Woningfinanciering een inleiding

Woningfinanciering
een inleiding
Hoofdstuk 12
Het hypotheekadvies
 De Wet op het financieel toezicht
 De rol van de AFM
 Adviseren over beleggen
 Adviseren over verantwoorde woonlasten
 Adviseren over fiscale aspecten
 Adviseren over oversluiten van hypotheek
 Beloningstransparantie
hoofdstuk 12
2
De Wet op het financieel toezicht
(Wft)
 Sinds 1 januari 2007
 Nadere uitwerkingen in het Bgfo
 Aanbieders, bemiddelaars en adviseurs van
hypothecair krediet:




Hebben een vergunning van de AFM nodig
Moeten aan regels voldoen die in de Wft zijn
vastgelegd
Moeten klachten adequaat afhandelen
Zie artt. 2:60, 2:63, 2:75, 2:80 en 4:17 Wft
hoofdstuk 12
3
De Wet op het financieel toezicht
 De aan cliënten verschafte informatie van
aanbieders van hypothecaire producten moet
volgens art. 4:19 lid 2 Wft



Correct zijn
Duidelijk zijn
Niet misleidend zijn, bijvoorbeeld:



Geen (onduidelijkheid over) verborgen kosten en
risico’s
Geen misleidende naamgeving
Geen misleidend laag rentepercentage suggereren
hoofdstuk 12
4
De Wet op het financieel toezicht
 Complex product:
 Product die uit minstens twee verschillende
financiële producten bestaat, waarvan minstens
één met een beleggingscomponent
 Combinatie van een hypothecair product met een
levensverzekering of een spaarrekening
 Complex product
 financiële bijsluiter met
risico-indicator is verplicht
hoofdstuk 12
5
De Wet op het financieel toezicht
 Bij advisering moet de adviseur:
a.
Informatie inwinnen over financiële positie,
kennis, ervaring, doelstellingen en
risicobereidheid van de consument

b.
c.
Vastlegging in klantprofiel
Voor zover mogelijk zich baseren op de
informatie uit onderdeel a ( passend advies)
Een toelichting geven op de overwegingen die
ten grondslag liggen aan het advies
(art. 4:23 lid 1 Wft)
hoofdstuk 12
6
De Wet op het financieel toezicht
 Aanbieder van krediet is verplicht


Ter voorkoming van overkreditering van de
consument te beoordelen of de
kredietverstrekking wel verantwoord is (art.
4:34 Wft)
Criteria vast te leggen die
Gericht zijn op voorkoming van overkreditering
b.
Ten grondslag liggen aan de beoordeling van
een kredietaanvraag van een consument
(art. 115 lid 1 Bgfo)
a.
hoofdstuk 12
7
De rol van de AFM
 Op grond van Wft zijn er 2 toezichthouders:

De Nederlandsche Bank (DNB)


Onder andere prudentieel toezicht: toezicht op
soliditeit en solvabiliteit van kredietinstellingen en
kwaliteit van bedrijfsvoering en bestuurders
De Autoriteit Financiële Markten (AFM)

Gedragstoezicht: controle of consumenten
duidelijke en eerlijke informatie krijgen
hoofdstuk 12
8
De rol van de AFM
 Rapport ‘Kwaliteit advies en transparantie bij
hypotheken’ (1 november 2007)

Veel tekortkomingen, bijvoorbeeld




Geadviseerd product niet passend bij risicoprofiel
Fiscale aftrekbaarheid niet juist verwerkt in advies
Overschrijding van CHF-norm zonder degelijke
kwantitatieve onderbouwing
Leidraad bij invulling van open normen uit de Wft
hoofdstuk 12
9
Adviseren over beleggen
 Adviseur verplicht tot inwinnen van informatie
bij consument over (zie art. 4:23 lid 1 Wft)
1.
Doelstellingen en beleggingshorizon

2.
Financiële positie

3.
4.
Objectieve prioriteit en subjectieve prioriteit
Inkomen, vermogen en bijzondere lasten
Kennis en ervaring in het beleggen
Risicobereidheid
 1 tot en met 4  risicoprofiel
hoofdstuk 12
10
Adviseren over verantwoorde
woonlasten
 CHF-norm:


Uitgewerkt in Gedragscode
Bepaling maximale leencapaciteit via:




Tabellen met financieringslastpercentages
opgesteld door het NIBUD
Toetsrente is gelijk aan percentage dat door CHF is
vastgesteld, tenzij rentevaste periode > 10 jaar
Lasten van een annuïtaire lening met looptijd =
MIN(economische looptijd, 30 jaar)
Standpunt AFM: CHF-norm  verantwoorde
woonlast
hoofdstuk 12
11
Adviseren over verantwoorde
woonlasten
 Maatwerk:
 Volgens Gedragscode alleen toegestaan als




Geldgever de consument tijdig informeert over de
risico’s
Consument schriftelijk verklaart dat hij de risico’s
begrijpt en accepteert
Geldgever de overschrijding van de CHF-norm
vastlegt in financieringsdossier
Standpunt AFM: Via een kwantitatieve
onderbouwing moet de geldgever aantonen dat de
overschrijding verantwoord is
hoofdstuk 12
12
Adviseren over verantwoorde
woonlasten
 Nieuwe ontwikkelingen
 Naast LTI-ratio wordt ook LTV-ratio belangrijk


Hoogte van de hypotheek maximaal 112% van de
aankoopwaarde
Deel van de schuld boven de aankoopwaarde moet
binnen 7 jaar worden afgelost of gedekt door
opgebouwd vermogen
 Geldt niet bij lening met NHG
 Vrij vermogen mag ingezet worden ter afdekking van
de schuld boven de aankoopwaarde

Voorstel tot meewegen van gezinssamenstelling
heeft het in de politiek niet gehaald
hoofdstuk 12
13
Adviseren over fiscale aspecten
 Berekening nettofinancieringslasten: zie H11
 Aandachtspunten:
 Extra aftrek in jaar van afsluiten hypotheek
 Rente is maximaal 30 jaar aftrekbaar





Reeds genoten renteaftrek bij eerdere hypotheken
Eigenwoningforfait
Bereiken van pensioengerechtigde leeftijd
Belastbaar voordeel uit KEW, BEW of SEW
Deel van lening valt in box 3
hoofdstuk 12
14
Adviseren over oversluiten van
hypotheek
 Aandachtspunten:
 Ook nu eerst (opnieuw) klantprofiel bepalen


Kwantitatieve analyse is noodzakelijk



Uitgangspunt bij verdere advisering
Rekening houdend met alle kosten, waaronder de
boeterente (zie H9)
Veelgebruikte regel: “terugverdientijd is maximaal
gelijk aan de lengte van de nieuwe rentevaste
periode”
Boeterente is fiscaal aftrekbaar; rente over
lening voor betaling boeterente niet!
hoofdstuk 12
15
Beloningstransparantie
 Uiterlijk tegelijk met zijn advies moet de
adviseur openheid geven over:
Mate waarin hij afhankelijk is van één of
meer aanbieders van hypotheken
b. De wijze waarop hij beloond wordt
(art. 4:72 Wft)
a.
hoofdstuk 12
16
Beloningstransparantie
 Ideale situatie: de adviseur wordt rechtsreeks
door de consument betaald
 Bij provisiebetaling moet voldaan aan worden
aan:
1.
2.
De inducementregels (art.149a lid 2 Bgfo)
De provisiebalansregel (art. 150 Bgfo)
hoofdstuk 12
17