Vooraf gestelde vragen commissie Ruimte en

Vragen raadsleden cie. RR 7-4-2011 n.a.v. te behandelen
raadsvoorstellen (inclusief antwoorden)
Raadsvoorstel 11.0015: Kamerbewoning in bestemmingsplannen
Raadsvoorstel 11.0017: Afschaffen onttrekkingsvergunning in Huisvestingsverordening
Indiener
VVD
Nr.
1.
Vraag en antwoord
Hoe hou je, als overheid, zicht op hoeveelheid en soorten bewoning bijvoorbeeld t.b.v.
woonvisies etc.
Antwoord:
Op een aantal manieren:
a. De samenstelling van de woningvoorraad kan en wordt bijgehouden door middel van
systematisch en regelmatig uitgevoerd woononderzoek. Dat zijn het Woningbehoefte
Onderzoek Nederland (het WoON, met oversampling voor Leiden) en het onderzoek dat
SLS Wonen samen met de Universiteit laat doen naar de behoefte van studenten aan
hoeveelheid en soorten bewoning. Er is afgesproken dat de gemeente de resultaten van
studentenhuisvesting ter beschikking krijgt. Op deze wijze heeft de overheid op
eenvoudige en doelmatige wijze inzicht in de omvang, samenstelling, behoefte en
samenhang in vraag en aanbod.
b. Via het GBA na gaan of er waarschijnlijk sprake is van kamerbewoning (veel
inschrijvingen op één adres)
c. Verder worden de meldingen brandveiligheid geregistreerd.
VVD
2.
Waar passen voorwaarden m.b.t. brandveiligheid etc. nog in?
Antwoord:
Bij nieuwbouw wordt voor brandveiligheid getoetst aan het Bouwbesluit. Indien bestaande
bouw omgezet wordt naar kamerbewoning, moet bij 5 kamers of meer melding gedaan worden
i.v.m. brandveiligheid.
VVD
3.
Tot of vanaf hoeveel kamers w/n vergunningplichtig m.b.t. brandveiligheid?
Antwoord:
Bij 5 of meer kamers voor kamerbewoning moet een melding gedaan worden i.v.m.
brandveiligheid (voorheen gebruiksvergunning). Overigens moet de jurisprudentie nog
antwoord geven op de vraag, wanneer er volgens de regelgeving precies sprake is van
kamerbewoning.
VVD
4.
Hoe organiseer je de handhaafbaarheid als één en ander buiten procedures/vergunningen
valt?
Antwoord:
a. Sinds een aantal jaren wordt in nieuwe bestemmingsplannen de bestemming wonen niet
nader gespecificeerd. Inmiddels is dat in 10 bestemmingsplannen het geval. Te weten:
- Binnenstad I
- Leiden Zuid West
- Stationsgebied Zeezijde
- Merenwijk
- Stationsgebied Stadszijde I
- Binnenstad II
- Leiden Noord
- Leiden Oost
- Zuidelijke schil
- Transvaal
In de praktijk, sinds 2000, levert dit weinig problemen op. Alleen in wijken rondom de schil van
de binnenstad, met goedkope huizen, zoals in Transvaal, ontstaan er blijkbaar enige
1
problemen met huisjesmelkers.
CU
5.
b.
Deze voorstellen zijn bedoeld om studentenhuisvesting te stimuleren, maar ook om groter
wonen mogelijk te maken, zodat gezinnen in de stad kunnen blijven wonen en niet naar
elders vertrekken. Deze voorstellen zijn nadrukkelijk niet bedoeld om de praktijk van
huisjesmelkers in Transvaal te stimuleren. Afwijzen van deze voorstellen betekent dat de
goeden (studenten, families) onder de kwaden (huisjesmelkers) moeten lijden.
c.
Daarnaast is het zo dat bij het niet afschaffen van de woningonttrekkingsvergunning de
problematiek van de huisjesmelkers in Transvaal niet wordt opgelost. Het instrument van
dit RO recht in strijd tegen de huisjesmelkers lijkt hiervoor niet de juiste. Vooral vanwege
het feit dat vele gevallen op dit moment niet legaal plaatsvinden. De regels uit het
verleden hebben dit verschijnsel van de huisjesmelkers ook niet tegengehouden.
d.
Wij overwegen dan ook om te kijken of we een project huisjesmelkers kunnen opzetten.
Bedoeling van dit project is om, zoals ook in Den Haag is gebeurd, met integrale
handhaving de praktijken van de huisjesmelkers een halt toe te roepen. Op dit moment
onderzoeken wij in een aantal reserves financiële ruimte zit om de huisjesmelkers aan te
pakken. Wij hebben een integraal handhavingspakket voor ogen, die er voor moet zorgen
dat de overlast/uitbuiting van deze huisjesmelkers wordt verminderd.
Bij integrale handhaving denken we aan de volgende zaken:
- brandveiligheid
- woonoverlast
- huuruitbuiting
- onrechtmatige bewoning
Welke feitelijke gegevens heeft het College tot haar beschikking met betrekking tot de
woonsituatie van Oost-Europese werknemers in Leiden?
Antwoord:
De gemeente heeft geen gegevens met betrekking tot de woonsituatie van Oost-Europese
werknemers.
CU
6.
Wat is de visie en het beleid van het College van Burgemeester en Wethouders t.a.v. het
verschijnsel huisjesmelken (het door particuliere eigenaren tegen woekerprijzen verhuren van
(vaak te kleine en kwalitatief onvoldoende scorende) woonruimten met ongewenste effecten
voor de leefbaarheid van een buurt) in Leiden? Graag beantwoording in het algemeen, en ten
aanzien van Oost-Europese arbeidsmigranten in het bijzonder.
Antwoord:
Hoewel het probleem in Leiden niet zo groot is, moet uiteraard de praktijk van huisjesmelkers
een halt worden toegeroepen. Op dit moment hebben we geen specifiek beleid ten aanzien
van het verschijnsel van de huisjesmelkers. Naar aanleiding van de discussie over de
afschaffing van de woningonttrekkingsvergunning gaan wij onderzoeken of we een project
huisjesmelkers kunnen opzetten, waarmee we de illegale praktijken een halt willen toeroepen.
CU
7.
Welke functies zou een onttrekkingsvergunningsstelsel mogelijk kunnen hebben in het
tegengaan van ongewenste vormen van huisjesmelken (uitbuiten van huurders, gebrekkig
onderhoud), veronderstellend dat we daar als gemeente iets aan zouden willen doen?
Antwoord:
Het onttrekkingsvergunningsstelsel heeft in de discussie van de huisjesmelkers nauwelijks een
functie. Vaak worden deze huizen vaak zonder vergunning geschikt gemaakt voor
kamerbewoning. Daarnaast hebben we geen capaciteit om alle huizen met een vergunning
periodiek te controleren op het gebruik.
CU
8.
Welke alternatieve instrumenten heeft de gemeente Leiden buiten de onttrekkingsvergunning
tot haar beschikking om en de boven genoemde maatschappelijk ongewenste vormen van
verhuur tegen te gaan?
2
Antwoord:
De gemeente beschikt over weinig instrumenten om deze maatschappelijke ongewenste
vormen tegen te gaan. Vooral omdat dergelijke panden, vaak zonder de benodigde
vergunningen worden verbouwd tot kamerpand.
Wel geven wij via onze website kamerbewoners informatie over de instanties waar zij bij
problemen terecht kunnen zoals:








D66
9.
Het Juridisch Loket, gratis juridisch advies over bijvoorbeeld wonen en huren.
De huurcommissie, bemiddelaar tussen huurder en verhuurder.
Meldpunt kamerverhuur, helpt kamerhuurders die problemen hebben met hun verhuurder.
Landelijke studentenvakbond, website met testen over huurprijs, brandveiligheid, etc.
Studenten rechtsbureau Leiden, gratis juridische hulp door Leidse rechtenstudenten.
Handhaving, team Bouwtoezicht, onderzoekt panden op gevaarlijke situaties op
bouwkundig gebied."
Het zelf voeren van een juridische procedure tegen de buren op grond van overlast.
Het indienen van een handhavingsverzoek vanwege strijdigheid met de bouwverordening,
het bouwbesluit of de regels op het vlak van brandveiligheid.
De voorstellen worden gedaan in het kader van deregulering. Het college stelt dat er maar 10
onttrekkingsvergunning aanvragen per jaar worden gedaan. Hoe nu is dit dan een 'regel
waarmee burgers worden lastiggevallen' ?
Antwoord:
Deregulering houdt ook in dat regels die als sturingsinstrument geen belang hebben,
afgeschaft worden (‘snoeien van dor hout’). Bovendien wordt met de afschaffing voorkomen
dat mensen in de onttrekkingsvergunning een belemmering zouden kunnen zien om
kamerverhuur of grotere woningen te realiseren.
D66
10.
Hoewel er maar 10 officiële aanvragen worden gedaan klaagt de buurt Transvaal al jaren over
overlast en illegale verbouwingen. Hoeveel bouwvergunningen zijn er de afgelopen jaren
afgegeven voor het omvormen van woonhuizen naar kamers in Transvaal?
Antwoord:
De afgifte van bouwvergunningen voor verbouw tot kamerbewoning is niet automatisch te
ontsluiten uit het registratiesysteem BARS en zou daarom handmatig moeten worden
uitgezocht.
Wij hebben dit wel gedaan voor de Morskade. In ons Bouw Aanvraag Registratie Systeem
(BARS) staan een veertigtal bouwaanvragen geregistreerd aan de Morskade. In het systeem
kunnen we niet zien of deze bouwaanvragen betrekking heeft op het verbouwen van een
woning tot een kamerverhuurpand. We hebben de dossiers laten lichten en daaruit blijkt dat
geen enkele vraag betrekking heeft op het verbouwen van een woning tot een
kamerverhuurpand.
Concreet betekent dit dat verbouwing van woningen aan de Morskade tot
kamerverhuurpanden voor 2010 illegaal zijn uitgevoerd, want deze woonbestemming paste
toen nog niet in het bestemmingsplan. Voor verbouwingen van 2010 tot op heden, is geen
toestemming gevraagd om woning te mogen onttrekken aan de woningmarkt ten gunste van
kamerverhuur.
Kortom de woningen in Transvaal worden illegaal verbouwd tot kamerverhuurpand.
D66
11.
De raad heeft in 2008 ingestemd met deregulerende maatregelen onder de voorwaarde dat er
risicobeheersende maatregelen zouden worden genomen. Het college stelt nu voor de regel af
te schaffen maar geen risicobeheersende maatregelen te nemen. Waarom niet?
Antwoord:
De noodzaak voor het nemen van risico beheersende maatregelen blijkt zeer gering. Alleen in
de wijk Transvaal blijken er problemen te ontstaan door huisjesmelkers. In de overige
3
bestemmingsplannen waarin de bestemming wonen niet nader is gespecificeerd krijgen wij
geen signalen over het verbouwen en exploiteren van panden door huisjesmelkers.
Handhaving heeft tot nu toe twee dossiers waarin men (buren) problemen heeft met de
algemene woonbestemming. Het betreft Morsweg 83 (oud dossier, is inmiddels afgehandeld.
Pand was kamerverhuur en is nu verbouwd tot twee appartementen).
Tweede is een lopend verzoek om handhaving van het pand Morskade 16a van dhr.
Mathijssen (februari 2011). Dit is gevolgd door 19 verzoeken om handhaving (gelijkluidende
brief) van diverse omwonenden.
De klacht heeft betrekking op het gebruik van het pand Morskade 16a. Men geeft aan dat er
sprake is van studentenkamers en de daarbij behorende geluidsoverlast.
Bij controle door de toezichthouder is gebleken dat er illegaal vier appartementen zijn
gecreëerd in het pand Morskade 16a.
Tevens is geconstateerd dat er een dakkapel is geplaatst of vergroot t.b.v. een balkon.
De appartementen worden gebruikt door werkende jongeren.
Wij hebben onderzoek gedaan naar het legaliseren van de overtreding.
Het gebruik kan gelegaliseerd worden. Bestemmingsplan Transvaal heeft de omschrijving
“wonen” breed.
Een dezer dagen gaat een voorgenomen besluit naar de overtreder met het verzoek de illegale
situatie op te heffen (terugbrengen in de laatst vergunde situatie of legaliseren via
omgevingsvergunning).
De verzoekers om handhaving zullen een brief krijgen waarin wordt gemeld dat wij
handhavend zullen optreden tegen de overtreding.
Verder zijn tegen de 'brede' woonbestemming in het bestemmingsplan Transvaal twee
beroepschriften ingediend bij de Afdeling bestuursrecht van de Raad van State, namelijk door
M.A. Ziel, mede namens A.Th. de Vries (Morsweg 85), respectievelijk door Wijkvereniging
'Transvaal Leiden', p.a. Paul Krugerstraat 6.
D66
12.
Tijdens een hoorzitting over het bestemmingsplan Transvaal heeft wethouder Witteman
toegezegd met een handhavingsbeleid te komen betreffende vergunningen tot het verbouwen
van complete woningen tot kamerverhuurbedrijven. Heeft dit beleid al vorm gekregen en wat
zijn de resultaten? Wordt er gecontroleerd of de nieuw te vormen kamers of onzelfstandige
woningen voldoen aan het bouwbesluit en eisen van brandveiligheid?
Antwoord:
Dit beleid heeft nog onvoldoende vorm gekregen.
Zoals ook al aangegeven in de antwoorden op de vragen van de VVD fractie, willen wij gaan
kijken of we een projecthuisjesmelkers kunnen opzetten. Bedoeling van dit project is om, zoals
ook in Den Haag is gebeurd, met integrale handhaving de praktijken van de huisjesmelkers
een halt toe te roepen. Op dit moment onderzoeken wij in een aantal reserves financiële ruimte
zit om de huisjesmelkers aan te pakken. Wij hebben een integraal handhavingspakket voor
ogen, die er voor moet zorgen dat de overlast/uitbuiting van deze huisjesmelkers wordt
verminderd.
Bij integrale handhaving denken we aan de volgende zaken:
brandveiligheid
woonoverlast
huuruitbuiting
onrechtmatige bewoning
Daarnaast wordt er bij nieuwbouwprojecten voor brandveiligheid door de gemeente getoetst
aan Bouwbesluit.
Indien bestaande bouw omgezet wordt naar kamerbewoning, zal niet altijd een
4
omgevingsvergunning (voorheen bouwvergunning) nodig zijn, maar moet bij 5 kamers of meer
melding gedaan worden i.v.m. brandveiligheid (voorheen gebruiksvergunning). Overigens moet
de jurisprudentie nog antwoord geven op de vraag, wanneer er volgens de regelgeving precies
sprake is van kamerbewoning. Indien er bij bestaande bouw ten onrechte geen melding i.v.m.
brandveiligheid gedaan wordt van omzetting naar kamerbewoning en de woning voldoet niet
aan brandveiligheidseisen, dan kan de huurder aan de gemeente vragen om handhavend op
te treden.
D66
13.
Sinds 2005 is kamerbewoning in een aantal bestemmingsplannen automatisch mogelijk. Het
college stelt voor om dit voor alle bestemmingsplannen te laten gelden omdat het meer kamers
zou creëren. Hoeveel kamers zijn er bij gekomen in de gebieden waar dit nu sinds 2005 kan?
Antwoord:
Omdat in groot aantal bestemmingsplannen geen specificatie van de woonbestemming meer
nodig is en het creëren van kamers dus “vrij” is , kan dit niet verder worden nagegaan.
D66
14.
Sinds 2010 is verkamering in Transvaal mogelijk. Sinds die tijd worden er veel huizen
opgekocht en verbouwd. De buurt claimt dat studenten juist worden weggejaagd en de panden
alleen voor veel geld worden verhuurd aan Oost-Europeanen. Hoeveel studentenkamers zijn
er sinds 2010 in Transvaal bijgekomen (dus geen Oost-Europeanen)
Antwoord:
Zie antwoord op vraag 5.
D66
15.
Hoe zal worden bijgehouden hoeveel sociale en onzelfstandige woningen worden toegevoegd
aan de Leidse woningvoorraad?
Antwoord:
De toevoeging van het aantal sociale huurwoningen aan de woningvoorraad wordt
bijgehouden door middel van de monitor Prestatieafspraken corporaties 2009-2015.
Het aantal onzelfstandige woningen komt driejaarlijks aan bod in het Woon Onderzoek
Nederland. Het college (B&W nr. 110196, d.d. 1-3-2011) heeft de nieuwste rapportage WoON
2009 onlangs naar uw Raad gestuurd. In figuur 16 is het aantal onzelfstandige wooneenheden
in Leiden weergegeven. De gegevens zijn gebaseerd op de registratiebestanden van het CBS.
In 2002 en 2006 zijn vergelijkbare onderzoeken uitgevoerd. In 2012 vindt er weer opnieuw
onderzoek plaats. Via de rapportages kan de ontwikkeling in het aantal onzelfstandige
woningen worden gevolgd.
Resultaten gehouden woononderzoeken en voorstel bijstellen Woonvisie 2005 – 2015
Indiener
D66
Nr.
1.
Vraag en antwoord
Voorafgaand aan de beantwoording willen we graag het volgende opmerken. De grondprijs is
slecht een klein onderdeel van de afweging van de koper om een woning wel of niet te kopen.
De marktomstandigheden,de kwaliteit van het bouwplan en de omgeving zijn doorslaggevend
in de beslissing van de consument om een woning wel of niet te kopen.
Daarnaast moet worden opgemerkt, dat veel bouwprojecten plaatsvinden op private grond.
Voor deze grond is de grondquote niet van toepassing.
Welke factoren zijn bepalend voor de afweging of de grondprijzenquote herijkt wordt?
Antwoord:
Voor de grondprijzen voor marktwoningen wordt gewerkt met (indicatieve) grondprijzenquotes;
indicatief, vandaar ook een grote bandbreedte. Deze geven voor een globale
opbrengstenraming de verhouding weer tussen de verwachte V.O.N.-prijs van de woning en de
bijbehorende grondprijs. Onderliggende bouwstenen van dit verhoudingsgetal zijn de
bouwkosten en de genoemde V.O.N.-prijs. Als deze kosten/prijzen zich evenwichtig
ontwikkelen, bv. allebei stijgen met de inflatie, is er geen aanleiding de grondprijzenquote aan
te passen. Anders was het in de tijd toen de woningprijzen in de lift zaten (waardoor de quote
5
naar boven is bijgesteld) en wellicht moet de quote benedenwaarts worden bijgesteld, nu de
woningprijzen lichtelijk dalen, terwijl de bouwkosten niet een zelfde trend vertonen. Zodra
onderhandeld wordt over een gronduitgifte wordt de grondprijs in een zoektocht naar een
optimale prijs residueel berekend.
D66
2.
Op welke wijze is de huidige economische situatie en de teruggelopen huizenvraag in de
grondprijzennotitie 2011 betrokken?
Antwoord:
In het geval van onderhandelingen over een gronduitgifte worden residuele berekeningen
uitgevoerd, toegespitst op projectspecifieke omstandigheden. Dat soort berekeningen aan de
hand van concrete plannen en becijferingen van ontwikkelaars hebben de laatste paar jaar niet
kunnen plaatsvinden, omdat er in 2009 en 2010 geen enkele betekenisvolle gronduitgifte heeft
plaats gevonden. De residuele berekening, uitgevoerd kort voor de start van de bouw, zal
echter bij realistische bouwplannen automatisch en objectief aan het licht brengen wat de reële
grondprijzen zijn. Al geruime tijd wordt gewerkt aan plannen voor woningbouw Dieperhout en
Haagwegterrein-Noord en daarbij zal in het kader van de onderhandelingen kunnen worden
getoetst of onze quotes nog in de pas lopen of dat sprake is van bovenbedoelde,
discongruente ontwikkeling van de bouwkosten en de woningprijzen. In dat laatste geval kan
dat aanleiding zijn tot aanpassing van de quotetabellen.
D66
3.
Waarom heeft het college – gelet op de onzekere, vastgelopen woningmarkt – ervoor gekozen
om de grondprijzenquote 2011 t.o.v. vorig jaar te handhaven in plaats van te verlagen?
Antwoord:
Zie antwoord bij 2.
D66
4.
In hoeverre zijn (is de) grondprijzen(quote) een sturingsinstrument om het totale
woningprijsniveau te verlagen en daarmee woningbouw te bevorderen?
Antwoord:
Niet, het voorgaande maakt duidelijk dat de gemeente bij deze residuele berekening de
financiële ruimte opsoupeert tussen de V.O.N.-prijs en de stichtingskosten. De grondprijs is
dus een afgeleide. Zo zien we dat het beeld dat vaak wordt opgeroepen dat de gemeente
schuldig is aan de hoge vastgoedprijzen, niet klopt. De grondprijs is niet bepalend is voor de
waarde van de woning, maar de waarde van de woning bepaalt de grondprijs. Een lagere
grondprijs van de gemeente zal dus de winst van de ontwikkelaar ten goede komen.
Grondprijsbeleid voor marktwoningen is derhalve nauwelijks een sturingsinstrument.
D66
Een verlaging van de grondprijzenquote zou volgens D66 de woningbouw kunnen bevorderen
en daarmee bijdragen aan een adequaat volkshuisvestingsbeleid. Eventueel kan bij de
gronduitgifte een clausule in de overeenkomst worden opgenomen dat de gemeente een
gedeelte van de overwaarde (‘suppletievergoeding’) ontvangt als de huizenprijzen binnen
enkele jaren aanzienlijk stijgen (als gevolg van conjuncturele verbetering of wijziging van
wetgeving), zodat de gemeente ‘geen dief van de eigen portemonnee’ hoeft te worden.
5a.
Wat vindt het college in het algemeen van deze suggestie, ten aanzien van marktwoningen en
ten aanzien van (sociale) huurwoningen?
Antwoord:
Sociale huurwoningen hebben al een hele lage, zwaar gesubsidieerde grondprijs. Verlagen
van de grondprijzen, zou gezien al andere kosten nauwelijks tot geen effect hebben (zie ook
het antwoord op vraag 6). Een suppletievergoeding is aan de orde bij de lage grondprijs voor
corporatiewoningen, indien n.l. de corporatie de woning verkoopt. D.m.v. de suppletieclausule
wordt bereikt dat de gemeente een deel gecompenseerd krijgt voor het feit dat de gemeente bij
sociale huurwoningen een grondprijs hanteert van ca. € 16.500 incl. BTW, terwijl de grondprijs
van een identieke woning in de markt ca. € 60.000 bedraagt. Een dergelijke clausule is reeds
jarenlang in gebruik
Ook voor marktwoningen zal een verlaging van de grondprijs niet leiden tot verlaging van de
V.O.N. prijs..
6
5b.
Wat is – voor zover (landelijk?) bekend – het beredeneerde of berekende gevolg van een
daling van de grondprijsquote met 1 procentpunt op (i) de aankoopprijs van het huis en ‘de
aankoopbereidheid’ door woningzoekenden; en (ii) de bouwkosten en de ‘bouwbereidheid’
door ontwikkelaars (privaat en corporatief)?
Antwoord:
Het effect van daling van de grondprijzen is niet 1 op 1 te relateren aan de aankoopbereidheid
van consumenten. Naar ons oordeel zal een dergelijke verlaging geen gevolgen hebben op de
aankoopprijs van de woning en dus geen stimulerende invloed op de woningproductie.
5c.
Wat zijn de verwachte kosten, onder meer als gevolg van inkomstenderving voor de gemeente
als de grondprijsquote met 1 procentpunt wordt verlaagd?
Antwoord:
Stel dat een woning €300.000 V.O.N kost. De grondquote wordt berekend op basis van de
verkoop prijs excl. btw..
De grondquote is dan 38 %, de grondprijs is dan € 114.000, d.w.z. excl. btw € 95.000. Een
verlaging met een procentpunt, dus een quote van 37 %, leidt tot een grondprijs van € 93.000
excl. btw. Dus een verlaging van € 4.000.
Als we uitgaan van een gemiddelde woning van €300.000,- met de aanname dat we de
komende 5 jaar 300 woningen zullen bouwen op grond van de gemeente, dan kost het de
Gemeente €1,2 mln.
Wij denken dat deze verlaging geen effect heeft op de woningproductie om redenen als
hiervoor vermeld.
5d.
Wat zijn de verwachte inkomsten in deze situatie, onder meer als gevolg van vroegtijdiger
geïnde (OZB-)belasting doordat de woningbouw weer op gang komt?
Antwoord:
aangenomen dat die 300 woningen allemaal additioneel zijn, dus er geen sprake is van
vervangende nieuwbouw, dan zijn de extra OZB-belasting inkomsten te stellen op 300 x € 480
per woning = € 144.000 per jaar. Echter de OZB staat niet ter dekking van de grondexploitaties
(lagere grondopbrengsten).
5e.
Hoeveel van de verwachte kosten kunnen worden terugverdiend met een zogeheten
suppletievergoeding?
Antwoord:
Zoals hiervoor gesteld speelt de suppletieclausule bij de sociale huurwoningen en is dat een
geheel ander verhaal. Anti-speculatiebepalingen bij marktwoningen zijn in het verleden ook wel
gehanteerd bij de goedkope koopwoningen (zogenaamde premiewoningen), maar hebben nog
nimmer tot een extra opbrengst geleid.
D66
6.
Het college constateert in de grondprijzennotitie: “Bij de nieuwbouw zien we dat ontwikkelaars
hun planvorming vertragen of nieuwe plannen uitstellen (bv. Chrispijn/Hoge Rijndijk, Big Boss)
en ook gemeentelijke woningbouwplannen (b.v. Lorentzschool, Sint Josefschool/
Oppenheimstraat en hoogbouw Nieuw Leyden) zijn uitgesteld, maar aan de andere kant
worden Groenoord, Trisor en Haagwegterrein/La Linea echter wel opgepakt. Of een bouwplan
in de huidige tijd tot ontwikkeling wordt gebracht is dus ongewis.” Hoe valt te verklaren dat er in
de ene situatie wel tot bouw wordt overgegaan en in de andere situatie projecten juist worden
vertraagd?
Antwoord:
Dat bepaalt de marktpartij op grond van allerlei specifieke omstandigheden, o.a. boekwaarde
renteverlies, saneringskosten, wel of geen binnenstedelijke herstructurering, kwaliteit van de
woning, of er sprake is (bij sociale woningen) van corporatieheffingen etc..
D66
7.
Is het college, alles afwegende, bereid om de grondprijzenquote te verlagen of ‘de
richtprijzenmarge te verruimen’ teneinde de vraag te stimuleren en woningbouw te bevorderen
7
in het kader van het volkshuisvestingsbeleid?
Antwoord:
Als uit concrete projectberekeningen blijkt dat er voor de grond een lager residu overblijft, zal
de grondquote worden aangepast.
7a.
Zo nee, wordt dit anders als de economische situatie en vastgelopen woning(bouw)markt één,
twee of zelfs drie jaar aanhouden?
Antwoord:
Niet van toepassing.
7b.
Zo nee, waarom kiest het college er wel voor om de grondprijzen voor kantorenfuncties te
bevriezen om de vraag te stimuleren?
Antwoord:
Bij kantoorfuncties wordt niet gewerkt met een quotetabel, maar wel richtprijzen en residueel
vastgestelde prijzen bij concrete bouwplannen die bepalend zijn, ook als de uitkomst zou
afwijken van de bandbreedte-richtprijzen.
7c.
Zo nee, welk ander beleidsinstrument wil het college hanteren om stagnerende
woningbouwprojecten uit het slop te trekken?
Antwoord:
Gemeend wordt dat de gemeente geen beleidsinstrumenten heeft om de markt in beweging te
krijgen. In 2010 zijn er maar liefst 550 woningen opgeleverd. Leiden heeft een goede markt
voor wonen en geeft ons geen reden tot zorgen. De provinciale behoefte aan woningen geeft
dat er ruimte is voor ruim 2500 extra woningen, boven op de 3500 die we op dit moment
hebben gepland. Veel projecten lopen goed, een aantal minder waarvoor we specifieke
maatregelen kunnen inzetten. Zoals het toepassen van een garantieregeling (Groenoord), het
inzetten van het herstructureringsfonds bij corporatiewoningen en het meewerken aan wijziging
van het bouwplan/ het bestemmingsplan. Verstandig is dat we laten bouwen conform de wens
van de markt en de consument in plaats van gemeentelijke bouw.
8