Brief - Gemeente Leiden

B en W-nummer 15.0631;
Onderwerp
besluit d.d. 7-7-2015
Gemeentegarantie 40 (zorg)appartementen Stichting St. Jacobshof
Besluiten:
1. vanwege het publiek belang, het afwezig zijn van garantie van het Waarborgfonds voor
de Zorg en van het Waarborgfonds voor de Sociale Woningbouw, en gelet op het feit dat
gebleken is dat geen Leidse corporatie de bouw van het vastgoed voor haar rekening kan
nemen, het voornemen uit te spreken het volgende besluit te nemen:
a. voor de bouw van 40 zorgappartementen, het project Buena Vista langs het Rijn
– en Schiekanaal aan de Stichting St. Jacobshof gemeentegarantie te verlenen
op een bij een financiële instelling aan te gane geldlening met een hoofdsom van
€ 7.130.000, - , op basis van de voorwaarde dat looptijd en rentevastperiode
beide 30 jaar dienen te zijn en op basis van de algemene voorwaarden genoemd
in de gemeentegarantieverordening rv. 13.0129;
b. af te wijken van het bepaalde betreffende 50% genoemd in het raadsbesluit RV
13.0129, onder 5, omdat SP 71 in zijn advies van 22 juni 2015 negatief adviseert
over garantie op 50% van de hoofdsom wegens te hoge risico’s en positief
adviseert over garantie op 100%;
c.
de gemeente Leiden stelt zich ten behoeve van geldgeefster borg voor de juiste
nakoming van de verplichting tot betaling van al hetgeen geldgeefster van
Stichting St. Jacobshof danwel haar rechtsopvolgster onder algemene titel, uit
hoofde van de onderhavige overeenkomst van geldlening te vorderen heeft of zal
hebben;
d. ter beperking van de aan de garantstelling verbonden risico’s voor de gemeente
zakelijke zekerheden te eisen van Stichting Sint Jacobshof, namelijk door het 1e
recht van hypotheek te verlenen op zowel de 40 nieuw te bouwen
zorgappartementen als op de bestaande woningen (inclusief de Regentenkamer)
in het St. Jacobs – of Craeyenboschhof nrs. 1 t/m 18 gelegen achter Doezastraat
25 te Leiden;
e. voor een periode van twee jaar, te rekenen vanaf het moment van de datum van
het definitieve collegebesluit, als gemeentelijk toezichthouder, de heer E. den
Hartog (manager Projecten van Team Middelen en Control van het Concern) aan
te stellen bij de Stichting St. Jacobshof, de Stichting R.K. Zorgcentrum
Roomburgh, de Stichting Roomburgh-hof en de Stichting Het Salvatorhof ter
behartiging van de belangen van de gemeente die verband houden met de
garantierisico’s en aan het eind van die periode te bezien of verlenging
noodzakelijk is;
f.
de garantie aan St. Jacobshof te verlenen tegen een door de geldnemer te
betalen vergoeding van € 50.000, -, verhoogd met een nog te bepalen
tegemoetkoming in de kosten van de gemeentelijke toezichthouder;
g. te constateren dat de invloed van het verlenen van garantie op het gemeentelijk
weerstandsvermogen past binnen de omvang van het beschikbare
weerstandsvermogen;
2. bijgaande brief aan de gemeenteraad, nr. Z/14/0938/066220, vast te stellen, waarin
verzocht wordt wensen of bedenkingen ter kennis van het college te brengen.
1
Perssamenvatting:
Het college van burgemeester en wethouders is van plan gemeentegarantie te verlenen voor
de financiering van 40 nieuw te bouwen appartementen, in het project Buena Vista, naast het
bestaande woonzorgcentrum Roomburgh. De appartementen dienen deels ter vervanging
van woonruimte die bij de renovatie van het zorgcentrum Roomburgh in 2013 verloren is
gegaan. De raad wordt gevraagd naar eventuele wensen of bedenkingen.
2
Burgemeester en Wethouders
Retouradres: Postbus 9100, 2300 PC Leiden
Gemeente Leiden
Bezoekadres Stadhuis
Aan de leden van de raad
Stadhuisplein 1
Postadres Postbus 9100
2300 PC Leiden
Telefoon 14071
E-Mail [email protected]
Website www.leiden.nl/gemeente
7 juli 2015
Ons kenmerk Z/14/0938/066220
Onderwerp Gemeentegarantie 40 zorgappartementen Buena Vista
Datum
P.C. de Vos
Doorkiesnummer 071-5165755
Contactpersoon
Geachte leden van de gemeenteraad,
Zelfstandig wonen zo lang als het kan. Maar op een gegeven moment gaat langer thuis
wonen niet meer. Waar kan je wonen als je gezondheid afneemt, maar je (nog) niet in
aanmerking komt voor een zorg/verpleeghuis?
Op deze problematiek wil het project Buena Vista inspelen. Het project Buena Vista
beoogt 40 nieuwbouw zorgappartementen te bouwen. Dit woongebouw zal worden
gerealiseerd naast zorgcentrum Roomburgh en ter vervanging van de 31 plaatsen die
door realisatie en verbouw van dit zorgcentrum zijn verdwenen. In deze appartementen
kunnen de toekomstige bewoners zelfstandig en toch beschut wonen met thuiszorg aan
huis.
Dit plan voorziet daarmee in een behoefte voor mensen die niet meer geheel zelfstandig
kunnen wonen maar ook geen verpleegzorg nodig hebben. Hoewel het een goed plan is,
met een gezonde businesscase, blijkt de financiering lastig. Dit wordt veroorzaakt
doordat de aanvragende Stichting geen zogenaamd erkende instelling in het kader van
de WSW (Waarborgfonds Sociale Woningbouw) is. Maar dit project betreft ook geen
zorg, zodat het waarborgfonds voor de zorg ook niet borg kan staan. Er zijn daardoor
geen waarborgfondsen die de lening willen borgen. Daarom hebben wij - na uitgebreid
onderzoek - in principe besloten om voor dit bijzondere project gemeentegarantie te
verlenen, voor een lening van € 7.130.000, -. Maar voordat wij een definitief besluit
nemen horen wij graag of u wensen en/of bedenkingen hebt.
Gemeentegarantie draait om drie punten:
- er moet een aanzienlijk publiek belang zijn,
- er mag geen voorliggende voorziening voor borging zijn,
- er dient een sluitende exploitatie te zijn met beperkte financiële risico’s voor de
gemeente.
Verder dient garantie te passen binnen het gemeentelijk weerstandsvermogen.
Hierna gaan we op deze zaken nader in.
1. Publiek belang
In het nieuwbouwproject Buena Vista komen 40 zelfstandige (zorg) appartementen,
uitgaande van het principe scheiden van wonen en zorg. Het appartementencomplex
komt direct naast het in 2013 gerenoveerde woonzorgcentrum Roomburgh te staan;
onderling met elkaar verbonden. Bij de renovatie zijn de appartementen groter gemaakt,
waardoor de capaciteit van Roomburgh is teruggelopen. Dit betekent dat niet alle
bewoners die tijdens de renovatie elders tijdelijk waren gehuisvest, terug konden naar
Roomburgh. Zij wachten nu op deze nieuwbouw, met behoud van intramurale
zorg/verpleging. Niet alle 40 appartementen zijn voor intramurale huisvesting nodig. De
overige appartementen worden direct verhuurd, met scheiden van zorg en wonen.
Geleidelijk zullen ook de intramurale appartementen ‘verkleuren’ naar zelfstandige
appartementen, waar de (nieuwe) bewoners zelf huur voor gaan betalen.
Buena Vista past uitstekend bij het beleid van terugbrengen van de intramurale capaciteit
en van langer zelfstandig blijven wonen. Veel mensen willen dat zelf ook. Er zijn meestal
goede mogelijkheden: met aanpassingen in de woning, met hulp van kinderen, vrienden,
buren, met zorg van professionals. Toch tekent zich een probleem af bij mensen die
intensieve zorg en verpleging nodig hebben maar ‘te goed’ zijn om naar een
woonzorgcentrum te gaan. De toegangseisen zijn sinds 2015 flink verzwaard. Dit gat
tussen zelfstandig en in een centrum wonen, vult Buena Vista op. Het is een flexibel
woonconcept: als men er eenmaal - gezond - zelfstandig woont, maar de conditie wordt
slechter, dan hoeft er niet te worden verhuisd. De verpleging komt naar je toe! Die wordt
geleverd vanuit Roomburgh, dat er pal naast staat. Het appartement in Buena Vista
zonder zorg, wordt ‘omgeklapt’ naar een woning met intramurale zorg en verpleging.
Hiermee is het dus een heel flexibel woonconcept dat uitstekend past bij toekomstige
ontwikkelingen en in lijn is met het actuele woonbeleid, zoals beschreven in de Nota
Wonen 2020 (rv. 12.0111).
Er is nog een ander belang dat Buena Vista dient: dat van de doorstroming. Het concept
kan mensen die alleen in een grote eengezinswoning wonen, verleiden kleiner te gaan
wonen, in een comfortabel huurappartement met de zekerheid van zorg en verpleging
om de hoek, voor als dat eventueel later nodig is. Met algemene voorzieningen als
huisarts, apotheek, persoonlijke verzorging intern bereikbaar en met een
buurtwinkelcentrum aan de overkant. Dit type woonaanbod kan doorstroming
bevorderen, waardoor eengezinswoningen voor jonge gezinnen beschikbaar komen.
Er zullen over enkele jaren 9 bestaande appartementen van aanvrager worden gesloopt,
om een goede volkshuisvestelijke en stedenbouwkundige situatie te krijgen. Dit zal niet
eerder gebeuren dan aan het einde van hun afschrijftermijn. Daarover is
overeenstemming, die we vastleggen in een overeenkomst. Vervolgens kunnen wij de
omgevingsvergunning verlenen, omdat het vergunningstraject al volledig is doorlopen.
2. Sluitende exploitatie
Er is een sluitende exploitatie, zoals uit de bijlagen en de beoordeling door banken,
extern adviseur aanvrager, Servicepunt71 en het Concern blijkt.
3. Financiële risico’s
In bijgaand advies van SP71 staan de financiële risico’s benoemd bij garantieverlening.
De conclusie is dat de risico’s beperkt zijn, als de gemeente de volgende voorwaarden
stelt:
- looptijd lening en rentevastperiode 30 jaar;
- het recht van 1e hypotheek, zowel op de 40 woningen als op ander bezit van
aanvrager aan de Doezastraat;
4
-
het aanstellen van een gemeentelijk financieel toezichthouder.
Bij voorgaande garanties waar de gemeente hypotheek bedong, hoefde deze geen
enkele keer te worden aangesproken. Een ervaren medewerker heeft eerder naar onze
tevredenheid gefunctioneerd als toezichthouder. Een algemene bepaling uit de
garantieverordening is dat garantieverlening moet passen binnen het
weerstandsvermogen van de gemeente. Dat is hier het geval. De vergoeding die de
geldnemer moet betalen voor de garantie bedraagt € 50.000. Dit is exclusief de te
betalen vergoeding voor de gemeentelijke toezichthouder. De € 50.000 zal gestort
worden in de concernreserve ter versterking van het weerstandsvermogen. Dit betekent
een wijziging van de begroting. Deze wijziging zal worden opgenomen in de 2e
bestuursrapportage 2015. De kosten voor de toezichthouder worden rechtstreeks
gefactureerd aan de aanvrager.
4. Planning
De planning bij dit project is ingewikkeld, omdat het niet alleen om de ‘gewone’
voorbereidingsprocedures gaat, maar vooral om duidelijkheid en zekerheid te geven aan
de bewoners van Roomburgh, die nu tijdelijk in Rijn en Vliet zijn gehuisvest. Ze wonen
daar al enkele jaren. Daarom is het belangrijk om ze duidelijkheid te geven over wanneer
ze weer terug kunnen.
5. Wensen en of bedenkingen
Aan gemeentegarantie zijn altijd risico’s verbonden. Toch achten wij het in dit geval
verantwoord om tot verlening over te gaan. Onze overwegingen zijn: het past bij het
huidige woonbeleid van zelfstandig wonen, het bevordert doorstroming, de grote
behoefte aan volledig levensloopgeschikte appartementen, de flexibiliteit van het
woonconcept dat als zware zorg nodig wordt er niet verhuisd behoeft te worden, de
goede locatie met algemene voorzieningen en winkels in de nabijheid, de courantheid
van de woningen, het afwezig zijn van andere borgingsmogelijkheden, de sluitende
exploitatie, de risicobeperking door hypotheekstelling op vastgoed van aanvrager, het
gemeentelijk financieel toezicht, de huidige relatief lage bouwkosten, de historisch gezien
lage rente die gedurende de gehele looptijd vaststaat
Wij zijn benieuwd naar uw wensen en bedenkingen.
Hoogachtend,
Burgemeester en Wethouders van Leiden,
de Secretaris,
de Burgemeester,
Bijlagen:
1. Aanvraag gemeentegarantie van Stichting St. Jacobshof, d.d. 16 juli 2014
Z/14/0938/066220.
2. Financieringsaanvraag van ilfa Treasury Support en BOB zorg voor vastgoed, d.d. 25
juli 2014.
5
3. MJP St. Jacobshof afdrukdatum 20 januari 2015.
4. Taxatierapport appartementencomplex Buena Vista Leiden, d.d. 14 november 2014
van ABZV B.V., met aanvulling d.d. 14 november 2014.
5. Taxatierapport St. Jacobshof- of Craeyenboschhof, d.d. 14 april 2015
6. Financiële analyse van SP 71, d.d. 22 juni ’15, versie 0.6.
6
MEMO
Aan:
Peter de Vos
Van:
Peter Kanbier
CC:
Datum:
Doorkiesnummer:
Betreft:
Opmerkingen:
Tom Smolders, John Olivier, Wim Griffioen, Evert den Hartog
22-06-2015
7164
Financieel advies St. Jacobshof inzake project Buena Vista
versie 0.4
Beste Peter,
Hieronder mijn financieel advies ten aanzien van de gemeentegarantie Stichting St. Jacobshof
inzake project Buena Vista.
De financieringsbehoefte
Het totale project is begroot op € 7.1250.000,-. De Stichting St. Jacobshof wil hiervoor volledige
financiering gaan aantrekken.
De Stichting St. Jacobshof zal geen eigen middelen inbrengen. Er worden voor dit project verder
geen subsidies verstrekt door gemeente of het Rijk.
Voor de stichtingskosten van € 7.125.000,- wil de Stichting St. Jacobshof financiering aantrekken
voor een bedrag van totaal € 7.130.000,-, waarvan voor 50% onder gemeentegarantie.
Toetsting
De toetsing van een garantieaanvraag vindt plaats op drie gronden:
1. Aanzienlijk publiek belang
2. Geen andere borging of voorliggende voorziening
3. Sluitende exploitatie en beperkte financiële risico’s
Ad 1 Aanzienlijk publiek belang
Dit betreft een niet financieel onderdeel van de aanvraag en is daarom geen onderdeel van het
financieel advies.
Ad 2 Geen andere borging of voorliggende voorziening
De Stichting St. Jacobshof is géén “toegelaten instelling”. Het gevolg hiervan is dat garantstelling
door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) niet mogelijk is. Daarnaast wordt het
appartementencomplex niet gezien als intramurale zorg (Intramurale zorgverlening door
Stichting St. Roomburg is echter wel mogelijk), waardoor borging via het Waarborgfonds voor de
Zorg (Wfz) niet mogelijk is.
7
Een lening verstrekken onder 100% borging door de banken is niet haalbaar, hiertoe zijn door de
Stichting St. Jacobshof de afwijzingen van de financieringsaanvraag door drie financiële
instellingen overlegd. Aangezien er geen inbreng is van eigen middelen zal geen commerciële
bank een lening willen verstrekken onder 100% eigen risico.
Geconcludeerd kan worden dat er voor de Stichting St. Jacobshof geen mogelijkheid is om
aanspraak te maken op borging bij één van de waarborgfonds en dat er tevens geen andere
mogelijkheden zijn om financiering te krijgen zonder een garantstelling van de gemeente
Ad 3 Sluitende exploitatie en beperkte financiële risico’s
De financiële beoordeling vindt plaats conform bijlage 1 “Financiële beoordeling aanvraag
gemeentegarantie” behorende bij de garantieverordening 2013.
De financiële beoordeling vindt plaats op twee scenario’s:

Scenario 1: De business case op basis van een gemeentegarantie van 50% van de
financiering (uitgangspunt bij de aanvraag). De Triodos Bank is bereid gevonden om voor
50% van de financieringsbehoefte een lening te verstrekken zonder garantstelling door
de gemeente. Voor de overige 50% aan financiering doet de Stichting St. Jacobshof een
beroep op de gemeente Leiden om garant te staan voor de betaling van rente en
aflossing. Dit scenario is als eerste onderzocht en leidt tot een negatief financieel advies.

Scenario 2: De business case op basis van een gemeentegarantie van 100% van de
financiering. Dit scenario is uitgewerkt als alternatief voor scenario 1. Een 100% garantie
heeft een financieel positieve invloed op zowel de exploitatie als het risico dat de
gemeente loopt. Voor scenario 2 wordt een positief financieel advies afgegeven.
In het vervolg wordt de financiële beoordeling nader uitwerkt
Beoordeling van de aanvraag tot garantstelling op financiële gronden (scenario 1: 50%
garantie)
Zoals eerder aangegeven heeft de financiële beoordeling plaatsgevonden conform bijlage 1
“Financiële beoordeling aanvraag gemeentegarantie” behorende bij de garantieverordening
2013. De volgorde van de bijlage zal in de onderstaande uiteenzetting worden aangehouden:
Jaarrekening 2014:
 De jaarrekeningen (2013 en concept 2014) zijn getoetst op een aantal relevante ratio’s
(solvabiliteit / liquiditeit / winstgevendheid en resultaat). Deze ratio’s leveren per saldo
een positief beeld op. De belangrijkste uitkomsten zijn:
o De Stichting St. Jacobshof is een kleine stichting en exploiteert een hofje aan
Doezastraat in Leiden. De omzet is relatief laag (rond de € 90.000,-)
o Over 2013 is een positief resultaat behaald van € 9.000, in 2014 is het resultaat
€ 20.000 negatief. Het negatieve resultaat is ontstaan als gevolg van giften aan
goede doelen binnen de gemeente Leiden. Het negatieve resultaat wordt niet
8
o
o
gezien als structureel en kan opgevangen worden vanuit het eigen vermogen
(+/- € 120.000).
De solvabiliteit is sterk, er is relatief veel eigen vermogen aanwezig. Door het
incidentele negatieve resultaat over 2014 zijn de liquiditeit (current ratio) en de
winstgevendheid (REV) ten opzichte van 2013 afgenomen.
De jaarrekeningen 2013 heeft een samenstellingsverklaring van de accountant.
De jaarrekening 2014 is in concept aangeleverd en zal naar verwachting niet
afwijken van de definitieve versie (zoals aangegeven door de aanvrager)
Begroting 2014-2018
 De Investering is opgenomen in de begroting en de uitgangspunten zijn door een
adviesbureau, gespecialiseerd in financieringsvraagstukken bij zorginstellingen,
opgesteld en door SP71 als realistisch beoordeeld. De begroting is meerjarig sluitend.
Specifieke aandachtspunten zijn:
o De verhouding verhuur van de woningen onder NHC, Vrije sector, Sociale huur.
De verhuur onder NHC (met faciliteiten vanuit het naastgelegen Stichting
Roomburg) levert de hoogste omzet, daarna levert de vrije sector huur een
hogere omzet dan de sociale huur. In de eerste periode zal een relatief hoog
aandeel NHC aanwezig zijn, de stichting Roomburg neemt bij aanvang 20
appartementen af voor intramurale zorg. De kans is aanwezig dat meer de 20
appartementen kunnen worden gebruikt voor intramurale zorg (afhankelijk van
de behoefte), maar met dit positievere scenario is in de doorrekening geen
rekening gehouden. In de doorrekening zijn meerdere scenario’s beschikbaar.
Voor nu wordt uitgegaan van 10 appartementen welke worden verhuurd binnen
sociale huurgrens en 10 appartementen welke worden verhuurd boven de
sociale huurgrens (vrije sector). Dit scenario levert een positieve business case
op en deze verhouding wordt gezien als realistisch (een hoger percentage vrije
sectorhuur behoort eveneens tot de mogelijkheden en heeft een positieve
invloed op de business case)
o In de business case wordt uitgegaan van een jaarlijkse huurverhoging van 2,5%
voor alle drie de huurvormen. De huur van het hofje, welke al in bezit is van de
Stichting St. Jacobshof (beperkt aandeel) heeft voor 2015 een huurverhoging
van 4,5%, voor de jaren daarna wordt eveneens uitgegaan van 2,5%. Gezien de
huidige regelgeving kan de huurverhoging van 2,5% gekwalificeerd worden als
haalbaar.
o De rente van de lening is gesteld op 2%. Indien de lening wordt verstrekt onder
50% gemeentegarantie en 50% hypothecair, dan zal het werkelijke
rentepercentage de 2% overstijgen (2,25%, zie tevens het onderdeel
“financiering”).
Liquiditeitsprognose 2014-2018
 De liquiditeitsprognose is gebaseerd op dezelfde uitgangspunten als de begroting, welke
worden gekwalificeerd als realistisch. Er ontstaan geen liquiditeitstekorten.
9
Business case
 Een adviesbureau, gespecialiseerd in financieringsvraagstukken bij zorginstellingen, is
betrokken bij de totstandkoming van die business case (ILFA Treasury Support). De
aannames in de business case zijn realistisch en de totale business case wordt
beoordeeld als haalbaar.
 De bouwkosten zijn gespecificeerd en opgesteld door een gespecialiseerd bureau, welke
tevens de bouw zal gaan begeleiden (BBN adviseurs)
Geldlening
 De garantieverordening 2013 (artikel 7) stelt een maximum looptijd van 30 jaar. De
business case is doorgerekend met een looptijd van de lening van 30 jaar tegen 2,0%
rente. De Triodos Bank heeft offerte gedaan voor twee leningen (in totaal € 7.100.000):
50% onder hypothecaire zekerheid (voor risico van de Triodos Bank) en 50% onder
zekerheid van gemeentegarantie (voor risico van de gemeente). De looptijd van het
hypothecaire deel is 10 jaar. De looptijd van het deel met gemeentegarantie bedraagt
30 jaar. De aflossingsvorm van de lening is lineair en de rentevast periode is 10 jaar,
voor beide delen. De rente bedraag onder de huidige marktomstandigheden 3,2% voor
het deel met hypothecaire zekerheid en 1,3% voor het deel onder gemeentegarantie.
Gemiddeld bedraagt de rente 2,25%.
Oordeel Triodosbank
 De Triodos Bank heeft net als de gemeente de business case beoordeeld en heeft, met
als uitgangspunt dat zij de verstrekte gemeentegarantie niet willen inroepen gedurende
de looptijd, geoordeeld dat de business case haalbaar is en in aanmerking komt voor
financiering (gelijk aan het oordeel in dit financieel advies).
Zekerheden
 De gemeente ontvangt als zekerheid voor de garantstelling op de lening van € 3.550.000
een recht van 1e hypotheek op het hofje aan de Doezastraat. De executiewaarde in
verhuurde staat bedraagt € 1.600.000,-. Daarnaast ontvangt de gemeente het recht van
2e hypotheek op de het te stichten onroerend goed. De executiewaarde in verhuurde
staat bedraagt € 5.640.000. Daarnaast bedingt de Triodos Bank dat de lening, welke
onder gemeentegarantie wordt verstrekt, op aangeven van de Triodos Bank
achtergesteld kan worden ten opzichte van het hypothecaire deel, waarbij de
aflossingen op de lening onder gemeentegarantie worden opgeschort.
De zekerheden die ten gunste van de Triodos bank komen op de twee leningen van
totaal € 7.100.000 zijn: Het recht van 1e hypotheek op het te stichten onroerend goed
met een executiewaarde in verhuurde staat van € 5.640.000; de gemeentegarantie van
de gemeente Leiden voor een bedrag van € 3.550.000; de verpanding van de
huurpenningen van zowel het nieuwe project, als het hofje aan de Doezastraat; de
mogelijkheid van achterstelling van de lening onder gemeentegarantie ten gunste van
het de hypothecaire lening (waar de Triodos Bank 100% risico over loopt)
10
Risico’s
De belangrijkst risico’s ten aanzien van dit project zijn (niet limitatief)
1. De haalbaarheid van de verhouding NHC, vrijesectorhuur, sociale huur van
respectievelijk 50%, 25% en 25%. Bij gewijzigde marktomstandigheden en/of gewijzigde
wet en regelgeving kan deze verhouding gaan wijzigen met gevolgen voor de business
case. Op voorhand lijkt de verhouding realistisch
2. De haalbaarheid van de business case is mede afhankelijk van de Stichting R.K.
Zorgcentrum Roomburg als grootste huurder (een afname van 50% van de capaciteit).
De Stichting R.K. Zorgcentrum Roomburg heeft een lopende gemeentegarantie, als
gevolg waarvan de financiële positie periodiek wordt beoordeeld door de gemeente
Leiden/SP71. Er zijn geen redenen om aan te nemen dat financiële positie van de
Stichting RK Roomburg een verhoogd risico met zich meebrengt. De relatief grote
financiële afhankelijkheid blijft echter wel een risico.
3. De rente op de aan te trekken financiering is hoger, dan de rente waarmee in de
business case is gerekend.
4. Er is een herfinancieringsrisico. De hypothecaire lening heeft een beperkte looptijd en
zal sowieso na 10 jaar geherfinancierd dienen te worden, met het risico dat geen
financiële instelling gevonden kan worden die de lening wil verstrekken tegen een reële
rente.
5. Er is een renterisico. Beide leningen hebben een rentevast periode van slechts 10 jaar.
Na 10 jaar zal de rente worden vastgesteld naar de op dat moment geldende rente,
waarbij de kans groot is dat deze hoger zal zijn dan de huidige (historisch lage) rente en
hoger zal zijn dan de rente waarmee nu gerekend wordt in de business case.
6. De lening onder gemeentegarantie is niet volledig gedekt met het recht van 1e
hypotheek. Ongeveer € 2.000.000, is niet afgedekt met het recht van 1e hypotheek.
7. Op aangeven van de Triodos Bank zal de aflossing op de lening onder gemeentegarantie
op elk gewenst moment stop gezet kunnen worden, waardoor het risico van de
gemeente in de tijd niet zal afnemen. Bij periodieke aflossingen verminderd de hoogte
van de lening en daarmee ook het bedrag waarvoor de gemeente garant staat.
8. het toekomstige kabinetsbeleid kan mogelijk een risico verhogende uitwerking kan
hebben.
9. Financiële instellingen verlangen een hoge eigen inbreng in de vorm van liquiditeiten.
De gemeente dient in deze casus te volstaan met een inbreng van zekerheden, welke
niet liquide zijn. De verhandelbaarheid van de onderpanden levert een risico op.
Risico beperkende factoren
Naast de eerder geschetste risico’s zijn er in de business case facturen welke het risico
beperken. De belangrijkste zijn (niet limitatief):
 De investering vindt plaats in courant onroerend goed (woningen welke verhuurd
kunnen worden onder de sociale huurgrens)
 Op totaalniveau wordt de business case beoordeeld als haalbaar.
Advies verstrekking garantie voor 50% van de totale financiering (Scenario 1)
11
Het financieel advies ten aanzien van de garantieaanvraag van de Stichting St. Jacobshof voor
het project Buena Vista onder 50% gemeentegarantie is negatief.
De business case is echter wel als positief en haalbaar beoordeeld door zowel SP71 als de
Triodos Bank. De reden van de negatieve advisering heeft betrekking op:
1. De onevenwichtige verhouding van de zekerheden tussen de Triodos Bank en de
gemeente, waardoor een groot deel van het totale risico voor rekening komt van de
gemeente als gevolg van het gebrek aan zekerheden, terwijl de Triodos Bank een
surplus aan zekerheden heeft.
2. De korte looptijd van de financiering en de korte rentevast periode levert een te hoog
rente- en herfinancieringsrisico op.
Ad1.
De gemeente ontvangt ten aanzien van de garantie van € 3.550.000 een hypothecaire zekerheid
van € 1.600.000,- (recht van 1e hyptheek) op het hofje aan de Doezastraat. Tevens ontvangt de
gemeente een recht van 2e hypotheek op het stichten onroerend goed. De Triodos Bank
ontvangt het recht van 1e hypotheek op het te stichten onroerend goed. In theorie hoeft de
Triodos Bank bij het eventueel uitwinnen van deze zekerheid geen rekening te houden met de
belangen van de gemeente. Zou de gemeente de garantie verstrekken dan wordt over +/- €
2.000.000 een relatief hoog risico gelopen omdat dit deel van het gegarandeerde bedrag niet
afgedekt is met een recht van 1e hypotheek. Daarbij komt dat de Triodos Bank kan eisen dat op
de lening, welke is verstrekt onder gemeentegarantie, niet mag worden afgelost, waardoor het
ongedekte deel van de garantie langer in stand zal blijven.
Ad2.
De korte looptijd van de hypothecaire lening van 10 jaar leidt ertoe dat over 10 jaar een nieuwe
lening moet worden afgelost. Indien de Triodos Bank de lening niet wil verstrekken, dan zal een
andere geldverstrekker gevonden moeten worden, die deze lening tegen een reële rente wil
verstrekken. Het is onzeker of een geldverstrekker kan worden gevonden omdat dit mede
afhankelijk is van diverse toekomstige ontwikkelingen (kabinetsbeleid, macro economische
ontwikkelingen e.d.)
De rentevast periode voor beide leningen bedraag 10 jaar. De rente is nu historisch laag, de kans
dat de rente in 2025 hoger is dan de 2% waarmee wordt gerekend in de business case, is
aanzienlijk.
Concluderend leiden de slechte zekerheidspositie, het renterisico en het herfinancieringsrisico
tot het negatieve financiele advies.
Alternatief scenario (Scenario 2: 100% garantstelling)
Bij het besluit t.a.v. van de garantieverordening 2013 is bepaald dat:
1. garantstellingen door de gemeente in principe plaats te laten vinden voor 50% van de
lening, tenzij er goede redenen zijn voor een hoger percentage
12
Op basis van dit besluit heeft uitwerking plaatsgevonden van het eerder genoemde scenario dat
de Triodos Bank twee leningen verstrekt (beide voor 50%), één lening van € 3.550.000,verstrekt onder gemeentegarantie (voor risico van de gemeenten) en één lening van €
3.550.000,- met hypothecaire zekerheid (voor risico van de Triodos Bank). Dit scenario leidt tot
een negatief financieel advies op basis van de zekerheidspositie, het renterisico en het
herfinancieringsrisico.
In een alternatief scenario kan de zekerheidspositie verbeterd worden, waarbij tevens het renteen herfinancieringsrisico vervalt. Bij dit scenario zal echter de maximum grens van 50%
gemeentegarantie losgelaten moeten worden.
Zekerheidspositie
Indien de lening onder 100% gemeentegarantie wordt verstrekt, dan komen alle zekerheden ten
gunste van de gemeente. Er wordt dan een recht van 1e hypotheek ontvangen van € 1.600.000
op het hofje aan de Doezastraat en het recht van 1e hypotheek op het nieuw te stichten
onroerend goed van € 5.600.000,-. Het totaal aan zekerheden, middels het recht van 1e
hypotheek, komt dan uit op € 7.200.000,- (executiewaarde) en overstijgt de te verstrekken
garantie van € 7.130.000,-.
Rente- en herfinancieringsrisico
Alleen bij een garantstelling van 100% zijn de twee sectorbanken (de Bank Nederlandse
Gemeenten en de Nederlandse Waterschapsbank) bereidt om een lening te verstrekken. In
tegenstelling tot de commerciële banken (zoals de Triodos Bank) bieden deze twee banken de
mogelijkheid om een lening te verstrekken met een rentevast periode over de gehele looptijd
van 30 jaar. Bij de opvraag van de tarieven voor een rentevast periode van 30 jaar bleek tevens
dat een rente onder de 2% realistisch is. Het afsluiten van een lening met een looptijd en
rentevast periode van 30 jaar leidt ertoe dat er geen rente- en herfinancieringsrisico meer
aanwezig is.
Aanvullende eisen n.a.v. van het raadbesluit Garantieverordening 2013
Bij het besluit t.a.v. van de garantieverordening 2013 is tevens bepaald dat:
1. Er wordt alleen een garantie verstrekt als het weerstandsvermogen van de gemeente
toereikend is.
ad. 1: De invloed op het weerstandsvermogen bedraagt1, op het item gemeentegaranties, een
toename van € 227.000,- bij een 50% garantstelling en 142.600,- bij een 100% garantstelling .
Gezien de totale benodigde weerstandscapaciteit in relatie tot het beschikbare
weerstandsvermogen, zoals opgenomen in jaarrekening 2014 van de gemeente Leiden, kan
geconcludeerd worden dat een toename van het garantierisico in beide scenario’s past binnen
de omvang van het beschikbare weerstandsvermogen.
Eindoordeel
Uit financiële gronden wordt geconcludeerd dat de garantstelling een risicoverhoging van de
garantieportefeuille met zich meebrengt voor de gemeente Leiden. Als gevolg van de
1
Conform de standaard berekening vastgelegd in het regio-overleg financiën
13
zekerheidspositie, het rente- en herfinancieringsrisico wordt geadviseerd om geen garantie af te
geven voor 50% van de totale financiering.
Door een 100% garantie af te geven ontstaat een betere zekerheidspositie en geen rente- en
herfinancieringsrisico, waardoor de risico voor de gemeente acceptabel wordt om tot
verstrekking van de garantstelling over te gaan en als gevolg hiervan een positief financieel
advies.
De volgende voorwaarden hebben tot doel het risico voor de gemeente Leiden te
minimaliseren:
 De aan te trekken lening met een hoofdsom van € 7.130.000,- dient te worden
aangegaan met een looptijd van 30 jaar, met daarbij een rentevast periode van
eveneens 30 jaar. Alleen op deze wijze kan het rente- en herfinancieringsrisico wordt
uitgesloten.
 Om de financiële risico’s te beperken wordt geadviseerd om een toezichthouder aan te
wijzen conform art. 12 van de gemeentegarantieverordening:
“Aanwijzen toezichthouder
Het college is bevoegd een door hem aangewezen persoon te laten deelnemen aan de
bestuursvergaderingen van de geldnemer, die daarvoor de volledige agenda van deze
vergaderingen en de notulen van de gehouden vergaderingen ontvangt, aan wie inzage
wordt verleend in de te behandelen stukken en de mogelijkheid heeft de risicoontwikkeling voor de gemeente bij voorgenomen besluiten nader toe te lichten en
hierover zo nodig terstond het college te informeren.”
Na de eventuele verstrekking van garantstellingen dienen de volgende activiteiten nog
plaats te vinden:
 De Stichting St. Jacobshof sluit een lening overeenkomst met de kredietverstrekker.
 De gemeente Leiden vestigt het recht van hypotheek op de onderpanden
 De gemeente Leiden gaat een overeenkomst van borgstelling aan met de
kredietverstrekker.
14
Bronnen
Van onderstaande bronnen is gebruik gemaakt:
 Verordening gemeentegaranties geldleningen 2013 (B&W 13.1059)
 Aanvraag gemeentegarantie door College van Regenten St. Jacobshof
 Jaarrekening 2013 Stichting St. Jacobshof
 Jaarrekening 2014 Stichting St. Jacobshof
 Financieringsaanvraag 40 nieuwbouwappartementen Buena Vista
 Meerjarenplanning Stichting St. Jacobshof (twee scenario’s)
 Meerjarenplanning Stichting Roomburgh hof
 Meerjarenplanning Stichting Het Salvatorhofje
 Begroting 2014-2016 Stichting R.K. Zorgcentrum Roomburgh
 Rabobank Verklaring vrijgave zekerheden en aansprakelijkheden
 Berekening van de bouwkosten (feb 2015)
 Taxatie Stichting St. Jacobshof (hofje aan de Doezastraat)
 Taxatie Buena Vista (nieuw te stichten onroerend goed)
 Aanvulling op taxatierapport Buena Vista (nieuw te stichten onroerend goed)
 Offerte Triodos Bank
 Crediteurenovereenkomst Triodos Bank
 Uitreksel Kamer van Koophandel Stichting St. Jacobshof
 Statuten Stichting St. Jacobshof
 Statuten Stichting R.K. Zorgcentrum Roomburgh
 Statuten Stichting Roomburgh-Hof
 Statuten Stichting het Salvatorhofje
 Eigendomsakte grond Buena Vista
 Afwijzing Triodos bank betreffende financiering zonder garantie
 Afwijzing Rabobank betreffende financiering zonder garantie
 Afwijzing ABN-AMRO betreffende financiering zonder garantie
15