Jaarplan 2017 DLVP versie 2016_11_23

Jaarplan 2017
Voorwoord
Hierbij presenteer ik u het jaarplan 2017 van woningstichting De Leeuw van Putten. In
dit plan leest u dat wij in 2017 weer volop kansen zien om ons in te zetten voor onze
huurders in de gemeente Nissewaard.
In 2017 gaan wij ook door met de verdere implementatie van de nieuwe Woningwet.
Voor ons is de nieuwe wetgeving een bevestiging van wat wij als corporatie al jarenlang
zien als onze kernactiviteit: ons inzetten voor de primaire doelgroep en hun directe
leefomgeving.
We ervaren dat de maatregelen die de overheid in wetgeving voor de sector heeft
neergelegd, vooral financieel gedreven zijn, zonder oog voor de sociale gevolgen. Met
name de effecten van passend toewijzen zullen op de lange termijn wijken onder druk
zetten. Onze bijdrage aan een ongedeelde samenleving staat daardoor onder druk.
Maar we blijven ons inzetten om Spijkenisse een stad te laten blijven, waar iedereen
prettig kan wonen, ongeacht afkomst of inkomen. Dat doen we met overtuiging en met
werkplezier.
Spijkenisse, november 2016
Maarten de Booij
directeur-bestuurder
1
Inhoudsopgave
Voorwoord .......................................................................................................... 1
1
Ons maatschappelijk werkterrein .................................................................. 4
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
2
We zijn een sociale verhuurder bij uitstek .......................................................................
We zijn onderdeel van een sociaal netwerk .....................................................................
De veranderende buitenwereld en de financiële gevolgen..................................................
De implementatie van de nieuwe Woningwet ...................................................................
Nieuwe meerjarenvisie .................................................................................................
Onze huurders ............................................................................................... 6
2.1
2.2
2.3
2.4
2.5
2.6
2.7
2.8
2.9
3
We staan dicht bij onze huurders ................................................................................... 6
Participatie bij projecten ............................................................................................... 7
Klachtencommissie ...................................................................................................... 7
Woningontruimingen .................................................................................................... 8
De doelgroep van de voorraad sociale huurwoningen ....................................................... 8
Betaalbaarheid ............................................................................................................ 9
Beschikbaarheid ......................................................................................................... 10
Bijzondere doelgroepen ............................................................................................... 10
Senioren .................................................................................................................... 11
Onze marktpositie en de verdeling van de voorraad .................................... 12
3.1
3.2
3.3
3.4
4
Strategisch Voorraadbeheer ......................................................................................... 12
Woonnet Rijnmond ..................................................................................................... 13
De WWS-punten waardering ........................................................................................ 13
Huurbeleidsplan 2017.................................................................................................. 13
Het fysieke beheer van de voorraad ............................................................ 15
4.1
4.2
4.3
4.4
4.5
4.6
5
Kwaliteit van het bezit: onderhoud en energiebesparing .................................................. 15
Planmatig onderhoud .................................................................................................. 15
Niet-planmatig onderhoud ........................................................................................... 16
Technische projecten in het kader van leefbaarheid ........................................................ 16
Asbestverwijdering...................................................................................................... 17
Meerjaren-onderhoudsplanning (MJOP) ......................................................................... 17
Onze omgeving: de buurten en stakeholders ............................................... 18
5.1
5.2
5.3
6
Leefbaarheid en buurtpreventie .................................................................................... 18
Het stakeholdersoverleg .............................................................................................. 19
De gemeente Nissewaard en prestatieafspraken ............................................................. 19
Financiën ..................................................................................................... 21
6.1
6.2
6.3
6.4
6.5
6.6
6.7
6.8
6.9
6.10
6.11
6.12
7
7.1
7.2
7.3
7.4
7.5
7.6
7.7
4
4
4
4
5
Continuïteit ................................................................................................................ 21
Borgingsplafond WSW ................................................................................................. 22
Continuïteitsoordeel Autoriteit Woningcorporaties (Aw).................................................... 22
Beheersing renterisico ................................................................................................. 22
Actuele vermogenskostenvoet ...................................................................................... 22
Resultaat voor belasting .............................................................................................. 22
Solvabiliteit ................................................................................................................ 22
Liquiditeit .................................................................................................................. 22
De lange termijn ......................................................................................................... 23
Huurachterstanden ..................................................................................................... 23
Vennootschapsbelasting .............................................................................................. 24
Treasury .................................................................................................................... 24
Onze organisatie ......................................................................................... 25
Onze bedrijfscultuur .................................................................................................... 25
Financieel beheer........................................................................................................ 25
Werkprocessen digitaliseren ......................................................................................... 25
Personeel & Organisatie ............................................................................................... 25
Ziekteverzuim ............................................................................................................ 26
Opleidingen................................................................................................................ 26
Bedrijfshulpverlening................................................................................................... 26
2
7.8
7.9
Governance ............................................................................................................... 26
Communicatie ............................................................................................................ 27
3
1 Ons maatschappelijk werkterrein
1.1 We zijn een sociale verhuurder bij uitstek
De Leeuw van Putten zet zich in voor het vervullen van de individuele woonwensen van
de huidige en toekomstige bewoners aan de onderzijde van de markt. We leveren een
wezenlijke bijdrage aan een ongedeelde samenleving zodat mensen prettig kunnen
wonen en leven. We dragen bij aan gemengd wonen qua inkomen, afkomst of plek in de
samenleving. Wij zijn bij uitstek een sociaal verhuurder.
We hebben in 2016 onze blik wat nadrukkelijker op de verre toekomst gericht. We zien
zo rond 2025 een grote opgave op ons afkomen, waar we ons op meerdere fronten op
moeten voorbereiden. De strategische opdracht die we ons zelf stellen is dan ook: De
Leeuw van Putten moet in staat zijn om de grote opdrachten op de lange termijn op
eigen kracht te volbrengen.
Deze opdracht zal dan ook het kader zijn, waarbinnen we onze taken uitvoeren.
1.2 We zijn onderdeel van een sociaal netwerk
Wij zijn momenteel een beheerder van woningen en ondersteuner van bewoners. We
richten ons erop dat onze klanten prettig wonen en gebruiken daarvoor onze positie
binnen Spijkenisse en onze rol als huiseigenaar. We doen dat door actief in netwerken te
investeren, zodat de klant optimaal wordt geholpen. Met diverse zorgpartijen is de
samenwerking gezocht om onze zeer kwetsbare huurders goed te ondersteunen. Met
name klanten die minder goed in staat zijn om hun eigen leven ordelijk te leiden. De
beperkingen van de nieuwe woningwet verwachten we te compenseren door intensieve
samenwerking met ketenpartners.
1.3 De veranderende buitenwereld en de financiële gevolgen
Er zijn grote verschuivingen geweest in ons speelveld. Dat is niet alleen op het gebied
van wetgeving, maar ook financieel. De verhuurdersheffing is zodanig, dat we harde
keuzes moeten maken. We kunnen niet meer onze huidige kwaliteitsstandaard én
wensen op het gebied van energiezuinigheid volledig waarmaken en ons gelijktijdig ook
nog voorbereiden op de verre toekomstige opgaven.
Het is voor ons belangrijk om ook op de lange termijn onze sociale taak te kunnen
uitvoeren. Daarom hebben we een doorrekening gemaakt die is gebaseerd op
behoudende parameters. Binnen die kaders geven we, ondanks de bezuinigingen, in
2017 een volwaardige invulling aan onze maatschappelijke verantwoordelijkheid.
We kunnen onze kernwaarden op het gebied van woningkwaliteit en zorg voor de
woonomgeving alleen blijven realiseren met een goede financiële continuïteit van de
organisatie. De verwachting is dat eind 2017 de noodzakelijk geachte solvabiliteit van
15% bereikt zal worden.
1.4 De implementatie van de nieuwe Woningwet
De nieuwe Woningwet en het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV) zijn
erg beperkend en soms erg vergaand. Toch gebiedt de eerlijkheid te zeggen dat wij ons
werk nu al grotendeels uitvoeren op de manier waarop de overheid dit nu ziet: onze
kerntaak is immers sociale huisvesting. Middeldure woningen horen daar in principe niet
bij en dure woningen zeker niet. Ook de exploitatie van commerciële ruimtes valt niet
binnen de doelstelling van corporaties. Als er kansen zijn om de resterende commerciële
ruimtes op een financieel verantwoorde manier te verkopen, dan doen wij dat.
4
Wij hebben de nieuwe Woningwet al voor een groot deel geïmplementeerd in onze
organisatie. In 2017 ronden wij nog een aantal praktische zaken af. De waardering op
marktwaarde van ons bezit vindt plaats in de jaarrekening 2016. In 2017 wordt deze
geactualiseerd.
De implementatie van de Woningwet met betrekking tot de organisatie en processen
wordt nader uitgewerkt in 2017. Al met al zijn er geen grote wijzigingen in ons
werkpakket. Wel werden wij door de nieuwe wetgeving gedwongen om het beheer dat
we uitvoerden van het complex Rokade voor de gemeente te beëindigen. Dit zal voor
2017 geregeld zijn. De servicekostenafrekening over 2016 voor dit complex ronden wij in
het 1e kwartaal van 2017 af.
Actie:
- actualisatie van de marktwaarde van het bezit;
- financiële analyses t.b.v. de gevolgen van overcompensatie;
- servicekostenafrekening beheercomplex Rokade.
1.5 Nieuwe meerjarenvisie
Onze huidige meerjarenvisie 2013-2017 ‘Een goede toekomst in Spijkenisse – voor en
met huurders’ gaan we vervangen door een nieuwe meerjarenvisie voor de periode
2018-2022. Met daarin een doorkijk op nog wat verdere jaren.
Ontwikkelingen in de periode 2018-2022 en daarna hebben invloed op de nabije
toekomst. Het is onze morele plicht daarop te anticiperen. Uitgangspunt is dat we in
staat zijn om onze uitdagingen en opdrachten, ook hele grote, zelf te realiseren.
De veroudering van ons bezit is zo’n toekomstig vraagstuk dat aandacht behoeft. Vrijwel
ons hele bezit is gebouwd in de periode 1980-1990. Deze woningen zijn nu nog relatief
jong en goed verhuurbaar. De veroudering – technisch en markttechnisch – treedt bij alle
woningen waarschijnlijk vrijwel tegelijkertijd op. Het risico is dat, als de vraag naar dit
type woning daalt, dit bij ons tot een groot probleem kan leiden vanwege de redelijke
eenvormigheid.
Ons bezit wordt in de periode 2030-2040 vijftig jaar oud. Tekenen van eventuele
problemen zijn mogelijk iets eerder zichtbaar. In 2025 zal duidelijk zijn waar er
verhuurproblemen ontstaan. Verder kunnen wij uit ons strategisch voorraadbeleid
vroegtijdig marktproblemen signaleren en daar zo mogelijk op anticiperen. Nieuwbouwof verwervingskansen die zich voor die tijd aandienen om meer differentiatie te krijgen,
beoordelen we in 2017 dan ook vanuit die optiek. Naast de technische veroudering van
het bezit, zullen de komende jaren ook de sociale gevolgen zichtbaar kunnen worden van
het passend toewijzen.
We willen de komende jaren een assetmanagementmodel bouwen om in staat te zijn om
keuzes te maken over ons bezit. Daarin zullen naast de technische aspecten en
verhuurkwaliteit met name de financiële aspecten nadrukkelijk een rol gaan spelen.
Actie:
- nieuwe meerjarenvisie 2018-2022 opstellen;
- scherpe bewaking op mogelijke vraaguitval en sociale gevolgen van passend toewijzen;
- financiële meerjarenvisie afzetten tegen uitdagingen op de lange termijn.
5
2 Onze huurders
2.1 We staan dicht bij onze huurders
We weten wie onze huurders zijn en kennen veel van hen bij naam of van gezicht. We
krijgen daarmee snel en uit de eerste hand signalen door uit onze omgeving. Onze
organisatie is zichtbaar en benaderbaar. Dat zie je terug in onze dienstverlening: we
kiezen bewust voor een persoonlijke benadering, dicht bij de huurder staand. Dat
betekent ruime openingstijden en voldoende spreekuren met opzichters. Veel corporaties
kiezen juist voor versobering op dit gebied. We weten uit de feedback van onze
klantenpanels dat die laagdrempeligheid en menselijkheid wordt herkend en
gewaardeerd.
Ook betrekken we onze huurders bij onze plannen. Zo weten we zeker of een plan
aansluit bij hun wensen. We voeren hiervoor gesprekken op complexniveau met huurders
en op bezitsniveau met de Huurdersvereniging LvP. Ook gaan we bewoners via onze
website om hun mening vragen. Verder houden we kwaliteitsenquêtes om de
tevredenheid van onze huurders te meten. In ons communicatieplan en participatieplan
hebben we omschreven hoe we verder willen investeren in de communicatie met de
huurders.
Klantportaal
Het Klantportaal geeft huurders de gelegenheid om 24 uur per dag, 7 dagen per week
zijn of haar zaken via internet af te wikkelen. Ook in 2017 gaan wij verder met het
uitbouwen van de mogelijkheden binnen en rondom het Klantportaal. Dat past bij deze
tijd van steeds verdergaande digitalisering. Momenteel hebben ruim 600 huurders een
account aangemaakt. We zien dat het feit dat we fysiek zo goed benaderbaar en
bereikbaar zijn, er ook voor zorgt dat het klantportaal beperkt gebruikt wordt.
Groot voordeel van het Klantportaal is dat wij van steeds meer bewoners het e-mailadres
hebben. We hebben van ruim 55% van de huurders het emailadres. Hierdoor kunnen wij:
- onze kwaliteitsenquêtes digitaliseren;
- ons bewonersblad digitaal versturen;
- de bewonersparticipatie verbreden.
Aftersales, Aedes benchmark en klantenpanel
Om onze dienstverlening op peil te houden zijn wij actief bezig met het nabellen
(aftersales) van huurders. Wij bellen huurders waarbij een reparatieverzoek is uitgevoerd
en huurders die onlangs een woning van ons hebben betrokken. Doel hierbij is om na te
gaan hoe het proces is verlopen en om te vragen of er nog punten zijn die nog niet of
niet goed zijn uitgevoerd. De reacties op dit nabellen zijn voornamelijk positief. Wij gaan
hiermee door.
Door de invoering van de Aedes benchmark hebben we besloten dat we de
kwaliteitsmetingen vanaf 2016 anders organiseren. Dit om te voorkomen dat huurders
teveel belast worden met enquêtes.
Meting 1
Meting 2
Meting 3
Nieuwe huurders
Aedes benchmark
Nabellen (100%)
-
Vertrokken huurders
Aedes benchmark
-
-
Reparatieverzoeken
Aedes benchmark
Nabellen (steekproef)
Enquêtes (kwartaal)
Groot onderhoud
Aedes benchmark
-
Enquêtes (project)
6
Doordat het huurdersoordeel over de dienstverlening per proces gemeten wordt, kunnen
we nagaan of de kwaliteit op het gewenste niveau is. Dit biedt de mogelijkheid om
processen te verbeteren en klantgerichter in te richten.
De kwaliteitsenquêtes die we nog uitsturen gaan we omzetten van papier naar digitale
enquêtes. Daarnaast gaan we uitzoeken of onze after-sales gesprekken en de enquêtes
beter op elkaar afgestemd kunnen worden. In onze organisatie is dat vormgegeven door
een uitbreiding van de uren op de stafafdeling.
Het betrekken van huurders binnen het kader van het participatieplan doen we onder
andere door sessies met huurders te houden, waarbij huurders hun mening mogen geven
over alle aspecten van onze dienstverlening. Ook houden wij in 2017 weer een
klantenpanel. Het onderwerp voor dit klantenpanel zal zijn het Langer Thuis Wonen in de
senioreengezinswoningen. De meningen zijn vaak verrassend positief, soms ook
enigszins pijnlijk, maar altijd leerzaam en leidend tot verbeteracties. We zijn ervan
overtuigd dat voor optimale dienstverlening en tevreden bewoners, dat persoonlijk
contact altijd in ruime mate mogelijk moet zijn.
Actie:
- kwaliteitsenquêtes digitaliseren;
- digitale verspreiding van ons bewonersblad, aanvullend op fysieke verspreiding;
- kwaliteitsenquêtes synchroniseren met after-sales gesprekken.
2.2 Participatie bij projecten
Het overleg met de huurdersvereniging loopt goed. We bespreken de technische zaken in
een apart overleg. Dat blijkt een goede beslissing. Ook zijn er duidelijke afspraken over
de rolinvulling. In het kader van de nieuwe Woningwet zijn we de huurdersvereniging
nauwer gaan betrekken bij onze beslissingen. Onder andere bij het opstellen van de
prestatieafspraken is hun rol van belang. Deze nauwere vorm van samenwerking zal een
groeiproces zijn. Tot op heden loopt dat uitstekend.
Voor 2017 hebben wij meerdere projecten benoemd waarvoor we participatie wenselijk
vinden. Dit zijn onder andere:
-
verkenning Verdilaan;
achterpaden Hoek 2 en 3;
upgrading Kreek;
aanjagen verbeteren buitenruimte;
tuinrenovatie Noordeinde;
organiseren van een klantenpanel.
Ook binnen het planmatig onderhoud wordt bekeken waar participatie in de planvorming
wenselijk en reëel is. Daarnaast staan wij open voor nieuwe ideeën van huurders. Zoals
het opstarten van een wooncoöperatie of het zelf uitvoeren van onderhoud. Binnen het
huurbeleid en het strategisch voorraadbeheer kijken wij ook naar deze opties. Dat
dergelijke projecten veel haken en ogen kennen, is zichtbaar in de het hele land: het is
vrijwel nergens gelukt om een initiatief van de grond te krijgen.
Actie:
- bredere inspraakmogelijkheden uitwerken;
- participatie inpassen in genoemde projecten;
- verkennen nieuwe participatievormen.
2.3 Klachtencommissie
De klachtencommissie behandelt klachten over door ons genomen beslissingen of
klachten over onze dienstverlening en bestaat uit de volgende leden:
7
- de heer B. van den Berg (benoemd op voordracht van het personeel)
- de heer T. de Groot (benoemd op voordracht van het bestuur)
- de heer H. van Gurp (benoemd op voordracht van de huurdersvereniging)
De commissie komt bij elkaar wanneer er klachten zijn gemeld door huurders.
Waren we jaren gewend dat het aantal klachten varieerde tussen 0 en 2, in 2015 zijn er
in totaal 5 klachten ontvangen. Dit zijn technische klachten, klachten over de
eindafrekening of over het ontbreken van woongenot. In 2016 zijn er tot op heden geen
klachten gemeld. Het lijkt erop dat de piek in 2015 een uitzondering was. Toch houdt het
onze aandacht om te zoeken naar mogelijkheden om het aantal laag te houden.
Per 1 januari 2017 verandert de wijze waarop klachten worden behandeld. Er komt
namelijk één landelijke geschillencommissie waar alle huurders terecht kunnen met een
klacht over hun woningcorporatie. Het is nog niet duidelijk hoe de landelijke commissie
precies wordt ingericht. Waarschijnlijk blijft wel de mogelijkheid bestaan dat bestaande
klachtencommissies van de woningcorporaties kunnen blijven bestaan. Zodra er meer
duidelijkheid is over de inrichting van de landelijke klachtencommissie zullen wij onze
eigen keuzes maken en een nieuw klachtenreglement opstellen.
Actie:
- analyse van achtergrond klachten en verbeteringen zoeken;
- invoeren regels landelijke klachtencommissie en opstellen klachtenreglement.
2.4 Woningontruimingen
We zien dat er aanzienlijk meer aanzeggingen tot ontruiming zijn, dan dat er
daadwerkelijk wordt ontruimd. Tot en met 3e kwartaal 2016 eindigden 40 aanzeggingen
in 9 ontruimingen (in 2015 waren dat 43 aanzeggingen en 11 ontruimingen). Dit geeft
aan dat het ons vaak lukt om huurders te helpen ontruiming te voorkomen. Maar helaas
geldt dat niet voor iedereen. Er is vanwege de economische omstandigheden een verdere
stijging te verwachten van financiële problemen bij onze huurders. We zetten voor 2017
desalniettemin in op zo min mogelijk ontruimingen. Dat vergt een stevige inspanning,
waarbij we ons richten op het evalueren van de incassoprocedure en het voortraject, en
vroegtijdige contacten met huurders met betalingsachterstand. Daarnaast hebben we
een pilot sociaal incasseren opgestart. Dat is een proeftraject om huurders met financiële
problemen actief te benaderen samen met andere maatschappelijke partners maar
zonder deurwaarder.
Actie:
- evalueren huurincassoprocedure en voortraject;
- pilot sociaal incasseren verder uitvoeren.
2.5 De doelgroep van de voorraad sociale huurwoningen
De taakinvulling van De Leeuw van Putten ligt in lijn met de nieuwe Woningwet. Wij zien
het als onze kerntaak om passende en betaalbare woningen aan te bieden aan
huishoudens met een laag inkomen. De Woningwet ziet hierop toe met passend
toewijzen, waarbij betaalbare woningen aangeboden moeten worden aan huurders met
recht op huurtoeslag.
Daarnaast geldt vanaf 1 januari 2017 de huursombenadering. In de huursombenadering
telt ook de huuropbrengst mee na huuraanpassingen bij nieuwe verhuringen. Deze
zogeheten harmonisatie bij mutatie bepaalt de resterende huurverhoging die de
woningcorporatie per 1 juli 2017 kan vragen. Aangezien wij voor het grootste deel van
onze voorraad streefhuren hebben bepaald moeten wij ook rekening houden met de
opbrengst uit de harmonisatie bij mutatie. Deels worden huren ook verlaagd bij mutatie
om passend te kunnen toewijzen. Dat betekent dat onze ruimte voor de huurverhoging
mogelijk kleiner wordt.
8
De huurverhogingen van sociale huurwoningen mogen in 2017 gemiddeld niet hoger
uitkomen dan inflatie plus 1 procent. We moeten daarmee rekening houden bij alle
huuraanpassingen (naar boven of beneden) bij nieuwe verhuringen van 1 januari 2017
tot en met 31 december 2017, de harmonisatie bij mutatie. Er geldt dus een
huursombeperking voor de huurverhoging per 1 juli 2017.
2.6 Betaalbaarheid
De Leeuw van Putten wil voldoende betaalbare woningen bieden aan de primaire
doelgroep. Deze primaire doelgroep bestaat uit mensen met een inkomen tot €35.739,(prijspeil 2016).
Eén van de onderdelen van de Woningwet 2015 is het passend toewijzen. Dit houdt in
dat 95% van de nieuw gehuisveste huurders met een primair inkomen (met recht op
huurtoeslag) passend moet worden toegewezen. Dit is van kracht geworden per 1 januari
2016. Passend toewijzen heeft direct consequenties voor de toewijzing van vrijkomende
huurwoningen.
We hebben onderzocht of het huidige harmonisatiebeleid aangepast moet worden bij de
vrijkomende voorraad tot de aftoppingsgrenzen van € 586,68 voor één- en
tweepersoonshuishoudens, en € 628,76 voor drie- of meerpersoonshuishoudens (grenzen
2016), rekening houdend met het gebruik van huurtoeslag. We zien met name een
schaarste bij de grote eengezinswoningen onder de hoogste aftoppingsgrens. We gaan
een deel van de woningvoorraad aftoppen op de aftoppingsgrenzen van de huurtoeslag of
mogelijk verlagen om de voorraad voor de primaire doelgroep te laten toenemen. Dat is
dan niet geboren uit vraaguitval, maar om ervoor te zorgen dat de slaagkans voor de
primaire doelgroep toeneemt. Dat heeft natuurlijk wel gevolgen voor de totale
huuropbrengst.
Uit onderzoek van de gemeente Nissewaard (CBS-gegevens) blijken er geen
aanwijzingen te zijn dat de inkomens sterk gaan verbeteren. Gezien de ontwikkeling in
de vraag, lijkt er zelfs ruimte voor groei in het sociale huursegment. De Woonvisie van
de gemeente Nissewaard geeft aan dat er niet wordt uitgegaan van een uitbreiding van
de huidige voorraad sociale huurwoningen.
Specifiek letten wij op mogelijke vraaguitval bij de woningen met huurprijzen vanaf de
aftoppingsgrenzen tot aan de sociale huurgrens (liberalisatiegrens). Vanaf 1 januari 2016
is de liberalisatiegrens voor de huurtoeslag voor 3 jaar bevroren op € 710,68.
De gevolgen van de bevriezing van de liberalisatiegrens is dat de voorraad tussen de
aftoppingrens en de liberalisatiegrens een afnemende differentiatie in huurhoogte krijgt.
Daardoor komen de huren van woningen met duidelijke verschillen in kwaliteit, qua huur
erg dicht bij elkaar te liggen. Markttechnisch is dat niet gewenst.
Ter bevordering van een diverse inkomensopbouw in de woningvoorraad tot de
aftoppingsgrenzen hanteren wij een hogere inkomensnorm dan die standaard door
Woonnet Rijnmond wordt gehanteerd. Op deze manier kunnen wij ook onze vrije
toewijzingsruimte benutten.
Inkomensgrenzen primaire doelgroep 1 januari 2016 t/m 31 december 2016:
Grootte huishouden
Maximaal bruto huishoudinkomen
Maximale netto huur
1 persoon
€ 22.100
€ 586,68
2 personen
€ 30.000
€ 586,68
2 personen senior
€ 30.050
€ 586,68
=> 3 personen
€ 30.000
€ 628,76
=> 3 personen senior
€ 30.050
€ 628,76
9
We richten ons op minimaal 95% passend toewijzen. Afhankelijk van de beschikbare
voorraad onder de aftoppingsgrenzen, kan bij delen van complexen de huurprijs worden
afgetopt.
Actie:
- minimaal 95% passend toewijzen;
- monitoren consequenties passend toewijzen in relatie tot beschikbare woningen;
- afhankelijk van beschikbaarheid voorraad onder de aftoppingsgrenzen kan bij delen van
complexen de huurprijs worden afgetopt;
- toewijzen van woningen aan hogere inkomens binnen de vrije toewijzingsruimte.
2.7 Beschikbaarheid
Uit het regionaal woningmarktonderzoek (Stadsregio Rotterdam) en de CBS-cijfers blijkt
dat in de periode 2015 – 2020 de omvang van de doelgroep voor de sociale sector
waarschijnlijk zal toenemen. De ontwikkeling van de omvang van de doelgroep van de
sociale sector hangt samen met de economische groeiverwachtingen. Bij economische
stilstand tot en met 2020 neemt de primaire doelgroep toe. Bij een gemiddelde groei van
1,2 % per jaar neemt de primaire doelgroep af.
De Leeuw van Putten heeft een aandeel van 30% in de sociale huursector in Spijkenisse.
Om voldoende woningen te kunnen aanbieden, dient de huidige omvang van de
portefeuille minimaal in stand te blijven. Er is geen noodzaak om woningen te slopen of
te verkopen.
2.8 Bijzondere doelgroepen
Wij zijn voorstander van een integrale en ongescheiden woningmarkt; bijzondere
doelgroepen worden gehuisvest tussen de andere doelgroepen. We zien dat de instroom
van nieuwe huurders meer en meer bestaat uit kwetsbare mensen. Onze voorkeur gaat
uit naar fijnmazige en kleinschalige integratie. Dat betekent kleinschalige verhuur tussen
ons overige bezit. Zo hebben de bewoners het gevoel dat ze ook echt meedoen. Wanneer
in de toekomst meer capaciteit nodig is, stellen we meer woningen beschikbaar. Wij zien
hierin kansen om onze rol verbreden van alleen verhuurder naar ketenpartner in een
team. Op dit moment verhuren wij woningen aan Flexus, Pameijer, Humanitas,
vergunninghouders en cliënten uit de maatschappelijke opvang. Wat betreft de
huisvesting van vergunninghouders participeren wij in een pilot om meerdere
alleenstaande vergunninghouders in één woning te huisvesten.
Vanuit de markt zijn er vragen naar bijzondere vormen van huisvesting zoals de
‘kangoeroewoning’ (tandemwoning) en huisvesting voor tienermoeders. Met de
organisatie voor tienermoeders (Timon) hebben we al een contract afgesloten om
maximaal vijf woningen ter beschikking te stellen aan tienermoeders.
Voor de behoefte aan een kangoeroewoning gaan we geen verder onderzoek doen, maar
willen we een woning realiseren, om daarna op zoek te gaan naar huurders hiervoor. We
doen dat door het zoeken naar geschikte woningen binnen de bestaande voorraad die
gekoppeld kunnen worden. Vervolgens wachten we op het vrijkomen van één van deze
woningen om vervolgens de huurders van het aangrenzende pand te benaderen of zij
interesse hebben in een verhuizing, waarbij wij ze financieel tegemoet komen.
De Leeuw van Putten participeert samen met de gemeente, de andere corporaties en drie
zorgpartijen in de pilot ‘Thuishavens’. Hierbij worden geschikte woningen nabij
zorgkantoren en/of ontmoetingscentra toegewezen aan mensen met een zorgindicatie,
die dan gebruik kunnen maken van deze faciliteiten, onafhankelijk welke zorgpartij de
eigenaar is.
10
Actie:
-
versterken relatie met ketenpartners;
participatie pilot meerdere alleenstaande vergunninghouders in één woning;
realiseren van een kangoeroewoning;
participatie pilot ‘Thuishavens’.
2.9 Senioren
De eerder genoemde wijzigingen in de zorg hebben ook consequenties voor de
corporaties. De Leeuw van Putten wil (en mag) zich niet bezighouden met zorgtaken,
maar wil er toch voor zorgen dat bewoners met een zorgbehoefte (zorgzwaartepakket 1
t/m 3) in onze woningen kunnen blijven wonen. Dat betekent mogelijk bouwkundige
aanpassingen van woningen en/of complexen.
Het is van belang dat we meer duidelijkheid krijgen over onze taak vanuit de Wet
maatschappelijke ondersteuning (Wmo). Door onze verantwoordelijkheid te nemen,
geven wij samen met de gemeente en partners invulling aan het prestatieveld van de
Wmo. We ervaren dat het niet altijd duidelijk is voor ons en onze huurders voor welke
vraag de huurder zich tot de corporatie, dan wel tot de gemeente moet wenden. Dat
willen we in 2017 helder krijgen.
De toekomstbestendigheid van ons bezit wordt bepaald door de vraag en dus door de
doelgroep. Uit onderzoek van de gemeente Nissewaard blijkt dat deze vraag toeneemt.
We bezitten weinig seniorencomplexen met zorgaanbod, maar het aantal senioren neemt
de komende jaren flink toe. Daarnaast komen er steeds meer kleine huishoudens. We
houden daarom de vinger aan de pols met ons strategisch voorraadbeheer. Zodat we op
tijd zien wat de vergrijzing betekent voor de vraag naar bepaalde woningtypen. Nu al is
duidelijk dat het om een groep met zeer uiteenlopende woonwensen gaat. Het product
“seniorenwoning” loopt daardoor in populariteit terug. De kans bestaat dan ook dat op
termijn een dergelijk label niet houdbaar is.
Het project Langer thuis in Nissewaard geeft dat ook weer. De bewoners van de
seniorcomplexen hebben verschillende wensen en behoeften aangegeven. Daar gaan we
in 2017 mee aan de slag. Zonder dat we al invulling kunnen geven aan de maatregelen,
hebben we hier budgettair wel rekening gehouden.
We gaan in ieder geval onderzoeken of het mogelijk is om in de gemeenschappelijke
ruimten in de seniorcomplexen meer diensten aan te bieden. Tevens willen we betere
ondersteuning bieden voor het beheer van deze ruimten.
In vervolg hierop hebben we een pilot opgestart om de wensen en behoeften te peilen
onder de bewoners van de senioreengezinswoningen. Het is belangrijk om te weten of
deze woningen nog voldoen voor de doelgroep senioren. Er zal ook een klantenpanel
worden gehouden onder de bewoners van deze woningen.
We letten ook op of seniorenwoningen in de toekomst een rol kunnen spelen bij de
huisvesting van kwetsbare huurders. Zij zullen, door de scheiding van wonen en zorg,
niet meer intramuraal mogen wonen en daardoor huurders van een sociale huurwoning
worden.
Actie:
- inzicht verkrijgen in de verdeling van de Wmo-taken in de samenwerking met
ketenpartners;
- verkennen mogelijkheden aanpassen van woningen;
- aanbieden diensten in en afspraken over het beheer van de gemeenschappelijke
ruimten van de seniorcomplexen;
- verder uitwerken pilot langer thuis wonen in de senioreengezinswoningen;
- onderzoeken alternatieve mogelijkheden voor seniorenwoningen.
11
3 Onze marktpositie en de verdeling van de
voorraad
3.1 Strategisch Voorraadbeheer
Strategisch voorraadbeheer hebben we met behulp van een externe adviseur uitgebouwd
tot een totaalbeeld. In 2016 hebben we ook de laatste actualisatie van onze
marktpositiesignalering uitgevoerd. Naast het registreren van de populariteit en
verhuisbewegingen om zo de marktpositie te volgen, kijken we ook vooruit. Conclusie is
dat er geen grote problemen zijn voor de marktpositie van ons bezit. Wel zijn er enkele
aandachtspunten voor met name de meergezinswoningen zonder lift en de
seniorencomplexen. Dat is al een aantal jaren het geval. Het lijkt erop dat onze
seniorencomplexen steeds minder goed presteren in de huidige markt. Vraaguitval is er
nog niet.
Maatregelen
Op basis van de analyse in het opnieuw vastgestelde Strategisch Voorraadbeheer zijn we
tot een pakket van maatregelen gekomen voor de komende jaren. De totale kosten voor
de periode 2017 t/m 2021 zijn geraamd op € 3.134.000. Dit zijn maatregelen op het
terrein van onderhoud, energiebesparing, woonkwaliteit en leefbaarheid. Deze kosten
zijn in de begroting 2017 doorgerekend en ingevoerd in de meerjarenbegroting. Dit om
zicht te krijgen op de effecten van deze maatregelen.
Huurniveaus en eindjaren exploitatie
We gaan aanpassingen doorvoeren in het huurprijsbeleid. Voor een aantal woningen
passen we bij mutatie het huurniveau aan om het aantal betaalbare woningen in de
toekomst veilig te stellen. In totaal toppen we ca. 140 woningen extra af op € 628,76.
Het gaat hierbij vooral om eengezinswoningen. Met deze ingreep wordt op termijn de
huursom met € 18.200 per jaar verminderd. We toppen ook ca. 90 woningen af op €
586,68. Op deze manier willen we ook als DLVP onze bijdrage leveren aan voldoende
betaalbare woningen tot de eerste aftoppingsgrens. Met deze ingreep wordt op termijn
de huursom met € 6.500 per jaar verminderd. Door aanpassing van de streefhuur van de
20 appartementen in complex 41 (Kopspijker) worden de woningen niet langer verhuurd
aan uitsluitend jongeren maar aan alle huishoudens vanaf 18 jaar. Hiermee wordt op
termijn de huursom met € 17.500 vermeerderd.
Met kennis van de toekomstwaarde van de complexen passen we de eindjaren exploitatie
aan. Alle complexen met voldoende toekomstwaarde hebben/krijgen een eindjaar
exploitatie dat na 2036 ligt (2016 met minimaal 20 jaar doorexploiteren). Alleen de
complexen met de strategie instandhouding hebben een eindjaar exploitatie van voor
2036. Bij de complexen waarvan het eindjaar niet in lijn ligt met de toekomstwaarde zijn
de eindjaren exploitatie aangepast.
Toekomstwaarde
Vanuit de complexanalyse is geconcludeerd dat bijna alle woningen nog voldoende
toekomstwaarde hebben om nog minimaal 20 jaar door te exploiteren. In totaal gaat het
om 3.830 woningen. Voor 69 woningen is bepaald dat de theoretische levensduur
beperkt is tot ca. 15 jaar. Daardoor creëren we financieel gezien beleidsvrijheid. Het
betreft de volgende twee complexen: complex 29 (De Kreek) en complex 11 (Akkers 3v).
Op basis van bovenstaande analyse gaan we uitvoering geven aan de volgende
projecten:
12
- renovatie De Kreek: op basis van gesprekken met stakeholders uitvoering geven aan
verbetering uitstraling en omgeving;
- project Langer thuis in Nissewaard: op basis van wensen bewoners seniorcomplexen
aanpassingen doorvoeren t.a.v. uitstraling, omgeving en voorzieningen.
Betrokkenheid van bewoners bij een dergelijk project nemen we vanzelfsprekend mee.
We zien nu geen nieuwbouwkansen en hebben geen verkoopplannen van woningen. Wel
staan we open voor de verkoop van niet-DAEB bezit.
Wij willen scenario’s maken van minimaal twee complexen. Dit zijn het seniorencomplex
Verdilaan en de senioreengezinswoningen. In 2017 wordt weer een nieuwe actualisatie
uitgevoerd.
Actie:
- doorvoeren opgestelde maatregelen strategisch voorraadbeheer;
- uitwerken scenario’s minimaal 2 complexen.
3.2 Woonnet Rijnmond
We willen het woonruimteverdelingssysteem WNR 3.0 verder optimaliseren. De
verantwoordelijkheid hiervoor ligt bij stichting Woonnet Rijnmond. Een actie die we zelf
hebben opgestart in 2016 is het maken van nieuwe foto’s van ons bezit. Van sommige
complexen moeten nog foto’s worden gemaakt in 2017, omdat bij deze complexen eerst
nog werkzaamheden worden uitgevoerd. Deze foto’s zijn gereed in het 2e kwartaal.
Actie:
- optimaliseren WNR 3.0;
- afronden fotograferen woningbezit.
3.3 De WWS-punten waardering
Van elke woning wordt jaarlijks de actuele WOZ-waarde in het WWS-systeem
opgenomen. Voor ons is van belang wat op termijn de effecten zijn van schommelende
WOZ- waarderingen op de maximale huurprijs. Dat beïnvloedt de ruimte voor
huurverhoging, zowel in de jaarlijkse huurronde als bij mutatie. We gaan tweejaarlijks
kijken of bijstellen van het huurbeleid of het harmonisatiebeleid nodig is.
Actie:
- 2-jaarlijkse analyse van effecten van WOZ op huurruimte.
3.4 Huurbeleidsplan 2017
Vanaf 2017 geldt voor woningcorporaties het nieuwe huurbeleid gebaseerd op de
huursom. Dit nieuwe beleid gaat al per 1 januari 2017 gelden. Het wetsvoorstel van
minister Blok rust op twee pijlers. Een ‘huursombenadering’ maximeert de som van alle
huurstijgingen van woningcorporaties - inclusief die bij vrijkomende woningen - op
inflatie plus 1 procent. De soms grote verschillen tussen de huurprijzen in bestaande en
nieuwe huurcontracten worden daardoor mogelijk kleiner. Verder worden in het
huurrecht de mogelijkheden voor tijdelijke huurcontracten uitgebreid. Dit vergroot naar
verwachting het aanbod en helpt specifieke doelgroepen eerder aan woonruimte.
We zijn bezig met het aanpassen van de algemene huurvoorwaarden. Tevens wordt in
2017 ingevoerd dat huurders elke dag van de maand de huur kunnen beëindigen (met
één maand opzegtermijn). Dat is nu nog per de 15e en per eind van de maand.
Actie:
- invoeren mogelijkheid huurbeëindiging per elke dag van de maand.
13
Huursom
De wettelijke maximering van de som van alle huurstijgingen van woningcorporaties sluit
aan bij het sociaal huurakkoord dat Aedes en de Woonbond sloten. Daarin is afgesproken
dat de huursomstijging per corporatie niet meer mag zijn dan inflatie plus 1 procent.
Binnen deze limiet zijn op individueel niveau jaarlijkse huurverhogingen tot maximaal
inflatie plus 2,5 procent mogelijk.
De huurharmonisatie – de verhoging van de huurprijs na een verhuizing - telt voor
corporaties mee in de berekening van de maximale huursomstijging. De verwachting is
dat daardoor de soms grote verschillen tussen bestaande en nieuwe huurcontracten
afnemen. Dit draagt bij aan een betere prijs/kwaliteitverhouding.
De huursombenadering maakt het mogelijk om op lokaal niveau afspraken te maken over
een staffeling in de huurverhoging. De kwaliteit van de woning komt dan beter tot
uitdrukking in de huurprijs. De huur kan met alleen de inflatie worden verhoogd als de
feitelijke huur al dichtbij de prijs ligt die maximaal gevraagd mag worden volgens het
puntensysteem. In situaties waarin de huurprijs relatief ver van de maximaal toegestane
huurprijs ligt, zou dan een huurverhoging van inflatie plus 2,5 procent kunnen gelden.
Inkomenstoets
Het kabinet blijft scheefwoners stimuleren om door te stromen. Voor inkomens boven de
€ 39.000,- geldt een huurverhoging van inflatie plus maximaal 4 procent. Het inkomen
wordt net zoals nu het geval is jaarlijks getoetst. Inkomensafhankelijke huurverhogingen
gelden niet langer voor gepensioneerden met hoge inkomens en huishoudens van
minstens 4 personen. Ook tellen woningen met een inkomensafhankelijke huurverhoging
niet mee bij de berekening van de huursomstijging mits de extra opbrengsten worden
gebruikt voor investeringen. We weten van onze huurders dat verhuizen vaak geen optie
is. Inkomensgerelateerde huurverhogingen zorgen primair dan ook voor
woonlastenverzwaring en niet tot doorstroming.
Tijdelijke huurcontracten
Voor tijdelijke huurcontracten wordt de maximaal mogelijke termijn twee jaar.
Corporaties mogen deze tijdelijke contracten aanbieden aan verschillende doelgroepen,
die de minister bepaalt. Dit zijn bijvoorbeeld huurders die tijdelijk in Nederland wonen
vanwege werk of studie, huurders in de noodopvang of huurders die in verband met
renovatie hun woning tijdelijk moeten verlaten. Huurders met zo’n tijdelijk contract
behouden hun inschrijfduur. Verhuurders moeten bij contracten van maximaal één jaar
huurders drie tot uiterlijk één maand voor de afloop van de huurtermijn laten weten dat
het contract afloopt. Doen zij dit niet, dan ontstaat een contract voor onbepaalde tijd. De
invoering van tijdelijke huurcontracten kent ook nadelen. Het tast een fundamentele
zekerheid aan van mensen die soms zeer kwetsbaar zijn. Het is dan ook een instrument
dat spaarzaam ingezet moet worden en alleen dan als er geen alternatief bestaat.
Actie:
- voorbereiden doorrekening huursombenadering 2017;
- huurbeleidsplan 2017 opstellen.
14
4 Het fysieke beheer van de voorraad
4.1 Kwaliteit van het bezit: onderhoud en energiebesparing
We accepteren tot 2025 geen technische achteruitgang van ons bezit. Dat zou ongewild
kunnen leiden tot een vervalspiraal, die ongewenste vervolgproblemen veroorzaakt.
Aangezien we over 10 tot 15 jaar mogelijk ingrijpende besluiten over ons bezit moeten
nemen, wegen we verbeteringrepen met een langere afschrijving en dus
levensduurverlenging goed af.
Gerenoveerde woningen die qua isolatie en techniek worden gemoderniseerd, blijven
onverhuurbaar als het woningtype niet meer geliefd is. Verbeteringrepen moeten dus ook
markttechnisch toekomstbestendig zijn. Ons Strategisch Voorraadbeheer geeft hiervoor
de kaders. De plannen om woningen energiezuiniger te maken moeten dan ook
hierbinnen worden gerealiseerd.
De Leeuw van Putten onderschrijft het Energieconvenant van Aedes. Dit doen wij samen
met de andere corporaties en de gemeente. In het convenant staat dat we een
energiebesparing van 2% per jaar moeten halen. Het blijkt moeilijk om daaraan te
voldoen. Reden hiervoor is dat het huidige bezit reeds van een hoge kwaliteit is en
daardoor een goede energieprestatie heeft. Dit maakt investeringen op het gebied van
energiebesparing relatief kostbaar voor ons, maar wij continueren onze inspanningen op
dat gebied.
Grootschalige vervanging van cv-ketels hebben we de afgelopen jaren gerealiseerd
waardoor wij geen cv-ketels meer met een open systeem in ons bezit hebben.
De gemeente heeft een Duurzaamheidsagenda 2015-2020 opgesteld. Dit is een bredere
visie op verduurzaming binnen de gemeente Nissewaard. Dit is onderdeel van de nieuw
te maken prestatieafspraken.
Doelstellingen 2017:
-
Bij planmatig onderhoud kiezen wij voor energiezuinige systemen en materialen.
Wij willen hiermee een verdere energiebesparing leveren.
-
Voor de lange termijn (2020) hadden wij met de gemeente afgesproken om het
hele bezit op gemiddeld energielabel C te brengen. Dit doel hebben wij al
gerealiseerd. Ook in de nieuwe methodiek is dit zo. Wij richten ons nu op
gemiddeld label B in 2020.
-
Onderzoek doen naar de mogelijke toepassing van zonnepanelen op individuele
woningen via een derde partij. Op die manier kunnen zonnepanelen wellicht apart
worden aangeboden, zonder dat de kosten hiervoor belemmerd worden door de
huurgrenzen.
-
Plaatsen van zonnepanelen op gemeenschappelijke ruimten. Daarmee kunnen de
gemeenschappelijke energiekosten verminderd worden.
Actie:
- onderzoek zonnepanelen op individuele woningen via een derde partij;
- energiebesparende maatregelen uitvoeren bij planmatig onderhoud, gericht op een
bijdrage aan de doelstelling om in 2020 het bezit gemiddeld op label B te krijgen;
- uitvoeren project zonnepanelen op gemeenschappelijke ruimten.
4.2 Planmatig onderhoud
In 2017 wordt er aanzienlijk minder planmatig onderhoud uitgevoerd dan voorgaande
jaren. Hier is een bedrag voor begroot van € 1,7 miljoen. Wij hebben namelijk onderhoud
moeten opschuiven in de meerjarenonderhoudsbegroting. Reden hiervoor is het moeten
en kunnen betalen van de verhuurdersheffing. Daarnaast zijn er wel een aantal
overlopende werken van 2016 die in 2017 worden afgerond.
15
Bij de vervanging van de cv-installatie wordt altijd een HR-ketel geplaatst. Bij de
vervanging van de mechanische ventilatie wordt daar waar mogelijk een CO² vraaggestuurde ventilator geplaatst.
Ons planmatig onderhoud koppelen wij op die manier direct aan de kansen om de
energieprestaties van ons bezit te verbeteren. Verbeteringen binnen het planmatig
onderhoud, waardoor de energieprestatie van de woning verbetert, worden niet
doorberekend aan de huurders.
De algemene lijn van ons fysieke beheer is dat al onze complexen worden doorgeëxploiteerd. Dat betekent dat ons onderhoud geen afbouw kent. Op basis van de
geplande complexscenario’s uit het SVB is het mogelijk dat we in de toekomst voor delen
van ons bezit gaan differentiëren in het onderhoud dat we uitvoeren.
In 2017 gaan wij verder met het project Brandveilig Leven. In dat kader brengen wij in
de woningen van een groot aantal complexen rookmelders aan. We hebben deze al
eerder aangebracht in de seniorcomplexen. De gratis rookmelders worden in 2017
aangebracht in:
-
Hoek 1
Hoek 2
Gildenwijk 1
Akkers 1
Akkers 2
Vogelenzang 6
In Vogelenzang 6 worden de cv-ketels vervangen.
4.3 Niet-planmatig onderhoud
De Leeuw van Putten blijft het niet-planmatig onderhoud ‘sober en doelmatig’ uitvoeren.
Extra aandacht gaat uit naar de laatste woningen waar bij mutatie nog asbest moet
worden verwijderd. De dagelijkse samenwerking met de door ons geselecteerde
aannemers is goed. We hebben goede en duidelijke afspraken met hen gemaakt over de
kwaliteit van werken. In 2017 wordt de waardering voor het niet-planmatig onderhoud
(mutatie-onderhoud en reparatieverzoeken) gemeten via de Aedes benchmark. Om zicht
te houden op de kwaliteit van de afhandeling van reparatieverzoeken meten we daar nog
extra via nabellen (aftersales) en enquêtes per kwartaal.
4.4 Technische projecten in het kader van leefbaarheid
Wij hebben een begroting Leefbaarheid gemaakt met daarbinnen meerdere plannen. Doel
is om kleine ongemakken op het terrein van leefbaarheid te verhelpen. Wij zorgen
daarom ook voor een duidelijke koppeling met planmatig onderhoud. Al deze plannen
worden uitgevoerd aan de hand van het participatieplan. Ook moeten deze investeringen
voldoen aan de eisen van de Woningwet 2015.
De projecten voor 2017 zijn:
-
binnentuin Kreek;
achterpaden en schuttingen Gildenwijk 2;
beheer achterpaden binnen ons bezit;
tuinrenovatie Noordeinde;
uitvoering projecten in het kader van Langer Thuis in Nissewaard.
Om ideeën op te doen en te kijken wat haalbaar is en wat niet, betrekken we bewoners
op verschillende manieren. Hiertoe werken wij met verschillende communicatiemiddelen
zoals social media en projectwebsites.
16
Ook inbraakpreventie blijft een belangrijk aandachtpunt. Dit komt terug in de
prestatieafspraken. De Leeuw van Putten heeft al het hang- en sluitwerk van alle
woningen reeds vervangen door veilig en gecertificeerd hang- en sluitwerk.
4.5 Asbestverwijdering
In 2017 verwijderen we, ter afronding van alle complexmatige werkzaamheden die we in
2014 en 2015 hebben uitgevoerd, bij mutatie het zichtbare asbest in de resterende
woningen. Bij mutatie hebben wij de tijd om het werk uit te voeren en zijn de kosten
bovendien lager.
4.6 Meerjaren-onderhoudsplanning (MJOP)
Het op niveau houden van het bezit gebeurt door het uitvoeren van regulier onderhoud
(contractonderhoud, planmatig en dagelijks onderhoud). De Leeuw van Putten heeft haar
MJOP de afgelopen jaren geactualiseerd. Vanuit de discussie rond de betaalbaarheid dient
de kwaliteitsperceptie tegen het licht gehouden te worden, door kritisch te kijken naar
het kwaliteitsniveau. Vanuit de resultaten van het SVB worden hiervoor handvatten
aangereikt. Om voorafgaand aan de vaststelling van de MJOP na te kunnen gaan of de
mate van urgentie voldoende is geborgd bij het bepalen van het moment van een
onderhoudsingreep, worden altijd opnames uitgevoerd voorafgaand aan het geplande
uitvoeringsjaar.
17
5 Onze omgeving: de buurten en stakeholders
5.1 Leefbaarheid en buurtpreventie
De huidige initiatieven op het gebied van leefbaarheid sluiten aan bij de nieuwe wet- en
regelgeving. De Leeuw van Putten geeft alleen geld uit aan leefbaarheid in haar eigen
complexen. Omdat de complexen in de afgelopen jaren goed beheerd zijn, zijn grote
aanpassingen niet nodig.
In de nieuwe Woningwet worden de mogelijkheden van corporaties om zich met
leefbaarheidsinitiatieven bezig te houden binnen de volgende kaders beperkt:
-
samenhang met DAEB-bezit en maatschappelijke vastgoed;
niet als het de rol is van een andere partij of economisch onverantwoord;
maximaal € 126,25 per woning (incl. de loonkosten van huismeesters);
moet passen binnen prestatieafspraken met de gemeente.
Diensten die primair door andere maatschappelijke organisaties worden aangeboden of
waarbij sprake zou zijn van oneigenlijke concurrentie met marktpartijen, zijn voor
corporaties niet langer toegestaan. Het is daarbij van belang dat concrete
leefbaarheidsactiviteiten worden uitgewerkt, die de gekozen bedrijfsdoelstellingen en de
wensen en behoeften van de bewoners direct ondersteunen en versterken. Daarmee
worden de resultaten en effecten ook beter meetbaar.
We gaan uit van een heldere taakverdeling tussen particulieren, woningcorporaties,
bedrijven en gemeente. Wij geloven in onze eigen kracht en in die van onze partners. Als
iedereen doet waar hij goed in is, dan is het resultaat het beste. Zo willen we een
positieve impuls geven met als doel dat er prettig gewoond kan worden. We denken mee
en dragen graag bij aan zaken die zonder onze hulp niet van de grond zouden komen.
Binnen het wijkontwikkelingsplan Zuidwest werken de gemeente en de collega
corporaties op een dergelijke manier samen.
Concrete projecten
Vanuit het WOP is een denktank Zuidwest opgericht die zich richt op wat er nodig is op
het gebied van sociaal en welzijn. Dit in het kader van het Huis van de Wijk. Dat is een
centraal concept in de transformatie van het sociaal domein. Mogelijk wordt dit
gerealiseerd in wijkcentrum De Akkers.
In 2017 richten we daarvoor ten minste één extra buurtpreventieteam op. Daarnaast
gaan we de uitkomsten van de Leefbaarheidsmonitor evalueren.
Het aanzien van tuinen blijft vanwege het effect op de leefbaarheid de aandacht hebben.
Er wordt actief beleid op gevoerd door De Leeuw van Putten. Bewoners worden er
zonodig op aangesproken. Wanneer de bewoner de uitvoer van het tuinonderhoud niet
meer zelf kan, is er een mogelijkheid om dit voor hen te doen tegen een gereduceerd
tarief.
Ook hebben wij het beheer van alle achterpaden in ons bezit structureel gemaakt. In
2017 gaan wij de achterpaden en schuttingen vervangen in Gildenwijk 2. En we
vervangen de achterpaden in Hoek 2 en 3.
In 2017 wordt besloten in hoeverre er samengewerkt wordt bij casussen
buurtbemiddeling waarbij zowel huurders als eigenaar-bewoners zijn betrokken.
Wij gaan in 2017 uitzoeken of het mogelijk is om in de seniorcomplexen een huismeester
aan te stellen. We gaan verschillende alternatieven bekijken.
18
Actie:
-
begroting leefbaarheid uitvoeren;
uitwerken samenwerking andere partijen rondom leefbaarheid;
deelname aan de denktank Zuidwest;
actief tuinenbeleid uitvoeren
vervanging achterpaden / schuttingen in Gildenwijk 2;
vervanging achterpaden Hoek 2 en 3;
mogelijk casus buurtbemiddeling huurder eigenaar-bewoner;
uitzoeken of er een huismeester aangesteld kan worden voor de seniorcomplexen;
oprichten één extra buurtpreventieteam;
evalueren uitkomsten Leefbaarheidsmonitor.
5.2 Het stakeholdersoverleg
Wij hebben de afgelopen jaren met name het overleg verbreed op het sociale domein.
Dat is ook in de toekomst nodig. Denk aan de ingrijpende gevolgen van de WMO die nu
onder de verantwoordelijkheid valt van de gemeente. Ondanks de onzekerheden binnen
de nieuwe WMO, moeten we elkaar als sociale partners aanspreken. Dan kunnen we de
sociale taak integraal oppakken. Vanzelfsprekend willen wij hierin een actieve rol spelen.
Een overleg tussen ons en de gemeente is al gestart. Het is nodig om helder te krijgen
wie wat doet voor de klanten met een zorgvraag of met een vraag om een voorziening.
Partijen gaan hier gezamenlijk beleid voor ontwikkelen.
Daarnaast gaan we de integrale aanpak met de zorgpartners verder invullen. Daar ligt
een kans voor de sociale partners, waarbij wij ook onze rol van harte vervullen.
Actie:
- heldere afspraken maken over de verstrekking voorzieningen en de WMO;
- budget reserveren voor kleine aanpassingen levensloopbestendigheid;
- uitwerken samenwerking stakeholders.
5.3 De gemeente Nissewaard en prestatieafspraken
In de regio Rotterdam neemt de vraagdruk op de huurmarkt nog steeds toe. Binnen de
regio is het eiland Voorne-Putten een uitzondering. Daar wordt een afnemende bevolking
voorspeld op basis van bevolkingsprognoses (behalve in Brielle). Daarmee is Nissewaard
onderdeel van een ‘anticipeerregio’. Dat betekent dat er wel krimp wordt verwacht, maar
dat dit nu nog niet heel manifest is. Er worden op dit moment nog enkele
nieuwbouwlocaties ontwikkeld, met als belangrijkste de zone langs de Oude Maas.
We zijn bezig prestatieafspraken voor 2017 te maken op basis van de woonvisie en ons
bod daarop. Dat doen we met de huurdersvereniging, de gemeente en collegacorporaties. Onze woningvoorraad en de directe leefomgeving goed van kwaliteit houden
is daarbij een belangrijke inbreng.
Het thema voor de komende jaren blijft leefbaarheid in de wijken. Plannen kunnen
gebundeld worden in wijkontwikkelingsplannen (WOP’s). Het eerste WOP voor
Spijkenisse -Zuidwest is in uitvoering. In 2017 dragen wij daar ook financieel aan bij met
een bedrag van € 90.000,-. Het WOP Zuidwest biedt, naast de fysieke ingrepen, ook een
kans om de sociale structuur van de wijk te verbeteren. Dat doen we door bij het
vormgeven van fysieke projecten veel wijkbewoners te betrekken.
We willen ook afspraken maken over het snippergroen in Spijkenisse. Dat zijn stukjes
grond van de gemeente die soms onderdeel zijn gaan uitmaken van tuinen van onze
bewoners en soms op plekken liggen die niet te beheren zijn door de gemeente. Bij
mutatie geven wij dat nu terug aan de gemeente. Heldere afspraken over het beheer van
deze stukjes snippergroen zijn nodig.
19
Ook is het in het belang van onze huurders om afspraken te maken over de jaarplanning
van grote werken in het gebied van ons bezit, zoals straatwerk. Het is wenselijk dat de
gemeente ons tijdig informeert over de planning.
Actie:
-
prestatieafspraken 2017 realiseren met gemeente en huurdersvereniging;
continueren samenwerking in wijkontwikkelingsplan Zuidwest;
afspraken maken over snippergroen;
elkaar informeren en delen van de jaarplanning van grote werken.
20
6 Financiën
6.1 Continuïteit
Het waarborgen van de financiële continuïteit is een randvoorwaarde voor het bereiken
van onze strategische doelen. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) bewaakt
financiële risico’s bij corporaties met behulp van vijf ratio’s, die ieder een norm hebben
waaraan moet worden voldaan. Wij hanteren voor de komende jaren als minimum de
door het WSW gestelde normen. De introductie van de marktwaarde in verhuurde staat
heeft ertoe geleid dat we onze normen mogelijk zullen herzien. Dit in combinatie met
rendementseisen als kader voor vastgoedsturing.
De doelstellingen van De Leeuw van Putten op het gebied van betaalbaarheid,
beschikbaarheid en kwaliteit, zoals benoemd in dit jaarplan passen binnen de huidige
financiële kaders.
Bij het bepalen van de financiële koers speelt sturing op rendement geen rol. We sturen
op onze huidige taak, onze toekomstplannen en op kasstroom. Dat biedt een gezond en
helder kader waarbinnen wij onze taken kunnen blijven uitvoeren en we op de lange
termijn gezond blijven. Daarbinnen is het dus mogelijk dat er schommelingen zijn op
basis van het rendement op het eigen vermogen. Dat is voor ons een geaccepteerd
neveneffect.
Vanuit de implementatie van de nieuwe Woningwet hebben we een financiële
doorrekening gemaakt. De doorrekening geeft een beeld van de kasstromen en de
mogelijkheden die we de komende jaren hebben. We denken dat het in ieder geval van
belang is om te voorkomen dat we geconfronteerd worden met heffingen in verband met
overcompensatie. Op basis van de huidige informatie zijn we deze heffing niet
verschuldigd.
Het ministerie stuurt aan alle gemeenten een brief waarin ze de zogenoemde
investeringscapaciteit per corporatie meedeelt. Dat is een kale berekening van wat, met
de blik van heden, aan reserves aanwezig is. Een dergelijke berekening is volgens ons te
beperkt en zou onze langetermijnstrategie geweld aandoen. Het is dan ook van belang
dat de berekende investeringscapaciteit van onze corporatie geplaatst wordt binnen het
kader van een langetermijnvisie op de stad Spijkenisse en onze rol daarbinnen, om
onduidelijkheid hierover te voorkomen.
Op basis van de nieuwe Woningwet wordt het bezit op marktwaarde gewaardeerd. Dit
doen we met de hulp van een externe partij. Voor de waardering van het vastgoed tegen
marktwaarde in verhuurde staat, is de kwaliteit en volledigheid van onze basisgegevens
van het vastgoed essentieel. Daarnaast is kennis van de beoordeling van vastgoed op
basis van rendementen nodig om deze vertaalslag te maken. Het financiële kader voor de
waardering op marktwaarde is in 2016 geïntroduceerd.
Uit de Woningwet 2015 komen een paar vraagstukken naar voren die direct of indirect
betrekking hebben op het financieel beheer. Zo wordt de doorlooptijd voor het opleveren
van verantwoordingsstukken met ingang van 2018 vervroegd naar 1 mei (was 1 juli).
Daarnaast wordt het vastgoed vanaf de jaarrekening 2016 gewaardeerd tegen
marktwaarde in verhuurde staat. Ook wordt er verwacht dat wij ‘control’ steviger borgen
in onze organisatie. Voor ons brengt dit met zich mee dat, naast de registrerende taak,
ook de controlerende taak zwaarder wordt.
De door het WSW gehanteerde (nieuwe) financieringskengetallen zijn in de begroting
voor 2017 opgenomen.
21
6.2 Borgingsplafond WSW
Doelstelling 2017: € 100.851.000.
Realisatie 2016 (indicatie): € 113.420.000.
Realisatie 2015: € 121.526.000.
De herbeoordeling 2015 heeft medio 2015 plaatsgevonden. Het borgingsplafond sluit aan
bij datgene wat nodig is voor onze leningen. De herbeoordeling 2016 hebben wij nog niet
ontvangen.
Wij hebben voor 2017 geen financieringsmiddelen voor nieuwe activiteiten of
herfinanciering nodig.
6.3 Continuïteitsoordeel Autoriteit Woningcorporaties (Aw)
Doelstelling 2017: ‘Voldoende solvabiliteit’
Realisatie 2016: ‘Voldoende solvabiliteit’
Het oordeel over 2016 is positief maar kent een andere formulering: het oordeel is dat er
geen aanleiding is tot het maken van opmerkingen of het doen van interventies.
6.4 Beheersing renterisico
Dit is het percentage van de totale leningenportefeuille dat in één kalenderjaar vrijvalt.
Het dient er vooral voor om het risico te beperken dat er in een tijd waarin mogelijk de
rente hoog is, veel leningen moeten worden afgesloten. Dat zou immers een aanzienlijke
verzwaring van de rentelasten betekenen.
Doelstelling 2017: < 15%.
Realisatie 2016: <15%.
6.5 Actuele vermogenskostenvoet
Doelstelling 2017: 3,5%.
Realisatie ultimo 2016: 3,4%.
Historie 2015: 3,3%.
We streven naar maximale aflossing, om het totale leningsbedrag eveneens terug te
brengen.
6.6 Resultaat voor belasting
Doelstelling 2017: € 15.571.000,-.
Realisatie 2016 (geschat) : € 2.364.000,-.
6.7 Solvabiliteit op basis van marktwaarde in verhuurde staat
Doelstelling 2017: 72,5%.
Realisatie 2016: 68,4%.
Historie 2015: 66,4%.
6.8 Liquiditeit
Doelstelling 2017: < 1%.
Realisatie 2016: positief saldo, minimaal € 5,5 miljoen.
Door de positieve kasstroom beschikken we over een grotere liquiditeit dan afgesproken.
Aangezien het in de praktijk zeer moeizaam kan zijn om aanvullende financiering en
borging te realiseren, kiezen we ervoor om de liquiditeit te laten oplopen. In 2017 lossen
22
wij hiermee een drietal leningen af. Vanaf 2018 bekijken we de mogelijkheden om verder
af te lossen.
6.9 De lange termijn
We zijn op weg naar het verregaand aflossen van onze leningenportefeuille. Gedachte
daarachter is dat het aflossen van de leningen samenvalt met het einde van de
levensduur van de complexen. Het is niet zo, dat we denken dat al onze woningen aan
het eind van hun levensduur van 50 jaar (meergezinswoningen) en 60 jaar
(eengezinswoningen) gesloopt gaan worden. Wel willen we waar dat volkshuisvestelijk
kansen biedt, financieel de ruimte hebben om herstructurering door te voeren. De
speelruimte om in te grijpen is veel groter als er weinig of geen leningen meer rusten op
een complex.
Of een dergelijk financieel beleid haalbaar is, in het kader van alle heffingen, belastingen
en overcompensatieregeling rekenen we in 2017 door. Wellicht dat deze strategie
bijsturing behoeft.
6.10 Huurachterstanden
Huurachterstand zittende huurders
Prestatie Indicator (%)
2015
2016*
2017
Huurachterstand zittende huurders
1,36%
1,08%
≤ 1,3%
Prestatie Indicator (bedrag)
2015
2016*
2017
Huurachterstand zittende huurders
362.063
295.063
325.000
Het is absoluut onwenselijk dat de huurachterstand onnodig oploopt. We zien echter
onmiskenbaar de trend van oplopende schulden en achterstanden. We houden goed
contact met onze huurders en de gemeentelijke schuldhulpverlening. Naast een scherpe
sturing op het voorkomen van achterstanden, proberen we ook om uitzettingen zoveel
mogelijk te voorkomen. Deze zaken zijn soms tegengesteld. Daarom hebben we
gerekend op deze huurachterstand in 2017.
Punt van aandacht hierbij is dat het met ingang van 2018 de acceptgiro’s worden
afgeschaft. Daardoor is het niet meer mogelijk dat huurders een acceptgiro van ons
ontvangen om de huur te betalen. In de 1e helft van 2017 gaan wij dit kenbaar maken
onder onze huurders en regelen dat zij per 1 juli 2017 op een andere manier de huur
kunnen gaan betalen.
Huurachterstand vertrokken huurders
Prestatie Indicator (bedrag)
2015
2016*
2017
Huurachterstand vertrokken huurders
223.137
233.316
200.000
Prestatie Indicator (bedrag)
2015
2016*
2017
Huurachterstand bij schadenota’s
(herstelkosten)
392.397
405.248
400.000
Huurachterstand bij schadenota’s (herstelkosten)
Huurders die vertrekken blijken vaak nauwelijks rekening te houden met het feit dat ze
nog werkzaamheden aan de woning moeten doen, zowel qua tijd als qua geld. Bij een
deel van de huurders die we door ons gemaakte kosten in rekening brengen, is letterlijk
niets meer te halen. Dat zien we terug in oplopende achterstand bij herstelkosten. Eind
23
2016 / begin 2017 worden deze vorderingen in overleg met de deurwaarder nader
beoordeeld, hetgeen tot meer afboekingen kan leiden.
(* = 3e kwartaal 2016)
6.11 Vennootschapsbelasting
De komende jaren verwachten wij een stijging van de WOZ-waarde van ons bezit. Dit
kan, evenals door positieve jaarresultaten, op termijn leiden tot een aanslag
vennootschapsbelasting. Over de stijging van de WOZ-waarde is dan 25%
vennootschapsbelasting verschuldigd. In de meerjarenbegroting 2017 is deze belasting
nog niet opgenomen. Wel is er gerekend met belasting op basis van het jaarresultaat
exclusief de WOZ-waardestijging. Voor een goede inschatting stelt een externe
belastingadviseur voor ons een tax-planning op. Op basis hiervan verwachten we de
komende jaren nog gebruik te kunnen maken van compensatie voor in het verleden
gemaakte verliezen.
6.12 Treasury
Wij kiezen al geruime tijd voor gedeeltelijke financiering op korte termijn, met een rollover lening (flexibel, maximaal € 5 miljoen) en met rekening-courantkrediet (2016:
maximaal € 2 miljoen). Deze keuze maken wij bewust gezien de zeer lage rente die over
deze vormen van krediet is verschuldigd (november 2016 respectievelijk Euribor
éénmaands: -/-0,350% en Euribor driemaands: -/-0,350%). Voor 2017 verwachten wij
overigens geen gebruik te maken van dit krediet.
We organiseerden tot nu toe twee keer per jaar een bijeenkomst met de externe
treasury-adviseur. De beweeglijkheid van de geld- en kapitaalmarkt is echter zodanig dat
een halfjaarlijkse vergaderfrequentie te laag bleek. Adviesbureau Thésor heeft opdracht
voor het doorlopend uitvoeren van de treasury-bewaking. Als er zich kansen aandienen
voor een optimalisering van de financieringsbehoefte, dan spelen we daar op in. In 2017
zijn we van plan om 3 leningen af te lossen voor een bedrag van € 17,6 miljoen. Mogelijk
komen er financieel aantrekkelijke kansen voor herfinanciering van leningen die nu nog
een looptijd hebben tot 2020. Als we die kansen willen verzilveren, moeten we in ieder
geval een risicobeoordeling van het WSW krijgen.
Bij een doorkijk naar de financiën op lange termijn spelen twee zaken die mogelijk een
grote impact zullen hebben op onze financiële positie. Ten eerste de waardering van ons
vastgoed op marktwaarde. Ten tweede de stijging van de WOZ-waarde van ons bezit, die
in de fiscale jaarrekening kan leiden tot een aanslag van de vennootschapsbelasting.
24
7 Onze organisatie
7.1 Onze bedrijfscultuur
Onze mensen staan dicht bij elkaar, helpen elkaar en laten zich leiden door het werk dat
gedaan moet worden. De grenzen van een taakomschrijving vormen hiervoor nooit een
belemmering. We letten op elkaar en op onze klanten.
We zijn een organisatie die uitmunt in efficiënt en effectief beheer. De omvang van de
organisatie blijft onder het gemiddelde van corporaties van een vergelijkbare grootte. De
formatie bedraagt 29 medewerkers (24,0 FTE) en er is geen aanleiding hier in 2017
verandering in aan te brengen.
7.2 Financieel beheer
Uit de Woningwet 2015 zijn een paar vraagstukken naar voren die direct of indirect
betrekking hebben op het financieel beheer. Zo wordt de doorlooptijd voor het opleveren
van verantwoordingsstukken met ingang van 2018 vervroegd naar 1 mei (was 1 juli),
dient het vastgoed vanaf de jaarrekening 2016 gewaardeerd te worden tegen
marktwaarde in verhuurde staat en wordt er verwacht, dat wij ‘control’ steviger borgen in
onze organisatie. Voor ons brengt dit met zich mee dat er een naast de registrerende
taak een uitbreiding plaatsvindt van de controlerende taak. Door de eisen die er in het
Reglement Financieel Beheer en Beleid gesteld worden aan functiescheiding is dit is niet
te realiseren binnen de bestaande formatie. Het creëren van een extra formatieplaats
voor het aanstellen van een controller is financieel buitenproportioneel. De controller zal
dan ook parttime extern worden ingehuurd.
De waardering van het vastgoed tegen marktwaarde in verhuurde staat is conform het
handboek van de Autoriteit Woningcorporaties uitgevoerd. Hiervoor is een protocol
opgesteld, zodat de jaarlijkse uitvoering daarvan geborgd is.
De kwaliteit en volledigheid van onze basisgegevens van het vastgoed zijn essentieel.
Deze hebben wij vrijwel compleet op orde gebracht. Het is zaak om deze goed op orde te
houden.
Daarnaast is kennis en ervaring over de beoordeling van vastgoed op basis van
rendementen nodig om deze vertaalslag te maken. Het financiële kader van
rendementseisen is in 2016 geïntroduceerd.
7.3 Werkprocessen digitaliseren
Het verder digitaliseren van onze processen en complexgegevens blijft onze aandacht
vragen. De digitalisering van het technisch archief is eind 2016 afgerond. Daarmee
hebben we, na inkomende en uitgaande post en facturen, een belangrijke slag gemaakt
in de digitalisering. De personeelsarchieven zijn ook in 2016 gedigitaliseerd.
In 2017 gaan we alle interne procedures nalopen en waar nodig actualiseren. Alle
geactualiseerde digitale procedures zullen geplaatst worden op ons intranet, zodat alle
medewerkers ze kunnen raadplegen.
Actie:
- actualiseren van alle procedures;
- plaatsen van alle digitale procedures op het intranet.
7.4 Personeel & Organisatie
Aangezien personeel steeds meer als strategische factor wordt gezien, gaan we met een
strategische personeelsplanning werken aan een (kwalitatief en kwantitatief) optimale
duurzame personeelsbezetting in een dynamische organisatie. Daarbij wordt ook de
25
opleidingsbehoefte per medewerker meegenomen. Doel is om alle medewerkers
duurzaam inzetbaar te maken. Daar waar zich mogelijkheden voordoen om bij
opleidingen samen te werken met andere partijen, doen we dat. We hebben een visie op
ons personeelsbestand gemaakt. De ontwikkeling van de medewerkers en het invullen
van ontstane vacatures passen binnen de meerjarige strategie van onze
maatschappelijke rol. Als in 2025 een nieuwe fase in beeld komt, zullen het huidige
managementteam en een deel van het personeel zeker bemenst zijn door nieuwe
medewerkers, die toegerust zijn om de grote opgaven van die tijd op te pakken. Vanaf
2017 groeien we daar stapsgewijs naar toe. De huidige MT-leden zullen in verband met
pensionering binnen vier jaar vervangen worden door nieuwe collega’s. Dat is een kans
om de organisatie goed te laten aansluiten op een hernieuwde opgave voor Spijkenisse.
Wellicht dat met een grote fysieke opgave ook nagedacht kan worden over het meer
intern organiseren van de projectleiding.
7.5 Ziekteverzuim
Prestatie Indicator
2015
2016*
2017
Ziekteverzuim
1,6%
3,8%
≤ 3%
(* = 3e kwartaal 2016)
Het ziekteverzuim in 2016 ligt hoger dan normaliter bij ons. Dat komt door een
medewerker die langer ziek was. Deze medewerker is momenteel weer volledig aan de
slag. De verwachting is dat het ziekteverzuim in 2017 weer onder de 3% ligt.
In 2017 bieden wij onze medewerkers een Periodiek Medisch Onderzoek aan. Dat doen
wij om de vier jaar.
Actie:
- Periodiek Medisch Onderzoek aanbieden aan alle medewerkers.
7.6 Opleidingen
Wij zijn aangesloten bij de Corporatie Academie. Dit is een servicebureau in opleidingen
voor de corporatiesector. Hier kunnen medewerkers snel zoeken naar opleidingen. Ook
kunnen we hier zien welke opleidingen de medewerkers gevolgd hebben.
Daarnaast zijn we gestart met het project ‘Duurzame Inzetbaarheid’. Doel is om de
medewerkers bewust te maken van hun kansen op de huidige arbeidsmarkt. Collega’s
krijgen de kans om bij te scholen en na te denken of zij wel op de plek zitten die zij
ambiëren. Enerzijds is het traject bedoeld om collega’s beter toe te rusten voor hun
huidige taken en anderzijds om collega’s te laten na denken over hun eigen loopbaan.
Dit project wordt gekoppeld aan de functioneringsgesprekken die we jaarlijks houden
met alle medewerkers. Op die manier is het geborgd en blijft het aandacht houden.
7.7
Bedrijfshulpverlening
Het team bedrijfshulpverleners is uitgebreid tot een aantal van 10 medewerkers. Dat
komt omdat wij in plaats van een maximaal aantal te benoemen, we iedere medewerker
die bedrijfshulpverlener wil worden de mogelijkheid tot het volgen van een cursus geven.
7.8
Governance
Het is van belang dat de Raad van Commissarissen op volle sterkte haar taken kan
uitvoeren. De eerdere vacatures zijn ingevuld. Taken uit de nieuwe Woningwet en nieuwe
Governancecode zijn talrijk. Deze zijn in 2016 geïmplementeerd. In 2017 wordt er
volgens deze richtlijnen gewerkt.
26
7.9
Communicatie
De Leeuw van Putten vindt een goede communicatie met klanten van groot belang. In
2017 continueren we de richting die in het participatieplan verder is uitgewerkt.
De mogelijkheden voor huurders en woningzoekenden om via nieuwe media te
communiceren met De Leeuw van Putten, worden in 2017 uitgebouwd.
Onderwerpen die in dat kader nader uitgewerkt moeten worden:
- Interne communicatie: effecten nieuwe woningwet en traject duurzame inzetbaarheid
- Nieuwe media: website en klantportaal, social media en intranet
Wij blijven op meerdere fronten goed aangesloten bij diverse gremia. Naast de deelname
aan de activiteiten van de regionale koepel Maaskoepel en de landelijke verenigingen
Aedes en de Nederlandse Vereniging voor Bestuurders van Woningcorporaties zijn dat
nog diverse overleggen op regionaal en lokaal niveau.
Het Woonplatform is een lokaal overleg van de vier corporaties uit Nissewaard en de
gemeente. Dat overleg vindt zowel op bestuurlijk als ambtelijk niveau plaats. Formeel
overleg met de gemeente is er eveneens in de vorm van een bilateraal overleg met de
directeur-bestuurder en de wethouder voorafgaande aan het woonplatform. Informeel is
er een corporatielunch met de vier corporatiedirecteuren voorafgaande aan het
Woonplatform.
Een Intervisie-overleg met een zestal corporatiedirecteuren uit de omgeving van
Rotterdam, zorgt voor een goede afstemming, feedback en uitwisseling van kennis
tussen corporaties van redelijk gelijke omvang.
Met zorgpartijen is geen structureel overleg. Wel wordt er met zorgpartijen op
projectbasis afgestemd. Ook met welzijnsorganisaties speelt dat.
27