De particuliere belegger: `Beleggen is nog nooit zo moeilijk geweest`

De particuliere belegger: ‘Beleggen is nog nooit zo moeilijk geweest’
De financiële crisis heeft de afgelopen jaren grote gevolgen gehad voor de vastgoedmarkt.
De waarde van vastgoed is enorm gedaald, de leegstand in de commerciële sector is fors gestegen
en de overheid zorgt voor extra onzekerheid door de aanhoudende discussie over de
hypotheekrenteaftrek en het veranderende huurbeleid. Beleggers zijn gevoelig voor al deze
informatie en passen hun portefeuillestrategie hier op aan. En dan is nog er niet eens gesproken
over de rol van de banken in de beleggingswereld. ‘Ik vind dat de banken dit veroorzaakt hebben
en onverantwoord met geld om zijn gegaan’ is een particuliere belegger en tevens ontwikkelaar
van mening. De gesloten houding van de banken zorgt bij meer beleggers tot enorme frustratie.
Een andere particuliere belegger zegt hierover het volgende: ‘Bestaande banken zijn uiterst
conservatief dus je moet gewoon meer eigen vermogen meenemen dan vroeger. Je teert echt op
contacten die je de laatste 20 jaar had met banken waar je mee gewerkt hebt, die dus bereid
zijn om aan bestaande klanten financiering te verstrekken’. Maar zelfs beleggers die al jarenlang
hun financiering regelen bij hun vaste bank worden nu de deur gewezen. De titel geeft het al aan;
‘beleggen is nog nooit zo moeilijk geweest’ aldus een particuliere belegger uit het oosten van het
land.
Bovenstaande problemen hebben geleid tot de vraag hoe beleggers omgaan met de financiële crisis.
Onderzoek naar institutionele beleggers wordt volop uitgevoerd en over deze groep beleggers zijn veel
gegevens beschikbaar. Er is echter nog maar weinig bekend over de strategie die de particuliere
vastgoedbelegger hanteert, hoewel een aanzienlijk deel van het totaal belegd vermogen in vastgoed in
Nederland afkomstig is van de particuliere vastgoedbelegger. Welke deelmarkten zijn momenteel nog
interessant en welke strategie past de particuliere belegger toe om een uitgebalanceerde portefeuille
te creëren? Wordt er minder of juist meer risico genomen door de financiële crisis? Wat zijn de
redenen voor het handelen van de particuliere belegger en waarop baseert de particuliere belegger
zijn keuzes? Zijn er daarnaast fundamentele verschillen te ontdekken in de portefeuillestrategie van de
particuliere en de institutionele belegger in Nederland? Troostwijk Real Estate is een onderzoek gestart
naar deze heterogene groep vastgoedbeleggers om een antwoord te kunnen geven op deze vragen.
Daarbij zal de focus liggen op direct vastgoed. Dit onderzoek wordt uitgevoerd door Isabelle Schols,
Master student Vastgoedkunde aan de Rijksuniversiteit Groningen.
Ondanks dat het onderzoek nog in volle gang is, kunnen er al enkele conclusies getrokken worden.
Zoals verwacht, dé particuliere belegger bestaat niet. Iedere particuliere belegger maakt zijn eigen
afwegingen en heeft zijn eigen motivaties om te beleggen in vastgoed. Snelle handel of een duurzaam
project, alleen beleggen in onroerend goed of ook onroerend goed ontwikkelen? Tevens houdt niet elke
belegger het beheer in eigen hand maar een deel besteed dit uit. Wel kan geconstateerd worden dat
steeds meer particuliere beleggers interesse hebben in de woningmarkt. Ondanks dat de woningmarkt
erg intensief beheer eist en hoge beheerskosten kent, heeft het een relatief laag risico wat
particuliere beleggers in deze onstuimige tijd trekt. Dit geldt echter niet voor elke belegger. Het
gevoel bij vastgoed speelt voor particuliere beleggers enorm mee, of het nu gaat om de deelmarkt,
sector of de locatie. ‘Als ik ergens naar een locatie ga kijken, moet ik er het juiste gevoel bij hebben’
is een veel gehoorde uitspraak.
Maar de sterke kant van particuliere beleggers is ook hun specifieke marktkennis over het vastgoed
waar zij in beleggen. Dit klinkt bekend in de oren, maar in tijden van crisis geeft dit belangrijke
implicaties. De crisis heeft er voor gezorgd dat het aantal transacties de afgelopen jaren drastisch is
gedaald. De waardering van vastgoed wordt desalniettemin mede bepaald aan de hand van transacties
in de omgeving van het betreffende object.
www.troostwijk.nl
Anderlechtlaan 181, 1066 HM, Amsterdam
In tijden van crisis dalen niet alleen de huren van commercieel vastgoed, ook worden er veel
incentives verstrekt en huurvrije periodes gegeven die niet meegenomen worden in de gepubliceerde
huurprijs van het betreffende vastgoed. Kortom, ‘wat er gepubliceerd wordt klopt niet’ aldus een
particuliere belegger. Deze incentives versterken het intransparante karakter van vastgoed. Echter,
door de specifieke marktkennis en het sterke lokale netwerk van de particuliere belegger is deze veel
beter op de hoogte van de daadwerkelijke effectieve huur van vastgoed, misschien dus wel beter dan
‘professionele’ of institutionele beleggers.
De particuliere belegger, beginnend of ervaren, is voornamelijk geïnteresseerd in het directe
rendement, ofwel de huurinkomsten van hun investering. Dit geldt voornamelijk als zij beleggen voor
de lange termijn. ‘Wij kijken gewoon heel erg naar de huurstroom die we jaarlijks realiseren en die
waardering van het vastgoed laten wij al op dag één los als we iets aangekocht hebben. Dat is voor de
toekomst pas interessant’ vertelde een particuliere belegger. Dit kan echter wel gevolgen hebben voor
de financiering van het vastgoed en toekomstige investeringen wegens dalende beleggingswaarden.
Zoals in de inleiding van dit artikel al duidelijk is geworden, zorgt de gesloten houding van banken in
Nederland voor veel frustratie bij de particuliere belegger. Financiering voor vastgoed wordt
nauwelijks meer verstrekt. Enorm zonde volgens de particuliere belegger, omdat zelfs potentiële
pareltjes in de vastgoedmarkt niet gerealiseerd en gefinancierd kunnen worden. De bank weet niet
waar ze het over heeft, vindt de particuliere belegger: ‘en ik weet dat de mensen bij de bank, ook bij
de private banks, gewoon een economisch bureau van het hoofdkantoor na praten, terwijl wij zelfs
echt met de poten in de klei hebben gestaan, om het zo maar te noemen.’ Ondanks de frustratie
jegens de geldschieters, passen particuliere beleggers, al dan niet gedwongen, hun financieringsbeleid
aan. Particuliere beleggers spreken, mede vanwege beperkte mogelijkheden tot vreemd vermogen, in
toenemende mate hun eigen vermogen aan. Een gevolg hiervan is dat de LTV van een project, maar
ook de gehele portefeuille daalt. Particuliere beleggers omschrijven hun financieringsbeleid als
conservatief en defensief waarbij het eigen vermogen een veel grotere rol speelt bij een belegging dan
voorheen.
Ondanks alles blijft de particuliere belegger toch positief over de toekomst. ‘Ja het is jammer nu die
hele crisis, het is ook somber. Maar op een bepaald moment komt er natuurlijk een draai, dat is altijd
zo geweest.’ Over wanneer de crisis voorbij is, verschillen de meningen sterk. Enkelen zien al licht aan
het eind van de tunnel, anderen denken dat het nog wel jaren zou kunnen duren voordat we überhaupt
uit het dal gekropen zijn. De ondernemerszin van particuliere beleggers, wellicht wel overmoedigheid
of te wel zelfoverschatting, zorgt wel voor dynamiek op de vastgoedmarkt, wat ook niet onbelangrijk
is.
Dit onderzoek is uitgevoerd door middel van een schriftelijke enquête onder particuliere beleggers in
Nederland en verschillende diepte-interviews met zowel particuliere beleggers, institutionele
beleggers en andere vastgoedexperts. Op deze manier ontstaat er een duidelijk beeld over de
strategie en het handelen van de particuliere belegger in deze onstuimige tijd. De resultaten van het
onderzoek worden in september verwacht.
Mocht u geïnteresseerd zijn in de resultaten van het onderzoek, dan kunt u een email sturen naar
[email protected] waar u een samenvatting van het onderzoek kunt aanvragen.
www.troostwijk.nl
Anderlechtlaan 181, 1066 HM, Amsterdam