Tussentijdse bevindingen interprovinciale studie detailhandel

Tussentijdse bevindingen interprovinciale studie detailhandel
25 februari 2014
1
Tussentijdse bevindingen interprovinciale studie detailhandel.
25 februari 2014
Kader
In het onderstaande zijn een aantal tussentijdse bevindingen opgenomen van de studie
Interprovinciale detailhandel, uitgevoerd door IDEA Consult, i.s.m. GEO Intelligence en MAS
Research. In het kader van deze studie zijn inmiddels vraag- en aanbodgegevens verzameld, die
momenteel worden geanalyseerd. Er wordt nog gewerkt aan een aantal datasets, waardoor de
onderstaande gegevens1 licht kunnen afwijken van het eindrapport. Dit zal echter niet leiden tot
fundamenteel andere bevindingen of conclusies.
Het onderstaande bevat geen volledige weergave van de elementen die in het eindrapport worden
behandeld; in deze tussentijdse nota wordt voornamelijk ingegaan op de kwantitatieve informatie.
Casestudies, een diepgaandere analyse van bepaalde trends en ontwikkelingen en dergelijke, die een
aantal constateringen kunnen verduidelijken, worden op dit moment nog uitgevoerd. Op grond van
de thans beschikbare informatie kunnen we toch al tot een aantal belangrijke voorlopige
constateringen en conclusies komen. Deze zijn in het onderstaande aangegeven.
In het onderstaande wordt een onderscheid gemaakt tussen winkelvastgoed (in gebruik +
leegstaande panden/oppervlakten) en het aanbod detailhandelsgoederen (alleen in gebruik zijnde
panden/oppervlakten). Dit verschil is essentieel: een stijging van het aanbod winkelvastgoed wil nog
niet zeggen dat het aanbod van detailhandelsgoederen ook evenredig is gestegen. Overigens is er
hier en daar ook sprake van enige verruiming van de winkeloppervlakte, zonder dat het aanbod
daarvoor in die winkel toeneemt. Ook dit beïnvloedt het werkelijke aanbod.
Verder wordt meer nadruk gelegd op evoluties in het winkelvloeroppervlakte, dan in het aantal
panden. Dit heeft als reden dat er een evolutie is naar schaalvergroting (grotere winkeloppervlakte),
met een afname van het aantal winkelpanden als gevolg. Deze autonome evolutie vertekent de
groeicijfers van het aanbod op basis van de panden.
Als bijlage is een begrippenlijst opgenomen.
1. Stijgend volume van detailhandelsvastgoed
Het aanbod van winkelvloeroppervlakte is in Vlaanderen tussen 2008 en 2013 gestegen met bijna
12% tot ruim 12,6 mln m2. De grootste stijging deed zich voor in de categorie Periodieke goederen,
zoals kleding, schoenen en accessoires.
1
De opgenomen data betreft detailhandel in enge zin (sensu stricto). Dit wil zeggen dat alle andere gerelateerde
oppervlakten en panden, zoals die voor dienstverlening, horeca, cultuur enz., hierin niet is opgenomen. Dit maakt dat de
gegevens kunnen afwijken van andere publicaties.
2
Aanbodevolutie in m2
Vlaanderen totaal
Dagelijkse Goederen
Periodieke Goederen
Uitzonderlijke Goederen
Overige detailhandel
Leegstand
Totaal excl. Leegstand
Totaal incl. Leegstand
2008
m2 WVO
2.559.492
2.728.178
5.127.470
347.851
550.952
10.762.991
11.313.943
2013
m2 WVO
2.776.598
3.098.341
5.484.077
381.496
915.273
11.740.512
12.655.785
Verschil
2013
8,5%
13,6%
7,0%
9,7%
66,1%
9,1%
11,9%
m2 WVO per
1.000
inwoners
(6.350.765)
437
488
864
60
144
1.849
1.993
Bron: Locatus, bewerking door IDEA Consult
In deze periode is dus ruim 1,3 mln m2 (11,9%) toegevoegd aan het aanbod van winkelvloeroppervlakte. In het onderstaande zijn de evoluties weergegeven per provincie. De belangrijkste
inzichten hieruit zijn:
Aanbodevolutie in m2
Antwerpen
Dagelijkse Goederen
Periodieke Goederen
Uitzonderlijke Goederen
Overige Detailhandel
Leegstand
Totaal excl. Leegstand
Totaal incl. Leegstand
2008
2013
Oppervlakte Oppervlakte
WVO
WVO
695.291
756.277
774.982
850.923
1.411.004
1.473.998
107.215
118.325
191.606
282.469
2.988.492
3.199.523
3.180.098
3.481.992
Verschil
8,8%
9,8%
4,5%
10,4%
47,4%
7,1%
9,5%
2013
Oppervlakte
WVO per
1000
inwoners
(1.781.904)
424
478
827
66
159
1.796
1.954
2013
Oppervlakte
WVO per 1000
inwoners in
Vlaanderen
437
488
864
60
144
1.849
1.993
Bron: Locatus, bewerking door IDEA Consult
In de provincie Antwerpen is het winkelvastgoed met 9,5% toegenomen (iets onder het Vlaams
gemiddelde), en het feitelijk detailhandelsaanbod met ruim 7%. De oppervlakte per hoofdproductgroep volgt in deze provincie ongeveer het Vlaams gemiddelde per 1.000 inwoners. Dit, en de
oplopende leegstand, geeft aan dat op het niveau van de provincie als geheel sprake lijkt te zijn van
een zekere verzadiging van het aanbod, al kan dit op lokaal niveau zeker genuanceerder liggen.
3
Aanbodevolutie in m2
Limburg
Dagelijkse Goederen
Periodieke Goederen
Uitzonderlijke Goederen
Overige Detailhandel
Leegstand
Totaal excl. Leegstand
Totaal incl. Leegstand
2008
2013
Oppervlakte Oppervlakte
WVO
WVO
341.369
369.958
369.450
432.884
694.856
812.798
33.901
45.883
82.667
155.221
1.439.576
1.661.523
1.522.243
1.816.744
Verschil
8,4%
17,2%
17,0%
35,3%
87,8%
15,4%
19,3%
2013
Oppervlakte
WVO per
1000
inwoners
(849.404)
436
510
957
54
183
1.956
2.139
2013
Oppervlakte
WVO per 1000
inwoners in
Vlaanderen
437
488
864
60
144
1.849
1.993
Bron: Locatus, bewerking door IDEA Consult
In de prov. Limburg is het aanbod sterk gestegen (ruim 19%) , en ligt ruim 7% boven het Vlaams
gemiddelde per 1.000 inwoners. Dit extra aanbod is voor een belangrijk deel niet geabsorbeerd door
de markt, waardoor de leegstand relatief zeer sterk is toegenomen en op een relatief hoog niveau
ligt. De relatief beperkte bevolkingsgroei (2,7% ten opzichte van 3,1% op Vlaams niveau) lijkt hier
mede aan ten grondslag te liggen. Het aanbod uitzonderlijke goederen (UG) ligt ca. 10% boven het
Vlaams gemiddelde per 1.000 inwoners. De prov. Limburg kent dan ook relatief sterke verzadiging
van het aanbod, hoewel dit per regio kan verschillen.
Aanbodevolutie in m2
Oost-Vlaanderen
Dagelijkse Goederen
Periodieke Goederen
Uitzonderlijke Goederen
Overige Detailhandel
Leegstand
Totaal excl. Leegstand
Totaal incl. Leegstand
2008
2013
Oppervlakte Oppervlakte
WVO
WVO
580.127
625.204
615.795
648.037
1.177.737
1.214.581
83.569
92.161
90.804
190.150
2.457.228
2.579.983
2.548.032
2.770.133
Verschil
7,8%
5,2%
3,1%
10,3%
109,4%
5,0%
8,7%
2013
Oppervlakte
WVO per
1000
inwoners
(1.454.716)
430
445
835
63
131
1.774
1.904
2013
Oppervlakte
WVO per 1000
inwoners in
Vlaanderen
437
488
864
60
144
1.849
1.993
Bron: Locatus, bewerking door IDEA Consult
In de prov. Oost-Vlaanderen is het winkelvastgoed aanbod gestegen met bijna 9%, maar het aanbod
ligt ca. 5% onder het niveau van het Vlaams gemiddelde per 1.000 inwoners. Hoewel de leegstand
verdubbeld is, ligt deze nog ca. 10% onder het Vlaams gemiddelde per 1.000 inwoners. Het aanbod
van DG, PG en UG ligt in lijn met het Vlaams gemiddelde per 1.000 inwoners. De prov. OostVlaanderen verkeert in een relatief goede positie wat de detailhandel betreft, mede dankzij het
relatief hoge welvaartsindex en de relatief sterke bevolkingsgroei (3,3%) .
4
Aanbodevolutie in m2
West-Vlaanderen
Dagelijkse Goederen
Periodieke Goederen
Uitzonderlijke Goederen
Overige Detailhandel
Leegstand
Totaal excl. Leegstand
Totaal incl. Leegstand
2008
2013
Oppervlakte Oppervlakte
WVO
WVO
574.603
583.342
659.657
798.755
1.096.576
1.128.618
86.647
85.906
132.169
197.948
2.417.483
2.596.621
2.549.652
2.794.569
Verschil
1,5%
21,1%
2,9%
-0,9%
49,8%
7,4%
9,6%
2013
Oppervlakte
WVO per
1000
inwoners
(1.169.990)
499
683
965
73
169
2.219
2.389
2013
Oppervlakte
WVO per 1000
inwoners in
Vlaanderen
437
488
864
60
144
1.849
1.993
Bron: Locatus, bewerking door IDEA Consult
In de prov. West-Vlaanderen is het winkelvastgoed aanbod eveneens gestegen met bijna 10%, maar
ligt bijna 20% boven het niveau van het Vlaams gemiddelde per 1.000 inwoners . De leegstand is
‘slechts’ met bijna 50% toegenomen, maar ligt eveneens bijna 20% boven het Vlaams gemiddelde
per 1.000 inwoners. Het aanbod van DG, ligt iets boven het Vlaams gemiddelde per 1.000 inwoners,
maar dat van de UG en zeker de PG ligt daar ver boven. Dit kan verklaard worden door het relatief
grote aanbod in de kustgemeenten. Overigens is daar inmiddels ook de grootste leegstand ontstaan.
Voor de provincie West-Vlaanderen liggen er een aantal uitdagingen, mede in het licht van de relatief
lage welvaartsindex en de relatief lage bevolkingsgroei (1,7%).
Aanbodevolutie in m2
Vlaams Brabant
Dagelijkse Goederen
Periodieke Goederen
Uitzonderlijke Goederen
Overige Detailhandel
Leegstand
Totaal excl. Leegstand
Totaal incl. Leegstand
2008
2013
Oppervlakte Oppervlakte
WVO
WVO
368.102
441.817
308.294
367.742
747.297
854.082
36.519
39.221
53.706
89.485
1.460.212
1.702.862
1.513.918
1.792.347
Verschil
20,0%
19,3%
14,3%
7,4%
66,6%
16,6%
18,4%
2013
2013
Oppervlakte
WVO per
1000
inwoners
(1.094.751)
404
206
479
22
82
1.555
1.637
Oppervlakte
WVO per 1000
inwoners in
Vlaanderen
437
488
864
60
144
1.849
1.993
Bron: Locatus, bewerking door IDEA Consult
In de prov. Vlaams-Brabant is het winkelvastgoed aanbod zeer sterk gestegen, maar ligt nog ca. 18%
onder het niveau van het Vlaams gemiddelde per 1.000 inwoners. Het extra aanbod is met name
ontstaan in de Vlaamse rand rond Brussel (zie item ‘Waar is het extra aanbod ontstaan?’). Het
aanbod van DG ligt iets onder het Vlaams gemiddelde per 1.000 inwoners, maar het aanbod PG en
5
UG bedraagt slechts de helft van dit Vlaams gemiddelde. Ook het aanbod van niet-leegstaande
winkelvloeroppervlakte bedraagt slechts ruim 80% van het Vlaams gemiddelde per 1.000 inwoners.
De totale leegstand bedraagt ca. 55% van het Vlaams gemiddelde per 1.000 inwoners. De provincie
Vlaams-Brabant heeft het grote volume extra winkelruimte goed kunnen absorberen, mede dankzij
de relatief grote ‘achterstand’, het relatief hoge welvaartsindex en de relatief sterke bevolkingsgroei
(3,3%).
Hoe evolueerde dit aanbod in de tussenliggende jaren?
De volgende grafiek laat zien dat voor alle categorieën (behalve de Overige detailhandel2) een
gestage stijging aan de orde was, maar dat vanaf 2012 voor de Uitzonderlijke goederen en de
Periodieke goederen de groei af vlakt. Het aanbod van Dagelijkse goederen bleef licht toenemen.
Tabel: Evolutie van het aanbod per productgroep
7.000.000
6.000.000
5.000.000
Dagelijkse goederen
4.000.000
Periodieke goederen
Uitzonderlijke goederen
3.000.000
Overige detailhandel
Leegstand
2.000.000
1.000.000
0
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Bron: Locatus, bewerking door IDEA Consult
Uit de gevoerde gesprekken met de vastgoedsector, retailers en enkele brancheorganisaties is het
beeld ontstaan dat de komende jaren (veel) minder initiatieven genomen zullen worden voor de
realisatie van nieuw (grootschalig) aanbod.
Waar is het extra aanbod ontstaan?
2
e
Onder ‘Overige detailhandel’ wordt verstaan 2 hands kleding, erotische artikelen enz.
6
Uit onderstaande tabel blijkt dat het extra winkelvastgoed in relatieve zin vooral is toegenomen
binnen het Stedelijk gebied rond Brussel (gemeenten zoals Grimbergen, Zaventem, Tervuren); de
Overgangsgebied/steden (gemeenten zoals Brasschaat, Kalmthout, Schoten); de Regionaal stedelijke
randen (omliggende gemeenten van centrumsteden zoals Oud-Turnhout en Vosselaar) en de
Grootsteden Antwerpen (met 13,6%) en Gent (met 7,3%). Duidelijk minder steeg het aanbod in de
Grootstedelijke rand (omliggende gemeenten van grootsteden, zoals Kontich, Hove, Wijnegem ) en
de structuurondersteunende steden (steden zoals Lier, Geel en Mol).
Overgangsgebi ed
Pl attel and
Regi onaa l
s tedel i jke
ra nd
Structuurondersteunende
s teden
Vl aa nderen
al s geheel
Groots teden
Centrumsteden
Evol uti e aanbod i n m2
(i ncl . l eegs tand)
11,9%
11,4%
10,2%
7,9%
10,7%
12,6%
11,2%
36,1%
11,8%
9,8%
Evol uti e gebrui kte
oppervl a kte i n m2
9,1%
8,9%
7,1%
6,6%
7,8%
9,9%
9,4%
33,1%
9,9%
5,9%
Evol uti e l eegsta nd i n m2
66,1%
39,1%
59,4%
38,3%
62,0%
86,3%
47,8%
151,1%
56,9%
110,2%
Hui di ge l eegs tand i n m2
7,2%
10,5%
8,5%
5,1%
7,6%
6,0%
6,4%
4,7%
5,6%
7,2%
Aanbodevolutie naar
VRIND-klassen
Kl ei nstedel i jk
provi nci aal
Stedel i jk
gebi ed rond
Brus sel
Groots tedel i jke
ra nd
Bron: Locatus, bewerking door IDEA Consult
Enkele voorbeelden van steden en gemeenten in de overige aangegeven VRIND-klassen zijn:
Centrumsteden: de 13 centrumsteden zoals Turnhout en Leuven, met uitzondering van Antwerpen
en Gent. Kleinstedelijk provinciaal: steden en gemeenten zoals Hoogstraten en Boom. Platteland:
gemeenten zoals Merksplas, Rijkevorsel.
Een nadere beschouwing van de evoluties van het aanbod binnen de verschillende type
winkelgebieden3 geeft het volgende beeld:
Volume ontwikkeling
winkelgebieden
Binnenstedelijke
winkelgebieden
Type winkelgebied
2008
vastgoed WVO
2008
(m²)
WVO in gebruik
2013
vastgoed
WVO (m²)
2013
WVO in
gebruik
Verschil
vastgoed in
m2
Verschil
vastgoed in
Verschil in
Verschil in
%
gebruik in m2 gebruik in %
Kernwinkelgebieden en ondersteunende winkelgebieden
5.173.718
4.843.986
5.285.217
4.729.378
111.499
2,2%
-114.608
-2,4%
Perifere winkelgebieden Baanconcentratie (niet geclusterde winkels langs N-weg)
winkelgebieden
Grootschalige concentratie (geclusterde winkels >50% UG)
Shopping center (regionaal en > 25 winkels)
Speciaal Winkelgebied
subtotaal / gemiddelde
323.396
539.416
171.182
7.434
1.041.428
316.459
526.716
167.100
6.773
1.017.048
1.539.934
814.003
206.668
10.760
2.571.365
1.495.574
791.680
197.692
10.613
2.495.559
1.216.538
274.587
35.486
3.326
1.529.937
376,2%
50,9%
20,7%
44,7%
146,9%
1.179.115
264.964
30.592
3.840
1.478.511
372,6%
50,3%
18,3%
56,7%
145,4%
Verspreide bewinkeling Verspreide bewinkeling, zowel binnenstedelijk als perifeer
5.098.930
4.901.957
4.799.204
4.515.575
-299.726
-5,9%
-386.382
-7,9%
Totaal
11.314.076
10.762.991
12.655.786
11.740.512
1.341.710
11,9%
977.521
9,1%
Bron: Locatus, bewerking door IDEA Consult
Het aanbod van winkelvastgoed (in gebruik + leegstaand) in de binnenstedelijke winkelgebieden is in
de afgelopen 5 jaar toegenomen met ruim 111.000 m2 (2,2%). Dit is het saldo van nieuw
3
De indeling in dit overzicht wijkt af van zowel Locatus als van het RSV. Vanuit het perspectief van de uitdagingen in de detailhandel,
waaronder de evoluties in de zowel de historisch aanwezige binnenstedelijke winkelkernen als in de sinds de jaren 60 opkomende perifere
winkelgebieden, is een herclustering van de type winkelgebieden wenselijk. Belangrijkste punten hierbij: Locatus deelt de
Baanconcentraties in bij de ondersteunende winkelgebieden, en zet deze dus onder dezelfde noemer als bijv. binnenstedelijke
winkelgebieden (niet-kernen). Daarnaast gaat het RSV uit van ruim gedefinieerde Stedelijke gebieden, waarbij ook bijv. de grootschalige
baanwinkels langsheen de A12 op het zelfde niveau worden gebracht als alle andere binnenstedelijke (kern)winkelgebieden.
7
toegevoegde winkelpanden en winkelpanden die een andere bestemming hebben gekregen
(doorgaans wonen). De exacte verhoudingen hiertussen is vooralsnog niet gekend.
De perifere clusters en gebieden zijn gegroeid met ruim 1,5 mln m2 (+ bijna 147%), waarvan veruit
het grootste deel (ruim 1,2 mln m2) met solitaire baanwinkels. De verspreide bewinkeling is in
totaliteit afgenomen, waarmee de mate van clustering van winkels relatief is toegenomen.
Als we echter kijken naar het aanbod van detailhandelsgoederen in m2 uitgedrukt (dus alleen in
gebruik zijnde oppervlakte, excl. leegstand), dan zien we een ander beeld. Dit is in de
binnenstedelijke winkelgebieden in de afgelopen 5 jaar afgenomen met ruim 114.000 m2 (2,4%).
In de perifere clusters is het aanbod van detailhandelsgoederen in m2 uitgedrukt toegenomen met
bijna 1,5 mln m2 (+145%), waarvan veruit het grootste deel (bijna 1,2 mln m2) met solitaire
baanwinkels. We kunnen concluderen dat, naast de autonome groei van bijna 1,5 mln m2 in
(grootschalige) perifere gebieden, er een verschuiving heeft plaatsgevonden van ruim 114.000 m2
aanbod van detailhandelsgoederen van de bebouwde kom naar de periferie. Door marktpartijen
genoemde argumenten voor deze verschuiving en voor nieuwe perifere inplantingen in het algemeen
zijn de aanwezigheid van grotere winkeloppervlakten, de betere bereikbaarheid en parkeervoorziening en lagere huur- en grondprijzen4.
Stijgend aanbod van fysieke detailhandel, maar stijgers en dalers verschillen per hoofdbranche
De stijging van ruim 1,3 mln m2 (11,9%) aanbod van het winkelvastgoed wil niet zeggen dat het
aanbod van detailhandelsgoederen eveneens in diezelfde mate is gestegen. Het werkelijke
detailhandelsaanbod (niet-leegstaande oppervlakte) steeg in deze periode met bijna 1 mln m2 (9,1%)
tot ruim 11,7 mln.
Evolutie WVO (in m²) per hoofdbranche
3000000
2500000
2000000
1500000
1000000
500000
0
2008
2013
Bron: Locatus, bewerking door IDEA Consult
Een nadere beschouwing van de hoofdbranches leert dat de grootste stijgers de warenhuizen, zoals
Galeria Inno (61%), Sport & spel (18%), Schoenen & Lederwaren (15,9%), Kleding & mode (12%) en
4
Bron: groepsinterviews met projectontwikkelaars, beleggers, shoppingcenterbeheerders, retailers en enkele
overkoepelende belangenverenigingen, januari 2014. Zie ook: De nood aan een nieuw, efffectief Vlaams
detailhandelsbeleid, 2013, Jeroen Cant en Ann Verhetsel.
8
Wonen (10,2%) zijn. Het aanbod Levensmiddelen steeg in deze periode met 8,8%. Enkele opvallende
dalers zijn Antiek & kunst (39,1%), Hobby (6,6%) en Media (1,5%).
Afname in gebruik zijnde winkelpanden
Met betrekking tot het aantal winkelpanden zien we een tegenovergestelde evolutie. Het aantal
beschikbare winkelpanden in totaliteit in Vlaanderen is gelijk gebleven, maar het effectief in gebruik
zijnde aantal winkelpanden is met bijna 3.700 eenheden gedaald (6,8%). Hoewel hier geen cijfers van
bestaan, zien we in de praktijk dat nieuw gerealiseerd winkelaanbod vrijwel altijd gevuld raakt
(hoewel niet alle nieuwe projecten een succes zijn) en dat vooral bestaande panden leeg komen. In
welke gebieden deze liggen, wordt later in deze nota aangegeven.
2008
2013
Verschil
Aantal
panden
20.370
16.972
14.562
2.189
6.879
54.093
60.972
Aantal
panden
19.206
15.805
13.207
2.184
10.599
50.402
61.001
Aantal
panden
-5,7%
-6,9%
-9,3%
-0,2%
54,1%
-6,8%
0,0%
Aanbodevolutie in panden
Dagelijkse Goederen
Periodieke Goederen
Uitzonderlijke Goederen
Overige detailhandel
Leegstand
Totaal excl. Leegstand
Totaal incl. Leegstand
Bron: Locatus, bewerking door IDEA Consult, dataset Tableau)
De enige hoofdbranche waarvan het aantal winkelpanden is gestegen, betreft de Warenhuizen
(winkels type Inno). Het gaat hier evenwel om zeer kleine aantallen. De grootste dalers zijn Antiek &
kunst (31,8%), Hobby 21,3%), Media (19,9%), Huishoudelijke & luxe artikelen (17,9%) en Bruin &
witgoed (17,1%).
We kunnen ook de evolutie van het aantal panden bekijken per type winkelgebied:
2008
vastgoed WVO
(m²)
2008
vastgoed WVO
(panden)
2013
vastgoed
WVO (m²)
Kernwinkelgebieden en ondersteunende winkelgebieden
5.173.718
32.962
5.285.217
33.118
Planmatig ontwikkelde
winkelgebieden
Baanconcentratie (niet geclusterde winkels langs N-weg)
Grootschalige concentratie (geclusterde winkels >50% UG)
Shopping center (regionaal en > 25 winkels)
Speciaal Winkelgebied
subtotaal / gemiddelde
323.396
539.416
171.182
7.434
1.041.428
426
526
675
91
1.718
1.539.934
814.003
206.668
10.760
2.571.365
Verspreide bewinkeling
Totaal
Verspreide bewinkeling
5.098.930
11.314.076
22.882
57.562
4.799.204
12.655.786
Volume ontwikkeling
winkelgebieden
Binnenstedelijke
winkelgebieden
Type winkelgebied
2013
Verschil
vastgoed WVO vastgoed in
(panden)
m2
Verschil
vastgoed in
panden
Verschil in
vastgoed
(m2) in %
Verschil in
vastgoed
(panden) in %
111.499
156
2,2%
0,5%
2.385
809
668
100
3.962
1.216.538
274.587
35.486
3.326
1.529.937
1.959
283
-7
9
2.244
376,2%
50,9%
20,7%
44,7%
146,9%
459,9%
53,8%
-1,0%
9,9%
130,6%
20.085
57.165
-299.726
1.341.710
-2.797
-397
-5,9%
11,9%
-12,2%
-0,7%
Bron: Locatus, bewerking door IDEA Consult
9
We zien dat in totaliteit het aantal panden vrijwel constant is gebleven5, terwijl de hoeveelheid m2
met 11,9% is toegenomen.
Schaalvergroting per winkeleenheid en aanbieders
Er is over de gehele lijn sprake van een toename van de gemiddelde oppervlakte per winkel. Zoals
verwacht mag worden, speelt dit bij uitzonderlijke goederen (vanwege de historisch gegroeide
oppervlaktes), maar de sterkste stijging zien we juist bij de periodieke goederen.
Gemiddelde grootte per winkel
Dagelijkse Goederen
Periodieke Goederen
Uitzonderlijke Goederen
Overige detailhandel
2008
126
161
352
159
2013
145
196
415
175
Verschil
15,1%
22,0%
17,9%
9,9%
Bron: Locatus, bewerking door IDEA Consult (dataset nov. 2013, ruime definitie van detailhandel)
Als we de evoluties van het aantal panden bekijken per type winkelgebied, dan zien we dat, daar
waar er sprake is van een toename van het aanbod in m2, dit aanbod relatief meer is gestegen dan
het aantal panden. Dit duidt er op dat de nieuwe panden groter zijn. Andersom zien we dat wanneer
er sprake is van een afname van het aanbod in m2, over het algemeen dit aanbod relatief minder is
gedaald dan het aantal panden. Dit duidt er op dat vooral kleinere winkelpanden zijn verdwenen.
Volume ontwikkeling
winkelgebieden
Binnenstedelijke
winkelgebieden
Planmatig ontwikkelde
winkelgebieden
Type winkelgebied
2008
2008
vastgoed WVO vastgoed WVO
(m²)
(panden)
2013
vastgoed
WVO (m²)
2013
Verschil
vastgoed WVO vastgoed in
(panden)
m2
Verschil
vastgoed in
panden
Verschil in
vastgoed
(m2) in %
Verschil in
vastgoed
(panden) in %
Kernwinkelgebieden en ondersteunende winkelgebieden
5.173.718
32.962
5.285.217
33.118
111.499
156
2,2%
0,5%
Baanconcentratie (niet geclusterde winkels langs N-weg)
Grootschalige concentratie (geclusterde winkels >50% UG)
Shopping center (regionaal en > 25 winkels)
Speciaal Winkelgebied
subtotaal / gemiddelde
323.396
539.416
171.182
7.434
1.041.428
426
526
675
91
1.718
1.539.934
814.003
206.668
10.760
2.571.365
2.385
809
668
100
3.962
1.216.538
274.587
35.486
3.326
1.529.937
1.959
283
-7
9
2.244
376,2%
50,9%
20,7%
44,7%
146,9%
459,9%
53,8%
-1,0%
9,9%
130,6%
5.098.930
11.314.076
22.882
57.562
4.799.204
12.655.786
20.085
57.165
-299.726
1.341.710
-2.797
-397
-5,9%
11,9%
-12,2%
-0,7%
Verspreide bewinkeling Verspreide bewinkeling
Totaal
Bron: Locatus, bewerking door IDEA Consult
Een bijzondere situatie doet zich voor bij de baanconcentraties. Daar zien we dat het aantal panden
relatief meer is toegenomen dan het oppervlakte. Dit duidt op een afname van de gemiddelde
oppervlakte per winkel, bij nieuwe realisaties (de nieuwe winkels worden kleiner). We kunnen
constateren dat er sprake is van een schaalvergroting van winkels in het algemeen, maar dat in de
categorie baanwinkels zich steeds meer ook relatief kleinere winkels vestigen.
De schaalvergroting speelt ook op het niveau van de retailers. Een vergelijking met de evoluties van
het oppervlakte, leert dat over vrijwel alle hoofdbranches heen er een schaalvergroting heeft
plaatsgevonden. In de hoofdbranches Media en Hobby vooral veel kleinere winkels zijn gestopt en
deels vervangen door grotere concepten. In de hoofdbranche Kleding & Mode zien we een toename
5
Het verschil in leegstaande panden (in % uitgedrukt) tussen de twee tabellen wordt veroorzaakt door het
gebruik van twee verschillende datasets. Dit heeft geen invloed op de tussentijdse conclusies.
10
van het oppervlakte van 12% en een afname van het aantal panden met 5%. Ook bij de
hoofdbranche Schoenen & lederwaren zien we een sterke stijging van het aanbod in oppervlakte
(bijna 16%, bij een gelijkblijvend aantal winkelpanden). Ook in de levensmiddelen zien we een
schaalvergroting optreden (afname panden met 6,6%, toename totale winkeloppervlakte met 8,8%).
De schaalvergroting wordt dus niet alleen veroorzaakt door een toenemende gemiddelde
winkeloppervlakte, maar ook door een afname van het aantal, vooral kleinere, winkels.
Hierbij zijn het vooral kleinere zelfstandige retailers die in een snel tempo hun winkel stoppen. Deze
retailers geven aan dat het gebrek aan opvolging (zowel binnen als buiten de familie), in combinatie
met afnemende omzetten, een belangrijke oorzaak is6. Gezien de relatief hoge gemiddelde leeftijd
van deze groep winkeliers is het de verwachting dat het aantal zelfstandige winkeliers verder zal
afnemen.
De filialisering blijft toenemen
De filialisering, vrij vertaald de aanwezigheid van winkelketens ten opzichte van niet-winkelketens, is
in de periode 2008-2013 verder toegenomen. De situatie verschilt wel per provincie en per VRINDklasse. Het laagste aandeel winkelketens vindt men in West-Vlaanderen en de hoogste in de
provincie Antwerpen. Verder hebben de centrumsteden, het stedelijke gebied rond Brussel, de
structuurondersteunende steden en de grootstedelijke rand relatief veel winkelketens. Het aandeel
in de regionaal stedelijke rand, het platteland en de Grootsteden is veel minder. Dit laat zich
verklaren door het gegeven dat juist in- en over de stadsranden zich de grootschalige detailhandel
heeft gevestigd, dat bestaat uit een relatief zeer groot aandeel winkelketens.
% Formules
Grootsteden
Centrumsteden
Grootstedelijke
rand
Prov. Antwerpen
16,1%
25,6%
27,0%
Prov. Limburg
Prov. Oost-Vlaanderen
24,6%
19,4%
24,2%
18,5%
Kleinstedelijk Overgangsprovinciaal
gebied
Platteland
Stedelijk
gebied
rond
Brussel
Regionaal
stedelijke
rand
Structuurondersteunende
steden
22,1%
20,0%
16,9%
17,1%
23,5%
20,1%
17,6%
16,1%
15,8%
21,2%
21,2%
15,8%
18,7%
18,2%
23,2%
16,5%
20,6%
Prov. West-Vlaanderen
21,1%
16,5%
13,8%
15,5%
Prov. Vlaams-Brabant
23,7%
20,1%
19,4%
18,4%
Gemiddeld per klasse
17,8%
23,8%
22,8%
20,0%
17,3%
17,1%
Bron: Locatus, bewerking door IDEA Consult (dataset nov. 2013, ruime definitie van detailhandel)
23,0%
23,0%
24,0%
16,9%
22,5%
De verder gaande filialisering sluit aan bij hetgeen aangegeven is in de constatering dat het aantaal
kleinere winkels en winkeliers gestaag afneemt (zie thema ‘schaalvergroting’). Dit heeft minder
gevolgen voor de perifere clusters, waar traditioneel veel winkelketens zijn vertegenwoordigd, maar
des te meer voor de kernwinkelgebieden en buurtcentra. Met deze tendens zal de diversiteit in deze
6
In het rapport De Grote Loopbaanenquête, Unizo 2011, wordt vermeld dat 36% van de ondernemers aangeeft problemen
te hebben met de opvolging. Hoewel in dit rapport geen specifiek percentage is opgenomen voor ondernemingen in de
detailhandel, wordt deze problematiek vaak genoemd in bijeenkomsten met handelaren.
11
centra verder afnemen, evenals het aanbod in kwantitatieve zin. De mate waarin dit verder
plaatsvindt is afhankelijk van het ruimtelijk detailhandelsbeleid en de beleidsmaatregelen ter
versterking van kern- ondersteunende winkelcentra.
De leegstand neemt globaal toe
In het item ‘Stijgend volume van detailhandelsvastgoed’ is aangegeven dat enerzijds het aanbod van
het winkelvastgoed is gestegen met ruim 1,3 mln m2 (11,9%). Maar het werkelijke
detailhandelsaanbod (niet-leegstaande oppervlakte) is in deze periode met bijna 1 mln m2 (9,1%) tot
11,7 mln is toegenomen. Het verschil levert de leegstand op, die globaal is toegenomen met ruim
365.000 m2 (66%) tot ruim 900.000 m2. Dit betekent dat elke toevoeging van 3 m2 winkelvastgoed
heeft geleid tot ruim 1 m2 extra leegstand.
Aanbodevolutie in m2
Vlaanderen totaal
2008
m2 WVO
2.559.492
2.728.178
5.127.470
347.851
550.952
10.762.991
11.313.943
Dagelijkse Goederen
Periodieke Goederen
Uitzonderlijke Goederen
Overige detailhandel
Leegstand
Totaal excl. Leegstand
Totaal incl. Leegstand
2013
m2 WVO
2.776.598
3.098.341
5.484.077
381.496
915.273
11.740.512
12.655.785
Verschil
2013
8,5%
13,6%
7,0%
9,7%
66,1%
9,1%
11,9%
m2 WVO per
1000
inwoners
(6.350.765)
437
488
864
60
144
1.849
1.993
Bron: Locatus, bewerking door IDEA Consult
Het leegstandspercentage bedraagt per 2013 in m2 uitgedrukt 7,2% van het totale aanbod. Dit komt
overeen met 144 m2 per 1.000 inwoners.
De leegstand verschilt ook sterk per VRIND-klasse, zoals onderstaande tabel laat zien.
Overga ngs gebi ed
Pla ttela nd
Regi ona a l
s tedel ijke
ra nd
Structuuronders teunende
s teden
Vl a a nderen
a l s geheel
Groots teden
Centrums teden
Evoluti e a a nbod in m2
(i ncl. l eegs ta nd)
11,9%
11,4%
10,2%
7,9%
10,7%
12,6%
11,2%
36,1%
11,8%
9,8%
Evoluti e gebrui kte
oppervla kte i n m2
9,1%
8,9%
7,1%
6,6%
7,8%
9,9%
9,4%
33,1%
9,9%
5,9%
Evoluti e leegs ta nd i n m2
66,1%
39,1%
59,4%
38,3%
62,0%
86,3%
47,8%
151,1%
56,9%
110,2%
Hui dige leegs ta nd i n m2
7,2%
10,5%
8,5%
5,1%
7,6%
6,0%
6,4%
4,7%
5,6%
7,2%
Aanbodevolutie naar
VRIND-klassen
Kl eins tedel ijk
provi nci a a l
Stedel i jk
gebied rond
Brus s el
Groots tedel i jke
ra nd
12
Bron: Locatus, bewerking door IDEA Consult.
Het hoogste leegstandspercentage vinden we in de grootsteden (vooral Antwerpen) en de
centrumsteden; de laagste percentages in het stedelijk gebied rond Brussel en de grootstedelijke
rand. Dit kan verklaard worden door een uitschuifbeweging van met name winkelketens vanuit de
steden naar de periferie, dat vooral voor de Brusselse rand positief uitpakt.
Tegelijkertijd zien we de sterkste toename van de leegstand (en van het aanbod) in het stedelijk
gebied rond Brussel. Andere opvallende leegstandsevoluties zijn die in de structuurondersteunende
steden (steden zoals Lier, Geel en Mol), waarbij sprake is van een verdubbeling.
De leegstand verschilt ook sterk per provincie, zoals aangegeven in onderstaande tabel. Bij de
beoordeling van de situatie per provincie dient vooral ook rekening gehouden te worden met het
aantal inwoners, zoals de laatste kolom aangeeft. Zoals eerder gemeld zien we dat de leegstand in
absolute zin het hoogst is in de prov. Antwerpen, maar afgezet tegen het aantal inwoners het hoogst
in Limburg.
Leegstand per provincie
Leegstandsvolume in m2
Leegstand in %
van het
provinciale
Leegstand per
aanbod
1.000 inwoners
Prov. Antwerpen
282.469
8,1%
159
Prov. Limburg
155.221
8,5%
183
Prov. Oost-Vlaanderen
190.150
6,9%
131
Prov. West-Vlaanderen
197.948
7,1%
169
Prov. Vlaams-Brabant
89.485
5,0%
82
7,2%
144
Vlaanderen totaal
915.273
Bron: Locatus, bewerking door IDEA Consult.
Als we de leegstandsevolutie per winkelgebied beschouwen, dan levert dit het volgende beeld op:
Volume ontwikkeling
winkelgebieden
Binnenstedelijke
winkelgebieden
Type winkelgebied
2008
vastgoed WVO
2008
(m²)
WVO in gebruik
2013
vastgoed
WVO (m²)
2013
WVO in
gebruik
Verschil
vastgoed in
m2
Verschil
vastgoed in
Verschil in
Verschil in
%
gebruik in m2 gebruik in %
Kernwinkelgebieden en ondersteunende winkelgebieden
5.173.718
4.843.986
5.285.217
4.729.378
111.499
2,2%
-114.608
-2,4%
Perifere winkelgebieden Baanconcentratie (niet geclusterde winkels langs N-weg)
winkelgebieden
Grootschalige concentratie (geclusterde winkels >50% UG)
Shopping center (regionaal en > 25 winkels)
Speciaal Winkelgebied
subtotaal / gemiddelde
323.396
539.416
171.182
7.434
1.041.428
316.459
526.716
167.100
6.773
1.017.048
1.539.934
814.003
206.668
10.760
2.571.365
1.495.574
791.680
197.692
10.613
2.495.559
1.216.538
274.587
35.486
3.326
1.529.937
376,2%
50,9%
20,7%
44,7%
146,9%
1.179.115
264.964
30.592
3.840
1.478.511
372,6%
50,3%
18,3%
56,7%
145,4%
Verspreide bewinkeling Verspreide bewinkeling, zowel binnenstedelijk als perifeer
5.098.930
4.901.957
4.799.204
4.515.575
-299.726
-5,9%
-386.382
-7,9%
Totaal
11.314.076
10.762.991
12.655.786
11.740.512
1.341.710
11,9%
977.521
9,1%
Bron: Locatus, bewerking door IDEA Consult.
We leren hieruit dat voor heel Vlaanderen de leegstand is toegenomen van 4,9% naar 7,2%. Dit is
niet geheel evenwichtig verdeeld tussen de verschillende winkelgebieden. De leegstand in de centra
van steden en gemeenten is verdubbeld van ruim 227.000 m2 naar ruim 450.000 m2, oftewel van
13
ruim 7% naar ruim 11%. De leegstand in de ondersteunende winkelgebieden is in m2 vrijwel gelijk
gebleven, maar omdat het aanbod daalde, is de percentuele leegstand gestegen van 5% naar ruim
8%. De leegstand binnen de perifere clusters is slechts licht gestegen, van 2,3% naar 2,9%.
Niet alle leegstand is problematisch: een leegstandspercentage tot ongeveer 5% is doorgaans het
gevolg van wisselingen van winkeliers (frictieleegstand). Leegstandspercentages daar (ver) boven
duidt op meer structurele leegstand. In het onderstaande is een indeling gemaakt van de leegstand
naar de duur ervan. Hier is recente leegstand gedefinieerd als leegstand tot 1 jaar, langdurige
leegstand van 1 tot 3 jaar en structurele leegstand langer dan 3 jaar7.
Leegstand per provincie
naar duur
Leegstandsvolume in
m2
Recente
Langdurige
leegstand in leegstand in
%
%
Structurele
leegstand in
%
Recente
leegstand in
m2
Langdurige Structurele
leegstand in leegstand
m2
in m2
Prov. Antwerpen
282.469
49,5%
30,8%
19,7%
139.822
87.000
55.646
Prov. Limburg
155.221
50,0%
25,2%
24,8%
141.235
71.182
70.052
Prov. Oost-Vlaanderen
190.150
54,4%
26,3%
19,1%
153.663
74.289
53.952
Prov. West-Vlaanderen
197.948
49,9%
27,2%
22,7%
140.952
76.832
64.120
Prov. Vlaams-Brabant
89.485
57,0%
27,7%
15,2%
161.007
78.244
42.935
51,5%
27,8%
20,6%
471.366
254.446
188.546
Vlaanderen totaal
915.273
Bron: Locatus, bewerking door IDEA Consult.
Uit de tabel kan opgemaakt worden dat in Vlaanderen ongeveer 190.000 m2 winkeloppervlakte
structureel leeg staat en dat ongeveer 255.000 m2 in de gevarenzone zit.
Voor wat betreft de recente leegstand geldt dat we dit niet moeten verwarren met de eerder
genoemde frictieleegstand. In en markt van vraag en aanbod die in evenwicht is, geldt dat door de
wisseling van winkeliers tot ongeveer 5% leegstand van kortlopende duur zal zijn. In Vlaanderen zoals
geheel bedraagt de leegstand 7,2%, dus niet extreem hoog. Echter, zoals we eerder hebben gezien
verschilt het leegstandspercentage sterk per winkelgebied (bijv. kernwinkelgebieden 11,2%,
ondersteunende binnenstedelijke winkelgebieden 8,4%). In deze winkelgebieden is de leegstand
relatief wel hoog. Als het aanbod de komende jaren sterker blijft stijgen dan de vraag, hetgeen in
Vlaanderen waarschijnlijk in beperkte mate aan de orde zal zijn, zal een deel van de recente
leegstand niet meer ingevuld gaan worden, en dus op termijn langdurig en later ook structureel
worden.
Evolutie van de marktvraag en bestedingen via e-commerce
De uitgaven van de Vlamingen aan detailhandelsgoederen, is de afgelopen jaren blijven stijgen, zoals
onderstaande figuur laat zien. De tijdelijke teruggang in 2006 is te verklaren door een aanpassing in
de meetmethodiek van Eurostat, en in 2009 als gevolg van de financiële crisis. Vanaf 2010 zijn de
omzetten blijven stijgen, ondanks dat een aantal marktpartijen beleidsmakers nog steeds aangeven
dat de toenemende leegstand verklaard kan worden door afnemende omzetten.
7
Deze cijfers zijn enigszins relatief en indicatief omdat Locatus in het verleden actualisaties uitvoerde met intervallen van 1
tot 3 jaar (vanaf 2013 zal dit jaarlijks plaatsvinden). Daarnaast zijn de verkregen leegstandspercentages door Locatus
uitgedrukt in panden. We hebben deze percentages hier ook toegepast op de oppervlakten.
14
Historische evolutie van retail
verkopen
60.000
40.000
20.000
0
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Retail sales
Online sales
Offline sales
Bron: Eurostat, bewerking door IDEA Consult
De aangegeven omzetstijgingen lijkt een positieve evolutie, maar als we dit corrigeren voor de
inflatie (zie onderstaand figuur), dan zien we dat de omzetten feitelijk een redelijk constant niveau
vertoond. Dit geeft aan dat de verkopen over een langere periode een redelijk constant aandeel
vormt van het gezinsbudget, en beperkt conjunctuurgevoelig is.
Historische evolutie van retail verkopen: volumes
tov 2007 (na inflatiecorrectie)
60.000
50.000
40.000
30.000
20.000
10.000
0
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Retail sales na CPI-correctie
Online sales na CPI-correctie
Offline sales na CPI-correctie
Bron:Eurostat, bewerking door IDEA Consult
Het voorgaande geeft aan dat een verwachte verbetering van de conjunctuur zeer waarschijnlijk
geen substantiële omzetstijgingen met zich mee zal brengen.
De aangegeven omzetten hebben betrekking op het totaal van retailuitgaven, dus zowel in fysieke
winkels als online. De online bestedingen bedroegen in 2012 ruim 3% van de totale bestedingen8. Dit
neemt sinds 2007 gemiddeld met 0,4 procentpunt toe, oftewel met ruim 23%. Voor 2013 bedroeg de
groei van de onlineverkopen in België ca. 18% 9. Binnen de consumentenenquête in het kader van de
Interprovinciale studie Detailhandel hebben 54,5% van de respondenten aangegeven dat zij wel eens
8
9
Bron: Eurostat. Andere bronnen geven soms licht afwijkende cijfers.
Bron: GfK Retail Reports, Q4/2013
15
goederen aankopen via internet. Dit lag het laagst (1,9%) bij de aankopen van fietsen, brommers en
auto onderdelen, en het hoogst (ruim 34%) bij Artikelen voor vrije tijd zoals sport-en spel, hobby
met foto, film, boek, dvd, cd, krant en kantoorartikelen.
Doordat de toename van de online bestedingen per jaar groter is dan de toename van de totale
detailhandelsomzet per jaar in Vlaanderen (fysiek en online tezamen), mogen we verwachten dat de
omzetten in de fysieke winkels in totaal de komende jaren zal dalen. Het effect is dat de
vloerproductiviteit in een aantal winkels daalt tot onder het kostenniveau, hetgeen zal leiden tot het
al of niet vrijwillig beëindigen van de uitbating en dus een dalend aantal winkels. Zoals de ervaring
inmiddels al leert, treft dit niet alleen zelfstandigen, maar ook winkelketens.
Tenslotte moet vermeld worden dat we in het voorgaande een gemiddeld cijfer hanteren voor de
online verkopen. Echter, in sommige branches, zoals computerapparatuur en –software,
fotoapparatuur, boeken en muziekdragers, ligt het gemiddelde marktaandeel al boven de 25%. In
deze hoofdbranches zal de afname van het aantal winkels sterker zijn dan in andere hoofdbranches.
Overzicht belangrijkste winkelgebieden
In het onderstaande is een overzicht gegeven van de 20 belangrijkste winkelclusters in Vlaanderen,
althans naar omvang in metrage. Uiteraard kunnen ook andere indelingen aan de orde zijn,
bijvoorbeeld naar verzorgingsgebied.
Rangorde winkelgebieden Vlaanderen naar totaalvolume
Centrum Antwerpen
A12 A'pen + Aartselaar
Centrum Gent
Nietleegstaand
aanbod in m2
WVO in 2013
aantal
winkels
leegstand in
%
oppervlakte
WVO leeg +
niet-leeg in
2013
222.673
106.105
92.693
3.017
127
1.493
14,4%
2,9%
6,1%
260.132
109.323
98.715
Centrum Leuven
Centrum Hasselt
Baanconcentratie Sint-Pieters-Leeuw
75.416
75.087
70.740
1.089
876
176
7,2%
11,3%
2,5%
81.267
84.653
72.554
Baanconcentratie Brugsesteenweg Roeselare
Baanconcentratie Torhoutsesteenweg Oostende
Centrum Knokke
Hasseltweg Genk
Centrum Brugge
Centrum Kortrijk
Centrum Aalst
63.475
59.763
59.711
59.499
58.577
54.541
52.195
110
96
937
102
1.024
917
721
1,1%
2,0%
8,3%
5,1%
9,7%
18,0%
11,7%
64.181
60.983
65.116
62.696
64.869
66.513
59.111
Monnikenwerve Brugge
Centrum Mechelen
Centrum Roeselare
Centrum Oostende
Bredabaan Schoten
Wijnegem Shopping Center
Baanconcentratie Kortrijksesteenweg Gent
49.780
48.009
45.659
44.664
44.168
42.008
41.765
56
686
574
871
60
207
96
0,0%
6,6%
15,7%
9,4%
6,1%
1,6%
0,7%
49.780
51.402
54.162
49.298
47.037
42.691
42.059
Bron: Locatus, bewerking door IDEA Consult
16
We kunnen hieruit opmaken dat de baanconcentraties (in oranje aangeduid) een belangrijk deel
uitmaken van dit aanbod. Het aandeel van (perifere) shoppingcenters is zeer beperkt. Wijnegem
shopping center komst als enig perifeer shopping center voor op de lijst. In bijlage 1 is een overzicht
per provincie opgenomen van de grootste winkelconcentraties.
Enkele samenvattende conclusies
De bevindingen laten zien dat de structuur van vraag en aanbod op verschillende punten (sterk) in
beweging is. We zien enerzijds een grote toename van het perifere aanbod van winkelvastgoed en
anderzijds een beperkte toename bij binnenstedelijke winkelgebieden. Tegelijkertijd is de leegstand
juist in de binnenstedelijke winkelgebieden gemiddeld genomen sterk opgelopen, waardoor het
daadwerkelijk aanbod van detailhandelsgoederen aldaar feitelijk is afgenomen. De aangroei van de
winkelvloeroppervlakte in het algemeen, is de laatste twee jaar wel sterk afgezwakt en zal, ook naar
verwachting van marktpartijen, zeer waarschijnlijk verder afnemen.
Naast een autonome groei van de perifere (grootschalige) bewinkeling, is sprake van een
uitschuifbeweging van winkelaanbod van de binnensteden naar diezelfde periferie. Door de
marktpartijen genoemde argumenten zijn de aanwezigheid van grotere winkeloppervlakten, betere
bereikbaarheid en parkeervoorziening en lagere huur- en grondprijzen per m2. Daarbij is het
gemiddelde oppervlakte per winkel in de periferie aan het afnemen, hetgeen duidt op een fenomeen
dat ook iets kleinere winkels dan in het verdere verleden, zich gevestigd hebben / zich vestigen in de
periferie . De door de marktpartijen aangegeven behoefte aan grotere winkeloppervlakten wordt
bevestigd door de cijfers. Deze cijfers tonen juist een voortdurende schaalvergroting van de
winkelpanden aan over de gehele markt.
Er is tevens sprake van een voortdurende toename van de winkelketens. Zij zijn in staat om meer
consumenten te trekken, onder andere met lagere prijzen10. Dit proces wordt nog versterkt doordat
veel zelfstandige winkeliers geen opvolgers vinden en hun deuren sluiten11. Verschraling van de
diversiteit en/of uniciteit van het aanbod in met name binnenstedelijke winkelgebieden kan het
gevolg zijn.
De analyse van de retailbestedingen in Vlaanderen geeft aan dat er sprake is van een redelijk
constant bestedingspatroon binnen de detailhandel als geheel. Echter, er is ook sprake van een
redelijk sterke groeiverwachtingen van de online verkopen, waardoor de groei van de bestedingen
binnen de fysieke winkels naar verwachting verder zal afnemen.
Dit gegeven, alsmede de al afgezwakte groei van het fysiek winkelaanbod in de afgelopen twee jaar,
de oplopende leegstandcijfers (in binnenstedelijke winkelgebieden) en de verwachting vanuit de
marktpartijen dat ook voor de komende jaren (veel) minder nieuw winkelaanbod ontwikkeld zal
worden, maakt dat er sprake is van een transitiefase van de detailhandelssector (althans voor de
fysieke winkels), van groei naar consolidatie. Op de eerste plaats zullen de consumentenbestedingen
de komende jaren blijven verschuiven van fysieke winkels naar online aankopen. Afhankelijk van de
10
Bron: retaildetail, nr. 1, 2014, interview met Gino Van Ossel
In het rapport De Grote Loopbaanenquête, Unizo 2011, wordt vermeld dat 36% van de ondernemers aangeeft
problemen te hebben met de opvolging. Hoewel in dit rapport geen specifiek percentage is opgenomen voor
ondernemingen in de detailhandel, wordt deze problematiek vaak genoemd in bijeenkomsten met handelaren.
11 11
17
snelheid waarmee dit proces plaatsvindt, zal de markt van fysieke winkels in totaliteit consolideren of
zelfs licht krimpen. Daarnaast is te verwachten dat de perifere aanbodclusters (met veel ketenbedrijven) goed in staat zullen blijven om consumenten te trekken, en ook de neiging blijven hebben
om verder te groeien. Dit betekent dat, zonder bijkomende beleidsmaatregelen, de druk op de
binnenstedelijke gebieden nog verder zal toenemen, met extra leegstand en een verdere
verschraling en afname van het aanbod als gevolg.
Momenteel hebben veel binnenstedelijke (kern)winkelgebieden het moeilijk. Uit het voorgaande
blijkt dat juist in deze (kern)winkelgebieden de leegstand sterk is toegenomen. Voor een deel is dit
het gevolg van een grotere toename van het aanbod in de kernwinkelgebieden dan van de vraag ,
maar voor veel belangrijk deel ook door de toename van het aanbod in de periferie. In veel steden en
gemeenten is de (ruimtelijke) kwaliteit van het kernwinkelgebied de laatste jaren sterk verminderd
omdat hierin niet of nauwelijks is geïnvesteerd. Ook de winkelbeleving van veel kernwinkelgebieden
is, vanuit het perspectief van de consumenten, verminderd. De vele leegstaande winkelpanden, in
sommige steden oplopend tot 35% van het aantal winkels, dragen bij aan de verminderde belevingswaarde. Traditioneel vindt de leegstand eerst plaats in de aanloopstraten, maar inmiddels in
toenemende mate ook in de hoofdwinkelstraten (bv. Wetteren en Maaseik ).
Het voorgaande schetst een sterk veranderend toekomstbeeld van de markt voor fysieke winkels in
het algemeen en van de positie van de binnenstedelijke winkelgebieden in het bijzonder. Toch zijn er
voldoende mogelijkheden om op lokaal niveau een goed functionerend (kern)winkelgebied te
behouden of te verkrijgen. Een toenemend aantal steden en gemeenten voeren nu al een gericht
beleid om de aantrekkingskracht van het kernwinkelgebied te verbeteren, zoals Sint-Niklaas, Gent,
Lier, Leuven, enz. Dit in veel gevallen met ondersteuning van de Vlaamse overheid en de provincies.
De maatregelen variëren van het opnieuw afbakenen (en concentreren) van het kernwinkelgebied,
de heraanleg van het openbaar domein, het autoluw maken van straten, tot het thematiseren van
winkelstraten. Veel van deze maatregelen vergen enige tijd voordat de effecten hiervan zichtbaar
zijn. Maar ook zijn veel steden en gemeenten nog zoekende naar meest effectieve ingrepen.
Ondanks dat de financiële mogelijkheden van de meeste gemeentebesturen voor de komende jaren
afnemen12, blijven sommige gemeenten toch verder investeren in hun (kern)winkelgebieden.
Dat het voeren van een gericht beleid op een winkelgebied tot haalbare successen kan leiden, laten
de (perifere) shoppingcenters zien. Zij hebben de afgelopen jaren, ook in 2013, hun omzet gemiddeld
genomen op peil kunnen houden en hebben een substantiële leegstand kunnen voorkomen13.
Hoewel een vergelijking tussen shoppingcenters en kernwinkelgebieden slechts beperkt mogelijk is,
geeft dit wel aan dat bij een juiste regie een winkelgebied ook binnen een moeilijke markt goed kan
presteren. Ook een aantal steden en gemeenten laten zien dat het loont om te investeren in het
(kern)winkelgebied. Het klassieke voorbeeld Ronse, maar ook Beveren, Puurs, Gent, Mechelen en
Leuven laten zien dat dit daadwerkelijk kan leiden tot een grotere aantrekkingskracht van hun
kernwinkelgebieden.
Voor de lokale besturen ligt er de uitdaging om de komende jaren te (blijven) investeren in de
(kern)winkelgebieden. Globaal zullen de maatregelen gericht worden op het aantrekkelijk maken of
12
Zie o.a. Motie lokale financiën, unaniem goedgekeurd door de Algemene Vergadering van de Vereniging van Vlaamse
Steden en Gemeenten (VVSG vzw) – Mechelen, 13 juni 2013
13
Bron: Door Idea Consult uitgevoerde groepsinterviews met marktpartijen, jan. 2014
18
houden van de (kern)winkelgebieden voor haar eigen inwoners en, afhankelijk van haar plaats in de
detailhandelshiërarchie, ook voor een breder verzorgingsgebied. Dit vergt een lange termijnvisie, een
samenhangend pakket van maatregelen en een implementatietraject van vele jaren, vaak over
verschillende legislaturen heen.
Voor veel kleinere steden en gemeenten, met name die met een hoog leegstandsniveau, is een
fundamenteel herstructureringsprogramma van de detailhandel, gebaseerd op concentratie, zoeken
naar onderscheidend vermogen en een verhoging van de kwaliteit, de centrale uitdaging. Voor
grotere steden is eveneens een concentratie van de detailhandel aan de orde, maar dan
voornamelijk vanuit de ondersteunende winkelgebieden naar de kernwinkelgebieden. De relatief
grote omvang van het aanbod aldaar zal zorgen voor een vaste aantrekkingskracht, mits de kwaliteit
van het aanbod van het winkelgebied en vooral de beleving, wordt versterkt.
Voortzetting en verscherping van de ondersteuning van de lokale besturen door de hogere
beleidsniveaus, de vijf provincies en de Vlaamse overheid, zal positief kunnen bijdragen aan de
realisatie van deze uitdagingen.
19
BIJLAGE 1. Rangorde winkelgebieden Vlaamse Provincies
Bron: Locatus, bewerking door IDEA Consult
Rangorde winkelgebieden Prov.
Antwerpen naar totaalvolume
Nietleegstaand
oppervlakte
aanbod in aantal leegstand WVO leeg +
m2 WVO winkels
in %
niet-leeg
Centrum Antwerpen
A12 A'pen + Aartselaar
Centrum Mechelen
Bredabaan Schoten
Wijnegem Shopping Center
Centrum Turnhout
Centrum Merksem
Centrum Mol
Abdijstraat-Antwerpen
Centrum Lier
A12 Antwerpen
A12 Aartselaar
Rangorde winkelgebieden Prov.
Limburg naar totaalvolume
222.673
106.105
48.009
44.168
42.008
39.474
31.252
29.373
28.982
27.442
75.902
30.203
3.017
127
686
60
207
636
394
339
292
476
58
69
14,4%
2,9%
6,6%
6,1%
1,6%
20,4%
8,4%
19,6%
11,3%
8,5%
2,1%
5,0%
260.132
109.323
51.402
47.037
42.691
49.590
34.118
36.534
32.674
29.991
77.530
31.793
Nietleegstaand
oppervlakte
aanbod in aantal leegstand WVO leeg +
m2 WVO winkels
in %
niet-leeg
Centrum Hasselt
Hasseltweg Genk
Herkenrodesingel-Kuringen
Baanconcentratie Luikersteenweg Tongeren
Centrum Genk
Centrum Sint-Truiden
Baanconcentratie Genkersteenweg Hasselt
Centrum Tongeren
Centrum Maaseik
Centrum Lommel
75.087
59.499
40.819
34.590
33.410
32.520
26.996
24.190
23.803
18.809
876
102
89
86
513
593
91
433
289
251
11,3%
5,1%
0,9%
4,3%
12,2%
13,5%
6,6%
16,5%
17,0%
15,2%
84.653
62.696
41.190
36.144
38.052
37.595
28.904
28.970
28.678
22.181
20
Rangorde winkelgebieden Prov. OostVlaanderen naar totaalvolume
Nietleegstaand
oppervlakte
aanbod in aantal leegstand WVO leeg +
m2 WVO winkels
in %
niet-leeg
Centrum Gent
92.693
Centrum Aalst
52.195
Baanconcentratie Kortrijksesteenweg Gent 41.765
Centrum Sint-Niklaas
34.932
Zelebaan
33.906
Waasland Shopping Center
32.526
Centrum Eeklo
25.093
Baanconcentratie Antwerpsesteenweg-Oostakker
23.218
Baanconcentratie Mechelsesteenweg Dendermonde
23.153
Centrum Lokeren
22.644
Rangorde winkelgebieden Prov. WestVlaanderen naar totaalvolume
Baanconcentratie Brugsesteenweg Roeselare
Baanconcentratie Torhoutsesteenweg Oostende
Centrum Knokke
Centrum Brugge
Centrum Kortrijk
Monnikenwerve Brugge
Centrum Roeselare
Centrum Oostende
Gentseweg Waregem
Baanconcentratie Maalse Steenweg Brugge
Centrum Roeselare
1.493
721
96
658
49
135
286
24
57
258
6,1%
11,7%
0,7%
35,9%
0,0%
1,5%
7,4%
0,0%
4,4%
9,7%
98.715
59.111
42.059
54.496
33.906
33.021
27.098
23.218
24.219
25.076
Nietleegstaand
oppervlakte
aanbod in aantal leegstand WVO leeg +
m2 WVO winkels
in %
niet-leeg
63.475
59.763
59.711
58.577
54.541
49.780
45.659
44.664
40.186
38.844
38.072
110
96
937
1.024
917
56
574
871
84
120
574
1,1%
2,0%
8,3%
9,7%
18,0%
0,0%
15,7%
9,4%
1,1%
4,9%
15,7%
64.181
60.983
65.116
64.869
66.513
49.780
54.162
49.298
40.633
40.845
45.162
21
Rangorde winkelgebieden Prov.
Vlaams-Brabant naar totaalvolume
Nietleegstaand
oppervlakte
aanbod in aantal leegstand WVO leeg +
m2 WVO winkels
in %
niet-leeg
Centrum Leuven
Baanconcentratie Sint-Pieters-Leeuw
Het Gouden Kruispunt Tielt-Winge
Centrum Vilvoorde
Centrum Tienen
Centrum Halle
Baanconcentratie Diestsesteenweg Aarschot
Centrum Diest
Centrum Aarschot
75.416
70.740
38.827
24.816
24.813
20.556
20.751
18.991
18.205
1.089
176
82
341
358
365
13
284
314
7,2%
2,5%
1,4%
9,4%
11,9%
6,5%
0,2%
9,3%
14,4%
81.267
72.554
39.378
27.391
28.165
21.985
20.793
20.938
21.268
22
BIJLAGE 2. Begrippenlijst
BEGRIPPENLIJST BIJ DE
TUSSENTIJDSE NOTA
(INTER)PROVINCIALE
DETAILHANDEL
23
SITUERING: STUDIE EN KENNISNETWERK DETAILHANDEL
In 2013 en 2014 slaan de 5 Vlaamse provincies en Agentschap Ondernemen de handen in elkaar voor
het uitvoeren van een ambitieuze interprovinciale studie rond Detailhandel in Vlaanderen. Deze
past binnen de oprichting van het Kennisnetwerk Detailhandel.
De studie vertrekt van 2 grote aspecten rond detailhandel: de koopstromen en het aanbod. De
koopstromen werden voorjaar 2013 onderzocht met een bevraging van 30 000 Vlaamse
huishoudens. Het detailhandelsaanbod wordt gemeten op basis van cijfers van de databank Locatus,
die een overzicht geeft van alle detailhandels- en leegstaande panden, horeca en diensten.
DATA IN DE FEITENFICHE: KENMERKEN EN BRONNEN
Winkelaanbodgegevens op basis van LOCATUS voor 2008 en 2013. Locatus is een onderneming
die periodiek (gemiddeld elke twee jaar, maar op vraag van bepaalde steden en gemeenten met
een grotere frequentie) in inventarisatie/actualisatie uitvoert van de winkelpanden in België. In
het kader van de onderhavige studie heeft in het voorjaar van 2013 een volledige actualisatie
plaatsgevonden.
Een grote consumentenbevraging die in 2013 werd uitgevoerd door MAS Research. 30 000
huishoudens, verspreid over alle fusiegemeenten in Vlaanderen werden bevraagd. Deze
bevragingen peilen naar het koopgedrag van de consument:
o
o
Koopstromen: wie koopt wat, waar en waarom
Beoordeling van de winkelgebieden van de gemeente van de respondent
PRINCIPES
Om de resultaten van de analyses te interpreteren, werden een aantal algemene principes gevolgd:
Verkooppunten in de detailhandel werden gegroepeerd in productgroepen en
hoofdbranches zoals hieronder weergegeven. De bron en beschikbaarheid van gegevens is
afhankelijk van de hoofdbranche, zoals aangeduid in het overzicht.
24
Mainclass
leegstand
levensmiddelen (DG)
pers. verzorging (DG)
mode (PG)
huishoudelijke en luxe artikelen (PG)
vrije tijd (PG)
in en om woning (UG)
bruin- en witgoed (UG)
auto & fiets (UG)
doe-het-zelf (UG)
Overige detailhandel
horeca
cultuur
transport en brandstoffen
ontspanning
diensten
Overige niet-detailhandel
Productgroep
leegstand
Dagelijkse goederen
Dagelijkse goederen
Periodieke goederen
Periodieke goederen
Periodieke goederen
Uitzonderlijke goederen
Uitzonderlijke goederen
Uitzonderlijke goederen
Uitzonderlijke goederen
Overige detailhandel
Horeca
Cultuur
transport en brandstoffen
ontspanning
diensten
Overige
WVO beschikbaar
Ja
Ja
Ja
Ja
Ja
Ja
Ja
Ja
Ja
Ja
Ja
Nee
Nee
Nee
Nee
Nee
Nee
Koopstromen beschikbaar
Nee
Ja
Ja
Ja
Ja
Ja
Ja
Ja
Ja
Ja
Ja
Ja
Ja
Nee
Nee
Nee
Nee
Detailhandelspanden worden geclusterd in winkelgebieden (de naam van een cluster) en
winkelgebiedstypes (de functie van een cluster). In onderstaande tabel geven we de
verschillende winkelgebiedstypes weer alsook een aantal algemene kenmerken van deze
gebieden en een definitie. Een verdere detaillering hiervan is als bijlage opgenomen.
WinkelgebiedsHoofdType
Centraal
Centraal
Centraal
Centraal
Centraal
Ondersteunend
Ondersteunend
Ondersteunend
Ondersteunend
Ondersteunend
Overig
Overig
Overig
Verspreide bewinkeling
WinkelgebiedsTypering
Binnenstad
Hoofdwinkelgebied groot
Hoofdwinkelgebied klein
Kernverzorgend centrum groot
Kernverzorgend centrum klein
Baanconcentratie
Binnenstedelijke winkelstraat
Kernondersteunend groot
Kernondersteunend klein
Kernondersteunend middel
Grootschalige concentratie
Shopping center
Speciaal Winkelgebied
Verspreide bewinkeling
Aantal winkelgebieden
6
13
35
53
453
89
18
28
155
154
46
7
1
1094
Alle resultaten en evoluties worden gebenchmarkt door de fusiegemeente te vergelijken met
andere fusiegemeentes uit dezelfde VRIND- klasse (Vlaamse Ruimtelijke Indeling). Hieronder
geven we een overzicht van de verschillende VRIND-klasses. De indeling zelf kan worden
geraadpleegd op volgende link:
http://aps.vlaanderen.be/lokaal/pdf/gebiedsindelingen/vrind.pdf.
Daarnaast worden gegevens ook vaak met het Vlaamse gemiddelde vergeleken.
25
VRIND Klasse
grootsteden
centrumsteden
grootstedelijke rand
kleinstedelijk provinciaal
overgangsgebied
platteland
regionaal stedelijke rand
stedelijk gebied rond Brussel
structuurondersteunende steden
Aantal Gemeentes
2
11
19
25
96
101
20
13
21
Voorbeeld
GENT
TURNHOUT
WIJNEGEM
BEVEREN
HAALTERT
HERNE
SINT-KATELIJNE-WAVER
KRAAINEM
DIEST
BEGRIPPENLIJST
Detailhandel:
Het leveren van fysieke goederen of diensten aan de
consument. Meestal worden de termen detailhandel en retail
door elkaar gebruikt.
Koopbinding:
Mate waarin de inwoners goederen in de eigen gemeente
kopen.
Koopattractie:
Mate waarin inwoners van een andere gemeente goederen in
de desbetreffende gemeente kopen.
Koopvlucht:
Mate waarin de inwoners goederen buiten de eigen
gemeente kopen.
Verzorgingsgebied:
Het geografisch gebied van waaruit consumenten komen die
in een gemeente goederen kopen. Dit betreft dus het
gemeentelijk gebied (koopbinding) plus de omliggende
gebieden (koopattractie) in een bepaalde straal.
Koopstromenonderzoek:
Onderzoek naar de koopbinding, -vlucht, en –attractie.
Dagelijkse goederen:
Goederen voor dagelijks gebruik die in hoge frequentie
worden aangekocht. (Voorbeelden zijn groenten, fruit, vlees,
brood, enz.)
Periodieke goederen:
Goederen die met een zekere regelmaat, enkele keren per
jaar, worden aangekocht. Hierbij gaat de aankoper actief
uitkijken naar gewenste kwaliteit, prijzen, … Voorbeelden
hiervan
zijn kledij,
schoenen,
boeken,
kleinere
huishoudartikelen, enz.
26
Uitzonderlijke goederen:
Niet-alledaagse aankopen met invloed op het budget. Deze
worden doorgaans minder vaak dan jaarlijks gekocht en
hiervoor wordt relatief veel tijd uitgetrokken. Voorbeelden
zijn meubelen, huishoudapparaten, juwelen, enz.
Centraal winkelgebied:
Belangrijkste winkelgebied van een stad of gemeente,
meestal in de kern ervan gelegen. Ook wel kernwinkelgebied
genoemd. Een verdere detaillering hiervan is als bijlage
opgenomen.
Ondersteunend winkelgebied:
Een duidelijke aanbodconcentratie die ondergeschikt is aan
het centraal winkelgebied en op verschillende vlakken dient
ter ondersteuning hiervan. Een verdere detaillering hiervan is
als bijlage opgenomen.
Verspreide bewinkeling:
Individuele winkels die verspreid gelegen zijn en geen deel
uitmaken van een winkelgebied dat bestaat uit een cluster
van winkels.
VRIND-klasse:
Vlaams Regionale Indicatoren, een ruimtelijke indeling op
basis van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen.
Formule:
Een winkel behoort tot een formule wanneer er in België
meer dan 7 verschillende verkooppunten zijn. Voorbeelden
zijn: Delhaize, Tommy Hilfiger, ZEB, Fnac. Pionierwinkels van
een internationale keten worden eveneens als ‘formule’
aangeduid (bijv. Starbucks). Een andere benaming voor
‘formule’ is ‘keten’.
Branche:
Een branche bestaat uit een groep winkels die allen een
bepaald type goederen en/of diensten voortbrengen en
uitsluitend deze goederen/diensten. Zo vallen alle
verkooppunten van schoenen onder de branche ‘Schoenen’.
Hoofdbranche:
De hoofdbranche is een verzameling van branches geclusterd
rond een bepaald thema. Zo omvat de hoofdbranche ‘kleding
en mode’ volgende branches: Damesmode, Herenmode,
Dames&
Herenmode,
Kindermode,
Lingerie,
Modeaccessoires, Textiel, Lederwaren, Schoenen, Juwelier en
Optiek.
Productgroep:
Een productgroep is op zijn beurt een verzameling van
hoofdbranches. Zo omvat de productgroep ‘Periodieke
Goederen’ naast de hoofdbranche ‘Kleding en mode’ ook de
hoofdbranches ‘Huishoudelijke artikelen’ en ‘Vrije tijd’.
Branchemix:
De mate waarin de verschillende branches voorkomen in een
gemeente of winkelcluster.
27
WVO:
Winkelvloeroppervlakte. Dit wordt bepaald door het
werkelijke vloeroppervlakte van een gebouw te verminderen
met de niet-verkoopruimten, zoals de oppervlaktes voor
opslag, sanitair, keuken, enz.
E-commerce:
De aankopen van consumenten via internet. In toenemende
mate is sprake van verwevenheid met aankopen in fysieke
winkels, zoals bestellen per internet en afhalen in een winkel.
Er is sprake van een internetaankoop indien de bestelling EN
betaling heeft plaatsgevonden via internet. Hoe het wordt
bezorgd of waar het wordt afgehaald speelt hierbij geen rol.
De in de feitenfiche aangegeven bestedingscijfers zijn
gebaseerd op de antwoorden van de respondenten in de
bevragingen, en niet op basis van werkelijke bestedingen.
Hierdoor kunnen de aangegeven cijfers enigszins afwijken
van andere onderzoeken, die vaak op basis van andere
methoden werden verzameld.
28