Slide 1 - Vastgoed van het Rijk

Lunchpresentatie
28.02.2013
Grondverwerving voor lange
termijn Rijksdoelen
Jeroen in ’t Veld
1
De huidige praktijk van grondverwerving
Pagina 2
• Momenteel wordt vroegtijdige verwerving niet, of zeer beperkt als instrument
ingezet bij het Rijk
• Vroegtijdige aankopen wordt vooral gedaan met het oog op ruilverkaveling (DLG,
‘ruilbanken’)
• Aankoopstrategie verschilt per dienst:
– DLG start relatief vroeg met aankopen, voornamelijk met als doel
ruilverkaveling
– RWS en Prorail beginnen in een later stadium vanwege de aard van de projecten
(infrastructuur)
Onderzoeksvraag en aanpak
Pagina 3
Vraag:
“Is vroegtijdige grondverwerving vanuit financieel oogpunt aantrekkelijk voor het Rijk?”
Aanpak
• ‘Projecten in plaats van concepten’
• Rebel heeft een afwegingskader geschetst dat gebruikt kan worden bij het besluit
wel/niet vroegtijdig aankopen
• Onderzoek geeft dus geen ‘ja/nee’ antwoord! Nut van vroegtijdig aankopen is sterk
projectafhankelijk!
• Concrete casus onderzocht en aankoop strategieën financieel vertaald
Casus
Pagina 4
Project
N35 Nijverdal Wierden
Type
Wegverbreding
Nieuwe
Westelijke Nieuwe wegverbinding inclusief
Oeververbinding
tunnel
Bypass Heusden-Altena Aanleg van een rivier/uiterwaard om
het waterpeil in de Merwede te
verlagen
A12/A20
Gebiedsontwikkeling met nieuwe
parallelstructuur
infrastructuur
Gouweknoop
A13/A16
Aanleg nieuwe infrastructuur
Hanzelijn
Aanleg nieuwe infrastructuur (spoor)
Regio/Provincie
Overijssel
Rotterdam
Zuid Holland / Brabant
Zuid-Holland
Zuid-Holland
Flevoland en Overijssel
Verwervingsstrategieën
Pagina 5
Strategie
Hoeveelheid
Referentiestrategie
Precies
voldoende
gekozen tracé of locatie
Maximaal functioneel
Alle tracés of locaties
Ruilgrond
(Groene) grond in de omgeving Vroegtijdig: Vanaf eerste ideeën over locatie of
van het project, niet meer dan tracé (6 jaar voor tracébesluit)
nodig voor project en kans op
interesse
Rode strategie
In de omgeving van het
project,
waar
een
waardestijging van de grond
waarschijnlijk is
In omgeving van project, met
het oog op later ruilen van de
grond, of profiteren van een
waardestijging.
Vrije strategie
Tijdstip of periode
voor Op/na tracébesluit of locatiekeuze
Vroegtijdig: Vanaf eerste ideeën over locatie of
tracé (6 jaar voor tracébesluit)
Zeer vroegtijdig: Vanaf eerste ideeën over het
project (10 jaar voor tracébesluit)
Zeer vroegtijdig: Vanaf eerste ideeën over
project (15 jaar voor tracébesluit)
Casus N35 – verwervingsstrategieën
Pagina 6
Casus N35 – verwervingsstrategieën
Pagina 7
Verwervingsstrategieën – concreet voor N35
Pagina 8
Bevindingen t.a.v. strategieën
Pagina 9
• Maximaal functioneel:
– Scoort over het algemeen positief ten opzichte van huidige praktijk
– Leidt tot beperkte vroegtijdige grondaankopen (alleen op traces en beperkt
door wat beschikbaar komt op de markt)
– Voordeel ontstaat door bespaarde onteigeningskosten
• Ruilgrond:
– Scoort over het algemeen positief ten opzichte van huidige praktijk, mits:
• Alleen agrarische grond wordt aangekocht (dus geen vastgoed)
• Er niet teveel ‘overtollige’ (dwz niet te ruilen) grond wordt aangekocht
– Met name bij projecten waarbij in de buurt van project al grond in bezit is die als
ruilgrond kan worden aangewend
Bevindingen t.a.v. strategieën (2)
Pagina 10
• Rode strategie
– Minst makkelijk toepasbaar: niet bij ieder project is een waardestijging van de
grond te verwachten
– Groot risico is scopewijziging waardoor waardestijging niet meer plaatsvindt
– Maakt Rijk mogelijk financieel belanghebbend bij tracekeuze
• Vrije strategie
– Geeft flexibiliteit: grond wordt niet met een bepaald doel (ruil, winst)
aangekocht
– Grootste risico is dat er te veel grond wordt aangekocht
– Wanneer grondaankopen beperkt blijven en ruil mogelijk is, scoort deze
strategie positief
– Vroege moment van aankopen is een aandachtspunt  disconteringsvoet
Kwalitatieve bevindingen
Pagina 11
1. Maatschappelijk draagvlak voor projecten kan toenemen door vroegtijdig grond
aan te kopen:
 Ruilverkaveling
 Vrijwilligheid van transacties (minder onteigening nodig)
2. Echter:
 Vroegtijdig aankopen kan ook het Rijk belanghebbende maken bij tracekeuze
 Vroegtijdig aankopen heeft een signaalfunctie en kan weerstand oproepen
omdat de indruk ontstaat dat er al gekozen is voor een bepaald trace
3. Projectversnelling: wordt voldaan aan de vereisten om vroege grondverwerving
tot projectversnelling te laten leiden?
Afwegingskader
Pagina 12
1. Niet zeer vroegtijdig aankopen
 Risicovol want afhankelijk van prijsontwikkeling agrarische grond
 Kan aantrekkelijk zijn vanuit portfoliooverwegingen
2. Wel vroegtijdig aankopen
 Breng grondopgave eerder in kaart, zodat je ook eventueel eerder kan
verwerven
3. Beperk de strategie in omvang
 Te veel aankopen leidt tot groot opbrengstenrisico(waardeontwikkeling.
Liquiditeit vd markt)
4. Aankopen ten behoeve van project
 Dus: aankoop op traces of met als doel om grond te ruilen, maar voor project
5. Agrarisch is veilig, rood is risicovol
 Rode strategie is gevoelig voor scopewijziging en maakt Rijk mogelijk
financieel belanghebbend
Aanbevelingen
Pagina 13
1. Verbeter de informatiehuishouding ten aanzien van grond
 Nu nauwelijks inzicht in grondopgave
 Grond moet een specifieke plek krijgen in project voorbereiding
2. Maak, zodra dat geregeld is, steeds een projectspecifieke afweging ten aanzien
van vroegtijdige verwerving; dus in de voorbereiding van een project
3. Faciliteer vroegtijdige grondverwerving door beperkingen in juridische en
budgettaire kaders op te heffen
4. Zorg bij vroegtijdige verwerving voor:
 Aandacht voor strategische overwegingen
 Scheiding van verwerving en onafhankelijke onderzoeksfunctie
5. Zorg voor separate analyse van portfolioniveau:
 De onderhavige analyse is een project analyse en miskent dus portfolio
effecten. Onderzoek naar portfolio overwegingen is nodig
 Breng grondposities in kaart in relatie tot doelen SVIR