resultaat van een project/grondexploitatie

Technische toelichting MPG 2015-2018
1
Aanleiding en opbouw
1. Functie MPG
2. Algemeen financieel beeld gebiedsontwikkeling
3. Aanzuivering Algemene Reserve
Gebiedsontwikkeling
4. Highlights per project
5. Doorontwikkeling beheersing
gebiedsontwikkeling
2
1. Functie MPG
• Informerend en nadere onderbouwing van
– balanswaardering en
– te vormen verliesvoorzieningen, op basis van
realistisch conservatieve ramingen
3
Functie MPG
4
Functie MPG
• Achtergrond voorgenomen besluiten
– Station Zuid geen actieve locatie
– looptijd Harnaschpolder + 1 jaar (2019→2020)
– Geraamde stijging grondwaarden Harnaschpolder
grondwaarden: 1%/jaar (nu: 0%; makelaarsadvies:
2%)
– uit de passieve ontwikkelstrategie en inspelen op licht
herstel markt
– voorlopig geen stedenbouwkundige c.q.
programmatische wijzigingen
– looptijd Buitenhof PM (was 2019)
5
Functie MPG
• Opmerkingen:
– marktgevoelige informatie
– diversiteit gebruikers
– in ontwikkeling en nog af te stemmen op
behoefte raad
6
2. Algemeen financieel beeld
Techniek:
resultaat van een project/grondexploitatie =
• saldo werkelijke kosten en opbrengsten per
31/12/2014 +
• raming nog te maken kosten en te realiseren
opbrengsten
• sommige kosten of opbrengsten niet zeker
genoeg: dan in de risicotabel
7
Algemeen financieel beeld
TOTAAL KOSTEN
Boekw aarde onverdeeld
Boekw aarde onverdeeld
Verw erving en inbreng
Verw ervingskosten
Inbrengw aarde
Tijdelijk beheer
Tijdelijk beheer
Bouw rijpmaken
Bouw rijpmaken onverdeeld
Sloopkosten
Bodemsanering
Archeologie
Grondverzet
Kabels en leidingen
Riolering
Woonrijpmaken
Woonrijpmaken onverdeeld
Verharding
Groen
Inrichting
Kunstw erken
Afdrachten
Interne afdrachten
Externe afdrachten
Plankosten
Planschade
Onderzoekskosten
Plankosten
Onvoorzien
Financiering
Financiering
Fiscale kosten
Niet terugvorderbare belastingen
TOTAAL OPBRENGSTEN
Gronduitgifte
Gronduitgifte
Subsidies
Subsidie
Bijdragen
Interne bijdragen
Externe bijdragen
SALDO PRIJSPEIL
Vanaf 2016 ook Vennootschapsbelastingeffecten!
8
Algemeen financieel beeld
• ramingen = schatting = onzekerheid
• onzekerheid gekwantificeerd: bandbreedte
risico's + bandbreedte inflatie
• raming gebaseerd op realistisch conservatief
scenario (= niet gelijk aan worst case scenario)
9
Algemeen financieel beeld
• Indien uitkomst = verlies = voorziening vormen
• Indien uitkomst = winst = betrekken bij
beoordeling financiële positie
• Verliezen nemen toe: brief Raad maart 2015:
aanvullende dotatie circa € 11 mio
• Vooral a.g.v. vertalen marktrisico’s naar de grex
• Voorziening is contant gewaardeerd, in mjb
rente effecten
10
3. Aanzuivering ARG
ARG negatief € 7 mio
Kavels met potentiële bijdrage aan de ARG o.a:
• (bedrijfs)kavels in Ypenburgse Poort, Tanthof
• Locatie Kruisstraat
• Locatie Vulcanusweg
echter:
• tijdstip onbekend en omvang onbekend
11
Aanzuivering ARG
• Gewenste omvang ARG te koppelen aan risico’s
• Risico’s zijn:
- Niet financieel te vertalen
- Nog niet financieel vertaald
- Financieel vertaald:
bedrag * kans van optreden
12
Aanzuivering ARG
Uitkomst MPG : € 5,9 mio risico en € 1,9 mio kans
13
4. Highlights per project
Gemeentelijke grondexploitaties:
• Harnaschpolder Delft
• Voorhof Noord-West
• Buitenhof
• Station Zuid
14
Sturingsvariabelen
15
Totaal
16
Harnaschpolder
Bij aanvang gekozen voor actief grondbeleid:
gemeente nam grondposities over in ruil voor
bouwclaims
Cijfers:
• Circa 760 woningen en 3.500 m2 bvo
gerealiseerd,
• Circa 540 woningen nog te realiseren
• Beoogde afsluiting: 2020
17
Harnaschpolder
Ontwikkeling Grex de afgelopen jaren:
• Looptijd verlengd tot 2019 om opbrengsten
alsnog te realiseren
• 2014: verslechtering door tegenvallend
kostenbeeld
18
Harnaschpolder
2015: herstel in de markt?
• Opkrabbelen vanaf bodem van het putje
• Naar actieve strategie
– Programma doorgelicht
– Opbrengstpotentieel Doorgelicht
(externe makelaar plus second opinion)
19
Harnaschpolder
Marktontwikkeling woning- en grondprijzen
2008
2015
20
Harnaschpolder
Financieel vertaald in de grex:
• Nog te maken kosten € 25 miljoen
(€ 10 mio rente, € 9 mio civiel, € 5 mio plan)
• Nog te realiseren opbrengsten € 42 miljoen
21
Harnaschpolder
Niet financieel vertaald in de grex:
22
Voorhof Noord-West
• In feite gebiedsbegroting, geen zuivere
grondexploitatie
• Contractueel complex
• Verschillende financiële geldstromen gekoppeld,
o.a. dekking infrastructuur (afrit Prov. Weg)
• Stapsgewijs risico’s teruggebracht (bijv.
beëindiging participatie GEM)
23
Voorhof Noord-West
Cijfers:
• Nog te leveren gronden beperkt: circa 7.300 m2
• Beoogde afsluiting: 2021
Financieel vertaald in de grex:
• Nog te maken kosten: € 2,6 miljoen
• Nog te realiseren opbrengsten: € 4,7 miljoen
24
Voorhof Noord-West
Niet financieel vertaald in de grex:
25
Buitenhof
• Gecombineerde ontwikkeling: woningbouw,
nieuwe sporthal en parkeergarage
• Ontwikkelingsovereenkomst
• Grondontwikkeling diende opstalontwikkeling te
financieren (geen scheiding vgb en gb)
• Nog één deelplan te ontwikkelen, contractuele
opbrengst € 5,7 mio
• Afname bij markttechnisch haalbaar plan
• Risico’s vooral markttechnisch: tijdstip
26
Station Zuid
• Bestemmingsplan is kantoren
• Woningbouwbestemming kent beperkende
factoren
• Wachten op betere omstandigheden
• Afsluiten als actieve exploitatie
27
5. Doorontwikkeling beheersing
Verbeteragenda grondexploitaties “in control”
• Sturen op risico’s
• Vooraf informeren
• Werken met scenario’s (geen puntschatting)
• Organiseren van countervailing power
• Interne audits en jaarlijkse externe audit
Betere beheersing sluit verliezen op projecten niet
uit, maar wel eerder in beeld.
28
Doorontwikkeling beheersing
Verbreding: naar verbeterde sturingsinformatie
 in MPG opnemen van scenario’s
 transparantie (geheim deel en openbaar deel)
→ organiseren van projectavonden
→ afstemmen (T)MPG op wensen raad
29
Doorontwikkeling beheersing
Verdieping: van operationeel naar tactischstrategisch
 Invulling geven aan countervailing power (o.a. scheiding
planeconoom in project versus toetsende planeconoom,
betrokkenheid Control in proces, afdelingshoofden geen
ambtelijk opdrachtgever)
 Risicomanagement als onderdeel van proces
(uitgangspunt bij T-MPG)
 4-ogen principe (interne controles Audit)
→ Spelconcept ambtelijk / bestuurlijk:
tijdig en keuzes
30
Doorontwikkeling beheersing
Verscherping: van concept naar praktijk
o.a. processen, rolverdeling, proceseigenaren
aanwijzen
 Vastleggen eenduidige werkwijze
 Onafhankelijke toets door Audit (Deloitte)
31
Doorontwikkeling beheersing
• Programmering woningbouw
• Integratie in rapportage grondexploitatie
Spoorzone
• Voorstel
Ter verbetering sturingsinformatie MPG/T-MPG:
afstemming met werkgroep uit Raad
32