Prachtig boven tachtig

Prachtig boven tachtig
De markt voor particuliere woonzorg
www.dtz.nl
www.dtz-ugl.com
Particuliere woonzorg neemt een grote vlucht
Kansrijke regio’s in kaart
Een groeiende groep mensen wil de oude dag
doorbrengen op een manier die past bij hun huidige
levensstijl. Daarnaast is marktwerking geïntroduceerd
in de zorg. Deze ontwikkelingen leiden tot een
snelle verandering in het aanbod van zorgvastgoed;
er ontstaan nieuwe woon(zorg)concepten.
Zorgexploitanten, ontwikkelaars en beleggers spelen
hierop in en profileren zich binnen de sector.
Keuzevrijheid
Mensen die zorg nodig hebben betalen nu een eigen
bijdrage voor zorg en inwoning in een reguliere zorginstelling.
De hoogte hiervan is wettelijk bepaald en afhankelijk van het
inkomen. Voor de ‘lichtere’ zorg, de zorg voor ouderen die
op bepaalde momenten extra ondersteuning nodig hebben,
verandert dit systeem per 1 januari 2013. Men betaalt vanaf
die datum alleen nog een inkomensafhankelijke bijdrage
voor de zorg. De woonlasten komen voor eigen rekening. In
de toekomst zal dit ook voor de ‘zwaardere’ zorg, de zorg
voor ouderen die intensief geholpen moeten worden, gaan
gelden.
Zorgbehoevenden krijgen hierdoor meer keuze in waar zij
kunnen wonen. De een geeft de voorkeur aan een groot
luxe appartement, terwijl de ander voor een eenvoudige
aanleunwoning kiest. Vastgoedaanbieders spelen in op deze
veranderende vraag vanuit de markt.
Vermogende ouderen
Momenteel is circa 15% van de Nederlandse bevolking
ouder dan 65 jaar. In 2030 zal dit circa 25% zijn. Het aantal
zorgbehoevenden en de bijbehorende zorgkosten nemen
de komende jaren dan ook fors toe. Mensen worden ouder,
maar hebben ook langer en intensievere zorg nodig.
Door het toenemend aantal vermogende ouderen en de
behoefte om de oude dag door te brengen zoals men
gewend is, groeit de doelgroep die een hoger bedrag kan en
wil betalen voor kwalitatief hoogwaardige (zorg)huisvesting.
Bron: CBS
Van bejaardenhuis naar zorgvilla
Maatschappelijke behoeften veranderen en bewoners
worden veeleisender en mondiger. Hierdoor is in de
afgelopen decennia veel veranderd voor mensen die niet
meer zelfstandig kunnen wonen. Verpleeghuizen met
meerpersoonskamers en een klinisch interieur worden
vervangen door woonstudio’s met een warme uitstraling. De
kamers worden volwaardige appartementen voorzien van
elektronische hulpmiddelen.
Ouderen willen met gelijkgestemden wonen in
een vertrouwde omgeving. Bestaande en nieuwe
zorgexploitanten spelen hierop in door particuliere woonzorg
aan te bieden. Ze faciliteren huisvesting, zorg en diensten
zoals verse maaltijden, extra activiteiten en faciliteiten die
aansluiten op deze behoeften.
Definitie particuliere woonzorg
Exclusieve woonvoorziening met aanwezigheid van 24-uurs zorg.
Het vastgoed heeft een ‘woon’-uitstraling. De exploitant ontvangt
vanuit de AWBZ of WMO vergoedingen voor het leveren van
basiszorg. Bewoners betalen een eigen bijdrage voor huisvesting,
aanvullende zorg en hoogwaardige diensten.
Bron: CBS
Van de Nederlandse huishoudens (65+) heeft 30% meer
dan EUR 100.000,- eigen vermogen. Ook deze groep is de
afgelopen jaren aanzienlijk gegroeid en blijft de komende
jaren verder groeien.
Aanbod particuliere woonzorg
De variatie op de woonzorgmarkt is nog beperkt. Door de
opkomst van particuliere woonzorglocaties breidt dit aanbod
uit en komt er een alternatief voor het reguliere verzorgingsof verpleeghuis. Er ontstaat meer keuze in de woonomgeving
waarin zorgbehoevenden kunnen verblijven.
Uit onderzoek blijkt dat ruim 65% van de locaties de
afgelopen vijf jaar is geopend. Deze zorgexploitanten richten
zich op (middel)grote complexen, hebben vaak meerdere
vestigingen en een professioneel management. Er is een
aantal particuliere woonzorgcomplexen dat al ruim vijftig
jaar bestaat. Deze locaties zijn vaak klein (minder dan tien
bewoners) en worden doorgaans gerund door echtparen die
tevens meewerken in de zorg.
Momenteel zijn in Nederland meer dan 130 particuliere
woonzorglocaties in exploitatie. Daarnaast zijn er concrete
plannen voor minimaal 25 nieuwe locaties.
Containerbegrip
Door de snelle groei is particuliere woonzorg een
containerbegrip geworden. Er zijn veel uiteenlopende
concepten ontwikkeld. Grofweg zijn deze concepten te
onderscheiden in twee typen, namelijk:
1. Kleine appartementen (circa 20 m² - 50 m²) met grote
algemene ruimten. Bewoners hebben hier meestal een
zware zorgvraag.
2. Grote appartementen (circa 50 m² - 80 m²) met kleine
algemene ruimten. Bewoners hebben hier over het
algemeen een lichte zorgvraag.
De meeste concepten focussen zich op permanent verblijf
van de zorgbehoevenden in hun laatste levensfase. Enkele
concepten bieden ook tijdelijk verblijf aan, waarmee ze in
bepaalde mate de concurrentie aangaan met zorghotels.
Kenmerken vastgoed
De complexen zijn zowel in een landelijke als stedelijke
omgeving gevestigd en liggen vaak op een riant perceel. Ze
hebben een monumentale uitstraling en zijn hoogwaardig
afgewerkt. Aangepast aan of ontwikkeld voor de
desbetreffende doelgroep straalt het vastgoed ‘wonen’ uit in
plaats van ‘zorg’.
Bron: DTZ Zadelhoff
Kosten particuliere woonzorg
Zorgexploitanten ontvangen een vergoeding vanuit de AWBZ
of WMO voor het leveren van de basiszorg aan de bewoner.
De bewoner betaalt een eigen bijdrage variërend tussen de
EUR 1.000,- en EUR 7.500,- per appartement per maand.
Deze bijdrage bestaat uit een vergoeding voor huisvesting,
aanvullende zorg en diensten zoals verse maaltijden, extra
activiteiten en faciliteiten. Een deel van de eigen bijdrage van
de bewoner is fiscaal aftrekbaar.
Een relatief groot aantal complexen vraagt een eigen bijdrage
tussen de EUR 1.500,- en EUR 2.500,-. Bij slechts een
klein gedeelte van de zorgcomplexen ligt de eigen bijdrage
per maand per appartement onder de EUR 1.500,- (6%) of
boven de EUR 4.500,- (5%).
Dat de eigen bijdrage fors varieert komt door een
aantal factoren. Hierbij is onder andere de locatie van
belang. Huisvesting in bijvoorbeeld Het Gooi is duurder
dan in Friesland. Daarnaast variëren per concept de
totale metrages per persoon en verschillen de kwaliteit
en de mate waarin de services en extra zorg worden
verstrekt. De bewoner betaalt tevens de reguliere
wettelijke bijdrage voor het ontvangen van de basiszorg.
De bestaande complexen beschikken gemiddeld over
zeventien appartementen. De gemiddelde omvang
(appartement en algemene ruimten) bedraagt 88 m² per
bewoner. De totale oppervlakte per locatie varieert tussen de
350 m² en 7.500 m². Het gemiddelde complex in Nederland
heeft een omvang van circa 1.500 m². Veel complexen zijn
voorzien van algemene voorzieningen, zoals een bibliotheek,
riante keuken, meerdere ruime woonkamers, bioscoop en
ruimte voor dagactiviteiten.
Bron: DTZ Zadelhoff
Regio’s die worden getypeerd als kansarm voldoen aan geen
van deze criteria. Hier is een kleinere behoefte vanuit de
markt. De bestaande complexen op deze locaties hebben
vaak een beperkt aantal bewoners (minder dan tien) en een
beperkte eigen bijdrage.
Op de kaart zijn de locaties van bestaande particuliere
woonzorgcomplexen weergegeven. Op de Utrechtse
Heuvelrug, in de regio Rotterdam/Den Haag en de regio
Arnhem zijn veel complexen gerealiseerd. Dit ligt in lijn met
de behoefte vanuit de markt (kansrijk). Een andere reden is
het ruime aanbod van geschikt en betaalbaar vastgoed. In
steden als Amsterdam en Utrecht is het aanbod nog beperkt
door schaarste aan geschikte en betaalbare objecten.
Zorgresidentie Slingerbosch, Huizen
Kansrijke locaties voor particuliere woonzorg in Nederland
Bij concepten met een lage eigen bijdrage of op een
dure locatie is circa 70% van de bijdrage bestemd voor
de huisvesting. Dit percentage loopt terug tot 30% bij
concepten waar een hoge eigen bijdrage wordt gevraagd of
waar het vastgoed gunstiger is geprijsd.
Het gedeelte van de eigen bijdrage dat is bestemd voor de
huisvesting is vrijwel altijd inclusief gas, water, elektra en
inboedelverzekering.
Betaalbaarheid particuliere woonzorg
Particuliere woonzorg heeft het imago alleen betaalbaar
te zijn voor de allerrijksten. Dit is door de grote variatie in
het aanbod niet het geval. Het aantal ouderen dat zich
particuliere woonzorg kan permitteren blijft stijgen. Een
pensioen van EUR 2.500,- per maand of een vermogen van
EUR 100.000,- is voldoende om de laatste levensjaren in een
particuliere woonzorglocatie te kunnen doorbrengen.
Waar liggen de kansen voor particuliere woonzorg?
Veel regio’s in Nederland zijn kansrijk voor particuliere
woonzorg. Of een complex daadwerkelijk succesvol is en
blijft, hangt af van de zorgexploitant, het vastgoed en het
concept.
Om te bepalen in welke regio’s in Nederland de grootste
kansen liggen, is gekeken naar de vergrijzing en het
besteedbaar inkomen. Tevens is de omvang van de stad
meegenomen. Kansrijke locaties zijn de grote steden
(meer dan 125.000 inwoners) of regio’s waarin een
bovengemiddeld aantal vermogende ouderen woont.
Kanshebbende regio’s hebben een bovengemiddeld aantal
ouderen óf vermogende inwoners.
Bron: DTZ Zadelhoff en CBS
Toekomst van de particuliere woonzorg
De afgelopen jaren heeft het woonzorgaanbod een snelle
ontwikkeling doorgemaakt. Partijen spelen in op vragen
vanuit de markt. De vraag van de klant staat hierbij centraal.
Een locatie heeft de grootste kans om succesvol te worden
als deze voldoet aan de eisen die de klant stelt. De komende
jaren zet deze ontwikkeling door en zullen vele nieuwe
particuliere woonzorglocaties worden geopend.
Meer informatie
Binnen DTZ Zadelhoff is het Healthcare team dagelijks
betrokken bij taxaties, advisering en transacties op het
gebied van zorgvastgoed in Nederland.
Zorgresidentie Slingerbosch, Huizen
Beleggen in particuliere woonzorg
Een gedeelte van de complexen is eigendom van
vastgoedbeleggers. De zorgexploitanten huren en kunnen
zich daardoor focussen op het leveren van zorg en
aanvullende diensten. Het openen van nieuwe locaties wordt
voor hen vergemakkelijkt omdat het eigen vermogen niet
‘vast zit’ in het vastgoed.
Het rendement van de beleggingen in particuliere woonzorg
beweegt in een forse range (6% tot 9%). De lengte van het
huurcontract, de locatie, de exploitant en de alternatieve
aanwendbaarheid vormen hierbij de basis. De vertaling van
de waardebepalende elementen naar een marktconform
rendement is nog volop in ontwikkeling.
De huur die een zorgexploitant betaalt aan een belegger laat
ook een grote variatie zien. Deze varieert tussen de
EUR 150,- tot EUR 450,- per m2 per jaar. De exacte hoogte
van de huur wordt onder andere ingegeven door de locatie,
de omvang en de kwaliteit van het object.
Commerciële beleggers en corporaties erkennen in
toenemende mate de kansen in particuliere woonzorg. Zij
geloven in de voordelen van langjarige huurovereenkomsten
in deze stabiele sector waarbij de doelgroep dagelijks groeit.
Rosorum Residentie, Arnhem/Omslag - Klein Engelenburg, Brummen
Voor meer informatie over dit onderwerp of een specifieke
case kunt u contact opnemen met onze adviseurs via
020 6 644 644 of [email protected]. Ook op www.dtz.nl
vindt u meer informatie over onze diensten op het gebied
van zorgvastgoed.
DTZ Zadelhoff is al ruim 40 jaar de naam in commercieel vastgoed. Uitblinker in
advies. Perfectionist in uitvoering. DTZ Zadelhoff maakt deel uit van het netwerk van
DTZ en UGL Services. Deze combinatie telt 27.000 vaste medewerkers en is
wereldwijd actief met 225 vestigingen in 45 landen. In Nederland is DTZ Zadelhoff
vertegenwoordigd met eigen kantoren in 12 grote steden.
De professionals van DTZ Zadelhoff gaan voor het beste resultaat. Grondig voorwerk
is daarbij een voorwaarde. DTZ Zadelhoff beschikt over een in-huis researchteam en
ruim 200 makelaars en adviseurs die continu marktbewegingen volgen en inzichtelijk
maken. Onze vastgoedspecialisten kennen hun markten als geen ander. Dat leidt tot
duidelijke adviezen en tot oplossingen. Opdrachtgevers kunnen erop vertrouwen dat
DTZ Zadelhoff geen enkele kans onbenut laat.
DTZ Zadelhoff investeert in langetermijnrelaties. We hechten veel waarde aan kwaliteit
en continuïteit. DTZ Zadelhoff weet altijd wat er speelt in uw omgeving en wat het
beste bij uw situatie past. Als u hoge eisen stelt, is de keuze helder.
Duidelijk. DTZ Zadelhoff
DTZ Zadelhoff is een v.o.f. waarin partners deelnemen via besloten vennootschappen
en waarin de combinatie DTZ en UGL Services een minderheidsbelang heeft. UGL
Stock Exchange. Voor meer informatie zie www.dtz.nl en www.dtz-ugl.com.
www.dtz.nl
www.dtz-ugl.com
08-12
Services is een divisie van UGL Limited dat als UGL is geregistreerd aan de Australian