Toon gehele stuk - Gemeente Heemstede

Collegebesluit
Collegevergadering: 15 juli 2014
ONDERWERP
Onttrekking woonruimten aan de sociale woningvoorraad
SAMENVATTING
Elan Wonen heeft verzocht om een positieve zienswijze van de gemeente Heemstede ten
aanzien van de onttrekking van de 17 woonruimten van het pand "De Meerlhorst" aan de
sociale woningvoorraad.
De intentie is om het pand te verkopen aan Nova Zembla Zorggroep BV, die op deze locatie
zorgappartementen wil realiseren.
Tegen de verkoop ten behoeve van de beoogde nieuwe invulling bestaat in beginsel geen
bezwaar. Voorgesteld wordt om de gevraagde positieve zienswijze af te geven.
BESLUIT B&W
1. Een positieve zienswijze af te geven over de beoogde verkoop van het pand “De
Meerlhorst” en de onttrekking van de betreffende woonruimten aan de sociale huursector;
2. Dit besluit ter informatie te zenden aan de commissie Ruimte (C-stuk).
INLEIDING
In de brief van 6 mei 2014 verzoekt Elan Wonen de gemeente om medewerking te verlenen
aan de vervreemding van haar pand “Paviljoen De Meerlhorst”, gelegen aan de Van
Merlenlaan 2 te Heemstede aan derden.
In “De Meerlhorst” zijn 17 kleinschalige zelfstandige appartementen gevestigd, die tot voor
kort door Elan Wonen werden verhuurd. De exploitatie is echter onverantwoord onrendabel
gebleken. Daarnaast dient voor het pand op korte termijn een aanzienlijke
onderhoudsinvestering te worden gedaan, bijvoorbeeld om inpandig voorzieningen te treffen
om aan de brand-technische eisen te kunnen voldoen. Dit resulteert in een verlenging en
verzwaring van een reeds jarenlange negatieve exploitatie. Elan Wonen is dan ook van
mening dat zij haar middelen voor de sociale volkshuisvesting op een andere locatie beter
en duurzamer kan inzetten voor haar doelgroep.
Elan Wonen is benaderd door de Nova Zembla Zorggroep BV, gevestigd te Oegstgeest, die
op de locatie van “De Meerlhorst” een aantal zorgappartementen wil bouwen. Een eerste
schetsplan van dit initiatief is ter informatie bij de stukken gevoegd.
Vanwege boven gestelde exploitatie-technische redenen lijkt dit Elan Wonen een zeer goede
invulling voor “De Meerlhorst” en is Elan Wonen bereid om het pand aan Nova Zembla
Zorggroep te verkopen. Er bestaat voor Nova Zembla Zorggroep BV geen financieel
voorbehoud met betrekking tot het afnemen van “De Meerlhorst” en beide organisaties
hebben een koopovereenkomst gesloten.
Elan Wonen heeft met alle zittende huurders overeenstemming bereikt over passende
compenserende maatregelen voor hun medewerking aan het beëindigen van de
huurcontracten.
Doordat Elan Wonen 17 appartementen verkoopt en daarmee aan de sociale voorraad
onttrekt, dient het voornemen daarvan op grond van artikel 11d van het Besluit beheer
sociale huursector (Bbsh) te worden gemeld bij het ministerie van Binnenlandse Zaken. Het
ministerie dient vervolgens goedkeuring te verlenen aan dit voorgenomen besluit.
Op grond van artikel 11e van het Bbsh is het geven van een zienswijze op het voornemen
door de betrokken gemeente onderdeel van de goedkeuringsprocedure op het moment dat
de voorgenomen verkoop geen deel uitmaakt van de door de gemeente en de corporatie
gemaakte prestatieafspraken.
Gebruikelijk is dat de minister een uitnodiging tot het indienen van een zienswijze aan de
gemeente stuurt nadat deze een melding heeft ontvangen. Om de behandelingstermijn van
633162
1/4
Collegebesluit
Collegevergadering: 15 juli 2014
de melding te bespoedigen, verzoekt Elan Wonen de gemeente reeds op voorhand om een
positieve zienswijze te verstrekken.
MOTIVERING
Er zijn in Heemstede ruim voldoende sociale huurwoningen beschikbaar om de
doelgroep te huisvesten
De voornaamste reden daarvoor is dat het “scheef wonen” afneemt. Het laatste WoON
woningbehoefteonderzoek “Woononderzoek Nederland” uit 2012 laat zien dat de goedkope
scheefheid (hogere inkomensgroepen in het gereguleerde huursegment: tot
€ 651; prijspeil 1-1-2012) met 12 procent aanzienlijk is gereduceerd. Deze trend lijkt door te
zetten.
Belangrijkste reden voor de afname is dat de invoering van het strengere toewijzingsbeleid
voor sociale huurwoningen de instroom van hogere inkomensgroepen heeft teruggedrongen.
Daarnaast daalden de inkomens in reële termen, terwijl de prijsgrens voor de gereguleerde
voorraad met inflatie steeg. Een derde factor was de toename van het aantal huurwoningen
in de vrije sector. Meer huishoudens met een hoger inkomen vinden buiten de gereguleerde
huursector een woning.
Deze trend zorgt ervoor dat ook bij een afname van de sociale huurvoorraad een evenwicht
tussen vraag en aanbod van sociale huurwoningen zal blijven bestaan.
Inzoomend op de voorliggende situatie is de gemiddelde grootte van de huidige
appartementen 34 m². Het totale aantal woningen, kleiner dan 40 m² bedraagt volgens
opgave van Elan Wonen en Pré Wonen (de overige corporaties hebben geen vergelijkbare
woningen voor dezelfde doelgroep in hun bezit) 142. Na verkoop van de voorliggende 17
woningen resteren 125 woningen in deze categorie.
Er zijn voor Heemstede geen gegevens bekend over de behoefte aan dit type woningen.
Wel is uit het onderzoek “Wonen in de Regio-stadsregio Amsterdam, gemeente Almere en
regio Zuid-Kennemerland/IJmond” door het bureau Onderzoek en Statistiek van de
gemeente Amsterdam uit maart 2014 gebleken, dat in Heemstede 2,8 % van de
verhuisgeneigden op zoek was naar een woning, kleiner dan 60 m² (in geheel “overig ZuidKennemerland” was dit percentage zelfs 1 %).
Het totale aantal woningen van beide corporaties in deze categorie bedraagt 894. Na
verkoop van de voorliggende 17 woningen resteren 877 woningen. Een mutatiegraad binnen
deze categorie, gelijk aan het genoemde percentage verhuisgeneigden zou dus betrekking
hebben op 25 woningen.
Overigens toont het onderzoek aan dat de verhuisgeneigdheid naar woningen tot 60 m²
aanzienlijk kleiner is dan die naar grotere woningen. Het is dan ook realistisch om aan te
nemen dat de verhuisgeneigdheid naar woningen van minder dan 40 m² eerder kleiner dan
groter is dan 2,8 %. Door Elan Wonen is aangegeven dat ook na verkoop van de 17
appartementen voldoende woningen in die categorie resteren om de vraag naar dit type
woningen te bedienen.
De visie van Elan Wonen, dat zij haar middelen voor de sociale volkshuisvesting op
een andere locatie beter en duurzamer kan inzetten voor haar doelgroep wordt
onderschreven
Doordat een aanzienlijke investering noodzakelijk is om het pand aan alle
(brand)veiligheidseisen te laten voldoen, ontstaat er mede vanwege een al aanwezige
negatieve exploitatie een situatie die ook op termijn geen perspectief op een positieve
exploitatie biedt. In dat geval verdient de inzet van deze middelen en van de opbrengst van
de verkoop van het pand op een andere locatie de voorkeur.
633162
2/4
Collegebesluit
Collegevergadering: 15 juli 2014
Er is voldoende rekening gehouden met de belangen van de zittende huurders
Met alle zittende huurders is een overeenkomst gesloten over compenserende maatregelen
voor hun medewerking aan het beëindigen van de huurcontracten. De voorgestelde regeling
is in overeenstemming met de standaardregeling van Elan Wonen ter zake of zelfs
gunstiger. Met de belangen van de zittende huurders is dan ook voldoende rekening
gehouden.
Met de beoogde nieuwe invulling wordt eveneens voorzien in een Heemsteedse
behoefte
Elan Wonen heeft -onder voorbehoud van instemming door het Rijk- een overeenkomst tot
verkoop van het pand gesloten met Nova Zembla Zorggroep BV. De Nova Zembla
Zorggroep legt zich toe op het leveren van particuliere woon-zorgvoorzieningen voor de
oudere zorgvrager. Op dit moment gebeurt dat in een tweetal zorgvilla’s, Villa Oranjepark en
Het Witte Huis, die zijn beide gevestigd in het centrum Oegstgeest. Voor nadere informatie
over de zorggroep en de villa’s verwijzen wij naar de website www.novazemblazorg.nl.
De Nova Zembla Zorggroep wil op de locatie Meerlhorst met sloop van het bestaande pand
en vervangende nieuwbouw 16 zorgappartementen realiseren. Op het bestaande pand rust
geen monumentale status.
Een schetsplan van de beoogde nieuwbouw is ter informatie bij de stukken gevoegd.
Met dit plan wordt voorzien in een groeiende behoefte aan wonen in combinatie met zorg op
maat en aan huis.
Advies van de commissie Ruimte
Het afgeven van een (positieve) zienswijze in het kader van het Bbsh is weliswaar een
bevoegdheid van het college, maar gelet op het belang van deze ontwikkeling wordt een
zienswijze van de commissie op prijs gesteld. De nieuwe invulling past bovendien niet in het
geldende bestemmingsplan “Centrum en omgeving”. Dit wordt vooral veroorzaakt doordat
het ingetekende bouwvlak van het bestemmingsplan de contouren van het bestaande
gebouw volgt, terwijl de beoogde nieuwbouw een eenvoudige hoofdvorm zal krijgen. Het
bouwvlak zal daarom in geringe mate verschuiven. Er is dus in feite sprake van een
optimalisering van de bebouwing. Om dat plan planologisch mogelijk te maken, dient een
afwijkingsprocedure te worden doorlopen. Hiervoor dient door de raad te zijner tijd een
verklaring van geen bedenkingen te worden afgegeven.
De commissie Ruimte heeft zich in de vergadering van 12 juni 2014 in meerderheid
uitgesproken voor het afgeven van een positieve zienswijze. Hierbij is echter wel aan uw
college gevraagd om:
- nader getalsmatig te onderbouwen dat er na verkoop van de betrokken woningen
voldoende kleine sociale huurwoningen resteren om aan de vraag te voldoen;
- aan te geven welke behoefte er is aan dit type zorgwoningen en welk beleid het college
voert ten aanzien van de realisatie van zorgwoningen voor met name de lagere inkomens.
Voorts hecht de commissie Ruimte eraan dat het nieuwe pand tevens geschikt zal zijn voor
eventuele andere vormen van gebruik in de toekomst.
De gevraagde getalsmatige onderbouwing is aan de motivering van dit advies toegevoegd.
De vraag naar de behoefte aan dit type zorgwoningen en het beleid van uw college over de
realisatie van zorgwoningen is minder eenvoudig te beantwoorden en vraagt dan ook meer
voorbereiding. Wij zullen u en de commissie hierover te zijner tijd nader adviseren.
De multifunctionaliteit van het nieuwe pand is pas aan de orde bij de indiening van een
omgevingsvergunningaanvraag voor het beoogde bouwplan. Wij zullen dit onderwerp
uiteraard als aandachtspunt meegeven aan de Nova Zembla Zorggroep.
633162
3/4
Collegebesluit
Collegevergadering: 15 juli 2014
Over de uiteindelijke planopzet en de bijbehorende terreininrichting vindt op dit moment nog
overleg plaats. Wij zullen uw college en de raad hierover op een later tijdstip nader
adviseren.
FINANCIËN
JURIDISCH KADER
Besluit beheer sociale huursector (Bbsh)
PLANNING/UITVOERING
Aansluitend op de besluitvorming zal het verzoek om instemming van het Rijk worden
gezonden aan de minister van Binnenlandse Zaken. Deze zal uiterlijk binnen 11 weken na
ontvangst van de melding van de voorgenomen verkoop een beslissing nemen. Bij
goedkeuring kan het voorgenomen besluit tot verkoop vervolgens ten uitvoer worden
gebracht.
COMMUNICATIE/BEKENDMAKING
Elan Wonen zal worden bericht conform de bijgevoegde concept-brief
BIJLAGEN

kenmerk: 629986 onderwerp: Bestuurlijk behandelvoorstel Onttrekking
woonruimten aan de sociale woningvoorraad;
 kenmerk: 630271 onderwerp: Verzoek Elan Wonen d.d. 6 mei 2014 om positieve
zienswijze over de voorgenomen verkoop van het pand Van Merlenlaan 2 (De
Meerlhorst);
 kenmerk: 630314 onderwerp: Schetsplan nieuwbouw Van Merlenlaan 2 door Nova
Zembla Zorggroep BV;
 kenmerk: 630350 onderwerp: concept-zienswijze gemeente Heemstede over de
voorgenomen verkoop van het pand Van Merlenlaan 2 door Elan Wonen;
 Kenmerk: 631174 onderwerp: beelden bestaande bebouwing Oegstgeest.
633162
4/4