De particuliere vastgoedbelegger bestaat niet

De particuliere vastgoedbelegger bestaat niet
Zoals eerder aangekondigd in “De particuliere belegger: ‘Beleggen is nog nooit zo moeilijk geweest’”, van juli
jongstleden, hierbij de resultaten van het onderzoek naar particuliere vastgoedbeleggers.
Troostwijk Real Estate is een onderzoek gestart naar de particuliere vastgoedbelegger in Nederland, uitgevoerd door
Isabelle Schols, Master student aan de Rijksuniversiteit Groningen.
Reden hiervoor was het feit dat er nog weinig bekend is over de strategie van deze groep beleggers en met name in
tijden van financiële crisis. Dit mocht als opmerkelijk beschouwd worden omdat zij verantwoordelijk zijn voor een
aanzienlijk deel van het totaal belegd vermogen in de Nederlandse vastgoedmarkt.
Het onderzoek is uitgevoerd door middel van kwantitatief én kwalitatief onderzoek.
Geprobeerd is antwoord te geven op diverse vragen als: welke deelmarkten zijn interessant voor particuliere beleggers;
wordt er meer of minder risico genomen in deze tijd van financiële crisis; hoe handelt de particuliere belegger en
waarop baseert hij zijn keuzes en is er een verschil te ontdekken met institutionele beleggers?
Met behulp van enquêtes is een algemeen beeld gegeven van het profiel van de particuliere vastgoedbelegger in
Nederland. Daarnaast werden ook nog persoonlijke interviews gehouden met verschillende individuele particuliere
vastgoedbeleggers, institutionele beleggers en vastgoedexperts. Deze hebben gediend als bevestiging en aanvulling van
de resultaten uit de enquête.
Het onderzoek naar het acteren van de particuliere vastgoedbelegger is een hele opgave geweest. De eerste vraag die
men zich stelt is ‘Wat is een particuliere vastgoedbelegger?’. Kan ik mijn buurman die twee huizen bezit en verhuurt aan
studenten daar ook onder scharen? Of rekenen we daarbij alleen de ‘professionele’ belegger die bijvoorbeeld minimaal
30 miljoen euro aan vastgoed in bezit heeft? Zoals eerder vermeld, bleek dit vertrekpunt niet of nauwelijks te bepalen.
De motivaties om te investeren in vastgoed liggen bij elke belegger anders. Gedacht kan worden aan het feit dat
sommige beleggers vastgoed hebben geërfd, andere beleggers zijn geïnteresseerd in herontwikkeling en weer andere
beleggers richten zich op transformatie. Ook de bezigheden van particuliere beleggers verschillen. Sommige beleggers
richten zich puur op het beleggen van hun vermogen in onroerend goed, andere doen aan herontwikkeling en nemen
daarnaast de exploitatie ook voor eigen rekening. Gedurende de rest van het onderzoek bleek hier geen verandering in
te komen en dus kan staande gehouden worden dat dé particuliere belegger niet bestaat.
‘Toenemende mate afbouw portefeuille’
Zoals eerder aangegeven, is een belangrijk kenmerk van de particuliere belegger zijn expliciete lokale marktkennis.
Doordat particuliere beleggers vaak beleggen in de omgeving waar zij wonen of werken, zijn de beleggers volledig op de
hoogte van alle transacties die in hun omgeving plaatsvinden. Particuliere beleggers zijn zich hiervan erg bewust en
spelen hier op in.
Ook waren er overeenkomsten te zien als gekeken werd naar de portefeuillestrategie. Een particuliere belegger koopt
vaak goedkoop vastgoedobjecten met gebreken. Op deze manier kan de particuliere belegger waarde toevoegen aan
het object en concurreren in de markt.
Een groot deel van de respondenten geeft aan dat zij uitwijken naar de woningmarkt. Deze deelmarkt kent over het
algemeen een lager risicoprofiel, iets wat in deze tijd erg aantrekkelijk is. Daarnaast werd geconstateerd dat percentueel
meer beleggers hun portefeuille de komende tijd wilden afbouwen dan wilde uitbreiden. Voor de financiële crisis wilde
nog 76 procent van de respondenten hun vastgoedportefeuille vergroten; dit is nu gedaald tot 47 procent en de
verwachting is dat het op dit niveau stabiliseert in de nabije toekomst. Voor, en gedurende de crisis wilde ongeveer 7
procent van de beleggers hun portefeuille afbouwen. De verwachting is dat dit percentage toeneemt tot 16 procent.
www.troostwijk.nl
Anderlechtlaan 181, 1066 HM Amsterdam
‘Gevoel voor vastgoed’
Een vraag die daarnaast centraal stond in het onderzoek was in welke mate particuliere beleggers zich bij hun
beleggingsbeslissingen laten leiden door hun gevoel. Met andere woorden, is de portefeuillestrategie van een
particuliere belegger gebaseerd op rationaliteit?
Om dit te onderzoeken, is ingegaan op het risicogedrag van particuliere beleggers en zijn enkele concepten uit de
Behavioral Finance bestudeerd, zoals de mate van overmoedigheid en familiariteit. Familiariteit wil zeggen dat wanneer
een belegger bekend is met een bepaalde deelmarkt, hij de risico’s van deze deelmarkt lager zal inschatten.
Geconcludeerd kan worden dat er een diffuus beeld bestaat als het gaat om het inschatten van risico’s van verschillende
deelmarkten binnen het vastgoed. Hoewel ten aanzien van sommige deelmarkten de risico’s door particuliere beleggers
goed werden ingeschat, bleken zij de risico’s van beleggingen in kantoren en winkels duidelijk te onderschatten. Tevens
schatten beleggers die in woningen, winkels en bedrijfsruimten beleggen, de risico’s van deze sectoren lager in dan
beleggers die niet in deze sectoren beleggen.
Dit duidt op een bepaalde mate van familiariteit.
Bovendien blijkt dat er sprake is van overmoedigheid als het gaat om algemene kennisvragen over vastgoed. Particuliere
beleggers vinden van zichzelf dat ze veel verstand van zaken hebben, terwijl dit niet altijd blijkt te kloppen. Daarentegen
blijken beleggers echter erg voorzichtig te zijn met het schatten van huur- en marktwaarde van vastgoed, en lijkt sprake
te zijn van ‘ondermoedigheid’ ofwel onderschatting.
Over het algemeen laat de particuliere belegger zich leiden door een bepaalde mate van emotie waardoor de concepten
van Behavioral Finance van toepassing zijn op deze groep. Particuliere beleggers handelen dus niet altijd rationeel. Een
ander gegeven waar deze irrationaliteit uit blijkt, is de omgang met leverage, de hefboomwerking, waarbij het gebruik
van vreemd vermogen een positief effect kan hebben op het rendement. Tekenend was dat een deel van de particuliere
beleggers niet goed wist wat dit inhield.
Ten aanzien van de verschillen tussen particuliere beleggers en institutionele beleggers kan gesteld worden dat
irrationele overwegingen zoals bij de particuliere beleggers, minder van toepassing zijn bij institutionele beleggers. Dit
kan verklaard worden door het gebrek aan hulpmiddelen om vergelijkbaar onderzoek te doen bij de particuliere
belegger. Mede hierdoor blijkt dat de keuzes van institutionele beleggers meestal rationeler van aard zijn.
En nu verder....?
Dit onderzoek heeft enigszins bijgedragen aan het inzicht in het handelen en denken van particuliere beleggers. Omdat
het echter vaak lastig is gebleken om particuliere beleggers te benaderen en te laten participeren, blijft er ook nog veel
niet duidelijk. Nagedacht moet worden hoe het mogelijk gemaakt kan worden om deze participatie te vergroten. Tevens
is het zeer interessant om, na de financiële crisis, een dergelijk onderzoek nogmaals uit te voeren om na te gaan of er
verschillen zijn opgetreden en de risicoperceptie beter te meten is.
Het onderhavige onderzoek is al met al een goede eerste aanzet gebleken om inzicht te krijgen in het gedachtengoed
van dé particuliere belegger.
www.troostwijk.nl
Anderlechtlaan 181, 1066 HM Amsterdam