Financieringsfonds voor de bouw

FLITSBIJEENKOMST NVB
Utrecht, september 2015
Ir. Martine Vissers-Verschuur MRICS
AGENDA
1
Inleiding
2
Marktontwikkelingen
3
Financieringsvraag
4
Financieringsfonds voor de bouw
5
MKB Impulsfonds
6
Alternatieve financiering
7
Onderzoeksopzet
1
INLEIDING
Billions
In 2015 is er een omslag in de markt waar te nemen.
Het vertrouwen is weer toegenomen, het aantal
faillissementen neemt af en de verwachte
(woning)bouwproductie neemt voor het eerst in jaren
weer toe. De opstart verloopt echter moeizaam door
onder andere veranderingen in de financieringsmarkt.
Waarde bouwvergunningen
sinds 2007 met 63% afgenomen
€ 30
-63%
€ 25
€ 20
€ 15
€ 10
€5
Tot 2030 komen er nog 1 miljoen huishoudens bij in
Nederland (CBS, 2015). Dit leidt tot een even
vergelijkbare vraag naar geschikte woningen. De
toekomstige vraag is zeer groot, het aanbod loopt
achter.
€0
2000
2002
2004
Waarde bouwverg. woningbouw
2006
2008
2010
2012
Waarde bouwverg. utiliteitsbouw
Bron: CBS Statline (2015) Bouwvergunningen naar provincie
1990 - 2013
Projectfinanciering, de financiering van grondaankopen en het verwerven van ontwikkelrechten zijn
noodzakelijke randvoorwaarden voor de bouwers en
ontwikkelaars om te profiteren van de omslag in de
markt.
2
DE BOUW- EN ONTWIKKELINGSMARKT KLIMT UIT HET DAL
Het aantal grondtransacties is vanaf 2006 met 70%
afgenomen en veel partijen hebben verliezen
genomen op hun portefeuilles. Dit biedt voor
ondernemende partijen weer verwervings- en
ontwikkelingsmogelijkheden.
Financiële crisis had grote impact op grondmarkt
-70%
70,000
2,500
60,000
2,000
50,000
40,000
1,500
30,000
1,000
20,000
In 2014 namen de afgegeven bouwvergunningen weer
toe. Ook de woningbouw orderportefeuilles voor de
jaren na 2014 zaten in de lift. Door een lichte groei in
onderhoud en verbouw bleef de totale productiedaling bij de woningbouw beperkt tot 1% (EIB, 2015).
500
10,000
0
0
2001
2003
2005
2007
Aantal transacties (links)
2009
2011
2013
Hectare (rechts)
Bron: Kadaster (2015) Onderzoek naar nieuwbouwgrondtransacties
Verwachte groei bouw 22% tot 2019
Billions
Gebaseerd op de aantrekkende woningmarkt, de
opkomende investeringsinitiatieven van lokale
overheden/woningcorporaties en demografie, zal de
omvang van de sector in 2015 als geheel weer gaan
groeien.
+ 22%
€ 70
€ 60
€ 50
€ 40
€ 30
€ 20
€ 10
€0
De verwachting is dat de groei van de bouwproductie
in 2015 aantrekt.
2012
2013
Nieuwbouw
2014
Verbouw
2015
2019
Onderhoud
Bron: EIB (2014) Verwachtingen bouwproductie en werkgelegenheid
3
BEPERKTE FINANCIERING REMT MOGELIJKHEDEN VOOR
BEDRIJVEN OM TE ONTWIKKELEN EN INVESTEREN
Nieuwe leningproductie grootste vastgoedbanken
in Nederland met 86% afgenomen
Billions
De financieringsmogelijkheden voor beleggers,
bouwers en ontwikkelaars zijn gedurende de
crisisjaren afgenomen.
3.0
-86%
2.5
2.0
Vastgoedfinanciering was tot de crisis nog een van de
profitcenters van de Nederlandse banken. Onder
invloed van afwaarderingen en nieuwe regelgeving
zijn de banken bezig met het herzien van hun
kredietportefeuilles en zijn de beoordelingscriteria
fors verscherpt.
Door de afwaarderingen van de bezittingen van de
bouwers en ontwikkelaars zijn de financiële ratio’s
verslechterd. Dit maakt het, mede door de striktere
criteria van banken, lastiger om additionele
financiering te verwerven.
1.5
1.0
0.5
0.0
2007
2008
FGH Bank
NIBC
Deutsche Hypo
2009
2010
2011
2012
ING Real Estate Finance
Syntrus Achmea
Triodos
2013
2014*
ABN Amro
Berlin Hypo
Propertize
Bron: PropertyNL (2014), jaargang 14, nummer 10
* op basis van extrapolatie van de bekende data door Finance Ideas
Financiële ratio’s bouwers en ontwikkelaars
verslechterd
35%
6%
30%
5%
25%
4%
20%
3%
15%
2%
10%
Het gebrek aan financiering en de gelimiteerde
omvang van bankgaranties beperken ondernemers om
zich in te schrijven op tenders of om voor eigen risico
te ontwikkelen.
1%
5%
0%
0%
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
LTV (links)
Resultaatratio (rechts)
Bron: CBS Statline (2015) Financiën alle ondernemingen; nietfinanciële sector, SBI 2008, 2001-2011
4
HET BIEDEN VAN ALTERNATIEVE FINANCIERING
Het gebrek aan de noodzakelijke financiële ruimte
heeft invloed gehad op de wijze waarop bouwers en
ontwikkelaars om zijn gegaan met het financieren van
projecten. Een financieringswijze waar gedurende de
kredietschaarste meer gebruik van is gemaakt, is
financiering door de belegger (turn-key).
Dit is echter niet mogelijk bij het ontwikkelen op risico.
Hierbij is nog geen eindgebruiker of koper bekend en
de bouwer of ontwikkelaar dient zelf zorg te dragen
voor de financiering. De markttendens is dat er
minder op risico wordt ontwikkeld. Met name voor dit
segment is er behoefte aan financiering die gebaseerd
wordt op de kwaliteit van de ontwikkeling.
De verschillende stakeholders in de bouwsector zijn
actief op zoek naar mogelijkheden om alternatieve
financieringsvormen in te zetten en zijn ook bereid om
daar zelf een bijdrage aan te leveren of in te
participeren.
Investeringen in Nederlands vastgoed
“Dit jaar zal bpfBOUW 530 miljoen vrijmaken om te
investeren in Nederlands vastgoed. Hiervan gaat het
fonds 30 miljoen in onderhoudsprojecten investeren.
In 2014 investeerde bpfBOUW 500 miljoen in
Nederlandse bouwprojecten.”
bpfBOUW (2015) Dekkingsgraad bpfBOUW stijgt in vierde
kwartaal naar 114,5%, Persbericht
Alternatieven voor bancaire financiering verkennen
“Ongeveer 90% van de externe financiering in het
MKB komt van banken. Nu onder druk van
economische en financiële crisis acceptatiecriteria bij
banken sterk zijn aangescherpt, zullen alternatieven
voor bancaire financiering worden verkend. Te denken
valt aan fondsen bij participatiemaatschappijen,
kredietunies en vormen van crowd funding, zo
mogelijk internationaal.”
Bouwend Nederland (2015) Standpunt financiering
5
HET MKB IMPULSFONDS
Een vergelijkbaar initiatief als een financieringsfonds
voor de bouw is het MKB Impulsfonds.
Het MKB Impulsfonds is een financieringsinstelling
voor ondernemers in het midden en kleinbedrijf, die
een bedrijfslening zoeken tussen € 250.000 en
€ 1 miljoen. De structuur is transparant en eenvoudig:
institutionele beleggers verstrekken het kapitaal
waarmee het MKB Impulsfonds leningen uitgeeft aan
MKB ondernemers met een gezonde onderneming en
groeiambitie.
Initiatiefnemer is het Pensioenfonds Detailhandel dat
haar initiële investering doet uit een totaal
geïnvesteerd vermogen van 15 miljard euro.
Institutionele
Institutionele
beleggers
Institutionele
beleggers
Institutionele
beleggers
beleggers
Fonds voor
gemene rekening
MKB
Impulsfonds
Finance Ideas Management
Beheerder/ bewaarder
Administrateur
Stichting beheer
en bewaring
MKB
Impulsfonds
NEOS Business Finance
Kredietbeoordelaar
Portefeuillemanager
MKB Onderneming
6
GEDACHTESPINSEL
Institutionele
beleggers
rente en aflossing
(na kosten en verliezen)
geld
participaties
Financieringsfonds voor de Bouw
rente en aflossing
leningen
Bouwers en
ontwikkelaars
7
EEN FINANCIERINGSFONDS VOOR DE BOUW
Algemene doelstelling
Fonds doelstelling
De motieven om een financieringsfonds op te richten
voor bouwers en ontwikkelaars zijn onder meer:
Het doel van het fonds is om de goederen die tot het
fonds behoren, direct of indirect, collectief te
beleggen door middel van het direct of indirect
verstrekken van leningen aan bouwers en
ontwikkelaars. Alles in de ruimste zin van het woord,
teneinde de financiers in het resultaat van de
beleggingen te doen delen.
− Het direct stimuleren van de economische positie
van de bij het pensioenfonds aangesloten
werkgevers, de baanzekerheid en pensioenopbouw
van de werknemers;
− Het daarmee samenhangend stimuleren van de
Nederlandse bouwsector en rendementen van
vastgoedbeleggingen in Nederland, en;
− Het behalen van een redelijk rendement op de
uitgezette leningen aan bouwers en ontwikkelaars.
Op deze manier wil het financieringsfonds voorzien in
adequate financieringsmogelijkheden voor bouwers
en ontwikkelaars.
De motieven zijn dus zowel economisch (stimuleren
rendement) als maatschappelijk (stimuleren positie
werkgevers van deelnemers) van aard.
8
ALTERNATIEVE FINANCIERING
Bond market
Large
corporates
Small
Corporates
/ Large
SME
SME
Mezzanine
funds
Debt
Funds
Shareholders
Mid
corporates
Private equity
Private placement
Bank Financing*
Crowd funding or Marketplace (p2p) funding
Senior
Junior
Mezzanine
Equity
9
DIRECT LENDING
10
GESTAPELD FINANCIEREN
11