PowerPoint-presentatie - Lente

• Hoe is hypotheekverstrekking geregeld?
• Hoe wordt de maximale hypotheek
bepaald?
• Energiezuinige woningen
Hypotheekmarkt
bank
consument
Hypotheken zijn ingewikkeld
bank
adviseur
consument
Toezicht
DNB
bank
adviseur
consument
Nationale Hypotheekgarantie
(jaren 80)
VROM
BZK
Wonen
DNB
Nibud
bank
adviseur
NHG
consument
Gedragstoezicht (jaren 00)
VROM
BZK
Wonen
Min Fin
DNB
AFM
Nibud
bank
NHG
consument
Gedragscode (2007)
VROM
BZK
Wonen
Min Fin
DNB
AFM
Nibud
bank
NHG
consument
2013
VROM
BZK
Wonen
Min Fin
DNB
AFM
Nibud
bank
NHG
consument
Maximale financieringslasten
• Bevordering eigenwoningbezit
• Geen overkreditering
• Betaalbaar nu en in de toekomst
• Langdurige verplichting: risico’s
• Individuele afweging vs. geautomatiseerd
beslissen
Bestedingspatroon
Modaal inkomen
€ 33.000
inkomen
woonlasten
energie & water
lokale belastingen
verzekeringen
telefoon, tv, internet
vervoer
kleding
inventaris
ziektekosten
voeding
huishoudgeld
overig
totaal uitgaven
saldo
basis voorbeeld
2000
2000
242
390
99
109
0
46
149
149
52
62
13
208
50
91
91
162
23
23
191
197
60
127
73
324
1043
1888
957
112
Individueel vs. gemiddeld
• Uitgaven achterhalen
• Gedrag verantwoorden bij bank / adviseur
• Schatten voor nieuwe situatie
• Geautomatiseerd proces
• “Objectieve” beoordeling
• Tijd = geld
Methode betaalbare woonlasten
Samenvattend
• Minimale uitgaven zijn gewaarborgd
• Van elke euro meer inkomen gaat de helft
naar overige uitgaven en de helft is
beschikbaar voor woonlasten
• Woonlasten = hypotheek + overige
eigenaarslasten
Toekomst
Risico’s
Kansen
Rentestijging
Rentedaling
Inkomensdaling
- Vrijwillig (kinderen)
- Onvrijwillig (werkloosheid)
- Pensionering
Uitgavenstijging
- Inflatie
- Kinderen
- Scheiding
Inkomensstijging
- Carrière
- (CAO-)loonstijging
Waardedaling woning
Waardestijging woning
Uitkomst
• Financieringslastpercentages naar inkomen
en rentestand
–
–
–
–
–
Vaste inkomensbestanddelen
Tweede inkomen telt niet volledig mee
Minimale rente als korter dan 10 jaar vast
Boven 55 jaar ook toetsen bij na pensionering
Rekening houdend met andere financiële
verplichtingen (leningen, alimentatie)
• Maximum t.o.v. waarde woning (2013: 105%)
Niet helemaal vast
• Afwijken mag:
– Uitzicht op inkomensstijging
– Verwacht inkomen uit vermogen
– Energiezuinige woning
– Oversluiten
– Andere goede reden (Volg of leg uit/Comply
or explain)
Per 1-1-2013
• 8.000 euro extra hypotheek als:
- Er sprake is van een woning met label
A++
- Er sprake is van het treffen van
energiebesparende voorzieningen
Energiebesparende
voorzieningen
• gevelisolatie, dakisolatie, vloerisolatie,
leidingisolatie, energie-zuinige kozijnen,
deuren en daarmee gelijk te stellen
constructieonderdelen, hoog rendement
beglazing (HR++), installatie voor
warmteterugwinning, energiezuinige
ventilatie, inclusief hoog-rendementventilatoren, hoogrendementketels,
warmtepompen, zonneboilers,
zonnecellen of een combinatie daarvan
Energie en waarde woning
• Van 2013 tot 2018:
• Hypotheek van 105% -> 100% waarde
woning
• Voor treffen van energiebesparende
voorzieningen blijft het 106%.
Waarom is energiezuinigheid
woning afwijkingsmogelijkheid?
• Lagere energierekening is meer
budgettaire ruimte voor consument
• Kenmerk woning:
– Geen gedragsaspect
– Bestendige situatie
– Dus niet hele energierekening!
Gebouwgebonden energiekosten
(2012)
A++++
Vrijstaand
A+++
A++
A+
A
B
C
D
E
F
G
-9
3
-2
18
40
74
109
156
222
2-onder-1-kap
-31
-22
-22
-8
10
34
60
92
141
Tussenwoning
-38
-30
-34
-21
-6
13
35
64
102
Flat
-50
-43
-45
-33
-22
-10
7
32
59
TOTAAL
-35
-27
-29
-15
0
21
44
75
118
Praktische voorwaarden
• Voor standaardnormen:
– Energiezuinigheid woning moet simpel te
meten en uit te drukken zijn
• Explain-situatie:
– Extreem energiezuinige woningen
– Geldverstrekker moet goed gedocumenteerd
verhaal hebben voor de toezichthouder
KISS