Projectfinanciering in crisistijd

Projectfinanciering in crisistijd
Verkenning van de rol van alternatieve
financieringsbronnen op de Nederlandse
vastgoedontwikkelingsmarkt
Robert Mackaaij
Ed Nozeman
Paper 2014 – 09
oktober 2014
Projectfinanciering in crisistijd
Verkenning van de rol van alternatieve
financieringsbronnen op de Nederlandse
vastgoedontwikkelingsmarkt
Paper ten behoeve van de ASRE onderzoeksbeurs in de vastgoedkunde in
samenwerking met G&S Vastgoed
Robert Mackaaij
Ed Nozeman
ASRE papers ISSN 1878-4607
ASRE Research Center | Amsterdam School of Real Estate | Postbus 140 | 1000 AC
Amsterdam | T 020 – 668 1129 | F 020 – 668 0361 | [email protected]
Projectfinanciering in crisistijd
Inhoudsopgave
SAMENVATTING
4
1
INLEIDING
6
1.1
AANLEIDING
6
1.2
DOELSTELLING
6
1.3
VRAAGSTELLING
7
1.4
METHODOLOGIE
8
1.4.1 Literatuuronderzoek ....................................................................................8
1.4.2 Interviews met deskundigen ........................................................................8
1.4.3 Enquête onder onafhankelijke ontwikkelaars ...............................................9
1.5
LEESWIJZER
9
2
BEGRIPPENKADER
10
2.1
PROJECTONTWIKKELING
10
2.1.1 Gebiedsontwikkeling .................................................................................10
2.1.2 Typen ontwikkelaars..................................................................................11
2.2
PROJECTFINANCIERING
11
2.2.1 Financieringsstructuur ...............................................................................13
2.2.2 Investeringskosten per ontwikkelingsfase ..................................................14
2.2.3 Financieringsrisico’s ..................................................................................14
3
DOORWERKING KREDIETCRISIS OP PROJECTONTWIKKELING
16
3.1
GEVOLGEN VOOR PROJECTONTWIKKELING
16
3.1.1 Omvang projectontwikkelingsmarkt ...........................................................16
3.1.2 Trends projectontwikkelingsmarkt .............................................................19
3.2
GEVOLGEN VOOR PROJECTFINANCIERING
21
3.2.1 Bankfinanciering ........................................................................................22
3.2.2 Niet-bancaire financieringsbronnen ...........................................................24
3.3
RESUMÉ
28
3.4
KENNISLACUNES
29
4
CONFRONTATIE LITERATUURUITKOMSTEN MET PRAKTIJKERVARINGEN
30
4.1
INLEIDING
30
4.2
OMVANG VAN EN TRENDS OP DE PROJECTONTWIKKELINGSMARKT
30
4.3
GEVOLGEN VOOR PROJECTFINANCIERING
33
4.3.1 Nederland..................................................................................................33
4.3.2 Internationaal ............................................................................................37
4.4
CONCLUSIE
41
4.5
TOT BESLUIT
42
4.5.1 Vervolgonderzoek .....................................................................................42
4.5.2 Toekomstverwachtingen............................................................................42
LITERATUURLIJST
44
BIJLAGEN
48
Amsterdam School of Real Estate
3
Projectfinanciering in crisistijd
Samenvatting
Dit onderzoek beoogt antwoord te geven op de vraag of en zo ja in hoeverre de
financieringsbronnen van ontwikkelaars zijn gewijzigd sinds de kredietcrisis. Is, al
dan niet tijdelijk, de gebruikelijke projectfinancieringsstructuur veranderd? De
resultaten zijn van belang voor een brede doelgroep, feitelijk voor allen die betrokken
dan wel geïnteresseerd zijn in projectontwikkeling, in het bijzonder
projectfinanciering. Gezien die doelgroep wordt ervan uitgegaan dat de lezer
vertrouwd is met de essentialia van projectfinanciering.
De kredietcrisis van 2008 heeft geleid tot vraaguitval en kredietschaarste. Banken
hebben te maken met aangescherpte kapitaal- en liquiditeitseisen, zoals Basel III, en
zijn terughoudender geworden met betrekking tot vastgoedfinanciering. De
gecombineerde brutoleningproductie van de drie grootste Nederlandse
vastgoedfinanciers (ABN Amro, FGH Bank en ING) is van 2008 tot en met 2012 met
80 procent teruggelopen. Daarnaast zijn er minder publieke middelen beschikbaar.
Dit heeft geleid tot een schaarser aanbod aan financieringsmogelijkheden voor
ontwikkelaars. Financiers stellen hogere eisen aan project (afzetbaarheid) en
ontwikkelaar (track record). Om te kunnen blijven ontwikkelen dienen ontwikkelaars
op zoek te gaan naar alternatieve, niet-bancaire financieringsbronnen.
Onafhankelijke
ontwikkelaars
passen
inmiddels
enkele
alternatieve
financieringsvormen toe ter vervanging van bancaire financiering, zoals forwardfunding door de eindgebruiker/belegger en cofinanciering door een bij de bouw
betrokken marktpartij. Overige in de literatuur aangedragen alternatieven, waaronder
crowdfunding en private equity-financiering, hebben in de periode 2008-2013 geen
rol gespeeld op de projectfinancieringsmarkt. Tevens is de inbreng van meer eigen
vermogen door ontwikkelaars zelf vereist. Het is niet zo dat banken helemaal geen
projecten meer financieren. Enkele projectontwikkelaars sluiten nog steeds
financieringen bij banken af, zij het tegen een lagere LTC. Ook in het Verenigd
Koninkrijk en Frankrijk hebben banken zich teruggetrokken uit de
vastgoedfinancieringsmarkt
en
passen
ontwikkelaars
alternatieve
financieringsvormen toe. In Duitsland hebben ontwikkelaars daarentegen nog steeds
volop toegang tot bancaire financiering.
In tegenstelling tot de groep onafhankelijke projectontwikkelaars hebben gelieerde
ontwikkelaars toegang tot kapitaal vanuit de moederonderneming (ontwikkelende
bouwers en specialistische ontwikkelaars) of vanuit institutionele beleggers
(ontwikkelende
beleggers).
Bij
gelieerde
ontwikkelaars
speelt
het
financieringsvraagstuk daarom in mindere mate een rol. Omdat het ontwikkelvolume
op de Nederlandse vastgoedmarkt de afgelopen jaren sterk is gereduceerd en veel
ontwikkelaars door het verslechterende economische klimaat failliet zijn gegaan,
speelt het financieringsvraagstuk zich af op een sterk gekrompen
projectontwikkelingsmarkt. Bij alle typen ontwikkelaars is onder invloed van de
kredietcrisis de prioriteit verschoven van grootschalige ontwikkelingen en
internationalisering naar kleinschalige, lokale projecten. De bouwproductie wordt
steeds meer bepaald door een vervangingsopgave in plaats van uitbreiding. Het
accent komt te liggen op binnenstedelijke herontwikkeling.
Amsterdam School of Real Estate
4
Projectfinanciering in crisistijd
De eindconclusie van deze verkenning luidt dat sinds de kredietcrisis alternatieve
financieringsvormen in opmars zijn, met name bij de onafhankelijke ontwikkelaars. In
vergelijking met de omvang van het eigen vermogen en bankfinanciering bekleden
alternatieve bronnen een steeds groter aandeel in de financieringsstructuur. Gezien
het korte tijdsverloop tussen de kredietcrisis en het moment van uitvoering van
dit onderzoek gevoegd bij het onzekere marktperspectief valt te bezien of de
alternatieve financieringsvormen daadwerkelijk een vaste plek zullen innemen in
de financieringsstructuur van. Waar in het voorlopende Verenigd Koninkrijk
alternatieve financieringsvormen momenteel al een duidelijk hoger marktaandeel
innemen, ligt vooralsnog een verdere toename daarvan in Nederland de komende
jaren in de lijn der verwachtingen.
Amsterdam School of Real Estate
5
Projectfinanciering in crisistijd
1
Inleiding
1.1 Aanleiding
Sinds de kredietcrisis van 2008 is de financiering van project- en gebiedsontwikkeling
complexer geworden. De recessie heeft geleid tot vraaguitval en kredietschaarste.
De (financiële) haalbaarheid van vastgoedprojecten is daarmee afgenomen (zie
afbeelding 1). De financieringsbereidheid van kredietverstrekkers neemt traditioneel
gezien af onder slechte marktomstandigheden (Wilkinson & Reed, 2008). Banken –
van oudsher de grootste financiers van projectontwikkeling – hebben daarnaast te
maken met aangescherpte kapitaal- en liquiditeitseisen, zoals vastgelegd in de Basel
III-richtlijnen. Hierdoor zijn banken terughoudender geworden met het financieren
van project- en gebiedsontwikkelingen (zie onder meer Visschedijk, 2013; Huibers,
2012; Van Ham, 2012). De risico’s van vastgoed als onderpand van hun leningen zijn
toegenomen (Kerste et al., 2011). Bovendien zijn er minder publieke middelen
beschikbaar om project- en gebiedsontwikkelingen mogelijk te maken, zowel vanuit
de rijksoverheid als vanuit lagere overheden (Hegeman, 2013). Dit alles heeft geleid
tot een schaarser aanbod aan financieringsmogelijkheden voor ontwikkelaars. Er is
sprake van krapte op de vastgoedfinancieringsmarkt.
Het voorgaande betekent dat banken minder krediet verstrekken. Ontwikkelaars
hebben meer moeite om bankfinanciering te verkrijgen. Om te kunnen blijven
ontwikkelen dient een ontwikkelaar creatief te zijn in het verkrijgen van
projectfinanciering. Indien mogelijk kan meer eigen vermogen worden ingezet.
Daarnaast
kan
een
ontwikkelaar
wellicht
andere,
‘niet-traditionele’
financieringsvormen aanboren. Men spreekt ook wel over ‘alternatieve’ financiering.
In de praktijk hebben ontwikkelaars inmiddels de eerste ervaringen opgedaan door
samen te werken met partijen die tot dan toe volstrekt onbekend waren als
(mede)financier. Partijen die in de literatuur worden genoemd zijn onder andere:
crowdfunding-initiatieven, institutionele beleggers, private vermogensfondsen en
toekomstige eigenaar-gebruikers (zie onder meer Cushman & Wakefield, 2014a;
Meeuwssen, 2013; en Kerste et al., 2011). De vraag is in hoeverre de rol van
traditionele financiers (lees: banken) is overgenomen door andere typen financiers.
1.2 Doelstelling
De doelstelling van het onderzoek is antwoord te geven op de vraag óf en in
hoeverre de financieringsbronnen van ontwikkelaars zijn gewijzigd sinds de
kredietcrisis van 2008. Is de gebruikelijke projectfinancieringsstructuur – de
verhouding tussen het ingezette eigen vermogen ten opzichte van het opgehaalde
vreemd vermogen – veranderd? In welke mate passen ontwikkelaars andere
financieringsvormen toe, naast de traditionele manier van projectfinanciering via
banken? Om deze vragen te kunnen beantwoorden is inzicht nodig in zowel de
absolute als relatieve omvang van de gebruikte financieringsvormen door
ontwikkelaars. In dit paper worden de bevindingen uit (1) het literatuuronderzoek, (2)
de interviews met deskundigen en (3) de resultaten van de enquête onder een 25-tal
onafhankelijke ontwikkelaars belicht.
Amsterdam School of Real Estate
6
Projectfinanciering in crisistijd
Afbeelding 1. De doorwerking van de kredietcrisis op de vastgoedmarkt. Bron: eigen bewerking
van Barras (1994) en Hilbers (2013).
1.3 Vraagstelling
De centrale vraag van het onderzoek luidt:
Welke veranderingen zijn opgetreden in zowel de absolute als relatieve omvang van de door
ontwikkelaars toegepaste financieringsbronnen ten behoeve van project- of gebiedsontwikkeling
sinds de kredietcrisis van 2008 en wat is de rol van alternatieve financiering?
Onderstaande deelvragen ondersteunen de centrale vraag:
1. In hoeverre is de oriëntatie van project- en gebiedsontwikkeling, voor wat
betreft de functionele inhoud, locatie en/of omvang, veranderd sinds de
kredietcrisis?
2. In hoeverre is de projectfinancieringsstructuur van ontwikkelaars veranderd
sinds de kredietcrisis?
3. In welke mate passen ontwikkelaars andere financieringsvormen toe bij de
financiering van project- en gebiedsontwikkelingen ten opzichte van de
situatie voor de kredietcrisis?
4. Hoe verhoudt de Nederlandse projectfinancieringspraktijk zich ten opzichte
van de situatie in andere West-Europese landen?
Amsterdam School of Real Estate
7
Projectfinanciering in crisistijd
Beantwoording van de deelvragen dient de volgende inzichten op te leveren:
1. Een beknopte uiteenzetting van de voornaamste gevolgen van de
kredietcrisis voor projectontwikkeling. Zijn ontwikkelaars sindsdien op een
andere manier te werk gegaan? Zo ja, waarom?
2. Een overzicht van de ontwikkeling van de projectfinancieringsstructuur van
ontwikkelaars, waaronder een analyse van de verhoudingen tussen het
ingezette eigen vermogen en het aangewende vreemd vermogen.
3. Een categorisering van financieringsvormen naar type en herkomst. Daarbij
is het van belang om de overeenkomsten en verschillen tussen
financieringsvormen weer te geven. Een kwantitatieve onderbouwing van de
absolute en relatieve omvang van de financieringsvormen is gewenst, onder
meer door een toetsing van de onderzoeksresultaten uit het
literatuuronderzoek aan de praktijk, door middel van interviews met
deskundigen uit de projectontwikkelingsbranche. Is de aard en omvang van
de gebruikte financieringsbronnen werkelijk veranderd?
4. Een internationale reflectie op de Nederlandse financieringspraktijk. In
hoeverre is de Nederlandse situatie uniek?
1.4 Methodologie
Omdat de kennis over alternatieve projectfinanciering nauwelijks systematisch
aanwezig is, leent het onderwerp zich voor een verkennend of exploratief onderzoek.
Dit houdt in: het verkrijgen van meer achtergrondinformatie over het vraagstuk. Het
gaat primair om de ‘wat’- en ‘hoe’-vragen (Baarda et al., 2013). Bovendien is het
onderzoek retrospectief van aard. Het belicht de periode tussen het begin van de
kredietcrisis, omstreeks 2007/2008, tot en met eind 2013. Het onderzoek wordt
uitgevoerd in een drietal fasen, bestaande uit (1) een literatuuronderzoek (zie
paragraaf 1.4.1), (2) kwalitatief onderzoek in de vorm van interviews met
deskundigen (paragraaf 1.4.2) en (3) een analyse van een enquête onder een 25-tal
onafhankelijke ontwikkelaars (1.4.3).
1.4.1 Literatuuronderzoek
In deze fase gaat het primair om het verzamelen van informatie uit bestaande
literatuur. Bij het zoeken naar literatuur zijn de volgende media geraadpleegd: de
bibliotheek van de ASRE, inclusief de website www.vastgoedkennis.nl en de
database EBSCO (search.ebscohost.com); de online scriptiedatabase van de
Rijksuniversiteit Groningen (scripties.ned.ub.rug.nl); en de zoekmachine Google
Scholar (scholar.google.nl). Gebruikte zoektermen zijn, met of zonder het
voorvoegsel
‘vastgoed’:
(vastgoed)-ontwikkeling,
projectontwikkeling,
gebiedsontwikkeling, (vastgoed)financiering, (vastgoed)financiers en alternatieve
financiering. Verder zijn de volgende Engelstalige termen gebruikt: real estate
development, real estate finance, real estate lenders, alternative finance en non-bank
lending. Naast de term ‘real estate’ is tevens de term ‘property’ gebruikt. Tenslotte
zijn de literatuurlijsten van reeds gevonden bronnen gescreend op interessant
materiaal (het zogenaamde ‘sneeuwbaleffect’).
1.4.2 Interviews met deskundigen
Op basis van de verkregen inzichten en vastgestelde kennislacunes uit de
literatuurverkenning zijn een vijftal ontwikkelaars ondervraagd over hun ervaringen
met alternatieve projectfinanciering, waaronder drie onafhankelijke ontwikkelaars,
één woningcorporatie en één ontwikkelende belegger.
Amsterdam School of Real Estate
8
Projectfinanciering in crisistijd
1.4.3 Enquête onder onafhankelijke ontwikkelaars
Daaropvolgend wordt verslag gedaan van een schriftelijke enquête onder 25 grote
onafhankelijke ontwikkelaars in Nederland. De vraagstelling is gericht op de
praktijkervaringen van deze ontwikkelaars met de veranderde financiering sinds de
kredietcrisis.
1.5 Leeswijzer
Alvorens de resultaten uit het literatuuronderzoek te beschrijven, volgt in hoofdstuk 2
een afbakening en definiëring van enkele belangrijke begrippen. Doel van het
begrippenkader is om de lezer een heldere basis te geven voor het vervolg van het
paper. In hoofdstuk 3 wordt het literatuuronderzoek naar projectfinanciering
gepresenteerd, waarin deelvraag 1 wordt behandeld (zie afbeelding 2). Het omvat
een eerste verkenning van de mogelijk gewijzigde financieringspraktijk bij project- en
gebiedsontwikkelingen. De bevindingen uit hoofdstuk 3 worden vervolgens getoetst
door middel van empirisch onderzoek, bestaande uit interviews met en enquêtes
onder deskundigen in het veld, de onafhankelijke projectontwikkelaars. De resultaten
uit het veldonderzoek zijn terug te vinden in hoofdstuk 4, evenals een internationale
reflectie op de Nederlandse praktijk door middel van literatuurbronnen over het
buitenland.
Afbeelding 2. Onderzoeksopzet.
Amsterdam School of Real Estate
9
Projectfinanciering in crisistijd
2
Begrippenkader
Begrippen als gebiedsontwikkeling, projectontwikkeling, grondexploitatie en
vastgoedontwikkeling worden in de literatuur en het spraakgebruik regelmatig door
elkaar gebruikt. Vastgoed- en projectontwikkeling worden in het onderstaande als
synoniemen van elkaar beschouwd. Grondexploitatie geschiedt veelal in samenhang
met projectontwikkeling alhoewel dat in de praktijk door verschillende partijen kan
worden beoefend. Het essentiële verschil tussen gebieds- en projectontwikkeling
wordt in het navolgende uit de doeken gedaan.
2.1 Projectontwikkeling
Kenmerkend voor projectontwikkeling is het ‘projectmatige karakter’: het gaat om een
eenmalige opdracht die volgens unieke richtlijnen en met beperkte middelen tot een
concreet resultaat moet leiden (naar: Wijnen & Storm, 2008). Het resultaat – een
nieuw of herontwikkeld gebouw – ontstaat door het gebruik van grond, arbeid,
materiaal en financiering (Wilkinson & Reed, 2008). Gehner vervolgt dat een
ontwikkelaar verantwoordelijk is voor het verwerven van grond, het verkrijgen van
benodigde vergunningen, het aansturen van het bouwproces en, tot slot, de verhuur
of verkoop van ontwikkelde ruimten. Een ontwikkelingsproces duurt gemiddeld één
tot drie jaar, waarna het gerealiseerde project verkocht wordt aan een belegger of
gebruiker die het vastgoed in exploitatie neemt (zie afbeelding 3). Miles et al. (2001)
omschrijven projectontwikkeling tenslotte als de voortdurende aanpassing aan de
gebouwde omgeving om te voldoen aan de vraag van de maatschappij. Deze
definitie impliceert dat projectontwikkeling een vraag-gedreven activiteit is. Er zijn
een viertal fasen in het ontwikkelingsproces te onderscheiden: initiatieffase,
ontwikkelingsfase, realisatiefase en exploitatiefase (Nozeman et al., 2010).
Afbeelding 3. Het vastgoedontwikkelingsproces. Bron: Eldonk (2012; in: Schiltmans, 2013).
2.1.1 Gebiedsontwikkeling
Gebiedsontwikkeling is de mal van projectontwikkeling, een kader van
randvoorwaarden voor individuele gebouwontwikkelingen en andere projecten, zodat
een integraal gebied ontstaat (Peek, 2011). Het doel van gebiedsontwikkeling is het
veranderen van een gebied met verschillende locaties en functies, om uiteindelijk
commerciële en/of maatschappelijke meerwaarde te creëren (De Zeeuw et al.,
2013). Vanwege de schaalgrootte, de doorlooptijd en het risicodragend vermogen is
samenwerking tussen meerdere ontwikkelaars vaak vereist om een
Amsterdam School of Real Estate
10
Projectfinanciering in crisistijd
gebiedsontwikkeling tot een succes te maken (Nozeman et al., 2010). Buitelaar et al.
(2012) betogen dat naast de traditionele, integrale en grootschalige
gebiedsontwikkeling sinds de crisis ook een ander type ontstaan is, namelijk de
‘organische’ vorm van gebiedsontwikkeling. Dit houdt in: kleinschalig naast
grootschalig, procesmatig naast projectmatig. Het eindbeeld staat bij de organische
vorm niet vast; het is een proces met een open einde. De rol van de gemeente is
faciliterend in plaats van risicodragend en exploiterend. Naast grote ontwikkelaars
blijken kleinere ontwikkelaars en eindgebruikers een centrale rol te spelen.
2.1.2 Typen ontwikkelaars
In dit paper wordt gesproken over ‘de’ projectontwikkelaar. Er zijn op de markt echter
meerdere typen ontwikkelaars actief. In tabel 1 zijn projectontwikkelaars
onderverdeeld in een zestal categorieën. De achtergrond van een ontwikkelaar
bepaalt mede in welk type projecten geïnvesteerd wordt, bijvoorbeeld qua locatie,
omvang of sector. Ook het beoogde doel van een ontwikkeling kan per type
ontwikkelaar variëren (Schiltmans, 2013). Zo hebben ontwikkelende bouwers een
sterke oriëntatie op het creëren van bouwvolume en trachten ontwikkelende
beleggers te voldoen aan bepaalde portefeuilledoelstellingen. Ook de
financieringsbehoefte is per type ontwikkelaar verschillend. Daar waar gelieerde
ontwikkelaars geld kunnen ophalen bij een moederonderneming, is de zelfstandige
ontwikkelaar afhankelijk van financiering door externe partijen, zoals banken
(Huisman, 2007). Voor gelieerde projectontwikkelaars geldt vastgoedontwikkeling
vaak als middel om extra rendement op investeringen voor de moederorganisatie te
kunnen behalen; vastgoedontwikkeling is geen doel op zich. Voor onafhankelijke
projectontwikkelaars is projectontwikkeling het primaire bedrijfsdoel (Van Soest,
2011). De achtergrond van een ontwikkelaar bepaalt daarmee in belangrijke mate de
gevoerde ontwikkelingsstrategie (Gehner, 2011).
2.2 Projectfinanciering
Hörchner (in: Nozeman et al., 2010) typeert projectfinanciering als de financiering
van een specifieke economische eenheid (lees: het project). Voor de financier of
kredietverstrekker zijn met name de kasstromen die uit het project worden
gegenereerd van belang. De kasstromen dienen als bron waaruit de lening moet
worden terugbetaald. Het vastgoed geldt als onderpand van de lening. Met
projectfinanciering wordt naast de financiering van de bouwkosten ook de
financiering van de planontwikkelingskosten in de ontwikkelingsfase bedoeld. Tijdens
de realisatiefase is bouwfinanciering nodig. Bouwfinanciering is de financiering ten
behoeve van de bouw van het project en is een vorm van korte termijn
projectfinanciering met een looptijd van maximaal twee jaar (Huisman, 2007). Het
project moet op de markt worden gezet door bijvoorbeeld verkoop aan een belegger.
Met de opbrengst uit de verkoop wordt de projectfinanciering afgelost en omgezet in
een beleggingsfinanciering (Buitelaar et al., 2013; Nozeman et al., 2010).
Beleggingsfinanciering is een vorm van lange termijn financiering (Wilkinson & Reed,
2008). Bij bouwfinanciering wordt de financier afbetaald na gereedkomen en
verkopen van het gebouw. “Anders is het als de koper (de belegger) het project
financiert. Doel van de financierende belegger is de verwerving van het project voor
zijn portefeuille”, aldus Van Gool et al. (2013, p. 139). Huisman (2007) toont de
relaties tussen de partijen die bij een typische projectfinancieringsstructuur betrokken
zijn (zie afbeelding 4). Een project kan vanwege risico-overwegingen worden
ondergebracht in een apart daarvoor opgerichte entiteit, een project-BV of special
purpose vehicle (SPV) genaamd.
Amsterdam School of Real Estate
11
Projectfinanciering in crisistijd
Tabel 1. Typen ontwikkelaars. Bron: eigen bewerking van Schiltmans (2013) en Van Gool et al.
(2013)
Type
ontwikkelaar
Omschrijving en gemiddeld aantal medewerkers
projectontwikkeling
Ontwikkelende
beleggers
Institutionele beleggers (pensioenfondsen en
Voorbeelden
10-50
Bouwinvest,
verzekeraars) en vermogende particulieren. De visie
Corio Vastgoed-
van deze beleggers is gebaseerd op de gewenste
ontwikkeling,
portefeuillesamenstelling en rendementseisen.
Fortress en Vesteda
Beleggende ontwikkelaars houden het vastgoed na
realisatie meestal in eigen portefeuille.
Ontwikkelende
Deze groep ontwikkelaars is voortgekomen uit
bouwers
bouwbedrijven en heeft een sterke oriëntatie op het
Development (BAM),
bouwproces en het creëren van bouwvolume. Bij dit
Dura Vermeer,
type ontwikkelaars is het vooral van belang dat de
Heijmans en
continuïteit van het bouwbedrijf is gewaarborgd.
VolkerWessels
Woningcorporaties
Als ‘toegelaten instellingen’ is de primaire taak van
20-300
10-50
AM Real Estate
Portaal (regio
woningcorporaties het ontwikkelen en exploiteren van
Utrecht), Talis
huurwoningen voor lage- en middeninkomens.
(Nijmegen),
Daarnaast ontwikkelen corporaties koopwoningen om
Woonstad
de onrendabele top van de sociale woningbouw te
(Rotterdam) en
financieren en/of de leefbaarheid van buurten te
Ymere (Amsterdam)
verbeteren. Corporaties ontwikkelen voor eigen
beheer.
Ontwikkelaars
Deze groep ontwikkelaars is voortgekomen uit
gelieerd aan
financiële
financiële instellingen, zoals banken en
Development (Rabo
verzekeringsmaatschappijen. Naast ontwikkelen
Vastgoedgroep),
instellingen
hebben deze partijen belang bij de verkoop van
Delta Lloyd
financiële producten. Ze zijn daardoor met name
Vastgoed en ING
gericht op de koopwoningmarkt, omdat de
Real Estate
eindgebruiker een potentiële klant van de hypotheek-
Development
15-300
Bouwfonds Property
of verzekeringsafdeling is.
Specialistische
ontwikkelaars
De specialistische vastgoedontwikkelaars van zakelijke
Varieert
Ahold Vastgoed,
eindgebruikers zijn vanuit hun kernactiviteiten actief op
Inter IKEA Group,
de ontwikkelings-markt. Ze ontwikkelen vastgoed
NS Stations en
vanuit veelal bestaand bezit. Het vastgoed en de
Schiphol Real Estate
locatie zijn van strategisch belang.
Onafhankelijke
Deze categorie omvat de ‘pure’, zelfstandige
ontwikkelaars
ontwikkelaars, niet gelieerd zijnde aan een belegger,
Estate, G&S
bouwer, financiële instelling of ander type
Vastgoed, OVG en
onderneming. In absolute aantallen is dit de grootste
Provast
groep ontwikkelaars, met veelal relatief kleine
bedrijven. Om succesvol te zijn richten onafhankelijke
ontwikkelaars zich vaak op bepaalde concepten,
gebruikersgroepen, marktsegmenten en/of regio’s.
Amsterdam School of Real Estate
12
1-50
Borghese Real
Projectfinanciering in crisistijd
Afbeelding 4. Partijen betrokken bij een typische projectfinanciering. Bron: eigen bewerking van
Nozeman et al. (2010).
2.2.1 Financieringsstructuur
Naast de inzet van eigen vermogen heeft een ontwikkelaar vaak vreemd vermogen
nodig om een project te kunnen realiseren. Vreemd vermogen is geld van derden dat
een investeerder betrekt om zijn project mee te financieren (Berkhout & Zwart, 2013).
Een financier zal doorgaans niet het volledige investeringsbedrag voor eigen
rekening willen nemen. De inbreng van eigen vermogen vergroot de betrokkenheid
van de ontwikkelaar en vermindert het risico voor de financier (Berkhout & Zwart,
2013). Een solide financiële positie met relatief veel eigen vermogen biedt tevens
flexibiliteit en een lager risico voor de ontwikkelaar zelf, omdat het aantrekken van
vreemd vermogen de afhankelijkheid van de ontwikkelaar ten opzichte van de
financier vergroot (Gründemann, 2010). De wijze waarop het totale vermogen is
samengesteld tussen eigen en vreemd vermogen wordt de financieringsstructuur
genoemd (zie afbeelding 5). Ontwikkelaars houden daarbij rekening met de
gewenste risicospreiding en het verwachte rendement op het eigen vermogen
(Huisman, 2007). De schuldratio is het gedeelte van de totale activa (lees: het
vastgoed) dat met vreemd vermogen is gefinancierd (Langerak, 2011). Tenslotte is
er mezzanine financiering, een mengvorm van eigen en vreemd vermogen (zie
afbeelding 5). Mezzanine ligt qua risicoprofiel tussen eigen en vreemd vermogen in
en komt meestal voor in de vorm van een achtergestelde lening.
De keuze voor een bepaalde financieringsstructuur wordt doorgaans bepaald door
de beschikbaarheid van kapitaal, de hoogte van de financieringskosten, het type
ontwikkelaar en het soort project. Bedrijfsgrootte, financiële slagkracht en track
record van de ontwikkelaar spelen een rol, alsmede de locatie, looptijd, omvang en
sector van het te financieren project (Wilkinson & Reed, 2008). Onafhankelijke
projectontwikkelaars regelen de projectfinanciering over het algemeen via externe
partijen, zoals banken (Schiltmans, 2013). Gelieerde ontwikkelaars doen dat veelal
intern.
Amsterdam School of Real Estate
13
EIGEN
VERMOGEN %
MEZZANINE %
VREEMD
VERMOGEN %
FINANCIERINGSSTRUCTUUR
Projectfinanciering in crisistijd
PROJECT
Afbeelding 5. Voorbeeld van een projectfinancieringsstructuur.
2.2.2 Investeringskosten per ontwikkelingsfase
Een ontwikkelaar dient aan het begin van het ontwikkelingsproces, in de initiatief- of
ontwikkelingsfase, projectfinanciering te regelen. Het noodzakelijk kapitaal bestaat in
deze fase voornamelijk uit eigen vermogen van de ontwikkelaar. Omdat de risico’s in
de beginfase relatief hoog zijn, zijn externe partijen nauwelijks bereid krediet te
verstrekken. Naast eigen vermogen is het aantrekken van project- of
bouwfinanciering bij externe partijen, zoals banken of institutionele beleggers,
noodzakelijk om tot realisatie over te kunnen gaan. Andere zaken die een
ontwikkelaar moet regelen voor start bouw zijn soms het bouwrijp maken van de
grond, het verkrijgen van een omgevingsvergunning, het zekerstellen van een
bepaald voorverhuur- of voorverkooppercentage en het vaststellen van de
aanneemsom (Buur, 2011). Met name in de realisatiefase lopen de totale
investeringskosten van een project snel op, omdat de bouwkosten gemiddeld zestig
procent van de totale investeringskosten bedragen (zie afbeelding 6). Afhankelijk van
het type vastgoed, de locatie en de gewenste kwaliteit, bestaan de totale
investeringskosten van een ontwikkelaar voor gemiddeld vijf procent uit
financieringskosten.
2.2.3
Financieringsrisico’s
De basis van financieren is dat een financier verstrekker is van niet-risicodragend
vermogen (Berkhout & Zwart, 2013). Een projectontwikkelaar investeert daarentegen
voor eigen rekening en risico (gedelegeerd ontwikkelen uitgesloten) en tracht de
projectrisico’s zo goed mogelijk te beheersen. Door het aangaan van een
financieringsovereenkomst met een ontwikkelaar loopt een financier enkele risico’s,
welke hij zo goed mogelijk probeert af te dekken. Alvorens een project te financieren
beoordeelt een financier daarom de projectrisico’s, waaronder: marksituatie, locatie,
ontwikkelingsstadium, percentage verhuurd of verkocht, aanwezigheid van een
eindbelegger en/of enkele financieringsratio’s. Een veelgebruikte financieringsratio is
de loan-to-cost of LTC-ratio. Dit is de verhouding tussen de hoogte van de lening en
de investeringskosten van het project (Nozeman et al., 2010). Het aanwenden van
vreemd vermogen kan nadelig uitpakken indien de financieringskosten hoger zijn dan
het projectrendement. Als de kosten van de lening lager blijken te zijn dan het
rendement op de ontwikkeling, dan verhoogt het gebruik van vreemd vermogen het
rendement op het eigen vermogen. Dit wordt ook wel het hefboomeffect of leverage
genoemd (Van Gool et al., 2013). Er ontstaat derhalve een financieringsrisico als de
verhouding tussen eigen vermogen en vreemd vermogen ongunstig is of het
rentepercentage over het vreemd vermogen stijgt.
Amsterdam School of Real Estate
14
Projectfinanciering in crisistijd
Afbeelding 6. Investeringscurve, waarin de totale investeringskosten van een
project worden afgezet tegenover de vier ontwikkelingsfasen. Bron: eigen
bewerking van Gehner (2011).
Naarmate een project vordert en realisatie nadert nemen de risico’s voor financier en
ontwikkelaar af (Gehner, 2011). Het projectrisico kan worden gereduceerd door een
financier in de beginfase zoveel mogelijk garanties te bieden over het verkrijgen van
een bouwvergunning en de afzetbaarheid van het project, veelal in de vorm van een
verhuur- of verkooppercentage van zestig tot zeventig procent op moment van start
bouw (Gehner, 2011). Afhankelijk van de strategie van een ontwikkelaar (zie
paragraaf 2.1.2) kan het projectrisico verder worden verminderd, zo toont Gehner
(2011) aan.
Amsterdam School of Real Estate
15
Projectfinanciering in crisistijd
3
Doorwerking kredietcrisis op
projectontwikkeling
De kredietcrisis heeft geleid tot een afname van de bouwproductie en een afname
van de (financiële) haalbaarheid van vastgoedprojecten (Barkham, 2013; Hilbers,
2013; Wibier, 2012; Vulperhorst, 2009; Van Hoek, 2008) (zie afbeelding 1).
Hieronder worden de gevolgen van de kredietcrisis voor de praktijk van
vastgoedontwikkeling en –financiering uiteengezet en kwantitatief onderbouwd.
3.1 Gevolgen voor projectontwikkeling
3.1.1 Omvang projectontwikkelingsmarkt
De Nederlandse bouwwereld is sinds 2008 hard geraakt. In 2013 lag het volume van
de bouwproductie van commercieel vastgoed meer dan 25 procent lager dan in
2008. De woningbouwproductie is sinds de kredietcrisis zelfs met 40 procent gedaald
(EIB, 2014). Minder productie betekent minder omzet: bouwbedrijven en
projectontwikkelaars hebben in de periode 2008-2013 gezamenlijk een omzetdaling
van 15 procent gerealiseerd. De grotere ontwikkelaars hebben, op basis van het
aantal werknemers, slechtere omzetcijfers moeten presenteren dan kleinere
ontwikkelaars (CBS, 2014). Een andere belangrijke indicator voor de
ontwikkelingsmarkt is het aantal verleende bouw- of omgevingsvergunningen. Zowel
het aantal als de waarde van verleende bouwvergunningen voor opdrachtgevers als
beleggers, projectontwikkelaars en aanneembedrijven is sterk teruggelopen sinds
2008 (zie afbeelding 7). Het aantal verleende bouwvergunningen in een jaar loopt
voor op de werkelijke bouw en is daarmee een indicatie van de te verwachten
ontwikkelingen in de daaropvolgende periode. Een vergunning vormt echter geen
garantie voor uiteindelijke realisatie. De nieuwbouwproductie is aanzienlijk
teruggelopen van 2008 tot 2013, te zien aan de indexcijfers in afbeelding 8.
8.000
7.096
6.000
4.000
2.907
1.698
2.000
876
0
1.132
262
46
335
2008
2009
Utiliteitsbouw (aantal)
Woningbouw (aantal)
2010
2011
2012
2013
Utiliteitsbouw (waarde)
Woningbouw (waarde)
Afbeelding 7. Het aantal en de waarde (in € mln.) van verleende bouwvergunningen voor
woningbouw en utiliteitsbouw door institutionele beleggers, projectontwikkelaars en aannemers
over de periode 2008-2013. Bron: CBS (2014).
Amsterdam School of Real Estate
16
Projectfinanciering in crisistijd
100
82,4
75
42,0
50
48,8
44,1
25
0
Bedrijfsruimten
Logistieke gebouwen
2008 (=100)
Kantoren
Winkels
2013 (raming)
Afbeelding 8. De bouwproductie van commercieel vastgoed in 2008 en 2013 vergeleken
(2008=100). Bron: EIB (2014).
De ontwikkeling van de utiliteitsbouwproductie kende in Nederland een sterkere
terugval dan die in buurlanden België en Duitsland. “Sinds de kredietcrisis is de
terugval in de nieuwbouwproductie in Nederland uitzonderlijk sterk, met een
productieverlies van bijna een derde ten opzichte van 2008”, zo concludeert het EIB
(2014, p. 59). Dit komt grotendeels door een gebrek aan investeringen in de
commerciële vastgoedsector, vooral veroorzaakt door een overaanbod aan kantoren
(EIB, 2014). Het afgelopen jaar heeft de neergaande tendens zich voortgezet. In ons
land daalde de utiliteitsbouwproductie met 4,0 procent in 2013. Ter vergelijking: in
het Verenigd Koninkrijk is de nieuwbouwproductie van commercieel vastgoed over
dezelfde periode gedaald met 6,2 procent, met een zwakke winkelmarkt als
belangrijkste oorzaak. In Duitsland daalde de nieuwbouwproductie van commercieel
vastgoed in 2013 met 2,5 procent en in Frankrijk met 4,2 procent (zie ook paragraaf
4.2). De werkgelegenheid in de Nederlandse bouwsector is sinds 2008 met bijna
70.000 arbeidsjaren gedaald (EIB, 2014). Dit valt af te lezen aan het teruggelopen
aantal grote projectontwikkelaars (zie tabel 2). Het aantal bedrijven dat werkzaam is
in de branche is weliswaar gestegen van 3.710 in 2008 naar 3.810 in 2013. Echter,
deze toename is geheel toe te schrijven aan het stijgende aantal eenmansbedrijven.
Tabel 2. Het aantal bedrijven in de projectontwikkelingsbranche onderverdeeld naar aantal
werkzame personen over de periode 2008-2013. Bron: CBS (2014).
Aantal personen
werkzaam per
ontwikkelaar
Aantal bedrijven
in 2008
Aantal bedrijven
in 2013
Afname of
toename 20082013 (in %)
1
2.300
3.130
36,1
2 tot 10
1.265
605
-52,2
10 tot 50
120
70
-41,7
50 tot 100
15
5
-66,7
100 of meer
10
0
-100,0
3.710
3.810
2,7
Totaal
Door faillissementen, fusies en reorganisaties is het aantal arbeidsplaatsen bij
ontwikkelaars sterk gereduceerd (Schiltmans, 2013). Van Enk (in: NVM, 2013)
oordeelt dat er geen sprake meer is van een “echte Nederlandse
ontwikkelingsmarkt”. Zo bouwt de Rabo Vastgoedgroep haar activiteiten in de
ontwikkeling van commercieel vastgoed af door de verkoop van MAB Development
Amsterdam School of Real Estate
17
Projectfinanciering in crisistijd
en is ING Real Estate Development in zijn geheel nagenoeg ontmanteld. Het
terugtrekken van de financiële instellingen valt af te lezen in Tabel 3, waarin de
grootste commerciële ontwikkelaars zijn gerangschikt op basis van de
daadwerkelijke productie in 2013. In 2008 voerden ING en Rabo Vastgoedgroep de
ranglijst van grootste commerciële ontwikkelaars nog aan. Ook veel onafhankelijke
ontwikkelaars zijn door faillissementen verdwenen van de markt. Voorbeelden
hiervan zijn Eurocommerce en TCN Property Projects (PropertyNL, 2011).
Onafhankelijke ontwikkelaars “die het wel goed doen zijn OVG en Provast en partijen
met vlees op de botten zoals G&S en Maarsen”, aldus Van Enk (2012, p. 421).
Tabel 3. Grootste ontwikkelaars van commercieel vastgoed in Nederland op basis van de
daadwerkelijke productie in 2013, uitgedrukt in de beleggingswaarde (in € mln.). Bronnen:
PropertyNL (2013a) en PropertyNL (2008).
Naam
1
2
Beleggings-
Type
waarde
ontwikkelaar
AM & IPMMC
> €300 mln.
Gelieerd aan
Positie
ranglijst 2008
Ontwikkelende
Koninklijke BAM
6 (AM)
bouwer
N.V.
57 (IPMMC)
Corio Vastgoedontwikkeling
> €300 mln.
Ontwikkelende
belegger
Corio Nederland
B.V.
31
MAB Development*
> €300 mln.
Financiële
instelling
Rabo
Vastgoedgroep
2 (onder Rabo
Vastgoedgroep)
NS Stations
> €300 mln.
Specialistische
ontwikkelaar
Nederlandse
Spoorwegen
5
OVG
Projectontwikkeling
> €300 mln.
Onafhankelijke
ontwikkelaar
Onafhankelijk
11
VolkerWessels
Vastgoed
> €300 mln.
Ontwikkelende
bouwer
VolkerWessels
9
ASR Vastgoedontwikkeling*
€200-300
mln.
Financiële
instelling
ASR Verzekeringen
8 (Fortis
Vastgoed)
Green Real Estate
€200-300
Specialistische
Verenigde Onder-
--
ontwikkelaar
nemingen Zeeman
Financiële
ING
1
Onafhankelijk
27
Schiphol Group
7
mln.
ING Commercial
Banking*
Provastgoed
Nederland
Schiphol Real
Estate
€200-300
mln.
€200-300
mln.
€200-300
mln.
Instelling
Onafhankelijke
ontwikkelaar
Specialistische
ontwikkelaar
*Ontwikkelaars waarbij de ontwikkelingsactiviteiten zijn afgebouwd of momenteel in afbouw zijn.
___________________________________________________________________
___________________________
1
Informatie over de commerciële vastgoedportefeuille van ontwikkelaars is al jaar en dag beter beschikbaar dan die over het
residentieel vastgoed. Een betrouwbaar beeld van de woningbouwportefeuille per ontwikkelaar wordt node gemist.
Amsterdam School of Real Estate
18
Projectfinanciering in crisistijd
3.1.2 Trends projectontwikkelingsmarkt
Huisman (2007) voorzag vóór de kredietcrisis een aantal trends op de
ontwikkelingsmarkt: internationalisering van ontwikkelaars, toenemende complexiteit
en schaalvergroting van projecten, en binnenstedelijke herontwikkeling. Zijn deze
trends nog steeds actueel? Als men kijkt naar de ontwikkelingen die nadien tot stand
zijn gekomen, dan ziet men een inhoudelijke omslag. De functie, locatie en omvang
van project- en gebiedsontwikkelingen zijn aangepast aan de onzekere economische
omstandigheden. Fokkema & Schepman (2013a) vatten de ontwikkelingen op de
winkelmarkt als volgt samen: “was het in de jaren voor de crisis én én, nu is het
steeds meer óf óf”. Ontwikkelaars zijn terughoudender geworden. Plannen die zich
niet op de juiste locatie bevinden of niet voldoen aan de vraag zijn geschrapt. Er zijn
minder projecten in aanbouw (zie afbeelding 9). De omvang van de planvoorraad van
winkels in de initiatieffase slonk in twee jaar tijd, van 2011 tot en met 2012, met
750.000 m2. Ook het aantal nieuwe kantoorontwikkelingen is teruggelopen, “van
bijna honderd in 2008 tot minder dan dertig in 2012”, zo melden Fokkema &
Schepman (2013b). Dit komt doordat er minder vraag is naar kantoorruimte in een
markt met al veel leegstand. De beroepsbevolking daalt de komende twintig jaar met
meer dan vijf procent. Daarnaast is er de trend van ‘het nieuwe werken’. Al met al is
de helft van het metrage per werknemer minder benodigd dan het huidige
gemiddelde gebruik van 20 m2 (ING Economisch Bureau, 2013). Het Economisch
Instituut voor de Bouw (EIB, 2014) stelt dat de bouwproductie door de afnemende
bevolkingsgroei en de dalende werkgelegenheidsgroei steeds meer wordt bepaald
door een vervangingsopgave (herontwikkeling) in plaats van nieuwbouw. In een
gezamenlijk onderzoek van NEPROM en PropertyNL (in: Fokkema & Schepman,
2013b) wordt het groeiend aantal herontwikkelingen onderstreept. In de periode
2008-2010 was tien tot vijftien procent van alle kantooropleveringen een
herontwikkelingsproject. Dit is gestegen naar 23 procent in 2011 en 37 procent in
2012. Verouderde kantoren worden in toenemende mate getransformeerd naar
andere functies, bijvoorbeeld hotels of studentenhuisvesting. Het merendeel van het
herontwikkelde kantooroppervlak (negentig procent) staat in de vijf grote steden, met
uitzondering van Utrecht. In 2012 was een kwart van de opgeleverde winkelprojecten
een herontwikkelingsproject, goed voor 65.000 m2 (Fokkema & Schepman, 2013a).
De moderne ontwikkelaar is daarmee steeds meer een ‘herontwikkelaar’. De focus
op bestaande bouw doet zich voor in de hele keten, van huurders, beleggers en
ontwikkelaars tot overheden (Fokkema & Schepman, 2013b). Bij nieuwbouw is de
groei sterk geconcentreerd op kleinere bouwwerken, wat wijst op een afnemende
schaalgrootte. Projecten worden sterker gefaseerd om het afzetrisico te verlagen
(Buitelaar et al., 2013). Op basis van verleende bouwvergunningen kan van een
verdere productiedaling van grootschalige projecten worden uitgegaan. Er is sprake
van schaalverkleining in plaats van schaalvergroting: “kleinschalige projecten zullen
doorgaan, grote ontwikkelingen zullen stagneren”, aldus Vulperhorst (in:
Uittenbogaard & Veldman, 2013, p. 154).
Amsterdam School of Real Estate
19
Projectfinanciering in crisistijd
1200
1000
800
600
400
200
0
2009
Winkels toevoeging
2010
2011
Winkels herontwikkeling
2012
Kantoren toevoeging
2013
Kantoren herontwikkeling
Afbeelding 9. (Her)ontwikkeling van winkels en kantoren in Nederland naar oppervlakte (in m2
b.v.o.) over de periode 2009-2013 (per 1 januari). Bron: eigen bewerking van Fokkema &
Schepman (2013a en 2013b).
Wat betreft de internationalisering van ontwikkelingsactiviteiten stelt Van Mierlo
(2010) dat ontwikkelaars zich door de crisis hebben teruggetrokken uit het
buitenland. De prioriteit van ontwikkelaars is verschoven van grootschalige
investeringen in binnen- en buitenland naar kleinschaliger projecten in Nederland.
Risicobeheersing staat centraal (Uittenbogaard & Veldman, 2013). De geografische
focus van commerciële vastgoedontwikkelaars ligt op de Randstedelijke provincies.
Ook in Noord-Brabant en Gelderland worden relatief veel vierkante meters kantoren
en winkels ontwikkeld. De overige, perifere provincies hebben te maken met relatief
weinig ontwikkelingsactiviteit (zie afbeelding 10 en bijlage 1). Ook in 2008 waren de
meeste kantoor- en winkelmeters gepland in de provincies Noord- en Zuid-Holland
en Noord-Brabant (NEPROM & PropertyNL, 2008). De concentratie op de Randstad,
Noord-Brabant en Gelderland is op zich niet verwonderlijk. In deze regio’s wonen de
meeste mensen, zijn de meeste bedrijven gevestigd en bevinden zich de twee
belangrijkste ‘mainports’ van Nederland: de Rotterdamse haven en luchthaven
Schiphol. Deze mainports zijn ontsloten met het achterland via veelgebruikte
transportroutes door Gelderland en Noord-Brabant. Als men het totaal ontwikkelde
metrage commercieel vastgoed per inwoner per provincie berekend, dan ligt het
zwaartepunt in respectievelijk Zuid-Holland, Noord-Holland, Noord-Brabant en
Utrecht. Ontwikkelende bouwers (37 procent), onafhankelijke ontwikkelaars (25
procent) en ontwikkelende beleggers (19 procent) zijn het actiefst op de commerciële
vastgoedontwikkelingsmarkt.
Specifiek ten aanzien van gebiedsontwikkeling zijn Peek & Van Remmen (2012) van
mening dat de kredietcrisis de aard van gebiedsontwikkelingen heeft veranderd. Voor
de kredietcrisis lag de focus bij de ontwikkelaar. De werkwijze was gericht op de
initiatief-, ontwikkelings- en realisatiefase. Tegenwoordig is de aandacht verbreed
naar het beoogde gebruik door de toekomstige eigenaren en gebruikers in de
exploitatiefase. Niet ontwikkelaars maar beleggers nemen tegenwoordig een steeds
actievere en initiërende rol in bij gebiedsontwikkeling. Naast traditionele
gebiedsontwikkeling manifesteert zich organische gebiedsontwikkeling (Buitelaar et
al., 2012). De Zeeuw et al. (2013) voegen daaraan toe dat ruimtelijke plannen
tegenwoordig niet meer vastliggen. Er is meer ruimte voor marktgerichte en
gefaseerde invullingen. De stip op de horizon ligt vast, maar de weg daarnaartoe
biedt ruimte voor flexibiliteit.
Amsterdam School of Real Estate
20
Projectfinanciering in crisistijd
Friesland
92.000
(+52.000)
Noord-Holland
1.159.000
(+90.000)
Groningen
99.000
(-4.000)
Drenthe
63.000
(+15.000)
Flevoland
101.100
(-103.000)
Overijssel
371.000
(+153.000)
Utrecht
519.000
(+110.000)
Zuid-Holland
2.525.000
(+1.079.000)
Gelderland
468.000
(+239.000)
Zeeland
114.000
(+15.000)
Noord-Brabant
1.286.000
(+1.004.000)
Limburg
400.000
(+122.000)
Afbeelding 10. Totaal metrage (in b.v.o. m2) aan kantoor- en winkelontwikkelingen in Nederland
per 1-1-2013 en de absolute verandering in het totaal metrage ten opzichte van 1-1-2008 (tussen
haakjes). De cijfers zijn afgerond op duizenden en geven de harde planvoorraad weer. Bron:
eigen bewerking van NEPROM (2013a en 2013b) en NEPROM & PropertyNL (2008). Zie bijlage 1
voor de achterliggende gegevens.
3.2 Gevolgen voor projectfinanciering
Veel ontwikkelingen zijn sinds de kredietcrisis van 2008 niet van de grond gekomen.
Banken hebben verscherpte, risicomijdende eisen opgesteld ten aanzien van de
financiering van vastgoedprojecten en marktpartijen zijn minder geneigd om te
investeren in dergelijke risicodragende projecten (Schiltmans, 2013). De
aanscherping van kredietvoorwaarden heeft de vraag naar vastgoed verder
verminderd, met een golf aan faillissementen tot gevolg door het uitblijven van deals
(PropertyNL, 2013b). Met name het aantal grote ontwikkelaars op de markt is fors
gereduceerd. Het vinden van voldoende investeringsmiddelen is voor ontwikkelaars
geen vanzelfsprekendheid meer. Voor vrijwel elk project is vreemd vermogen nodig,
maar de financieringsmarkt is bijna tot stilstand gekomen (PropertyNL, 2013b).
Hoewel ontwikkelaars en ontwikkelende bouwers tussen 1998 en 2008 in totaal met
meer dan zeventig procent vreemd vermogen financierden, is vanaf 2008 voor alle
typen vastgoedondernemingen een daling zichtbaar (Langerak, 2011). Ontwikkelaars
gebruiken minder vreemd vermogen en zullen eerst eigen vermogen moeten
aanspreken alvorens een financier instapt (Gründemann, 2010). Eigen vermogen is
echter niet voor iedere ontwikkelaar direct beschikbaar. Voor ontwikkelaars is het
financieren van projecten duurder en complexer geworden. Momenteel investeren
financiers alleen in projecten waarbij ontwikkelaars voldoende kennis over en
ervaring met de regionale markt hebben (een gedegen ‘track record’) of indien een
langdurige en betrouwbare klantenrelatie is opgebouwd tussen financier en
Amsterdam School of Real Estate
21
Projectfinanciering in crisistijd
ontwikkelaar (Cushman & Wakefield, 2014a; Uittenbogaard & Veldman, 2013). Het
combineren van verschillende geldstromen van deels ongebruikelijke herkomst vormt
de grootste uitdaging voor ontwikkelaars (Uittenbogaard & Veldman, 2013). Globaal
is een onderscheid te maken tussen bankfinanciering (paragraaf 3.2.1) en overige,
niet-bancaire financieringsbronnen (paragraaf 3.2.2), ook wel aangeduid met het
begrippenpaar ‘traditionele’ versus ‘alternatieve’ projectfinanciering.
3.2.1 Bankfinanciering
Banken zijn de grootste vastgoedfinanciers. Het merendeel van alle
projectfinancieringen wordt door banken verstrekt (Cushman & Wakefield, 2014a; en
Kerste et al., 2011). Volgens schattingen van Morgan Stanley zijn banken
verantwoordelijk voor 90 tot 95 procent van alle vastgoedfinancieringen binnen
Europa (Sriharan, 2013). De Nederlandsche Bank (DNB, 2013a) schat dat alle
Nederlandse banken in 2013 voor circa €80 miljard aan leningen hadden uitstaan bij
vastgoedondernemingen, waaronder beleggers en projectontwikkelaars. Voorgaande
schattingen bevatten derhalve niet alleen projectfinanciering, maar ook
(her)financieringen van bestaand vastgoed (beleggingsfinanciering). In Nederland is
de financieringsmarkt jarenlang gedomineerd door drie partijen: ING Real Estate
Finance, FGH Bank en SNS Property Finance. De rol van SNS is inmiddels
overgenomen door ABN Amro Real Estate Finance. De Nederlandse
vastgoedfinancieringsmarkt kan als zeer geconcentreerd worden aangemerkt. In
2011 lag het marktaandeel van de drie grootste financiers (ABN, FGH en ING) rond
de 88 procent (Kerste et al., 2011). FGH en ING zijn momenteel goed voor tachtig
procent van alle bestaande vastgoedfinancieringen, met elk een portefeuille van rond
de €30 miljard aan commerciële vastgoedleningen in binnen- en buitenland (Lalkens
et al., 2014; Wiegerinck, 2014). Huisman (2007) meent dat het aantal banken dat
zich toelegt op de financiering van projectontwikkeling klein is vanwege de specifieke
kennis die benodigd is. Volgens FGH Bank is het aantal vastgoedbanken in
Nederland te beperkt. De huidige banken dragen te grote risico’s per klant, waardoor
bouwprojecten minder kans van slagen hebben (Doodeman, 2013). In afbeelding 11
wordt de ontwikkeling van de brutoleningproductie – de productie van nieuwe
leningen en herfinancieringen in een bepaald jaar – van de huidige drie grootste
vastgoedfinanciers getoond. De brutoleningproductie is met gemiddeld 80 procent
teruggelopen sinds de start van de kredietcrisis in 2008. Het is treffend dat begin
2009 slechts één op tien kredietaanvragen door banken werd gehonoreerd
(Gründemann, 2010). De meeste banken maken echter geen splitsing in de
leningproductiecijfers tussen nieuwe leningen en herfinancieringen. ING is hierop
een uitzondering: in 2012 bedroeg de brutoleningproductie van ING €693 miljoen,
waarvan maar liefst negentig procent uit herfinancieringen bestond
(Vastgoedjournaal, 2013).
Behalve dat banken minder wensen te investeren in risicodragende projecten,
hebben zij te maken met aangescherpte kapitaal- en liquiditeitseisen. Met de
gefaseerde invoering van de Basel III-richtlijnen, waar banken vanaf 2019 aan
moeten voldoen, dienen banken meer eigen vermogen aan te houden ten opzichte
van het totaal aan uitstaande kredieten (Van Ham, 2012). Banken die niet in staat
zijn hun eigen vermogen op te schroeven, zullen de risico’s op de balans moeten
afbouwen, met een verlaging van de leencapaciteit of kredietlimieten tot gevolg
(Mandigers, 2013). Voor de crisis waren banken bereid het benodigde vreemd
vermogen te leveren tegen hoge LTV-ratio’s en lage rentes (Kerste et al., 2011).
Banken stellen hogere eisen, hebben een gebrek aan vertrouwen in klanten,
focussen meer op hun kernactiviteiten en laten een toenemende afkeer van vastgoed
Amsterdam School of Real Estate
22
Projectfinanciering in crisistijd
zien – in het bijzonder ten opzichte van de kantorensector. De
financieringsbereidheid van banken is dientengevolge afgenomen (Berkhout & Van
Velten, 2014). “De voorheen bijna vanzelfsprekende bancaire financiering werd
minder vanzelfsprekend”, zo vat Van Ham (2012, p. 34) de ontwikkelingen samen.
Financiers zijn minder leningen gaan verstrekken aan vastgoedpartijen, waaronder
ontwikkelaars (zie tabel 4).
12.000
10.747
10.000
8.000
6.000
4.800
4.000
2.000
1.700
883
0
2008
950
693
2009
FGH Bank
2010
ABN Amro REF
2011
2012
ING REF
Afbeelding 11. Ontwikkeling brutoleningproductie van de drie grootste financiers van
commercieel vastgoed in Nederland, 2008-medio 2013 (in € mln.). Bron: PropertyNL (2013b).
Tabel 4. De brutoleningproductie van vastgoedfinanciers voor de financiering van commercieel
vastgoed in Nederland (in € mln.). Bron: PropertyNL (2013b; nb = niet bekend).
2009
2008
Δ‘08‘12
Aanbieder
Type
financier
2012
2011
2010
FGH Bank
Bank
1.700
2.800
2.400
2.780
4.800
-64,6%
ABN Amro REF
Bank
950
1.500
1.400
728
883
-7,1%
ING REF
Bank
693
1.482
6.724
5.948
10.747
-93,4%
NIBC
Bank
nb
500
750
1.000
500
nb
Deutsche Hypo
Bank (D)
nb
185
385
212
132
nb
Berlin Hyp
Bank (D)
nb
nb
135
217
100
nb
Syntrus Achmea REF
Belegger
67
60
256
100
710
-90,6%
Triodos
Bank
45
34
28
16
nb
nb
SNS PF
Bank
nihil
nihil
nihil
761
4.684
nb
Door de terughoudendheid van banken is het voor een ontwikkelaar lastiger een
project gefinancierd te krijgen. Dit heeft zijn weerslag op de haalbaarheid van
ontwikkelingen. Uittenbogaard & Veldman (2013) suggereren dat er wel degelijk geld
genoeg is op de markt, maar dat projectontwikkelaars op zoek moeten naar burgers,
bedrijven of instellingen die wél geld willen investeren in vastgoed. Door creatief te
zijn in de funding van projecten worden financieringsmogelijkheden vergroot
(Gründemann, 2010). De hoge marges die de Nederlandse banken hanteren, zullen
leiden tot de opkomst van alternatieve financieringsvormen (Berkhout & Van Velten,
Amsterdam School of Real Estate
23
Projectfinanciering in crisistijd
2014). Maar welke typen partijen kunnen én willen die project- en
gebiedsontwikkelingen financieren? Welke niet-bancaire financieringsbronnen zijn er
beschikbaar voor ontwikkelaars? En in welke mate? In de volgende paragraaf wordt
getracht deze vragen te beantwoorden.
3.2.2 Niet-bancaire financieringsbronnen
“Today’s market is marked by an increasingly diverse mix of active lenders, with the previous
dominance of banking institutions eroded by the entry of non-bank financial institutions, such as
insurance companies, debt funds and private equity” – Cushman & Wakefield (2014a, p. 2)
In een markt waarin banken zich terugtrekken moeten projectontwikkelaars die geen
of onvoldoende bankfinanciering kunnen krijgen op zoek naar andere
financieringsbronnen. Een ontwikkelaar kan meer eigen vermogen inzetten of op
zoek gaan naar financiers die wel bereid zijn de verhoogde risico’s aan te gaan,
mogelijk tegen hogere financieringskosten. De vraag is welke partijen
vastgoedprojecten kunnen én willen financieren. “Wie springt er in het gat van de
risicodragende projectontwikkeling?”, vraagt Hegeman (2013, p. 6) zich af. Het
adviesbureau Cushman & Wakefield (2014a) heeft aan de hand van een onderzoek
onder 161 vastgoedfinanciers berekend dat het aandeel bankfinanciering van
commercieel vastgoed in Europa is afgenomen van 67 procent in 2012 tot 55 procent
in 2014. De dominantie van banken op de Europese vastgoedfinancieringsmarkt is
afgezwakt door de opkomst van niet-bancaire financiers, waarbij Cushman &
Wakefield (2014a) enkele belangrijke niet-bancaire partijen typeert: private equityfondsen, leningfondsen en institutionele beleggers (zie afbeelding 12). Uit een
analyse van DTZ (2013) blijkt dat gedurende de periode 2009-2012 er nagenoeg
niets is veranderd in de verhouding bankfinanciering – DTZ spreekt over een
marktaandeel van 96 procent – ten opzichte van niet-bankfinanciering (circa vier
procent). Tot 2015 zullen niet-banken naar verwachting hun marktaandeel zien
toenemen tot zeven procent in Europa en vijftien procent in het Verenigd Koninkrijk.
De cijfers van DTZ en Cushman & Wakefield duiden in de richting van de opkomst
van alternatieve financieringsvormen. In de onderzoeken van Cushman & Wakefield
en DTZ zijn zowel beleggings- als projectfinancieringen geanalyseerd op Europese
schaal. De omvang van bankfinanciering in relatie tot vastgoedontwikkeling in
Nederland wordt niet nader gespecificeerd. Maxted & Porter (2013) maken wel
onderscheid tussen beleggings- en projectfinanciering op de Britse markt. Vóór de
kredietcrisis was tien procent van de totale Britse vastgoedleningenportefeuille
bestemd voor projectontwikkeling. In 2012 is het aandeel projectfinancieringen
teruggelopen tot 3,5 procent. Van alle nieuwe vastgoedleningen is één-vijfde
bestemd voor vastgoedontwikkelingen, waarvan vijf procent commercieel vastgoed
en vijftien procent woningbouw (Rothery, 2013). Dit betekent dat het aandeel
projectfinancieringen in het totaal aan uitstaande vastgoedleningen is afgenomen. Dit
hangt samen met de verminderende ontwikkelingsactiviteiten. De Britse markt is
echter niet één-op-één te vergelijken met de Nederlandse markt (zie ook hoofdstuk
4). In het Verenigd Koninkrijk wordt meer gebruik gemaakt van alternatieve
financieringsvormen dan op het Europese continent (DTZ, 2013). Ten opzichte van
de Britse situatie stelt ook Huibers (2012, p. 16) vast dat er in Nederland nog weinig
alternatieven op de markt zijn: “A striking difference between the UK and the Dutch
real estate lending market is the modest role that non-banks play in the Dutch
market”. Mahieu (2014) is van mening dat de bescheiden omvang van alternatieve
bronnen wordt verklaard door het ‘onvolwassen karakter’: “alternative finance
sources are not mature yet to fill up the gap left by banks”.
Amsterdam School of Real Estate
24
Projectfinanciering in crisistijd
Banken (55%)
Verzekeraars (2%)
Vastgoedondernemingen (property companies;
5%)
Private equity-fondsen (12%)
Leningfondsen (debt funds; 21%)
Afbeelding 12. Marktaandeel per type financier op de Europese vastgoedmarkt. Bron: Cushman
& Wakefield (2014a). Met dank aan Michiel Boonen, senior research consultant bij Cushman &
Wakefield.
Dit onderzoek is echter gericht op de Nederlandse projectfinancieringsmarkt,
waarmee beoogd wordt de omvang van verschillende alternatieve (niet-bancaire)
financieringsvormen in kaart te brengen. In de literatuur worden een aantal nietbancaire partijen genoemd die een rol zouden kunnen spelen bij projectfinanciering,
zie onder meer: Berkhout & Zwart (2013); Hegeman (2013); Meeuwssen (2013);
Vastgoedjournaal (2013); Boswinkel (2012); Rietberg (2012); Buur (2011):




crowdfunding door het publiek;
eigen vermogen van marktpartijen die bij het ontwikkelingsproces zijn
betrokken, zoals een aannemer, bouwbedrijf of grondeigenaar;
forward-funding vanuit de koper, zoals een institutionele belegger of
eindgebruiker; en
participatiemaatschappijen of verschaffers van private equity-financiering.
Nieuw zijn bovenstaande financieringsvormen niet. Ze worden naar verluidt steeds
meer ingezet om in de financieringsbehoefte van ontwikkelaars te voorzien (Twigt,
2011). In tabel 5 is een overzicht weergegeven van deze financieringsvormen en de
voor- en nadelen die daaraan kleven voor een ontwikkelaar. Een kwantificering van
de omvang per financieringsvorm is niet terug te vinden in de literatuur.
Amsterdam School of Real Estate
25
Projectfinanciering in crisistijd
Tabel 5. Mogelijke alternatieve financieringsvormen voor een ontwikkelaar.
Crowdfunding
Omschrijving
Bij crowdfunding wordt het publiek gevraagd een bijdrage te leveren aan een
vastgoedproject. Via het internet kunnen ontwikkelaars investeerders bij elkaar
brengen om financiering te verkrijgen. Voorbeelden van crowdfunding-initiatieven
voor vastgoed zijn Fundrise, Property Peers en Realty Moguls – alle drie
afkomstig uit de Verenigde Staten – en 2fund.nl en Bouwaandeel in Nederland.
Voor- en
Beleggers investeren relatief kleine bedragen, variërend van tien tot duizenden
nadelen
euro’s. Crowdfunding-adviseur Douw & Koren ziet kansen in de crowdfunding
van vastgoedprojecten, al noemt het bedrijf geen cijfers wat betreft de huidige
omvang. Hegeman (2013, p. 53) laat weten dat de ontwikkeling van crowdfunding
bij projectfinanciering “zich op dit moment nog in een embryonaal stadium”
bevindt. Vooral kleinere, lokale projecten zijn met crowdfunding te realiseren,
waarbij beleggers een emotionele binding hebben met het project. Crowdfunding
bij vastgoed ligt vaak in de sfeer van verduurzaming/energiebesparing. Veel
vastgoedinvesteerders vinden crowdfunding niet geschikt als alternatieve
financieringsvorm. Crowdfunding is een onbekend fenomeen bij bouwbedrijven.
Bronnen
Bouwkennis (2014), Douw & Koren (2014), Meeuwssen (2013), De Zeeuw et al.
(2013), Van Holstein (2012), DNB & AFM (2011).
Eigen vermogen
Omschrijving
Naast eigen vermogen van de ontwikkelaar kan hij of zij samenwerken met één
of meerdere marktpartijen die eigen vermogen inbrengen om gezamenlijk een
ontwikkeling tot stand te brengen, zoals aannemers, bouwondernemingen,
collega-ontwikkelaars
of
grondeigenaren.
De
samenwerkende
partijen
participeren risicodragend in het ontwikkelingsproces en zijn daarmee betrokken
en gebonden aan het project. Vaak wordt een aparte entiteit (een ‘special
purpose vehicle’ of SPV) opgericht waarin de betrokken partijen ieder een
bepaald percentage eigen vermogen inbrengen.
Voor- en
nadelen
Rietberg (2012) stelt vast dat partijen actief in het ontwikkelingsproces het
inbrengen van eigen vermogen een goede aanvulling vinden op de traditionele,
bancaire financieringsvorm. Isaac et al. (2010) vullen aan dat dergelijke
constructies interessant zijn ten tijde van een recessie, wanneer bankfinanciering
in mindere mate beschikbaar is voor projectontwikkelaars. Risicodragend
vermogen is echter een schaars goed geworden. Meer eigen vermogen
inbrengen door ontwikkelaars is niet altijd mogelijk en vergt hogere kosten. Door
het ontbreken van kennis en inzicht in het ontwikkelproces bij een grondeigenaar
is samenwerking tussen ontwikkelaar en grondeigenaar complex.
Bronnen
Rietberg (2012), Buur (2011), Isaac et al. (2010), Van Mierlo (2010).
Forward-funding
Omschrijving
Ontwikkelaars financieren hun projecten soms in samenwerking met de afnemer
van het project, de koper of eindgebruiker, die al in een vroeg stadium van het
ontwikkelingsproces instapt als medefinancier. De koper stelt projectfinanciering
beschikbaar. Na realisatie neemt de koper het project af. Institutionele beleggers
(pensioenfondsen en verzekeraars) worden genoemd als medefinancier.
Toekomstig eindgebruikers van kantoren en winkelvastgoed (ondernemers), zijn
een andere bron van projectfinanciering. Bij woningbouwprojecten is het in
Nederland
gebruikelijk
dat
de
woningkoper
gedurende
de
realisatie
bouwtermijnen betaalt en daarmee bijdraagt aan de financiering van het project.
Amsterdam School of Real Estate
26
Projectfinanciering in crisistijd
Voor- en
“De koper (een consument of een bedrijf) zou wel eens de partij kunnen zijn die
nadelen
het gemakkelijkst aan geld kan komen, wanneer het op projectfinanciering
aankomt”, meent Vulperhorst (2009, p. 45). Met forward-funding is een
ontwikkelaar niet afhankelijk van een bank. Daarentegen zal de financierende
partij eisen stellen of garanties willen ten aanzien van het te ontwikkelen
vastgoedobject. Hierdoor is de ontwikkelaar minder flexibel in de uitwerking van
het plan. In een neergaande markt zal een belegger daarnaast een bepaald
voorverhuurpercentage verlangen. Kleinere ontwikkelaars zullen meer moeite
hebben in het verkrijgen van forward-funding dan grotere ontwikkelaars.
Nederlandse pensioenfondsen investeren momenteel naar verhouding weinig in
commercieel vastgoed en hypotheekleningen met Nederlands vastgoed als
onderpand: minder dan vier procent van het totaal van bijna €960 miljard aan
belegd pensioenvermogen. Enkele deskundigen verwachten dat het aandeel
financieringen vanuit institutionele beleggers nauwelijks zal toenemen.
Bronnen
DNB (2013b), Hegeman (2013), Schiltmans (2013), Uittenbogaard & Veldman
(2013), Ritt (2009), Vulperhorst (2009), Wilkinson & Reed (2008), Huisman
(2007).
Private equity-financiering
Omschrijving
Private
equity
is
risicodragend
vermogen
ter
financiering
van
niet-
beursgenoteerde ondernemingen. Private investeerders kunnen via private
equity-fondsen vermogen inzetten om vastgoedontwikkelingen te financieren.
Participatiemaatschappijen zijn de belangrijkste verschaffers van private equityvermogen. Dergelijke fondsen halen hun geld op bij verschillende soorten partijen
met als doel het verstrekken van financiering, waarmee ze het gat opvullen dat
de banken achterlaten. Er is een groeiend aantal private equity-fondsen actief op
de Europese beleggingsmarkt. Cushman & Wakefield (2014a) spreekt over een
toename van 29 procent ten opzichte van begin 2013. Ter illustratie, ontwikkelaar
Multi is in 2013 overgenomen door het Amerikaanse private equity-fonds
Blackstone.
Voor- en
Voor private equity partijen biedt het eerder instappen in een ontwikkelproject
nadelen
kansen. Private equity-fondsen hebben de
financiële investeringskracht en
kunnen hogere risico’s dragen mits de rendementen hier tegenop wegen. Zij zijn
gericht op risicovolle projecten met hoge rendementsverwachtingen. Private
equity wordt daarom vooral toegepast bij de (her)financiering van bestaand
vastgoed (beleggingsfinanciering), waar hogere rendementen kunnen worden
behaald dan op de ontwikkelingsmarkt. Zo heeft het private equity-fonds Victory
Advisors ongeveer €250 miljoen
geïnvesteerd in bestaand commercieel
vastgoed in het afgelopen jaar.
Bronnen
Cushman & Wakefield (2014a), Hegeman (2013), Jones Lang LaSalle & ABN
Amro (2013), Pirolo (2013), Lerner et al. (2012), Kaplan (2011).
Amsterdam School of Real Estate
27
Projectfinanciering in crisistijd
3.3 Resumé
Aan de hand van de eerste drie deelvragen worden de bevindingen uit het
literatuuronderzoek hier beknopt gepresenteerd.
1.
In hoeverre is de oriëntatie van project- en gebiedsontwikkeling wat betreft
de functionele inhoud, locatie en/of omvang, veranderd sinds de
kredietcrisis?
De Nederlandse projectontwikkelingsbranche is sinds 2008 hard geraakt. Het volume
van de bouwproductie is fors teruggelopen. Minder productie betekent minder omzet.
De werkgelegenheid in de bouw is sinds 2008 met bijna 70.000 arbeidsjaren
gedaald. Met name het aantal grote ontwikkelaars op de markt is fors gereduceerd.
De prioriteit van ontwikkelaars is verschoven van grootschalige ontwikkelingen en
internationalisering naar kleinschalige, lokale projecten. Gebiedsontwikkelingen
worden gefaseerd ontwikkeld in een procesmatige aanpak. De bouwproductie zal
worden bepaald door een vervangingsopgave in plaats van uitbreiding. Het accent
komt te liggen op binnenstedelijke herontwikkeling.
2.
In hoeverre is de projectfinancieringsstructuur van ontwikkelaars veranderd
sinds de kredietcrisis?
De recessie heeft geleid tot vraaguitval en kredietschaarste. Er is een schaarser
aanbod aan traditionele financieringsmogelijkheden voor ontwikkelaars. Banken,
vanouds de grootste financiers van vastgoed, verstrekken minder krediet. De
brutoleningproductie van de drie grootste Nederlandse banken is sinds 2008 met
gemiddeld 80 procent teruggelopen. Daarnaast zijn er minder publieke middelen
beschikbaar. De haalbaarheid van vastgoedprojecten is sterk afgenomen. Financiers
stellen hogere eisen aan de afzetbaarheid van een project en doen alleen nog zaken
met ontwikkelaars die een gedegen track record hebben. Daarnaast verlangen
financiers meer inbreng van eigen vermogen ten opzichte van vreemd vermogen. De
gemiddelde LTC-ratio op basis waarvan projectfinanciering wordt verstrekt is
gedaald.
3.
In welke mate passen ontwikkelaars andere financieringsvormen toe bij de
financiering van project- en gebiedsontwikkelingen ten opzichte van de
situatie voor de kredietcrisis?
Vastgesteld moet worden dat er noch via de literatuur noch via de beschikbare
statistische bronnen een gekwantificeerd en betrouwbaar antwoord op deze vraag
kan worden gegeven. Wel kan worden geconcludeerd dat de overgebleven
ontwikkelaars meer moeite hebben om financiering bij banken te verkrijgen. De
afname aan bancaire financiering wordt opgevangen door de inbreng van meer eigen
vermogen en/of het aanwenden van alternatieve financieringsbronnen. Er is daarbij
een verschil waar te nemen tussen typen ontwikkelaars. Met name de onafhankelijke
projectontwikkelaars zijn afhankelijk van projectfinanciering door externe partijen. In
de literatuur worden als toepassingsmogelijkheden voor die ontwikkelaars genoemd:
eigen vermogen van marktpartijen, forward-funding door de koper of eindgebruiker
en private equity-financiering. Crowdfunding wordt momenteel ongeschikt geacht
voor vastgoedprojecten en is geen volwaardig alternatief voor bancaire financiering.
Amsterdam School of Real Estate
28
Projectfinanciering in crisistijd
3.4 Kennislacunes
“It is as yet unclear how significant the role of alternative providers of debt will be in the UK and
European market” – IPD (2013, p. 9).
Wat in het literatuuronderzoek vooral ontbreekt, zijn de volgende drie punten:



Kwantificering: een overzicht van de absolute en relatieve omvang van
alternatieve financieringsvormen die Nederlandse ontwikkelaars toepassen
ter aanvulling of vervanging van bancaire financiering.
Motivering: de redenen waarom ontwikkelaars voor een bepaalde
financieringsstructuur en –vorm kiezen.
Visie: de wijze waarop ontwikkelaars tegenover de verschillende
alternatieve financieringsvormen staan.
In hoofdstuk 4 worden de resultaten uit de interviews en de enquête uitgewerkt,
waarbij bovenstaande tekortkomingen zullen worden aangestipt. Tevens worden de
bevindingen over de Nederlandse vastgoedfinancieringsmarkt gereflecteerd aan de
buitenlandse praktijk, aan de hand van een literatuuronderzoek over de Duitse,
Franse en Britse vastgoedontwikkelingsmarkten.
Amsterdam School of Real Estate
29
Projectfinanciering in crisistijd
4
Confrontatie literatuuruitkomsten met
praktijkervaringen
4.1 Inleiding
Op basis van de verkregen inzichten uit het literatuuronderzoek is getracht de
vastgestelde kennislacunes (zie 3.2), zoveel mogelijk aan te vullen met een
drieledige input, namelijk:
a)
b)
c)
via interviews met een drietal ontwikkelaars;
via het afnemen van een enquête onder 25 onafhankelijke ontwikkelaars,
waarvan de respons met 7 geretourneerde vragenlijsten laag te noemen is
(28 procent); en
via raadpleging van enkele buitenlandse bronnen om de Nederlandse
situatie te kunnen plaatsen in een internationale context.
In bijlage 2 is meer informatie terug te vinden over de opzet van het interviews en de
enquête. De verkregen informatie is overeenkomstig de indeling van hoofdstuk 3
verdeeld in twee deelonderwerpen, te weten ‘Omvang van en trends op de
projectontwikkelingsmarkt’ (zie 4.2) en ‘Gevolgen voor projectfinanciering’ (zie 4.3).
4.2 Omvang van en trends op de projectontwikkelingsmarkt
Nederland
Uit de respons van de interviews en de enquête (gezamenlijke respons van n=10)
volgt dat twee ontwikkelaars hun organisatie hebben moeten inkrimpen van 50-100
fte in 2008 naar 10-50 fte in 2013. De overige acht ontwikkelaars zijn qua
personeelsomvang in dezelfde categorie gebleven. Bij vijf ontwikkelaars waren er,
evenals in 2008, 0-10 fte in dienst in 2013. Drie ontwikkelaars hadden in de periode
2008-2013 een omvang van 10-50 fte. Het beeld van vooral kleinere ontwikkelaars
komt overeen met de cijfers in tabel 2 in paragraaf 3.1.1. De geraadpleegde
ontwikkelaars investeren met name in winkels, woningen en kantoren. De
ontwikkelactiviteiten in bedrijfsruimten en overige vastgoedsectoren (zoals
zorgvastgoed en hotels) zijn relatief gering. Uit de enquête blijkt dat één ontwikkelaar
is getransformeerd van een risicodragende naar een gedelegeerde ontwikkelaar.
Omdat dit onderzoek is gericht op ontwikkelaars die voor eigen rekening en risico
ontwikkelen, zijn de uitkomsten van deze respondent in het vervolg buiten
beschouwing gebleven. De gepresenteerde cijfers en inzichten hebben daarmee
betrekking op in totaal negen onafhankelijke ontwikkelaars. Gezien de relatief
geringe respons zijn de resultaten niet representatief te noemen voor de gehele
branche van onafhankelijke ontwikkelaars. Desondanks geeft deze informatie een
goed beeld van de ontwikkelingen in deze markt, gezien het feit dat er in totaal 28
onafhankelijke ontwikkelaars in Nederland te identificeren zijn (de ‘populatie’ van
onafhankelijke ontwikkelaars, zie bijlage 2).
De drie geïnterviewde onafhankelijke ontwikkelaars zijn het erover eens dat uit
strategisch oogpunt de beste ontwikkelingsmogelijkheden in de grote steden van de
Randstad liggen, waarbij één ontwikkelaar zich op de Noordvleugel (Amsterdam en
Utrecht) richt. Het is niet verwonderlijk dat ontwikkelaars oog hebben voor de
Randstad. In deze regio zijn de beste rendementen te behalen. Vanaf 2007 is in
zowel de Randstad als daarbuiten het gemiddelde bruto-aanvangsrendement (BAR)
Amsterdam School of Real Estate
30
Projectfinanciering in crisistijd
op de kantorenmarkt sterk gestegen. Alleen op de beste kantoorlocaties van de
Randstad zijn de aanvangsrendementen onder de 7,5 procent gebleven. Het BAR
ging in Amsterdam gedurende 2013 zelfs omlaag (Bak, 2014). Dat de Randstad de
favoriete investeringsregio is van ontwikkelaars is op te maken uit afbeelding 10. De
focus op herontwikkeling en functiemenging, overeenkomstig de geconstateerde
trends in paragraaf 3.1.2, is ook terug te zien in het beleid van de respondenten.
Institutionele beleggers achten de funding van projecten niet zozeer hun probleem.
De uitdaging zit vooral in het vinden van geschikt aanbod. Het is de taak van
institutionele beleggers om op zoek te gaan naar de beste projecten qua rendementen risicoverhouding. De ondervraagde geeft aan dat er geconcentreerd wordt op de
Randstad, de Brabantse Stedenrij en de regio Arnhem-Nijmegen.
Buitenland
De Nederlandse praktijk wordt gespiegeld aan de situatie op de Britse, Duitse en
Franse vastgoedfinancieringsmarkt. Duitsland, Frankrijk en het Verenigd Koninkrijk
zijn volgens Cushman & Wakefield (2014a) de kernmarkten van Europa. In deze drie
landen vinden veruit de meeste vastgoedinvesteringen plaats (zie afbeelding 13).
Afbeelding 14 toont de ontwikkelingen in de nieuwbouwproductie van residentieel en
commercieel vastgoed in deze drie landen. De Duitse markt is daarbij het minst
volatiel, gezien de geringere schommelingen in de jaarlijkse procentuele verandering
van het nieuwbouwvolume van residentieel en commercieel vastgoed van 2010 tot
en met 2013 (raming). Volgens de prognoses van Euroconstruct (in: Dorffmeister,
2013; Hastings, 2013; en Quinones-Gil, 2013) zijn in alle kernmarkten in 2015 weer
positieve groeicijfers te verwachten.
Afbeelding 13. Vastgoedinvesteringen in Europese landen gedurende de eerste drie kwartalen
van 2013 (in € mld.). Bron: Real Capital Analytics; in: ULI & PWC (2014).
Amsterdam School of Real Estate
31
Projectfinanciering in crisistijd
Afbeelding 14. Jaarlijkse procentuele verandering van het volume aan nieuwbouwproductie
Duitsland, Frankrijk en het Verenigd Koninkrijk over de periode 2010-2016. Bron: eigen
bewerking van Dorffmeister (2013), Hastings (2013) en Quinones-Gil (2013). Zie bijlage 3 voor de
cijfers.
Het Verenigd Koninkrijk kent één kernregio. Waar in Nederland de meeste
ontwikkelingsactiviteiten plaatsvinden in de Randstad, is de regio Zuidoost-Engeland
(Londen) de belangrijkste markt van het Britse koninkrijk. Financiers en
ontwikkelaars prefereren de metropoolregio Londen. Er is sprake van een
zogenaamde ‘two-tier market’ (Gilmore, 2013; Maxted & Porter, 2013; Rothery,
2013). Gedurende de periode 2008-2013 was bijvoorbeeld circa 75 procent van het
totale kantoorbeleggingsvolume bestemd voor de regio Londen (Savills, 2014).
Terwijl in de rest van Engeland en Schotland de kapitaalwaarden van kantoren sinds
medio 2007 daalden met 40,9 tot 51,6 procent, was de daling in de hoofdstad
significant kleiner: -25,5 procent (Bron: IPD, Nationwide; in: Rothery, 2013). De
pijplijn aan kantoorontwikkelingen is in het Verenigd Koninkrijk de laatste jaren sterk
gereduceerd, met name in de jaren 2011 en 2012 (Savills, 2014). De Londense
woningmarkt had gedurende de kredietcrisis zelfs te maken met een waardestijging
van 8,8 procent. In de overige regio’s van het Verenigd Koninkrijk daalde de waarde
van woningen juist, met gemiddeld 4,9 tot 14,7 procent (Bron: IPD, Nationwide; in:
Rothery, 2013). Over het algemeen kan men stellen dat de kredietcrisis minder
negatieve gevolgen had voor de Britse woningbouwmarkt dan voor de commerciële
vastgoedontwikkelingsmarkt. Terwijl de woningmarkt alleen in 2012 te maken had
met een krimp in de nieuwbouwproductie (-6,1 procent), werd op de commerciële
vastgoedmarkt jarenlang minder gebouwd, met als dieptepunt een krimp van 13,1
procent in 2012 (Hastings, 2013).
De kredietcrisis heeft ook in Frankrijk zijn sporen nagelaten. De ontwikkeling van het
aantal banen in de projectontwikkelingsbranche (‘construction de bâtiment’) laat een
duidelijke terugval zien vanaf eind 2007 (zie afbeelding 15). Vanaf het vierde
kwartaal van 2008 tot en met het tweede kwartaal van 2011 daalde het aantal banen
ten opzichte van hetzelfde kwartaal een jaar eerder. In de periode 2011Q3-2012Q2
was er een tijdelijke opleving. Net als de werkgelegenheid in de Nederlandse
bouwsector, waar sinds 2008 veel arbeidsplaatsen verloren zijn gegaan (zie
paragraaf 3.1), zijn ook in Frankrijk de gevolgen van de kredietcrisis merkbaar. Zo is
in het jaar 2008 een sterke toename waar te nemen in het aantal
vastgoedondernemingen dat failliet is verklaard (INSEE, 2014). Het Franse nationale
bureau voor de statistiek (INSEE) meet daarnaast maandelijks het marktsentiment in
Amsterdam School of Real Estate
32
Projectfinanciering in crisistijd
de projectontwikkelaarssector op basis van een enquête onder circa 1.000 bedrijven
uit deze bedrijfstak. Cijfers zijn beschikbaar tot en met het eerste kwartaal van 2010.
Franse ontwikkelaars hadden eind 2008 weinig vertrouwen in de markt, gezien de
enorme dip destijds. Sindsdien is het vertrouwen onder projectontwikkelaars
verbeterd, hoewel er begin 2010 nog een negatief marktsentiment heerste (INSEE,
2014). Het marktsentiment is negatief gecorreleerd met vastgoedsector, des te
negatiever het marktsentiment onder ontwikkelaars, en vice versa2.
12,0
10,0
8,0
6,0
4,0
2,0
0,0
-2,0
-4,0
-6,0
Afbeelding 15. Ontwikkeling van het aantal banen in de Franse projectontwikkelingsbranche ten
opzichte van hetzelfde kwartaal een jaar eerder (in %) gedurende 2007Q1-2013Q3. Bron: INSEE
(2014).
4.3
Gevolgen voor projectfinanciering
4.3.1 Nederland
De drie geïnterviewde onafhankelijke ontwikkelaars schetsen een uiteenlopend beeld
van de projectontwikkelingsmarkt sinds 2008. Zij zijn het erover eens dat bancaire
financiering in mindere mate beschikbaar is voor ontwikkelaars. Dit is volgens hen
een voorname reden van de vele faillissementen in de projectontwikkelingsbranche:
“Veel ontwikkelaars zijn failliet gegaan doordat zij geen funding vanuit banken
konden krijgen. Nieuwe klanten zullen niet of nauwelijks bankfinanciering kunnen
krijgen. De overgebleven vastgoedfinanciers in Nederland financieren alleen de
bestaande klanten.” – respondent 1
Twee andere onafhankelijke ontwikkelaars menen daarentegen dat banken
tegenwoordig ‘buitenspel’ staan op de vastgoedontwikkelingsmarkt. Bankfinanciering
wordt niet meer toegepast door de respondenten. Zij geven aan dat niet-bancaire
financieringsbronnen op dit moment goedkoper en minder risicovol zijn.
___________________________________________________________________
___________________________
2
Met een correlatiecoëfficiënt van -0,6275 over de periode 2000-2010 is er een sterk negatief verband tussen het
marktsentiment onder bedrijven uit de projectontwikkelingsbranche en het aantal faillissementen in de gehele Franse
vastgoedsector. De sterke correlatie tussen deze twee variabelen zegt echter niets over een mogelijk oorzakelijk verband.
Amsterdam School of Real Estate
33
Projectfinanciering in crisistijd
“In 2008 bestond de externe projectfinanciering voor honderd procent uit bancaire
financiering. Op dit moment past de ontwikkelaar geen bankfinanciering meer toe.” –
respondent 2
“Er wordt geen vreemd vermogen toegepast ter financiering van het project,
bijvoorbeeld in de vorm van bankfinanciering.” – respondent 3
Respondent 1 ontwikkelt nog steeds met bankfinanciering. In 2008 financierde deze
ontwikkelaar haar projecten geheel, voor honderd procent, met bancaire financiering.
Dit percentage is inmiddels teruggelopen, maar nog steeds wordt gemiddeld 90 tot
95 procent van de investeringskosten gefinancierd door één van de drie
vastgoedbanken (ABN Amro, FGH Bank, ING). De overige vijf tot tien procent is een
mengeling van eigen vermogen van de ontwikkelaar (circa twee tot vijf procent) en/of
eigen vermogen van de aannemer. Dit is een voorbeeld van de inbreng van eigen
vermogen door een bij het ontwikkelingsproces betrokken marktpartij. Volgens de
respondent verhoogt dit het ‘commitment’ van de aannemer om het project tijdig en
binnen budget te realiseren. Het kunnen krijgen van bancaire financiering is een
kwestie van het hebben van een vertrouwde klantrelatie met een bank in combinatie
met ruime ervaring door de ontwikkelaar (een goed ‘track record’). Ontwikkelaars met
onvoldoende praktijkervaring en een fragiele klantrelatie hebben geen toegang tot
bankfinanciering.
In plaats van bankfinanciering passen de twee andere geïnterviewde ontwikkelaars
forward-funding vanuit de koper of eindbelegger toe, waaronder institutionele
beleggers (geld van pensioenfondsen en verzekeraars). Tachtig tot negentig procent
van de financiering komt voor rekening van de koper of eindbelegger. Dit betekent
dat de ontwikkelaar de overige tien tot twintig procent met eigen vermogen moet
opvullen (zie afbeelding 16). Ook bij de zes geënquêteerde risicodragende
ontwikkelaars is de teruggang in bancaire financiering zichtbaar. Zij vullen dit
financieringsgat op door (1) een lichte toename van het eigen vermogen dat in
projecten wordt geïnvesteerd en (2) alternatieve financieringsvormen in te zetten:
1.
De lichte toename van eigen vermogen in de totale financieringsstructuur wordt
onderstreept door gegevens uit het financiële databestand Orbis. Deze
commerciële databank van Bureau Van Dijk bevat informatie over de solvabiliteit
van in totaal 901 Nederlandse bedrijven uit de branche projectontwikkeling (SBIcode 411) in 2008 én 2013. De solvabiliteit is het eigen vermogen uitgedrukt in
de totale activa. Gemiddeld genomen is de inbreng van eigen vermogen bij
ontwikkelaars licht gestegen tussen 2008 en 2013 (zie tabel 6). Dit databestand
omvat allerlei typen ontwikkelaars, waaronder bouwers, beleggers en
onafhankelijke ontwikkelaars, alsmede diverse entiteiten, zoals moederbedrijven,
werkmaatschappijen en dochterondernemingen (project-BV’s).
Tabel 6. De solvabiliteit van Nederlandse projectontwikkelaars in 2008 en 2013, uitgedrukt in het
ongewogen gemiddelde en de mediaan van alle waarnemingen (n=901). Bron: Bureau Van Dijk
(2014).
Solvabiliteit (in %)
2008
2013 Δ20082013
Gemiddelde (ongewogen) Σ(n)/n
33,86
34,52
0,66
Mediaan (n+1)/2
24,17
31,88
7,71
Amsterdam School of Real Estate
34
Projectfinanciering in crisistijd
2.
Naast
meer
eigen
vermogen
zetten
ontwikkelaars
alternatieve
financieringsvormen in. Forward-funding door institutionele beleggers en
cofinanciering door aannemers of bouwers zijn de twee toegepaste
alternatieven. Van de negen respondenten die risicodragend ontwikkelen
hebben inmiddels acht ontwikkelaars ervaring opgedaan met alternatieve
financieringsvormen. In 2008 gebruikte nog maar drie van de negen
ontwikkelaars alternatieve bronnen. In afbeelding 17 zijn de uit de interviews en
de enquête verkregen gegevens over de financieringsstructuur (eigen vermogen
+ vreemd vermogen) van ontwikkelaars samengevat.
Afbeelding 16. De huidige financieringsstructuur die de respondenten (onafhankelijke
ontwikkelaars) toepassen. In alle gevallen is minder bankfinanciering toegepast.
Variabele
Bedrijfsgrootte (in fte)
Categorie
0-10
10-50
50-100
totaal aantal waarnemingen
Eigen vermogen (in %)
0-20
20-40
40-60
60-80
80-100
totaal aantal waarnemingen
Bankfinanciering (in %)
0-20
20-40
40-60
60-80
80-100
totaal aantal waarnemingen
Alternatieve bronnen (in %)
0-20
20-40
40-60
60-80
80-100
totaal aantal waarnemingen
2008
5
3
1
9
5
1
0
2
1
9
4
0
1
2
2
9
6
1
1
0
1
9
2013 Δ2008-2013 Duiding variabele
5
De meeste ondervraagde ontwikkelaars
4
vallen in de categorie 0-10 fte. Eén
0
ontwikkelaar is gekrompen van 50-100
9
fte in 2008 naar 10-50 fte in 2013.
3
Ontwikkelaars zetten meer eigen
2
vermogen in bij de financiering van hun
2
vastgoedprojecten. Een enkele
1
ontwikkelaar zet minder eigen
1
vermogen in (zie daling categorie 60-80
9
procent).
5
Het aandeel bancaire financiering is
0
gedaald. Het merendeel van de
2
ontwikkelaars financiert hun projecten
1
in 2013 met 0-20 procent aan
1
bankfinanciering.
9
3
Het aandeel alternatieve financiering is
1
toegenomen, blijkens de toename in de
1
categorieën 60-80 procent en 80-100
2
procent. Ontwikkelaars geven aan
2
forward-funding en cofinanciering te
9
prefereren als alternatieven.
Afbeelding 17. Samenvatting van de financieringsstructuur van de ondervraagde onafhankelijke
ontwikkelaars (n=9). De cijfers in kolommen 3 en 4 geven het aantal waarnemingen per categorie
aan.
Geen van de respondenten heeft ervaring met private-equity financiering of
crowdfunding. Private equity-financiering wordt vooral geschikt geacht voor
beleggingsfinanciering, crowdfunding wordt ongeschikt geacht voor grootschalige
vastgoedprojecten. Sinds de kredietcrisis is het moment van het verkrijgen van
Amsterdam School of Real Estate
35
Projectfinanciering in crisistijd
projectfinanciering
vervroegd.
Waar
een
ontwikkelaar
voorheen
de
projectfinanciering doorgaans aan het eind van de ontwikkelingsfase afsloot
(Huisman, 2007), dient de projectfinanciering momenteel al in de initiatieffase
geregeld te zijn ter vergroting van de haalbaarheid. Starten met de bouw zonder
verzekerde projectfinanciering is geen optie meer.
Institutionele beleggers investeren vermogen van pensioenfondsen en verzekeraars
in bestaand en nieuw vastgoed. Uit het interview met de ontwikkelingsdirecteur van
één van de grootste institutionele vastgoedbeleggers in Nederland volgt dat er
behalve institutioneel geld geen andere financieringsvormen worden toegepast bij
projectontwikkeling. Hij stelt daarover:
“Voor een ontwikkelende belegger verloopt de financiering van projecten wezenlijk
anders dan bij onafhankelijke, zelfstandige ontwikkelaars. Het verkrijgen van
voldoende funding is geen probleem. Pensioenfondsen hebben voldoende geld om
te investeren in vastgoed. De kredietcrisis heeft het voor ons daarom juist
gemakkelijker gemaakt.”
Woningcorporaties zijn door hun maatschappelijk karakter een geheel andere
categorie ontwikkelaars dan commerciële partijen. Het zijn toegelaten instellingen
waardoor de ‘tucht van de markt’ ontbreekt (Van der Kuij, 2014). Desondanks is het
interessant om te onderzoeken hoe een corporatie de commerciële activiteiten (‘nietDAEB’: diensten die niet van algemeen economisch belang zijn) financiert. Uit het
gesprek met een grote woningcorporatie, met een omzet uit projectontwikkeling van
€250 miljoen in 2013, blijkt dat projecten nog steeds door banken worden
gefinancierd. De corporatie financiert haar projecten met gemiddeld vijftig procent
eigen vermogen en vijftig procent bancaire financieringen van de Bank Nederlandse
Gemeenten (BNG) of de Nederlandse Waterschapsbank (NWB). Dit zijn twee
banken voor de publieke sector met gunstiger leningsvoorwaarden dan commerciële
vastgoedbanken zoals ABN Amro, FGH en ING. Uit onderzoek van Gruis & Van der
Kuij (2012) blijkt dat er bij woningcorporaties veel wordt nagedacht over het
toepassen van nieuwe, innovatieve financieringsvormen. De meeste initiatieven
bevinden zich in een pril stadium. De respondent gaf aan dat de corporatie op zoek
is geweest naar niet-bancaire financiering, maar dat de Rijksoverheid in dit opzicht
terughoudend is. Sinds enkele corporaties in het recente verleden onverantwoorde
financieringsrisico’s zijn aangegaan, stelt de overheid zich terughoudend op ten
aanzien van innovatieve financieringsvormen. Hij meldt daarover:
“De corporatie heeft overwogen om bedrijfsobligaties uit te geven – waardoor het
minder afhankelijk zou zijn van banken – maar dit kon geen doorgang vinden. De
overheid staat een dergelijke financieringsvorm voor corporaties niet toe, omdat het
te risicovol zou zijn.”
Er zijn geen interviews gehouden met ontwikkelende bouwers en specialistische
ontwikkelaars. In paragraaf 2.2.1 is vastgesteld dat gelieerde ontwikkelaars hun
projecten intern financieren. Ontwikkelende bouwers doen dat met de kasstromen
die het moederbedrijf, de bouwonderneming, genereert uit de bouw van andere
vastgoedprojecten. Voorbeelden van grote ontwikkelende bouwers zijn de Koninklijke
BAM N.V., waar ontwikkelaars AM en IPMMC onder vallen, en de VolkerWessels
groep, waar naast de bedrijfstak VolkerWessels Vastgoed ook ontwikkelaars als
Biesterbos, Bouwontwikkeling Jongen, en KondorWessels Projecten onder vallen.
Navraag bij specialistische ontwikkelaars, zoals Inter IKEA Property Group, NS
Amsterdam School of Real Estate
36
Projectfinanciering in crisistijd
Stations en Schiphol Real Estate, leert dat ook zij gebruik maken van intern
vermogen. Zo laat NS Stations in een reactie weten:
“NS werkt met een complexe samenhang van publiek en privaat geld. Daarnaast
financieren we onze activiteiten uit honderd procent eigen middelen met de
rendementseisen van onze enige aandeelhouder, het Ministerie van Financiën. Hier
komen geen andere financiers bij kijken.”
4.3.2 Internationaal
Verenigd Koninkrijk
Net als in Nederland zijn banken traditioneel de grootste financiers van vastgoed in
het Verenigd Koninkrijk3. In afbeelding 18 is te zien dat banken over het algemeen
minder vastgoedleningen (beleggings- en projectfinanciering) zijn gaan verstrekken
sinds het voorjaar van 2008. De vastgoedsector had eind 2013 nog steeds te maken
met een relatief sterke daling in het aantal verstrekte bankfinancieringen (-8,1
procent ten opzichte van eind 2012), terwijl de afname in andere sectoren is
afgezwakt. Eind 2013 was een lichte positieve groei te zien in het aantal verstrekte
leningen ten opzichte van ultimo 2012 (+0,3 procent).
30,0
Vastgoed
25,0
Andere sectoren
20,0
15,0
10,0
5,0
0,0
-5,0
-10,0
-15,0
-20,0
Afbeelding 18. Ontwikkeling van uitstaande leningen (jaar-op-jaar verandering in %) van Britse
banken aan de vastgoedsector, 2007-2013. Bron: Bank of England (2014).
___________________________________________________________________
___________________________
3
Echter zijn er grote verschillen tussen Nederland en het Verenigd Koninkrijk. Tijdens een presentatie op het
researchseminar van IVBN en VBA op 30 september 2014 heeft Fred Huibers (ASRE) vastgesteld dat er drie grote
verschillen waarneembaar zijn tussen beide landen. Ten opzichte van de Nederlandse situatie kent het Verenigd Koninkrijk:
1. Een meer concurrerende en minder geconcentreerde vastgoedfinancieringsmarkt, getuige het aantal vastgoedbanken dat
actief is op de Britse markt (maar liefst 113); 2. De continue aanwezigheid van buitenlandse beleggers op de
financieringsmarkt, voornamelijk uit Duitsland; en 3. De sneller herstellende markt na de kredietcrisis, met name in de regio
Zuidoost (Londen). De presentatie is te downloaden op de website van IVBN: http://ivbn.nl/viewer/file.aspx?FileInfoID=733.
Amsterdam School of Real Estate
37
Projectfinanciering in crisistijd
Het overgrote deel van alle uitstaande vastgoedfinancieringen in het Verenigd
Koninkrijk is afkomstig van banken (91 procent, zie afbeelding 19). Het overige deel
aan verstrekte leningen komt op naam van institutionele beleggers en overige nietbancaire partijen zoals private equity-partijen en hefboomfondsen (‘hedge funds’). Is
de dominantie van banken op de Britse projectfinancieringsmarkt afgenomen sinds
de kredietcrisis?
1%
8%
UK banken
Internationale banken
Verzekeraars
Niet-banken
31%
60%
Afbeelding 19. Aandeel per type financier op de Britse vastgoedmarkt medio 2013. Bron: Maxted
& Porter (2013).
Ontwikkelaars kunnen nog steeds bankfinanciering krijgen, mits zij voldoen aan een
goed track record, bereid zijn (meer) eigen vermogen in te brengen en een bepaald
voorverhuurpercentage kunnen garanderen (‘pre-let development’). Uit onderzoek
van De Montfort University Leicester (Maxted & Porter, 2013) onder 74
vastgoedfinanciers blijkt dat banken eerder financiering verstrekken bij projecten
waar een voorverhuur of ververkoop verzekerd is. Medio 2013 was 52 procent van
alle banken en verzekeraars bereid vreemd vermogen te verstrekken aan volledig
voorverhuurde of voorverkochte projecten (‘fully pre-let developments’). Ter
vergelijking: bij projecten zonder een formeel voorverhuur- of voorverkooppercentage
(‘speculative developments’) wil slecht twaalf procent van de ondervraagde banken
en verzekeraars vreemd vermogen verstrekken. Het aantal projecten dat banken
financieren is daardoor teruggelopen. De financieringsbereidheid en -mogelijkheden
van Britse banken zijn afgenomen, mede onder invloed van regulering (Basel III) en
liquiditeitsproblemen. Op de projectfinancieringsmarkt is een financieringsgat
(‘funding gap’) ontstaan door de afnemende beschikbaarheid en hogere kosten van
vreemd vermogen. De marges van zowel vreemd vermogen als mezzanine
financieringsvormen zijn gestegen, duidend op hogere financieringskosten (zie
afbeelding 20).
Mogelijke verstrekkers van eigen vermogen zijn de ontwikkelaars zelf – voornamelijk
de grotere ontwikkelaars zullen eigen geld beschikbaar hebben – en investeerders
door middel van forward-funding of cofinanciering (joint venture-financiering). In de
meeste gevallen is daarnaast vreemd vermogen vereist om het financieringsgat op te
vullen, zo beweert Andy Rothery, partner bij Deloitte:
“It may not be possible to raise sufficient additional levels of equity in order to be able to progress
a development, and in this case alternative sources of development finance will need to be
sought.” – Rothery (2013, p. 21)
Amsterdam School of Real Estate
38
Projectfinanciering in crisistijd
Waardedaling
vastgoed
80%
(75-125 b.p.)
60%
(200-300 b.p.)
15% (900-1500
b.p.)
10% (250-350 b.p.)
25%
10%
2007
Eigen vermogen
2013
Mezzanine financiering
Vreemd vermogen ('senior debt')
Afbeelding 20. De gewijzigde financieringsstructuur van commerciële vastgoedprojecten in het
Verenigd Koninkrijk. De marges zijn weergegeven in basispunten (b.p.). Bron: Rothery (2013).
Rothery onderkent een aantal typen niet-bancaire financieringsvormen die het gat
dat banken hebben achtergelaten mogelijk kunnen opvullen: institutionele beleggers,
leningfondsen (‘debt funds’), investeerders op de kapitaalmarkt (CMBS en
obligaties), overheidsfinanciering en een andere manier van samenwerking met
grondeigenaren. Claire Milton, als partner betrokken bij het advocatenkantoor Berwin
Leighton Paisner, zag al in 2010 een toename van niet-bancaire
financieringsbronnen in het Verenigd Koninkrijk. Uit een enquête onder honderd
vastgoedpartijen actief op de ontwikkelingsmarkt volgt dat de inbreng van eigen
vermogen door beleggers (forward-funding of ‘equity participation’) en bij de bouw
betrokken partijen (‘joint venture arrangements’) als bruikbare alternatieven gelden
voor bankfinanciering:
“Joint venture arrangements with investors are now seen as the most popular source of finance for
developers (…) clearly driven by a desire to spread risk between parties.” – Milton (2010, p. 11)
Duitsland
Vorig jaar vond voor het eerst grootschalig onderzoek plaats naar de omvang en
kenmerken van de Duitse vastgoedfinancieringsmarkt, getiteld IREBS German Debt
Project (in: Hesse & Just, 2013). Dit onderzoek wordt uitgevoerd door het
vastgoedinstituut van de Universiteit van Regensburg en is vergelijkbaar met de
jaarlijkse onderzoeken van De Montfort University Leicester in het Verenigd
Koninkrijk. De financieringsmarkt in Duitsland had in 2013 een marktvolume van
€343 miljard, bestaande uit €248 miljard vastgoedleningen ten behoeve van de
commerciële vastgoedsector en €95 miljard aan woningbeleggingen (voornamelijk
meergezinswoningen). In tegenstelling tot de meeste Westerse landen, waaronder
Nederland, heeft Duitsland de afgelopen decennia nooit een vastgoedzeepbel
gekend (Van Leeuwen, 2013). Ten opzichte van Frankrijk en het Verenigd Koninkrijk
is de Duitse ontwikkelingsmarkt minder volatiel. Het land heeft juist geprofiteerd van
de eurocrisis, zo stelt Michael Heise, hoofdeconoom bij verzekeraar Allianz (in: Van
Leeuwen, 2013): “Heel veel kapitaal is naar Duitsland teruggestroomd. De liquiditeit
van de Duitse bankensector is daardoor goed en de rente is laag”. Enkele
projectontwikkelaars zijn zich wel bewust van een mogelijke vastgoedzeepbel in de
toekomst: “Banken rollen over elkaar heen om maar vastgoedbeleggingen en –
projecten te financieren. Wij kunnen projecten gemakkelijk voor negentig tot honderd
procent gefinancierd krijgen”, aldus een anonieme Duitse ontwikkelaar (in: Van
Amsterdam School of Real Estate
39
Projectfinanciering in crisistijd
Leeuwen, 2013). Door strengere regelgeving en kapitaaleisen als Basel III zullen de
komende jaren de relatief lage financieringskosten worden opgedreven, zo is de
verwachting. Investeerders, waaronder beleggers en ontwikkelaars, richten zich
vooral op ‘core’-vastgoed wat het risico op een zeepbel met zich meebrengt (Van
Leeuwen, 2013).
Geografisch gezien kent de vastgoedmarkt in Duitsland een zevental kernsteden (‘AStädte’): Berlijn, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Keulen, München en Stuttgart. Het
aandeel van de zeven topsteden in de totale vastgoedleningenportefeuille voor
commercieel vastgoed in Duitsland ligt op 41,2 procent, een toename van 6,7
procent ten opzicht van 2011. Het belang van de overige regio’s neemt af (Hesse &
Just, 2013). In relatie tot Nederland, waar investeerders focussen op het westen van
het land, is de leningenportefeuille van Duitse vastgoedfinanciers geografisch meer
gespreid. Hoewel zes van de zeven kernsteden in het voormalige West-Duitsland
liggen, zijn alle landsdelen vertegenwoordigd: Hamburg in het noorden; Berlijn in het
oosten; Düsseldorf, Frankfurt en Keulen in het westen; en München en Stuttgart in
zuiden.
10,0%
9,5%
9,2%
9,0%
8,1%
8,0%
7,0%
2010
2011
2012
Afbeelding 21. Aandeel projectfinanciering in de totale vastgoedleningenportefeuille van Duitse
financiers over de periode 2010 tot en met 2012. Bron: Hesse & Just (2013).
Circa een tiende van alle vastgoedfinancieringen is bestemd voor de
vastgoedontwikkelingsmarkt; de overige negentig procent voor bestaand vastgoed.
Het aandeel projectfinancieringen is de laatste jaren gestegen van 8,1 procent in
2010 tot 9,5 procent in 2012 (zie afbeelding 21). Op de Duitse
projectfinancieringsmarkt is minder concurrentie dan op de beleggingsmarkt; er zijn
minder financiers actief. Meer dan tweederde (67 procent) van alle Duitse financiers
zijn banken. De drie voornaamste typen banken zijn de regionale en publieke
‘Landesbanken’, de spaarbanken (‘Sparkassen’) en de coöperatieve banken
(‘Genossenschaftsbanken’). Banken zijn bereid de omvang van de
projectfinancieringsportefeuille verder uit te bouwen, met specifieke interesse in
herontwikkelingen. Buitenlandse banken hebben met 0,4 procent een gering
marktaandeel. Van de niet-bancaire financiers zijn voornamelijk verzekeraars actief,
zoals het Duitse Allianz (Hesse & Just, 2013). De centrale bank van Duitsland schat
de omvang van de commerciële vastgoedleningenportefeuille van verzekeraars op
een bedrag van €5,7 miljard (Deutsche Bundesbank, 2012). 82 procent van de
ondervraagde banken verwacht dat de kredietverlening vanuit verzekeraars zal
toenemen tot maximaal €9 miljard in 2014. Banken zien verzekeraars niet als
vervangende of concurrerende partijen, maar eerder als een aanvullende
financieringsvorm. Banken zullen de dominante financiers van vastgoedbeleggingen
en –ontwikkelingen in Duitsland blijven. Leningfondsen (‘debt funds’), een
Amsterdam School of Real Estate
40
Projectfinanciering in crisistijd
alternatieve financieringsvorm, spelen nauwelijks
vastgoedfinancieringsmarkt (Hesse & Just, 2013).
een
rol
op
de
Duitse
Frankrijk
“A significant quantitative withdrawal of banking institutions from the commercial real
estate (CRE) finance market has been witnessed across the EU and is particularly
apparent in France, where several major banking players have completely ceased to
finance new real estate deals during the course of 2012.” – Dupont (2013, p. 232).
Begin jaren negentig waren banken, verzekeraars en overheden actief als financiers
en ontwikkelaars van vastgoed in Frankrijk (Maguire & Axcell, 1994). Banken hebben
zich sinds de kredietcrisis in Frankrijk teruggetrokken van de vastgoedmarkt en zijn
minder bereid om financieringen voor projecten te verstrekken (Quinones-Gil, 2013).
Volgens Dupont (2013) passen vastgoedbeleggers (beleggingsfinanciering)
inmiddels meerdere niet-bancaire alternatieven toe. Institutionele beleggers
(verzekeraars en pensioenfondsen) vormen de belangrijkste financiers, samen met
private equity-partijen en beleggingsfondsen van de overheid (‘sovereign wealth
funds’). Kantoorbeleggingen en –ontwikkelingen zijn geconcentreerd in de regio Îlede-France (Parijs), in 2013 goed voor 74 procent van het totaal geïnvesteerd
vermogen (Cushman & Wakefield, 2014b). Op de woningmarkt onderscheidt
Bouwfonds Property Development (2012) een zestal kansrijke regio’s, waarbij Parijs
(Paris/Île-de-France) de meest vooraanstaande woningmarktregio is. Daarnaast zijn
de regio Lyon en de gebieden langs de Atlantische (Bordeaux en Nantes/Rennes) en
Mediterrane (Alpes Maritimes/Côte d’Azur en Toulouse) kust van belang. De
woningvoorraad in de regio Parijs is veruit het grootst en nam de afgelopen jaren toe
met circa 70.000 per jaar (gemiddelde over de periode 1999-2010). In de regio Côte
d’Azur zijn jaarlijks gemiddeld ruim 50.000 woningen gebouwd.
4.4 Conclusie
In dit paper is de situatie op de Nederlandse projectfinancieringsmarkt besproken.
Gegeven het beperkte aantal respondenten en de beperkte generaliseerbaarheid
van de uitkomsten voor de totale branche, biedt de verkregen informatie wel enig
inzicht in de financieringspraktijk van ontwikkelaars in Nederland. Uit de interviews
kan worden afgeleid dat:






Bankfinanciering in het algemeen thans beperkter beschikbaar is voor
ontwikkelaars dan voor de kredietcrisis;
Het hebben van een betrouwbare klantrelatie en een goed track record van
de ontwikkelaar een voorwaarde is voor banken om krediet te verstrekken;
Enkele onafhankelijke ontwikkelaars die aan die voorwaarden voldoen nog
steeds funding vanuit banken kunnen krijgen, zij het in mindere mate;
Dit gepaard gaat met een groter aandeel eigen vermogen van de
ontwikkelaar en/of bij de bouw betrokken marktpartijen;
Het merendeel van de ondervraagde onafhankelijke ontwikkelaars forwardfunding toepassen in plaats van bankfinanciering. Volgens de respondenten
is forward-funding minder risicovol is dan bancaire financiering; en
Gelieerde ontwikkelaars, waaronder woningcorporaties en ontwikkelende
beleggers, hun projecten geheel anders financieren dan onafhankelijke
ontwikkelaars. Ontwikkelende beleggers financieren met geld vanuit
pensioenfondsen en/of verzekeraars. Woningcorporaties hebben toegang
tot relatief goedkope bankfinanciering vanuit de BNG of NWB.
Amsterdam School of Real Estate
41
Projectfinanciering in crisistijd
Gelet op de ontwikkelingen in de omringende kernlanden, is de situatie in Nederland
niet uniek. Ook in het Verenigd Koninkrijk en Frankrijk hebben ontwikkelaars te
maken gehad met de negatieve gevolgen van de kredietcrisis. De
financieringsbereidheid en -mogelijkheden van Britse en Franse banken zijn
afgenomen. De nieuwbouwproductie is er sterk gereduceerd en de werkgelegenheid
gedaald. Evenals in Nederland zijn er geografische verschillen waarneembaar,
waarbij de kernregio’s (Londen en Parijs) positief afsteken ten opzichte van de
perifere regio’s. In het Verenigd Koninkrijk zijn de inbreng van eigen vermogen door
beleggers (forward-funding) of financiering door bij de bouw betrokken marktpartijen
geëigende alternatieven voor bancaire financiering. In tegenstelling tot de situatie in
Nederland, het Verenigd Koninkrijk en Frankrijk, heeft Duitsland geen
vastgoedzeepbel gekend tussen 2008 en 2013. Duitse ontwikkelaars konden
projecten volledig gefinancierd krijgen met behulp van bankfinanciering. Over het
algemeen is de Duitse ontwikkelingsmarkt een stuk minder volatiel vergeleken met
de andere West-Europese kernlanden.
4.5 Tot besluit
In de laatste twee paragrafen wordt afgesloten met een aanbeveling voor
vervolgonderzoek en een voorzichtige toekomstverwachting ten aanzien van
vastgoedontwikkeling en –financiering.
4.5.1 Vervolgonderzoek
Het strekt tot aanbeveling om over een aantal jaren wederom onderzoek te
verrichten naar de financieringspraktijk van ontwikkelaars. Een terugkerend
kwantitatief onderzoek naar de projectfinancieringsmarkt is wenselijk. In het Verenigd
Koninkrijk worden bijvoorbeeld sinds 1997 twee keer per jaar – in mei en december –
cijfers gepubliceerd over de situatie op de financieringsmarkt voor commercieel
vastgoed. In Duitsland staat een dergelijk onderzoek vanaf 2013 op de agenda,
uitgevoerd door de International Real Estate Business School (IREBS; zie: Hesse &
Just, 2013). Het is daarbij interessant om te analyseren hoe het aanbod aan
financieringsbronnen zich in de loop der tijd ontwikkelt. Met name indien de
economie weer aantrekt en banken eerder geneigd zullen zijn vastgoedleningen te
verstrekken, is het de vraag of ontwikkelaars terug zullen vallen op bankfinanciering.
Of zijn de genoemde alternatieven blijvend en zullen ontwikkelaars structureel
gebruik maken van niet-bancaire financieringsbronnen? Dit hangt in grote mate af
van externe marktomstandigheden die de richting van projectontwikkeling bepalen
(Nozeman et al., 2010).
4.5.2 Toekomstverwachtingen
Hoewel de toekomst per definitie onzeker is, is het interessant om enkele
toekomstverwachtingen te schetsen. Op de projectontwikkelingsmarkt zijn de
vooruitzichten gematigd positief. Voor 2014 wordt uitgegaan van een lichte
productiegroei van 1,5 procent. Vanaf 2015 zal de utiliteitsbouw naar verwachting
profiteren van een aantrekkende economische groei (EIB, 2014). Vanaf 2014/2015
zijn er in de kernlanden van Europa – Duitsland, het Verenigd Koninkrijk en Frankrijk
– naar verwachting weer positieve groeicijfers waar te nemen (Dorffmeister, 2013;
Hastings, 2013; Quinones-Gil, 2013). Hilbers (2013, p. 40) denkt dat de
vastgoedmarkt in Nederland rekening moet blijven houden met krimp: “Zo groeit de
werkgelegenheid structureel minder sterk dan voorheen, door de vergrijzende
beroepsbevolking. Verder verandert de aard van (kantoor)werkzaamheden,
Amsterdam School of Real Estate
42
Projectfinanciering in crisistijd
waardoor minder ruimte per werkende nodig is, en remt de opkomst van
internetwinkels de vraag naar winkelruimte af”. Deze factoren zullen een neerwaartse
invloed blijven houden op de vraag naar vastgoed, waarbij rekening moet worden
gehouden met regionale verschillen. In de grote steden in de Randstad zal de vraag
naar vastgoed hoger zijn dan in andere delen van Nederland, overeenkomstig de
strategieën van ontwikkelaars. Daarnaast zullen door toenemende investeringen in
bestaand vastgoed (herontwikkeling) minder nieuwe ontwikkelingen plaatsvinden.
ABN Amro (2014) verwacht dat de nieuwbouwproductie achterblijft, wat een negatief
effect heeft op de omzet van ontwikkelaars. De nieuwe ontwikkelingen die zullen
worden gerealiseerd bevinden zich vaker op binnenstedelijke locaties. Rabobank
(2014) ziet een verschuiving van grootschalige nieuwbouw in het buitengebied naar
kleinschalige (her)bouw in binnenstedelijke gebieden.
Voor de vastgoedfinancieringsmarkt ziet Cushman & Wakefield (2014a) tekenen van
herstel: “Lenders are expressing more willingness to assume risk, shown through an
increased readiness to lend development finance and against secondary/non-core”.
Banken zijn weer bereidwillig om ontwikkelingsrisico’s te nemen. Door de
waardedalingen van de afgelopen jaren wordt commercieel vastgoed in hoge mate
als minder risicovol beschouwd door banken (Wiegerinck, 2014). Financiers blijven
strikte eisen stellen en verstrekken alleen krediet indien de voorverhuur van een
project grotendeels is verzekerd. De meeste financiers zullen alleen projecten
financieren in de eigen regio of indien er sprake is van een langdurige, vertrouwde
klantrelatie met een ontwikkelaar. ABN Amro (2014) meent dat de financiering van
nieuwe projecten lastig blijft, omdat minder vreemd vermogen beschikbaar is voor
ontwikkelaars. Alternatieven als forward-funding en cofinanciering zullen daarom de
komende jaren aanwezig blijven op de markt. Een verdere toename van het gebruik
van alternatieve bronnen bij de financiering van vastgoedprojecten ligt in lijn der
verwachting.
Amsterdam School of Real Estate
43
Projectfinanciering in crisistijd
Literatuurlijst
Baarda, B. et al. (2013), Basisboek kwalitatief onderzoek. Groningen/Houten: Noordhoff Uitgevers.
Derde druk.
Bak, R.L. (2014), Stand van zaken Nederlandse kantorenmarkt. Nieuwegein: NVM Business.
Bank of England (2014), Trends in lending: April 2014. Bank of England:
http://www.bankofengland.co.uk/publications/Documents/other/monetary/trendsapril14.pdf.
Barkham, R. (2013), ‘Real estate and the great financial crisis’. In: World Economics, jaargang 14,
nummer 3, p. 5-26.
Barras, R. (1994), ‘Property and the economic cycle: building cycles revisited’. In: Journal of
Property Research, jaargang 11, nummer 3, p. 183-197.
Berkhout, T.M. & P.H. Zwart (2013), Basisboek vastgoedfinanciering. Amsterdam.
Berkhout, T.M. & A.A. Van Velten (2014), Perspectieven voor vastgoedfinanciering. Congresbundel
van de Stichting Fundatie Bachiene. Amsterdam: Stichting Fundatie Bachiene.
Boswinkel, P. (2012), ‘Financier vastgoed anders’. In: Het Financieele Dagblad, 27 november 2012.
Bouwfonds Property Development (2012), Woningmarkten in perspectief: Duitsland, Frankrijk,
Nederland. Bouwfonds Investment Management:
http://www.bouwfondsim.nl/~/media/Files/Publi/1206NLMRRESEU.ashx.
Bouwkennis (2014), Crowdfunding. Bouwkennis: http://www.bouwkennis.nl/wpcontent/uploads/2014/03/Crowdfunding.pdf.
Buitelaar, E. et al. (2012), ‘Planeconomie en organische gebiedsontwikkeling’. In: Grondzaken in de
praktijk, december 2012, p. 25-27.
Buitelaar, E. et al. (2013), Gebiedsontwikkeling en commerciële vastgoedmarkten: een institutionele
analyse van het (over)aanbod van winkels en kantoren. Den Haag/Amsterdam: PBL/ASRE.
Buur, L.E. (2011), Samenwerking tussen professionele en niet-professionele partijen bij
samenwerking: een verkennende studie naar succesfactoren voor samenwerking tussen
ontwikkelaar en grondeigenaar. ASRE: http://www.vastgoedkennis.nl/docs/mre/11/Buur.pdf.
Cushman & Wakefield (2014a), European real estate lending review Q1 2014. Londen: Cushman &
Wakefield.
Cushman & Wakefield (2014b), Les marchés immobiliers Français. Parijs: Cushman & Wakefield.
Deutsche Bundesbank (2012), Finanzstabilitätsbericht 2012. Deutsche Bundesbank:
https://www.bundesbank.de/Redaktion/DE/Downloads/Veroeffentlichungen/Finanzstabilitaetsberich
te/2012_finanzstabilitaetsbericht.pdf?__blob=publicationFile.
DNB (2013a), Overzicht financiële stabiliteit. Voorjaar 2013. DNB:
http://www.dnb.nl/binaries/OFS_Voorjaar13_tcm46-289597.pdf.
DNB & AFM (2011), DNB en AFM oriënteren zich op crowdfunding. DNB:
http://www.dnb.nl/binaries/AFMDNBcrowdfunding_tcm46-251573.pdf.
Dorffmeister, L. (2013), 76th Euroconstruct conference: country report Germany. Praag:
Euroconstruct.
Douw & Koren (2014), Crowdfunding in Nederland 2013: de status van crowdfunding in Nederland.
Rotterdam: Douw & Koren.
DTZ (2013), DTZ insight: net debt funding gap. Non-banks trigger surplus in core Europe. DTZ:
http://www.dtz.dk/files/other/Markedsrapport/DTZ_Insight/dtz_insight_net_debt_funding_gap_june_
2013.pdf.
Dupont, P. (2013), ‘Real estate financing by insurance companies in France: the legal ‘hot spots’’. In:
Butterworths Journal of International Banking and Finance Law, april 2013, p. 232-233.
EIB (2014), Verwachtingen bouwproductie en werkgelegenheid 2014. Amsterdam: EIB.
Enk, W. van (2012), ‘PropertyNL Top-101 ontwikkelaars: de speurtocht naar de overlevers’. In:
PropertyNL Magazine, nummer 18, 23 november 2012.
Fokkema, J. & M. Schepman (2013a), ‘Kwaliteit bepalend bij retailontwikkeling’. In: PropertyNL
Magazine, nummer 12, 20 september 2013.
Amsterdam School of Real Estate
44
Projectfinanciering in crisistijd
Fokkema, J. & M. Schepman (2013b), ‘Kantoorontwikkeling zakt verder weg’. In: PropertyNL
Magazine, nummer 14, 15 oktober 2013.
Gehner, E. (2011), Risicoanalyse bij projectontwikkeling. Amsterdam: SUN. Vierde druk.
Gilmore, G. (2013), Residential development finance: market monitor 2013. Unlocking development
finance. Knight Frank: http://my.knightfrank.co.uk/research-reports/residential-developmentfinance-report.aspx.
Gool, P. van et al. (2013), Onroerend goed als belegging. Groningen/Houten: Noordhoff Uitgevers.
Vijfde druk.
Gruis, V.H. & R.S. Van der Kuij (2012), Financiering van woningcorporaties na de dubbele crisis. In:
Berkhout, T.M. en A.A. Van Velten (red., 2012), Vastgoedfinanciering in woelige tijden.
Amsterdam: Stichting Fundatie Bachiene, p. 51-71.
Gründemann, M.B. (2010), Een sturingsmodel voor de ontwikkelaar in een veranderend speelveld:
een sturingsmodel om de positie van de ontwikkelaar als regisseur in het ontwikkelproces te
versterken. ASRE: http://www.vastgoedkennis.nl/docs/mre/09/Grundemann.pdf.
Ham, M.C.J. van (2012), Basel III en de financiering van commercieel onroerend goed: wat zijn de
effecten van een hogere hefboom bij banken? Amsterdam: ASRE.
Hastings, J. (2013), 76th Euroconstruct conference: country report United Kingdom. Praag:
Euroconstruct.
Hegeman, R. (2013), Financiering van gebiedsontwikkeling: de nieuwe rol van vastgoedbeleggers
en gemeenten. ASRE: http://www.vastgoedkennis.nl/docs/MSRE/13/Hegeman.pdf.
Hesse, M. & T. Just (2013), IREBS German Debt Project: Analyse des deutschen Marktes für
gewerbliche Immobilienfinanzierung. Regensburg: IREBS Institut für Immobilienwirtschaft.
Hilbers, P. (2013), De Vastgoedlezing 2013. Naar een vastgoedmarkt waarop je kunt bouwen.
ASRE: http://www.vastgoedkennis.nl/docs/publicaties/vastgoedlezing_2013.pdf.
Hoek, T. van (2008), De vastgoedlezing 2008. Crisis op de Nederlandse woning- en vastgoedmarkt?
ASRE: http://www.vastgoedkennis.nl/docs/publicaties/vastgoedlezing_2008.pdf
Holstein, E. van (2012), ‘Crowdfunding in de openbare ruimte’. In: Agora, nummer 5, 2012, p. 34-37.
Huibers, F. (2012), Alternative real estate finance: an investment opportunity for institutional
investors. ASRE:
http://www.vastgoedkennis.nl/docs/publicaties/ASRE_research_paper_12_08_Alternative_real_est
ate_finance.pdf.
Huisman, R. (2007), De rol en toegevoegde waarde van de onafhankelijk adviseur bij de financiering
van projectontwikkeling. Amsterdam: ASRE.
ING Economisch Bureau (2013), Vastgoed op weg door de cyclus: segmentsverschillen nemen toe.
Amsterdam: ING Economisch Bureau.
IPD (2013), Inside lending: IPD UK commercial real estate lending review. Londen: IPD.
Isaac, D. et al. (2010), Property development: appraisal and finance. Basingstoke: Palgrave
Macmillan. Tweede druk.
Jones Lang LaSalle & ABN Amro (2013), Dutch capital markets outlook 2013: regulation,
reinvention, progression. Jones Lang LaSalle:
http://www.joneslanglasalle.nl/ResearchLevel1/JLL_Dutch_Capital_Markets_Outlook_2013.pdf.
Kaplan, I.C. (2011), ‘Real estate finance challenges in the wake of the recession: the case for private
equity funds’. In: Real Estate Finance, juni 2011, p. 3-6.
Kerste, M. et al. (2011), Sectorstudie vastgoedfinanciering. SEO Economisch Onderzoek:
http://www.seo.nl/uploads/media/2011-43_Sectorstudie_Vastgoedfinanciering_01.pdf.
Kuij, R.S. van der (2014), Woningcorporaties en vastgoedontwikkeling: fit for use? Delft: TU Delft.
Lalkens, P. et al. (2014), ‘Banken nemen extra voorzieningen op vastgoed’. In: Het Financieele
Dagblad, 31 januari 2014.
Langerak, M. (2011), ‘Vermogensstructuur van vastgoedondernemingen’. In: Real Estate Research
Quarterly, oktober 2011, p. 53-59.
Amsterdam School of Real Estate
45
Projectfinanciering in crisistijd
Leeuwen, M. van (2013), ‘Rentestijging en zeepbelvorming bedreigen Duits vastgoedsprookje’. In:
Vastgoedmarkt, oktober 2013, p. 20.
Lerner et al. (2012), Venture capital and private equity: a casebook. Hoboken: John Wiley & Sons.
Maguire, D. & A. Axcell (1994), ‘Real estate finance: France, Germany and the UK’. In: Journal of
Property Finance, jaargang 5, nummer 1, p. 29-40.
Mandigers, J. (2013), Gevolgen van afwaarderingen door blootstelling banken aan (commercieel)
vastgoed: een ‘stresstest’ op het gebied van waardevermindering van (commercieel)
vastgoed voor grootbanken in Nederland. Amsterdam: ASRE.
Maxted, B. & T. Porter (2013), Commercial property lending market: mid-year 2013. Leicester: De
Montford University.
Meeuwssen, R.W.B. (2013), Alternatieve financieringsmethoden voor commercieel vastgoed vanuit
de particuliere kapitaalmarkt. ASRE: http://www.vastgoedkennis.nl/docs/mre/13/Meeuwssen.pdf.
Mierlo, Y.C.M. van (2010), Ontwikkelaar nieuwe stijl: toekomstige succesvolle strategieën en
businessmodellen voor ontwikkelaars. Amsterdam: ASRE.
Miles, M.E. et al. (2001), Real estate development: principles and process. Washington D.C.: ULI.
Derde druk.
Milton, C. (2010), Real estate development: the future of funding. BLP Law:
https://www.blplaw.com/media/pdfs/Real_Estate_Development_Report__The_future_of_funding.pdf.
NEPROM & PropertyNL (2008), Nieuw commercieel vastgoed in Nederland in feiten en cijfers 2008.
Voorburg: NEPROM.
NEPROM (2013a), ‘NCV 2013: onderzoeksgegevens kantoren online’,
http://www.neprom.nl/Lists/Nieuws/Artikel.aspx?ID=677.
NEPROM (2013b), ‘NCV 2013: onderzoeksgegevens winkels online’,
http://www.neprom.nl/Lists/Nieuws/artikel.aspx?ID=678&Source=%2Fdefault.aspx
Nozeman, E.F. et al. (2010), Handboek projectontwikkeling: een veelzijdig vak in een dynamische
omgeving. Doetinchem: Reed Business. Tweede druk.
Peek, G. & Y. van Remmen (2012), Investeren in gebiedsontwikkeling nieuwe stijl: handreikingen
voor samenwerking en verdienmodellen. Den Haag: Ministerie van Infrastructuur en Milieu.
Pirolo, A. (2013), ‘Dutch real estate gets new lease on life: investors grow more confident in
peripheral European markets’. In: Wall Street Journal, 29 oktober 2013.
PropertyNL (2011), ‘Meest productieve ontwikkelaars ’06-’11: OVG de nummer één bij
opleveringen’. In: PropertyNL Magazine, nummer 18, 18 november 2011.
PropertyNL (2013a), ‘Top-100 ontwikkelaars’. In: PropertyNL Magazine, nummer 16, 22 november
2013.
PropertyNL (2013b), ‘Top-100 financiers’. In: PropertyNL Magazine, nummer 15, 8 november 2013.
Quinones-Gil, N. (2013), 76th Euroconstruct conference: country report France. Praag:
Euroconstruct.
Rietberg, P. (2012), Het financieren van vastgoedontwikkelingen: een onderzoek naar het
financieren van vastgoedontwikkelingen door middel van een equity joint venture. TU Eindhoven:
http://repository.tue.nl/734480.
Ritt, F. (2009), Een afwegingskader voor de verkoop van vastgoedprojecten. ASRE:
http://www.vastgoedkennis.nl/docs/MRE/09/Ritt.pdf.
Rothery, A. (2013), Development funding in a cold climate: 41st Joint Planning Law Conference
Oxford. Quadrilect: http://www.quadrilect.co.uk/Andy%20Rothery%20Final.pdf.
Savills (2014), Spotlight: regional office market report. Savills:
http://pdf.euro.savills.co.uk/commercial---other/regional-office-market-report-q1-2014-lo-res.pdf.
Schiltmans, A. (2013), Crisisbestendig ontwikkelen: succesvolle private gebiedsontwikkeling in de
huidige financieel-economische context. Erasmus Universiteit Rotterdam:
thesis.eur.nl/pub/14595/0921_MCD9_Andre-Schiltmans.pdf.
Amsterdam School of Real Estate
46
Projectfinanciering in crisistijd
Soest, M.A. van (2011), Koersen op de blauwe oceaan: naar een nieuw businessmodel voor de
onafhankelijke projectontwikkelaar van kantoren. Amsterdam: ASRE.
Sriharan, D. (2013), European real estate debt: tight credit conditions create opportunities. Londen:
Aviva Investors.
Twigt, P. (2011), Bazel III en vastgoedfinancieringen; de impact van Bazel III en Solvency II op
vastgoedfinancieringen. ASRE: http://www.vastgoedkennis.nl/docs/mre/11/Twigt.pdf.
Uittenbogaard, L. & H. Veldman (2013), Strategie en vastgoed. Groningen/Houten: Noordhoff
Uitgevers.
ULI & PWC (2014), Emerging trends in real estate: Europe 2014. PWC:
http://www.pwc.com/gx/en/asset-management/emerging-trends-real-estate/assets/real-estatereturns2014.pdf.
Vastgoedjournaal (2013), ‘VJ-onderzoek vastgoedfinanciers: cashflow wordt belangrijker dan
waarde’. In: Vastgoedvergelijker.nl Magazine, jaargang 2, november 2012.
Visschedijk, M.A.J. (2013), Mind the gap: a study on the background of the Dutch real estate
finance funding gap and an elaboration on alternative funding and their framework conditions to
close this gap. ASRE: http://www.vastgoedkennis.nl/docs/MSRE/13/Visschedijk.pdf.
Vulperhorst, L. (2009), De vastgoedlezing 2009. Blindeman of coproducent? Nieuwe marktordening
in de vastgoedsector door schaarse financieringsmogelijkheden. Amsterdam: ASRE.
Wibier, R.M. (2012), ‘Onroerend goed en de kredietcrisis’. In: Berkhout, T.M. en A.A. Van Velten
(red., 2012), Vastgoedfinanciering in woelige tijden. Amsterdam: Stichting Fundatie Bachiene.
Wiegerinck, E. (2014), ‘Banken leggen lat steeds hoger’. In: Vastgoedmarkt, 20 januari 2014, p. 43.
Wilkinson, S. & R. Reed (2008), Property development. London: Routledge. Vijfde druk.
Wijnen, G. & P. Storm (2008), Projectmatig werken. Houten: Spectrum. Vijfentwintigste druk.
Zeeuw, F. de et al. (2013), Bulletin bij het congres gebiedsontwikkeling: werkzame
ontwikkelstrategieën, 14 maart 2013. Delft: TU Delft.
Websites en databases
ABN Amro (2014), ‘Visie op projectontwikkeling’, https://insights.abnamro.nl/visie-op-sectoren/visieop-projectontwikkeling/. Laatst bezocht op: 9 mei 2014.
Bureau Van Dijk (2014), ‘Orbis’. Laatst bezocht op: 15 augustus 2014.
CBS (2014), ‘CBS Statline’, statline.cbs.nl. Laatst bezocht op: 17 februari 2014.
DNB (2013b), ‘DNBulletin: vermogen pensioenfondsen voor 14 procent belegd in Nederland’,
http://www.dnb.nl/nieuws/nieuwsoverzicht-en-archief/dnbulletin-2013/dnb295699.jsp. Laatst
bezocht op: 21 februari 2014.
Doodeman, M. (2013), ‘FGH: meer vastgoedbanken nodig’. Cobouw:
http://www.cobouw.nl/nieuws/algemeen/2013/03/05/fgh-meer-vastgoedbanken-nodig.
INSEE (2014), www.insee.fr/en/default.asp. Laatst bezocht op 17 mei 2014.
Mahieu, R. (2014), ‘SME finance: recent trends and developments’. TiasNimbass Business School:
http://www.tias.edu/docs/defaultsource/Kennisartikelen/sme_finance_mahieu_financelab_201312192bfa3ad76057601e91f6ff00001
f6014.pdf?sfvrsn=0.
NVM (2013), ‘Geen sprake meer van Nederlandse projectontwikkelingsmarkt’,
http://www.nvm.nl/actual/november_2013/geen_sprake_meer_nederlandse_projectontwikkelaarsm
arkt.aspx. Laatst bezocht op: 11 april 2014.
Peek (2011), ‘De Multiple Business Case; naar gebiedsontwikkeling 3.0’,
http://www.slideshare.net/Praktijkleerstoel/sessie-g-multiple-business-casegertjoost-peek. Laatst
bezocht op: 19 augustus 2014
Rabobank (2014), ‘Rabobank cijfers en trends: branche-informatie bouw’,
www.rabobankcijfersentrends.nl. Laatst bezocht op: 9 mei 2014.
Amsterdam School of Real Estate
47
Projectfinanciering in crisistijd
Bijlagen
1. Totaal metrage aan commercieel vastgoed in ontwikkeling (behorende bij
afbeelding 10)
In afbeelding 10 is de geografische spreiding weergegeven van de
ontwikkelingsactiviteiten van kantoren en winkels in Nederland gedurende 2013.
Hierbij is gebruik gemaakt van data van een gezamenlijk onderzoek van NEPROM
en PropertyNL (NEPROM, 2013a en 2013b). De tabel hieronder geeft het totaal
metrage aan kantoor- en winkelprojecten weer per type ontwikkelaar per provincie.
De totale planvoorraad aan kantoren en winkelvastgoed per 1-1-2013 (in m2 b.v.o.). Bron:
NEPROM (2013a en 2013b).
Som van Totaal metrage
project (bvo)
Bouwvergunning
afgegeven
In aanbouw
Opgeleverd
Planfase
Eindtotaal
Drenthe
13.000
24.300
25.900
149.300
212.500
Flevoland
81.500
11.000
8.600
339.100
440.200
Friesland
20.000
49.500
22.500
32.600
124.600
Gelderland
131.612
283.800
52.652
1.012.967
1.481.031
Groningen
3.000
36.100
59.500
15.100
113.700
56.000
316.900
26.600
720.320
1.119.820
Noord-Brabant
231.741
296.730
757.731
2.527.350
3.813.552
Noord-Holland
222.326
562.760
374.010
3.431.001
4.590.097
Overijssel
89.458
139.900
141.400
668.080
1.038.838
Utrecht
49.300
392.382
77.100
1.169.483
1.688.265
Zeeland
25.000
3.000
86.100
109.600
223.700
341.242
1.565.896
617.814
3.925.532
6.450.484
1.264.179
3.682.268
2.249.907
14.100.433
21.296.787
Limburg
Zuid-Holland
Eindtotaal
2. Overzicht respondenten en gehanteerde vragenlijst
Selectie onafhankelijke ontwikkelaars
Er is een selectie gemaakt van alle onafhankelijke ontwikkelaars in Nederland op
basis van twee bronnen:
1.
2.
De ledenlijst van branchevereniging NEPROM. NEPROM telt 50 leden (juli
2014), die volgens de vereniging naar schatting de helft van alle
nieuwbouwwoningen ontwikkelen, circa 70 procent van het metrage aan
(ver)nieuwe kantoorruimte en circa 80 procent van het metrage aan
planmatig ontwikkelde winkelcentra. Onder de NEPROM-leden bevinden
zich 10 onafhankelijke ontwikkelaars.
De Top-100 ontwikkelaars 2013 van PropertyNL. Deze lijst is door
PropertyNL samengesteld op basis van beleggingswaarde in 2013.
Hiertussen bevinden zich 24 onafhankelijke ontwikkelaars.
Combinatie van deze twee, deels overlappende bronnen heeft een lijst van 28
onafhankelijke ontwikkelaars opgeleverd. Omdat niet alle ontwikkelaars lid zijn van
NEPROM en/of vermeld zullen staan in de ‘Top-100’, zullen niet alle onafhankelijke
ontwikkelaars zijn geraadpleegd. Echter geeft de selectie van 28 ontwikkelaars een
Amsterdam School of Real Estate
48
Projectfinanciering in crisistijd
betrouwbaar beeld van de gehele populatie aan onafhankelijke ontwikkelaars. Van
deze groep zijn drie grotere ontwikkelaars (10-50 fte) geïnterviewd. Er is besloten om
enkele interviews af te nemen vanwege de mogelijkheid om door te vragen. Hiermee
is meer achtergrondinformatie te verkrijgen en kan men achterliggende gedachten en
motivaties beter aanvoelen. De overige 25 bedrijven zijn, ook vanwege
tijdsoverwegingen, per brief uitgenodigd om een enquête in te vullen op anonieme
basis. Geografisch gezien zijn de ontwikkelaars uit de steekproef verspreid over
Nederland gevestigd, met als zwaartepunt de Randstad.
Alle ontwikkelaars in
Nederland
NEPROM-ledenlijst: n=50
PropertyNL Top-100: n=100
Selectie
onafhankelijke
ontwikkelaars
NEPROM: n=10
PropertyNL: n=24
Steekproef
n=28
Selectiemethode onafhankelijke ontwikkelaars.
Vestiginglocaties van de geselecteerde onafhankelijke ontwikkelaars. De vestiginglocatie van
een ontwikkelaar zegt niets over de vastgoedontwikkeling-locaties, maar evenals bij de
vestiginglocaties ligt het zwaartepunt van alle ontwikkelingsactiviteiten in de Randstad.
Amsterdam School of Real Estate
49
Projectfinanciering in crisistijd
Respons
Er zijn in totaal vijf interviews afgenomen: drie interviews met onafhankelijke
ontwikkelaars, één met een woningcorporatie en één met een ontwikkelende
belegger. Daaropvolgend zijn 25 partijen uitgenodigd deel te nemen aan een
enquête. In totaal hebben zeven ontwikkelaars de vragenlijst ingevuld en
geretourneerd (een respons van 28 procent). In tabel 6 zijn de geraadpleegde
partijen gekarakteriseerd. Door de gewenste anonimiteit van enkele respondenten is
besloten om de namen van de ontwikkelaars niet te rapporteren. Wegens
tijdsoverwegingen en een beperkte respons is het onderzoek beperkt gebleven tot
een kleine groep respondenten. Doordat niet het gehele spectrum aan ontwikkelaars
is ondervraagd, dienen de inzichten uit de interviews en de enquête ter illustratie. Het
is geen compleet beeld van de werkelijkheid. De vragenlijsten van de interviews en
de enquête komen globaal overeen. Hieronder is het enquêteformulier bijgevoegd.
Tabel 6. Kenmerken van de respondenten. Gegevens ultimo 2013.
Type
ontwikkelaar
Aantal respondenten
Gemiddeld
aantal werk-
Ontwikkelings-strategie
nemers in fte
sectoraal)
(geografisch en
(ontwikkelingsafdeling)
Onafhankelijke
ontwikkelaar
10
Ontwikkelende
belegger
1
10-50
Kantoren, winkels en woningen
in de grote steden van de
Randstad
10-50
Woningen, winkels en
zorgvastgoed in de Randstad,
Brabantse Stedenrij en regio
Arnhem-Nijmegen
Woningcorporatie
1
50-100
Woningen in de regio
Amsterdam
Enquêteformulier:
1. ______ In welke vastgoedsegmenten heeft u in 2013 projecten ontwikkeld? Kunt u daarbij aangeven wat de
gemiddelde sectorale verdeling hierbij is, op basis van de beleggingswaarde[1]? Aankruisen wat van
toepassing is
Kantoren
……%
Winkels
……%
Woningen
……%
Bedrijfsruimten (industrieel/logistiek)
……%
Overig (bijvoorbeeld hotel- of zorgvastgoed) ……%
Het begrip beleggingswaarde wordt hier gedefinieerd als de geschatte waarde (in €) van alle gerealiseerde projecten in
2013 (dit is de daadwerkelijke productie).
[1]
2. ______ Hoeveel procent van de totale beleggingswaarde van de gerealiseerde projecten in 2013 werd voor eigen
rekening en risico[2] ontwikkeld? Aankruisen wat van toepassing is
<25%
25-50%
50-75%
75-99%
100%
[2]
Gedelegeerde ontwikkelingen in opdracht van derden vallen hier derhalve buiten.
Amsterdam School of Real Estate
50
Projectfinanciering in crisistijd
3. ______ Wat was het totaal aantal fte van uw organisatie in 2008 (indien van toepassing) en in 2013? Aankruisen
wat van toepassing is
2008:
2013:
0-10 fte
10-50 fte
50-100 fte
>100 fte
0-10 fte
10-50 fte
50-100 fte
>100 fte
4. ______ Hoe worden uw projecten gefinancierd? Aankruisen wat van toepassing is
Op basis van projectfinanciering, waarbij een aparte entiteit wordt opgericht (bijvoorbeeld een projectb.v. of v.o.f.).
Op organisatieniveau, waarbij geen aparte entiteit wordt opgericht.
Dit verschilt en is afhankelijk van het project/de situatie.
Indien gewenst kunt u hieronder een korte toelichting kwijt:
5. ______ Wat was de solvabiliteit van uw organisatie – de verhouding tussen het eigen vermogen en vreemd
vermogen (eigen vermogen/vreemd vermogen) – in 2008 (indien van toepassing) en in 2013? Aankruisen wat van
toepassing is
2008:
2013:
<20%
20-40%
40-60%
60-80%
>80%
<20%
20-40%
40-60%
60-80%
>80%
6. ______ Welk percentage eigen vermogen (eigen vermogen/totale projectfinanciering) is er gemiddeld in een project geïnvesteerd
in 2008 (indien van toepassing) en in 2013? Aankruisen wat van toepassing is
2008:
2013:
<20%
20-40%
40-60%
60-80%
>80%
<20%
20-40%
40-60%
60-80%
>80%
7. ______ Vraag 7 alleen beantwoorden bij verschil in percentage bij vraag 6. Kunt u aangeven wat de reden(en)
is/zijn van de verandering in het aandeel eigen vermogen tussen 2008 en 2013? Open vraag
8. ______ Welk percentage bancaire financiering (bankfinanciering/totale projectfinanciering) is er gemiddeld in een project
geïnvesteerd in 2008 (indien van toepassing) en in 2013? Aankruisen wat van toepassing is
2008:
2013:
<20%
20-40%
40-60%
60-80%
>80%
<20%
20-40%
40-60%
60-80%
>80%
9. ______ Vraag 9 alleen beantwoorden bij verschil in percentage bij vraag 8. Kunt u aangeven wat de reden(en)
is/zijn van de verandering in het aandeel bankfinanciering tussen 2008 en 2013? Open vraag
10. _____ Indien van toepassing, maakte u als ontwikkelaar gebruik van alternatieve financieringsbronnen in 2008 ter
financiering van uw projecten? Aankruisen wat van toepassing is (meerdere antwoorden mogelijk)
Nee, wij maakten geen gebruik van alternatieve bronnen.
Cofinanciering of joint-venture financiering, bijvoorbeeld door een aannemer of bouwbedrijf.
Crowdfunding.
Forward-funding, bijvoorbeeld door een institutionele belegger of andere eindgebruiker.
Anders, namelijk: Hieronder invullen
Amsterdam School of Real Estate
51
Projectfinanciering in crisistijd
11. _____ Maakte u gebruik van alternatieve financieringsbronnen in 2013 ter financiering van uw projecten? Zo ja,
welke? Aankruisen wat van toepassing is (meerdere antwoorden mogelijk)
Nee, wij maakten geen gebruik van alternatieve bronnen.
Cofinanciering of joint-venture financiering, bijvoorbeeld door een aannemer of bouwbedrijf.
Crowdfunding.
Forward-funding, bijvoorbeeld door een institutionele belegger of andere eindgebruiker.
Anders, namelijk: Hieronder invullen
12. _____ Wat was het aandeel alternatieve financieringsbronnen (alternatieve financiering/totale projectfinanciering) ten behoeve van
de financiering van uw projecten in 2008 (indien van toepassing) en in 2013? Aankruisen wat van
toepassing is
2008:
2013:
<20%
20-40%
40-60%
60-80%
>80%
<20%
20-40%
40-60%
60-80%
>80%
3. Nieuwbouwproductiecijfers (behorende bij afbeelding 14)
In afbeelding 14 zijn de jaarlijkse ontwikkelingen van de nieuwbouwproductiecijfers
van commercieel vastgoed en woningen in Duitsland, Frankrijk en het Verenigd
Koninkrijk weergegeven. In onderstaande tabel staan de achterliggende cijfers
vermeld.
Nieuwbouwproductiecijfers (jaar-op-jaar verandering in %) in Duitsland, Frankrijk en het
Verenigd Koninkrijk (VK) in de periode 2010-2016. Bron: eigen bewerking van Dorffmeister
(2013); Hastings (2013); en Quinones-Gil (2013).
Woningen
Commercieel vastgoed
Jaar
Duitsland
2010
5,1%
-9,9%
24,1%
-7,0%
-15,2%
8,3%
2011
19,4%
13,1%
7,7%
6,6%
5,5%
-1,6%
2012
5,4%
-0,2%
-6,1%
0,4%
4,6%
-13,1%
6,5%
-7,7%
4,4%
-2,5%
-4,2%
-6,2%
8,0%
-1,6%
8,8%
3,0%
-5,0%
-3,8%
4,0%
2,3%
6,9%
1,5%
-0,2%
1,2%
3,0%
3,9%
3,6%
1,0%
3,7%
2,9%
Variantie (σ2)
2010-2013
0,4%
0,8%
1,2%
0,2%
0,7%
St. deviatie (σ)
2010-2013
6,0%
9,0%
10,8%
4,9%
8,3%
2013
(raming)
2014
(prognose)
2015
(prognose)
2016
(prognose)
Frankrijk
52
VK
Duitsland
Frankrijk
VK
0,6%
7,8%
De activiteiten van de Amsterdam School of Real Estate zijn mede
mogelijk dankzij de financiële steun van de Stichting voor
Wetenschappelijk Onderzoek en Onderwijs in de Vastgoedkunde
(SWOOV)
Onze donateurs
Neem voor vragen of
opmerkingen over onze
opleidingen contact met
ons op of bezoek onze
website.
bezoekadres
Jollemanhof 5
1019 GW Amsterdam
postadres
Postbus 140
1000 AC Amsterdam
www.asre.nl
e [email protected]
t 020 668 11 29
f 020 668 03 61
I 3W New
Development
I ACM Vastgoed
Groep BV
I Ahold Vastgoed BV
I Altera Vastgoed
I AM BV
I AMVEST
I a.s.r. vastgoed
vermogensbeheer
I Ballast Nedam
Ontwikkelingsmaatschappij B.V.
I Bemog Projektontwikkeling B.V.
I Boekel De Nerée NV
I Bouwfonds Property
Development
I Bouwinvest
I Brink Groep
I CBRE Global
Investors
| CBRE Netherlands
I Colliers International
l Corio
I De Brauw Blackstone
Westbroek
I DELA Vastgoed BV
I Deloitte
I Delta Lloyd Vastgoed
| DTZ Zadelhoff
I Dura Vermeer Groep
NV
I DVP
| ECORYS Nederland
BV
I Ernst & Young Real
Estate Group
I FGH Bank NV
I Funda NV
| G&S Vastgoed
I Haags
Ontwikkelingsbedrijf
| Heijmans Vastgoed
BV
I Houthoff Buruma
I Hurks
Vastgoedontwikkeling
I ING Real Estate
Finance
I IPMMC Vastgoed
I IVBN
| Jones Lang LaSalle
I Lexence NV
I Loyens & Loeff NV
| MAB Development
| Merin
I Mitros
I MN
| NSI
I NS Vastgoed BV
I NVM
I Ontwikkelingsbedrijf
Gemeente Amsterdam
I PGGM
I Propertize
I Provast
I PwC
I Rechtstaete
vastgoedadvocaten
&belastingadviseurs
I Redevco Europe
Services BV
I SADC
I Schiphol Real Estate
BV
I SPF Beheer BV
I Stadsontwikkeling
Rotterdam
I Strabo BV
I Syntrus Achmea Real
Estate & Finance
I TBI Holdings BV
I The IBUS Company
l Van Wijnen Holding
N.V.
I Vesteda Groep BV
I Volker Wessels
Vastgoed
I Wereldhave NV
I WPM Groep
I Yardi Systems BV
I Ymere