Actieplan voor de bevordering van de vernieuwing van het deel van

advertisement
Actieplan voor de bevordering van de vernieuwing
van het deel van het Vlaamse woningbestand dat niet meer
in aanmerking komt voor een zinvolle energierenovatie
Eindrapport, finale versie
25 mei 2009
Auteurs: Griet Verbeeck, Anna Cornelis
1. Inleiding
a. Context Energierenovatieprogramma 2020
b. Methodologie
2. Inschatting van de bestaande toestand
a. Kwaliteit van de woningen
b. Kostprijs en betaalbaarheid van wonen
c. Samenvatting bestaande toestand
d. Bestaande financiële stimuli
3. Slopen
lopen versus renoveren
renoveren
a. Energiebesparing door sloop vs. renovatie
b. Kostprijs van slopen vs. renovatie
c. Milieu-impact van slopen vs. renovatie
d. Besluit
4. Voorstellen voor actie
a. Sensibilisatie
-
Individuele bouwers bereiken en doen nadenken
-
Inspireren van stadsvernieuwings- en sociale huisvestingsprojecten
b. Financiële tegemoetkoming
-
Individuele bouwers
-
Stadsvernieuwing en sociale huisvesting
c. Andere mogelijkheden
5. Conclusies
6. Referenties
Referenties
7. Bijlagen
a. Verslag overlegvergadering 1
b. Verslag overlegvergadering 2
c. Verslag overlegvergadering 3
d. Verslag finaal plenair overleg
e. Gemeentelijke slooppremies en aankooppremies
f. Resultaten energiebesparingspotentieel slopen vs. renovatie
g. Ingebouwde energie en jaarlijks primair energieverbruik slopen vs. renovatie
PHL Arck, ERP2020 Vernieuwing
Eindrapport finale versie
2
Inleiding
CONTEXT ENERGIERENOVATIEPROGRAMMA 2020.
Reeds meerdere acties zijn ondernomen om te voldoen aan de eisen van het Kyoto Protocol. In de
residentiële
sector
ging
hierbij
vaak
de
meeste
aandacht
naar
de
energieprestatie
van
nieuwe
gebouwen. Echter, het energieverbruik en de broeikasgasuitstoot van de residentiële sector zal nooit
substantieel
afnemen
als
niet
tegelijk
iets
wordt
gedaan
aan
het
bestaande
energieverslindende
woningenpark.
In dit kader werd door de Vlaamse overheid het Energierenovatieprogramma 2020 ontwikkeld dat een
aantal
ambitieuze
acties
op
korte,
middellange
en
lange
termijn
omvat
om
tegen
2020
de
energieprestatie van de bestaande woningen substantieel te verbeteren. Echter, voor een deel van
het
Vlaamse
woningbestand
is
het
niet
mogelijk
of
wenselijk
om
via
grondige
renovatie
de
energieprestatie op een aanvaardbaar peil te brengen. Sloop van (een gedeelte van) deze woningen,
gekoppeld aan nieuwbouw, zou hier een beter alternatief kunnen bieden.
Het bevorderen van sloop van woningen is echter een ingrijpende actie die doordacht moet worden
aangepakt
om
ongewenste
secundaire
effecten,
zoals
speculatie,
het
verzwakken
van
sociale
cohesie, het aantasten van waardevol stedelijk weefsel, etc. te vermijden. Het aanzetten tot afbraak
van oude woningen met een slechte energieprestatie moet dan ook in een ruimer maatschappelijk,
economisch,
sociaal,
politiek
en
stedenbouwkundig
kader
worden
bekeken
dan
enkel
sloop
te
vanuit
het
standpunt van de verbetering van de energieprestatie.
Doel
van
dit
project
is
om
tot
een
actieplan
ter
bevordering
van
komen
via
overlegvergaderingen met betrokken partijen.
METHODOLOGIE
Aangezien
het
actieplan
volgens
het
bestek
in
een
tijdsspanne
van
6
maanden
moest
worden
opgesteld, was een strikte organisatie en timing van de (min.4) overlegvergaderingen noodzakelijk.
Bovendien
moesten
zeer
uiteenlopende
aspecten
ter
sprake
komen
tijdens
het
overleg
met
de
betrokkenen. Het aantal betrokken partijen was dan ook groot. Om het overleg werkbaar te houden, is
ervoor gekozen om het aantal partijen rond de overlegtafel niet te groot te laten worden. Daarom is
het overleg stapsgewijs opgebouwd en niet altijd met alle directe betrokkenen tegelijk. Het overleg is
dan ook opgedeeld in meerdere fasen. In elke fase wordt een overlegvergadering met een bepaalde
groep experts gekoppeld wordt.
Een
eerste
hoofdzakelijk
vergadering
vond
technische
experts
plaats
op
op
het
8
vlak
december
van
2008.
Voor
bouwkwaliteit
en
deze
vergadering
energieprestatie
werden
uitgenodigd:
WTCB, KUL Labo Bouwfysica, VCB, Bouwunie, Wonen-Vlaanderen, VMSW en COPRO. Deze eerste
overlegvergadering
bouwfysische
en
had
tot
doel
te
komen
comfortgerelateerde
PHL Arck, ERP2020 Vernieuwing
tot
criteria
een
die
duidelijke
kunnen
oplijsting
gebruikt
Eindrapport finale versie
van
worden
de
om
bouwtechnische,
de
kwaliteit
van
3
bestaande woningen te beoordelen. Deze criteria zijn een eerste stap in de bepaling welke woningen
al dan niet in aanmerking komen voor sloop.
In een volgende stap moesten aanvullende criteria worden bediscussieerd omtrent bewonersstatuut,
inkomen, ruimtelijke ordening, etc. Dit om zoveel mogelijk te vermijden dat sociaal zwakkere groepen
in bijvoorbeeld de private huurmarkt slachtoffer zouden worden van het actieplan ter bevordering van
sloop. De discussie over deze uitdagingen en aandachtspunten en over de te hanteren aanvullende
criteria was het onderwerp van de 2e overlegvergadering op 29 januari 2009. Hiervoor werden sociale
huisvestingsmaatschappijen en organisaties betrokken bij woonkwaliteit, woonkwaliteitonderzoek en
bewonersbelangen
uitgenodigd:
VMSW,
VVH,
ABC
Huisvestingsmaatschappij,
Vlaams
Overleg
Bewonersbelangen VOB, VLEM, VVSG, VCB, Bouwunie, Steunpunt Duurzaam Bouwen Limburg en
Sum Research.
Voor de derde overlegvergadering op 12 februari werden vertegenwoordigers van architecten en
vastgoedmakelaars uitgenodigd: NAV, BVA, CIB en BIV. De doelstellingen van dit overleg waren
tweeërlei: na te gaan
welke acties
volgens
hen
prioritair zijn
in
het
te
ontwikkelen
actieplan
en
bespreken welke rol zij hierin zien weggelegd voor architecten en vastgoedmakelaars.
Na deze 3 overlegvergaderingen met betrokkenen is door de opdrachtnemer tijd genomen om het
actieplan op basis van de input verder uit te werken. Dit actieplan is voorgelegd aan alle betrokkenen
in de overlegvergadering op 24 april 2009. Aangezien niet alle partijen aanwezig konden zijn, is
gevraagd om, indien gewenst, via mail te reageren op het voorstel. Hierop is geen verdere reactie
gekomen en op 25 mei 2009 is het eindrapport afgerond.
Omdat het overleg met de betrokken partijen een expliciet onderdeel is van de opdracht zijn de
verslagen van de verschillende overlegvergaderingen weergegeven in bijlagen 1 t.e.m. 4.
Als voorbereiding voor het overleg met de betrokken partijen is getracht een inschatting te maken van
de bestaande toestand van het huidige Vlaamse woningenpark. Hierbij werd aandacht besteed aan de
kwaliteit en de betaalbaarheid van de woningen en aan de bestaande financiële stimuli die reeds
gebruikt (kunnen) worden om sloop te bevorderen.
Om bovendien het te ontwikkelen actieplan wetenschappelijk te onderbouwen is ook getracht een
vergelijking te maken tussen sloop/nieuwbouw enerzijds en renovatie anderzijds voor de aspecten
energiebesparingspotentieel, financiële kosten en milieu-impact.
Op basis van de input uit de overlegvergaderingen en de informatie uit de verschillende studies is
tenslotte een voorstel tot prioritaire acties opgesteld.
Aansluitend
op
het
actieplan
is
een
dossier
samengesteld
met
voorbeeldfiches
van
succesvolle
sloop/nieuwbouwprojecten die de laatste jaren gerealiseerd zijn in Vlaanderen.
PHL Arck, ERP2020 Vernieuwing
Eindrapport finale versie
4
Inschatting bestaande toestand
KWALITEIT, BETAALBAARHEID EN FINANCIËLE STIMULI
Kwaliteit van de woningen
Om een beeld te krijgen van het huidige woningenpark in Vlaanderen en een inschatting te maken van
het aantal woningen dat niet meer in aanmerking komt voor een zinvolle energierenovatie zijn er
verschillende
Agentschap
bronnen
beschikbaar
Wooninspectie,
(NIS,
Woonsurvey
kadaster,
2005,
Agentschap
Steunpunt
Wonen
Ruimte
en
–
Vlaanderen
Wonen,…).
Elk
en
van
het
deze
bronnen op zich geeft niet voldoende informatie, maar door onderlinge combinatie is het wel mogelijk
een richtcijfer af te leiden voor het aantal woningen dat niet meer in aanmerking komt voor een
zinvolle
energierenovatie.
De
belangrijkste
bronnen
met
hun
beschikbare
informatie
en
hun
beperkingen worden hieronder kort vermeld.
Het Nationaal Instituut voor Statistiek [1]
Via
de tienjaarlijkse Socio-economische enquête verzamelt het NIS informatie over verschillende
socio-economische
aspecten
van
de
Belgische
huishoudens,
waaronder
informatie
over
hun
woongelegenheid. Zo bevatten de databanken van het NIS overzichtstabellen, opgesplitst per gewest
voor bouwjaar, woongrootte, typologie, energiedrager voor verwarming, aanwezigheid van centrale
verwarming,
bewoningstitel,
mate
van
comfort
en
sinds
2001
ook
beperkte
informatie
over
de
aanwezigheid van isolatie en dubbele beglazing. Deze gegevens zijn beschikbaar zowel volgens het
aantal woningen per categorie als volgens het aantal bewoners per categorie. Voor deze studie
hebben we gebruik gemaakt van de data van de Enquête van 1981, 1991 en 2001.
ECODATA en het Kadaster [2]
Via
ECODATA,
Middenstand
&
de
interactieve
Energie
kunnen
databank
van
gegevens
over
de
het
Federale
aantal
Overheidsdienst
bouwvergunningen
Economie,
voor
KMO,
nieuwbouw,
renovatie en sloop van gebouwen worden opgevraagd, op maand- of jaarbasis, van gewestniveau tot
gemeentelijk niveau en opgesplitst per type gebouw (residentieel of niet-residentieel). Een deel van
deze informatie is afkomstig uit de NIS databanken.
Ook de gegevens van het Kadaster over het aantal gebouwen op gewest- tot gemeentelijk niveau en
opgesplitst per type gebouw en bouwjaar kunnen via ECODATA online geraadpleegd worden.
Zo zijn er in Vlaanderen momenteel ongeveer 2.500.000 wooneenheden, wat 59% van de totale
wooneenheden in België vertegenwoordigt. Het bouwjaar van een woning is een belangrijke indicator
voor de (oorspronkelijke) thermische kwaliteit. Zo kan aangenomen worden dat woningen gebouwd
vóór 1970, dus vóór de eerste oliecrisis, zelden geïsoleerd werden en bijna nooit dubbel glas hadden,
tenzij dat bij latere renovaties zou zijn geplaatst. Zelfs woningen, gebouwd tussen 1971 en 1980,
hebben vaak niet meer dan gewoon dubbel glas en een beperkte dakisolatie. Op basis van het
PHL Arck, ERP2020 Vernieuwing
Eindrapport finale versie
5
bouwjaar blijkt dat in het Vlaamse gewest slechts 22% van de woningen na 1970 gebouwd zijn en
ongeveer 6% tijdens de laatste 10 jaar. Bovendien is slechts 8% van de woningen verbouwd sinds
1991. Qua verwarmingssysteem blijkt nog 26% van de Vlaamse woningen verwarmd te worden met
plaatselijke verwarming (kachels per kamer). Dit toont met cijfers aan dat de globale thermische
kwaliteit van de woningen in Vlaanderen beperkt is en dat er dus nog zeer veel (renovatie)werk nodig,
willen we komen tot een thermisch kwalitatief woningenpark. Ook over het aanwezige comfort in de
woningen (keuken, sanitaire voorzieningen) geeft de NIS databank beperkte informatie.
Samengevat
voor
verwarming
en
sanitair
comfort
blijkt
dat
ca.
72.000
woningen
of
4%
van
de
woningen die door hun eigenaar bewoond worden, niet over klein comfort beschikt (d.i. geen centrale
verwarming en geen badkamer en wc), terwijl van de woningen die niet door de eigenaar bewoond
worden, ca. 36.000 woningen of 6% niet over klein comfort beschikt. Aangenomen mag worden dat dit
oude woningen zijn die ook energetisch niet goed presteren, maar dit maakt ze niet noodzakelijk
voorbestemd om te worden gesloopt. Immers, beide databanken (NIS en ECODATA) geven een
algemeen beeld van het Vlaamse woningpark, maar ondanks hun uitgebreidheid, bevatten zij weinig
informatie over de bouwfysische en bouwtechnische kwaliteit van de woningen, of over de perceptie
en intenties van de bewoners i.v.m. hun woning. Daarvoor kunnen volgende bronnen dienst doen als
aanvulling.
Agentschap Wonen – Vlaanderen en Agentschap Inspectie RWO - Wooninspectie
Het Agentschap Wonen – Vlaanderen en het Agentschap Inspectie RWO – Wooninspectie staan sinds
2001 samen in voor de bewaking van de woonkwaliteit in Vlaanderen. Aan de hand van de minimale
woningkwaliteitsnormen zoals beschreven in de Vlaamse Wooncode [3] en het Kamerdecreet [4]
controleren en beoordelen zij veiligheid, gezondheid en woonkwaliteit van woningen en kamers. Op
basis van hun technische verslagen kunnen dan administratieve en/of strafrechtelijke procedures
worden opgestart tot het ongeschikt of onbewoonbaar verklaren van woningen. In hun jaarrapporten
[5-7] wordt een overzicht gegeven van hun werkwijze en van het aantal acties en geverbaliseerde
panden en woonentiteiten voor de voorbije werkjaren. Zo blijken in Vlaanderen van begin oktober
2001
t.e.m.
eind
september
2008
ca.
1540
panden
geverbaliseerd
te
zijn
die
samen
ca.
5050
woonentiteiten vertegenwoordigen. Daar waar voor 2006 en 2007 48% van deze panden zich in
Antwerpen of Gent bevonden, 19% in één van de regionale steden en 15% in andere steden of
gemeenten, is er in 2008 een verschuiving: 33% van de geverbaliseerde panden liggen in Antwerpen
of Gent (in absolute cijfers quasi evenveel panden als de vorige jaren), 19% in één van de regionale
steden en 48% in andere steden en gemeenten.
Figuur 1 geeft een overzicht van de ligging en aantal van de geverbaliseerde panden.
PHL Arck, ERP2020 Vernieuwing
Eindrapport finale versie
6
Figuur 1 [7]
Naar de aard van de gebreken die worden vastgesteld en die gerelateerd kunnen worden aan de
bouwfysische en bouwtechnische kwaliteit van de woningen, blijkt dat:
-
in 2006 23%, in 2007 16% en in 2008 13% van de geverbaliseerde panden ernstige
stabiliteitsproblemen heeft;
-
deze drie werkjaren 30-35% van de geverbaliseerde panden met zware vochtproblemen
kampt;
-
in ca. 30% van de geverbaliseerde panden de meest elementaire sanitaire voorzieningen
ontbreken, d.w.z. geen gootsteen met koud water, geen bad of douche met warm en koud
water of geen privé-wc in of aan de woning
-
in ca. 20% van de panden de ramen en deuren ernstig beschadigd zijn
-
ca. 30% van de panden gebrekkige verluchting en verlichting heeft
-
en 16-18% gebrekkige verwarmingsmogelijkheden heeft
Daarnaast zijn er problemen van CO-gevaar (18-26%), elektrocutie (60-75%), en gas en/of brand (2540%) vastgesteld. Dit zijn niet noodzakelijk problemen die een grondige renovatie of sloop van een
gebouw vereisen, maar de percentages zijn wel indicatief voor de slechte kwaliteit van de installaties
in deze gebouwen, aangezien de kwaliteitsvereisten van de Wooninspectie echte minimumnormen
zijn. M.a.w. de panden die beschreven worden in [5-7] vertegenwoordigen een zeer lamentabele
woonsituatie en behoren tot de categorie van krotverhuur en huisjesmelkerij. Deze woningen komen
hoogstwaarschijnlijk allen in aanmerking voor versnelde sloop. Echter, zoals de jaarrapporten ook al
PHL Arck, ERP2020 Vernieuwing
Eindrapport finale versie
7
aangeven, is de herhuisvesting van de (socio-economisch vaak zwakkere) bewoners van deze nietconforme woningen vaak een probleem.
Op
basis
van
deze
bronnen
kan
samenvattend
gesteld
worden
dat
in
Vlaanderen
in
2007
ca.
2.535.000 woningen aanwezig zijn, die instaan voor ca. 2.870.000 woongelegenheden. Van deze
woningen:
o
is ca. 1.500.000 gebouwd vóór 1970, waarvan ca. 460.000 vóór 1945,
o
is 70% bewoond door zijn eigenaar, 17% verhuurd door een particulier en 5% verhuurd
door een sociale huisvestingsmaatschappij
o
hebben
ca.
616.000
woningen
geen
dubbele
beglazing,
ca.
800.000
woningen
geen
dakisolatie en ca. 940.000 woningen geen muurisolatie
o
worden ca. 53.000 woningen verwarmd met kolenkachels en ca. 22.500 woningen met
houtkachels
o
beschikken ca. 112.000 wooneenheden niet over klein comfort (geen centrale verwarming
en geen badkamer en wc)
o
zijn
ca.
1540
waarvan
400
panden
of
panden
stabiliteitsproblemen
5050
voor
en
964
woonentiteiten
ernstige
voor
geverbaliseerd
vochtproblemen,
gebrek
aan
door
178
elementaire
de
Wooninspectie,
panden
sanitaire
voor
ernstige
voorzieningen,
verwarming, verluchting of verlichting
o
zijn in 2007 17500 woongebouwen gerenoveerd mét bouwvergunning en 2883 woningen
gesloopt en tijdens de eerste 10 maanden van 2008 15.426 woongebouwen gerenoveerd
met bouwvergunning. Over het aantal renovaties zonder bouwvergunning en over de
eventuele verbetering van de energetische prestaties van de gerenoveerde gebouwen zijn
geen cijfers beschikbaar.
o
en zijn in 2007 ca. 71.700 woningen verkocht.
Woonsurvey 2005 en Uitwendige woningschouwing 2005 [8-11]
Zoals hierboven samengevat, geven de databanken van het NIS en het Kadaster enerzijds en de
jaarrapporten
van
de
Wooninspectie
anderzijds
ieder
een
deel
van
het
spectrum
aan
Vlaamse
woningen weer. De databanken van het NIS en het Kadaster geven informatie over het aantal oude
woningen in Vlaanderen, het aantal niet-geïsoleerde woningen of het aantal woningen met weinig
comfort, maar niet al deze woningen komen in aanmerking voor sloop. Binnen deze uitgebreide groep
zijn er zeker woningen die nog in aanmerking komen voor een zinvolle energierenovatie. Aan het
andere eind van het spectrum zitten de geverbaliseerde panden van de Wooninspectie, met een zeer
lamentabele woonkwaliteit. Deze groep is dan weer te beperkt om als enige doelgroep voor versnelde
sloop te worden beschouwd. Voor een verdere verfijning van de inschatting van het aantal woningen
dat in aanmerking komt voor versnelde sloop, zijn de resultaten van de Woonsurvey 2005 en van de
Uitwendige
woningschouwing
2005
een
belangrijke
bron
van
informatie.
Dit
onderzoek
werd
uitgevoerd door het Kenniscentrum voor Duurzaam Woonbeleid (nu Steunpunt Ruimte en Wonen) en
peilde
naar
de
woonkwaliteit
PHL Arck, ERP2020 Vernieuwing
en
de
woonconsument.
Het
omvatte
Eindrapport finale versie
een
uitwendige
technische
8
schouwing van 8400 Vlaamse woningen en een face-to-face survey met 5200 woonconsumenten (uit
deze 8400 woningen).
De resultaten van deze Woonsurvey en Uitwendige woningschouwing zijn in [11] geëxtrapoleerd naar
het
totale
Vlaamse
voornamelijk
woningenpark.
bewoond
meergezinswoningen
meergezinswoningen
eengezinswoningen
worden
(69%)
in
door
hun
verhuurd
stedelijke
gemiddeld
Hieruit
dan
dat
eigenaar
wordt.
gebieden
ouder
bleek
(30%)
de
eengezinswoningen
(85%),
Bijkomend
dan
in
terwijl
zijn
er
de
in
buitengebieden
meergezinswoningen
en
in
Vlaanderen
meerderheid
verhouding
(7%).
bewonen
van
meer
Anderzijds
zijn
eigenaars
dus
gemiddeld ook oudere woningen dan huurders. Bovendien bevindt het oudste woningpatrimonium
zich vooral in stedelijke gebieden. Vanuit de socio-economische kenmerken blijkt dat 35- tot 64jarigen,
koppels
met
kinderen,
hoger
opgeleiden
en
hogere
inkomensklassen
vooral
eengezinswoningen bewonen, en dan vooral de meest recente en de grootste woningen.
Wat de kwaliteit van de woningen betreft, bleek op basis van de objectieve uitwendige schouwing door
inspecteurs
van AROHM
dat slechts
1% van de woningen of 24.000 woningen een zeer zware
renovatie vergen of rijp zijn voor de sloop. Op basis van het persoonlijk (subjectief) oordeel van de
inspecteurs werden ca. 36.000 woningen als ‘van slechte kwaliteit’ bestempeld. Deze raming is een
heel stuk lager dan de raming op basis van de bevraging van de bewoners. Deze bevraging a.d.h.v.
de technische criteria voor de kwaliteitsnormen van de Vlaamse Wooncode leverde ca. 231.000
woningen op die als slecht of zeer slecht, d.i. als ongeschikt voor bewoning bestempeld worden door
hun bewoners. De studie [11] geeft zelf enkele redenen aan voor het verschil in perceptie door de
inspecteurs en de bewoners (technische schouwing enkel uitwendig, verschillend oordeel over wat
een ernstig gebrek is en een verschillende invulling van het begrip ‘slecht’).
Wat het comfortniveau betreft, bleek in ca. 67.500 woningen het comfort (sanitair, verwarming, aantal
kamers,
grootte,…)
ontoereikend,
terwijl
in
meer
dan
580.000
woningen
enkel
comfort
van
basiskwaliteit aanwezig is. Toch blijkt uit vergelijking met vroegere cijfers dat het comfortniveau in
Vlaamse woningen tussen 1981 en 2005 sterk vooruit gegaan is. Oorzaak hiervan ligt waarschijnlijk in
het feit dat steeds meer woningen i.p.v. bouwgronden verkocht worden en dat bij ongeveer de helft
van de woningen die de laatste 10 jaar van eigenaar wisselden grote werken zijn uitgevoerd [11].
Daarnaast toont de studie [11] ook aan dat vooral in de
private
huursector de kwaliteit en het comfort
van de woningen het minst gunstig beoordeeld worden. Het is wel zo dat het eigendomsstatuut een
sterke invloed heeft op de manier waarop men zijn woning beoordeelt, waardoor de subjectieve
beoordeling door huurders negatiever uitvalt dan door eigenaars. Maar uit de peiling naar de werken
die aan een woning werden/worden uitgevoerd, blijkt ook dat aan huurwoningen duidelijk minder
werken worden uitgevoerd, zodat er ook een objectieve indicator is voor de mindere kwaliteit van
private huurwoningen. Sociale huurwoningen in Vlaanderen daarentegen zijn doorgaans van goede
kwaliteit, vaak zelfs beter dan eigendomswoningen. Dit wordt ook bevestigd door de analyse die
VMSW heeft laten uitvoeren door notarissen naar de staat van het patrimonium aan sociale woningen
PHL Arck, ERP2020 Vernieuwing
Eindrapport finale versie
9
a.d.h.v. een checklist die vooral focust op de bouwfysische kwaliteit, de interne en externe staat van
de woning, het uitrustingsniveau van de woning en de ligging en bereikbaarheid [12-13]. Hieruit blijkt
dat 12% van de woningen beoordeeld worden als slecht tot zeer slecht, 20% wordt beoordeeld als
matig van kwaliteit.
Wat
REG-ingrepen
sterkere
betreft,
toont
socio-economische
de
Woonsurvey
groepen,
zoals
aan
dat
huishoudens
de
meeste
met
een
ingrepen
hoger
gebeuren
inkomen,
een
bij
de
hogere
opleiding, koppels (met kinderen), huishoudens met tenminste 1 tewerkgestelde en mensen tussen 35
en 65 jaar. De minste REG-ingrepen gebeuren bij de zwakkere socio-economische groepen, zoals de
ouderen, de lagere inkomens, de laag opgeleiden, alleenstaanden, eenoudergezinnen, werklozen en
“een
algemene gunstige evolutie inzake de toepassing van energiebesparende en duurzame maatregelen
in de woning”
zieken. Nochtans zijn de verschillen tussen beide groepen relatief klein en is er volgens [11]
.
Kostprijs en betaalbaarheid van het wonen
De Woonsurvey 2005 [11] geeft naast informatie over de kwaliteit van de woningen ook informatie
over de kostprijs en de betaalbaarheid van het wonen. Wat de kostprijs van het wonen betreft, blijkt
die
gemiddeld
hoger
te
liggen
voor
afbetalende
eigenaars
dan
voor
huurders
(gemiddeld
633€
maandelijkse afbetaling t.o.v. gemiddeld 431€ maandhuur op de private huurmarkt). Bovendien is de
gemiddelde woonuitgave de laatste jaren ook sterker gestegen voor afbetalende eigenaars dan voor
huurders. Daarbij blijkt ook dat in grootstedelijke gebieden zowel de huurprijs als het gemiddeld
afbetaalde bedrag hoger liggen dan het gemiddelde op Vlaams niveau. Uit de analyse van de prijzen
voor verwerving van een woning blijkt dat nieuwbouw duidelijk een groter budget vergt dan aankoop
en eventuele renovatie van een woning. Dit kan een belangrijke uitdaging zijn bij het bevorderen van
sloop.
Wat de betaalbaarheid betreft geven de resultaten
Vlaanderen
veel
beter
betaalbaar
is
voor
van de Woonsurvey
afbetalende
eigenaars
dan
2005
voor
aan dat wonen in
huurders.
En
daarbij
situeren betaalbaarheidsproblemen zich vooral op de private huurmarkt. Verklaring hier is dat de
laatste jaren de inkomens van afbetalende eigenaars gemiddeld sterk gegroeid zijn en de inkomens
van huurders gedaald zijn, terwijl voor beide groepen de woonkost gestegen is. Ook zijn er duidelijke
socio-economische
huishoudaspecten
merkbaar
in
de
betaalbaarheidsproblematiek.
Zo
blijken
betaalbaarheidsproblemen veruit het grootst bij 65-plus huishoudens, en dan vooral voor de groep die
privaat
huren.
betaalbaarheid.
Ook
In
eenoudergezinnen
[11]
is
een
zijn
een
uitgebreide
zeer
analyse
kwetsbaar
naar
huishoudtype
op
socio-economische
het
vlak
kenmerken
van
en
eigendomsstatuut aanwezig.
PHL Arck, ERP2020 Vernieuwing
Eindrapport finale versie
10
Samenvatting van de bestaande toestand
Afhankelijk van de bron of de beoordelingscriteria blijken 36.000 (volgens technische inspecteurs) tot
230.0000
woningen
(volgens
de
bewoners)
van
slechte
kwaliteit
te
zijn
en/of
met
een
slecht
comfortniveau te kampen. Bovendien zijn het vaak woningen op de private huurmarkt en/of woningen
bewoond
door
zwakkere
alleenstaanden,…)
die
socio-economische
kampen
met
een
groepen
sterke
(lagere
concentratie
van
inkomens,
lager
problemen
inzake
opgeleiden,
kwaliteit
en
comfort.
Bijkomend is er een groeiende kloof op vlak van betaalbaarheid tussen afbetalende eigenaars en
huurders. Ondanks de hogere kostprijs van wonen voor afbetalende eigenaars, blijkt dat wonen beter
betaalbaar is voor deze groep dan voor huurders. Bovendien zijn de socio-economische groepen die
kampen met een slechte woonkwaliteit en comfort ook vaak de meest kwetsbare op het vlak van
betaalbaarheid.
Samengevat kan gesteld worden dat:
•
•
Volgens bouwtechnische, objectieve schouwing door technische inspecteurs:
0,2% of 3.803 woningen zijn te vervangen
1% of 24.000 woningen vergen een zeer zware renovatie of zijn rijp voor sloop
Volgens subjectieve beoordeling van de bewoners over de fysische staat:
•
0,8% of 20.412 woningen zijn van zeer slechte kwaliteit
Bij beoordeling volgens comfortindicatoren:
2,7% of 67.545 woningen hebben een ontoereikende woonkwaliteit
4.9% of 112.618 woningen beschikken niet over klein comfort (keuken, sanitair)
25.9% of 607.712 woningen beschikken niet over centrale verwarming
Daarnaast toont de studie van de wooninspectie ook aan dat vooral in de private huursector de
kwaliteit en het comfort van de woningen het minst gunstig beoordeeld worden. Uit de peiling naar de
werken die aan een woning werden/worden uitgevoerd, blijkt ook dat aan huurwoningen duidelijk
minder werken worden uitgevoerd, zodat er naast een subjectieve ook een objectieve indicator is voor
de mindere kwaliteit van private huurwoningen. Sociale huurwoningen in Vlaanderen daarentegen zijn
van goede kwaliteit, vaak zelfs beter dan eigendomswoningen.
Bestaande re
relevante financiële steunmaatregelen
steunmaatregelen voor sloop
Om
een
idee
te
krijgen
van
wat
er
momenteel
reeds
bestaat
aan
financiële
stimulansen
voor
sloop/nieuwbouw, is nagegaan wat er op verschillende beleidsniveaus reeds gedaan wordt, welke
financiële stimuli er reeds bestaan en welke criteria, wetten of regelgevingen hierbij gehandhaafd
worden.
Hiervoor
is
in
eerste
instantie
vertrokken
van
de
website
www.premiezoeker.be.
Indien
mogelijk hebben we ook getracht te achterhalen wat het succes van of de respons op de financiële
steunmaatregel is.
PHL Arck, ERP2020 Vernieuwing
Eindrapport finale versie
11
Gezien het grote aantal premies dat momenteel bestaat en de zeer uiteenlopende voorwaarden die er
vaak aan gekoppeld zijn, is het volgende overzicht zeker geen compleet overzicht van alle bestaande
financiële
steunmaatregelen.
Wel
is
getracht
een
samenvatting
te
maken
van
enkel
deze
steunmaatregelen die relevant zijn voor het op te stellen actieplan of die als voorbeeld of referentie
kunnen dienen voor een gericht steunmaatregel vanuit de Vlaamse overheid.
Federaal
Op federaal niveau wordt er gewerkt met fiscale voordelen of BTW verlaging. De meeste fiscale
maatregelen zijn gericht op renovatie. Voor sloop is echter de belangrijkste: “6% BTW regelgeving”
Wat?
Sinds 1 januari 2007 6% BTW in plaats van de gangbare 21% op sloop en vernieuwingsbouw.
Voorwaarden:
Veel voorwaarden worden er niet gesteld om in aanmerking te komen voor de premie. De werken
moeten doorgaans uitgevoerd worden door een geregistreerde aannemer en de woning moet gelegen
zijn in een van de vastgelegde 32 Belgische Steden of Gemeenten. Hiertoe behoren 13 Vlaamse
Centrumsteden:
Vlaanderen:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
Aalst
Antwerpen
Brugge
Dendermonde
Genk
Gent
Hasselt
PHL Arck, ERP2020 Vernieuwing
8. Kortrijk
9. Leuven
10. Mechelen
11. Oostende
12. Roeselare
13. Sint-Niklaas
Eindrapport finale versie
12
Hoeveel? [1]
Om
een
idee
Centrumsteden
te
en
hebben
de
van
de
verhouding
huidige
tot
de
bouwbouw-
en
en
verbouwactiviteit
verbouwactiviteit
in
in
deze
13
Vlaanderen
Vlaamse
zijn
in
onderstaande tabellen het aantal bouwvergunningen weergegeven, uitgereikt voor nieuwbouw en
renovatie tijdens de laatste 3 jaren.
nieuwbouw residentieel
Vlaams Gewest
woningen 2005
woningen 2006
woningen 2007
42006
42281
36482
7618
8520
7319
Vlaamse
Centrumsteden
renovatie residentieel
Vlaams Gewest
woningen 2005
woningen 2006
woningen 2007
18036
18003
17524
4520
3981
3972
Vlaamse
Centrumsteden
Hieruit blijkt dat deze 13 steden verantwoordelijk zijn voor ca. 19% van de nieuwbouwactiviteit en ca.
23% van de renovatieactiviteit (met bouwvergunning) in Vlaanderen.
PHL Arck, ERP2020 Vernieuwing
Eindrapport finale versie
13
Succes van de maatregel
Om
een
idee
te
krijgen
over
het
succes
gecontacteerd. Daar bevestigde men dat
van
deze
in principe
maatregel
is
de
administratie
van
financiën
deze gegevens beschikbaar zouden moeten zijn
en dat ze ook opgevraagd zijn vanuit de Kamer van Volksvertegenwoordigers in het kader van een
mogelijke uitbreiding van de maatregel naar het volledige Belgische grondgebied. Maar tot op heden
was men nog niet in staat om concrete cijfers beschikbaar te stellen. Een (beperkte) rondvraag bij
particulieren geeft echter de indruk dat weinigen op de hoogte zijn van deze maatregel.
Toekomstperspectief van de maatregel
In het kader van het Economische Relanceplan heeft de federale regering beslist om de
BTW-
verlaging van 21% naar 6% voor sloop/nieuwbouw uit te breiden tot het ganse Belgische grondgebied.
Sinds 13 februari 2009 is de maatregel ook effectief in voege. Het gaat echter om een tijdelijke
maatregel. Vanaf 2010 geldt in principe terug de beperkte lijst van 32 steden [14].
Vlaams Gewest
Op het Vlaams niveau zijn er twee grote spelers die premies geven, het Vlaams Energie Agentschap
en Wonen-Vlaanderen.
VEA heeft momenteel zowel premies als sensibiliseringsacties voor energiebesparende maatregelen
bij nieuwbouw en renovatie, maar er zijn nog geen concrete acties (premie of sensibilisering) lopende
in verband met bevordering van sloop. Dit is net het onderwerp van het voorliggende actieplan.
Ook Wonen-Vlaanderen heeft vooral premies die mensen stimuleren om de woonkwaliteit van hun
eigen woning of verhuurde woning te verbeteren. Ook hier is geen echte focus op sloop annex
nieuwbouw.
De
enige
financiële
huursubsidie
in
het
steunmaatregel
kader
van
een
die
mogelijk
verhuis
van
raakt
een
aan
het
slechte,
voorliggende
onaangepaste
actieplan
woning
is
naar
de
een
aangepaste woning.
E. premie:
Wonen- tegemoetkoming
Vlaanderen
huurprijs
PHL Arck, ERP2020 Vernieuwing
huursubsidie
* verhuis van
Per maand:
slechte
200,150,100€: jaar 1 en 2, onaangepaste
160, 120, 80€: jaar 3 en 4
woning nr
* premie: max 9
120, 90, 60€: jaar 5 en 6 aangepaste jaar, maandelijks,
60€: jaar 7,8, 9
woning,
afh van inkomen
Of 360€ jaarlijks : jaar 7, * voorwaarde mbt
8, 9.
inkomen, andere
eigendom..
Eindrapport finale versie
14
Provincies
Op provinciaal niveau worden er relatief weinig premies gegeven. Vlaams Brabant steekt er wat
betreft het verlenen van premies bovenuit, maar dan nog is de relevantie nihil voor wat betreft sloop.
Steden en Gemeenten
Verschillende gemeenten in Vlaanderen geven een gemeentelijke slooppremie, al dan niet gekoppeld
aan een gemeentelijke aankooppremie. De voorwaarden tot het bekomen van de premie variëren van
gemeente tot gemeente en ook het bedrag van de premie kan sterk verschillen. Een samenvatting van
de meeste voorwaarden en van de premiebedragen voor de slooppremies enerzijds en de aankoopof verwervingspremies anderzijds is hieronder weergegeven.
SLOOPPREMIE
Wat?
Premie gegeven voor sloop, gekoppeld aan vervangingsbouw.
Meest voorkomende voorwaarden
•
Het moet gaan om een krotwoning. Dit wordt vastgesteld aan de hand van het technisch verslag
dat wordt gebruikt bij ongeschikt-/onbewoonbaarverklaring.
•
De sloop moet voldoen aan de bepalingen in het decreet Ruimtelijke ordening.
•
De
werken
moeten
uitgevoerd
worden
in
overeenstemming
met
de
bestaande
wetten,
reglementen, bouwverordeningen enz..
•
Maximum gezinsinkomen:
30.000 Euro.
Bedrag premie
Van minimum 495,79 € tot maximum 3720 €, met een gemiddelde van 2280 €.
Welke steden?
Vlaanderen:
14. Gistel
15. Ledegem
16. Lokeren
PHL Arck, ERP2020 Vernieuwing
17. Sint-Niklaas
18. Wervik
19. Zele
Eindrapport finale versie
15
Succes van de maatregel
Telefonische rondvraag bij de gemeenten over het succes van deze premies gaf het volgende beeld:
-
Gistel: “Het succes is miniem. 5 aanvragen op een jaar is veel.”
-
Lokeren: “Met 29 aanvragen is 2008 een succesjaar.”
-
Sint-Niklaas: “Het is een premie waar niet zoveel gebruik van wordt gemaakt. In 2008 6
aanvragen met een budget van 17.479 Euro.”
-
Wervik: “Geen succes. Sinds 2 jaar geen aanvraag gehad.”
Een samenvatting van premievoorwaarden en –bedrag per gemeente is weergegeven in bijlage 5.
AANKOOPPREMIE/VERWERVINGSPREMIE - BOUWPREMIE
Wat?
Een aankooppremie wordt vaak gebruikt als een stimulans voor de koop van een nieuwe of bestaande
woning en kadert nogal eens in de aanpak van het verouderde woonpatrimonium van het verstedelijkt
gebied.
Meest voorkomende voorwaarden
•
Het gaat om de aankoop van een eerste bescheiden woning
•
Gezinssamenstelling:
o
Jonge gezinnen: aanvrager jonger dan 40 jaar
PHL Arck, ERP2020 Vernieuwing
Eindrapport finale versie
16
•
Maximum gezinsinkomen:
•
Woning:
•
variërend van 19.336 Euro tot 36.000 Euro
o
Kadastraal Inkomen
o
Leeftijd:
< 744 Euro tot 1.116 Euro
ouder dan 20, 30, 40 of 50 jaar.
Er is een vereiste dat men ten minste 5 jaar in de stad/gemeente gedomicilieerd is.
Bedrag premie
Er is een grote variatie in aard en bedrag van de premie. Sommige gemeenten geven een gespreide
premie (start- en vervolgpremie), andere maken het premiebedrag afhankelijk van het inkomen of het
aantal personen ten laste en nog andere gemeenten kiezen voor een vast premiebedrag, waarvan de
hoogte sterk varieert tussen gemeenten onderling.
-
Gespreid: Startpremie: 2000 Euro, Vervolgpremie: 75% van de onroerende voorheffing wordt
terugbetaald gedurende 5 jaar, met een maximum van 800 euro per jaar.
-
Variabel:
van
250
Euro
+
verhoging
afhankelijk
van
aantal
personen
ten
laste
+
eventueel
verhoging indien opgenomen in de inventaris voor verkrotting , tot 5% van de aankoopprijs, met
een maximum van 2000 Euro.
-
Vast: van 148 Euro tot 1.240 Euro
Welke steden?
Onderstaande
tabel
geeft
een
overzicht
van
de
steden
en
gemeenten
die
een
aankooppremie
hebben.
bouw/aankooppremies: 18 steden en gemeenten
aankooppremie
20. Brakel
bouw en aankooppremie
21. Dendermonde
bouw en aankooppremie
stedelijk aankooppremie
bouwpremie voor halfopen of
gesloten bebouwing
bouwpremie voor open
bebouwing
aankooppremie
22. Essen
23. Izegem
24. KapelleKapelle-opop-denden-bos
kooppremie
PHL Arck, ERP2020 Vernieuwing
gemeentelijke premie bij
aankoop of bouw
middelgrote woning
kooppremie
KapelleKapelle-opop-denden-bos
KapelleKapelle-opop-denden-bos
aankooppremie
gemeentelijke
aankooppremie
aankooppremie
appartement
aankooppremie bouwkavel
of bestaande woning
Eindrapport finale versie
29. Linkebeek
30. Meulebeke
31. Oostrozebeke
32. Pittem
33. Tielt
34. Voeren
Voeren
17
premie voor ver/herbouw
woning, belast wegens
leegstand/verkrotting
stedelijke aankooppremie
25. Kluisbergen
kooppremie
premie voor bouw, koop op
verbouwen woning
gemeentelijke aankooppremie
35. Waregem
stedelijk bouwpremie
26. Kortemark
Waregem
gemeentelijke bouwpremie
27. LangemarkLangemarkPoelkapelle
36. Zoutleew
bouw of aankooppremie
28. Ledegem
37. Zulte
Sociale organisaties
Het
gaat
hier
vooral
over
sociale
leningen,
weliswaar
niet
specifiek
gekoppeld
aan
sloop.
Deze
leningen worden gegeven door de VMSW, het Vlaams Woningfonds, Erkende kredietmaatschappijen
die lid zijn van het vzw Sociaal Woonkrediet of men kan kiezen voor een lening met gewestwaarborg.
Op de huurmarkt komen deze organisaties hoofdzakelijk tussen door het aanbieden van kwalitatieve
woningen voor sociale huurders.
Daarnaast kunnen mensen voor het behouden van een woning, de aankoop of het verbouwen ervan
aankloppen
voor
een
sociale
lening.
Hiervoor
kunnen
ze
een
lening
afsluiten
met
verlaagde
registratiekosten.
Voorwaarden
•
Eigendomsvoorwaarden
•
Taal- en of inburgeringsbereidheid
•
Woning gelegen in een van de kernsteden
•
Maximale verkoopwaarde van de woning is 180.340 Euro indien men 1 persoon ten laste heeft, tot
225.440 wanneer men 7 personen ten laste heeft.
•
Maximale aankoop- schattingswaarde van 200.000 Euro, verhoogd met 5% per persoon ten laste.
(Ver)huur markt.
Voor een sociale huurwoning kan men aankloppen bij een Sociaal Verhuur Kantoor, bij een sociale
huisvestingsmaatschappij of bij het Vlaams Woningfonds.
Ook op andere niveaus zijn er premies die gegeven worden wat betreft de (ver)huurmarkt.
VLAAMS
Op
de
huurmarkt
ondersteunen.
zijn
er
een
Verhuurders
aantal
kunnen
Vlaamse
premies
premies
krijgen
voor
die
zowel
renovatie
de
of
huurders
als
verhuurders
verbeteringswerken,
terwijl
huurders hulp krijgen door een tegemoetkoming in de huurprijs. Dit kan in de vorm van een periodiek
tegemoetkomen, een huursubsidie waarbij gedurende 9 jaar een maandelijkse som verkregen wordt.
Een tweede mogelijkheid is in de vorm van een eenmalige steun, de zogenaamde installatiepremie,
PHL Arck, ERP2020 Vernieuwing
Eindrapport finale versie
18
waarbij eenmalig een bedrag variërend van 300 tot 600 euro verkregen kan worden, afhankelijk van
het inkomen.
Vlaams
na onbewoonbaarverklaarde of
overbewoond verklaring woning
Per maand:
ondersteuning,
mensen
vlaamse
jaar 1 en 2: 200,150 of 100 €,
net.bel.gezinsink. <15.530euro,
tegemoetkoming in de me verhuis van
jr. 3 en 4: 160,120,80€,
verhuis
+1.390 p.p. ten laste
en 6: 120,90,60 €,
huurpijs
onaangepaste naar jr. 7,jr. 85 en
(huursubsidie) 2009 aangepaste
9:
60
€/mnd
of
360
woning
huurprijs nieuwe woning < 520
€/jaar.
euro + 7% p.p. ten laste
2 probl. Cat III, 50 strafpunten
eenmalige steun
vlaamse
tegemoetkoming in de
600, 450 of 300 euro,
huurprijs
verhuis
idem
bij
verhuis
van
afhankelijk
van
inkomen
(installatiepremie)
onaangepaste naar
2009
aangepaste woning
t laag inkomen,
huurders met
bescheiden inkomen,
STEDEN EN GEMEENTEN
Ook sommige steden en gemeenten doen inspanningen voor de huurmarkt. Voor verhuurders zijn de
meeste stimuli gericht op verbetering of renovatie van de huurwoning en dus minder relevant binnen
dit actieplan.
Voor
huurders
aanvullende
geven
(sociale)
sommige
steden
huursubsidie,
en
meestal
gemeenten
voor
een
een
zeer
wederhuisvestingspremie
specifieke
doelgroep,
zoals
of
uit
een
de
voorwaarden hieronder blijkt.
Wat?
Een wederhuisvestingspremie is een toelage om de noodzakelijke verhuis uit een onveilige, niet
aangepaste of ongezonde woning.
Een (aanvullende) (sociale) huursubsidie kan gebruikt worden voor het verlagen van de huurprijs.
Voorwaarden
Wederhuisvestingspremie
•
Minimum leeftijd: 65 jaar
•
1 lid van het gezin is voor meer dan 66% gehandicapt
•
Voorwaarden gezinsinkomen:
o
Maximum 30.000
o
Maximum 14.550 Euro.
PHL Arck, ERP2020 Vernieuwing
Euro.
Eindrapport finale versie
19
Aanvullende) huursubsidie
•
Aanvraag door SVK
Bedrag
Wederhuisvestingspremie
-
500 Euro voor alleenstaanden
-
750 Euro 1 persoon ten laste.
-
75 Euro + 75 Euro p.p. ten laste
Aanvullende) huursubsidie
Van 20 Euro tot 105 Euro, afhankelijk van de hoogte van de huurprijs
PHL Arck, ERP2020 Vernieuwing
Eindrapport finale versie
20
Slopen versus renovatie
ENERGIEBESPARING, KOSTPRIJS EN MILIEU-IMPACT
De cijfers over de huidige toestand van het Vlaamse woningenpark geeft aan dat zeker een deel van
het woningenpark in aanmerking komt voor sloop, wegens de zeer slechte staat van de woning. Maar
aangezien het “Actieplan ter bevordering van sloop” kadert in het Energierenovatieprogramma 2020,
is de eerste doelstelling van dit actieplan het energiegebruik door gebouwen in Vlaanderen terug te
dringen door meer dan nu het geval is woningen te slopen in plaats van ze te renoveren. Om de
wenselijkheid van een verhoogde sloopactiviteit na te gaan en in te schatten welke randvoorwaarden
moeten
voldaan
zijn
om
een
positief
effect
te
krijgen,
is
in
deze
paragraaf
voor
de
aspecten
energiebesparing, kostprijs en milieu-impact nagegaan wat de voor- en nadelen zijn van sloop versus
renovatie. Deze informatie is noodzakelijk als input voor een goed onderbouwd actieplan.
Energiebesparing door sloop versus renovatie
Om
een
beeld
te
krijgen
van
de
impact
van
verhoogde
sloopactiviteit
op
het
energiegebruik,
is
getracht een vergelijking te maken tussen het energiebesparingspotentieel van renovatie t.o.v. het
energiebesparingspotentieel van slopen/nieuwbouw. Het is uiteraard niet de bedoeling om binnen dit
project het totale energiebesparingspotentieel van renovatie in te schatten, wel om na te gaan wat het
verschil in energiebesparing is als het beperkte deel van het huidige woningenpark dat in aanmerking
komt voor sloop, gerenoveerd dan wel gesloopt wordt.
Om deels aan te sluiten bij de economische berekeningen in de volgende paragraaf, zijn een 6-tal
energierenovatieniveau’s vergeleken met 1 sloop/nieuwbouwniveau.
Het rekenmodel dat hiervoor
gehanteerd werd, is het bottom-up model van het Belgische woningenpark dat ontwikkeld werd in
2007 door het studiebureau 3E en de PHL voor de ISOTERRA-studie “CO2 emission reduction options
in the future building stock – Scenarios for strategy development” [15]. In deze studie werd nagegaan
welke
maatregelen
woningenpark
nodig
tegen
zijn
om
2020.
energieprestatieregelgeving
voor
een
Hiervoor
CO2
reductie
werden
nieuwbouw
en
van
zowel
renovatie,
20%
te
realiseren
scenario’s
een
hogere
m.b.t.
in
het
Belgische
een
strengere
renovatiegraad
als
een
uitgebreidere toepassing van hernieuwbare energie gesimuleerd en geanalyseerd. Het model bevat
gedetailleerde
cijfers
voor
het
woningenpark,
opgesplitst
per
gewest
(Vlaanderen,
Brussel
en
Wallonië), maar het model is geoptimaliseerd en gevalideerd voor het geheel van het Belgische
woningenpark. Dit maakt dat het iets minder nauwkeurige resultaten zal geven als slechts een deel
van het woningenpark (een deel van Vlaamse woningen) gesimuleerd wordt. Maar het is voldoende
nauwkeurig om een schatting te maken van de impact van renovatie versus sloop op het totale
energiegebruik in Vlaanderen. Hiervoor is de overeenkomst tussen berekende en reële waarden voor
PHL Arck, ERP2020 Vernieuwing
Eindrapport finale versie
21
energiegebruik voor Vlaanderen nagekeken en waar nodig bijgestuurd, zodat de simulaties de realiteit
zo dicht mogelijk benaderen [16].
Het
is
niet
mogelijk
om
volledig
dezelfde
energieprestatieniveau’s
te
hanteren
voor
zowel
de
inschatting van de energiebesparing als voor de kostberekening en de milieu-impact (zie volgende
paragrafen), omdat de achterliggende methodologie voor deze berekeningen zeer verschillend is.
Maar de beschouwde varianten zijn ons
inziens
variabel genoeg
om
uitspraak
te doen
over de
verwachte energiebesparing, respectievelijk kostprijs en milieu-impact van slopen versus renovatie.
De bestudeerde scenario’s voor de inschatting van de energiebesparing zijn:
•
In aanmerking komende woningen:
o
Aantal
woningen:
0.2%,
0.5%,
1%,
5%,
10%
en
20%
van
het
totale
Vlaamse
woningenpark
o
Ouderdom
van
de
woningen:
enkel
woningen
gebouwd
vóór
1970,
met
onderscheid
tussen woningen gebouwd vóór 1945 en woningen gebouwd tussen 1946 en 1970
•
•
Energierenovatieniveau’s:
o
Een verbetering van het isolatiepeil tot K100, K70 en K55
o
Met en zonder vervanging van de originele verwarmingsinstallatie
Sloop annex nieuwbouwniveau:
o
Dit
K45/E80 (wettelijke eis vanaf 2010)
betekent
12
scenario’s
voor
het
aantal
woningen
en
per
aantal-scenario
worden
6
renovatiescenario’s en 1 sloop/nieuwbouwscenario berekend, een totaal van 84 scenario’s.
Figuur 1 geeft voor 2 renovatiescenario’s en 1 sloop/nieuwbouwscenario de energiebesparing (in
TJ/jaar) als 0,2% tot 20% van de Vlaamse woningen gerenoveerd dan wel gesloopt en vervangen
wordt door een woning met het vermelde K- en E-peil. Het renovatiescenario K96/E122 komt overeen
met een beperkte energierenovatie van enkel dak, ramen en ketel, terwijl het renovatiescenario
K66/E96 een grondige renovatie veronderstelt waarbij ook gevel en vloer geïsoleerd worden.
PHL Arck, ERP2020 Vernieuwing
Eindrapport finale versie
22
Energiebesparing bij renovatie vs sloop
35000
]r
aa 30000
j/
JT 25000
[
g
n
ir 20000
a
p
s 15000
e
b
e
ig 10000
re
n
e 5000
0
0,2
0,5
1
5
10
20
% Vlaamse woningen
renovatie K96/E122
renovatie K66/E96
sloop K45/E80
Figuur 1
Figuur
2
geeft
de
extra
energiebesparing
die
sloop/nieuwbouw
oplevert
ten
opzichte
van
het
renovatiescenario K96/E122, het meest realistische renovatiescenario. In de x-as is hierbij het aantal
woningen weergegeven dat met de percentages van 0,2% tot 20% overeenkomt. De cijferwaarden
voor alle berekende scenario’s zijn terug te vinden in bijlage 6.
Extra energiebesparing door sloop
12000
]r
j/
JT 10000
[
g
n
ir 8000
a
p
se
6000
b
e
ig
re
4000
n
e
ar
tx
e 2000
0
4000
10000
20000
100000
200000
400000
aantal Vlaamse woningen gesloopt
Figuur 2
In 2006 bedroeg het huishoudelijk energiegebruik in Vlaanderen ca. 256.000 TJ (gecorrigeerd voor
het klimaat) [16]. Vergelijken we dit totaal verbruik met de verwachte energiebesparing, dan zien we
PHL Arck, ERP2020 Vernieuwing
Eindrapport finale versie
23
dat bij sloop/nieuwbouw van 20%(!) van de Vlaamse woningen een energiebesparing van 32.750
TJ/jaar of 12,8% gerealiseerd kan worden. Hierbij is aangenomen dat deze 20% of 400.000 woningen
enkel
oude,
slechte
woningen
betreffen,
gebouwd
vóór
1945.
Het
totaal
aantal
woningen
in
Vlaanderen gebouwd vóór 1945 bedraagt ca. 560.000. Dit veronderstelt dus de vervanging van 70%
van deze woningen. Breiden we de in aanmerking komende woningen uit tot woningen die gebouwd
zijn vóór 1970 (in totaal 1.275.000), dan vraagt dit de vervanging van ca. 30% van alle woningen
gebouwd
vóór
1970.
De
energiebesparing
zal
hierbij
iets
lager
zijn
(29.980
TJ/jaar
of
11,7%),
aangezien woningen gebouwd tussen 1945 en 1970 energetisch al iets beter presteren dan woningen
gebouwd
vóór
1945
(meestal
spouwmuren
en
soms
dubbel
glas).
Vergelijken
we
de
extra
energiebesparing die sloop in dit geval oplevert ten opzichte van renovatie, dan blijkt dit 10.200
TJ/jaar of 4% van het totale huishoudelijke energiegebruik.
Een slooppercentage van 20% is echter zeer hoog. Uit de inschatting van de bestaande toestand
bleken 20.000 tot 100.000 woningen in aanmerking te komen voor sloop door hun zeer gebrekkige
woonkwaliteit. Dit komt overeen met 1% tot 5% van het Vlaamse woningenpark. Kijken we dus naar
meer realistische sloopcijfers, dan bedraagt de totale energiebesparing door sloop 1.640 tot 8.200
TJ/jaar, een besparing van 0,6 tot 3,2% t.o.v. het totale huishoudelijke energiegebruik. De extra
energiebesparing t.o.v. renovatie bedraagt dan 510 tot 2.550 TJ/jaar, een extra besparing van 0,2 tot
1% t.o.v. het totale huishoudelijke energiegebruik in Vlaanderen.
Uit
deze
cijfers
kan
geconcludeerd
worden
dat
energiebesparing
alleen
geen
argument
is
om
massaal woningen te slopen. De extra energiewinst die kan gerealiseerd worden ten opzichte van
renovatie blijft beperkt: ca. 25 GJ/jaar per gesloopte woning. Enkel als hierdoor ook een duidelijke
verbetering van de woonkwaliteit kan gerealiseerd worden, kan sloop aangewezen zijn. En de extra
energiebesparing is dan mooi meegenomen.
Kostprijs van slopen versus renovatie
Ook de kostprijsberekening leidt tot gelijkaardige conclusies als in voorgaande paragraaf. Slopen en
nieuwbouw vraagt immers een investering in de aanschaf van een oude woning, het slopen van deze
oude woning, het bouwrijp maken van de kavel en uiteindelijk het bouwen van de nieuwbouwwoning.
In vele gevallen zal dit duurder uitvallen dan een renovatie van deze oude woning. Veel zal echter
afhangen
van
de
kwaliteit
van
de
oorspronkelijke
woning,
de
gewenste
verbeteringen
die
men
wil/moet aanbrengen om de woonkwaliteit en de energieprestatie van de oorspronkelijke woning op
een aanvaardbaar niveau te brengen en de investeringskosten die daaraan gekoppeld zijn. Anderzijds
is het zeer moeilijk om via renovatie een evenwaardig energieprestatieniveau te realiseren als bij
nieuwbouw. Dit betekent dat de operationele kosten tijdens gebruik van de gerenoveerde woning
hoger zullen liggen dan voor de nieuwbouwwoning.
Om een vergelijking te kunnen maken tussen de kosten voor renovatie enerzijds en voor sloop+
nieuwbouw anderzijds is getracht na te gaan vanaf welke meerkost voor renovatie de totale actuele
kosten voor sloop+nieuwbouw lager worden dan deze voor renovatie. Hiervoor is vertrokken van de
“Studie naar de economische haalbaarheid van het verstrengen van de EPB-eisen voor residentiële
PHL Arck, ERP2020 Vernieuwing
Eindrapport finale versie
24
gebouwen”, uitgevoerd in 2008 door het studiebureau 3E en de PHL in opdracht van VEA [17]. In
deze studie is voor een aantal referentiewoningen en referentie-appartementsgebouwen nagegaan
welke
combinaties
van
energiebesparende
maatregelen
en
welke
energieprestatieniveau’s
economisch rendabel zijn en dit zowel voor nieuwbouw als voor renovatie. Hiervoor is per woning voor
letterlijk duizenden combinaties van energiebesparende maatregelen berekend wat de impact is op
het energiegebruik, de investeringskost, de energiekost en de totale actuele kosten over een periode
van 30 jaar. De resultaten van deze studie zijn als uitgangsbasis genomen voor een vergelijking
tussen de kosten voor renovatie en voor sloop+nieuwbouw.
Van de referentiewoningen uit deze VEA-studie van 2008 zijn drie woningen gekozen waarvoor zowel
de kosten bij renovatie als bij nieuwbouw reeds berekend waren: een typische Vlaamse vrijstaande
fermette, een halfopen bebouwing en een rijwoning. Voor de fermette en de halfopen bebouwing is de
geometrie bij renovatie en nieuwbouw dezelfde; voor de rijwoning wordt vertrokken van een typische
arbeiderswoning die gerenoveerd wordt of vervangen door een typische nieuwbouw rijwoning (niet
dezelfde geometrie als de arbeiderswoning, maar gelijkaardig qua vloeroppervlakte).
In eerste instantie is nagegaan wat de totale actuele kost is per woning voor de volgende varianten:
•
Verschillende energierenovatieniveau’s:
o
Enkel dakisolatie (20cm)
o
Enkel vervanging van de oude ketel door een condensatieketel
o
Enkel vervanging van enkel glas door verbeterd dubbel glas (enkel van toepassing
bij de rijwoning; de andere woningen hebben al gewoon dubbel glas)
o
Combinatie van dakisolatie met vervanging van de beglazing en/of vervanging van
de ketel en/of 5cm gevelisolatie met buitenpleister en/of 4cm vloerisolatie
o
Bijkomend zijn voor elk van bovenstaande energierenovaties verschillende stappen
van niet-energetische renovatiemaatregelen beschouwd, zoals vervanging van de
elektrische
installatie,
impregneren
tegen
opstijgend
vocht,
vervanging
van
de
sanitaire installaties, vervanging van de dakconstructie, werken ter verbetering van
de stabiliteit,… . Hierbij zijn niet de kosten per renovatie-ingreep berekend, maar is
een totaalinvestering beschouwd die één of meerdere van deze niet-energetische
renovatiemaatregelen vertegenwoordigt (zie verder).
•
Eén of twee energieprestatieniveau’s bij nieuwbouw:
o
Toekomstige wettelijke eis: K45/E80 voor alle woningen
o
Beter energieprestatieniveau K31/E65 voor de rijwoning
Het startpunt voor alle berekeningen was de woning na aankoop. De kost voor aankoop van de oude
woning is niet in rekening gebracht, omdat deze per woning voor alle beschouwde varianten dezelfde
is, zowel in geval van renovatie als in geval van sloop. In de totale actuele kosten zijn volgende kosten
meegerekend:
•
Bij renovatie:
PHL Arck, ERP2020 Vernieuwing
Eindrapport finale versie
25
o
Investeringskosten
werkelijke
voor
prijzen
voor
de
energiebesparende
materiaal
en
maatregelen,
uitvoering
van
de
berekend
o.b.v.
energiebesparende
maatregelen in kwestie
o
Jaarlijkse energiekost voor ruimteverwarming, sanitair warm water en hulpfuncties
o
Extra
investeringskost
voor
niet-energetische
renovatiemaatregelen
van
10.000€,
25.000€, 50.000€, 75.000€, 100.000€, 125.000€, 150.000€, 175.000€ of 200.000€.
Bij nieuwbouw:
•
o
Sloopkost van ca. 7000€ per woning, berekend o.b.v. [18].
o
Investeringskost voor ruwbouw en afwerking voor een niet-geïsoleerde variant van de
woning, o.b.v. [19]
o
Investeringskosten voor de energiebesparende maatregelen
o
Jaarlijkse energiekost voor ruimteverwarming, sanitair warm water en hulpfuncties
Voor zowel renovatie als nieuwbouw zijn volgende aannames gemaakt:
6% BTW op de investeringen (omwille van de huidige fiscale regeling voor sloop), 21% op de
•
energiekosten
•
0,0371€/kWh (= 0,326€/m³) voor aardgas en 0,12€/kWh voor elektriciteit
•
Jaarlijkse prijsstijging van aardgas en elektriciteit: 1,87%
•
Totale
actuele
kosten
berekend
voor
een
gebruiksperiode
van
30
jaar
en
met
een
actualisatievoet van 5%
Figuren
3
t.e.m
5
geven
de
resultaten
voor
de
drie
woningen
in
totale
actuele
kosten
per
m²
vloeroppervlakte t.o.v. het primair energiegebruik per m² vloeroppervlakte en per jaar. Hieruit blijkt dat
sloop+nieuwbouw een totale actuele kost van ca. 1400 – 1500 €/m² vertegenwoordigt voor een primair
energieverbruik van ca. 500 MJ/m²,jaar.
Uit deze figuren blijkt ook duidelijk dat als een oude woning enkel energiebesparende maatregelen
nodig
heeft,
eventueel
aangevuld
met
een
beperkte
extra
investering
voor
niet-energetische
renovatiemaatregelen (renovatiekost < 30% van de nieuwbouwkost), de optie voor sloop+nieuwbouw
vanuit financieel oogpunt absoluut niet interessant is. Enkel indien slechts beperkte energierenovatie
mogelijk
is
(primair
energieverbruik
>
1000MJ/m²,jaar)
en/of
dure
niet-energetische
renovatiemaatregelen nodig zijn om de woonkwaliteit op een goed peil te brengen (renovatiekost >
80% van de nieuwbouwkost), wordt de optie voor sloop+nieuwbouw vanuit financieel oogpunt te
overwegen.
Een
probleem
in
de
praktijk
is
dat
investeringskost wordt geschat, terwijl tijdens
werkelijke
investeringskost
sterk
kan
vaak
bij
aanvang
van
de
renovaties
de renovatie door onvoorziene
oplopen.
Hierdoor
kan
bij
een
lagere
omstandigheden de
aanvang
de
optie
van
sloop+nieuwbouw niet interessant lijken, terwijl achteraf gezien het wel degelijk een zinvolle optie was
geweest. Samenwerking met een architect van bij het begin kan dit risico op discrepantie tussen
verwachte
kosten
en
werkelijke
kosten
verminderen.
Voordeel
bij
renovatie
is
wel
dat
investeringskosten zo nodig over een langere periode kunnen gespreid worden, terwijl bij nieuwbouw
de totale investeringskost op veel kortere tijdsspanne moet besteed worden. Uit de berekeningen
PHL Arck, ERP2020 Vernieuwing
Eindrapport finale versie
26
bleek wel dat de sloopkost slechts een zeer beperkt deel van de totale investeringskost uitmaakt en
dus niet echt een drempel mag vormen bij de keuze tussen renovatie en sloop+nieuwbouw.
Rijwoning: totale actuele kosten voor renovatie vs. sloop/nieuwbouw
1800,00
]
²
m
/
€
[
k
a
l
v
r
e
p
p
o
r
e
o
l
v
²
m
r
e
p
t
s
o
k
le
e
u
t
c
a
le
a
t
o
t
1600,00
1400,00
1200,00
referentie
1000,00
energierenovatie
renovatiekost 20-30%
800,00
renovatiekost 50-60%
600,00
renovatiekost 90-105%
sloop/nieuw K45/E77
400,00
sloop/nieuw K31/E65
200,00
0,00
0
500
1000
1500
2000
primair energieverbruik per m² vloeroppervlak [MJ/m²,jaar]
Figuur 3
Halfopen woning: totale actuele kosten voor renovatie vs. sloop/nieuwbouw
1600,00
]
²
m
/
€
[
e
t
k
a
l
v
r
e
p
p
o
r
e
o
l
v
²
m
r
e
p
t
s
o
k
le
e
u
t
c
a
e
l
a
t
1400,00
1200,00
referentie
1000,00
energierenovatie
800,00
renovatiekost 20-30%
renovatiekost 50-60%
600,00
renovatiekost 80-90%
sloop/nieuw K45/E79
400,00
200,00
o
t
0,00
0
200
400
600
800
1000
1200
1400
1600
primair energiegebruik per m² vloeroppervlak [MJ/m²,jaar]
Figuur 4
PHL Arck, ERP2020 Vernieuwing
Eindrapport finale versie
27
Fermette: totale actuele kosten voor renovatie vs. sloop/nieuwbouw
2000,00
]
²
m
/
€
[
p
p
o
r
e
o
l
v
²
m
r
e
p
t
s
o
k
e
l
e
u
t
c
a
le
a
t
o
t
1800,00
1600,00
1400,00
1200,00
referentie
energierenovatie
1000,00
renovatiekost 20-30%
800,00
renovatiekost 50-60%
600,00
renovatiekost 85-90%
sloop/nieuw K45/E79
400,00
200,00
0,00
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
p rimair energieverbruik per m² vloeroppervlak[MJ/m²,jaar]
Figuur 5
MilieuMilieu-impact van slopen versus renovatie
Naast het energiebesparingspotentieel en de financiële kost is ook de milieu-impact van slopen versus
renovatie een te beschouwen aspect. De vraag die hierbij meestal gesteld wordt, is of de extra
energiebesparing die sloop/nieuwbouw oplevert t.o.v. renovatie, opweegt tegen de energie nodig voor
de sloop en afvalverwerking van de oude woning en de materiaalproductie en constructie van de
de afbraak van een oud gebouw
en de constructie van een nieuw gebouw…zoveel energie [vragen] dat het vele decennia duurt eer
een nieuw huis een milieuvoordeel oplevert.
nieuwbouw. Het argument van tegenstanders van sloop is soms dat “
” [20] Hierbij wordt verwezen naar recente studies in
Engeland en de Verenigde Staten [21,22].
Om over de milieu-impact van slopen versus renovatie een genuanceerde uitspraak te doen die
bovendien
geldig
paragraaf
een
is
voor
de
vergelijking
Vlaamse
gemaakt
context
tussen
is
de
voor
dezelfde
ingebouwde
woningen
energie
en
als
het
in
bovenstaande
jaarlijks
primair
energieverbruik. Hierbij zijn volgende aannames gemaakt:
•
Voor de renovaties is gebruik gemaakt van de berekeningen voor ingebouwde energie zoals die
reeds voor de VEA-studie [17] zijn gebeurd. Deze berekeningen houden enkel rekening met de
extra ingebouwde energie voor de energiebesparende maatregelen. Zij houden geen rekening
met eventuele sloop en afvalverwerking voor andere renovatiewerken. In deze zin zijn deze cijfers
iets positiever dan de realiteit.
PHL Arck, ERP2020 Vernieuwing
Eindrapport finale versie
28
•
Voor
de
sloop/nieuwbouw
is
gebruik
gemaakt
van
cijfers
uit
verschillende
Vlaamse
studies.
Voordeel is dat deze studies op zeer gelijkaardige woningen zijn uitgevoerd, waardoor de cijfers
uit deze studies onderling kunnen gecombineerd worden:
o
De ingebouwde energie voor de energiebesparende maatregelen is op dezelfde manier
berekend als bij de renovatie [17]
o
De
ingebouwde
ingebouwde
energie
energie
voor
voor
de
zeer
ruwbouw
is
gelijkaardige
gebaseerd
woningen
is
op
[19],
waarin
berekend,
de
volgens
totale
dezelfde
methodologie als gehanteerd in [17]
o
De energie nodig voor sloop en afvalverwerking is gebaseerd op [23]. Deze studie heeft
voor
één
van
de
woningen
uit
[19]
een
exergie-analyse
gemaakt
voor
verschillende
afbraak- en afvalwerkingsscenario’s, geldig voor de Vlaamse context. De beschikbare
cijfers voor energiegebruik bij afbraak en afvalverwerking uit deze studie zijn gebruikt om
een schatting te maken van het energieverbruik voor sloop en recyclage/storten. Hierbij is
aangenomen dat de helft van het sloopafval gerecycleerd en de helft gestort wordt. Dit is
een eerder negatieve aanname voor sloop, omdat in praktijk in Vlaanderen reeds meer
dan 85% van het sloopafval wordt gerecycleerd [24].
Kijken
we
enkel
naar
energie
als
milieu-indicator,
dan
tonen
figuren
6
t.e.m.
8
dat
het
energieprestatieniveau na renovatie sterk bepalend is in de vergelijking tussen sloop/nieuwbouw en
renovatie. Voor deze vergelijking is berekend wat het verschil in ingebouwde energie en het verschil in
jaarlijks primair energieverbruik is tussen sloop/nieuwbouw en verschillende renovatieniveau’s. De
ingebouwde energie bij sloop/nieuwbouw is steeds groter dan bij renovatie, maar daartegenover staat
ook meestal een veel lager jaarlijks primair energieverbruik bij sloop/nieuwbouw. Om te oordelen hoe
snel de extra ingebouwde energie bij sloop/nieuwbouw wordt terugverdiend door een lager jaarlijks
energieverbruik,
is
de
energieterugverdientijd
berekend
als
de
verhouding
tussen
de
extra
ingebouwde energie bij sloop en het minverbruik aan jaarlijks primair energieverbruik t.o.v. renovatie.
Deze energieterugverdientijd wordt in de figuren uitgezet tegenover het energieprestatiepeil van de
gerenoveerde woning.
Hieruit blijkt dat naarmate het E-peil na renovatie slechter is dan bij nieuwbouw en naarmate het E-peil
van nieuwbouw beter is, de energieterugverdientijd afneemt. Enkel als het E-peil na renovatie dat van
nieuwbouw benadert, wordt de energieterugverdientijd zeer hoog (niet aangegeven in de grafieken
omwille van de leesbaarheid). Toegepast op de praktijk van energiebesparende renovatie, kan hieruit
geconcludeerd
vervanging
worden
van
de
dat
ketel
zolang
wordt
bij
renovatie
toegepast,
het
enkel
dakisolatie,
E-peil
niet
vervanging
voldoende
daalt.
van
de
ramen
Het
extra
en
jaarlijks
energieverbruik in de gerenoveerde woning t.o.v. een nieuwbouwwoning zal al na 2 tot 6 jaar de extra
ingebouwde
energie
bij
sloop/nieuwbouw
overtreffen.
Enkel
als
bij
renovatie
de
energieprestatie
voldoende kan verbeterd worden, door naast dakisolatie en vervanging van ramen en ketel ook gevelen vloerisolatie toe te passen, zal de balans tussen ingebouwde energie en jaarlijks energieverbruik in
het
voordeel
van
renovatie
PHL Arck, ERP2020 Vernieuwing
uitvallen.
Hierbij
moet
wel
genuanceerd
Eindrapport finale versie
worden
dat
zeer
grondige
29
renovaties
van
woningen
vaak
ook
sloop
van
een
aantal
muren
en/of
bijgebouwen
inhoudt.
De
energie die hiervoor nodig is, is hier verwaarloosd, waardoor renovatie positiever wordt voorgesteld
dan het in werkelijkheid zal zijn. De belangrijkste conclusie is echter dat renovatie zeer zinvol is, mits
een voldoende goede energieprestatie en woonkwaliteit kan gerealiseerd worden. Bij woningen die
niet meer in aanmerking komen voor een zinvolle energierenovatie (doelgroep van dit actieplan), blijkt
dat uit milieu-oogpunt alvast sloop/nieuwbouw een valabel alternatief is.
De cijferwaarden voor de berekeningen zijn terug te vinden in bijlage 7.
Energie terugverdientijd sloop vs renovatie
12,0
]r
aa
j[
10,0
e
ig
r
e
n
e 8,0
e
d
w
u
o
b 6,0
e
g
n
i
d
ji
t 4,0
n
e
i
d
r
e
vg 2,0
ru
te
0,0
0
50
100
150
200
250
300
350
E-peil gerenoveerde rijwoning
K45/E100
K42/E77
K31/E65
Figuur 6
PHL Arck, ERP2020 Vernieuwing
Eindrapport finale versie
30
Energie terugverdientijd sloop vs renovatie
25,0
]r
aa
j[
e
ig 20,0
r
e
n
e
e
d 15,0
w
u
o
b
e
g
n
i 10,0
d
ji
t
n
ie
d
r
e
vg 5,0
ru
te
0,0
0
50
100
150
200
250
300
350
E-peil gerenoveerde halfopen woning
K45/E79
K42/E73
Figuur 7
Energie terugverdientijd sloop vs renovatie
45,0
]r
aa 40,0
j[
ie
gr 35,0
e
n
e 30,0
e
d
w
u 25,0
o
b
e
g 20,0
in
d
ijt
n 15,0
e
i
d
r 10,0
e
vg
u
r 5,0
e
t
0,0
0
50
100
150
200
250
300
350
400
450
E-peil gerenoveerde fermette
K45/E90
K45/E79
K40/E71
Figuur 8
Naast energie heeft ook het gebruik van grondstoffen een impact op de milieubelasting. Om hierover
een
gefundeerde
vergelijking
te
maken
tussen
sloop/nieuwbouw
en
renovatie,
is
niet
voldoende
informatie voorhanden. Wel kan hier aangehaald worden dat Versele in [23] duidelijk aantoont dat de
aard van de sloopafvalverwerking een belangrijke impact heeft op het vermeden gebruik van primaire
grondstoffen. De studie maakt gebruik van het concept exergie, uitgedrukt in Jex. Exergie beschouwt
PHL Arck, ERP2020 Vernieuwing
Eindrapport finale versie
31
niet alleen de kwantiteit van energiegebruik, maar ook de kwaliteit. Zo zijn elektriciteit, aardgas en
stookolie
hoogwaardige
energiebronnen,
terwijl
warmte
op
lage
temperatuur
een
laagwaardige
energiebron is. En terwijl 1000MJ elektriciteit of 1000MJ in de vorm van water op 20°C vanuit energieoogpunt evenwaardig zijn (want evenveel), zijn ze dit absoluut niet vanuit exergie-oogpunt. Met 1000
MJ elektriciteit kan immers meer arbeid worden geleverd dan met 1000MJ warm water en dus is de
exergie-inhoud van 1000MJ elektriciteit veel hoger dan van 1000MJ warm water. Meer uitleg over
exergie kan worden teruggevonden in [23].
Voordeel van het concept exergie is dat ook grondstofgebruik kan worden uitgedrukt in exergie. Op
deze manier kan energiegebruik en grondstofgebruik in 1 indicator worden samengebracht. Figuur 9
geeft zo voor de rijwoning de cumulatieve exergie voor alle bouwfasen, exclusief de gebruiksfase.
Bovendien zijn specifiek 3 afvalverwerkingsscenario’s vergeleken [23]:
“is het scenario waarbij voor elke afvalcategorie de exergetisch meest interessantste
afvalverwerkingmethode wordt gekozen:
Steenachtige fracties
• Dakpannen, bakstenen en tegels : producthergebruik
• Alle overige : recyclage
Hout : producthergebruik
Metaal : recyclage
Glas
• Ongecoat glas : recyclage
• Gecoat glas : storten
Kunststof : thermische recuperatie
Overige : storten”
is het scenario waarbij er voor elke afvalcategorie gekozen wordt voor de op één na
meest aantrekkelijke afvalverwerkingmethode:
Steenachtige fracties : recyclage
Hout : recyclage
Metaal : storten
Glas : storten
Kunststof : samengesteld scenario
Overige : storten”
het scenario waarbij voor alle afvalcategorieën wordt gekozen voor de exergetisch
minst aantrekkelijke afvalverwerkingmethode, namelijk alle afvalmaterialen storten”
•
scenario 1:
•
scenario 2: “
•
scenario 3: “
PHL Arck, ERP2020 Vernieuwing
Eindrapport finale versie
32
Figuur 9 [23]
“Uit
kan men afleiden dat de cumulatieve exergie van de bouwfasen exclusief de eindfase en
inclusief scenario 1, 2 en 3 respectievelijk een daling van 46,5%, een daling van 14,1% en een stijging
van 14,8% teweegbrengt t.o.v. de cumulatieve exergie van de bouwfasen exclusief de eindfase.
[figuur 9]
Men kan concluderen dat tijdens de afbraak van een woning al preventief moet gedacht worden aan
de afvalverwerkingmethodes, om een maximum aan hergebruik en recyclage te bekomen en een
minimum aan storten. Zoals blijkt uit bovenstaande resultaten is dit exergetisch interessant en zal het
ook de last op het milieu verlichten.” [23]
Besluit
Zetten we de resultaten voor energiebesparing, financiële kost en milieu-impact naast elkaar, dan
blijkt duidelijk dat energiebesparing alleen geen voldoende argument is om massaal woningen te
slopen. Enerzijds is de realiseerbare extra energiebesparing door sloop/nieuwbouw t.o.v. renovatie
beperkt,
anderzijds
is
de
kostprijs
te
hoog.
Enkel
voor
woningen
die
qua
woonkwaliteit
echt
ondermaats presteren en die een zeer grondige en dure renovatie vergen om tot een aanvaardbaar
kwaliteitsniveau te komen, is sloop/nieuwbouw een goede optie. Dit zal in praktijk neerkomen op een
20.000 tot 100.000 woningen in Vlaanderen. Bovendien heeft de analyse van de milieu-impact ook
aangetoond dat de milieubelasting voor deze woningen niet negatiever zal zijn voor sloop/nieuwbouw
t.o.v. renovatie, niet wat betreft energie en ook niet wat betreft grondstoffengebruik. Belangrijk is wel
dat bij de sloopafvalwerking maximaal voor hergebruik en recyclage wordt gekozen.
PHL Arck, ERP2020 Vernieuwing
Eindrapport finale versie
33
Voorstellen voor acties
SENSIBILISEREN EN FINANCIEEL ONDERSTEUNEN.
Op basis van de input uit de overlegvergaderingen konden 2 belangrijke pistes worden afgelijnd voor
het
actieplan:
sensibilisatie
en
financiële
ondersteuning.
Bovendien
kunnen
ook
2
verschillende
doelgroepen onderscheiden worden die elk op een andere manier gesensibiliseerd en ondersteund
dienen te worden: het grote publiek enerzijds en publieke organisaties (steden, gemeenten en sociale
huisvestingsmaatschappijen) anderzijds. Daarnaast zijn nog een aantal andere mogelijkheden voor
remediëringsmaatregelen vermeld.
A.
Sensibilisatie
B.
Voorstellen voor financiële tegemoetkoming
C.
Andere
Sensibilisatie
Uit de rondvraag bij steden en gemeenten met een gemeentelijke slooppremie blijkt dat het succes
eerder beperkt is. De meeste gemeenten hebben
weinig tot geen aanvragen voor slooppremies
ontvangen sinds de invoering. Enkel in Lokeren is sprake van een (beperkt) succes.
Ook de federale maatregel van 6% BTW voor sloop annex nieuwbouw in 13 Vlaamse Centrumsteden
blijkt bij een beperkt rondvraag een weinig bekende maatregel te zijn. Concrete cijfers over het succes
van deze maatregel zijn er voorlopig (nog) niet. In het kader van het Federale Relanceplan is deze
maatregel wel uitgebreid naar het volledige Belgische grondgebied voor de periode van 1 jaar.
Hoe dan ook is een BTW-verlaging van 15% (van 21% naar 6%) voor zowel de sloop van de oude
woning
als
voor
de
nieuwbouw
een
zeer
substantiële
financiële
stimulans
die
bovendien
direct
voelbaar is (in tegenstelling tot een premie die pas na de investering kan worden aangevraagd). Een
premie op Vlaams niveau zal hoogstwaarschijnlijk nooit van dezelfde grootte-orde kunnen zijn qua
financiële stimulans. Als daarentegen het succes van een dergelijke BTW-verlaging toch zeer beperkt
blijft (volgens de beperkte rondvraag), dan lijkt een sensibilisatieactie rond sloop annex nieuwbouw de
meest
prioritaire
maatregel.
Doel
van
deze
sensibilisatieactie
zou
moeten
zijn
om
(toekomstige)
huiseigenaars of kopers aan het denken te zetten over de mogelijke voordelen van sloop van een
oude woning en vervanging door nieuwbouw t.o.v. renovatie. Mogelijke voordelen zijn:
•
Alternatief voor het steeds nijpender tekort aan bouwgronden
•
Vermijden
van
zeer
dure
renovaties
bij
woningen
met
een
lage
woon-
en
architecturale
kwaliteit
•
Een essentiële energiewinst die via renovatie vaak zeer moeilijk haalbaar is
•
…
PHL Arck, ERP2020 Vernieuwing
Eindrapport finale versie
34
Er zijn verschillende manieren om mensen te sensibiliseren:
•
Radio, tv spot
•
Kranten, tijdschriften
•
Brochure
•
….
Echter, uit de gevoerde discussies is gebleken dat in het algemeen het succes van sensibilisatieacties
eerder aan de lage kant lijkt. Er werd hierbij verwezen naar een Europese studie over de impact van
gelijkaardige campagnes. Er werd gesteld dat deze acties alleen resultaten geven wanneer het gaat
om ‘begeleide’ acties, wanneer er rechtstreeks met de mensen gepraat wordt of wanneer ze heel
project gericht zijn. Om een sensibilisatieactie zo succesvol mogelijk te maken moeten we een stap
verder gaan dan een radiospot of een brochure. Er moet gezocht worden naar de meest effectieve
manier waarop we een doelgroep kunnen bereiken. Afhankelijk van de doelgroep, kan dit door de
volgende initiatieven:
Individuele bouwers bereiken en doen nadenken.
De eerste stap moet erin bestaan die mensen te bereiken die de aankoop of bouw van een woning
overwegen. Dit kan eventueel gebeuren door hen aan te spreken via organisaties waar kandidaatbouwers
en
–verbouwers
sowieso
mee
in
contact
komen,
zoals
woonwinkels,
architecten,
vastgoedmakelaars, stedenbouwkundige diensten, banken, bouwteams, Immotheker,…
Via
de
bovenvermelde
organisaties
kunnen
kandidaat-bouwers
en
–verbouwers
aangesproken
worden om na te denken over de mogelijkheden van sloop versus renovatie.
Voorstel is om dit via een brochure te doen die de voorvoor- en nadelen van sloop en renovatie op een
rijtje zet. Inspirerend kan hierbij de brochure van KEI, het Nederlandse Kenniscentrum Stedelijke
vernieuwing
zijn
over
renovatie
versus
sloop/nieuwbouw
[25].
In
deze
brochure
wordt
een
lijst
gegeven met de belangrijkste argumenten en voor- en nadelen van renovatie en sloop/nieuwbouw,
vanuit verschillende invalshoeken:
•
Milieu
•
Financieel
•
Bouwtechnisch
•
Uitvoering
•
Woontechnisch
•
Identiteit, imago en cultuurhistorisch belang
•
Markt
•
Woonomgeving
•
Sociale cohesie en bewonersinvloeden
•
Woondifferentiatie
•
Schaalniveau
PHL Arck, ERP2020 Vernieuwing
Eindrapport finale versie
35
Sommige argumenten kunnen specifiek gebruikt worden om individuele bouwers aan te spreken:
energie,
financieel,
bouwtechnisch,
uitvoering,
woontechnisch,
imago
en
cultuurhistorisch
belang.
Andere argumenten uit deze brochure zijn eerder gericht naar organisaties die zich bezig houden met
stadsvernieuwing of sociale huisvesting: markt, woonomgeving, sociale cohesie, woondifferentiatie en
schaalniveau. Ook het voorstel in de KEI-brochure tot onderlinge afweging van al deze argumenten is
specifiek gericht op organisaties voor stadsvernieuwing of sociale huisvesting. In [31, 32] worden nog
voorbeelden gepresenteerd van Nederlandse projecten waar voor renovatie in plaats van sloop is
gekozen.
Bij het afwegen van renovatie t.o.v. sloop/nieuwbouw is het belangrijk dat beide opties zo objectief
mogelijk worden vergeleken. Zoals uit de analyse van energiebesparing, kostprijs en milieu-impact
bleek, levert immers noch sloop, noch renovatie een duidelijk, altijd geldend voordeel t.o.v. de andere
keuze. Sowieso zullen steeds verschillende argumenten samen de doorslag geven voor de keuze
voor sloop/nieuwbouw dan wel renovatie. Het doel van de brochure of sensibilisatieactie moet dan ook
zijn om de verschillende argumenten zo objectief mogelijk naast elkaar te zetten, zodat een duidelijk
onderbouwde keuze kan gemaakt worden.
Om kandidaat-bouwers makkelijker aan het denken te zetten, kan in eerste instantie gewerkt worden
met een checklist die op een voor een leek begrijpbare manier de gebreken en kwaliteiten van de aan
te kopen/aangekochte woning op een rijtje zet. Een voorstel voor een dergelijke checklist wordt
hieronder
gegeven.
Afhankelijk
van
de
score
van
de
checklist
kan
de
kandidaat-bouwer
dan
aangeraden worden om een architect in te schakelen om de optie voor sloop verder te overwegen of
om de renovatie tot een goed einde te brengen, zowel bouwtechnisch, financieel als energetisch. Een
architect kan bv. met een uitgebreide checklist of een simulatietool de staat van de woning en voor- en
nadelen van
renovatie
vs
sloop/nieuwbouw uitgebreider beoordelen, best inclusief
een financiële
berekening op langere termijn die rekening houdt met zowel investerings- als operationele kosten.
Voorstel voor eenvoudige checklist voor renovatie vs. sloop/nieuwbouw
niet
waar
1.
De woning heeft geen bijzondere cultuurhistorische of architecturale waarde
2.
De woning vertoont grote scheuren in de gevel en/of binnenwanden of sommige
waar
delen van de gevel zijn sterk vervormd
3.
De vloer in de woning is op sommige plaatsen verzakt
4.
Er zijn problemen van houtworm, houtmemel of houtrot
5.
De balken van het dak buigen sterk door
6.
De woning heeft problemen met opstijgend grondwater
PHL Arck, ERP2020 Vernieuwing
Eindrapport finale versie
36
7.
Er is schimmelvorming op verschillende plaatsen
8.
Er zitten duidelijke vochtplekken op de muren binnen
9.
De elektriciteitsvoorzieningen in de woning dienen vervangen te worden
10. De waterleidingen in de woning dienen vervangen te worden
11. Er is geen keuken die naam waardig aanwezig in de woning
12. Er is geen badkamer die naam waardig aanwezig in de woning
13. Er is geen centraal verwarmingssysteem aanwezig in de woning
14. Er is geen verluchtingssysteem aanwezig in de woning
15. Er is weinig daglicht in de woning
16. De aanwezige ramen hebben enkel glas
17. Er is geen isolatie aanwezig in het dak, de gevel of de vloer
18. Het zal niet mogelijk zijn om de buitengevels te isoleren
19. De trap is onstabiel en moet vervangen worden
20. Er zullen wanden en/of bijgebouwen moeten worden afgebroken om de woning tot
een aangename woning te maken
21. De woning is te klein en moet uitgebreid worden om ze tot een aangename woning
te maken
22. De woning is gebouwd vóór 1970
23.
Score
U hebt op vraag 1 ‘niet waar’ geantwoord:
Is uw woning geheel of gedeeltelijk beschermd als monument, dan is sloop geen optie.
Is uw woning niet beschermd, maar wel waardevol vanuit cultuurhistorisch of architecturaal
oogpunt, ook dan is sloop hoogstwaarschijnlijk geen optie. Hebt u daarnaast op één of
meerdere oranje vragen
‘waar’ geantwoord, spreek
dan zeker een architect
aan om de
woning op een goede manier te renoveren. Maar ook zonder structurele of vochtproblemen,
kan een architect nuttig of nodig zijn om uw woning te renoveren tot een aangename en
energiezuinige woning, met behoud van de waardevolle aspecten.
U hebt op vraag 1 ‘waar’ geantwoord:
Hebt u daarnaast op één of meerdere oranje vragen ‘waar’ geantwoord, dan is de kans groot
dat sloop/nieuwbouw een betere optie is voor uw woning dan renovatie. Contacteer hiervoor
een
architect.
Hij
kan
u
meer
duidelijkheid
geven
over
zowel
de
bouwtechnische
als
financiële aspecten van sloop en renovatie.
Hebt u op geen enkele oranje vraag ‘waar’ geantwoord, maar wel op een aantal gele vragen,
dan is de kans groot dat u via renovatie tot een aangename woning kan komen. Wilt u ook
een
energiezuinige
woning,
contacteer
dan
een
architect
om
ervoor
te
zorgen
dat
de
energiebesparende maatregelen op een correcte manier worden uitgevoerd.
PHL Arck, ERP2020 Vernieuwing
Eindrapport finale versie
37
Inspireren van stadsvernieuwings- en sociale huisvestingsprojecten.
Voorgaande
checklist
kan
uiteraard
ook
gehanteerd
worden
door
organisaties
die
met
stadsvernieuwing of sociale huisvesting bezig zijn, maar daarvoor is hij iets te beperkt en slechts
nuttig als allereerste stap. Voor dergelijke organisaties is een uitgebreidere analyse nodig, die ook
aspecten
m.b.t.
sociale
cohesie,
woondifferentiatie
en
schaalniveau
bevat.
De
KEI-brochure
kan
hiervoor al een eerste aanzet geven, maar er zijn momenteel ook in Vlaanderen al lopende initiatieven
en tools die hierbij kunnen helpen. Een overzicht:
•
Het duurzaamheidsadvies voor stadsvernieuwingsprojecten door een netwerk van ngo’s:
“Een netwerk van niet-gouvernementele organisaties (ngo's) heeft zich verenigd om
integraal duurzaamheidsadvies' te geven voor concrete woon- en
stadsvernieuwingsprojecten. Het integrale advies gaat zeer breed: op verschillende
niveaus (van stedenbouw tot gebouwniveau) en doorheen verschillende thema's
(ontwerpproces, landschap en bodem, biodiversiteit en blauw-groene structuur,
duurzame planning en ontwerp, sociale duurzaamheid, mobiliteit, energie,
materiaalkeuze, participatie en communicatie, lokale economie enz.).
Vorig jaar gaf het netwerk de eerste adviezen. Enkele voorbeelden zijn de
Clementwijk in Sint-Niklaas, de stadwijk Tweewaters in Leuven, de Gasmetersite in
Gent, een inbreidingsproject in Ertvelde.
Zowel stadsbesturen als projectontwikkelaars klopten aan voor een advies. Aan elk
advies komt een breed scala aan ngo's te pas: CDO, CeDuBo, Vibe, BBL, Steunpunt
DuBo Limburg, Kind & Samenleving Ruimtecel, Mobiel21, Passiefhuisplatform,
Dialoog, Enter (en de lokale afdelingen van Toegankelijkheidsbureau), BBTB,
Voetgangersbeweging, Steunpunt Straten, Vosec, Samenlevingsopbouw, Velt en
VMSW.
Bij het project Clementwijk trad VIBE vzw op als coördinerende 'peterorganisatie'. Bij
het project in Ertvelde als adviseur.
Geïnteresseerde gemeentes, studiebureaus of projectontwikkelaars kunnen hun
project nog steeds laten adviseren door het NGO-netwerk. Met steun van de Vlaamse
overheid, vanuit de cel Duurzame Ontwikkeling van de DAR. Info:
[email protected]”
[26]
Gepland wordt om in het najaar van 2009 de leidraad die gebruikt wordt voor het
advies publiek kenbaar te maken en voor te stellen via provinciale netwerken.
•
Monitor stadsontwikkeling Gent:
“Voor de stad Gent werd een ‘Monitor Duurzame stadsontwikkelingen stad Gent’
ontwikkeld door evr-Architecten, SumResearch en Daidalos Peutz bouwfysisch
ingenieursbureau.
De stad Gent wil resoluut een andere weg inslaan en wil ijveren voor
stadsontwikkelingen die energiezuinig zijn, goed bereikbaar en zorgzaam omspringen
met onze steeds schaarser wordende energiebronnen. Deze ambities kaderen
ondermeer in het Lokaal Klimaatplan dat de stad in 2007 uitwerkte, om tegen 2020 de
PHL Arck, ERP2020 Vernieuwing
Eindrapport finale versie
38
broeikasgassen met 20% te reduceren. Om dit doel te bereiken werd deze monitor
uitgewerkt. Duurzaamheid wordt bekomen door een veelheid van kwaliteiten
geïntegreerd na te streven. Om dit proces te begeleiden werd de monitor uitgedacht.
Het betreft een objectiverende methode om zorg voor duurzaamheid te meten en de
uitvoerder een leidraad te geven om een duurzaam project te realiseren.
De methode inspireert zich sterk op de bestaande internationale certificatiesystemen
en onderzoekt hoe deze naar de locale context kunnen worden vertaald, aangevuld
en geïmplementeerd.
Volgende thema’s worden behandeld: geïntegreerd projectproces, inplanting en
functie, mobiliteit, natuurlijk milieu, water, grondstoffen en afval, energie, gezondheid,
leefbaarheid en toegankelijkheid, sociale economie en werk, beheer.”
[27]
Idealiter worden deze initiatieven geïntegreerd in het actieplan ter bevordering van sloop. Immers,
zoals vroeger in dit rapport al vermeld is, heeft noch sloop, noch renovatie een duidelijk, altijd geldend
voordeel
t.o.v.
de
andere
keuze,
waardoor
sowieso
steeds
verschillende
argumenten
samen
de
doorslag zullen geven voor de keuze voor sloop/nieuwbouw dan wel renovatie. Aangezien deze
initiatieven net tot doel hebben om verschillende aspecten rond stadsvernieuwing geïntegreerd te
bekijken, lijkt het zinvol om hierop aan te sluiten met dit actieplan.
Daarnaast kunnen recente projecten van stads- of wijkvernieuwing waarin sloop al dan niet samen
met renovatie werd toegepast, inspirerend werken. Daarom wordt voorgesteld om specifiek voor deze
doelgroep
een
bundel
met
voorbeeldprojecten
samen
te
stellen
waarin
verschillende
projecten
besproken worden waarbij zowel aandacht wordt besteed aan de financiële aspecten als aan het
doorlopen beslissings-, bouw- en begeleidingsproces. Deze bundel is terug te vinden in bijlage 8.
Financiële tegemoetkoming
tegemoetkoming
Op
het
voorstel
terughoudend
tot
van
een
negatief.
nieuw
premie
Reacties
waren
waren
de
vaak
reacties
nogal
in
de
overlegvergaderingen
terughoudend
omdat
het
bedrag
eerder
van
de
premies vaak niet voldoende is, concurreren met de bestaande federale maatregel quasi onmogelijk
lijkt en veel premies ook hun doel lijken te missen door ingewikkelde procedures of een gebrek aan
bekendheid bij het grote
publiek. Toch werden
in
de overlegvergaderingen
ook
een aantal zeer
valabele argumenten aangehaald om toch een vorm van financiële tegemoetkoming te voorzien. Deze
tegemoetkoming
beleidsmaatregel
zal
wel
verschillend
waarbinnen
de
zijn
afhankelijk
financiële
van
de
tegemoetkoming
doelgroep.
voor
Een
belangrijke
sloop/nieuwbouw
zou
recente
kunnen
kaderen is het ontwerp van decreet betreffende het grond- en pandenbeleid van de Vlaamse Regering
waarvan de tekst op 17 maart 2009 in de plenaire vergadering is aangenomen [28]. Hierin zitten zowel
mogelijkheden voor financiële ondersteuning voor individuele bouwers als voor grotere organisaties.
PHL Arck, ERP2020 Vernieuwing
Eindrapport finale versie
39
Individuele bouwers.
Momenteel kunnen particulieren een heleboel premies aanvragen bij renovatie: van de aanvullende
premie van 500€ voor dakisolatie van VEA over de verbeteringspremies van Wonen Vlaanderen (tot
10.000€) en de groene stroomcertificaten voor zonnepanelen tot premies van netbeheerders voor
buitenzonwering,
dakisolatie,
condensatieketel,
ventilatiesysteem
warmtepompboiler
en
de
kelderisolatie,
fiscale
met
muurisolatie,
superisolerende
warmteterugwinning,
belastingsvermindering
voor
warmtepomp,
dakisolatie,
beglazing,
zonneboiler,
hoogrendementsglas,
warmtepomp, zonneboiler en zonnepanelen. Echter, tot hier toe moet de aanvrager nooit aantonen
dat deze renovatiewerken of energiebesparende maatregelen zinvol zijn bij zijn woning. Het is dan
ook denkbaar dat de overheid werken financiert die eigenlijk een maat voor niets zijn.
Dit zou kunnen ondervangen worden door een wijziging van het huidige premiestelsel waarbij de staat
van de woning bepalend wordt voor de toekenning
toekenning van de premie. Zo kan voor een deel van de
woningen, bv. gebouwd vóór 1945 of vóór 1970, verplicht een controle door een architect worden
opgelegd die o.b.v. een vaste technische checklist een technische schouwing van de woning maakt
en een attest aflevert dat vermeldt of de woning wel of niet in aanmerking komt voor renovatiepremies.
Komt een woning niet in aanmerking voor renovatiepremies wegens van te slechte kwaliteit, dan kan
het
oorspronkelijke
bedrag
toch
worden
toegekend,
maar
dan
als
een
soort
slooppremie
op
voorwaarde dat de eigenaar kiest voor sloop/nieuwbouw. Op deze manier wordt de huidige financiële
overheidssteun efficiënter aangewend. Een mogelijk nadelig gevolg van een dergelijke regeling is wel
dat sommige woningen noch gerenoveerd, noch gesloopt en vervangen zullen worden en dus hun
slechte staat zullen houden, bv. omdat de bewoner de stap naar sloop niet wil of kan maken.
De checklist voor architecten die voor zo’n verplichte controle nodig is en die eenduidig stelt wanneer
een woning al dan niet rijp is voor de sloop en dus ook wanneer een renovatie niet de beste oplossing
is, kan zeer sterk geïnspireerd zijn op het principe van het technisch verslag van de wooninspectie dat
een beoordeling van de woning maakt op het vlak van:
Omhulsel en binnenstructuur: stabiliteit, vocht en afwerking
Technische installaties: elektriciteit en gas- en stookinstallatie
Comforteisen: sanitaire functies, licht, luchtkwaliteit, toegankelijkheid
Brandveiligheid
Vloeroppervlakte/ bezettingsnorm
.
Aan elk item dat op de checklist vernoemd wordt kan een score gegeven worden. Hierbij zou, in
analogie
met
categorieën.
de
Door
werkwijze
de
van
mogelijkheid
de
te
Vlaamse
geven
Wooninspectie,
scores
zelf
te
kunnen
beperken
gewerkt
wordt
er
worden
een
met
niveau
4
van
belangrijkheid aan ieder aspect gekoppeld. Hieronder hebben we een schema weergegeven van het
systeem dat gebruikt wordt door de wooninspectie.
PHL Arck, ERP2020 Vernieuwing
Eindrapport finale versie
40
categorie:
I
1
II
3
III
9
IV
15
I
II
III
IV
A.1. Dak(en):stabiliteit van de
dakstructuur (gebinte, draagbalken,
dakplaat,..)
aantasting/doorbuiging dragende
dakelementen
A.
omhulsel
buitendakse schouw onstabiel/..
A.2. Buitenmuren (en
gemeenschappelijke muren)
Stabiliteit
Vervorming en of scheurvorming van
gevelvlak of gevelelementen
B.1. Dragende binnenmuren
B. binnen
structuur
vervorming en/of scheurvorming van
dragende binnenmuren of elementen
B.2. Draagvloer(en)
GEBOUW
onderdimensionering en/of aantasting van
de draagstructuur
Elektriciteit
indicatie van ernstig risico op
elektrocutie/brand
Gas of Stook-installatie
C. Technische
installaties
?x
indicatie van ernstig risico op
elektrocutie/brand
Water
hoofdkraan niet toegankelijk voor alle
bewoners.
Brandveiligheid
uit het verslag van de brandweer blijkt
brandonveiligheid
Eindbeoordeling: (Deel B) Gebouw:
Aantal
Totaal: (kolom Ix1)+ (kolom II x 3) + (kolom III x 9) + (kolom IV x 15) =
> Als totaal van dit deel 15 of meer bedraagt, wordt conformiteitsattest geweigerd voor het ganse gebouw
> Als totaal van dit deel 15 of meer bedraagt, adviseert de gewestelijke ambtenaar alle woningen in het gebouw
ongeschikt te verklaren
Wil men de complexiteit van het huidige premiestelsel niet verhogen door er extra voorwaarden aan te
koppelen, dan kan ervoor geopteerd worden om geen extra eisen op te leggen voor renovatie, maar
de premies voor renovatie ook toegankelijk te maken voor sloop/nieuwbouw. Dit zou ook kunnen
toegepast
worden
betreffende
het
op
een
grond-
maatregel
en
die
voorzien
pandenbeleid.
Dit
is
binnen
ontwerp
het
van
nieuwe
decreet
Ontwerp
voorziet
van
o.a.
decreet
in
een
belastingsvermindering voor renovatieovereenkomsten, waarbij de belastingsvermindering gaat naar
de kredietgever [28]. Dit kan van toepassing zijn op leningen door bv. ouders of grootouders aan
(klein)kinderen voor renovatiewerken. Artikels 3.1.3 t.e.m. 3.1.9 van het ontwerp van decreet stellen:
PHL Arck, ERP2020 Vernieuwing
Eindrapport finale versie
41
“Artikel 3.1.3
Een
die een
in dit hoofdstuk, een
kredietgever
renovatieovereenkomst
sluit, geniet onder de voorwaarden, vermeld
.
jaarlijkse belastingvermindering
Artikel 3.1.4
§1. Een renovatieovereenkomst is een kredietovereenkomst waarvan de oorzaak gelegen is in
de
, voor zover voldaan is aan alle hiernavolgende
voorwaarden:
1° het onroerend goed is op het ogenblik van het sluiten van de
renovatieovereenkomst
, inventarissen of lijsten, gelijktijdig of consecutief:
a) het
sregister;
b) de inventaris van leegstaande en/of verwaarloosde bedrijfsruimten, vermeld in
artikel 3, §1, van het decreet van 19 april 1995 houdende maatregelen ter bestrijding
en voorkoming van leegstand en verwaarlozing van bedrijfsruimten;
c) de lijsten van
woningen en
gebouwen en/of woningen, vermeld in artikel 28, §1, van het decreet van 22
december 1995 houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting 1996;
2° het onroerend goed wordt
, en dit, behoudens in het geval van overlijden of een
plotse ramp, voor een periode van ten minste acht opeenvolgende jaren.
§2. Een renovatieovereenkomst heeft een looptijd van ten hoogste dertig jaar.
§3. De rentevoet van een renovatieovereenkomst is bij het aangaan van de lening ten hoogste
gelijk aan de in uitvoering van artikel 79 van de Vlaamse Wooncode bepaalde
referentierentevoet voor het toestaan van leningen aan particulieren door de Vlaamse
Maatschappij voor Sociaal Wonen. De toepasselijke referentievoet is deze die geldt zes
maanden voor het sluiten van de renovatieovereenkomst. De rentevoet van een
renovatieovereenkomst kan vijfjaarlijks worden herzien. De herziene rentevoet is ten hoogste
gelijk aan de referentierentevoet, vermeld in het eerste lid, die geldt zes maanden voor de
vijfde, tiende, vijftiende, twintigste, respectievelijk vijfentwintigste verjaardag van de
renovatieovereenkomst. Het eerste en het tweede lid houden geenszins een verplichting in om
interesten te bedingen.
§4. Een renovatieovereenkomst wordt opgesteld aan de hand van een modelformulier dat
door de Vlaamse Regering wordt vastgesteld. De renovatieovereenkomst omvat ten minste
volgende elementen:
1° de hoofdsom van de renovatieovereenkomst;
2° de begin- en einddatum van de renovatieovereenkomst;
3° de nuttige identificatiegegevens van de kredietgever en de kredietnemer, en het
bankrekeningnummer waarop de interesten moeten worden gestort;
renovatie
van
een
onroerend
goed
sinds ten hoogste vier opeenvolgende jaren
jaren opgenomen in
één of meer van volgende registers
leegstand
ongeschikte
en/of
onbewoonbare
verwaarloosde
na de renovatie bestemd tot hoofdverblijfplaats van ten
minste één van de kredietnemers
PHL Arck, ERP2020 Vernieuwing
Eindrapport finale versie
42
4° de concrete omschrijving van de oorzaak van de renovatieovereenkomst, vermeld
in §1;
5° de gegevens van het uittreksel uit het leegstandsregister, de inventaris of de lijsten,
vermeld in §1;
6° de bedragen en de vervaldata van de eventuele interesten die moeten worden
betaald;
7° een verklaring op eer van zowel de kredietgever als de kredietnemer dat aan alle
voorwaarden van dit hoofdstuk voldaan wordt en zal worden;
8° een verklaring op eer van de kredietgever dat de uitlening of terbeschikkingstelling
van geld niet ressorteert onder de handelingen, vermeld in artikel 3 van de wet van 11
januari 1993 tot voorkoming van het gebruik van het financiële stelsel voor het
witwassen van geld en de financiering van terrorisme.
Artikel 3.1.5
Een
bij een renovatieovereenkomst is een
die onderworpen
is aan de personenbelasting. Hij is in de periode van vijf jaar voorafgaand aan het sluiten van
de renovatieovereenkomst en tijdens de duurtijd van deze overeenkomst geen zakelijk
gerechtigde op het te renoveren onroerend goed. Gedurende de looptijd van de
renovatieovereenkomst is de kredietgever geen kredietnemer bij een andere
renovatieovereenkomst. Bij overlijden van de kredietgever wordt het recht op de
belastingvermindering, vermeld in artikel 3.1.3, overgedragen aan de rechtverkrijgende die de
renovatieovereenkomst in haar geheel overneemt of waaraan de renovatieovereenkomst in
haar geheel wordt toebedeeld, en die voldoet aan de voorwaarden, vermeld in het eerste en
het tweede lid.
kredietgever
natuurlijke persoon
Artikel 3.1.6
Een
bij een renovatieovereenkomst is een
Gedurende de
looptijd van de renovatieovereenkomst is hij geen kredietgever of kredietnemer bij een andere
renovatieovereenkomst.
kredietnemer
natuurlijke persoon.
Artikel 3.1.7
§1. …§4. ….
Artikel 3.1.8
§1. De belastingvermindering, vermeld in artikel 3.1.3, wordt berekend op basis van de
bedragen die ter beschikking werden gesteld in het kader van één of meer
renovatieovereenkomsten.
§2. Als
geldt het rekenkundig
gemiddelde van alle ter beschikking gestelde bedragen op 1 januari en 31 december van het
belastbare tijdperk. In 2009 geldt als berekeningsgrondslag enkel de som van de ter
berekeningsgrondslag
PHL Arck, ERP2020 Vernieuwing
voor
de
belastingvermindering
Eindrapport finale versie
43
beschikking gestelde bedragen op 31 december 2009. Die berekeningsgrondslag bedraagt
.
§3. De
, vermeld in
§2.
§4. De belastingvermindering wordt toegestaan voor een
ten hoogste 25.000 euro per belastingplichtige
belastingvermindering bedraagt 2,5 procent van de berekeningsgrondslag
termijn
gelijk
aan
het
aantal
opeenvolgende volle jaren waarin het onroerend goed gebruikt wordt als hoofdverblijfplaats
De belastingvermindering wordt voor het eerst
toegestaan in het aanslagjaar verbonden aan het belastbare tijdperk waarin het onroerend
goed bestemd wordt tot hoofdverblijfplaats van ten minste één van de kredietnemers. De
belastingvermindering wordt niet toegestaan voor de aanslagjaren waarvoor de
bewijslevering, vermeld in artikel 3.1.9, ontbreekt of onvolledig of niet correct is.
§5. De belastingvermindering wordt met de personenbelasting verrekend na aftrek van de
overige verrekenbare en niet-terugbetaalbare bestanddelen en inzonderheid na de
onroerende voorheffing, vermeld in artikel 277 van het Wetboek van de inkomstenbelastingen
1992, het forfaitaire gedeelte van buitenlandse belasting en de belastingkredieten, vermeld in
artikel 134, §3, en artikelen 285 tot 289ter van het Wetboek van de inkomstenbelastingen
1992. Het eventuele overschot wordt niet terugbetaald en is niet overdraagbaar.
van ten minste één van de kredietnemers.
Artikel 3.1.9
De Vlaamse Regering bepaalt de wijze waarop de kredietgever bij de aangifte van de
personenbelasting het bewijs levert dat de belastingvermindering is verschuldigd.”
Het
VEA
heeft
zelf
sloop/nieuwbouw
te
al
gepleit
laten
bij
het
gelden
en
kabinet
van
eventueel
minister
het
Crevits
bedrag
dat
om
in
deze
regeling
aanmerking
ook
komt
voor
voor
belastingsvermindering voor sloop/nieuwbouw op te trekken [29]:
"VEA laat op dit ogenblik onderzoeken of afbraak en wederopbouw in sommige/vele gevallen
niet beter zou zijn dan zware renovatie, die toch altijd maar compromissen zal moeten
inhouden.
Het initiatief om renovatie bij zware verwaarlozing te subsidiëren (via een
belastingvermindering), kan voor de bouwheer een tegenargument zijn om via nieuwbouw een
meer aangepaste woning te bekomen. Het prijsverschil wordt dan immers des te groter.
Probeer dus uit de brand te slepen dat "sloop en nieuwbouw" evenzeer, zoniet nog positiever,
zou worden beoordeeld bij dossiers i.v.m. het vermijden of remediëren van ongeschikt
woonbestand. Het milieu zal er wel bij varen, evenals het comfort (cfr. bovengenoemde
compromisnoodzakelijkheid)
In concreto hier dus:
en
ook belastingvermindering op het leningbedrag dat bestemd is voor de
sloop (en wederopbouw)
eventueel het maximumbedrag van de lening (25.000 euro)
optrekken als de woning eerst ook wordt gesloopt."
PHL Arck, ERP2020 Vernieuwing
Eindrapport finale versie
44
Stadsvernieuwing en sociale huisvesting.
Zowel
uit
projecten
de
in
overlegvergaderingen
het
kader
van
als
uit
de
stadsvernieuwing
of
verzamelde
sociale
informatie
huisvesting,
over
bleek
reeds
dat
gerealiseerde
deze
organisaties
meestal al overtuigd zijn van de noodzaak om soms tot sloop over te gaan, maar dat het financieren
van de meerkost die sloop/nieuwbouw meebrengt, een grote struikelblok is. Daarom zou binnen het
actieplan
specifiek
voor
deze
doelgroep
een
aparte
financieringsmogelijkheid
moeten
worden
opgezet.
Bij stadsvernieuwingsprojecten kan de taak van de lokale overheid beperkt worden tot het aankopen
en slopen van oude woningen en het bouwrijp maken van de kavels. Een deel van de uitgaven kan
gerecupereerd worden via de verkoop van de bouwkavels, maar aangezien steden en gemeenten
zich hierbij meestal tot bepaalde doelgroepen richten (jonge gezinnen, lage inkomens), kan zeker
nooit de volledige kost worden gerecupereerd via de prijs van de bouwkavels. Een voorstel is dat de
Vlaamse overheid een
subsidie voorziet die tegemoet komt in deze meerkost.
Ook dit sluit aan bij het nieuwe Ontwerp van decreet betreffende het grond- en pandenbeleid [28].
Artikel 3.1.1 en 3.1.2. definiëren het onderdeel activeringsprojecten en stellen:
“Artikel 3.1.1
Activeringsprojecten zijn complexe en grootscha
grootschalige
lige ruimtelijke projecten die kaderen
binnen de doelstellingen van de structuurplanning, structureel ingrijpen op het sociaal,
economisch, cultureel en ruimtelijk functioneren van een buurt, een wijk, een stadsdeel of een
gebied, en de hefboom vormen voor nieuwe ruimtelijke en sectorale ontwikkelingen. Zij
worden georganiseerd op initiatief van publieke, publiekpubliek-private of private initiatiefnemers. Zij
§1.
vertrekken vanuit een visie en een plan van aanpak, vastgelegd op grond van een overleg
tussen
de
projectleiding,
planners,
deskundigen,
betrokken
gebiedsoverheden
en
vertegenwoordigers van de lokale bevolking.
§2. De Vlaamse Regering kan de aard, de doelstelling, de omvang en de organisatorische
voorwaarden van activeringsprojecten nader omschrijven. Zij kan tevens bepalen dat een
prioriteitsrecht toegekend wordt aan activeringsprojecten in de schoot van gemeenten die
significante inspanningen
leveren op het vlak van het grond- en pandenbeleid, of die
belangrijke planschade lijden.
Artikel 3.1.2
§1. De Vlaamse Regering kan binnen de perken van de verordening (EG) nr. 1998/2006 van
de Commissie van 15 december 2006 betreffende de toepassing van de artikelen 87 en 88
van
het
Verdrag
activeringsprojecten.
op
De
de-minimissteun
subsidie-enveloppes
subsidiesubsidie-enveloppes
worden
bekostigd
vanuit
toekennen
het
aan
Grondfonds,
vermeld in artikel 144 van het decreet Ruimtelijke Ordening.
§2. De projectleiding kan de Vlaamse Regering om een subsidie-enveloppe verzoeken door
middel van een standaardaanvraagformulier. De Vlaamse Regering kan bepalen dat de
standaardaanvraagformulieren worden ingediend op grond van een oproepsysteem. Zij kan in
PHL Arck, ERP2020 Vernieuwing
Eindrapport finale versie
45
de oproepen specifieke projectkenmerken opnemen op het vlak van de doelstellingen van het
activeringsproject,
de
aard
van
de
maatschappelijke
groepen
waarvan
de
ruimtelijke
behoeften worden ondersteund, de aard van de gediende ruimtelijke doelstellingen of de
ruimtelijke karakteristieken van het projectgebied.
§3. De Vlaamse Regering omschrijft de subsidiabele kosten en de procentuele grootte van de
ondersteuning. Zij bepaalt de nadere materiële en formele ondersteuningsvoorwaarden, de
mogelijkheden op het vlak van de cumulatie van een subsidie-enveloppe met andere publieke
middelen, evenals de methodologie aangaande de selectie van projectvoorstellen en de
toekenning van de ondersteuning. De
vastgestelde selectiecriteria houden rekening met de
missie van het grondgrond- en pandenbeleid, vermeld in artikelen 2.1.1 en 2.1.2.
De missie van het grond- en pandenbeleid wordt als volgt omschreven [28]:
“Artikel 2.1.1
Het Vlaamse Gewest voert in samenwerking met de
provincies en de gemeenten een grond-
en pandenbeleid dat bestaat uit de aansturing, de coördinatie, de ontwikkeling en de
de grondgrond- en
pandenmarkt te faciliteren, te stimuleren, te bevorderen en desnoods te corrigeren.
aanwending van ruimtelijke en sectorale beleidsstrategieën en instrumenten om
De gewestelijke, provinciale en gemeentelijke overheden richten zich bij de ontwikkeling en de
tenuitvoerlegging van het grond- en pandenbeleid op het stellen van doelstellingen van
algemeen
nut
en
het
regisseren
en
faciliteren
van
het
bereiken
daarvan.
Directe
overheidsinterventie in de grond- en pandenmarkt is evenwel gerechtvaardigd en noodzakelijk
wanneer private actoren niet, of niet alleen, bij machte zijn om de gestelde publieke doelen te
bereiken, of wanneer zulks noodzakelijk is om kwetsbare maatschappelijke groepen gelijke
kansen te bieden om vrij aan die markt te participeren. Dergelijke directe overheidsinterventie
is eveneens gerechtvaardigd indien het optreden van de overheid ten opzichte van private
initiatieven kennelijk sociale, economische, financiële, ruimtelijke of milieugebonden voordelen
of minderkosten inhoudt.
Artikel 2.1.2
Het grond- en pandenbeleid is
gericht op een maatschappelijk
maatschappelijk gewenst en kwaliteitsvol
ruimtegebruik en dient ten minste volgende doelstellingen:
1° het bevorderen van een duurzame ruimtelijke ontwikkeling, vermeld in artikel 4 van
het decreet Ruimtelijke Ordening;
2° het voorzien in een voldoende ruim en kwalitatief aanbod aan gronden, panden en
infrastructuren die nodig of nuttig zijn voor de verwezenlijking van de economische,
sociale en culturele rechten, vermeld in artikel 23 van de Grondwet, en voor het recht
op menswaardig wonen, vermeld in artikel 3 van de Vlaamse Wooncode;
3°
het
verwezenlijken
van
ruimtelijke
ontwikkelingskansen
voor
de
diverse
maatschappelijke sectoren en activiteiten;
PHL Arck, ERP2020 Vernieuwing
Eindrapport finale versie
46
4° het scheppen van ruimtelijke strategieën en voorzieningen die sociale cohesie
bevorderen;
5°
het
versneld
verwezenlijken
van
bestemmingsvoorschriften
door
middel
van
gebiedsontwikkeling en -herontwikkeling;
6° het terugdringen en tegengaan van grond- en pandenspeculatie;
7° het faciliteren van de ontwikkeling en verwezenlijking van ruimtelijke projecten door
publieke, publiek-private of private actoren;
8° een rechtvaardige verdeling van de gevolgen van bestemmingsvoorschriften, of de
wijziging daarvan, over overheid, eigenaars, en gebruikers.”
Ook bij sociale huisvestingsmaatschappijen is de meerkost van sloop/nieuwbouw een struikelblok. Zij
zijn
vaak
beperking
geïnteresseerd
op
hun
in
aanpak
aankoopbudget,
van
stadskankers
kunnen
zij
zelden
voor
sociale
overgaan
woningbouw,
tot
aankoop
maar
van
door
gronden
de
met
bebouwing op, voor sloop. Hierbij zou een financiële ondersteuning die de meerkost van aankoop en
sloopkosten dekt, een oplossing kunnen bieden. Bovendien zouden zij hiermee meer naar buiten
kunnen treden op een positieve manier, en eventueel als voorbeeld dienen. De financiële maatregel
kan
geïnspireerd
voorzagen
in
worden
op
de
vroegere
artikels
een financiële tegemoetkoming
94
en
95
voor sloop van
van
de
Huisvestingscode
ongezonde
[30]
die
gebouwen door sociale
huisvestingsmaatschappijen:
“Art. 94 [Art. 103, §1, 6° VWC én art. 114, §2, 4°: op de datum van inwerkingtreding van Hoofdstuk
II van Titel VI VWC wordt art. 94 HC opgeheven; zie echter art. 103, §3, 4° VWC: in afwijking van
de opheffing zoals bepaald door art. 103, §1 VWC blijft art. 94 van de Huisvestingscode gelden
voor wat betreft de subsidiedossiers
subsidiedossiers waarvoor reeds een vastlegging van kredieten werd
opgenomen, of waarvan reeds operaties en werkzaamheden zijn opgenomen op een door de
Vlaamse regering goedgekeurd programma, voor zover die verrichtingen dateren van vóór de
opheffingsbepaling.]
Het Vlaamse Gewest verleent een toelage, waarvan de Vlaamse Executieve het bedrag en de
toekenningsvoorwaarden bepaalt, aan de bouwmaatschappijen
bouwmaatschappijen tot nut van het algemeen, de
gemeenten, de verenigingen van gemeenten, de openbare centra voor maatschappelijk welzijn, de
verenigingen van die centra en het Vlaams Woningfonds van de Grote Gezinnen
gezonde woonkernen te realiseren en rekening houdend
huisvesting, overgaan tot één van de volgende verrichtingen:
met
die, teneinde
de behoeften inzake sociale
a) de aankoop of, behoudens wat het Vlaams Woningfonds van de Grote Gezinnen betreft, de
onteigening en de
gehele of gedeeltelijke sloping van:
1.
één of meer ongezonde, niet verbeterbare gebouwen;
2.
één of meer andere gebouwen, voor zover ze, een complex vormend met de in 1.
vermelde gebouwen, ongezond zijn door omgeving of onverenigbaar met een rationele
ruimtelijke ordening;
PHL Arck, ERP2020 Vernieuwing
Eindrapport finale versie
47
3.
een complex van gebouwen die ongezond zijn door omgeving of onverenigbaar met een
rationele ruimtelijke ordening;
b) de aankoop of, behoudens wat het Vlaams Woningfonds van de Grote Gezinnen betreft, de
onteigening van één of meer ongezonde of functionele onaangepaste gebouwen met het oog op
de sanering, de verbetering of de aanpassing ervan voor huisvestingsdoeleinden;
c) de sanering, de verbetering of de aanpassing van één of meer hen toebehorende ongezonde of
functioneel onaangepaste woningen.
Art. 95 [Art. 103, §1, 6° VWC én art. 114, §2, 4°: op de datum van inwerkingtreding van Hoofdstuk
II van Titel VI VWC wordt art. 95 HC opgeheven;
opgeheven; zie echter art. 103, §3, 4° VWC: in afwijking van
de opheffing zoals bepaald door art. 103, §1 VWC blijft art. 95 van de Huisvestingscode gelden
voor wat betreft de subsidiedossiers waarvoor reeds een vastlegging van kredieten werd
opgenomen, of waarvan
waarvan reeds operaties en werkzaamheden zijn opgenomen op een door de
Vlaamse regering goedgekeurd programma, voor zover die verrichtingen dateren van vóór de
opheffingsbepaling.]
Aan de in artikel 94 vermelde instellingen en besturen kan een bijzondere tegemoetko
tegemoetkoming
etkoming worden
verleend in de waarde in de waarde van de grond, gelegen in een bestaande woonkern en
bestemd voor het bouwen van één of meer volkswoningen, kleine landeigendommen of daarmee
wanneer die waarde het normaal voor de
de bouw van volkswoningen aan
de grond verbonden quotum overtreft. In dit geval mogen de eventueel overeenkomstig artikel 80
gelijkgestelde woningen,
door het Vlaamse Gewest ten last genomen kosten een door de Vlaamse Executieve vastgesteld
bedrag per woning niet overschrijden.
De Vlaamse Executieve stelt de voorwaarden vast voor de toepassing van deze bepaling,
eensdeels voor huurwoningen en anderdeels voor koopwoningen en sociale verkavelingen.”
Andere mogelijkheden
Tijdens de overlegvergaderingen zijn nog andere mogelijke pistes geopperd.
Zo werd verwezen naar het relatief grote risico op schade aan aanpalende of nabijgelegen woningen
bij sloop, zeker in het geval van rijwoningen. Dit kan een extra belemmering zijn die kandidaatverbouwers weerhoudt om de stap naar sloop te zetten. Daarom werd als optie voorgesteld dat de
Vlaamse regering instaat voor een soort van all-risk bouwplaatsverzekering. Op die manier kunnen
mensen die anders ‘toch maar niet’ beslissen, dat zij het nu wel aandurven. Hierbij werd wel geopperd
dat de verzekering gewaarborgd wonen die vanuit eenzelfde idee (maar dan m.b.t. inkomensverlies) is
ingevoerd, zeer weinig succes had.
PHL Arck, ERP2020 Vernieuwing
Eindrapport finale versie
48
Conclusies
SLOOP OF RENOVATIE BEVORDEREN?
Uit de analyse van het energiebesparingspotentieel en de milieu-impact van sloop versus renoveren is
gebleken dat de meerwaarde van sloop enkel en alleen uit het oogpunt van energiebesparing beperkt
is. Wel is duidelijk dat een deel van het bestaande woningenpark van onvoldoende kwaliteit is om nog
zinvol
gerenoveerd
te
worden
en
beter
gesloopt
en
vervangen
wordt
door
een
nieuwbouw.
De
energiewinst die hierbij gerealiseerd wordt is meegenomen.
Anderzijds wordt recentelijk zowel via sensibilisatiecampagnes als via renovatiepremies en misschien
binnenkort
via
woningenpark
de
op
te
belastingsvermindering
drijven.
Hierbij
bestaat
getracht
het
risico
om
de
dat
niet
renovatiegraad
alleen
zinvolle
in
het
Vlaamse
renovaties
worden
uitgevoerd, maar dat, gedreven door de financiële stimuli, ook woningen worden gerenoveerd die
ofwel na renovatie nog steeds van ondermaatse woonkwaliteit zijn ofwel enkel na een zeer dure
renovatie kwalitatief goed worden.
Daarom wordt er binnen dit voorstel tot actieplan voor gepleit om renovatie en sloop/nieuwbouw als
gelijkwaardige alternatieven te behandelen.
PHL Arck, ERP2020 Vernieuwing
Eindrapport finale versie
49
Referenties
Referenties
[1]
Nationaal Instituut voor Statistiek http://www.statbel.fgov.be Bouwvergunningen 1996-2007; Verkoop van
onroerende goederen 2007; Catalogus Tabellen Enquête 2001.
[2]
ECODATA http://ecodata.economie.fgov.be Interactieve databank van de gebouwen volgens het kadaster
[3]
Decreet houdende de Vlaamse Wooncode van 15 juli 1997 (B.S. 19 augustus 1997).
[4]
Decreet houdende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor kamers en studentenkamers van 4 februari
(tot 1 jan 2007).
1997 (B.S. 7 maart 1997).
[5]
Agentschap Inspectie RWO – Wooninspectie (2007), Rapport Vijf jaar Vlaamse Wooninspectie, een
evaluatie, maart 2007.
[6]
Agentschap Inspectie RWO – Wooninspectie (2008), Rapport Zes jaar Vlaamse Wooninspectie, een
evaluatie, maart 2008.
[7]
Agentschap Inspectie RWO – Wooninspectie (2009), Rapport Zeven jaar Vlaamse Wooninspectie, een
evaluatie, februari 2009.
[8]
Abts K., Vandekerckhove B. (2006) Survey naar de woonkwaliteit en de woonconsument. Verslag van het
veldwerk. Kenniscentrum voor Duurzaam Woonbeleid, 24 maart 2006.
[9]
Winters S., Abts K., Vandekerckhove B. (2006) Survey naar de woonkwaliteit en de woonconsument:
beknopte toelichting bij de uitgangspunten, de steekproef en de organisatie van het veldwerk.
Kenniscentrum voor Duurzaam Woonbeleid.
[10] Anon. (2007) Nieuwe gegevens over woningen en bewoners. Perstekst 8 maart 2007.
[11] Heylen K., Le Roy M., Vanden Broucke S., Vandekerckhove B., Winters S. (2007) Wonen in Vlaanderen. De
resultaten van de Woonsurvey 2005 en de Uitwendige Woningschouwing 2005, februari 2007.
[12] VMSW, Resultaten van de analyse van de staat van het VMSW Patrimonium, Excel-file
Staat_Patrimonium.xls
[13] VMSW, Bijlage 2 Checklist voor de analyse van de staat van het VMSW Patrimonium
[14] Confederatie Bouw, De verlaagde BTW tarieven in de bouw in 2009, uitgebreide nota over de BTWverlaging http://www.confederatiebouw.be/press/releases/2009/2009_02_13.nl.asp
[15] Dooms G., Achten K., Verbeeck G., Dreesen A. (2008) CO2 emission reduction options in the future building
stock, Scenarios for strategy development, Eindrapport ISOTERRA project, januari 2008
[16] MIRA-T 2007 Indicatorrapport (2007) Marleen Van Steertegem (eindred.), Milieurapport Vlaanderen,
Vlaamse Milieumaatschappij, Aalst.
[17] Verbeeck G., De Coninck R., Achten K., Van der Veken J. (2008) Studie naar de economische haalbaarheid
van het verstrengen van de EPB-eisen bij residentiële gebouwen, Eindrapport VEA-project, februari 2008.
[18] Richtprijzen voor sloop www.livios.be
[19] Verbeeck G. (2007) Optimisation of extremely low energy residential buildings, Ph.D. thesis, verdedigd op
14 mei 2007.
[20] De Decker Kris, Huis afbreken is een ecologische misdaad. De Koevoet, winter 2008
[21] The Empty Homes Agency, New tricks with old bricks – How reusing old buildings can cut carbon emissions,
March 2008 www.emptyhomes.com
[22] Moe Richard, Historic preservation’s essential role in fighting climate change, speech by Richard Moe,
president of the National Trust for Historic Preservation, presented on February 27th, 2008 in Portland,
Oregon www.preservationnation.org
PHL Arck, ERP2020 Vernieuwing
Eindrapport finale versie
50
[23] Versele Natalie, Duurzaam grondstofgebruik voor gebouwen: afbraak en recyclage, Eindwerk Burgerlijk
Bouwkundig Ingenieur, Universiteit Gent, academiejaar 2006-2007
[24] OVAM, Duurzaam bouwen in Vlaanderen – Stand van zaken en voorstellen, juli 2002, Mechelen
[25] Anon. KEI-overzicht: Renovatie versus sloop-nieuwbouw. Samengesteld door KEI Kenniscentrum Stedelijke
vernieuwing, www.kei-centrum.nl
[26] Transitiearena Duurzaam wonen & bouwen, TA-info nr.20 – 090316
[27] uit Startnota eerste core founding group vergadering van het project “Operationaliseren van een
afwegingsinstrument duurzaam wonen en bouwen in Vlaanderen”, Afdeling LNE, 25 maart 2009
[28] mail aan Griet Verbeeck en Anna Cornelis van Wilfried Bieseman (VEA) dd. 14/04/2009
[29] Ontwerp van decreet betreffende het grond- en pandenbeleid, Stuk 2012 (2008-2009) nr.6, Zitting 20082009, 18 maart 2009, Vlaams Parlement, tekst aangenomen in de plenaire vergadering
[30] De
Huisvestingscode
voor
het
Vlaamse
Gewest,
hoofdstuk
1.1.1.0,
http://www.vmsw.be/VMSW/professioneel.jsp?page=1062 (geraadpleegd op 20 april 2009)
[31] OTB, Nijestee Vastgoed, Van Schagen Architecten (2007), Slopen en/of Renoveren, Mitros Cahier, April
2007.
[32] Kromhout S., Wilkens L., Keers G. (2007), Verbeteren in plaats van slopen. Zes succesvolle voorbeelden
van hoe het anders kan. RIGO Research en Advies, Rapportnr 93390, in opdracht van Ministerie van
VROM, DG voor Wonen, Wijken en Integratie, Directie Stad & Regio, Oktober 2007.
PHL Arck, ERP2020 Vernieuwing
Eindrapport finale versie
51
Bijlagen
Bijlagen
BIJLAGE 1
VERSLAG OVERLEGVERGADERING
OVERLEGVERGADERING 1
VERSLAG EERSTE OVERLEGVERGADERING 08/12/2008
AANWEZIG:
PHL:
Griet Verbeeck ([email protected]),
Anna Cornelis ([email protected]).
VEA:
Wilfried Bieseman ([email protected]) ,
COPRO:
Johny De Nutte ([email protected]),
VCB:
Sarah Elshout ([email protected]),
VMSW:
Bernard Wallyn ([email protected]),
BOUWUNIE:
Mieke Bonnarens ([email protected]),
KUL:
Hugo Hens ([email protected]),
WTCB:
Xavier Loncour ([email protected]),
WONEN-VLAANDEREN: Dorien Van Cauwenberge ([email protected]).
VERONTSCHULDIGD:
AUTEURS:
DATUM:
PLAATS:
ONDERWERP:
STEUNPUNT DUURZAAM BOUWEN LIMBURG: Kris Asnong ([email protected])
STEUNPUNT RUIMTE EN WONEN: Michael Ryckewaert ([email protected])
PHL: Oswald Devisch ([email protected]).
Anna Cornelis, Griet Verbeeck
8 December 2008
VEA, Koning Albert II-laan 20, Brussel
Actieplan voor de bevordering van de vernieuwing van het deel van het Vaamse
woningbestand dat niet meer in aanmerking komt voor een zinvolle energierenovatie.
AGENDA
1. Inleiding: WB schetst de context van het Energierenovatieprogramma 2020.
2. Presentatie GV: doelstellingen en actieplan
3. Presentatie GV: plan van aanpak
4. Presentatie GV: richtcijfers en gegevens als input voor het technisch overleg.
5. Via overleg komen tot een oplijsting van bouwtechnische, bouwfysische en comfortgerelateerde
criteria volgens dewelke randvoorwaarden voor de beoordeling van een woning vastgelegd kunnen
worden.
6. Suggesties voor het aanvullen van de lijst met te contacteren partijen die mogelijks interessant zouden
kunnen zijn in een volgende fase.
SUGGESTIES/OPMERKINGEN/DISCUSSIE
GV presenteert met behulp van een powerpoint presentatie een aantal richtcijfers. Deze zet de discussie in
gang wat resulteerde in volgende bemerkingen door de deelnemers.
HH Merkt op dat men voorzichtig moet zijn met de huidige premies die gegeven worden voor
energierenovaties. Deze worden vaak op een verkeerde manier gebruikt wat maakt dat het bekomen
PHL Arck, ERP2020 Vernieuwing
Eindrapport finale versie
52
resultaat vaak van een mindere kwaliteit is dan vanwaar men vertrokken was. Door foute renovaties,
verkeerd isoleren, het niet in rekening brengen van het binnenklimaat en verkeerd gebruik van
condensatieketels wijst hij op een verhoogd risico op meer schade na dan voor.
GV stelt de vraag: Wat wordt als een zinvolle renovatie beschouwd en wat is het beoogde eindresultaat van
het VEA?
-
WB: Voor een energiezuinige renovatie gaan ze ervan uit dat de woning gemiddeld 30%
minder verbruikt dan vóór renovatie.
-
WB: Het doel dat men voor ogen heeft is: “In het Vlaamse Gewest zijn er in het jaar 2020 geen
energieverslindende woningen meer”
DvC: Merkt direct op om voorzichtig te zijn om aan de private huurmarkt te raken, dit om te vermijden
dat deze nog meer onder druk zou komen en zou verkleinen. Wonen-Vlaanderen heeft bepaalde
criteria waarop zij zich baseren om een woning in aanmerking te laten komen voor sloop. Deze criteria
zijn echter gericht op stabiliteitsproblemen of problemen met de vochthuishouding. Energie maakt
hier tot op heden nog geen deel van uit.
BW merkt op dat het slopen van appartementen automatisch problematischer is dan vrijstaande
woningen. Het probleem is hier dubbel. Enerzijds is het een menselijk probleem omdat de
herhuisvesting van een groot aantal mensen een zware belasting is. Bij een vrijstaande woning is dit
anders omdat je dit huis per huis kan aanpakken en niet met een grote groep zit. Anderzijds is het zo
dat bij afbraak van een appartementsgebouw/hoogbouw je vaak niet het zelfde aantal wooneenheden
kan voorzien als er oorspronkelijk aanwezig waren. Dit omdat men vaak niet toelaat om even hoog te
bouwen en doordat er meestal gekozen wordt voor een beter wooncomfort waardoor de
wooneenheden een grotere oppervlakte hebben en er dus ook minder wooneenheden voorzien
kunnen worden.
GV presenteert het document: “Technische richtlijnen voor woningkwaliteitsonderzoek” . Dit document vormt
momenteel voor de ‘Vlaamse wooninspectie’ de basis.
DvC beaamt dit en legt kort het verschil uit tussen de wooninspectie en de IVA inspectie RWO. Deze
laatste is strafrechterlijk terwijl werk dat door Wonen-Vlaanderen verricht wordt van administratieve
aard is, waarbij technische verslagen opgemaakt worden.
Ze hanteren hierbij een systeem met 4 categorieën om woningen te quoteren. Het is een
puntensysteem waarbij de woningen best zo weinig mogelijk scoren. Wanneer een woning 15 of meer
scoort, wordt dit vertaald in een directe ongeschiktheid. Indien een woning voor een onderdeel in
categorie 4 scoort, krijgt hij direct 15 punten. Een punt in categorie 3, wat overeenkomt met een score
van 9 punten , betekent meestal dat er stabiliteitsproblemen zijn, minder acuut dan in geval van
categorie 4, maar die toch problematisch zijn om te verhelpen.
Het besproken document kan een inspiratie zijn om zelf bepaalde beoordelingscriteria of een systeem
vast te leggen.
GV presenteert een Excel document van de VMSW met gegevens over hun woningbestand en de staat waarin
zij verkeren. In dit systeem moeten de woningen zo hoog mogelijk scoren.
MB merkt op dat het niet alleen de bestaande toestand is die geëvalueerd moet worden. Het is
belangrijk dat men ook de risico’s in kaart brengt die samengaan met een renovatie.
BW verduidelijkt het document. Omdat de kwaliteit van de sociale huurwoning in de toekomst mee de
hoogte van de huurprijs zal bepalen, zijn door notarissen 2200 sociale woningen beoordeeld via een
checklist met kwaliteitscriteria.
- Als richtcijfer dat VMSW zij hanteert voor wat wel of niet beschouwd kan worden als een
zinvolle renovatie stelt hij: Indien een renovatie meer dan 80% van de kost van de
nieuwbouw is, dan kan je beter overgaan tot sloop.
PHL Arck, ERP2020 Vernieuwing
Eindrapport finale versie
53
-
Waar ze zich bij de VMSW op richten zijn: 1. Comfortnormen en
-
2. Energie eisen.
Vanaf volgend jaar stelt de VMSW wel strengere eisen aan de nieuw te bouwen woningen nl.:
E80 en K40 norm.
HH geeft een suggestie naar wat de belangrijkste criteria zijn om de kwaliteit van een woning en de
haalbaarheid van renovatie versus sloop ten opzichte van elkaar af te wegen.
A. De Bestaande toestand:
a. De vochthuishouding, hierbij gaat het vooral over opstijgend vocht; dit is zeer
moeilijk op een goede manier op te lossen
b. De globale stabiliteit van de woning
c.
De grootte van de woning
d. De uitrusting van de woning
B. De moeilijkheidsgraad of de kost van de sanering
a. Indien de kost voor renovatie te hoog is dan is het beter om te overwegen het
gebouw af te breken.
! Hij merkt hierbij wel op dat het belangrijk is om woningen die dan ‘renoveerbaar’
verklaard worden om die niet aan hun lot over te laten. Dit om eerder genoemde
problemen van foute renovatie te voorkomen.
! Hij verwacht dat een groot deel van de te renoveren woningen rijwoningen gaan
zijn, vaak arbeidershuizen. Dit is een bijkomende moeilijkheid, omdat een zinvolle
renovatie hier praktisch alleen mogelijk is als ze rij per rij aangepakt worden in plaats
van woning per woning.
! Met dit in het achterhoofd bieden vrijstaande woningen misschien meer
mogelijkheden.
GV vraagt DvC wat meer informatie over de werking van het systeem van renovatiepremies en bevraagt of zij
reeds rekening houden met bepaalde zaken die naar voor geschoven zijn, zoals verschillende controles op
renovaties.
DvC vertelt dat er eigenlijk vrij weinig controle is op hun systeem van de renovatiepremies, hoewel
toch veel meer dan onlangs in de pers werd gemeld. De bewoners kunnen een aanvraag voor een
renovatiepremie indienen waarna ze de facturen van hun renovatie gewoon kunnen binnenbrengen.
Later krijgen ze dan 30% van dat bedrag terugbetaald. Het is dan de job van de controleurs om de
facturen te controleren. Niet alle renovatiewerken komen in aanmerking, maar er wordt niet
gecontroleerd of het hier gaat om wat we kunnen noemen een ‘zinvolle renovatie’, noch wordt de
bestaande toestand van het huis in kaart gebracht. Dit proces is dus grotendeels gebaseerd op
verklaringen van eer van de bewoners.
HH is hierin formeel en stelt dat, indien men substantiële premies wil gaan geven, het zeker nodig is
om een streng, gecontroleerd scenario op te stellen waarbij een externe beoordeling nodig is van een
expert over de kwaliteit van de woning. Dit om misbruik van het systeem te voorkomen. Bovendien is
een particulier niet in staat zelf ten gronde de kwaliteit van zijn woning te beoordelen. Een suggestie
die hij maakt is dat een van de criteria om een slooppremie te krijgen kan zijn dat de bewoner in het
bezit moet zijn van zo een extern verslag dat informatie verschaft over de staat van de woning. Hierbij
is het mogelijk dat de checklists die reeds voor handen zijn, voor het opstellen van zo een verslag, een
belangrijk element of zelfs de leidraad zouden kunnen zijn.
GV vraagt aan JD of de sloopverwerkende bedrijven nog ruimte hebben om hun capaciteit op te drijven,
moesten er meer woningen gesloopt worden, en of er ook een afzetmarkt is voor de toenemende hoeveelheid
secundaire grondstoffen dat hiervan het resultaat zou zijn.
PHL Arck, ERP2020 Vernieuwing
Eindrapport finale versie
54
JD stelt dat er zeker nog ruimte is om meer te verwerken. Het enige probleem dat hij ziet is de
afzetmarkt voor de secundaire grondstoffen. Dit is echter een kwestie van investeringen van de
sloopverwerkende bedrijven.
! Hij merkt wel op dat het belangrijk is om de mensen te sensibiliseren in verband met
selectief slopen. Hij noemt hierbij het selectief sloopbestek waarbij een inventaris moet
opgemaakt worden door een deskundige waarop de aanwezige materialen vernoemd
worden. Het zou één van de bijkomende eisen kunnen zijn voor het verkrijgen van een
slooppremie.
! JD stelt dat het belangrijk is om begeleiding van deskundigen te hebben in het volledige
proces, zowel bij de inventarisering als bij het sloopproces zelf.
HH stelt hierbij het probleem dat sloopprocessen vaak door kleine aannemersbedrijven aangenomen
worden. Deze munten volgens hem niet altijd uit in kwaliteit, en deze zou je dan nog eens strengere
maatregelen opleggen.
MB merkt echter op dat er van de leden, KMO’s, van de Bouwunie uit toch ook vraag was naar een
plan zodat ook zij mensen kunnen stimuleren of aanraden om te kiezen voor sloop in plaats van een
renovatie.
GV vraagt waar de 0-700 kWh/m²,jaar schaal, gebruikt in de EPC, vandaan komt en waarop men zich gebaseerd
heeft om die te bepalen.
XL reageert: de EPC-certificering werkt met type oplossingen, het is een soort van vereenvoudigde
EPB.
HH merkt op dat het probleem bij deze schaal ook altijd is dat er een foutenmarge in zit en dat huizen,
zeker de oudere woningen in werkelijkheid veel minder verbruiken dan dat er theoretisch berekend
wordt, omwille van het rebound effect.
XL merkt hierbij nog een ander probleem op dat deze inspecteurs bij hun berekeningen ook bewijzen
moeten kunnen voorleggen. Als ze een berekening maken voor een woning met muurisolatie moeten
ze dat ook kunnen aantonen dat daar echt isolatie in zit. Dit bewijzen is echter niet altijd even
eenvoudig wat maakt dat er vaak ‘zonder isolatie’ gerekend wordt terwijl die in werkelijkheid wel
aanwezig is.
WB merkt op dat een bepaalde EPC-eis een basisnorm zou kunnen zijn waaraan de SVK (Sociale
Verhuur Kantoren) moeten voldoen. Recent is goedgekeurd dat SVK’s een 100% subsidie krijgen voor
energiebesparende investeringen. .
DvC legt het verschil uit tussen sociale woonmaatschappijen en de sociale verhuurkantoren. Een SVK is
niet hetzelfde als sociale woonmaatschappij, de SVK’s kopen private huizen en verhuren die als sociale
woningen. Sociale woonmaatschappijen bouwen in het algemeen zelf.
HH merkt nog op, in verband met het eerder aangehaalde onderwerp van de nodige deskundigen, dat,
indien er geen ruimte is voor een gedetailleerd onderzoek dan algemeen kan aangenomen worden
dat:
• Bij huizen, gebouwd na 1975 de U-waarde daalt.
•
Huizen van voor 1945 hebben over het algemeen geen spouwmuren.
•
Huizen gebouwd in de 19 eeuw bestaan uit steens metselwerk.
e
HH geeft aanbevelingen naar belangrijkheid van een aantal verschillende criteria:
A. Stabiliteit:
a. Scheurvorming = onoverkomelijk
b. Vervorming
c.
Zettingscheuren = heel delicaat en heel duur om te herstellen.
B. Bouwtechnisch:
PHL Arck, ERP2020 Vernieuwing
Eindrapport finale versie
55
a. Opstijgend vocht: daar is nog weinig aan te doen. Opstijgend vocht geeft zouten in
de muur en dit maakt dat men vocht er nog moeilijk uit kan krijgen.
C. Uitrusting van de woning
D. Kostenplaatje renovatie
E.
Gaat het om een waardevolle woning?
! Bij dit laatste wordt echter opgemerkt dat het hier misschien niet nodig is om zelf criteria
vast te leggen, gezien het feit dat voor een renovatie en zeker voor sloop een vergunning
nodig is. Een beschermde of waardevolle woning zal dus niet zomaar tegen de grond gaan.
GV merkt op dat het ook niet de bedoeling is van deze actie om bepaalde bewoners te verplichten hun woning
af te breken, maar dat het de bewoners zelf zijn die aanvraag moeten doen indien er interesse is.
WB stelt dit echter in vraag. Misschien behoort een verplichting wel tot mogelijkheden? Hij benadrukt
dat het de bedoeling is dat we een alomvattend actieplan op tafel leggen. Dit actieplan kan
verschillende ingrepen inhouden. Hij herhaalt dat het niet noodzakelijk bij een premie moet blijven.
Indien nodig, kan het zijn dat er een actie op touw gezet wordt rond het sensibiliseren van mensen
met betrekking tot bestaand premies e.d. Hij onderstreept dat dit plan breed aangepakt mag worden
en dat het zeker beleidsoverschrijdend kan zijn. Het doel is een stimulatie voor vernieuwingsbouw, de
manier waarop dit gedaan wordt is volledig vrij, het woord ‘slooppremie’ is in feite niet meer dan een
tijdelijke werknaam. Ook een boetesysteem moet kunnen overwogen worden. Of een actieplan
waarbij geen premies of boetes worden ‘uitgedeeld’, maar waarin enkel gefocust wordt op
bewustmaking.
! we moeten ons realiseren dat Energie slechts een onderdeel is van de algemene kwaliteit van
woningen.
HH merkt op dat het ook belangrijk is om, naast het vastleggen van een aantal criteria voor woningen
die in aanmerking komen, te bekijken of er ook criteria moeten zijn voor woningen die niet in
aanmerking komen, bepaalde waardevolle gebouwen, ouderdom van woning, de architect van de
woning. Maar ook hier komt dezelfde reactie, zoals hierboven reeds vernoemd, terug en moet eender
welke renovatie een vergunning krijgen. Die zal niet zomaar gegeven worden voor dit soort woningen.
GV stelt ook in vraag hoe wij kunnen bepalen wat een waardevolle woning is. Eerder waren de herenhuizen als
waardevol bestempeld en de arbeiderswoningen als een mogelijke doelgroep voor sloop. Ze vraagt zich echter
af of die arbeiderswoningen ook niet deel uitmaken van het waardevol stedelijk weefsel.
Indien we zelf gaan bepalen wat een waardevol stedelijk weefsel is of niet, riskeren we ons weer in een heel
ander debat, daarom dat hier best het verkrijgen van een vergunning als norm gebruikt wordt.
DvC merkt op dat bij hen, op de private huurmarkt, sloop simpelweg niet aan de orde is, daarnaast
stellen ze ook totaal geen vereisten op vlak van energie en zijn er een aantal premies die overlappen.
HH benadrukt nogmaals dat, indien men substantiële premies wil geven, dat dan de beslissing om al
dan niet tot sloop over te gaan, genomen moet worden door een expert. Dit mag niet uit de lucht
gegrepen worden omdat dan het risico op misbruik veel te groot gaat worden.
DvC merkt op dat er op lokaal niveau reeds verschillende dingen gebeuren. Ze raadt hierbij aan om
eens rond de tafel te gaan zitten met de overkoepelende verenigingen zoals o.a. het ‘kenniscentrum
Vlaamse Steden’, (KVS), en de ‘Vereniging van Vlaamse Steden en Gemeenten’, (VVSG), die instaat
voor de 308 Steden en Gemeenten.
Ze vertelt ook dat een woning onbewoonbaar verklaard wordt indien het:
- Volgens de nieuwe gemeentewet: een gevaar voor de openbare orde beschouwd wordt.
-
Volgens de Vlaamse wooncode: niet voldoet aan de verschillende eisen van hun verslag. Dit is
gericht op de bewoners.
PHL Arck, ERP2020 Vernieuwing
Eindrapport finale versie
56
HH stelt dat men er rekening mee moet houden dat indien de ‘vervangingspremie’ een van de vele
premies is die men vanuit de overheid geeft, men in feite een continue schaal van premies moet
creëren
WB stelt dat als er deskundigen nodig zijn die een technisch verslag maken over de kwaliteit van de
woning of over het aangewezen zijn van sloop, deze moeten aangesteld worden. En dat ook dit proces
dan volledig moet uitgewerkt worden binnen het actieplan.
MB geeft aan dat het misschien goed is om ook eens te gaan kijken naar wat de resultaten en
ervaringen zijn van het 6% BTW voordeel bij afbraak en heropbouw dat reeds door 36 gemeenten
gegeven wordt. Zij heeft een document met extra informatie hierover bij. Hierbij merkt DvC op dat
steden en gemeenten vragende partij zijn voor een uitbreiding van dit systeem. Overleg met de VVSG
is dan ook aangewezen.
! Suggestie: je kan ook inspelen op federale maatregelen. Indien bijvoorbeeld de BTW maatregelen
niet voldoen, kan je een ondersteunende maatregel nemen of omgekeerd om over stimulatie te
vermijden. Of, een deel van het actieplan kan betrekking hebben op het zuiver sensibiliseren (zonder
premie) van nieuwe eigenaars van oude woningen om hen te doen nadenken of renovatie dan wel
sloop de meest aangewezen oplossing is voor hun nieuw gekochte woning. Hierbij zou kunnen
verwezen worden naar bestaande financiële voordelen, zoals de BTW verlaging voor vervangingsbouw
of de renovatiepremies.
BW maakt de opmerking dat zij voor sociale woningen reeds premies krijgen voor sloop. Hij weet niet
precies van welke instanties die komen. Zijn collega Koen Spitaels zou in dit verband beter op de
hoogte zijn.
HH doet een suggestie naar wat best onze volgende stap zou zijn:
- Kijken wat er in de steden gebeurt. Stellen ze eisen, en welke?
-
Kijken wat er bij de sociale woningmaatschappijen gebeurt
-
Bekijk de verschillende lijsten met criteria die voor handen zijn
-
Bekijk hoe het 6% BTW systeem werkt.
Hij merkt ook op dat de meeste grondige vernieuwingen voorkomen na aankoop van een oude
woning, meestal door jonge mensen.
GV vraagt de aanwezigen naar suggesties voor mogelijk geïnteresseerde partijen voor de tweede
overlegvergadering, waar meer de sociale en juridische consequenties van het actieplan zullen bediscussieerd
worden:
- Via Mieke Bonnarens van Bouwunie: Juridische collega
-
MB zal ook een contactpersoon doorgeven bij de BTW-administratie ivm de BTW-verlaging voor
vervangingsbouw.
-
VIPA: Vlaams Instituut voor persoonlijke aangelegenheden.
-
VCB: juridische collega te contacteren via Sarah Elshout
-
SVK, sociale verhuurkantoren
-
VMSW
-
VOB: Vlaams Overleg Bewonersbelangen (vzw)
-
Een architectengroep/vereniging.
-
VVH: Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen
-
VLEM: Vlaamse Erkende Maatschappijen
Deze twee laatste zijn belangengroepen en mogelijks kan Bernard Wallyn ons een
contactpersoon doorgeven.
PHL Arck, ERP2020 Vernieuwing
Eindrapport finale versie
57
-
Bernard Wallyn van het VMSW zou zelf ook graag aanwezig zijn
-
Kenniscentrum Vlaamse Steden
-
VVSG, in de persoon van Xavier Buijs.
-
DvC suggestie: VVSG zou beter zijn,bijkomende contactinformatie via Dorien Van
Cauwenberge.
Kris Asnong heeft gevraagd om ook op de hoogte gehouden te worden.
ACTIE PUNTEN
-
Bepalen van de datum van de tweede overlegvergadering.
-
Opstellen van de te contacteren partijen
-
Bekijken welke wetten of regelgeving de gemeentes handhaven in verband met sloop.
-
Bekijken wat er reeds gebeurt op het niveau van steden en gemeenten:
-
Kenniscentrum Vlaamse Steden.
Vereniging van Vlaamse Steden en Gemeenten (VVSG: vertegenwoordigt de 308 steden
en gemeenten)
Bekijken wat de resultaten en ervaringen zijn van de 6% BTW verlaging bij afbraak en heropbouw. 36
gemeenten doen dit reeds.
Via gemeenten
Via Belastingsdiensten
-
Vastleggen van een datum voor een eventuele tussentijdse vergadering met de VVSG en de BTWadministratie (eerste helft januari)
-
Bekijken van de verschillende lijsten met criteria voor de beoordeling van woningen die voor handen zijn:
Technisch verslag van de wooninspectie
VMSW
-
Bekijken welke normen de SVK’s hanteren.
-
Cijfers zoeken in verband met kostprijzen voor renovaties.
Via Wonen-Vlaanderen: kijken of zij eventueel een databank hebben over de hoogtes
van de renovatiepremies.
PHL Arck, ERP2020 Vernieuwing
Eindrapport finale versie
58
BIJLAGE 2
VERSLAG OVERLEGVERGADERING
OVERLEGVERGADERING 2
VERSLAG TWEEDE OVERLEGVERGADERING 29/01/2009
AANWEZIG:
PHL:
Griet Verbeeck ([email protected]), (GV)
Anna Cornelis ([email protected]). (AC)
VEA:
Wilfried Bieseman ([email protected]) , (WB)
VCB:
Sarah Elshout ([email protected]), (SE)
VMSW:
Bernard Wallyn ([email protected]), (BW)
VVH –ABC Huisvestingsmaatschappij:
Raoul de Bock ([email protected]) (RB)
VVH:
Marc Putman ([email protected]) (MP)
VOB:
Berbe Luyckx ([email protected]) (BL)
Sum-Research:
Brecht Vandekerckhove ([email protected]) (BV)
VERONTSCHULDIGD:
BOUWUNIE:
Mieke Bonnarens ([email protected]),
STEUNPUNT DUURZAAM BOUWEN LIMBURG: Kris Asnong (k[email protected])
VVSG:
Xavier Buijs ([email protected])
Alex Verhoeven ([email protected])
VLEM:
Marc Olivier ([email protected])
AUTEURS:
DATUM:
PLAATS:
ONDERWERP:
Anna Cornelis, Griet Verbeeck
29 Januari 2009
VEA, Koning Albert II-laan 20, Brussel
Actieplan voor de bevordering van de vernieuwing van het deel van het Vaamse
woningbestand dat niet meer in aanmerking komt voor een zinvolle energierenovatie.
AGENDA
1. Inleiding: WB schetst de context van het Energierenovatieprogramma 2020.
2. Presentatie GV: doelstellingen en actieplan
3. Presentatie GV: plan van aanpak
4. Presentatie GV: overzicht vergadering 1
5. Presentatie GV: Specifiërende criteria, onderwerp van onderzoek,
6. Presentatie GV: Input en vragen.
7. Discussie over gegevens, feiten en ervaringen met de voorgestelde criteria en niet-technische
randvoorwaarden.
8. Discussie over maatschappelijke, economische en juridische consequenties van het actieplan.
SUGGESTIES/OPMERKINGEN/DISCUSSIE
Na een korte inleiding door Wilfried Bieseman van het VEA over de context van het
Energierenovatieprogramma 2020 presenteert GV de opzet van deze tweede overlegvergadering. Aan de hand
van een aantal richtcijfers geeft ze een samenvattend overzicht van de eerste overlegvergadering en geeft ze
input met betrekking tot nieuwe gegevens van het onderzoek.
PHL Arck, ERP2020 Vernieuwing
Eindrapport finale versie
59
Deze input zet de discussie in gang wat resulteerde in volgende bemerkingen door de deelnemers.
WB merkt op dat er voor de uitbreiding van federale premie van 6% BTW in plaats van de gangbare 21% reeds
een ontwerpvoorstel is, maar dat het slechts een tijdelijke maatregel zal zijn die zich voorlopig spreidt over
2009 en 2010.
GV vertelt dat er contact opgenomen is met de financiële instellingen van de federale overheid maar dat ze
hier nog niet beschikten over cijfers over het succes van de huidige maatregel. Ze vertelt hierbij dat de
algemene indruk is dat de respons op deze maatregel relatief laag is.
RdB vraagt zich af of het niet te snel is om de impact van deze maatregel te meten aangezien de
maatregel slecht vanaf 01/01/2007 van kracht is. Hij raadt aan om toch cijfers proberen vast te krijgen
in verband met het aantal aanvragen.
GV gaat ervan uit dat er geen specifieke aanvraag vooraf moet gebeuren, maar dat de bouwheer
gewoon voor elke aannemer een formulier moet ondertekenen dat de werken in aanmerking komen
voor de 6% BTW regeling, net zoals dat nu gebeurt bij renovatiewerken aan woningen ouder dan 15
jaar.
BL meent zich te herinneren dat er toch speciale eisen of speciale voorwaarden gesteld worden aan de
aanvraag voor de 6% BTW regeling voor sloop annex nieuwbouw, iets wat een invloed kan hebben op
het aantal aanvragen. Ze denk dat de procedure niet zo eenvoudig is als die voor renovatie al weet ze
niet precies wat die speciale voorwaarden zijn.
GV schuift sensibiliseren als eerste discussiepunt naar voren. Ze richt zich hierbij ook tot het VEA of ze zelf ook
input kunnen geven in verband met ervaringen die ze hebben met verschillende methodes om te
sensibiliseren.
WB haalt hierbij het voorbeeld aan van de renovatiepremies die gegeven worden voor daken,
superisolerende beglazing en voor een hoge rendementsketel. Alhoewel de renovatie van het dak het
meest kosteneffectief blijkt, zijn het aantal aanvragen, zo een 7% van alle aanvragen, toch aan de lage
kant. Naderhand werd een extra premie gegeven voor de renovatie van het dak (100%), die de
mensen wel over de schreef haalde. Het was hier vooral het bedrag en niet zo zeer de
sensibiliseringsactie die de doorslag gaf.
BW verwijst ook naar een Europese studie naar het effect van sensibiliseringscampagnes waaruit blijkt
dat gelijkaardige acties slechts weinig effect lijken te hebben. Alleen wanneer het gaat om ‘begeleide’
acties, wanneer er rechtstreeks met de mensen gepraat wordt of wanneer ze heel projectgericht zijn
lijken ze een resultaat te hebben.
GV vraagt of het richten van de sensibiliseringsacties op de meer lokale beleidsniveaus van Steden en
Gemeenten hier een goede optie is.
BL en BV merken op dat deze waarschijnlijk nog steeds te ver af staan om de gewone man in de straat
te bereiken. BL haalt woonwinkels aan als een voorbeeld van een organisatie, die rechtstreeks in
contact komen met de mensen, en waarbij mensen niet direct het gevoel hebben dat er ‘van boven af’
hen iets opgelegd wordt.
WB sluit zich hierbij aan en merkt op dat ook zij zo dicht mogelijk bij de mensen willen komen om de
slaagkansen van hun acties te verhogen. Het werken met socio-culturele verenigingen wordt hier
zeker als een mogelijkheid gezien, maar tot nog toe zijn ze er niet in geslaagd om hun acties via deze
weg te ondernemen.
GV vraagt of een sensibilisering via de architecten een betere optie is.
WB stelt dat dit ook niet de oplossing is, omdat dit nog steeds te ver van de bevolking staat. Het gaat
dan weer om een ‘expert’ en die staan ook weer verder van de ‘man op straat’.
PHL Arck, ERP2020 Vernieuwing
Eindrapport finale versie
60
GV vraagt of het dan nuttig lijkt om ons via specifieke organisaties te richten tot specifieke doelgroepen,
bijvoorbeeld ouderen.
BV merkt op dat deze groep van ouderen die terug naar de stad trekken een moeilijk publiek is, ze
kiezen in het algemeen meer voor groepsbouw, appartementen, die volledig afgewerkt zijn. Het is
moeilijk hen in dat bouwproces te brengen.
GV vraagt of een verbetering van verhuurwoningen via de SVK’s een mogelijk potentieel is.
BL stelt dit in vraag en denkt dat dit hun petje wel eens te boven zou kunnen gaan. SVK’s vermijden
volgens haar vaak om het hele renovatieproces in hun boot te trekken. Ze hebben hier vaak de
middelen niet voor maar ook behoort dit niet tot hun kerntaak. In principe beperking ze zich tot het
begeleiden van huurders, het begeleiden van een volledig bouwproces is misschien een brug te ver.
BV merkt op dat er toch enkele uitzonderingen zijn, m.n. enkele SVK’s die bijna functioneren als ware
renovatiemachines.
BL: De West Vlaamse SVK’s zijn het sterkst in renovatieprojecten en de stimulering hiervan, ook omdat
ze hiervoor vanop verschillende niveaus premies krijgen. Niettemin kan er gesteld worden dat in de
meeste gevallen de SVK’s de verantwoordelijkheid voor renovaties bij de eigenaars proberen leggen.
De SVK’s screnen de nieuwe binnenkomende woningen en kijken welke problemen er aangepakt
moeten worden.
GV vraagt zich af of eigenaars, na een sloop en/of renovatie nog wel geneigd zijn om te verhuren via SVK’s.
BL stelt dat dit gebeurt maar dat dit eerder uitzonderlijk en zeker een minderheid is.
WB merkt hierbij op dat er met betrekking tot deze kwestie een nieuwe regelgeving waarbij er bij de
bouw van meer dan 10 private woningen ook een sociaal objectief is. 20% van de gebouwde woningen
moet dan een sociale woning zijn. Dit geldt vooral in gemeenten die slecht scoren wat betreft een
divers woningaanbod.
Er is zelfs bekend dat in het Meetjesland, bouwpromotoren zelf contact gezocht hebben met de SVK’s.
MP vreest echter dat de prijs van nieuwbouw meestal boven de mogelijkheden van de SVK’s ligt.
BV stelt dat het energieprestatiecertificaat misschien wel een rol kan spelen na verloop van tijd. Hij
veronderstelt dat er na een tijd wel een soort van ‘testaankoop’ zal gebeuren waardoor de huurders
beter op de hoogte gaan zijn van de verwachte energiekost die aan een bepaalde woning hangt. Als
hun woning in een bepaalde klasse valt dan kunnen ze ook een idee hebben of hun huurprijs al dan
niet overeenstemt met de kwaliteit van de woning, op vlak van energie. Hij merkt ook op dat het
grote probleem is dat deze premies gericht zijn op de ‘armsten’ terwijl deze meestal toch niet in een
bouwproces stappen, dus zo schiet je automatisch bijna je doel voorbij.
GV vraagt of dit dan een reden is om alleen te werken met technische criteria en dus de kwaliteit van de
woningen als randvoorwaarden om in aanmerking te komen voor sloop. Indien het dan de kapitaalkrachtigere
groepen zijn die van de premie kunnen profiteren dan is dat nog geen probleem, gezien de armere groepen
slechts bij uitzondering in het bouwproces stappen.
MP merkt op dat er zich nog een ander probleem stelt, namelijk dat van het risico op schade bij
aangrenzende woningen bij de sloop van een woning. Dit is een factor die zeker ook een rol speelt bij
de beslissing om al dan niet te kiezen voor sloop. De risico’s moeten gedekt worden door een
verzekering, en hier is zeker meer geld voor nodig.
Daarnaast merkt hij ook op dat er al eerder (1953) slooppremies gegeven werden voor sociale
woningen, maar een groot deel ervan zijn nooit uitbetaald. Mensen kunnen dus wel al wat kritisch
staan ten opzichte van gelijkaardige maatregelen. Hij stelt dat vroeger de sloop 100% gesubsidieerd
werd, maar dat het nu omgezet is naar een renteloze lening.
PHL Arck, ERP2020 Vernieuwing
Eindrapport finale versie
61
Hij verwijst ook naar de vroegere werking in de Huisvestingscode (begin jaren 80), waarbij de
meerkost voor verwerving van grond+pand en sloopkost werd gefinancierd. Hij verwijst naar Artikel
94-95 van de huisvestingscode van begin 1980 tot 1990.
GV vraagt naar het succes van deze maatregel.
MP: Deze maatregel was zeker een succes, ze mochten zelfs bestaande fabrieksgebouwen kopen.
Hij maakt hierbij ook de opmerking dat ze in de sociale huisvesting altijd een groepseffect beogen. Ze
proberen altijd aan groepsbouw te doen. Hij vertelt dat zij nooit een enkele woning aanpakken, als het
niet gaat over 6 woningen dan beginnen ze er niet aan omdat dat voor hen economisch niet haalbaar
is. Dit maakt het moeilijker om groepen van panden te vinden die voor sloop in aanmerking komen.
GV komt even terug op het risico bij afbraak en vraagt wat het risico op schade is bij de sloop van een woning.
MP: 1/5. Hij stelt ook dat ze zelf altijd een bouwplaatsverzekering, inclusief schade zonder fout
afsluiten.
GV vraagt naar de kostprijs van zo een verzekering.
MP het is moeilijk om daar een cijfer op te plakken maar hij raadt aan om eens navraag te doen bij de
Federale Verzekeringen, zij zijn specialist in all-risk bouwplaats verzekeringen.
BL voegt hier nog aan toe dat dit risico op schade waarschijnlijk nog een groter probleem vormt bij
particulieren dan bij de sociale huisvestingsmaatschappijen. De huisvestingsmaatschappijen richten
zich immers vaak op de grotere projecten, terwijl het vooral particulieren zijn die individuele
(rij)woningen laten slopen, met risico op schade aan de aanlendende panden.
BV merkt dan nog op dat het in stedelijke gebieden ook vaak over rijwoningen gaat, waar het vaak ook
niet aan te raden is om daar een woning tussen af te breken.
GV vraagt of het eventueel mogelijk en wenselijk zou zijn dat de Vlaamse regering zo een verzekering zou
afsluiten
WB denkt dat dit eventueel wel mogelijk zou moeten zijn.
MP stelt dat ‘de kleine man’ zeker moet beschermd worden tegen die ‘afbrekers’.
BV denkt echter dat deze kost niet doorslaggevend zal zijn om al dan niet te beslissen tot sloop over te
gaan.
GV stelt de criteria op basis van ligging in vraag, zinvol ja dan nee?
BV merkt op dat het belangrijk is dat je eerst gaat kijken welke woningen je voor ogen hebt. Ga je je
focussen op grote groepsprojecten of enkele kleinere geschakelde woningen? Automatisch zal dit een
invloed hebben op de vast te leggen criteria. Hij stelt dat je bijna automatisch uitkomt bij de grotere
groepsbouw, maar het probleem is natuurlijk dat je op die manier de particulieren niet bereikt.
MP merkt op dat iedereen gebaat is bij een verbetering, wie het doet is dan misschien van minder
belang.
BV vraagt zich af of een deel van de oplossing niet ligt in de knowhow van de kleine aannemers.
Hoeveel van de kleine aannemers zijn op de hoogte van de premies?
GV verwijst hierop terug naar de eerste vergadering waar er vanuit de Bouwunie ook de opmerking gemaakt
werd dat er vanuit de groep aannemers vraag is naar promotie van sloop, omdat zij soms renovaties moeten
uitvoeren die naar hun aanvoelen niet meer zinvol zijn.
PHL Arck, ERP2020 Vernieuwing
Eindrapport finale versie
62
MP stelt dat we toch niet uit het oog mogen verliezen dat de beslissing om al dan niet over te gaan tot
sloop versus renovatie vooral geleid wordt door budgettaire omstandigheden en minder door een
premie waar men al dan niet van op de hoogte is.
WB merkt echter op dat daarin net een deel van onze taak verscholen ligt. Er wordt automatisch
aangenomen dat een renovatie een minder dure oplossing is, en voor enkel een energierenovatie is
dat waarschijnlijk wel het geval. Maar, uiteindelijk zijn er in die woning nog een heel aantal andere
zaken die aandacht nodig hebben en die uiteindelijk de totaalkost van een renovatie sterk de hoogte
kunnen induwen.
BV stelt het systeem van het geven van een premie in vraag. Volgens hem heeft het geven van
premies tot nog toe zeer weinig tot geen effect gehad.
Een ander element dat volgens MP de keuze voor renovatie beïnvloedt, is het feit dat jonge gezinnen
vaak iets kopen en er direct intrekken. Ze willen veel zelf doen en op deze manier kunnen ze de
werken, maar ook de kosten over een langere termijn spreiden. Bij sloop en nieuwbouw moet er met
een aannemer gewerkt worden en komen de kosten samen op een beperkte termijn. Hij vraagt zich af
of het daarom niet zinnig zou zijn om ons te richten op mensen die een aankoop willen doen en om
hen dan te stimuleren om een woning in een bepaald gebied te kopen.
Hierbij aansluitend stelt BL dat ook eens moet bekeken worden hoe eventueel kan worden
aangesloten met het actieplan op het recent goedgekeurde decreet op het Grond- en Pandenbeleid
van Keulen en Van Mechelen. Immers, dit decreet heeft net tot doel om “de leefbaarheid in steden te
verhogen door verkrotting en leegstand aan te pakken. De batterij maatregelen die in het decreet
vervat zitten, responsabiliseert alle actoren die actief zijn op de woningmarkt en omvat een
totaalpakket aan investeringen van bijna zeven miljard euro in onze bouwsector.” (Bron:
www.vlaanderen.be)
GV Anderzijds kunnen we ook via architecten en aannemers meer sensibiliseren wat betreft de kosten van een
renovatie en wat er allemaal bij komt kijken. Ze denkt ook dat veel mensen ergens aan beginnen, maar vaak
zelf niet weten wat de gevolgen zijn. Moesten ze hiervan op voorhand op de hoogte zijn, dan hadden ze
misschien toch voor sloop annex vervanging gekozen.
BV benadrukt nog eens dat de eerste vraag die we ons moeten stellen is, welke woningen we weg
willen en dat we aan de hand daarvan onze criteria zullen moeten opstellen.
GV vraagt zich dan af in hoeverre we ons op eengezinswoningen moeten richten.
MP vindt dat we dat per regio moeten bekijken. In Limburg, zo stelt hij, is er een tekort aan kleine
groepsbouw woningen, terwijl in de steden vaak net een tekort aan kleine eengezinswoningen het
probleem is.
WB wilt nog eens extra benadrukken dat we moeten zorgen dat het een incentive is om mensen te
overhalen om niet te renoveren maar over te gaan tot sloop. We moeten een meeneemeffect
vermijden, m.n. dat de stimulans vooral ten goede zou komen aan mensen die toch al van plan waren
te slopen en hiertoe financieel in staat zijn, maar die zo een graantje zouden meepikken. Er moet voor
gezorgd worden dat het een gerichte stimulering is.
BV zegt dat hij de premiepiste zou verlaten omdat er volgens hem praktisch niet te concurreren valt
met de federale BTW regelgeving, zowel wat betreft het bedrag als wat betreft de timing.
GV vraagt of hij ook een alternatief kan voorstellen.
Gezien we op Vlaams niveau enkel kunnen pleiten voor een uitbreiding van de federale premie (wat
als actie nogal zwak zou zijn dixit WB) stelt BV voor om de mogelijkheden te onderzoeken om op het
systeem van vergunningen in te spelen gezien dit een meer lokale kwestie is. Op die manier zou het
PHL Arck, ERP2020 Vernieuwing
Eindrapport finale versie
63
eventueel mogelijk zijn dat in bepaalde gevallen een speciale vergunning wordt uitgereikt aan
woningen, klaar voor de sloop, zodat deze zouden worden gelijkgesteld met renovatie of door hen een
speciaal statuut te geven, zodat ze van de subsidiemaatregelen die voorbehouden zijn voor renovatie
zouden kunnen genieten.
WB merkt op dat het oorspronkelijk de bedoeling was zich te richten op particuliere woningen, maar
stelt dat indien dit niet haalbaar is er zeker moet uitgekeken worden naar andere mogelijkheden,
waarbij de sociale woningbouw een mogelijke piste kan zijn.
Een klacht die uit de hoek van de sociale woningbouw kwam was dat de subsidies die zij krijgen niet
voldoen. MP pleit er dan ook voor dat de kostennorm correct moet zijn. De kostennorm die
momenteel gehanteerd wordt is gebaseerd op groepsbouw: voor een woning van 3 slaapkamers
krijgen ze een budget van 100.000 opgelegd, een bedrag dat absoluut niet haalbaar is, zeker niet als er
ook nog sloop bij komt. Indien de kostennorm in verhouding zou zijn dan zouden zij ook eventueel
kunnen ingrijpen op de markt van eigendom waar ze dan zelfs 1 woning per keer zouden kunnen
realiseren, terwijl dat nu niet haalbaar is.
GV komt nog terug op het voorstel van de vergunningen en vraagt zich af of we vanop het Vlaamse niveau wel
kunnen ingrijpen op het federaal niveau?
BV merkt op dat je dat ook in de juiste context moet zien, gezien het hier slecht over een zeer beperkt
aantal woningen zal gaan.
GV nuanceert dit omdat dit waarschijnlijk waar is als je gaat kijken naar bouwtechnische kenmerken of eisen op
vlak van woonkwaliteit maar op energetisch vlak gaat dit aantal een heel stuk groter zijn.
GV haalt het probleem van de premies opnieuw aan. Het is zo dat de vergoeding pas naderhand komt wat
maakt dat het voor sommige mensen nog niet interessant is omdat ze zelf eerst het geld op tafel moeten
leggen. Kan het financieren van een verzekering voor bouwschade een alternatief bieden, is het bieden van een
soort van veiligheidsgevoel aan de bouwer een voldoende stimulans om hem over de streep te trekken?
MP vreest dat dit geen aanzienlijke stimulans gaat zijn omdat de bouwer geen geld in handen krijgt.
GV: maar anderzijds creëer je wel een soort van veiligheidsgevoel waardoor er misschien toch iets meer
gekozen zal worden voor sloop in plaats van renovatie omdat het voor de bouwheer minder risicovol is.
BL denkt dat het voor mensen die reeds van plan zijn om te bouwen misschien wel een voldoende
grote stimulans kan zijn waardoor ze het wel aandurven om voor sloop en nieuwbouw in de stad te
kiezen. Anderzijds is in het verleden de gewaarborgde inkomensverzekering ook geen succes gebleken,
terwijl het ook als doel had een veiligheidsgevoel te creëren.
BW vraagt zich af of het mogelijk is om banken te betrekken in het proces en of het mogelijk zou zijn
dat zij simulaties maken van de terugbetaling van de kosten van een lening, inclusief de
verbruikskosten wat betreft de energiehuishouding. Op deze manier zouden ze hun systeem moeten
kunnen uitbreiden waarbij de kost van zowel bouw als gebruik op een langere termijn in beeld
gebracht wordt.
BV merkt ook op dat energie slechts 1 aspect is en stelt de vraag in hoeverre de productiewijze en het
gebruikte materiaal van invloed zijn op duurzaamheid van een project.
WB stelt hier de vraag of hij dan vindt dat er voorwaarden voor de nieuw te bouwen woningen
moeten gesteld worden. Zelf vindt hij dit niet nodig. Bouwen volgens de huidige wetten en regelgeving
zou voldoend moeten zijn. Hij gaat er van uit dat hoe meer voorwaarden je stelt, hoe meer deze
remmend zullen werken. En dit zou automatisch een vermindering van het succes van de premie met
zich meebrengen.
PHL Arck, ERP2020 Vernieuwing
Eindrapport finale versie
64
GV voegt hier nog bij dat in verhouding tot de productiefase de gebruiksfase een veel grotere invloed heeft op
het energiegebruik in een gebouw.
BW merkt op dat een nuance moet gemaakt worden en dat een passief woning, niet noodzakelijk een
duurzame woning is en dat we naast energie ook het aspect duurzaamheid in het oog moeten houden.
BV schuift het aspect ligging naar voor als de belangrijkste factor die de duurzaamheid van een woning
beïnvloedt. Hij verwijst hierbij naar de LEED projecten in de VS. Ook wordt er verwezen naar de Green
Building Council Vlaanderen waar er ook getracht wordt coherentie te krijgen tussen groene
woningen, passieve woningen, etc. Deze tool of label zou ook eventueel gebruikt kunnen worden.
GV merkt echter op dat dit nog in kinderschoenen staat en dat dit actieplan acties op kortere termijn voor ogen
heeft. Wel kan ingecalculeerd worden om in een latere fase een dergelijke evaluatie in de actie op te nemen.
RB stelt voor om dan eventueel een horizon te plakken op de renovaties. Indien men in aanmerking
wil komen voor een premie dan moet men er voor zorgen dat de woning 10 jaar na renovatie niet
opnieuw een ingrijpende renovatie nodig heeft. Men kan bepaalde criteria koppelen aan het
renovatieproces die ervoor zorgen dat de gedane renovatie na X aantal jaren nog steeds duurzaam is.
De lange termijnvisie is een belangrijk aspect dat bij renovatie benadrukt moet worden.
BV voegt hier nog aan toe dat het doel voor ogen ook duurzaamheid en niet sociale woningbouw is.
Als het dan een kapitaalkrachtigere groep is die in aanmerking komt voor de regelgeving dan is dat
maar zo.
GV stelt ook dat, om effectief invloed te hebben op het woningpark, je je wel bijna moet richten op de meer
kapitaalkrachtigen.
BV herhaalt nogmaals dat het belangrijk is dat we ons niet verliezen en dat we goed voor ogen houden
welke woningen wij voor ogen hebben en dat we ons de vraag moeten stellen waarom daar
momenteel niet mee gebeurt wat we graag ermee zouden zien gebeuren. Vervolgens moeten we
kijken naar hoe de markt werkt om dan te zien hoe je hier best op kan inspelen. Daaraan gekoppeld
moet je kijken met welke instanties je daarvoor best samenwerkt. Hij voegt hier nog aan toe dat de
SVK van Kortrijk werkt als een ware renovatiemachine. Dit kan een mogelijkheid bieden, al geldt dit
maar voor enkele gevallen en maakt de eigenlijke bouwactiviteit en de begeleiding hiervan geen deel
uit van hun core business.
Naar aanleiding van de voorstellen en bedenkingen die geformuleerd werden denkt GV aan de volgende zaken
die de basis kunnen zijn voor of ons in de goede richting kunnen duwen wat betreft het actieplan.
- Sensibiliseren is prioritair, naar alle partijen.
- Een meer substantiële financiering voor sociale huisvestingsmaatschappijen, bv. Onder de vorm van een
financiering van de meerkost voor verwerving en sloop
- All-risk bouwplaatsverzekering.
BW merkt op dat eender welke sensibiliseringsactie heel gericht moet zijn en dat die niet zomaar over
heel Vlaanderen verspreid moet worden.
BV stelt voor om eens naar een aantal voorbeeldprojecten te zoeken en deze ook later eventueel als
zodanig te gebruiken.
Er wordt aangeraden om eens te kijken naar de renovatie van Ledegem en de wijkrenovatie
Dampoort, informatie te verkrijgen via Hilde Reynvoet. Neem ook contact op met haar om te polsen of
de Vlaamse regering kan inspelen op gelijkaardiger projecten.
BW merkt welk op dat voorbeeldprojecten vaak niet objectief besproken worden, dat ze vaak van
lange adem zijn en dat ze nogal vaak realiteitszin missen.
PHL Arck, ERP2020 Vernieuwing
Eindrapport finale versie
65
BL wijst nog eens naar de mogelijkheden wat betreft het werken via woonwinkels.
BW op zijn beurt wijst nog eens op de eventuele potentie van banken. Hij ziet dat als de ideale plaats,
gezien de mensen daar naartoe gaan wanneer ze plannen hebben om te bouwen of werken uit te
voeren.
GV schuift de ondersteuning van lokale overheden die de begeleiding doen naar voren als een mogelijkheid.
BV ziet hier zeker het nut van in, mits die gepaard gaat met een heel lokaal gerichte begeleiding.
GV stelt dan nog dat, afgezien van het aspect sociale woningbouw, slopen voor veel mensen geen optie is
omdat ze zich niet bewust zijn van de mogelijkheid. Vaak wordt enkel nieuwbouw op een braakliggende
bouwgrond afgewogen tegen renovatie van een bestaande woning. Voor deze mensen zou een sensibilisering
algemeen en via de woonwinkels een mogelijkheid zijn.
MP beaamt dit. De sociale woningbouw zou daarbij ook goede voorbeelden kunnen leveren. Op die
manier is het voor de sociale woningbouw een mogelijkheid om meer naar buiten te treden, iets wat
ze tot op heden nog te weinig doen. Misschien moet het zelfs verder gaan tot het punt dat er een
kleinschalig voorbeeldproject op poten wordt gezet. Dit krijgt dan een modelfunctie, wordt publiek
gemaakt en is iets waar bijvoorbeeld de woonwinkels rond kunnen werken.
GV vraagt waar we best gaan kijken naar bestaande projecten.
RdB stelt voor om gewoon de dienst stedenbouw van Vlaamse steden te contacteren. Zij kunnen exact
zeggen welke projecten er op stapel staan, lopen of reeds verwezenlijkt zijn.
BL vult nog aan dat ook woonwinkels hier omtrent meer informatie kunnen geven. Ze haalt hierbij het
voorbeeld van Izegem aan, waarbij een gestripte woning later verhuurd werd door een SVK. Daarnaast
denkt ze dat ook Stebo in Limburg informatie kan geven, gezien ook zij veel bezig zijn met energie.
Andere voorstellen die naar voren geschoven worden zijn: de Casablanca wijk in Kessel-lo en
Belvedère in Antwerpen.
BW merkt ook op dat het strippen van een gebouw op energetisch vlak vaak beter is dan het slopen
van een gebouw. Ook wordt dit vaak gedaan om stedenbouwkundige regels te omzeilen omdat na
afbraak vaak niet meer mag worden teruggebouwd wat er voorheen stond.
ACTIE PUNTEN
-
Ter voorbereiding van de derde overlegvergadering : eenn meer uitgebreide en specifieke beschrijving van
de technische criteria voor sloop bijvoegen.
-
Zoeken naar voorbeeldprojecten:
-
1.
De stedenbouwkundige dienst van Vlaamse kernsteden contacteren in verband met hun
aanpak van de oude stadswijken en om een idee te krijgen van vernieuwingsprojecten,
geplande, momenteel lopende of reeds afgewerkte projecten.
2.
Het rapport opvragen van het project Gent-Dampoort.
3.
Informatie opvragen van het project ‘Ledeberg leeft’, via Martine Claeys van de
woonwinkel.
4.
Informatie opzoeken over andere relevante verniewingsprojecten, o.a. ‘Casablanca,
Gasmetersite,..’.
Gebaseerd op de verschillend voorstellen uit deze vergadering, de mogelijke remediëringsmaatregelen ter
discussie uitbreiden.
PHL Arck, ERP2020 Vernieuwing
Eindrapport finale versie
66
-
Opvragen van de prijs van all-risk verzekeringen bij de Federale Verzekeringen.
-
Opvragen van de oude Huisvestingscode, artikel 94-95, eventueel via contacten bij de VMSW.
-
Opzoeken van het decreet op grond en panden beleid.
-
Contacteren van woonwinkels.
-
Verdere opzoeking van informatie over de milieu-impact van sloop.
-
Werken naar een meer concrete uitwerking van verschillende maatregelen.
PHL Arck, ERP2020 Vernieuwing
Eindrapport finale versie
67
BIJLAGE 3
VERSLAG OVERLEGVERGADERING
OVERLEGVERGADERING 3
VERSLAG DERDE OVERLEGVERGADERING 12/02/2009
AANWEZIG:
PHL:
VEA:
BVA:
CIB:
NAV:
BIV:
Griet Verbeeck ([email protected]),
Anna Cornelis ([email protected]).
Wilfried Bieseman ([email protected]) ,
Gert Colliers ([email protected]),
Jurgen Vansteene, ([email protected])
Charles Dutordoir ([email protected])
Luc Dedeyne ([email protected])
Bart Verstraete ([email protected])
Tom Dalemans ([email protected])
VERONTSCHULDIGD:
AUTEURS:
DATUM:
PLAATS:
ONDERWERP:
Anna Cornelis, Griet Verbeeck
12 februari 2009
VEA, Koning Albert II-laan 20, Brussel
Actieplan voor de bevordering van de vernieuwing van het deel van het Vaamse
woningbestand dat niet meer in aanmerking komt voor een zinvolle energierenovatie.
AGENDA
1. Inleiding: WB schetst de context van het Energierenovatieprogramma 2020.
2. Presentatie GV: doelstellingen en actieplan
3. Presentatie GV: plan van aanpak
4. Presentatie GV: overzicht vergadering 1
5. Presentatie GV: overzicht vergadering 2
6. Presentatie GV: Input vergadering 3: 2 remediëringsmaatregelen.
7. Polsen naar de mening en rol van architecten en vastgoedmakelaars.
8. Nieuwe suggesties en voorstellen.
SUGGESTIES/OPMERKINGEN/DISCUSSIE
Na een korte inleiding door Wilfried Bieseman van het VEA presenteert GV met behulp van een powerpoint
presentatie het opzet van deze derde overlegvergadering waaraan vertegenwoordigers van architecten en
vastgoedmakelaars deelnemen. Aan de hand van een aantal richtcijfers geeft ze een samenvattend overzicht
van de eerste overlegvergadering en overloopt ze vervolgens de input van de tweede overlegvergadering.
Reeds bij het overlopen van de bestaande maatregelen komt de discussie opgang.
BV merkt op dat de meeste mensen in feite relatief weinig weten over de bestaande premies.
CD voegt hier nog aan toe dat wanneer mensen dan toch op de hoogte zijn van bestaande
maatregelen dat ze dan op het volgende probleem stuiten, namelijk de grote hoeveelheid papierwerk
dat zo een aanvraag met zich meebrengt. Hij verwijst hierbij specifiek naar de uitbreiding van de
PHL Arck, ERP2020 Vernieuwing
Eindrapport finale versie
68
federale maatregel van BTW verlaging naar 6%. Deze uitbreiding geldt enkel voor 2009 wat maakt dat,
indien men nu het bouwproces in gang wil zetten, het al 2010 zal zijn voor het proces rond is. De
maatregel is bijgevolg dus niet meer geldig op het moment dat men aan de uitvoering en dus ook de
facturatie begint.
GV presenteert, beginnend met sensibiliseren, de twee voorgestelde remediëringsmaatregelen.
BV merkt snel op dat mensen vaak ook gewoon niet weten wat sloop kost. Indien je sloop (in bepaalde
gevallen) wil stimuleren moet je eerst een beter beeld kunnen geven van wat sloop kost.
GV bemerkt echter dat dat voor renovatie ook vaak het geval is en dat een onderdeel bij sensibilisering de
voor- en nadelen van sloop versus renovatie moet afwegen.
CD denkt dat een sensibiliseringsactie zich zeker op professionelen moeten richten omdat voor
particulieren sloop vaak niet te doen is. Het is mogelijk ons te richten op bijvoorbeeld
projectontwikkelaars die dan als derden voor de bouwheer functioneren.
BV: het probleem is dan echter dat je veel stimuli misloopt, waaronder de federale 6% BTW
regelgeving.
JV: Je zou bijna een soort van cascade systeem moeten hebben waarbij zowel de bouwheer als de
uitvoerder voordeel hebben. Het is misschien niet nodig om een nieuwe premie in te voeren maar het
zou al een grote stap zijn om te proberen de bestaande zaken beter op elkaar te laten aansluiten.
WB wil toch nog eens benadrukken dat het doel van dit actieplan is om mensen die overwegen een
(energie)renovatie uit te voeren aan het denken te zetten en ten minste ook de mogelijkheid van
sloop in overweging nemen.
CD legt uit dat een groot aantal van de woningen die in aanmerking kunnen komen in het bezit zijn van
private eigenaars die vaak door hun leeftijd moeilijk te motiveren zijn om tot een renovatie over te
gaan.
GV merkt op dat een andere interessante groep die van de (kandidaat)kopers kan zijn. Deze mensen zouden
eventueel via een flow chart zelf kort kunnen nagaan of hun woning meest geschikt is voor renovatie dan wel
voor sloop.
CD het probleem is hier dan wel dat men dan ook moet zorgen dat de keuze voor sloop in plaats van
renovatie interessant moet zijn voor de koper.
GC merkt op dat er ook een probleem in schuilt indien sensibilisering zich enkel zou richten tot
professionelen. Veel mensen kiezen voor een stapsgewijze renovatie. Ze renoveren stukje bij beetje en
steken hier uiteindelijk ook veel geld in. Wanneer vaak problemen blijven (terug)komen gaan ze toch
te rade bij een architect of andere expert maar dan is het vaak al te laat. Er is dan al zoveel
geïnvesteerd dat sloop niet meer aan te raden is. Naast sensibilisering van experts is een
sensibiliseringsactie op grote schaal toch ook zeker nodig.
BV stelt dat er in dit kader ook voor de makelaars een rol kan weggelegd zijn, wat betreft een
begeleiding bij de verkoop. Er wordt echter opgemerkt dat het aanraden van sloop bij de verkoop van
een woning niet echt zal aanslaan bij de makelaars en dat ook vanuit de hoek van de verkopers dit
waarschijnlijk niet zozeer geapprecieerd zal worden.
CD denkt dat het eerder professionelen zijn of projectontwikkelaars die zulke slechte woningen kopen.
Een particulier doet dit meestal niet.
Er wordt hiervoor een mogelijke reden aangehaald, namelijk dat mensen vaak ook gewoon niet weten
wat sloop kost en zich hierdoor al snel laten afschrikken maar tegelijkertijd weten ze ook niet wat een
renovatie kost en worden ze regelmatig verrast door onverwachte kosten.
PHL Arck, ERP2020 Vernieuwing
Eindrapport finale versie
69
GC zou eerder opteren voor sensibiliseren in plaats van een nieuwe premie uit te geven. Hij stelt dat in
de bestaande maatregelen en redeneringen een zeker logica zit. Misschien is het belangrijk om
alvorens te denken over een nieuwe premies de mensen deze logica te doen inzien. Het probleem met
premies is sowieso al dat er al zoveel is, en zoveel voorwaarden, een bijkomende premie zou alles nog
ingewikkelder maken, en wanneer het ingewikkeld wordt haken mensen sneller af.
CD stelt dat hier de woonwinkels wel kunnen op inspelen, ze zijn zeker goed geplaatst om mensen te
begeleiden in het proces van aanvragen.
JV beaamt dit; indien we de administratieve rompslomp zouden kunnen verminderen zullen we
automatisch meer mensen bereiken. Als het makkelijker is dan beginnen de mensen er sneller aan.
GV vraagt naar de rol die de woonwinkels hierin kunnen spelen?
LD regaeert met: Woonwinkels? Waarmee hij wil duidelijk maken dat ook deze organisatie niet goed
gekend is bij de mensen en dat veel mensen niet van hun bestaan afweten.
BV beaamt dit en stelt dat hij vanuit de praktijk weet dat ze goed werk leveren en hulp bieden maar
dat ze inderdaad weinig gekend zijn.
BV schuift een ander probleem naar voor aan de hand van het voorbeeld van een rijtjeshuis dat in
slechte staat is. De bewoners hebben de middelen niet om hier iets aan te doen. Wanneer deze
bewoners deze woning verkopen zal die hoogstwaarschijnlijk weer doorverkocht worden aan mensen
die ook niet over de nodige middelen voor renovatie beschikken. Op deze manier zitten deze
woningen vast in dat circuit. In principe zou iemand naar deze mensen moeten kunnen toestappen om
een soort van coöperatieve te kunnen vormen, met een aantal mensen die wel zouden willen maar
niet in staat zijn de werken uit te voeren, om er dan vervolgens gezamenlijk iets aan te doen. In
principe zou iemand naar deze mensen moeten gaan om ze te motiveren, samen te brengen, te
begeleiden en de actie in gang te zetten.
GV stelt dat de sociale huisvestingsmaatschappijen hiervoor geschikt zouden kunnen zijn maar dat ook zij
hiervoor de nodige middelen niet voor handen hebben.
CD merkt op dat dit niet perse met sociale huisvestingsmaatschappijen hoeft te gaan, het kan ook in
de vorm van pps zijn.
GV vraagt of volgens de aanwezigen de focus zonder meer op de steden moet gericht zijn?
GC merkt op dat we toch ook niet moeten vergeten dat er in dorpskernen vaak ook veel oude
woningen zijn die er slecht aan toe zijn.
GV vraagt naar de mogelijkheden omtrent het strippen van gebouwen, waarbij het casco behouden blijft.
De opmerking komt dat ook dit een dure aangelegenheid is.
GV vraagt wat de meningen zijn om in het kader van sensibilisering extra ondersteuning te voorzien voor
woonwinkels, of, zoals in een vorige vergadering gesuggereerd werd, zelfs voor andere socio-culturele
organisaties.
GV: van welke middelen wordt er best gebruik gemaakt, brochure, tv, radio?
CD Een brochure is zeker zinvol, op voorwaarde dat ze de bestaande maatregelen op een eenvoudige
manier kan uitleggen. Van het moment dat de informatie te ingewikkeld wordt, loopt men weer het
gevaar zijn doel voorbij te schieten.
TD merkt ook op dat men niet moet vergeten dat een tv of radiospot automatisch zeer hoge kosten
met zich meebrengen. Een alternatief kan zijn om een internet site op te richten, of te sensibiliseren
rond bestaande sites, gezien dit medium ook veel mensen bereikt.
PHL Arck, ERP2020 Vernieuwing
Eindrapport finale versie
70
GC vertelt dat mensen ook vaak overinvesteren op iets wat vaak niet de moeite waard is. Een
mogelijkheid kan zijn dat men op het moment dat de mensen een aanvraag indienen voor allerhande
subsidies dat op dat moment een expert eerst moet nagaan of dit wel zinvol is. Op deze manier is het
misschien mogelijk om mensen tegen te houden om een te hoge investering te doen voor de
bekleding van een slechte structuur.
GV, in praktijk betekent dit wel dat de architect er een extra taak bij krijgt.
LD beaamt dat het zeker een mogelijkheid is om, voordat er premies gegeven worden, eerst een
algemene audit te laten uitvoeren om te onderzoeken of het al dan niet zinvol is deze renovatie uit te
voeren.
BV het is ook mogelijk om iemand die met zijn EPC in het rood zit een extra ‘ticket’ te geven waarmee
men deze verplicht/aanspoort een extra audit te laten doen over de haalbaarheid van sloop/
vervangingsbouw versus renovatie.
GC stelt dat een andere mogelijk piste is om mensen die het maximum bedrag aan premies aanvragen
dat deze mensen eerst een beoordeling moeten laten doen over hun woning.
GV presenteert bij wijze van voorbeeld de checklist die gebruikt wordt door de Vlaamse wooninspectie. Ze
vraagt naar de meningen omtrent dit volgens haar vrij hanteerbaar en relatief eenvoudig middel dat zelfs
minder werk met zich mee lijkt te brengen dan het huidige verplichte EPC.
BV stelt wel dat we op deze manier de administratieve rompslomp verergeren in plaats van ze te
verlichten. Daar voegt hij nog aan toe dat hij van mening is dat indien na zo een onderzoek blijkt dat er
beter gesloopt wordt dat deze mensen dan ook die (Vlaamse) renovatiepremie moeten krijgen
waarvoor ze aanvraag deden. Indien men dit niet doet is het in principe een straf die men geeft terwijl
men sloop probeert aan te moedigen. Hij denkt ook dat dit het meest eenvoudige gaat zijn, namelijk
de bestaande premie aanpassen en de keuze voor sloop in plaats van renovatie minder zwaar maken.
Hij benadrukt nog eens dat er best geen nieuwe premie wordt gegeven, dit zou alles alleen nog
ingewikkelder maken.
GV vraagt aan WB of hij denkt dat dit volgens hem haalbaar is.
WB stelt dat het zeker de moeite waard is om het te proberen. Hij raadt aan om te vermijden om
ideeën te snel af te schieten omdat de haalbaarheid in twijfel getrokken kan worden. Hij stelt voor om
zo veel mogelijk ideeën naar voor te schuiven.
BV heeft nog een bijkomend voorstel waarbij mensen die kiezen voor sloop/vernieuwbouw een betere
begeleiding krijgen, of een soort van prioriteitsbehandeling.
GV vraagt wat dit dan kan inhouden, een prioriteitsbehandeling.
JV stelt dat in zo een geval dan de gemeente het onderzoek doet waardoor een deel van de last
wegvalt voor de bouwers.
CD komt nog eens terug op het feit dat de federale maatregel van BTW verlaging tot 6% een regel is
die zichzelf achterhaald heeft. Hij vindt het tegelijkertijd wel een goed maatregel en er zou een manier
moeten zijn om deze te kunnen uitbreiden.
WB stelt dat dat zeker ook een mogelijkheid is om bij de federale overheid aan te dringen voor een
uitbreiding. Wanneer 1 stap gezet is, is het vaak makkelijk om snel ook een tweede stap te zetten. De
premie komt nu voort uit het relance plan maar het is zeker mogelijk dat deze uitgebreid kan worden
naar een langere periode.
CD stelt nogmaals het probleem dat indien er een derde tussenkomt in het bouwproces, zoals
bijvoorbeeld een projectontwikkelaar of een sleutel op de deur bedrijf dat dan de federale maatregel
van 6% BTW niet van toepassing is en dat we hierdoor ook een groot deel van de doelgroep mislopen.
PHL Arck, ERP2020 Vernieuwing
Eindrapport finale versie
71
GV vraagt naar de mogelijkheden wat betreft het werken met voorbeeldprojecten.
BV stelt dat dit zeker veel effect kan hebben, maar dat dit heel goed georganiseerd moet worden. Er
moeten goede afspraken gemaakt worden met de pers om te zorgen dat het voorbeeld ook voldoende
getoond wordt. Hij voegt hier aan toe dat zij hierin kunnen helpen om een aantal projecten te zoeken
die klaar zijn voor de sloop waaruit dan een 10 à 20 projecten uitgekozen worden, die dan door ‘ons’
begeleid worden en die dan ook in de pers gebracht worden als een soort van inspiratie. Het heeft
altijd veel effect op mensen wanneer ze een ander iets zien doen.
CD voegt hier aan toe dat dit zeker zo is indien men dan eventueel naderhand kan aantonen wat die
(niet zinvolle!) renovatie gekost had, ook op langere termijn.
GV presenteert nog enkele andere voorstellen die uit eerdere vergaderingen zijn voortgekomen. Een eerste is
het voorstel omtrent de All-risk bouwplaats verzekering die door de Vlaamse overheid overgenomen kan
worden van de bouwer.
BV denkt dat mensen hier meestal niet echt bij stil staan dat ‘dat’ kan gebeuren en hij is er dus niet
van overtuigd dat ze hiervoor aanvraag gaan doen, ook al is hij gratis.
GV er is natuurlijk wel het feit dat indien er aangemoedigd wordt tot sloop, dat het wel te verwachten is dat
het niet lang zal duren voor er enkele ‘zware verhalen’ in de pers komen. Het zou wel een goede anticipatie
hierop zijn.
GC stelt dat het voor particulieren altijd een vrij dure zaak is om zich te verzekeren. Indien dit via de
overheid kan gaan zou dit volgens hem toch een aanzienlijke besparing kunnen inhouden.
GV stelt dan het decreet grond en pandenbeleid voor waar ook enkele interessante pistes in vermeld worden
waar we met dit actieplan eventueel kunnen op aansluiten of inpikken.
Een onderdeel hierin is dat gezien de registratierechten een Vlaamse aangelegenheid is dat ze hier ook
kortingen op kunnen geven, iets wat in dit decreet ook voorgesteld wordt.
GC stelt dat indien je met sloop begint, dan moet je eigenlijk stellen dat je vertrekt met een negatief,
je investeert en je krijgt in feite niets in de plaats. Een vermindering van registratierechten zou hierbij
volgens hem zeker wel kunnen helpen en werken als een soort verlichting.
GV vraagt naar de meningen over de nood aan procesbegeleiding.
BV stelt dat dit zeker heel belangrijk is op verschillende vlakken, zowel wat betreft het sloopproces als
de herhuisvesting, als voor het vinden van de weg naar de beschikbare premies.
GC ziet hierin wel problemen m.b.t. de uitwerking verscholen liggen.
GV stelt als een mogelijk middel voor om de woonwinkels extra ondersteuning te bieden zodat zij (een groot
deel van) deze taak op zich kunnen nemen.
Volgens JS kunnen infoavonden voor kandidaat bouwers ook uitkomst bieden. Op deze manier bereik
je een breed publiek maar toch op een gericht manier.
BV beaamt dit, ook zij organiseren dit soort van infoavonden die zeker goed onthaald worden bij
kandidaat bouwers. Met als voorbeeld de bijeenkomst in Roeselare waarbij om en bij de 350 mensen
worden bereikt, kunnen we stellen dat dit concept zeker aanslaat bij een breed publiek. Sensibilisering
omtrent sloop kan zeker in zo een avonden opgenomen worden.
CD stelt ten slotte nog voor om ook eens de eigenaarssyndicaten te contacteren. Zij kunnen ook een
interessante partij zijn gezien zij advies geven aan hun leden die vaak deel uit maken van die moeilijk
te mobiliseren doelgroep waar in het begin van de vergadering naar verwezen werd.
PHL Arck, ERP2020 Vernieuwing
Eindrapport finale versie
72
ACTIE PUNTEN
-
Zoeken naar voorbeeldprojecten:
1. De stedenbouwkundige dienst van Vlaamse kernsteden contacteren in verband met hun aanpak van
de oude stadswijken en om een idee te krijgen van vernieuwingsprojecten, geplande, momenteel
lopende of reeds afgewerkte projecten.
2. Het rapport opvragen van het project Gent-Dampoort.
3. Informatie opvragen van het project ‘Ledeberg leeft’, via Martine Claeys van de woonwinkel.
4. Informatie opzoeken over andere relevante verniewingsprojecten, o.a. ‘Casablanca, Gasmetersite,..’.
-
Opvragen van de prijs van all-risk verzekeringen bij de Federale Verzekeringen.
-
Opvragen van de oude Huisvestingscode, artikel 94-95, eventueel via contacten bij de VMSW.
-
Contacteren van woonwinkels.
-
Opzoeken van informatie over de milieu-impact van sloop.
-
O.b.v. de verschillende voorstellen uit
remediëringsmaatregelen in detail uitwerken.
-
Vastleggen van een overlegvergadering met alle betrokkenen voor bespreking voorgestelde acties
PHL Arck, ERP2020 Vernieuwing
de
drie
overlegvergaderingen,
Eindrapport finale versie
minimum
twee
73
BIJLAGE 4
VERSLAG FINAAL PLENAIR OVERLEG
VERSLAG VIERDE OVERLEGVERGADERING 24/04/2009
AANWEZIG:
PHL:
Griet Verbeeck ([email protected])
Anna Cornelis ([email protected]).
VEA:
Wilfried Bieseman ([email protected])
WONEN-VLAANDEREN:
Luc Bollaert. ([email protected] )
STEUNPUNT DUURZAAM BOUWEN LIMBURG:
Dirk Knapen ([email protected] )
VOB:
Berbe Luyckx ([email protected])
VCB:
Sarah Elshout ([email protected]),
WTCB:
Xavier Loncour ([email protected]),
STEUNPUNT RUIMTE EN WONEN:
Michael Ryckewaert ([email protected])
PHL:
Oswald Devisch ([email protected])
BOUWUNIE:
Mieke Bonnarens ([email protected]),
VVH –ABC Huisvestingsmaatschappij:
Raoul de Bock ([email protected])
VMSW:
Bernard Wallyn ([email protected]),
BIV:
Tom Daleman ([email protected])
BVA:
Gert Colliers ([email protected]),
CIB:
Jurgen Vansteene, ([email protected])
Charles Dutordoir ([email protected])
VERONTSCHULDIGD:
COPRO:
KUL:
VVH:
SUM-RESEARCH:
VVSG:
VLEM:
NAV:
AUTEURS:
DATUM:
PLAATS:
ONDERWERP:
Johny De Nutte ([email protected]),
Hugo Hens ([email protected]),
Marc Putman ([email protected])
Brecht Vandekerckhove ([email protected])
Xavier Buijs ([email protected])
Alex Verhoeven ([email protected])
Marc Olivier ([email protected])
Luc Dedeyne ([email protected])
Bart Verstraete ([email protected])
Anna Cornelis, Griet Verbeeck
24 April 2009
VEA, Koning Albert II-laan 20, Brussel
Actieplan voor de bevordering van de vernieuwing van het deel van het Vlaams
woningbestand dat niet meer in aanmerking komt voor een zinvolle (energie)renovatie.
AGENDA
1. Presentatie GV: doelstellingen en actieplan
2. Presentatie GV: plan van aanpak
3. Presentatie GV: bestaande toestand
4. Presentatie GV: Sloop versus renovatie, energiebesparing – kostprijs – milieu-impact.
5. Presentatie GV: Voorstel actieplan.
6. Laatste input verschillende betrokken partijen.
PHL Arck, ERP2020 Vernieuwing
Eindrapport finale versie
74
SUGGESTIES/OPMERKINGEN/DISCUSSIE
GV opent de vergadering met het presenteren van een overzicht van de vorige bijeenkomsten.
Achtereenvolgens komen de vooropgestelde doelstellingen, het plan van aanpak en de bestaande toestand aan
bod, gevolgd door een presentatie waar dieper wordt ingegaan op de afweging van sloop versus renovatie op
vlak van energiebesparing, kostprijs en milieu-impact. Afsluitend worden de verschillende
remediëringsmaatregelen van het actieplan voorgesteld.
De eerste reacties komen op het voorstel voor het aanpassen van bestaande financiële stimuli.
JvS merkt op dat, net zoals hij in een vorige vergadering reeds vermeld heeft, het interessant zou kunnen zijn
om de 6% BTW maatregel uit te breiden naar de bouwpromotoren. Momenteel geldt deze 6% wel voor de
promotoren maar bij de verkoop van de woning betaalt de particulier nog steeds 21%. Het inschakelen van
promotoren in dit proces zal volgens JvS een positief effect hebben op de vernieuwing van het Vlaamse
woningbestand gezien het volgens hem niet zozeer de particulieren maar eerder professionelen zijn die de stap
zetten tot sloop.
GV bevestigd dat dit als een aandachtspunt kan opgenomen worden in het actieplan.
MB pikt in op het voorstel om met een checklist te werken, verdeeld via specifieke kanalen, opdat
(kandidaat)verbouwers sneller een architect zullen raadplegen. MB vindt dit zeker een goed voorstel en merkt
hierbij op dat een van de gebruikte kanalen zeker hun aannemers zouden kunnen zijn . Ze zijn al geruime tijd
vragende partij voor een tool of middel waardoor ze zelf ook raad kunnen geven of kunnen ingrijpen wanneer
nodig en zullen dus ook graag zo een checklist verspreiden. Ten tweede merkt MB op dat indien men bij het
geven van een financiële stimulans de leeftijd van de woning als criteria gaat gebruiken, zoals voorgesteld
woningen gebouwd voor 1970 of 1945, het misschien beter is om te werken met bestaande voorwaarden. Zo
geldt momenteel dat een woning 25 jaar oud moet zijn. Dit komt in de buurt van gebouwd vóór de jaren 70
maar zou het geheel van premies eenvormig houden.
MR stelt de vraag of het niet zinvol is om deze controle te koppelen aan het moment van de EPC?
GV merkt op dat dit zeker wel een goed moment is maar dat het probleem vaak ligt in de expertise van deze
mensen omdat zij niet altijd de nodige bouwkundige expertise hebben om eventuele problemen met
betrekking tot vocht of stabiliteit op te sporen.
RB beaamt dit en voegt toe dat om diezelfde reden architecten toch nog steeds een beter aanspreekpunt zijn,
al moet men wel opletten dat dit tegen een redelijke prijs kan. Indien de prijs te hoog wordt, dan wordt deze
maatregel weer een drempel in plaats van een stimulans.
GC voegt hier aan toe dat er vroeger promoties zijn gemaakt rond het vragen van een vaste prijs voor het
eerste contact met de architect. Het kan volgens hem nuttig zijn om eens te bekijken of dit in het actieplan
opgenomen kan worden.
JvS merkt op dat dit ook een taak zou kunnen zijn die weggelegd is voor de makelaars.
BL merkt echter op dat er reeds technische adviezen gegeven worden door bepaalde instanties, ze denkt
hierbij aan Woonwijzer in Antwerpen waar kandidaat kopers een aanvraag kunnen doen voor technisch advies.
Dan is er een technisch expert die kijkt naar de kosten om de woning in kwestie tot een algemeen aanvaard
niveau te brengen. Dit advies is gratis en voor iedereen die een woning wil kopen op het Antwerps
grondgebied.
Er werd al eerder gesteld dat het belangrijk is dat deze maatregel geen extra verplichting oplegt omdat er dan
in feite weer een extra drempel wordt gecreëerd.
MR maakt echter de bedenking dat sloop sterk gelinkt is met kwaliteit. Algemeen is er ook vraag naar een
instrument waarmee alle organisaties kunnen werken voor de beoordeling van de technische kwaliteit van
PHL Arck, ERP2020 Vernieuwing
Eindrapport finale versie
75
woningen. Het technische verslag van de Vlaamse wooninspectie kan hierbij een goede basis vormen maar
toch is er nog steeds een vraag naar een betere kennis over woonkwaliteit. Op dit vlak kan een verplichting wel
interessant zijn om aan de lacune van die informatie te werken.
GV richt zich tot LB met de vraag of het ook voor andere personen/organisaties mogelijk/toegelaten is om het
technisch verslag van de wooninspectie te gebruiken.
LB stelt dat iedereen, voor wie dit document interessant zou lijken hiervan gebruik kan maken, hij ziet daar
zeker geen probleem in.
DK vraagt zich af of er zich geen probleem m.b.t. privacy stelt.
GV en BL merken op dat, gezien de aanvraag in de meeste gevallen vanuit de kant van de koper komt, dit niet
direct een probleem zal zijn.
XL schuift de vraag naar voor of er niet gekeken moet worden naar een scenario dat tegemoet komt aan een
economisch optimum en dat er niet alleen gekeken moet worden naar de wettelijke vereisten.
GV beaamt dat het economisch optimum natuurlijk een beter alternatief is maar dat een eventuele
verplichting te vergaand zou zijn en wel eens het omgekeerde effect zou kunnen hebben.
MB merkt op dat indien men met voorbeeldprojecten wil werken dat er dan een aantal projecten bijgevoegd
kunnen worden die zich specifiek richten op het behalen van dit economisch optimum.
OD schuift de vraag naar voor of het in het kader van het slopen van woningen niet zinvoller is om aangepaste
bouwvoorschriften te maken. Een woning staat nooit alleen en aangepaste voorschriften lijken veel efficiënter
dan het geven van subsidies.
GV stelt dat dit een kwestie is die geregeld moet worden door de steden en gemeenten zelf.
MB stelt dat in dit kader projecten zoals Zuurstof voor de Brugse poort en Bruggen naar Rabot zeker ook naar
steden en gemeenten toe een grote inspiratiebron zijn.
JvS herhaalt nogmaals dat in het algemeen er weinig gesloopt wordt door particulieren en dat dit toch nog
steeds voornamelijk een activiteit is die vooral door promotoren en ontwikkelaars aangevat wordt.
GV merkt echter op dat het toch iets is wat je steeds vaker ziet, particulieren die slopen of een vergaande
renovatie uitvoeren. Ze benadrukt dat het ook net om die kleine groep van mensen gaat waarvan er een heel
aantal zijn die na de renovatie zich zelf ook de vraag stellen of ze toch niet beter gesloopt hadden? Het is net
die mensen waar men zich met dit actieplan op wil richten om te zorgen dat ze alvorens het renovatieproces te
starten eens goed nadenken.
WB benadrukt ook nog eens dat het zeker niet de bedoeling is om een doorgedreven sloopbeleid te voeren
maar dat het de bedoeling is om na te gaan of het al dan niet zinvol is om vanuit het oogpunt energie een
stimulans te geven in de richting van sloop.
DK merkt op dat er nu gekeken wordt naar energie vanuit een beperkte lange termijn. Europa zegt dat we
tegen 2015 aan een optimum zitten en hij vindt dat het plaatje dat hier voorgesteld wordt eerder beperkt.
Daarom lijkt het volgens hem toch nuttig om iets verder te kijken dan de momenteel geldende normen en
eventueel strengere eisen op te leggen.
GV merkt weer op, dat het zeker goed is om dit aan te moedigen maar dat een verplichting weer een stap te
ver is en mogelijk een omgekeerd effect zal hebben.
GV vraagt de mening over het idee van het samenstellen van voorbeeldprojecten. Is dit zinvol?
RB: ja zeker.
BL vraag zich af of dat niet reeds bestaat bij de VMSW?
PHL Arck, ERP2020 Vernieuwing
Eindrapport finale versie
76
BW bevestigt dat er een databank bestaat die voor iedereen beschikbaar is maar dat toch niet alle projecten
zomaar als voorbeeldproject genomen kunnen worden. Hij stelt dat het dan misschien wel zinvol kan zijn
moesten uit deze databank een aantal projecten gedestilleerd worden om dan een bundel met
voorbeeldprojecten te vormen.
MR merkt op dat er wel regelmatig boeken rond stadsvernieuwing gepubliceerd worden. Energie is hier
meestal maar een klein deel in maar misschien is het mogelijk dat enkele interessante projecten opnieuw naar
voor komen, specifiek gericht op energie. Er zijn verschillende publicaties voor handen die hier zeker voor
kunnen dienen. Misschien is het daarom goed om een tabel te maken van welke publicaties bestaan en is het
niet direct nodig om zelf voorbeeldprojecten te zoeken en te bundelen.
GV merkt op dat het wel opviel dat bij rondvraag van steden en gemeenten naar voorbeeldprojecten er geen
enkele persoon verwezen heeft naar een gelijkaardige publicatie. De vraag kan dan ook gesteld worden of de
steden en gemeenten hiervan op de hoogte zijn en of ze hier makkelijk toegang toe hebben.
DK stelt dat het misschien belangrijk is dat er via de VMSW of het stad eerst gekeken wordt welke informatie er
gevraagd is.
BW meldt nog dat bij de sociale huisvesting er steeds een check-up is die aan ieder proces vooraf gaat. Dus
voor hen is het niet echt nodig om een nieuwe of een extra tool te creëren. Wat wel gebeurt, is dat bij een
stapsgewijze renovatie, het proces van zo een lange duur is dat er na het voltooien van de renovatie
vastgesteld wordt dat het gebouw steeds meer afgeleefd geraakt is en dat er dan toch de vraag gesteld wordt
of sloop/zware renovatie niet een betere optie was geweest.
GV vraagt of er nog bijkomende opmerkingen zijn.
WB sluit de vergadering af en bedankt iedereen voor zijn interesse en aanwezigheid.
ACTIE PUNTEN
Na de vergadering heeft GV overlegd met WB (de opdrachtgever) over het vervolg van het project. Hierbij is
overeengekomen dat het project kan worden afgesloten. Volgende acties moeten nog ondernomen worden:
1. WB leest het eindverslag grondig na en meldt waar eventueel nog lacunes zijn.
2. GV maakt een overzicht van de vragen en voorstellen die opgeworpen zijn tijdens de verschillende
overlegvergaderingen en voegt dit toe aan het eindverslag.
De afsluitende vergadering die in principe voorzien was, wordt niet meer georganiseerd. Wel vraagt VEA nog
aan GV om op gepaste tijd het project voor te stellen in een workshop rond het Energierenovatieprogramma.
PHL Arck, ERP2020 Vernieuwing
Eindrapport finale versie
77
BIJLAGE 5
GEMEENTELIJKE SLOOPPREMIES
SLOOPPREMIES EN AANKOOPPREMIES
AANKOOPPREMIES
Onderstaande tabel geeft een samenvatting van de premievoorwaarden en –bedrag per gemeente die
een slooppremie geeft.
Gistel
bij sloop van woning
die vervangen wordt
door een nieuwe
woning
495,79 euro
eigenaar,
opstalhouder,erfpachthouder
gemeentelijke
aankooppremie
Ledegem
aankoop woning
ouder dan 40 jaar,
ook bij sloop en
vervangingsbouw
1250 euro + 125
per persoon ten
laste
gezinsinkomen 30000 max
bouwen woning
nadat krotwoning
werd gesloopt
Lokeren
vervangingsbouw
1500 euro
Slooppremie
premie sloop
krotwoning
Lokeren
premie voor het
slopen van een
woning, gepaard
gaande met
nieuwbouw
Sint-Niklaas
Slooppremie
Wervik
Slooppremie voor
sloop bouwvallige
woningen, gepaard
gaande met
nieuwbouw
Zele
PHL Arck, ERP2020 Vernieuwing
voorwaarden: het moet gaan
3500 euro, voor 1
om een krotwoning. Dit
woning. Voor
wordt vastgesteld aan de
meerder
hand van het technisch
aanpalende
verslag dat wordt gebruikt bij
woningen: 1500
ongeschikteuro per woning,
/onbewoonbaarverklaring.
vanaf de tweede De sloop moet voldoen aan
woning.
de bepalingen in het decreet
Ruimtelijke ordening.
werken moeten uitgevoerd
worden in overeenstemming
vervangingsbouw
3000 euro
met de bestaande wetten,
reglementen,
bouwverordeningen enz..
max 2500 euro, +
afbraak gebouw, en
50 % vanaf tweede
herbouwd als
woning met als
bestemming
doen 1 woning
eengezinswoning
ervan maken.
sloop bouwvallige
woning, plus
vervanginsbouw
3720 euro
Eindrapport finale versie
78
BIJLAGE 6
RESULTATEN ENERGIEBESPARINGSPOTENTIEEL
ENERGIEBESPARINGSPOTENTIEEL SLOPEN
SLOPEN VS RENOVATIE
Onderstaande
tabel
geeft
energiebesparingspotentieel
energiebesparing
in
de
voor
TJ/jaar
voor
volledige
de
resultaten
verschillende
het
voor
beschouwde
beschouwde
renovatie-
de
berekeningen
scenario’s.
of
De
van
tabel
sloopscenario
en
geeft
voor
het
de
het
beschouwde % woningen dat erbij betrokken is.
%
Bouwjaar
Renovatiescenario’s
Sloop
Vlaamse
K96/
K66/
K52/
K96/
K66/
K52/
K45/
woningen
E147
E115
E102
E122
E96
E85
E80
< 1945
0,2%
141
226
262
226
288
317
327
< 1945
0,5%
351
566
656
564
721
793
819
<1945
1%
703
1132
1312
1128
1441
1586
1637
< 1945
5%
3514
5661
6558
5638
7206
7930
8187
< 1945
10%
7028
11321
13115
11277
14412
15859
16374
< 1945
20%
14055
22642
26231
22554
28825
31718
32749
< 1970
0,2%
116
202
238
193
258
289
300
< 1970
0,5%
289
505
594
482
646
723
749
<1970
1%
578
1010
1188
965
1291
1446
1499
< 1970
5%
2892
5048
5938
4825
6457
7231
7494
< 1970
10%
5784
10096
11875
9650
12915
14462
14987
< 1970
20%
11568
20191
23751
19300
25829
28924
29975
PHL Arck, ERP2020 Vernieuwing
Eindrapport finale versie
79
BIJLAGE 7
INGEBOUWDE ENERGIE EN JAARLIJKS
JAARLIJKS PRIMAIR ENERGIEVERBRUIK
ENERGIEVERBRUIK SLOPEN VS RENOVATIE
RENOVATIE
Onderstaande
energie,
het
beschouwde
tabellen
jaarlijks
geven
primair
renovatie-
en
de
volledige
resultaten
energieverbruik
en
de
voor
de
berekeningen
energieterugverdientijd
sloop/nieuwbouwscenario’s
voor
de
van
voor
rijwoning,
de
de
ingebouwde
verschillende
halfopen
woning
en
fermette. De tabellen geeft het verschil in ingebouwde energie (in MJ/m³ beschermd volume) tussen
de
sloop/nieuwbouwscenario’s
en
de
renovatiescenario’s,
het
verschil
in
jaarlijks
primair
energieverbruik (in MJ/m³,jaar) en de energieterugverdientijd (EPBT = Energy payback time) als de
verhouding tussen verschil in ingebouwde energie en verschil in energieverbruik.
Rijwoning
K45/E100
verschil
verschil
ingebouwde energieenergie tov verbruik
nieuwbouw tov nieuwbouw
EPBT
K- en EE-peil sloop/nieuwbouw
K42/E77
verschil
verschil
EPBT
ingebouwde energieenergie tov
verbruik
nieuwbouw
tov nieuwbouw
K31/E65
verschil
verschil
ingebouwde energieenergie tov
verbruik
nieuwbouw
tov nieuwbouw
EPBT
E-peil
renovatie [MJ/m³]
[MJ/m³,jr]
[jaar] [MJ/m³]
[MJ/m³,jr]
[jaar] [MJ/m³]
[MJ/m³,jr]
[jaar]
796,5
327,2
2,4
806,7
370,4
2,2
833,3
394,6
2,1
328
780,6
251,9
3,1
790,8
295,1
2,7
817,4
319,3
2,6
279
762,6
286,3
2,7
772,8
329,5
2,3
799,4
353,7
2,3
301
746,7
217,8
3,4
756,9
261,0
2,9
783,5
285,2
2,7
257
767,5
147,9
5,2
777,7
191,1
4,1
804,3
215,3
3,7
212
751,6
102,5
7,3
761,8
145,7
5,2
788,4
169,9
4,6
183
717,8
68,4
10,5
728,0
111,6
6,5
754,6
135,8
5,6
161
711,1
-78,4
721,3
-35,2
747,9
-11,0
66
698,5
-86,8
708,7
-43,6
735,3
-19,4
61
PHL Arck, ERP2020 Vernieuwing
Eindrapport finale versie
80
Halfopen woning
K- en EE-peil sloop/nieuwbouw
K45/E79
K42/E73
verschil
verschil
EPBT verschil
verschil
ingebouwde energieingebouwde energieenergie tov verbruik
energie tov
verbruik
nieuwbouw tov nieuwnieuwbouw
tov nieuwbouw
bouw
EPBT
E-peil
renovatie [MJ/m³]
[MJ/m³,jr]
[jaar] [MJ/m³]
[MJ/m³,jr]
[jaar]
287
1112,7
414,5
2,7
1126,9
428,8
2,6
232
1099,9
306,0
3,6
1114,1
320,3
3,5
197
1074,0
236,6
4,5
1088,2
250,9
4,3
176
897,8
195,7
4,6
912,0
210,0
4,3
167
1062,1
177,8
6,0
1076,3
192,1
5,6
150
886,1
143,8
6,2
900,3
158,1
5,7
99
880,7
40,6
21,7
894,9
54,9
16,3
77
869,7
-3,6
883,9
10,7
82,3
80
857,6
-2,3
871,8
12,0
72,7
Fermette
K45/E90
verschil
verschil
ingebouwde energieenergie tov verbruik
nieuwbouw tov nieuwbouw
EPBT
K- en EE-peil sloop/nieuwbouw
K40/E71
verschil
verschil
EPBT
ingebouwde energieenergie tov
verbruik
nieuwbouw
tov nieuwbouw
K45/E79
verschil
verschil
ingebouwde energieenergie tov
verbruik
nieuwbouw
tov nieuwbouw
EPBT
E-peil
renovatie [MJ/m³]
[MJ/m³,jr]
[jaar] [MJ/m³]
[MJ/m³,jr]
[jaar] [MJ/m³]
[MJ/m³,jr]
[jaar]
428
1133,3
721,7
1,6
1154,8
762,3
1,5
1135,0
746,2
1,5
250
1096,3
341,0
3,2
1117,8
381,6
2,9
1098,0
365,5
3,0
135
1080,8
95,4
11,3
1102,3
136,0
8,1
1082,5
119,9
9,0
124
1065,3
71,8
14,8
1086,8
112,4
9,7
1067,0
96,3
11,1
113
1050,7
48,4
21,7
1072,2
89,0
12,0
1052,4
72,9
14,4
215
1028,7
267,3
3,8
1050,2
307,9
3,4
1030,4
291,8
3,5
104
1013,1
30,3
33,4
1034,6
70,9
14,6
1014,8
54,8
18,5
83
983,0
-17,1
1004,5
23,5
42,8
984,7
7,4 133,2
346
1120,5
545,9
2,1
1142,0
586,5
1,9
1122,2
570,4
2,0
212
1085,1
259,3
4,2
1106,6
299,9
3,7
1086,8
283,8
3,8
183
1017,6
197,9
5,1
1039,1
238,5
4,4
1019,3
222,4
4,6
90
1003,1
0,4 2495
1024,6
41,0
25,0
1004,8
24,9
40,3
81
987,7
-20,0
1009,2
20,6
48,9
989,4
4,5 218,8
73
973,1
-39,1
994,6
1,5 663,4
974,8
-14,6
-
PHL Arck, ERP2020 Vernieuwing
Eindrapport finale versie
81
Download