Document

Vastgoedbevaks:
in het oog van een storm van
wetten en reglementen
Pascal Vanden Borre
22 november 2005
Modernisering van het wettelijk kader
–
–
K.B. van 10 april 1995 slechts éénmaal
inhoudelijk aangepast (verhoging van
maximale schuldgraad)
Het onder- en omliggend wettelijk kader recent
gewijzigd door o.m.
1. Wet van 20 juli 2004 betreffende bepaalde
vormen van collectief beheer (« ICB-Wet »)
2. Wet van 2 augustus 2002 betreffende
toezicht op de financiële sector
3. Prospectusrichtlijn en -verordening
4. ‘Corporate governance’- regelgeving
1
Capita selecta
Geen exhaustief overzicht
Toelichting van enkele topics die :
 ofwel recent werden hervormd,
 ofwel mogelijkerwijs vatbaar zijn voor hervorming
2
ICB-Wet van 20 juli 2004
ICB-Wet
Bestaande uit 243 artikelen
Vervangt Boek III van de Wet van 4 december 1990
op de financiële transacties
–
Onmiddellijke inwerkingtreding op
9 maart 2005
–
Is thans van toepassing op alle bestaande
en nieuw te erkennen vastgoedbevaks
–
Uitgezonderd beperkte
overgangsbepalingen voor bestaande
vastgoedbevaks
4
Doelstellingen van ICB-Wet
Implementatie van ‘UCITS’-richtlijnen
Invoering van algemeen wettelijk kader (‘code’)
voor:
1.
alle ICB’s naar Belgisch recht
2.
alle ICB’s naar buitenlands recht die
aandelen openbaar aanbieden in België
3.
beheervennootschappen van ICB’s
Bevat machtigingen aan de Koning om specifieke
beleggingsregels te bepalen per type van ICB
 Cassatie: K.B. van 10 april 1995 blijft van toepassing voor
zover zij niet fundamenteel afwijkt van de ICB-Wet en de
essentie ervan herneemt
5
Organisatie van het beheer
van een vastgoedbevak
‘Autonome en passende
beheerstructuur’
Vastgoedbevak moet over een ‘passende structuur’
beschikken om haar beheertaken te vervullen.
1. een passende administratieve, boekhoudkundige, financiële en technische organisatie;
1. de vereiste middelen in materieel, menselijk
en technisch opzicht
Art. 40 van de ICB-Wet :
– aangepaste controle- en
beveiligingssystemen op informaticagebied;
en
– risico- en rendementbeheertechnieken
7
Drie mogelijke beheermodellen
Voorheen : onduidelijkheid omtrent mogelijkheid en
omvang van delegatie en toepasselijke
voorwaarden
Thans : uitdrukkelijke keuze tussen drie
beheermodellen:
1.
In eigen beheer : ‘alle’ beheertaken worden
door de vastgoedbevak zelf uitgeoefend
2.
Delegatie van ‘bepaalde’ beheertaken
3.
Aanstelling van erkende beheervennootschap
tot uitoefening alle beheertaken
8
Delegatie van ‘bepaalde’ taken


(1/2)
enkele ‘welbepaalde taken’ kunnen worden
gedelegeerd aan een derde
mag niet leiden tot ‘brievenbus’-bevaks
(vastgoedbevaks moeten blijven beschikken over passende
organisatie en middelen in materieel, menselijk en technisch
opzicht)


aansprakelijkheid van bewaarder, promotor en
bestuur van vastgoedbevak blijven, in beginsel,
ongewijzigd
onderworpen aan talrijke voorwaarden, zoals o.m.:
–
voorafgaande kennisgeving aan CBFA
–
administratief/boekhoudkundig beheer’ kan
enkel worden toevertrouwd aan een in België
gevestigde onderneming
9
Delegatie van ‘bepaalde’ taken (2/2)
–
‘portefeuillebeheer’ en ‘administratief/boekhoudkundig
beheer’ kan enkel worden gedelegeerd aan een
onderneming onderworpen aan prudentieel toezicht
–
beschikkend over passende organisatie en bestuurders
en leiders met passende ervaring en betrouwbaarheid
–
administratief/boekhoudkundig beheer’ kan enkel
worden toevertrouwd aan een in België gevestigde
onderneming
–
niet aan de bewaarder of onderneming met strijdige
belangen
–
mogelijkheid om bijkomende instructies te geven en
lastgeving met onmiddellijke ingang te beëindigen
–
maatregelen om continuïteit te garanderen
–
bekendmaking in het prospectus
10
Aanstelling erkende beheervennootschap
Indien een vastgoedbevak niet over de vereiste
organisatie en middelen beschikt of wenst te
beschikken
Beheervennootschap neemt ‘alle’ beheertaken van
de vastgoedbevak waar
Statuut en werking thans voorzien in de ICB-Wet
Keuze van ‘erkende’ beheervennootschap moet
voorafgaandelijk worden goedgekeurd door CBFA
11
Aanstelling erkende beheervennootschap
Erkenning van beheervennootschap door CBFA is
onderworpen aan stringente voorwaarden

quasi analoge erkenningsvoorwaarden als voor
beleggingsvennootschappen (bijv. verplichte
rechtsvorm (NV), met hoofdvestiging in België,
beschikken over passende beheerstructuur en vereiste
middelen, professionele en betrouwbare bestuurders,
enz.

onderworpen aan bijkomende regels en beperkingen
(o.m. inzake relaties met cliënten en verrichtingen) en
solvabiliteitscriteria

goedkeuring van CBFA is vereist bij wijziging van
aandeelhouderschap, fusie of overdracht van
activiteiten van beheervennootschap
12
Rechtsvorm
van een vastgoedbevak
Keuze tussen NV en Comm. VA
Keuze hoofdzakelijk bepaald met het oog op
eventuele controleverankering
 ‘ad nutum’ herroepbaarheid van bestuur NV vs.
onherroepbaarheid van statutair zaakvoerder
van Comm. VA tenzij om wettige of statutair
voorziene redenen
 thans 9 NV’s en 3 Comm VA erkend als
vastgoedbevaks
Enkel vennootschappen naar Belgisch recht
met hoofdzetel in België (>< Franse SIIC)
Geen Europese vennootschap (SE)
14
Bestuur
van een vastgoedbevak
Bestuur : werking
Duaal toezicht & leiding:

ten minste twee natuurlijke personen
houden collegiaal toezicht op het “dagelijks
bestuur” (K.B. 10 april 1995)

de “effectieve leiding” wordt toevertrouwd
aan twee natuurlijke personen (ICB-Wet)
(Bestaande vastgoedbevaks moeten zich ten
laatste op 13 februari 2007 hieraan conformeren)
De effectieve leiding en toezicht op dagelijkse
leiding kan niet worden uitgeoefend via
management-vennootschappen
16
Bestuur : corporate governance
Meerderheid van bestuurders vertegenwoordigen
niet de promotor en/of bewaarder (CBFA)
Het wettelijk vastgoedbevakstatuut bevat reeds
talrijke waarborgen voor deugdelijk bestuur
–
–
–
–
–
autonoom beheer in het uitsluitend belang van de aandeelhouders
en het vermijden van belangenconflicten
naast gemeenrechtelijke belangenconflictenregeling (artt. 523 en
524 W. Venn.) zijn verrichtingen onderworpen aan kennisgeving aan
CBFA met bindende waardering van vastgoeddeskundige
verbod op bepaalde verrichtingen
duaal toezicht en leiding
uitgebreide bevoegdheden van de commissaris, enz.
Transparante en coherente toepassing van
aanbevelingen inzake deugdelijk bestuur (‘Code
Lippens’)
17
Overige actoren
van een vastgoedbevak
Hoedanigheid van promotor
Promotor = personen die controle houden over de
vastgoedbevak & personen belast met financiële dienst
Onderworpen aan bijzondere aansprakelijkheid,
verbods-en kennisgevingsverplichtingen
–
–
–
terugstortingsverbintenis bij niet-behalen van minimum
beleggingsbudget en/of ontbinding in eerste 2 jaar
verbod tot participatie in dochtervennootschappen
kennisgeving aan CBFA van elke verrichting
Onduidelijk wanneer hoedanigheid van promotor vervalt
of wordt bekomen
(bijv. in het geval van feitelijke controle (art. 5, § 3 W. Venn.))
19
Taken en aansprakelijkheid van
commissaris
–
wettelijke revisorale controle
–
ICB-Wet belast commissaris met bijkomende taken:
1. bevestiging aan CBFA van volledigheid, juistheid en
conformiteit van (half-)jaarverslagen en trimestriële
staten, en ev. alle informatie die door de vastgoedbevak
aan de CBFA, NBB of ECB wordt overgemaakt
2. nazicht of passende maatregelen werden genomen
inzake organisatie en interne controle
3. rechtstreekse rapportering aan CBFA
4. ‘alarmbel’-verslaggeving aan CBFA op initiatief van
commissaris
–
vrijwaring van commissaris die te goeder trouw
informatie verstrekt (op burger-, straf-,en
tuchtrechterlijk vlak)
20
Beleggingsbeleid
van een vastgoedbevak
Voorafgaand akkoord van CBFA (1/2)
Wie ? Ieder belanghebbend persoon
Waarvoor?
– of de voorgenomen activiteiten overeenstemmen
met de ICB-Wet en haar uitvoeringsbesluiten
– of de te verwerven activa een toegelaten belegging
uitmaken
Beslissing van de CBFA
– binnen 45 werkdagen
– diverse onontvankelijkheidsgronden, alsook recht
om zich niet uit te spreken
– kan voorwaardelijk of beperkt in de tijd zijn
– aanvrager mag er geen verwijzing naar maken
– overzicht van beslissingen wordt op anonieme,
algemene wijze bekendgemaakt door CBFA
22
Voorafgaand akkoord van CBFA (2/2)
CBFA kan tevens (net zoals voor reguliere genoteerde
vennootschappen) voorafgaande akkoorden sluiten
inzake bepaalde aspecten van :
– kennisgeving van deelneming
– bekendmakingsverplichtingen
– openbare overname aanbiedingen
–
niet inzake bepaalde aspecten m.b.t. de
prospectus
23
Kapitaal
van een vastgoedbevak
Inbreng in speciën
Verbod op beperking of uitsluiting van voorkeurrecht
⇛ omslachtige, lange procedure in drie fases met
verkoop van ‘scrips’
⇛ relatief gering aantal kapitaalverrichtingen
>< gebruikelijke procedure ‘recht van voorrang’
biedt gelijkaarde antiverwateringbescherming
25
Inbreng in natura & fusie
Inbreng in natura
– Minimum uitgifteprijs = gemiddelde beurskoers
– Uitgifteprijs wordt bepaald op datum van
compromis (mits kapitaalverhoging binnen
redelijke termijn volgt)
– Beurskoers vs. netto-inventariswaarde
Fusie
– Geen minimum uitgifteprijs
– CBFA :Verantwoording van uitgifteprijs (indien
lager dan gemiddelde beurskoers)
26
Uitgifte en notering van effecten
van een vastgoedbevak
Chronologie van wetgeving
1. K.B. van 10 april 1995 inzake vastgoedbevaks
–
–
K.B. van 31 okt. 1991 (uitgifteprospectus)
K.B. van 18 september 1990
(noteringsprospectus)
2. Wet van 22 april 2003 inzake het openbaar
aanbieden van effecten (van toep. 01/06/03)
3. ICB-Wet van 20 juli 2004 (van toep. 09/03/05)
4. Prospectusrichtlijn (2003/71/EG) en
-verordening (809/2004) (van toep. 01/07/05)
 Mededeling CBFA dd.16/06/05
28
Algemene beginselen inzake prospectus
 CBFA:
 Prospectusverordening heeft directe werking
o.a. minimale inhoud prospectus
 Prospectusrichtlijn is van toepassing tenzij emittent
zich baseert op meer gunstige Belgische wetgeving
o.a. - vrijstelling prospectusplicht
- goedkeuringsprocedure
29
Algemene beginselen inzake prospectus
 Prospectusvrijstelling
Geen openbare aanbieding indien aanbod aan
< 100 personen, of < 50.000 Euro per belegger of
effect, of totale tegenwaarde < 100.000 Euro
 Inhoud
Schemas en bouwstenen I, II, III en XV van
Prospectusverordening vs. ICB-Wet en uitvoeringsbesluiten
 Taal
Mogelijkheid tot prospectus enkel in het Engels bij
verrichting in verschillende lidstaten
 Goedkeuring door CBFA
Binnen 10 werkdagen na ontvangst volledig dossier (20
werkdagen bij eerste verrichting)
Beroep tegen weigering bij het Hof van Beroep te
Brussel
 Communautaire reikwijdte
30
Prudentieel toezicht van CBFA
op een vastgoedbevak
Prudentieel toezicht
(1/2)
Draagwijdte ?
 naleving van wetgeving en statuten
 passende beheerstructuur, organisatie &
middelen en controlemechanisme
 gezond en voorzichtig beheer
 volledige en passend informatie
Hoe ?
 informatieplicht vanwege vastgoedbevak
 bijzondere verslaggeving commissaris
 inspecties ter plaatse
32
Prudentieel toezicht
(2/2)
Maatregelen ?
Bevel tot opschorting (met ev. dwangsom)
 Bekendmaking van standpunt van CBFA
 Aanstelling van speciaal commissaris
 Opschorting van uitgifte of inkoop van effecten
 Verzoek tot schorsing van verhandeling van effecten
 Vervanging van bestuurders door voorlopige bestuurders
 Herroeping van inschrijving

Beroep ?
Disparaat geheel van verhaalmogelijkheden
(Hof van Beroep van Brussel, versnelde procedure
Raad van State, gemeenrechtelijk beroep)
33
Buitenlandse vastgoedbevak
Vastgoedbevaks naar buitenlands
recht
Geen Europees paspoort voor buitenlandse
vastgoedbevaks
Erkenning vereist van CBFA voorafgaand aan enig
openbaar aanbod van effecten in België
Uitgebreide lijst van erkenningsvoorwaarden
>< Fr. Société d’Investissement Immobilier Côtée
35
Vastgoedbevaks:
in het oog van een storm van
wetten en reglementen
Pascal Vanden Borre
22 november 2005