Woningfinanciering een inleiding

Woningfinanciering
een inleiding
Hoofdstuk 2
Hoofdstuk 2: Het aankoopproces
 Het proces
 De bezichtiging
 Het onderhandelingsproces
 Verkoop bij inschrijving
 De koopovereenkomst
 Oriëntatie op de hypotheekmarkt
 Oriëntatie op aanvullende financiële producten
 De hypotheekofferte
 De passage van transportakte en hypotheekakte
 De actoren bij het aankoopproces
hoofdstuk 2
2
De bezichtiging
 Verkoper heeft informatieplicht
 Informatie over alle hem bekend zijnde gebreken die
een normaal gebruik van de woning verhinderen
Conformiteitvereiste (art.7:17BW)
 Koper heeft onderzoeksplicht (art.7:17BW)
 Bouwkundig rapport
 Verkoopkeuring
 Voldoen aan informatieplicht
 Aankoopkeuring
 Voldoen aan onderzoeksplicht
 Kostenoverzicht op korte en langere termijn
 Kan nodig zijn voor NHG
hoofdstuk 2
3
Het onderhandelingsproces
 Vraagprijs > verkoopprijs
 Steeds 3 manieren om te reageren op een
(tegen)bod
 Bieden van de vraagprijs geeft geen
verplichting voor verkoper om te verkopen
 Voorbehouden




Verkrijgen van hypothecaire financiering
Verkrijgen van NHG
Verkrijgen van huisvestingsvergunning
…..
hoofdstuk 2
4
Het onderhandelingsproces
 Koop kan afketsen op te vergaande voorbehouden
 Koper kan om een optie vragen
 Koop komt tot stand als overeenstemming over:
 Prijs
 Ontbindende voorwaarden
 Opleveringsdatum
 (eventueel) meegeleverde roerende goederen
 Koopovereenkomst
hoofdstuk 2
5
Verkoop bij inschrijving
 Alle belangstellenden bieden via een speciaal biljet
 Concrete prijs
 Ontbindende voorwaarden zijn toegestaan
 Na sluitingstijd van biedingen bepaalt de verkoper of,
en zo ja aan wie, hij verkoopt


Gunnen
Hoeft niet hoogste bod te zijn
 Koopovereenkomst
hoofdstuk 2
6
De koopovereenkomst
 Sinds 1 september 2003 moet de koop
schriftelijk worden aangegaan (art. 7:2 lid 1
BW)
 Mits koper een consument
 Geldt niet bij koop op een veiling ten
overstaan van een notaris
 De akte moet aan de koper ter hand worden
gesteld
 Term ‘voorlopige koopovereenkomst’ kan
misleidend zijn
hoofdstuk 2
7
De koopovereenkomst
 Recht op drie dagen bedenktijd (art. 7:2 lid 2
BW)

Ingaand 0.00 uur op de dag na ontvangst van
de koopovereenkomst en eindigend op 24.00
uur van de laatste dag van de bedenktijd





Vaak zal koper vragen om ontvangstbewijs
Vaak domicilie keuze op kantoor van notaris
Algemene Termijnenwet is van toepassing
Twee uitzonderingen (lid 2 en 5 van art. 7:2
BW)
Voorbeeld: opgave 12 (open vragen)
hoofdstuk 2
8
De inhoud van de koopovereenkomst
 De personalia van koper en verkoper
 De omschrijving van de woning
 De koopprijs van de woning
 Of verkoop met kosten koper dan wel vrij op
naam plaatsvindt
 De datum van de juridische overdracht
 De datum van de feitelijke overdracht


Economische eigendomsoverdracht
Betaling van 6% overdrachtsbelasting
hoofdstuk 2
9
De inhoud van de koopovereenkomst
 De naam van de notaris
 De ontbindende voorwaarden
 Termijn(en)
 De ontbinding van het contract bij
beschadiging of verloren gaan van de woning
 De boeteregeling

Waarborgsom of bankgarantie


Gebruikelijk: 10% van de koopprijs
Bij consument is > 10% verboden (art. 7:26 lid 4
BW)
hoofdstuk 2
10
De inhoud van de koopovereenkomst
 De aanvaarding door de koper van alle
bijzondere beperkingen



Kettingbeding
Erfdienstbaarheid
Voorkeursrecht van gemeente
 Het recht tot inspectie van de woning
 De (on)bekendheid met verontreinigen
 Een lijst met roerende zaken die samen met
de woning worden geleverd
 De plaats waar beide partijen domicilie kiezen
hoofdstuk 2
11
De koopovereenkomst
 Kan ingeschreven worden in openbare
registers (art. 7:3 lid 1 BW)


Medewerking van notaris nodig (zie lid 2 en lid
6)
Biedt koper bescherming tegen een later(e):




vervreemding of bezwaring
verhuring
beslaglegging
faillissement van verkoper
hoofdstuk 2
12
Oriëntatie op de hypotheekmarkt
 Aanbieders van hypothecaire producten
 Gesprek met hypotheekadviseur

vaak al oriënterend vóór de koop van de
woning
hoofdstuk 2
13
De hypotheekadviseur
 In dienst van geldverstrekker of intermediair
 Taken:
 Uitvoeren van globale inkomenstoets
 Nagaan of geldnemer in aanmerking komt voor
koopsubsidie en/of NHG
 Advisering over hypotheekvorm en lengte rentevaste
periode
 Verzorging van aanvraag hypotheekofferte
 Advisering over aanvullende financiële producten
 Zie ook
hoofdstuk 2
14
Oriëntatie op aanvullende financiële
producten
 Cross selling mag, koppelverkoop niet
 Producten:

Opstalverzekering


Overlijdensrisicoverzekering



Verplicht bij NHG
Vaak verplicht tot bepaald % van executiewaarde
of waarde van woning op moment van aankoop
(NHG)
Woonlastenverzekering
Inboedelverzekering
hoofdstuk 2
15
De hypotheekofferte
 Bij aanvraag nodig:


Persoonlijke gegevens
Financiële gegevens


Intentieverklaring
Gegevens onderpand




Kadastrale gegevens en bouwjaar
Executiewaarde
Koopsom of koop-/aanneemsom
Erfpacht
hoofdstuk 2
16
De hypotheekofferte
 Bij aanvraag nodig (vervolg):



Gegevens over gewenste hoofdsom,
hypotheekvorm, looptijd en wel/niet NHG
Gegevens huidige woning
Gezondheidsverklaring

Eventueel ook keuringsrapport
hoofdstuk 2
17
De hypotheekofferte (beoordeling)
hoofdstuk 2
18
De hypotheekofferte (beoordeling)
 Geldverstrekker gebruikt criteria over:
 Huidig inkomen aanvrager en partner
 Al bekende veranderingen in inkomen
 Aanwezigheid van eigen vermogen
 Executiewaarde



Verstrekkingsnorm is vaak maximaal 125% van
executiewaarde
Aanwezigheid van extra zekerheden
Betalingsmoraliteit

BKR-toetsing
hoofdstuk 2
19
Aanwezigheid van extra zekerheden
 Hoofdelijke medeschuldenaarstelling
 Garantie
 Niet eerst schriftelijke aanmaning van schuldenaar
nodig
 Garantsteller heeft niet automatisch een vordering op
schuldenaar
 Borg
 Wel eerst schriftelijke aanmaning van schuldenaar
nodig
 Garantsteller heeft wel automatisch een vordering op
schuldenaar
hoofdstuk 2
20
Aanwezigheid van extra zekerheden
 Bijpandstelling
 Mede-onderzetting
 Verpanding van polissen
hoofdstuk 2
21
De hypotheekofferte (verstrekking en
acceptatie)
 Concreet aanbod van geldverstrekker
 Bevat:


Acceptatietermijn
Geldigheidsduur




Bij verlenging kan bereidstellingsprovisie in
rekening worden gebracht (fiscaal aftrekbaar)
(mogelijk) Voorbehouden
Nominaal en effectief rentepercentage
Looptijd, hypotheekvorm en afsluitprovisie
hoofdstuk 2
22
De hypotheekofferte (verstrekking en
acceptatie)
 3 mogelijkheden bij daling van rente tussen
acceptatie offerte en passage van
hypotheekakte:



Offerterente
Dagrente
Dalrente
hoofdstuk 2
23
De passage van transportakte en
hypotheekakte bij de notaris
 Voor overdracht van en vestiging van een
beperkt recht op een woning is nodig (art.
3:89 en 3:98 BW):


Notariële akte
Inschrijving in de openbare registers
 Notaris:
 Recherchewerk
 Gekozen door koper bij bestaande bouw
(kosten koper!)
 Vast bij nieuwbouwprojecten
hoofdstuk 2
24
Werkzaamheden notaris voor
transportakte (akte van levering)
 Onderzoek naar titel van aankomst
 Vaststelling identiteit en huwelijkse staat
 Toestemming partner
 Onderzoek naar beschikkingsbevoegdheid verkoper
 Onderzoek naar aanwezigheid van:
 Hypotheken en beslagen
 Voorkeursrecht van gemeente
 Erfdienstbaarheden, erfpacht, kettingbedingen
 Inschrijving in openbare registers
 Afwikkeling van financiële handelingen
hoofdstuk 2
25
Werkzaamheden notaris voor
hypotheekakte
 Onderzoek naar:
 Beschikkingsbevoegdheid koper
 Toestemming partner
 Opmaken akte volgens hypotheekinstructie
 Inschrijving in openbare registers
 Toezending van akte aan geldverstrekker met
notarisverklaring
 Notaris bewaart:


De minuut
De grosse
hoofdstuk 2
26
De actoren bij het aankoopproces
 De makelaar




Aankoop- dan wel verkoopmakelaar
Taken
Courtage
Brancheverenigingen



NVM
LMV
VBO
hoofdstuk 2
27
De actoren bij het aankoopproces
 De hypotheekadviseur


Taken
Provisie



Beloningstransparantie sinds 1 januari 2009
Vergunning AFM
Erkenningsregeling via SEH
hoofdstuk 2
28
De actoren bij het aankoopproces
 De notaris



Drievoudige eed
Onbezoldigd ambtenaar
Belangrijkste taak: opstellen van notariële
akten

Voordelen:
 Opmaak door onafhankelijk deskundige
 Identiteit van ondertekenaars is gecontroleerd
 Datum, uur en minuut van ondertekening staat vast
hoofdstuk 2
29
De actoren bij het aankoopproces
 Het Kadaster

Taken:



Het houden van de openbare registers
Het houden en bijwerken van de basisregistratie
Kadaster
Het verstrekken van informatie op basis van
geregistreerde gegevens
hoofdstuk 2
30
De actoren bij het aankoopproces
 Het BKR

Krediet aan consument is doorgaans bij BKR
bekend


Hypothecaire geldlening alleen bij achterstand >
120 dagen
Codes ‘A’, ‘H’, 1 t/m 4
hoofdstuk 2
31