WORD, 155 KB - Gemeente Leiden

B&W.nr. 11.0182 d.d. 1-3-2011
B&W-Aanbiedingsformulier
Onderwerp
grondprijzen 2011
BESLUITEN
Behoudens advies van de commissie
1.
Binnen het kader van het raadsbesluit met betrekking van het grondprijzenbeleid (Nota
Grondprijzen 2004/2005, RB 04.0168 d.d. 22 december 2004), in te stemmen met de notitie
grondprijzen 2011, met daarin ten opzichte van 2010 (en eerder) als nieuwe elementen:
a. ten aanzien van de grond voor kantoren, bedrijven en andere commerciële functies zijn de
grondprijzen uitgedrukt in een grote(re) bandbreedte, waarbij met betrekking tot een
transactie een sterke nadruk komt te liggen op berekening van de concrete, residuele
grondwaarde;
b. voor tuinuitgifte en soortgelijke snippers wordt de algemene richtprijs gesteld op € 205
per m², maar in de concrete gevallen zal door de gemeente een taxateur worden
geraadpleegd, zodra duidelijk is dat er prijsafwijkende omstandigheden in het geding zijn
en
c. de standaard grondprijs voor non-profit functies wordt gesteld op € 175 per m² excl. BTW;
2.
De grondprijs voor de sociale huursector, onderdeel suppletie bij latere verkoop van de
huurwoning, naderhand te bepalen, na overleg met de directeuren van de Leidse
woningcorporaties;
3.
De prijzentabel voor 2011 vast te stellen m.u.v. die voor de sociale huur;
4.
In het kader van de berekening van de conversievergoeding bij omzetting van erfpacht in vol
eigendom bij niet-woningen: de indexen voor de waardestijging van grond en het
rekenpercentage voor de contantmaking van toekomstige geldstromen, bij raadsbesluit RB
06.0031 bepaald op 1 % per jaar resp. 4,5 % voor het toen lopende jaar en daarna jaarlijks te
actualiseren, voor 2011 te handhaven op genoemde niveaus;
Samenvatting
In de Notitie grondprijzen 2011 worden de grondprijzen voor de onderscheiden functies genoemd, op
hoofdlijnen en indicatief. Op basis van deze grondprijzen voert de gemeente onderhandelingen met
marktpartijen over de uitgifte van de grond. In het prijzensysteem hanteert de gemeente relatief lage
prijzen voor bepaalde functies, zoals groensnippers en sociaal-maatschappelijke functies. Deze
prijzen worden voor 2011 geïndexeerd. Voor het overige worden marktprijzen gerekend; de notitie
benoemt hiervoor richtprijzen, welke de marktprijzen benaderen en bij de daadwerkelijke planvorming
worden getoetst op haalbaarheid en eventueel geoptimaliseerd worden.
De grondprijzen voor sociale huurwoningen (onderdeel suppletie bij latere verkoop van de
huurwoning) worden nog naderhand vastgesteld.
Beschouwingen inzake grondprijzen voor 2011
VAG, januari 2011
1. Inleiding
1.1.
Algemeen m.b.t. de methode van grondprijsberekening
Veel gemeenten hanteerden en hanteren nog een meer of minder actief grondbeleid en hebben
derhalve te maken met uitgifte van bouwgrond. Ingevolge de gemeentelijke Financiële
Verordening moet het college jaarlijks de prijzen met betrekking tot de gronduitgifte vaststellen,
zulks passend binnen het door de Raad vastgestelde beleid betreffende de uitgangspunten inzake
deze prijsvorming. Wat betreft die uitgangspuntenten kan kortweg gesteld worden dat een
algemeen uitgangspunt is dat er naar gestreefd wordt de prijsontwikkeling op de markt zo goed
mogelijk te benaderen, dus marktconforme prijzen te hanteren.
De vraag is dan hoe we tegen de achtergrond van het gehele scala van gerealiseerde prijzen op
de markt –voor verschillende functies, op A-locaties versus een achteraf-locatie, groot en klein,
met dure en goedkope opstal, grondgebonden en gestapeld en met prijzen voor bestaand
vastgoed die niet gesplitst zijn voor grond en opstal - een overzichtelijke systematiek kunnen
afleiden, zodat we voor een concrete situatie van gronduitgifte op het juiste niveau kunnen
aanhaken aan de marktprijzen. Hiervoor kunnen door de gemeente verschillende methoden
worden gevolgd. De comparatieve en de residuele benadering zijn het meest gangbaar.
Laatstgenoemde wordt hierna toegelicht.
Op dit algemene beginsel van marktprijzen wordt veelal een uitzondering gemaakt als het gaat om
de bouw van sociale huurwoningen en bij sociaal-maatschappelijke voorzieningen. Bij die functies
golden bij de gronduitgifte door de gemeenten gereduceerde prijzen. Maar er is aanleiding om
daar aan te tornen.
1.2.
Residuele methode
Bij de residuele methode wordt de (residuele) grondwaarde berekend. Deze is het verschil tussen
enerzijds de commerciële waarde van te realiseren vastgoed (grond èn opstal samen) en
anderzijds de totale stichtingskosten van de opstal (inclusief daarmee samenhangende
bijkomende kosten). Het verschil, het residu, is de waarde die aan de grond kan worden
toegeschreven. Deze methode is gestoeld op de financiele vastgoedrekenkunde. Hierbij worden
voor het bepalen van de vastgoedwaarde ook de specifieke eigenschappen van de locatie en het
project in de beschouwing betrokken. De laatste jaren heeft deze berekeningswijze duidelijk aan
belang gewonnen.
Het voorgaande maakt duidelijk dat de gemeente bij deze residuele berekening de financiële
ruimte opsoupeert tussen de V.O.N.-prijs en de stichtingskosten. De grondprijs is dus een
afgeleide. Als de gemeente langs deze weg haar grondprijsniveau bepaalt, zien we duidelijk dat
het beeld dat vaak wordt opgeroepen dat de gemeente schuldig is aan de hoge vastgoedprijzen,
niet klopt. De grondprijs is niet bepalend voor de waarde van het gebouw, maar de waarde van
het gebouw bepaalt de grondprijs.
Een bezwaar van een zuivere toepassing van de residuele waardebepaling is dat per project over
de grondprijs moet worden onderhandeld en dat deze pas in een laat stadium nauwkeurig kan
worden bepaald. Dit kan worden ondervangen door te werken met een stelsel van de
genormeerde residuele methode, waarbij per functie wordt uitgegaan van gemiddelde kosten,
gebaseerd op referentieprojecten. Op basis van deze referentieprojecten wordt per bestemming
een genormeerde residuele grondprijsberekening uitgevoerd. Indien gewenst kan vervolgens
rekening worden gehouden met locatie en projectspecifieke voorwaarden.
1.3.
De Leidse praktijk
In Leiden is in de pas lopend met de landelijke trend het belang van de residueel berekende
grondprijs sterk toegenomen. De kennis binnen de afdeling VAG op het gebied van de residuele
waardebepaling is in de loop van de jaren gegroeid. Daardoor kunnen gemakkelijker per project
dergelijke berekeningen worden uitgevoerd en kan bij de uitgifteprijzen de marktprijsvorming nog
beter worden benut en kunnen bovendien locatiespecifieke omstandigheden in de beschouwing
worden meegenomen. Dit leidt aldus tot gedifferentieerde prijzen waarbij dus ook rekening
gehouden wordt met verschillen in bouwkosten in uitleg- en herstructureringsgebieden en met
parkeeroplossingen.
Al met al moet worden benadrukt dat de prijzen uit deze notitie, ontleend aan genormeerd
residuele berekeningen, het karakter hebben van globaal richtsnoer en niet zonder meer kunnen
en moeten worden gevolgd. Voor de grondprijzen voor marktwoningen zijn deze gegoten in de
vorm van quotetabellen.
Opgemerkt wordt dat er in 2009 en 2010 met uitzondering van diverse snippers grond geen
gronduitgifte heeft plaats gevonden van betekenisvolle kavels. Onder die omstandigheden kan al
snel de vraag ontstaan wat wijsheid is met betrekking tot de prijsstelling: of gevolg geven aan de
roep van sommigen in de bouwwereld om de grondprijzen aanzienlijk benedenwaarts bij te stellen
of vooral geen uitverkoop te houden. De duur van het uitblijven van de vraag zal natuurlijk een
stempel drukken op dit dilemma. Hoe realistisch is b.v. de vermeende verzadiging van ruimte voor
kantoor- en detailhandel? Vooralsnog bestaat de opvatting dat het rigoureus verlagen van de
prijzen niet leidt tot een (sterke) toename van de verkopen en derhalve niet aan de orde is. De
residuele berekening zal bij realistische bouwplannen automatisch en objectief aan het licht
brengen wat de reële grondprijzen zijn. Indien daaruit een lagere grondprijs volgt, is vervolgens de
vraag aan de orde of daarna een voor de gemeente haalbare grondexploitatie resulteert, in casu
voorzien kan worden in de dekking van een eventueel tekort. In het aanstaande PRIL zal hier
nader op worden ingegaan.
2.
Grondprijzen woningen voor 2011
2.1.
Marktwoningen
Nationaal zal de ontwikkeling van de prijzen op de woningmarkt in het algemeen met name
afhangen van de algemene gezondheid van de economie, de ontwikkeling van de hypotheekrente
en het consumentenvertrouwen en lokaal ook van het aanbod van nieuwe woningen. Ten aanzien
van de ontwikkeling van de economie bestaat er geen eensluidende positieve stemming. Het
consumentenvertrouwen is heel wankel. Op de woningmarkt was in 2008 sprake van een
kopersstaking en in 2009 was een verdere afname van het aantal transacties op de woningmarkt
en de verkoopprijzen waar te nemen )1. In 2010 lijken de prijzen zich te stabiliseren. Hetzelfde
geldt voor het aantal transacties.
Bij de nieuwbouw zien we dat ontwikkelaars hun planvorming vertragen of nieuwe plannen
uitstellen ( b.v. Chrispijn/Hoge Rijndijk, Big Boss) en ook gemeentelijke woningbouwplannen (b.v.
Lorentzschool, Sint Josefschool/Oppenheimstraat en hoogbouw Nieuw Leyden) zijn uitgesteld,
maar aan de andere kant worden Groenoord, Trisor en Haagwegterrein/La Linea echter wel
opgepakt. Of een bouwplan in de huidige tijd tot ontwikkeling wordt gebracht is dus ongewis.
Als in deze situatie sprake is van discongruente ontwikkeling van de bouwkosten en de
woningprijzen, weerspiegelt zich dat in de residuele grondprijzen en zou er aanleiding kunnen zijn
tot aanpassing van de quotetabellen. Doordat er echter geen actuele, gemeentelijke bouwplannen
tot ontwikkeling zijn gekomen, heeft de echte mogelijkheid ontbroken om de werkelijke
grondquotes te toetsen aan de tabellen.
Conclusie:
in de huidige omstandigheden is er geen sprake van significante, divergerende ontwikkelingen in
de factoren die de residuele grondprijs bepalen (de V.O.N.-prijs en de bouwkosten). Beide lijken
iets onder het niveau van 2 jaar geleden te liggen. Momenteel zijn we nog bezig het inzicht in de
gerealiseerde koopprijzen van bestaande woningen te verdiepen; die kennis leidt uiteraard ook tot
goede bepalingen van de V.O.N.-prijzen van nieuwbouwplannen. Een voorlopige pas op de plaats
en de naaste ontwikkelingen aanschouwen, lijkt het meest voor de hand liggende devies. Dus de
quotes handhaven. Let wel: binnen dat bestaande stelsel van quotes leiden lagere V.O.N.-prijzen
automatisch tot lagere grondprijzen.
Zoals hiervoor gesteld is een simpele quotetabel voor geheel Leiden waarbij de grondprijs als een
percentage is uitgedrukt van de V.O.N.-prijs, onderscheiden naar een vijftal V.O.N.-prijsklassen,
en weliswaar nog weer onderverdeeld voor eengezins- en gestapelde woningen, een grove
benadering van de werkelijkheid. Immers, de locatie binnen Leiden is van grote invloed, maar dat
geldt ook voor de grootte van de woning en het perceel; een mooie woning met een grote inhoud
op een klein perceel is in grondkostentermen natuurlijk geheel anders dan een goedkope opstal
op een groot perceel, terwijl beide woningen eenzelfde V.O.N.-prijs zouden kunnen hebben. Dat
pleit voor bandbreedtes.
Hiervoor werd gewezen op het dilemma van globaliteit, met name in het prille stadium van het
bepalen van de haalbaarheid, terwijl later bij onderhandelingen in het kader van contractvorming
residueel maatwerk verlangd wordt. Voorgesteld wordt dat in bedoeld stadium van het bepalen
van de haalbaarheid, als ook nog geen concreet bouwplan bekend is, de quotetabel leidraad is,
1
rapportage De Leeuw Makelaardij over 2009.
waarbij de planeconoom bepaalt op welk punt binnen de bandbreedte wordt ingestoken, gezien
de ingeschatte omstandigheden van de locatie. Als in dat stadium naar een mogelijke bouwer
gecommuniceerd wordt over de grondprijs, moet dat met de clausule dat een grondprijs op grond
van de quote geen recht verleent, maar dat uiteindelijk een residuele berekening de doorslag
geeft. Op het moment van het voeren van onderhandelingen voor het gronduitgiftecontract moet
de berekening worden uitgevoerd, toegespitst op het concrete bouwplan, waarbij de bouwer
inzicht geeft in zijn kosten.
Op grond daarvan kan ook een prijs gerechtvaardigd zijn die valt buiten de bandbreedte. Die
vrijheid is er, bij de quotetabel gaat het immers om richtprijzen.
Met inachtname van het voorgaan de volgende tabel worden gehanteerd:
Grondquote 2010
Goedkope, middeldure woningen, tot
€ 225.000
Dure, middeldure woningen, € 225.000 –
€ 275.000
Lage segment dure woningen,
€ 275.000 - € 350.000
Duurdere woningen,
€ 350.000 - € 425.000
Dure woningen,
€ 425.000 - € 500.000
Zeer dure woningen,
meer dan € 500.000
eengezins
32-36
meergezins
18-22
34-38
20-24
36-40
22-26
39-43
24-28
42-46
27-31
maatoplossing
maatoplossing
Bij appartementen worden per woning lagere grondprijzen gerealiseerd dan bij grondgebonden
woningen. Dit komt grotendeels door de gemeenschappelijke bouwkundige ruimtes en omdat er in
bepaalde gevallen kostenverhogende stedenbouwkundige aanpassingen nodig zijn om de
gewenste kwaliteit in het plan te realiseren. Deze lagere grondprijs voor appartementen kan
gesteld worden op ongeveer 65 % tot 80 % van die van een vergelijkbare eengezinswoning.
Actualiteit
In 2009/2010 hebben we bij enkele projecten overeenstemming over de grondprijzen met
ontwikkelaars moeten maken: met Ons Doel (Haagweg-Noord) en Portaal (Dieperhout). Dat is
lastig in deze onzekere markt, wetend dat het wel 2of 3 jaar kan duren voordat de plannen zo ver
zijn dat de woningen te koop kunnen worden aangeboden en ook kijkend naar de procesvoering
van globale prijzen in het prille stadium naar exacter berekende prijzen op het moment dat het
bouwplan bekend is. In deze situatie ambtelijk overeenstemming bereikt over de volgende
clausule:
De bovengenoemde koopprijs (bedoeld wordt: De eerder op grond van de quotetabel en
geschatte V.O.N.-prijzen bepaalde koopprijs) zal definitief worden vastgesteld op het moment
dat ontwikkelaars voornemens zijn te starten met de verkoop van de koopwoningen, die
onderdeel zijn van het op het verkochte te realiseren nieuwbouwproject. Ontwikkelaars zullen
de Gemeente van dat voornemen tijdig schriftelijk op de hoogte stellen, en wel minimaal drie
maanden vóór de voorziene start van de verkoop.
Binnen twee weken na de dagtekening van de melding van het voornemen tot verkoop
verlenen de Gemeente en de ontwikkelaars ieder een opdracht aan één door hen
geselecteerde bij de NVM aangesloten beëdigd makelaar. Deze twee makelaars dienen
binnen twee weken na opdrachtverlening hun eigen onafhankelijk advies aan de eigen
opdrachtgever te overleggen. Op basis van deze twee adviezen beoordelen partijen of
gekomen kan worden tot een eensluidend finaal advies. Indien één van de twee partijen van
mening is dat er geen sprake is van een eensluidend advies, zullen Gemeente en de
ontwikkelaars in gezamenlijk opdrachtgeverschap een derde bij de NVM aangesloten
makelaar aanwijzen voor een finaal oordeel. Deze dient binnen twee weken na
opdrachtverlening zijn advies te overleggen.
Het finale advies geldt als zwaarwegend, in de zin dat partijen het advies zullen aannemen als
een weergave van de koopprijs van de koopwoningen die op dat moment reëel is om te
vragen. Vanuit deze aanname zullen partijen vervolgens nader overleg voeren over de
definitief vast te stellen grondprijs, waarbij de dan geldende grondprijzennotitie als onderdeel
van de nota grondprijzen 2004/2005 gehanteerd zal worden. Deze grondprijs zal als koopprijs
schriftelijk worden opgenomen in de dan op te stellen realisatieovereenkomst tussen
Gemeente en de ontwikkelaars.
De gemeente legt zich hierbij dus vast op de afspraak hoe de prijs tot stand komt, zonder op dit
moment te weten in welke exacte prijs dit resulteert. Een staaltje van residueel rekenen pur sang.
Het wachten is nu op het moment dat deze plannen rijp zijn voor een collegevoorstel, het
contracteren incl. bovengenoemde clausule. Pas later wordt dan de rekenformule toegepast, als
n.l. de aanbesteding heeft plaatsgevonden. Dat zal de proef op de som zijn. Deze afspraak lijkt in
de huidige onzekere markt een aantrekkelijke propositie om met elkaar zaken te doen. We
moeten hierbij ook ervaring opdoen hoe deze praktijk zich verhoudt tot de eerder bij het
uitvoeringsbesluit vastgestelde grondexploitatie.
2.2.
Sociale huur
Voor de grondprijsbepaling wordt bij de sociale huurwoningen gewerkt met een gereduceerde
prijs, ervan uitgaande dat hierbij nog de ‘klassieke’ doelstelling van de corporaties als verhuurder
in het sociale segment speelt. Een dergelijke prijs ligt aanzienlijk onder de kostprijs. Je zou
kunnen stellen dat de gemeente deze sociale woningbouw via het grondprijsbeleid subsidieert en
daardoor mogelijk maakt. Voor 2010 was de grondprijs voor een eengezins-woning )2 aldus €
13.700 excl. BTW; de prijs is decennialang slechts met de inflatie-index aangepast. Gegeven de
afspraken in de ‘Prestatieafspraken 2009-2015’:
2
Een grondgebonden of eengezinswoning is een woning die niet in gestapelde bouwvorm is gebouwd.
De gemeente Leiden heeft in de Nota grondprijzen opgenomen dat er gereduceerde
grondprijzen worden gehanteerd voor sociale huurwoningen. De gemeente stelt deze jaarlijks
vast.
wordt voorgesteld om voort te gaan met deze beleidslijn. D.w.z. nu slechts een aanpassing aan de
hand van de algemene prijsstijging (1 %); het wordt dan € 13.840.
Er wordt nog wel op gewezen dat de gemeente Leiden bij uitgifte tegen deze forfaitaire prijzen een
clausule opneemt dat de corporatie bij latere uitponding en bij overgang naar het segment van de
vrije huurprijzen van de woningen een suppletie op de uitgifteprijzen van de grond verschuldigd is.
Met ingang van 2010 is deze verplichting tot betaling van een suppletie niet meer aan een
bepaalde termijn gebonden. Over de wijze van suppletieberekening het volgende.
De suppletievergoeding in verband met de omzetting naar marktwoning
De suppletievergoeding wordt berekend over het verschil in grondwaarde, bij het nieuwe
gebruik, zijnde marktkoopwoning minus de oorspronkelijke grondwaarde, de laatste
omgerekend naar prijs per heden.
De grondwaarde bij het nieuwe gebruik wordt benaderd door een deel van de waarde van
grond + opstal toe te kennen aan de grond. Als waarde van de woning + opstal wordt de
meest recente WOZ waarde gehanteerd. Het deel daarvan dat aan grondwaarde wordt
toegekend, wordt berekend met behulp van de zogenaamde grondquote, zoals in deze
notitie te vinden is bij het onderdeel marktwoningen. Daarbij is de grondquote uitgedrukt in
een bandbreedte. Bij de grondquote wordt in dit geval altijd het midden van de boven en
onderwaarde (in %) aangehouden.
Het resultaat van de berekening met behulp van grondquote wordt verminderd met een
zogenaamde depreciatiefactor of gevoelskorting, zoals elders in dit soort situaties
gebruikelijk is. Voor de ratio van deze factor wordt gewezen op het verschil tussen een
nieuwbouwsituatie en bestaande bouw. Het reductiepercentage wordt dan gezien als een
weerspiegeling van de opgetreden depreciatie. Er is geen hard criterium om de hoogte te
bepalen. Hoe het ook zij, zo’n reductie is in den lande gebruikelijk. De reductie bedraagt 1 %
per jaar vanaf datum uitgifte in erfpacht tot het jaar van transport met een maximum van
40%.
Dit resultaat wordt verminderd met de grondwaarde passend bij de bestemming sociale
huurwoning, met de prijs per heden, inclusief BTW, dus zoals de gemeente vandaag een
dergelijke kavel grond uitgeeft. Deze prijs wordt ook in deze notitie genoemd.
Kortweg ziet bovenstaande er als volgt uit:
Percentage van de WOZ waarde = grondquote.
Grondquote -/- depreciatie -/- omgerekende, oorspronkelijke grondwaarde =
suppletievergoeding.
Aan de corporatie wordt de optie geboden de grond ‘clausulevrij’ te kunnen kopen, dus zonder
suppletieverplichtingen in de toekomst bij uitponding; de prijs bedraagt dan nu bij uitgifte € 40.000.
Bij sociale huurwoningen wordt tot nu toe binnen het prijzenstelsel gedifferentieerd voor wat
betreft de bouwhoogte van het woongebouw. Uitgaande van bovengenoemde basisprijs voor een
eengezinswoning, wordt met behulp van een stapelingsfactor de grondprijs berekend voor
gestapelde woningbouw. Het systeem van stapelingsfactoren kent de volgende factoren:
Aantal woonlagen
eengezinswoningen
2 woonlagen (beneden- en bovenwoning)
3 woonlagen
4 woonlagen.
5 woonlagen, enz.
factor
1
0,9
0,8
0,75
0,725 en verder gestaag
afnemend, maar minder dan
evenredig
Het e.e.a. resulteert in de volgende conclusie:
de grondprijs voor een woning in de sociale huursector wordt gesteld op € 13.840 excl. BTW.,
zulks met een verrekenclausule ingevolge de betreffende methodiek bij uitponding of
anderszins bij verandering van gebruik. Op die prijs wordt in verband met stapeling een
reductie verleend met toepassing van stapelingsfactoren uit de betreffende tabel. De
corporatie kan opteren voor een ‘clausulevrije’ prijs van
€ 40.000 excl. BTW
2.3.
Studenteneenheden
Voor (kleine) studentenwoningen wordt een lage normprijs gerekend. Nu wordt voor deze groep
gerekend met een prijs per m²- g.b.o. )3, afgeleid van de evenredigheid met het aantal van 80 m²g.b.o., de hier gehanteerde standaard voor een gemiddelde meergezinswoning in de sociale
huursector. Dit resulteerde in een prijs per m²- g.v.o. van € 177) excl. BTW voor 2010. Ook hier
wordt voorgesteld deze prijs te verhogen in lijn met de aanpassing van deze grondprijs voor
sociale huur. Dat wordt dan afgerond € 178,50 per m²- g.b.o. excl. BTW. Bij gestapelde bouw
wordt de stapelingsfactor toegepast zoals hiervoor uiteengezet bij sociale huurwoningen.
Derhalve:
de grondprijs voor kleine studenteneenheden en zorgwoningen in de sociale
huursector wordt voor 2011gesteld op € 178,50 per m²- g.b.o. excl. BTW.
3
G.b.o. gebruiksvloeroppervlakte volgens NEN 2580. Dit is de oppervlakte van een ruimte gemeten op
vloerniveau langs de binnenomtrek van de opgaande scheidingswanden. Er wordt vanuit gegaan dat 100 m² b.v.o. (bruto vloeroppervlak) overeenkomt met 80 m²- g.b.o.,
3. Grondprijzen commerciële functies (kantoren, winkels, bedrijven en overige commerciële
bedrijven)
3.1.
Kantoren
Bij bestaande kantoorruimte bestaat landelijk gezien een grote leegstand. Lokaal soms wel 25 %.
In Leiden is de leegstand relatief gunstig: oude Heerema (waarschijnlijk afschrijven voor dit doel,
tenzij grote opknapbeurt), maar ook tal van delen van de kantoren aan de Schipholweg,
Verbeekstraat en Kanaalpark (waar Deloitte is vertrokken). Daarnaast ligt de bouw van de 4 e toren
Vijverlocatie te wachten op een huurder. Werliswaar is de halve nieuwbouw en oudbouw van
Dutch Space, Plesmanlaan inmiddels in gebruik genomen. Derhalve stagneert natuurlijk de
ontwikkeling van nieuwe plannen sterk. Voor de afzet van nieuwe kantoorruimte zijn we
afhankelijk van de komst van een toevallige vis uit de landelijke vijver of een nieuwe
regionale/lokale speler of een vervangingsvraag. Dit pleit er voor de prognoses in de uitgifte bij te
stellen )4. In het regionaal overleg worden de gevolgen voor de regionale kantorenstrategie
onderzocht.
En de (richtsnoer)grondprijs? Voor het geval dat een belangstellende zich toch aandient, moet er
een prijsindicatie voor kantoren worden genoemd; maar ook in verband met de
grondexploitatieberekeningen in het PRIL moet er een prijsindicatie zijn. Voorgesteld wordt de
richtprijzen weer te bevriezen, evenals vorig jaar, zodat 2011 hetzelfde wordt als 2009. Indexering
zou ons op grond van de kennis van dit moment in een situatie brengen die op gespannen voet
zou staan met de waarderingsmaatstaven zoals bedoeld in het BBV. Aan de andere kant bestaat
het idee dat wanneer aan de hand van een residuele berekening kan worden aangetoond dat een
hogere prijs haalbaar moet worden geacht, zo’n hogere prijs van heel weinig belang is bij de
keuze van de vestigingsplaats; daarvoor is de grondprijs van een te geringe invloed op de totale
kostprijs. Vanwege de bestaande vraag/aanbodverhouding pleiten voor een lagere grondprijs
wordt derhalve als onverstandig aangemerkt.
Al met al worden de prijsindicaties uitgedrukt in een ruime bandbreedte:
voor de Randstedelijke kantorenmarkt (Stationsgebied en Plesmanlaan): € 350 - € 700
en
voor overige locaties voor de regionale en lokale markt: € 300 - € 400.
Ook hier geldt dat als in het stadium voorafgaande op het uitvoeringsbesluit naar een mogelijke
bouwer gecommuniceerd wordt over de grondprijs, dat met de clausule moet dat een grondprijs
op grond van de bandbreedte geen recht verleent, maar dat uiteindelijk een residuele berekening
de doorslag geeft. Die berekening moet worden uitgevoerd op het moment van het voeren van
onderhandelingen, toegespitst op dat ene bouwplan, waarbij de bouwer inzicht geeft in zijn
kosten. Op grond daarvan kan ook een prijs die valt buiten de bandbreedte gerechtvaardigd zijn.
Die vrijheid is er, bij de bandbreedte gaat het immers om richtprijzen.
3.2.
Winkels, bedrijven en overige commerciële bedrijven
Voor winkels, bedrijven en overige commerciële bedrijven geldt eigenlijk hetzelfde. Bij al deze
categorieën wordt aan de hand van een concreet plan een residuele berekening uitgevoerd om de
precieze grondprijs te bepalen.
4
DTZ Zadelhof luidt de noodklok over de leegstand op de Nederlandse kantorenmarkt. Het aanbod van lege
kantoren is zo groot dat geen enkele economische opleving de huidige voorraad kan wegwerken (Fin. Dagblad 5
januari 2011).
Met betrekking tot bedrijfsterrein pleit het feit dat er een heel scala van activiteiten onder valt, met
meer of minder kantoor en/of laboratoria tegen het noemen van nauwbegrensde eenheidsprijzen.
Met inachtname van het voorgaande wordt een prijsindicatie gegeven:
voor nog beschikbare kavels in de Leeuwenhoek van € 350 - € 450 per m2 b.v.o..
en
voor de Hallenweg € 270 - € 350.
Voor detailhandel zal worden aangesloten bij het bepaalde in het Beleidskader Detailhandel in de
Leidse Binnenstad, waar verschillende typen winkelgebied worden onderscheiden, zulks naast de
overige wijkwinkelcentra.
Globale bandbreedtes zijn:
voor A-locaties (b.v. in het Stationsgebied): € 500 - € 3.000
en
wijkwinkelcentra: € 350 - € 600
4. De forfaitair bepaalde grondprijzen
4.1. De grondprijzen voor groensnippers
Onder deze noemer valt het grondprijsstelsel voor kleine percelen, te klein voor een zelfstandig
bouwperceel en dus horig aan aanliggend perceel. Meestal zal het gaan om uitbreiding van een
tuin. Om de prijs te bepalen wordt het begrip snipper snipper nader afgebakend. Onder een
snipper tuingrond wordt verstaan: een additionele uitbereiding met niet meer dan 25 % van de
reeds bestaande kavel of kleiner dan 30 m2.
Op deze vuistregel zijn een vijftal uitzonderingen van toepassing.
I.
de kavel + snipper aan het water ligt;
II.
de mogelijkheid tot het realiseren van aan- en/of bijgebouwen ten opzichte van
de oorspronkelijke kavel wordt uitgebreid;
III.
de ontsluiting van de kavel aanzienlijk verbetert;
IV.
parkeren op eigen terrein mogelijk wordt;
V.
er om andere redenen een boven of onder de normprijs te verwachten opbrengst
zal zijn.
Indien er sprake is van een van de vijf bovengenoemde uitzonderingen of indien de definitie voor
snippertuingrond niet van toepassing verklaard kan worden dient het perceel grond getaxeerd te
worden om de waarde te bepalen.
Voor 2010 gold een prijs van € 200 per m². Gemeend wordt dat er ruimte is voor een geringe
verhoging, gezien de gemiddelde grondprijs in de gemeente; derhalve willen we komen tot € 205
per m².
Soms worden dergelijke snippers verhuurd. De huurprijs voor 2010 was € 15,00 per m2, belast
met kabels en leidingen € 7,50 m2. Deze huurprijs wordt met ingang van 1 juli 2011 verhoogd
met 1,2 % en wordt derhalve € 15,18 resp. € 7,59.
Tekstvoorstel snipper tuingrond:
Als een algemene richtprijs kan worden genoemd € 205 per m², maar in de concrete
gevallen zal door de gemeente een taxateur worden geraadpleegd, zodra duidelijk is dat er
prijsafwijkende omstandigheden in het geding zijn.
4.2.
De grondprijzen voor sociaal-maatschappelijke voorzieningen
In elke stad is vraag naar grond voor een grote diversiteit aan functies in de categorie voor
sociaal-maatschappelijke voorzieningen, vaak in de non-profit sfeer. Het belang van de gemeente
zelf staat hierbij voorop. Hier zijn de grondprijzen dienend aan de door het bestuur vastgestelde
beleidsdoelen. Dit complex wordt nu aangeduid als ‘overige functies’, d.w.z. niet vallend onder de
reeds eerder onderscheiden functies. Binnen de categorie overige functies wordt onderscheid
gemaakt tussen sociaal maatschappelijke voorzieningen, kleinschalige nutsvoorzieningen
(energie en water), zoals transformatorhuisjes en recreatieve voorzieningen (overdekte en nietoverdekte voorzieningen voor vrijetijdsbesteding, d.w.z. sport en recreatie).
In de loop van de afgelopen jaren zijn binnen deze categorie steeds meer vormen van
commerciële bedrijfsuitoefening ontstaan, in de eerste en laatste sub-categorie, terwijl de tweede
sub-categorie, de kleine nutsvoorzieningen van de nutsbedrijven, geheel binnen de sfeer van de
marktsector zijn beland. Bij recreatieve voorzieningen heeft dat geleid tot het ontstaan van een
commerciële sub-categorie, vaak aangeduid als ‘leisure’.
Van een commerciële functie is sprake als deze wordt uitgeoefend door een onderneming in de
zin van de Wet O.B.
Bij een mix van maatschappelijke en andere functies zal het aandeel naar rato van het bruto vloer
oppervlak van de betreffende functie de grondprijs worden bepaald.
4.2.1. Maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk
Onder maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk worden onder meer verstaan:
1) sociaal maatschappelijke voorzieningen)5 :
a) Onderwijs, bijvoorbeeld: basisschool, middelbare school
b) Jeugd & Jongeren, bijvoorbeeld gesubsidieerde peuterspeelzalen, speeltuinen
c) Kunst & Cultuur, bijvoorbeeld: niet-commerciële culturele voorzieningen
d) Sport, bijvoorbeeld: niet-commerciële sportaccommodaties (overdekt en/of buiten)
e) Welzijn, bijvoorbeeld: wijkgebouwen en religieuze voorzieningen
f) Zorg, bijvoorbeeld: ziekenhuis (cure)
g) Veiligheid, bijvoorbeeld: brandweerkazerne, politiebureau,
2) niet-commerciële (niet-geprivatiseerde) nutsvoorzieningen, bijvoorbeeld:
rioolwaterzuiveringsinstallaties
Voor de bestemming bij deze categorie zogenaamde maatschappelijk functies (dus excl.
commerciële vrijetijdsvoorzieningen) wordt een forfaitaire prijs genomen. Deze was voor 2010 €
170 per m² exclusief BTW. Gezien het feit dat deze prijs ruimschoots ligt onder hetgeen als
werkelijke kostprijs geldt, waardoor sprake is van verborgen en daarmee onwenselijke
subsidiering, wordt voorgesteld de prijs voor 2011 te verhogen met € 5 zoals ook in de
voorgaande jaren gebruikelijk was. Daarvan uitgaande komen wij voor 2011 op € 175 per m2
grond/bvo, exclusief BTW.
Verder geldt:
- € 175 per m2 Uitgeefbaar terrein bij een fsi kleiner dan 1
- € 175 per m2 BVO bij een fsi groter dan 1
In de contracten wordt een beding opgenomen dat deze grond bij het verliezen van de
maatschappelijke functie ook weer tegen de maatschappelijke grondprijs terugkomt naar de
gemeente.
Indien de gemeente voor de maatschappelijke voorzieningen speciaal aankopen doet zal een
andere grondprijs (minimaal kostendekkend) in rekening worden gebracht.
NB: Maatschappelijke voorzieningen die zelf kiezen voor een locatie bestemd voor commerciële
voorzieningen of woningbouw betalen een marktconforme grondprijs voor die betreffende locatie.
5
zoals onderscheiden in het kader van het onderzoek naar het beleidsondersteunend vastgoed in verband met
het Beleidskader Vastgoed
4.2.2. Maatschappelijke voorzieningen met winstoogmerk
Als een maatschappelijke voorziening met winstoogmerk wordt uitgevoerd, dan komt de grondprijs
tot stand conform de marktconforme grondprijzen voor bedrijven, kantoren, detailhandel en horeca
of woning, al naar gelang het meest van toepasselijk is, met dien verstande dat de prijs niet lager
zal zijn dan de prijs voor maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk. Zodoende wordt
vermeden dat commerciële ontwikkelingen indirect via de grondprijs worden gesubsidieerd.
Tot maatschappelijke voorzieningen mét winstoogmerk worden onder andere gerekend:
1) sociaal maatschappelijke voorzieningen, op basis van de domeinen benoemd in de
infrastructuur maatschappelijke voorzieningen:
a) Onderwijs, bijvoorbeeld: particuliere opleidingen
b) Jeugd & Jongeren, bijvoorbeeld kinderopvang en buitenschoolse opvang
c) Kunst & Cultuur, bijvoorbeeld: commerciële culturele voorzieningen
d) Sport, bijvoorbeeld: sportscholen, commerciële sportcomplexen
e) Zorg, bijvoorbeeld: medische en paramedische functies zoals artsen, fysiotherapeuten
en dergelijke )6
2) commerciële (geprivatiseerde) nutsvoorzieningen
4.2.3. Grensgevallen bij de categorie maatschappelijke voorzieningen
Als de bestemming ingevolge het bestemmingsplan ook ruimte laat voor een commerciële
functie, zal de hogere prijs behorend bij die laatstgenoemde functie van toepassing zijn. Soms
kan evenwel een niet-commerciële functie zich in de loop van tijd ontwikkelen tot een
commerciële bedrijfsuitoefening. Als dit aan de orde is, zal in de verkoopbepalingen worden
opgenomen dat bij omzetting van een niet-commerciële naar een commerciële functie alsnog
bijbetaald moet worden tot de waarde van de (nieuwe) commerciële functie. Hiervoor geldt
immers wel een marktprijs.
6
verzorgings- en verpleegtehuizen (care) worden als een tussencategorie beschouwd; in de betreffende
regelgeving wordt rekening gehouden met hogere grondprijzen dan voorheen in de sociale sector.
5. Parkeren
Het parkeren is bij intensief grondgebruik een relatief dure component in de grondexploitatie als het
parkeren in de vorm van bouwkundige parkeervoorziening wordt opgelost, zeker bij ondergrondse
voorzieningen. Ondertussen is de druk op de bestaande parkeerruimte in de loop van de jaren groter
geworden. Daardoor en vanwege de uitbreiding van het parkeerrestrictie-gebied en de voortgaande
stijging van de tarieven van het betaald parkeren stijgt de waarde van een parkeerplaats. In Leiden
moeten we dan denken aan een bedrag van ca. € 25.000 voor het gebied binnen de singels,
afhankelijk van individueel afsluitbaar. Daardoor kan er een situatie ontstaan dat de waarde van een
parkeerplaats de kosten overtreft, eerder bij een bovengrondse oplossing dan bij ondergronds. Deze
benadering geldt zowel voor gestapelde woon- als kantoorgebouwen.
Die verhouding tussen kosten en waarde heeft gevolgen voor de residueel berekende prijs voor de
hoofdfunctie. Een tekort kan in aanmerking komen als reductie op de residuele grondprijs van de
hoofdfunctie. Vanwege deze omstandigheid is het bepalen van de meest geschikte bouwkundige
parkeervoorziening mede een onderwerp van het overleg over de grondprijs. Het kan echter ook
inhouden dat in bepaalde situaties de parkeervoorziening een meeropbrengst met zich meebrengt.
6. Reservering
De wijze waarop uitgifteovereenkomsten tot stand komen, is voor verbetering vatbaar. We moeten
voorkomen dat de gemeente zich door voortgaand overleg min of meer onbedoeld gecommitteerd
heeft aan een bouwer. Een structurele werkwijze met optie en reserveringsovereenkomst moet
uitkomst bieden. Een optie is de eerste stap, waarbij we aangeven dat we als gemeente in beginsel
bereid zijn om met de betreffende partij een overeenkomst inzake uitgifte te sluiten, uiteraard onder
voorbehoud van instemming van het college. Het is van de kant van de gemeente niet meer
vrijblijvend.
Een volgende stap is reservering. Daarbij worden in een overeenkomst de rechten en verplichtingen
vastgelegd, o.a. om te voorkomen dat we ons moeten inspannen om van de tegenpartij af te komen,
indien we dat naderhand zouden willen. Van reserveren is sprake als de gemeente een perceel
reserveert voor een partij met het oog op een bepaalde omstandigheid, als b.v. een bedrijf wil
uitbreiden of de vestiging afhangt van bepaalde voorwaarden. Het zal dan ook dikwijls of altijd om
bedrijven gaan. De wil tot het uitoefenen van dit recht zal van de tegenpartij uitgaan.
Reserveren is meer dan een optie. De gemeente heeft haar recht om de grond onder bepaalde
omstandigheden aan een derde uit te geven, uit handen gegeven. Een vergoeding is redelijk en dat
zal door de tegenpartij in principe ook wel erkend worden. Maar wat is een redelijke hoogte van de
reserveringsvergoeding? Gangbaar is een vergoeding als ware het een erfpachtcanon. Wordt de
reservering omgezet in een werkelijke uitgifte dan wordt de verschuldigde vergoeding verrekend.
Verloopt de reservering voor de afgesproken periode zonder dat het tot een uitgifte leidt, is de
reserveringsvergoeding verschuldigd zonder enig recht op verrekening.
7. Ten slotte
Wat verder blijft, is de informatieplicht aan de raadscommissie inzake afwijkingen van vastgestelde
richtprijzen. Het aangaan van individuele grondtransacties en de vaststelling van kavelprijzen zijn in
het duale stelsel bevoegdheden van het college. Indien het verantwoord wordt geacht om bij een
bepaalde gronduitgifte een prijs overeen te komen, die naar beneden meer dan 10 % afwijkt van de
betreffende, in deze nota genoemde richtprijs, wordt de raadscommissie Ruimte en Bereikbaarheid
achteraf geïnformeerd over de bijzondere omstandigheden welke die afwijking rechtvaardigen. In het
geval dat de grondprijzen in deze notitie zijn uitgedrukt in een bandbreedte, wordt deze regel zodanig
geïnterpreteerd dat de 10 %-afwijking geldt t.o.v. de ondergrens van de band.
Hierna is separaat een volledig overzicht opgenomen met de richtprijzen voor de verschillende
categorieën.
Overzichtstabel (= richtprijzen) 2011
Woningbouw
sociale huur € 13.840 (excl. BTW)
met stapelingsfactor en
suppletie volgens uitgewerkte berekening
Voor de koopwoningen in de marktsector: zie onderstaande tabellen (prijzen incl. BTW)
Grondquote 2010
Goedkope, middeldure woningen, tot
€ 225.000
Dure, middeldure woningen, € 225.000 –
€ 275.000
Lage segment dure woningen,
€ 275.000 - € 350.000
Duurdere woningen,
€ 350.000 - € 425.000
Dure woningen,
€ 425.000 - € 500.000
Zeer dure woningen,
meer dan € 500.000
eengezins
32-36
meergezins
18-22
34-38
20-24
36-40
22-26
39-43
24-28
42-46
27-31
maatoplossing
maatoplossing
Voor de huurwoningen in de marktsector: zie onderstaande tabellen (prijzen incl. BTW)
Goedkope, middeldure woningen, tot
€ 225.000
Dure, middeldure woningen,
€ 225.000 - € 275.000
Lage segment dure woningen,
€ 275.000 - € 350.000
Dure woningen,
€ 350.000 - € 425.000
Grondquote 2010
eengezins
meergezins
27-31
16-20
29-33
18-22
31-35
20-24
34-38
23-27
Zeer dure woningen,
meer dan € 425.000
maatoplossing
maatoplossing
En overige functies (excl. BTW):
kantoren
prijs per m2 b.v.o.
Stationsgebied e.o.
€ 350 - € 700
Overig
€ 300 - € 400
winkels
prijs per m2 b.v.o.
€ 500 - € 3.000
A-locatie
€ 350 - € 600
wijkwinkelcentra
bedrijfsterreinen
Locatie, prijs per m2 b.v.o.
Leeuwenhoek.
€ 350 - € 450
De Hallen
€ 270 - € 350
Overige, non-profit )7
Als de bestemming ingevolge het bestemmingsplan ook ruimte laat voor een commerciële functie, zal de
hogere prijs behorend bij die laatstgenoemde functie van toepassing zijn. Soms kan evenwel een nietcommerciële functie zich in de loop van tijd ontwikkelen tot een commerciële bedrijfsuitoefening. Als dit aan
de orde is, zal in de verkoopbepalingen worden opgenomen dat bij omzetting van een niet-commerciële
naar een commerciële functie alsnog bijbetaald moet worden tot de waarde van de (nieuwe) commerciële
functie. Hiervoor geldt immers wel een marktprijs.
7
Locatie, prijs per m2 uitgeefbaar terrein.
€ 175
diverse locaties
Tuin en andere snippers
Locatie, prijs per m2 uitgeefbaar terrein.
diverse locaties
Algemene richtprijs € 205