden. Vestigingen van KMO’s en baanwinkels groeien uit tot linten.
Kleinhandel is nochtans bij uitstek een stedelijke functie en moet deel uitmaken van
het functioneren van het stedelijk gebied. Verwerving van kleinhandel met andere
functies is essentieel.
Kleinhandelslinten zijn niet verenigbaar met de principes van gedeconcentreerde
bundeling en verweving van functies. Een verderzetting van de huidige trend kan dus
niet. De bestaande kleinhandelslinten en –concentraties worden in hun feitelijkheid
erkend
en
beter
gestructureerd.
Bestaande,
verspreide
inplanting
moeten
gevoelsmatig worden behandeld.
Voor de herstructurering van bestaande kleinhandelslinten en –concentraties en voor
de inplanting van nieuwe kleinhandelszaken gelden volgende principes:
-
creatie van interessante locatievoorwaarden na onderzoek in het kader van het
afbakeningsproces van stedelijke gebieden (of in de kernen van het buitengebied)
17
-
creatie van kleinhandelszones (specifieke regionale bedrijventerreinen) binnen
stedelijke gebieden en in economische knooppunten, op goed ontsloten plaatsen
(ook maar collectief vervoer), voor handelszaken die behoefte hebben aan grote
verkoopsoppervlakte
-
geen kleinhandel op bedrijventerreinen die niet als kleinhandelszone werden
aangewezen.
Deze passage uit het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen bevestigt bovendien de noodzaak
aan een goede ontsluiting. Daarenboven stelt het RSV dat op suburbane zones winkels
moeten komen met een grote verkoopsoppervlakte. Zoals reeds meermaals aangehaald in
dit bezwaarschrift, is de afdwingbaarheid ten aanzien van Uplace op dit punt onvoldoende
opgenomen in het VGSB (zie randnummer 12).
18. De stad Vilvoorde wenst hierbij ten slotte nog te wijzen op de afbakeningsstudie voor het
Vlaams Stedelijk Gebied rond Brussel. Hierin wordt in de samenvatting het volgende gesteld:
“Economische activiteiten
Herstructurering en intensivering van bestaande werklocaties zijn belangrijke
aandachtspunten. Groeimogelijkheden blijven voorbehouden voor functies met een
hoge toegevoegde waarde, een duurzame werkgelegenheid en een hoge
oppervlakte-intensiteit.
Aandacht
voor
voldoende
arbeidsplaatsen
voor
laaggeschoolden is daarbij belangrijk.
Grootschalige detailhandelconcentraties worden niet aangemoedigd. Allerhande
uitbreidingen kunnen vaak een bedreiging vormen voor het bestaand winkelapparaat
in de kernen. Kwalitatieve opwaardering en selectieve verdichting van bestaande
detailhandelconcentraties zijn wel mogelijk.”
Het Uplace project schendt elk van de beide principes. Een bestaande werklocatie
gaat verloren en wordt omgezet in grootschalige detailhandel buiten het bestaande
winkelapparaat in de kernen.
18
HOOFDSTUK V – BESLUIT
19. Het Uplace-project gaat diametraal in tegen de principes van het Ruimtelijk Structuurplan
Vlaanderen. Het betreft immers de omzetting van een industriële zone buiten de stadskernen
in een shoppingcentrum. Hierdoor zal de handelskern van de Stad Vilvoorde worden
verzwakt terwijl het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen net tot doelstelling heeft de
bestaande handelskernen te versterken. Daarenboven zal de mobiliteit nog verder
verslechteren in een gebied dat reeds de grootste congestie in Vlaanderen kent.
UNIZO moet tevens vaststellen dat er een reeks flankerende maatregelen als noodzakelijk
worden vooropgesteld docht dat de sluitende engagementen voor deze flankerende
maatregelen zowel langs de zijde van de Vlaamse regering als langs de zijde van Uplace,
ontbreken. De gemaakte afspraken betreffen vooral intenties. Hierdoor ontstaat het risico dat
reeds wordt gestart met het Uplace-project zonder flankerende maatregelen; minstens
zullen deze flankerende maatregelen veel later in tijd worden gerealiseerd.
UNIZO dient dan ook om die redenen bezwaar in. UNIZO vraagt dat het Uplace-project
wordt geschrapt in het Gewestelijk Ruimtelijk Structuurplan waarop dit bezwaar
betrekking heeft.
20. In ondergeschikte orde wenst UNIZO dat de partijen die bij het Uplace-project betrokken
zijn hun engagementen op een afdwingbare wijze zouden onderschrijven.
Dit houdt in dat de Vlaamse regering duidelijk beslissingen neemt rond de financiële
engagementen voor de flankerende maatregelen en er zich toe verbindt dat geen
stedenbouwkundige vergunning voor Uplace wordt afgeleverd zonder de nodige budgettaire
vastleggingen in de Vlaamse begroting voor de flankerende maatregelen.
Uplace moet er zich toe verbinden om het vooropgestelde concept van belevingswinkels en
conceptwinkels welke complementair zijn met het bestaande winkelaanbod in de
handelskernen, ook daadwerkelijk uit te voeren. Een sturing daartoe bestaat er in om voor
alle winkels een minimale oppervlakte van de winkels te bepalen van minimaal 400 m² en
niet enkel op een beperkte oppervlakte van 22.000 m². Daarenboven wordt de
oppervlaktenorm
best
opgetrokken
van
400
m²
naar
500
m².
Deze
minimale
oppervlaktenorm moet worden toegevoegd aan de stedenbouwkundige voorschriften voor
het betreffende gebied GA C.3.2.
Namens UNIZO REGIO VLAAMS-BRABANT & BRUSSEL
Nancy Van Espen
Directeur
19
20