Nieuwe `erfpacht met koop op termijn` versnelt de

Artikelen
Nieuwe ‘erfpacht met koop op
termijn’ versnelt de uitgifte op
bedrijventerreinen
Sinds de economische crisis wordt erfpacht ingezet om de uitgifte van kavels op bedrijventerreinen te versnellen.
Dit artikel geeft inzicht in de wijze waarop erfpacht als financieel instrument bij gronduitgifte kan worden ingezet.
Twan van der Heijden, Daniëlle van Steeg, Gregor Heemskerk en Henk
Hoogmoed1
van de grond en heeft de gemeente in feite de grond in termijnen verkocht aan de ondernemer, met de zekerstelling van erfpacht.
Inleiding
Erfpacht is een financieel instrument bij gronduitgifte dat al meer
dan honderd jaar in ons land wordt gehanteerd. Sinds de economische
crisis is het weer meer in de belangstelling gekomen als instrument
dat kan worden ingezet om de uitgifte van kavels op bedrijventerreinen te versnellen. Deze hernieuwde interesse is onder meer ontstaan
doordat banken terughoudend zijn met het verstrekken van leningen
aan ondernemers met nieuwbouwwensen en omdat de focus van het
instrument is verschoven naar het ondernemersvriendelijk inrichten
van de erfpachtvoorwaarden. Hierbij kan de gemeente de rol van een
bankier gedeeltelijk overnemen door de grond aan te bieden in de vorm
van erfpacht waarbij de koper op termijn eigenaar wordt en waardoor
de kaveluitgifte alsnog doorgang kan vinden. Dit artikel geeft inzicht
in de wijze waarop dit nieuwe instrument kan worden ingezet.
Welk probleem wordt aangepakt?
Ondernemers die zich willen vestigen of uitbreiden op een bedrijfsterrein hebben – zelfs met een sluitende businesscase – moeite om
voldoende financiering aan te trekken voor hun nieuwbouwplannen.
Sinds de economische crisis zijn banken terughoudend met het verstrekken van kredieten, en zij zijn zelfs nog strenger bij het verstrekken
van krediet voor commercieel vastgoed. Waar voor de crisis zo’n 80%
tot 90% van de vastgoedwaarde geleend kon worden, is dat op dit moment circa 50%. De vraag is dan: waar haalt het bedrijf die andere 50%
financiering vandaan? Omdat ondernemers er veelal niet in slagen om
de resterende financieringsvraag in te vullen, liggen veel gebiedsontwikkelingen of herstructureringsopgaven stil, of lopen zij vertraging
op. Gemeenten en grondbedrijven ondervinden hier hinder van.
Erfpacht in het kort
In het Burgerlijk Wetboek wordt erfpacht gedefinieerd als een beperkt
zakelijk genot- of gebruiksrecht, dat het recht geeft een onroerende
zaak (meestal grond) van een ander (veelal een gemeente) te houden
en te gebruiken. Voor dit recht betaalt de erfpachter (ondernemer) aan
de erfverpachter (gemeente) een vergoeding in de vorm van een canon
(een vorm van rente).
In ons land had de gemeente Vlaardingen in 1883 de primeur met de
invoering van gemeentelijke erfpacht in Nederland. In 1896 volgde
Amsterdam. Na Amsterdam volgden op verschillende tijdstippen nog
circa veertig gemeenten, die voor kortere of langere termijn, geheel of
gedeeltelijk op erfpacht overgingen. De toepassing van erfpacht door
gemeenten diende vaak een stedenbouwkundig, beheermatig en/of
financieel doel. Erfpacht geeft namelijk de mogelijkheid om na afloop
van het tijdvak de grondwaarde aan te passen. De gedachte erachter is,
dat de waardestijging van de grond onder het vastgoedobject ten goede
dient te komen aan de gemeenschap. Tevens biedt erfpacht de mogelijkheid het gebruik van de grond privaatrechtelijk te regelen.
Afgelopen twintig jaar hebben steeds meer gemeenten erfpacht afgeschaft of erfpachters de mogelijkheid gegeven om de erfpacht om te
zetten in eigendom. Vooral op de woningmarkt wensen bewoners de
grond in eigendom te verkrijgen, om zo niet te worden geconfronteerd
met een prijzige herziening van de grondwaarde bij expiratie van het
erfpachtrecht en de daarop gebaseerde canon. Beroemd voorbeeld is
de erfpachtherziening in Amsterdam-Zuid, waar canonstijgingen van
2000% zijn voorgekomen. Er zijn gevallen bekend waarbij de jaarlijkse
canon van € 1.000 per jaar naar € 20.000 per jaar is gestegen. Erfpacht
heeft mede door deze periodieke herzieningen een slecht imago.
Erfpacht als alternatieve financiering
Een oplossing om deze nieuwbouwplannen te faciliteren is een nieuwe
erfpachtvariant: erfpacht met koop op termijn. In de kern gaat deze variant uit van gespreide afkoop van de verplichting tot canonbetaling
van de erfpacht in een bepaald aantal termijnen. Op het moment dat
de verplichting tot canonbetaling in zijn geheel is afgekocht, vindt
overdracht plaats van het blote eigendom naar de erfpachter. Hierdoor
wordt de ondernemer op het einde van de looptijd volledig eigenaar
Een nieuw instrument: erfpacht met koop op termijn
De nieuwe erfpachtvariant biedt ondernemers de mogelijkheid om,
met behoud van de zekerheden behorende bij traditionele erfpacht,
door middel van een aflossingsdeel in de jaarlijkse canon op termijn
volledig eigenaar te worden van de grond. De erfpachtvoorwaarden
worden zo ingericht dat het instrument in hoofdzaak als een (tijdelijk)
financieringsinstrument gaat functioneren. Het afromen van de waardestijging blijft achterwege.
Sdu
9
Artikelen
Figuur 1: Rekenvoorbeeld voor ondernemer aankoop grond op basis van erfpacht met koop op termijn.
De gemeente (of gebiedsonderneming) financiert de grond voor
100% en de ondernemer koopt in de gestelde periode de verplichting
tot canonbetaling af. Door gespreide afkoop van de verplichting tot
canonbetaling van de erfpacht kan de ondernemer op het einde van de
looptijd door middel van de overdracht van het bloot eigendom, volledig eigenaar van de grond worden.
Wat zijn de voordelen van dit nieuwe product?
Ondernemers profiteren van een gespreide afkoop van de verplichting
tot canonbetaling van de erfpacht tegen een lage, marktconforme
rentevergoeding, wat gunstig is voor hun kasstroom. Daarnaast kunnen ondernemers in onderling overleg met de gemeente of gebiedsonderneming voorwaarden bepalen die passen bij de doelstelling van
het bedrijf. Dit is maatwerk. Zo kunnen partijen afspraken maken
over de looptijd: na hoeveel jaren wil het bedrijf eigenaar worden van
de grond? Ook kan de ondernemer – net zoals bij de hypotheekrente
– aangeven of en hoelang hij het canonpercentage wil vastleggen. De
ondernemer kan kiezen voor een variabele canon (euribor plus een
marktconforme opslag) of voor bijvoorbeeld één jaar vast, vijf jaar
vast, of tien jaar vast.
Dit is maatwerk: de looptijd en canonvaste periode kunnen naar de
wensen van de klant worden vastgelegd.
Een ander bijkomend voordeel voor de ondernemer is dat het gehanteerde canonpercentage bij erfpacht mogelijk onder de rentetarieven
ligt waartegen een ondernemer commercieel vastgoed kan financieren.
Grond plus opstal hebben immers een ander risicoprofiel dan alleen de
grond. Het te hanteren canonpercentage moet overigens wel zo worden
gekozen dat ongeoorloofde staatssteun wordt voorkomen. Door de
jaarlijks te betalen canon tegen een lage rente, is de erfpachter hierbij
vaak goedkoper uit dan een koper met een traditionele financiering.
De erfverpachter (meestal een gemeente) versnelt – met het inzetten van dit instrument – haar gronduitgifte en heeft een mogelijk
financieel voordeel gebaseerd op de marktconforme renteopslag (er
ontstaat jaarlijks een positieve rentemarge op de canon doordat voor
de gemeente de rente op vreemd vermogen lager is dan het canon10 percentage). Dit voordeel dient in eerste instantie om risico’s voor de
gemeente af te dekken. Ook het nadelig effect op het resultaat van een
grondexploitatie – de grondwaarde komt immers niet direct binnen
bij uitgifte van de kavel – kan mogelijk worden gecompenseerd uit dit
voordelig effect op de erfpachtexploitatie.
Ook voor de verstrekker van een lening aan een ondernemer met
nieuwbouwplannen (veelal een bank) kent dit instrument voordelen.
De grond vormt geen onderdeel van de financieringsaanvraag van
de ondernemer en door het hoge aflossingsregime van de erfpachter
op de grondpositie, neemt het blootstellingrisico van de bank op de
verstrekte financiering snel af.
Wat zijn de risico’s?
Onder normale omstandigheden worden de erfpachtcontracten uitgediend en neemt de erfpachter op het einde van de looptijd het bloot eigendom over van de grondeigenaar. Maar wat nu als de erfpachter tussentijds
failliet gaat, wat zijn dan de financiële effecten voor de gemeente?
Dit risico is beperkt tot het verlies van het rentedeel van de canon tot
het moment dat de grond en opstal vanuit de boedel door een derde
wordt overgenomen. De volgende eigenaar is weer gebonden aan het
gesloten erfpachtcontract. Een faillissement doorbreekt dit recht niet.
De mogelijke waardedaling komt tot uiting in een lagere waarde voor
de opstal. Overige financiële risico’s zijn veelal te beperken door het
aanpassen van de algemene voorwaarden van het erfpachtcontract.
Wat betekent dit concreet? Een rekenvoorbeeld
Het onderstaande rekenvoorbeeld gaat uit van de situatie dat een
ondernemer een kavel van 10.000 m2 aankoopt voor € 250 per m2, in
totaal een grondtransactie voor € 2.500.000. De ondernemer koopt
het perceel echter in de vorm van erfpacht met koop op termijn. De
looptijd van dit annuïtaire erfpachtcontract wordt gesteld op tien jaar
canonbetaling (in feite wordt in termijnen de grondwaarde afgelost).
Op het einde van de looptijd wordt de ondernemer volledig eigenaar
van de grond, door aankoop van het bloot eigendom. Het canonpercentage is bepaald op 2,5%.
GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK OKTOBER 2016
Artikelen
Figuur 2: Rekenvoorbeeld voor gemeente uitgifte grond op basis van erfpacht met koop op termijn.
Het voordeel van een lager canonpercentage dan reguliere rentetarieven uit zich in een lagere netto contante waarde van alle toekomstige
betalingen à € 2,3 miljoen, dan het bedrag dat de ondernemer zou zijn
verschuldigd bij een reguliere aankoop van de grond op dit moment à
€ 2,5 miljoen. Dit voordeel wordt veroorzaakt doordat de erfpachtrente
in dit rekenvoorbeeld 2,5% bedraagt en 4% als commerciële rekenrente
voor de grond plus opstal is aangenomen.
In het voorgaande rekenvoorbeeld is de gemeente de erfverpachter.
(NB Een gemeente kan medio 2016 een tienjaars annuïteitenfinanciering aantrekken tegen een rentetarief van 0,5% per jaar. Om ongeoorloofde staatssteun te vermijden dient ze een opslag te hanteren,
waarvoor we in dit rekenvoorbeeld 2% hebben aangehouden. Met deze
2% dienen de kosten en risico’s voor de gemeente te worden afgedekt.)
middelen, de grond wordt hierbij gefinancierd op basis van erfpacht
met koop op termijn, waarbij hij jaarlijks een canonvergoeding betaalt.
Aangezien de bouwkosten van de opstal door middel van ‘private
equity’ wordt gefinancierd, is de vestiging van dit bedrijf mogelijk
gemaakt mede door het instrument erfpacht met koop op termijn.
Conclusie
Erfpacht met koop op termijn is een extra instrument dat gemeenten
en gebiedsondernemingen kunnen inzetten om uitgifte mogelijk te
maken voor bedrijven die zich daar willen vestigen maar de financiering niet rondkrijgen. Erfpacht is daarmee een puur financieringsinstrument geworden, zonder de (vermeende) oude nadelen van erfpacht
en met beheersbare risico’s voor de gemeente.
Noten
Het effect voor de gemeente door uitgifte op basis van deze annuïtaire
erfpachtvariant is een toegenomen liquiditeitsbehoefte en een toegenomen risicoprofiel. De gemeente ontvangt namelijk niet ineens de
grondwaarde, maar ontvangt van de ondernemer een gespreide afkoop
van de verplichting tot canonbetaling van de erfpacht in een periode
van tien jaar en heeft veelal de grond volledig gefinancierd ter hoogte
van de boekwaarde. Indien de gemeente echter geen gebruik maakt van
deze erfpachtvariant, bestaat het risico dat de uitgifte helemaal niet
tot stand komt; dit zorgt uiteindelijk voor een veel grotere liquiditeitsdruk en heeft als schadelijk neveneffect mogelijke afboekingen op de
grondprijs.
1De auteurs zijn werkzaam bij Twynstra Gudde (Ruimte, Wonen en Economie) in
het domein ruimtelijke ontwikkeling op het gebied van financieel management
en procesmanagement: Twan van der Heijden, Daniëlle van Steeg en Gregor
Heemskerk als adviseur en Henk Hoogmoed als partner. De beschreven variant
van erfpacht is een onderdeel dat de auteurs inzetten om gronduitgifte, waar
mogelijk, te versnellen. Twynstra Gudde heeft ruime kennis, expertise en (financiële) ervaring in ruimtelijke ontwikkelingsprojecten met zowel het adviseren
over als het organiseren van dergelijke projecten.
Zie rekenvoorbeeld in figuur 2 hierna voor de uitwerking van deze
erfpachtvariant voor de gemeente.
Lessen uit de praktijk
Wij hebben voor Green Park Aalsmeer Gebiedsontwikkeling BV dit
erfpachtsysteem vormgegeven en geïmplementeerd.
Inmiddels is erfpacht met koop op termijn twee keer toegepast in
Aalsmeer, onder meer door een grote speler in de bloementoeleveringsindustrie die een distributiecentrum in Aalsmeer wil realiseren.
Deze ondernemer financiert de realisatie van zijn nieuwbouw uit eigen
Sdu
11