XB d1237 Het realiseren van sociale woningen in grotere

Het realiseren van sociale woningen in grotere
bouwprojecten
Werknota: onderstaande tekst is geen juridische tekst. Suggesties voor verduidelijking of
verbetering zijn welkom!
1 Inhoudsopgave
Inhoud
1 Inhoudsopgave ......................................................................................................................... 1
2 Inleiding .................................................................................................................................... 1
3 Initiatieven van de Vlaamse regering ....................................................................................... 2
4 Wat is er nu mogelijk? .............................................................................................................. 2
4.1 Vrijwillige overeenkomst .................................................................................................... 2
4.2 Voor de durvers ................................................................................................................. 3
4.2.1 Via voorschriften of lasten in een vergunning ............................................................. 3
4.2.2 Gemeentelijk reglement sociaal wonen ...................................................................... 4
4.2.3 Ruimtelijke uitvoeringsplannen of stedenbouwkundige verordening .......................... 4
5 Meer info ................................................................................................................................... 5
(tekst laatst aangepast op 17 maart (XBd1237-2)
2 Inleiding
Eind vorig jaar vernietigde het Grondwettelijk Hof delen van het Decreet Grond- en
Pandenbeleid.
Daardoor kan de vergunningverlenende geen sociale last meer opleggen. De website van de
Vlaamse overheid beschrijft wat de gevolgen zijn voor reeds afgeleverde vergunningen.
Heel wat gemeenten blijven vragende partij om wel degelijk nog de realisatie van sociale
woningen te kunnen opleggen bij de vergunningverlening van grotere bouwprojecten. De
uitdagingen zijn immers groot: zo is het Bindend Sociaal Objectief (BSO) behouden.
Bovendien genieten ‘gemengde wijken’ beleidsmatig de voorkeur, boven wijken met enkel
woningen voor een bepaald doelpubliek.
Ook het standpunt van de VVSG is dat gemeenten in de toekomst de bouw van sociale
woningen in grotere projecten moet kunnen afdwingen. Daarbij pleiten we wel voor meer
17 maart 2014 - 1/6
mogelijkheden om tot maatwerk te komen. Aspecten als ruimtelijke situering van de aanvraag,
omvang van het project, bouwritme in de gemeente en de omvang tot het bereiken van het
BSO moeten meer dan nu in rekening kunnen worden gebracht. Generieke Vlaamse cijfers
van te realiseren sociale woningen kunnen dat minder goed dan op maat bepaalde cijfers van
de gemeenten.
3 Initiatieven van de Vlaamse regering
De Vlaamse regering onderzoekt of en welke decretale initiatieven nodig of mogelijk zijn om
de realisatie van sociale woningen af te dwingen.
Het is ons onduidelijk of de Vlaamse regering decretale initiatieven neemt om de realisatie van
sociale woningen door de vergunningverlenende overheid af te dwingen, mede gelet op de
korte tijd tot aan de Vlaamse verkiezingen lijkt dat ons niet vanzelfsprekend.
Wel wordt aangekondigd dat er een omzendbrief komt die de mogelijkheden verduidelijkt om
een sociaal woonbeleid te voeren.
4 Wat is er nu mogelijk?
4.1 Vrijwillige overeenkomst
Partijen onderling kunnen natuurlijk om het even welke afspraken met elkaar maken. Als
projectontwikkelaar, SHM en gemeente als vergunningverlenende overheid in onderling
overleg overeenkomen om een bepaald deel van het project als sociaal woningproject te
realiseren, dan kan dat natuurlijk.
Heel wat projectontwikkelaars zijn bereid om, met het oog op het maatschappelijk verantwoord
ondernemen, een deel van hun project(grond) te verkopen aan de sociale
huisvestingsmaatschappij. Gelukkig maar. De projectontwikkelaar heeft echter niet meer de
zekerheid dat VMSW sowieso de grond overneemt (de overnameverplichting in de
cascaderegeling is immers vernietigd). Overleg en onderhandeling tussen alle partijen lijkt ons
dan ook meest aangewezen optie.
De gemeente en de projectontwikkelaar hebben immers een gemeenschappelijk belang: beide
wensen een kwalitatief project. Op basis daarvan is het redelijk dat de diverse partijen rond de
tafel gaan zitten op zoek naar een goeie vertaling van die wens naar ruimtelijke kwaliteit. In
een overeenkomst kunnen eventueel voorwaarden opgenomen worden waaraan de partners
in het project moeten voldoen. De gemeente mag echter niet aan ‘machtsafwending’ doen: ze
mag haar bevoegdheid om vergunningen af te leveren niet misbruiken om andere
(ongetwijfeld nuttige zaken) zoals de realisatie van sociale woningen, te verkrijgen..
17 maart 2014 - 2/6
De projectontwikkelaar kan er ook vrijwillig voor kiezen om in een - nog te vergunnen bouwproject zelf sociale woningen te realiseren en te verkopen aan de sociale
huisvestingsmaatschappij. Hiervoor neemt hij best contact op met de sociale
huisvestingsmaatschappij en met de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW) om
na te gaan aan welke normen deze woningen moeten voldoen, welke verplichtingen en
rechten hij heeft en hoe de overdracht van de woningen kan geschieden.
Projectontwikkelaars die een vergund project lopende hebben waaraan een sociale last in
natura verbonden is, kunnen er nog steeds voor opteren om deze sociale woningen te
bouwen. Sommige projectontwikkelaars willen/kunnen dat echter maar doen als zij vergoed
worden voor de mogelijke schade die zij hebben geleden. Voordat delen van het Decreet
Grond- en Pandenbeleid werden vernietigd, kon de projectontwikkelaar immers rekenen op
bepaalde voordelen als hij sociale woningen realiseerde. Nu kan dat niet meer. VMSW
overweegt dan ook om voor projectontwikkelaars die alsnog het sociale deel van het project
verder willen zetten een dading af te sluiten. Door een dading zien alle partijen af van
schadeclaims. Zij schreef hiervoor de diverse projectontwikkelaars aan. Deze brief is
beschikbaar bij de VVSG.
De projectontwikkelaar kan er ook nog steeds vrijwillig voor kiezen om zelf private woningen te
realiseren en deze nadien te verhuren aan het sociale verhuurkantoor. Dit hoeft echter niet
meer voor 27 jaar te zijn, zoals het Decreet Grond- en Pandenbeleid bepaalde. Hierdoor tellen
de woningen mee voor het BSO
4.2 Voor de durvers
4.2.1 Via voorschriften of lasten in een vergunning
De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening laat de mogelijkheid om aan de hand van ruimtelijke
criteria de bouw van sociale woningen te stimuleren. Zo kunnen voorschriften in ruimtelijke
uitvoeringsplannen, stedenbouwkundige verordeningen of voorwaarden in de vergunning de
kavelgrootte, typologie, kwaliteit, vloeroppervlakte, volume of lokalenindeling regelen. Zo
worden de gronden die door dit voorschrift gevat zijn met name aantrekkelijk voor de realisatie
van sociale woningen en dus met name interessant voor sociale huisvestingsmaatschappijen.
Anderzijds bieden dergelijke voorschriften niet de garantie dat er daadwerkelijk sociale
woningen zullen komen, terwijl het gemeenten daar wel om te doen is. Sociale huurwoningen
bieden immers de beste garantie op betaalbare woningen van goede kwaliteit met een grote
woonzekerheid.
In verschillende teksten, onder andere ook door Freya Van den Bossche, Vlaams minister
voor wonen in de commissie voor woonbeleid van 16 januari 2014 is opgemerkt dat
gemeenten nu al mogelijkheden hebben om de realisatie van sociale woningen in (grotere)
bouwprojecten af te dwingen.
17 maart 2014 - 3/6
Het is ons niet duidelijk op welke concrete instrumenten dan wordt gedoeld. De bedoeling is
dat dit in de nabije toekomst via een omzendbrief wordt verduidelijkt.
4.2.2 Gemeentelijk reglement sociaal wonen
Wel wordt er in het ‘wereldje’ momenteel gediscussieerd of de gemeente de bevoegdheid
heeft om op basis van het Gemeentedecreet een gemeentelijk reglement sociaal wonen te
maken. De gemeente is op basis van dat Decreet immers bevoegd om alles van gemeentelijk
belang te regelen. De redenering is dat de zorg voor voldoende betaalbare woningen en de
goede ruimtelijke ordening bij uitstek een gemeentelijke bevoegdheid is.
Het Grondwettelijk Hof heeft echter de mogelijkheid om een gemeentelijk reglement sociaal
wonen op basis van het Decreet Grond- en Pandenbeleid op te stellen, vernietigd. De
Vlaamse overheid beveelt dan ook aan het gemeentelijk reglement sociaal wonen op basis
van het DGP in te trekken. Dan is het maar de vraag of akkoord kan worden gegaan met de
mogelijkheid om een gemeentelijk reglement sociaal wonen op basis van het
Gemeentedecreet aan te nemen. Bovendien: in 2009 vond de Vlaamse decreetgever het
nodig om gemeenten expliciet de bevoegdheid te geven om via reglementen of
uitvoeringsplannen de omvang van het sociaal woonaanbod te regelen. Nu zou het
expliciteren van die bevoegdheid opeens helemaal niet meer nodig zijn. Waarom is in het
verleden dan al die regelgeving opgemaakt?
De mogelijkheid om een gemeentelijk reglement sociaal wonen op te maken op basis van het
Gemeentedecreet zal de komende maanden ongetwijfeld voer voor discussie zijn. Gemeenten
die durven zouden er al een kunnen opmaken en voorafgaand advies kunnen vragen aan het
Agentschap Binnenlands Bestuur. Op die manier kan een tweedelijnsadvies worden verkregen
over zo’n gevoelige materie. Risico is dat tegen dit gemeentelijk reglement een klacht wordt
ingediend en op basis daarvan vernietigd of dat in beroep wordt gegaan bij de Raad van State
tegen zo’n reglement. Als er dan een vernietiging volgt, is dat natuurlijk geen beste beurt voor
de gemeente.
4.2.3 Ruimtelijke uitvoeringsplannen of stedenbouwkundige verordening
Een interne richtlijn van de Vlaamse overheid (‘dienstorder’) bepaalt dat stedenbouwkundige
voorschriften die gronden reserveren voor sociale woningen, zonder dat in de voorschriften
zelf en louter ruimtelijk bepaald wordt wat onder ‘sociale woningen’ moet worden begrepen,
niet kan. Inmiddels is de rechtspraak en rechtsleer wel wat geëvolueerd. In de
stedenbouwkundige voorschriften van ruimtelijke uitvoeringsplannen of stedenbouwkundige
verordeningen zouden wél bepaalde uitspraken kunnen worden gedaan over sociaal wonen
(zie bijdragen van Defoort zoals vermeld onder ‘meer info’).
Ook hier is het aan de durvers: gemeenten zouden in hun uitvoeringsplan voorschriften rond
sociaal wonen kunnen opnemen.
17 maart 2014 - 4/6
Defoort (2013) geeft aan dat mogelijk lijkt dat een RUP een bepaalde zone volledig of voor
een minimum aantal of percentage sociale woningen bestemt. Een systeem waarbij de
verplichting wordt opgelegd aan een private ontwikkelaar om bij aanvragen voor een bepaalde
schaal, een bepaald percentage sociale woningen te voorzien kan dan weer niet.
Als een gemeente een RUP opstelt dat een bepaalt gebied voorbehoud voor sociale woningen
is het belangrijkd at een zorgvuldige belangenafweging gebeurt.
Op de website van Wonen Vlaanderen valt daarover het volgende te lezen: ‘Het voorschrift
moet gebiedsspecifiek, proportioneel, evenredig en rechtszeker zijn. Hierbij moet rekening
gehouden worden met de elementen uit het arrest van het Grondwettelijk Hof. Bij de opmaak
van het ruimtelijk uitvoeringsplan dient de noodzaak van een dergelijk voorschrift gemotiveerd
te worden afgewogen. Deze motivering gaat uit van een substantieel tekort aan sociale
woningen, waarvan het bindend sociaal objectief en de beschikbaarheid van gronden van
(semi)publieke rechtspersonen elementen zijn (een behoeftestudie dus). Generieke
voorschriften, bv. op het volledige grondgebied van een gemeente, zijn niet gebiedsspecifiek
en zijn dus niet mogelijk‘. Hier wordt dus gesuggereerd dat het afdwingen van de realisatie van
sociale woningen mogelijk is indien de (semi-)overheden zelf geen gronden heeft, terwijl de
uitdaging ‘groot’ is (link BSO) én gemotiveerd kan worden dat de locatie geschikt is om een (te
verantwoorden deel) sociale woningen te realiseren. Andere relevante aspecten daarbij lijken
ons: aantonen dat er een grondschaarste is (waardoor de gemeente wel sociaal wonen via
een sociale last moet afdwingen, omdat zonder hulp de SHM’s niet of met onevenredig veel
moeite voldoende grond ter beschikking krijgen). Daarnaast lijkt het ons ook aangewezen om
te wijzen op de sociale mix die op een gebied zo groot als de omvang van RUP tot stand komt
en dat die sociale mix gewenst is in het kader van de goede ruimtelijke ordening. Ook Defoort
geeft in zijn artikel uit 2013 een aantal randvoorwaarden mee.
De Vlaamse overheid geeft aan dat het niet mogelijk is om via stedenbouwkundige
verordeningen (zie impact stedenbouwkundige verordeningen) af te dwingen dat sociale
woningen worden gerealiseerd. Wellicht is voor dit standpunt gekozen omdat
stedenbouwkundige verordeningen onvoldoende gebiedsspecifiek zouden zijn.
De bedoeling is dat in de nabije toekomst via een omzendbrief de mogelijkheden om via
ruimtelijke uitvoeringsplannen of via stedenbouwkundige verordeningen een sociaal
woonbeleid te voeren, verder wordt verduidelijkt.
5 Meer info
Op de website van Wonen Vlaanderen staat ook heel wat nuttige info.
17 maart 2014 - 5/6
Vragen van gemeenten en provincies over de arresten t.a.v. grond en pandenbeleid kunnen
gericht worden naar:
[email protected].
DEFOORT, P.-J. Rechtsgevolgen van de vernietiging van de sociale last door het
Grondwettelijk Hof, in: TROS 2013 nr. 72 p. 173 -208
DEFOORT, P.-J. Sociale woningen in RUP’s: de grens tussen ruimtelijke ordening en “de
sectoren” wordt steeds dunner” TROS 2011, 179-189
CHARLIER, F. en BOEYKENS, S., Actuele juridische aandachtspunten bij het voeren van een
lokaal huisvestingsbeleid, Impuls2013/04, 30-39.
Nog vragen?
Joris Deleenheer [email protected]
Xavier Buijs [email protected]
17 maart 2014 - 6/6