Bijlage 2016 15412 Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2016

Meerjarenperspectief
Grondexploitaties 2016
30 juni 2016
1
2
Inhoudsopgave
Samenvatting ......................................................................................................................... 4
1. Algemeen .......................................................................................................................... 6
1.1 Inleiding ....................................................................................................................... 6
1.2 Algemeen ..................................................................................................................... 8
1.3 Parameters en uitgangspunten MPG 2016 .................................................................... 8
1.4 Verantwoording en relatie met P&C cyclus ................................................................... 9
2. Financieel volume, saldo MPG en MPG reserves ............................................................... 11
2.1 Inleiding ..................................................................................................................... 11
2.2 Saldo MPG 2016 Programmaverslag 2015 .................................................................. 12
2.3 Financieel volume MPG Programmaverslag ................................................................. 13
2.4 Doorkijk MPG 2016 op basis van nieuwe BBV ............................................................. 14
2.5 Reserve grondexploitaties .......................................................................................... 16
2.6 Bestemmingsreserve plankosten ................................................................................ 19
2.7 Voorzieningen verliesgevende grondexploitaties ....................................................... 19
2.8 Kasstroomoverzicht grondexploitaties ....................................................................... 20
3. Risicobeheersing grondexploitaties ................................................................................. 21
3.1 Inleiding ..................................................................................................................... 21
3.2 Verband risicoprofiel en saldo MPG ............................................................................ 21
3.3 Risico’s op MPG niveau ............................................................................................... 22
3.4 Projectspecifieke risico’s ............................................................................................ 22
3.5 Weerstandsvermogen ................................................................................................. 23
4. Niet in exploitatie genomen (bouw)gronden .................................................................... 25
4.1 Uitgangspunten waardering niet in exploitatie genomen gronden .............................. 25
4.2 Niet in exploitatie genomen gronden gemeente Alphen aan den Rijn ......................... 25
5
Grondexploitaties .......................................................................................................... 27
5.1
Vastgestelde grondexploitaties ............................................................................. 27
5.2 Grondexploitaties in voorbereiding ............................................................................ 34
5.3 Toekomstige grondexploitaties .................................................................................. 34
5.4 Afgesloten grondexploitaties ..................................................................................... 36
3
Samenvatting
Algemeen
Het voorliggende Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG 2016) geeft een integraal
financieel beeld van de grondexploitaties van de gemeente Alphen aan den Rijn. In het MPG
zijn de vastgestelde, de in voorbereiding zijnde en de toekomstige grondexploitaties
opgenomen.
Grondexploitaties zijn projecten waarin bouwgrond wordt geproduceerd voor bijvoorbeeld
woningen, bedrijven, winkels of maatschappelijke voorzieningen. Hierin kan de gemeente
zowel een actieve als een faciliterende rol kiezen. Het MPG 2016 geeft een beeld van de
omvang van de investeringen, het moment van investeren, het verwachte resultaat, het risico
en de wijze waarop de gemeente deze risico’s probeert te beheersen.
Het MPG dient als instrument om de financiële uitvoering van het gemeentelijk grondbeleid
te monitoren en als afwegingskader voor nieuw beleid. De doelstellingen voor het
gemeentelijk grondbeleid zijn verankerd in de Nota Grondbeleid 2015-2019.
Het MPG 2016 bestaat uit twee onderdelen, een deel dat het afgelopen jaar verantwoordt en
een deel dat vooruit kijkt. Het eerste deel is verwerkt in het Programmaverslag 2015 op
basis van de oude regelgeving. Het tweede deel houdt al rekening met een aantal
wijzigingen in het Besluit Begroting en Verantwoording gemeenten en provincies (BBV),
welke in 2016 ingaan. Deze wijzigingen worden verwerkt in de Programmabegroting 20162019 en in de Kadernota.
BBV en Vpb
BBV
Per januari 2016 gaan de wijzigingen in het BBV in. 2015 geldt nog als overgangsjaar,
waardoor de nieuwe regels geen invloed hebben op het Programmaverslag 2015. Het MPG
kijkt ook vooruit en om die reden is rekening gehouden met de gewijzigde rente. Dit zal
verwerkt worden in de Programmabegroting 2016-2019. Het gevolg van de aangepaste
regel met betrekking tot de disconteringsvoet wordt meegenomen in de Kadernota.
Vpb
Per januari 2016 is de Wet modernisering vennootschapsbelastingplicht gemeenten en
provincies in werking getreden. Gemeenten zijn vennootschapsbelastingplichtig, ook voor
het onderdeel grondexploitaties. Voor 2016 is berekend via een quickscan dat de gemeente
dit jaar niet door de ondernemerspoort gaat en dus niet belastingplichtig is. Per jaar zal dit
opnieuw beoordeeld worden.
Perspectief Alphen aan den Rijn
In 2014 is het afwegingskader woningbouwontwikkeling opgesteld. Hierbij is ook onderzoek
gedaan naar de marktopnamecapaciteit in de gemeente Alphen aan den Rijn. Het
afwegingskader dient om nieuwe woningbouwinitiatieven te beoordelen, om zo tot een
passend nieuwbouwprogramma te komen, zowel kwalitatief als kwantitatief. Het bestuur
4
maakt per woningbouwontwikkeling een afweging over de ontwikkeling. Na besluitvorming
zal dit verwerkt worden in het MPG. Daarnaast is er rekening gehouden met de Woonagenda.
De woningmarkt vertoont een flink herstel in 2015. De gemiddelde verkoopprijs van
woningen is vorig jaar gestegen. De verwachting is dat dat dit jaar verder zal aantrekken. In
de gemeente Alphen aan den Rijn is vorig jaar een groot aantal transacties geweest. Daarom
is rekening gehouden met een hogere opbrengstenstijging dan vorig jaar.
Meerjarenperspectief Grondexploitaties Alphen aan den Rijn
Het MPG 2016 geeft het volgende beeld, onderscheid in Programmaverslag en
Programmabegroting:
Programmaverslag 2015
Programmabegroting
2016-2019
x mln. €
x mln. €
A
Vastgestelde grondexploitaties
-116,9
-106,9
B
In voorbereiding zijnde grondexploitaties
0,0
0,0
C
Toekomstige grondexploitaties
pm
pm
D
Reserve grondexploitaties
7,0
7,0
E
Benodigde weerstandscapaciteit grondexploitaties
8,0
7,8
A) De voorziene verliezen op de vastgestelde grondexploitaties zijn afgedekt.
B+C) Voor de in voorbereiding zijnde en toekomstige grondexploitaties heeft de gemeente
het voornemen om in de toekomst een grondexploitatie te openen. Voor de in voorbereiding
zijnde projecten is een budget beschikbaar gesteld om een plan te maken en tot een
haalbare grondexploitatie te komen. Tekortsaldi op in voorbereiding zijnde
grondexploitaties en toekomstige grondexploitaties zijn vermijdbaar en daarom nog niet
afgedekt.
D) Het opbrengend vermogen van de grondexploitaties (toekomstige winstnemingen) wordt
pas als winst aan de grondexploitaties onttrokken op het moment dat deze zijn gerealiseerd
en loopt via de Reserve grondexploitatie. Vanuit de grondexploitaties van de voormalige
gemeente Boskoop is een taakstelling meegegeven om vanuit het MPG bij te dragen aan de
bouw van de Brede School Waterrijk, de Brede School Snijdelwijk en de egalisatiereserve MFC.
E) Om grip te houden op de grondexploitaties worden ook de risico’s op de
grondexploitaties in beeld gebracht. De benodigde weerstandscapaciteit om het risico op de
grondexploitaties af te dekken bedraagt € 7,8 mln.
5
1. Algemeen
1.1 Inleiding
Het Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG) geeft een beeld van de omvang van de
gemeentelijke investeringen, het moment van investeren, het verwachte resultaat en het
risico op deze investeringen en de wijze waarop de gemeente deze risico’s probeert te
beheersen. Bij actief grondbeleid stelt de gemeente per ontwikkeling een grondexploitatie
op, welke jaarlijks geactualiseerd wordt. Deze grondexploitaties worden jaarlijks vastgesteld
via het MPG. Het doel van het MPG is om een integraal beeld te geven van de
grondexploitaties van de gemeente Alphen aan den Rijn. Daarom neemt de gemeente niet
alleen de actieve grondexploitaties mee in het MPG, maar worden ook de facilitaire projecten
verantwoord. Er is een nieuwe notitie1 van het BBV over facilitaire projecten. In dit MPG is
hier nog geen rekening mee gehouden, dit zal volgend MPG meegenomen worden.
Het MPG 2016 is een momentopname van de grondexploitaties per 1-1-2016. In dit beeld
zijn vastgestelde (in uitvoering zijnde), in voorbereiding zijnde en toekomstige
grondexploitaties opgenomen. Grondexploitaties zijn projecten waarin bouwgrond wordt
geproduceerd voor bijvoorbeeld woningen, winkels, bedrijven of maatschappelijke
voorzieningen. Hierin kan de gemeente zowel een actieve als een faciliterende rol kiezen.
Het openen van een grondexploitatie is een van de instrumenten die de gemeente in kan
zetten om uitvoering te geven aan haar grondbeleid. Het MPG dient als instrument om de
financiële uitvoering van het gemeentelijk grondbeleid te monitoren en als afwegingskader
voor nieuw beleid.
De doelstellingen voor het gemeentelijk grondbeleid zijn verankerd in de Nota Grondbeleid
2015-2019. De ambities uit de structuurvisie en uit haar collegeprogramma realiseert de
gemeente met een situationeel grondbeleid, zodat ruimte gegeven kan worden aan
maatwerk vanuit de markt. Dit houdt in dat de gemeente faciliterend grondbeleid voert waar
het kan en een actief grondbeleid waar het nodig is. Wanneer de gemeente ontwikkelingen
van derden faciliteert zal de gemeente haar kosten verhalen op de ontwikkelende partij. Het
kostenverhaal vindt grondslag in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en wordt gerealiseerd via
een (anterieure) overeenkomst (privaatrechtelijk) of een exploitatieplan (publiekrechtelijk).
In 2014 is het afwegingskader woningbouwontwikkeling opgesteld. Hierbij is ook onderzoek
gedaan naar de marktopnamecapaciteit in de gemeente Alphen aan den Rijn. Het
afwegingskader dient om nieuwe woningbouwinitiatieven te beoordelen, om zo tot een
passend nieuwbouwprogramma te komen, zowel kwalitatief als kwantitatief. Het bestuur
maakt per woningbouwontwikkeling een afweging over de ontwikkeling. Na besluitvorming
zal dit verwerkt worden in het MPG. Daarnaast is dit jaar de Alphense Woonagenda
opgesteld.
1 Notitie Faciliterend Grondbeleid, Commissie BBV maart 2016
6
Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV)
In het kader van onder meer de nieuwe Omgevingswet en de nieuwe Wet modernisering
Vpb-plicht overheidsondernemingen is het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV)2,
onderdeel grondexploitaties, op een aantal punten gewijzigd. De wijzigingen gaan in per
januari 2016. De belangrijkste wijziging betreft de rentetoerekening aan grondexploitaties
en de waardering van de NIEGG’s. Daarnaast is er een duidelijker onderscheid in actief en
facilitair grondbeleid. 2015 geldt als overgangsjaar. De jaarrekening zal nog conform de
oude richtlijnen opgesteld worden. Het merendeel van de nieuwe BBV-regels zal verwerkt
worden in de jaarrekening 2016. Voor de jaarrekening 2015 heeft dit geen gevolgen. Een
aantal wijzigingen met financiële consequenties wordt wel al verwerkt. De wijzigingen met
betrekking tot de rente worden verantwoord in de Programmabegroting 2016-2019 en de
gevolgen van het hanteren van een vaste disconteringsvoet voor het terugrekenen van de
netto contante waarde wordt verwerkt in de Kadernota.
Rentetoerekening grondexploitaties
Aan de grondexploitaties wordt rente toegerekend. In de jaarrekening 2015 is gerekend met
de gemeentelijke omslagrente van 4%. De nieuwe BBV schrijft voor dat per januari 2016
gerekend moet worden met de werkelijk betaalde rente, gebaseerd op het gewogen
gemiddelde rentepercentage van de gehele leningenportefeuille van de gemeente. Deze
rente bedraagt voor 2016 1,07%.
Daarnaast schrijft de commissie BBV voor dat gemeenten vanaf 2016 in de berekening van
de contante waarde van grondexploitaties ten behoeve van het treffen van een
verliesvoorziening voor negatieve grondexploitaties een vaste disconteringsvoet moeten
hanteren. De disconteringsvoet wordt voor alle gemeenten gelijk gesteld aan het maximale
meerjarig streefpercentage van de Europese Centrale Bank voor de inflatie binnen de
Eurozone en bedraagt voor 2016 2,0%.
NIEGG’s
Ook wordt in het BBV voorgesteld om de regels met betrekking tot de NIEGG’s (niet in
exploitatie
genomen
gronden)
te
wijzigen.
Deze
gronden
zullen
in
het
vervolg
geadministreerd worden onder een andere categorie, namelijk Materiële Vaste Activa (MVA)categorie ‘strategische gronden’. Toerekenen van rente en andere kosten is vanaf 2016 niet
langer toegestaan, de rentelast en overige kosten zullen verwerkt moeten worden in de
algemene
dienst.
Waardering
geschiedt
tegen
verkrijgingprijs
of
duurzaam
lagere
marktwaarde. De gemeente heeft 4 jaar de tijd om de gronden af te waarderen.
Wet modernisering vennootschapsbelastingplicht (vpb-plicht) overheidsondernemingen
In mei 2015 is de Wet modernisering vpb-plicht overheidsondernemingen aangenomen. Dat
betekent dat overheidsondernemingen, waaronder gemeenten, per 1 januari 2016
belastingplichtig zijn voor de vennootschapsbelasting.
2
Notitie Grondexploitaties 2016 en Notitie Faciliterend Grondbeleid, van de Commissie BBV, maart 2016
7
Met de wetswijziging wil de Nederlandse overheid gelijkheid creëren tussen
overheidsondernemingen en private ondernemingen. Voor overheidsondernemingen gelden
nu dezelfde verplichtingen voor de vennootschapsbelasting als voor private ondernemingen.
In 2015 heeft de gemeente een quick scan gedaan voor onder andere de grondexploitaties.
Uit deze quick scan is gebleken dat de gemeente voor de grondexploitaties niet door de
ondernemerspoort komt. Dat betekent dat de gemeente dit jaar voor de grondexploitaties
niet vpb-plichtig is. Dit zal ieder jaar opnieuw getoetst moeten worden.
1.2 Algemeen
Het Centraal Planbureau (CPB) verwacht dat de Nederlandse economie in 2016 harder groeit
dan in 2015. Er wordt een economische groei van 2,1 procent verwacht, na een groei van 2
in 2015. De consumptie neemt flink toe en de werkloosheid daalt licht.
De economische groei vertaalt zich op macro-economisch niveau onder andere in een
teruglopend begrotingstekort.
De woningmarkt vertoont een flink herstel in 2015. In 2015 is het aantal transacties ten
opzichte van 2014 met circa 20% gestegen. De gemiddelde koopsom is eveneens gestegen,
met circa 3,5%. Dit blijkt uit een analyse van Woningmarktcijfers.nl. Dit is met name te
verklaren door de verbeterde economische situatie, het positieve consumentenvertrouwen en
door de lage hypotheekrente. Dit is de reden dat de gemeente voor woningbouw rekening
houdt met een lichte prijsstijging. De aantrekkende vraag en een stabilisatie van de
huizenprijzen zorgt voor een toenemend vertrouwen bij marktpartijen. Ook in Alphen aan
den Rijn wordt gesignaleerd dat de belangstelling van marktpartijen flink is toegenomen.
1.3 Parameters en uitgangspunten MPG 2016
De actualisatie van de grondexploitaties en risicoanalyses vindt plaats op basis van
vastgesteld beleid tot 31 december 2015. Elke voorgenomen wijziging in ruimtelijke plannen
en projecten met effect op de vastgestelde grondexploitaties wordt separaat in het college
c.q. raad met inbegrip van de financiële consequenties en dekking vastgesteld. Daarnaast
zijn bij de jaarlijkse actualisatie van de grondexploitaties mutaties doorgevoerd als gevolg
van gewijzigde wetgeving en economische ontwikkelingen (zoals taxaties, prijswijzigingen
op basis van nacalculaties en referentieprijzen, etc.). De parameters worden jaarlijks
vastgesteld via het MPG.
De parameters3 die de gemeente aanhoudt staan in onderstaande tabel. Voor de
grondprijzen voor woningbouw wordt tot aan 2018 gerekend met een voorzichtige
prijsstijging van 0,5% en vanaf 2019 met 1,0%. Voor de overige functies (bedrijventerreinen,
commercieel) wordt rekening gehouden met een prijsstijging van 1%. De grondexploitaties
zijn gewaardeerd op basis van de uitgangspunten zoals opgenomen in tabel 1.1 en 1.2.
3
Kostenstijging is gebaseerd op 10-jarig gemiddelde GWW, opbrengstenstijging is gebaseerd op Rapportage “Outlook
grondexploitaties 2015” van Metrum, Purple Blue en Van Heijst & Partners.
8
Parameters
Rente
4,0%*
Prijsontwikkeling kosten
2,0%
Prijsontwikkeling opbrengsten Wonen
Overige functies
t/m 2018
0,5%
Vanaf 2019
1,0%
Vanaf 2016
1,0%
Bij lopende overeenkomsten Mogelijkheid gemotiveerd af te wijken
* In het P ro grammaverslag is de rente van 4% verwerkt in verband met het o vergangsjaar. Het M P G 2016
is o o k do o rgerekend met 1,07% o p basis van de gewijzigde regelgeving van het B B V 2016
Tabel 1.1: Parameters
Overige uitgangspunten
Uurtarieven plankosten
Programmabegroting 2016-2019
Onvoorzien
Varieert tussen 0% en 15%
Neemt in de regel af naarmate project vordert
Risico's
Kans > 50%
Verwerken in grex
Tabel 1.2: Overige uitgangspunten grondexploitatie
1.4 Verantwoording en relatie met P&C cyclus
De verantwoording van het grondbeleid is ingebed in de reguliere P&C cyclus. Het
grondbeleid wordt conform het Besluit Begroting en Verantwoording Provincies en
Gemeenten (BBV) verantwoord in de paragraaf grondbeleid van het Programmaverslag en de
Programmabegroting. In aanvulling hierop stelt de gemeente jaarlijks het MPG op. De raad
stelt via het MPG de actualisatie van de grondexploitaties vast en daarmee de nieuwe
budgetten voor de grondexploitaties. De financiële consequenties van het MPG 2016 worden
verwerkt in het Programmaverslag 2016. De administratieve verwerking van de
grondexploitaties vindt plaats conform het BBV.
In het MPG wordt het voorgaande jaar verantwoord en wordt een vooruitblik gegeven op de
komende jaren. De ontwikkelingen worden financieel vertaald en er wordt een inschatting
van de risico’s gegeven. Op basis van het MPG kan opnieuw gekeken worden naar de
plannen en kan beoordeeld worden of aanpassingen noodzakelijk zijn. Het college kan
tussentijds verantwoording afleggen over de voortgang van de projecten. Hierbij kan dan
gekeken worden naar planning versus realisatie. Daarmee vormt het MPG een
afwegingskader voor besluiten over lopende en toekomstige grondexploitaties.
Projectrapportages
Per project worden er periodiek projectrapportages opgesteld, waarin de voortgang van een
project wordt beschreven. Een samenvatting van deze projectrapportages wordt
meegenomen in de voorjaarsrapportage en de najaarsrapportage. De afzonderlijke
rapportages kunnen, naar behoefte, voorgelegd worden aan het bestuur.
9
Onderstaande tabel geeft een samenvatting van de verantwoordingscyclus van de
grondexploitaties.
Verantwoording grondexploitaties
Via
Actualisatie grondexploitaties
MPG
MPG
Jaarrekening/Programmaverslag
Paragraaf Grondbeleid
Programmaverslag en Programmabegroting
Projectrapportages
Voor- en najaarsrapportage
Tabel 1.3: Verantwoordingscyclus grondexploitaties
10
2. Financieel volume, saldo MPG en MPG reserves
2.1 Inleiding
De grondexploitatiebegroting is een instrument dat de gemeente inzet om grip te houden op
de kosten en opbrengsten van de productie van bouwgrond en locatieontwikkeling. Als de
gemeente een actief grondbeleid voert is de grondexploitatie het financieel kader voor de
aankoop, ontwikkeling en uitgifte van gronden. Als de gemeente faciliterend grondbeleid
voert, dan dient de grondexploitatie slechts als financieel kader voor het verhalen van de
kosten (bewaking contractuele afspraken) die de gemeente maakt ten behoeve van de
productie van bouwgrond door een derde.
Het MPG maakt onderscheid in vastgestelde, in voorbereiding zijnde en toekomstige
grondexploitaties. In het MPG zijn zowel actieve grondexploitaties als faciliterende
grondexploitaties opgenomen.
A: Vastgestelde grondexploitaties
Vastgestelde grondexploitaties zijn projecten, waarvan door de gemeenteraad tot uitvoering
is besloten. De planinhoud en de grondexploitatie zijn vastgesteld (uitvoeringskrediet). Deze
projecten zijn in principe onomkeerbaar. Het financieel resultaat van deze vastgestelde
projecten is taakstellend. Voor zover het projecten met een negatief saldo betreft is voor het
tekort een voorziening gevormd.
B: In voorbereiding zijnde grondexploitaties
Tot deze categorie behoren de projecten waarvoor door de gemeenteraad een
voorbereidingskrediet beschikbaar is gesteld. Met dit voorbereidingskrediet worden diverse
onderzoeken en studies verricht, die noodzakelijk zijn om de (on)haalbaarheid van een
project aan te tonen. In algemene zin geldt dat er bij dergelijke projecten een bestuurlijk
voornemen is om deze projecten te realiseren. Het besluit daartoe dient echter nog door de
gemeenteraad te worden genomen. Tot dat besluit is er nog sprake van omkeerbare
projecten. Het financieel resultaat van deze projecten geeft, naarmate er meer onderzoeken
zijn verricht, meer zekerheid dan de projecten in de toekomst. Het financieel resultaat is
slechts indicatief en er is pas sprake van een financieel kader na vaststelling van de
grondexploitatie. Als de gemeente wel al gronden heeft verworven ten behoeve van deze
projecten, dan worden ze geadministreerd onder de niet in exploitatie genomen gronden
(NIEGG’s). Vanaf 2016 worden deze gronden niet langer gerubriceerd onder NIEGG, maar
onder Materiële Vaste Activa (MVA) categorie “strategische gronden”.
C: Toekomstige grondexploitaties:
De projecten die nog niet in voorbereiding zijn, zijn in het MPG opgenomen als toekomstige
projecten. Het financiële resultaat van deze projecten dient te worden geïnterpreteerd als
zijnde richtinggevend. De planinhoud staat immers nog niet vast. De grondexploitatie van
deze projecten is gebaseerd op aannames/inschattingen ten aanzien van kosten,
opbrengsten en fasering. Aangezien er over deze projecten nog geen (financiële)
11
besluitvorming heeft plaatsgevonden is er sprake van omkeerbare projecten. Als de
gemeente wel al gronden heeft verworven ten behoeve van deze projecten, dan worden ze
geadministreerd onder de niet in exploitatie genomen gronden (NIEGG’s). Van een aantal
grote(re) grondexploitaties in deze categorie komen de ambities voort uit de Structuurvisie /
Transformatievisie Oude Rijnzone. Op basis van deze ambities is in het verleden een eerste,
financiële doorrekening gemaakt. Deze toekomstige projecten zijn niet bijgesteld op inhoud
en financieel kader. Op basis hiervan zijn de projecten in categorie C: Grondexploitaties in
de toekomst daarom uitsluitend benoemd als zijnde “in voorraad”. De financiële vertaling
volgt bij overgang naar categorie B: Grondexploitaties in voorbereiding.
Bij de jaarrekening 2016 komt de categorie NIEGG te vervallen. Bovendien is in de herziening
BBV4 opgenomen dat de notitie niet van toepassing is op facilitaire projecten, alleen op
actieve grondexploitaties. Dat betekent dat de faciliterende grondexploitaties niet meer
verantwoord worden in de paragraaf grondbeleid, maar onder verbonden partijen. Dit zal
volgend jaar voor het eerst op deze wijze verantwoord worden.
2.2 Saldo MPG 2016 Programmaverslag 2015
Het jaar 2015 wordt nog afgesloten conform de oude richtlijnen, 2015 geldt als
overgangsjaar. Om die reden wordt in het Programmaverslag 2015 nog rekening gehouden
met een rente van 4,0%. Dat leidt tot onderstaande resultaten.
Het saldo op netto contante waarde (NCW) van de vastgestelde grondexploitaties per 01-012016 is verslechterd van € 104,3 mln negatief tot € 116,9 mln negatief. Met de contante
waarde wordt uitgedrukt wat de huidige waarde is van het verwachte eindresultaat
(eindwaarde). De eindwaarde van de vastgestelde grondexploitaties, het verwachte resultaat
op het moment van afsluiten van de grondexploitaties bedraagt € 135,3 mln negatief.
Paragraaf 2.7 laat zien hoe het verwachte tekortsaldo op de grondexploitaties is afgedekt.
Programmabegroting
2016-2019
NCW 01-01-2016
Positieve projecten
Negatieve projecten
Saldo vastgestelde
Grondexploitaties
Netto contante waarde
MPG 2016
Mutaties
Programmaverslag
NCW 01-01-2016
Eindwaarde
Programmabegroting
2016-2019
EW 01-01-2016
Mutaties
MPG 2016
Programmaverslag
EW 01-01-2016
€
€
41.154.202 € -9.468.993 €
-145.481.082 € -3.061.252 €
31.685.209
-148.542.334
€
€
54.904.201 € -11.507.663 €
-174.965.892 € -3.751.377 €
43.396.538
-178.717.269
€
-104.326.880 € -12.530.244 €
-116.857.125
€
-120.061.692 € -15.259.040 €
-135.320.731
Tabel 2.1: Verschillenanalyse vastgestelde grondexploitaties
Tabel 2.1 toont een samenvatting van mutaties op netto contante waarde en op eindwaarde
voor de vastgestelde grondexploitaties.
In tabel 2.2 is onderscheid gemaakt in mutaties in de negatieve en positieve
grondexploitaties. De mutaties bij de positieve grondexploitaties worden voornamelijk
verklaard door het afsluiten van 2 langlopende grondexploitaties Molenwetering/Hoorn-
4
Notitie Grondexploitaties 2016, van de Commissie BBV, maart 2016
12
West en Kerk en Zanen. De afname bij de negatieve grondexploitaties wordt voornamelijk
veroorzaakt door het naar beneden bijstellen van de grondwaardes voor bedrijventerreinen.
Resultaten MPG
Programmabegroting
Programmabegroting
2016-2019
2016-2019
NCW 01-01-2015
NCW 01-01-2016
MPG 2016
Mutaties
Programmaverslag
NCW 01-01-2016
Positieve projecten
€
39.571.348 €
41.154.202 €
-9.468.993 €
31.685.209
Negatieve projecten
€
-139.885.656 €
-145.481.082 €
-3.061.252 €
-148.542.334
A - Vastgestelde Grondexploitaties
€
-100.314.308 €
-104.326.880 €
-12.530.244 €
-116.857.125
B - Voorbereidingskrediet
€
€
24.589 €
24.589
-104.326.880 €
-12.505.655 €
-116.832.535
-
€
-
C - Toekomst
TOTAAL ALLE PROJECTEN
€
-100.314.308
€
Tabel 2.2: Onderverdeling positieve en negatieve grondexploitaties (Programmaverslag 2015)
2.3 Financieel volume MPG Programmaverslag
Per 1-1-2016 kent de gemeente 39 vastgestelde grondexploitaties, 2 grondexploitaties in
voorbereiding en zijn er 21 locaties waar toekomstige ontwikkeling gewenst is. Per 31
december 2015 zijn er 5 vastgestelde grondexploitaties afgesloten. Per 1 januari 2016 zijn
er 5 nieuwe grondexploitaties geopend.
In onderstaande tabel (tabel 2.3) is de samenvatting opgenomen van de gerealiseerde kosten
en opbrengsten t/m 31-12-2015 en de prognose voor de toekomst. Dit is gebaseerd op een
rente-percentage van 4%. Het verwachte resultaat van de in voorbereiding zijnde
grondexploitaties is indicatief doorgerekend. Voor de toekomstige grondexploitaties is geen
saldo in het MPG opgenomen. Voor de toekomstige grondexploitaties zijn onvoldoende
uitgangspunten vastgesteld (of niet voldoende actueel) om een saldo te kunnen presenteren.
Daarom zijn in tabel 2.3 alleen de in het verleden gerealiseerde kosten en opbrengsten
opgenomen. De t/m 2015 gerealiseerde kosten en opbrengsten hangen samen met de
gronden die de gemeente op deze locaties in het verleden heeft aangekocht. In Hoofdstuk 4
wordt nader toegelicht hoe de niet in exploitatie genomen gronden (toekomstige
grondexploitaties) zijn gewaardeerd.
13
Voortgang MPG; Programmaverslag 2015
A - Vastgestelde
Grondexploitaties
B - Voorbereidingskrediet
TOTAAL
A+B
Gerealiseerd t/m 31-12-2015
€
359.393.998 €
532.910 €
359.926.908
Prognose reële kosten
€
74.938.031 €
4.812.928 €
79.750.959
Rente (4%)
€
32.562.449 €
-24.139 €
32.538.309
TOTAAL KOSTENBEGROTING
€ 466.894.478 €
5.321.699 € 472.216.177
Gerealiseerd t/m 31-12-2015
€
168.780.653 €
532.910 €
169.313.563
Prognose reële opbrengsten
€
162.793.094 €
4.821.146 €
167.614.240
TOTAAL OPBRENGSTEN
Eindwaarde SALDO
Netto contant saldo 01-01-2016
€ 331.573.747 €
5.354.056 € 336.927.803
€ -135.320.731 €
32.358 € -135.288.373
€
-116.857.125 €
24.589 €
-116.832.535
Tabel 2.3: Totaaloverzicht grondexploitaties Alphen aan den Rijn en voorbereidingskredieten MPG
2016 ten behoeve van het Programmaverslag 2015
In bijlage I is een specificatie opgenomen van de kosten, opbrengsten en het resultaat per
project. In het overzicht zijn zowel de gerealiseerde als de nog te realiseren kosten
meegenomen. In bijlage II is een prognose van nog te realiseren kosten en opbrengsten per
kostensoort per project opgenomen. Bijlages I tot en met V gaan over het Programmaverslag
2015.
2.4 Doorkijk MPG 2016 op basis van nieuwe BBV
Zoals in paragraaf 1.4 aangegeven is, zijn er per 1 januari 2016 nieuwe BBV-regels. De
wijzigingen welke geen financiële consequenties hebben, zullen volgend jaar verwerkt
worden in het MPG en in het volgende Programmaverslag. De wijzigingen met financiële
consequenties, de renteaanpassing en het gebruik van een vast percentage voor de
disconteringsvoet, zijn wel al meegenomen in dit MPG en respectievelijk verwerkt in de
Programmabegroting 2016-2019 en in de Kadernota.
Het MPG 2016 is doorgerekend met het aangepaste rentepercentage van 1,07%. De effecten
hiervan zijn weergegeven in tabel 2.4. Financieel zal dit verwerkt worden in de
Programmabegroting 2016-2019. De totale netto contante waarde van de grondexploitaties
verbetert met € 9,9 miljoen naar € 106,9 miljoen negatief. Als gevolg hiervan kan de
verliesvoorziening met € 3,3 miljoen positief bijgesteld worden. De winstvoorraad van de
positieve grondexploitaties neemt met € 6,7 miljoen toe.
14
Resultaten MPG
MPG 2016
Programmaverslag 2015
Mutaties BBV
MPG 2016
Rente 1,07%
Programmabegroting
2016-2019
NCW 01-01-2016
NCW 01-01-2016
Positieve projecten
€
31.685.209 €
6.672.658 €
38.357.868
Negatieve projecten
€
-148.542.334 €
3.277.152 €
-145.265.182
A - Vastgestelde Grondexploitaties
€
-116.857.125 €
9.949.810 €
-106.907.315
B - Voorbereidingskrediet
€
24.589
€
24.589
€
-116.832.535
9.949.810 €
-106.882.725
C - Toekomst
TOTAAL ALLE PROJECTEN
€
Tabel 2.4: Doorrekening MPG2016 conform nieuwe BBV-regels mbt de rente 1,07%, de
disconteringsvoet van 2% is hier nog niet in verwerkt. Zie hiervoor tabel 2.5.
Daarnaast is in mei 2016 vastgesteld dat gemeenten moeten rekenen met een vaste
disconteringsvoet van 2,0% voor het terugrekenenen van de netto contante waarde ten
behoeve van de verliesvoorziening. Het effect hiervan is in onderstaande tabel 2.5 zichtbaar.
De financiële consequenties hiervan zullen verwerkt worden in de Kadernota jaarschijf 2016.
Resultaten MPG
MPG 2016
Mutaties BBV
MPG 2016
Programmaverslag 2015
Rente en
disconteringsvoet
Kadernota
NCW 01-01-2016
NCW 01-01-2016
Positieve projecten
€
31.685.209 €
3.931.493 €
35.616.702
Negatieve projecten
€
-148.542.334 €
9.351.431 €
-139.190.903
A - Vastgestelde Grondexploitaties
€
-116.857.125 €
13.282.923 €
-103.574.201
B - Voorbereidingskrediet
€
24.589
€
24.589
€
-116.832.535
13.282.923 €
-103.549.612
C - Toekomst
TOTAAL ALLE PROJECTEN
€
Tabel 2.5: Doorrekening MPG2016 conform nieuwe BBV-regels mbt de rente 1,07% en verwerking van
de disconteringsvoet van 2%.
De totale netto contante waarde van de grondexploitaties verbetert dan met € 13,3 miljoen
naar € 103,6 miljoen negatief. Als gevolg hiervan kan de verliesvoorziening met € 9,4
miljoen positief bijgesteld worden, in plaats van met € 3,3 miljoen. Het verwerken van een
disconteringsvoet van 2,0% leidt dus tot een extra incidentele vrijval van de
verliesvoorziening van € 6,1 miljoen. Zie ook paragraaf 2.7. De winstvoorraad van de
positieve grondexploitaties neemt met € 3,9 miljoen toe.
15
In onderstaande tabellen wordt de voortgang van het MPG 2016 weergegeven, in tabel 2.6
alleen met de aanpassing van de rente van 1,07% en in tabel 2.7 ook met verwerking van de
disconteringsvoet van 2,0%.
Voortgang MPG; Programmabegroting 2016-2019
A - Vastgestelde
Grondexploitaties
B - Voorbereidingskrediet
TOTAAL
A+B
Gerealiseerd t/m 31-12-2015
€
359.393.998 €
532.910 €
359.926.908
Prognose reële kosten
€
74.938.031 €
4.812.928 €
79.750.959
Rente (1,07%)
€
8.089.480 €
-24.139 €
8.065.340
TOTAAL KOSTENBEGROTING
€ 442.421.510 €
5.321.699 € 447.743.208
Gerealiseerd t/m 31-12-2015
€
168.780.653 €
532.910 €
169.313.563
Prognose reële opbrengsten
€
162.793.094 €
4.821.146 €
167.614.240
TOTAAL OPBRENGSTEN
Eindwaarde SALDO
Netto contant saldo 01-01-2016
€ 331.573.747 €
5.354.056 € 336.927.803
€ -110.847.763 €
32.358 € -110.815.405
€
-106.907.314 €
24.589 €
-106.882.725
Tabel 2.6: Totaaloverzicht grondexploitaties Alphen aan den Rijn en voorbereidingskredieten MPG
2016 conform gewijzigde BBV-regels 2016, 1,07% exclusief disconteringsvoet 2%
Voortgang MPG; Kadernota 2016
A - Vastgestelde
Grondexploitaties
B - Voorbereidingskrediet
TOTAAL
A+B
Gerealiseerd t/m 31-12-2015
€
359.393.998 €
532.910 €
359.926.908
Prognose reële kosten
€
74.938.031 €
4.812.928 €
79.750.959
Rente (1,07%)
€
8.089.480 €
-24.139 €
8.065.340
TOTAAL KOSTENBEGROTING
€ 442.421.510 €
5.321.699 € 447.743.208
Gerealiseerd t/m 31-12-2015
€
168.780.653 €
532.910 €
169.313.563
Prognose reële opbrengsten
€
162.793.094 €
4.821.146 €
167.614.240
TOTAAL OPBRENGSTEN
Eindwaarde SALDO
Netto contant saldo 01-01-2016
€ 331.573.747 €
5.354.056 € 336.927.803
€ -110.847.763 €
32.358 € -110.815.405
€
-103.574.201 €
24.589 €
-103.549.612
Tabel 2.7: Totaaloverzicht grondexploitaties Alphen aan den Rijn en voorbereidingskredieten MPG
2016 conform gewijzigde BBV-regels 2016, 1,07% inclusief disconteringsvoet 2%
Bijlage IX bevat een uitgebreide analyse van het verschil van het MPG 2016 op basis van de
gewijzigde BBV regels ten opzichte van de programmabegroting 2016-2019. Daarnaast
toont de bijlage welke vorm van grondbeleid de gemeente per project voert.
Bijlages VI tot en met X bevatten de versie welke opgenomen wordt in de
Programmabegroting 2016-2019.
2.5 Reserve grondexploitaties
Het MPG bestaat uit winstgevende en verlieslatende grondexploitaties. Winstgevende
grondexploitaties worden na afloop van het project ten gunste gebracht van de Reserve
16
grondexploitaties. Indien de boekwaarde van het project het toelaat en het risicoprofiel van
de nog te maken kosten en realiseren opbrengsten aanvaardbaar is, kan tussentijds winst
worden genomen.
Ten aanzien van tussentijdse winstneming wordt de volgende gedragslijn gehanteerd: op
basis van het bedrijfseconomische matchingprincipe, waarbij kosten zoveel mogelijk worden
verantwoord in de periode dat de opbrengsten worden gerealiseerd, wordt de voortgang van
de grondexploitatie bepaald en wordt tussentijds de winst naar rato genomen met de
beperking dat de boekwaarden van deze grondexploitaties geen debet saldo (gaan)
vertonen. Tussentijdse winsten uit de grondexploitaties worden in principe toegevoegd aan
de Reserve grondexploitaties. Een uitzondering op deze regel betreft de herontwikkeling van
schoollocaties. De opbrengsten uit deze locaties gaan naar de Reserve onderwijshuisvesting.
Voor verlieslatende (vastgestelde) grondexploitaties wordt een verliesvoorziening gevormd
(op netto contante waarde). Mutaties op de verliesvoorzieningen worden (indien toereikend)
onttrokken aan of ten gunste gebracht van de Reserve grondexploitaties. Aan de
verliesvoorzieningen wordt jaarlijks rente toegevoegd om ze op niveau te houden.
In beginsel kunnen vanuit de reserve ook kredieten worden gevormd voor in voorbereiding
zijnde of toekomstige grondexploitaties. Indien voor deze projecten een grondexploitatie
wordt geopend kan het krediet in de grondexploitatie worden verwerkt en kan het krediet
ten gunste van de Reserve grondexploitaties vrijvallen. Momenteel worden ook
voorbereidingskredieten via de Reserve plankosten gedekt, zie paragraaf 2.6.
Onderstaande tabel 2.8 geeft de stand van de Reserve grondexploitaties weer inclusief de
mutaties in de reserve en de bijstelling van de verliesvoorziening.
17
Stand Reserve grondexploitaties
€
Stand 01-01-2015
1.930
Winstnemingen
- Afwikkeling Connexxionterrein
€
- Afwikkeling Nieuwe Hoop
€
109
- Afwikkeling Dorpsstraat 203-211
€
42.188
- Afwikkeling Kerk en Zanen
€
4.168.998
- Afwikkeling Molenwetering/Hoorn West
€
6.321.319
17.283
€ 10.549.898
Bijstelling verliesvoorzieningen
Vastgestelde grondexploitaites
- Nieuwe Sloot
€
1.280.785
- BSC Sportpark
€
221.237
- Agrifirm
€
70.859
- Steekterpoort
€ -3.109.323
- Stadshart Hoge Zijde
€
-931.129
- Weidelanden
€
-461.853
- Stadshart Lage Zijde
€
-138.488
- Overig, per saldo
€
-34.959
€
-3.102.871
€
-462.134
€
6.986.823
NIEGG
- Gnephoek
€
-386.204
- Oude Rijnzone de Hoorn
€
-75.930
Stand per 31-12-2015
Tabel 2.8: Stand Reserve grondexploitaties per 1-1-2016
Reserveringen binnen de Reserve grondexploitaties
Binnen de Reseve grondexploitaties zijn de volgende bedragen gereserveerd voor specifieke
activiteiten en projecten:
Reserveringen
Bedrag
Brede School Snijdelwijk (Boskoop)
€ 1.160.000
Brede School Waterrijk West (Boskoop)
€ 3.312.680
Bijdrage egalisatiereserve MFC
€
Totaal reserveringen
€ 4.572.680
100.000
Tabel 2.9: Reserveringen binnen de Reserve grondexploitatie
De reserveringen vanuit de gemeente Boskoop zijn als taakstellend te beschouwen. De
€ 4,57 miljoen komt gefaseerd beschikbaar in de Reserve grondexploitaties uit
geprognosticeerde bijdragen vanuit grondexploitaties. Omdat de kosten gemaakt worden
voordat de opbrengsten ontvangen zijn is vanuit het voorzichtigheidsbeginsel
voorfinanciering vanuit de algemene reserve geregeld. Zodra de geprognosticeerde
bijdragen zijn gestort in de Reserve grondexploitaties, wordt deze € 4,57 miljoen vanuit de
Reserve grondexploitaties teruggestort in de Algemene reserve.
18
2.6 Bestemmingsreserve plankosten
Deze reserve is oorspronkelijk bedoeld om de plankosten te dekken (voorbereidingskrediet)
die gemaakt worden vóórdat een grondexploitatie is vastgesteld. De regeling met betrekking
tot de verrekening van meer of minder personeelskosten ten laste van de grondexploitaties
en grote projecten is komen te vervallen. Per 31 december 2015 is de stand van de
bestemmingsreserve plankosten € 851.531,-. In onderstaande tabel 2.8 is te zien welke
mutaties er in 2015 geweest zijn en welke reserveringen er binnen de reserve zijn voor
onder meer proces- en projectkosten.
Stand Reserve plankosten
Saldo 01-01-2015
€ 1.125.571
Mutaties
€ -274.040
Saldo per 31-12-2015
€
851.531
Totaal
€
624.655
Saldo minus reserveringen
€
226.876
Reserveringen
Bijdrage studie AWZI
€ 146.455
Bijdrage structuurvisie AWRO (rest)
€ 149.412
Bijdrage visie Steekterweg
€
42.417
Herontwikkeling schoolocaties Boskoop (rest)
€
82.290
Verhoging krediet Hoogewaard (rest)
€
49.778
Budget Projectmanagement plankosten De Bosrand
€
10.000
Proceskosten Oude Rijnzone
€ 144.303
Tabel 2.10: Mutaties en reserveringen binnen de Reserve plankosten
Naast bovengenoemde reserveringen is er nog sprake van een aanvulling van het budget
voor proceskosten Oude Rijnzone van twee maal € 200.000,-, zoals opgenomen in de
Kadernota 2012.
2.7 Voorzieningen verliesgevende grondexploitaties
Voor verlieslatende (vastgestelde) grondexploitaties is, conform het Besluit Begroting en
Verantwoording, een verliesvoorziening gevormd op basis van de netto-contante waarde per
1-1-2016. Voor het Programmaverslag 2015 gaat het een verliesvoorziening van € 148,54
mln. De grondexploitaties Bentwoudpark en BSC Sportpark worden als één grondexploitatie
beschouwd waardoor het positieve resultaat van Bentwoudpark (€ 3,4 mln.) een deel van het
tekort op het BSC Sportpark dekt. Dit is reeds verwerkt in onderstaande tabel.
Op basis van de gewijzigde regelgeving van het BBV is het MPG opnieuw doorgerekend met
de daadwerkelijke rente van 1,07% en de vaste disconteringsvoet van 2% voor het berekenen
van de netto contante waarde ten behoeve van de verliesvoorziening. Het effect van de
lagere rente leidt tot een incidentele vrijval van de verliesvoorziening van € 3,3 en het
verwerken van de disconteringsvoet leidt tot een extra incidentele vrijval van de
verliesvoorziening van € 6,1 miljoen. In totaal kan de verliesvoorziening met € 9,4 miljoen
(incidenteel) vrijvallen. In tabel 2.10 is de verliesvoorziening opgenomen op basis van het
19
Programmaverslag (4% rente), op basis van de Programmabegroting 2016-2019 (1,07%
rente) en op basis van de Kadernota jaarschijf 2016 (verwerking disconteringsvoet).
Verliesvoorziening grondexploitatie Programmaverslag Programmabegroting
2015
2016 ev rente 1,07%
(x mln)
Verliesgevende grondexploitaties
€
-148,54
€
Verliesvoorziening
€
-148,54 €
Kadernota
disconteringsvoet
€
-139,19
-145,27 €
-139,19
-145,27
Tabel 2.11: Voorziening grondexploitaties Programmaverslag (4% rente), Programmabegroting 20162019 (conform nieuwe regels BBV, op basis van 1,07% rente) en Kadernota 2016 (verwerking
disconteringsvoet 2%)
In hoofdstuk 4 en bijlage I worden de lopende grondexploitaties nader toegelicht. Voor de
verliesgevende (vastgestelde) grondexploitaties wordt op basis van de actualisatie per 1-12016 een voorziening gevormd op netto contante waarde.
2.8 Kasstroomoverzicht grondexploitaties
Met het vaststellen van het MPG 2016 stelt de gemeente ook de budgetten vast voor de
uitvoering van de vastgestelde grondexploitaties. Een uitgebreid kasstroomoverzicht is
opgenomen in bijlage IV voor het Programmaverslag 2015 en in bijlage IX voor de
Programmabegroting 2016-2019. Het kasstroom overzicht vormt de input voor treasury.
20
3. Risicobeheersing grondexploitaties
3.1 Inleiding
De gemeente Alphen aan den Rijn kent op dit moment een breed scala aan
grondexploitaties. De rol van en het risico voor de gemeente verschillen sterk per project. Bij
projecten waar de gemeente bijvoorbeeld een faciliterend grondbeleid voert is het risico
anders dan bij projecten waar de gemeente een actief grondbeleid voert en daarmee zelf het
risico loopt over o.a. de gronduitgifte.
Risicomanagement is een belangrijk aspect van de beheersing van
grondexploitatieprojecten. Het risicoprofiel van de grondexploitaties wordt jaarlijks tegelijk
met de grondexploitaties geactualiseerd. In dit hoofdstuk wordt een indicatie gegeven van
het financieel risico op de grondexploitaties en de wijze waarop de gemeente dit risico denkt
te beheersen. Voor de grondexploitaties worden de volgende risico’s onderscheiden:

Risico’s op MPG niveau.

Projectrisico’s
Het is niet altijd noodzakelijk risicomijdend gedrag te vertonen. Een risico behoeft zich
immers niet altijd voor te doen of is goed beheersbaar. Ook kan het te behalen
maatschappelijke rendement zwaarder wegen dan het risico dat een gemeente op de
grondexploitatie loopt. Er moet per grondexploitatie beoordeeld worden hoe omgegaan
wordt met de risico’s. Risico’s kunnen gemeden worden, gereduceerd, afgewenteld of in het
uiterste geval afgedekt. Getracht wordt te anticiperen op specifieke en algemene risico’s
door ze zoveel mogelijk uit te sluiten of te minimaliseren. Mogelijkheden hiervoor zijn
bijvoorbeeld het verrichten van nader onderzoek, het inbouwen van flexibiliteit en het tijdig
nemen van adequate maatregelen.
3.2 Verband risicoprofiel en saldo MPG
Gemeenten moeten verliezen op hun grondexploitaties nemen (Besluit Begroting en
Verantwoording) op het moment dat een tekort op een grondexploitatie wordt voorzien. Het
nemen van verliezen leidt tot een uitholling van de financiële positie van de gemeente.
Tegenvallers op verliesgevende grondexploitaties komen namelijk direct ten laste van de
vermogenspositie van de gemeente. Bij grondexploitaties met een positief saldo komen
tegenvallers ten laste van het positieve saldo, de zogenaamde winstvoorraad c.q. het
opbrengend vermogen van de grondexploitatie. Een verminderde winstvoorraad heeft
daarmee geen direct effect op de financiële positie van Gemeente Alphen aan den Rijn. Dit is
voorzover het opbrengend vermogen nog niet bestemd is. Wel beperkt het de mogelijkheden
om in de toekomst winst te nemen.
Er is een verband tussen de risico’s op de grondexploitatie en het saldo van de
grondexploitaties. Als risico’s in de grondexploitatiebegroting worden verwerkt (de kans dat
21
het risico zich voordoet is groter dan 50%) verslechtert het saldo van de grondexploitatie,
maar neemt in principe ook het risicoprofiel van de grondexploitatie af.
Om in control te blijven van de risico’s op de grondexploitaties worden ook de risicoanalyses
bij de grondexploitaties jaarlijks geactualiseerd. Uit efficiencyoverwegingen wordt voor de
‘kleine plannen’ geen risicoanalyse uitgevoerd.
Het risicoprofiel van de grondexploitaties wordt jaarlijks tegelijk met de grondexploitaties
geactualiseerd. Indien de winstvoorraad binnen de grondexploitaties ontoereikend is om de
risico’s op te vangen, dient er binnen het totale gemeentelijke weerstandsvermogen een
buffer (€ 8,0) aangehouden te worden voor de risico’s die met grondexploitaties gepaard
gaan. Binnen de gemeente zijn geen specifieke reserves/voorzieningen beschikbaar om
risico’s op grondexploitaties af te dekken. Via het Meerjarenperspectief Grondexploitaties
(MPG) en de Paragraaf Grondbeleid wordt de raad over het risicosaldo van de
grondexploitaties geïnformeerd.
3.3 Risico’s op MPG niveau
Het saldo van het MPG 2016 wordt mede bepaald door de parameters (inflatie, rente)
waarmee de grondexploitaties worden doorgerekend. De prijsontwikkeling (inflatie/deflatie)
van de kosten en opbrengsten en rente laat zich moeilijk voorspellen. De gevoeligheid van
het resultaat voor de parameters inflatie (kosten en opbrengsten) en rente kan worden
uitgedrukt via een gevoeligheidsanalyse. Onderstaande tabel toont de invloed op het
resultaat wanneer de kosten, opbrengsten en rente 1 procent hoger of lager zijn dan in de
grondexploitatieberekeningen is verwerkt.
Resultaat gevoeligheidsanalyse
verschil kosten
A - Vastgestelde Grondexploitaties
€
B - Voorbereidingskrediet
€
C - Toekomst
€
TOTAAL ALLE PROJECTEN
€
verschil opbrengsten
verschil rente & disc.voet
-
+
-
+
-
+
1,0%
1,0%
1,0%
1,0%
1,0%
1,0%
793.955
€
39.108 €
8 3 3 .0 6 3
€
€
-1.672.338
€
1.672.338
€
-39.108 €
-39.108
€
39.108
€
-
€
-
€
-793.955
-
€ - 8 3 3 .0 6 3
€
€ - 1.7 11.4 4 6
€ 1.7 11.4 4 6
€
-3.770.704
-4.401 €
3.719
4.026.857
-
€ 4 .0 2 2 .4 5 6
€
-
€ - 3 .7 6 6 .9 8 5
Tabel 3.1: Gevoeligheidsanalyse saldo MPG 2016, t.b.v. Programmaverslag 2015
3.4 Projectspecifieke risico’s
Naast de risico’s op MPG niveau zijn er risico’s die specifiek zijn voor een project. Dit kan
bijvoorbeeld een locatie met bodemverontreiniging zijn of het risico op het faillissement van
een contractpartij. Projectspecifieke risico’s worden benoemd en gekwantifceerd. Hierbij
wordt rekening gehouden met de kans dat een risico zich voordoet en de impact die het
22
risico in dat geval op het resultaat van de grondexploitatie heeft. Per saldo resulteert dit in
een gewogen risicoprofiel dat zich vertaalt in een bandbreedte in relatie tot het resultaat.
Wanneer de kans dat een risico zich voordoet groter is dan 50% wordt het niet meer als
risico beschouwd, maar als zekerheid en wordt het in de grondexploitatie opgenomen. Het
gekwantificeerde risico moet als een indicatief beeld worden beschouwd. Dit wordt jaarlijks
bijgesteld in samenhang met de actualisatie van de grondexploitaties. Voor de kleine
projecten is rekening gehouden met een stelpost van € 250.000. In bijlage V is een overzicht
opgenomen van het financiële risico per project.
3.5 Weerstandsvermogen
Het risico op de grondexploitaties wordt meegewogen in de bepaling van het
weerstandsvermogen. Voor zover risico’s niet binnen een grondexploitatie opgevangen
kunnen worden drukt het risico op het eigen vermogen van de gemeente en beperkt het de
ruimte om nieuwe investeringen te doen.
Om tegenvallers op te kunnen vangen en tegelijkertijd ervoor te zorgen dat risico’s geen
onnodig beslag leggen op de investeringsruimte(/reserves) van de gemeente worden risico’s
beoordeeld op de kans dat ze zich voordoen en het mogelijke financiële effect van het risico.
Hiermee wordt voorkomen dat alle mogelijke risico’s in het weerstandsvermogen worden
meegewogen.
Onderstaande tabel toont wat het risico is op de grondexploitaties (C), welk deel binnen de
grondexploitatie zelf afgedekt kan worden (D) en welk deel van het risico op het
weerstandsvermogen van de gemeente drukt (E).
Benodigde weerstandscapaciteit MPG 2016 x mln. €
A
B
C
D
E
Indicatie effect positief risico
Indicatie effect negatief risico
Risicosaldo (B-A)
Dekking risico binnen grondexploitaties
Benodigde weerstandscapaciteit (C-D)
MPG 2016
MPG 2015
Programmaverslag 2015
€
€
€
€
€
1,7
10,1
8,4
0,4
8,0
€
€
€
€
€
2,8
15,1
12,2
3,1
9,2
Verschil
€
€
€
€
€
-1,2
-4,9
-3,8
-2,6
-1,2
Tabel 3.2: Benodigde weerstandscapaciteit MPG 2016 Programmaverslag 2015 en MPG 2015
Benodigde weerstandscapaciteit MPG 2016 x mln. €
A
B
C
D
E
Indicatie effect positief risico
Indicatie effect negatief risico
Risicosaldo (B-A)
Dekking risico binnen grondexploitaties
Benodigde weerstandscapaciteit (C-D)
MPG 2016
MPG 2016
Verschil
Programma- Programmabegroting
verslag 2015
2016-2019
1,7
10,1
8,4
0,6
7,8
€
€
€
€
€
1,7
10,1
8,4
0,4
8,0
€
€
€
€
€
0,0
0,0
0,0
0,2
-0,2
Tabel 3.3: Benodigde weerstandscapaciteit MPG 2016 Programmaverslag 2015 versus
Programmabegroting 2016-2019
23
In de bovenstaande tabel is zichtbaar dat het risico op de grondexploitaties per saldo is
afgenomen. Dit komt met name door de voortgang binnen de projecten waardoor een groter
deel van de investeringen en inkomsten inmiddels gerealiseerd is en een groter deel van de
grondopbrengsten inmiddels contractueel is geborgd. In tabel 3.2 is het effect van het
verwerken van de lagere rente van 1,07% zichtbaar.
24
4. Niet in exploitatie genomen (bouw)gronden
De vastgestelde grondexploitaties vormen het financieel kader voor de productie van
bouwgrond. Het kan zijn dat de gemeente op basis van ambities, vooruitlopend op concrete
plannen, gronden aankoopt om deze in de nabije toekomst te ontwikkelen. Deze gronden
die vooruitlopend op een vastgestelde grondexploitatie zijn aangekocht, worden niet in
exploitatie genomen gronden (NIEGG’s) genoemd. Per januari 2016 wijzigt de categorie
waaronder deze gronden worden gerubriceerd. Ze komen dan onder de materiële vaste
activa categorie “strategische gronden”. Voor de jaarrekening 2015 worden ze nog
geadministreerd als niegg. Volgend jaar zal dit aangepast worden in de jaarrekening en in
het MPG 2017.
4.1 Uitgangspunten waardering niet in exploitatie genomen gronden
Het wettelijk kader voor de waardering van gronden en projecten ligt vast in het Besluit
Begroting en Verantwoording (BBV). Het BBV heeft als uitgangspunt dat gronden en projecten
gewaardeerd worden tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Indien de marktwaarde
duurzaam onder de verkrijgings- of vervaardigingsprijs ligt, moeten de gronden
afgewaardeerd worden naar deze lagere marktwaarde (voorzichtigheidsprincipe).
Gemeenten hebben in het verleden op grote schaal grondposities ingenomen op basis van
de verwachte ontwikkelingsmogelijkheden van gronden. Inmiddels is gebleken dat het
hoogst onzeker is of die gronden ooit ontwikkeld zullen worden. Daarom heeft de
Commissie Besluit en Verantwoording (BBV) de richtlijnen voor de waardering van NIEGG’s
aangescherpt. De nieuwe richtlijnen hebben als doel om meer zekerheid te geven over de
mogelijkheid dat investeringen in grond zich op termijn ook terug zullen verdienen. Daarom
moet er voor NIEGG’s een reëel en stellig voornemen zijn om deze gronden in de nabije
toekomst (<10 jaar) te ontwikkelen. Hetgeen moet blijken uit de voor de gronden
geformuleerde ambities en planperiode.
Per januari 2016 worden de regels weer aangepast, mede door de komst van de
Omgevingswet en de Wet modernisering vennootschapsbelastingplicht gemeenten en
provincies. In de nieuwe regelgeving per januari 2016 is opgenomen dat er geen rente of
overige kosten meer aan de NIEGG’s toegeschreven mag worden. Bovendien wordt de
rubricering anders, namelijk mva-categorie “strategische gronden”. De term NIEGG komt te
vervallen. Dit zal verwerkt worden in het volgende MPG.
4.2 Niet in exploitatie genomen gronden gemeente Alphen aan den Rijn
In onderstaand overzicht is de balanswaarde van de niet in exploitatie genomen gronden van
de gemeente Alphen aan den Rijn weergegeven. Voor deze gronden heeft de gemeente het
voornemen om ze in de nabije toekomst (<10 jaar) te ontwikkelen. Tabel 4.2 laat de
verliesvoorzieningen voor de NIEGG’s zien. Voor de overige NIEGG’s is er geen
verliesvoorziening nodig.
25
NIEGG
Balansw aarde
ultim o 2015
Aantal m 2
Boekw aarde/ Beoogde
in eigendom m 2
bestem m ing
Gnephoek
€
9.882.532
122.962 €
Steekterpoort II
€
5.070.653
Oude Rijnzone
€
1.755.409
Rivieroever
€
Biezenw erf
Planperiode*
80,37 Wonen (Oevers)
2020-2024
143.053 €
35,45 Bedrijfsterrein
2015-2020
7.765 €
226,07 Bedrijfsterrein
2015-2020
55.280
1.150 €
48,07 Woningbouw
2015-2020
€
17.350
3.875 €
4,48 Woningbouw
2015-2020
Von Sieboldstraat
€
2.126
2.025 €
1,05 Woningbouw
2015-2020
Puttelaan
€
111.087
1.660 €
66,92 Woningbouw
2015-2020
Bentlanden II
€
1.942.192
49.584 €
39,17 Woningbouw
2015-2020
BT Hoogew aard
€
329.223
10.000 €
32,92 Bedrijfsterrein
2015-2020
Totaal
€
19.165.851
342.074 €
56,03
*Planperiode: verwachte periode waarbinnen er een grondexploitatie wordt vastgesteld.
Tabel 4.1: Overzicht balanswaarde van de NIEGG’s
Verliesvoorziening niet in exploitatie genom en gronden (x m ln)
Bentlanden II eigen grond gemeente
Cpl Gnephoek
Cpl Oude Rijnzone de Hoorn
Totaal
-1.656.452
-882.234
-745.598
-3.284.283
Tabel 4.2: Verliesvoorzieningen voor de NIEGG’s
26
5 Grondexploitaties
5.1 Vastgestelde grondexploitaties
Stadshart Lage Zijde
In 2015 is de sloop afgerond van de panden rond het Thorbeckeplein. De grond voor
het Thorbeckegebouw en Rijnzijde Zuid is geleverd aan ontwikkelaar VORM. Met VORM is in
2015 ook een koopovereenkomst gesloten voor deelproject Triangel. Voor blok 6, het
nutsgebouw en Rijnzijde Noord is in 2015 eveneens een koopovereenkomst gesloten.
Ten behoeve van de integrale ontwikkeling van Rijnzijde Noord (project Oude Rijnkade) is
het pand van Banketbakkerij Van Vliet verworven. Met de ontwikkelaar van Rijnzijde Noord
zijn inmiddels afspraken gemaakt over de doorverkoop van de locatie. Door de gesloten
overeenkomsten is er meer zekerheid verkregen over het programma, de prijs en de
planning. In 2015 is het risico op het project verder verminderd door de verkoop van panden
die niet nodig zijn voor de herontwikkeling.
In 2016 wordt de nieuwbouw in de deelprojecten Thorbeckegebouw en Rijnzijde Zuid
opgeleverd en een start gemaakt met de inrichting van het openbaar gebied rond het
Thorbeckeplein. In Rijnzijde Noord wordt, na sanering van asbest en de sloop van de
bestaande bebouwing, gestart met de bouw. Ook de bouw van de Triangel zal van start
gaan. Daarnaast wordt het Aargebouw van asbest gesaneerd en gesloopt in 2016. Na
oplevering van de nieuwbouw van Wonen Centraal langs de Thorbeckestraat, wordt gestart
met de inrichting van het openbaar gebied aan de Thorbeckestraat.
Belangrijkste risico’s zijn de ontwikkelingsmogelijkheden van het Aarplein, de
opbrengstmogelijkheden op de locatie van het Aargebouw en Thorbeckeplein en de
asbestsaneringskosten van de nog te slopen complexen.
Stadshart Hoge Zijde
In 2015 is de locatie van het voormalige Scala College aan ontwikkelaar Blauwhoed geleverd.
Het niet monumentale deel van het gebouw is gesloopt en vrijgemaakt van asbest. De bouw
van 23 appartementen is gestart in december 2015. Een monumentale boom, de plataan, is
op kosten van ontwikkelaar en gemeente (onvoorzien) verplaatst ten behoeve van de bouw
en op inzet van omwonenden. Een klein deel van de uitgegeven grond zal in 2016 worden
teruggeleverd aan de gemeente (voormalig schoolpleintje) en dit zal worden voorbereid om
te worden ingericht als openbaar gebied.
Voor de herontwikkeling van de voormalige Bonifaciusschool is een ontwikkelaar
geselecteerd. De contractfase, planuitwerking en ruimtelijke procedures volgen in 2016. De
start bouw wordt in het eerste kwartaal van 2017 verwacht. Er moet een erfdienstbaarheid
worden gevestigd voor inrit aan de Paradijslaan van de parkeervoorziening naar en op eigen
terrein. De belangrijkste risico’s zijn asbestsaneringskosten en afstemming over veilige
bereikbaarheid nieuwe Bonifaciusschool voor leerlingen in relatie tot de ontwikkeling en
daarna.
27
Stationsomgeving
In de Stationsomgeving is inmiddels de volledige locatie voor blok 27 geleverd. Ook de
grond voor de nieuwbouw op de voormalige Toor-Locatie is in 2015 geleverd. In 2016 wordt
begonnen met de inrichting van het openbaar gebied rond blok 27.
Rijnhaven Biesterfeld
De belangrijkste investering in 2015 bestaat uit de aankoopkosten van de locatie van
Biesterfeld door de gemeente. Door de beëindiging van de bedrijfsactiviteiten van Biesterfeld
kan uitvoering worden gegeven aan de transformatie- en herstructureringsambities voor de
Rijnhaven. In 2016 worden de kaders voor de herontwikkeling van de locatie vormgegeven
en gezocht naar invulling van de locatie. Mogelijk dat in 2016 de toplaag van de locatie
gesaneerd wordt. Het bevoegd gezag heeft inmiddels aangekondigd dat de verontreiniging
van het diepere grondwater stabiel is en een verdere sanering niet noodzakelijk is.
Rijnhaven Oost
In 2015 is het restant van de bijdrage van de ontwikkelaar en de inkomsten van de verkoop
van een kavel ontvangen. Bovendien zijn kosten verrekend met de IRS, Waterplan en het GRP.
De belangrijkste mutatie van het resultaat betreft civiele kosten, plankosten en rente.
Komend jaar wordt het restant van de subsidie verwacht. Eind 2016 wordt de grex gesloten.
Steekterpoort I
Afgelopen jaar zijn er geen werkzaamheden uitgevoerd en is er geen gronduitgifte geweest.
Er lopen gesprekken voor de uitgifte van een kavel. De belangrijkste reden voor het afnemen
van het resultaat is het naar beneden bijstellen van de grondwaardes.
De Schans
In het afgelopen jaar zijn geen werkzaamheden uitgevoerd en is er geen grond uitgegeven.
Er vinden gesprekken plaats met partijen voor de uitgifte van kavels. De kosten bestaan
voornamelijk uit plankosten en rente- en beheerlasten. In 2015 is geen grond uitgegeven.
De inkomsten in 2015 hebben betrekking op een tijdelijk verhuurd perceel binnen de
Schans. De mutatie in de netto contante waarde wordt voornamelijk veroorzaakt door het
naar beneden bijstellen van de grondwaardes.
Nieuwe Sloot
In 2015 zijn de werkzaamheden in deelgebied Park West afgerond. In deelgebied Tuin zijn
diverse werkzaamheden verricht. Daarnaast wordt de mutatie van de boekwaarde
veroorzaakt door plankosten, rentekosten en een bijdrage aan de integrale reserve
Stadsbeheer. De plankosten zijn vooral gemaakt om gronduitgifte mogelijk te maken en de
uitvoering te begeleiden. De inkomsten bestaan uit gronduitgifte in deelgebied Tuin, Wand
(Kees Mustersstraat) en Holland (de Planetensingel en een gedeelte van de eilanden). De
positieve bijstelling van de verliesvoorziening wordt verklaard door extra inkomsten en
eerdere inkomsten (rentevoordeel). De ontwikkeling en de verkoop van de 1 fase van Park
100 in van deelgebied Park staat gepland eind 2016.
28
Complex Parklaan e.o.
In 2015 is de grond geleverd voor de laatste fase van het project. Na afronding van de
nieuwbouw wordt het gebied door de ontwikkelaar woonrijp gemaakt. In het resultaat zijn
geen grote mutaties.
Voorofsche Zoom
De kosten in 2015 bestaan uit rentekosten en plankosten voor onder meer het
bestemmingsplan. Er zijn geen inkomsten. Dit zijn de belangrijkste wijzigingen in het
resultaat.
Voormalig locatie Ravenstein
Het project ligt stil. De mutatie bestaat uit rentelasten en wat plankosten. Er zijn geen
inkomsten. De ontwikkeling kent een voor de gemeente neutraal resultaat.
Waterrijk West
De gemaakte kosten bestaan voornamelijk uit plankosten voor planbegeleiding, bijdrage
parkeren en rentelasten. De inkomsten bestaan voornamelijk uit bijdrages voor
voorzieningen van de ontwikkelaar. De onteigening van een perceel is in een minnelijk
traject tot verwerving gekomen. De kosten worden gedekt door Waterrijk Boskoop BV. De
start van de 1e fase (17 woningen) is in januari 2016. Er is een wensenlijst infrastructuur
opgesteld door de gemeente om de infrastructuur conform ‘Alphens’ model te realiseren.
Het uitwerkingsvoorstel van Waterrijk Boskoop BV moet door gemeente worden beoordeeld
op inhoud en kosten in 2016 en dan, in aanvulling op bestaande overeenkomst, met
Waterrijk Boskoop BV worden vastgelegd.
Agrifirm
Het project is, onder andere vanwege de discussie rondom de nieuwe locatie voor de
(provinciale) laad- en loswal en de mogelijke gevolgen voor het aantal uitgeefbare meter
bedrijfsterrein, vertraagd waarmee de einddatum een jaar later wordt voorzien. In 2016
wordt de eerste gronduitgifte verwacht.
Bentwoudpark
De woningen in fase 2 zijn allemaal opgeleverd. Ook is het woonrijpmaken in fase 2,
behoudens een gedeelte van de groeninrichting, gereed en is het speeltuintje ingericht. Met
de bewoners is gewerkt aan het groeninrichtingsplan. Ook zijn er diverse vrije kavels
verkocht. Eind 2015 waren nog 7 kavels te koop, waarbij een aantal wel in optie is.
BSC Sportpark
De werkzaamheden aan het sportpark zijn afgerond, er zijn enkel nog rentelasten. De
grondexploitaties Bentwoudpark en BSC Sportpark worden als één grondexploitatie
beschouwd. Bij de start van het project is door de raad bepaald dat de aanleg van het
sportpark gefinancierd dient te worden uit het positieve resultaat van Bentwoudpark.
Doordat dit niet toereikend is om alle kosten van het Sportpark te dekken is voor tekort (het
saldo van beide exploitaties) een voorziening getroffen.
29
Herontwikkeling kavel Kompier
In 2015 zijn de gronden bouwrijp gemaakt, de twee kavels geleverd en is gestart met het
woonrijp maken. De woningen zijn inmiddels opgeleverd. Het woonrijp maken zal begin
2016 worden afgerond. Door hogere uitvoeringskosten voor bouw- en woonrijp maken en
vertraging dient de verliesvoorziening te worden opgehoogd.
Dolfijn
In 2015 hebben gesprekken plaatsgevonden met geïnteresseerden. Dit heeft nog niet geleid
tot verkoop van een van de kavels. Het project is hiermee vertraagd. Het resultaat is beperkt
afgenomen door extra rente en plankosten.
Orionhof
In 2015 zijn de twee kavels verkocht en zijn de voorbereidingen voor het planologisch traject
(bestemmingsplanwijziging) opgestart. Na verkoop en bouw- en woonrijp maken kan de
grondexploitatie (naar verwachting in 2017) afgesloten worden.
Zuidervaart
Per 01-01-2016 is grondexploitatie Zuidervaart geopend. Dit is een woningbouwlocatie aan
de Zuiderkeerkring. Historische kosten zijn vanuit Kerk en Zanen via de kolom niet in
exploitatie genomen gronden ingebracht in de nieuwe grondexploitatie.
KLOP Plus
Per 01-01-2016 is grondexploitatie KLOP Plus geopend. Historische kosten zijn vanuit Kerk
en Zanen via de kolom niet in exploitatie genomen gronden ingebracht in de nieuwe
grondexploitatie.
BT Leeuwenhoek
Deze grondexploitatie is per 01-01-2016 geopend. De gemaakte kosten in bedrijventerrein
(BT) Leeuwenhoek bestaan uit historische kosten voor onder meer het bouwrijp maken van
het terrein, grondverwerving en plankosten. Historische kosten zijn vanuit
Molenwetering/Hoorn-West meegenomen als inbrengwaarde.
BT Leidse Schouw
Deze grondexploitatie is per 01-01-2016 geopend. De gemaakte kosten in bedrijventerrein
(BT) Leidse Schouw bestaan uit historische kosten voor onder meer het bouwrijp maken van
het terrein, grondverwerving en plankosten. Historische kosten zijn vanuit
Molenwetering/Hoorn-West meegenomen als inbrengwaarde.
Vastgestelde grondexploitaties - faciliterend
Burggooi
Burggooi is geen gemeentelijke grondexploitatie. Er ligt een overeenkomst. De gemeente
ontvangt een aantal bijdragen van de ontwikkelaar. De gemaakte kosten bestaan
30
voornamelijk uit rente en plankosten. In 2015 is gekeken of de locatie herontwikkeld zal
worden. Dit jaar zal hier een besluit over genomen.
Torenpad Oost
De grond onder het voormalige, inmiddels gesloopte gemeentekantoor, is in 2015 onder
betaling van de koopsom in eigendom overgedragen aan de ontwikkelaar. Verder is de
bijdrage voor plankosten en de bijdrage bovenwijkse voorzieningen van de ontwikkelaar
ontvangen. De investeringen bestaan voornamelijk uit het afdragen van bovenwijks aan de
reserve bovenwijkse voorzieningen.
In 2014 is het oude gemeentekantoor gesloopt, en zijn zestien woningen opgeleverd. Acht
rijwoningen zijn momenteel in aanbouw. Momenteel zijn twee complexen van 16 in totaal 32
huurappartementen in aanbouw. Naar verwachting wordt in de tweede helft van 2016 gestart
met de bouw van de volgende twee blokjes eengezinswoningen en 16 koopappartementen.
De sloop van het gemeentekantoor is ruim binnen het budget uitgevoerd wat een voordeel in
het resultaat van de grondexploitatie oplevert.
Torenpad West – deelgebied A
De contractpartij heeft te kennen gegeven geen haalbaar woningbouwplan in
overeenstemming met de afgesproken uitgangspunten te kunnen opstellen. Momenteel vindt
overleg plaats over alternatieve oplossingen. Het resultaat van de grondexploitatie is
vooralsnog ongewijzigd.
Centrum Zuid
Het resultaat is ongewijzigd. Op dit moment is het project in DO-fase en is klaar voor de
wijziging bestemmingsplanprocedure welke zal moeten starten. Naar verwachting zal deze
procedure, vanwege de te verwachte bedenkingen, een lange procedure worden tot aan de
Raad van State. Indien tot een onherroepelijk bestemmingsplan wordt gekomen zal tot
realisatie worden overgegaan, waarbij de ontwikkelaar zowel het bouwblok zal realiseren en
de inrichting van de openbare ruimte zoals de gemeente dat heeft aangegeven. Na realisatie
volgt een periode beheer en onderhoud van het openbaar gebied door de ontwikkelaar, op
kosten van gemeente, zoals in de overeenkomst is afgesproken.
Voorkade
De ontwikkelaar is er nog niet in geslaagd de geplande twee woningen op deze locatie te
verkopen. Met de bouw is dan ook nog niet gestart. Als gevolg hiervan loopt ook de aanleg
van het aangrenzende parkeerterrein vertraging op. Het resultaat blijft ongeveer gelijk.
Weidelanden
In 2015 is fase 2 in verkoop genomen door de ontwikkelaar. Eind 2015 is een deel grond van
fase 2 geleverd. Het resterende deel van fase 2 wordt uiterlijk 1 april 2016 geleverd. Ook
fase 3 zal in 2016 worden afgenomen door de ontwikkelaar. De uitgifte van de grond
verloopt daarmee conform planning. Er is overeenstemming bereikt met de eigenaar van de
gronden die nodig zijn voor de realisatie van de rotonde voor de ontsluiting van het plan op
de N209. Deze gronden zijn in 2015 geleverd aan de gemeente. De realisatie van de rotonde
is hiermee mogelijk gemaakt en de voorbereidingen op de aanleg van de rotonde zijn in
31
volle gang. De kosten voor de aanleg van de rotonde zijn aanzienlijk verhoogd. Dit is met
name het gevolg van extra kosten voor het verleggen van kabels en leidingen, voorbelasten,
faseringskosten en tijdelijke maatregelen ten behoeve van continuering van de doorstroming
van de provinciale weg tijdens de uitvoering. De aanvullende kosten hebben tot gevolg dat
het resultaat van de grondexploitatie is verslechterd en er een verliesvoorziening moest
worden getroffen.
Rijnpark 1 fase 1 (Koudekerk aan den Rijn)
Na veel onderzoeken is het najaar van 2014 duidelijkheid verkregen over de geurcontour van
het bedrijf Latexfalt. In december 2014 heeft de gemeenteraad een geurbeleid voor
bedrijvigheid vastgesteld. Op basis hiervan kan de milieuparagraaf van het ontwerp
bestemmingsplan (verder) worden ingevuld en kan de ruimtelijke ordeningsprocedure weer
worden hervat. Ook de nu opgenomen fasering (afzettempo) zal hierbij nog tegen het licht
gehouden worden in relatie tot de huidige marktvraag. Volgens planning is het ontwerp
bestemmingsplan in januari 2016 in procedure gebracht. Als gevolg van de (wederom)
langere looptijd (extra rente- en plankosten) en het bijstellen van de benodigde plankosten
tot en met einde looptijd (2022) is het tekort op de grondexploitatie per 1-1-2016
toegenomen. De mutatie in 2015 bestaat uit rentelasten en plankosten voor met name
projectmanagement en milieu. Er zijn geen inkomsten.
PCT terrein
De investeringen bestaan uit plankosten, rentelasten en een bijdrage aan de ontwikkelaar
voor de aanleg van watercompensatie, conform de gesloten overeenkomst. De door de
gemeente gemaakte voorbereidingskosten worden jaarlijks afgerekend met de ontwikkelaar,
zoals is overeengekomen in de met de exploitant gesloten anterieure
exploitatieovereenkomst, en maken onderdeel uit van de opbrengsten. Gezien de huidige
economie ligt de ontwikkeling op dit moment stil. In 2016 zal de aanleg van de
watercompensatie ter hand genomen worden en zal fase 1 afgerond worden.
Potgieterlaan (Hazerswoude-Rijndijk)
Begin 2013 heeft de gemeente een anterieure exploitatieovereenkomst gesloten met Habeko
inzake de ontwikkeling van een appartementencomplex aan de Potgieterlaan. In de AEO zijn
onder meer afspraken gemaakt over de door Habeko te betalen vergoeding voor de
gemeentelijke plankosten en een bijdrage aan het fonds Bovenwijkse Voorzieningen. Een
deel van de door de gemeente gemaakte plankosten zijn gemaakt in de aanloopfase tot
ondertekening van de AEO. Boekhoudkundig zijn deze kosten niet geregistreerd, waardoor
de ontwikkeling nu per saldo een voordeel laat zien van ca. € 10.000,- op netto contante
waarde. De openbare ruimte is overgedragen aan de gemeente.
Tuincentrum Bosrand (Hazerswoude-Rijndijk)
Eind 2013 heeft het college haar akkoord gegeven voor het aangaan van een anterieure
exploitatieovereenkomst met Kwekerij de Bosrand Alphen aan den Rijn B.V. voor de
uitbreiding van Tuincentrum De Bosrand. Deze AEO is in 2014 op een aantal punten nog
aangepast en inmiddels door beide partijen ondertekend. In de AEO zijn onder meer
afspraken gemaakt over de door exploitant te betalen vergoeding voor de gemeentelijke
32
plankosten en een bijdrage aan het fonds Bovenwijkse Voorzieningen. Het resultaat op netto
contante waarde is ongewijzigd. Om een verkeerveiligere entree naar het tuincentrum te
creëren zal het fietspad en de Prinsenschouw in 2016 aangepast worden. De kosten komen
ten laste van de grex.
De Pastorie (Koudekerk aan den Rijn)
De gemeente heeft begin 2014 een anterieure exploitatieovereenkomst gesloten met Vibu
Projectontwikkeling B.V. voor de ontwikkeling en realisatie 24 vrije sector appartementen in
Koudekerk aan de Rijn (achter de Dorpsstraat 55a-59). In de AEO zijn afspraken gemaakt
over de door exploitant te betalen vergoedingen voor de gemeentelijke plankosten en een
bijdrage aan het fonds Bovenwijkse Voorzieningen. De ontwikkeling kent een voor de
gemeente neutraal resultaat.
Hof van Oostvaert
In 2014 is door de raad een verklaring van geen bedenkingen voor het realiseren van
maximaal 8 vrije sectorwoningen vastgesteld en is met de initiatiefnemer een Anterieure
Exploitatieovereenkomst gesloten. In de AEO zijn afspraken gemaakt over de door exploitant
te betalen vergoedingen voor de gemeentelijke plankosten en een bijdrage aan het fonds
Bovenwijkse Voorzieningen. Naar verwachting zal in 2016 gestart worden met de verkoop
van de kavels/woningen. De ontwikkeling kent een voor de gemeente neutraal resultaat.
Ds. DA van de Boschstraat
Begin mei 2013 heeft de gemeente een anterieure exploitatieovereenkomst gesloten met
Habeko inzake de ontwikkeling van 6-tal eengezinswoningen en een appartementencomplex
aan de Ds. DA v/d Boschstraat. In de AEO zijn onder meer afspraken gemaakt over de door
Habeko te betalen vergoeding voor de gemeentelijke plankosten en een bijdrage aan het
fonds Bovenwijkse Voorzieningen. In 2015 zijn wat plankosten gemaakt. De ontwikkeling
kent een voor de gemeente neutraal resultaat. De woningen worden in 2016 opgeleverd.
Lekx Hoogewaard
Dit project is nagenoeg afgerond. Er worden enkel nog plankosten verwacht voor de laatste
afwikkeling. Naar verwachting wordt het project, na overdracht van het openbaar gebied, in
2016 afgesloten. Voor een eventuele herontwikkeling zullen nadere afspraken gemaakt te
worden met de ontwikkelende partij.
Centrumplan Benthuizen
De gemeente heeft in 2014 een anterieure exploitatieovereenkomst gesloten met Verheul
Benthuizen Beheer B.V. inzake de uitbreiding en renovatie van het winkelcentrum “de Korf”.
In deze overeenkomst zijn onder meer afspraken gemaakt over de door de exploitant te
betalen bijdrage in de gemeentelijke plankosten, de bijdrage aan het fonds Bovenwijkse
Voorzieningen en de voor de realisatie van het plan benodigde grondtransacties. De
grondexploitatie kent een voor de gemeente budgetneutraal resultaat. Naast uitbreiding en
renovatie van het winkelcentrum zal ook het omliggende openbaar gebied worden
heringericht. Hiervoor heeft de gemeenteraad reeds budget beschikbaar gesteld. Deze
33
kosten maken dan ook geen deel uit van de grondexploitatie. Het plan is in de afrondende
fase en zal in 2016 geheel worden afgerond.
Kalverdans
In 2015 is een Anterieure Exploitatieovereenkomst gesloten met Hilva voor de realisatie van
10 vrije sectorkoopwoningen op het perceel Kalverdans 22 in Boskoop en zijn de
voorbereidingen voor het planologisch traject (bestemmingsplanwijziging) opgestart. In het
eerste kwartaal van 2016 zal deze procedure worden opgestart.
5.2 Grondexploitaties in voorbereiding
Westvaartpark (Hazerswoude-Rijndijk)
In 2015 is de in 2013 met Vibu Projectontwikkeling BV gesloten “Intentieovereenkomst
Westvaartpark” verder uitgewerkt en is met Vibu Projectontwikkeling b.v. de
"Intentieovereenkomst Westvaartpark" aangegaan. Op basis van deze overeenkomst is een
ontwikkelkader opgesteld. Dit ontwikkelkader bevat een overzicht van alle vanuit het
perspectief van de gemeente relevante uitgangspunten en randvoorwaarden, welke bij de
ontwikkeling, realisatie en eventueel exploitatie van de locatie "Westvaartpark" in acht dienen
te worden genomen. Bij de verdere uitwerking zal het nieuwe treinstation in HazerswoudeRijndijk ingepast worden. Medio 2016 zal duidelijkheid verkregen worden over de locatie van
het treinstation, waarna de verdere uitwerking van de visie voor de locatie “Westvaartpark”
kan worden voortgezet. Het uitgangspunt is de ontwikkeling te faciliteren met een
budgettair neutraal resultaat.
BT Hoogewaard (Koudekerk aan den Rijn)
Dit perceel ter grootte van ca. 1 hectare. (na administratieve splitsing) maakt onderdeel uit
van het plangebied van de herstructurering en uitbreiding van het bedrijventerrein
Hoogewaard. Het perceel zal worden ingezet ten behoeve van de realisatie van nieuw
bedrijventerrein en de afrondende groenzone. Overeenkomstig de visie voor het
bedrijventerrein Hoogewaard en ladder voor duurzame verstedelijking zal de
herstructurering als eerste worden opgepakt. De uitleg volgt hierna, deze hangt uiteraard
ook samen met de marktvraag. De totale looptijd van het project is ingeschat op 10 jaar
(realisatie binnen bestemmingsplantermijn). In 2016 zal het RO-traject weer worden
opgepakt, zodat in dit jaar het ontwerpbestemmingsplan “Bedrijventerrein Hoogewaard” ter
inzage zal worden gelegd.
5.3 Toekomstige grondexploitaties
Gnephoek
In de Gnephoek zijn naast enkele hectaren grasland, de voormalige asfaltcentrale van
Heijmans (2002), voormalige bakkerij Visser (2004), kavel Raghoober (2005) en Gnephoek 2
(2008) in het bezit. De transformatie van de aangekochte bedrijfskavels maakt onderdeel uit
van de Transformatie Visie Oude Rijnzone.
34
Oude Rijnzone
De boekwaarde van het complex Oude Rijnzone komt voort uit de strategische verwerving in
2010 van Spreij Hout in het kader van de Transformatievisie Oude Rijnzone.
Steekterpoort II
Voor het gebied Steekterpoort fase II is in 2012 een nieuw bestemmingsplan vastgesteld
(bestemmingsplan Limes). Steekterpoort fase II zou, net als fase I ontwikkeld worden tot
bedrijventerrein. Tegen het bestemmingsplan is beroep ingediend bij de Raad van State op
het onderdeel Steekterpoort II. Vanwege onvoldoende onderbouwing van de behoefte aan
bedrijfsterrein heeft de Raad van State Steekterpoort II vernietigd. De Ladder voor duurzame
verstedelijking was niet doorlopen.
Momenteel worden voorbereidingen getroffen om te komen tot een herziening van het
bestemmingsplan om vestiging van een bedrijf mogelijk te maken. Hierbij moet ook de
Ladder worden doorlopen. Hierover moet nog overleg plaatsvinden met de provincie.
Bentlanden II
Dit betreft een agrarisch perceel grasland in Benthuizen ter grootte van ca. 49,6 ha. waarop
toekomstige ontwikkeling van woningbouw voorzien wordt. Aangezien er nog diverse
mogelijkheden zijn in de planuitwerking is een tentatieve grondexploitatie opgesteld op
basis van kengetallen, met een indicatief resultaat. Voor het verschil tussen dit indicatieve
resultaat en de boekwaarde is een voorziening getroffen. Het werkelijke projectresultaat kan
pas bepaald worden bij een bestuurlijk besluit om een grondexploitatie te openen om het
project in uitvoering te brengen.
BT Hoogewaard
Dit perceel ter grootte van ca. 1 hectare. (na administratieve splitsing) maakt onderdeel uit
van het plangebied van de herstructurering en uitbreiding van het bedrijventerrein
Hoogewaard. Het perceel zal worden ingezet ten behoeve van de realisatie van nieuw
bedrijventerrein en de afrondende groenzone en is in het voorontwerp bestemmingsplan
opgenomen als wijzigingsbevoegdheid. Overeenkomstig de visie voor het bedrijventerrein
Hoogewaard en de ladder voor duurzame verstedelijking zal de herstructurering als eerste
worden opgepakt. De uitleg volgt hierna, deze hangt uiteraard ook samen met de
marktvraag. De totale looptijd van het project is ingeschat op 10 jaar (realisatie binnen
bestemmingsplantermijn).
Rivieroever
Op dit moment vinden er geen activiteiten plaats in het kader van de planontwikkeling. De
voortgang van de planontwikkeling is in belangrijke mate afhankelijk van de eigenaar van
het naastgelegen perceel. Momenteel loopt er geen initiatief om het perceel tot ontwikkeling
te brengen.
Biezenwerf
Op dit moment is nog niet in beeld wat de nieuwe invulling/het nieuwe gebruik wordt voor
de locatie Biezenwerf.
35
Von Sieboldstraat
De locatie Von Sieboldstraat loopt mee in het voorbereidingskrediet voor de herontwikkeling
van de voormalige Immanuelschool.
Puttelaan
Dit complex betreft een inmiddels gesloopte sporthal. Er wordt alleen rente bijgeschreven.
5.4 Afgesloten grondexploitaties
Molenwetering / Hoorn-West
Molenwetering is grotendeels gerealiseerd en daarom afgesloten per 31-12-2015. Om het
beleid over grote, langlopende grondexploitaties te harmoniseren is deze grondexploitatie
afgesloten per 31-12-2015. Kleinere grondexploitaties zijn transparanter en beter
beheersbaar. Voor de resterende deelgebieden zijn twee nieuwe grondexploitaties geopend.
In het afgelopen jaar zijn geen werkzaamheden uitgevoerd. Wel is er bijdrage gedaan aan de
Maximabrug voor werkzaamheden aan de weg en zijn er rentelasten. De inkomst bestaat uit
huurinkomsten voor parkeerplekken.
Met het afsluiten is via niet in exploitatie genomen gronden een deel van de kosten
ingebracht in de nieuwe grondexploitaties BT Leidse Schouw en BT Leeuwenhoek en is er via
winstuitname een bedrag aan de reserve grondexploitaties toegevoegd.
Kerk & Zanen
Kerk en Zanen is grotendeels gerealiseerd en daarom afgesloten per 31-12-2015. Om het
beleid over grote, langlopende grondexploitaties te harmoniseren is deze grondexploitatie
afgesloten per 31-12-2015. Kleinere grondexploitaties zijn transparanter en beter
beheersbaar. Voor de resterende deelgebieden zijn twee nieuwe grondexploitaties geopend.
De investeringen in 2015 in Kerk en Zanen hebben betrekking op onder meer het woonrijp
maken van fase 2, rentekosten en plankosten. De inkomsten in 2015 bestaan onder meer uit
de verkoop van vrije kavels en een bijdrage vanuit Burggooi in verband met marktbederf.
Daarnaast is een viertal percelen uit KLOP fase 3 verkocht en is reeds met de bouw gestart
op drie van deze percelen. Het resultaat is vooral afgenomen door toename in kosten van
het woonrijpmaken KLOP Fase 2 en een winstneming.
Met het afsluiten is, via niet in exploitatie genomen gronden, een deel van de kosten
ingebracht in de nieuwe grondexploitaties Zuidervaart en KLOP Plus en is er via winstuitname
een bedrag aan de reserve grondexploitaties toegevoegd.
De Nieuwe Hoop
De grondexploitatie Nieuwe Hoop is afgesloten. De ambtelijke kosten zijn in 2015 door de
vertraging in uitvoering en planaanpassingen opgelopen. De bijdragen uit de AEO waren niet
dekkend. De ontwikkelaar overweegt een herontwikkeling voor de nog resterende plandelen
1, 2 en 3.
36
Dorpsstraat 203-211
In 2015 heeft overdracht van de openbare ruimte plaatsgevonden. De exploitatie kan
daarmee afgesloten worden. Tevens is met ontwikkelaar een addendum op de
exploitatieovereenkomst aangegaan. Schade als gevolg van nieuwe bouwactiviteiten komen
voor rekening van ontwikkelaar. De investeringen en inkomsten hebben betrekking op de
ontvangen bijdrage bovenwijks en het afdragen van deze bijdrage aan de reserve
bovenwijks.
Connexxion-terrein
De oplevering van de openbare ruimte heeft plaatsgevonden. Aandachtspunt bij de financiële
afwikkeling van de gesloten exploitatie- en realisatieovereenkomst was de afspraak dat de
gemeente het openbaar gebied gedurende een periode van 10 jaar na oplevering van de
openbare ruimte in beheer en onderhoud zal houden. Financiële dekking van deze bijdrage
was echter niet geregeld, waardoor de bijdrage ten laste is gebracht van het reguliere
onderhoudsbudget van de afdeling BOR.
De gemaakte kosten bestaan voornamelijk uit plankosten en een afdracht aan de reserve
bovenwijkse voorzieningen. De inkomst betreft de ontvangst van de bijdrage plankosten en
bovenwijks van de ontwikkelaar.
37