Verslag informatieavond i.v.m. plannen grootschalige renovatie

Verslag informatieavond i.v.m. plannen grootschalige renovatie Ierlandstraat 2-224
Datum : 27 januari 2014
Tijd
: 20.00 uur
Plaats : Ontmoetingskerk Frankrijklaan 4, Haarlem
1. Introductie en welkom
De heer Homburg, voorzitter van de Vereniging van Eigenaren opent de bijeenkomst door
zichzelf en zijn medebestuurders voor te stellen aan de mede eigenaren van het complex.
Het bestuur verontschuldigd zich tegenover de leden dat de presentatie van het plan langer
op zich heeft laten wachten dan voorzien. Het verkrijgen van de juiste informatie en kennis
duurde langer dan voorzien.
Daarom is het bestuur gelukkig dat men met Univeste in contact is gekomen. Univeste is in
staat om het totale onderhoud voor de komende jaren in kaart te brengen en budgettair vast
te leggen en uit te voeren. Ook woonwensen en herstel van opgelopen achterstallig
onderhoud zijn meegenomen in het plan. Hierdoor is het bestuur in staat om een deze avond
een totaal beeld de schetsen voor de komende periode. Dit overigens met uitzondering van
de CV installatie. Univeste heeft op verzoek van het bestuur dit niet opgenomen in de
onderhoudsplanning. Er is door Univeste wel separaat een analyse gemaakt van de
mogelijkheden. Het bestuur is namelijk ook bezig met een alternatief. Hierover later meer
tijdens de presentatie.
De voorzitter geeft het woord aan de heer Kool van Univeste.
De heer Kool zal deze presentatieavond leiden en zorg dragen voor een gestructureerde
informatievoorziening.
De power point presentatie van deze avond wordt geplaatst op het gesloten gedeelte van de
website.
2. Univeste
Kool geeft aan wie Univeste is, hoe Univeste werkt en wat de meerwaarde van Univeste is.
Gezien de beperkt beschikbare tijd wordt aangegeven hier niet teveel aandacht aan te
besteden, maar met name in te zullen gaan op de details van techniek. Wie Univeste is kan
ook worden teruggelezen in de presentatie en op univeste.nl
3. Galerijen
Betonrestore uit Gorinchem doet verslag van de door hen geconstateerde gebreken:
Belangrijkste constatering is dat doordat de consoles en galerijplaten door de loop van de
jaren zijn gaan doorbuigen het oorspronkelijke afschot is verdwenen. Er blijft zo water staan
en de galerijen worden vuil. Sommige bewoners hebben zelfstandig gleuven gefreesd om de
afvoer te bevorderen. Doordat hierbij de wapening bloot is komen te liggen is op deze
plekken betonrot ontstaan.
Uiteindelijk moet het probleem rondom het afschot worden opgelost. Hiertoe worden een
tweetal opties gepresenteerd:
1. het geheel voorzien van een nieuwe afschotlaag
2. daar waar mogelijk (in het grote middengedeelte van de flat) de platen opvijzelen zodat
het oorspronkelijke afschot weer ontstaat.
Pagina 1 van 6
Verslag informatieavond i.v.m. plannen grootschalige renovatie Ierlandstraat 2-224
Vraagstelling m.b.t. galerijen
Keuze
De voorkeur van Univeste gaat uit naar opvijzelen. Het aanbrengen van een
Univeste
nieuwe afschotlaag betekent nl. dat het gewicht van de platen toeneemt met
plusminus 80 kg per m2, waardoor kans op doorbuigen wordt vergroot.
Betonschade Alle herstel van betonschade is opgenomen
Coating
Coating laag wordt enkele millimeters
Afschot
Het afschot wordt naar de woning toe gemaakt, er wordt geen goot gemaakt
omdat er anders nog een extra afschot moet worden gemaakt.
Dekvloer
zal van 6 naar 2 cm toe lopen om afschot te krijgen. Door toepassing van
goede materialen is een dunne laag sterk genoeg om hechting te krijgen en te
houden.
Zijn voor de eigenaars en niet voor de VvE. Derhalve niet meegenomen in het
plan.
Balkons
4. Bouwkundig
De heer Van Vugt van Heijmans bouw licht de bouwkundige verbeteren toe die zijn
opgenomen in het plan.
Asbestpanelen vervangen door isolatiepanelen.
De aanwezige panelen (kamer, keuken, slaapkamer) bevatten asbest. Op zich is dit niet zo’n
probleem alleen moeten deze een keer, nu of in de toekomst worden vervangen. Het nadeel
van de asbestpanelen is dat ze niet/nauwelijks isolerende werking hebben. Het gevolg
hiervan is schimmelvorming in de woning. Voorgesteld wordt om de platen (voorzijde en
achterzijde) te verwijderen en deze te vervangen door isolerende sandwichpanelen. Het
vervangen van de totale
Vragen m.b.t. panelen
Verwijderen Is het verwijderen van de panelen nodig? Kan de isolatie er niet overheen
worden geplaatst?
Dit is mogelijk, maar dan steekt de isolatieplaat naar buiten uit. Er moeten dan
extra bouwkundige maatregelen worden genomen. Esthetisch niet mooi en het
asbest probleem wordt hiermee naar de toekomst verschoven. De kosten van
verwijderen vallen relatief mee. Het advies is dus om nu aan te pakken.
Tijdelijk
uit woning
De bewoners hoeven de woning niet uit tijdens de asbestsanering. Er is een
protocol voor sanering. De panelen bevinden zich aan de buitenzijde van de
woning en worden vanaf de galerij en balkon verwijderd.
Kunststof
De kunststof elementen die aan de woonzijde zijn geplaatst zijn reeds
geïsoleerd en hoeven niet te worden aangepakt. De vraag of dat de rest ook
niet in kunststof kan worden geplaatst wordt beantwoord dat dan ver buiten
het budget wordt gewerkt, waarbij een extra bijdrage vanuit de bewoners
benodigd is, hetgeen niet aan de orde is.
Verlichting
De huidige verlichting bestaat uit TL armaturen. Deze dienen zo’n twee keer per jaar
vervangen te worden. Er wordt voorgesteld om de verlichting in zijn geheel te vervangen
door een nieuw lichtplan dat bestaat uit energiezuinige Led. Er worden een aantal
voorbeelden getoond van Led verlichting. Ook wordt nadere uitleg gegeven over de techniek.
De grote voordelen van Led verlichting zijn:
Pagina 2 van 6
Verslag informatieavond i.v.m. plannen grootschalige renovatie Ierlandstraat 2-224
- sterk gereduceerde energieverbruik
- aantal branduren (plusminus 6 jaar continue)
Het geheel maakt dat de terugverdientijd minder is dan drie jaar.
Vraagstelling m.b.t. verlichting:
Lichtsterkte Het voorbeeld geeft wel een heel grote lichtopbrengst.
Je kunt kiezen voor verschillende lichtsterktes. Ook zijn verschillende kleur
nuances in het licht mogelijk. Voor dat er definitief wordt geplaatst wordt er
eerst getest om de juiste lichtopbrengst en lichtnuances te bepalen.
Garantie
Welke garanties worden geboden, printplaten die stuk gaan?
Uit de praktijk blijkt dat als Led kapot gaat dit meestal in de eerste drie
maanden geschiedt. Er wordt standaard een aantal armaturen vanuit dezelfde
produktiegroep (i.v.m. eventuele kleurverschillen) op voorraad gehouden bij de
VvE. Mocht een verlichtingsbron voortijdig technisch sneuvelen, dan wordt
deze vervangen.
5. Balkon en galerijhekken
De heer Van de Water van Fek metaal geeft uitleg over de mogelijkheden van vervanging
van galerij/balkonhekken.
Wanneer de galerijen worden aangepakt, moeten de hekken ook tevens tijdelijk worden
verwijderd. Veel stalen consoles zijn slecht en zullen na tijdelijke verwijdering moeten
worden vervangen. Het voorstel is om dan maar gelijk de hekken te vervangen door glazen
hekken. Het voordeel is dat er geen herstel kosten zullen zijn bij het terugplaatsen van de
hekken en de kosten van schilderwerk (€ 45.000,- per keer) voor de komende jaren wordt
uitgespaard. Hiernaast wordt het aanzien van de flat enorm verbeterd.
Er worden een aantal voorbeelden getoond van kleuren en soorten.
In overleg met het bestuur zal een definitieve keuze worden gemaakt voor kleuren van het
glas.
Vraagstelling m.b.t. hekwerken:
Hoogte
Hoe hoog worden de hekken?
Het hekwerk wordt overal 120 cm hoog. Het hekwerk is opgebouwd uit een
raamwerk, veiligheidsglas en losstaande reling.
Glas op
balkon
Doorzichtig glas is niet gewenst?
Er zijn verschillende opties. Er kan gekozen worden voor bijvoorbeeld mat
glas of voor bijvoorbeeld rookglas, waarbij wel kan worden uitgekeken, maar
niet ingekeken.
Breuk
Breekt glas niet snel?
Het gebruikte glas bestaat uit veiligheidsglas dat bestaat uit twee delen en is
voorzien van een folie. In de praktijk komt breuk nauwelijks voor. De
constructie is zeer sterk en veilig.
Onderhoud
Wat zijn de kosten van het onderhoud?
Dit betreft glasbewassing. De kosten van het tweemaal jaarlijks bewassen van
de panelen zijn nog niet bekend. Dit wordt onderdeel van de normale kosten
van de VvE. De verwachting bestaat dat dit meevalt omdat de glazenwasser
er vanaf de galerij/balkon bij kan.
Pagina 3 van 6
Verslag informatieavond i.v.m. plannen grootschalige renovatie Ierlandstraat 2-224
Onderhouds Kan er geen onderhoudsvrij glas worden geplaatst?
vrij glas
Dit glas bestaat, maar functioneert alleen als er regelmatig hemelwater
overheen spoelt. Dit is bij opstaand glas niet aan de orde. Ook zijn de kosten
van dit glas er hoog.
Totaal
dichtzetten
Er wordt geopperd om de hekken door te trekken tot aan het plafond zodat er
geen inwatering kan plaatsvinden. Voor het bestuur en de leden is dit geen
optie.
6. Dak
Het dak is geïnspecteerd door het team van Consolidated Nederland.
Het hoofddak heeft nu een lage isolatiewaarde. De toplaag is echter van dermate kwaliteit
dat vervanging op korte termijn nog niet noodzakelijk wordt geacht. Dit staat wel haaks op de
gedachte om energie te besparen. Echter nu het dak vervangen is kapitaalvernietiging,
temeer er ook veel andere zaken zijn die moeten worden uitgevoerd. Bewust is gekozen om
het dak flexibel onderdeel uit te laten maken in uitvoering van het plan. Wanneer de
kaspositie het toelaat kan er voor worden gekozen om de dakvervanging eerder uit te voeren
dan gepland.
De schoorstenen worden voorzien van een aluminium mantel zodat het metselwerk niet kan
leiden tot lekkage.
Vragen m.b.t. het dak
PV systeem Plaatsen van Zonnepanelen op nieuw dak zinvol?
Is naar gekeken, maar nu te duur. Ze zijn alleen te gebruiken voor eigen
gebruik.
Wanneer
Uitvoeren
in principe staat uitvoering van het dak gepland voor uiterlijk 2019. Wanneer
de kas het toelaat kan het dak ook eerder worden uitgevoerd. Op basis van de
begrotingen is uitvoering binnen het financiële plan mogelijk vanaf 2017. Dit is
mede afhankelijk van de aan te houden financiële buffer in de VvE.
- Schilderwerkzaamheden Het schilderwerk wordt gepresenteerd door Univeste. Er is in samenspraak met het bestuur
nog geen definitieve keuze gemaakt voor een uitvoerend bedrijf. Er is door Sikkens
bouwverven een technisch advies gemaakt voor uitvoering van de werkzaamheden voor de
komende 15 jaar. De prijsvorming is door Univeste beoordeeld en meegenomen.
Kool toont een overzicht van de cyclus van uitvoering van werkzaamheden en geeft een
korte uitleg. De uitvoering van het schilderwerk sluit aan op de overige werkzaamheden.
Enkele beglazing
Univeste heeft tevens een prijs laten maken voor het vervangen van de enkele beglazing per
woning. Het vervangen van glas valt buiten de VvE en is een individuele keuze. Het bestuur
kan zich voorstellen dat als er energiebesparende maatregelen vanuit de VvE worden
ondernomen de eigenaren dit tevens wensen uit te bouwen met individuele wensen.
Vandaar deze prijsindicatie. E.e.a. valt buiten het onderhoudsplan en competentie van het
bestuur en Univeste.
7. Verwarming
Het bestuur heeft Univeste verzocht een drietal alternatieven te presenteren, waarbij is
afgesproken dat het bestuur ook nog zelfstandig een traject bewandeld om te komen tot
individuele verwarming in samenwerking met een grote energiemaatschappij. De exacte
Pagina 4 van 6
Verslag informatieavond i.v.m. plannen grootschalige renovatie Ierlandstraat 2-224
mogelijkheden en consequenties zijn nog niet definitief bekend, maar zullen tijdens de
volgende reguliere vergadering worden gepresenteerd. Daar waar het bestuur onderzoek
pleegt naar individualisering (dit om de verrekening van de stookkosten buiten de VvE te
plaatsen) heeft men Univeste verzocht te kijken naar de opties voor collectieve verwarming.
Hiertoe heeft Univeste een globale vergelijking gemaakt.
De flat wordt verwarmd door een sterk verouderde oliegestookte ketel. Een liter olie kost
door aanpassing van rode naar witte olie tegenwoordig € 1,22 per liter. Oliestook is hiermee
duur geworden. Univeste is in de presentatie in basis uitgegaan vervanging door een nieuwe
olie gestookte installatie. Vervolgens is men kan kijken wat de consequenties zijn als wordt
overgegaan naar een gasgestookte installatie. Deze heeft weliswaar een hogere
aanschafprijs (m.n. bouwkundige wijzigingen), maar heeft veel lagere exploitatiekosten.
Hierdoor het na 3 jaar de meerprijs van de gasgestookte installatie al betaald. Na deze
periode wordt geld bespaard t.o.v. olie. Gezien de ontwikkelingen rondom olie adviseert
Univeste in ieder geval over te stappen op een gasgestookte installatie.
Ook wordt er een vergelijk gemaakt met individualisering van de ketels. De kosten hiervan
liggen vooralsnog hoger. In plaats van één installatie heb je er 112 nodig. Ook vergt
installatie een aantal bouwkundige aanpassingen zoals leidingwerk, aanvoer van lucht en
afvoer van verbrandingsgassen. Ander niet genoemd nadeel is dat inkoop van gas collectief
goedkoper is dan dat er individueel wordt ingekocht. In de financiering van de individuele
ketels kan Univeste ook geen rol spelen omdat Univeste zich alleen richt op de VvE.
- Planning De planning van de werkzaamheden is zodanig opgezet dat er geen extra kosten worden
gemaakt. Zo is het goedkoper om de galerijzijde in één keer aan te pakken dan in delen.
Steigerkosten maak je dan maar één keer, stalen hekken hoeven niet eerst te worden
hersteld en later teruggeplaatst, aan- en afvoer materialen inzake asbest sanering etc. etc.
De overlast is dan ook kort en beperkt.
De keuze om de balkonzijde pas in 2019 te voorzien van nieuwe hekken is puur een
financiële.
8. Financiële haalbaarheid
De opdracht van het bestuur aan Univeste was helder. Zorg er voor dat de kosten van het
onderhoud en verbetering binnen de huidige kaspositie en servicelasten passen zodat de
eigenaren niet worden geconfronteerd met stijgende lasten en/of eenmalige bijdragen.
De heer Kooij van Univeste legt uit nu maandelijks gemiddeld € 105,- van de servicelasten
wordt toegerekend aan het groot onderhoud. De kosten van het plan dienen dan ook binnen
dit bedrag te vallen. Het gepresenteerde plan met uitvoering in de jaren valt binnen deze
opdracht. Groot voordeel is dat de Univeste onderhoudskosten de komende 15 jaar niet
stijgen. Groei van de inkomsten door bijvoorbeeld inflatiecorrectie worden direct extra
toegevoegd aan de kas, zodat deze na 15 jaar weer gelijk is aan de huidige situatie, terwijl
alsdan het complex er technisch gezonder voor zal staan dan heden. Pagina 25 van de
presentatie laat een budgettering zien van kosten en uitgaven voor de komende 15 jaar.
Hierin is opgenomen het onderhoudsplan en ook het vervangen van de CV installatie. Ook is
rekening gehouden met eventuele, niet in het plan opgenomen kosten voor bijvoorbeeld
standleidingen en liften. Uit het overzicht kan men zien dat de geplande dakvervanging in
2019 ook wel in 2017 kan worden uitgevoerd. Dit is wel afhankelijk van de keuze van de VvE
voor het aanhouden van een buffer.
Pagina 5 van 6
Verslag informatieavond i.v.m. plannen grootschalige renovatie Ierlandstraat 2-224
- Voordelen voor de eigenaren Door aanpak van het plan wordt de leefbaarheid verhoogd en energie bespaard. De VvE
krijgt is één keer technisch en financieel gezond. Dit is van belang om de waarde van het
appartement in stand te houden. Complexen die Univeste in onderhoud heeft genomen
hebben bewezen een snellere doorlooptijd te hebben bij verkoop. Kopers komen in een
prettige woonomgeving en weten exact wat de ontwikkeling zal zijn van de servicelasten.
Hiermee is de onderhandelingspositie van de verkoper sterk.
Pagina 6 van 6