De kosten van het bezitten van een vakantiehuis

De kosten van het bezitten van een vakantiehuis
De kosten van het bezitten van een
vakantiehuis
Voor veel eigenaren is de levensstijl van het hebben van een tweede woning in de
zon, naast een eigen huis in Nederland, enkel mogelijk door de inkomsten
voortvloeiende uit de verhuur aan vakantiegangers. Hiermee worden een belangrijk
deel van de kosten gedekt, wat een vakantiehuis tot een betaalbare luxe maakt. Eén
derde van de verhuurders haalt net het break-even punt. Voor een minderheid geldt
dat er een essentieel tweede inkomen aan overgehouden wordt.
Indien u de kosten wilt kunnen betalen voor uw tweede huis, is het belangrijk te
weten met welke kosten u allemaal te maken krijgt.
Typische kosten in de branche van een tweede huis als vakantiehuis:
Uw maandelijkse hypotheek (inclusief rente, belastingen en verzekering)
Verzekering (onroerend goed en aansprakelijkheid) Gebouw of grondkosten (indien
uw woning op een park of complex staat) Onderhoud, schoonmaakkosten en
afschrijving van inboedel Arbeidskosten schoonmaak, onderhoud en beveiliging
Advertentie- en marketingkosten
De kosten van uw hypotheek zouden vast moeten staan,
zodat u weet wat uw jaarlijkse kosten zijn. Alleen de
laatste 3 bovengenoemde kosten worden gemaakt door
uw tweede huis in een vakantiehuis veranderen.
Onderhoud en reparaties zullen altijd betaald moeten
worden, ook als er geen gasten in uw vakantiehuis zijn, maar het is niet aannemelijk
dat de kosten omhoog gaan als u de woning aan gasten verhuurt. De
marketingkosten zijn relatief laag, dus de voornaamste extra kosten zijn de
schoonmaakkosten.
Indien u een beheerder aanstelt zult u ook moeten betalen:
•
•
Beheerderskosten (vaak in de vorm van commissie)
Bureaukosten
Sommige beheerorganisaties rekenen mogelijk ook extra schoonmaakkosten
Kijkt u ook eens naar het bepalen uw verhuurtarieven onze verhuurinkomsten
calculator om te zien waar uw vakantiehuis realistisch gezien voor verhuurd
zou moeten worden.
Er is een simpele formule die u kunt gebruiken om de kosten van uw
hypotheek en vakantiehuis te dekken
De gemiddelde vakantiebestemming (zonstrandbestemming) heeft een hoogseizoen van 12
weken per jaar (mid Juni tot mid September). Dit zijn de
meest populaire weken voor reizigers om op vakantie te
gaan, dus kunt u uw tarieven in deze periode verhogen.
Indien uw hoogseizoentarieven één maand hypotheek
kunnen betalen, dan heeft u twaalf volgeboekte weken
nodig om de hypotheek te kunnen betalen. Gelukkig is er in deze weken de meeste
vraag, dus is het gemakkelijker om boekingen te krijgen.
Bovendien moet u in het laagseizoenuw woning verhuren om de andere kosten te
kunnen betalen. Het is verstandig uit te rekenen hoeveel kosten u heeft om zo te
bepalen hoeveel weken u de woning ten minste moet verhuren om de kosten te
dekken.
Natuurlijk zijn formules handig, maar iedere vakantiehuis heeft specifieke kosten.
Het is dus belangrijk goed te kijken naar uw individuele omstandigheden.
Ik reserveer meestal een aantal weken in het hoogseizoen voor mijn
vrienden en familie. Betekent dit dat ik niet break-even kan spelen?
Zelfs als u uw vakantiehuis zelf gebruikt kunt u nog break-even spelen.
Indien u een vakantiehuis op een zonnige bestemming gekocht heeft dan is het
volkomen logisch dat u er zelf ook van wilt genieten. Het is zelfs zo dat de
gemiddelde verhuurder die adverteert bij HomeAway de woning zo’n 17 weken per
jaar reserveert voor eigen gebruik of voor vrienden en families. Zelfs als u de woning
in het hoogseizoen wilt gebruiken zijn er manieren om break-even te spelen.
Sommige eigenaren hebben het voordeel veel hogere tarieven te kunnen hanteren
dan hun hypotheekkosten. De geldt voornamelijk op bestemmingen in trek waar veel
vraag naar vakantiehuizen is. Of bestemmingen die nadat u er een huis gekocht had
pas populair werden en de prijzen deden omhoog schieten. Als u in deze categorie
valt heeft u veel geluk gehad.
Bedenk ook dat veel vakantiehuizen op bepaalde bestemmingen langer dan de
genoemde 12 weken in de zomer een hoogseizoentarief vragen. Vakantiehuizen op
populaire verre “winterzon” bestemmingen krijgen waarschijnlijk meer boekingen in
het laagseizoen en appartementen in populaire steden zijn het hele jaar door gewild.
Indien u een vakantiehuis op een populaire zonbestemming heeft kunt u ook
verschillende tarieven in hetzelfde seizoen hanteren. Veel huiseigenaren doen dit.
Bijvoorbeeld als uw vakantiehuis op een bestemming ligt die in trek is bij gezinnen
met kinderen, zal de vraag tijdens de zomerschoolvakantie hoger zijn dan de weken
er om heen. U kunt dan uw tarieven iets verhogen. Hetzelfde principe geldt voor
vakantiehuizen op het platteland in andere perioden in het jaar. De periode rondom
kerst en Pasen zijn erg populair om een huis op het platteland te huren. Slimme
eigenaren weten dit en passen hun prijzen hierop aan. Dit compenseert voor de
kosten in de perioden dat het huis niet verhuurd wordt.
Een week hoogseizoen verhuren dekt de kosten van de maandelijkse
hypotheek niet. Wat kan ik doen?
Helaas zijn de omstandigheden voor een minderheid van de huiseigenaren wat
moeilijker. Dit zijn vaak eigenaren van huizen op zeer concurrerende bestemmingen.
Dit gebeurt soms op plaatsen waar te veel mensen een accommodatie gekocht
hebben als een investering. De bestemming, door welke reden dan ook, trekt niet
genoeg toeristen om de accommodaties vol te boeken. Men is dus genoodzaakt de
tarieven te verlagen in de hoop zo gasten te trekken.
Belangrijk: Een bestemming met een groot aantal vakantiehuizen is meestal niet
een plek waar het moeilijk is om boekingen te verkrijgen. De bestemmingen die de
meeste reserveringen krijgen via HomeAway hebben ook de meeste vakantiehuizen.
Concurrerende gebieden zijn vaak waar er geen goede afstemming van vraag en
aanbod bestaat.
Indien u in deze categorie valt is het nog steeds mogelijk om tenminste een groot
deel van uw kosten te dekken, maar u moet er iets harder aan trekken.
Indien een week verhuur in het hoogseizoen de kosten van een
maand hypotheek niet kan dekken, is het eerste dat u moet doen deze
formule volgen
Neem uw weektarief in het hoogseizoen. Vermenigvuldig dit bedrag met de factor
twaalf en u weet wat u overhoud aan een volgeboekt hoogseizoen. Haal dit bedrag
van uw hypotheekkosten af. Wat er nog overblijft deelt u door het bedrag van het
tarief van een laagseizoen week. De uitkomst zijn het aantal weken zijn dat u in het
laagseizoen moet verhuren om uw hypotheek te kunnen betalen. Alle overgebleven
weken moet u gebruiken om de andere kosten van uw woning te betalen.
Helaas is het zo dat als uw woning op een zeer concurrerende bestemming staat,
het niet erg aannemelijk is dat als u in het hoogseizoen moeilijk boekingen krijgt u in
het laagseizoen dit gemakkelijker zal zijn.
De beste manier om te bepalen hoeveel weken u uw vakantiehuis kunt verhuren is
door het bezoeken van portal websites en te kijken naar de beschikbaarheidkalender
van woningen die vergelijkbaar zijn met de uwe. De drukste boekingsperioden in het
jaar zijn meestal net na de kerst tot Maart en aan het begin van de zomer, de
zogenoemde ‘last-minute weken’. Het is het waard om tijdens deze weken deze
vakantiehuizen in de gaten te houden om te zien hoe zij het doen. Dit geeft u een
realistisch perspectief over uw eigen kansen van het aantal boekingen.
Belangrijk: 50% van de kalender op HomeAway.nl zijn niet volledig bijgewerkt. Veel
eigenaren vullen de dagen dat ze geboekt zijn niet in, omdat men denkt dat er
sneller geboekt zal worden als gasten een volledige beschikbaarheid te zien krijgen.
Dit is een strategie die wij ten zeerste ontraden zowel in het belang van de
huiseigenaar als de reizigers.
Zelfs als u niet alle kosten van uw vakantiehuis kunt betalen is het zeker de moeite
waard uw huis te verhuren om wat terug te verdienen van uw investering. De meeste
eigenaren die geen winst behalen op hun huis compenseren toch een belangrijk deel
van hun kosten. De prijs om uw tweede huis om te toveren tot een vakantiehuis
brengt maar een kleine fractie van de kosten met zich mee van de kosten van het
tweede huis in eerst instantie. Dus de verhuur door de eigenaar is het zeker waard.