Raadsbesluit - Gemeente Heemstede

Raadsbesluit
Raadsvergadering: 1 november 2012
ONDERWERP
Invoeren Starterslening in Heemstede
SAMENVATTING
Het huidige economische klimaat maakt het voor starters op de woningmarkt bijna onmogelijk om een
woning te kopen.
De gemiddelde prijs voor een koopwoning ligt in Heemstede sowieso hoger dan in omliggende
gemeenten.
De raad heeft in haar Doorkijk 2025 vastgesteld een aantrekkelijke en vitale gemeente te willen zijn, ook
voor jonge mensen.
De Startersregeling is in de ons omringende gemeenten met succes ingevoerd.
Door het verstrekken van 30 startersleningen krijgt de economie in Heemstede een impuls en ontstaat er
meer doorstroming van huur- naar koopwoningen.
Daarom komt de PvdA met dit in initiatiefvoorstel om de Starterslening in Heemstede in te voeren.
BESLUIT B&W
BESLUIT RAAD
De raad van de gemeente Heemstede;
gelezen het voorstel van de PvdA van 04-10-2012
besluit:
- De Starterslening in te voeren in Heemstede
- De concept verordening Starterslening gemeente Heemstede vast te stellen
- Een revolving fund van € 900.000 beschikbaar te stellen voor de Startersleningen
- De deelnemersovereenkomst Starterslening met de SVn te sluiten.
De raad voornoemd,
de griffier,
589182
de voorzitter,
1/5
Raadsbesluit
Raadsvergadering: 1 november 2012
INLEIDING
Het huidige economische klimaat maakt het voor starters op de woningmarkt bijna onmogelijk om een
woning te kopen.
De gemiddelde prijs voor een koopwoning ligt in Heemstede sowieso hoger dan in omliggende
gemeenten.
De raad heeft in haar Doorkijk 2025 vastgesteld een aantrekkelijke en vitale gemeente te willen zijn, ook
voor jonge mensen.
De Startersregeling is in de ons omringende gemeenten met succes ingevoerd.
Door het verstrekken van 30 startersleningen krijgt de economie in Heemstede een impuls en ontstaat er
meer doorstroming van huur- naar koopwoningen.
Daarom komt de PvdA met dit in initiatiefvoorstel om de Starterslening in Heemstede in te voeren.
Wat houdt de Starterslening in?
Een Starterslening biedt huishoudens tot een bepaalde inkomensgrens de mogelijkheid om het verschil
tussen de totale aankoopkosten van de eerste koopwoning en het maximale bedrag dat er volgens de
normen van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) geleend kan worden, te overbruggen.
De starterslening wordt als 2e hypotheek aangeboden onder NHG en wordt bij het
Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) afgesloten. De eerste
hypotheek kan door de koopstarter bij een financier naar keuze worden afgesloten.
Starters die voldoende inkomen hebben om (volgens de normen van de NHG) de gehele aankoopprijs
van de woning te financieren met een eerste hypotheek, krijgen dus geen starterslening.
De starterslening wordt uitgegeven als een annuïteitenlening met een looptijd van maximaal 30 jaar en
een rentevaste periode van 15 jaar. Over de eerste drie jaar hoeft geen rente en aflossing te worden
betaald.
Voor wie is de Starterslening?
- De starterslening wordt beschikbaar gesteld voor starters op de woning koopmarkt.
- Deze starters moeten op het moment van aanvraag in Heemstede woonachtig en
verblijfsgerechtigd zijn. Zij kunnen ook in het verleden in Heemstede woonachtig en
verblijfsgerechtigd zijn geweest. Wel wordt er gesteld dat zij minimaal 1 jaar een huurwoning
hebben bewoond of niet-zelfstandig wonen.
- De
maximum
verwervingskosten
van
een
woning
mogen
niet
boven
de
€ 250.000,- komen.
- Aanvragen voor de Starterslening kunnen niet toegewezen worden als de aanvrager in
aanmerking komt voor een koopsubsidie (BEW+).
- De maximale hoogte van de Starterslening bedraagt 20 % van de verwervingskosten van de
woning met een maximum van € 30.000,-.
- De eerste hypotheek en de Starterslening dient te worden verstrekt met NHG.
- Er kunnen maximaal zo’n 30 leningen worden verstrekt.
Dit geld blijft eigendom van de gemeente Heemstede.
De Starterslening is de eerste drie jaar renteloos en aflossingsvrij. Om de drie jaar wordt het inkomen
getoetst door SVn. Groeit het inkomen na verloop van tijd, dan gaat het betalen van rente en aflossing
hiermee in de pas lopen. De hierdoor terugvloeiende middelen kunnen opnieuw voor de uitgifte van
Startersleningen worden ingezet (revolving fund). De gemeente richt hiervoor een Gemeenterekening
Starterslening in en brengt het bedrag onder bij het SVn. De kosten voor de gemeente bedragen de
rentelasten om het bedrag dat nodig is te lenen en onder te brengen bij het SVn plus 0.5 %
beheerkosten.
589182
2/5
Raadsbesluit
Raadsvergadering: 1 november 2012
MOTIVERING
3.1 We willen starters helpen bij het verwerven van hun eerste koopwoning.
In de huidige woningmarkt en slechte economie is het voor starters bijna onmogelijk een eerste
koopwoning aan te schaffen. Banken staan niet echt te springen om hen een hypotheek te verstrekken.
Met de Startersregeling kunnen starters geholpen worden bij het financieren van hun eerste koopwoning.
3.2 Heemstede meer aantrekkelijk maken voor starters, een vitale gemeente
De gemiddelde prijs van een woning is hoger dan die in omliggende gemeenten. Jonge Heemstedenaren
trekken om die reden veelal naar omliggende gemeenten waar een eerste koopwoning goedkoper is. Met
de Startersregeling kan dit voorkomen worden en kunnen ook oud-Heemstedenaren weer terugkeren. Op
deze wijze is de gemeente aantrekkelijker om te wonen, ook voor jonge gezinnen.
3.3 Het stimuleren van de economie en een betere doorstroming huizenmarkt
Het invoeren van de Startersregelingen is een van de weinige instrumenten die onze raad ter beschikking
staat om de huidige economie een impuls te geven. Het bevordert eveneens de mogelijkheid van een
betere doorstroming van de huur- naar de koopmarkt.
De huizenprijzen zijn gedaald. Hierdoor komen meer woningen in aanmerking voor aankoop door een
starter. Op dit moment staan in de prijsklasse tot € 250.000 zo’n 100 woningen te koop in Heemstede
3.4 We willen voorkomen dat het budget binnen 1 jaar op is.
Het is de bedoeling dat leningaanvragers na 3 jaar beginnen met het aflossen van hun lening. Wanneer
dit niet mogelijk is wordt er per aanvraag gekeken hoe de aflossing zal gaan lopen. Na de eerste
aflossingen komt er weer budget vrij voor nieuwe leningaanvragers (revolving fund).
Met deze regeling hopen we in het 3e kalenderjaar ook nog voldoende middelen te hebben om
startersleningen toe te kennen. Zo blijft er continuïteit bestaan in het afgeven van startersleningen.
3.5 Personen kunnen op elke leeftijd starter zijn op de woningkoopmarkt.
Personen kunnen ook op latere leeftijd pas beslissen of een mogelijkheid zien om van een huurwoning
naar een koopwoning te verhuizen. Dit kan verschillende oorzaken hebben, zoals een scheiding, het
wegvallen van de partner of misschien financiële redenen. In deze verordening gaat het om starters op
de woningmarkt die net dat steuntje in de rug nodig hebben.
3.6 Bijna de helft van de gemeenten kent de startersregeling
In Nederland kunnen starters in 209 gemeenten in aanmerking komen voor de starterslening. In ZuidKennemerland is Heemstede een van de slechts drie gemeenten die niet meedoet aan de regeling.
Hierdoor trekken ook potentiële kopers naar de ons omliggende gemeenten.
3.7 Aanvragers kunnen geen gebruik maken van 2 regelingen.
Aanvragers die in aanmerking komen voor de koopsubsidie kunnen geen starterslening verkrijgen, dit om
te verkomen dat we geldleningen verstrekken aan personen die ook op een andere manier aan extra
financieringsmiddelen kunnen komen voor het verwerven van de koopwoning.
589182
3/5
Raadsbesluit
Raadsvergadering: 1 november 2012
KANTTEKENINGEN
De aflossing kan traag op gang komen.
De kringloop van middelen (revolving fund) komt alleen op gang als bij een substantieel deel van de
kopers sprake is van (toekomstige) inkomensgroei. Is er weinig tot geen inkomensgroei, dan wordt er pas
aan het eind van de looptijd van 30 jaar terugbetaald. Of eerder, als de woning wordt verkocht.
Maar de middelen zullen altijd terug vloeien naar de gemeentelijke rekening bij het SVn.
Het effect kan zijn dat niet iedereen een startersleningen kan verkrijgen.
Wanneer er meer aanvragen voor een starterslening zijn dan de ongeveer 30 waarvoor budget
beschikbaar is, dan vallen die mensen buiten de boot. Zij kunnen niet geholpen worden aan een
starterslening op het moment dat zij daar behoefte aan hebben. De ervaring is dat bij het begin van het
invoeren van de regeling gemiddeld zo’n 10 aanvragen per jaar binnen komen. Maar mocht de grens van
30 aanvragen al sneller worden bereikt en is het aanbod van de markt zodanig (bijvoorbeeld omdat er
nog meer woningen van corporaties beschikbaar komen) dan kan uitbreiding van het fonds opnieuw aan
de orde komen.
FINANCIËN
De gemeente richt een Gemeenterekening Startersregeling in en brengt deze onder bij het SVn. Het geld
blijft van de gemeente Heemstede. Deze overboeking heeft verder geen begrotingstechnische gevolgen.
De financieringskosten van het revolving fund zullen nog wel in de begroting 2013 moeten worden
verwerkt.
Voor een bedrag van € 900.000,- gerekend met een percentage gebaseerd op het renteomslagpercentage in de begroting 2013 en vermeerderd met de beheersvergoeding van 0,5 % staat dit
gelijk aan een structurele (rente)last van € 21.000 per jaar.
JURIDISCH KADER
1. Wettelijk- of beleidskader
- Verordening Stimuleringsfonds Starterslening
- Gemeentelijke uitvoeringsregels Starterslening
PLANNING/UITVOERING
Aanvragen voor een starterslening komen bij de gemeente binnen. Deze toetst slechts de aanvraag aan
de Verordening Starterslening gemeente Heemstede. De uitvoering, het verstrekken van de lening en de
complete nazorg wordt verzorgd door het SVn.
Na twee jaar zal de Starterslening worden geëvalueerd. Het effect kan worden gemeten aan het aantal
verstrekte startersleningen in een jaar.
Naar schatting zal deze regeling 40 uur per jaar vragen van het apparaat. Na een jaar zal geëvalueerd
worden of de geschatte uren toereikend zijn.
589182
4/5
Raadsbesluit
Raadsvergadering: 1 november 2012
COMMUNICATIE/BEKENDMAKING
Wanneer de verordening is vastgesteld zal er veel over moeten worden gecommuniceerd. Op de
gemeentepagina, internet en via sociale media.
Er zal een informatiebijeenkomst worden georganiseerd door het SVn voor de makelaars, hypotheek
verstrekkers enz.
Een brochure en een poster.
De Verordening Starterslening gemeente Heemstede zal met bijbehorende bijlagen na het vaststellen
van de raad gepubliceerd moeten worden.
BIJLAGEN
 Concept verordening Startersregeling Heemstede
 Informatie over de Startersregeling van de site van SVn.
589182
5/5