De herontwikkelingswaarde van leegstand vastgoed

De herontwikkelingswaarde van leegstand
vastgoed
Een methode voor de financiële haalbaarheidsanalyse
van herontwikkelingsprojecten van kantoor naar
woningen
Afstudeer onderzoek Arlette Mensing
Doel
Maak een model waarmee de residuele waarde
van leegstaand vastgoed kan worden bepaald en
de financiële haalbaarheid kan worden
geanalyseerd.
Colofon
Arlette Mensing
Study nr
University
Faculty
Department
Lab
Degree
Datum
1526502
Delft University of Technology
Architecture
Real Estate and Housing
Design and Construction Management
Master of Science
04-07-2014
Mentors:
Graduation internship
Drs. P. W. Koppels & Dr. H. Remøy
Ir. T. Vambersky
In deze presentatie
1.
2.
3.
4.
Introductie en achtergrond
Onderzoeksvoorstel
Literatuur onderzoek; voorbereiding
Opbouw van model
- Methode: Het model
- Risico in herontwikkeling
- De Monte Carlo methode
5.
Verdieping
- Vastgoed financiering
- Belastingen bij herbestemming
6. Resultaten
- Het selectie proces
- Resultaten van het model
7. Analyse van de Resultaten
8.
Conclusies
1. Introductie en achtergrond
Hoeveel is een leegstaand pand waard?
Marktwaarde vs boekwaarde
1. Waardering =
- functie van gemiddelde marktprijs uit vergelijkbare objecten
- vorige waardering
2. Economie vs balans
Doel
- Aanmoedigen van transformatie
- Afstand tussen boekwaarde en markt waarde
verkleinen
Middel
Bepalen van de waarde van een leegstaand kantoor
met het oog op transformatie naar woningen.
Methode
Waarderingsmodel
2. Onderzoeksvoorstel
Hoofdvraag
‘’ Hoe ziet een transparant waarderingsmodel
eruit, dat de bijkomende kosten van
transformatie mee neemt en een inschatting
maakt van de meest waarschijnlijke
herbestemmingswaarde voor transformatie
projecten van kantoor naar woningen ? ‘’
Conceptueel model
Deel vragen
1. Welke variabelen moeten meegenomen worden in een relevante alles
omvattende waarderingsmethode?
2. Worden deze variabelen beïnvloed door actuele ontwikkelingen in de
herbestemmingsindustrie?
3. Hoe beïnvloeden veranderingen in de vastgoed financiering transformatie
projecten?
4. Hoe beïnvloed belasting transformatie projecten?
5. Hoe kan er worden omgegaan met onzekerheden in de inschatting van
toekomstige waardes?
6. Welke variabelen hebben het meeste invloed op de
herbestemmingswaarde?
Onderzoeksopzet
1.Waarderingsmethode
2.Transformatie potentie;
veto criteria en overheid
3. Transformatie proces
4. Input variabelen
5. Verdieping
3. Literatuur onderzoek
voorbereiding
1. Waarderingsmethodes
Highest-and-best-use
Scope: woningen
Conclusie: Residuele waarde
2. Veto criteria
geluidshinder, lucht kwaliteit, bodem kwaliteit,
veiligheid
Conclusies: let op ‘het actuele kwaliteitsniveau’
3. Mee-werking van de gemeente
bestemmingsplan
omgevingsvergunning
informatie en communicatie
4. Methode
Opbouw van model
1. Het herbestemming waarderingsmethode
Discounted cash flow model: cash flow statement
Discontovoet transformatie periode
• Risico vrij + inflatie
Opbrengst: winst en risico marge
Discontovoet exploitatie periode
• Internal rate of return (IRR)
Tijd en minimale opbrengst t.o.v risico
2. Risico in herontwikkeling
Risico = de kans op een afwijking * de negatieve gevolgen van die
afwijking
• Actief risico management: inzicht, response, controle
• Risico in ontwikkel projecten: onjuiste voorspelling van
toekomstige waarde
3. Monte Carlo methode
• Probleem: statische waarde
• Oplossing: Waarschijnlijkheid
distributie (min, max,
verwacht)
• Methode: Monte Carlo
simulatie
INPUT
RESULTAAT
RESULTAAT
Zekerheid van verwachte
waarde:
Piekvormigheid
5000 simulaties
zelfde minimum en
maximum waarde
Variabele lambda λ
Kans dat doelstelling
gehaald wordt = X %
5. Verdieping
1. Vastgoed financiering
Leningen verstrekt
door banken voor
vastgoed
financiering:
2007: 26 miljard
2011: 6,6 miljard
Pre sale /pre lease
50%-60% > 90 %
LTV
80-120 %
> 40 – 60%
• Veerkrachtig
2013 + 20% naar 5.1miljard.
• Buitenlandse investeerders
Kantoren Zuid-as (Union and Deka)
Logistiek vastgoed en Single Asset hotels
• Meer diverse leenbasis. Niet alleen banken
• Nieuwe manieren van financieren:
Erfpacht, focus op kasstroom niet op onderpand.
Stock market listing
• Project specifiek voor financiering; risico laag dus aanpasbaar
en meerdere functies/ huurders. Toekomst perspectief
• Kansen bij: private investeerders met kapitaal en
institutionele beleggers met bestaand portfolio.
2. Belasting bij herontwikkeling
• Overdrachtsbelasting 6%
(nu 2%)
• BTW 21%
• Bestaande bouw vs
nieuwbouw
• Verkoop vs verhuur
• Overdracht van eigendom
voor of na verbouwing
• Let op: tussen 2 – 10 jaar,
ingebruikname
6. Resultaten
• Expert interviews
Resultaat: 4 stappen plan voor
acquisitie, variabelen model
• Waarderingsmodel
Resultaat: Residuele waarde en
analyse van financiële
haalbaarheid.
Sensitiviteit analyses
4 stappen plan voor selectie en acquisitie
herontwikkelingsproject
Initiatief
Selectie
Rekenen
• Voorstel door (semi-)publieke partij (ROVB, gemeente)
• Inventarisatie van voorraad (of eigen portfolio)
• Eerste indruk : volume, vorm en locatie (macro en micro)
• Tweede inspectie pand: technisch, functioneel, juridisch.
• Simpele schetsjes plattegrond
• Berekening kosten
• Berekening opbrengsten
• Worst, base, best case. Risico en algemene voorwaarden
Bieden
Rekenen
-
Kosten
Inschatting van tijd (vergunningen en huurders)
VVO/BVO
Constructie kosten
Bijkomende kosten
Constructie kosten stijging
Rente op constructie hypotheek
Loan to value
Risico en winst opslag
Discontovoet (risico vrij en inflatie)
Fasering kosten
Acquisitie kosten (wanneer bekend)
Rekenen
-
Opbrengsten
Huur
Huur stijging
Exit Verkoop waarde (exit yield)
Onderhoud en reparaties (fixed en variabel)
Disconto voet (functie van risico, groei en inflatie )
Loan to value
Afbetaling en rente
Duur lening
Initiële leegstand
Mutatie graad en leegstand
Extra inkomen (parkeren)
Erfpacht canon
Berekening nieuwbouw en bestaande bouw belasting
Resultaten model
• 5 case studies
Case study 2: “Wonen in het park’’
Locatie
Den Haag
BVO kantoor
51.000 m2
VVO woningen
31.500 m2
Aantal woningen
240
Huur
840 – 2500
Bouwkosten
680 –800
Resultaten case 2
€ 34.08 miljoen BT
€ 24.04 miljoen AT
€ 19.98 miljoen PV
€ 14.10 miljoen BT
€ 9.40 miljoen AT
Range (After tax )
€ 2.91 tot € 10.07
Aankoopprijs (t=0)
€ 9.9 miljoen
Aankoopprijs (t = oplevering)
€ 13.4 miljoen
7. Analyse van resultaten
Sensitivity analysis
Conclusies
• LFA/GFA ratio
• Rent level
• Cap rate
• Exit yield
Kantelpunt financieel NIET haalbaar
Kantel punt
Waarschijnlijkheid
BVO/VVO ratio
56.8%
6.4%
Huur niveau
13.10
82.2%
Cap rate
6.17%
16.8%
Exit yield
8.55%
43.2%
Effect vereiste Financier
LTV:
40% of 80%
€ 3.2 miljoen= 35%
1
2
3
4
5
6
LTV = 0%
LTV 40 %
LTV 60%
LTV 80%
LTV 90%
LTV 120 %
Afbetaling:
0% of 1.25%
€ 5.6 miljoen = 54%
x- axis
1
2
3
4
5
6
Afbetaling in %
0%
1%
1.25%
1.5%
2%
2.5%
Initiële leegstand : eerste 5 jaar
Afzet t =
4
5
6
7
8
9
Verhuurd
Situatie 1
83%
87%
95%
97%
99%
99%
Verhuurd
Situatie 2
70%
70%
75%
75%
80%
99%
Vertraging: constructie tijd van 1,5 naar 3 jaar
Daling: 18 %
Effect vertraging
Lichte daling: 1.39%
8. Conclusies
Conclusies
Effect van recente ontwikkelingen:
• Houding publieke partijen, tijdelijke aangepaste regels belasting en
ruimtelijke ordening
• Risico averse banken: Lagere LTV en en hogere afbetaling leidt tot lange
ontwikkelwinst
• Funding gap, alternatieve partijen en structuren, focus op cash flow ipv
onderpand.
• Invloed initiële leegstand (eerste 5 jaar) klein.
Selectie en transformatie proces
• Denk vooruit met nieuwbouw en bestaande bouw en verkoop verhuur
• Invloed van BTW en financiering dusdanig dat ze zeker van belang zijn
Conclusies
Model
• Model, in combi met stappen plan werkt om overzichtelijk en
snel een goede inschatting te maken van de financiële
haalbaarheid
• 14% verschil met DCF terwijl al met vaste plattegronden dus
onzekerder beter geen statische waarde
• Meest invloedrijke variabelen aan de opbrengst kant:
- BVO/VVO ratio
- Huurniveau
- Cap rate (onderdeel discontovoet)
- Exit yield