Documentselectie 19-04-2016

WR 2016/42
Het Nederlandse huurrecht: bijzonder en dwingend, maar ook bijzonder
dwingend?
Mr. dr. B.J. van het Kaar & mr. F. van Westrhenen, actueel tot 26-03-2016
Actueel tot
26-03-2016
Auteur
Mr. dr. B.J. van het Kaar & mr. F. van Westrhenen[1]
Vakgebied(en)
Huurrecht / Huurprijzen
Huurrecht / Huur van woonruimte
Verbintenissenrecht / Algemeen
Internationaal privaatrecht / Internationaal bevoegdheidsrecht
Huurrecht / Huur van bedrijfsruimte
Internationaal privaatrecht / Conflictenrecht
Verbintenissenrecht / Europees verbintenissenrecht
Huurrecht / Algemeen
1. Inleiding
In hoeverre is het mogelijk om een in Nederland gelegen onroerende zaak te verhuren naar een ander
recht dan het Nederlandse? Dat is de vraag die centraal staat in deze bijdrage.
Verhuur van onroerende zaken naar buitenlands recht lijkt, gelet op de schaarse jurisprudentie en
literatuur terra incognita. Dit heeft uiteraard te maken met de ‘onbewegelijke’ aard van de zaken.
Onroerende zaken zijn sterk verbonden met het grondgebied waarop de onroerende zaken zijn gelegen.
Het is dan ook weinig verrassend dat in het Internationaal Privaatrecht (IPR) op de huur en verhuur van
onroerende zaken de zgn. lex rei sitae, de wet van de plaats van ligging, wordt toegepast. Toepasselijk
is het recht van het land waarin de onroerende zaak is gelegen. Met betrekking tot een Nederlandse
onroerende zaak zal in het merendeel van de gevallen dus Nederlands recht bepalend zijn voor
rechtsfeiten en rechtshandelingen die betrekking hebben op die onroerende zaken. Dit geldt niet alleen
in interne gevallen waarbij alle aanknopingspunten met Nederland zijn verbonden. Ook in internationale
gevallen zal het lokale recht voorrang krijgen. Onder internationale gevallen wordt dan verstaan de
situatie waarin de contractspartijen, huurder en verhuurder, in verschillende landen zijn gevestigd of
woonachtig zijn. Dit betekent dat op de verhuur van een in België gelegen woning (tenzij voor minder
dan 6 maanden aan een natuurlijk persoon; wij komen nog op deze uitzondering terug), Belgisch recht
toepasselijk zal zijn, ongeacht de woonplaats van huurder of verhuurder.
Juist vanwege de zekerheid die in het IPR bestaat met betrekking tot de regels ter zake huur en verhuur
van onroerende zaken, is dit gebied weinig ontwikkeld gebleven. Er lijkt weinig te zijn nagedacht over de
mogelijkheid om een rechtskeuze te maken in een huurovereenkomst. Door middel van een
rechtskeuze ‘contracteren’ de partijen voor de toepasselijkheid van een bepaald rechtsstelsel. Voorts
bestaat weinig duidelijkheid over de gevolgen van een dergelijke rechtskeuze. Indien bijvoorbeeld in een
huurovereenkomst die betrekking heeft op een fabriekspand in Rotterdam Engels recht wordt gekozen,
Link: http://deeplinking.kluwer.nl/?param=00CB9DE8&cpid=WKNL-LTR-Nav2
Alle (auteurs-)rechten op dit document berusten bij Wolters Kluwer Nederland B.V. of haar licentiegevers en worden
uitdrukkelijk voorbehouden. Dit document is gegenereerd op 19-04-2016. Kijk voor meer informatie over de diensten van
Wolters Kluwer op www.wolterskluwer.nl
Pagina 1/15
worden daarmee dan alle Nederlandse bepalingen uit titel 4 van Boek 7 BW weg-gecontracteerd? En
hoe staat het met de Nederlandse bepalingen uit het huurrecht die in Nederland als dwingendrechtelijk
worden gekwalificeerd? Kan een huurder daarop nog steeds een beroep doen?
Er worden vermoedelijk zelden of nooit rechtskeuzeclausules opgenomen in huurovereenkomsten. De
onduidelijkheid die over bovenstaande vragen bestaat, ligt daar mogelijk aan ten grondslag. Voorts is
een rechtskeuze alleen actueel in internationale huurrelaties waarbij de huurder en/of de verhuurder in
het buitenland woonachtig is of de onroerende zaak in het buitenland ligt. Dit artikel strekt ertoe licht te
schijnen op dit onbekende element in het Nederlandse huurrecht.
Alvorens specifiek in te gaan op de mogelijkheid van een rechtskeuze en de rol van dwingendrechtelijke
bepalingen van Nederlands huurrecht, is het relevant om eerst het huurrecht tegen de achtergrond van
het IPR te plaatsen. Daartoe zullen wij eerst een kort overzicht te geven van de basisvragen van het IPR
en de bronnen van het IPR aan de hand waarvan de basisvragen dienen te worden beantwoord.
Vervolgens zullen wij de mogelijkheid van een rechtskeuze voor verhuur van een onroerende zaak
verkennen. Tot slot zullen wij ingaan op de vraag of en, zo ja, welke bepalingen uit titel 7.4 BW mogelijk
doorwerken in een internationale overeenkomst waarin een rechtskeuze is gedaan voor buitenlands
recht.
2. Een korte uitleg van het Internationaal Privaatrecht
Het IPR is dat deel van het recht dat zich exclusief bezighoudt met internationale gevallen van
privaatrechtelijke aard. Alle privaatrechtelijke rechtsfiguren, zoals een echtscheiding, huwelijk,
overeenkomst, onrechtmatige daad, kunnen een internationale dimensie verkrijgen. Wanneer is een
rechtsfiguur internationaal? De internationale dimensie is bijvoorbeeld aanwezig indien partijen in
verschillende landen woonachtig zijn of wanneer een bepaald rechtsobject of rechtsfeit in een ander
land is gelegen of zich heeft voorgedaan. Een simpel voorbeeld van een internationaal geval is een
overeenkomst tot koop waarbij een buitenlandse partij is betrokken. Een Nederlands bedrijf koopt
bijvoorbeeld een trein van een Italiaanse fabrikant. Voorts het geval waarbij een Nederlandse passagier
een vliegticket boekt bij een buitenlandse luchtvaartmaatschappij. In elk van deze gevallen is er sprake
van een internationaal rechtsfiguur (internationale koop- of reisovereenkomst).
De consequentie is dat hierdoor niet meer automatisch kan worden teruggevallen op de regels uit het
Nederlandse recht die voor puur ‘interne’ gevallen zijn geschreven. Allereerst dient de voorvraag te
worden beantwoord of het Nederlandse recht wel op deze internationale overeenkomst toepasselijk is.
Het IPR is dan een gids om deze voorvraag te beantwoorden. Het IPR geeft eigenlijk antwoord op een
drietal voorvragen. Dit zijn ook tegelijk de drie hoofdvragen in het IPR waarbij wij uitgaan van een
internationale overeenkomst:
–
–
–
Welke rechter is internationaal bevoegd om van een geschil voortvloeiend uit de internationale
overeenkomst kennis te nemen?
Welk recht is van toepassing op de overeenkomst?
Indien een beslissing is gegeven door een buitenlandse rechter, kan die beslissing of dat
vonnis dan ook in een ander land (waar de schuldenaar woonplaats heeft) ten uitvoer gelegd
worden?
Link: http://deeplinking.kluwer.nl/?param=00CB9DE8&cpid=WKNL-LTR-Nav2
Alle (auteurs-)rechten op dit document berusten bij Wolters Kluwer Nederland B.V. of haar licentiegevers en worden
uitdrukkelijk voorbehouden. Dit document is gegenereerd op 19-04-2016. Kijk voor meer informatie over de diensten van
Wolters Kluwer op www.wolterskluwer.nl
Pagina 2/15
Op deze drie hoofdvragen geeft het IPR regels. Deze IPR-regels zijn opgesteld voor alle categorieën
privaatrechtelijke onderwerpen, zoals de internationale overeenkomst, de internationale echtscheiding
enz. De bovenstaande hoofdvragen in het IPR zullen in het hiernavolgende worden toegepast op een
internationale overeenkomst van huur waarbij één of beide partijen in een ander land is gevestigd dan
het land waarin het gehuurde is gelegen.
3. Bevoegdheid (en erkenning en tenuitvoerlegging)
De eerste hoofdvraag van het IPR betreft die van de internationale bevoegdheid van de Nederlandse
rechter.
De regels over internationale bevoegdheid of rechtsmacht zijn in het IPR opgenomen in twee
rechtsbronnen. Als eerste zijn toepasselijk de bevoegdheidsregels die zijn opgenomen in de
Herschikking EEX-Verordening (Verordening 1215/2012, hierna: EEX-Vo). De EEX-Vo is als hoofdregel
toepasselijk indien de verweerder woonplaats heeft in een EU-lidstaat. Op deze hoofdregel geldt een
aantal uitzonderingen. Eén belangrijke uitzondering betreft geschillen over zakelijke rechten op en huur
en verhuur van onroerende zaken. In deze categorie geschillen is de EEX-Vo toepasselijk zolang de
onroerende zaak zich in een EU-lidstaat bevindt, ongeacht waar de verweerder woonplaats heeft
(binnen of buiten de EU).
Afgezien van deze uitzonderingen geldt, dat indien de verweerder geen woonplaats heeft in een EUlidstaat, maar in een ander land (buiten de EU) de EEX-Vo volgens de hoofdregel niet toepasselijk is. In
dat geval dient de internationale bevoegdheid van de Nederlandse rechter te worden bepaald aan de
hand van artikelen 1-14 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv).
Laten wij aannemen dat de verweerder in de EU woonachtig is, namelijk in Duitsland. Voorts nemen we
aan dat de verweerder een huurder is van een Nederlandse woning en huurpenningen onbetaald laat.
De vraag rijst dan welke rechter bevoegd is om van een procedure tegen de huurder kennis te nemen.
Het antwoord vinden wij in de EEX-Vo. Voor geschillen uit huur en verhuur van onroerende zaken kent
de EEX-Vo zoals gezegd een zogeheten exclusieve bevoegdheidsregel. Dit betekent dat de rechter die
op grond van deze bevoegdheidsregel wordt aangewezen, exclusief bevoegd is om van dit type geschil
kennis te nemen. Op grond van art. 24 lid 1 EEX-Vo is uitsluitend bevoegd de rechter van de lidstaat
waar de onroerende zaak is gelegen. Dit is de enige rechter binnen de EU die kennis kan nemen van
geschillen over huur van onroerende zaken.
In ons voorbeeld zou dus de Nederlandse verhuurder de Duitse huurder voor de Nederlandse rechter
moeten dagvaarden. Aangezien de onroerende zaak in Nederland is gelegen, is de Nederlandse rechter
exclusief bevoegd om van het huurgeschil kennis te nemen.
Art. 24 lid 1 EEX-Vo geeft echter een uitzondering ingeval het gaat om huurgeschillen op basis van
kortlopende huurovereenkomsten (ten hoogste zes opeenvolgende maanden). Daarbij moet
bijvoorbeeld gedacht worden aan vakantiewoningen die verhuurd worden voor een periode van
maximaal 6 maanden. In dat geval kan een verhuurder naast de Nederlandse rechter die bevoegd blijft,
ook de zaak aanhangig maken bij de rechter van de lidstaat waar de verweerder woonplaats heeft
(Duitsland). Wel moeten de verhuurder en huurder in dezelfde lidstaat wonen (bijv. Duitsland) en moet
de huurder een natuurlijk persoon zijn (en geen bedrijf uitoefenen).
Link: http://deeplinking.kluwer.nl/?param=00CB9DE8&cpid=WKNL-LTR-Nav2
Alle (auteurs-)rechten op dit document berusten bij Wolters Kluwer Nederland B.V. of haar licentiegevers en worden
uitdrukkelijk voorbehouden. Dit document is gegenereerd op 19-04-2016. Kijk voor meer informatie over de diensten van
Wolters Kluwer op www.wolterskluwer.nl
Pagina 3/15
Deze uitzondering is nuttig bij verhuur van vakantiewoningen. Bij de korte huur en verhuur van
vakantiewoningen kan het wel eens gebeuren dat zowel de verhuurder als de huurder in eenzelfde
lidstaat woonachtig zijn (Nederlander) maar de vakantiewoning zelf in een andere lidstaat (Spanje).
Toepassing van voornoemde uitzondering zou dan wenselijk zijn, aangezien de Nederlandse rechter
dan internationale bevoegdheid kan aannemen. Zou deze uitbreiding niet opgenomen zijn, dan dient de
Nederlandse verhuurder bij de Spaanse rechter een procedure aan te spannen tegen een Nederlandse
huurder. Het Spaanse vonnis zou vervolgens in Nederland ten uitvoer moeten worden gelegd. Dit is
onwenselijk, nu beide partijen de Spaanse taal niet machtig zijn en aanvullende kosten moeten worden
gemaakt in een zaak die eigenlijk alleen maar Nederlanders betreft.
Een forumkeuze in de huurovereenkomst is niet geldig indien de forumkeuze inbreuk maakt op de
bevoegde rechter onder art. 24 lid 1 EEX-Vo. Een Nederlandse verhuurder mag – als het gehuurde in
Spanje is gelegen – dan ook niet met een Nederlandse huurder overeenkomen dat de Nederlandse
rechter bevoegd is met uitsluiting van de Spaanse rechter.
4. Rome I-Verordening
De tweede hoofdvraag van het IPR is welk recht toepasselijk is op een internationale rechtsverhouding.
Het recht dat toepasselijk is op een internationale huurovereenkomst dient te worden vastgesteld aan de
hand van de Verordening (EG) 593/2008 inzake het recht dat van toepassing is op verbintenissen uit
overeenkomst. Deze verordening wordt ook wel aangeduid als Rome I. De Rome I-verordening heeft
een universeel toepassingsgebied, wat betekent dat de Nederlandse rechter de verordening in elk
internationaal geval toepast.
De Rome I-verordening bevat regels (conflictregels) die bepalen welk recht toepasselijk is op een
internationale overeenkomst. De verordening maakt daarbij onderscheid tussen twee situaties. De
eerste situatie is wanneer partijen – en dat kunnen natuurlijke personen of rechtspersonen zijn –
uitdrukkelijk in de overeenkomst hebben vastgesteld welk recht zij op de overeenkomst toegepast willen
zien. Een dergelijk beding heet een rechtskeuzebeding. De Rome I-verordening voorziet in een dergelijk
beding. De rechtskeuze dient uitdrukkelijk te worden gedaan en duidelijk te blijken uit de bepalingen van
de overeenkomst of uit de algemene voorwaarden die tussen partijen toepasselijk zijn verklaard. De
tweede situatie is wanneer partijen geen uitdrukkelijke rechtskeuze hebben gemaakt.
Indien partijen geen rechtskeuze hebben gemaakt, dan volgt uit art. 4 lid 1 sub c Rome I dat een
overeenkomst ter zake de huur van onroerend goed wordt beheerst door het recht van het land waarin
het onroerend goed gelegen is.[2] Art. 4 lid 1 sub d Rome I maakt daar weer een uitzondering op voor
huurovereenkomsten die in duur zijn beperkt tot ten hoogste zes maanden. Deze worden beheerst door
het recht van het land van de verhuurder. Wel is vereist dat de huurder een natuurlijk persoon is en zijn
gewone verblijfplaats heeft in dat land.
Evenals bij de EEX-Verordening ziet deze uitzondering op de huur van woningen waarbij de verhuurder
en de huurder in dezelfde lidstaat woonachtig zijn. Het zou onpraktisch en onwerkzaam zijn indien op
deze rechtsrelatie het recht van de ligging van de onroerende zaak toepasselijk was. Gelet op de –
volgens ons – praktisch geringe betekenis van deze uitzondering zullen we die in het vervolg van dit
artikel buiten beschouwing laten.
Link: http://deeplinking.kluwer.nl/?param=00CB9DE8&cpid=WKNL-LTR-Nav2
Alle (auteurs-)rechten op dit document berusten bij Wolters Kluwer Nederland B.V. of haar licentiegevers en worden
uitdrukkelijk voorbehouden. Dit document is gegenereerd op 19-04-2016. Kijk voor meer informatie over de diensten van
Wolters Kluwer op www.wolterskluwer.nl
Pagina 4/15
Voorts is relevant dat art. 6 lid 1 Rome I bepaalt dat een consumentenovereenkomst beheerst wordt
door het recht van het land waar de consument zijn gewone verblijfplaats heeft, mits de verkoper zijn
commerciële activiteiten ook in dat land ontplooit of die activiteiten richt op (onder andere) dat land. Art.
6 lid 2 Rome I biedt vervolgens de mogelijkheid om alsnog voor een ander recht te kiezen, maar die
rechtskeuze mag er niet toe leiden dat de consument bescherming verliest die hij wel zou genieten als
de rechtskeuze niet zou zijn gemaakt.
Opmerkelijk is echter dat art. 6 lid 1 en lid 2 Rome I op grond van art. 6 lid 4 sub c Rome I niet
van toepassing zijn op overeenkomsten die een zakelijk recht op een onroerende zaak of de
huur van een onroerende zaak tot onderwerp hebben, met uitzondering van time-sharing
overeenkomsten. De verhuur van een onroerende zaak wordt dus niet gezien als een
consumentenovereenkomst in de zin van Rome I, althans niet als overeenkomst waarop het
recht van de gewone verblijfplaats van de consument van toepassing is. Dat terwijl het Europees
Hof van Justitie in zijn arrest van 30 mei 2013 (Asbeek Brusse c.s./Jahani) heeft bepaald dat de
verhuur van een woning wel valt onder de werking van Richtlijn 93/13/EEG van de Raad van 5 april
1993 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten. [3]
Aldus rijst het volgende beeld:
Partijen zijn vrij om een keuze voor toepasselijkheid van het recht van een bepaald land te maken (art. 3
lid 1 Rome I), zij het dat wanneer alle aanknopingspunten zich in een ander land bevinden, de
rechtskeuze de toepasselijkheid van het dwingende recht van dat andere land onverlet laat. Wordt geen
rechtskeuze gemaakt, dan wordt, bij verhuur van onroerende zaken, de overeenkomst beheerst door
het recht van het land waarin de onroerende zaak is gelegen. Een consumentenovereenkomst wordt
beheerst door het land waar de consument zijn woonplaats heeft, maar deze regel geldt niet voor
huurovereenkomsten ter zake onroerende zaken.
Bij de verhuur van een, al dan niet in Nederland gelegen, onroerende zaak is het dus zeer wel mogelijk
om te kiezen voor de toepasselijkheid van buitenlands recht. Het effect van die rechtskeuze is echter
beperkt als alle aanknopingspunten bij de overeenkomst in een ander land liggen, omdat dan het
dwingend recht van dat andere land van toepassing is. Dus, wanneer een Nederlander een in
Nederland gelegen woning huurt van een Engelse verhuurder, dan kan in de overeenkomst gekozen
worden voor toepasselijkheid van Engels recht. Eén van de aanknopingspunten, namelijk de gewone
verblijfplaats van de verhuurder, bevindt zich niet in Nederland. De dwingendrechtelijke bepalingen uit
het Nederlandse huurrecht zijn derhalve niet op de overeenkomst van toepassing.
Dat een dergelijke rechtskeuze geldig wordt geacht blijkt uit een uitspraak van de Rechtbank
Maastricht van 20 februari 2009.[4] De rechtbank oordeelde in een geschil tussen een Duitse en
Nederlandse partij aangaande een in Nederland gelegen onroerende zaak:
“Met die bepaling hebben partijen aldus uitdrukkelijk gekozen voor Duits recht op hun uit de
huurovereenkomst voortvloeiende rechtsverhouding. De stelling van eisers, dat het dwingendrechtelijke
karakter van het huurrecht de door partijen gemaakt rechtskeuze opzijzet, hebben eisers niet nader
onderbouwd en wordt ook overigens gepasseerd. In het algemeen zij voorop gesteld dat ten aanzien
van huurovereenkomsten geldt dat een conflictenrechtelijke rechtskeuze mogelijk is. Het Nederlands
huurrecht staat daarmee dus niet automatisch in de weg aan de door partijen gemaakte keuze voor
Duits recht.”
Link: http://deeplinking.kluwer.nl/?param=00CB9DE8&cpid=WKNL-LTR-Nav2
Alle (auteurs-)rechten op dit document berusten bij Wolters Kluwer Nederland B.V. of haar licentiegevers en worden
uitdrukkelijk voorbehouden. Dit document is gegenereerd op 19-04-2016. Kijk voor meer informatie over de diensten van
Wolters Kluwer op www.wolterskluwer.nl
Pagina 5/15
5. Bijzonder dwingend recht
Indien partijen een rechtskeuze hebben gemaakt en aanknopingspunten zich buiten Nederland
bevinden, dan is relevant dat art. 9 lid 1 Rome I bepaalt dat een rechtskeuze niet in de weg staat aan
toepassing van bepalingen van bijzonder dwingend recht. Het gaat dan om bepalingen aan de
inachtneming waarvan een land zoveel belang hecht voor de handhaving van zijn openbare belangen
zoals zijn politieke, sociale of economische organisatie, dat zij moet worden toegepast op elk geval dat
onder de werkingssfeer ervan valt, ongeacht welk recht op grond van de verordening van toepassing is.
De bepaling van bijzonder dwingend recht, gewoonlijk aangeduid als voorrangsregel, is een typisch
internationaal privaatrechtelijke figuur. Het is zeker niet zo dat iedere bepaling die volgens een nationaal
rechtsstelsel een dwingend karakter heeft, ook bijzonder dwingend is in de zin van art. 9 lid 1 Rome I.
Dat blijkt met zoveel woorden uit considerans 37 bij Rome I, welke luidt:
“Het begrip ‘bepalingen van bijzonder dwingend recht’ moet worden onderscheiden van de uitdrukking
‘bepalingen waarvan niet bij overeenkomst kan worden afgeweken’, en dient met meer terughouding te
worden gebezigd.”
Art. 9 lid 1 Rome I omschrijft bepalingen van bijzonder dwingend recht als bepalingen die openbare
belangen handhaven, zoals de politieke, sociale of economische organisatie van een lidstaat. Art. 9 lid 3
Rome I maakt een onderscheid tussen voorrangsregels van de lidstaat van het recht van de rechter bij
wie de zaak aanhangig is (die altijd toegepast kunnen worden) en voorrangsregels van andere lidstaten.
De laatste soort zijn alleen toepasselijk, indien niet-toepassing van de voorrangsregels de uitvoering van
de overeenkomst onwettig maakt.
De terminologie van de ‘bepaling van bijzonder dwingend recht’ borduurt voort op het Arblade-arrest.[5]
Dat betrof een strafzaak over, onder meer, de vraag of een Franse vennootschap die tijdelijk
werkzaamheden verrichtte in België, gehouden was om minimumlonen uit te betalen conform de
toepasselijke Belgische CAO. Het Hof overwoog dat “de vrijheid van dienstverrichting als grondbeginsel
van het Verdrag slechts kan worden beperkt door regelingen die hun rechtvaardiging vinden in
dwingende redenen van algemeen belang, die gelden voor iedere persoon of onderneming die op het
grondgebied van de betrokken staat werkzaam is, voor zover dit belang niet wordt gewaarborgd door de
regels waaraan de dienstverrichter is onderworpen in de lidstaat waar hij in gevestigd is”. De
bescherming van werknemers, meer in het bijzonder de sociale bescherming van werknemers in de
bouwsector is een door het Hof erkende dwingende reden van openbaar belang. De toepassing van de
nationale regeling van een lidstaat moet geschikt zijn om de verwezenlijking van het nagestreefde doel
te waarborgen en zij mag niet verdergaan dan nodig is voor het bereiken van dat doel.
Jurisprudentie over wat wel of niet kwalificeert als bijzonder dwingend recht, is schaars maar gelet op
het feit dat art. 9 lid 1 Rome I codificatie van het Arblade-arrest betreft en de letterlijke tekst van art. 9
lid 1 Rome I gaan wij ervan uit dat een bepaling slechts bijzonder dwingend genoemd kan worden als
zij strekt ter bescherming van een openbaar belang. Van een ‘openbaar belang’ kan uitsluitend sprake
zijn als de betreffende wettelijke bepaling de strekking heeft om ook andere belangen dan alleen de
belangen van de betrokken contractspartijen te beschermen. Zie in die zin ook het vonnis van de
Rechtbank Amsterdam van 7 februari 2012 waarin de rechtbank overweegt dat een bepaling van
bijzonder dwingend recht niet zo zeer ziet op de bescherming van private maar van publieke
Link: http://deeplinking.kluwer.nl/?param=00CB9DE8&cpid=WKNL-LTR-Nav2
Alle (auteurs-)rechten op dit document berusten bij Wolters Kluwer Nederland B.V. of haar licentiegevers en worden
uitdrukkelijk voorbehouden. Dit document is gegenereerd op 19-04-2016. Kijk voor meer informatie over de diensten van
Wolters Kluwer op www.wolterskluwer.nl
Pagina 6/15
belangen.[6]
Een dergelijke richting kan ook worden gezien in een andere uitspraak van het Europese Hof van
Justitie. Het Hof van Justitie heeft in het Ingmar/Eaton arrest Europese regels die de positie van
handelsagenten beschermd, aangemerkt als voorrangsregels in de zin van art. 9 lid 1 Rome I.[7] Deze
regels zijn vastgelegd in een Europese richtlijn en geïmplementeerd in de regelgeving van nationale
rechtsstelsels. Het Hof komt tot deze conclusie omdat het gaat om dwingend voorgeschreven regels die
bovendien beogen om de vrijheid van vestiging en de onvervalste mededinging binnen de interne markt
te beschermen. Voor de verwezenlijking van deze doelstellingen van het Verdrag is het – aldus het Hof
van Justitie – noodzakelijk dat deze bepalingen worden nageleefd. Een rechtskeuze voor het recht van
New York (buiten de EU, dus geen bescherming) kan deze regels dus niet opzijzetten indien de
handelsagent in een lidstaat zijn werkzaamheden uitvoert. De vrijheid van vestiging en de mededinging
vormen volgens het Hof van Justitie kennelijk openbare belangen die beschermingsbepalingen een
bijzonder dwingend karakter geven. Wij veronderstellen dat de gedachte van het Hof erop gebaseerd is
dat de harmonisatie van de wettelijke bepalingen inzake handelsagentuur erop gericht was dat alle
handelsagenten in de EU dezelfde bescherming zouden genieten en dat de mededinging binnen de EU
vervalst zou worden als handelsagenten door middel van een rechtskeuze alsnog hun wettelijke
bescherming zouden kunnen wegcontracteren. Aldus zou het openbare belang – de vrije vestiging en
onvervalste mededinging – in het geding komen als de Europese beschermingsbepalingen buiten
toepassing zouden blijven.
Er moet sprake zijn van een openbaar belang – dat dus niet enkel gelegen kan zijn in de belangen van
de betrokken contactspartijen – én dat openbare belang moet in het geding komen als een bepaling
door een gemaakte rechtskeuze toepassing op de overeenkomst zou missen. Tot slot zou het openbare
belang zwaarder moeten wegen dan de contractsvrijheid van de betrokken partijen om de betreffende
bepaling door een rechtskeuze buiten toepassing te laten zijn.
In de hiervoor al aangehaalde Arblade-uitspraak ging het om CAO-bepalingen inzake
minimumloonbetalingen. Ons komt voor dat dergelijke bepalingen ook de belangen van derden – denk
aan andere (potentiële) werknemers op arbeidsmarkt – beogen te beschermen, dat die belangen een
openbaar en zwaarwegend karakter hebben én dat die bepalingen worden geschaad als de betreffende
CAO-bepaling door een rechtskeuze buiten toepassing zou kunnen blijven.
Voorts valt nog te wijzen op het Unamar-arrest. Het ging daarin ook om een
handelsagentuurovereenkomst. De eigenaardigheid zat hem erin dat de handelsagent zijn
werkzaamheden in België uitvoerde, maar voor Bulgaars recht was gekozen. Zowel Bulgarije als België
hebben de Europese richtlijn ter bescherming van handelsagenten correct, geïmplementeerd, met dien
verstande dat de Belgische wetgever een bescherming toekent aan de agent die verdergaat dan die van
de Europese richtlijn. De vraag was of die verdergaande Belgische beschermingsbepalingen ook
bepalingen van bijzonder dwingend recht konden zijn. Het Hof overweegt dat dat inderdaad kan indien
de aangezochte rechter, rekening houdend met de aard en het voorwerp van deze dwingende
bepalingen, omstandig vaststelt dat de wetgever de bepalingen van fundamenteel belang acht.
In die zaak voerde de Europese Commissie nog aan dat het enkele feit dat een lidstaat haar wetgeving
als bijzonder dwingend beschouwt, nog niet betekent dat die wetgeving daadwerkelijk door de rechter
als zodanig zou moeten worden gekwalificeerd. Als dat anders zou zijn, zou een lidstaat de
wilsautonomie die Rome I juist voorop stelt ondergraven door systematisch eigen wetsbepalingen als
bijzonder dwingend te bestempelen. Het argument van de Commissie wordt niet expliciet, maar volgens
Link: http://deeplinking.kluwer.nl/?param=00CB9DE8&cpid=WKNL-LTR-Nav2
Alle (auteurs-)rechten op dit document berusten bij Wolters Kluwer Nederland B.V. of haar licentiegevers en worden
uitdrukkelijk voorbehouden. Dit document is gegenereerd op 19-04-2016. Kijk voor meer informatie over de diensten van
Wolters Kluwer op www.wolterskluwer.nl
Pagina 7/15
ons wel impliciet, gevolgd door het Hof van Justitie. Dat blijkt onder meer uit het feit dat het Hof van
Justitie ook overweegt dat voor het geven van volle werking aan de wilsautonomie van partijen – die de
hoeksteen van Rome I is – het noodzakelijk is om de term ‘bepaling van bijzonder dwingend recht’
restrictief uit te leggen. Voorts dient de rechter volgens het Hof niet alleen rekening te houden met de
precieze bewoordingen van de bepalingen, maar ook met de algemene opzet en alle omstandigheden
waarin deze bepalingen zijn vastgesteld.
6. Openbare orde
Verder wijzen wij erop dat art. 21 Rome I bepaalt, dat een bepaling van het recht waar partijen voor
gekozen hebben slechts ter zijde kan worden gesteld als die toepassing kennelijk onverenigbaar is
met de openbare orde van het land van de rechter. Uit considerans 37 bij Rome I volgt dat ook een
beroep op de exceptie van openbare orde slechts in uitzonderlijke omstandigheden aan de orde kan
zijn. Dergelijke omstandigheden doen zich voor als toepassing van het gekozen recht op
onaanvaardbare wijze zou botsen met de rechtsorde van het land waar de zaak aanhangig is, doordat
inbreuk op een fundamenteel beginsel zou worden gemaakt.[8] Het gaat dan veelal om de soort
beginselen die beschermd worden door het EVRM.
Ter illustratie: strijdigheid met de Nederlandse openbare orde is bijvoorbeeld aan de orde wanneer het
huwelijksvermogensrecht van het toepasselijke recht de vrouw achterstelt ten opzicht van de man op
de enkele grond dat zij vrouw is. Dat is strijdig met voor Nederland fundamentele beginsel van
seksegelijkheid en daarmee in strijd met de openbare orde.[9]
De toets of sprake is van een bepaling van bijzonder dwingend recht wordt gemaakt aan de hand van
een beoordeling van het recht van de staat waar de zaak aanhangig is (lex fori). Of sprake is van een
bepaling die strijd is met de openbare orde van de lex fori, moet worden beoordeeld aan de hand van
enerzijds de inhoud van het recht waarvoor gekozen is en anderzijds de Nederlandse openbare orde.
Dit artikel leent zich wel voor een beoordeling van de vraag welke bepalingen van Nederlands huurrecht
bijzonder dwingend recht zijn. De beoordeling of een concrete bepaling van een buitenlands
rechtsstelsel in strijd is met Nederlandse openbare valt echter buiten het bestek van dit artikel. Het lijkt
ons evenwel weinig aannemelijk dat een bepaling van Nederlands huurrecht niet zou kwalificeren als
een bepaling van bijzonder dwingend recht, terwijl het met die bepaling gediende belang wel het
Nederlandse openbare belang zou dienen.
7. Bijzonder dwingend recht in het Nederlandse
huurrecht
Het voorgaande brengt ons bij de vraag in hoeverre het Nederlandse huurrecht voorziet in bepalingen
die moeten worden gezien als bepalingen van bijzonder dwingend recht. Beslissend is of met de
betreffende huurrechtbepaling een openbaar belang is gemoeid dat zo groot is dat dit tot toepassing van
die bepaling in alle gevallen noodzaakt. Dat is volgens ons het geval als: (1) de betreffende bepaling de
belangen beschermd van niet alleen de betrokken huurder, maar ook die van andere (potentiële)
huurders; en (2) die belangen worden geschonden als de betreffende bepalingen door een rechtskeuze
Link: http://deeplinking.kluwer.nl/?param=00CB9DE8&cpid=WKNL-LTR-Nav2
Alle (auteurs-)rechten op dit document berusten bij Wolters Kluwer Nederland B.V. of haar licentiegevers en worden
uitdrukkelijk voorbehouden. Dit document is gegenereerd op 19-04-2016. Kijk voor meer informatie over de diensten van
Wolters Kluwer op www.wolterskluwer.nl
Pagina 8/15
buiten toepassing zou kunnen blijven; (3) die belangen bovendien voldoende zwaarwegend zijn om te
rechtvaardigen dat de bescherming van het openbare belang prevaleert boven de gemaakte
rechtskeuze. De beoordeling of aan deze voorwaarden is voldaan moet vervolgens geschieden aan de
hand van de bewoordingen van de bepaling, de algemene opzet en de omstandigheden waarin de
bepaling is opgesteld. Aan de hand van deze maatstaf zullen wij een aantal bepalingen uit het
Nederlandse huurrecht toetsen. Wij beperken ons tot art. 7:249, 7:231 en 7:271 e.v. en art. 7:266 BW en
de bepalingen van afdeling 7.4.6 BW. Wij hebben voor de door ons te bespreken bepalingen gekozen
omdat daaruit, ons inziens, blijkt dat per artikel moet worden beoordeeld of een bepaling bijzonder
dwingend is en dat de beoordeling per artikel wezenlijk anders uit kan vallen. Hoewel voor een toetsing
van alle dwingend rechtelijke bepalingen uit titel 7.4 BW dus alle aanleiding is laten wij die hier
achterwege omdat dat het bestek van dit artikel te boven gaat.
8. Huurprijsbescherming
Het Nederlandse stelsel van huurprijsbescherming is thans neergelegd in art. 7:245-7:265 BW, de
Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (UHW), het daarop gebaseerde Besluit huurprijzen woonruimte
(Besluit) en de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte (Regeling). In deze regelgeving ligt het
woningwaarderingsstelsel besloten. Op grond van dat stelsel wordt een woning een puntenaantal
toegekend welk aantal correspondeert met een voorgeschreven maximale huurprijs. Komt de aldus
voorgeschreven huurprijs niet boven de maximale huurprijs waarbij de huurder nog huurtoeslag kan
aanvragen, dan is men gebonden aan de voorgeschreven huurprijzen. Komt de voorgeschreven
huurprijs boven de maximaal voorgeschreven huur, dan kan de huurprijs vrijelijk tussen partijen
overeengekomen worden. Deze grens, ook wel de liberalisatiegrens genoemd, ligt thans op een
huurprijs van € 710,68 en wordt thans bij een puntenaantal van 142 overschreden.
Op grond van art. 7:246 BW geldt de tussen partijen overeengekomen huurprijs, tenzij anderszins
voortvloeit uit art. 7:245-7:265 BW. In dit kader valt in het bijzonder te wijzen op art. 7:249 BW op grond
waarvan de huurder de huurcommissie tot uiterlijk zes maanden na ingang van de huurovereenkomst
kan verzoeken om de redelijkheid van de aanvangshuurprijs te toetsen. Indien de huurcommissie
oordeelt dat de woning op grond van het woningwaarderingsstelsel niet verhuurd mag worden voor een
bedrag hoger dan de liberalisatiegrens, dan stelt de huurcommissie de huurprijs vast op het bedrag dat
uit het woningwaarderingsstelsel voortvloeit.
Indien de huurder de termijn van zes maanden niet in acht neemt, dan is die niet-ontvankelijk in zijn
verzoek tot aanpassing van de huurprijs. De huurder is dan gehouden tot betaling van de
overeengekomen huurprijs, ook als deze hoger is dan op grond van het woningwaarderingsstelsel is
toegestaan.
Art. 7:249 BW is wat ons betreft de hoeksteen van het huurprijzenrecht omdat dat artikel de huurder de
mogelijkheid biedt om de aanvangshuur te laten toetsen. Het huurprijzenrecht bestaat zeker niet alleen
uit de toetsing van de aanvangshuurprijs en een deel van dat recht is ook van toepassing als sprake is
van geliberaliseerde huur, maar die bepalingen zijn van veel minder belang. Immers, voor de
doelstelling van de wetgever om door middel van het huurprijzenrecht de betaalbaarheid van
huurwoningen te waarborgen, is art. 7:249 BW essentieel.
Ons is één uitspraak bekend waarin het Nederlandse huurprijzenrecht in de context van art. 9 Rome Iverordening aan de orde kwam,[10] te weten het arrest Yolole/Smith c.s. De in Londen woonachtige
Link: http://deeplinking.kluwer.nl/?param=00CB9DE8&cpid=WKNL-LTR-Nav2
Alle (auteurs-)rechten op dit document berusten bij Wolters Kluwer Nederland B.V. of haar licentiegevers en worden
uitdrukkelijk voorbehouden. Dit document is gegenereerd op 19-04-2016. Kijk voor meer informatie over de diensten van
Wolters Kluwer op www.wolterskluwer.nl
Pagina 9/15
Yolole sloot met de, eveneens in Londen woonachtige, Smith een huurovereenkomst voor een woning
in Amsterdam voor de duur van zes maanden. Partijen hadden in de overeenkomst gekozen voor
toepasselijkheid van het recht van het Verenigd Koninkrijk. De huurovereenkomst voorzag in een all-in
huurprijs van € 1600 per maand hetgeen de huurcommissie ertoe bracht om op grond van het –
inmiddels overigens gewijzigde – art. 7:258 BW de kale huurprijs vast te stellen op 55% van de
maximaal redelijke huurprijs, zijnde een bedrag van € 474,55. Indien de ‘strafkorting’ van art. 7:258 BW
buiten toepassing was gebleven, dan zou de huurprijs op grond van het woningwaarderingsstelsel
€ 862,81 per maand hebben mogen bedragen. De woning had dus, naar Nederlands recht,
geliberaliseerd verhuurd mogen worden als geen all-in huur zou zijn overeengekomen.
Het geschil wordt uiteindelijk aan het Hof voorgelegd en daarbij beroept de huurder zich – tevergeefs –
op de stelling, dat art. 7:258 BW bijzonder dwingend recht is in de zin van art. 9 lid 1 Rome I.
Het hof stelt voorop dat een bepaling die naar Nederlands recht dwingend is, niet enkel daarom ook
moet worden aangemerkt als een bepaling van bijzonder dwingend recht in de zin van Rome I. Dat is
pas het geval – aldus het hof in r.o. 3.9 – indien de algemene Nederlandse belangen in zodanige mate
bij het onderhavige geval zijn betrokken dat de belangen die art. 7:258 BW beoogt te beschermen
zwaarder moeten wegen dan het belang dat het op de huurovereenkomst toepasselijke vreemde recht
zo volledig mogelijk tot gelding komt. Het hof oordeelt, dat dat niet het geval is. Daarbij wijst het hof er
allereerst op dat art. 7:258 BW een sanctiebepaling is die de privaatrechtelijke verhouding tussen
huurder en verhuurder raakt. Het feit dat de wetgever met art. 7:258 BW heeft beoogd om tegen te gaan
dat de huurprijzenwetgeving omzeild wordt doordat all-in huurprijzen worden overeengekomen, maakt
dat volgens het hof niet anders.
In het oordeel van het hof ligt besloten dat art. 7:258 BW alleen de belangen regardeert van de
betrokken huurder en niet een algemeen Nederlands belang. Het hof overweegt in dit verband ook dat
de woning – indien art. 7:258 BW buiten beschouwing zou worden gelaten – als geliberaliseerde
woonruimte zou kunnen worden verhuurd.
Op het oordeel dat art. 7:258 BW enkel de private belangen van huurder dient valt, naar ons oordeel,
wel wat af te dingen. Zoals het hof ook zelf stelt is art. 7:258 BW bedoeld om het omzeilen van het
huurprijzenrecht te voorkomen. Art. 7:258 BW leidde tot een ‘strafkorting’ op de huurprijs en die korting
ging verder dan het compenseren van het nadeel dat de huurder eventueel ondervindt van de
mogelijkheid dat zijn huurprijs niet in overeenstemming is met het woningwaarderingsstelsel. Dit geeft
ons inziens juist aan dat art. 7:258 BW niet alleen de belangen van de betrokken huurder regardeerde,
maar er juist toe strekte om te voorkomen dat verhuurder überhaupt all-in huurprijzen kan afspreken en
zich daardoor zou onttrekken aan het woningwaarderingsstelsel.
Dat roept dan weer de vraag op of het huurprijzenrecht – meer in het bijzonder art. 7:249 BW en de
bepalingen die bij de toetsing van de aanvangshuurprijs in beeld komen – een stelsel van bepalingen is
aan de inachtneming waarvan Nederland zoveel belang hecht voor de handhaving van zijn openbare
belangen, zoals zijn politieke, sociale of economische organisatie, dat deze ongeacht een rechtskeuze
moeten worden toegepast. Kortom: is art. 7:249, als wettelijke waarborg voor toepassing van het
woningwaarderingsstelsel bijzonder dwingend recht in de zin van Rome I?
In de parlementaire geschiedenis is deze vraag niet aan de orde gekomen. Dat komt, denken wij, omdat
simpelweg niet is stilgestaan bij de mogelijkheid dat een Nederlandse woning naar het recht van een
Link: http://deeplinking.kluwer.nl/?param=00CB9DE8&cpid=WKNL-LTR-Nav2
Alle (auteurs-)rechten op dit document berusten bij Wolters Kluwer Nederland B.V. of haar licentiegevers en worden
uitdrukkelijk voorbehouden. Dit document is gegenereerd op 19-04-2016. Kijk voor meer informatie over de diensten van
Wolters Kluwer op www.wolterskluwer.nl
Pagina 10/15
ander land verhuurd zou kunnen worden.
Het huurprijzenrecht beoogt te voorkomen dat huurders slechts kunnen huren tegen prijzen die zij –
naar het oordeel van de wetgever – eigenlijk niet op kunnen brengen. Het huurprijzenrecht beoogt aldus
de betaalbaarheid van woonruimte te waarborgen. Dat lijkt ons onmiskenbaar een publiek belang, gelet
ook op het feit dat art. 22 lid 2 Gw stelt dat bevordering van voldoende woongelegenheid voorwerp van
zorg van de overheid is.
Verdere aanwijzingen waaruit het openbaar belang van het huurprijzenrecht volgt kunnen gevonden
worden in rechtspraak van het Europees Hof van de Rechten van de Mens. Door verhuurders werd
een beroep gedaan op art. 1 Eerste Protocol bij het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens.
Dat artikel bepaalt, dat een Staat het recht heeft wetten toe te passen, die hij noodzakelijk oordeelt
om het gebruik van eigendom te reguleren in overeenstemming met het algemeen belang of om de
betaling van belastingen of andere heffingen of boeten te verzekeren. In dit kader heeft het EHRM als
volgt overwogen.[11]
“Because of their direct knowledge of their society and its needs, the national authorities are in principle
better placed than the international judge to appreciate what is in the “general” or “public” interest. The
notion of “public” or “general” interest is necessarily extensive. In particular, spheres such as housing of
the population, which modern societies consider a prime social need and which plays a central role in
the welfare and economic policies of Contracting States, may often call for some form of regulation by
the State. In that sphere decisions as to whether, and if so when, it may fully be left to the play of free
market forces or whether it should be subject to State control, as well as the choice of measures for
securing the housing needs of the community and of the timing for their implementation, necessarily
involve consideration of complex social, economic and political issues. Finding it appropriate that the
margin of appreciation available to the legislature in implementing social and economic policies should
be a wide one, the Court has on many occasions declared that it will respect the legislature’s judgment
as to what is in the “public” or “general” interest unless that judgment is manifestly without reasonable
foundation.”
Met andere woorden: het Europees Hof voor de Rechten van de Mens laat de wetgever ruime vrijheid
om zelf te beoordelen of een bepaling in een publiek of algemeen belang is. Dat is anders als het
oordeel van de wetgever kennelijk zonder redelijke grond is, hetgeen niet snel het geval is. Ook de
Nederlandse rechter is terughoudend met het zelfstandig beoordelen van de stelling dat wetgeving met
het oog op het publiek belang tot stand is gekomen.
Aannemende dat huurprijzenrecht een openbaar belang behartigt, is het vervolgens de vraag of dat
belang in het geding komt als het huurprijzenrecht niet steeds wordt toegepast. Wij menen dat de
Nederlandse wetgever in een aantal gevallen het goed gevonden heeft dat het huurprijzenrecht buiten
toepassing blijft en dat reeds daarom niet gezegd kan worden dat het openbaar belang – volgens de
wetgever – wordt aangetast als dat recht niet steeds wordt toegepast, althans dat die aantasting niet van
die omvang is, dat art. 7:249 BW een bepaling van bijzonder dwingend recht is.
Het Nederlandse huurprijzenrecht verwacht van de huurder dat deze het initiatief neemt om de huurprijs
binnen zes maanden ter discussie te stellen. Laat men die termijn verstrijken, dan is de huurder
gebonden aan de overeengekomen huurprijs, ook als die huurprijs hoger is dan op grond van het
woningwaarderingsstelsel is toegestaan, en blijft het leeuwendeel van het huurprijzenrecht buiten
toepassing. Verder is het volgens ons hoogst twijfelachtig of de belangen van andere/potentiele
Link: http://deeplinking.kluwer.nl/?param=00CB9DE8&cpid=WKNL-LTR-Nav2
Alle (auteurs-)rechten op dit document berusten bij Wolters Kluwer Nederland B.V. of haar licentiegevers en worden
uitdrukkelijk voorbehouden. Dit document is gegenereerd op 19-04-2016. Kijk voor meer informatie over de diensten van
Wolters Kluwer op www.wolterskluwer.nl
Pagina 11/15
huurders worden geschaad als het huurprijzenrecht buiten toepassing zou blijven. Het overgrote deel
van de sociale woonvoorraad in Nederland wordt niet verhuurd door verhuurders die uit zijn op
winstmaximalisatie, maar door woningcorporaties wier doelstelling juist is om betaalbare woonruimte te
verhuren. In die zin verschilt de Nederlandse huurmarkt wezenlijk van – bijvoorbeeld – de Nederlandse
arbeidsmarkt. Een werkgever heeft er alle belang bij om zijn werknemers zo laag mogelijk lonen uit te
betalen, al was het maar omdat de werkgever anders de concurrentiestrijd zou verliezen. Als het
mogelijk zou zijn bij CAO voorgeschreven minimumlonen te omzeilen door te kiezen voor
toepasselijkheid van recht dat veel lagere lonen voorschrijft, ligt een ‘race to the bottom’ op de loer en
daar zouden alle werknemers in de betreffende branche de dupe van worden.
Dergelijke, door winstmaximalisatie en behoud van concurrentiepositie gedreven, krachten ontbreken
grotendeels op de huurmarkt omdat sociale verhuurders niet op winstmaximalisatie zijn gericht en
bovendien niet met elkaar concurreren.
Verder wijzen wij er nog op dat in de literatuur ook wel is betoogd dat Rome I voorziet in een aantal
specifieke verwijzingsregels ter zake overeenkomsten waarbij nationale rechtsstelsels voorzien in
bijzondere bescherming van de onderliggende contractspartij, zoals bijvoorbeeld
arbeidsovereenkomsten en consumentenovereenkomsten. Ten aanzien van huurovereenkomsten
voorziet Rome I, zoals wij hiervoor uit een hebben gezet, maar heel beperkt in bijzondere
verwijzingsregels. De Europese wetgever heeft dus wel stilgestaan bij de vraag of ten aanzien van
huurovereenkomsten zou moeten worden voorzien in bijzondere verwijzingsregels, maar die vraag is
vervolgens aldus beantwoord dat slechts in beperkte verwijzingsregels wordt voorzien. Verder
strekkende verwijzingsregels werden dus niet noodzakelijk geacht. Wij vinden die redenering weinig
overtuigend al was het maar omdat uit het Unamar-arrest al volgt dat het mogelijk is dat een lidstaat
‘bovenop’ Europese bescherming, bepalingen ter bescherming van bepaalde rechtssubjecten aanneemt
en ook die bepalingen vervolgens bijzonder dwingend kunnen zijn.
De rechtspraak zal nog nader moeten uitwijzen of art. 7:249 BW bijzonder dwingend recht is.
9. Verbod op buitengerechtelijke ontbinding
De schaal slaat overigens uit in het voordeel van het aannemen van bijzonder dwingend recht waar het
gaat om art. 7:231 BW dat een buitengerechtelijke ontbinding op grond van wanprestatie van de huurder
onmogelijk maakt. Het woonrecht wordt door art. 8 EVRM beschermd en in dat kader overwoog het
EHRM al eens als volgt:
“Given that eviction is a serious interference with an individual’s right to respect for his or her home,
the Court attaches particular weight to the procedural safeguards afforded to that individual in the
course of the decision-making process. (…) In particular, even where the lawful right to occupation of
the premises has come to an end, an individual should in principle be able to have the proportionality
of the measure determined by an independent tribunal in the light of the relevant principles of Article 8
of the Convention.”[12]
Het verbod op buitengerechtelijke ontbinding strekt dus tot bescherming van mensenrechten en lijkt ons
reeds om die reden een bepaling van openbaar belang. Dat belang zou volgens ons ook in het geding
komen als het mogelijk zou zijn om art. 7:231 BW door middel van een rechtskeuze buiten spel te
zetten. Daarbij speelt dat art. 7:231 BW geldt voor alle huurders van woonruimte. Omdat
Link: http://deeplinking.kluwer.nl/?param=00CB9DE8&cpid=WKNL-LTR-Nav2
Alle (auteurs-)rechten op dit document berusten bij Wolters Kluwer Nederland B.V. of haar licentiegevers en worden
uitdrukkelijk voorbehouden. Dit document is gegenereerd op 19-04-2016. Kijk voor meer informatie over de diensten van
Wolters Kluwer op www.wolterskluwer.nl
Pagina 12/15
woningcorporaties niet meer mogen verhuren aan huurders wier inkomen te hoog is, zijn de huurders
met hogere inkomens aangewezen op commerciële verhuurders. Het risico dat die huurders alleen nog
maar in aanmerking komen voor een huurovereenkomst als zij bereid zijn de bescherming die art. 7:231
BW hen biedt, weg te contracteren is volgens weliswaar zeer lastig te kwantificeren, maar lijkt ons zeker
niet verwaarloosbaar. Hetzelfde geldt – mutatis mutandis – voor art. 7:271 ev. BW, op grond waarvan
een huurovereenkomst voor woonruimte niet eindigt na ommekomst van de overeengekomen tijd, maar
pas nadat de rechter een beëindigingsvordering van de verhuurder heeft toegewezen.
10. Medehuurderschap echtgenoot of geregistreerd
partner
Tot slot wijzen wij nog op art. 7:266 lid 1 BW op grond waarvan de echtgenoot of geregistreerd partner
van de huurder van rechtswege medehuurder wordt. Ook deze bepalingen zouden wij aanmerken als
bijzonder dwingend, met dien verstande dat het door ons ontwikkelde toetsingskader zich niet goed
leent voor toepassing op deze bepalingen. De reden daarvoor is dat de bepaling uitsluitend de belangen
beschermt van een rechtssubject dat geen partij is bij de overeenkomst. Het buiten toepassing blijven
van de bepaling zou per definitie de belangen van de echtgenoot schaden – diens belangen zijn immers
de enige belangen waar het artikel het oog op heeft. Verder is de echtgenoot geen partij bij de
overeenkomst en kan die dus ook onmogelijk instemmen met een rechtskeuze die ertoe leidt dat art.
7:266 BW buiten toepassing zou blijven.
Verder valt er ook op te wijzen dat art. 10:40 BW stelt dat de vraag of een echtgenoot toestemming
behoeft van de andere echtgenoot voor een rechtshandeling, in welke vorm die toestemming moet
worden gegeven en wat de rechtsgevolgen van het ontbreken van die toestemming zijn, moet worden
beantwoord aan de hand van het recht van de staat waar de andere echtgenoot ten tijde van het
verrichten van de rechtshandeling zijn gewone verblijfplaats had. Dit is wat ons betreft een belangrijke
aanwijzing dat het IPR de bescherming van echtgenoten primair ziet als een zaak die op het niveau van
het betrokken nationale recht moet worden opgelost.
11. Bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW
De titel betreffende bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 bevat recht waarvan niet ten nadele van de
huurder kan worden afgeweken. Echter, op grond van art. 7:291 BW kan de kantonrechter verzocht
worden om een beding dat afwijkt van de bepalingen van titel 7.4.6 BW goed te keuren. Die
goedkeuring kan niet verleend worden voor een beding dat afwijkt van art. 7:307 BW welk artikel de
huurder de mogelijkheid geeft om degene aan wie hij zijn bedrijf overdraagt in zijn plaats als huurder te
stellen. De wetsartikelen waar men met goedkeuring van de kantonrechter van kan afwijken kwalificeren
ons inziens niet als bijzonder dwingend recht in de zin van art. 9 Rome I en wel omdat uit het stelsel van
de wet blijkt dat de Nederlandse wetgever de mogelijkheid biedt om van die artikelen af te wijken.
Die mogelijkheid bestaat, als gezegd, niet voor art. 7:307 BW. Daarmee is echter nog niet gezegd dat
het om een regel van bijzonder dwingend recht gaat. Het feit dat ook met goedkeuring van de
kantonrechter niet van art. 7:307 BW kan worden afgeweken, wil niet meer zeggen dan dat de bepaling
Link: http://deeplinking.kluwer.nl/?param=00CB9DE8&cpid=WKNL-LTR-Nav2
Alle (auteurs-)rechten op dit document berusten bij Wolters Kluwer Nederland B.V. of haar licentiegevers en worden
uitdrukkelijk voorbehouden. Dit document is gegenereerd op 19-04-2016. Kijk voor meer informatie over de diensten van
Wolters Kluwer op www.wolterskluwer.nl
Pagina 13/15
‘gewoon’ een bepaling van dwingend recht is. Hieruit volgt echter niet rechtstreeks dat het om een
bepaling van bijzonder dwingend recht gaat.
Uit de parlementaire geschiedenis blijkt dat maar summierlijk is gesproken over het feit dat afwijking van
art. 7:307 BW ook met rechterlijke machtiging niet mogelijk is. De minister heeft daarover niet veel meer
gezegd dan dat art. 7:307 BW het de huurder die op leeftijd is mogelijk maakt om zijn bedrijf over te
dragen tegen een koopsom die tegelijk als oudedagsvoorziening dient. Kleine zelfstandigen zouden –
aldus de minister – daar behoeft aan hebben omdat zij in de regel geen pensioen hebben kunnen
opbouwen.
Wij menen dat de minister belangen aanhaalt die alleen de huurder aangaan. Een publiek belang
probeert het recht van indeplaatsstelling ons inziens niet te beschermen. Wij menen daarom dan ook
dat het zeer twijfelachtig is dat art. 7:307 BW bijzonder dwingend recht behelst. De consequentie
daarvan is, dat bij een huurovereenkomst ter zake een object dat naar Nederlands recht kwalificeert als
bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW gekozen kan worden voor toepasselijkheid van een recht van
een andere EU-lidstaat en dat als gevolg van die rechtskeuze titel 7.4.6 BW geheel buiten toepassing
blijft, mits – uiteraard – er wel internationale aanknopingspunten zijn.
12. Conclusie
Het is mogelijk om in een huurovereenkomst aangaande een in Nederland gelegen onroerende zaak te
kiezen voor de toepasselijkheid van vreemd recht. Indien alle aanknopingspunten bij de overeenkomst
zich evenwel in Nederland bevinden, dan blijft Nederlands dwingend recht van toepassing. Bevinden
zich aanknopingspunten buiten Nederland, dan is de vraag in hoeverre het Nederlandse huurrecht
voorziet in bijzonder dwingend recht in de zin van art. 9 Rome I. Dergelijke bepalingen dienen namelijk,
ongeacht de rechtskeuze, steeds te worden toegepast.
Wij hebben onderzocht in hoeverre het Nederlandse huurprijzenrecht voor woonruimte en het semidwingende recht ter zake bedrijfsruimten in de zin van art. 7:290 BW bijzonder dwingend recht is. Wij
menen dat goede argumenten tegen het kwalificeren van het huurprijzenrecht voor woonruimte als
bijzonder dwingend recht te vinden zijn, maar dat de uitsluiting van de buitengerechtelijke ontbinding, de
opzeggingsbescherming en de bescherming van de samenwonende echtgenoot of geregistreerd
partner, wel bijzonder dwingend zijn. Het huurrecht ter zake bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW
bevat volgens ons geen bijzonder dwingend recht, ook niet in art. 7:307 BW.
Voetnoten
[1]
Floris van Westrhenen is advocaat te Rotterdam. Bart-Jan van het Kaar is bedrijfsjurist.
[2]
Anders dan het Burgerlijk Wetboek spreekt Rome I niet over een onroerende zaak, maar over onroerend goed. Ons lijkt dat verschil
zonder betekenis.
[3]
HvJ EU 30 mei 2013, nr. C-488/11, Asbeek Brusse c.s./Jahani.
[4]
Link: http://deeplinking.kluwer.nl/?param=00CB9DE8&cpid=WKNL-LTR-Nav2
Alle (auteurs-)rechten op dit document berusten bij Wolters Kluwer Nederland B.V. of haar licentiegevers en worden
uitdrukkelijk voorbehouden. Dit document is gegenereerd op 19-04-2016. Kijk voor meer informatie over de diensten van
Wolters Kluwer op www.wolterskluwer.nl
Pagina 14/15
Ktr. Heerlen 20 februari 2009, ECLI:NL:RBMAA:2009:BH4291.
[5]
HvJ EG 23 november 1999, C-376/96, Arblade.
[6]
Rb. Amsterdam 7 februari 2012, ECLI:NL:RBAMS:2012:BV8441.
[7]
HvJ EG 9 november 2000, C-381/98, Ingmar/Eaton.
[8]
HvJ EG 28 maart 2000, C-7/98, NIPR 2000, 126, Krombach/Bamberski .
[9]
Hof Den Haag 11 mei 2011, ECLI:NL:GHSGR:2011:BQ5061.
[10]
Hof Amsterdam 24 februari 2014, WR 2015/50.
[11]
EHRM 2 juli 2013, nr. 27126/11 ( Nobel c.s./Nederland).
[12]
EHRM 2 december 2010, nr. 30856/03, r.o. 44, Kryvitska en Kryvitskyy/Oekraïne.
Link: http://deeplinking.kluwer.nl/?param=00CB9DE8&cpid=WKNL-LTR-Nav2
Alle (auteurs-)rechten op dit document berusten bij Wolters Kluwer Nederland B.V. of haar licentiegevers en worden
uitdrukkelijk voorbehouden. Dit document is gegenereerd op 19-04-2016. Kijk voor meer informatie over de diensten van
Wolters Kluwer op www.wolterskluwer.nl
Pagina 15/15