Randvoorwaarden, Uitgangspunten en Wensen

Versie 1.1
30-01-2012
Programma van Eisen Stenen Poort
Randvoorwaarden, Uitgangspunten en overige ambities
voor de herontwikkeling van het gebied de Stenen Poort
Inleiding
Op 20 september heeft de raad ingestemd met de projectopdracht en het projectplan voor de
eerste fase van de herontwikkeling van de Stenen Poort. Daarin is aangegeven dat het
eindresultaat van de eerste fase een programma van eisen voor de ontwikkeling van het
gebied is. Dit programma van eisen moet worden goedgekeurd door het college.
Dit programma van eisen is gebaseerd op een uitgebreide gebiedsverkenning. In de
gebiedsverkenning is het gebied letterlijk en figuurlijk in kaart gebracht aan de hand van
allerlei verschillende facetten. Het gaat daarbij zowel om een beschrijving van het gebied zelf,
als een overzicht van de beleidsmatige eisen en wensen ten aanzien van de herontwikkeling
van het gebied.
Waar de gebiedsverkenning vooral beschrijvend is, gaat dit programma van eisen een stap
verder. Het belangrijkste doel van het programma van eisen is om een prioritering aan te
brengen in de verschillende eisen en wensen aan de ontwikkeling van het gebied. Deze
prioritering moet ons helpen bij het maken van de juiste afwegingen bij het opstellen van een
proefverkaveling en het verdere ontwerptraject.
We maken daarbij een onderscheid tussen randvoorwaarden, uitgangspunten en overige
ambities. Allereerst geven we een korte beschrijving wat we onder deze termen verstaan.
 Randvoorwaarden: daaronder vallen alle zaken waaraan op ambtelijk niveau niet valt
te tornen. Deze randvoorwaarden liggen vast in regelgeving of in de opdracht die wij
van de raad hebben gekregen. Op deze punten gaan we (ambtelijk) niet in discussie
met omwonenden of andere belanghebbenden, die zaken liggen voor ons vast.
 Uitgangspunten: hieronder verstaan we de belangrijkste richtinggevende keuzes voor
de ontwikkeling van het gebied. Het betreft keuzes waar we sterk in geloven en die
samen de toekomstige vormgeving van het gebied bepalen. Deze uitgangspunten
willen we zeker overeind houden, maar – in tegenstelling tot de randvoorwaarden – is
het denkbaar dat op de uitgangspunten concessies worden gedaan als dit nodig is om
aan de randvoorwaarden te voldoen.
 Overige ambities: dit zijn de zaken die we ook heel graag in de planvorming
verwezenlijkt zouden zien. Maar ze zijn minder zwaarwegend dan de uitgangspunten.
Als de haalbaarheid van het project in het gedrang komt, zullen deze punten als eerste
ter discussie staan.
We richten ons hierbij op die randvoorwaarden en uitgangspunten die specifiek zijn voor het
gebied de Stenen Poort. Generieke wet- en regelgeving (bijvoorbeeld op het gebied van
geluid, veiligheid, bouwnormen, etc.) geldt uiteraard ook op de Stenen Poort als
randvoorwaarde, maar wordt hier niet expliciet genoemd.
Participatie
We kiezen ervoor om de randvoorwaarden, uitgangspunten en ambities te formuleren die
betrekking hebben het ontwerp en de inrichting van het gebied. Ze hebben betrekking op de
inhoud van de gebiedsontwikkeling. Daarnaast stellen we ook eisen aan het proces dat we
doorlopen. Een belangrijk element daarin is dat dit project een voorbeeldfunctie moet hebben
1
Versie 1.1
30-01-2012
als het gaat over het organiseren van burgerparticipatie bij de herontwikkeling van
veranderlocaties in Houten. Uitgangspunt in het hele ontwikkeltraject is dat de participatie
van belanghebbenden op een actieve en transparante wijze georganiseerd zal worden. Dit is
conform de uitgangspunten uit de Kwaliteitsleidraad veranderlocaties Houten Noord. De
participatie is erop gericht om het draagvlak voor de herontwikkeling te vergroten. De fase
waarin de herontwikkeling Stenen Poort zich bevindt, is in het begin van de beleidsvorming.
Daardoor is nog ruimte voor invloed op de planvorming. De raad heeft het kader vastgesteld
door in te stemmen met de projectopdracht. De uitgangspunten voor herontwikkeling staan
daarin helder geformuleerd en staan niet ter discussie. Die uitgangspunten komen ook weer
terug in dit programma van eisen. Binnen dat kader is ruimte voor bewoners om mee te
denken over de gevolgen van de herontwikkeling voor de openbare ruimte (bijvoorbeeld
groen en verkeer). Daarnaast is er een bewonersplatform opgericht dat naast meedenken soms
ook de rol van meewerken heeft. Zo heeft het platform een enquête gehouden onder de direct
aanwonenden waar waardevolle informatie uit is gekomen. Meebeslissen is niet aan de orde,
besluiten worden genomen door het college en de raad.
Voorbereidings- en bouwfase
Dit programma van eisen heeft betrekking op het ruimtelijk ontwerp voor het gebied, het doet
geen uitspraken over de voorbereidingsfase en de bouwfase. Hierover zal – in overleg met het
bewonersplatform – een plan worden gemaakt. Een uitgangspunt voor dat plan is de wens om
het bouwverkeer en het woonverkeer tijdens de bouwfase te scheiden.
2
Versie 1.1
30-01-2012
Randvoorwaarden (wat staat vast?)
Ruimtelijk
a. Er moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van een archeologisch
rijksmonument in het gebied en mogelijke andere archeologische vondsten in het gebied.
b. De begrenzing van het plangebied is aangegeven in het bijgevoegde kaartje.
Programma
c. Het gebied wordt herontwikkeld tot een woonwijk; handhaving van de sportvelden is niet
aan de orde.
Overig
d. In de grondexploitatie moet een positief planresultaat van € 1½ mln. worden gerealiseerd
dat wordt gebruikt als bijdrage aan de bouw-exploitatie van clubgebouw en sportvelden in
sport- en werklandschap Meerpaal.
Uitgangspunten (waar kiezen we voor?)
e. Het belangrijkste overall uitgangspunt is dat de herontwikkeling van de Stenen Poort zal
plaatsvinden binnen het kader dat is beschreven in de kwaliteitsleidraad veranderlocaties
Houten Noord; de nieuwe woonwijk moet goed passen binnen de bestaande ruimtelijk
opzet van Houten Noord en de Houtense filosofie ten aanzien van verkeersontsluiting.
Ruimtelijk
f. De historische structuren in het gebied worden zoveel mogelijk gerespecteerd en de
historie wordt waar mogelijk beleefbaar gemaakt. Een goede zichtbaarheid van de
boerderij is hiervan een onderdeel.
g. Er is op de locatie veel opgaand groen aanwezig. Dit draagt sterk bij aan de zo
gewaardeerde ruimtelijke kwaliteit en uitstraling van het gebied. Behoud van het groen
staat dan ook voorop. De waarde en de kwaliteit van het groen is wisselend. Het is daarom
goed denkbaar dat lanen en bomenrijen bij de nieuwe ontwikkeling omgevormd moeten
worden tot bomen met een meer duurzaam karakter en een langere levensduur.
h. Er moet voldoende capaciteit voor waterberging in het gebied zijn (ontkoppelen van
hemelwater).
i. Het archeologisch monument in het midden van het gebied zal niet worden bebouwd.
Programma
j. Aan weerszijden van deze groenzone zal woningbouw plaatsvinden; het karakter van de
beide ‘woonvelden’ kan verschillen. Aan de oostkant ligt een bebouwing in lagere
dichtheden voor de hand: grondgebonden woningen, deels vrijstaand of twee-onder-eenkap. Aan de westkant kunnen de dichtheden wat hoger zijn: geschakelde woningen en
eventueel gestapelde bouw (niet hoger dan het appartementengebouw aan het eind van de
Daalderslag).
k. De toekomstige beheerkosten van de openbare ruimte dienen in balans te zijn met de te
verwachten inkomsten die voor het beheer kunnen worden aangewend. Dit betekent dat
wanneer de te bouwen woningen onderdeel gaan uitmaken van de woningbouwplanning
van de begroting, ook de beheerkosten bij de begroting dienen te worden betrokken.
l. We streven naar 30% sociale woningbouw en naar voldoende aanbod voor senioren en
starters op de woningmarkt.
3
Versie 1.1
30-01-2012
Verkeer
m. Bij de realisatie van de Stenen Poort moet verkeersveiligheid gegarandeerd of zelfs
verbeterd worden. Aandachtspunten zijn de ontsluiting voor gemotoriseerd verkeer en de
fietskruisingen.
n. De ontsluiting van de wijk voor gemotoriseerd verkeer zal plaatsvinden via twee
bestaande inprikkers de Slag en de Poort. De twee gedefinieerde woonvelden worden
apart ontsloten.
o. Bij de inprikker de Slag moet worden uitgegaan van een ontsluiting voor gemotoriseerd
verkeer via de Guldenslag en Daalderslag en niet via de Grootslag en Schellingslag.
p. De te ontwikkelen wijk wordt in het kader van parkeernormen benaderd als “sterk
stedelijk” gebied. Dit levert de volgende parkeernormen op:
q. De nabijheid van de twee bushaltes biedt kansen voor een hoger openbaarvervoergebruik
in de nieuwe buurt. Voor de stedenbouwkundige inrichting betekent dit dat loop- en
fietspaden naar de bushaltes zo logisch mogelijk gelegd moeten worden.
Duurzaamheid
r. Bij de ontwikkeling van het gebied worden mogelijkheden voor duurzaamheid zo goed
mogelijk benut. Dit geldt zowel op het niveau van het ontwerp van het hele gebied (bv.
ligging van woningen t.o.v. de zon) als op het niveau van de woningen zelf (hoge eisen
aan de energieprestatie).
s. Bij de aanleg van het gebied zal het TCO-beginsel van toepassing zijn. TCO (Total Cost
of Ownership) betekent dat extra investeringen in bijvoorbeeld duurzaamheid of
onderhoudsarme materialen mogelijk zijn ook als hierdoor het gewenste saldo van de
grondexploitatie niet worden gehaald. Voorwaarde is wel dat er een grote zekerheid moet
zijn dat de hogere investering in de exploitatiefase wordt terug verdiend.
Ambities (wat zouden we ook graag zien?)
Ruimtelijk
t. Als het gaat over de bouwhoogtes in het gebied willen we aansluiten op de directe
omgeving die overwegend uit laagbouw bestaat. Als we toch hoger bouwen dan is dit om
andere doelen te halen (bijvoorbeeld bouwen voor doelgroepen, omwille van een sluitende
exploitatie of vanwege archeologische beperkingen).
u. We willen het bestaande groen langs de randen zo veel mogelijk behouden. De nieuwe
ontwikkeling valt dan binnen het groen, waardoor een groene omlijsting van het gebied
ontstaat.
v. Het zou mooi zijn als er een logische verbinding gemaakt kan worden tussen de nieuwe
groenzone in het gebied en het bestaande buurtpark Tiellandt.
Verkeer
w. De opzet van de Stenen Poort moet aansluiting vinden bij de bestaande (hoofd)fietsroutes
zoals genoemd in de “Verkenning Stenen Poort”. Hierdoor moeten voor fietsers logische
4
Versie 1.1
30-01-2012
verbindingen ontstaan met het bestaande netwerk van primaire fietsroutes. De aansluiting
tussen het Tiellandtspad/Daalderslag over de Wulfsedijk naar de fietsroute parallel aan de
Poort willen we inrichten als secundaire fietsroute.
Overig
x. Wij willen bij de selectie van bedrijven die betrokken zijn bij de ontwikkeling en realisatie
van het gebied bij voorkeur samen werken met bedrijven die een bewezen trackrecord
hebben op het gebied van duurzaamheid of aan kunnen tonen dat zij hierin willen
investeren. Bij leveranciersselecties is duurzaamheid één van de selectiecriteria.
5