Verzakelijking 2.0 - Vastgoedbibliotheek
advertisement
2015 Verzakelijking 2.0 Een onderzoek naar bottom-up verzakelijking op bedrijventerreinen Amsterdam School of Real Estate MRE-Scriptie Student: Richard Groen Email: [email protected] Begeleider: Friso de Vor Datum: 14 september 2015 Inhoudsopgave Dankwoord .............................................................................................................................................. 3 Samenvatting .......................................................................................................................................... 4 1. Inleiding ........................................................................................................................................... 5 1.1. Aanleiding ................................................................................................................................ 5 1.2. Probleemstelling...................................................................................................................... 6 1.3. Doelstelling .............................................................................................................................. 6 1.4. Hoofdvraag .............................................................................................................................. 7 1.5. Deelvragen............................................................................................................................... 7 1.6. Onderzoeksaanpak .................................................................................................................. 7 1.7. Relevantie ................................................................................................................................ 8 1.8. Leeswijzer ................................................................................................................................ 9 2. De problematiek op bedrijventerreinen ....................................................................................... 10 2.1. Aanbodprogrammering ......................................................................................................... 10 2.1.1. Kwantitatief aanbod ...................................................................................................... 10 2.1.2. Kwalitatief aanbod......................................................................................................... 12 2.1.3. Kwantitatieve aanbodprogrammering .......................................................................... 12 2.2. Gedrag eigenaar-gebruikers .................................................................................................. 13 2.2.1. Verzakelijking................................................................................................................. 14 2.3. Kavelgewijze uitgifte.............................................................................................................. 16 2.3.1. Versnipperd eigendom .................................................................................................. 16 2.4. Conclusie ............................................................................................................................... 17 3. Economisch perspectief van gebruikers en beleggers .................................................................. 18 3.1. Gebruikers ............................................................................................................................. 18 3.1.1. Kosten ............................................................................................................................ 19 3.1.2. Solvabiliteit .................................................................................................................... 20 3.1.3. Liquiditeit ....................................................................................................................... 20 3.1.4. Fiscaliteit........................................................................................................................ 21 3.1.5. Waardeontwikkeling ..................................................................................................... 21 3.1.6. Ruimte voor verzakelijking vanuit de gebruiker ............................................................ 22 3.2. Beleggers ............................................................................................................................... 22 3.2.1. Rendement .................................................................................................................... 23 3.2.2. Risico.............................................................................................................................. 24 3.2.3. Diversificatiemogelijkheden .......................................................................................... 26 3.2.4. Financierbaarheid .......................................................................................................... 27 3.3. Conclusie ............................................................................................................................... 29 3.3.1. Belangen gebruikers en beleggers ................................................................................ 29 3.3.2. Verzakelijkingsmodel ..................................................................................................... 30 4. Verantwoording methode ............................................................................................................. 36 4.1. Type onderzoek: explorerend ............................................................................................... 36 4.2. Methodologie: interviews ..................................................................................................... 36 4.3. Selectie van te interviewen personen ................................................................................... 38 4.4. Afbakening............................................................................................................................. 39 1 5. Analyse .......................................................................................................................................... 40 5.1. Analyse markt ........................................................................................................................ 40 5.2. Analyse verzakelijkingsmodel ................................................................................................ 42 5.2.1. Gebruikersperspectief ................................................................................................... 42 5.2.2. Beleggersperspectief ..................................................................................................... 45 5.3. Conclusie ............................................................................................................................... 49 6. Conclusie ....................................................................................................................................... 52 6.1. Aantrekkelijkheid verzakelijkingsfonds ................................................................................. 52 6.2. Aandachtspunten en knelpunten verzakelijkingsfonds ........................................................ 53 6.3. Reflectie en aanbevelingen ................................................................................................... 54 Bibliografie ............................................................................................................................................ 56 Bijlage 1 ................................................................................................................................................. 59 Bijlage 2 ................................................................................................................................................. 80 Bijlage 3 ................................................................................................................................................. 88 2 Dankwoord Graag wil ik hierbij mijn begeleider Friso de Vor bedanken voor zijn snelle en constructieve feedback gedurende het schrijven van deze scriptie. Verder gaat mijn dank uit naar Roel van de Bilt, Maarten van Kampen, Jos van der Linden, Hans op ’t Veld, Gerard Zwaan en Pieter Zwart voor hun bijdragen in de vorm van de interviews die ik hen heb mogen afnemen. Tenslotte wil ik Susan Denneman, Joke Groen en Kim de Lugt bedanken voor hun inzet bij het nalezen en corrigeren van de teksten. 3 Samenvatting Bedrijventerreinen in Nederland zijn in sterke mate onderhevig aan snelle veroudering. In de literatuur wordt de zogenaamde “verzakelijking van de bedrijventerreinenmarkt” (o.a. Ministerie van VROM, 2010; Fleurke, 2010; Pen, Petit, van Rooijen & Pasmans, 2013), gezien als belangrijk strategische maatregel om veroudering van bedrijventerreinen aan te pakken. Om diverse redenen komt dat niet van de grond. Zo zijn rijksbijdragen voor de herontwikkeling van bedrijventerreinen wegbezuinigd en hebben ook regionale grondbedrijven daarvoor geen geld meer (Van der Krabben, Pen, & de Feijter, 2015). In dit onderzoek wordt daarom bekeken in hoeverre bottom-up verzakelijking kan bijdragen aan het tegengaan van veroudering en het verbeteren van herstructureringsmogelijkheden op bestaande bedrijventerreinen. Het eigendom op bedrijventerreinen is voor het voornaamste deel in handen bij eigenaar-gebruikers en mede door een gebrek aan vastgoedbewustzijn bij deze actor ontstaat versnelde veroudering en blijft herontwikkeling op bedrijventerreinen achter. In hoofdstuk 3 van dit onderzoek is een verzakelijkingsstrategie geformuleerd waarbinnen professioneel beheer en assetmanagement voor bedrijfspanden is georganiseerd. Gebruikers en een particuliere belegger worden in een verzakelijkingsfonds samen financieel verbonden zijn aan het financiële presteren van het bedrijfsvastgoed. Dit komt tot stand doordat eigenaar-gebruikers hun vastgoed inbrengen in het verzakelijkingsfonds en daarmee gebruiker en aandeelhouder worden van het fonds. Een belegger met lokale (markt-)kennis beheert het fonds, is verantwoordelijk voor het beheer en assetmanagement en participeert zelf ook in het fonds. Door middel van literatuurstudie en interviews met vijf expert is onderzocht in hoeverre dit verzakelijkingsfonds vanuit belangen van gebruikers en beleggers in de praktijk een kansrijke strategie is en in hoeverre het kan bijdragen aan het tegengaan van veroudering en het verbeteren van herstructureringsmogelijkheden op bestaande bedrijventerreinen. Hieruit zijn op hoofdlijnen de volgende conclusies voortgekomen. De voordelen voor gebruikers van het verzakelijkingsfonds liggen in risicospreiding en risicodemping, professioneel management en flexibiliteit in de huisvesting, waarbij het kostenverschil tussen huur en koop minimaal is gebleven. Nadeel is dat een financiering van een participatie in het verzakelijkingsfonds voor gebruikers complex is. De voordelen voor beleggers liggen in professioneel management, een aantrekkelijk rendement, een betere kwaliteit van het aanbod en de risicospreiding en diversificatie van hun belegging in het fonds. Nadeel voor beleggers is dat het fonds geen middel is gebleken om lange termijn commitment te verkrijgen van huurders. Tenslotte zijn er ten aanzien van het verzakelijkingsfonds een aantal knelpunten gesignaleerd. Deze knelpunten bevinden zich in de onderwerpen overaanbod, versnippering, waardering/inbreng en financiering. 4 1. Inleiding 1.1. Aanleiding Bedrijventerreinen in Nederland zijn in sterke mate onderhevig aan snelle veroudering. Circa 28% van de terreinen wordt in 2013 als verouderd gezien (Nijssen & Kremers, 2013). In onderzoek van Ministerie EZ, VROM en CPB (Schuur, 2001) naar oplossingsrichtingen voor de veroudering van bedrijventerreinen worden de volgende vier vormen van veroudering gedefinieerd: - - - Technische veroudering: betreft de fysieke en niet-fysieke infrastructuur, die niet langer als passend gezien worden op de vestigingseisen van bedrijven, zoals slijtage aan materialen, maar ook het ontbreken van bijvoorbeeld glasvezelkabel, een te smal wegprofiel of het ontbreken van openbaar vervoer voor arbeidsintensieve bedrijven. Economische veroudering: is het afnemen van de bijdrage, welke het terrein levert aan de economische ontwikkeling van de stad of regio (bruto regionaal product, aantal arbeidsplaatsen), maar ook afname van de grondwaarde en het bedrijfsonroerend goed op het bedrijventerrein doordat perceel en gebouw incourant zijn geworden. Ruimtelijke veroudering: betreft de inrichting en lay-out van het bedrijventerrein, maar ook de ruimtelijke inpassing in de omgeving. Maatschappelijke veroudering: sociale veiligheid en andere leefbaarheidsaspecten. Hoewel in dit onderzoek niet specifiek wordt ingegaan op een of meerdere vormen van veroudering, roept een uiteenzetting ervan waarschijnlijk direct beelden op van bedrijventerreinen waar dergelijke verouderingsvormen zichtbaar zijn. Veroudering op bedrijventerreinen heeft een negatieve invloed op de beleving van de ruimtelijke kwaliteit van bedrijventerreinen en de (directe) omgeving van bedrijventerreinen. Het leidt tot inefficiënt ruimtegebruik en verrommeling van het landschap in Nederland. Het tegengaan van de veroudering en het komen tot herstructuring van bedrijfsruimten staat daarom al enige tijd prominent op de politieke agenda. In het verlengde hiervan is ook de academische literatuur over dit thema sterk gegroeid (o.a. Fleurke, 2010; Olden, 2010 en De Ruijter, 2009). In 2008 hebben de Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer en de Minister van Economische Zaken het Taskforce (her)ontwikkeling bedrijventerreinen (2008) in het leven geroepen om een advies uit te brengen voor een ontwikkelingsstrategie voor bedrijventerreinen. In 2013 is het resultaat van het 5 jaar eerder ingezette beleid, dat slechts 20% van de verouderde bedrijventerreinen is aangepakt (Föllings & Bleumink, 2013). In 2012 is 16% van de te herstructureren bedrijventerreinen in uitvoering, terwijl van meer dan de helft van de terreinen is niet bekend wat de status is. Zoals Peter Noordanus, de voorzitter van het Taskforce (her)ontwikkeling bedrijventerreinen ook aangeeft in De markt voor bedrijventerreinen (Van der Krabben, Pen, & de Feijter, 2015) zijn de economische omstandigheden er ook niet meer naar om de ontwikkelingsstrategie van Taskforce (her)ontwikkeling bedrijventerreinen verder uit te voeren. De rijksbijdragen voor herontwikkeling van bedrijventerreinen zijn wegbezuinigd en ook de grondbedrijven hebben hiervoor geen financiële ruimte meer. 5 Een andere aanpak lijkt daarmee onontkomelijk. In een interview met betrekking tot het onderzoek Nieuwe bedrijvigheid op bedrijventerreinen (NVM Bedrijfs Onroerend Goed, 2009) geeft ondernemer Rudi Stroink reeds in een relatief vroeg stadium een alternatieve mening aangaande de herstructurering van bedrijventerreinen. “Men moet verwaarloosde terreinen niet met grote plannen herontwikkelen, maar ze door de markt pand voor pand laten aanpakken.” Een mening die inmiddels meer bijval krijgt. Paul Bleumink van Buck Consultancy Group geeft 2013 bijvoorbeeld aan: “De tijd van grote herstructureringsmasterplannen is voorbij. Het gaat er nu vooral om, om met ondernemers die iets moeten, omdat ze groeien of echt een huisvestingsprobleem hebben, maatwerkoplossingen te bedenken” (Föllings & Bleumink, 2013). Bottom-up lijkt de manier te zijn om te komen tot herstructurering op bestaande bedrijventerreinen. In de literatuur wordt de zogenaamde “verzakelijking van de bedrijventerreinenmarkt” (o.a. Ministerie van VROM, 2010; Fleurke, 2010; Pen, Petit, van Rooijen & Pasmans,2013), gezien als belangrijk strategische maatregel om veroudering van bedrijventerreinen aan te pakken. De redenering achter deze verzakelijkingstrategie is dat de ruimtelijke kwaliteit van een gebied beter gewaarborgd blijft, wanneer er (markt-)partijen betrokken zijn die daar ook een voldoende financieel belang bij hebben. In deze studie is verzakelijkingsstrategie dan ook een centraal thema. Vanuit de bottum-up gedachte is het daarbij essentieel vanuit de belangen van ondernemers (gebruikers) en particuliere beleggers te denken. Deze partijen hebben al een rol en (financiële) belangen op bedrijventerreinen. Het eigendom op bedrijventerreinen is namelijk voor het voornaamste deel in handen bij eigenaar-gebruikers (72%) en particuliere beleggers (ca. 13%) (STEC groep, NVB, 2005). De huidige setting en invulling van de rollen door gebruikers en particuliere beleggers leidt momenteel tot een onwenselijke situatie; veroudering en het achterblijven van herontwikkeling op bedrijventerreinen. Zowel beleggers als gebruikers zijn over het algemeen financieel gedreven. In dit onderzoek wordt daarom, redenerend vanuit de financiële belangen van gebruikers en beleggers, gezocht naar een nieuwe setting en rolverdeling op bestaande bedrijventerreinen, waarmee veroudering op bedrijventerrein tegengegaan kan worden en herontwikkelingen kansrijker worden. 1.2. Probleemstelling In de bestaande academische en vakliteratuur met betrekking tot verzakelijking en herontwikkeling van bedrijventerreinen worden in het algemeen aanbevelingen gedaan die gericht zijn aan de overheid alsmede institutionele beleggers. Daarbij gaat het veelal om een top down benaderingen die, gezien de resultaten tot nu toe, slechts beperkt succesvol blijken te zijn. De rol van gebruikers en particuliere beleggers is cruciaal om te komen tot verzakelijking op bedrijventerreinen. Momenteel is er echter onvoldoende inzicht in de belangen van deze actoren, om een succesvolle bottom-up verzakelijkingsstrategie te kunnen formuleren. 1.3. Doelstelling Met dit onderzoek wordt beoogd een bijdrage te leveren aan de inzichten ten aanzien van bottomup verzakelijking en herstructurering van bestaande bedrijventerreinen redenerend vanuit de belangen van gebruikers en beleggers. 6 1.4. Hoofdvraag Voor dit onderzoek is de volgende hoofdvraag geformuleerd: In hoeverre kan bottom-up verzakelijking, op basis van belangen van eigenaar-gebruikers en particuliere beleggers, bijdragen aan het tegengaan van veroudering en het verbeteren van herstructureringsmogelijkheden op bestaande bedrijventerreinen? 1.5. Deelvragen Als leidraad voor het onderzoek dienen de volgende deelvragen: Deelvragen met betrekking tot de theorie: - Welke belangen hebben gebruikers bij het huren of in eigendom hebben van de bedrijfshuisvesting op een bedrijventerrein? - Welke belangen hebben beleggers bij een investering in bedrijfsruimte op een bedrijventerrein? Deelvraag over de verbanden tussen variabelen: - Hoe kunnen belangen van gebruikers en beleggers worden verenigd, zodanig dat tot verzakelijking van de bedrijfsruimtemarkt gekomen kan worden? Deelvraag met betrekking tot de praktijk: - In hoeverre is bottom-up verzakelijking, geredeneerd vanuit belangen van gebruikers en beleggers, in de praktijk een kansrijke strategie? 1.6. Onderzoeksaanpak Het betreft een exploratief onderzoek dat een kwalitatief karakter heeft. Aan de hand van de beschrijving van een tweetal onderzoekselementen, zijnde gebruikers en beleggers van bedrijfsvastgoed op bedrijventerreinen, vindt de inhoudelijke afbakening alsmede de conceptualisering van het onderzoek plaats. Literatuuronderzoek Door middel van literatuuronderzoek zal een theoretische basis gevormd worden waarin de onderlinge relatie tussen gebruikers en beleggers onderzoeksonderwerp zal zijn. Het eigendom op bedrijventerrein is voornamelijk in handen bij eigenaar-gebruikers. Verzakelijking op bedrijventerreinen kan alleen plaatsvinden indien ruimte ontstaat voor een grotere betrokkenheid van beleggers op bedrijventerreinen. Het (economische) afwegingskader van gebruikers in de keuze tussen koop en huur is zodoende relevant om de mogelijkheden van verzakelijking op bedrijventerrein in beeld te kunnen brengen. Op basis van literatuurstudie wordt gekeken naar de diverse argumenten in de afweging tussen huur en koop door gebruikers. Om tot verzakelijking te komen moet het vervolgens voor beleggers aantrekkelijk genoeg zijn om een grotere betrokkenheid te hebben bij bedrijventerreinen. Het al dan niet ontstaan van investeringsmogelijkheden hangt direct samen met voorkeur van gebruikers voor koop of huur. Voor beleggers is het risico/rendementsprofiel van de investering van belang. Door middel van literatuurstudie zal een beeld gegeven worden van het risico/rendementsprofiel van een investering in bedrijfsruimten. 7 Vanuit de bevindingen die worden gedaan in het literatuuronderzoek wordt een verzakelijkingsmodel geformuleerd waarin de belangen van gebruikers en beleggers verenigd worden. Interviews Dit model wordt vervolgens in de praktijk getoetst door de grondbeginselen en aannamen in het model in een semigestructureerd interview voor te leggen aan een aantal experts. De experts zijn zodanig geselecteerd dat zij gezamenlijk vanuit hun kennis en achtergronden een breed spectrum van de bedrijventerreinenmarkt beslaan. Daarmee is het model zowel vanuit verschillende disciplines (o.a. financiering, corporate finance, accounting, beleggen) als vanuit de perspectieven van zowel de gebruikers als beleggers op deze markt in de praktijk getoetst. Onderzoekopzet Daarmee ziet de onderzoeksopzet er schematisch als volgt uit: Onderzoeksopzet Analyse markt Literatuuronderzoek Literatuuronderzoek Gebruikers Beleggers Formulering model Verzakelijkings model Praktijkonderzoek Interviews Analyse Analyse Figuur 1. Onderzoeksopzet 1.7. Relevantie Een onderzoek naar verzakelijking van bedrijventerreinen is maatschappelijk relevant omdat snelle veroudering van bedrijventerreinen leidt tot sociale (slechte werkomgeving) en economische marginalisering, inefficiënt ruimtegebruik, verrommeling en onveiligheid (Taskforce (her)ontwikkeling bedrijventerreinen, 2008). Daarnaast heeft bedrijfsmatig onroerend goed veel ankers in de maatschappij liggen. Veel ondernemers hebben bedrijfsmatig onroerend goed op de balans en hebben zodoende financieel belang bij eventuele verzakelijking en herontwikkelingsmogelijkheden op bedrijventerreinen. 8 Dit onderzoek levert, op wetenschappelijk niveau in de vastgoedkunde, een bijdrage aan kennisontwikkeling met betrekking tot versnelde veroudering van bedrijventerreinen, herontwikkeling, herstructurering en beleggen op bedrijventerreinen. Daarnaast kan het onderzoek, op het gebied van de keuze tussen eigendom en huur van bedrijfsvastgoed, zowel op het vastgoedkundige als bedrijfskundige vlak een bijdrage leveren. 1.8. Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt het speelveld, waarbinnen bottom-up verzakelijking zal moeten plaatsvinden, nader geduid. Hierin wordt de achtergrond van de problematiek behandeld en wordt ook ingegaan op de oplossingen die vanuit de literatuur worden aangereikt. In hoofdstuk 3 worden verzakelijkingsmogelijkheden onderzocht vanuit het perspectief van de actoren gebruikers en beleggers op de bedrijventerreinenmarkt. In eerste instantie worden de belangen van gebruikers en belegger uiteengezet, waarna deze aan het einde van hoofdstuk 3 worden verenigd tot een verzakelijkingsmodel. De verantwoording van de methode vindt plaats in hoofdstuk 4. In hoofdstuk 5 worden de resultaten uit het praktijkonderzoek, dat op basis van de semigestructureerde interviews heeft plaatsgevonden behandeld en geanalyseerd. In hoofdstuk 6 worden vervolgens de conclusies getrokken uit het onderzoek naar bottom-up verzakelijking op de bedrijventerreinenmarkt. 9 2. De problematiek op bedrijventerreinen In het voorgaande hoofdstuk is de veroudering van bedrijventerreinen reeds aan de orde gekomen. In dit hoofdstuk wordt de problematiek in beeld gebracht die ten grondslag ligt aan de veroudering op bedrijventerreinen. Daarnaast wordt ook ingegaan op de oplossingsrichtingen die in de literatuur worden geopperd. Definitie bedrijventerrein Alvorens ingegaan wordt op de problematiek op bedrijventerreinen is het van belang het begrip bedrijventerreinen te definiëren. De definitie zoals gegeven is in IBIS Werklocaties (ARCADIS, 2013) is in de literatuur breed geaccepteerd en vindt aansluiting bij de definities gehanteerd in beleidstukken en rapporten van rijks-, provinciale en gemeentelijke overheid. Deze definitie luidt als volgt: “Een werklocatie van minimaal 1 ha bruto bestemd en geschikt voor gebruik door handel, nijverheid en industrie. Op deze terreinen kan ook enige commerciële en niet-commerciële dienstverlening (zoals kantoorgebouwen, detailhandel) aanwezig zijn, maar deze hebben samen een minderheidsaandeel in de terreinoppervlakte. De volgende terreinen vallen er niet onder: een zeehaventerrein, een economische zone, een kantorenlocatie, een terrein voor grondstoffenwinning, een terrein voor olie- en gaswinning, een terrein voor waterwinning, een terrein voor agrarische doeleinden, een terrein voor afvalstort” (ARCADIS, 2013). 2.1. Aanbodprogrammering In het rapport kansen voor kwaliteit van het Taskforce (her)ontwikkeling bedrijventerreinen (2008) wordt de kern van de problematiek op bedrijventerreinen als volgt beschreven: - te snelle veroudering van bedrijventerreinen (functionaliteit, representativiteit, ontsluiting), met als gevolg sociale (slechte werkomgeving) en economische marginalisering, inefficiënt ruimtegebruik, verrommeling en onveiligheid op de zogenaamde brownfields; - te ruim en goedkoop aanbod van nieuwe uitleglocaties (greenfields), die uitnodigen tot een vlucht van de brownfields en nodeloos beslag op ruimte in de hand werken; - onvoldoende vraaggestuurd en dus gedifferentieerd terreinaanbod, met als gevolg een suboptimaal vestigingsklimaat, gemiste kansen voor ruimtelijke kwaliteit en een bijdrage aan de te snelle veroudering; - vaak matige ruimtelijke kwaliteit en landschappelijke inpassing van de greenfields, waaronder onvoldoende intensief ruimtegebruik (lage ‘floor-space-index FSI). 2.1.1. Kwantitatief aanbod Te snelle veroudering van bedrijventerreinen hangt deels samen met het te ruim en goedkoop aanbieden van uitleglocaties. Brouwer (1994) legt in zijn proefschrift Kantorenmarkt en stadsstructuur, aan de hand van de voorraadtheorie, de relatie tussen veroudering en het kwantitatieve aanbod. De productie van nieuwe gebouwen valt uiteen in productie voor uitbreiding of vervanging. De vervangingsproductie staat in relatie met de omloopsnelheid van de voorraad. Wanneer gebruikers door de introductie van kwalitatief beter vastgoed besluiten tot voortijdige vervanging van de bestaande panden, neemt de levensduur hiervan af en neemt 10 vervangingsproductie toe (Brouwer, 1994). Dit kwalitatief beter vastgoed vinden gebruikers in nieuwbouw op nieuwe bedrijventerreinen. De mate waarin deze vervangingsvraag daadwerkelijk toeneemt, hangt af van de concurrentieverhoudingen tussen de bestaande voorraad en nieuwbouw. Hierbij spelen de volgende factoren een rol (Brouwer, 1994): - het prijspeil van de voorraad; - de prijs waartegen nieuwbouw aangeboden kan worden; - de kwaliteitsverhouding tussen voorraad en nieuwbouw. De Nederlandse bedrijfsruimtemarkt wordt gekenmerkt door een overschot aan bouwrijpe grond. Een oorzaak hiervoor ligt in het feit dat gemeenten jarenlang gronden, in onderlinge concurrentie, op grote schaal aanboden om daarmee te proberen bedrijven te werven (Klooster, 2006; DHV, 2007; Taskforce (her)ontwikkeling bedrijventerreinen, 2008; Olden 2010). Deze concurrentie tussen aangrenzende gemeenten heeft in veel regio’s geleid tot een overaanbod aan grond voor industrieel gebruik en tot relatief lage grondwaarden (Van der Krabben, Pen, & de Feijter, 2015). De lage grondprijzen maken het voor ondernemers aantrekkelijk te verhuizen naar een nieuw bedrijfspand op een nieuw terrein. Dit biedt ondernemers de mogelijkheid een nieuwe huisvesting neer te (laten) zetten die optimaal is ingericht op de bedrijfsvoering. Het oude pand kan leeg komen te staan of kan worden gebruikt door een laagwaardigere economische activiteit. Dit kan daarmee leiden tot een neerwaartse spiraal voor de aantrekkelijkheid en daarmee versnelde veroudering van het bestaande bedrijventerrein (Gordijn, Renes, & Traa, 2007). Dit verouderingsproces op de bedrijventerreinenmarkt is weergegeven in onderstaande vicieuze cirkel. Figuur 2. Vicieuze cirkel bedrijventerreinen door overaanbod (Bron: DHV, 2007; Klooster 2006)) 11 Herontwikkeling In het kader van veroudering is herontwikkeling een aantrekkelijker alternatief voor leegstand of hergebruik door een economisch laagwaardigere functie. De ruime en goedkope uitgifte van bouwgrond voor bedrijventerrein is hierin echter een complicerende factor (Olden, 2010; Taskforce (her)ontwikkeling bedrijventerreinen, 2008). Doordat nieuwbouw relatief goedkoop is, is ook de mogelijke waardesprong die gerealiseerd kan worden met herontwikkeling van bedrijfsruimte relatief klein. Het probleem bij de herontwikkeling van de verouderde bedrijfspanden is daarom vaak dat de opbrengsten niet voldoende hoog zijn om de kosten ervoor te dragen, laat staan om waarde toe te voegen (Olden, 2010). Herontwikkeling is voor (markt-)partijen daarom financieel gezien veelal niet de aantrekkelijkste optie. Het overaanbod van bouwgrond voor bedrijventerreinen werkt dus enerzijds een versnelde veroudering in de hand, terwijl het anderzijds ook herontwikkelingsmogelijkheden belemmerd. Overaanbod is daarom een belangrijke oorzaak voor snelle veroudering op bestaande bedrijventerreinen. 2.1.2. Kwalitatief aanbod Het Taskforce (her)ontwikkeling bedrijventerreinen (2008) brengt veroudering ook in relatie met kwalitatieve aanbodprogrammering. Het Taskforce signaleert dat er onvoldoende vraaggestuurd en gedifferentieerd terreinaanbod is op de bedrijventerreinenmarkt en dat de ruimtelijke kwaliteit en landschappelijke inpassing van nieuw aangelegde bedrijventerreinen te wensen overlaat. Thematisering van bedrijventerreinen kan bijdragen aan een langer verblijf van bedrijven in een bedrijfspand of op een specifiek terrein. Op die manier kan dit een toegevoegde waarde zijn voor bedrijventerreinen. In de praktijk ontbreekt een kwalitatieve programmering echter op veel bedrijventerreinen. Door te sturen op de ruimtelijke kwaliteit en landschappelijke inpassing van de greenfields zou een vergelijkbaar effect gerealiseerd kunnen worden. Als blijkt dat aanpassingen in ruimtelijke kwaliteit en landschappelijk inpassing van de nieuw aan te leggen bedrijventerreinen kan leiden tot een langer verblijf van bedrijven, zou ook dit een positieve bijdrage leveren voor het tegengaan van de snelle veroudering. In de literatuur wordt echter vooral het overaanbod van bouwgrond op de bedrijventerreinenmarkt als een van de belangrijke oorzaken van snelle veroudering op bedrijventerreinen gezien. Met betrekking tot aanbodprogrammering zal hier daarom niet dieper ingegaan worden op het effect van oplossingsrichtingen met betrekking tot kwalitatieve programmering van bedrijventerreinen. 2.1.3. Kwantitatieve aanbodprogrammering In paragraaf 2.1.1. is duidelijk geworden dat overaanbod een belangrijk onderdeel vormt van de problematiek voor bedrijventerreinen. Het evaluatieonderzoek Verzakelijking van bedrijventerreinen heeft toekomst; Lessen uit zes Rijkspilots geeft aan dat schrapoperaties essentieel zijn om te komen tot verzakelijking en verduurzaming van de bedrijventerreinmarkt (Pen, Petit, van Rooijen, & Pasmans, 2013). Op diverse plekken vinden momenteel al schrapoperaties plaats, of hebben al reeds plaatsgevonden. Door middel van regionale afstemming en verevening tussen gemeenten kunnen verliezen van het schrappen of deprogrammeren beperkt worden en gezamenlijk worden genomen (Van der Krabben, 12 Pen, & de Feijter, 2015). Op deze manier kan het aanbod op verantwoorde manier worden teruggebracht tot een gezond niveau. Dit is echter een taak die niet bottom-up kan worden opgepakt. In dit onderzoek blijft dit deel verder buiten beschouwing. Provincies en regionale ontwikkelingsbedrijven kunnen en moeten hierin een belangrijke rol spelen (Pen, Petit, van Rooijen, & Pasmans, 2013). Belangrijk daarbij is niet door te slaan naar een te stringent aanbodbeleid. Door te forse deprogrammering bestaat het risico dat op de markt minder bouwrijpe grond beschikbaar is dan dat nodig is om de feitelijke uitbreidingsvraag te accommoderen. Doordat het bedrijfsleven dan onvoldoende ruimte krijgt voor uitbreiding van de productiecapaciteit kan de economische groei in gevaar komen (Olden, 2010). In dit onderzoek wordt gezocht naar mogelijkheden om door middel van verzakelijking veroudering op bedrijventerrein tegen te gaan en herstructurering te bevorderen. De meerwaarde van verzakelijking is echter verwaarloosbaar zolang vraag en aanbod van bedrijventerreinen niet in evenwicht is (Pen, Petit, van Rooijen, & Pasmans, 2013). Een passende aanbodprogrammering is dus essentieel om verzakelijking kansrijk te maken zonder dat de uitbreidingsvraag onnodig belemmerd wordt. Dit is een belangrijke voorwaarde, maar nog niet de oplossing van de problematiek op bedrijventerreinen. 2.2. Gedrag eigenaar-gebruikers Een belangrijke oorzaak van de versnelde veroudering van bedrijventerreinen ligt in het gedrag van eigenaar-gebruikers. Eigenaar-gebruikers zien hun bedrijfshuisvesting veelal als een productiemiddel waardoor keuzes met betrekking tot het betrokken vastgoed ook primair gericht zijn op een optimaal productieproces en niet op de eindwaarde van het pand. (DHV, 2007). Pen, Petit, van Rooijen, & Pasmans (2013) wijzen in het onderzoek verzakelijking van bedrijventerreinen heeft de toekomst op een gebrekkig vastgoedbewustzijn van eigenarengebruikers. “In de eerste plaats investeren eigenaren niet in hun vastgoed, terwijl dat wel rendabel is en zelfs een optimalisatie van de bedrijfsvoering kan betekenen. In de tweede plaats zien ondernemers het belang van goed beheer en onderhoud en aanvullende diensten onvoldoende in en is de bereidheid om daaraan financieel bij te dragen vaak verbazingwekkend laag. Terwijl opgemerkt kan worden, dat de vastgoedkosten slechts een kleine post zijn op de begroting van de gemiddelde ondernemer. Ten derde heeft men vaak een onrealistisch beeld van de waarde van het eigen vastgoed; dit is veelal overgewaardeerd, waarin ook een deel van de verklaring voor het lage investeringsniveau in bestaand vastgoed ligt” (Pen, Petit, van Rooijen, & Pasmans, 2013, p. 63). De invloed van het gedrag van eigenaar-gebruikers heeft zijn weerslag op een groot deel van bedrijventerreinen. Zoals eerder is aangegeven hebben eigenaar-gebruikers het voornaamste deel van het eigendom op bedrijventerreinen in handen bij (72%). Particuliere beleggers hebben ca 13% van het eigendom en Institutionele beleggers hebben slechts ca. 2% in handen. (STEC groep, NVB, 2005). 13 De snelle veroudering van bedrijventerreinen, die ontstaat door een gebrek aan vastgoedbewustzijn, kan tegengegaan worden door professioneel beheer en assetmanagement voor bedrijfspanden te organiseren. Professioneel beheer en assetmanagement kan er tevens aan bijdragen dat mogelijkheden voor rendabele investeringen in herontwikkelingen op bedrijventerreinen, die nu achterwege blijven, in de toekomst wel opgemerkt en benut worden. 2.2.1. Verzakelijking De verzakelijking van bedrijventerreinen biedt hierin mogelijk een uitkomst. Verzakelijking is een strategie waarin ervan uitgegaan wordt dat de ruimtelijke kwaliteit van een gebied beter gewaarborgd blijft, wanneer er (markt-)partijen betrokken zijn die daar ook een voldoende financieel belang bij hebben. Voordat er echter een dergelijke strategie kan worden opgesteld is het allereerst zaak het begrip verzakelijking te definiëren. Het Ministerie van VROM (2010) hanteert de volgende definitie: “Verzakelijking is een langetermijnstrategie, gericht op behoud en groei van de waarde van bedrijventerreinen door een professionele en gebiedsgerichte aanpak, via een grotere (financiële) betrokkenheid van private partijen (beleggers, ontwikkelaars, eindgebruikers, regionale ontwikkelingsbedrijven) in samenspraak met overheden” Deze definitie van verzakelijking is erg breed. Beleggers, ontwikkelaars, eindgebruikers en regionale ontwikkelingsbedrijven krijgen hierin allen een rol toebedeeld. Het is echter belangrijk na te gaan welke (markt-)partijen betrokkenheid zouden moeten hebben bij de verzakelijking van bedrijventerreinen. Het Taskforce (her)ontwikkeling bedrijventerreinen (2008) beschrijft al een beperkter aantal partijen: “een actievere rol van private ontwikkelaars en beleggers moet leiden tot het in stand houden van een duurzame gebiedskwaliteit en bedrijfsmatige kernactiviteiten”. In dit onderzoek wordt gezocht naar mogelijkheden om verzakelijking bottom-up tot stand te brengen. Zoals eerder gesteld wordt daarbij geredeneerd vanuit de belangen van gebruikers en beleggers. De belangen van gebruikers en beleggers moeten hoe dan ook een plaats krijgen in het model om te komen tot verzakelijking, omdat deze partijen al reeds betrokken zijn bij het overgrote deel van het eigendom op bedrijventerreinen. Deze partijen blijken echter los daarvan ook de meest geëigende partijen om te betrekken in een verzakelijkingsstrategie. Ter onderbouwing hiervan worden alle mogelijke partijen onderstaand een voor een kort behandeld. Regionale ontwikkelingsbedrijven zijn in het leven geroepen om geldstromen vanuit de rijksoverheid aan te wenden voor herstructurering, een klassiek geval van top-down-strategie. Daarnaast is deze actor, gezien het schrappen van financiële stromen vanuit het rijk, momenteel ook een partij met beperkte sturingsmogelijkheden. Deze actor sluiten we in dit onderzoek derhalve uit. Ontwikkelaars hebben over het algemeen een kortere betrokkenheid bij vastgoed dan bijvoorbeeld beleggers. De Haas (2010) beschrijft ontwikkelaars op bedrijventerreinen als partijen die streven naar winst op ontwikkeling en afzet van huisvestingsprojecten. Ontwikkelaars zijn gericht op het tot stand brengen van een waardesprong (Ministerie van VROM, 2010). Die waardesprong kan worden gerealiseerd door het contracteren van gebruikers voor de huur van een vastgoedproduct en dit geheel vervolgens aan een belegger te verkopen. 14 De (mogelijke) rol voor ontwikkelaars in het herstructureringsproces moet zeker worden erkend, echter verzakelijking is een lange termijnstrategie. Ontwikkelaars kunnen een tussenschakel vormen die bijdraagt aan de haalbaarheid van verzakelijking door (De Haas, 2010): - in te spelen op de marktvraag (marktkennis benutten); - te concurreren met productinnovaties (marktvraag beïnvloeden door nieuwe concepten voor bedrijfshuisvesting); - tet slim organiseren van het ontwikkelproces (inzetten marktkennis en organisatietalent). “De belegger is een partij met een focus op duurzaam rendement uit vastgoedinvesteringen, bestaande uit direct rendement (huurinkomsten en verkoopopbrengsten) en indirect rendement (waardeontwikkeling van investeringen)” (De Haas, 2010). Vanuit de lange termijnfocus van beleggers is er meer aandacht voor de ruimtelijke kwaliteit van het hele gebied en een belang bij professioneel beheer (VROM-RAAD, 2006). Beleggers zijn zodoende in een verzakelijkingsproces als actor cruciaal. Opvallend is dat in lijn met het rapport van het Taskforce (her)ontwikkeling bedrijventerreinen (2008) institutionele beleggers vaak als geëigende actor wordt gezien in de verzakelijking van bedrijventerreinen. Tot op heden beleggen institutionele beleggers ook maar zeer beperkt op bedrijventerreinen (Zwetsloot, 2014). Diverse onderzoeken geven aan dat de betrokkenheid van institutionele beleggers bij de verzakelijking van bestaande bedrijventerreinen in deze fase ook niet erg aannemelijk is. De achterliggende oorzaken van de beperkte investeringen door institutionele beleggers zijn volgens Van de Weerd (2003): - beperkte informatie en transparantie in de bedrijfsruimtemarkt; - hoog risico (perceptie van beleggers) bij deze beleggingscategorie; - beperkingen vanuit eigenaars-gebruikersmarkt (relatief groot eigenbezit). De Haas (2010) wijst daarbij op de kwaliteit van het aanbod op de beleggingsmarkt. Het hoge percentage eigenaar-gebruikers op bedrijventerreinen betekent voor de belegger dat er erg weinig aanbod is aan beleggingsvastgoed op bedrijventerreinen. Het overblijvende aanbod van huurpanden betreft veelal bedrijfsvastgoed van (oud-)ondernemers die hun verlaten vastgoed proberen te exploiteren. Hieraan voegde Zwetsloot (2014) het argument toe dat managementrisico’s, vooral in de vorm van tijdsinvesteringen met betrekking tot huurderwisselingen en het inspelen op lokale economische ontwikkelingen, als te omvangrijk worden gezien. Pen, Petit, van Rooijen, & Pasmans (2013) noemen het overaanbod aan bedrijventerreinen en het feit dat kennis van de lokale en regionale bedrijvigheid nodig is voor succesvolle investeringen. Een aantal zaken weerhouden institutionele beleggers er dus nog van om zich op de bedrijfsruimtemarkt te begeven. Particuliere beleggers zijn echter met 13% eigendom op bedrijventerreinen wel al substantieel actief op de bedrijfsruimtemarkt (STEC groep, NVB, 2005). Zij zijn zodoende de geëigende actor om op te nemen in een bottom-up verzakelijkingsstrategie. 15 Aandachtspunt is wel de financierbaarheid vanuit particuliere beleggers. Zoals Pen, Petit, van Rooijen en Pasmans (2013) aangeven zijn de portefeuilles van lokale of regionale beleggers te klein om substantieel te kunnen investeren in de verzakelijking van bedrijventerreinen. Een verzakelijkingsstrategie zal daarmee rekening moeten houden. In dit hoofdstuk is naar voren gekomen dat een belangrijk deel van de problematiek ook voortkomt uit een gebrek aan vastgoedbewustzijn bij eigenaar-gebruikers. Eerder kwam al aan de orde dat het overgrote deel van de bedrijfspanden op bedrijventerreinen in eigendom is van eigenaar-gebruikers. De sleutel van verzakelijking op bedrijventerreinen ligt daarom bij de verschuiving van beheer en assetmanagementtaken van gebruikers naar beleggers, zonder dat het geïnvesteerde vermogen van deze eigenaar noodzakelijkerwijs verschuift. Daarmee wordt de bovenstaand beschreven paradox van financiering en betrokkenheid van beleggers in bedrijfsruimtemarkt ontweken. Lokale/regionale particuliere beleggers hebben wel de benodigde lokale/regionale kennis, maar niet het kapitaal. Institutionele beleggers hebben wel het benodigde kapitaal, maar niet de benodigde kennis en betrokkenheid bij deze lokale/regionale markten (Pen, Petit, van Rooijen, & Pasmans, 2013). Voordat aan de hand van gebruikers en particuliere beleggers verder ingegaan wordt op verzakelijking, is het relevant om nog een belangrijke complicerende factor voor verzakelijking van bedrijventerreinen nader te bekijken. De traditionele kavelgewijze uitgifte op bedrijventerreinen is namelijk nog een omstandigheid waarmee in een verzakelijkingstrategie rekening gehouden moet worden. Hierop wordt in de volgende paragraaf nader ingegaan. 2.3. Kavelgewijze uitgifte De bedrijventerreinenmarkt wordt gedomineerd door de lagere overheden die de ondernemers als eigenaar-gebruikers direct bedienen bij hun ruimtevraag voor bedrijfshuisvesting (De Haas, 2010). Aanvullend op de eerder besproken problemen, met betrekking tot aanbodprogrammering en het gedrag van eigenaar-gebruikers werkt ook deze kavelgewijze uitgifte van bedrijventerreinen veroudering in de hand en bemoeilijkt het de verzakelijking en daarmee het tegengaan van veroudering en het investeren in herstructurering van bedrijventerreinen. 2.3.1. Versnipperd eigendom Op bedrijventerreinen zorgt deze klassieke kavelgewijze uitgifte van grond voor versnipperde eigendomsstructuren. Private partijen zoals gebiedsontwikkelaars en (institutionele) beleggers, die terreinen als geheel in de markt zetten en exploiteren, komen er in dit stadium relatief weinig aan te pas (Pen, Petit, van Rooijen, & Pasmans, 2013). Overigens laat het onderzoek van Fleurke (2010) zien dat deze ketenintegratie, het in een hand ontwikkelen van bedrijventerreinen, naar verwachting geen structurele oplossing biedt voor de matige kwaliteit van bedrijventerreinen. Daarnaast kleven er grote financiële risico’s aan deze volledige integratie. Dit neemt echter niet weg dat versnipperde eigendomsstructuur ertoe leidt dat strategische portefeuilleopbouw voor beleggers op terreinniveau lastig is, waardoor er maar beperkt of geen invloed mogelijk is op de kwaliteit van de bedrijfsomgeving (De Haas, 2010). Zoals ook de Roadmap naar verzakelijking van de bedrijventerreinenmarkt aangeeft wordt op bedrijventerreinen niet 16 optimaal gebruik gemaakt van de kennis, competenties en drijfveren van de verschillende actoren in de vastgoedmarkt (Ministerie van VROM, 2010). Het is zodoende zaak een verzakelijkingsstrategie te formuleren die de competenties van de verschillende actoren benut en die functioneert in een omgeving die zich kenmerkt door versnipperd eigendom. 2.4. Conclusie In het voorgaande hoofdstuk is duidelijk geworden dat de problematiek voor een belangrijk deel voortgekomen is uit het grondbeleid dat gemeenten jarenlang hebben gevoerd. Ruime uitgifte van bouwgronden door gemeenten werkt veroudering in de hand en bemoeilijkt herontwikkeling, waardoor het verouderingseffect versterkt wordt. Complicerend is het feit dat deze problematiek lokaal ontstaat, maar alleen op regionaal niveau kan worden opgelost door op regionaal niveau te deprogrammeren en/of de financiële pijn te verdelen. Ook het gedrag van eigenaar-gebruikers vormt een belangrijke oorzaak voor veroudering op bedrijventerreinen. Het beperkte vastgoedbewustzijn van eigenaar-gebruikers resulteert in slecht beheer en onderhoud en leidt tot situaties waarin mogelijkheden voor rendabele investeringen in het bedrijfspand ten behoeve van de bedrijfsvoering of herontwikkeling onbenut blijven. Verzakelijking is de oplossingsrichting die kan zorgen voor professioneler beheer en assetmanagement op bedrijventerreinen. Specifieke aandachtspunten voor deze verzakelijkingstrategie zijn de slechte kwaliteit van het aanbod op de beleggingsmarkt voor bedrijfsruimte en de versnippering van eigendom in deze markt. Van belang is om een situatie te creëren waarin beheer en assetmanagementtaken worden neergelegd bij een actor met voldoende financieel belang bij het behoud en groei van de waarde van bedrijventerreinen. Dit kan gedaan worden door beheer- en assetmanagementtaken te verschuiven van gebruikers naar particuliere belegger(s). In het kader van de financiering wordt dit idealiter gedaan zonder dat het geïnvesteerde vermogen van eigenaar-gebruikers voor rekening komt van de particuliere belegger. Daarmee wordt verzakelijkingsstrategie veel krachtiger omdat die dan minder snel beperkt wordt door financiële mogelijkheden van particuliere beleggers. 17 3. Economisch perspectief van gebruikers en beleggers Een voor de hand liggende manier om ook het financieel belang voor behoud en groei van waarde mee te laten verschuiven naar de particuliere belegger is een eenvoudige eigendomsverschuiving van eigenaar naar belegger. Echter dit gebeurt tot op heden slechts op een beperkte schaal. Verzakelijkingsmogelijkheden worden in dit hoofdstuk verder onderzocht vanuit het perspectief van de actoren gebruikers en beleggers op de bedrijventerreinenmarkt. Zowel gebruikers als beleggers zijn veelal financieel/economisch gedreven. Er wordt daarom specifiek ingegaan op het economisch perspectief van beleggers om wel of niet te investeren in bedrijfsruimte op bedrijventerreinen en op het economisch perspectief van gebruikers om bedrijfsruimte te huren danwel in eigendom te nemen. Om hierin meer inzicht te verkrijgen is van belang in kaart te brengen welke belangen gebruikers en beleggers hebben bij deze keuzes. Aan de hand van deze voorwaarden wordt de focus vervolgens verder gelegd op verzakelijkingsmogelijkheden in de relatie tussen gebruikers en belegger. In feite is het zoeken naar een snijvlak waarin belangen van zowel gebruikers en beleggers worden gediend, maar waarbij ook de financiële consequenties voor partijen in lijn zijn met de taken en verantwoordelijkheden die zij vervullen. Op dat snijvlak kan een nieuw model voor de verzakelijking van bedrijventerreinen ontstaan. Om hiertoe te komen wordt in dit hoofdstuk daarom gezocht naar antwoorden op de volgende vragen: - Welke belangen hebben gebruikers bij het huren of in eigendom hebben van de bedrijfshuisvesting op een bedrijventerrein? - Welke belangen hebben beleggers bij een investering in bedrijfsruimte op een bedrijventerrein? - Hoe kunnen belangen van gebruikers en belegger worden verenigd, zodanig dat tot verzakelijking van de bedrijfsruimtemarkt gekomen kan worden? 3.1. Gebruikers Het belang van gebruikers bij hun huisvesting ligt voornamelijk bij de optimalisatie van de bedrijfsvoering of het productieproces, om zo het bedrijfsresultaat te verbeteren. De investeringen die eigenaar-gebruikers doen in grond en vastgoed hebben tot doel de bedrijfsvoering en het productieproces te faciliteren. Dit wordt feitelijk gezien als een investering in een productiemiddel. Waardeontwikkeling van hun onroerend goed is geen primair belang en doel (Schenau, 2011). Bij de keuze tussen kopen of huren laten ondernemers (gebruikers) zich leiden door hun programma van eisen en financiële overwegingen (Louw, Needham, Han, & Pen, 2009). Gebruikers zullen alleen bereid zijn te huren indien dit voor hen bedrijfseconomisch gezien de meest aantrekkelijke optie lijkt. Het is zodoende van belang inzichtelijk te maken wanneer een investering in een eigen bedrijfsruimte en wanneer huren voor gebruikers het meest aantrekkelijk is. Volgens Louw, Needham, Han, & Pen (2009) kijkt de gebruiker daarbij naar kosten, liquiditeit, fiscaliteit en solvabiliteit. Aan de hand van deze overwegingen kan inzicht verkregen worden in de belangen van ondernemers bij de keuze voor huur of eigendom van de bedrijfshuisvesting en daarmee ook in de voorwaarden waaronder ondernemers (mogelijk) bereid zijn om voor huur te 18 kiezen. In deze theoretische behandeling wordt alleen ingegaan op de opties koop (eigendom) of huur. 3.1.1. Kosten Een belangrijke afwegingsfactor van ondernemers betreft de kosten van de bedrijfshuisvesting. Ondernemers zullen streven naar zo laag mogelijke huisvestingskosten bij een gegeven kwaliteit en locatie (Louw, Needham, Han, & Pen, 2009)”. Om huren en daarmee verzakelijking aantrekkelijk te maken zouden de kosten in een huursituatie voor ondernemers concurrerend of liefst lager moeten zijn ten opzichte van eigendom. In deze paragraaf wordt daarom ingezoomd op de kosten van huur in relatie tot het in eigendom hebben van vastgoed voor gebruikers. Schutte, Schoonhoven, & Dolmans-Bude (2002) definiëren de exploitatiekosten van een gebouw als zijnde terugkerende kosten die voortvloeien uit: - het in eigendom hebben van onroerend goed; - het gebruiksklaar in stand houden van onroerend goed (leegstandskosten); - het gedeeltelijke of volledige gebruik van het onroerende goed. Schutte, Schoonhoven, & Dolmans-Bude (2002) geven in het boek Commercieel vastgoed een uiteenzetting van exploitatiekosten. Voor eigenaren van bedrijfspanden zijn de volgende kostenposten daaruit relevant: Exploitatiekosten Vaste kosten Onderhoudskosten Adminstratieve beheerkosten - rente - technisch onderhoud - bemiddeling - afschrijvingen - schoonmaakonderhoud - administratie/boekhouding - erfpacht - personeelkosten - belastingen/heffingen - verhuurkosten - verzekering (opstal) - huurderving Figuur 3. Overzicht exploitatiekosten voor eigenaren In dit overzicht valt op dat nagenoeg alle kostenposten zowel van toepassing zijn bij eigenaarverhuurders als eigenaar-gebruikers. Hiervan zijn huurderving, bemiddeling en verhuurkosten alleen van toepassing bij eigenaar-verhuurders en uiteraard niet op eigenaar-gebruikers. In de gehele exploitatie zijn deze kosten echter slechts beperkt van invloed. Een eigenaar-verhuurder (belegger) zal in principe altijd dekking zoeken voor de exploitatiekosten in de huur en daar bovenop tevens nog een winst willen boeken ter compensatie voor geleverde inspanningen en genomen risico’s. Hoewel voor een groot deel dezelfde kostenposten van toepassing zijn voor eigenaar-gebruikers en beleggers, hoeft dit niet te betekenen dat deze voor beide uitgangsposities onder dezelfde omstandigheden ook per definitie gelijk zijn. Zo is goed mogelijk dat beleggers lagere financieringskosten hebben voor de financiering van bedrijfsruimte. Daarnaast zijn keuzes van de eigenaar met betrekking tot investeringen, beheer en onderhoud ook van invloed op de exploitatiekosten. 19 Zoals Pen, Petit, van Rooijen, & Pasmans (2013) beschrijven, maken eigenaar-gebruikers suboptimale keuzes wanneer het gaat om beheer, onderhoud en investeringen in de bedrijfshuisvesting. Eigenaarverhuurders besteden relatief meer aan goed onderhoud en beheer dan eigenaar-gebruikers. Vanuit de theorie van verzakelijking, zoals beschreven in de Roadmap naar verzakelijking van de bedrijventerreinmarkt, zou dit moeten leiden tot een betere en meer duurzame kwaliteit op bedrijventerreinen (Ministerie van VROM, 2010). Dit heeft echter wel een kostenverhogend effect op de exploitatiekosten en daarmee de totale huisvestingskosten. Dit maakt een huursituatie voor ondernemers minder aantrekkelijk. Per saldo kan gesteld worden dat in het kostenaspect van bedrijfsvastgoed geen driver gevonden kan worden voor verzakelijking. Als de kosten voor huur echter te hoog worden in relatie tot eigendom kan dit wel een belemmering vormen voor verzakelijking. Er zullen zodoende bijkomende voordelen moeten zijn om ondernemers te kunnen interesseren voor huur. 3.1.2. Solvabiliteit De solvabiliteit van bedrijven heeft gevolgen voor de waarde van de aandelen en het uit te keren dividend. Hoe groter het eigen vermogen is ten opzichte van het vreemde vermogen, hoe makkelijker het is geld te lenen om te investeren of dividend uit te kunnen betalen. Door te investeren in vastgoed of grond, al dan niet met vreemd vermogen, neemt de solvabiliteit af en daarmee ook de mogelijkheden voor investeringen in het bedrijfsproces (Louw, Needham, Han, & Pen, 2009). Om de mogelijkheden tot het aantrekken van financiering voor de bedrijfsvoering zo groot mogelijk te maken/houden is huren een aantrekkelijke mogelijkheid. 3.1.3. Liquiditeit In de bedrijfsvoering streven bedrijven naar een optimale allocatie van middelen. Bedrijven hebben de beschikking over een beperkte hoeveelheid (liquide) middelen/kapitaal en ook de mate waarin een onderneming extra eigen vermogen en vreemd vermogen kan aantrekken is gelimiteerd (Schutte, Schoonhoven, & Dolmans-Bude, 2002). Financiering die is aangewend voor het bezit van huisvesting kan niet meer worden gebruikt voor financiering van andere bedrijfsmiddelen of activiteiten. Het rendement van bedrijven komt veelal hoofdzakelijk voort uit de primaire bedrijfsprocessen. De mogelijkheden voor verzakelijking, voortkomend uit de liquiditeitsbehoefte, zijn sterk afhankelijk van de onderneming die het betreft. Huren is een interessante optie voor bedrijven waarvan het rendement van de bedrijfsvoering hoger is dan het (fictieve) rendement dat behaald kan worden door het eigen bedrijfspand in eigendom te nemen. Bedrijven waarvoor huren nu al interessant is, hoeven niet op basis van een verzakelijkingstrategie te worden overtuigd. Als dergelijke partijen nog niet huren zou dat aan de aanbodzijde in de huur, of het aan ontbreken van dat aanbod kunnen liggen. Deze bedrijven zullen echter al willen huren als het aanbod er is. Echter er doen zich ook situaties voor, waarbij huren minder interessant is omdat het kapitaal al voor handen is. In dergelijke gevallen kan een verzakelijkingsstrategie een rol spelen om huren voor de bedrijven interessant te maken. Ook de financierbaarheid van het bedrijfspand zelf speelt een rol. Wanneer het bedrijfspand voor een groot deel financierbaar is wordt relatief weinig geld aan de onderneming onttrokken en is de 20 invloed van een dergelijk financiering op de bedrijfsvoering relatief klein. Ditzelfde geldt overigens ook voor een huursituatie en hoeft zodoende geen belemmering te zijn voor verzakelijking. 3.1.4. Fiscaliteit Om de bedrijfsvoering fiscaal gezien optimaal in te richten wordt gekeken naar kosten die ten laste van het fiscale resultaat kunnen worden gebracht. Dit is voor bedrijven een belangrijk afwegingsfactor voor investeringen. Kosten zijn een aftrekpost op de af te dragen belasting. Belangrijk daarbij is echter wel dat de bedrijfsvoering in het jaar een positief resultaat heeft en dus vennootschapsbelasting wordt betaald. Met betrekking tot het bedrijfsvastgoed kunnen investeringen, onderhoudskosten, verzekeringspremies, maar ook de eventuele rentelasten van een lening of de huursom van het bedrijfsvastgoed ten laste worden gebracht van het fiscale resultaat. In de paragraaf kosten hebben we al gezien dat een belegger in principe de exploitatiekosten dekt met de huurinkomsten. In feite betekent dit dat deze kosten voor gebruikers zowel in koop- als huursituatie aftrekbaar zijn. In het geval van eigendom wordt het fiscale aspect van het bedrijfsvastgoed uitgebreider. Wanneer het bedrijfsvastgoed in eigendom door de ondernemer wordt verkocht levert dat mogelijk een boekwinst op. Boekwinsten uit de verkoop van bedrijfsmiddelen zijn onderdeel van de winst van ondernemingen en dus belastbaar. Door vorming van bedrijfsreserves kunnen ondernemers deze belasting vermijden (Louw, Needham, Han, & Pen, 2009)”. Echter deze verkoop kan ook aan de ondernemer privé plaatsvinden. Over het algemeen kunnen panden tegen relatief gunstige voorwaarden naar privé overgeheveld worden. Op deze manier kunnen ondernemers fiscaal gezien tegen relatief gunstige voorwaarden het pand privé door exploiteren in het kader van de pensioenvoorziening. Om zoveel mogelijk ondernemers te kunnen betrekken bij verzakelijking, dient een verzakelijkingstrategie zowel in het kader van de lopende bedrijfsvoering/exploitatie als de pensioenvoorziening van de ondernemer interessant te zijn. Hierbij is de belastbaarheid van de opbrengsten een belangrijk thema. Ondernemers die een bedrijfspand privé exploiteren willen de huuropbrengsten idealiter in box 3 laten vallen. In box 3 wordt een vermogensrendementsheffing van 1,2% geheven. Een tarifering die in verhouding tot box 1 (36,5%-52%) of box 2 (25%) een stuk gunstiger uitvalt. Een verzakelijkingsstrategie dient, om interessant te kunnen zijn voor zoveel mogelijk ondernemers, daarom te voorzien in minimaal vergelijkbare of betere fiscale uitgangspunten dan die ondernemers normaliter in die situatie zouden hebben. 3.1.5. Waardeontwikkeling In het onderzoek van STEC groep, NVB (2005) geeft 68% van de bedrijven aan de bedrijfsruimte in eigen bezit te hebben, los van financiële of fiscale voordelen en los van het ontbreken van alternatieven. Slechts 13% van de eigenaar-gebruikers kocht een pand vanuit een financieel of fiscaal motief (STEC groep, NVB, 2005). Dit geeft aan dat het financiële belang van een keuze tussen koop en huur door bedrijven slechts beperkt bestaat of door ondernemers slechts in beperkte mate wordt gezien. 21 Opvallend is ook dat de waardeontwikkeling van de investering in de eigen bedrijfshuisvesting geen primaire afweging lijkt te zijn voor veel ondernemers. Pen, Petit, van Rooijen, & Pasmans (2013) bevestigen dit beperkte vastgoedbewustzijn bij gebruikers in het onderzoek verzakelijking van bedrijventerreinen heeft de toekomst. “Opvallend en buitengewoon zorgelijk is, dat tijdens het evaluatieonderzoek keer op keer bleek hoe weinig aandacht ondernemers besteden aan de waarde(ontwikkeling) van vastgoed” (Pen, Petit, van Rooijen, & Pasmans, 2013, p. 63). Eigenaar-gebruikers zijn niet bezig met waardeontwikkeling van hun eigendom en lopen daarmee risico’s. De afgelopen jaren is de boekwaarde van bedrijfsvastgoed gedaald. Bij verkoop van het bedrijfsvastgoed kan dit leiden tot grote financiële tegenvallers (Pen, Petit, van Rooijen, & Pasmans, 2013). Dit is zodoende een belangrijk argument om eigenaar-gebruikers te interesseren voor huren. Op grond hiervan zou verzakelijking los kunnen komen. 3.1.6. Ruimte voor verzakelijking vanuit de gebruiker Het overgrote deel van de bedrijven kiest ervoor om het bedrijfspand in eigendom te nemen in plaats van te huren. Voor vergaande verzakelijking is het zodoende relevant te kijken naar manieren om ook (een deel van) deze groep te interesseren voor huur. Uit onderzoek van STEC groep (2005) is gebleken dat 28% van bedrijven geïnteresseerd zou zijn in het huren van bedrijfsvastgoed als deze optie beschikbaar was. Daarnaast geeft 7% van alle eigenaren in dit onderzoek aan dat ze tot aankoop van een pand zijn overgegaan omdat goede alternatieven voor de huur van een bedrijfspand afwezig waren. Van de grotere bedrijven (meer dan 100 werknemers) geeft 70% aan negatief te staan tegenover koop (STEC groep, NVB, 2005). Zij zouden dus het huren van bedrijfsvastgoed overwegen. Dit geeft aan dat de marktvraag naar huur van bedrijfsruimten mogelijkheden biedt voor verzakelijking op bedrijventerreinen. 3.2. Beleggers Vastgoedbeleggers zijn personen of bedrijven die zich professioneel bezighouden met het vastleggen van vermogen in onroerend goed, met het doel om uit de exploitatie en verkoop van het onroerend goed een toekomstige stroom geldelijke opbrengsten te realiseren. Verschillende partijen zijn als belegger actief in het vastgoed (Van Gool, Jager, Theebe, & Weisz, 2013): - - - Institutionele beleggers: pensioenfondsen, verzekeringmaatschappijen en beleggingsinstelling die over het algemeen vermogen beheren voor deelnemers om in de toekomst uitkeringen te kunnen doen. Deze partijen beleggen in vastrentende waarden (zoals staatsobligaties, hypotheken en leningen), aandelen en onroerend goed. Particuliere beleggers: (rechts)personen die vermogen beleggen met als doel het verkrijgen van (toekomstig) inkomen, of het bewerkstelligen van koopkrachthandhaving en/of waardestijging van het vermogen. Ondernemingen: bedrijven waarvan de core-business niet bestaat uit beleggen in vastgoed, die investeren of vermogen beleggen in vastgoed. Al dan niet in directe relatie tot hun eigen bedrijfsvoering. De eigenaar-gebruikers zijn ondernemers die de eigen bedrijfshuisvesting ten behoeve van de bedrijfsvoering in eigendom hebben verkregen. 22 Bij verzakelijking gaat het in feite om meer professionele partijen te betrekken bij het beheren en managen van vastgoed. In dit onderzoek gaat het hoofdzakelijk over een verschuiving van deze beleggersrol van de eigenaar-gebruikers naar particuliere beleggers. In dit hoofdstuk zal hierop nader ingegaan worden. 3.2.1. Rendement Particuliere beleggers streven naar een zo hoog mogelijk rendement tegen een zo laag mogelijk risico. Daarbij wordt onderscheid gemaakt in het directe en indirecte rendement van een belegging. Samen vormen deze het totaal rendement. ROZ/IPD (2007) beschrijft deze drie rendementsbegrippen als volgt: - Direct rendement: Het direct rendement, ook cashflow-rendement en exploitatierendement genoemd, bestaat uit de feitelijke netto-huuropbrengsten gedurende een bepaalde periode, afgezet tegen het gemiddeld geïnvesteerd vermogen van de onderliggende vastgoed objecten (c.q. portefeuilles) over de meetperiode, zoals deze opgenomen zijn in de ROZ/IPD Vastgoedindex. - Indirect rendement: Het indirect rendement, ook waardegroei genoemd, geeft de waardeveranderingen weer gedurende een bepaalde periode van de onderliggende vastgoedobjecten c.q. portefeuilles die opgenomen zijn in de ROZ/IPD Vastgoedindex, afgezet tegen het gemiddeld geïnvesteerd vermogen van de onderliggende vastgoedobjecten c.q. portefeuilles over de meetperiode. - Totaal rendement: Het totaal rendement is de som van de waardegroei en netto inkomsten in een periode uitgedrukt als percentage van het gemiddeld geïnvesteerd vermogen. Rendement beleggen in bedrijventerreinenmarkt en andere vastgoedbeleggingscategorieën Pen, Petit, van Rooijen, & Pasmans (2013) geven aan dat beleggers in verband met het geringe rendement op investeringen in bedrijventerreinen nauwelijks geïnteresseerd zijn in beleggen op bedrijventerreinen. Zoals reeds eerder besproken is, lijkt de terughoudendheid bij belegger voornamelijk te liggen in de rendement/risicoverhouding, waarbij de risicoperceptie bij beleggen in bedrijfsruimten te groot is ten opzichte van het rendement (Van de Weerd, 2003). De IPD-benchmarkcijfers vanaf 2008 -2013 maken zichtbaar dat de directe rendementen van bedrijfsruimten hoger zijn dan welke vastgoedbeleggingscategorie dan ook. Vooral het negatieve indirecte rendement zorgt ervoor dat winkelbeleggingen uiteindelijk beter renderen dan het beleggen in bedrijfsruimten. 23 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 gemiddeld totaal 3,6 6,7 6 7,3 3,7 7,1 6,2 7,6 4 6,6 6,2 7,1 4,1 7 6,2 7 4,3 6,6 6,1 6,5 4,5 7 6,1 7,6 4,7 6,3 7 7,8 4,1 6,8 6,3 7,3 -0,8 -5,5 -0,5 -3,1 -5,8 -6,8 -3,6 -7,4 -1,1 -2,9 1,5 -3,9 -2,1 -4,6 1,4 -3,5 -3,6 -8,8 -1,7 -4,8 -3,8 -8,9 -4,7 -2,3 0,5 -3,6 -2,9 1,8 -2,4 -5,9 -1,5 -3,3 Woningen 2,8 -2,1 2,9 Kantoren 1,2 0,3 3,7 Winkels 5,5 2,6 7,7 Bedrijfsruimten 4,2 0,2 3,2 Figuur 4. Rendementen vastgoedbeleggingen (ROZ/IPD, 2014), bewerkt 2 2,4 7,6 3,5 0,7 -2,2 4,4 1,7 0,7 -1,9 1,4 5,3 5,2 2,7 4,1 9,6 1,7 0,9 4,8 4,0 DIRECT RENDEMENT Woningen Kantoren Winkels Bedrijfsruimten INDIRECT RENDEMENT Woningen Kantoren Winkels Bedrijfsruimten TOTAAL RENDEMENT Risico’s in de waardeontwikkeling van bedrijfsruimten vormen voor veel beleggers een belemmering om te investeren in de bedrijventerreinenmarkt. Dit is echter ook een belangrijke reden om verzakelijking van de bedrijventerreinenmarkt te vergroten. Beter management en betere investeringsbeslissingen op de bedrijventerreinenmarkt kunnen er namelijk voor zorgen dat indirecte rendementen in de toekomst stabiliseren en zich positief ontwikkelen. Maatregelen vanuit de overheid ten aanzien van aanbodprogrammering op bedrijventerreinen zijn essentieel en dragen hieraan ook in belangrijke mate bij. 3.2.2. Risico Risico is de mogelijkheid dat het presteren van investeringen afwijkt van wat (volledig) voorspelbaar was op het moment dat de investering werd gedaan (Geltner, Miller, Clayton, & Eichholtz, 2014). Vanuit investment management theorieën worden veelal twee type risico’s onderscheiden; systematisch risico, ook wel het marktrisico genoemd, en het specifieke risico ofwel objectrisico. Als gevolg van de specifieke kenmerken van vastgoed kan hier voor vastgoedbeleggingen nog managementrisico aan worden toegevoegd. In tegenstelling tot andere financiële producten wordt vastgoed na verwerving omgevormd tot een bedrijfsmiddel. Het managen van het vastgoed moet vervolgens resulteren in het geëiste rendement. Voor vastgoed is derhalve eveneens sprake van een managementrisico. Dit maakt vastgoed als beleggingscategorie uniek (Keeris, 2006). Marktrisico Het systematisch risico ofwel marktrisico betreft macro-economische risico’s die de (specifieke) beleggingsmarkt als geheel beïnvloeden, bijvoorbeeld recessie (Brealey, Myers, & Marcus, 2012). Het marktrisico is niet afhankelijk van specifieke kenmerken van de assets en is niet weg te diversifiëren (Keeris, 2006; Zwetsloot, 2014). Specifiek voor de bedrijfsruimtemarkt wijst Klooster(2006) bijvoorbeeld op de conjunctuurgevoeligheid van deze markt. In Hoofdstuk 2 is reeds uitgebreid aan de orde gekomen welke invloed het overaanbod van nieuwbouwgrond voor bedrijfsruimte heeft op de bedrijventerreinenmarkt. Dit overaanbod zorgt 24 voor beleggers voor een verhoogd objectrisico. De keuze voor een verhuizing naar nieuw terrein is voor bedrijven relatief laagdrempelig. De panden die hierdoor vrij komen, komen veelal in een neerwaartse spiraal terecht. Dit verhoogt het risico voor belegger in deze (deel)markt aanzienlijk. Hoewel leegstand in principe een objectrisico is, is dit vanwege de ongezonde markttoestand momenteel tevens een marktrisico. Vanuit beleggersperspectief is deprogrammering zodoende van essentieel belang. Deze problematiek moet op regionaal niveau worden aangepakt. De intensiteit en wijze van aanpak verschilt tussen regio’s. Ook is de regionale economische ontwikkeling van invloed op de mogelijkheden voor deprogrammering (Pen, Petit, van Rooijen, & Pasmans, 2013 en Van der Krabben, Pen, & de Feijter, 2015). Daarbij heeft de (regionale) economische ontwikkeling tevens invloed op het marktrisico van de bedrijfsruimtemarkt en daarmee ook op de investeringsbereidheid van beleggers. Dit kan dus regionaal sterk afwijken. Objectrisico Het objectrisico wordt bepaald door de huurder(s), het object en de locatie van het object. In onderstaande tabel zijn de verschillende risicofactoren weergegeven. Verhuur/Leegstandsrisico kans op vertrek/ faillissement huurder kans op nieuwe huurder (courantheid) Objectrisico Operationele risico’s onderhoudskosten bouwkundige staat/Capex-investeringen Juridisch-planologisch alternatieve aanwendbaarheid/Herontwikkelingsmogelijkheden eigendomssituatie (bijvoorbeeld erfpacht) Figuur 5. Overzicht objectrisico's Doordat vastgoed een heterogeen product is heeft ieder object specifieke risico’s. Industriële bedrijven kiezen vaak voor op maat gemaakte gebouwen, waardoor dit bedrijfsvastgoed veelal ook incourant is en eigenaren van dit vastgoed daardoor risico lopen bij doorverhuur van de bedrijfsruimte (Van der Krabben, Pen, & de Feijter, 2015). Zoals reeds is besproken in paragraaf 2.1.1. wordt dit versterkt door overaanbod, dat nieuwbouw relatief aantrekkelijk maakt en herontwikkeling bemoeilijkt. Verder zijn ook specifieke risico’s gekoppeld aan de locatie van het vastgoed. Veroudering van de directe omgeving door leegstand van naburige panden kan bijvoorbeeld een grote invloed hebben op de waarde van een pand. Specifiek risico is volgens de Moderne Portefeuille Theorie weg te diversifiëren wanneer het object in een portefeuille wordt geplaatst. De invloed van objectrisico in een portefeuille neemt af naarmate het aantal objecten in de portefeuille toeneemt. In paragraaf 3.2.3. wordt hierop verder ingegaan. Daarnaast is belangrijk in te zien dat de objectrisico’s, los van diversificatie, voor een belangrijk deel weggenomen of beperkt kunnen worden. In tegenstelling tot andere beleggingscategorieën, zoals aandelen en obligaties zijn de opbrengsten van onroerend goed te beïnvloeden door actief management (Van Gool, Jager, Theebe, & Weisz, 2013). Door actief management met lokale kennis kan de vertrekkans van huurder worden verkleind en de flexibiliteit en/of kans op nieuw gebruik van panden worden vergroot. Pen, Petit, van Rooijen, & Pasmans (2013) geven zelfs aan dat de kennis 25 van lokale en regionale bedrijvigheid een vereiste is om succesvol te kunnen investeren in de bedrijfsruimtemarkt. Daarnaast kan met actief management door middel van onderhoud, renovatie en herontwikkeling, de exploitatie worden verbeterd en de waarde van het onroerend goed worden geoptimaliseerd. Actief management met lokale/regionale kennis zou daarom een integraal onderdeel moeten zijn van de verzakelijkingsstrategie. Dit management draagt echter zelf ook een risicocomponent in zich. Managementrisico Op inefficiënte en intransparante markten, zoals de bedrijfsruimtemarkt is het mogelijk gedurende langere tijd te profiteren van een kennis- en informatievoorsprong. Actief management kan in combinatie met lokale kennis resulteren in een hoger rendement dan ten opzichte van het risico zou mogen worden verwacht (Van Gool, Jager, Theebe, & Weisz, 2013). Echter, het ontbreken van deze kennis kan zodoende ook betekenen dat in plaats van outperformance er underperformance ten opzichte van de markt ontstaat (Zwetsloot, 2014). Uit onderzoek van Zwetsloot (2014) bleek dat o.a. managementrisico’s institutionele beleggers ervan weerhoudt als belegger toe te treden op de bedrijfsruimtemarkt. Dit houdt verband met de “span of control” van het management van institutionele beleggers. Managementrisico is niet weg te diversifiëren, maar neemt als gevolg van het vergroten van de span of control juist toe naarmate het aantal objecten in de portefeuille toeneemt (Keeris, 2006). Vanuit het managementrisico geredeneerd zijn particuliere (lokale) beleggers dan ook de aangewezen partijen om te betrekken in een verzakelijkingsstrategie. Zij hebben namelijk lokale/regionale kennis van de markt (Pen, Petit, van Rooijen, & Pasmans, 2013). 3.2.3. Diversificatiemogelijkheden De Moderne Portefeuille Theorie van Markowitz beschrijft het voordeel van diversificatie, de spreiding van vermogen over verschillende assets (Geltner, Miller, Clayton, & Eichholtz, 2014). Deze theorie laat zien dat het totaalrisico in een portefeuille gemiddeld gezien lager wordt dan de som der delen door middel van diversificatie. Door toevoeging van meerdere objecten middelen de verschillende objectrisico’s uit, die verbonden zijn aan de assets in de portefeuille. Bij optimale diversificatie, waarbij al het objectrisico is weg gediversifieerd, zou alleen nog het systematisch (markt-)risico en het managementrisico overblijven. Figuur 6. Risicocomponenten binnen de vastgoedmarkt (Keeris, 2006) 26 Zwetsloot (2014) concludeert uit de vele en diverse onderzoeken die gedaan zijn naar diversificatie in de vastgoedbeleggingsmarkt en de bedrijfsruimtemarkt specifiek dat circa 75% van het objectrisico bij 10 tot 15 panden is weggenomen door diversificatie en dat er sprake is van een optimale diversificatie van het objectrisico bij 50 objecten. Dit betekent voor het formuleren van een verzakelijkingsstrategie dat deze moet kunnen voorzien in een portefeuilleomvang van minimaal 1015 panden en maximaal ca. 50 panden. De baerdemaeker-Fransen (2006) wijst erop dat risico’s kunnen worden verlaagd door het beleggen in vastgoedobjecten met uiteenlopende eigenschappen. Enerzijds kan voor een portefeuille bestaande uit alleen bedrijfspanden worden gesteld dat dit effect slechts beperkt zal zijn. Anderzijds wordt de bedrijfsruimtemarkt gekenmerkt door een grote mate van heterogeniteit in het vastgoed en diverse gebruikers uit veel verschillende bedrijfssectoren (STEC groep, NVB, 2005). Dit zou diversificatie-effecten moeten vergroten. Mede ook gezien de kritische kanttekening die Keeris (2006) plaatst bij de mogelijkheden voor diversificatiemogelijkheden voor vastgoed(portefeuilles) mag niet verwacht worden dat de risicodemping in de praktijk vergelijkbaar is met die van aandelen. Optimale diversificatie zal in vastgoedportefeuilles in de praktijk niet haalbaar zijn, zeker niet wanneer het een portefeuille met alleen bedrijfspanden betreft. Het toevoegen van objecten zorgt in ieder geval voor toenemende risicospreiding in de portefeuille. Tevens is aannemelijk dat het ook voor een risico dempend effect zorgt in de zin van diversificatie. Ondernemers die het eigendom hebben van hun eigen bedrijfsvastgoed hebben deze risicospreiding en risicodemping niet. In het geval dat ondernemers meerdere eigendomspanden hebben, is dit slechts beperkt aanwezig. Vanuit de beleggingstheorie gezien beleggen deze ondernemers suboptimaal door onnodig risicovol in hun eigen bedrijfsvastgoed te beleggen. Naast objectrisico moet ook rekening gehouden worden met het managementrisico. Hoe groter het aantal objecten in de portefeuille wordt, des te groter wordt het managementrisico. Het is aannemelijk dat de portefeuillegrootte die een optimale mix vormt tussen object en managementrisico’s afhankelijk is van de omstandigheden van die portefeuille. Voorbeelden hiervan zijn bijvoorbeeld kenmerken van het vastgoed in de portefeuille of de regio waarin het vastgoed in portefeuille zich bevindt. Het kan in bepaalde gevallen beter zijn een kleinere portefeuille, met suboptimale diversificatie, aan te houden omdat bijvoorbeeld uitbreiding van de portefeuille in het kennisgebied van de portefeuillemanager/particuliere belegger niet mogelijk is. Het inkopen en managen van assets die buiten de marktkennis valt levert mogelijk meer risico op dan dat verbeterde diversificatie wegneemt. Het toevoegen van objecten in een portefeuille heeft in eerste instantie vermoedelijk een risico dempend effect en kent op een bepaald moment een omslagpunt, waarna het risico dempend effect minder groot is dan de toegenomen managementrisico’s. 3.2.4. Financierbaarheid Financiering is een essentiële en kritische voorwaarde voor het beleggen in vastgoed in zijn algemeenheid, maar zeker vanuit het perspectief van een particuliere belegger. Om te komen tot waardegroei van het (eigen) vermogen is de hefboomwerking die financiering met vreemd vermogen teweeg brengt een veel gebruikt middel. Voor verzakelijking en beleggen op bedrijventerreinen is het 27 van belang verschillende financieringsmogelijkheden in kaart te brengen. Zo kan een verzakelijkingsstrategie worden geformuleerd die goed op een beschikbare financieringsvorm past. In de (traditionele) financieringsmarkt wordt onderscheid gemaakt in verschillende soorten vreemd vermogen op basis van het risicoprofiel. Hoe hoger het risico, hoe hoger de rentevergoeding is die de geldverstrekker vraagt (Twigt, 2011). In het financieren van de herstructurering van verouderde bedrijventerreinen beschrijft De Ruijter (2009) de volgende kenmerken als de belangrijkste voor de bepaling van het soort financiering: - Recourse of non-recourse lening: In geval van non-recourse heeft de geldverstrekker geen mogelijkheid de (rest)schuld te verhalen op de leningnemer, bij recourse financiering wel. Het risicoprofiel op een non-recoursefinanciering is daarmee hoger dan van een recoursefinanciering, de rentevergoeding is daardoor over het algemeen ook hoger (De Ruijter, 2009). - Loan-to-value: initiële bedrag van de lening / marktwaarde van het onderpand. Hoe hoger de loan-to-value is hoe hoger het risico (perceptie) van de lening. Financiers zullen bij meer risicovolle financiering de loan-to-value lager houden (Geltner, Miller, Clayton, & Eichholtz, 2014). - Senioriteit van de lening: hierbij gaat het om de voorkeurspositie van de geldverstrekker ten opzichte van andere geldverstrekkers, senior leningen hebben bij verhaal voorrang op achtergestelde (of subordinate) leningen, welke ook wel junior worden genoemd (Geltner, Miller, Clayton, & Eichholtz, 2014). - Goederenrechtelijke zekerheid: het recht van hypotheek (of pandrecht) waarbij de geldverstrekker het recht van parate executie heeft (De Ruijter, 2009). De Ruijter (2009) hanteert in zijn onderzoek het volgende schema: Figuur 7. Typen leningen (De Ruijter, 2009) Als gevolg van Basel 3 en Solvency 2 moeten banken en verzekeraars voor vastgoedfinancieringen meer eigen vermogen aanhouden. Dit betekent dat partijen die vastgoed met vreemd vermogen financieren, waaronder beleggers, lastiger aan kapitaal kunnen komen. Risicovollere financieringen zullen in mindere mate worden verstrekt. Vooral de bereidheid om kwalitatief minder onroerend goed tegen een relatief hoge loan-to-value te financieren verminderd. Door de komst van strengere kapitaalseisen en het risicoprofiel dat vastgoed heeft zullen banken niet snel meer bereid zijn om meer dan 60% tot 65% loan-to-value aan kapitaal te verschaffen. (Twigt, 2011). Dit maximum lijkt dan ook een goed uitgangspunt voor een verzakelijkingsstrategie. In de Nederlandse financieringsmarkt wordt hoofdzakelijk gebruikt gemaakt van senior-leningen met hypotheekrecht als zekerheid (De Ruijter, 2009). Mezzanine- en juniorleningen zijn minder gebruikelijk en zijn tevens risicovoller voor de financier. Vooral vanwege de risicoperceptie die 28 banken hebben in relatie tot financiering van bedrijfsruimten lijkt het niet realistisch uit te gaan van een financieringsvorm waarmee meer risico naar de financier schuift. Een seniorlening met hypotheekrecht als zekerheid lijkt zodoende de enige geschikte financieringsvorm voor een verzakelijkingsstrategie. Rentevergoeding Eerder in dit hoofdstuk werd al het verband gelegd tussen het risicoprofiel en de rentevergoeding van een financiering. In de wetenschap dat financiering een van de weinige kostenposten is waarop een belegger kan besparen ten opzichte van een eigenaar-gebruiker is het relevant te kijken naar het risicoprofiel van beleggers ten opzichte van eigenaar-gebruikers. Beleggers kunnen vanuit een portefeuille meer zekerheden bieden, dan een eigenaar van een enkel pand. Daarnaast is gebleken dat door middel van diversificatie risicodemping gerealiseerd kan worden in de portefeuille. Aannemelijk is daarom dat beleggers vanuit een portefeuille goedkoper zou moeten kunnen financieren dan dat eigenaar-gebruikers dat kunnen. 3.3. Conclusie In voorgaande paragrafen zijn de belangen van gebruikers ten aanzien van het al dan niet overgaan tot huur en van beleggers ten aanzien van het al dan niet overgaan tot investeren uitgebreid aan bod geweest. In deze paragraaf worden deze belangen van gebruikers en beleggers verenigd in een verzakelijkingsmodel, waarmee verzakelijking op bedrijventerreinen bottom-up tot stand gebracht kan worden. Om dit te doen wordt onderstaand een overzicht gegeven waarin de verschillende belangen samengevat worden en op rij worden gezet. Hiermee zijn ook de deelvragen met betrekking tot de belangen van gebruikers en beleggers beantwoord. De uitwerking van het verzakelijkingsmodel leidt tot de beantwoording van de deelvraag met betrekking tot de vereniging van deze belangen van eigenaren en beleggers. 3.3.1. Belangen gebruikers en beleggers Actor Belang Kosten Gebruikers Liquiditeit Solvabiliteit Fiscaliteit Waardeontwikkeling Uitgangspunt verzakelijkingsmodel Het model dient huur zo goedkoop mogelijk te maken door: efficiënte financiering en beperking aanvullende kosten ten opzichte van huidig kostenpatroon (huurderving, bemiddeling, verhuurkosten, winst belegger, onderhoud en beheer). Verzakelijkingsmodel inrichten op het optimaal aanwenden van liquiditeit en kapitaalkrachtige bedrijven te overtuigen van de voordelen van huren. Door te huren staat het vastgoed niet op de balans. Een hoge solvabiliteit verbetert mogelijkheden tot financiering en uitkering dividend. Het model dient ondernemers te voorzien van vergelijkbare of betere fiscale uitgangspunten dan huidige, zowel in het kader van lopende exploitatie als de pensioenvoorziening. Het model dient te voorzien in risicoreductie van de waardeontwikkeling van vastgoed op bedrijventerreinen. 29 Beleggers Rendement Het model dient te voorzien in een aantrekkelijk en stabiel rendement. Het verbeteren van het indirecte rendement, ofwel de waardeontwikkeling is nodig. Risico Door integratie van actief management met lokale/regionale kennis dient objectrisico zo veel mogelijk weggenomen te worden. Managementrisico’s dienen beperkt te worden door de span of control niet te groot te maken. Het model moet voorzien in voldoende risicodemping en risicospreiding in de portefeuille. Diversificatie Financiering Financiering zal moeten plaatsvinden op basis van maximaal 60-65% loan-to-value op basis van een seniorlening. Meer zekerheden en risico voor de bank moeten leiden tot een besparing in de financieringslasten. Figuur 8. Overzicht belangen gebruikers en beleggers 3.3.2. Verzakelijkingsmodel Belangrijk aspect van een verzakelijkingsstrategie is het organiseren van financiële verbondenheid van actoren met het behoud en de groei van waarde op bedrijventerreinen. Daarnaast is het zaak de belangen van verschillende partijen invulling te geven in het verzakelijkingsmodel. De uitwerking van de verzakelijkingsstrategie vindt plaats in een verzakelijkingsmodel waarbinnen gebruikers en beleggers samen financieel verbonden zijn aan het financiële presteren van het bedrijfsvastgoed op bedrijventerreinen. Voor de uitwerking van dit model is aansluiting gezocht bij de bestaande vastgoedpraktijk. De uitwerking vindt zodoende plaats in een fondsstructuur. Werking fonds Dit kan op de volgende manier tot stand worden gebracht. Eigenaren doen een sale en leaseback met daarin een relatief lange periode (bijvoorbeeld 10 jaar) en ontvangen daarvoor naar rato van hun inbreng participatiebewijzen in het fonds. Eigenaren blijven dus belegt en betrokken bij het vastgoed dat ze inbrengen. Door deze handeling stroomt er vanuit de eigenaren ook direct equity in het fonds. Dit eigen vermogen wordt tegelijkertijd ingebracht met de belegging. Het ingebrachte vermogen wordt namelijk als het ware direct belegd in de bedrijfspanden van de participanten. Een belegger met lokale (markt-)kennis beheert het fonds, is verantwoordelijk voor het assetmanagement en participeert zelf ook in het fonds voor een substantieel, maar kleiner deel dan de eigenaren. In figuur 9 wordt het verzakelijkingsmodel schematisch weergegeven. 30 Stroomschema Verzakelijkingsfonds Vastgoed + equity Participatiebewijs Onderneming 1 Participant 1 HOVK Participatiebewijs Participant 2 HOVK Fonds Vastgoed + equity Participatiebewijs Onderneming 3 Participant 3 HOVK Kapitaal Dividend Huur Vastgoed + equity Onderneming 2 Participatiebewijs Onderneming X Participant X HOVK Management & Beheer Management vergoeding Beheerder (gelieerd aan X) Figuur 9. Stroomschema verzakelijkingsfonds Het fonds kent verder de volgende werking. Toetreden als aandeelhouder in het fonds kan alleen door de inbreng van vastgoed. Eigenaar-gebruikers worden daarmee gebruiker en aandeelhouder van het fonds. De particuliere belegger (onderneming X in het stroomschema) houdt zijn equityniveau steeds op minimaal 10%, is verantwoordelijk voor de hoeveelheid vreemd vermogen in het fonds. Daarnaast fungeert de particuliere belegger als manager van het fonds en de assets daarbinnen. De beloning van de beheerder voor assetmanagement en fondsbeheer is een management fee op basis van vast percentage over de waarde van het fonds. De manager is ook verantwoordelijk voor de inkoop van assets en de groei van het fonds. Verzakelijking is een proces waarmee gebruikers nog niet bekend zijn. Dit betekent dat het fonds en het management ook nog vertrouwen moet winnen bij de aandeelhouders. Vermoedelijk zullen eigenaar-gebruikers niet van de een op de andere dag massaal toetreden tot het fonds. Het fonds moet daarom klein kunnen starten en door succes kunnen groeien. Uittreden kan alleen door de verkoop van aandelen aan de belegger/fondsbeheerder. De gebruiker verkoopt dan zijn aandelen terug aan het fonds tegen de actuele waarde van de aandelen, die op basis van jaarlijkse taxatie wordt vastgesteld. Deze aandelen kunnen dan eventueel ook direct weer aan een opvolgende gebruiker verkocht worden. Assets met een gebruiker die geen aandeelhouder (meer) is kunnen wel worden aangehouden in het fonds. De belegger/fondsbeheer is dan verantwoordelijk voor de benodigde aanvulling van middelen. De particuliere belegger kan er na verloop van tijd voor kiezen meer equity in het fonds te stoppen en zo het aandeel van de belegger in het fonds te laten groeien. Op deze manier moet het mogelijk zijn strategische aankopen te doen in 31 het kader van herontwikkeling/herstructurering en mits dit aantoonbaar meerwaarde voor het fonds oplevert. Het aandeel van de particuliere belegger kan uiteindelijk oplopen tot 100%. Hiervan zou sprake kunnen zijn als de bedrijfsruimtemarkt zich verder ontwikkelt tot volwassen beleggingsmarkt. Daarmee ontstaat eigenlijk automatisch een volgende fase die het fonds doorgaat. Indien het fonds een gedegen trackrecord heeft gevestigd kan het extra deel, naast de 10% die de particuliere belegger al had, worden verkocht aan institutionele beleggers. Het management zal afhankelijk blijven van specifieke (lokale markt-)kennis. Om deze essentiële kennis blijvend te koppelen aan het fonds, zal de particuliere belegger/fondsbeheerder in een dergelijk geval 10 % equity aanhouden omwille van alignment. Daarmee is dan uiteindelijk het verzakelijkingsproces rond en is de optimale betrokkenheid van professionele partijen voor dit deel van de voorraad op bedrijventerreinen bereikt. Vereniging belangen beleggers en gebruikers Door zowel gebruikers als beleggers op deze manier te committeren aan een fonds ontstaat alignment in de belangen van gebruikers en beleggers op de volgende gebieden: - risicospreiding en diversificatie in het fonds voor het belegd vermogen van gebruikers en beleggers; - stabiel direct rendement door lange termijn commitment van huurders; - professioneel management zorgt voor behoud en groei van waarde (indirect rendement); - winstdeling in het fonds waarmee het kostenverschil tussen huur en koop minimaal is. Om het commitment en daarnaast de vertrouwdheid van gebruikers met het vastgoed en het fonds in eerste instantie zo groot mogelijk te maken is het de insteek het fonds qua omvang niet te groot te maken en te kiezen voor een gebiedsgericht fonds. Voor diversificatiedoeleinden is een portefeuille grootte vanaf ca. 10-15 assets al voldoende (Zwetsloot, 2014). De maximale omvang kan verschillen per gebied en is afhankelijk van de aard en omvang van het gebied en de gebruikers. Het vertrouwen van gebruikers in het fonds en het vastgoed in het fonds is daarbij van belang. Daarnaast zal ook in het kader van managementrisico bekeken moeten worden wat de maximale grootte is. Structurering fonds Het verzakelijkingsfonds fungeert als platform waarin het verzakelijkingsproces op bedrijventerreinen kan groeien. Gebruikers zullen waarschijnlijk niet van de een op de andere dag massaal toetreden tot het fonds. Het is dan ook niet de verwachting dat alle assets die uiteindelijk in het fonds komen daar in eerste instantie al in betrokken zijn. Het fonds moet klein kunnen starten en door succes kunnen groeien. De structuur waarin dit proces plaatsvindt zal (enige) flexibiliteit moeten bieden om onderlinge afspraken tussen aandeelhouders en de particuliere belegger te kunnen maken, zodanig dat de werking van het fonds, zoals bovenstaand beschreven, in de praktijk gebracht kan worden. Daarnaast is, zoals eerder benoemd ook de fiscale structurering van groot belang. Van Steen (2012) gaat in het onderzoek vastgoedbeleggingen in de overdrachtsbelasting uitgebreid in op de structurering van vastgoedfondsen. Vooral fiscaliteit en aansprakelijkheid spelen in deze structurering een belangrijk rol. 32 In het onderzoek van Van Steen (2012) worden de volgende kenmerken voor een vastgoedfonds benoemd: - De rechtspersoonlijkheid is vooral van invloed op de structurering van een fonds. - De fiscale transparantie voorkomt dubbele belastingheffing: o het fonds is zelf niet belastingplichtig; o opbrengsten worden direct toegerekend aan de achterliggende participanten; o de fiscale afrekening vindt plaats bij de participanten; o belegging wordt, indien privé, in box 3 belast. - Het hebben van een in aandelen verdeeld kapitaal voorkomt dat bij verhandeling van participaties overdrachtsbelasting is verschuldigd. Dit is dan alleen het geval bij inbreng van het vastgoed of wanneer er sprake is van een aanmerkelijk belang bij de verkrijger, zijnde een belang van meer dan 30% eigendom in het fonds. - Verhandelbare participaties bieden participanten de mogelijkheid hun participatie liquide te kunnen maken, zonder dat daarmee de fiscale transparantie verloren gaat. - Participanten zijn vermoedelijk niet bereid hoofdelijke aansprakelijkheid voor het fonds te accepteren. Gekozen zal moeten worden voor een structuur met beperkte aansprakelijkheid. In onderstaand overzicht zijn voor alle mogelijke Nederlandse rechtsvormen voor een vastgoedbeleggingsfonds deze kenmerken weergegeven. Figuur 10. Overzicht Nederlandse rechtsvormen voor vastgoedfondsen (Van Steen, 2012) Uit dit overzicht blijkt dat een besloten fonds voor gemene rekening, een besloten CV en ook een NV, BV of open fonds voor gemene rekening in combinatie met een FBI‐status rechtsvormen zijn die zich goed lenen voor het beleggen in vastgoed. Deze rechtsvormen zijn namelijk, mits goed ingericht, fiscaal transparant, hebben een in aandelen verdeeld kapitaal, verhandelbare participaties en beperkte aansprakelijkheid. Een belangrijk aspect voor de keuze van de structuur van het fonds is de contractuele vrijheid dat een dergelijk fonds heeft. Het fonds voor gemene rekening lijkt daarin de meeste vrijheid te kennen. Een fonds voor gemene rekening is een samenwerkingsverband tussen participanten met een (zelfstandige) bewaarder en een (zelfstandige) beheerder en waarin participanten vermogen onderbrengen om daarmee gezamenlijke beleggingen te doen (Ministerie van Financien, 2015). In een mantelovereenkomst worden de afspraken tussen participanten, de bewaarder en beheerder vastgelegd en deze kunnen exact worden toegesneden op de werking van het verzakelijkingsfonds. 33 Over het algemeen worden fondsen voor gemene rekening als volgt ingericht (Van Steen, 2012). Figuur 11. Algemene structuur fonds voor gemene rekening (Van Steen, 2012) De bewaarder bewaart en bewaakt alleen de eigendommen en heeft verder geen deelname aan het rechtsverkeer. De beheerder treedt op namens het fonds en sluit de benodigde contracten. Het fonds is echter alleen gebonden voor zover de beheerder daarvoor de voorafgaande goedkeuring van het fonds verkrijgt (Senders, 2015). Daarom dient te worden vastgelegd, tot hoever het mandaat van de beheerder reikt om bindende afspraken te mogen maken namens het fonds. De opbrengsten komen uitsluitend toe aan de participanten, de beheerder ontvangt een vergoeding/beloning voor zijn werkzaamheden en de kosten die een bewaarder maakt komen ten laste van de participanten. Met deze structuur is fiscale transparantie, de verhandelbaarheid van participaties en de beperkte aansprakelijk dus gewaarborgd zonder dat dit de werking van het fonds belemmerd. Voordelen verzakelijkingsfonds Grote voordelen voor gebruikers liggen in dit model in de risicospreiding en diversificatie. Die voordelen hebben ze in de huidige situatie niet en die bereiken ze door middel van participatie in het fonds. Zij blijven ook belegd in het eigen bedrijfsvastgoed, weliswaar voor een kleiner deel, maar zij behouden de mogelijkheid een pensioenvoorziening in het fonds te houden. De fiscale transparantie voorkomt dubbele belasting en biedt ondernemers tevens de mogelijkheid de participatie privé in box 3 te laten belasten. Daarmee is een belegging in een verzakelijkingsfonds over het algemeen fiscaal net zo aantrekkelijk als een directe belegging in het eigen bedrijfsvastgoed. In bepaalde gevallen biedt een participatie in het fonds voor ondernemers een gelegenheid tot een box 3 belegging die zij anders niet hadden. Hierbij valt te denken aan een situatie waarin een ondernemer het bedrijfspand vanuit privé verhuurt aan het bedrijf, waardoor deze inkomsten door terbeschikkingstelling (TBS) in box 1 belast wordt. Ook uit de betrokkenheid van professioneel management kunnen ondernemers voordelen halen, doordat in het fonds automatisch een professionele sparringpartner met betrekking tot de bedrijfshuisvesting ontstaat. Hiervoor leveren ondernemers overigens wel een stuk beslissingsvrijheid in. Zij zijn namelijk niet zelf meer de enige 34 eigenaar. De beheerder van het fonds is daarin uiteindelijk namens eigenaren de beslisser geworden. Het kostenaspect hoeft geen belemmering te zijn voor ondernemers, door de participatiestructuur wordt verschil tussen koop en huur qua kosten zo klein mogelijk gemaakt. Daarnaast profiteren participanten direct van voordelen bij de inkoop van beheer, onderhoud, financiering, etc. De belegger heeft vooral voordeel van het feit dat in kwalitatief betere assets belegd kan worden, dat de invloed die de belegger heeft op de kwaliteit van deze assets groter is dat een belegger in deze opzet belegd kan zijn in veel meer assets. Dit model biedt beleggers de mogelijkheid in een eerder stadium in te stappen op bedrijventerreinen, waardoor beleggers minder afhankelijk zijn van het beperkte aanbod aan beleggingspanden en kunnen zij beleggen in panden met kwalitatief hoogwaardigere contracten met lopende kasstroom en langjarige stabiliteit vanuit de afspraken die worden gemaakt bij inbreng in het fonds. Vanuit de beheer en managementtaken heeft de belegger bovendien heel direct grip op de kwaliteit van de assets waarin wordt belegd. Doordat de particuliere belegger in het fonds voor een relatief klein deel participeert, kan deze belegger zijn vermogen spreiden over veel meer assets dan zou kunnen bij reguliere directe investeringen. Bij reguliere directe investeringen in vastgoed is een inbreng van rond de 40% equity een reëel uitgangspunt. In het fonds is de inbreng rond 10% equity. Dit geeft de particuliere belegger daarmee een grotere armslag waarop verzakelijking breder tot stand kan komen. In theorie heeft het model dus vele voordelen voor zowel gebruikers als beleggers. In het vervolg van dit onderzoek zullen deze voordelen in de praktijk worden geverifieerd en wordt nader gekeken worden naar aandachtpunten, belemmeringen of verbeterpunten voor dit model. In het volgende hoofdstuk zal de methode voor dit praktijkonderzoek verantwoord worden. 35 4. Verantwoording methode Dit hoofdstuk beschrijft de basis waarop het praktijkonderzoek verder zal worden uitgewerkt, waarbij een passende methode voor dit praktijkdeel is gekoppeld aan de onderzoeksopzet. 4.1. Type onderzoek: explorerend De theoretische verzakelijkingsstrategie is op basis van literatuuronderzoek tot stand gebracht. Door middel van een kwalitatief explorerend onderzoek zal de realiteitswaarde van het in hoofdstuk 3 geformuleerde model vervolgens in de praktijk nader worden onderzocht. In het onderzoek wordt gekeken naar samenhang en/of verschillen in de visie die experts hebben ten aanzien van de aannamen in het verzakelijkingsmodel en het verzakelijkingsmodel zelf. Hoewel er in explorerend onderzoek over het algemeen geen uitgewerkte theorie aan de basis ligt, zijn in dit geval dus onderdelen van de verzakelijkingsstrategie en het verzakelijkingsmodel in zijn geheel concreet aan de experts voorgelegd. In dit onderzoek staat de ontwikkeling van hypothesen voorop, op basis van de toetsbare uitspraken kan in het vervolg toetsend onderzoek worden gedaan. 4.2. Methodologie: interviews De basis van de verzakelijkingsstrategie is dat deze bottom-up vanuit de belangen van gebruikers en beleggers tot stand komt. Om de realiteitswaarde van het model vanuit de verschillende belangen van beide actoren te onderzoeken, is in de onderzoeksmethode de nodige flexibiliteit nodig. Interviews bieden als onderzoeksmethode de benodigde flexibiliteit om in dit verkennend onderzoek voldoende diepgang te bereiken om de realiteitswaarde van de verzakelijkingsstrategie onder verschillende experts goed te kunnen onderzoeken. Het onderzoek heeft plaatsgevonden op basis van semigestructureerde interviews. De verschillende belangen van beleggers en gebruikers, die vanuit de literatuurstudie zijn voortgekomen, vormen de basisstructuur voor de interviews. Deze zijn als topic een voor een behandeld in de interviews. Het bijbehorende verzakelijkingsmodel is aan iedere geïnterviewde toegelicht en voorgelegd. Door middel van de topiclijst is de structuur voor de interviews weergegeven. Topiclijst 1. Beleggen op bedrijventerreinen: a. Analyse markt 1. Overaanbod 2. Versnippering 3. Management/beheer 4. Kwaliteit aanbod b. Rendement/Risico perceptie van beleggen op bedrijventerreinen 1. Rendement 2. Risico’s c. Beweegredenen om wel/niet op bedrijventerreinen te (gaan) beleggen 1. Rendement/risico-verhouding 2. Lokale kennis 3. Tekort kennis/Niet mee bekend 4. Kwaliteit 5. Overige 36 2. Over het verzakelijkingmodel: a. In hoeverre is dit (op termijn) een model dat kan werken vanuit een (particuliere/institutionele) belegger? 1. Rendement voor belegger/beheerder 2. Financiering 3. Fondsstructuur o.b.v. Fonds Gemene Rekening 4. Leverage b. In hoeverre is dit (op termijn) een model dat werkt voor gebruikers? 1. Risicospreiding/Diversificatie 2. Toegevoegde waarde van professioneel management 3. Fiscaliteit 4. Financiering 5. Financieel (bedrijfsmatig/privé) a. Exploitatie b. Bedrijfsovername c. Bedrijfsbeëindiging d. Pensioen e. Overdracht naar kinderen In het onderzoek is gekozen voor experts met diverse achtergronden, waardoor niet ieder topic vanuit ieder standpunt inhoudelijk even diepgaand kan worden behandeld. Bepaalde onderwerpen komen bij de ene expert meer aan bod dan bij andere. Van deze interviews zijn aan de hand van de opnamen van de interviews verslagen uitgewerkt (zie bijlage 1), welke ter verificatie zijn voorgelegd bij de geïnterviewde experts. Analyse De verslagen zijn daarna geanalyseerd met behulp van de volgende analysetechnieken, zoals beschreven in het boek Toegepast onderzoek (Van der Velde, Jansen, & Dikkers, 2013): 1. Condenseren 2. Categoriseren 3. Interpreteren 4. Verbanden ontdekken 5. Hypothesen formuleren In de stappen 1-3 zijn de verslagen geanalyseerd. In stap 1 zijn de interviewverslagen gecondenseerd tot de tekst waarin de essentiële kern is weergegeven. In stap 3 zijn in excel vervolgens categorieën aangemaakt, waarbij de visies van de experts ten aanzien van bepaalde onderwerpen bij elkaar gezet zijn. Zodanig dat deze met elkaar vergeleken kunnen worden. Bij het categoriseren zijn naast de besproken topics ook aanvullende categorieën aangemaakt. Dit betreft aanvullende onderwerpen die niet op voorhand expliciet in de topiclijst opgenomen zijn, maar wel in de interviews naar voren zijn gekomen (zie bijlage 2). In bijlage 3 is daarom als onderdeel van de analyse een confrontatiemodel opgenomen waarin de reactie van experts is vertaald in aspecten die bevorderend en niet bevorderend werken voor de aantrekkelijkheid van het verzakelijkingsmodel. 37 Vervolgens is door middel van de stappen 4-5 is vanuit de ontdekte verbanden toegewerkt naar een aantal hypothesen die in vervolgonderzoek getoetst kunnen worden. In het volgende hoofdstuk zullen de bevindingen vanuit de analyse per categorie worden behandeld en zal nader worden ingegaan op de verbanden die daarin zijn gevonden. 4.3. Selectie van te interviewen personen Bij de selectie van de te interviewen personen is rekening gehouden met het feit dat in de verzakelijkingsstrategie zowel belangen van gebruikers als (particuliere) beleggers zijn meegenomen. Daarbij komt nog dat er veel verschillende (soorten) overwegingen een rol spelen bij beslissingen met betrekking tot het al dan niet huren van de bedrijfshuisvesting voor gebruikers en het al dan niet beleggen in bedrijfsruimte voor beleggers. Voor de selectie van de geïnterviewde personen is als uitgangspunt genomen om het gehele spectrum van belangen die uit de theorie zijn voortgekomen, voor zowel gebruiker als belegger, te kunnen bespreken met een ter zake kundig expert. Daarom is gekozen voor experts met diverse achtergronden als beleggen, accounting, financiering, corporate finance (waaronder expertise met betrekking tot fusies en bedrijfsovernames) en tevens is gekozen voor een specifiek interview vanuit het gebruikersperspectief. Door een beslissingsbevoegd bestuurder van een (inter-)nationaal bedrijf met vestigingen op meerdere bedrijventerreinen in Nederland aan het woord te laten kan ook het gebruikersperspectief volledig belicht worden. In onderstaand schema zijn de geselecteerde experts met hun expertise en huidige functie weergegeven. Onderzoeksopzet Analyse markt Gebruikers Beleggers Verzakelijkings model Interviews Expertise: Gebruiker Jos van der Linden Managing Director Ammeraal Beltech Expertise: Corporate Finance Maarten van Kampen Partner Baker Tilly Berk Expertise: Financiering Roel van de Bilt & Pieter Zwart Statutair directeur & adjunct directeur structured finance FGH Bank Expertise: Accounting Expertise: Beleggen Gerard Zwaan DGA Zwaan bedrijfsadvies Hans op 't Veld Head of Listed Real Estate PGGM Investments Analyse Figuur 12. Onderzoeksopzet met weergave experts interviews 38 De personen zijn geselecteerd op basis van hun kennis en ervaring met betrekking tot de verschillende voorwaarden die in de verzakelijkingsstrategie zijn verwerkt. De kennisvelden van de verschillende experts overlappen elkaar zodanig dat met betrekking tot iedere topic minimaal 2 experts een gegronde visie hebben geven. Zo worden alle voorwaarden die voortgekomen zijn uit de theorie vanuit verschillende invalshoeken behandeld en kunnen de reacties van de experts aan elkaar worden gespiegeld. Indien reacties van de experts met elkaar overeenkomen en deze vervolgens ook overeenkomen met de bevindingen vanuit de theorie kan worden opgemaakt dat deze breed gedeeld wordt. Indien dat niet het geval wordt duidelijk dat hieromtrent nog discussie bestaat, of dat op dat punt geen eenduidige visie kan worden geformuleerd. 4.4. Afbakening In het onderzoek wordt gekeken naar verzakelijkingsmogelijkheden die bottom-up vanuit de belangen van gebruikers en beleggers kunnen worden gerealiseerd. Het thema aanbodprogrammering, zoals dit in het theoriedeel aan de orde is gekomen, wordt verder in het onderzoek niet meegenomen. Wel zal deze in de marktanalyse besproken worden met de verschillende experts. In het onderzoek wordt echter aangenomen dat aanbodprogrammering nodig zal zijn om bottom-up verzakelijking mogelijk te maken. Dit kan echter niet bottom-up worden georganiseerd. Er zal daarom niet nader op dit onderwerp worden ingegaan. 39 5. Analyse In dit hoofdstuk worden de semigestructureerde interviews geanalyseerd, die ten behoeve van het praktijkonderzoek hebben plaatsgevonden. De onderwerpen die in de interviews ter sprake zijn gekomen vormen de categorieën voor de analyse. De reacties van experts worden per categorie geanalyseerd. De analyse valt net als de interviews uiteen in de volgende onderdelen: de marktanalyse en het verzakelijkingsmodel vanuit gebruikersperspectief en beleggersperspectief. Aan de hand van de bevindingen uit de analyse zal de onderstaande deelvraag worden beantwoord: - In hoeverre is bottom-up verzakelijking, geredeneerd vanuit belangen van gebruikers en beleggers, in de praktijk een kansrijke strategie? 5.1. Analyse markt Overaanbod Overaanbod wordt zowel vanuit gebruikersperspectief als beleggersperspectief als zorgelijk ervaren. Met name de gebrekkige lokale en regionale regie van overheden op de bedrijfsruimtemarkt vormt een belemmering voor institutionele belegger om in te stappen. Kwantitatieve aanbodprogrammering wordt door de experts in de praktijk nog maar beperkt bemerkt. “Regionale afstemming wordt naar buiten toe wel als zodanig gepositioneerd, echter tussen gemeenten blijft een gespannen relatie bestaan, terwijl dat eigenlijk losgelaten zou moeten worden” (Van der Linden, 2015). “De uitgifte van gronden voor bedrijventerreinen blijft echter tot op heden krankzinnig hoog” (Op 't Veld, 2015). Het effect daarvan wordt door Zwart (2015) ook aangegeven: “Zolang lokale overheden blijven uitgeven, drukt dat de waarde van bestaande bedrijventerreinen”. Versnippering De versnippering op de bedrijfsruimtemarkt vormt in beginsel een praktisch probleem voor institutionele beleggers. “Institutionele beleggers stappen er niet in omdat het te kleinschalig is door enorme versnippering” (Zwart, 2015). Op ‘t Veld (2015) geeft aan dat een gemiddelde belegging die institutionele beleggers willen aangaan tussen de 50 en 100 miljoen euro bedraagt. “Dan zul je dus heel wat product bij elkaar moeten schrapen om dat voor elkaar te krijgen” (Op 't Veld, 2015). Daarnaast is de grip op de kwaliteit een issue dat door versnippering ontstaat. Je hebt te maken met veel verschillende eigenaren en het is daarmee moeilijk een kwaliteitsimpuls te geven aan een bedrijventerrein. “Het zijn vaak de eigenaren die niet mee kunnen of willen doen. Ze kijken naar elkaar, zien het belang niet of kunnen financieel niet meedoen” (Op 't Veld, 2015). Management/beheer De experts zijn eenduidig in hun mening ten aanzien van het management/beheer van het bedrijfsvastgoed door gebruikers. Onderhoud is niet goed geregeld en is van ondergeschikt belang voor ondernemers. “Bedrijven maken vastgoedbeslissingen op basis van hun operationele activiteiten” (Van Kampen, 2015). Bedrijven willen aan hun bedrijfshuisvesting weinig geld uitgeven, zo geeft Van Kampen (2015) aan. Dit wordt ondersteund door Op ‘t Veld: “Eigenaar –gebruikers doen over het algemeen een dergelijke (onderhouds-) reservering niet en dan komt op een gegeven moment de klap, of ze stellen het uit. Nog erger. Dan krijg je dus een situatie van achterstallig onderhoud” (Op 't Veld, 2015). 40 Kwaliteit aanbod Wanneer het de kwaliteit van het aanbod op bedrijventerreinen betreft wordt meermaals gerefereerd aan de incourantheid van het vastgoed op bedrijventerreinen en het gebrek aan alternatieve aanwendbaarheden. Zwaan (2015) wijst erop dat de waarde van het vastgoed sterk gekoppeld is aan de onderneming die het gebruikt: “Op het moment dat onderneming en pand gescheiden worden, blijkt vaak dat het pand zo dienstbaar was aan de onderneming dat een afwaardering moet plaatsvinden”. Van Kampen (2015) bevestigt dit: “De panden zijn vaak a-typisch, ze hebben vaak bedrijfsspecifieke eigenschappen. Standaardunits zijn er wel, maar vaak is wel iets veranderd dat voor het bedrijf specifiek handig is”. Zwart (2015) schets een vergelijkbaar beeld: “Panden zijn vaak te laag, bruto netto verhoudingen zijn inefficiënt, hebben teveel kantoorruimte. Je ziet heel veel negatieve aspecten. Partijen investeren dan liever op een nieuw bedrijventerrein met een meer modulaire opbouw, waarbij je een bepaald thema hebt”. Rendement Vanuit gebruikersperspectief kan het rendement best aantrekkelijk zijn als ondernemingen het geld beschikbaar hebben. Van Kampen (2015): Als ze (ondernemers) hun geld op de bank zetten ontvangen ze nog geen 1% en als ze het elders beleggen is het vrij risicovol. Als ze het in hun pand stoppen hebben ze de huur niet. Dat is vaak 10% van de koopsom, dus dat is eigenlijk best een hoog percentage. Op ‘t Veld (2015) wijst op een mismatch tussen vraag en aanbod die eigenlijk ook terug te voeren is op de kwaliteit van het aanbod: “Je hebt te maken met grond met een relatief lage bebouwingcomponent erop. Daar wil je hoge rendementen op hebben. Dat is vaak niet de beleving die aanbiedende partijen daarbij hebben. Daar zit dus vaak een mismatch in”. Risico Het vertrouwen in de bedrijfsruimtemarkt wordt vanuit het beleggersperspectief voornamelijk ontleend uit alternatieve aanwendbaarheid. Het gebrek hieraan wordt als groot risico gezien. “De waarde van het vastgoed blijft overeind zolang het vastgoed bij de onderneming blijft. Maar op het moment dat onderneming en pand gescheiden worden, blijkt vaak dat het pand zo dienstbaar was aan de onderneming dat er een afwaardering moet plaatsvinden. Veelal zit er geen alternatieve aanwending aan panden” (Zwaan, 2015). Zwart (2015) geeft aan dat de schaal van bedrijfsruimten een belangrijkrisico in zich draagt voor de alternatieve aanwendbaarheid. “Wij voorzien risico’s omdat het allemaal kleine gebruikers zijn. Als je allemaal woningen zou hebben valt dat wel mee, dat kun je eenvoudiger opnieuw verhuren”. Op ‘t Veld (2015) ziet met name in de timing waarop panden leegkomen een belangrijk risico: “Over het algemeen is alles op hetzelfde moment aangegaan, waardoor ook veel panden gelijktijdig leeg komen te staan”. Zwart wijst hierbij ook op het beheer van het bedrijventerrein als geheel: “Het punt is dat wij ervaren dat bestaande bedrijventerreinen waarbij we de leegstand zien oplopen, dat er geen core is. Er is geen strategie of filosofie” (Zwart, 2015). Gebruikersperspectief koop/huur De experts zijn het erover eens dat bedrijven beter niet kunnen investeren in hun eigen bedrijfshuisvesting. Flexibiliteit en verbetering van de winstgevendheid van het bedrijf zijn hiervoor 41 de aangedragen argumenten. Toch wordt veelal gekozen voor eigendom. Meermaals worden emotionele motieven genoemd voor bezit, maar ook het hebben van grip op de huisvesting wordt meermaals genoemd. Zwaan (2015) geeft aan dat ook financiering een rol speelt: “Vastgoed voor eigen gebruik wordt nog wel gefinancierd, maar bedrijfsonroerendgoed voor de verhuur wordt nauwelijks nog gefinancierd. Dit zorgt ervoor dat het voor ondernemers soms noodzakelijk is om de bedrijfshuisvesting in eigendom te nemen”. Tevens vanuit het oogpunt van waarde leek eigendom lange tijd een goede keuze, zo geeft Zwaan (2015) aan: “Inmiddels werkt dit de andere kant op, wat ook heel goed een kentering kan betekenen in de wens het vastgoed in eigendom te hebben”. 5.2. Analyse verzakelijkingsmodel 5.2.1. Gebruikersperspectief Financiering De financiering van het verzakelijkingsmodel vanuit de gebruiker lijkt in de praktijk gecompliceerd te liggen. “Wat je hebt, er zitten allemaal al financieringen op die objecten van eigenaar-gebruikers die toetreden tot het fonds” (Zwart, 2015). Dit zal bij toetreding van het fonds opgelost moeten worden. De wijze waarop ondernemingen financiering verkrijgen maakt dit complex. “De panden van ondernemingen worden niet gefinancierd op het vastgoed, maar op hoe de onderneming draait” (Van Kampen, 2015). Dit wordt bevestigd door Zwart (2015): “Het gaat er dan om hoe sterk de balans is, hoe winstgevend is het bedrijf?” Bij het instappen in het fonds wordt feitelijk een stuk eigen vermogen uit het bedrijf gehaald en in het fonds gebracht. “Het vrijmaken van het geld zal voor een aantal ondernemers wel lastig zijn“, geeft Van Kampen (2015) aan: “Een financier zal slechts toestaan dat een beperkte hoeveelheid vermogen uit het bedrijf gehaald wordt”. Dit geldt ook voor de situatie waarin een ondernemer de participatie van het bedrijf naar privé wil halen (Van Kampen, 2015). “Daarnaast is de vraag wat een participatiebewijs waard is bij het uitwinnen ervan. De bank ziet vermoedelijk het zekerheidsrecht op een participatiebewijs niet als waardevol” (Van Kampen, 2015). Zwart (2015) bevestigt dit: “We financieren in het geval van een fonds weliswaar het fonds, maar zitten op de stenen. De stenen zijn de onderlegger”. Leverage Een hoge leverage is voor veel gebruikers niet nodig. “Je hoeft niet zoveel hefboom te hebben” Groeiende ondernemingen hebben misschien aan 30% al wel genoeg. Die hebben veel equity en het rendement is met 10% ook op eigen vermogen al erg goed. Ondernemers hebben op dit moment niet zo’n goed gevoel bij banken, ze neigen er daarom naar zonder banken te investeren als ze dat zelf kunnen.” (Van Kampen, 2015). Financieel Over het kostenaspect van het model zijn de experts het niet eens. Zwart (2015) vraagt zich af in hoeverre het fonds een kostenvoordeel kan bieden: ”Ik denk dat het heel moeilijk is het financiële voordeel van het fonds te kwantificeren”. Op ‘t Veld (2015) stelt: “Het is interessant om te komen tot een soort saldering tussen huur en opbrengsten uit de participaties. Ondernemers zullen vooral moeite hebben met een verschil tussen 42 ingebrachte huurlast en opbrengsten in de participaties. En als dat een negatief saldo is, wat ik me kan voorstellen, dan zal men daar tegen aan hikken”. Van der Linden (2015) heeft een tegengestelde mening: “De flexibiliteit is veel belangrijker dan het kostenaspect”. Lange termijn commitment De flexibiliteit raakt echter aan een ander, in de theorie, verondersteld voordeel van het fonds. Van der Linden en Zwart spreken duidelijk tegen dat in het fonds lange termijn commitment van huurder bereikt kan worden. “Lange termijn commitment in het fonds is wellicht niet realistisch. De beweging in de markt is tegengesteld naar steeds kortere contracten”. (Zwart, 2015). Van der Linden (2015) vindt het voor de bedrijfsvoering vooral niet wenselijk: “Door flexibiliteit in de huisvesting is het veel eenvoudiger vestigingen op te heffen of samen te voegen. In de huurtermijn wordt ook getracht flexibiliteit te behouden, een huurcontract van 20 jaar is een no-go”. “Daarnaast zorgt de herziening van huurovereenkomsten ervoor dat er momenten ontstaan dat bewuste keuzes gemaakt kunnen en moeten worden om huurprijzen te heronderhandelen of verhuizing te overwegen”. Inbreng/waardering Het belang en ook de gevoeligheid bij ondernemers van de waardering van de inbreng en de participatiebewijzen wordt door alle experts benoemd. Op ‘t Veld schetst daarin twee uitdagingen: “ 1. Voelen ze zich comfortabel met de waardering van het vastgoed? Dat los je al op door ze participaties te geven. 2. Voelen zij zich comfortabel bij (de waardering van) het andere vastgoed in de portefeuille?” (Op 't Veld, 2015). Van der Linden geeft aan: “Belangrijke overweging voor eigenaar-gebruikers liggen waarschijnlijk meer in de waarde die de ondernemer ontvangt voor de participatiebewijzen wanneer deze met pensioen gaat”. Ook Zwart (2015) ziet het belang van de exit voor participanten: “Als ik iets inbreng in een fonds en ik heb geen reële exit-mogelijkheid als participant, dan zou ik liever het object zelf houden dan die in het fonds hebben”. “Het risicoprofiel van je huurder is ook een aandachtspunt. Als je vindt dat je solvabeler bent dan de anderen in het fonds dan verlaag je met name het risico van anderen. Die partijen zijn waarschijnlijk dan minder geneigd om in te stappen” (Zwaan, 2015). Dit wordt beaamd door Zwart: ”Als ik eigenaar ben en ik ga in zo’n fonds, dan wil ik eigenlijk dat de andere eigenaren minimaal dezelfde risicoclassificatie hebben dan ikzelf heb”. Zwaan geeft daarbij nog een mogelijke belemmering als gevolg van de huidige economische tijd: “Je loopt de kans dat, als je dit fonds nu zou willen starten, de waarde die je kunt geven voor de panden lager is dan de huidige balanswaarde. De ondernemer realiseert dan direct een verlies. Daar zit niet iedere ondernemer op te wachten. Sommigen wel vanwege de fiscale aftrekpost. Andere zullen niet willen dat het eigen vermogen zakt ten opzichte van het balanstotaal. Dat is voor bedrijven individueel verschillend, maar kan wel een belemmering vormen.” (Zwaan, 2015). Toegevoegde waarde van professioneel management De toegevoegde waarde van professioneel management wordt door alle experts gezien. Van der Linden (2015) ziet het als ontzorging en geeft hierover aan: “Als bestuurder van een bedrijf wil je eigenlijk zo min mogelijk met de bedrijfshuisvesting bezig zijn”. Van Kampen (2015) geeft hierop in 43 aanvulling aan: “het (professioneel (her-)ontwikkelen of uitbreiden van bedrijfsruimte) kost ondernemingen over het algemeen veel tijd, terwijl een fondsmanager daarin beter thuis is. Hij kan adviseren waardoor goedkoop, efficiënt en snel gerealiseerd kan worden, zonder dat het pand onnodig incourant raakt”. Zwart ziet de voordelen meer op het gebied van collectieve inkoop en parkmanagement: “Als jij goed parkmanagement hebt en je regelt bijvoorbeeld collectief de inkoop van energie, beveiliging, zonnepanelen, etc. en je kwalificeert het als het meest duurzame bedrijventerrein en doet alles elektrisch, dan krijg je een bepaalde thematiek en voeg je waarde toe. En daarmee kun je partijen over de drempel halen om objecten in te brengen”. Zowel Zwart als Van Kampen (2015) geven aan dat de keerzijde hiervan is dat ondernemers vrijheid moeten inleveren. “Er moet een bepaalde strategie vanuit het fonds zijn om het aantrekkelijk te maken voor eigenaren om vastgoed in te brengen in het fonds, waarbij ze dan wel beperkingen krijgen” (Zwart, 2015). Risicospreiding De toegevoegde waarde van risicospreiding/demping wordt door alle experts bevestigd. “Beleggingstheoretisch is het geen enkel punt, we weten dat het diversificatievoordelen heeft” (Op 't Veld, 2015). Van Kampen vat de essentie van het fonds als volgt samen: “Ondernemers maken eigenlijk de fout dat ze beleggen in hun eigen pand. Als het fout gaat met de zaak, gaat het ook fout met het pand. Ze zouden eigenlijk beter kunnen beleggen in het pand van de buren. Ze zouden daarmee het risico spreiden” (Van Kampen, 2015). Zekerstellingen “De zekerstellingen van het fonds moeten zo groot zijn, dat risico’s met betrekking tot de levensvatbaarheid van het fonds minimaal zijn. Op het moment dat het bedrijf het pand zou moeten verlaten omdat het fonds niet goed gaat en panden per openbare veiling zouden worden verkocht, is dat desastreus voor het bedrijf. Je zal dit echt moeten doen met een bedrijf dat in staat is dit fonds op te bouwen. Die vermogend genoeg is om stabiliteit te geven, die voor een bepaalde periode garant staat of in ieder geval zekerheid biedt over de uitbetalingen van de participatiebewijzen” (Van der Linden, 2015). Zwart (2015) bevestigt de realiteit van deze opmerkingen wanneer gesproken wordt over zekerheden ten aanzien van de financiering van het fonds: “Wij laten dan de huurpenningen verpanden en de aandelen van het fonds verpanden. Zodanig dat we alles naar ons toe kunnen trekken. Op het moment dat niet meer betaald wordt, halen we alles naar ons toe en zullen we gaan uitwinnen”. Fiscaliteit Van Kampen (2015) geeft aan dat het fiscale aspect van het fonds voor ondernemers interessant is: “Je zou er een box 3 belegging van kunnen maken doordat het in een fonds zit”. Om de aandelen naar privé te kunnen halen kan wel een probleem vormen zo geeft hij aan. ”Het geld zit over het algemeen in de onderneming, als ze dat eruit halen moet 25% ab-heffing betaald worden”. Dat is minder aantrekkelijk. Al is de situatie niet anders dan bij de overdracht van het pand naar privé. Bedrijfsoverdracht naar kinderen/Bedrijfsovername/Bedrijfsbeëindiging/Pensioen 44 Van Kampen (2015) geeft aan dat bij een bedrijf opvolgingsfaciliteit (BOF) tegen heel weinig belasting een bedrijf overgedragen kan worden aan kinderen. Daarin kan het vastgoed meegenomen worden zolang het onderdeel is van de onderneming. Indien het participatiebewijs binnen een BOF mee overgedragen mag worden ontstaat eenzelfde situatie als dat er nu is met betrekking tot de overdracht van vastgoed in een BOF. Uit navraag door Van Kampen bij een fiscalist blijkt dat participatiebewijzen eventueel ook binnen een BOF overgedragen kunnen worden. “Het is voor participanten geen probleem om het participatiebewijs te moeten verkopen bij bedrijfsoverdracht of bedrijfsbeëindiging. Het betreft hun pensioengeld dan, dat willen ze het liefst liquide hebben (Van Kampen, 2015) . “Het sterke van het model is dat dit het vastgoed eigenlijk meer liquide maakt dan het tot nu toe is” (Zwaan, 2015). “ Dat past eigenlijk heel goed” (Van Kampen, 2015). Van Kampen (2015) werpt wel de vraag op hoe verder omgegaan wordt met een dergelijke situatie. “Er ontstaat een in-de-plaatsstelling-issue” (met betrekking tot de solvabiliteit van de nieuwe gebruiker). “De oud eigenaar moet dan een garantie geven of er moeten andere oplossingen voor gevonden worden” (Van Kampen, 2015). 5.2.2. Beleggersperspectief Rendement De directe rendementen zijn over het algemeen goed, de indirecte rendementen trekken het totaal rendement omlaag zo geven Van Kampen (2015) en Op ‘t Veld (2015) aan. Daarbij geeft Op ‘t Veld (2015) aan dat afschrijving daarin een belangrijke rol speelt: “wij schrijven gewoon in 30 jaar dat vastgoed af. Als je afschrijft tot de grondwaarde ziet je rendement er gewoon lager uit”. Risico’s Zowel Zwaan (2015), Van Kampen (2015) als Op ‘t Veld (2015) geven aan dat de kredietwaardigheid van de huurders een belangrijk risicoaspect is. Op ‘t Veld (2015) : “Je hebt te maken met MKB en daaronder, die hebben vaak geen hele sterke credit-score. Als de kredietwaardigheid van huurders gebrekkig is of slecht inschatbaar, dan hebben beleggers daar moeite mee. Je moet dus heel erg opletten met de mix van huurders en de kredietwaardigheid van huurders”. Ook de financier kijkt naar dit risico: “Wat is de kans dat een betreffende onderneming failliet gaat?” (Zwart, 2015). “Goede ondernemingen hebben vaak zelf geld om in de bedrijfshuisvesting te investeren” zo geeft Van Kampen (2015) aan. Dat past heel goed bij het idee dat particuliere beleggers via het verzakelijkingsfonds in een kwalitatief beter product kunnen beleggen. Het betreft namelijk alleen maar ondernemingen die in de eigen bedrijfshuisvesting hebben geïnvesteerd. Hierbij wijzen Op ‘t Veld (2015), Zwaan (2015) en Van Kampen (2015) ook op risico’s die gedurende de looptijd van het fonds spelen met betrekking tot bedrijfsovernames, nieuwe acquisities en bedrijfsomstandigheden. “Je zult je als fonds moeten bewijzen in de acquisities die je doet, ondernemers in het fonds willen namelijk niet zien dat de kwaliteit in het fonds wegglijdt” (Op 't Veld, 2015). De kredietwaardigheid van het fonds kan ook op andere wijze worden aangetast. “Ondernemers waarbij het slecht gaat, denken vaak dat het morgen beter gaat. Deze ondernemers zijn dan geneigd alle mogelijke liquide middelen aan te wenden om het tij te keren. Dat kan aanleiding zijn om een participatie te verkopen en dit geld aan te wenden in de bedrijfsvoering” (Zwaan, 2015). Het fonds krijgt dan dus te maken met een huurder waarvan de kredietwaardigheid slecht is, die zelf geen belang meer heeft bij het fonds. De kredietwaardigheid van huurders is zodoende een belangrijk aandachtspunt in het management van het fonds. Bijkomend risico is dat in slechte economische tijden dit effect bij meerdere participanten tegelijk optreedt. 45 Zwart (2015) en Op ‘t veld (2015) wijzen op risico’s ten aanzien van de inkoop van participaties. “Het punt is dat je een exit moet hebben als fonds wanneer participanten hun aandelen inleveren” (Zwart, 2015). Op ‘t Veld (2015) geeft aan: “Als je in je fondsvoorwaarden aanbiedt dat je bereid bent participaties in te kopen, dan zal je goed na moeten denken over clausules om te voorkomen dat dat uit de hand loopt”. Financierbaarheid Met betrekking tot de financierbaarheid van het fonds hebben Zwaan (Zwaan, 2015), Van Kampen (2015) en Op ‘t Veld (2015) positieve verwachtingen. Zij verwachten allen dat de financiering gebundeld in het fonds beter mogelijk zou moeten zijn, dan dat de panden los gefinancierd zouden worden en dat in het fonds onder betere voorwaarden gefinancierd kan worden. Op ‘t Veld (2015) verwacht zelfs dat dit de financiering zodanig goedkoper maakt dat de saldering tussen huur en participatie qua kosten in het voordeel van participatie in het fonds zou kunnen uitkomen. Zwart (2015) tempert dit optimisme echter: “Als we naar een fondsfinanciering kijken met meerdere ondernemers, dan gaan we die ondernemers ook gewoon beoordelen en daarmee kijk je eigenlijk gewoon weer op individueel niveau. Daar zit eigenlijk weinig verschil in”. Zwaan (2015) geeft aan dat de financiering voor een gebiedsgericht verzakelijkingsfonds voor de bank in regionaal opzicht mogelijk wel een risicovolle positie kan opleveren. Dit wordt ook bevestigd door Zwart (2015): “Als we in zo’n fonds stappen krijgen in we een keer een hoge concentratie op een plek. Dat is eigenlijk een negatief punt van het fonds”. Zwart (2015) lijkt als financier van het fonds redelijk rolvast: “Het moet gewoon voldoen aan de commerciële kwalificaties van vastgoed. Wij kijken daarbij naar verhuurbaarheid, courantheid en verkoopbaarheid. Kunnen we op het moment dat de huidige eigenaar het pand verlaat daar een andere gebruiker voor vinden?”. Leverage “Een fonds zal ongeveer 60 tot 65 procent loan-to-value hebben op de marktwaarde. Dan moet er een gezonde leenlastendekking zijn en daarnaast zul je je renterisico’s moeten beperken” (Zwart, 2015). Vanuit beleggingsperspectief lijkt het echter verstandig de leverage in het verzakelijkingsfonds laag te houden. “Met leverage blaas je het risico gewoon enorm op”, zegt Op ‘t Veld (2015). “Het ligt aan duratie van de huurcontracten hoeveel leverage je kunt hebben”. Zwart (2015) geeft aan:” Institutionele partijen willen pas bij een lage leverage instappen, die zitten ruim onder de bancaire verstrekkingsnorm”. Dit wordt beaamd door Op ‘t Veld (2015): “Als institutionele belegger bekijken wij leverage boven 35% al kritisch en boven 50% hebben we echt liever niet”. Ook Zwaan (2015) is terughoudend met betrekking tot leverage: “Herwaarderingen kunnen in een dergelijk fonds grote gevolgen hebben voor het eigen vermogen”. Zwaan (2015) hierbij geeft ook aan dat afwaardering kan leiden tot een noodzaak om extra eigen vermogen in te brengen om de financiering te kunnen continueren. 46 Waardering De crux in het model lijkt te liggen bij de waardering van de panden, volgens Zwaan (2015). Op ’t Veld (2015) geeft hierover aan: “Dat gaat enorm tricky worden op zowel het moment van inkoop als verkoop van de participatie. Je moet heel goed weten wat het waard is. Als je financiert op de investment value op dit moment, dan mis je daarin iets. Dan loop je het risico dat de 60% die je nu wilt inbrengen in jaar 10 70% is, in jaar 20 85% en in jaar 30 110%. Dan heb je uiteindelijk dus een probleem. Het is dus zaak dat je die rekensom in het fonds goed maakt. De ondernemer die dan tegen de huidige waarde het pand te gelde maakt lacht dan in zijn vuistje. Dit vergt in de waardebepaling dus een belangrijk onderdeel. Eigenlijk moet je in de waardering meenemen dat je niet alleen fiscaal, maar ook bedrijfseconomisch afschrijft. Je verruilt dan een stuk direct rendement met indirect rendement. Dat kan nog weleens lastig zijn omdat je daardoor waarschijnlijk een stuk minder voor het vastgoed kan geven dan dat eigenaren als waarde in gedachten hebben”. Fondsstructuur/fondsvoorwaarden Over de fondsstructuur die uitgaat van een fonds voor gemene rekening zegt Van Kampen (2015): “In een fonds voor gemene rekening is makkelijker om te gaan met verschillende aandelen” en “in BV en NV-structuren is dat lastiger”. Zwart (2015) merkt op dat de fondsbewaarder onafhankelijk moet zijn: “Net als bij taxateurs moet je tegenwoordig ook de fondsbewaarder om de zoveel jaar wisselen. Je kunt je als participant afvragen of de fondsbeheerder het goed doet of niet en hem desnoods wegsturen”. Toegevoegde waarde van professioneel management Zwaan (2015) ziet de toegevoegde waarde met name op het gebied van kwaliteit. “In deze constructie heb je meer grip op de kwaliteit van een gebied”. Van Kampen (2015) en Zwart (2015) zien ook toegevoegde waarde op het gebied van waardebehoud: “Bij een eventuele uitval van een huurder zijn ook gelijk gebruikers betrokken die van dit vrijkomende pand gebruik zouden kunnen maken. Ze zullen zelf als gebruikers altijd wel weer een toepassing weten” (Van Kampen, 2015). In het verlengde hiervan zien Op ‘t Veld (2015) en Zwart (2015) voordelen in een stuk regie dat met het model georganiseerd wordt. “Als de ruimtebehoefte van de ene onderneming toeneemt en de andere afneemt zal in geval van eigendom niet gewisseld worden, echter dat kan in een fonds wel gestimuleerd worden” (Op 't Veld, 2015). Datzelfde zien ook Van de Bilt (2015) en Zwart (2015): “Ik begrijp dat een beheerder bij uitwisselbare panden toegevoegde waarde kan hebben” (Van de Bilt, 2015). “ Want dan is het aantrekkelijk. Wanneer je een aandeel in zo’n fonds zit hebt en je groeit, dan kun je meer aandelen nemen. Iemand anders neem je dan bijvoorbeeld uit omdat die stopt met zijn bedrijf of die krimpt (Zwart, 2015). Dit is zowel vanuit gebruikersperspectief als beleggersperspectief een voordeel. Beheer Het beheer dient goed te worden geregeld. Een belangrijk onderdeel daarvan ligt op het gebied van waardering in relatie tot de verkoop en inkoop van participaties. Daarnaast is ook van belang dat de overgang van acquisitiemodel naar het managementmodel goed is ingericht. “Eerst heb je eigenaargebruikers die converteren naar huurders. Daarna treedt er een soort verzakelijking op waarin je een huurder gaat bekijken op zakelijke gronden” (Op 't Veld, 2015). Ook Van Kampen gaat in op dit punt “De vraag is of de fondsmanager dan (bij bedrijfsovername) nog gaat kijken of de nieuwe huurder wel net zo solvabel is als de vorige gebruiker” (Van Kampen, 2015). 47 Van Kampen (2015) ziet daarbij een knelpunt ten aanzien van de beheersbaarheid van het fonds: “Het betreft allemaal directeur groot aandeelhouders en dat zijn over het algemeen niet de gemakkelijkste mensen, die doen moeilijk in verenigingsverband. Ze zijn zo eigenwijs en eigengereid dat het fonds moeilijk manage-able zal zijn”. Zwart (2015) ziet deze risico’s met name in relatie tot uiteindelijk omvang van het fonds: “Institutionele beleggers willen het liefst zo min mogelijk objecten in een fonds hebben. Het moet groot zijn. Dat is het nadeel van kleinschalige bedrijfsruimten. Het zullen objecten zijn van een paar ton tot misschien een miljoen. Dan heb je er heel veel nodig. Dan moet je er een commerciële fondsbeheerder op zetten die naar het onderhoud kijkt, naar de verzekering kijkt, etc. Dat maakt het best wel complex”. In het kader van alignment pleit Op ‘t Veld (2015) voor intern beheer, om conflicts of interest tussen beheerder en het fonds te voorkomen. Doorrol naar regulier vastgoedfonds Zowel Op ‘t Veld (2015) als Van Kampen (2015) zien mogelijkheden om een verzakelijkingsfonds op termijn te verkopen aan een institutionele belegger. “De rendementen zijn goed. Het gaat mis bij de waardegroei of het behoud van de waarde van de panden. Het fonds is er om dit te verbeteren (Van Kampen, 2015)”. “Om te kunnen verhandelen naar een institutionele belegger, zul je er een FBIstatus (fiscale beleggingsinstellings-status) aan moeten geven”. “Een institutionele belegger zal bij instappen een trackrecord verlangen en een onderbouwing daarvan. Men wil geloofwaardigheid zien in het aankoopbeleid”. Daarnaast moet de leverage laag zijn. ”We (pensioenfondsen) betalen niet voor de return on equity veroorzaakt door leverage. Dat effect wil je er helemaal uithalen” (Op 't Veld, 2015). 48 5.3. Conclusie Om de deelvraag in dit hoofdstuk te kunnen beantwoorden is gekeken naar de mate waarin het voor gebruikers en beleggers aantrekkelijk en mogelijk is te participeren en investeren in het verzakelijkingsfonds. Zo wordt duidelijk in hoeverre bottom-up verzakelijking in de praktijk een kansrijke strategie is. In bijlage 3 is als onderdeel van de analyse een confrontatiemodel opgenomen waarin de reactie van experts is vertaald in aspecten die bevorderend en niet bevorderend werken voor de aantrekkelijkheid van het model. Een aantal aspecten die voortgekomen zijn uit de interviews zijn niet direct te bestempelen als bevorderend of niet bevorderend, maar zijn randvoorwaarden waarbinnen het model zal moeten functioneren. Op basis van dit confrontatiemodel zijn vervolgens de overwegingen met betrekking tot het functioneren van het model en de conclusies op een rij gezet. Deze conclusie zijn op hoofdlijnen weergegeven in onderstaande matrix. Topic Overaanbod Versnippering Marktanalyse Management/ beheer Conclusie analyse Overaanbod is een sterke bedreiging voor bottom-up verzakelijking. Versnippering werkt kwaliteitsimpulsen op bedrijventerreinen tegen en vormt een belemmering voor institutionele beleggers om in te stappen. Het fonds kan hierin een rol spelen doordat panden ingebracht worden in het verzakelijkingsfonds. Het fonds zal voldoende omvang moeten krijgen om echt invloed te hebben op de kwaliteit van een terrein. Experts bevestigen de huidige suboptimale gang van zaken m.b.t. onderhoud, beheer en vastgoedbeslissingen door ondernemers. Rendement De relatief goede directe rendementen zijn een belangrijke drijver onder de bereidheid tot investeren in bedrijfsruimten Risico Het gebrek aan alternatieve aanwendbaarheden wordt gezien als grootste risico in de markt. Het fonds kan bijdragen aan een verbetering van de alternatieve aanwendbaarheid van panden. Omwille van flexibiliteit en winstgevendheid kunnen bedrijven beter huren. Voor optimale grip op de bedrijfshuisvesting is eigendom voor gebruikers interessant. Het fonds combineert beide aspecten, wat voor gebruikers nog aantrekkelijker kan zijn. In de huidige markt zijn ondernemers soms gedwongen de bedrijfshuisvesting in eigendom te nemen. Het fonds kan voorzien in huisvesting voor deze partijen. Gebruikersperspectief koop/huur 49 Topic Conclusie analyse Gebruikersperspectief Financiering Lopende financieringen en het feit dat het voor sommige ondernemers lastig zal zijn om vermogen vrij te maken, maakt het niet voor ieder bedrijf mogelijk te participeren. Lange termijn Lange termijn commitment in het fonds lijkt niet realistisch. Dit staat commitment haaks op flexibiliteit en lijkt daarmee ook een belangrijk argument om in te stappen weg te nemen. Inbreng/waardering Als voorwaarde om in te stappen dient er bij eigenaren voldoende vertrouwen in de waardering van het vastgoed en participaties te zijn en in de kredietwaardigheid/ risicoclassificatie van andere gebruikers. Het is van belang dat deze risico's te managen zijn, om te voorkomen dat de kwaliteit en waarde van het fonds wegglijdt. Daarbij dienen participanten een reële exit-mogelijkheid te hebben. Dat ondernemers mogelijk een afwaardering moeten doen bij instappen in het fonds bevordert de aantrekkelijkheid van het model niet. Toegevoegde waarde De toegevoegde waarde van professioneel management is een van professioneel aantrekkelijk aspect van het fonds, daarvoor in ruil dienen management ondernemers echter wel een stuk vrijheid in te leveren. Risicospreiding Risicospreiding en risicodemping bevorderen voor gebruikers de aantrekkelijkheid van het fonds. Zekerstellingen Fiscaliteit Bedrijfsovername/ beëindiging/ overdracht naar kinderen Voorwaarde voor gebruikers is dat de levensvatbaarheid van het fonds voldoende gewaarborgd moet zijn alsmede de zekerheid over het uitbetalen van de participatiebewijzen bij exit. Fiscale voordelen, zoals het houden van het paricipatiebewijs als een box 3 belegging en fiscaal gunstige overdracht naar kinderen, maken het fonds zeer interessant voor gebruikers. Het directe rendement van beleggen in bedrijfsruimte is over het algemeen aantrekkelijk. Het indirecte rendement (waardegroei) van bedrijfsvastgoed trekt het totaalrendement omlaag. Experts verwachten dat dit in het fonds zou moeten zijn, dan in het geval van individuele bedrijfsruimten. 50 Topic Rendement Conclusie analyse Beleggers kunnen via het verzakelijkingsfonds beleggen in panden met in verhouding sterke ondernemingen als huurders. De directe rendementen zijn goed en het fonds zou moeten voorzien in een beter indirect rendement dan in geval van beleggen in individuele bedrijfsruimten. Dat is relatief aantrekkelijk voor beleggers. Belegggersperspectief Risico's Kredietwaardigheid, kwaliteit van de panden en leegstand zijn belangrijke risicoaspecten voor het fonds. Als voorwaarde om in te stappen dient er bij eigenaren voldoende vertrouwen in de waardering van het vastgoed en participaties te zijn en in de kredietwaardigheid/ risicoclassificatie van andere gebruikers. Het management van het fonds zal moeten voorkomen dat de kwaliteit en waarde van het fonds wegglijdt. Clausules met betrekking tot de inkoop van participaties moeten risico's wegnemen van het massaal aanbieden van participaties. Financierbaarheid De voordelen van gebundelde financiering in het fonds worden door financiers maar beperkt gezien. De hoge concentratie van financiering werkt zelfs negatief voor de financiering van het fonds. Voor een bank is het interessant wanneer ze zowel het fonds als de onderneming verantwoordelijk kunnen maken voor de door hen verstrekte leningen. Leverage In het kader van afwaarderingen en de exit-strategie richting pensioenfondsen is het verstandig een lage leverage aan te houden. Toegevoegde waarde van professioneel management Beheer Doorrol naar institutionele beleggers De toegevoegde waarde van professioneel management ligt voor de belegger met name in de mogelijkheid te sturen in het fonds op basis van de kredietwaardigheid van huurder en invloed uit te oefenen op kwaliteit en leegstand van de panden. Door de directe betrokkenheid van gebruikers bij het fonds is de alternatieve aanwendbaarheid kansrijker in het fonds dan bij individuele bedrijfsruimten. De kleinschaligheid van bedrijfsruimten en de omgang met Directeurgrootaandeelhouders maakt het fonds relatief intensief om te beheren. Knelpunt is dat er vanwege de kleinschaligheid veel objecten nodig zijn om een exit te bewerkstelligen richting institutionele beleggers. Figuur 13. Conclusie analyse 51 6. Conclusie In de voorgaande hoofdstukken is vanuit een theoretische basis gekomen tot een bottom-up verzakelijkingsstrategie. Door vereniging van belangen van beleggers en gebruikers in een fonds kunnen in theorie voordelen bereikt worden in het kader van het tegengaan van veroudering en het verbeteren van herstructureringsmogelijkheden. Deze voordelen zijn vervolgens in praktijkonderzoek aan experts voorgelegd. In het praktijkdeel van het onderzoek zijn diverse theoretische veronderstellingen bevestigd, maar ook een aantal verworpen. Daarnaast zijn in het onderzoek diverse aandachtspunten en knelpunten naar voren gekomen. In onderstaande conclusie worden de bevinden vanuit de theorie en praktijk bijeengebracht. Zo wordt allereerst een overzicht gegeven van de belangen van zowel gebruikers als beleggers die al dan niet kunnen worden ingevuld in het verzakelijkingsfonds. Dit geeft een goede weergave van de mate waarin bottom-up verzakelijking aantrekkelijk is voor gebruiker en beleggers. Daarnaast wordt een overzicht geboden waarin de belangrijkste aandachts- en knelpunten worden benoemd. Aan de hand daarvan wordt duidelijk in hoeverre deze strategie kan bijdragen aan het tegengaan van veroudering en verbeteren van herstructureringsmogelijkheden op bedrijventerreinen. Gezien het exploratieve karakter van dit onderzoek zijn de conclusies met betrekking tot aandachtspunten en knelpunten geformuleerd als hypothesen. Deze hypothesen kunnen in vervolgonderzoek getoetst gaan worden, waarmee bottom-up mogelijk een stap verder gebracht kan worden. 6.1. Aantrekkelijkheid verzakelijkingsfonds Actor Voordelen risicospreiding en risicodemping professioneel management alternatieve aanwendbaarheden nemen toe bevordering van behoud en groei van waarde Gebruikers beheer en onderhoud uit handen van gebruikers beheerder is vaste partner in vastgoedbeslissingen kostenverschil tussen huur en koop minimaal winstdeling in het fonds voordeel bij de inkoop van energie, onderhoud, etc. fiscale voordelen flexibiliteit in de huisvesting Nadelen financiering van participatie in het fonds is complex 52 Actor Voordelen risicospreiding en diversificatie in het fonds grotere armslag door spreiding equity aantrekkelijk rendement kwaliteit aanbod Beleggers kwalitatief betere huurders professioneel management: alternatieve aanwendbaarheden nemen toe bevordering van behoud en groei van waarde meer grip op kwaliteit assets Nadelen fonds is geen middel voor lange termijn commitment van huurders Figuur 14. Voordelen en nadelen verzakelijkingsfonds gebruikers en beleggers 6.2. Aandachtspunten en knelpunten verzakelijkingsfonds Aandachtspunten - Waardering/inbreng: o Het hebben van voldoende vertrouwen in de waardering van het vastgoed en participaties te hebben en in de kredietwaardigheid/ risicoclassificatie van andere gebruikers is een belangrijke voorwaarde voor eigenaren om in te stappen in een verzakelijkingsfonds. o Eigenaren zijn bereid in te stappen in een verzakelijkingsfonds zolang zij een reële exit-mogelijkheid hebben. o Eigenaren zijn bereid zijn beslissingsvrijheden op te geven voor de participatie in het fonds. - Doorrol naar institutionele beleggers o De doorrol van het verzakelijkingsfonds naar institutionele beleggers is opportuun indien aan de volgende vereisten wordt voldaan: Trackrecord; Omvang minimaal 50 miljoen; Lage Leverage (maximaal 50% bij voorkeuronder 35%); FBI-status; Kansrijke plek. - Zekerheden o Clausules tegen risico massaal aanbieden participaties kunnen worden opgenomen in de fondsvoorwaarden, zonder dat dit belemmerend hoeft te werken voor het fonds. o Risico’s met betrekking tot de levensvatbaarheid kunnen voor gebruikers voldoende worden weggenomen door het fonds te organiseren met een sterke financiële partner. 53 Knelpunten - Overaanbod: o Overaanbod beperkt de mogelijkheden voor behoud/groei van waarde en daarmee ook de mogelijkheden voor herstructurering op bedrijventerreinen. o Het verzakelijkingsfonds is opportuun onder gezonde marktomstandigheden. - Versnippering: o Het fonds kan mogelijk te beperkt omvang opbouwen om voldoende invloed te hebben op de kwaliteit van bedrijventerreinen. - Waardering/inbreng: o De beleggingswaarde en verkoopprijs dienen bij inbreng met elkaar in balans te zijn, om te kunnen komen tot verzakelijking. Economische afschrijving in het fonds kan bij inbreng een mismatch opleveren tussen deze waarden. o Indien eigenaren een afwaardering moeten doen wanneer zij hun vastgoed inbrengen in het fonds, leidt dit voor veel eigenaren tot een belemmering toe te treden tot het fonds. - Financiering: o Het vrijmaken van vermogen door gebruikers blijkt lastig, waardoor eigenaren belemmerd worden om toe te treden tot het fonds. o De financiering van een verzakelijkingsfonds is onaantrekkelijk voor financiers omdat een fondsfinanciering een te hoge financieringsconcentratie teweeg brengt. o Voor een bank is financiering van het verzakelijkingsfonds interessant als ze zowel het fonds als de onderneming verantwoordelijk kunnen maken voor de door hen verstrekte leningen. 6.3. Reflectie en aanbevelingen Literatuuronderzoek De theorie is een solide basis gebleken in het verdere praktijkdeel van het onderzoek. Bepaalde onderwerpen die voortkwamen uit het literatuuronderzoek naar de bedrijfsruimtemarkt, zoals overaanbod en versnippering, zijn bewust niet als onderdeel van het verdere onderzoek opgenomen, omdat de omvang van het onderzoeksonderwerp daarmee te groot zou zijn geworden. Overaanbod is in het onderzoek steeds een terugkerend thema geweest. Omdat overaanbod zo’n invloedrijk thema is gebleken, is het van belang bij vervolgonderzoek de invloed van overaanbod een belangrijke(re) plaats te geven. Onderzoeksmethode Semigestructureerde interviews zijn een goed middel gebleken om dit exploratieve onderzoek te doen. Het literatuuronderzoek vormde tijdens de interviews een sterke basis. Tijdens de interviews kon door middel van doorvragen steeds relatief snel de kern van een onderwerp worden bereikt. De selectie van ter zake kundige experts heeft hier zeker aan bijgedragen. Het was relatief eenvoudig voor de experts de materie te begrijpen en mee te denken in het concept van het verzakelijkingsfonds. Het is van groot belang gebleken de structuur van het interview en de onderwerpen helder neer te zetten. De context van de onderwerpen is voor de geïnterviewde dan beter te begrijpen. In het interview met Zwart en Van de Bilt is dit lastiger gebleken vanwege het feit dat zij met zijn tweeën 54 aanwezig waren en Van de Bilt niet het gehele interview beschikbaar was. Geïnterviewden beïnvloeden elkaar ook tijdens zo’n gesprek. Een expertmeeting is voor een dergelijk onderzoek daarom een goed en misschien zelfs beter alternatief. Voortschrijdende inzichten kunnen dan ook direct aan andere experts worden voorgelegd. In de agenda’s van de experts was dit echter in dit geval niet mogelijk. De resultaten van het onderzoek zijn gebaseerd op literatuuronderzoek en vijf interviews met experts. De selectie van experts met diverse achtergronden heeft ervoor gezorgd dat de onderwerpen van diverse kanten zijn belicht en dat ook veel diverse informatie is verkregen. Door interviews te houden met personen uit diverse disciplines bestaat er het risico niet tot verzadiging in de interviews te komen, echter hiervan is in dit onderzoek echter sprake. Uit de interviews zijn voor nagenoeg ieder onderwerp redelijk eenduidige en complete reacties van experts verzameld. Een financier met specifieke kennis van bedrijfsfinancieringen had mogelijk nog een welkome toevoeging kunnen zijn. Het verdiend daarom aanbeveling dit mee te nemen in vervolgonderzoek met een toetsend karakter. Onderzoeksuitkomsten De onderzoeksresultaten uit het praktijkonderzoek zijn rijker en constructiever gebleken dan vooraf verwacht. Alleen op het gebied van financiering is de uitkomst onverwacht te noemen. De verwachte voordelen van fondsfinanciering werden wel door andere experts, maar nauwelijks door de financier bevestigd. Achteraf beschouwd zou dit te maken kunnen hebben met het feit dat Van de Bilt en Zwart financiers zijn van sec commercieel vastgoed. Vanuit hun rol komen zij de problemen rondom het gebrek aan vastgoedbewustzijn bij gebruikers nauwelijks tegen. Zij zien wellicht daarom de voordelen van het fonds minder. Financiering is een van de voornaamste thema’s waarin vervolgonderzoek kan bijdragen om bottomup verzakelijking als verzakelijkingsstrategie mogelijk verder te brengen. In paragraaf 6.2 zijn verder nog diverse hypothesen geformuleerd die als basis kunnen dienen voor vervolgonderzoek met betrekking tot bottom-up verzakelijking. Het doel van dit exploratieve onderzoek was de ontwikkeling van hypotheses, dit doel is behaald. 55 Bibliografie ARCADIS. (2013). IBIS werklocaties; De stand van zaken in planning en uitgifte van werklocaties op 1 januari 2013 en de uitgifte in 2012. Den Haag: Ministerie van infrastructuur en milieu. Brealey, R., Myers, S., & Marcus, A. (2012). Fundamentals of corporate finance. New York: Mc GrawHill Irwin. Brouwer, H. J. (1994). Kantorenmarkt en stadsstructuur. Amsterdam: Rodopi. De Baerdemaeker-Fransen, C. (2006). Shop Aholics; RISICO-ASSESSMENT EN RISICOMANAGEMENT VAN NEDERLANDS A1/-2 WINKELVASTGOED. Amsterdam: Universiteit van Amsterdam. De Haas, P. (2010). Beleggen op bedrijventerreien van waarde voor institutionele beleggers? Real Estate Magazine, 22-25. De Ruijter, M. (2009). Het financieren van de herstructurering van verouderde bedrijventerreinen. Amsterdam: Amsterdam School of Real Estate. DHV. (2007). Betrokkenheid marktpartijen. Den Haag: Ministerie van EZ. Fleurke, R. (2010). Verzakelijking in bedrijfseconomisch perspectief; een onderzoek naar verticale relaties binnen de bedrijfskolom voor bedrijventerreinen. Amsterdam: Amsterdam School of Real Estate. Föllings, T., & Bleumink, P. (2013, juni 4). Gebiedsontwikkeling.nu. Opgehaald van Gebiedsontwikkeing.nl: http://www.gebiedsontwikkeling.nu/artikel/4645-herstructureringbedrijventerreinen-komt-nauwelijks-van-de-grond Geltner, D., Miller, N., Clayton, J., & Eichholtz, P. (2014). Commercial Real Estate; Analysis and Investments. Mason, USA: OnCourse Learning. Gordijn, H., Renes, G., & Traa, M. (2007). Naar een optimaler ruimtegebruik door bedrijventerreinen; Een verkenning van enkele beleidsopties. Den Haag: Ruimtelijk Planbureau. Keeris, W. (2006). Leren leven met objectspecifieke en management-risico's. Property Research Quarterly, 47-53. Klooster, E. v. (2006). Van barrière naar gat in de markt; Een onderzoek naar de mogelijkheden voor meer private betrokkenhied op de markt voor bedrijventerreinen. Woudenberg: Inbo Bv. Louw, E., Needham, B., Han, O., & Pen, C.-J. (2009). Planning van bedrijventerreinen. Den Haag: SDU. Ministerie van Financien. (2015, juli 19). wetten.overheid.nl. Opgehaald van wetten.overheid.nl: http://wetten.overheid.nl/BWBR0021043/geldigheidsdatum_19-07-2015 Ministerie van VROM. (2010). Roadmap naar de verzakelijking van bedrijventerreinenmarkt. Den Haag: Ministerie van VROm. Nijssen, C., & Kremers, A. (2013). Ibis werklocaties; de stand van zaken in planning en uitgifte van werklocaties op 1 januari 2011 en de uitgifte in 2010. Den Haag: Ministerie van infrastructuur en milieu. NVM Bedrijfs Onroerend Goed. (2009, september). Nieuwe bedrijvigheid op oude bedrijventerreinen. Nieuwegein: Thieme MediaCenter Rotterdam. 56 Olden, H. (2010). Uit voorraad leverbaar; De overgewaardeerde rol van bouwrijpe grond als vestigingsfactor bij de planning van bedrijventerreinen. Utrecht: Utrecht University. Op 't Veld, H. (2015, juli 23). (R. Groen, Interviewer) Pen, C.-j., Petit, V., van Rooijen, H., & Pasmans, B. (2013). Verzakelijking van bedrijventerreinen heeft toekomst; Lessen uit zes Rijkspilots. Den Haag: Platform 31. ROZ/IPD. (2007, maart 15). Definitielijst ROZ/IPD Vastgoedindex. Definitielijst ROZ/IPD Vastgoedindex. Stichting ROZ Vastgoedindex en Investment Property Databank Ltd (IPD) 2007. ROZ/IPD. (2014). ROZ/IPD Index 2008-2014. ROZ/IPD. Schenau, Y. (2011). Private investeringen als redmiddel voor herstructurering van bedrijventerreinen; Onderzoek naar voorwaarden waaronder ondernemers bereid zijn te investeren in herstructurering. Utrecht: Saxion Hogeschool en Hogeschool Utrecht. Schutte, A., Schoonhoven, P., & Dolmans-Bude. (2002). Commercieel Vastgoed. Amsterdam: Berenschot Osborne/Elsevier bedrijfsinformatie bv. Schuur, J. (2001). Veroudering van bedrijventerreinen; Een structuur voor herstructurering. Den Haag: Centraal Planbureau. Senders, M. (2015, juli 19). Custos: Notariaat en Advocaten. Opgehaald van Custos: Notariaat en Advocaten: http://www.custos.nl/actualiteit/detail/Fonds-voor-gemene-rekening-beleggenonroerend-goed/ STEC groep, NVB. (2005). Bedrijfsruimtegebruikers in beeld. Voorburg: STEC groep, NVB Vereniging voor ontwikkelaars en bouwondernemers. Taskforce (her)ontwikkeling bedrijventerreinen. (2008). Kansen voor kwaliteit; Een ontwikkelingsstrategie voor bedrijventerreinen. 's-Hertogenbosch: Biblo van Gerwen. Twigt, P. (2011). Bazel III en vastgoedfinancieringen; de impact van Bazel III en Sovency II op vastgoedfinancieringen? Amsterdam: Amsterdam School of Real Estate. Van de Bilt, R. (2015, augustus 24). (R. Groen, Interviewer) Van de Weerd, J. (2003). Onbekend maakt onbemind; een onderzoek naar de beleggingsmarkt van bedrijfsruimte in Amsterdam. Amsterdam: Universiteit van Amsterdam. Van der Krabben, E., Pen, C.-J., & de Feijter, F. (2015). De markt voor bedrijventerreinen. Den Haag: Platform 31. Van der Linden, J. (2015, juli 23). (R. Groen, Interviewer) Van der Velde, M., Jansen, P., & Dikkers, J. (2013). Toegepast onderzoek; opzetten, uitvoeren en rapporteren. Hilversum: Concept uifgeefgroep. Van Gool, P., Jager, P., Theebe, M., & Weisz, R. (2013). Onroerend goed als belegging. Houten/Groningen: Noordhoff uitgevers bv. Van Kampen, M. (2015, juli 23). (R. Groen, Interviewer) 57 Van Steen, S. (2012). Vastgoedbeleggingen in de overdrachsbelasting. Amsterdam: Universiteit van Amsterdam. VROM-RAAD. (2006). Werklandschappen; een regionale strategie voor bedrijventerreinen. Den Haag: VROM-RAAD. Zwaan, G. (2015, juli 28). (R. Groen, Interviewer) Zwart, P. (2015, augustus 24). (R. Groen, Interviewer) Zwetsloot, W. (2014). Bedrijfsruimte beleggingen; Een vergelijking van het rendement risicoprofiel van multi-let bedrijfsruimte en logistiek vastgoed. Amsterdam: Amsterdam School of Real Estate. 58 Bijlage 1 Gespreksverslag: Hans op ’t Veld, PGGM, Hoofd Beursgenoteerd Vastgoed Introductie bedrijf, persoonlijk, functie: Ik ben binnen de beleggingskant primair verantwoordelijk voor het beursgenoteerde vastgoed. PGGM beheert ongeveer 200 miljard voor haar klanten. Het grootste deel daarvan is voor het pensioenfonds zorg en welzijn. De klanten hebben beleggingsportefeuilles waarin vastgoed ook past. De meeste hebben een allocatie naar vastgoed die zo rond de 10% ligt. PFZW zit op zo’n 12%. Dat beleggen we wereldwijd omdat we denken dat we daarmee de beste risico/rendementsverhouding kunnen krijgen. We beleggen in een scala aan sectoren. Dat doen wij in beursgenoteerde beleggingen en private beleggingen. We hebben geen directe stenen meer. We beleggen via fondsen die al dan niet beursgenoteerd zijn. Het beursgenoteerde stuk is 12 miljard en het private stuk is 10 miljard euro. Dat sturen we aan. Het aansturingsmodel is aan het veranderen. Het beursgenoteerde stuk en het private stuk werden separaat aangestuurd, dat gaan we nu integraal aansturen. De filosofie die we hebben is dat de objecten gekocht worden die je wilt hebben waarbij de beste implementatievorm gekozen wordt, zodanig dat je zo goedkoop mogelijk inkoopt voor klanten. Kosten zijn heel belangrijk en worden steeds belangrijker. We zitten daarom heel erg op de efficiëntie van de beleggingen. In publieke fondsen zitten we voor de helft in Amerika en Canada en een derde Azië de rest in Europa. Europa is relatief klein, dat komt door de omvang van de markten. Dat is beursgenoteerd. En privaat is het een derde Amerika en Canada, een derde in Azië en een derde in Europa. Daarin hebben we meer gewicht naar Europa en beursgenoteerd. Europa is tussen de 25-30% en daarbinnen is de helft Nederland. Dat wordt hoofdzakelijk privaat ingevuld. Deze markt is dichtbij, daarin heb je relatief veel kennis en ervaring in private beleggingen in deze thuismarkt. Tweede reden is dat de portefeuille ooit uit een Nederlandse portefeuille is voortgekomen. Een belangrijk deel daarvan was Amvest. Daar houden we nog steeds een 50 procents belang in. Dat is een grote woningspeler. Dat is een belangrijk onderdeel van onze portefeuille, ook voor onze klanten. De manier waarop het georganiseerd is, de beleggingen zitten in fondsen en daarin participeren onze klanten. Daarnaast hebben we ook nog een portefeuille specifiek voor PFZW en daarin zit ook Amvest. Zij zijn zwaarder gewogen naar Nederland dan andere klanten. Ik verwacht dat dat ook wel zo zal blijven, omdat vanuit de Nederlandse politiek ook de behoefte bestaat om de financiering van Nederlandse beleggingen te realiseren. Zeker nu de banken zich wat teruggetrokken hebben en het de vraag is wie nu het Nederlandse vastgoed gaat financieren. Daarbij wordt nu zeker gekeken naar de pensioenbelegger van de Nederlandse spaarder. Het gaat er uiteindelijk om dat dan ook een beter, voor risico gecorrigeerd, rendement gemaakt wordt dan elders in de wereld. Dat is een primaire taak voor de pensioenfondsen. Ervoor te zorgen dat dekkingsgraden zodanig zijn dat mensen een fatsoenlijk pensioen kunnen krijgen. Dan kun je wel zeggen, ik wil in Nederland zitten maar uiteindelijk moet je kijken wat het beste is voor de Nederlandse Pensioenspaarder. Je zult toch een behoorlijk rendement moet maken. Beleggersperspectief op bedrijventerreinen PGGM is slechts beperkt belegd op bedrijventerreinen. Als je het hebt over bedrijventerreinen in de Nederlandse zin des woords, dan heb je het over een heel versplinterd bezit. Dat is een groot 59 probleem voor de grote pensioenbeleggers. Je moet nagaan dat een gemiddelde belegging die we willen aangaan orde grootte 50-100 miljoen euro is. Dan zul je dus heel wat product bij elkaar moeten vegen om dat voor elkaar te krijgen. Tot op heden is er amper sprake van dat dat gedaan wordt. Het heeft ook te maken met de rendementsrisico verhouding. Een van de grote zorgen die ik persoonlijk daarin heb, is dat de regie van de overheid daarin nogal ontbreekt. Daarmee bedoel ik dat heel veel bedrijventerreinen worden uitgegeven. Doorgaans zie je dat wordt uitgegeven en gebouwd Vervolgens wordt in eerste instantie goed verhuurd en daarna zie je de kwaliteit van het bedrijventerrein afglijden door de levensduur heen. Na ongeveer 30 jaar is de eigenaar-gebruiker klaar en ontstaat opvolgingsproblematiek of bedrijven willen een ander pand. Die verhuizen en dan ontstaan verouderde bedrijventerreinen, waarvan niemand weet wat ze er nog mee moeten. Wie is dan bereid om daarin geld te steken om dat te herstructureren? Dat loopt dan spaak. Dat is wat veel pensioenbeleggers tegenhoudt. Het tweede aspect is het rendement dat je kan maken. Je hebt te maken met grond met een relatief lage bebouwingscomponent erop. Daar wil je hoge rendementen op hebben. Dat is vaak niet de beleving die aanbiedende partijen daarbij hebben. Daar zit dus vaak een mismatch in. Ik denk dat die mismatch minder is voor jonge bedrijventerreinen, waarop je bijvoorbeeld nog 30 jaar kasstroom hebt. Met name voor bedrijventerreinen die wat langer lopen wordt dat lastiger. Een private belegger vindt over het algemeen de running yield van de belegging interessant. Een pensioenfonds die een langere horizon heeft, kijkt over de horizon van het bedrijventerrein heen en ziet dan te weinig zekerheid in dat dat goed komt. Wat het kan veranderen is dat de regie van plaatselijke overheden beter zou worden. Dan kan er schaarste gecreëerd worden en kan er interesse vanuit institutionele belegger ontstaan. Wat er echter tricky aan is? Hoe bestemmingsvast zijn bedrijventerreinen nu eigenlijk? Hoe is het gebrancheerd? Daarin zie je wel eens verschuiving in optreden. Het gaat er als belegger om, wat is de alternatieve aanwendbaarheid van de locatie. Als die goed is, is het een stuk aantrekkelijker dan wanneer de locatie niet goed is. In een aantal gemeente geldt dat de levensvatbaarheid van een bedrijventerrein niet geweldig is, echter wat je dan je wel ziet is dat woningbouw op termijn mogelijk is. Je moet meewegen wat het alternatief is wanneer de locatie niet meer werkt voor het huidige product. Dan heb je te maken met relatief goedkope grond en opstallen, waar je dan dus rendement uit zou kunnen halen. Met name in een krimpmarkt moet je daar rekening mee houden. In OostGroningen of Drenthe gaat dat niet werken, maar in een Randstedelijke omgeving zou dat best kunnen. De uitgifte van gronden voor bedrijventerrein door gemeente blijft echter tot op heden krankzinnig hoog. Gemeenten laten zich daarin naar de mond praten door consultants die daarin te weinig kritisch zijn. Wie betaalt, bepaalt lijkt daarin het motto als je die rapporten ziet. De uitgifte stoppen is echter lastig, omdat het een perverse prikkel is die de gemeente heeft. Over het verzakelijkingsmodel Beheer Wat je hiermee ook doet, wat ook belangrijk kan zijn, is dat je ook de eigenaren gezamenlijk een besef geeft dat ze er belang bij hebben om het product goed te houden. Dat ontbreekt vaak. Bij publiek-private initiatieven om bedrijventerreinen aan te pakken zijn het vaak de eigenaren die niet mee kunnen of willen doen. Ze kijken naar elkaar, zien het belang niet of kunnen financieel niet meedoen. Zorg dat het geheel goed blijft, dat de openbare ruimte in orde is. Dat kan voor het geheel verbetering betekenen. 60 Waarom is het model zo opgezet dat je een externe beheerder hebt? De ervaring met externe beheerders is niet altijd goed. De beheerder kan ook heel goed onderdeel zijn van het fonds. Dan heb je geen “conflicts of interest” tussen het fonds en de beheerder. Met een externe beheerder maak je het nodeloos gecompliceerd. De lotsverdeling verschilt tussen intern en extern beheer. Daarnaast wordt de managementvergoeding vaak gekoppeld aan de omvang van het fonds. Beheerders claimen veelal dat een hogere vergoeding nodig is voor een grotere omvang van het fonds, terwijl nog maar zeer de vraag is of dat echt zo is. Met andere woorden, je kunt prikkels introduceren die je liever niet zou hebben. De alignment is erg belangrijk daarin. Inbreng Hoe gaan ondernemers nu het gevoel krijgen dat het vastgoed dat zij ooit hebben aangeschaft voor de juiste waarde kan worden ingebracht. Zij hebben een bepaald idee van waarde. Je hebt twee uitdagingen daarin. 1. Voelen ze zich comfortabel met de waardering van het vastgoed? Dat los je al op door ze participaties te geven. 2. Voelen zij zich comfortabel bij (de waardering van) het andere vastgoed in de portefeuille? Dat speelt altijd bij inbreng. Het is echt een aandachtspunt. Hoe kun je mensen comfortabel krijgen met het idee dat het inbrengen van vastgoed in zo’n fonds echt bijdraagt. Beleggingstheoretisch is het geen enkel punt, we weten dat het diversificatievoordelen heeft. Ze (ondernemers) zijn namelijk wel getrouwd met hun vastgoed. Ze weten niet hoe ze ermee om moeten gaan, maar hebben er wel heel specifieke ideeën bij met betrekking tot waarde en belang. Ook het gevoel van eigendom speelt een rol. Eigenaar-gebruikers hebben vaak veel eigen vermogen in hun pand gestoken. Dan moet een ondernemer ineens betalen voor het eigen pand. Het is dus interessant om te komen tot een soort saldering te komen tussen huur en opbrengsten uit de participaties. Ondernemers zullen vooral moeite hebben met een verschil tussen ingebrachte huurlast en opbrengsten in de participaties. En als dat een negatief saldo is, wat ik me kan voorstellen, dan zal men daar tegenaan hikken. Het grote voordeel is dat je middels deze structuur ervoor kunt zorgen dat er voldoende wordt gereserveerd voor onderhoud. Dat is nu niet goed geregeld. Eigenaargebruikers doen over het algemeen een dergelijke reservering niet en dan komt op een gegeven moment de klap, of ze stellen het uit. Nog erger. Dan krijg je dus een situatie van achterstallig onderhoud. Beheer (2) Voor individuele bedrijventerreinen is ook het tijdstip waarop panden leegkomen een probleem. Over het algemeen is alles op hetzelfde moment aangegaan, waardoor ook veel panden gelijktijdig leeg komen te staan. Dat is killing, als er teveel tegelijk leeg komt gaat het bedrijventerrein dood. De beheerentiteit zal uiteindelijk ervoor moeten zorgen dat er verhuurtransacties tot stand komen. Dat is heel belangrijk. Je kunt ook gaan managen wie waar komt te zitten. Als de ruimtebehoefte van de ene onderneming toeneemt en de andere afneemt zal in geval van eigendom niet gewisseld worden, echter dat kan in een fonds wel gestimuleerd worden. Dat zijn portefeuille voordelen. Je moet aan de voorkant gaan zitten om dit soort zaken te kunnen oplossen, niet aan de achterkant. Er zijn diverse voorbeelden van bedrijventerreinen die op basis van de locatie het beter zouden moeten kunnen doen, dan dat ze nu doen. Daar ontbreekt een stuk regie. Er wordt daarvoor veel naar overheden gekeken, maar dat kun je ook zelf organiseren. Het is bij gemeente erg afhankelijk 61 wie je treft en daarbij is nog de vraag of diegene de toezeggingen kan doen die je als ondernemer nodig hebt. Dat is erg lastig. Rendement/risico/diversificatie De directe rendementen zijn prima, de indirecte rendementen trekken het omlaag. Je hebt vaak te maken met MKB en daaronder, die hebben vaak geen hele sterke credit-score. Als de kredietwaardigheid van huurder gebrekkig is, of slecht inschatbaar is, dan hebben beleggers daar moeite mee. Als je diversificatie daarin aanbrengt dan valt dat wel mee. De vraag is echter, hoeveel daarvan overblijft als de branche waarin je belegt redelijk homogeen is. Je moet dus heel erg letten op een goede mix van huurders en de kredietwaardigheid van die huurders. Als je de diversificatie goed voor elkaar hebt, dan heb je daarmee weinig last. Ik ken bedrijventerreinen die erg homogeen zijn. Maar dat kun je wel managen. Dit is beheersbaar te maken. Het is een aandachtspunt. Er zullen foodgroups zijn die het beter hebben dan andere, maar dat laat zich managen. Het fonds gaat zich op een gegeven anders gedragen. Eerst heb je eigenaar-gebruikers die converteren naar huurders. Daarna treedt er een soort verzakelijking op waarin je een huurder gaat bekijken op zakelijke gronden. Het acquisitiemodel is een andere dan het managementmodel. Daar moet de juiste samenstelling van de portefeuille uitkomen. Je moet kredietwaardige partijen selecteren en levensvatbaar vastgoed. Het is niet noodzakelijkerwijs een oplossing voor bedrijventerreinen die al door het putje zijn. Op een gegeven moment kun je je in een dergelijke constellatie wellicht op beperkte basis permitteren exposure op te bouwen in terreinen waar een aantrekkelijke value-add kant in zit. Primair is dat echter niet zo. Je zult je als fonds moeten bewijzen in de acquisities die je doet, ondernemers in het fonds willen namelijk niet zien dat de kwaliteit in het fonds wegglijdt. Financiering Ik denk dat je door bundeling beter kunt financieren. Goedkoop kunt financieren. Ik denk dat daar een stuk winst te halen valt. Door bundeling kun je betere voorwaarden onderhandelen dan ondernemers zelf. Daar valt een voordeel uit te persen, waarmee je mogelijk alle kosten kan dekken of zelfs meer dan dat. Het zou de saldering weleens naar het positieve kunnen trekken. Dat ligt echter aan de financiering van de ondernemingen zelf. Dat is belangrijk. Ik ken ondernemers die voor het bedrijfskrediet ook als onderpand hun huisvesting hebben. Daar zitten allerlei dwarsverbanden in. In het model is nog geen oplossing gegeven voor een liquiditeitsissue. Want je vraagt namelijk een stuk vermogen liquide te maken. Waardering De uitdaging is de waardebepaling van de participaties. Dat gaat ongelooflijk tricky worden op zowel het moment van inkoop als verkoop van de participatie. Als er mutaties optreden. Participanten zullen een gedrag gaan vertonen dat je bij elk open-end-fonds ziet. Jij beweert dat de waarde 100 is, ik observeer dat dit 90 is aan jou. Je gaat stromen op gang brengen die je moeilijk kunt beheersen. Je kunt ze beheersen door een soort bid/ask practice neer te zetten. Hoe ga je managen dat niet alles 1 kant op gaat. Of iedereen biedt ze participaties an masse aan, of iedereen koop ze in an masse. Daar dien je van te voren heel goed over na te denken. Daar zijn ondernemingen echt door over de kop gegaan. Als je in je fondsvoorwaarden aanbiedt dat je bereidt bent participaties in te kopen, dan zul je ook goed na moeten denken over clausules om te 62 voorkomen dat dat uit de hand loopt. En je moet heel goed weten wat het waard is. Dat is de grootste uitdaging. Hoe ga je het op de goede manier getaxeerd krijgen? Vanuit financiering en de FBI-status zul je sowieso al jaarlijks moeten taxeren. Fiscaliteit/structuur Om te kunnen verhandelen naar een institutionele belegger zul je er FBI-status aan moeten geven. En dan heb je ook trackrecord nodig. Een institutionele partij zal bij instappen een trackrecord verlangen en een onderbouwing daarvan. Men wil geloofwaardigheid zien in het aankoopbeleid. Daar zit een groot risico in. Het voordeel van een FBI is met name de herkenbaarheid van de structuur. Een FGR kan ook een FBI zijn, dus dat is op termijn niet het probleem. Een belegger zal het in een FBI-constructie willen hebben omdat je dan fiscaal gezekerd bent en het fonds ook voldoet aan de verplichtingen. Het heeft ook te maken met de achterliggers. Als je wilt faciliteren dat je het naar privé kan halen krijg je te maken met natuurlijke personen als achterligger. Dat maakt de situatie weer anders. Het is echter nu geen probleem, omdat je altijd kunt transisteren. Je hoeft het fonds niet voor altijd voort te zetten op de manier waarop het initieel is gestart. Leverage De meeste vastgoedpartijen hebben niet goed in de gaten wat leverage doet met je risicoprofiel. Leverage is gewoon vervelend als je risico’s oplopen. Het ligt aan de duratie van de huurcontracten hoeveel je kunt hebben. Als de duratie nog lang is heb je een vrij zekere kasstroom en kun je meer hebben. Je moet het leverage zodoende relateren aan de duratie van de huurcontracten. Als institutionele belegger bekijken wij leverage boven 35% al kritisch en boven 50% hebben we echt liever niet. Dat wil niet zeggen dat je het nooit zal tegen komen. Het risico zit hier met name in de capital growth en als je hoofdsom onzeker is moet je daarop je leverage aanpassen. 60% leverage is in dan ook levensgevaarlijk in dit soort structuren. Ik zie de toegevoegde waarde ook niet. Ik begrijp het wel, het maakt de yield-spread aantrekkelijk. Maar je introduceert zoveel risico dat het de yieldspread voordelen teniet doet. Je blaast het risico enorm op. Je kan fantastische jaren draaien voor zo’n fonds, maar er staan hele beroerde jaren tegenover. Interessant is ook hoe een financier hier naar kijkt. Maar vanuit beleggingsperspectief zie ik de toegevoegde waarde niet. Je loopt zelfs nog het risico dat een beheerder aanspraak wil maken op een stuk van de positieve rendementen, terwijl het in feite gebaseerd is op speculatie met vreemd vermogen. Dus daar betalen we ook niet voor. We betalen niet voor de return on equity veroorzaakt door leverage. Dat effect wil je er helemaal uithalen. Particuliere belegger willen soms een bepaald nominaal rendement hebben en bereiken dat door middels van leverage. 2 papers op het gebied van leverage zijn interessant: Maarten van de Spek: Leverage used with causion. Martin Hoesli (Universiteit van Geneve) komt in zijn paper ook tot de conclusie dat meer dan 55% leverage suicidaal is en dat je eigenlijk rond 20% zou moeten zitten. Met de hefboom blaas je je risico gewoon enorm op. Als de waarde van vastgoed daalt kom je met een restschuld te zitten. Het zit echter bij mensen zo in het hoofd dat vastgoed in waarde zal toenemen, maar zeker bij dit soort vastgoed is dat zeker niet noodzakelijkerwijs het geval. Eigenlijk zou je daarom niet alleen fiscaal, maar ook bedrijfseconomisch moeten gaan afschrijven. Dat betekent dat je een stuk direct rendement verruilt met indirect rendement. Dat landt gewoon niet bij een particulier. 63 In Hoofddorp kwam ik ook zo’n voorbeeld tegen. Daar stond een faciliteit te koop tegen 8% aanvangsrendement. Daarvan moet je eigenlijk 3% pakken en deze terugrollen in afschrijving. Particulieren zien dat echter vaak niet. Die hebben zoiets van “mijn woning is toch ook meer waard geworden”? Dat werkt hier echt niet zo. Dat is het probleem bij zowel eigenaar-gebruikers en particuliere belegger. Bij Institutionele beleggers wordt daar wel naar gekeken, want wij schrijven gewoon in 30 jaar dat vastgoed af. Het rendement tankt daardoor enorm. Er wordt heel kritisch gekeken naar wat je kunt verwachten. Als je afschrijft tot de grondwaarde, ziet je rendement er gewoon lager uit. Dat is de vloek met financiering. Als je financiert op de investment value op dit moment dan mis je daarin iets. Dan loop je het risico dat de 60% die je nu wilt inbrengen in jaar 10 70% is, in jaar 20 85% en in jaar 30 110%. Dan heb je uiteindelijk dus een probleem. Het is dus zaak dat je die rekensom in het fonds goed maakt. De ondernemer die dan tegen de huidige waarde het pand ten gelde maakt lacht dan in zijn vuistje. Dit vergt in de waardebepaling dus een belangrijk onderdeel. Dat kun je uitruilen met de eigenaar-gebruiker, doordat deze nog steeds invested is, weliswaar voor een kleiner deel. Als er iets in de waardebepaling zit is dit daardoor proportioneel minder schadelijk, echter het blijft een belangrijk aandachtspunt. Dat kan nog weleens lastig zijn, omdat je daardoor waarschijnlijk een stuk minder voor het vastgoed kan geven, dan dat eigenaren als waarde in gedachten hebben. Resumé Ik ben het met het basisprincipe, het professioneel managen van het bezit, helemaal eens. Het zou altijd beter moeten renderen dan dat het nu doet. Maar dat is moeilijk te begrijpen als je in zo pand zit. Grotere bedrijven zien dat eerder in dan bijvoorbeeld particulieren. Het gaat daarbij ook om de emotionele kant, het geeft mensen een lekker gevoel een pand te bezitten, ondanks dat de bank dat dan eigenlijk bezit. Men is al bezig met fondsvorming maar dit is als idee wel erg charmant, om het op deze manier in te vliegen, door het te organiseren vanaf de andere kant. 64 Gespreksverslag: Maarten van Kampen, Baker Tilly Berk, Partner Introductie: Specialist in corporate finance: bedrijfsovername, fusie, waardebepaling, bepalen van rente- en valutarisico, management buy-out, due diligence, herstructurering, strategie en financiering. Baker Tilly Berk (de Meern) begeleidt fusie en overnamen van MKB-bedrijven en MKB-groot bedrijven. Vaak zitten daar dit soort vastgoedgerelateerde issues in. Gebruikersperspectief op bedrijventerreinen Gebruikers moeten hun geld kwijt. Het (bedrijfspand) is voor hen een hele logische en natuurlijke belegging, dat voelt veilig. Ze hebben het zelf onder controle. Als ze hun geld op de bank zetten ontvangen ze nog geen 1%, en als ze het elders beleggen is dat vrij risicovol. Als ze het in pand stoppen hoeven ze de huur niet meer te betalen. Dat is vaak 10% van de koopsom dus dat is eigenlijk best een hoog percentage. Voor hen is het dus een uitstekende belegging. Ze zijn vaak ook afhankelijk van het pand omdat ze er vaak van alles aan gedaan hebben. Verplaatsen kost heel veel. Het is daarom essentieel dat ze eigenaar zijn. Dat is de rede waarom ze vaak eigenaar zijn van het object. De panden zijn vaak a-typisch, ze hebben vaak bedrijfsspecifieke eigenschappen. Standaardunits zijn er wel, maar vaak is er wel iets veranderd dat voor het bedrijf specifiek handig is. Bedrijven zijn erg kosten-minded en willen er weinig geld aan uitgeven. Bedrijven willen gewoon de de kosten drukken. Ondernemers vergeten vaak dat het pand door de jaren heen naar hun lijf groeit en refereren voor de waarde aan het feit dat zij vroeger 10% van het investeringsbedrag moesten betalen als huur. Ze kijken vervolgens naar het huurniveau in de omgeving en zien de waarde van hun pand vervolgens als tien keer dit huurniveau. Die waarde is er eigenlijk niet en hangt meer samen met het onderliggende contract dat met het vastgoed zelf. Bedrijven maken vastgoedbeslissingen op basis van hun operationele activiteiten. Als een belegger wil instappen kijkt die niet naar het vastgoed, maar naar de solvabiliteit, het rendement dat hij ontvang en waardeert het vastgoed relatief laag. Vaak wil die 10 jaar lang 10% rendement. Een belegger waardeert eigenlijk gewoon het huurcontract. Veel eigenaren blijven na verkoop van het bedrijf eigenaar en verhuren het pand aan de onderneming. Hierop lopen ze vrij veel risico, omdat de nieuwe eigenaar veelal weinig geld heeft. Deze heeft vaak ook moeten lenen om het bedrijf te kunnen kopen. Alleen als ze een grote partij hebben gevonden zitten ondernemers supersave omdat het huurcontract dan kan worden gedekt door een sterke financiële moeder. Of een manager koopt het bedrijf met geleend geld, en dan zitten ze precies aan de andere kant. Het is het een of het ander. Er zit veel risico in, maar ook veel kans. Als er wel een goede partij voor komt is het pensioen geregeld. Het is super opportunistisch. Het feit dat het de meeste keren overgenomen wordt door een manager of klein investeringsclubje die weinig kapitaal heeft en dien ten gevolge een risicovolle huurder is, die kans zien ondernemers niet. Dit leidt vaak ook tot situaties waarin ondernemers alsnog langer moeten doorgaan, of betrokken moeten blijven. 65 Beleggers zullen we niet snel adviseren in deze markt te investeren. Goede ondernemingen hebben vaak zelf het geld om in de bedrijfshuisvesting te investeren. Ondernemingen die niet in de eigen bedrijfshuisvesting kunnen investeren bieden vaak weinig zekerheid. Die wil je niet als huurder hebben. Er zal ongetwijfeld natuurlijk wel een sweet-spot er tussenin zitten. Ondernemers maken eigenlijk de fout dat ze beleggen in hun eigen pand. Als het fout gaat met de zaak, gaat het ook fout met het pand. Ze pakken twee keer risico. Als bedrijf en op het pand omdat ze hun eigen huurder zijn. Ze zouden eigenlijk beter kunnen beleggen in het pand van de buren, dan zouden ze de helft van het risico lozen. Ze zouden daarmee het risico spreiden. Je zou dit dan eigenlijk lokaal moeten opzetten. Over het verzakelijkingsmodel Het mooiste zou zijn als ondernemers in elkaars vastgoed zouden beleggen. Dit zou je dan lokaal moeten opzetten, zodat er bij een eventuele uitval van een huurder ook gelijk gebruikers betrokken zijn die van dit vrijkomende pand gebruik zouden kunnen maken. Ze zullen zelf als gebruikers altijd wel weer een toepassing weten. Zakelijk klopt het model helemaal, echter het betreft allemaal directeur groot aandeelhouders en dat zijn over het algemeen niet de gemakkelijkste mensen, die doen ‘moeilijk’ in verenigingsverband. Je krijgt veel meningen in het fonds. Ze zijn zo eigenwijs en eigengereid dat het fonds moeilijk manageable zal zijn. Financiering Het idee is echter goed. De panden van ondernemingen worden niet gefinancierd op het vastgoed, maar op hoe de onderneming draait. Er wordt wel naar het vastgoed gekeken en getaxeerd. De bank kijkt daar echter doorheen en koppelt alles aan elkaar en kijkt uiteindelijk naar de onderneming. Ondernemingen krijgen soms wel 90% en 100% van hun pand gefinancierd op basis van hoe het bedrijf draait. In het fonds gaat dat niet op. In het fonds heeft een bank alleen het vastgoed als zekerstelling om zich op te verhalen. Leverage De vraag is of je zoveel leverage wilt. Groeiende ondernemingen hebben misschien aan 30% al wel genoeg. Die hebben veel equity en het rendement is met 10% op eigen vermogen al erg goed. Je hoeft niet zoveel hefboom te hebben. Zelfs zonder vreemd vermogen is het aantrekkelijk. Waar kun je zonder vreemd vermogen 10% rendement op eigen vermogen maken? Ondernemers hebben op dit moment niet zo’n goed gevoel bij banken, ze neigen er daarom naar zonder banken te investeren als ze dat zelf kunnen. Beheer Ook om panden professioneel te ontwikkelen kan het fondsmanagement een rol spelen. Het betreft panden in beweging, bedrijven expanderen en krimpen. Om de paar jaar is er een situatie waarin er iets moet gebeuren. Een fondsbeheerder weet veel beter wat bouwtechnisch mogelijk is en hoe het zit met vergunningen, etc. Het kost ondernemingen over het algemeen veel tijd, terwijl een fondsmanager daarin beter thuis is. Hij kan adviseren waardoor goedkoop, efficiënt en snel gerealiseerd kan worden, zonder dat het pand onnodig incourant raakt. 66 Ondernemers stellen werkzaamheden lang uit totdat bepaalde zaken echt een probleem worden en dan moet ineens in een moordend tempo het probleem waar de onderneming tegenaan loopt opgelost worden. Daardoor kost het in feite onnodig veel tijd, energie en geld. Fiscaliteit/structuur Je zou er een box 3 belegging van kunnen maken doordat het in een fonds zit. Een coöperatie is eventueel een alternatief voor het fonds gemene rekening. In een contractuele overeenkomst, zoals een coöperatie of een fonds gemene rekening is makkelijker om te gaan met verschillende aandelen. In bv of nv-structuren is dit lastiger omdat alle participanten dan steeds aandelen aan elkaar moeten leveren bij wijziging van de verhoudingen. Om de aandelen naar privé te kunnen halen vormt wel een probleem. Het geld zit over het algemeen in de onderneming, als ze dat eruit halen moet 25% ab-heffing betaald worden. Dat ben je dan meteen kwijt. Daarna kunnen ze pas gaan beleggen. Dan mis je 25% van hun vermogen. Daarnaast zal ook de bank die financiert zich beraden over de financiering. Financiering Het vrijmaken van het geld zal voor een aantal ondernemers wel lastig zijn. Er moet vrij geld zijn om het pand of de participatiebewijzen naar privé te kunnen halen. Daarnaast zal een financier slechts toestaan dat een beperkte hoeveelheid vermogen uit het bedrijf gehaald wordt. Vervolgens moet dan nog AB-heffing betaald worden. Het geïnvesteerde vermogen slinkt daardoor. Daarnaast is de vraag wat een participatiebewijs waard is bij het uitwinnen ervan. De bank ziet vermoedelijk het zekerheidsrecht op een participatiebewijs niet als waardevol. Echter de financiering van een portefeuille zal makkelijker zijn dan losse financieringen voor de bedrijfspanden los. Dit ligt echter wel aan de mix. Voor bepaalde bedrijven zal een bank liever het fonds financieren. Voor bedrijven met bijvoorbeeld goede cashflow, courante machines en goede debiteurenportefeuilles zal een bank wellicht liever de onderneming zelf financieren. Bedrijfsovername Als het bedrijf verkocht wordt, dan zit degene die het overneemt niet te wachten op zo’n participatie in een fonds. De ondernemer die met pensioen gaat houdt dan de participatie in het fonds. Dan heeft de ondernemer nog steeds het risico gespreid, dat is voor hem beter. De vraag is of de fondsmanager dan nog gaat kijken of de nieuwe huurder wel net zo solvabel is als de vorige gebruiker. Hoe vang je dat op? Er ontstaat een in de plaatstellingsissue. De oud eigenaar moet dan een garantie geven of er moeten andere oplossingen voor gevonden worden. Het is voor participanten geen probleem om het participatiebewijs te moeten verkopen bij bedrijfsoverdracht of bedrijfsbeëindiging. Het betreft hun pensioengeld dan, dat willen ze het liefst liquide hebben. Indien ze dat willen vinden ze ook wel weer iets om in te beleggen. De ervaring leert dat overnames die cash worden afgerekend een stuk hoger gewaardeerd worden dan die waarbij ondernemers nog ergens een belang in houden. Dat past dus eigenlijk heel goed. Verkoop aan een institutionele belegger op termijn zou goed kunnen. Er zitten goede rendementen in. Het gaat mis bij het indirecte waardegroei of het behoud van de waarde van de panden. Het fonds is er om dit te verbeteren. 67 Overdracht naar kinderen Bij een bedrijf opvolgingsfaciliteit (BOF) kan tegen heel weinig belasting een bedrijf overgedragen worden aan kinderen. Daarin kan het vastgoed meegenomen worden zolang het onderdeel is van de onderneming. Een participatiebewijs is vermoedelijk lastig of niet overdraagbaar binnen een BOF, dat is ongunstig. Het is niet bedrijfsgebonden. De faciliteit is daar eigenlijk niet voor bedoeld. Indien het participatiebewijs binnen een BOF mee overgedragen mag worden ontstaat eenzelfde situatie als dat er nu is met betrekking tot de overdracht van vastgoed in een BOF. Uit navraag door geïnterviewde bij een fiscalist blijkt dat participatiebewijzen eventueel ook binnen een BOF overgedragen kunnen worden. Wanneer het participatiebewijs in box 3 zit, is het al geen onderdeel meer van de onderneming en ontstaat feitelijk een zelfde situatie als wanneer het vastgoed in box 3 zou zitten. Dat is exact hetzelfde. Resumé De emotie van de DGA gaat je in dit model dwars zitten. Als de bank zou zeggen dat ze willen dat je het vastgoed in een dergelijk fonds stopt, omdat je dan veel beter de risico’s spreid, dan krijg je alle ondernemers mee. Als het voor de bank interessant is om in zo’n model te gaan zitten ontstaat er een natuurlijke druk om het te doen. Ondernemers snappen het niet, vinden het ingewikkeld, moeten dat dan uitzoeken en moeten ook nog vrijheid inleveren. Uit hunzelf gaan ze dit niet zo snel doen, maar als een externe invloedspartij aangeeft dat ze het moeten doen, dan doen ze het wel. Als de bank het interessant vindt en het oplegt wordt het een kansrijk model. Voor een bank is het interessant als ze zowel het fonds als de onderneming verantwoordelijk kunnen maken voor de door hen verstrekte leningen. 68 Gespreksverslag: Pieter Zwart/Roel van de Bilt, FGH-Bank d.d. 24-08-2015 RvdB: Waarom zou je per se vastgoed moeten inleveren? Op een bedrijventerrein kun je werken met een gemeenschappelijk marketingbudget, openbaar vervoer stimuleringsmaatregelen, etc. Eigenaren steken gezamenlijk geld in een pot waarmee het bedrijventerrein gemanaged kan worden, waarbij verder iedereen hun eigendom behoudt op hun eigen plot. Waarbij je wel advies kan geven om het anders te doen. PZ: Het is de vraag in hoeverre management een belangrijke rol kan spelen. Als een terrein leegloopt omdat het niet meer aantrekkelijk is, dan krijg je die waardedip. Kun je een bedrijventerrein ‘alive en kicking’ houden als de gemeente vervolgens nieuwe terreinen blijft uitgeven. Je zal er zodoende een thema aan moeten geven. Dan kun je een terrein een boost geven. De vraag is of je daarvoor het gehele eigendom moet hebben. RvdB: Als je een ingroeimodel hebt, en je op een terrein met parkmanagement aan de slag wil, moet je een visie hebben over hoeveel partijen je wilt betrekken. Want als je een terrein hebt met honderd bedrijven en er doen er twee mee, dan kun je geen vuist maken. Voor parkmanagement moet je het geheel in handen hebben, of minimaal 70%, anders ga je niet verder komen. PZ: Panden zijn over het algemeen zeer specifiek omdat het eigen gebruik betreft. Dit (model) gaat wel op voor logistieke bedrijven. Je kan dan bijvoorbeeld denken aan een logistieke campus. Bedrijventerreinen zijn vaak zeer gebruikerspecifiek, je kan daardoor vaak moeilijk switchen. RvdB: Ik begrijp dat een beheerder bij uitwisselbare panden toegevoegde waarde kan hebben. Ik zie alleen nog niet hoe je ermee begint. Kun je bij drie eigenaren al toegevoegde waarde hebben? Drie eigenaren gaan zich dan bundelen in een fonds. Naast die drie eigenaren zitten dan nog 20 andere eigenaren. Dan weet ik niet of die drie bedrijven dat gaan doen. Je moet een bepaalde body hebben die groot genoeg is om impact te hebben op een heel terrein. RvdB: Ik denk dat een fondsgedachte positief is want dat geeft een bepaald signatuur aan een bedrijventerrein. Daarmee kunnen bedrijven die daar komen elkaar ook versterken. Ik kan me voorstellen dat als eigenaar gebruikers, die er geen verstand van hebben, geadviseerd worden, het beter kan zijn. Er zijn wel een aantal voorwaarden. Eigenaar-gebruikers moeten dat ook willen. Die verliezen een stuk flexibiliteit. Je moet een start hebben van het fonds. Je kan een fonds starten met een ingroeimodel, als je al wel grip hebt op het parkmanagement. Vanuit die situatie gaat het dan verder. Of je gaat starten met de eigenaren en je daarna probeert het parkmanagement te regelen. Een nieuw bedrijventerrein is dan wellicht makkelijker. Ik zie nog niet zo snel hoe we het kunnen concretiseren naar een bestaand bedrijventerrein. Wat wordt je je vliegende start? PZ: Het punt is dat wij ervaren dat bij bestaande bedrijventerreinen, waarbij we de leegstand zien oplopen, er geen core is. Er is geen strategie of filosofie. Daardoor zijn nieuwe bedrijventerreinen vaak aantrekkelijker. Die hebben een betere infrastructuur en parkmanagement. Dat hebben oude 69 bedrijventerreinen niet georganiseerd. Nieuwe bedrijventerreinen hebben dat vaak wel goed georganiseerd. Dat trekt nieuwe partijen aan. PZ: De overheid doet maar beperkt iets aan overaanbod. Dat zie je ook bij kantoren. Er is een duidelijk overschot aan kantoren. Toch blijven gemeenten maar nieuwe locaties kantoren uitgeven en er is geen statieregeling voor oude kantoren. Wij vinden het belangrijk dat transformatie tot stand komt. Wij zien een belangrijke rol voor transformatie naar bv. Hotel en Studentenappartementen. Zolang de overheid maar nieuwe locaties blijft uitgeven, zijn de oude bedrijfsterreinen gewoon minder aantrekkelijk. Zeker als het dan uit de jaren ’70 en ’80 is. Panden zijn vaak te laag, bruto netto verhoudingen zijn inefficiënt, hebben teveel kantoorruimte. Je ziet heel veel negatieve aspecten. Partijen investeren dan liever op een nieuw bedrijventerrein met een meer modulaire opbouw, waarbij je een bepaald thema hebt. Een thematische opzet, daar geloven wij absoluut in. PZ: Zolang lokale overheden blijven uitgeven, drukt dat de waarde van bestaande bedrijventerreinen. Wat bij Schiphol gebeurd is een hele specifieke situatie. Daar wordt efficiënt logistiek vastgoed uitgegeven. Daar heb je rendementen die gaan de naar 6% omdat het hoogwaardig logistiek vastgoed is. PZ: Daarmee zie je dat andere locaties minder aantrekkelijk worden. Dan kan ik me voorstellen dat je zoiets inzet. PZ: Institutionele belegger stappen er niet in omdat het te kleinschalig is door enorme versnippering. Institutionele beleggers willen het liefst zo min mogelijk objecten in een fonds hebben. Het moet groot zijn. Dat is het nadeel van kleinschalige bedrijfsruimten. Het zullen objecten zijn van een paar ton tot misschien een miljoen. Dan heb je er heel veel nodig. Dan moet je er een commerciële fondsbeheerder opzetten die naar het onderhoud kijkt, naar de verzekering kijkt, etc. Dat maakt het best wel complex. PZ: Voor ons is niet alleen cruciaal, wat ligt er omheen en wat zijn de uitbreidingsplannen, maar ook hoe is het parkmanagement georganiseerd. Daarom heb je een hurdle nodig van 60-70%. Als jij goed parkmanagement hebt en je regelt bijvoorbeeld collectief de inkoop van energie, beveiliging, zonnepanelen, etc. en je kwalificeert het als het meest duurzame bedrijventerrein en doet alles elektrisch, dan krijg je een bepaalde thematiek en voeg je waarde toe. En daarmee kun je partijen over de drempel halen om objecten in te brengen. PZ: Lange termijn commitment in het fonds is wellicht niet realistisch. De beweging in de markt is tegengesteld naar steeds kortere contracten. Als je met een fonds start waarin je alleen lange huurcontracten wilt, dan is dat nogal wat. PZ: Institutionele partijen willen pas bij een lage leverage instappen, die zitten ruim onder de bancaire verstrekkingsnorm. Die zullen 50 tot hooguit 60% lone-to-value hebben. PZ: De FGH-bank financiert eigenlijk alleen commercieel vastgoed, het gaat hier ook over eigenaargebruiker situaties. Die worden bij de Rabobank gefinancierd. Die kijken daarbij ook naar het bedrijf. Het gaat er dan om hoe sterk de balans is, hoe winstgevend is het bedrijf. FGH financiert vaak 70 multifunctionele bedrijfsobjecten waarvoor een secundaire markt is. Die dus relatief makkelijk te verkopen zijn. Wij zullen logistiek object op Schiphol of in Venlo relatief gemakkelijk financieren. Commercieel Vastgoed is niet een eigen gebruikssituatie. Wij kijken daarbij naar verhuurbaarheid, courantheid en verkoopbaarheid. Kunnen we op het moment dat de huidige eigenaar het pand verlaat daar een andere gebruiker voor vinden. Dit zijn hele specifieke objecten met een eigenaargebruikers. Dan kijkt Rabo naar: geloven we in die ondernemer. PZ: Om een winkelvastgoedfonds als voorbeeld te nemen. Als wij dat financieren kijken wij meer naar het afgeleide risico. Wat is de kans dat een betreffende onderneming failliet gaat? In dergelijk situaties zie je dan 2/3 gefinancierd wordt en 1/3 uit het fonds komt. Maar daarin heb je vergelijkbare objecten. Allemaal winkels, lange huurcontracten, waarbij participanten in het fonds ook het gevoel hebben dat het vergelijkbaar is. Daar heb je vaste huurcontracten waarbij de huur gegarandeerd wordt door de holding die daarboven zit. PZ: Je moet naar bedrijfsruimten kijken wat een bepaald thema heeft, waar bedrijven complementair zijn en waar synergie is. Als er synergie is en complementariteit dan zullen bedrijven niet snel vertrekken. Als het allemaal los zand is, dat komt er niet veel uit. PZ: Ik denk dat dit fonds zou werken voor logistieke bedrijven. Logistieke panden zijn uitwisselbaar en groeien in hun eigen bedrijf. Eerst hebben ze 2000 meter nodig, dan 5000 en tegen de tijd dat ze tienduizend meter nodig hebben kunnen ze hun eigen pand veroorloven. Je ziet steeds meer logistieke campussen ontstaan. Daar krijg je complementariteit. De panden zijn niet specifiek. Als dat wel zo is is de alternatieve aanwendbaarheid beperkt. PZ: Ik begrijp de risicospreiding wel, maar je moet naar het parkmanagement kijken. Dat speelt een cruciale rol om het voor bedrijven aantrekkelijk te maken. Kijk naar de high-tech campus in Eindhoven. Daar zitten allerlei innovatieve bedrijven. Daar zitten allerlei verschillende bedrijven, niet in eenzelfde sector, maar wel verbonden met de technische campus van Eindhoven. Beleggen in een terrein met een sector, bijvoorbeeld agrarisch, kan erg risicovol zijn. Daarin ben ik het helemaal eens met Hans op t Veld. Ik zou daarom zoek naar een bepaalde niche. PZ: Als we onze kredieten beoordelen gaan we door een bepaalde beslisboom heen. Is het binnen of buitenland. We doen alleen binnenland, de rest valt af. 2, kennen we de achterliggende partij en voldoet die aan alle compliance-eisen. Kunnen we verifiëren waar het eigen vermogen vandaan komt. Nee? Dan valt die af. Eigenlijk moet je voor dit model ook een beslisboom opzetten. Wanneer is het object kansrijk of niet. Als je uiteindelijk naar institutionele belegger zou willen, moet je naar objecten die grootschaliger zijn dan 1 miljoen. Dat ze modulair zijn en dat ze uitwisselbaar zijn. Want dan is het aantrekkelijk wanneer je een aandeel in zo’n fonds zit hebt en je groeit, dan kun je meer aandelen nemen. Iemand anders neem je dan bijvoorbeeld uit omdat die stopt met zijn bedrijf of die krimpt. PZ: Tussen de uitwisselbaarheid van logistieke panden en die van industriële panden zit nog een enorm grijs gebied. Als je een bedrijfslocatie hebt en je wilt bijvoorbeeld bij ons een logistiek object financieren, dan moet die 15 meter hoog zijn, de vloer moet een draagkracht hebben van 3000 kilo per meter en op een logistieke hotspot staan. In feite kun je dat ook hiervoor doen. Als er dan 71 iemand uitvalt is er altijd een alternatieve aanwendbaarheid voor. Bij bedrijfsruimte zullen wij eerst kijken wat ligt er rondom de locatie. Hoe aantrekkelijk is het gebied om je daar te vestigen. Je zou zo’n model kunnen opzetten op breed inzetbare goed bereikbare plek, binnen een grotere bevolkingsagglomeratie. Daar zou zoiets zich kunnen ontwikkelen. PZ: Als je zo’n fonds opzet dan wil je het uiteindelijk naar een institutionele belegger brengen. PZ: Het punt is dat je een exit moet hebben als fonds. Als participanten hun aandelen inleveren. PZ: Als je een golfclub hebt en je hebt daarin een aandeel. Als de aantrekkelijkheid afneemt is het eigenlijk best wel lastig. Als je wilt stoppen met je lidmaatschap krijg je niet je aandeel terug. Er zijn ook partijen waarbij je dan zelfs nog je lidmaatschap blijft betalen. En dat is hier een beetje het geval want de panden moeten nog steeds onderhouden worden. PZ: Het probleem van zo’n fonds is dat andere participanten of de betrokken belegger je moet uitnemen als je van je aandelen af wilt. Als ik iets inbreng in een fonds en ik heb geen reële exitmogelijkheid als participant, dan zou ik liever het object zelf houden dan die in het fonds houden. PZ: De fondsbewaarder moet onafhankelijk zijn. Net als bij taxateurs moet je tegenwoordig ook de fondsbewaarder om de zoveel jaar wisselen. Je kunt je als participant afvragen of de fondsbeheerder het goed doet of niet en hen desnoods wegsturen. PZ: De highline in New York is een mooi voorbeeld. Die lag vroeger niet in de beste omgeving, maar heeft ervoor gezorgd dat de vastgoedprijzen er rondom enorm zijn gestegen. Als je zoiets kan realiseren op een bedrijventerrein. Door een extra stimulans te creëren in zo’n gebied, creëer je een waarde. De staat New York heeft er destijds veel geld in gestopt, maar krijgt dan nu in de “WOZwaarde” terug. De overheid creëerde daar voor anderen een waarde en ontving de investering zelf ook terug. PZ: Je zal in feite een onderscheidend thema en waarde moeten creëren. Als je geen onderscheiden vermogen hebt, wordt het moeilijk. PZ: Je moet een soort exit zoeken voor het fonds. Als je op een gegeven moment 50 miljoen bij elkaar hebt wil je dat doorzetten naar een pensioenfonds. PZ: Vaak zie je in fondsen dat participanten 1 of 2 keer per jaar hun participatie mogen aanbieden. Dan wordt de waarde 1 keer per jaar vastgesteld middels een taxatie, dan wordt je waarde per aandeel bepaald. Als er dan geen markt is dan kun je de participatie ook niet kwijt. Dat is ook de manier om te voorkomen dat het mis gaat, als iedereen tegelijk zou aanbieden is er namelijk geen vraag. Vraag en aanbod moeten wel matchen. Dan zitten participanten echter wel langer vast aan hun participatiebewijs dan ze eigenlijk zouden willen. PZ: Het is niet echt matching omdat je sterk naar een eigen gebruikssituatie kijkt. Het is voor ons erg belangrijk als we iets financieren dat we dus niet naar eigen gebruikssituatie kijken of naar exploitaties. We zullen nimmer een speeltuin of pretpark financieren en als we een hotel financieren 72 dan moet het groot zijn. Dan moet het geen boetiek-hotel zijn, want daar krijg je nooit meer iemand anders in. Dat geldt ook voor bedrijfsterreinen. Het moet gewoon voldoen aan de commerciële kwalificaties van vastgoed. PZ: Wat voor ons heel belangrijk is, is dat we niet alleen kijken naar het object, wat de waarde is, maar ook naar de onderneming die erachter zit, de omgevingsfactoren. Wat is je onderscheidend vermogen? PZ: Er vindt steeds meer integratie plaatst tussen wonen werken en winkelen. Ik verwacht niet dat er op bedrijventerreinen snel veel gewoond gaat worden, maar dat produceren naast wonen gemakkelijker wordt is duidelijk. PZ: Robotisering van de samenleving speelt daarin ook een rol. Waar nu nog grote loodsen nodig zijn, kan men wellicht in de nabije toekomst met minder ruimte toe, omdat robots 24 uur per dag kunnen doorwerken. We kijken sterk naar wat er nu nodig is, wat er is de toekomst nodig zal zijn en hoe je je daarin kan onderscheiden. Het gaat er dan niet zozeer om of er nu voor 60, 70 of 80 procent gefinancierd wordt, maar meer of we een exit hebben waarvoor we kunnen verkopen. PZ: We kijken sterk naar locatie. Hoe aantrekkelijk is de locatie? We kijken naar courantheid, dat hangt sterk samen met de verhuurbaarheid en eventueel ook met de verkoopbaarheid. Als een eigenaar-gebruiker zijn pand verkoopt en er moet een ander komen voor zo’n object. Dan is de vraag, hoe groot is het adaptief vermogen van zo’n object. Kun je er wat mee? Kun je er niets mee, dan is de locatie nog steeds hetzelfde, de courantheid en de verhuurbaarheid is stukken minder en de verkoopbaarheid ook. Dat zijn aspecten waar wij snel naar kijken. PZ: Bedrijfsonroerend goed zit bij ons eigenlijk meer in grote categorieën. Wij voorzien risico’s omdat het allemaal kleine gebruikers zijn. Als je allemaal woningen zou hebben valt dat wel mee, dat kun je eenvoudiger opnieuw verhuren. PZ: Wat je hebt, er zitten allemaal al financieringen op die objecten van eigenaar-gebruikers die toetreden tot het fonds. Het is daarom makkelijker om dit toe te passen op nieuwe terreinen. Dan kun je starten met een financiering, zonder dat er allemaal lopende financiering zijn. PZ: Als we naar een fondsfinanciering kijken met meerdere ondernemers, dan gaan we die ondernemers ook gewoon beoordelen en daarmee kijk je eigenlijk gewoon weer op individueel niveau. Daar zit eigenlijk weinig verschil in. PZ: Dat het management toegevoegde waarde heeft in de verhuur van panden ben ik met je eens. Wij kijken echter ook naar het concentratierisico van de financiering. We willen een beperkt concentratierisico hebben. Als we in zo’n fonds stappen krijgen in we een keer een hoge concentratie op een plek. Dat is eigenlijk een negatief punt van het fonds. PZ: Wij financieren alleen maar de stenen. Als wij zoiets financieren doen wij alleen aan een eerste hypotheek. Wij laten dan de huurpenningen verpanden en de aandelen van het fonds verpanden. Zodanig dat we alles naar ons toe kunnen trekken. Op het moment dat niet meer betaald wordt, 73 halen we alles naar ons toe en zullen we gaan uitwinnen. We financiering in het geval van een fonds weliswaar het fonds, maar zitten op de stenen. De stenen zijn de onderlegger. PZ: Een fonds zal ongeveer 60 tot 65 procent loan-to-value hebben op de marktwaarde. Dan moet er een gezonde leenlastendekking zijn en daarnaast zul je je renterisico’s moeten beperken. Als je een huurcontract op 10-15 jaar stelt zullen we een financiering van 5 tot 7 jaar aanbieden met een redelijke aflossing, zodat de exit na 7 jaar rond de 50% ligt of daaronder. Of als we laten het object jaarlijks taxeren en wordt de hoofdsom aan de hand van de waarde en de LTV beperkt. PZ: Er zitten behoorlijke uitdagingen aan het fonds, maar ik denk ook niet dat het onmogelijk is. Het moet alleen geen los zand zijn van objecten. Dan zal het niet gaan werken. Er moet een bepaalde strategie vanuit het fonds zijn om het aantrekkelijk te maken voor eigenaren om vastgoed in te brengen in het fonds, waarbij ze dan beperkingen krijgen. Hun eigen autonomie verliezen in het eigendom. PZ: Ik denk dat het heel moeilijk is het financiële voordeel van het fonds te kwantificeren. Er moet daarvoor een bepaalde hurdle zijn. Je moet op een niveau zijn dat je 70, 80% hebt gecommitteerd. Op het moment dat de gemeente dan een nieuw bedrijventerrein opent en partijen gaan uitstappen, dan heb je een probleem. Je moet het zelf zo aantrekkelijk maken dat partijen niet weg willen. PZ: De vraag is daarbij, of de gebouwen die je in het fonds zet een toekomstige functie hebben over 5 of 10 jaar. Dat is waanzinnig moeilijk in te schatten. Adaptief vermogen is voor ons heel cruciaal, de alternatieve aanwendbaarheid. PZ: Een voordeel van het fonds kan ook liggen in verduurzaming of de centrale inkoop van energie. Dat zijn de voordelen van zo’n fonds. PZ: Als ik eigenaar ben en ik ga in zo’n fonds, dan wil ik eigenlijk dat de andere eigenaren minimaal dezelfde risicoclassificatie hebben dan ikzelf heb. Dan moet er ook een verbindend thema zijn. 74 Gesprekverslag: Jos van der Linden, Ammeraal Beltech, Managing director Gebruikersperspectief op bedrijventerreinen Een gebruiker kijkt niet naar zijn pand, ziet het als omhulsel waarbinnen het gebeurt daarin investeer je, zij investeren alleen in machines en mensen. Zij hebben niet de prikkel om de investeren in hun panden. Uitgifte van bedrijfsgrond is eigenlijk beroerd, zelfs amateuristisch georganiseerd. Regionale afstemming wordt naar buiten toe wel als zodanig gepositioneerd, echter tussen gemeenten blijft een gespannen relatie bestaan, terwijl dat eigenlijk losgelaten zou moeten worden. Als bestuurder van een bedrijf wil je eigenlijk zo min mogelijk de bedrijfshuisvesting bezig zijn. Je wilt de beste plek, tegen de minste kosten met een bepaalde continuïteit. Als gebruiker kom je echter in een tombola terecht. Afweging koop/huur Ammeraal heeft alle bedrijfslocaties in relatie tot productie in bezit. De plek waar het product gefabriceerd wordt, wordt altijd gekocht. De grond, het pand, de machines is eigendom. In Nederland is het Ammeraal Beltech Holding, Ammeraal Beltech manufacturing en Ammeraal Beltech bv (operating company) en Ammeraal Beltech Service center (drachten, twello, eindhoven, ijmond). Alles wat verkoopgerelateerd is dient zo flexibel mogelijk te zijn, dus daar werken we met huurcontracten. In de huurtermijn wordt ook getracht flexibiliteit te behouden, een huurcontract van 20 jaar is een no-go. Heel veel zaken worden off-balance geregeld, waardoor je een simpele profit en loss rekening houdt. Daardoor worden vaste en flexibele kosten helder inzichtelijk en kun blijven sturen als ondernemer. Door flexibiliteit in de huisvesting is het veel eenvoudiger vestigingen op te heffen of samen te voegen. Eigendom neemt deze flexibiliteit weg. Daarnaast zorgt de herziening van huurovereenkomsten ervoor dat er momenten ontstaan dat bewuste keuzes gemaakt kunnen en moeten worden om huurprijzen te heronderhandelen of verhuizing te overwegen. De prikkel om op zoek te gaan naar een pand is profit/loss gedreven. Zo kan integratie van verschillende vestigingen ook voordelen opleveren in het kader van energie, personeel etc. De markt is eigenlijk helemaal niet zo transparant, eigenlijk vrij duister. Je hebt partijen nodig die snel kunnen schakelen in de zin van, hoe gaat het gebouw eruit zien, wat zijn de kosten, wanneer kunnen we erin, etc. Partijen die in een heel strak tijdschema doen wat ze beloven, zodat je door kan met je business. Het zijn werkzaamheden die erbij komen. Gedurende een bepaalde periode moeten mensen in de organisatie extra taken op zich nemen. Je wilt dat soepel laten verlopen. De flexibiliteit is veel belangrijker dan het kostenaspect van huisvesting. Wanneer een bedrijf niet winstgevend genoeg is, kan je een vestiging sluiten. Op het moment dat het eigendom is, dan moet je ervoor zorgen dat het een courant pand is en dat het er goed bijstaat en dan nog kun je er lang mee blijven zitten. Eigenaren willen een constante inkomstenstroom zien. In geval van huurpanden kun je veel sneller acteren. Je neemt desnoods de eenmalige kosten van afkoop, maar kunt daarna wel door. Het is geen doel om winstgevendheid uit vastgoed te halen. 75 Over het verzakelijkingsmodel Fondsvorming is erg gangbaar in de logistiek. Eurimco, Prologis, dat soort partijen zijn daar al veel mee bezig. Het verbaast me dat dit model in deze vorm eigenlijk nog niet bestaat. Je zou nog een extra toegevoegde waarde kunnen toevoegen aan het fonds. Waarom zou er niet een aannemer bij betrokken kunnen zijn die de panden standaard onderhoud. Dit biedt een aannemer de kans op een stabiele inkomstenstroom. Financiering Je zal een relatief breed platform moeten hebben voor als veel bedrijven willen uitstappen. Wellicht is 15 panden een te wankele basis. Wanneer er een beweging ontstaat waarin er ineens veel geld uit het fonds onttrokken wordt, kan er een situatie ontstaan dat beloofde rendementen niet langer gemaakt kunnen worden. De vraag is hoe je zichtbaar bent voor de particuliere beleggger. Hoe krijg je toegang tot die financiële stromen. Aandachtspunt is de toegang tot financiële markten. Je zou ook externe (particuliere) beleggers kunnen laten toetreden. Inbreng De zekerstellingen van het fonds moeten zo groot zijn, dat risico’s met betrekking tot de levensvatbaarheid van het fonds minimaal zijn. Het betreft een productiebedrijf en op het moment dat het bedrijf het pand zou moeten verlaten omdat het fonds niet goed gaat en panden per openbare veiling zouden worden verkocht, is dat desastreus voor het bedrijf. Indien je aanwijsbaar dit risico contractueel zou kunnen indekken, is de inbreng van het eigendomspand in een dergelijk fonds zeker het overwegen waard. Men heeft liever namelijk het geld niet in de steen, maar liever liquide. Het gaat echt over de risicoafdekking. Je zal dit echt moeten doen met een bedrijf dat in staat is dit fonds op te bouwen. Die vermogend genoeg is om stabiliteit te geven, die voor een bepaalde periode garant staat of in ieder geval zekerheid biedt over de uitbetalingen van de participatiebewijzen. Belangrijke overweging voor eigenaar-gebruikers liggen waarschijnlijk meer in de waarde die de ondernemer ontvangt voor de participatiebewijzen wanneer deze met pensioen gaat. Resumé Ondernemers hebben vaak gewoon het pand omdat ze het nodig hebben voor de bedrijfsvoering. Het bedrijfsleven is niet bezig met het vastgoed, het geeft geen emotie of prikkel, het gaat om puur om vierkante meters, tegen de juiste huurprijs en flexibiliteit, met zo min mogelijk last. Wij zijn niet bezig met beleggen in die vorm. Het is een heel interessant model, en het me verbaast dat dit eigenlijk nog niet bestaat. De constructie waarin je zowel gebruik en tevens de revenuen van participatie hebt, maken het erg interessant. De combinatie van gebruik, participatie en beheer geeft flexibiliteit, rendement en toch een soort van het gevoel van een eigen pand. Zonder dat men zich druk hoeft te maken over facilitaire zaken van het vastgoed. 76 Gesprekverslag: Gerard Zwaan, Zwaan Bedrijfsadvies Specialist in accounting en fiscaliteit: adviseert zowel gebruikers als beleggers op het gebied van bedrijfsvoering. Gebruikersperspectief op bedrijventerreinen Ondernemers kiezen vaak vanuit onderbuikgevoel voor het in bezit nemen van hun bedrijfsruimte. Het in de grip hebben van hun bedrijfshuisvesting en baas in eigen huis zijn speelt daarin mee. Het percentage eigendom is gekoppeld aan het eigendom van de ondernemingen zelf. Het betreft vaak DGA’s. Vanuit de waardeontwikkeling van het vastgoed leek eigendom ook lange tijd een goede keuze. Inmiddels werkt dit de andere kant op, wat ook heel goed een kentering kan betekenen in de wens het vastgoed in eigendom te hebben. Het hebben van een eigen pand met daarop financiering is in feite hartstikke duur. Je moet relatief veel geld in het pand steken, minstens een derde van het aankoopbedrag. Als je dat geld zou steken in de voorraad, kun je veel meer geld verdienen. Het is vanuit dit oogpunt voor de onderneming vaak niet verstandig om onroerend goed te kopen, tenzij er geld genoeg is. Het komt de winstgevendheid van een bedrijf vaak ten goede om het beschikbare kapitaal in vlottende activa te stoppen. Veel ondernemers redeneren in de trant de investering in onroerend goed komt naar me toe, het vastgoed stijgt in waarde. Dat is ook de afgelopen jaren wel gebleken. Inmiddels zijn banken erg terughoudend in de financiering. Ook in de financiering van onroerend goed. Daardoor ontstaat er nu een ander beeld. Voor eigen gebruik wordt nog wel gefinancierd, maar bedrijfsonroerend goed voor de verhuur wordt nauwelijks nog gefinancierd. Dit zorgt ervoor dat het voor ondernemers soms noodzakelijk is om de bedrijfshuisvesting in eigendom te nemen. Particuliere beleggers krijgen voor bepaalde panden ook geen geld. Grotere bedrijven zoeken over het algemeen naar oplossingen om het vastgoed door derden te laten financieren. Boven Alkmaar wil geen institutionele belegger vastgoed aankopen. Lokale particuliere beleggers hebben echter een andere beleving bij deze markt. Die hebben eerder een goed gevoel bij deze markten. Institutionele beleggers zullen simpelweg niet investeren in een dergelijk gebied. Het vastgoed op bedrijventerreinen is per definitie incourant. Het heeft veelal alleen waarde als het bedrijf er zelf in blijft zitten. Zeker bij uitbreidingen van bedrijfsruimte ontstaat kapitaalsvernietiging, de investering in uitbreiding vind je vaak niet terug in de taxatiewaarde achteraf. Bedrijventerreinen zijn erg verschillend. Bereikbaarheid en uitstraling zijn bijvoorbeeld ook van groot belang bij de vestiging van bedrijven. Echter, dit soort zaken vind je niet terug in de grondprijs. Bedrijfsbeëindiging De waarde van het vastgoed blijft overeind zolang het vastgoed bij de onderneming blijft. Maar op het moment dat onderneming en pand gescheiden worden, blijkt vaak dat het pand zo dienstbaar was aan de onderneming dat er een afwaardering moet plaatsvinden. Veelal zit er geen alternatieve aanwending aan panden. 77 De techniek kan ook ervoor zorgen dat een pand verouderd. Bij logistieke panden is de hoogte een voorbeeld. Ook het toestaan van langere vrachtwagens in Nederland kan het vastgoed ineens incourant maken. De splitsing van bedrijf en het vastgoed bij bedrijfsovername is vaak onverstandig. Een klassiek voorbeeld vind je bij ondernemers waarbij het bedrijf naar een van de kinderen gaat en het vastgoed naar de andere. Als het bedrijf dan ooit het pand verlaat is de waarde van het pand zeer beperkt en de eigenaar van het vastgoed feitelijk gedupeerd. Beleggen moet je alleen doen als het een alternatieve aanwending kan hebben. Als het pand alleen dienstbaar kan zijn aan de huidige onderneming is het hetzelfde als de aanschaf van een machine. Daarin moet je niet beleggen. Is er wel een alternatieve aanwending, dan kan een splitsing veel beter. Over het verzakelijkingmodel Ondernemers waarbij het slecht gaat, denken vaak dat het morgen beter gaat. Deze ondernemers zijn dan geneigd alle mogelijke liquide middelen aan te wenden om het tij te keren. Dat kan aanleiding zijn om een participatie te verkopen en dit geld aan te wenden in de bedrijfsvoering. Dit is een aandachtspunt voor het model. Het fonds is een aardige gedachte en vormt een soort variant op een onderlinge waarborgmaatschappij. Er is geen ondernemer die het risico neemt van brand, iedereen verzekert zich daartegen, maar ondertussen nemen heel veel ondernemers wel het risico op leegstand in de toekomst, terwijl dit waarschijnlijk een veel groter risico is dan brand. Ondernemers hebben het idee dat ze het risico van leegstand kunnen managen en het risico van brand niet. Dat is een reden waarom ze het risico op leegstand bereid zijn te nemen. Op een kleiner bedrijventerrein of gebied kun je in een dergelijke constructie ook actief de verpaupering tegengaan. In deze constructie heb je meer grip op de kwaliteit van een gebied. Inbreng De crux naast het emotionele traject- “ want mijn pand is mooier dan jouw pand”- is de waardering van de panden. De overdrachtsbelasting vormt mogelijk wel een belemmering van het fonds, dat zou eigenlijk transparant moeten. Het risicoprofiel van je huurder is ook een aandachtspunt. Als je vindt dat je solvabeler bent dan de anderen in het fonds dan verlaag je met name het risico van anderen. Die partijen zijn waarschijnlijk dan minder geneigd om in te stappen. Aanbeveling is om ook derden in te laten stappen, die dan direct in al die panden gelijk belegd. Financiering Financiering van het fonds zal in principe beter mogelijk zijn dan de ondernemer los van elkaar omdat je onderling risicodemping hebt. Echter, de risicospreiding van de bank in regionaal opzicht levert mogelijk wel een risicovolle positie op. Als het in een bepaalde regio slecht gaat, geldt dat voor de gehele financiering. Banken hebben echter nog wel de mogelijkheid het risico nog verder te delen onder meerdere banken. 78 Je kunt naast een bancaire financiering, ook institutionele belegger en particuliere laten instappen. Overdrachtsbelasting In veel gevallen ben je overdrachtsbelasting verschuldigd bij vervreemding, inbreng in het fonds haalt dit moment echter naar voren. Dat kan een belemmering zijn, omdat dit wel gefinancierd moet worden. Waardering Je loopt de kans dat, als je dit fonds nu zou willen starten, de waarde die je kunt geven voor de panden lager is dan de huidige balanswaarde. De ondernemer realiseert dan direct een verlies. Daar zit niet iedere ondernemer op te wachten. Sommigen wel vanwege de fiscale aftrekpost. Andere zullen niet willen dat het eigen vermogen zakt ten opzichte van het balanstotaal. Dat is voor bedrijven individueel verschillend, maar kan wel een belemmering vormen. Er staan momenteel genoeg panden onder water (balanswaarde is lager dan de werkelijke waarde). Herwaarderingen kunnen in een dergelijk fonds grote gevolgen hebben voor het eigen vermogen. Bij kantorenportefeuilles zag je dat het eigen vermogen na jarenlange afwaardering zover was gezakt dat er extra eigen vermogen moest worden ingebracht om de bank de financiering te laten continueren. Resumé De kracht van het model is dat dit het vastgoed eigenlijk meer liquide maakt dan het tot nu toe is. Bijkomend voordeel zou kunnen zijn dat je het vastgoed van de balans haalt van de verschillende ondernemingen. 79 Bijlage 2 Categorie Fragment Over bedrijventerrei nen Analyse markt Overaanbod HotV: Een van de grote zorgen die ik persoonlijk daarin heb, is dat de regie van de overheid daarin nogal ontbreekt. Daarmee bedoel ik dat heel veel bedrijventerreinen worden uitgegeven. Doorgaans zie je dat wordt uitgegeven en gebouwd. Vervolgens wordt in eerste instantie goed verhuurd en daarna zie je de kwaliteit van het bedrijventerrein afglijden door de levensduur heen. Na ongeveer 30 jaar is de eigenaar-gebruiker klaar en ontstaat opvolgingsproblematiek of bedrijven willen een ander pand. Die verhuizen en dan ontstaan verouderde bedrijventerreinen, waarvan niemand weet wat ze er nog mee moeten. Wie is dan bereid om daarin geld te steken om dat te herstructureren? Dat loopt dan spaak. Dat is wat veel pensioenbeleggers tegenhoudt. HotV: Wat het kan veranderen is dat de regie van plaatselijke overheden beter zou worden. Dan kan er schaarste gecreëerd worden en kan er interesse vanuit institutionele belegger ontstaan. HotV: De uitgifte van gronden voor bedrijventerrein door gemeente blijft echter tot op heden krankzinnig hoog. Gemeenten laten zich daarin naar de mond praten door consultants die daarin te weinig kritisch zijn. Wie betaalt, bepaalt lijkt daarin het motto als je die rapporten ziet. De uitgifte stoppen is echter lastig, omdat het een perverse prikkel is die de gemeente heeft. JvdL: Regionale afstemming wordt naar buiten toe wel als zodanig gepositioneerd, echter tussen gemeenten blijft een gespannen relatie bestaan, terwijl dat eigenlijk losgelaten zou moeten worden. PZ: De overheid doet maar beperkt iets aan overaanbod. Dat zie je ook bij kantoren. Er is een duidelijk overschot aan kantoren. Toch blijven gemeenten maar nieuwe locaties kantoren uitgeven en er is geen statieregeling voor oude kantoren. PZ: Zolang lokale overheden blijven uitgeven, drukt dat de waarde van bestaande bedrijventerreinen. PZ: Als een terrein leegloopt omdat het niet meer aantrekkelijk is, dan krijg je die waardedip. Kun je een bedrijventerrein ‘alive en kicking’ houden als de gemeente vervolgens nieuwe terreinen blijft uitgeven? Versnippering HotV: Als je het hebt over bedrijventerreinen in de Nederlandse zin des woords, dan heb je het over een heel versplinterd bezit. Dat is een groot probleem voor de grote pensioenbeleggers. Je moet nagaan dat een gemiddelde belegging die we willen aangaan orde grootte 50-100 miljoen euro is. Dan zul je dus heel wat product bij elkaar moeten vegen om dat voor elkaar te krijgen. PZ: Institutionele belegger stappen er niet in omdat het te kleinschalig is door enorme versnippering. HotV: Bij publiek-private initiatieven om bedrijventerreinen aan te pakken zijn het vaak de eigenaren die niet mee kunnen of willen doen. Ze kijken naar elkaar, zien het belang niet of kunnen financieel niet meedoen. Management/b HotV: Het grote voordeel is dat je middels deze structuur ervoor kunt zorgen dat er voldoende wordt gereserveerd voor onderhoud. Dat is nu niet goed geregeld. Eigenaar-gebruikers doen over het algemeen een dergelijke eheer reservering niet en dan komt op een gegeven moment de klap, of ze stellen het uit. Nog erger. Dan krijg je dus een situatie van achterstallig onderhoud. MvK: Bedrijven zijn erg kosten-minded en willen er (hun bedrijfshuisvesting) weinig geld aan uitgeven. MvK: Bedrijven maken vastgoedbeslissingen op basis van hun operationele activiteiten. RvdB: Ik kan me voorstellen dat als eigenaar gebruikers die er geen verstand van hebben geadviseerd worden, het beter kan zijn. Kwaliteit aanbod MvK: De panden zijn vaak a-typisch, ze hebben vaak bedrijfsspecifieke eigenschappen. Standaardunits zijn er wel, maar vaak is er wel iets veranderd dat voor het bedrijf specifiek handig is. GZ: Het percentage eigendom (op bedrijventerreinen) is gekoppeld aan het eigendom van de ondernemingen zelf. Het betreft vaak DGA’s. GZ: Het vastgoed op bedrijventerreinen is per definitie incourant. Het heeft veelal alleen waarde als het bedrijf er zelf in blijft zitten. Zeker bij uitbreidingen van bedrijfsruimte ontstaat kapitaalsvernietiging, de investering in uitbreiding vind je vaak niet terug in de taxatiewaarde achteraf. GZ: Bedrijventerreinen zijn erg verschillend. Bereikbaarheid en uitstraling zijn bijvoorbeeld ook van groot belang bij de vestiging van bedrijven. Echter, dit soort zaken vind je niet terug in de grondprijs. GZ: De techniek kan ook ervoor zorgen dat een pand verouderd. Bij logistieke panden is de hoogte een voorbeeld. Ook het toestaan van langere vrachtwagens in Nederland kan het vastgoed ineens incourant maken. GZ: De waarde van het vastgoed blijft overeind zolang het vastgoed bij de onderneming blijft. Maar op het moment dat onderneming en pand gescheiden worden, blijkt vaak dat het pand zo dienstbaar was aan de onderneming dat er een afwaardering moet plaatsvinden. Veelal zit er geen alternatieve aanwending aan panden. PZ: Panden zijn over het algemeen zeer specifiek omdat het eigen gebruik betreft. Bedrijventerreinen zijn vaak zeer gebruikerspecifiek, je kan daardoor vaak moeilijk (onderling) switchen. PZ: Zolang de overheid maar nieuwe locaties blijft uitgeven, zijn de oude bedrijfsterreinen gewoon minder aantrekkelijk. Zeker als het dan uit de jaren ’70 en ’80 is. Panden zijn vaak te laag, bruto netto verhoudingen zijn inefficiënt, hebben teveel kantoorruimte. Je ziet heel veel negatieve aspecten. Partijen investeren dan liever op een nieuw bedrijventerrein met een meer modulaire opbouw, waarbij je een bepaald thema hebt. Rendement MvK: Voor hen (ondernemers) is het een uitstekende belegging. Als ze hun geld op de bank zetten ontvangen ze nog geen 1% en als ze het elders beleggen is dat vrij risicovol. Als ze het in pand stoppen hoeven ze de huur niet meer te betalen. Dat is vaak 10% van de koopsom dus dat is eigenlijk best een hoog percentage. Risico's HotV: Het gaat er als belegger om, wat de alternatieve aanwendbaarheid van de locatie is. Als die goed is, is het een stuk aantrekkelijker dan wanneer de locatie niet goed is. GZ: Beleggen moet je alleen doen als het een alternatieve aanwending kan hebben. Als het pand alleen dienstbaar kan zijn aan de huidige onderneming is het hetzelfde als de aanschaf van een machine. Daarin moet je niet beleggen. HotV: In een aantal gemeente geldt dat de levensvatbaarheid van een bedrijventerrein niet geweldig is, echter wat je dan je wel ziet dat woningbouw op termijn mogelijk is. Je moet meewegen wat het alternatief is wanneer de locatie niet meer werkt voor het huidige product. Dan heb je te maken met relatief goedkope grond en opstallen, waar je dan dus rendement uit zou kunnen halen. Met name in een krimpmarkt moet je daar rekening mee houden. In Oost-Groningen of Drenthe gaat dat niet werken, maar in een Randstedelijke omgeving zou dat best kunnen. HotV: Een pensioenfonds die een langere horizon heeft, kijkt over de horizon van het bedrijventerrein heen en ziet dan te weinig zekerheid in dat dat goed komt. Gebruikerspers JvdL: Een gebruiker kijkt niet naar zijn pand, ziet het als omhulsel waarbinnen het gebeurt. Daarin investeer je. Zij investeren alleen in machines en mensen. Zij hebben niet de prikkel om de investeren in hun panden. pectief koop/huur JvdL: Het bedrijfsleven is niet bezig met het vastgoed, het geeft geen emotie of prikkel, het gaat om puur om vierkante meters, tegen de juiste huurprijs en flexibiliteit, met zo min mogelijk last. JvdL: Ondernemers hebben vaak gewoon het pand omdat ze het nodig hebben voor de bedrijfsvoering. JvdL: Men heeft liever namelijk het geld niet in de steen, maar liever liquide. JvdL: Heel veel zaken worden off-balance geregeld, waardoor je een simpele profit en loss rekening houdt. Daardoor worden vaste en flexibele kosten helder inzichtelijk en kun blijven sturen als ondernemer. GZ: Het is vanuit dit oogpunt voor de onderneming vaak niet verstandig om onroerend goed te kopen, tenzij er geld genoeg is. Het komt de winstgevendheid van een bedrijf vaak ten goede om het beschikbare kapitaal in vlottende activa te stoppen. GZ: Ondernemers kiezen vaak vanuit onderbuikgevoel voor het in bezit nemen van hun bedrijfsruimte. Het in de grip hebben van hun bedrijfshuisvesting en baas in eigen huis zijn speelt daarin mee. GZ: Vanuit de waardeontwikkeling van het vastgoed leek eigendom ook lange tijd een goede keuze. Inmiddels werkt dit de andere kant op, wat ook heel goed een kentering kan betekenen in de wens het vastgoed in eigendom te hebben. GZ:. Inmiddels zijn banken erg terughoudend in de financiering. Ook in de financiering van onroerend goed. Vastgoed voor eigen gebruik wordt nog wel gefinancierd, maar bedrijfsonroerend goed voor de verhuur wordt nauwelijks nog gefinancierd. Dit zorgt ervoor dat het voor ondernemers soms noodzakelijk is om de bedrijfshuisvesting in eigendom te nemen. HotV: Het gaat daarbij ook om de emotionele kant, het geeft mensen een lekker gevoel een pand te bezitten, ondanks dat de bank dat dan eigenlijk bezit. MvK: Het (bedrijfspand) is voor gebruikers een hele logische en natuurlijke belegging, dat voelt veilig. Ze hebben het zelf onder controle. PZ: Wij voorzien risico’s omdat het allemaal kleine gebruikers zijn. Als je allemaal woningen zou hebben valt dat wel mee, dat kun je eenvoudiger opnieuw verhuren MvK: Ze zijn vaak ook afhankelijk van het pand omdat ze er vaak van alles aan gedaan hebben. Verplaatsen kost heel veel. Het is daarom essentieel dat ze eigenaar zijn. 81 Over het verzakelijkings model Beleggerspersp ectief Rendement HotV: De directe rendementen zijn prima, de indirecte rendementen trekken het omlaag. voor belegger HotV: Wij schrijven gewoon in 30 jaar dat vastgoed af. Als je afschrijft tot de grondwaarde, ziet je rendement er gewoon lager uit. Dit vergt in de waardebepaling dus een belangrijk onderdeel. Dat kan nog weleens lastig zijn, omdat je daardoor waarschijnlijk een stuk minder voor het vastgoed kan geven, dan dat eigenaren als waarde in gedachten hebben. HotV: Je hebt te maken met grond met een relatief lage bebouwingscomponent erop. Daar wil je hoge rendementen op hebben. Dat is vaak niet de beleving die aanbiedende partijen daarbij hebben. Daar zit dus vaak een mismatch in. Ik denk dat die mismatch minder is voor jonge bedrijventerreinen, waarop je bijvoorbeeld nog 30 jaar kasstroom hebt. Met name voor bedrijventerreinen die wat langer lopen wordt dat lastiger. HotV: Zelfs zonder vreemd vermogen is beleggen in bedrijfsruimten dan al aantrekkelijk. Risico's HotV: Je hebt vaak te maken met MKB en daaronder, die hebben vaak geen hele sterke credit-score. Als de kredietwaardigheid van huurder gebrekkig is, of slecht inschatbaar is, dan hebben beleggers daar moeite mee. Als je diversificatie daarin aanbrengt dan valt dat wel mee. Je moet dus heel erg letten op een goede mix van huurders en de kredietwaardigheid van die huurders. MvK: Beleggers zullen we niet snel adviseren in deze markt te investeren. Goede ondernemingen hebben vaak zelf het geld om in de bedrijfshuisvesting te investeren. Ondernemingen die niet in de eigen bedrijfshuisvesting kunnen investeren bieden vaak niet zoveel zekerheid. Die wil je niet als huurder hebben. HotV: Als je in je fondsvoorwaarden aanbiedt dat je bereidt bent participaties in te kopen, dan zul je ook goed na moeten denken over clausules om te voorkomen dat dat uit de hand loopt. HotV: Je zult je als fonds moeten bewijzen in de acquisities die je doet, ondernemers in het fonds willen namelijk niet zien dat de kwaliteit in het fonds wegglijdt. GZ: Ondernemers waarbij het slecht gaat, denken vaak dat het morgen beter gaat. Deze ondernemers zijn dan geneigd alle mogelijke liquide middelen aan te wenden om het tij te keren. Dat kan aanleiding zijn om een participatie te verkopen en dit geld aan te wenden in de bedrijfsvoering. Dit is een aandachtspunt voor het model. PZ: Om een winkelvastgoedfonds als voorbeeld te nemen. Als wij dat financieren kijken wij meer naar het afgeleide risico. Wat is de kans dat een betreffende onderneming failliet gaat? In dergelijk situaties zie je dan 2/3 gefinancierd wordt en 1/3 uit het fonds komt. Maar daarin heb je vergelijkbare objecten. Allemaal winkels, lange huurcontracten, waarbij participanten in het fonds ook het gevoel hebben dat het vergelijkbaar is. Daar heb je vaste huurcontracten waarbij de huur gegarandeerd wordt door de holding die daarboven zit. RvdB: Als je een ingroeimodel hebt en je op een terrein met parkmanagement aan de slag wil, moet je een visie hebben over hoeveel partijen je wilt betrekken. Want als je een terrein hebt met honderd bedrijven en er doen er twee mee, dan kun je geen vuist maken. Voor parkmanagement moet je het geheel in handen hebben, of minimaal 70% ander ga je niet verder komen. Je moet een start hebben van het fonds. Je kan een fonds starten met een ingroeimodel, maar je hebt al wel grip met het parkmanagement. Vanuit die situatie gaat het dan verder. Of je gaat starten met de eigenaren, waarna je probeert daarna het parkmanagement te regelen. Een nieuw bedrijventerrein is wellicht makkelijker. Ik zie nog niet zo snel hoe we het kunnen concretiseren naar een bestaand bedrijventerrein. Wat wordt je je vliegende start? PZ: Als je zo’n fonds opzet dan wil je het uiteindelijk naar een institutionele belegger brengen. Het punt is dat je een exit moet hebben als fonds wanneer participanten hun aandelen inleveren. HotV: Voor individuele bedrijventerreinen is ook het tijdstip waarop panden leegkomen een probleem. Over het algemeen is alles op hetzelfde moment aangegaan, waardoor ook veel panden gelijktijdig leeg komen te staan. Dat is killing, als er teveel tegelijk leeg komt gaat het bedrijventerrein dood. PZ: Het punt is dat wij ervaren dat bestaande bedrijventerreinen waarbij we de leegstand zien oplopen, dat er geen core is. Er is geen strategie of filosofie. Daardoor zijn nieuwe bedrijventerreinen vaak aantrekkelijker. Die hebben een betere infrastructuur en parkmanagement. Dat hebben oude bedrijventerreinen niet georganiseerd. Nieuwe bedrijventerreinen hebben dat vaak wel goed georganiseerd. Dat trekt nieuwe partijen aan. Financierbaarhe HotV: Ik denk dat je door bundeling beter kunt financieren. Goedkoop kunt financieren. Ik denk dat daar een stuk winst te halen valt. Door bundeling kun je betere voorwaarden onderhandelen dan ondernemers zelf. Daar valt een id voordeel uit te persen, waarmee je mogelijk alle kosten kan dekken of zelfs meer dan dat. Het zou de saldering weleens naar het positieve kunnen trekken. Dat ligt echter aan de financiering van de ondernemingen zelf. MvK: De financiering van een portefeuille zal makkelijker zijn dan losse financieringen voor de bedrijfspanden. Dit ligt echter aan de mix. Voor bepaalde bedrijven zal een bank liever het fonds financieren. Voor bedrijven met bijvoorbeeld goede cashflow, courante machines en goede debiteurenportefeuilles zal een bank wellicht liever de onderneming zelf financieren. PZ: Als we naar een fondsfinanciering kijken met meerdere ondernemers, dan gaan we die ondernemers ook gewoon beoordelen en daarmee kijk je eigenlijk gewoon weer op individueel niveau. Daar zit eigenlijk weinig verschil in. JvdL: De vraag is hoe je zichtbaar bent voor de particuliere beleggger. Hoe krijg je toegang tot die financiële stromen. Aandachtspunt is de toegang tot financiële markten. Je zou ook externe (particuliere) beleggers kunnen laten toetreden GZ: Financiering van het fonds zal in principe beter mogelijk zijn dan de ondernemer los van elkaar omdat je onderling risicodemping hebt. Echter, de risicospreiding van de bank in regionaal opzicht levert mogelijk wel een risicovolle positie op. Als het in een bepaalde regio slecht gaat, geldt dat voor de gehele financiering. Banken hebben echter nog wel de mogelijkheid het risico nog verder te delen onder meerdere banken. PZ: Dat het management toegevoegde waarde heeft in de verhuur van panden ben ik met je eens. Wij kijken echter ook naar het concentratierisico van de financiering. We willen een beperkt concentratierisico hebben. Als we in zo’n fonds stappen krijgen in we een keer een hoge concentratie op een plek. Dat is eigenlijk een negatief punt van het fonds. PZ: Het is voor ons erg belangrijk als we iets financieren dat we dus niet naar eigen gebruikssituatie kijken of naar exploitaties. Het moet gewoon voldoen aan de commerciële kwalificaties van vastgoed. PZ: FGH financiert vaak multifunctionele bedrijfsobjecten waarvoor een secundaire markt is. Die dus relatief makkelijk te verkopen zijn. Wij kijken daarbij naar verhuurbaarheid, courantheid en verkoopbaarheid. Kunnen we op het moment dat de huidige eigenaar het pand verlaat daar een andere gebruiker voor vinden? GZ: De overdrachtsbelasting vormt mogelijk wel een belemmering van het fonds, dat zou eigenlijk fiscaal transparant moeten zijn. Inbreng in het fonds haalt dit moment (heffing overdrachtsbelasting) echter naar voren. Dat kan een belemmering zijn, omdat dit wel gefinancierd moet worden. 82 Fondsstructuur MvK: In een contractuele overeenkomst, zoals een coöperatie of een fonds gemene rekening is makkelijker om te gaan met verschillende aandelen. In bv of nv-structuren is dit lastiger omdat alle participanten dan steeds aandelen / aan elkaar moeten leveren bij wijziging van de verhoudingen. Fondsvoorwaar den PZ: De fondsbewaarder moet onafhankelijk zijn. Net als bij taxateurs moet je tegenwoordig ook de fondsbewaarder om de zoveel jaar wisselen. Je kunt je als participant afvragen of de fondsbeheerder het goed doet of niet en hen desnoods wegsturen. Beheer HotV: De ervaring met externe beheerders is niet altijd goed. De beheerder kan ook heel goed onderdeel zijn van het fonds. Dan heb je geen “conflicts of interest” tussen het fonds en de beheerder. Met een externe beheerder maak je het nodeloos gecompliceerd. De lotsverdeling verschilt tussen intern en extern beheer. Daarnaast wordt de managementvergoeding vaak gekoppeld aan de omvang van het fonds. Beheerders claimen veelal dat een hogere vergoeding nodig is voor een grotere omvang van het fonds, terwijl nog maar zeer de vraag is of dat echt zo is. Met andere woorden, je kunt prikkels introduceren die je liever niet zou hebben. De alignment is erg belangrijk daarin. HotV: Participanten zullen een gedrag gaan vertonen dat je bij elk open-end-fonds ziet. Jij beweert dat de waarde 100 is, ik observeer dat dit 90 is aan jou. Je gaat stromen op gang brengen die je moeilijk kunt beheersen. Je kunt ze beheersen door een soort bid/ask practice neer te zetten. HotV: Het fonds gaat zich op een gegeven anders gedragen. Eerst heb je eigenaar-gebruikers die converteren naar huurders. Daarna treedt er een soort verzakelijking op waarin je een huurder gaat bekijken op zakelijke gronden. Het acquisitiemodel is een andere dan het managementmodel. Daar moet de juiste samenstelling van de portefeuille uitkomen. MvK: De vraag is of de fondsmanager dan (bij bedrijfsovername) nog gaat kijken of de nieuwe huurder wel net zo solvabel is als de vorige gebruiker. MvK: Het betreft allemaal directeur groot aandeelhouders en dat zijn over het algemeen niet de gemakkelijkste mensen, die doen 'moeilijk' in verenigingsverband. Je krijgt veel meningen in het fonds. Ze zijn zo eigenwijs en eigengereid dat het fonds moeilijk manage-able zal zijn. Waardering HotV: De uitdaging is de waardebepaling van de participaties. Dat gaat ongelooflijk tricky worden op zowel het moment van inkoop als verkoop van de participatie. HotV: Je moet heel goed weten wat het waard is. Dat is de grootste uitdaging. Hoe ga je het op de goede manier getaxeerd krijgen? MvK: Als een belegger wil instappen, kijkt die niet naar het vastgoed, maar naar de solvabiliteit van het bedrijf, het rendement dat hij ontvangt en waardeert het vastgoed relatief laag. Vaak wil die 10 jaar lang 10% rendement. Een belegger waardeert eigenlijk gewoon het huurcontract. GZ: De crux naast het emotionele traject‐ “ want mijn pand is mooier dan jouw pand”‐ is de waardering van de panden. Hotv: Als je afschrijft tot de grondwaarde, ziet je rendement er gewoon lager uit. Dit vergt in de waardebepaling dus een belangrijk onderdeel. Dat kan nog weleens lastig zijn, omdat je daardoor waarschijnlijk een stuk minder voor het vastgoed kan geven, dan dat eigenaren als waarde in gedachten hebben. HotV: Eigenlijk zou je daarom niet alleen fiscaal, maar ook bedrijfseconomisch moeten gaan afschrijven. Dat betekent dat je een stuk direct rendement verruilt met indirect rendement. HotV: Als je financiert op de investment value op dit moment dan mis je daarin iets. Dan loop je het risico dat de 60% die je nu wilt inbrengen in jaar 10 70% is, in jaar 20 85% en in jaar 30 110%. Dan heb je uiteindelijk dus een probleem. Het is dus zaak dat je die rekensom in het fonds goed maakt. De ondernemer die dan tegen de huidige waarde het pand ten gelde maakt lacht dan in zijn vuistje. Dit vergt in de waardebepaling dus een belangrijk onderdeel. Leverage HotV: De meeste vastgoedpartijen hebben niet goed in de gaten wat leverage doet met je risicoprofiel. Leverage is gewoon vervelend als je risico’s oplopen. HotV: Het ligt aan de duratie van de huurcontracten hoeveel leverage je kunt hebben. Als de duratie nog lang is heb je een vrij zekere kasstroom en kun je meer hebben. Je moet het leverage zodoende relateren aan de duratie van de huurcontracten. PZ: Een fonds zal ongeveer 60 tot 65 procent loan to value hebben op de marktwaarde. Dan moet er een gezonde leenlastendekking zijn en daarnaast zul je je renterisico’s moeten beperken. Als je een huurcontract op 10‐15 jaar stelt zullen we een financiering van 5 tot 7 jaar aanbieden met een redelijke aflossing, zodat de exit na 7 jaar rond de 50% ligt of daaronder. Of als we laten het object jaarlijks taxeren en wordt de hoofdsom aan de hand van de waarde en de LTV beperkt. PZ: Institutionele partijen willen pas bij een lage leverage instappen, die zitten ruim onder de bancaire verstrekkingsnorm. Die zullen 50 tot hooguit 60% lone-to-value hebben. HotV: Als institutionele belegger bekijken wij leverage boven 35% al kritisch en boven 50% hebben we echt liever niet. Het risico zit hier met name in de capital growth en als je hoofdsom onzeker is moet je daarop je leverage aanpassen. 60% leverage is in dan ook levensgevaarlijk in dit soort structuren. HotV: Met de hefboom blaas je je risico gewoon enorm op. Als de waarde van vastgoed daalt kom je met een restschuld te zitten. Het zit echter bij mensen zo in het hoofd dat vastgoed in waarde zal toenemen, maar zeker bij dit soort vastgoed is dat zeker niet noodzakelijkerwijs het geval. Eigenlijk zou je daarom niet alleen fiscaal, maar ook bedrijfseconomisch moeten gaan afschrijven. Dat betekent dat je een stuk direct rendement verruilt met indirect rendement. GZ: Herwaarderingen kunnen in een dergelijk fonds grote gevolgen hebben voor het eigen vermogen. Bij kantorenportefeuilles zag je dat het eigen vermogen na jarenlange afwaardering zover was gezakt dat er extra eigen vermogen moest worden ingebracht om de bank de financiering te laten continueren. Risicospreiding/ HotV: Beleggingstheoretisch is het geen enkel punt, we weten dat het (model) diversificatievoordelen heeft. Diversificatie 83 Toegevoegde waarde van professioneel management Doorrol naar institutionele beleggers PZ: Ik begrijp de risicospreiding wel, maar je moet naar het parkmanagement kijken. Dat speelt een cruciale rol om het voor bedrijven aantrekkelijk te maken. Kijk naar de high-tech campus in Eindhoven. Daar zitten allerlei innovatieve bedrijven. Daar zitten allerlei verschillende bedrijven, niet in eenzelfde sector, maar wel verbonden met de technische campus van Eindhoven. Beleggen in een terrein met een sector, bijvoorbeeld agrarisch, kan erg risicovol zijn. Daarin ben ik het helemaal eens met Hans op t Veld. Ik zou daarom zoek naar een bepaalde niche. HotV: Ik ben het met het basisprincipe eens, het professioneel managen van het bezit, helemaal eens. Het zou altijd beter moeten renderen dan dat het nu doet. HotV: De beheerentiteit zal uiteindelijk ervoor moeten zorgen dat er verhuurtransacties tot stand komen. Dat is heel belangrijk. Je kunt ook gaan managen wie waar komt te zitten. Als de ruimtebehoefte van de ene onderneming toeneemt en de andere afneemt zal in geval van eigendom niet gewisseld worden, echter dat kan in een fonds wel gestimuleerd worden. Dat zijn portefeuille voordelen. Je moet aan de voorkant gaan zitten om dit soort zaken te kunnen oplossen, niet aan de achterkant. MvK: Bij een eventuele uitval van een huurder zijn ook gelijk gebruikers betrokken die van dit vrijkomende pand gebruik zouden kunnen maken. Ze zullen zelf als gebruikers altijd wel weer een toepassing weten. PZ: Tussen de uitwisselbaarheid van logistieke panden en die van industriële panden zit nog een enorm grijs gebied. Als ik een bedrijfslocatie hebt en je wilt bij ons een logistiek object financieren, dan moet die 15 meter hoog zijn, de vloer moet een draagkracht hebben van 3000 kilo per meter en op een logistieke hotspot staan. In feite kun je dat ook hiervoor doen. Als er dan iemand uitvalt is er altijd een alternatieve aanwendbaarheid voor. JvdL: De markt is eigenlijk helemaal niet zo transparant, eigenlijk vrij duister. Je hebt partijen nodig die snel kunnen schakelen in de zin van, hoe gaat het gebouw eruit zien, wat zijn de kosten, wanneer kunnen we erin, etc. Partijen die in een heel strak tijdschema doen wat ze beloven, zodat je door kan met je business. Het zijn werkzaamheden die erbij komen. Gedurende een bepaalde periode moeten mensen in de organisatie extra taken op zich nemen. Je wilt dat soepel laten verlopen. HotV: Het grote voordeel is dat je middels deze structuur ervoor kunt zorgen dat er voldoende wordt gereserveerd voor onderhoud. HotV: Er zijn diverse voorbeelden van bedrijventerreinen die op basis van de locatie het beter zouden moeten kunnen doen, dan dat ze nu doen. Daar ontbreekt een stuk regie. Er wordt daarvoor veel naar overheden gekeken, maar dat kun je ook zelf organiseren. GZ: Op een kleiner bedrijventerrein of gebied kun je in een dergelijke constructie ook actief de verpaupering tegengaan. In deze constructie heb je meer grip op de kwaliteit van een gebied. HotV: Op een gegeven moment kun je je in een dergelijke constellatie wellicht op beperkte basis permitteren exposure op te bouwen in terreinen waar een aantrekkelijke value-add kant in zit. PZ: Eigenlijk moet je voor dit model ook een beslisboom opzetten. Wanneer is het object kansrijk of niet. Als je uiteindelijk naar institutionele belegger zou willen, moet je naar objecten die grootschaliger zijn dan 1 miljoen. Dat ze modulair zijn en dat ze uitwisselbaar zijn. Want dan is het aantrekkelijk. Wanneer je een aandeel in zo’n fonds zit hebt en je groeit, dan kun je meer aandelen nemen. Iemand anders neem je dan bijvoorbeeld uit omdat die stopt met zijn bedrijf of die krimpt. PZ: Je zal in feite een onderscheidend thema en waarde moeten creëren. Als je geen onderscheidend vermogen hebt, wordt het moeilijk. RvdB: Ik begrijp dat een beheerder bij uitwisselbare panden toegevoegde waarde kan hebben. Ik zie alleen nog niet hoe je ermee begint. Kun je bij drie eigenaren al toegevoegde waarde hebben? Je moet een bepaalde body hebben die groot genoeg is om impact te hebben op een heel terrein. HotV: Om te kunnen verhandelen naar een institutionele belegger zul je er FBI-status aan moeten geven. Het voordeel van een FBI is met name de herkenbaarheid van de structuur. Een belegger zal het in een FBI-constructie willen hebben omdat je dan fiscaal gezekerd bent en het fonds ook voldoet aan de verplichtingen. En dan heb je ook trackrecord nodig. Een institutionele partij zal bij instappen een trackrecord verlangen en een onderbouwing daarvan. Men wil geloofwaardigheid zien in het aankoopbeleid. HotV: Het (de structuur) heeft ook te maken met de achterliggers. Als je wilt faciliteren dat je het naar privé kan halen krijg je te maken met natuurlijke personen als achterligger. Dat maakt de situatie weer anders. Het is echter nu geen probleem, omdat je altijd kunt transisteren. Je hoeft het fonds niet voor altijd voort te zetten op de manier waarop het initieel is gestart. MvK: Verkoop aan een institutionele belegger op termijn zou goed kunnen. Er zitten goede rendementen in. Het gaat mis bij de waardegroei of het behoud van de waarde van de panden. Het fonds is er om dit te verbeteren. GZ: Boven Alkmaar wil geen institutionele belegger vastgoed aankopen. Lokale particuliere beleggers hebben echter een andere beleving bij deze markt. Die hebben eerder een goed gevoel bij deze markten. Institutionele beleggers zullen simpelweg niet investeren in een dergelijk gebied. HotV: We (pensioenfondsen) betalen niet voor de return on equity veroorzaakt door leverage. Dat effect wil je er helemaal uithalen. PZ: Institutionele beleggers willen het liefst zo min mogelijk objecten in een fonds hebben. Het moet groot zijn. Dat is het nadeel van kleinschalige bedrijfsruimten. Het zullen objecten zijn van een paar ton tot misschien een miljoen. Dan heb je er heel veel nodig. Dan moet je er een commerciële fondsbeheerder op zetten die naar het onderhoud kijkt, naar de verzekering kijkt, etc. Dat maakt het best wel complex. PZ: Je moet een soort exit zoeken voor het fonds. Als je op een gegeven moment 50 miljoen bij elkaar hebt, wil je dat doorzetten naar een pensioenfonds. 84 Gebruikerspers pectief MvK: Je zou er een box 3 belegging van kunnen maken doordat het in een fonds zit. Fiscaliteit MvK: Om de aandelen naar privé te kunnen halen vormt wel een probleem. Het geld zit over het algemeen in de onderneming, als ze dat eruit halen moet 25% ab-heffing betaald worden. HotV: Ik ken ondernemers die voor het bedrijfskrediet ook als onderpand hun huisvesting hebben. Daar zitten allerlei dwarsverbanden in. In het model is nog geen oplossing gegeven voor een liquiditeitsissue. Want je vraagt Financiering namelijk een stuk vermogen liquide te maken. MvK: De panden van ondernemingen worden niet gefinancierd op het vastgoed, maar op hoe de onderneming draait. Er wordt wel naar het vastgoed gekeken en getaxeerd. De bank kijkt daar echter doorheen en koppelt alles aan elkaar en kijkt uiteindelijk naar de onderneming. PZ: De FGH-bank financiert eigenlijk alleen commercieel vastgoed, het gaat hier ook over eigenaar-gebruiker situaties. Die worden bij de Rabobank gefinancierd. Die kijken daarbij ook naar het bedrijf. Het gaat er dan om hoe sterk de balans is, hoe winstgevend is het bedrijf. Dit zijn hele specifieke objecten met een eigenaar-gebruikers. Dan kijkt Rabo naar: geloven we in die ondernemer. MvK: Ondernemingen krijgen soms wel 90% en 100% van hun pand gefinancierd op basis van hoe het bedrijf draait. In het fonds gaat dat niet op. In het fonds heeft een bank alleen het vastgoed als zekerstelling om zich op te verhalen. MvK: Het vrijmaken van het geld zal voor een aantal ondernemers wel lastig zijn. Er moet vrij geld zijn om het pand of de participatiebewijzen naar privé te kunnen halen. MvK: Een financier zal slechts toestaan dat een beperkte hoeveelheid vermogen uit het bedrijf gehaald wordt. Daarnaast is de vraag wat een participatiebewijs waard is bij het uitwinnen ervan. De bank ziet vermoedelijk het zekerheidsrecht op een participatiebewijs niet als waardevol. PZ: Wat je hebt, er zitten allemaal al financieringen op die objecten van eigenaar-gebruikers die toetreden tot het fonds. Het is daarom makkelijker om dit toe te passen op nieuwe terreinen. Dan kun je starten met een financiering, zonder dat er allemaal lopende financiering zijn. PZ: We financieren in het geval van een fonds weliswaar het fonds, maar zitten op de stenen. De stenen zijn de onderlegger. MvK: Als de bank het interessant vindt en het oplegt wordt het een kansrijk model. Voor een bank is het interessant als ze zowel het fonds als de onderneming verantwoordelijk kunnen maken voor de door hen verstrekte leningen. Leverage Financieel Lange termijn commitment PZ: Bij bedrijfsruimte zullen wij eerst kijken wat ligt er rondom de locatie. Hoe aantrekkelijk is het gebied om je daar te vestigen. Je zou zo’n model kunnen opzetten op breed inzetbare goed bereikbare plek, binnen een grotere bevolkingsagglomeratie. Daar zou zoiets zich kunnen ontwikkelen. MvK: Ondernemers hebben op dit moment niet zo’n goed gevoel bij banken, ze neigen er daarom naar zonder banken te investeren als ze dat zelf kunnen. MvK: Je hoeft niet zoveel hefboom te hebben. Groeiende ondernemingen hebben misschien aan 30% al wel genoeg. Die hebben veel equity en het rendement is met 10% op eigen vermogen al erg goed. JvdL: De flexibiliteit is veel belangrijker dan het kostenaspect van huisvesting. Wanneer een bedrijf niet winstgevend genoeg is, kan je een vestiging sluiten. Op het moment dat het eigendom is, dan moet je ervoor zorgen dat het een courant pand is en dat het er goed bijstaat en dan nog kun je er lang mee blijven zitten. PZ: Ik denk dat het heel moeilijk is het financiële voordeel van het fonds te kwantificeren. HotV: Het is interessant om te komen tot een soort saldering tussen huur en opbrengsten uit de participaties. Ondernemers zullen vooral moeite hebben met een verschil tussen ingebrachte huurlast en opbrengsten in de participaties. En als dat een negatief saldo is, wat ik me kan voorstellen, dan zal men daar tegenaan hikken. JvdL: De constructie waarin je zowel gebruik en tevens de revenuen van participatie hebt, maken het erg interessant. PZ: Als je een golfclub hebt en je hebt daarin een aandeel. Als de aantrekkelijkheid afneemt is het eigenlijk best wel lastig. Als je wilt stoppen met je lidmaatschap krijg je niet je aandeel terug. Er zijn ook partijen waarbij je dan zelfs nog je lidmaatschap blijft betalen. En dat is hier een beetje het geval want de panden moeten nog steeds onderhouden worden. JvdL: Eigenaren willen een constante inkomstenstroom zien. In geval van huurpanden kun je veel sneller acteren. Je neemt desnoods de eenmalige kosten van afkoop, maar kunt daarna wel door. JvdL: Door flexibiliteit in de huisvesting is het veel eenvoudiger vestigingen op te heffen of samen te voegen. In de huurtermijn wordt ook getracht flexibiliteit te behouden, een huurcontract van 20 jaar is een no-go. Eigendom neemt deze flexibiliteit weg. Daarnaast zorgt de herziening van huurovereenkomsten ervoor dat er momenten ontstaan dat bewuste keuzes gemaakt kunnen en moeten worden om huurprijzen te heronderhandelen of verhuizing te overwegen. PZ: Lange termijn commitment in het fonds is wellicht niet realistisch. De beweging in de markt is tegengesteld naar steeds kortere contracten. Als je met een fonds start waarin je alleen lange huurcontracten wilt, dan is dat nogal wat. 85 Inbreng/Waard HotV: Hoe gaan ondernemers nu het gevoel krijgen dat het vastgoed dat zij ooit hebben aangeschaft voor de juiste waarde kan worden ingebracht. Zij hebben een bepaald idee van waarde. Je hebt twee uitdagingen daarin. 1. Voelen ze zich comfortabel met de waardering van het vastgoed? Dat los je al op door ze participaties te geven. 2. Voelen zij zich comfortabele bij (de waardering van) het andere vastgoed in de portefeuille? Dat speelt altijd bij inbreng. Het ering is echt een aandachtspunt. HotV: Ze (ondernemers) zijn namelijk wel getrouwd met hun vastgoed. Ze weten niet hoe ze ermee om moeten gaan, maar hebben er wel heel specifieke ideeën bij met betrekking tot waarde en belang. Ook het gevoel van eigendom speelt een rol. Eigenaar-gebruikers hebben vaak veel eigen vermogen in hun pand gestoken. Dan moet een ondernemer ineens betalen voor het eigen pand. Hoe kun je mensen comfortabel krijgen met het idee dat het inbrengen van vastgoed in zo’n fonds echt bijdraagt. MvK: Ondernemers refereren voor de waarde aan het feit dat zij vroeger 10% van het investeringsbedrag moesten betalen als huur. Ze kijken vervolgens naar het huurniveau in de omgeving en zien de waarde van hun pand vervolgens als tien keer dit huurniveau. Die waarde is er eigenlijk niet en hangt meer samen met het onderliggende contract dat met het vastgoed zelf. JvdL: Belangrijke overweging voor eigenaar-gebruikers liggen waarschijnlijk meer in de waarde die de ondernemer ontvangt voor de participatiebewijzen wanneer deze met pensioen gaat. GZ: Je loopt de kans dat, als je dit fonds nu zou willen starten, de waarde die je kunt geven voor de panden lager is dan de huidige balanswaarde. De ondernemer realiseert dan direct een verlies. Daar zit niet iedere ondernemer op te wachten. Sommigen wel vanwege de fiscale aftrekpost. Andere zullen niet willen dat het eigen vermogen zakt ten opzichte van het balanstotaal. Dat is voor bedrijven individueel verschillend, maar kan wel een belemmering vormen. PZ: Het probleem van zo’n fonds is dat andere participanten of de betrokken belegger je moet uitnemen als je van je aandelen af wilt. Als ik iets inbreng in een fonds en ik heb geen reële exit‐mogelijkheid als participant, dan zou ik liever het object zelf houden dan die in het fonds hebben. GZ: Het risicoprofiel van je huurder is ook een aandachtspunt. Als je vindt dat je solvabeler bent dan de anderen in het fonds dan verlaag je met name het risico van anderen. Die partijen zijn waarschijnlijk dan minder geneigd om in te stappen. PZ: Als ik eigenaar ben en ik ga in zo’n fonds, dan wil ik eigenlijk dat de andere eigenaren minimaal dezelfde risicoclassificatie hebben dan ikzelf heb. Bedrijfsoverna MvK: Als het bedrijf verkocht wordt, dan zit degene die het overneemt niet te wachten op zo’n participatie in een fonds. me/bedrijfsbee indiging/Pensio en/Overdracht naar kinderen MvK: Er ontstaat een in de plaatstellingsissue. De oud eigenaar moet dan een garantie geven of er moeten andere oplossingen voor gevonden worden. MvK: Het is voor participanten geen probleem om het participatiebewijs te moeten verkopen bij bedrijfsoverdracht of bedrijfsbeëindiging. Het betreft hun pensioengeld dan, dat willen ze het liefst liquide hebben. Indien ze dat willen vinden ze ook wel weer iets om in te beleggen. De ervaring leert dat overnames die cash worden afgerekend een stuk hoger gewaardeerd worden dan die waarbij ondernemers nog ergens een belang in houden. Dat past dus heel goed. eigenlijk van het model is dat dit het vastgoed eigenlijk meer liquide maakt dan het tot nu toe is. Het voordeel is dat je het vastgoed van de balans haalt van de verschillende ondernemingen. GZ: Het sterke MvK: Bij een bedrijf opvolgingsfaciliteit (BOF) kan tegen heel weinig belasting een bedrijf overgedragen worden aan kinderen. Daarin kan het vastgoed meegenomen worden zolang het onderdeel is van de onderneming. Indien het participatiebewijs binnen een BOF mee overgedragen mag worden ontstaat eenzelfde situatie als dat er nu is met betrekking tot de overdracht van vastgoed in een BOF. Uit navraag door geïnterviewde bij een fiscalist blijkt dat participatiebewijzen eventueel ook binnen een BOF overgedragen kunnen worden. MvK: Wanneer het participatiebewijs in box 3 zit, is het al geen onderdeel meer van de onderneming en ontstaat feitelijk een zelfde situatie als wanneer het vastgoed in box 3 zou zitten. GZ: De splitsing van bedrijf en het vastgoed bij bedrijfsovername is vaak onverstandig. Een klassiek voorbeeld vind je bij ondernemers waarbij het bedrijf naar een van de kinderen gaat en het vastgoed naar de andere. Als het bedrijf dan ooit het pand verlaat is de waarde van het pand zeer beperkt en de eigenaar van het vastgoed feitelijk gedupeerd. 86 Toegevoegde waarde van professioneel management MvK: Een fondsbeheerder weet veel beter wat bouwtechnisch mogelijk is en hoe het zit met vergunningen, etc. Het (proffesioneel (her-)ontwikkelen of uitbreiden van bedrijfsruimte) kost ondernemingen over het algemeen veel tijd, terwijl een fondsmanager daarin beter thuis is. Hij kan adviseren waardoor goedkoop, efficiënt en snel gerealiseerd kan worden, zonder dat het pand onnodig incourant raakt. HotV: Wat je hiermee ook doet, wat ook belangrijk kan zijn, is dat je ook de eigenaren gezamenlijk een besef geeft dat ze er belang bij hebben om het product goed te houden. Dat ontbreekt vaak. Zorg dat het geheel goed blijft, dat de openbare ruimte in orde is. Dat kan voor het geheel verbetering betekenen. MvK: Ondernemers stellen werkzaamheden lang uit totdat bepaalde zaken echt een probleem worden en dan moet ineens in een moordend tempo het probleem waar de onderneming tegenaan loopt opgelost worden. Daardoor kost het in feite onnodig veel tijd, energie en geld. JvdL: Als bestuurder van een bedrijf wil je eigenlijk zo min mogelijk met de bedrijfshuisvesting bezig zijn. Je wilt de beste plek, tegen de minste kosten met een bepaalde continuïteit. JvdL: De combinatie van gebruik, participatie en beheer geeft flexibiliteit, rendement en toch een soort van het gevoel van een eigen pand. Zonder dat men zich druk hoeft te maken over facilitaire zaken van het vastgoed. JvdL: Je zou nog een extra toegevoegde waarde kunnen toevoegen aan het fonds. Waarom zou er niet een aannemer bij betrokken kunnen zijn die de panden standaard onderhoud. Dit biedt een aannemer de kans op een stabiele inkomstenstroom. PZ: Als jij goed parkmanagement hebt en je regelt bijvoorbeeld collectief de inkoop van energie, beveiliging, zonnepanelen, etc. en je kwalificeert het als het meest duurzame bedrijventerrein en doet alles elektrisch, dan krijg je een bepaalde thematiek en voeg je waarde toe. En daarmee kun je partijen over de drempel halen om objecten in te brengen. RvdB: Ik denk dat een fondsgedachte positief is want dat geeft een bepaald signatuur aan een bedrijventerrein. Daarmee kunnen bedrijven die daar komen elkaar ook versterken. PZ: Er zitten behoorlijke uitdagingen aan het fonds, maar ik denk ook niet dat het onmogelijk is. Het moet alleen geen los zand zijn van objecten. Dan zal het niet gaan werken. Er moet een bepaalde strategie vanuit het fonds zijn om het aantrekkelijk te maken voor eigenaren om vastgoed in te brengen in het fonds, waarbij ze dan wel beperkingen krijgen. MvK: De emotie van de DGA gaat je in dit model dwars zitten. Ondernemers snappen het niet, vinden het ingewikkeld, moeten dat dan uitzoeken en moeten ook nog vrijheid inleveren. Uit hunzelf gaan ze dit niet zo snel doen, maar als een externe invloedspartij aangeeft dat ze het moeten doen, dan doen ze het wel. Risicospreiding/ MvK: Ondernemers maken eigenlijk de fout dat ze beleggen in hun eigen pand. Als het fout gaat met de zaak, gaat het ook fout met het pand. Ze zouden eigenlijk beter kunnen beleggen in het pand van de buren. Ze zouden daarmee diversificatie het risico spreiden. MvK: Veel eigenaren blijven na verkoop van het bedrijf eigenaar en verhuren het pand aan de onderneming. Hierop lopen ze vrij veel risico. Alleen als ze een grote partij hebben gevonden zitten ondernemers supersave omdat het huurcontract dan kan worden gedekt door een sterke financiële moeder. Of een manager koopt het bedrijf met geleend geld, en dan zitten ze precies aan de andere kant. MvK: Het feit dat het de meeste keren overgenomen wordt door een manager of klein investeringsclubje die weinig kapitaal heeft en dien ten gevolge een risicovolle huurder is , die kans zien ondernemers niet. Dit leidt vaak ook tot situaties waarin ondernemers alsnog langer moeten doorgaan, of betrokken moeten blijven. GZ: Het fonds is een aardige gedachte en vormt een soort variant op een onderlinge waarborgmaatschappij. Er is geen ondernemer die het risico neemt van brand, iedereen verzekert zich daartegen, maar ondertussen nemen heel veel ondernemers wel het risico op leegstand in de toekomst, terwijl dit waarschijnlijk een veel groter risico is dan brand. Ondernemers hebben het idee dat ze het risico van leegstand kunnen managen en het risico van brand niet. Dat is een rede waarom ze het risico op leegstand bereid zijn te nemen. Risico's / JvdL: De zekerstellingen van het fonds moeten zo groot zijn, dat risico’s met betrekking tot de levensvatbaarheid van het fonds minimaal zijn. Het betreft een productiebedrijf en op het moment dat het bedrijf het pand zou moeten zekerheden verlaten omdat het fonds niet goed gaat en panden per openbare veiling zouden worden verkocht, is dat desastreus voor het bedrijf. Indien je aanwijsbaar dit risico contractueel zou kunnen indekken, is de inbreng van het eigendomspand in een dergelijk fonds zeker het overwegen waard. PZ: Wij financieren alleen maar de stenen. Als wij zoiets financieren doen wij alleen aan een eerste hypotheek. Wij laten dan de huurpenningen verpanden en de aandelen van het fonds verpanden. Zodanig dat we alles naar ons toe kunnen trekken. Op het moment dat niet meer betaald wordt, halen we alles naar ons toe en zullen we gaan uitwinnen. JvdL: Je zal een relatief breed platform moeten hebben voor als teveel bedrijven eruit willen stappen. Wellicht is 15 panden een te wankele basis. Wanneer er een beweging ontstaat waarin er ineens veel geld uit het fonds onttrokken wordt, kan er een situatie ontstaan dat beloofde rendementen niet langer gemaakt kunnen worden. JvdL: Het gaat echt over de risicoafdekking. Je zal dit echt moeten doen met een bedrijf dat in staat is dit fonds op te bouwen. Die vermogend genoeg is om stabiliteit te geven, die voor een bepaalde periode garant staat of in ieder geval zekerheid biedt over de uitbetalingen van de participatiebewijzen. 87 Bijlage 3 bevorderend voor aantrekkelijkheid model Topic Overaanbod Randvoorwaarden voor model niet bevorderend voor aantrekkelijkheid model Aanhoudende hoge gronduitgifte - Beperkte lokale en regionale regie op aanbodprogrammering Versnippering beperkt de grip op kwaliteit Versnippering Beperkte schaal en versnippering bedrijfsvastgoed weerhoudt institionele beleggger van instappen Ondernemers nemen vastgoedbeslissingen op basis van operationele activiteiten Onderhoud en beheer zijn voor ondernemers van ondergeschikt belang De waarde is sterk gekoppeld aan de gebruiker Bedrijfsruimten zijn veelal specifiek en incourant Management/ beheer Kwaliteit aanbod Marktanalyse Veel bedrijventerreinen hebben geen verbindende strategie op filosofie. Rendement Beleggen in bedrijfspand biedt een aantrekkelijk rendement Risico Gebruikersperspectief koop/huur Omwille van flexibiliteit en winstgevendheid kunnen partijen beter huren Het is voor ondernemers soms noodzakelijk om het bedrijfsvastgoed in eigendom te nemen. Overweging en conclusie analyse Overaanbod is een sterke bedreiging voor bottom-up verzakelijking, het model zou toegepast kunnen worden op gebieden met een gezond marktevenwicht. Versnippering vormt een belemmering voor institutionele beleggers en werkt kwaliteitsimpulsen op bedrijventerreinen tegen. Experts bevestigen de huidige suboptimale gang van zaken m.b.t. onderhoud, beheer en vastgoedbeslissingen door ondernemers. Dit vraagt om professionalisering van beheer en management. Beperkingen in de kwaliteit van het huidige aanbod bieden aanleiding om professionalisering van het beheer/management na te streven. Het creëren van een verbindende strategie een is daarbij aandachtspunt. De relatief goede directe rendementen zijn de drijver Er is sprake van een mismatch tussen vraag en aanbod, belegger willen relatief onder de bereidheid tot investeren in bedrijfsruimten, de beleggingswaarde en verkoopprijs dienen daarbij hoge rendementen op bedrijfsruimten, met elkaar in balans te zijn, om te kunnen komen tot aanbiedende partijen zien dat anders. verzakelijking. Het gebrek aan alternatieve aanwendbaarheden Gebrek aan alternatieve aanwendbaarheid van bedrijfsvastgoed wordt gezien als grootste risico in de markt. Als er voldoende zicht is op alternatieve Kleinschaligheid vergroot risico's ten aanwendbaarheden kunnen investeringen loskomen. aanzien van alternatieve aanwendbaarheid Bedrijfsruimten komen veelal tegelijkertijd leeg Experts geven aan dat partijen omwille van Grip op de huisvesting is het flexibiliteit en winstgevendheid beter kunnen huren. voornaamste argument om te kopen In de huidige markt zijn ondernemers echter soms gedwongen de bedrijfshuisvesting in eigendom te nemen. Indien ondernemers een passend huuraanbod en voldoende grip op de bedrijfshuisvesting kan worden geboden, lijkt verzakelijking opportuun. 88 Financiering We financieren in het geval van een fonds weliswaar het fonds, maar zitten op de stenen. De stenen zijn de onderlegger. Leverage Een hoge leverage is voor veel gebruikers niet nodig Kosten Flexibiliteit is belangrijker dan het kostenaspect Gebruikersperspectief Lange termijn commitment Inbreng/waardering Bestaande financieringen maken het complex toe te treden tot het fonds. De financiering van de participatie van gebruikers is een complexe aangelegenheid. Met name door lopende financieringen en het feit dat voor sommige Benodigd vermogen is niet altijd ondernemers het lastig zal zijn om vermogen vrij te eenvoudig vrij te maken in een maken, zal het niet voor ieder bedrijf mogelijk zijn te onderneming. participeren. Leverage lijkt vanuit gebruikersperspectief geen belemmering of stimulans om in het fonds te stappen. Ondernemers zullen moeite hebben met Door het verschil tussen de huurlast en de het verschil tussen ingebrachte huurlast opbrengsten uit de participaties zo klein mogelijk te en opbrengsten uit de participaties houden en het financiële belang van flexibiliteit inzichtelijk te maken, kan instappen zo aantrekkelijk mogelijk gemaakt worden. Lange termijn commitment is wellicht Het idee van lange termijn commitment in het fonds niet realistisch moet wellicht losgelaten worden. Dit staat ook haaks op flexibiliteit en lijkt daarmee een belangrijk argument om in te stappen weg te nemen. Ondernemers moeten zich comfortabel voelen bij de Een afwaardering bij instappen kan waardering van het vastgoed, participaties van henzelf ondernemers ervan weerhouden te en mede participanten participeren Kredietwaardigheid/risicoclassificatie van gebruikers in het fonds moeten vergelijkbaar zijn. Participanten moeten een reële exit-mogelijkheid hebben Toegevoegde waarde van professioneel management Professioneel management leidt tot ontzorging van de ondernemer op het gebied van onderhoud, beheer, realisatie van uitbreidingen en nieuwbouw. Met advies beheerder kan goedkoop, efficient en snel gerealiseerd worden, zonder dat panden onnodig incourant raken. In het fonds kunnen gezamenlijke inkoopvoordelen bereikt worden. Ondernemers leveren in het fonds een stuk vrijheid in. Om eigenaren genegen te maken in te stappen dient er bij hen voldoende vertrouwen te zijn in de waardering van het vastgoed en participaties en in de kredietwaardigheid/risicoclassificatie van andere gebruikers. Participant dienen een reële exit te hebben. Indien het fonds hierin niet in voldoende mate slaagt zal dit belemmerend werken voor het verzakelijkingsmodel. Het feit dat ondernemers mogelijk een afwaardering moeten doen bij instappen in het fonds bevorderd de aantrekkelijkheid van het model niet. De toegevoegde waarde van professioneel management bevorderd onmiskenbaar de aantrekkelijkheid van het fonds, daarvoor in ruil dienen ondernemers echter wel een stuk vrijheid in te leveren. Dit is vermoedelijk niet voor iedere ondernemer aantrekkelijk. 89 Risicospreiding Gebruikersperspectief De levensvatbaarheid van het fonds moet voldoende gewaarborgd zijn. Het gedwongen verlaten van de bedrijfshuisvesting is voor veel bedrijven desastreus een verhoogd risico daarop vermoedelijk voor veel ondernemers onacceptabel. Daarnaast moet er voldoende zekerheid zijn over het uitbetalen van de participatiebewijzen bij exit. Levensvatbaarheid fonds moet voldoende gewaarborgd zijn, het gedwongen verlaten van de bedrijfshuisvesting is voor veel bedrijven desastreus een verhoogd risico daarop vermoedelijk voor veel ondernemers onacceptabel. Daarnaast moet er voldoende zekerheid zijn over het uitbetalen van de participatiebewijzen bij exit. Een mogelijkheid daarvoor is dit te doen door het fonds te organiseren met een sterke financiele partners, die vermogend genoeg is om stabiliteit te geven, die voor een bepaalde periode garant staat of in ieder geval zekerheid biedt over de uitbetalingen van de participatiebewijzen. Zekerstellingen Fiscaliteit Risicospreiding en risicodemping bevorderd voor gebruikers de aantrekkelijkheid van het fonds. Het fonds biedt gebruikers gelegenheid hun vermogen meer gespreid te beleggen. Participaties in het fonds kunnen door gebruikers worden aangehouden als box 3 belegging. Zowel in het kader van bedrijfsovername, Bedrijfsovername/ beëindiging/ overdracht bedrijfsoverdacht naar kinderen als bij bedrijfsbeeindiging is het participatiebewijs met naar kinderen betrekking tot fiscaliteit net zo gunstig als direct vastgoed en met betrekking tot liquiditeit gunstiger. Indien ondernemers geld willen vrijmaken uit de onderneming kan 25% AB-heffing verschuldigd zijn. Dit is voor gebruikers minder aantrekkelijk. Het is mogelijk de participaties als box 3 belegging aan te houden, waarmee het voor ondernemers te allen tijde ten minste zo aantrekkelijk of aantrekkelijker is dan direct beleggen in de eigen bedrijfshuisvesting. Hoewel 25% AB-heffing nog altijd beter is dan het toptarief van belasting in Box 1, kan dit het fiscale voordeel van het fonds in bepaalde gevallen wel grotendeels teniet doen. Zowel in het kader van bedrijfsovername, bedrijfsoverdacht naar kinderen als bij bedrijfsbeeindiging is het participatiebewijs met betrekking tot fiscaliteit net zo gunstig als direct vastgoed en met betrekking tot liquiditeit gunstiger. 90 Rendement Beleggersperspectief Risico's Financierbaarheid Directe rendementen zijn goed Het fonds leent zich uitstekend voor goede ondernemingen die geld hebben om in te investeren Voor een bank is het interessant als ze zowel het fonds als de onderneming verantwoordelijk kunnen maken voor de door hen verstrekte leningen. Indirect rendement trekt het totaalrendement omlaag Kwaliteit in het fonds moet op peil gehouden worden. Particuliere beleggers kunnen via het verzakelijkingsfonds in een kwalitatief beter product beleggen omdat alleen financieel sterkere bedrijven in staat zijn in te stappen. Bedrijventerreinen die leeglopen hebben veelal geen verbindende strategie op filosofie. Bij fondsfinanciering wordt uiteindelijk ook naar de individuele ondernemers gekeken. Afschrijving van het vastgoed verlaagt het directe rendement Kredietwaardigheid huurders Een tekort aan participanten kan i.c.m. de inkoop van participaties instabiliteit van het fonds teweeg brengen. Bedrijfsruimten komen veelal tegelijkertijd leeg Hoge concentratie van financiering op een plek Verhuurbaarhied, verkoopbaarheid en courantheid zijn leidend voor de financiering. Leverage Waardering Leverage kan bij een gezonde leenlastendekking en voldoende dekking voor renterisico's op 60 tot 65 procent LTV gesteld worden. Pensioenfondsen willen een leverage van onder 50% en bij voorkeur onder 35%. Ook in het kader van herwaarderingen is een lage leverage aan te bevelen. Als je financiert op de investment value op dit moment dan mis je daarin iets. Dan loop je het risico dat de 60% die je nu wilt inbrengen in jaar 10 70% is, in jaar 20 85% en in jaar 30 110%. Dan heb je uiteindelijk dus een probleem. Het is dus zaak dat je die rekensom in het fonds goed maakt. Dit vergt in de waardebepaling dus een belangrijk onderdeel. Het directe rendement van beleggen in bedrijfsruimte is over het algemeen aantrekkelijk. Het indirecte rendement (waardegroei) van bedrijfsvastgoed trekt het totaalrendement omlaag. Voor een participatie in het fonds zou dit beter moeten zijn dan bij individuele bedrijfsruimten. Het behoud van kwaliteit in het fonds is continue een aandachtspunt. Kredietwaardigheid, kwaliteit van de panden en leegstand zijn belangrijke risicoaspecten voor het fonds. Beleggers kunnen via het verzakelijkingsfonds beleggen in panden met in verhouding sterke ondernemingen als huurders. Clausules met betrekking tot de inkoop van participaties moeten risico's wegnemen van het massaal aanbieden van participaties. De voordelen van gebundelde financiering in het fonds worden in tegenstelling tot andere experts door de financier zelf maar beperkt gezien, de hoge concentratie van financiering levert voor de financier zelfs een negatief punt op voor het model. Voor een bank is het interessant als ze zowel het fonds als de onderneming verantwoordelijk kunnen maken voor de door hen verstrekte leningen. Hoewel financiers vermoedelijk bereid zijn tot 60-65% te financiering, lijkt het in het kader van afwaarderingen en de exit-strategie richting pensioenfondsen verstandig een lagere leverage aan te houden. Bedrijfseconomische afschrijving kan er mogelijk voor zorgen dat minder voor het vastgoed gegeven kan worden dan eigenaren in gedachten hebben. De waardering van het vastgoed in het fonds is cruciaal. Deze moet enerzijds voorbereid zijn op mogelijk noodzakelijke economische afschrijving van het vastgoed en anderzijds die er wel een voldoende aantrekkelijke hoofdsom te zijn om het voor eigenaren interessant te maken om in te stappen. 91 Fondsstructuur Een fonds voor gemene rekening is geschikt om met verhandeling van verschillende aandelen om te gaan. Een fonds voor gemene rekening lijkt een geschikte vorm voor het verzakelijkingsfonds. De bewaarder van het fonds moet om de zoveel jaar gewisseld worden. Dit vraag is of participanten controle zouden moeten hebben over het al dan niet aanblijven van de fondsbeheerder. De bewaarder van het fonds moet om de zoveel jaar gewisseld worden, wellicht is het ook gewenst dat participanten controle hebben over het als dan niet aanblijven van de fondsbeheerder Beleggersperspectief Toegevoegde waarde van professioneel management Bij een eventuele uitval van een huurder zijn er gebruikers betrokken die mogelijk weer een alternatieve aanwendbaarheid zien. Ook is vanuit het fonds een stuk regie mogelijk waarmee op groeiende en/of krimpende ruimtebehoefte van participanten kan worden ingespeeld. De toegevoegde waarde van professioneel management ligt voor de belegger met name in de mogelijkheid in het fonds regie te voeren. Door de betrokkenheid van diverse gebruikers is de alternatieve aanwendbaarheid kansrijker in het fonds dan bij individuele bedrijfsruimten doordat in het fonds beter gemanaged kan worden op de daadwerkelijke ruimtebehoefte van gebruikers en de kwaliteit van het vastgoed. In deze constructie is er meer grip op kwaliteit Beheer De beheerder is essentieel bij de verkoop en inkoop participaties en in het managementmodel waarin huurders op meer zakelijke gronden moeten worden beoordeeld. DGA's zijn lastig eigenwijs en eigengereid, het fonds is daardoor vermoedelijk lastig te managen. Het beheer is van essentieel belang voor het functioneren van het fonds, zowel met betrekking tot inkoop en verkoop transacties als het dagelijks management van het fonds. De relatieve kleinschaligheid van bedrijfsruimten in combinatie Intern beheer voorkomt tegenstrijdige belangen tussen Om het fonds te kunnen doorzetten naar met de omgang met DGA's maakt het fonds relatief beheerder en het fonds. institutionele partijen dient het fonds intensief om te beheren. groot van omvang te zijn, terwijl de objecten over het algemeen relatief kleinschalig zijn.. Doorrol naar De directe rendementen zijn goed, het gaat mis bij de Om uiteindelijk te verhandelen naar een institutionele Institutionele beleggers willen het liefst institutionele beleggers waardegroei/waardebehoud van de panden. Het fonds belegger zul je er een FBI-status aan moeten geven. zo min mogelijk objecten in een fonds is er echter om dit te verbeteren hebben. Dat is het nadeel van kleinschalige bedrijfsruimten. Je hebt veel objecten nodig. Leverage dient laag te zijn De directe rendementen zijn goed en het fonds zou moeten voorzien in een beter indirect rendement. Dat is relatief aantrekkelijk voor beleggers. Mogelijk knelpunt is dat er veel objecten nodig zijn om een portefeuille te vullen die groot genoeg is om een exit te bewerkstelligen richting institutionele beleggers. 92
