Internationale aspecten in het huurrecht

Internationale aspecten in het
huurrecht
mr. dr. A.R. van Maas de Bie en mr. P.L. Visser1
In de huurrechtpraktijk zitten meer internationaal privaatrechtelijke haken en ogen – of vanuit een
ander perspectief gezien – kansen, dan men verwacht. Wat te doen als een Britse onderdaan een woning gelegen in Nederland aan een andere Britse onderdaan verhuurt? Is een rechtskeuze voor Brits
recht rechtsgeldig? Of is Nederlands recht dwingend op de huurverhouding van toepassing? Kan een
geschil dan aan de Huurcommissie worden voorgelegd? Hoe zit het met een in Thailand ontwikkeld
vakantiecomplex, waarbij een huurachterstand is ontstaan? De borgsom is gecedeerd aan een derde.
Heeft een beroep op verrekening door de derde kans van slagen? En zo ja, naar welk recht moet dat
worden beoordeeld? De verhuurder krijgt een mailtje van de huurder dat de rechtspersoon van een
B.V. naar een LLC is overgegaan met het vriendelijk verzoek de nota’s voortaan op naam van de LLC te
zetten en naar de LLC te sturen. Komen de risico’s voor de verhuurder dan anders te liggen? Stel dat
de buitenlandse huurder in zijn thuisland failliet wordt verklaard. Zijn de eerste drie maanden van de
huurschuld dan een boedelschuld? Mag de huurovereenkomst worden opgezegd? Dit zijn dagelijkse
praktijkvragen waarmee huurrechtadvocaten bij tijd en wijlen te maken krijgen, waaraan tijdens de
workshop uitgebreid aandacht is besteed. Deze bijdrage vormt een verslag daarvan.
1.
1
Internationale aspecten
2.
Buitenlandse huurder
Een zaak wordt internationaal zodra partijen (of
één van hen) een buitenlandse nationaliteit hebben
(dan wel het een buitenlandse corporatie betreft), in
het buitenland woonplaats of gewone verblijfplaats
hebben of de onroerende zaak in het buitenland is
gelegen. Soms moeten er buitenlandse zekerheden
worden gevestigd. Ingeval de huurder een buitenlandse entiteit is of een buitenlandse nationaliteit
heeft, zijn de risico’s niet altijd duidelijk.
Op het moment dat een zaak internationale aspecten heeft, popt de vraag op of de Nederlandse
rechter internationaal bevoegd is, welk recht van
toepassing is en of een Nederlands vonnis in het
buitenland kan worden erkend en tenuitvoergelegd en vice versa.
In het hiernavolgende worden de risico’s ingeval
een huurder een buitenlandse entiteit is, het faillissement van een buitenlandse huurder, de rechtsmacht en het toepasselijk recht bij huurgeschillen
alsmede zekerheden en goederenrechtelijke aspecten behandeld. Daarbij beoogt deze bijdrage niet
uitputtend te zijn, daar het een verslag betreft van
de workshop ´Huurrecht en IPR´ op het congres
´Strategisch procederen in het huurrecht´ van dit
tijdschrift.
Regelmatig hebben verhuurders van bedrijfsruimte te maken met buitenlandse huurders. De huurder kan vanaf aanvang van het huurcontract een
buitenlandse entiteit zijn. Ook kan het gebeuren dat
de Nederlandse huurder van kleur verschiet doordat de rechtsvorm van een Nederlandse naar een
buitenlandse rechtsvorm wijzigt. De verhuurder
krijgt dan een briee of mailtje met bijvoorbeeld de
volgende tekst: ‘Kunt u de facturen voortaan op naam
van X LLC te zetten?’ Op zich hoeft dat natuurlijk
geen probleem te zijn. In zo’n geval is het wel zaak
als verhuurder extra alert te zijn. Het is van belang
dat de verhuurder geen rechten weggeeft en uitdrukkelijk het voorbehoud maakt dat alle rechten
en verplichtingen uit de huurovereenkomst van
kracht blijven c.q. in stand blijven. Dan nog kunnen
echter de risico’s van verhuurder anders komen te
liggen. Een nieuw opgerichte rechtspersoon heeft
nog geen track record. Onduidelijk is of de nieuwe
huurder in de toekomst voldoende solvabel is. Van
belang is voorts dat wordt getoetst wie namens de
buitenlandse huurder tekeningsbevoegd is. Mogelijk stelt het buitenlandse recht speciale tekeningsvereisten, welke in acht moeten worden genomen,
wil er sprake zijn van rechtsgeldige vertegenwoordigingsbevoegdheid.
Stel dat de huurder van rechtsvorm verandert.
Eerst was verhuurder een Nederlandse B.V. Vervolgens gaat zij over in een LLC volgens het recht van
Delaware. 2 Volgens het recht van Delaware hoeven
1.
2.
18
Arlette van Maas de Bie is IPR specialist en partner bij
VMBS Advocaten en mr. P.L. Visser is huurrecht specialist bij Loyens&Loeff.
Een LLC volgens het recht van Delaware is een Limited Liability Company. Het kent een zeer f lexibele ondernemingsstructuur. In de zogenaamde Operating
Tijdschrif t voor HUURRECHT BEDRIJFSRUIMTE
Nr. 1 januari/februari 2017
Internat ionale aspecten in het huurrecht
de deelnemers/bestuurders van een LLC niet in de
Delaware Chamber of Commerce te worden vermeld. Onduidelijk is door wie de LLC rechtsgeldig
wordt vertegenwoordigd en of er nadere voorwaarden aan de tekeningsbevoegdheid kleven. Dit blijkt
namelijk niet uit het uittreksel van de Chamber of
Commerce. In een dergelijk geval is het raadzaam
de ‘board decision’ van de LLC op te vragen, waaruit
een en ander zou moeten blijken.
Doordat de huurder is overgegaan in een andere
entiteit, kan de concernrelatie van de huurder anders zijn komen te liggen. Dit kan gevolgen hebben
voor de eventueel eerder afgegeven 403-verklaring.
Hetzelfde geldt ingeval de huurder is overgenomen
door een buitenlandse partij. Stel dat de huurder
wordt overgenomen door een Franse moeder, dan
kan geen 403-verklaring van de Franse moeder
worden verzocht. Frankrijk kent geen 403-verklaring. Wel kan de nieuwe moedermaatschappij een
verklaring afgeven waarin zij aangeeft alles in het
werk te stellen zodat haar dochtermaatschappij
aan haar verplichtingen voldoet (‘lettre d’intent ion’). Daar specifieke Franse regelgeving op dit punt
ontbreekt, is het van belang om deze verklaring zo
op te stellen dat het om een resultaatsverplichting
gaat. Ook kan van de Franse moeder een garantie/zekerheidsstelling (‘caut ionnement’) worden
verzocht, waarbij de moedermaatschappij alle
verplichtingen van de dochtermaatschappij overneemt. De ‘caut ionnement’ komt nog het dichtst bij
de 403-verklaring. Stel dat de huurder wordt overgenomen door een Duitse moeder. Ook in Duitsland
kent men geen 403-verklaring. Dan zal men veelal
moeten werken met de zogenaamde harde of zachte patronaatsverklaring (‘harte / weiche Patronatserklärung’).
Doordat de entiteit van kleur is verschoten (in ons
voorbeeld van een Nederlandse B.V. naar een Delaware LLC), is de bestuurdersaansprakelijkheid van
de bestuurders wezenlijk anders komen te liggen
dan bij de rechtsvoorgangster. Nederland hangt
het incorporatiestelsel aan. Het incorporatiestelsel houdt in dat op de corporatie het recht van de
staat naar welk recht de corporatie is opgericht ingevolge de oprichtingsovereenkomst of de akte van
oprichting van toepassing is. Daarbij wordt de aanvullende voorwaarde gesteld dat de corporatie haar
zetel heeft op het grondgebied van de staat naar
welk recht zij is opgericht (art. 10:118 BW). Indien
een zetel in de akte van oprichting of in de oprichtingsovereenkomst ontbreekt, is het recht van de
staat volgens welk recht de corporatie is opgericht
toch van toepassing, mits zij daar haar centrum
van optreden naar buiten toe heeft ten tijde van de
oprichting. Dit recht beheerst naast de oprichting
in het bijzonder ook de bevoegdheid van organen
en functionarissen van de corporatie om haar te
vertegenwoordigen alsmede de aansprakelijkheid
van bestuurders, commissarissen en andere functionarissen als zodanig jegens de corporatie (art.
10:119 aanhef en sub c en d BW).3 Mocht in voorkomend geval de bestuurders volgens het recht van
de staat Delaware niet persoonlijk aansprakelijk
kunnen worden gehouden voor ontstane huurachterstanden,4 dan zal bij de wijziging van de rechtsvorm van de huurder moeten worden getoetst of de
bestaande garanties nog wel passend zijn.
Bij opvolgend huurderschap (de oude Nederlandse
huurder stelt een nieuwe buitenlandse huurder
voor) is het doorgaans verstandig de oude huurder
mede garant te laten staan voor de nieuwe huurder
en bestaande garanties voor de oude huurder aan
te passen. Ook kan worden gedacht aan onderverhuur in plaats van indeplaatsstelling.
In de praktijk komt het regelmatig voor dat bestuurders van een Nederlandse entiteit (huurder) in
het buitenland wonen dan wel naar het buitenland
zijn verhuisd. Mocht de verhuurder de bestuurder
aansprakelijk stellen voor achterstallige huurtermijnen dan is in principe binnen de EU de hoofdregel dat op grond van art. 4 lid 1 Brussel I-Verordening de rechter van de woonplaats van verweerder
internationaal bevoegd is. Stel dat de bestuurder inmiddels in Duitsland woonplaats heeft, dan zou de
Duitse rechter primair internationaal bevoegd zijn
van de vordering kennis te nemen. In dat geval had
verhuurder het mogelijk op voorhand in overweging willen nemen – ook wat betreft de mogelijke
bestuurdersaansprakelijkheid – een forumkeuze
op te nemen. Het is namelijk na afsluiten van een
huurcontract onduidelijk waar de bestuurders van
de huurder zich in de toekomst vestigen.
3.
Failleert een huurder in een Europese lidstaat, dan
zijn de rechters van de lidstaat waar het centrum
van de voornaamste belangen5 van de schuldenaar
3.
4.
Agreement kan worden opgenomen hoe de LLC is gestructureerd. Een deelnemer kan niet worden aangesproken voor een bedrag dat hoger is dan zijn initiële
inleg. De LLC biedt dan ook een goede bescherming
tegen persoonlijke aansprakelijkheid van diens deelnemers en tegen bestuurdersaansprakelijkheid.
Nr. 1 januari/februari 2017
Faillissement van buitenlandse
huurder
5.
Daargelaten hetgeen is bepaald in art. 10:121 BW. Dit
artikel bepaalt dat in afwijking van de art. 10:118 en
10:119 BW de art. 2:138 en 2:149 BW van toepassing dan
wel van overeenkomstige toepassing zijn op de aansprakelijkheid van bestuurders en commissarissen
van een ingevolge art. 10:118 of 10:120 BW door een
buitenlands recht beheerste corporatie. Deze corporatie moet dan wel in Nederland aan de heffing van
vennootschapsbelasting zijn onderworpen en in Nederland failliet worden verklaard. Als bestuurders
zijn eveneens aansprakelijk degenen die met de leiding van de in Nederland verrichte werkzaamheden
zijn belast.
Dit is al snel het geval daar de leden van de LLC enkel tot de hoogte van hun inleg aansprakelijk kunnen
worden gehouden.
Het ‘centrum van de voornaamste belangen’ wordt
in Overweging 13 van de Preambule bij de EU Insolventieverordening aangeduid als de ‘plaats waar de
schuldenaar gewoonlijk het beheer over zijn belan-
Tijdschrif t voor HUURRECHT BEDRIJFSRUIMTE
19
Internat ionale aspecten in het huurrecht
gelegen is, bevoegd de insolventieprocedure te openen. Het centrum van de voornaamste belangen
bij vennootschappen en rechtspersonen wordt
vermoed – zolang het tegendeel niet is bewezen –
te zijn de plaats van de statutaire zetel van de vennootschap en/of rechtspersoon. Dit volgt uit art. 3
lid 1 van de Europese Insolventieverordening.6
De insolventieprocedure en de gevolgen daarvan
worden beheerst door het recht van de lidstaat op
het grondgebied waarvan de insolventieprocedure
wordt geopend. Dit recht bepaalt in beginsel eveneens de gevolgen van de insolventieprocedure voor
lopende overeenkomsten waarbij de schuldenaar
partij is, welke vorderingen te verhalen zijn op het
vermogen van de schuldenaar en wat de gevolgen
zijn ten aanzien van vorderingen die zijn ontstaan
na de opening van de insolventieprocedure, aldus
art. 4 van de Europese Insolventieverordening.
In een Nederlands faillissement kunnen de verhuurder en de curator de huurovereenkomst tussentijds opzeggen met inachtneming van een opzegtermijn van maximaal drie maanden. Stel dat in
Engeland de Engelse huurder van een in Nederland
gelegen onroerende zaak ‘in administrat ion’ verkeert. Dit is een voorfase van de ‘liquidat ion’. ‘Administrat ion’ is een procedure welke volgens bijlage A
van de Europese Insolventieverordening onder de
reikwijdte van deze verordening valt. Op de status
‘in administrat ion’ van de huurder is derhalve het
Engelse faillissementsrecht van toepassing. In dat
geval wordt een Special Administrator (een soort
van bewindvoerder) aangesteld, die orde op zaken
voor de schuldenaar stelt. Deze Special Administrator heeft de bevoegdheid namens de huurder
de huurovereenkomst te ontbinden. Doet hij dat
niet dan zijn de huurpenningen weliswaar verschuldigd, maar vormt dat geen boedelschuld. De
huurpenningen zijn niet meer dan een concurrente
vordering in het faillissement. Bij de uitdeling zal
dan blijken of de huurpenningen al dan niet geheel
of gedeeltelijk worden voldaan. Op de huurrelatie
is het Nederlandse huurrecht van toepassing gebleven. Indien de huurovereenkomst geen mogelijkheid biedt tot tussentijdse beëindiging van de
huurovereenkomst in geval de huurder ‘in administrat ion’ verkeert, dan kan de verhuurder in ieder geval geen beroep op art. 39 Fw doen. De Nederlandse
faillissementswet is immers niet van toepassing,
indien de huurder in Engeland ‘in administrat ion’
verkeert of aldaar failliet is verklaard. Niet het Nederlandse maar het Engelse recht bepaalt alsdan
of de verhuurder op basis van de Engelse bepalingen in geval van ‘administrat ion’ of faillissement
de huurovereenkomst tussentijds kan beëindigen.
Dit is mede van belang indien het Engelse recht
een speciale ‘waiver of rights’ kent, waarbij een verhuurder, die niet tijdig zijn rechten inroept, deze
verspeelt. Beëindigt de verhuurder bijvoorbeeld
niet tijdig het huurcontract, dan kan hij dat niet om
dezelfde redenen een jaar later alsnog doen.
Uit voormeld voorbeeld blijkt dat in geval de verhuurder met buitenlandse huurders te maken
krijgt, de risico’s bij faillissement of andere schuldsaneringsprocedures regelmatig anders komen te
liggen dan in een puur Nederlandse huurrelatie. Zodra buitenlandse partijen worden gecontracteerd of
de huurder van kleur verschiet, verdient het overweging een extra bepaling aan de huurovereenkomst toe te voegen met het oog op dit risico. Deze
bepaling zou de strekking dienen te hebben dat de
verhuurder de mogelijkheid heeft de huurovereenkomst tussentijds te beëindigen. Ook verdient het
overweging op te nemen dat de huurder alsdan gehouden is de door de verhuurder geleden schade te
vergoeden, ondanks dat de Hoge Raad heeft overwogen dat deze schadevergoedingsmogelijkheid
niet kan worden afgedwongen in geval van een tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst op
grond van de Nederlandse Faillissementswet, nu
een huuropzegging op de voet van art. 39 Fw kwalificeert als een regelmatige wijze van beëindiging,
welke niet tot schadevergoeding verplicht wegens
gemis van de huur die verschuldigd zou zijn na de
datum waartegen volgens dat artikel kan worden
opgezegd, ook niet ingeval deze schadevergoeding
contractueel is bedongen.7 Daar de buitenlandse
huurder in het buitenland failliet is verklaard, is
de Nederlandse Faillissementswet niet van toepassing. De Nederlandse Faillissementswet kan
derhalve ook niet aan een dergelijke contractuele
bepaling in de huurovereenkomst in de weg staan.
Art. 39 Fw verzet zich dientengevolge in onze visie
bij een buitenlands faillissement van een huurder
niet tegen het afdwingen van nakoming van een
contractueel schadevergoedingsbeding8.
7.
6.
20
gen voert en die daardoor als zodanig voor derden
herkenbaar is.’ Met betrekking tot de rechtspraak
over de interpretatie van het begrip ‘centrum van de
voornaamste belangen’ zie o.a. T.M. Bos, ‘De Europese Insolventieverordening in de Nederlandse rechtspraak’, NIPR 2015, p. 592 e.v.
Verordening (EG) nr. 1346/2000 van de Raad van 29
mei 200 betreffende insolventieprocedures, PbEG
2000, L 160/1, laatstelijk gewijzigd bij PbEU 2014, L
179/4. Volledigheidshalve zij hier vermeld dat de Herschikking van de Insolventieverordening op 26 juni
2017 van toepassing wordt.
8.
Zie HR 14 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO3534, NJ
2011, 114 (Aukema qq / Uni-Invest), r.o. 3.5.2. De angel in
deze casus lag daarin dat toen de verhuurder de bankgarantie incasseerde, omdat hij onder andere stelde
schade in de vorm van huurderving te lijden, de bank
zich vervolgens tot de curator van de huurder richtte
in verband met de door de huurder gestelde contragarantie. Deze vordering van de bank was nadelig voor
de paritas creditorium en kon niet met succes ten laste van de failliete boedel worden gebracht.
Uiteraard moet het buitenlandse faillissementsrecht
geen soortgelijke bepaling als het Nederlandse faillissementsrecht kennen.
Tijdschrif t voor HUURRECHT BEDRIJFSRUIMTE
Nr. 1 januari/februari 2017
Internat ionale aspecten in het huurrecht
4.
Exclusieve bevoegdheid Nederlandse
rechter
Voor zakelijke rechten op en huur en verhuur
danwel pacht en verpachting van onroerende
goederen zijn de gerechten van de lidstaat waar
het onroerend goed is gelegen, exclusief bevoegd.
Doorgaans is dus de Nederlandse rechter internationaal bevoegd om kennis te nemen van huurgeschillen met betrekking tot in Nederland gelegen
onroerende zaken. Dit op grond van de exclusieve
bevoegdheidsbepaling van art. 24 Brussel I bis-Verordening.9 Deze rechtsmachtregel gecombineerd
met de verwijzingsregel dat bij gebreke van een
rechtskeuze toepasselijk is het recht van het land
waar het onroerend goed is gelegen, zal bij Nederlands onroerend goed de Nederlandse rechter dus
doorgaans bij Nederlands recht uitkomen. Bij huur
en verhuur, pacht en verpachting van onroerende zaken voor tijdelijk particulier gebruik voor
ten hoogste zes opeenvolgende maanden zijn ook
bevoegd de gerechten van de lidstaat waar de verweerder woonplaats heeft, mits de huurder of pachter een natuurlijke persoon is en de eigenaar en de
huurder of pachter in dezelfde lidstaat woonplaats
hebben. In dat geval zijn er dus twee exclusief bevoegde gerechten, de gerechten van de staat waar
de onroerende zaak is gelegen alsook de gerechten
van de staat waar de verweerder woonplaats heeft.
Deze exclusieve rechtsmacht voor de rechter van
het land waar het onroerend goed is gelegen volgt
uit de aard van het onderwerp en de bijzondere
band tussen huurgeschillen en het grondgebied van
de aangewezen gerechten.10 Er is een nauwe betrokkenheid tussen de gerechten waar het onroerend
goed is gelegen en de juridische regels. Het is voor
partijen niet mogelijk om een andere rechter dan
de exclusief bevoegde rechter aan te wijzen. Art.
24 Brussel I bis-Verordening is als het ware forumkeuzebestendig. Uit art. 25 lid 4 Brussel I bis-Verordening volgt dat een dergelijke forumkeuze niet
rechtsgeldig is en geen rechtsgevolg heeft.11 De verklaring van uitvoerbaarheid van de beslissing van
een rechter uit een andere EU-lidstaat wordt op verzoek van een belanghebbende geweigerd, indien
Verordening (EU) nr. 1215/2012 van het Europees Parlement en de Raad van 12 december 2012 betreffende de rechterlijke bevoegdheid, de erkenning en de
tenuitvoerlegging van beslissingen in burgerlijke en
handelszaken (Herschikking), PbEU 2012, 351/1. Deze
verordening wordt ook wel aangeduid met EEX-Verordening of EEX-Verordening Herschikking. De op 10
januari 2015 in werking getreden Brussel I bis-Verordening herziet en vervangt de oude EEX-Verordening
(EG) nr. 44/2001. Laatstgenoemde verordening blijft
echter van toepassing op procedures die aanhangig
zijn gemaakt vóór de inwerkingtreding van de Brussel I bis-Verordening.
10. Vgl. ook HvJ EG 4 juli 1985, 220/84, ECLI:EU:C:1985:302,
Jur. 1985, p. 2267, NJ 1986, 509 m.nt. Schultsz (AS-Autoteile / Malhé).
11. Zie dienaangaande ook P.H.L.M Kuypers, ‘Garanties’,
Recht en prakt ijk, nr. CA12) 2015/9.2.
deze rechter in strijd met art. 24 Brussel I bis-Verordening rechtsmacht heeft aangenomen, aldus art.
45 lid 1 sub e onder ii Brussel I bis-Verordening. Dit
is zelfs het geval indien in de gerechtelijke procedure geen exceptie van onbevoegdheid is opgeworpen
en geen rechtsmiddel is aangewend tegen de aanname van rechtsmacht.12
Wat nu als bij een groot project meerdere gebouwen in verschillende landen worden ontwikkeld.
De verhuurder ontwikkelt een hotelcomplex en
dit complex wordt aan één huurder verhuurd, op
basis van één huurcontract met een forumkeuze
voor één bepaalde rechter van een EU-lidstaat. Stel
er wordt een hotel in Amsterdam, Berlijn, Rome en
Warschau gebouwd, volgens een bepaald concept.
Verhuurder is een Nederlandse vennootschap en
huurder is een Duitse vennootschap. Partijen hebben er belang bij toekomstige huurgeschillen bij
één rechter aan te brengen. Dit voorkomt versnippering van de rechtsgang. Ook willen verhuurder
en huurder beiden voorkomen dat zij terecht komen bij de Italiaanse of Poolse rechter. Zij menen
beiden dat de Nederlandse rechter, op basis van de
relatief snelle rechtsingang en onaf hankelijkheid,
de meest geschikte rechter is om van hun mogelijke
toekomstige huurgeschillen kennis te nemen. Ook
spreken partijen geen Italiaans of Pools, weshalve
zij graag bij de Nederlandse rechter willen uitkomen.
Mocht in de toekomst een huurgeschil tussen partijen ontstaan, dan dient de Nederlandse rechter
ambtshalve te toetsen of er sprake is van een exclusieve bevoegdheidsgrond in de zin van art. 24
Brussel I bis-Verordening.13 Feitelijk zou de Nederlandse rechter zich onbevoegd moeten verklaren
indien het een huurgeschil over het onroerend
goed in Berlijn, Rome of Warschau betreft. Hoewel
het HvJ EU14 de exclusieve bevoegdheidsregels van
art. 24 Brussel I bis-Verordening restrictief uitlegt,
wordt de term ‘geschillen over huur en verhuur’ vrij
ruim uitgelegd. Het betreft namelijk alle geschillen betreffende de verplichtingen van huurder en
verhuurder, die voortvloeien uit de huurovereenkomst. Dit omvat zowel geschillen over het bestaan
of de uitleg van een huurovereenkomst, de duur
van de huur, de teruggave van een onroerend goed
9.
Nr. 1 januari/februari 2017
12. HR 18 maart 2011, ECLKI:NL:HR:2011:BP1765, NJ 2011,
219 (Szajak / Bialek).
13. Dit volgt uit art. 27 Brussel I bis-Verordening.
14. Zie bijv. HvJ EG 2 oktober 2008, ECLI:EU:C:2008:534,
NJ 2009, 192 m.nt. P. Vlas (Hasset en Doherty); HvJ EG
14 december 1977, ECLI:EU:C:1977:208, NJ 1978, 654
(Sanders); HvJ EG 27 januari 2000, C-8/98, ECLI:EU:C:
2000:45, NJ 2002, 445 m.nt. P. Vlas (Dansommer A/S);
HvJ EG 18 mei 2006, ECLI:EU:C:2006:330, NJ 2008, 487
m.nt. P. Vlas (ČEZ); Art. 24 Brussel I bis-Verordening
is volgens het hof een uitzondering op de algemene
bevoegdheidsbepalingen. Partijen worden van hun
forumkeuze beroofd en in bepaalde gevallen voor een
rechter gedaagd die voor geen van hen de rechter van
hun woonplaats is. Deze bepaling mag dan ook niet
ruimer worden uitgelegd dan het oogmerk ervan verlangt.
Tijdschrif t voor HUURRECHT BEDRIJFSRUIMTE
21
Internat ionale aspecten in het huurrecht
aan verhuurder, het herstel van door huurder veroorzaakte schade, de inning van de huurpenningen
en de door de huurder verschuldigde bijkomende
kosten, waaronder het gebruik van water, gas en
elektriciteit.15 Ook vorderingen tot ontruiming van
lokalen en hernieuwing van huurovereenkomsten
vallen onder de materiële reikwijdte van art. 24
Brussel I bis-Verordening. Het HvJ EU heeft uitgemaakt dat zijdelings met het gebruik van het gehuurde verband houdende geschillen daarentegen
niet vallen onder de exclusieve rechtsmachtgrond.
Te denken valt aan huur van een vakantiewoning,
geschillen betreffende gederfde vakantievreugde
en reiskosten.16
De Nederlandse rechter zou zich dus eigenlijk onbevoegd moeten verklaren met betrekking tot huurgeschillen betreffende het onroerend goed buiten
Nederland gelegen.
5.
Arbitrage?
Zouden partijen voor huurgeschillen betreffende
onroerend goed gelegen buiten Nederland de weg
van de arbitrage kunnen volgen of vice versa? Arbitrage valt buiten de materiële reikwijdte van de
Brussel I bis-Verordening, aldus art. 1 lid 1 sub d
Brussel I bis-Verordening. In punt 12 van de Preambule bij de Brussel I bis-Verordening wordt toegevoegd dat niets in deze verordening de gerechten
van een lidstaat belet, wanneer aangezocht in een
zaak waarin partijen een arbitragebeding zijn overeengekomen, de zaak te verwijzen voor arbitrage,
het geding aan te houden dan wel te beëindigen of
om te onderzoeken of het arbitragebeding is vervallen, niet van kracht is of niet kan worden toegepast,
een en ander in overeenstemming met het nationale recht.
Betekent dit dat een arbitragebeding waarbij een
Nederlandse arbiter wordt aangewezen in een
huurovereenkomst met betrekking tot een buiten
Nederland gelegen onroerende zaak geldig is? Feitelijk kan immers worden beargumenteerd dat de
exclusieve bevoegdheid van de rechter van het land
waar het onroerend goed is gelegen door het arbitragebeding wordt omzeild. De vraag is of de exclusieve bevoegdheidsbepaling van art. 24 Brussel
I bis-Verordening van openbare orde is, met als gevolg dat deze ook niet door een arbitragebeding buiten werking kan worden gesteld. Dat kan het geval
zijn. Het HvJ EU besliste dat indien een procedure
binnen de werkingssfeer van de Brussel I bis-Verordening valt, de prealabele vraag naar de toepasselijkheid van een arbitragebeding en met name naar
de geldigheid ervan, ook binnen de werkingssfeer
van Brussel I bis-Verordening valt.17
15. HvJ EU 14 november 2013, C-469/12, ECLI:EU:C:2013:
788, NJ 2014, 345 (Krjeci / Olbrich).
16. Zie HvJ EU 15 januari 1985, 241/83, ECLI:EU:C:1985:
6 m.nt. Schultsz, Jur. 1985, p. 99, NJ 1986, 208 (Rösler /
Rottwinkel).
17. Zie HvJ EU 10 februari 2009, C-185/07, ECLI:EU:C:2009:
22
Het HvJ EU redeneerde dat
‘een procedure (…) evenwel, ondanks dat deze niet
binnen de werkingssfeer van verordening nr.
44/200118 valt, gevolgen (kan) hebben die af breuk
doen aan het nutt ig ef fect ervan, doordat zij de
verwezenlijking verhinderen van de doelstellingen van uniformering van de regels inzake jurisdict iegeschillen in burgerlijke en handelszaken,
alsmede van het vrij verkeer van beslissingen op
dat gebied. Dit is met name het geval wanneer
een dergelijke procedure een gerecht van een andere lidstaat verhindert de bevoegdheden uit te
oefenen die hem zijn toegekend krachtens verordening nr. 44/2001. (…).
Dienaangaande dient (…) te worden vastgesteld
dat wanneer een procedure op grond van het
onderwerp van het geding, dat wil zeggen op
grond van de aard van de door een procedure te
bewaren rechten, zoals een vordering tot schadevergoeding, binnen de werkingssfeer van verordening nr. 44/2001 valt, een prealabele vraag
naar de toepasselijkheid van een arbitragebeding
en met nade naar de geldigheid ervan, eveneens
binnen de werkingssfeer van deze verordening
valt. Deze vaststelling vindt steun in punt 35 van
het rapport over de toetreding van de Helleense
Republiek tot het Verdrag van 27 september 1968
betref fende de rechterlijke bevoegdheid en de
tenuitvoerlegging van beslissingen in burgerlijke en handelszaken (hierna: ‘Execut ieverdrag’)
(PB 1972, L 299, blz. 32), gepresenteerd door de heren Evrigenis en Kerameus (PB 1986, C 298, blz.
1). Dit rapport geef t aan dat de incidentele toetsing van de geldigheid van het arbitragebeding,
waarom een procespart ij verzoekt ter betwist ing
van de bevoegdheid van de rechter voor wie hij
overeenkomst ig het Execut ieverdrag opgeroepen
wordt, onder het verdrag valt.Hieruit volgt dat de
door West Tankers voor het Tribunale di Siracusa
opgeworpen except ie van onbevoegdheid, ontleend aan het bestaan van een arbitragebeding,
met inbegrip van de vraag naar de geldigheid
hiervan, binnen de werkingssfeer van Verordening nr. 44/2001 valt en dat dit gerecht derhalve
krachtens art ikel 1, lid 2, sub d, en 5, punt 3, van
deze verordening bij uitsluit ing bevoegd is zich
uit te spreken over deze except ie en over zijn eigen bevoegdheid.
Het feit dat een gerecht van een lidstaat dat normaal gesproken overeenkomst ig art ikel 5, punt
3, van Verordening nr. 44/2001 bevoegd is een geschil te beslechten, middels een ‘ant i-suit injunc-
69, Jur. 2009, p. I-663, NJ 2013, 37 (Allianz / West Tankers); HvJ EU 13 mei 2015, C-536/13, ECLI:EU:C:2015:316,
RvdW 2015, 930 (Gazprom).
18. In onderhavig geval oordeelde het HvJ EU over een
zaak, welke binnen de voorloper van de Brussel I
bis-Verordening valt, namelijk de EEX-Verordening
nr. 44/2001. De argumentatie gaat echter evenzeer op
voor zaken welke binnen de materiële reikwijdte van
de Brussel I bis-Verordening vallen.
Tijdschrif t voor HUURRECHT BEDRIJFSRUIMTE
Nr. 1 januari/februari 2017
Internat ionale aspecten in het huurrecht
t ion’ wordt belet om zich overeenkomst ig art ikel
1, lid 2, sub d, van deze verordening uit te spreken
over juist de toepasselijkheid daarvan op het bij
dit gerecht aanhangige geding, komt er bijgevolg
noodzakelijkerwijs erop neer dat dit gerecht de
bevoegdheid wordt ontnomen om krachtens Verordening nr. 44/2001 over zijn eigen rechtsmacht
te beslissen.’
In een puur nationale verhouding oordeelde de
rechtbank Den Haag19 dat het huurrecht bedrijfsruimte ex art. 7:290 BW een semi-dwingend karakter heeft. Dat houdt in dat niet ten nadele van de
huurder van het (semi) dwingend huurrecht mag
worden afgeweken. Volgens de rechtbank betekent
dat evenwel nog niet dat een huurder niet zou mogen kiezen voor een arbitrale geschillenregeling,
‘welke doorgaans beschouwd wordt als procedureel met
voldoende waarborgen ex Boek IV Rv omgeven.’ Ook
arbiters zullen de wettelijke bescherming van een
huurder in het oog moeten houden. In dat verband
is relevant het bepaalde in art. 3:305 BW, waardoor
scheidslieden de aldaar bedoelde zelfde bevoegdheden hebben als de rechter. In casu had de huurder
uitdrukkelijk gekozen voor een arbitrale geschillenregeling en deed daar vervolgens in rechte een
beroep op. Die contractuele keuze is niet strijdig
met de wet. 20 De conclusie is dat in nationale Nederlandse gevallen partijen een rechtsgeldige arbitrale geschillenregeling kunnen overeenkomen
en dat de huurder zich daar in rechte met succes op
kan beroepen. Dit betekent dat de kantonrechter
zich ingevolge art. 1022 lid 1 Rv onbevoegd dient te
verklaren en de zaak naar de arbiter dient door te
verwijzen.
Hof Den Bosch 21 bepaalde dat ingevolge art. 7:306
lid 1 BW een onderhuurovereenkomst van bedrijfsruimte eindigt op het door de rechter op vordering
van de hoofdverhuurder overeenkomstig art. 7:296
lid 5 BW vastgestelde tijdstip van ontruiming. Volgens de onderverhuurder was daarvan sprake nu
haar huurovereenkomst met hoofdverhuurder is
geëindigd op grond van een arbitraal vonnis. Het
hof oordeelt echter dat het beroep van de onderverhuurder op deze bepaling faalt, omdat het arbitrale
vonnis niet gelijkgesteld zou kunnen worden met
het door de rechter op de voet van art. 7:296 lid 5
BW vastgestelde tijdstip van ontruiming. Daartoe
acht het hof van belang dat de arbiter heeft beslist
‘als goede man naar billijkheid’ en dat hij niet heeft
getoetst op basis of naar analogie van art. 7:296 BW.
In het arbitraal vonnis was overwogen: ‘Vooropgesteld zij dat het in de verhouding tussen verhuurder en
onderverhuurder gaat om huur van kale grond, niet
om woon- of bedrijfsruimte. Naar voorlopig oordeel is
er geen aanleiding om in dit verband voor toewijzing
19. Rb. Den Haag 17 november 2011, ECLI:NL:RBSGR:2011:
BU7640, TvHB 2012, 1.
20. Daarnaast wijst de rechtbank erop dat arbitrage in het
arbeidsrecht algemeen aanvaard is.
21. Hof Den Bosch 7 november 2015, ECLI:NL:GHSHE:
2015:2509.
Nr. 1 januari/februari 2017
van een vordering tot ontruiming de eis van dringend
eigen gebruik te stellen naar analogie van niet toepasselijke bepalingen’.22 Voorts acht het hof van belang
dat het arbitraal vonnis een kort geding betreft, zodat dit geen definitieve beslissing oplevert over de
rechtsverhouding tussen hoofdverhuurder en onderverhuurder. Een en ander betekent dat de onderhuurder de (indirecte) rechtsbescherming waarop
hij recht heeft in het kader van art. 7:306 lid 1 BW,
niet heeft genoten. De onderverhuurder had in deze
casus dus een levensgroot probleem daar de hoofdhuurovereenkomst door de arbiter was beëindigd,
maar de onderhuurovereenkomst volgens het hof
niet was geëindigd zodat hij de onderhuurder niet
het huurgenot kon verschaffen.
Uit vorenstaande rechtspraak volgt dat op grond
van het nationale recht arbitrage in huurzaken mogelijk is evenals dat in het arbeidsrecht het geval is.
Uitzondering daarop is een verzoek tot goedkeuring van afwijkende bedingen ex art. 7:291 lid 2 BW,
waar naar onze mening enkel de rechter bevoegd
is. Dit volgt uitdrukkelijk uit de wettekst, welke
luidt dat goedkeuring enkel door de rechter kan
worden gegeven. 23
Ontbinding ex art. 7:231 lid 1 BW is wel mogelijk in
arbitrage gelet op lid 3, daar arbitrage op zichzelf
geen af breuk doet aan het beschermende karakter
van het semi-dwingend huurrecht. 24
Hoe verhoudt zich dit tot art. 24 lid 1 Brussel
I bis-Verordening? Die bepaling ziet niet op arbeidsrechtelijke geschillen maar wel expliciet op huur.
Gezien de huidige rechtspraak van het HvJ EU is
te verwachten dat in een internationaal geval een
huurder zich met succes tegen arbitrage kan verzetten met een beroep op die bepaling. In het geval dat
het gaat om professionele huurders en verhuurders
lijkt de ontwikkeling niet ondenkbaar dat een arbitragebeding wel in rechterstand houdt.
6.
Toepasselijk recht
6.1.
Rechtskeuzevrijheid
Waar voor de rechtsmacht dwingende bepalingen
bestaan, geldt in het kader van het toepasselijk
recht dat partijen in een internationaal geval de
vrijheid hebben om ieder wenselijk rechtsstelsel te
22. Naar onze mening een juiste overweging van de arbiter.
23. Art. 7:291 BW luidt: ‘1) Van de bepalingen van deze afdeling kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken. 2) Bedingen die ten nadele van de huurder afwijken
van de bepalingen van deze afdeling, kunnen evenwel,
behoudens wanneer het betref t een afwijking van art. 307,
niet op die grond worden verniet igd, indien zij zijn goedgekeurd door de rechter. (…).’
24. Art. 7:231 lid 1 BW luidt: ‘Ontbinding van een huurovereenkomst met betrekking tot een gebouwde onroerende
zaak (…) op de grond dat de huurder toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplicht ingen, kan
slechts geschieden door de rechter (…).’
Tijdschrif t voor HUURRECHT BEDRIJFSRUIMTE
23
Internat ionale aspecten in het huurrecht
kiezen. Uit art. 3 Rome I25 volgt voor huurder en verhuurder een onbeperkte rechtskeuzevrijheid. 26,27
Rome I is namelijk enkel bij contractuele verbintenissen in burgerlijke en handelszaken van toepassing in gevallen waarin tussen de rechtsstelsels van
verschillende landen moet worden gekozen. 28 Uiteraard moet de overeenkomst een internationaal
karakter hebben. Beslissend is of de rechtsverhouding met meer dan één land feitelijk geografische
aanknopingselementen heeft. 29 Onvoldoende is dat
partijen tijdelijk in het buitenland verblijven. Ook
is niet voldoende dat het huurcontract in een andere taal wordt opgesteld of de huurpenningen in een
andere valuta moeten worden betaald.30 Echter kan
de enkele rechtskeuze van een puur nationale zaak
een zaak al internationaal maken. Daarvoor geldt
echter de beperking dat enkel van het regelend
recht kan worden afgeweken, niet van het dwingende recht.31 Partijautonomie staat derhalve hoog
in het vaandel van het Europese contractenrecht,
en daarmee ook van het huurrecht.
Partijen kunnen te allen tijde overeenkomen de
overeenkomst aan een ander recht te onderwerpen,
dan het recht dat deze voorheen, hetzij op grond
van een vroegere rechtskeuze, hetzij op grond van
de objectieve verwijzingsregels, beheerste. Ook
een rechtskeuze ten processe is mogelijk.32 Partijen
25. Verordening (EG) nr. 593/2008 van het Europees Parlement en de Raad van 17 juni 2008 inzake het recht
dat van toepassing is op verbintenissen uit overeenkomst, PbEU 2008, L177/6 (rectificatie PbEU 2009,
L 309/87).
26. Rb. Maastricht 20 februari 2009, ECLI:NL:RBMAA:
2009:BH4291, achtte een rechtskeuze voor Duits recht
rechtsgeldig in een huurovereenkomst tussen een
Duitse en Nederlandse partij met betrekking tot een
onroerend goed in Nederland, overwegende dat in het
algemeen voorop zij gesteld dat ten aanzien van huurovereenkomsten geldt dat een conf lictenrechtelijke
rechtskeuze mogelijk is. Het Nederlandse huurrecht
staat daarmee dus niet automatisch in de weg aan de
door partijen gemaakte keuze voor Duits recht.
27. Zo acht Hof Amsterdam 24 februari 2015, ECLI:NL:
GHAMS:2015:523 een rechtskeuze voor Brits huurrecht mogelijk in de huurovereenkomst tussen een
Britse verhuurder, woonachtig in het Verenigd Koninkrijk, die een appartement gelegen in Amsterdam
verhuurt aan een Britse huurder, welke doordeweeks
als expat in Nederland werkt.
28. Deze formele reikwijdte waarbij het internationaliteitsvereiste wordt gesteld, volgt uit art. 1 lid 1 Rome I.
29. Aldus het Toelichtend Rapport van M. Giuliano & P.
Lagarde, ‘Rapport betreffende het Verdrag inzake het
recht dat van toepassing is op verbintenissen uit overeenkomst’, PbEG 1980, C 282, p. 1-47.
30. Zie ook Asser/Kramer & Verhagen, 10-III 2015/744.
31. Art. 3 lid 3 Rome I zegt met zoveel woorden dat ‘indien
alle overige op het t ijdst ip van de keuze bestaande aanknopingspunten zich bevinden in een ander land dan het
land waarvan het recht is gekozen, laat de door de part ijen gemaakte keuze de toepassing van de rechtsregels van
dat andere land waarvan niet bij overeenkomst mag worden afgeweken, onverlet.’
32. Zie Hof Amsterdam 29 maart 2016, ECLI:NL:GHAMS:
2016:1182, waarbij het ging om achterstallige
huursommen betreffende de huur van bedrijfsruimte
24
kunnen er zelfs voor kiezen voor slechts een onderdeel van de overeenkomst een rechtskeuze te
maken. Zo hadden partijen in de zaak welke diende
bij het Hof Amsterdam33 hun rechtsbetrekking in al
haar onderdelen onderworpen aan het Nederlandse recht, terwijl het mogelijk zou zijn geweest voor
bijvoorbeeld de gewraakte verrekening een ander
recht te kiezen. Mogelijk had dat ook tot een andere
uitkomst geleid.34
6.2.
Nederlandse huurbescherming
bijzonder dwingend recht?
In de zaak aanhangig bij Hof Amsterdam35 stond
de vraag centraal of door de rechtskeuze inbreuk
werd gemaakt op Nederlandse huurbescherming,
in het bijzonder of deze Nederlandse huurbescherming van ´bijzonder dwingend recht´ was. Partijen
waren voor het gebruik van de woning een ‘all-in’
bedrag van € 1.600 per maand overeengekomen.
De huurder had zich tot de Huurcommissie gewend
met een verzoek ex art. 7:258 BW.36 Het te betalen
bedrag zou dan lager uitvallen. De kantonrechter
oordeelde vervolgens dat op grond van de rechtskeuze in de overeenkomst het recht van het Verenigd Koninkrijk van toepassing was, weshalve de
Huurcommissie de bevoegdheid miste om de huurprijs tussen partijen vast te stellen. Ook het hof
oordeelde in dezen dat de omstandigheid dat beide
partijen de Britse nationaliteit hebben, meebrengt
dat er een relevante aanknoping is met het recht
van dat land en dat partijen voor dat recht konden
kiezen. Nog afgezien van het feit dat onzes inziens
art. 3 Rome I een dergelijke voorwaarde van verbondenheid niet aan de rechtskeuze stelt, dus ook
een rechtskeuze voor een rechtsstelsel mogelijk is,
zonder dat partijen een relevante aanknoping met
dat recht hebben, verwerpt het hof het argument
van de huurder dat art. 7:258 BW een bepaling van
33.
34.
35.
36.
in Thailand. Partijen hebben tijdens de in eerste aanleg gehouden comparitiezitting verklaard dat hun geschil naar Nederlands recht, en dus niet naar Thais
recht, kan worden beoordeeld.
Hof Amsterdam 29 maart 2016, ECLI:NL:GHAMS:
2016:1182.
Zo ook Hof Amsterdam 24 februari 2015, ECLI:NL:
GHAMS:2015:523.
Hof Amsterdam 24 februari 2015, ECLI:NL:GHAMS:
2015:523.
Ingevolge art. 7:258 BW kan de huurder aan de verhuurder een voorstel doen tot vaststelling van de
huurprijs en het voorschot van de kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en de servicekosten, indien de huurovereenkomst meer omvat
dan het enkele gebruik van de woonruimte en bij die
overeenkomst slechts de hoogte van de prijs en niet
die van de huurprijs is vastgesteld. Indien de verhuurder niet instemt met het voorstel kan de huurder tot
uiterlijk zes weken na het tijdstip waarop dit voorstel
had moeten ingaan, de huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van het voorstel.
De huurcommissie stelt de huurprijs vast en, voor
zover nodig, het voorschot van de kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en de servicekosten.
Tijdschrif t voor HUURRECHT BEDRIJFSRUIMTE
Nr. 1 januari/februari 2017
Internat ionale aspecten in het huurrecht
bijzonder dwingend recht is, die ingevolge art. 9
lid 1 Rome I moet worden toegepast. Art. 7:258 BW
kwalificeert dus niet als voorrangsregel.37
Ingevolge art. 9 Rome I worden bepalingen als voorrangsregel aangemerkt indien deze bepalingen van
bijzonder dwingend recht zijn. Dit is het geval indien een land aan de inachtneming van deze bepalingen zoveel belang hecht voor de handhaving van
zijn openbare belangen zoals zijn politieke, sociale
of economische organisatie, dat zij moeten worden
toegepast op elk geval dat onder de werkingssfeer
ervan valt, ongeacht welk recht volgens Rome I van
toepassing is op de overeenkomst. In punt 37 van
de considerans bij Rome I wordt toegelicht dat overwegingen van algemeen belang rechtvaardigen dat
de rechters van lidstaten zich in uitzonderlijke omstandigheden kunnen beroepen op rechtsfiguren
zoals de exceptie van openbare orde en op bepalingen van bijzonder dwingend recht, dat laatstbedoelde bepalingen moeten worden onderscheiden van
bepalingen waarvan niet bij overeenkomst kan
worden afgeweken en dat het begrip ‘bepalingen
van bijzonder dwingend recht’ met meer terughoudendheid dient te worden gebezigd. Niet alle dwingendrechtelijke bepalingen van een nationale wet
zijn dus als bijzonder dwingende bepalingen in het
internationale geval aan te merken.38
Het hof oordeelt dat art. 7:258 BW slechts als voorrangsregel te kwalificeren zou zijn indien de algemene Nederlandse belangen in zodanige mate
bij het onderhavige geval zijn betrokken dat de
belangen die art. 7:258 BW beoogt te beschermen,
zwaarder moeten wegen dan het belang dat het op
de huurovereenkomst toepasselijke vreemde recht
zo volledig mogelijk tot gelding komt. Van een zodanige betrokkenheid is volgens het hof geen sprake.
Volgens het hof is art. 7:258 BW een (sanctie)bepaling die enkel de privaatrechtelijke verhouding tussen verhuurder en huurder zelf raakt. Onvoldoende is dat de wetgever met deze voor de verhuurder
ongunstige regeling beoogt tegen te gaan dat all-in
huurprijzen worden gebruikt om de toepasselijke
huurprijsbepalingen te ontwijken. Daarbij betrekt
het hof ook in zijn overwegingen dat het een woning betreft die volgens het voorbereidende rapport van de Huurcommissie als geliberaliseerde
37. Zie dienaangaande ook uitgebreid B.J. van het Kaar &
F. van Westrhenen, ´Het Nederlandse huurrecht: bijzonder en dwingend, maar ook bijzonder dwingend?´,
WR 2016, 42, par. 8 e.v.
38. Van belang is nog het onderscheid tussen voorrangsregels van de lex fori (art. 9 lid 2 Rome I) en voorrangsregels van derdelanden (art. 9 lid 3 Rome I). De
aangezochte rechter zal doorgaans rekening houden
met zijn eigen commune voorrangregels, indien deze
in het internationale geval op grond van de scope-rule van betreffende voorrangsregel van toepassing
is. Met derdelands voorrangsregels is de aangezochte rechter terughoudender. Zie dienaangaande o.a.
R.I.V.F. Bertrams/S.A. Kruisinga, ‘Overeenkomsten in
het internationaal privaatrecht en het Weens Koopverdrag’, Recht en prakt ijk, 5e druk, Deventer: Kluwer
2014, p. 45 e.v.
Nr. 1 januari/februari 2017
woonruimte kwalificeert en derhalve niet is onderworpen aan maximale huurprijsbepalingen. Bovendien zijn partijen twee qua opleiding en maatschappelijke positie gelijkwaardige particulieren
die hebben gekozen voor de toepassing van het hun
beiden meest bekende rechtsstelsel. Huurder kan
derhalve niet als een zwakke partij worden gezien
aan wie ten opzichte van verhuurder een verdergaande (Nederlandse) rechtsbescherming moet
worden geboden.
Bij gebreke van een rechtskeuze is op een overeenkomst van huur van onroerend goed het recht van
het land waar het onroerend goed is gelegen van
toepassing.39 De lex rei sitae is een diepgewortelde
verwijzingsregel als het gaat om onroerende goederen. Betreft het echter een huurovereenkomst
van een onroerend goed voor tijdelijk particulier
gebruik met een duur van ten hoogste zes opeenvolgende maanden, dan wordt de huurovereenkomst
beheerst door het recht van het land waar de verhuurder zijn gewone verblijfplaats heeft, mits de
huurder een natuurlijke persoon is en zijn gewone
verblijfplaats in hetzelfde land heeft.40
Volledigheidshalve zij hier nog gewezen op art. 6
lid 4 sub c Rome I. Dit bepaalt dat art. 6 lid 1 en lid
2 Rome I aangaande de consumentenbescherming
niet van toepassing zijn op overeenkomsten die een
zakelijk recht op een onroerend goed of de huur
van onroerend goed tot onderwerp hebben, met
uitzondering van de overeenkomsten die een recht
van deeltijds gebruik in de zin van Richtlijn 94/47/
EG tot onderwerp hebben. De particuliere huurder
van onroerend goed, die het onroerend goed niet
bedrijfs- of beroepsmatig gebruikt, wordt dus niet
gelijkgesteld aan een consument en mist derhalve
de conf lictrechtelijke bescherming.41
Huur valt wel onder de richtlijn 93/13 EEG van de
Raad van 5 april 1993 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten.42 Op die
wijze wordt de consument-huurder in ieder geval
beschermd tegen oneerlijke bedingen.
7.
Garanties, zekerheden en
goederenrechtelijke aspecten
In internationale huurverhoudingen worden net
als in puur Nederlandse huurcontracten garanties en zekerheden bedongen. Doorgaans is het
in een internationale huurverhouding aanbevelingswaardig extra zekerheden, waaronder hogere bankgaranties en hogere borgstellingen van
39. Zie art. 4 lid 1 sub c Rome I.
40. Zie art. 4 lid 1 sub d Rome I.
41. Zo leidt een rechtskeuze er niet toe dat de consument
de bescherming verliest welke hij geniet op grond
van de bepalingen waarvan niet bij overeenkomst
kan worden afgeweken volgens het recht dat overeenkomstig art. 6 lid 1 Rome I, zijnde het recht van de
gewone verblijfplaats van de consument, van toepassing zou zijn geweest bij gebreke van de rechtskeuze.
42. HvJ EU 30 mei 2013, nr. C-488/11, ECLI:EU:C:2013:341,
WR 2013, 80 (Asbeek Brusse c.s. / Jahani).
Tijdschrif t voor HUURRECHT BEDRIJFSRUIMTE
25
Internat ionale aspecten in het huurrecht
bestuurders, te vragen. Te meer daar de executie
in het buitenland ook voor de nodige hobbels kan
zorgen.
Bij de vestiging van zekerheden dient afzonderlijk
het toepasselijk goederenrechtelijk regime te worden bepaald. Indien in de huurovereenkomst een
rechtskeuze ten gunste van Nederlands recht is opgenomen, betekent dit niet dat op de vestiging van
zekerheden en de goederenrechtelijke aspecten
ook automatisch het Nederlandse recht van toepassing is. De goederenrechtelijke aspecten dienen
namelijk te worden onderscheiden van de verbintenisrechtelijke aspecten van een overeenkomst.
Verbintenisrechtelijk bestaat een grote partijautonomie. De goederenrechtelijke partijautonomie is
zeer beperkt.43 De conf lictregels met betrekking tot
het goederenrechtelijk regime zijn, bij gebreke van
verdragen en verordeningen op dit gebied, te vinden in art. 10:127 BW e.v.
Ook zijn er situaties denkbaar dat het wenselijk is
buitenlandse zekerheden te vestigen. Bijvoorbeeld
indien er een pandrecht of een recht van hypotheek op in het buitenland gelegen zaken moet
worden gevestigd. In dat geval dient ten behoeve
van de rechtsgeldigheid van het vestigen van een
zekerheid ook het buitenlandse internationaal privaatrecht te worden geraadpleegd. Het komt voor
dat volgens de buitenlandse goederenrechtelijke
conf lictregels het recht van land X van toepassing
is en volgens de toepasselijke Nederlandse goederenrechtelijke conf lictregels het recht van land Y.
Polak heeft geadviseerd om dan naar beide rechtsstelsels het zekerheidsrecht te vestigen.44 Echter dit
kan bijvoorbeeld in een Duits geval tot ‘Übersicherung’45 leiden, waardoor een zekerheidsrecht zou
kunnen komen te vervallen. Door een goede afstemming van de verschillende zekerheidsrechten
kan dit worden voorkomen.
8.
Afsluitende observatie
Hoewel in huurrechtsverhoudingen, waarbij het
onroerend goed in Nederland is gelegen, door de exclusieve bevoegdheid van art. 24 Brussel I bis-Verordening al snel de Nederlandse rechter internationaal bevoegd is en Nederlands recht toepassing
vindt, zijn er vele situaties waarbij het aanbeveling
verdient de internationale aspecten nader onder
de loep te nemen. Zo kan de aanvankelijk Nederlandse huurder overgaan in een buitenlandse vennootschap, waardoor de garanties en zekerheden
moeten worden bijgesteld en de bestuurdersaansprakelijkheid anders is komen te liggen. Voorts is
van belang de goederenrechtelijke aspecten van de
verbintenisrechtelijke aspecten te onderscheiden.
Verder hebben huurder en verhuurder een grote
partijautonomie in het kiezen van het toepasselijke huurrecht, maar zullen de voorrangsregels,
m.a.w. de bijzonder dwingende bepalingen uit het
Nederlandse huurrecht, niet kunnen worden weggecontracteerd. Voorrangsregels gelden ongeacht
het gekozen recht. Onduidelijkheid bestaat over de
kwalificatie van de Nederlandse voorrangsregels.
Zo is in de rechtspraak art. 7: 258 BW in ieder geval
niet als voorrangsregel gekwalificeerd. Van vele
andere Nederlandse beschermingsbepalingen is dit
nog niet uitgemaakt. Het laatste woord zal hierover
niet zijn geschreven. Of en in hoeverre het mogelijk
is in internationale huurrelaties een arbitragebeding op te nemen, is nog de vraag. Mogelijk weegt
art. 24 Brussel I-bis Verordening hier zwaarder dan
de forumkeuze/arbitragevrijheid.
43. In principe is er geen rechtskeuze mogelijk voor het
goederenrechtelijk regime met betrekking tot zaken.
Van toepassing is de lex rei sitae (art. 10:127 lid 1 BW).
Hierop bestaat slechts een beperkt aantal uitzonderingen. Zo is ingevolge art. 10:128 lid 2 BW een beperkte rechtskeuze bij eigendomsvoorbehoud mogelijk,
waarbij partijen kunnen overeenkomen dat de goederenrechtelijke gevolgen van een eigendomsvoorbehoud van een voor uitvoer bestemde zaak worden
beheerst door het recht van de staat van bestemming
indien op grond van dat recht het eigendomsrecht
niet zijn werking verliest totdat de prijs volledig is betaald. Ook bestaat een beperkte rechtskeuze bij zaken
die krachten een overeenkomst van internationaal
vervoer worden vervoerd (zie art. 10:133 lid 2 BW).
44. M.V. Polak, ‘Vermogensrechtelijke meerpartijenverhoudingen’, Prakt ijkreeks IPR, deel 15, Kluwer: Deventer 1993, p. 35, 36.
45. Van ‘Übersicherung’ is sprake indien tussen de waarde van het zekerheid en het bedrag van de te zekeren
vordering een wanverhouding bestaat, waarbij niet
de wederzijdse gerechtvaardigde belangen in acht
zijn genomen. Indien de waarde van het zekerheid te
hoog is in verhouding tot de vordering is de zekerheid
in strijd met de goede zeden (‘sittenwidrig’).
26
Tijdschrif t voor HUURRECHT BEDRIJFSRUIMTE
Nr. 1 januari/februari 2017