De bepaling van de werkelijke waarde in geval van onteigening

De bepaling van de werkelijke waarde in geval
van onteigening
verhandeling over de werkelijke waarde van onroerende zaken in geval van
onteigening aan de hand van inzichten uit de speltheorie
Afstudeerscriptie MSRE opleiding
David Telkamp
Amsterdam 2009
INHOUDSOPGAVE
0
INLEIDING ......................................................................................................................................................... 3
1
DE ONTEIGENING ............................................................................................................................................ 10
2
WERKELIJKE WAARDE ................................................................................................................................... 14
3
DE ONDERSTELDE KOOP ................................................................................................................................. 23
4
TAXATIEPROTOCOL ........................................................................................................................................ 33
5
ALTIJD ONTEIGENEN ...................................................................................................................................... 41
6
RECHTVAARDIGHEID ...................................................................................................................................... 46
7
COALITIEVORMING ........................................................................................................................................ 55
8
ONDERHANDELINGSPROBLEEM ..................................................................................................................... 58
9
EEN EFFICIENTE EEN EERLIJKE PRIJS ............................................................................................................ 63
10
VERGELIJKING VERDELINGSMECHNISMEN ................................................................................................. 72
11
HET OORDEEL VAN DE RECHTER .................................................................................................................. 76
12
EINDSPEL ....................................................................................................................................................... 79
BIBLIOGRAFIE ........................................................................................................................................................ 83
2
0
INLEIDING
In zekere zin kan gebiedsontwikkeling beschouwd worden als ontginningspolitiek in
hernieuwde vorm. Van oudsher heeft het begrip ontginningspolitiek betrekking op het in
cultuur brengen van gronden, op het investeren van geld om de waarde van de grond op den
duur te verhogen. Het betreft het tot bloei brengen van onvruchtbare grond (van der Woud,
2005, p. 216).
Onvruchtbare grond staat in deze metafoor voor de huidige bestaande ordening. Het tot bloei
brengen voor het transformatieproces van deze gronden. Voor dit transformatieproces zijn
investeringen nodig om het gestelde einddoel te bereiken. Na het bereiken van het doel kan
beoordeeld worden in hoeverre de geïnvesteerde gelden rendement hebben opgeleverd voor
de investeerder(s).
Uitgangspunt voor deze thesis is een gemeente die een stedenbouwkundig plan wil realiseren
middels een actieve grondpolitiek. Een actieve grondpolitiek houdt in dat de gemeente alle
gronden in het plangebied cq complex of exploitatiegebied eerst zelf willen verwerven door
onteigening. De aanname binnen de thesis is dat wanneer het plan tot uitvoering komt er
sprake is van een plan met een positieve grondexploitatie; de gronden krijgen door de
bestemmingswijziging een meerwaarde.
Nu zijn er twee algemene zienswijzen ten aanzien van de vraag wie gerechtigd is tot deze
meerwaarde die ontstaat als gevolg van het stedenbouwkundige plan dat tot uitvoer wordt
gebracht. Het ene kamp stelt dat deze meerwaarde ten goede moet komen aan de individuele
grondeigenaren. Het andere kamp stelt dat deze meerwaarde ten goede moet komen aan de
gemeenschap. Met de gemeenschap wordt dan bedoeld dat de meerwaarde toekomt aan de
overheid.
Het ene kamp stelt dat de grond een verwachtingswaarde heeft en dus de meerwaarde ten
goede moet komen aan de grondeigenaar. Het andere kamp stelt dat de waardestijging van de
grond als gevolg van het handelen van de gemeente de grondeigenaar niet behoort te
profiteren.
3
De laatste keer dat deze verdelingsvraag op tafel lag was eind jaren ’70. Het kabinet Den Uyl
struikelde uiteindelijk over dit onderwerp. Het kamp Den Uyl was van mening dat de
onteigenende partij recht had op de verkeerswaarde volgens het huidige gebruik. Het kamp
Van Agt was van mening dat de eigenaar van landbouwgrond recht had op de hogere
marktwaarde. Dit verschil van inzicht was aanleiding voor het kabinet in demissionaire status
aan te blijven tot aan de verkiezingen van 25 mei 1977.
In het kabinet Van Agt I is de opvatting dat meerwaarde van de gronden ten goede moet
komen aan de grondeigenaar uitgewerkt. De resultante hiervan is dat de onteigeningswet is
aangepast. Volgens de huidige opvatting vormt deze hogere marktwaarde het uitgangspunt
voor de bepaling van de werkelijke waarde.
Nu rust de keus om de meerwaarde ten goede te laten komen aan de grondeigenaren en niet
aan de gemeenschap op een politieke keuze. Het CDA wilde eenvoudigweg haar achterban
tevreden houden. Het dispuut over de grondpolitiek betrof vooral de agrarische gronden die
een woonbestemming kregen. Door de bestemmingswijziging van agrarische grond naar
bouwgrond krijgt de grond een hogere economische waarde. Het CDA stond in deze kwestie
pal voor de belangen van de boeren.
De opvatting dat de meerwaarde geheel ten goede moet komen aan de grondeigenaren geeft
voeding aan de gedachte dat deze verdeling niet evenwichtig is. Het andere voorstel, om de
meerwaarde ten gunste van de gemeenschap te laten vallen, is evenmin evenwichtig. In beide
gevallen roomt of de ene partij of de andere partij de meerwaarde, het surplus van het plan, af.
Nu is het bij het actief verwerven van de gronden door de overheid van belang welke
grondslag voor de verdeling van de meerwaarde wordt gehanteerd. In het ene geval krijgt de
grondeigenaar de verkeerswaarde onder de veronderstelling dat de grond geen
bestemmingswijziging ondergaat. In het ander geval krijgt de grondeigenaar de marktwaarde
waarbij nadrukkelijk wel rekening wordt gehouden met de toekomstige bouwmogelijkheden.
Een ander probleem dat speelt bij het actief kopen van de gronden door de overheid, is dat de
grondeigenaar van mening is dat de kopende overheid te weinig biedt voor de grond en de
kopende overheid van mening is dat de grondeigenaar teveel vraagt.
4
0.1
Thesis
Het eerste probleem heeft betrekking op een beginselprobleem; naar welke maatstaf wordt de
meerwaarde verdeeld. Het tweede probleem betreft een onderhandelingsprobleem. In alle
eenvoud luidt de strijdvraag van de thesis als volgt: wat is het goed nu werkelijk waard?
Op deze wijze geformuleerd is er sprake van een onbepaalde strijdvraag. Quintilianus1
verstaat onder een onbepaalde strijdvraag die vragen die zonder invulling van personen, tijden
plaatsen en dergelijke van beide kanten belicht worden, hetgeen de Grieken een thesis2
noemen. Dit in tegenstelling tot bepaalde strijdvragen die concrete omstandigheden personen
tijden en dergelijke behelzen (Quintilianus, 2001, pp. 148-149).
Het onderzoek naar de werkelijke waarde geschiedt aan de hand van de speltheorie. De
speltheorie is een wiskundige studie over conflict en samenwerking tussen rationele en
intelligente beslissers (Myerson, 1997, p. 1).
Het onderzoek naar de werkelijke waarde bespreekt een drietal deelvragen, te weten:
•
Welke verdeling van de meerwaarde is te kwalificeren als efficiënt en eerlijk?
•
Welke vergoeding cq schadeloosstelling ontvangt de grondeigenaar voor het verlies
van de onroerende zaak in geval van onteigening?
•
Welke spelregels zijn noodzakelijk om een efficiënte en eerlijke verdeling van de
meerwaarde tussen de grondeigenaren en de gemeenschap enerzijds en de finale
vergoeding aan de individuele grondeigenaar anderzijds te verzekeren?
Via deze deelvragen wordt de volgende stelling verdedigd: er is een andere manier te
bedenken om naar dit verdelingsvraagstuk te kijken, namelijk de meerwaarde delen. Een
efficiënte en eerlijke verdeling van de meerwaarde, van het surplus is dan ieder de helft; de
gemeente krijgt de ene helft van het surplus en de grondeigenaren tezamen de andere helft van
het surplus.
1
Marcus Fabius Quintilianus werd omstreeks het jaar 71 na Christus de eerste van staatswege
bezoldigde hoogleraar in de welsprekendheid. Eind 94 publiceerde Quintilianus zijn
levenswerk Institutio Oratoria (de opleiding tot redenaar).
2
Anderen spreken over “algemene maatschappelijke strijdvragen”, of over filosofische
strijdvragen, of “delen van het twistpunt”.
5
De grondeigenaren dienen vervolgens onderling hun gerechtvaardige deel van het surplus dat
zij tezamen ontvangen verder onderling pro rato het aantal grondeigenaren te verdelen.
De vergoeding voor het verlies van de zaak in geval van onteigening waar de grondeigenaar
dan recht op heeft is de verkeerswaarde plus een gerechtvaardigd aandeel in het surplus. De
werkelijk waarde is dan de verkeerswaarde plus een gerechtvaardigd deel van het surplus.
Voor het bereiken van deze oplossing is het noodzakelijk een aantal spelregels vast te leggen
die voor alle partijen bindend zijn. Zonder deze spelregels is het niet mogelijk om tot
efficiënte en eerlijke prijzen cq vergoedingen te komen. Een situatie waarbij vooraf bindende
regels gelden waar niet een partij zich aan kan onttrekken is de coöperatieve vorm van de
speltheorie. Dit in tegenstelling tot de niet coöperatieve vorm.
Het achterliggende idee van deze thesis is dan dat rechtvaardigheid niets anders is dan ieder
het zijne te geven - suum cuique tribuere. Via Plato, Aristoteles, Cicero, Augustinus, Thomas
van Aquino en het Romeinse recht is deze notie van rechtvaardigheid gemeengoed geworden
in het denken van het Avondland, maar in onze tijd hoort men er merkwaardig genoeg weinig
of niets meer over (Kinneging, 2005, p. 104).
Via deze opvatting kan verdedigd worden dat rechtvaardigheid het midden is tussen het ene
uiterste en het andere uiterste. De via het protocol berekende prijs voor elke grondeigenaar is
dan de gerechtvaardigde prijs. Deze gerechtvaardigde prijs is dan op te vatten als de
werkelijke waarde voor de onroerende zaak. Naast een speltheoretische verdediging kan de
gevonden verdeling ook via deze oude klassieke opvatting verdedigd worden.
0.2
Relevantie van het taxatieprotocol
Het begrip werkelijke waarde stamt uit de onteigeningswet. Inmiddels wordt ook in andere
wetteksten verwezen naar dit begrip. De afdeling 6.4 grondexploitatie van de nieuwe wet
ruimtelijke ordening verwijst in artikel 6.19 naar art 40b tot en met f van de onteigeningswet
voor de bepaling van de inbrengwaarde van de grond in de grondexploitatie. Het
taxatieprotocol kan dan ook voor de bepaling van de inbrengwaarde gehanteerd worden.
Een andere verwijzing naar de werkelijke waarde is te vinden in de Wet voorkeursrecht
gemeenten. Wanneer eigenaar en gemeente het niet eens kunnen worden over de prijs dan kan
de verkoper B&W verzoeken om over de prijs advies te vragen aan deskundigen. Artikel 16
6
lid 4 geeft aan dat de door de rechtbank benoemde deskundigen hun advies vaststellen met
overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b tot en met f van de onteigeningswet.
0.3
Doel van het taxatieprotocol
Het doel van de thesis is een protocol te formuleren waarmee efficiënt en eerlijke prijzen
berekend kunnen worden. Het biedt de deskundige een eenvoudig en helder denkkader voor
de bepaling van de werkelijke waarde in geval van onteigening. De via het protocol berekende
waarden vormen dan het uitgangspunt voor de onderhandelingen met de individuele
grondeigenaren.
0.4
Leeswijzer
Het onderzoek naar de werkelijke waarde geschiedt vanuit een speltheoretisch perspectief,
waarbij het vinden van een economische waarde centraal staat. Het bestaande juridische
denkkader wordt om deze reden in eerste instantie weggedacht, teneinde in volle vrijheid het
probleem te bestuderen.
Desalniettemin behandelt hoofdstuk 1 de leidende beginselen van de onteigeningswet. Deze
wet kent een geschiedenis van ruim 150 jaar. Het maakt de lezer vertrouwd met enkele
sleutelbegrippen uit de onteigeningswet. Het belangrijkste is dat de grondeigenaar in geval
van onteigening recht heeft op een volledige schadeloosstelling.
In het tweede hoofdstuk staat het begrip werkelijke waarde centraal. In de onteigeningswet
wordt de werkelijke waarde gedefinieerd als de prijs die tot stand zou kopen in een
onderstelde koop tussen redelijk handelende partijen. Uit dit hoofdstuk zal blijken dat,
ondanks de definitie, een aantal dilemma’s zijn te benoemen waardoor er geen eenduidige
prijs is vast te stellen. Voor het vinden van de werkelijke waarde is het noodzakelijk om
vooraf bindende regels vast te stellen.
In het derde hoofdstuk staat het begrip onderstelde koop centraal. Het probleem richt zich op
de vraag volgens welke maatstaf dient de complexwaarde te worden verdeeld. Dient de
meerwaarde pro rato oppervlak, pro rato verkeerswaarde of pro rato aantal eigenaren te
worden verdeeld?
7
De kern van de thesis is te lezen in hoofdstuk vier. Op intuïtieve wijze bespreekt dit
hoofdstuk het spelmechanisme waarmee de werkelijke waarde vast gesteld kan worden. Deze
gevonden werkelijke waarde is dan op te vatten als een efficiënte en eerlijke prijs voor het
verlies van de zaak in geval van onteigening.
In de hoofdstukken 5 tot en met 9 wordt het spelmechanisme per element uitgewerkt en
afgesloten met een rekenvoorbeeld. Hoofdstuk vijf is een technisch hoofdstuk over de
speltheorie en geeft een behandeling van de onteigening in een speltheoretisch denkkader.
Hoofdstuk zes handelt over het begrip rechtvaardigheid en geeft invulling aan het begrip
“suum cuique tribuere” als basis voor de verdelingsvraag. De vraag welke maatstaf geeft een
eerlijke verdeling wordt in dit hoofdstuk uitgewerkt. Voor deze vraag worden een aantal
verdelingsalgoritmes besproken waarmee partijen tot eerlijke verdelingen kunnen komen.
Hoofdstuk zeven bespreekt de fictie dat alle grondeigenaren een coalitievormen. De coalitie
verkoopt dan alle gronden in een keer aan de gemeente. Door deze voorstelling waarbij de
gemeente in een koop alle gronden in het complex in een keer verwerft in plaats van een voor
een elke kavel moet opkopen, maakt het mogelijk om het onderzoek naar de werkelijke
waarde te bestuderen als een bilateraal onderhandelingsprobleem.
Hoofdstuk acht geeft een speltheoretische uitwerking van het bilaterale
onderhandelingsprobleem. In dit hoofdstuk wordt een verdeling van de meerwaarde van het
stedenbouwkundige plan tussen de coalitie van grondeigenaren de kopende gemeente van
ieder de helft verdedigd. De verdediging van deze verdeling van ieder de helft rust op de
standaard “Nash Bargaining Solution”.
Hoofdstuk negen gaat in op de taxatie van het surplus. Het surplus is dan niets anders dan het
verschil tussen de complexwaarde en de som van de verkeerswaarden volgens het huidige
gebruik van alle grondpercelen in het complex. De 1ste verdeling van dit surplus betreft dan de
verdeling van de meerwaarde tussen de coalitie van grondeigenaren en de gemeenschap. De
2de verdeling betreft de verdeling van het deel van het surplus dat de coalitie toekomt tussen
de coalitiegenoten onderling. Via een verdelingsalgoritme wordt een verdeling pro rato aantal
grondeigenaren verdedigd.
8
Hoofdstuk tien bespreekt de uitkomsten van de verschillende opvattingen over de werkelijke
waarde. Volgens de verschillende opvattingen komen sterk uiteenlopende uitkomsten tot
stand. Wanneer het protocol algemeen geaccepteerd wordt dan zijn de uitkomsten volgens dit
protocol het meest gematigd en gaat elke grondeigenaar ten opzichte van de andere eigenaren
er in gelijke mate op vooruit. De andere systemen, alleen de verkeerswaarde of de hogere
marktwaarde, geeft minder evenredige uitkomsten.
Hoofdstuk 11 geeft een speltheoretische beschouwing over de vraag waarom het rationeel en
intelligent is voor partijen om dit protocol te hanteren. De toepasbaarheid van het protocol
rust dan op de matigingsbevoegdheid van de rechter om het onevenredige voordeel dat een
grondeigenaar ontvangt te matigen.
Het laatste hoofdstuk geeft een samenvatting van hetgeen besproken is, alsmede de
eindconclusie. De eindconclusie is dan dat de werkelijke waarde niets anders is dan de
verkeerswaarde van het perceel volgens het huidige gebruik aangevuld met een
gerechtvaardigd deel in de meerwaarde.
9
1
DE ONTEIGENING
Het onderzoek naar de werkelijke waarde in geval van onteigening speelt zich af in een
juridische context; namelijk de onteigeningswet. Deze wet is inmiddels ruim 150 jaar oud. Nu
geeft de wet zelf weinig inzicht op welke wijze de waarde moet worden bepaald. Voor de
feitelijke uitleg zal de deskundige naast de onteigeningswet kennis moeten hebben van de
jurisprudentie. In dit hoofdstuk worden de meest belangrijke zaken besproken waarmee bij
gevallen van onteigening rekening gehouden moet houden.
1.1
Het onteigeningsmiddel
Bij een actieve grondpolitiek kiest de gemeente ervoor alle gronden in het plangebied te
willen verwerven. Vervolgens maakt de gemeente de gronden zelf bouwrijp en verkoopt deze
gronden aan ontwikkelaars. De ontwikkelaars realiseren dan de nieuwe bestemming die de
gronden hebben gekregen. De gemeente krijgt alle kosten en opbrengsten van het plan voor
haar rekening bij onteigening.
Wanneer de gemeente er niet in slaagt om de gronden langs minnelijke weg te verwerven dan
kan zij via de onteigeningsprocedure de gronden langs gerechtelijke weg bemachtigen.
Onteigening komt dan neer op het ontnemen van eigendom. Dit ontnemen van eigendom kan
gekwalificeerd worden als een van de zwaarste inbreuken die de overheid kan maken op een
grondrecht. Om deze reden wordt het wenselijk geacht dat niet de overheid zelf maar een
onpartijdige rechter over de onteigening beslist (van der Feltz G. , et al., 2006, p. 6).
1.2
Minnelijk verwerven door de onteigenende partij
Artikel 17 onteigeningswet stelt dat de onteigenende partij tracht hetgeen onteigend moet
worden bij minnelijke overeenkomst te verkrijgen. Er mag niet eerder tot onteigening te
worden overgegaan dan nadat is vastgesteld dat een “redelijk doch vruchteloos gebleken
poging” is ondernomen om het goed dat onteigend moet worden langs minnelijke weg te
verkrijgen.
10
In artikel 18 is het volgende te lezen: is hetgeen onteigend moet worden niet bij minnelijke
overeenkomst verkregen, dan dagvaardt de onteigenende partij de bij koninklijk besluit
aangewezen eigenaar voor de rechtbank in welker rechtsgebied de te onteigenen onroerende
zaak is gelegen, teneinde de onteigening te horen uitspreken en het bedrag der
schadeloosstelling te horen bepalen.
1.3
Recht op volledige schadeloosstelling
In artikel 14 van de grondwet wordt gesteld dat onteigening enkel kan geschieden in het
algemeen belang en tegen vooraf verzekerde schadeloosstelling. Dit recht op
schadeloosstelling wordt in artikel 40 onteigeningswet nader uitgewerkt: de
schadeloosstelling vormt een volledige vergoeding voor alle schade, die de eigenaar
rechtstreeks en noodzakelijk door het verlies van zijn zaak lijdt.
Een volledige schadeloosstelling houdt volgens de Hoge Raad het volgende in: “dat de toe te
kennen schadeloosstelling den onteigende in een financiëlen toestand zal brengen
gelijkwaardig aan dien, waarin hij zich zou hebben gevonden indien de onteigening niet zou
hebben plaatsgehad, hetgeen insluit, dat de vergoeding niet beneden het bedrag der als
gevolg van de onteigening te lijden schade mag blijven doch in beginsel ook niet boven dat
bedrag mag uitgaan.” (van der Feltz G. , et al., 2006, p. 85).
1.4
Componenten volledige schadeloosstelling
De werkelijke waarde is een deelpost van de volledige schadeloosstelling. Naast de
vermogensschade heeft de onteigende partij recht op vergoeding van de waardevermindering
van het overblijvende en de bijkomende vergoedingen. Onder de vermogensschade3 wordt
verstaan de verkoopprijs, de werkelijke waarde, van de zaak. De eigenaar dient onverkort te
worden gecompenseerd voor het verlies van de zaak. Voor de vaststelling van de
vermogensschade zijn de artikel 40a - f van de onteigeningswet van belang.
3
Het kan voorkomen dat de overheid slechts een deel van een perceel wil onteigenen. In dat
geval komt de eigenaar in aanmerking voor een vergoeding voor de waardevermindering van
het overblijvende. Tezamen vormen de werkelijke waarde en de waardevermindering van het
overblijvende de vermogensschade. Voor de eenvoud wordt deze schadepost verder buiten
beschouwing gelaten.
11
Onder de bijkomende vergoedingen4 worden verstaan: alle schadeposten buiten de werkelijke
waarde en de waardevermindering van het overblijvende. In de literatuur wordt de post
bijkomende vergoeding ook wel onderverdeeld in inkomensschade en eenmalige
vergoedingen. De inkomensschade bestaat uit de jaarlijks terugkerende schade zoals
bijvoorbeeld een hogere huisvestingslast. De eenmalige kosten hebben een eenmalig karakter;
het betreft de kosten die samenhangen met de verplaatsing zoals verhuiskosten,
aanloopschade, belastingschade en dergelijke.
1.5
Redelijk handelende partijen
Een belangrijk element uit de definitie van de werkelijke waarde is de volgende. In geval van
onteigening geldt de volgende spelopvatting: de partijen handelen redelijk. Deze grondslag is
door de Hoge Raad nader uitgewerkt.
HR 13 april 1960, NJ 1960, 295 (van Lynden van Sandenburg / Staat): “ dat daarbij verder
moet worden verondersteld, dat deze koper en verkoper bij de tot stand brenging van de
koopovereenkomst redelijk handelende partijen zijn, hetgeen betekent dat, enerzijds, de
onteigenende partij als koper niet met het dwangmiddel der onteigening dreigt, doch bereid is
om een prijs te besteden welke een redelijk handelende koper bereid zou zijn te besteden, en
dat anderzijds, de eigenaar als verkoper, zonder misbruik te maken van de dwangpositie van
de wederpartij, die juist zijn gronden in eigendom moet verwerven, aan de verkoop meewerkt,
zodra hij een prijs heeft bedongen waarvoor een redelijk handelende eigenaar bereid zou zijn
tot verkoop over te gaan” (van der Feltz G. , et al., 2006, p. 38). In de uitspraak van de Hoge
raad van 13 april 2004, NJ 2005,151 is deze strekking nogmaals herhaald.
1.6
Matigingsbevoegheid van rechter
Wanneer de overheid er niet in slaagt om langs minnelijke wijze de grond te verkrijgen dan
kan zij gaan dagvaarden. In dat geval is het de rechter die de schadeloosstelling uitspreekt. De
onteigeningsrechter kan volgens artikel 40e de werkelijke waarde naar eigen inzicht
vermeerderen of verminderen naar gelang hem redelijk voorkomt.
4
Het vaststellen van deze bijkomende kosten wordt niet behandeld in deze thesis. In essentie
komt deze schadepost neer op een vergelijking van de huidige huisvestingslast en de
toekomstige nieuwe huisvestingslast. De eventuele hogere huisvestingslast vormt dan een
schadepost.
12
Het idee is dat indien er sprake is van onredelijke bevoordeling in zeker zin baatafroming
plaats kan vinden in een onteigeningsprocedure. Het bedoelde onevenredige voordeel zal in
het algemeen zijn oorzaak vinden in de omslag van baten en lasten als aangegeven in artikel
40d. Er is dan sprake van meerdere eigenaren die delen in de waardestijging. De rechter zou
moeten uitmaken welk deel van dit voordeel redelijkerwijs niet ten bate van de onteigende
behoort te blijven. Onduidelijk is of dit artikel in die richting ooit in de praktijk is toegepast
(Stuyt, 2003, p. 33).
1.7
Conclusie
Voor het vinden van de werkelijke waarde geeft de onteigeningswet een aantal basisregels.
De belangrijkste regel is dat de grondeigenaar recht heeft op een volledige schadeloosstelling.
Deze schadeloosstelling bestaat uit twee componenten: de vermogensschade en de
bijkomende kosten. De vermogensschade dient onverkort te worden vergoed.
Het uitgangspunt is dat de overheid een verplichting heeft om te trachten het goed langs
minnelijke weg te verwerven. Pas nadat is gebleken dat de onderhandelingen vruchteloos zijn,
kan middels een onteigeningsprocedure het eigendom ontnomen worden.
Via deze verplicht om via onderhandelen de grond te verwerven maakt dat het vraagstuk naar
de werkelijke waarde bestudeerd kan worden als een onderhandelingsprobleem. Meer precies
een onderhandelingsprobleem met bindende arbitrage. Immers, wanneer partijen er onderling
niet uit kunnen komen over hetgeen een juiste schadevergoeding is, dan geeft de rechter het
finale oordeel over hetgeen juist is.
13
2
WERKELIJKE WAARDE
Het centrale thema van deze thesis is een onderzoek naar de werkelijke waarde. In geval van
onteigening is voor de taxatie van de onroerende zaak niet de marktwaarde maar de
werkelijke waarde van het goed van belang.
In artikel 40b OW wordt het begrip werkelijke waarde gedefinieerd: de werkelijke waarde van
de onteigende zaak, niet de denkbeeldige, die de zaak uitsluitend voor de persoon van de
rechthebbende heeft, wordt vergoed. Bij het bepalen van de werkelijke waarde wordt
uitgegaan van de prijs, tot stand gekomen bij een onderstelde koop in het vrije commerciële
verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk
handelende koper. In bijzondere gevallen wordt de werkelijke waarde naar een andere
maatstaf bepaald.
Voor de interpretatie van deze definitie wordt in de praktijk impliciet de werkelijke waarde
gelijk gesteld aan de marktwaarde. Binnen de algemene taxatieleer raakt het volgende
marktwaardebegrip meer en meer ingeburgerd: Onder de marktwaarde van een onroerende
zaak wordt verstaan het geschatte bedrag waarvoor een object op de taxatiedatum zou worden
overgedragen door een bereidwillige verkoper aan een bereidwillige koper in een
marktconforme transactie, waarbij de partijen geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang
hebben gehandeld (Hordijk, 2008).
De elementen van deze definitie worden als volgt uitgelegd. Onder het geschatte bedrag wordt
dan verstaan de meest waarschijnlijke prijs die redelijkerwijs kan worden verkregen op de dag
dat de marktwaarde wordt bepaald. Deze schatting sluit vooral een geschatte prijs uit die is
beïnvloed door specifieke voorwaarden of omstandigheden. Onder vastgoed wordt niet alleen
het fysieke object verstaan maar ook de aan het vastgoed verbonden rechten, zoals erfpacht.
Op gepaste afstand houdt in dat partijen in geen bijzondere verhouding tot elkaar staan, zodat
ongepaste invloed op de prijsvorming wordt uitgesloten. Onder de bereidwillige koper wordt
verstaan een partij die gemotiveerd is om te kopen, maar daartoe niet verplicht is. De
bereidwillige verkoper is gemotiveerd om het vastgoed onder de geldende marktvoorwaarden
te verkopen voor de hoogst haalbare prijs op de vrije markt, wat die prijs ook zal
worden(Hordijk, 2008).
14
2.1
De verkeerswaarde
Het begrip marktwaarde is met name gericht op transacties in een reguliere vastgoedmarkt. In
een reguliere markt worden de zaken in beginsel op basis van een zogenaamde “stand alone
basis” verhandeld. Onder een stand alone basis wordt dan verstaan een beschouwing van de
waarde op basis van de individuele eigenschappen van het goed zelve. Het onderhavige goed
dat onderwerp is van een transactie wordt dan verkocht aan een anonieme koper die het goed
enkel en alleen waardeert op basis van financiële overwegingen en verder geen bijzondere
betekenis toekent aan de zaak.
2.1.1 Verkeerswaarde volgens het huidig gebruik
Onder de verkeerswaarde wordt in de Den Uyliaanse opvatting verstaan de waarde van het
goed onder de veronderstelling van voortgezet gebruik van de oude bestemming. Of
eenvoudig gezegd: wanneer de grond een agrarische bestemming heeft dan wordt het goed
getaxeerd als agrarische grond. De eventuele toekomstige bouwmogelijkheden worden bij de
verkeerswaarde expliciet buiten beschouwing gelaten. Bij het hanteren van deze opvatting
dient ook de verwachtingswaarde van de grond te worden geëlimineerd.
2.1.2 Verkeerswaarde in het vrije verkeer
Onder verkeerswaarde volgens de opvatting van Van Agt dient de waarde vastgesteld te
worden in het vrij economische verkeer. In dat geval zal expliciet wel rekening worden
gehouden met de toekomstige bouwmogelijkheden. Zolang de bestemmingswijziging niet
rond is maar er wel verwachtingen zijn dat deze bestemmingswijziging er op enig moment
komt dan geeft dit een aparte dynamiek aan de prijsvorming. De prijzen die dan in het vrije
verkeer gerealiseerd worden in de literatuur ook wel verwachtingswaarde genoemd. Een
andere term die veelvuldig wordt gebruikt is warme grond of de waarde van ruwe bouwgrond.
2.1.3 Het taxatieprobleem bij de verkeerswaarde
Wanneer een perceel grond op basis van een stand alone basis moet worden getaxeerd, op
prijs moet worden geschat, dan speelt de vraag wat mag volgens het bestemmingsplan
gerealiseerd worden op het perceel een belangrijke rol bij de taxatie. Wanneer er geen enkel
vooruitzicht is op een bestemmingswijziging dan kan binnen een geaccepteerde marge een
uitspraak gedaan worden over de marktwaarde van het goed.
15
Complexer ligt de vraag wat het goed in de markt waard is wanneer er wel vooruitzicht is op
een bestemmingswijziging. Stel dat het zeker is dat morgen het nieuwe bestemmingsplan
onherroepelijk wordt vastgesteld en dat op het individuele perceel grond een hoogwaardige
bestemming mag worden gerealiseerd. In dat geval zal dicteert niet de laagwaardige
bestemming maar de hoogwaardige bestemming de waarde.
Door de wijziging van de bestemming maakt de grond een waardesprong. Stel dat de
laagwaardige bestemming, bijvoorbeeld een paardenwei, een waarde heeft van €100.000 en
de hoogwaardige bestemming een residuele grondwaarde van € 250.000 dan is op het moment
dat de hoogwaardige bestemming gerealiseerd mag worden volgens het bestemmingsplan de
juiste basis voor de prijs. Een grondeigenaar kan immers eenzijdig deze bestemming nu zelf
realiseren. Alle lusten en lasten van de herbestemming komen dan voor rekening van de
grondeigenaar.
Wanneer nu onzeker is of de bestemming wel of niet wijzigt wordt de taxatievraag wat is het
goed waard extra lastig. Dit geeft dan voeding aan de verwachtingswaarde. Voor het
berekenen van deze verwachtingswaarde kan dan gebruik gemaakt worden van een
kansberekening. Wanneer hij mag gaan bouwen na een bestemmingswijziging dan is de grond
€ 250.000 waard, wijzigt de bestemming niet dan blijft de grond € 100.000 waard. De
ontwikkelaar schat in dat de kans op een bestemmingswijziging p = 50% is. De kans dat de
bestemming niet wijzigt is dan (1 – p) = 50%. De verwachtingswaarde is dan € 175.000 te
weten: € 100.000 * 50% + € 250.000 * 50% geeft € 175.0005.
5
In strikte zin is hij bereid om voor de paardenwei € 100.000,= te betalen en een
speculatiepremie van € 75.000. Deze speculatiepremie is de inzet van de speculant om te zien
of de bestemming wel of niet wijzigt. Wijzigt de bestemming dan verdien hij bovenop zijn
investering een bedrag van € 75.000; namelijk de waarde van de grond van € 250.000 minus
de initiële investering van € 175.000 waard. Wijzigt de bestemming niet dan is hij de premie
van € 75.000,= kwijt en blijft hij achter met een paardenwei ter waarde van € 100.000,=. Het
verlies in dat geval bedraagt € 75.000. (€100.000 -/- € 175.000 = -/-€75.000 verlies).
16
Behalve de vraag of de bestemming wel of niet wijzigt is van belang op welk tijdstip in de
toekomst de bestemming. Wijzigt de bestemming morgen dan zal de verwachtingswaarde
nagenoeg gelijk zijn aan de marktwaarde. Wijzigt de bestemmingswaarde pas over 100 jaar
dan zal het effect op de huidige marktwaarde bij de huidige bestemming nihil zijn; immers de
contante waarde van een bedrag dat pas over 100 jaar vrijvalt is verwaarloosbaar op de prijs
van vandaag.
2.2
Complexwaarde
Een ander aspect is dat het standaard begrip marktwaarde uitgaat van het verhandelen van het
perceel grond op basis van een stand alone basis. Een typisch aspect van gebiedsontwikkeling
is dat er meerdere percelen grond nodig zijn voor de realisatie van het ruimtelijke plan. Deze
gronden vormen tezamen een complex. Voor de realisatie van het plan is veelal sprake van
een herverkaveling, waarbij bestaande eigendomsgrenzen ophouden te bestaan. Het bestaande
perceel houdt op te bestaan en gaat, geheel of gedeeltelijk, op in een ander nieuw perceel. Het
bestaande perceel heeft in de nieuwe situatie geen zelfstandige betekenis meer.
Nu is in een gebied waar door de gemeente bestemmingplannen zijn gemaakt voor het
herbestemmen van de gronden, geen sprake meer van een reguliere markt. Uitgaande van een
actieve grondpolitiek waarbij de gemeente alle gronden binnen het exploitatiegebied wil
verwerven om de vastgestelde ruimtelijke opgave te realiseren, spelen naast financiële
overwegingen ook andere overwegingen om de gronden te kopen, namelijk de realisatie van
het plan. Er is in dit geval sprake van een koper die bekend is, namelijk de gemeente, en deze
koper kent een strategische waarde toe aan deze gronden.
2.2.1 Strategische waarde
De wetenschap dat de koper bekend is en dat de koper de gronden in het exploitatiegebied
nodig heeft voor de realisatie van het ruimtelijk plan geeft een eigen dynamiek aan de
prijsvorming voor de onroerende zaken. Dit verschijnsel staat in de taxatieleer ook bekend als
buurman’s erf is slechts eenmaal te koop. De strategische waarde komt pas vrij te vallen op
het moment dat de koper alle gronden die nodig zijn voor de realisatie van het plan in haar
handen zijn. Ontbreekt een perceel uit het gehele complex van gronden dat nodig is, dan kan
het plan niet tot uitvoer worden gebracht. De meerwaarde kan dan niet verzilverd worden.
17
Deze strategische waarde van de grond voor de kopende overheid komt tot uitdrukking in de
complexwaarde. Via een exploitatieberekening waarbij alle kosten en opbrengsten van het
plan worden opgenomen, kan vastgesteld worden welke bedrag de kopende partij maximaal
kan besteden voor het verkrijgen van de gronden in het complex. Deze waarde wordt in de
onteigening de complexwaarde genoemd. In deze benadering worden de toekomstige
bouwmogelijkheden expliciet in de waardering betrokken; met de invloed van het
bestemmingsplan wordt nadrukkelijk rekening gehouden. Dit in tegenstelling tot de
verkeerswaarde volgens het huidige gebruik.
In artikel 40d OW wordt de egalisatieregel gedefinieerd; ook wel aangeduid met
complexwaarde. Bij het bepalen van de prijs van een onroerende zaak wordt rekening
gehouden: a. met ter plaatse geldende voorschriften en gebruiken betreffende lasten en baten,
welke uit de exploitatie van de zaak of van een complex, waarvan zij deel uitmaakt, naar
verwachting zullen voortvloeien en betreffende de omslag daarvan, voor zover een redelijk
handelend verkoper en koper hiermee rekening plegen te houden; b. met alle bestemmingen
die gelden voor zaken, die deel uitmaken van het complex, in dier voege dat elke bestemming
van een zaak de waardering van alle zaken binnen het complex beïnvloedt. Lid 2: Onder een
complex wordt verstaan de als één geheel in exploitatie gebrachte of te brengen zaken.
De betekenis die aan de complexwaarde moet worden toegekend is de volgende. In “Telders,
nieuw voor oud” is hierover onder meer te lezen dat “onteigening van toekomstige bouwgrond
roept ingewikkelde vragen op. Een agrarisch perceel, dat aan de rand van de stedelijke
bebouwing gelegen is, ontleent aan zijn ligging een deel van zijn waarde als toekomstige
bouwgrond. Die eigenschap komt niet alleen toe aan het te onteigenen perceel, maar ook aan
daaraan grenzende percelen, aan een complex van percelen. In die zin is het te onteigenen
perceel deel van een complex” (van der Feltz G. , et al., 2006, p. 75).
Met het oog hierop is door de wetgever de egalisatieregel ingevoerd zoals verwoord in artikel
40d. In “Telders, nieuw voor oud” is hierover te lezen” de wetgever begon op zeker moment
onder ogen te zien, dat het niet redelijk was dat een onteigende op wiens grond(“toevallig”)
een nieuwe onrendabele bestemming werd gelegd, genoegen zou moeten nemen met de
agrarische waarde in een situatie waarin zijn buurman (op wiens grond juist een zeer
lucratieve bestemming zou worden gerealiseerd een veel hogere onteigeningsprijs zou
ontvangen. Om daar een einde aan te maken is de egalisatieregel (ookwel:
complexbenadering) ingevoerd. Dat is de regel dat aan een deel van een complex alle functies
18
van het complex (naar rato van hun onderlinge grootte) moesten worden toegerekend”. En
voorts “…, dan zal de rechter niettemin het te onteigenen goed moeten waarderen als
onderdeel van het complex, dus als een stuk grond dat niet door zijn eigen bestemming maar
met alle andere in het plan begrepen gronden tezamen door alle bestemmingen gelijkelijk is
beïnvloed” (van der Feltz G. , et al., 2006, p. 76).
2.2.2 Het taxatieprobleem bij de complexwaarde
In tegenstelling tot de vaststelling van individueel verhandelbare goederen ontlenen de
gronden gelegen in het plangebied de meerwaarde aan toekomstige bouwmogelijkheden. In
tegenstelling tot de verkeerswaarde op stand alone basis komt de waarde als onderdeel van
een complex, als onderdeel van een samenstel van percelen grond, pas vrij wanneer alle
gronden die nodig zijn voor het realiseren van het stedenbouwkundige plan in de handen is
van een enkele partij.
Ontbreekt een perceel grond uit het complex dan kan de (nieuwe) grondeigenaar het
stedenbouwkundige plan niet tot uitvoer brengen. In dat geval verkrijgt de grond, ondanks de
gewijzigde bestemming geen meerwaarde omdat het plan niet tot uitvoer komt.
2.2.3 Verdeling van de complexwaarde
De waarde van het complex is via een exploitatieberekening te benaderen. Het saldo van dit
exploitatieplan geeft dan aan welke prijs de kopende partij maximaal kan besteden voor het
verkrijgen van alle gronden in het plangebied. Stel dat de overheid bereid is de maximale prijs
te betalen voor alle gronden in het complex dan komt het volgende probleem aan de orde; hoe
dient deze prijs verdeeld te worden over alle grondeigenaren?
Op dit punt aangekomen, volgens welke maatstaf moet de complexwaarde uitbetaald worden
aan de betrokken grondeigenaren blijft de wetgever in gebreke. Er is geen eenduidige
maatstaf benoemd. Een in de praktijk gehanteerd beginsel is pro rato kavelgrootte van het
verkochte perceel.
Op deze gemiddelde grondprijs mag echter weer verrekend worden voor bijzondere
omstandigheden zoals een gunstigere ligging. Aan sommige kavels worden dan weer hogere
waarden toegekend; er zijn echter geen eenduidige criteria in de wet of jurisprudentie die een
spelregel geven voor de verdeling van de meerwaarde tussen de grondeigenaren. Behalve een
19
verdeling pro rato het kaveloppervlak, kan ook een verdeling pro rato de verkeerswaarde
verdedigd worden. Een andere maatstaf is die gehanteerd kan worden is een verdeling pro rato
het aantal grondeigenaren.
Het probleem bij het vaststellen van de werkelijke waarde op basis van de complexbenadering
ligt met name volgens welke verdeelsleutel de complexwaarde aan de grondeigenaren moet
worden toebedeeld. Een grondeigenaar met een verhoudingsgewijs groot perceel zal een
voorkeur hebben pro rato oppervlak, een eigenaar met in hoge verkeerswaarde een voorkeur
pro rato verkeerswaarde en een eigenaar met een klein perceel en/of lage verkeerswaarde een
voorkeur pro rato het aantal eigenaren.
2.3
Invloed van het bestemmingsplan
Zowel bij de verkeerswaarde als bij de complexwaarde heeft de wijziging van het
bestemmingsplan invloed op de prijs. De waarde wordt mede gedicteerd door de
(on)mogelijkheden binnen het bestemmingsplan. Nu is het bestemmingsplan weliswaar een
noodzakelijke voorwaarde maar tevens een onvoldoende voorwaarde voor het realiseren van
het stedenbouwkundige plan.
2.3.1 Bestemmingsplanwijziging is een noodzakelijke voorwaarde
De wijziging van het bestemmingsplan is om twee redenen een noodzakelijke voorwaarde. In
de eerste plaats omdat er geen bestemming gerealiseerd mag worden in strijd met het
bestemmingsplan. Wanneer een bouwaanvraag in strijd is met het bestemmingsplan dan
wordt de bouwvergunning eenvoudigweg niet afgegeven. Voor het realiseren van een andere
ruimtelijke ordening zal het bestemmingsplan moeten worden gewijzigd. In geval van
onteigening komt daarbij dat voor het verkrijgen van de onteigeningstitel een onherroepelijk
goedgekeurd bestemmingsplan noodzakelijk is. Zonder een goedgekeurd bestemmingsplan
kan de gemeente geen onteigeningsprocedure volgen.
2.3.2 Bestemmingsplanwijziging is een onvoldoende voorwaarde
Wanneer nu het bestemmingsplan is gewijzigd van een laagwaardige bestemming naar een
hoogwaardige bestemming dan kan niet gesteld worden dat deze bestemming daadwerkelijk
wordt gerealiseerd.
20
In het voorbeeld van de paardenwei is het volgende denkbaar. Door de bestemmingswijziging
springt de waarde van € 100.000 naar € 250.000. De eigenaar van de paardenwei ontleent aan
zijn bezit veel plezier en geluk. Dit plezier en geluk weegt voor hem persoonlijk niet op tegen
het benutten van de bouwmogelijkheid. Ergo, de grondeigenaar blijft de grond gebruiken als
paardenwei.
In dit geval wordt de nieuwe bestemming niet gerealiseerd omdat de denkbeeldige waarde
voor de eigenaar hoger is dan de marktwaarde. Anders ligt het wanneer een hoogwaardige
bestemming wordt wegbestemd tot openbaar groen. De bestaande opstallen dienen te wijken
ten gunste van een plantsoen. De kans dat de eigenaar van de grond en opstallen vrijwillig
hiertoe overgaat is nihil. In dat geval zijn aanvullende maartregelen nodig om de gewenste
bestemming daadwerkelijk te realiseren, bijvoorbeeld door onteigening.
In het voorbeeld onderging het individuele perceel grond een bestemmingswijziging. De
eigendomsgrenzen bleven echter ongewijzigd. Schematisch ziet dat er als volgt uit:
Wanneer de bestemmingswijziging nu twee of meer percelen grond betreft, wordt de vraag of
de nieuwe bestemming wordt gerealiseerd verder ook medeafhankelijk van de vraag of de
grondeigenaren tot samenwerking komen. Dit ziet er als volgt uit:
21
De vraag of partijen tot samenwerking komen scharniert dan om het punt hoe partijen
onderling de winst van de samenwerking verdelen. Blijft de samenwerking uit omdat partijen
geen overeenstemming bereiken met elkaar over de verdeling van de lusten en lasten van het
plan dan blijft alles bij het oude. Een ieder houdt dan wat hij in handen heeft.
2.4
Conclusie
Het begrip werkelijke waarde wordt in de onteigeningswet gedefinieerd als een prijs die tot
stand komt in een ondersteld koop die plaats vindt in het economische verkeer. Nu lijkt dit op
het oog een helder begrip. Een nadere beschouwing leert dat ten aanzien van de bepaling van
deze verkeerswaarde er enige taxatietechnische problemen zijn te benoemen. Wanneer het
zeker is dat de bestemming wordt gewijzigd dan zal de waarde gedicteerd worden door deze
nieuwe bouwmogelijkheden. Is er absoluut geen zicht op een bestemmingswijziging dan
wordt de waarde gedicteerd door de huidige bestemming. Wanneer er wel een verwachting is
dat de bestemming wijzigt dan geeft dit ruimte om een verwachtingswaarde te berekenen.
Een ander probleem is dat bij de complexbenadering de bestaande eigendomsgrenzen in de
toekomst anders komen te liggen. Aan de te verwerven kavels komt geen zelfstandige
betekenis toe maar verworden zij tot een onderdeel van een complex. Nu is via een exploitatie
berekening te bereken wat de prijs is de een koper maximaal kan betalen voor het verkrijgen
van alle gronden in een koop, dat wil zeggen dat de koper in een keer alle gronden van de
verschillende grondeigenaren krijgt aangeboden en dat alle grondeigenaren het bod
accepteren. Het probleem is echter de verdeling van deze complexwaarde over de betrokken
grondeigenaren. Er is geen eenduidige maatstaf aan de hand waarvan de verdeling kan
plaatsvinden.
Voorts is aangegeven dat de wijziging van het bestemmingsplan een noodzakelijke
voorwaarde is voor het verkrijgen van een onteigeningstitel. Het bestemmingsplan is echter
een onvoldoende voorwaarde voor het realiseren van het bouwplan, zeker wanneer de
bestemmingswijziging samen gaat met gewijzigde eigendomsgrenzen. De werkelijke
meerwaarde ontstaat pas wanneer het zeker is dat het stedenbouwkundige plan tot uitvoer
komt. Dat is pas het geval als alle gronden in het complex in handen is van een partij.
22
3
DE ONDERSTELDE KOOP
Voor het bepalen van de werkelijke waarde dient uitgegaan te worden van de fictie dat
partijen op vrijwillige basis tot een koopovereenkomst komen. Deze onderhandelingsituatie
geeft aanleiding voor een aantal dilemma’s. Deze dilemma’s houden verband met de vraag of
partijen wel of niet tot samenwerking komen. In de speltheorie worden een aantal dilemma’s
benoemd die relevant zijn voor het onderhandelingsprobleem.
3.1
Standaard uitbetalingstructuren
In de speltheorie zijn een aantal uitbetalingstructuren te onderscheiden. De belangrijkste
vormen zijn het “prisoner’s dilemma”, het “game of chicken” het “dead lock” en stag & hunt.
Deze specifieke spelen hebben een aantal karakteristieke eigenschappen die betrekking
hebben op de vraag of verschillende partijen wel of niet tot samenwerking komen.
3.1.1 Prisoner’s dilemma
In dit schoolvoorbeeld van de speltheorie zijn er twee spelers die zijn opgepakt voor een
strafbaar feit. De officier van justitie biedt beide spelers onafhankelijk van elkaar een deal
aan. Hij zegt dat hij voldoende feiten heeft om beide spelers te veroordelen voor een paar
kleine vergrijpen. Wanneer de verdachte nu bekent dan krijgt hij 5 jaar straf wanneer de
medeverdachte ook bekent. Wanneer hij bekent en de medeverdachte ontkent dan krijgt hij
vrijspraak aangeboden. Waneer hij ontkent maar de partner in crime wel bekent dan krijgt hij
15 jaar straf. Ontkend zijn partner in crime dan krijgt de officier van justitie de zaak niet rond
en krijgen de beide heren 1 jaar celstraf voor een paar kleine vergrijpen. De heren kunnen
geen overleg plegen over hun te spelen strategie. In een uitbetalingmatrix ziet dit probleem er
als volt uit:
23
De uitbetaling wordt dus bepaald door enerzijds de eigen keuze maar tevens door de keuze die
de andere partij maakt. De dominante strategie bij dit spel is bekennen. Een dominante
strategie is die strategie die ongeacht de keus van de tegenstander altijd het beste resultaat
geeft. Wanneer een speler over een dominante strategie beschikt dan zal hij deze altijd kiezen.
Wanneer de heren wel mogen overleggen over het voorstel van de officier van justitie dan
kiezen beide voor ontkennen. In dat geval krijgen zij slechts 1 jaar straf. Samenwerking
tussen spelers is hier voordelig.
Bij voorkeur zal de ene verdachte de andere willen uitbuiten door zelf te bekennen en de
ander te laten ontkennen. Dit geeft immers de beste uitbetaling. Beide spelers hebben hier in
tegengesteld belang. Waneer spelers wederzijds zouden mogen samenwerken dan zouden ze
een andere keuze maken.
Stel nu dat beide verdachten elkaar wel mogen spreken dan resteert het probleem in hoeverre
de andere daadwerkelijk te vertrouwen is. Wanneer beide verdachten afspreken om te
ontkennen dan bestaat er altijd het risico dat een van beide de afspraak niet nakomt en
eenzijdig kiest voor als nog bekennen.
In een onderhandelingssituatie bij onteigening kan dit dilemma als volgt worden uitgelegd.
Beide partijen beschikken over de keus om wel of niet samen te werken. Zolang de kopende
partij het goed hoger waardeert dan de verkoper dan is er voor beide partijen wederzijds
voordeel te behalen met het aangaan van een transactie.
Wanneer het plan tot uitvoer komt dan heeft de grond voor de koper maximaal een waarde
gelijk aan de complexwaarde. Dit is dan de maximale prijs die de koper wil betalen voor het
verkrijgen van de grond. De complexwaarde vormt dan de bovengrens van het
onderhandelingsprobleem. Wanneer de koper meer betaalt dan deze prijs dan is de
overeenkomst, in financiële termen, verliesgevend.
De ondergrens van het onderhandelingsvraagstuk wordt bepaald door de minimale
verkoopprijs die de verkoper wil ontvangen. Een prijs lager dan de verkeerswaarde bij huidige
gebruik door de verkoper zeker niet worden geaccepteerd. Het verschil tussen deze
complexwaarde en lagere verkeerswaarde is dan het surplus dat tussen de twee partijen
verdeeld kan worden. Bij elke verdeling is het voor beide partijen rationeel en intelligent om
tot een overeenstemming te komen.
24
Bij een niet coöperatieve houding van de spelers, proberen beide spelers het (grootste deel)
van het surplus te verkrijgen. Wanneer nu een van beide zich coöperatief opstelt, dan kan de
ander een groter deel van het surplus naar zich toetrekken. Wanneer beide spelers afspreken
om zich coöperatief op te stellen, zonder hierover bindende afspraken te maken dan kan het
lonen om zich eenzijdig niet aan de afspraak te houden. De andere partij maakt echter
dezelfde afweging waardoor de uitkomst niet optimaal is, beide partijen stellen te hoge eisen
waardoor er geen overeenkomst tot stand komt. In dat geval laten de partijen
ruilmogelijkheden liggen en is de uitkomst niet efficiënt.
3.1.2 Game of chicken
Bij een game of chicken is er de volgende situatie, ontleent aan de film rebel without a cause.
Twee spelers gaan racen in een auto waarbij zij recht op elkaar afrijden. Degene die uitwijkt
van de weg is degene die verliest. Wanneer beide spelers doorrijden volgt een frontale
botsing. Wanneer de een als eerste opgeeft dan krijgt degene die opgeeft de hoon en de ander
de glorie. Wanneer beiden opgeven dan krijgen beide de het etiket van “chicken” oftewel van
bangeriken. Dat laatste is beter dan allebei zwaar gewond. In een uitbetalingmatrix ziet dit
probleem er als volgt uit:
De hoofdrol speler in de film gooit tijdens deze race het stuur van de auto uit het raam.
Hiermee geeft de bestuurder aan niet van plan te zijn om te wijken voor de ander. Dit blijkt
een winnende strategie wanneer je de ander kan laten geloven dat je niet samenwerkt. Het is
voor de ander nu rationeel en intelligent om in dit geval eenzijdig samen te werken door op te
geven. Dit omdat wederzijds niet samenwerken, beiden geven niet op, tot een veel slechtere
uitkomst leidt.
Dit dilemma laat zich als volgt vertalen naar een geval van gebiedsontwikkeling. De overheid
heeft de keus om het plan wel tot uitvoer te brengen of om van het plan af te zien. De
overheid dreigt niet met de onteigening maar dreigt om het plan wel of niet uit te voeren.
Wanneer zij het plan uitvoert dan betaalt de gemeente de werkelijke waarde.
25
De grondeigenaar kan kiezen uit de volgende strategieën: vrijwillig verkopen of zich
beroepen op zelfrealisatie.
Wanneer beide partijen het machtmiddel inzet dan zijn beide partijen slecht af. De gemeente
verkrijgt de gronden niet en kan het plan dus niet uitvoeren en mist dan een eventuele winst.
De grondeigenaren ontvangen bij het niet doorgaan van het plan een vergoeding bij verkoop
van de grond aan een derde partij op basis van het huidige gebruik; ook de grondeigenaar mist
een potentiële winst. De verhoudingen komen andersom te liggen wanneer de grondeigenaar
met succes zich kan beroepen op zelfrealisatie. In dat geval kan de overheid niet overgaan tot
onteigening. Wel kan de overheid afzien van de uitvoering van het plan, waardoor de
mogelijke winst bij zelfrealisatie eveneens verdampt.
Dit dilemma vertoont een grote verwantschap met het prisoner’s dilemma. Het belangrijkste
verschil is dat wanneer de ene partij de andere partij kan overtuigen van zijn commitment
voor een bepaalde strategie dan is het voor de ander verstandig om eenzijdig samen te
werken. Wanneer de gemeente de onteigeningsprocedure daadwerkelijk opstart dan is het
voor de andere partij verstandig om eenzijdig samen te werken.
3.1.3 Dead lock
Bij een “dead lock” situatie is sprake van het volgende. Twee scholieren spreken met elkaar af
om hun haar te verven in een opvallende kleur. Beiden spreken af dit ’s avonds thuis te doen
en de volgende dag naar school te gaan. Wanneer beiden zich houden aan de afspraak dan
hebben ze beiden er lol in dat ze het hebben gedaan. Wanneer de volgende dag blijkt dat jij
wel je haar hebt gekleurd maar de ander niet dan voel je je beroerd omdat je voor gek loopt.
De ander heeft extra plezier omdat jij voor gek loopt en hij niet. Eigenlijk vind je de gemaakte
afspraak helemaal niet prettig en had je hem liever helemaal niet gemaakt. In een
uitbetalingmatrix ziet dit probleem er als volgt uit:
26
Niet verven van het haar staat voor wederzijds niet samenwerken. Geen van beide zijn
gemotiveerd om samen te werken en het haar te verven. Je bent alleen bereid om je haar te
verven als de ander het ook doet, maar dan wel als eerste.
Hoewel dit dilemma geen directe relevantie heeft voor de vraag naar de werkelijke waarde,
komt dit dilemma veelvuldig voor in gevallen van gebiedsontwikkeling. Veel plannen die
gemaakt worden, komen uiteindelijk niet tot uitvoer omdat een daadwerkelijke overtuiging
ontbreekt om het plan uit te voeren. Dit spel wordt derhalve voor de volledigheid genoemd.
3.1.4 Stag hunt
Bij een spel “stag hunt” is er sprake van een groep jagers op jacht naar een prooi. Wanneer de
jagers tezamen optreden dan is de vangst van de prooi het grootst. Als een van de jagers voor
zich zelf gaat werken en direct schiet zodra de prooi in zicht is dan heeft de ander niets en hij
alles. De keerzijde is dat wanneer hij zich aan de afspraak houdt en de ander niet de
uitbetaling nadelig voor hem is. In een uitbetalingmatrix ziet dit probleem er als volgt uit:
In dit spel zijn er twee evenwichten, namelijk samen vangen/ samen vangen en alleen schieten
/ alleen schieten. Nu is de laatste combinatie minder efficiënt als uitkomst dan de eerst
genoemde. Dit voorbeeld is illustratief voor het probleem van samenwerken.
Het wezen van het probleem ligt in de vraag of de andere partij te vertrouwen is. Hoewel bij
het spel “stag hunt” de spelers het kunnen betreuren dat zij hun respectievelijke acties niet
kunnen coördineren en de optimale keuze maken, spelen zij het spel wel rationeel omdat
gegeven de beste strategie van de ander dit het enige verstandige antwoord is.
Het alleen schieten kan opgevat worden als de keus van een individuele grondeigenaar om,
wanneer (een deel van) het plan binnen de bestaande eigendomsgrenzen van het perceel
gerealiseerd kan worden, kiest voor zelfrealisatie. Wanneer een grondeigenaar de plannen van
de gemeente zelf wil uitvoeren en verder over kennis en financiële middelen bezit om dit waar
27
te kunnen maken is in beginsel onteigening niet mogelijk. Samen vangen staat dan voor het
vormen van een coalitie. Wanneer een ieder gedisciplineerd volgens de afspraken
samenwerkt, is de buit het grootst.
3.2
Het onderhandelingsprobleem
De fictie van de onderstelde koop voor het bepalen van de werkelijke waarde lijkt een heldere
richtlijn. Bij nadere beschouwing zijn er een aantal dilemma’s te benoemen waardoor
samenwerking tussen partijen niet tot stand komt en daardoor een wederzijds te behalen
voordeel verloren gaat.
De eerste randvoorwaarde voor het tot stand laten komen van een transactie is dat de koper
het goed hoger waardeert dan de verkoper. De ondergrens van het onderhandelingsprobleem
wordt gedicteerd door de verkoper. Deze ondergrens bestaat uit de minimale prijs die de
verkoper wil ontvangen. De bovengrens wordt gedicteerd door de koper. Deze bovengrens
bestaat uit de maximale prijs die de koper wil betalen. Het verschil is dan het surplus. De
vraag bij het onderhandelen is dan wie krijgt welk deel van het surplus. Het enige dat op dit
moment gezegd kan worden is dat elke prijs tot stand kan komen zolang deze prijs maar ligt
tussen de ondergrens en de bovengrens.
Nogmaals de paardenwei waarbij de verkeerswaarde volgens het huidige gebruik € 100.000
bedraagt en de strategische koper aan het perceel een waarde toekent van € 250.000. De
strategische waarde bestaat uit het feit dat het buurman’s erf is. De koper kent aan de grond
een waarde toe die elke andere anonieme koper niet kan realiseren. In deze voorstelling van
zaken bestaat de verzameling van onderhandelingsprijzen uit alle prijzen tussen € 100.000 en
€ 250.000.
De interpretatie van het begrip marktwaarde is dat deze strategische waarde die de koper aan
het goed toekent buiten de taxatie dient te blijven. In deze opvatting zou de deskundige een
prijs vaststellen van € 100.000 voor de paardenwei. De feitelijke uitkomst van de
onderhandeling is echter onbepaald. Een uitkomst waarbij de koper een prijs van € 250.000
betaald is, gegeven de context, ook een efficiënte prijs. In het eerste geval komt het surplus
van de transactie in het geheel terecht bij de kopende partij, in het tweede geval ontvangt de
verkoper het gehele surplus. Wanneer beide partijen niet tot overeenstemming komen over de
verdeling van het surplus dan ontvangt elke de status quo betaling.
28
Dat is de situatie waarin zij verkeren zonder een overeenkomst met elkaar aan te gaan. Voor
de eigenaar van de paardenwei is dat de verkeerswaarde bij het huidige gebruik. Dit is de prijs
die hij kan realiseren bij verkoop aan een anoniem koper.
In geval van onteigening zou de eigenaar bij een vergoeding van € 100.000 voor het verlies
van de zaak in eenzelfde financiële positie verkeren. In de situatie van een onderstelde koop
kan deze eigenaar een hogere prijs bedingen, in het beste geval zelfs een prijs van € 250.000.
Wanneer de taxateur nadrukkelijk met de strategische waarde die de koper toekent aan de
zaak rekening houdt dan zou hij een prijs van € 250.000 toekennen aan de zaak. In financiële
termen gaat de verkoper er nu ten opzichte van de verkeerswaarde er op vooruit; hij wordt er
beter van. Dit laatste is in strijd met de gedachte achter de onteigening dat de eigenaar niet in
een betere positie mag komen dan voor de onteigening. Wat is het goed nu werkelijk waard?
3.3
Verdeelsleutels voor de complexwaarde
In de praktijk van de grondverwerving door de overheid zijn er tal van omstandigheden te
benoemen waardoor de vrijwillige verwerving moeizaam verloopt of niet tot stand komt. Een
belangrijk probleem ligt vooral in de discussie over de prijs. In de ogen van de grondeigenaar
is het aanbod van de gemeente te laag. In de ogen van de gemeente is de vraagprijs van de
grondeigenaar te hoog; hij vraagt teveel, hij biedt te weinig.
Nu kan de gemeente door het inzetten van het onteigeningsmiddel deze impasse doorbreken
en de rechter de schadeloosstelling laten vaststellen. De rechter zal de zaak beoordelen en tot
een uitspraak komen over de vermogensschade en de bijkomende kosten. Voor de
vermogensschade moet de rechter de werkelijke waarde vaststellen onder de fictie van een
onderstelde koop; de onteigening weggedacht.
Het probleem voor de rechter is nu dat deze werkelijke waarde niet eenduidig vastgesteld kan
worden omdat het perceel grond als onderdeel van een complex gewaardeerd moet worden.
Over hoe deze complexwaarde verdeeld moet worden over de grondeigenaren zwijgt de wet.
Dit probleem kan als volgt worden voorgesteld.
29
Stel nu dat wanneer deze drie grondeigenaren een coalitie vormen en gezamenlijk een plan
kunnen uitvoeren. Wanneer het plan tot uitvoer komt dan wordt door de coalitie een winst
gemaakt van € 10.000.000. De vraag is dan hoe dienen deze coalitiegenoten de winst
onderling te verdelen. Het genoemde surplus van € 10.000.000 is op te vatten als de
complexwaarde van de drie percelen grond in het complex. Het is de strategische waarde die
de kopende overheid aan deze grond toekent wanneer het plan tot uitvoer kan worden
gebracht.
Eigenaar 1 zal voorstellen om pro rato oppervlak te verdelen. Eigenaar II zal voorstellen om
pro rato verkeerswaarde te verdelen. Tot slot zal eigenaar III voorstellen om pro rato aantal
grondeigenaren uit te keren. Dit geeft de volgende verdelingsvoorstellen:
In alle voorstellen zijn alle drie de grondeigenaren beter af dan een situatie waarin geen
overeenstemming wordt bereikt over de winstverdeling. Elke van de eigenaren kan ook een
ander winstverdelingsvoorstel doen, namelijk de andere eigenaren enkel de verkeerswaarde
gunnen. Elke speler kan het volgende voorstel indienen.
Stel dat eigenaar III voorstelt dat de anderen enkel de verkeerswaarde betaalt krijgen of
anders dat hij het plan boycot een niet meewerkt. Dan is verdedigbaar dat het voor die
anderen acceptabel is om op dit voorstel in te gaan. In strikt financiële termen worden zij
immers niet slechter van dit voorstel; zij verkeren dan in dezelfde financiële positie.
30
Wanneer eigenaar III voorstelt de verkeerswaarde te verhogen met € 1 dan gaan beide andere
grondeigenaren er in strikt financiële termen er op vooruit en dienen zij het voorstel te
accepteren wanneer zij rationeel en intelligent handelen. Wanneer zij het voorstel afwijzen
dan gaat een winstmogelijkheid verloren. In strikte termen is dat een inefficiënte uitkomst.
Het uitgangspunt van de wetgever is dat de onteigende partij er niet beter en niet slechter mag
worden van het feit dat hij het eigendom verliest; de schadeloosstelling dient volledig te zijn.
In het gegeven voorbeeld is aangetoond dat, ondanks de meerwaarde van het plan, een
individuele eigenaar genoegen moet nemen met de verkeerswaarde. In financiële termen gaat
een grondeigenaar erop vooruit wanneer hij meer krijgt dan de verkeerswaarde.
Wanneer de winstmogelijkheid vervalt dan is het nu juist de verkeerswaarde die hij in handen
heeft. Deze verkeerswaarde wordt dan gedicteerd door de huidige bestemming en/of gebruik
omdat de toekomstige bedachte bebouwing niet doorgaat en daarmee de winstmogelijkheden
zijn vervlogen. Mocht een grondeigenaar dan alsnog de grond verkopen dan zal hij niet meer
ontvangen dan deze verkeerswaarde volgens het huidige gebruik.
Wanneer de rechter nu voor alle partijen de lagere verkeerswaarde vaststelt omdat de
onteigende partijen er anders in financieel opzicht beter worden van de onteigening dan
voldoet de uitspraak niet aan het vereiste dat elke perceel als onderdeel van het complex
gewaardeerd moet worden. De onteigenende partijen missen dan de meerwaarde en dat is in
strijd met de heersende opvatting dat deze meerwaarde ten goede moet komen aan de
grondeigenaar.
Stelt de rechter de werkelijke waarde vast aan de hand van de complexwaarde dan ontbreekt
een eerlijke verdeelsleutel om de meerwaarde te verdelen. Elke verdeling waarbij de
meerwaarde geheel wordt verdeeld is te kwalificeren als efficiënt; geen enkele partij wordt er
slechter van bij deze verdeling. Het feit dat een partij nagenoeg alle winst weet af te romen
maakt niet uit voor de vraag of de verdeling efficiënt is. Van een andere orde is of deze
verdeling waarbij een partij alle winst ontvangt te kwalificeren is als eerlijk.
3.4
Conclusie
De fictie dat de werkelijke waarde bepaald moet worden in een situatie van een onderstelde
koop lijkt een heldere richtlijn. Een nadere beschouwing leert dat er een aantal dilemma’s zijn
waardoor samenwerking tussen partijen niet vanzelfsprekend is. De uitkomst van het spel is
31
afhankelijk van de strategische keuzes die elke partij maakt. Voor het bepalen van de
werkelijke waarde zijn dan aanvullende spelregels noodzakelijk om het gedrag van de partijen
te structureren en de optimale uitkomst te bewerkstelligen.
Een ander dilemma dat ontstaat binnen de context van een onderhandelingsprobleem is dat de
prijs die tot stand komt tussen partijen gedicteerd worden door de subjectieve waardering van
de partijen, uitmondend in een minimale verkoopprijs en maximale biedprijs. Binnen deze
grenzen kan elke prijs tot stand komen, zolang de koper het goed maar hoger waardeert dan
de verkoper.
Voor het vaststellen welke prijs binnen deze verzameling van uitkomsten de juiste is, zijn
eveneens aanvullende spelregels noodzakelijk; dient de grondeigenaar genoegen te nemen
met de verkeerswaarde bij het huidige gebruik of heeft hij recht op de strategische waarde, of
is een andere verdeling verdedigbaar?
32
4
TAXATIEPROTOCOL
Het probleem van de rechter om de werkelijke waarde vast te stellen is complex. Wanneer hij
de verkeerswaarde vaststelt dan doet hij de grondeigenaar tekort omdat het perceel
gewaardeerd moet worden als een onderdeel van een complex. Vormen twee of meer percelen
tezamen een complex dan is er geen eenduidige verdeelsleutel om de meerwaarde toe te
rekenen aan de individuele percelen. Wanneer er geen samenwerking tot stand komt op
vrijwillige basis dan gaat de winstmogelijkheid verloren. In dat geval heeft elke
grondeigenaar alleen de verkeerswaarde in handen.
4.1
Noodzaak aanvullende spelregels
Deze verkeerswaarde mag de rechter niet vaststellen omdat het uitgangspunt de
complexwaarde is. Echter binnen de complexwaarde is elke verdeling efficiënt zolang de
totale som van de verdeling gelijk is aan de complexwaarde. Binnen de complexwaarde is een
verdeling waarbij elke grondeigenaar de verkeerswaarde ontvangt en het gehele surplus
toekomt aan de kopende partij is in financiële termen ook efficiënt. De grondeigenaar is er
ook bij deze verdeling in financiële termen niet slechter af; hij verkeert in dezelfde financiële
positie als voor de onteigening.
Om uit deze impasse te komen dienen aanvullende spelregels te worden geformuleerd. Deze
spelregels voor het bepalen van de werkelijke waarde kunnen worden opgevat als een
taxatieprotocol. Daarnaast zijn een aantal basispostulaten nodig ter structurering van de
verdelingsvraag. Voordat het mechanisme voor de efficiënte en eerlijke verdeling van het
surplus aan de orde komen, dienen eerst deze eerste beginselen te worden besproken.
4.2
Basispostulaten taxatieprotocol
De postulaten van het denkmodel hebben betrekking op het gedrag van de betrokken partijen,
een rechtvaardigheidsbeginsel waarbij een ieder het zijne krijgt en een coalitiegedachte. Na
aanvaarding van deze postulaten kan de werkelijke waarde worden vastgesteld.
33
4.2.1 Rationeel en intelligent handelende partijen6
Onder rationeel gedrag wordt door een speltheoreticus verstaan dat een beslisser, een speler,
rationeel handelt wanneer hij beslissingen neemt die consistent gericht zijn op het behalen van
zijn eigen doelstellingen. Elke speler streeft naar het maximaliseren van de verwachte waarde
van zijn eigen uitbetaling, welke uitgedrukt wordt in een nuttigheidsindex. De grondlegger
van deze theorie zijn Von Neumann en Morgenstern. De veronderstelling is dat een speler aan
elke mogelijke uitkomst van het spel een bepaalde hoeveelheid nut, bijvoorbeeld geld, weet
toe te kennen. Door rangschikking van de uitkomsten op volgorde van nut, kiest de speler het
alternatief met de hoogste verwachte nut. Wanneer het om een spel onder onzekerheid, onder
onvolledige informatie, gaat dan veronderstelt de speltheorie dat de speler in staat is om aan
alle mogelijke gebeurtenissen een kans toe te kennen. Wanneer het niet mogelijk is om een
objectieve kansverdeling op te stellen dan is de speler in staat om op subjectieve wijze een
kansverdeling op te stellen ten einde de verwachtingswaarde te berekenen(Myerson, 1997, pp.
3-4).
6
Een speler die zich niet rationeel en niet intelligente gedraagt, gedraagt zich emotioneel. Hij
laat zich leiden door begeerte, woede, angst, roekeloosheid, afgunst, vreugde, liefde, haat,
verlangen, jaloezie, medelijden, of meer in het algemeen gevoelens waarmee pijn en genot
gepaard gaat (Aristoteles, 2005, pp. 133-134). Of anders gezegd; de speler laat zich leiden
door een of meer aandoeningen. Onder een aandoening verstaat Spinoza een verwarde
voorstelling. In zijn “Ethica” somt Spinoza de volgende aandoeningen op: begeerte, blijheid,
droefheid, verbazing, verachting, liefde, haat, genegenheid, afkeer, toewijding, bespotting,
hoop, vrees, gerustheid, wanhoop, verheuging, spijt, medelijden, ingenomenheid,
verontwaardiging, overschatting, geringschatting, nijd, barmhartigheid, zelfvoldaanheid,
neerslachtigheid, berouw, hoogmoed, zelfverachting, zelfverheerlijkheid, schaamte,
verlangen, wedijver, dankbaarheid, welwillendheid, toorn, wraakzucht, wreedheid, angst,
vermetelheid, lafhartigheid, verbijstering, mensenmin, eerzucht, gulzigheid, drankzucht,
hebzucht, wellustigheid (Spinoza, 2008, pp. 182-197).
34
Onder intelligent gedrag wordt door een speltheoreticus verstaan dat een speler intelligent is
wanneer hij alles weet wat er te weten valt over het spel en dat hij redeneringen kan maken
over de situatie die de anderen ook kunnen maken. Dit beginsel staat ook wel bekend als
“common knowlegde about the rules”. Elke speler kent alle regels van het spel en dat feit is
elke speler bekend. In een tweepersoons spel komt dit axioma erop neer dat speler I de regels
kent en dat speler I ook weet dat speler II deze regels ook kent, speler I weet ook dat speler II
weet dat speler I de regels kent, I weet dat II weet dat I weet dat II de regels kent, I weet ook
dat II weet dat I dit weet, ad infinitum (Dutta, 2001, p. 18).
Het uitgangspunt rationeel en intelligent handelen neemt de plaats in van het uitgangspunt dat
partijen redelijk handelen. Redelijkheid is een niet eenduidig begrip, terwijl het
gedragspostulaat ten aanzien van het gedrag uit de speltheorie helder is; elke partij streeft naar
het maximaliseren van de eigen uitbetaling. In geval van onteigening streeft elke
grondeigenaar naar de hoogst mogelijke prijs die haalbaar is gegeven de strategische keuze
van de andere partij. De kopende partij naar de laagst mogelijke prijs die haalbaar is.
4.2.2 Rechtvaardigheidsbeginsel
Voor de verdelingsvraag van de meerwaarde tussen de betrokken partijen zijn verschillende
maatstaven te bedenken. Deze verdelingsvraag betreft een tweetal verdelingen. De eerste
verdeling betreft de vraag aan wie, de grondeigenaar en de gemeenschap, komt welk deel van
de meerwaarde van het plan ten goede. De tweede verdeling betreft de vraag volgens welke
maatstaf dient het deel van het surplus dat voor rekening komt van de grondeigenaren
onderling verdeeld te worden. De wetgever heeft voor de verdeling van de complexwaarde
geen verdeelsleutel benoemd.
De grondgedachte van de thesis is dat voor een rechtvaardige verdeling van dit surplus het
beginsel “suum cuique tribuere” gehanteerd kan worden. Rechtvaardigheid is dan niets anders
dan ieder het zijne te geven. Via deze opvatting kan verdedigd worden dat rechtvaardigheid
het midden is tussen het ene uiterste en het andere uiterste. De via het protocol berekende prijs
voor elke grondeigenaar is dan de gerechtvaardigde prijs. Deze gerechtvaardigde prijs is dan
op te vatten als de werkelijke waarde voor de onroerende zaak.
35
De complexiteit van de verdelingsvragen ligt in de vraag welke verdelingsmaatstaf leidt tot
een efficiënte en rechtvaardige verdeling. Er zijn verschillende verdeelsleutels te benoemen
aan de hand waarvan het surplus verdeel kan worden. In § 3.3 zijn verdelingen pro rato
oppervlak, pro rato verkeerswaarde en pro rato aantal grondeigenaren besproken. In beginsel
geeft elke maatstaf een efficiënte uitkomst. Voor elke maatstaf kan op voorhand niet gesteld
worden dat de ene maatstaf eerlijker is dan de andere maatstaven.
Een oplossing voor dit probleem, welke verdelingsmaatstaf geeft een efficiënte en eerlijke
verdeling, is het idee van de sluier van onwetendheid. Dit begrip is afkomstig van John
Rawls.
Rawls beschrijft in zijn Theory of Justice de sluier van onwetendheid op de volgende wijze:
“Among the essential features of this situation is that no one knows his place in society, his
class position or social status, nor does any one know his fortune in the distribution of natural
assets and abilities, his intelligence, strenght, and the like. I shall even assume that the parties
do not know their conceptions of the good or their pschological propensities. The principles
of justice are chosen behind a veil of ignorance. This ensures that no one is adventaged or
disadventaged in the choice of principles by the outcome of natural chance or the contigency
of social circumstances. Since all are similarly situated and no one is able to design
principles to favor his particular condition, the principles of justice are the result of a fair
agreement or bargaining” (Rawls, 1971, p. 12).
Via deze voorstelling komt Rawls tot een opvatting van rechtvaardigheid, aan de hand
waarvan beslist kan worden bij verdelingskwesties. Het idee van de sluier van onwetendheid
geeft voor de verdeling van het surplus de volgende voorstelling. Alle betrokken partijen
nemen deel aan een rondetafelgesprek. De inzet van dit gesprek is dat partijen via
onderhandeling komen tot een verdeling van het surplus. Door de het hanteren van deze sluier
van onwetendheid kent niemand meer zijn oorspronkelijke situatie noch de toekomstige
situatie. Het idee is dan dat de partijen, door deze onzekerheid over de eigen positie, zelf
onderling tot een rechtvaardige verdeling kunnen komen van het surplus.
36
4.2.3 Coalitievorming
Het vertrekpunt voor het vinden van de rechtvaardige prijs waar iedere grondeigenaar recht op
heeft, is het idee dat alle grondeigenaren tezamen een coalitie vormen. Deze coalitie waar alle
grondeigenaren aan deelnemen is op te vatten als de klassieke “societas” of maatschap. Indien
twee of meer personen goederen bestemmen om daarmede gezamenlijk winst te behalen, dan
ontstaan ex fide bona wederzijdse verplichtingen voor elke socius om zijn winsten met de
andere te delen en in de door de andere geleden verliezen bij te dragen (communicare lucrum
et damnun). De “communicatio lucrum et damnun” geschiedt voor gelijke delen, tenzij anders
is overeengekomen.(Van Oven, 1960, p. 58).
De coalitie van grondeigenaren biedt in een keer het gehele complex aan gronden te koop aan
de gemeente. Door deze fictieve verkoop van het complex kan het onderzoek naar efficiënte
en eerlijke prijzen beschouwd worden als een bilateraal onderhandelingsprobleem tussen de
coalitie als verkopende partij en de gemeente als kopende partij.
4.2.4 Bilateraal onderhandelingsprobleem; 1ste verdeling
Onderhandelen is dan een proces waarbij twee of meer partijen onderzoeken onder welke
voorwaarden een transactie mogelijk is en gewenst is. Door aanvaarding van elkaars
voorwaarden komt de overeenstemming dan tot stand (Kaplan & Rinnooy Kan, 1993, p. 24).
Deze interactie tussen twee of meer partijen kan bestudeerd worden met de speltheorie.
Via deze voorstelling kan op speltheoretische grondslagen verdedigd worden dat een
verdeling van de meerwaarde, van het surplus, tussen de grondeigenaren en de kopende
overheid dient te geschieden op basis van ieder de helft. Deze oplossing is een gulden
middenweg tussen de twee uitersten, waarbij of de grondeigenaren of de gemeenschap het
gehele surplus ontvangen.
4.2.5 Verdelingsmechanisme voor de coalitiegenoten; 2de verdeling
Voor het vraagstuk volgens welke maatstaf dient (het deel van) het surplus dat de coalitie
toekomt, te worden verdeeld tussen de coalitiegenoten onderling. Voor deze verdeling komt
het idee van de sluier van onwetendheid tot volle wasdom.
37
Deze beginsituatie waarbij de deelnemers niet precies weten waar de belangen liggen, wordt
ook wel omschreven als een situatie waarin men een taart moet verdelen. De beste en
eerlijkste verdeling krijgt men als degene die de taart mag delen niet weet of hij als eerste of
als laatste mag kiezen. Weet iemand daarentegen dat hij mag snijden en als eerste mag kiezen
dan zal de verleiding groot zijn om een groot stuk voor zichzelf af te snijden en ook de
overige verdeling zal niet de nodige aandacht van hem krijgen (Westerman, 1998, pp. 64-65).
4.3
Analogie met de roversbende
De beeldspraak dat zelfs een roversbende alleen kan bestaan als alle rovers dat deel van de
buit krijgen dat hen toekomt omdat anders de bende uiteen valt door twist en tweedracht kan
op volgende wijze vertaald worden naar het verdelingsvraagstuk.
De bendeleider is in dit geval de gemeente. De rovers zijn dan de individuele grondeigenaren.
De bendeleider heeft een stedenbouwkundig plan bedacht dat wanneer dat tot uitvoer wordt
gebracht een meerwaarde oplevert, een winst. Voor de uitvoering van het plan is de
medewerking van de rovers nodig; alleen kan de bendeleider het plan niet uitvoeren. Voor de
uitvoering van het plan moeten de rovers de grond afstaan aan de bendeleider. De vraag is nu:
tegen welke gerechtvaardigde prijs staat elke rover zijn grond af?
Het taxatieprotocol is dan eenvoudigweg een aantal normen waarmee bepaald kan worden
wat een ieder toekomt, wat het precies is dat een ieder verdient. Nu zijn er meerdere
opvattingen mogelijk over het suum. De eis die aan het taxatieprotocol wordt gesteld is dat
het taxatieprotocol tot efficiënte en eerlijke prijsvorming leidt in gevallen van onteigening.
In de speltheorie is een spel waarbij vooraf bindende afspraken tussen partijen gelden,
beschouwd als de coöperatieve vorm van de speltheorie. Wanneer deze afspraken verplicht
gelden dan kan geen enkele individuele speler zich onttrekken aan de afspraken. Dit in
tegenstelling tot de niet-coöperatieve vorm waarbij vooraf geen bindende afspraken gemaakt
kunnen worden. In dat geval hoeven toezeggingen vooraf gedaan aan de onderhandeling niet
te worden nagekomen.
Door het bindend voorschrijven van de spelregels kan het gedrag van de partijen gestuurd
worden naar efficiënte en eerlijke verdeling van het surplus. De bindende spelregels liggen
voor een deel vast in de onteigeningswet. Voor het bereiken van een optimale uitkomst zijn
echter een aantal aanvullende regels nodig. Deze aanvullende regels zijn hiervoor besproken.
38
4.4
Het protocol voor efficiënte en eerlijke prijzen
Wanneer de grondslagen van het denkmodel worden geaccepteerd dan kan de werkelijke
waarde relatief eenvoudig worden vastgesteld volgens een protocol. Het taxatieprotocol
waarmee de werkelijke waarde in de vorm van een efficiënte en eerlijke prijs benaderd kan
worden, wordt nu op hoofdlijnen besproken.
4.4.1 Taxatie van het surplus
Voor de vraag hoe de meerwaarde, de winst van het plan verdeeld moet worden, dient in de
eerste plaats de meerwaarde te worden vastgesteld. Voor de bepaling van deze meerwaarde,
het surplus, dienen een tweetal taxaties te worden uitgevoerd, namelijk een waardering naar
de oorspronkelijke positie waarin elke grondeigenaar verkeert wanneer het
stedenbouwkundige plan niet tot uitvoer komt en een waardering van het totale complex
wanneer het plan wel tot uitvoer komt. De eerste taxatie geeft de verkeerswaarde bij het
huidige gebruik en de twee taxatie de complexwaarde.
Het surplus bestaat dan uit het verschil tussen de complexwaarde, waarbij de koper in een
koop gelijktijdig alle percelen verwerft en de som van alle taxaties van de percelen grond in
het complex volgens de oorspronkelijke situatie.
4.4.2 1ste verdeling van het surplus
De som van de getaxeerde verkeerswaarde vormt de reserveringsprijs van de coalitie. Onder
de reserveringsprijs van de verkoper wordt in de onderhandelingsliteratuur de minimale
verkoopprijs verstaan die een verkoper wil ontvangen. De complexwaarde vormt de
reserveringsprijs van de gemeente. Onder de reserveringsprijs van de koper wordt in de
onderhandelingsliteratuur de maximale prijs die een koper bereid is te betalen voor het
verkrijgen van een goed.
Zolang de reserveringsprijs van de koper hoger is dan de reserveringsprijs van de verkoper
dan is het voor beide partijen voordelig om met elkaar tot een overeenstemming te komen.
Het verschil tussen de reserveringsprijs van koper en verkoper heet in de literatuur het
surplus.
39
De vraag waar partijen overeenstemming over moeten krijgen is welk deel de gemeente
ontvangt van het surplus en welk deel de coalitie ontvangt van het surplus. Via de standaard
“Nash bargaining solution” kan verdedigd worden dat een verdeling van ieder de helft een
evenwichtoplossing is voor het bilaterale onderhandelingsvraagstuk.
4.4.3 2de verdeling van het surplus
De coalitie zal haar deel dan weer verder onderverdelen onder de leden van de coalitie. Voor
deze verdeling wordt gebruik gemaakt van de sluier van onwetendheid. Deze beginsituatie
waarbij de deelnemers niet precies weten waar de belangen liggen, wordt ook wel
omschreven als een situatie waarin men een taart moet verdelen.
Nu is voor de verdelingsvraag tussen de coalitiegenoten een algoritme beschikbaar waarmee
tot een eerlijke verdeling kan worden gekomen. Via dit algoritme ontvangt elke grondeigenaar
een gelijk deel. In geval van n-aantal grondeigenaren, krijgt elke grondeigenaar 1/n deel van
het surplus dat onderling is te verdelen. In plaats van een verdeling pro rato oppervlak of een
verdeling pro rato verkeerswaarde, ontvangt elke eigenaar een gelijk deel. Via deze
wiskundige oplossing wordt tevens recht gedaan aan de klassieke societas gedachte.
4.4.4 Vaststelling werkelijke waarde
Het is de verkeerswaarde die de grondeigenaar minimaal zal ontvangen wanneer het plan
doorgaat, ongeacht of het plan een winst of een verlies kent. Het kan beschouwd worden als
het minimale loon dat de rovers willen vangen. Daarboven op krijgt een ieder zijn
gerechtvaardige deel van het surplus in het geval er sprake is van een plan met een positief
resultaat.
De aldus gevonden werkelijke waarde kan dan gekwalificeerd worden als een efficiënte en
eerlijke prijs voor de onroerende zaak. De aldus berekende werkelijk waarde vormt dan het
uitgangspunt in de onderhandeling met iedere grondeigenaar separaat in geval van de
minnelijke verwerving van de onroerende zaken.
Naast de werkelijke waarde als vergoeding voor de geleden vermogensschade heeft de
grondeigenaar recht op vergoeding van de bijkomende kosten. Na uitkering van de werkelijke
waarde en de bijkomende kosten is hij volledig schadeloosgesteld.
40
5
ALTIJD ONTEIGENEN
Het basispostulaat van het taxatieprotocol is dat de spelers rationeel en intelligent handelen.
Dit rationeel en intelligent handelen is afkomstig uit de speltheorie. In deze benadering streeft
elke speler naar het maximaliseren van de eigen uitbetaling. Een verkopende partij zal
trachten de hoogst mogelijke prijs te willen ontvangen. Een kopende partij zal trachten de
laagst mogelijke prijs te betalen. Aan de hand van een voorbeeld wordt de speltheorie in het
kort besproken.
Wanneer de gemeente nu door middel van een actieve grondpolitiek de beschikkingsmacht
wil verkrijgen van alle gronden in het plangebied dan is het noodzakelijk dat zij het
onteigeningsmiddel inzet. Zonder de inzet van de machtsmiddel kan de oplossing voor de
vraag welke prijs is efficiënt en eerlijk niet worden bereikt. Wanneer zij dit middel niet inzet
dan is het onzeker of het plan gerealiseerd kan worden. Er bestaat immers een gerede kans dat
er binnen het plangebied grondeigenaren aanwezig zijn die eenvoudigweg weigeren om mee
te werken of een vraagprijs hanteren die elke redelijkheid mist. Weigert een partij om aan de
gemeente te verkopen dan kan het plan niet doorgaan. Vanuit strategische overwegingen is
het voor elke partij verstandig om te kiezen voor de strategie “hoge vraagprijs”.
5.1
Onteigening is spelvorm
Stel dat een deskundige heeft begroot dat in geval van onteigening een schadeloosstelling
geldt van Pschade= 1.000 euro. Stel dat de grondeigenaar de keus heeft uit de volgende drie
vraagprijsstellingen: Plaag = 500, Pschade = 1000 en Phoog = 1.500.. De gemeente heeft de volgende twee
keuzes: de vraagprijs accepteren of weigeren. Stel dat bij accepteren de gemeente de
vraagprijs betaald en bij weigeren de Pschade moet betalen. Bij de keus weigeren zal de
gemeente via het onteigeningsgeding het goed verkrijgen. Deze gegevens kunnen vertaald
worden in onderstaande uitbetalingmatrix.
41
De uitbetalingmatrix betreft een zero-sum spel. Dit houdt in dat hetgeen de ene partij
ontvangt, de andere partij moet betalen. Het betreft dan strikt tegenovergestelde belangen. In
dit spel geven de genoemde bedragen weer wat de grondeigenaar als betaling ontvangt. Dit
komt neer op hetgeen de gemeente betaalt. Samen zijn de ontvangsten en betalingen nul,
derhalve een zero sum spel. Verder wordt verondersteld dat beide spelers simultaan bekend
maken. Partijen weten dus niet van elkaar welke keus de ander maakt. De vraag die zich
voordoet is dan: welke strategie kiest elke partij.
5.2
Wiskundige notatie speltheorie
Voor het definiëren van een spel in de zin van de speltheorie moeten de volgende elementen
benoemd worden: het aantal spelers, de strategische keuzes per speler en de uitbetaling per
speler. Na invulling van deze parameters is het spel gedefinieerd.
De verzameling van spelers kan aangeduid worden met onderstaande notatie: de verzameling
spelers, aangeduid met index i: i ∈{1,2..,n}: in casu speler I = verkopende partij en speler II =
de gemeente. Speler I heet de rijspeler en speler II heet de kolomspeler.
Elke partij heeft een aantal mogelijke keuzes tot zijn beschikking. Onder een strategie verstaat
de speltheoreticus een compleet plan dat voorschrijft welke acties een speler op elk moment
in het spel kan nemen.
De verzameling van strategische keuzes per speler, kan beschreven worden met onderstaande
notatie: de verzameling pure strategieën voor Si, voor elke speler: Si={s1, s2 , s3...sn }. In dit
geval geldt voor speler I = verzameling E{ Plaag, Pschade, Phoog} en voor speler II: verzameling
G ={accepteren, weigeren}.
Aan elke strategie kan de speler een numerieke waarde toekennen. Deze numerieke waarde
geeft voor de desbetreffende speler weer het nut dat hij een deze uitkomst toekent. De
uitbetaling (payoff) is een functie πi(s1, s2 , s3...sn ). De uitkomsten van deze functie zijn reeds
weergegeven in de uitbetalingmatrix. Het betreft een matrix van 3x2; drie keuzes voor
verkoper en twee keuzes voor de gemeente.
42
Elke cel in de matrix geeft dan een combinatie van de gemaakte keuzes: in dit geval π(Plaag,
accepteren), π(Plaag, weigeren), π(Pschade, accepteren), π(Pschade, weigeren), π(Phoog, accepteren),
π(Phoog, weigeren). In de matrix is enkel de ontvangst voor speler I weergegeven. Voor speler
II geldt dezelfde matrix alleen dan met tegengesteld teken. Bij zero sum spelen wordt alleen
de betaling van een van de spelers gegeven.
5.3
Minimax en maximin
De verzameling E={ Plaag, Pschade, Phoog} vormen de rijen in de matrix. De verzameling
G={accepteren, weigeren} vormen de kolommen van de matrix. De cellen worden dan
weergegeven door πi(e, g).
Voor speler I geldt dat deze zijn uitbetaling wil maximaliseren en voor speler II geldt dat deze
zijn uitbetaling wil minimaliseren. Dit geeft de volgende vergelijking:
Voor speler I geldt dan: max # (e,g) .
e "E
Voor speler II geldt dan min # (e,g)
g "G
!
Het max voorschrift van speler I geeft dan per kolom van de matrix de hoogste waarde. In dit
spel kijkt speler!I, ongeacht zijn keus, per kolom welke cel de hoogste waarde heeft. Voor
speler I geeft dat het volgende:
•
Max π(e, accepteren) =1500
•
Max π(e, weigeren) = 1000
Het min voorschrift van speler II geeft per rij van de matrix de laagste waarde. In dit spel kijkt
speler II, ongeacht zijn keus, per rij welke cel de laagste waarde heeft. Voor speler II geeft dat
het volgende:
•
Min π(Plaag, g)
= 500
•
Min π(Pschade, g)
= 1000
•
Min π(Phoog, g)
= 1000
43
De volgende stap is het bepalen van de minimax waarde voor speler I en de maximin waarde
voor speler II van het spel.
Voor speler I = minimax = min{max # (e,g)} = min{1500,1000} = 1000 .
g "G
e "E
Voor speler II = maximin= max{min # (e,g)} = max{500,1000,1000} = 1000
e "E g "G
!
De maximin strategie heet in de speltheorie de “security” strategie. Dat is de strategische keus
waarbij een speler!voor veiligheid kiest. De speler kiest dan voor van alle mogelijke slechte
uitkomsten de minst slechte; het maximum van de minima ofwel beste worst case uitbetaling.
Het geeft bescherming tegen de beste keus van de tegenspeler en de nadelige gevolgen
daarvan voor de desbetreffende speler (Dutta, 2001, p. 142).
De minimax strategie heet in de speltheorie de “best response” strategie. Bij deze strategie
kiest de speler voor het beste antwoord op de keuze die de tegenstander kan maken. Dit komt
neer op het minimum van de maxima ofwel de slechtste van het beste antwoord (Dutta, 2001,
p. 144).
5.4
Nash evenwicht
Een spel heeft een oplossing wanneer minimax en maximin strategie van beide spelers
hetzelfde resultaat geeft. De Nash-evenwichtsoplossing van een speltheoretisch probleem is
gegeven door de wiskundige John Nash. Uitgangspunt is dat de speltheorie voorspelt welke
strategie iedere speler kiest.
Om deze voorspelling uit te laten komen is het noodzakelijk dat elke speler bereid is om de
aangewezen strategie te kiezen. De voorspelde strategie dient het beste antwoord te zijn op de
beste strategie van de andere speler. Wanneer nu iedere speler zijn beste strategie speelt tegen
de beste strategie van de ander dan is er sprake van een Nash evenwicht. Geen van de spelers
kan nu een beter resultaat behalen zonder dat het ten koste gaat van de ander.
Stel dat de speltheorie een andere strategie zou aanbevelen dan het beste antwoord op de
strategie van de ander, dan heeft een speler een drijfveer om een andere strategie te kiezen
zodat zijn uitbetaling hoger wordt. Wanneer nu minimax = maximin dan is er sprake van een
Nash oplossing voor het spel.
44
Wanneer spelers alleen pure strategieën mogen spelen dan is er niet altijd een oplossing voor
het spel. Wanneer gemengde strategieën voorhanden zijn dan is er altijd een of meerdere
oplossingen voor het spel. Het verschil tussen een pure strategie en een gemengde strategie is
dat bij de laatste via een kansmechanisme een keus gemaakt wordt uit de te kiezen strategie,
terwijl de eerst genoemde altijd met een kan s van 0 of 1 wordt gespeeld.
Hetzelfde spel kan geformuleerd worden met voor de gemeente enkel de keus accepteren. In
dat geval is de uitkomst dat speler I als maximum speler de Phoog strategie zal spelen. In dat
geval betaalt de gemeente de hoge prijs. De gemeente heeft nu geen terugvaloptie tot haar
beschikking in de vorm van onteigening.
5.5
Conclusie
Aan de hand van het voorbeeld is via een speltheoretische analyse aangetoond dat voor de
overheid “altijd onteigenen” een dominante strategie is. De betekenis hiervan is dat wanneer
de gemeente via een actieve grondpolitiek de gronden in het complex wil verwerven dan moet
zij altijd het onteigeningsmiddel moet inzetten. Doet zij dit niet dan heeft de verkoper een
machtspositie en betaald de gemeente de te hoge prijs.
Uit het voorbeeld blijkt dan dat de gemeente in geval van onteigening de werkelijke waarde
dient te betalen voor het verkrijgen van de onroerende zaak. Daarnaast ontvangt de
grondeigenaar een vergoeding voor de bijkomende kosten. Door de inzet van het middel
verzekert de gemeente zich dat niet meer en niet minder dan de werkelijke waarde betaald
hoeft te worden aan de grondeigenaar.
Door te laten zien dat de gemeente bereid is het onteigeningsmiddel in te zetten, laat de
gemeente zien dat zij zich heeft gecommitteerd aan het uitvoeren en realiseren van het
stedenbouwkundige plan. Dit is vergelijkbaar met het dilemma “chicken”, waarbij de
bestuurder het stuur uit de auto gooit. Voor de andere speler is het dan verstandig om
eenzijdig samen te werken. Een strategie waarbij de gemeente wel actief de grond wil
verwerven maar dit zonder de inzet van het onteigeningsmiddel wil realiseren, handelt niet
rationeel en niet intelligent volgens een speltheoreticus.
De minimale vergoeding die de grondeigenaar in dit spel zeker kan realiseren is de werkelijke
waarde. Alleen wanneer de andere speler een verkeerde strategie kiest dan kan hij een beter
resultaat bereiken, al gaat dat ten koste van de speler die een fout maakt.
45
6
RECHTVAARDIGHEID
In de inleiding is aangegeven dat de laatste keer dat het verdelingsvraagstuk van de
meerwaarde eind jaren ’70 plaats had. De door de partijen ingenomen posities, of alle
meerwaarde ten gunste van de individuele grondeigenaar of alle meerwaarde ten gunste van
de gemeenschap, zijn uitersten van het spectrum. Er is een gulden middenweg te definiëren en
te onderbouwen middels inzichten uit de speltheorie. Voor de zoektocht naar de werkelijke
waarde is het volgende inzicht van Kinneging7 nuttig. Het betreft een filosofische opvatting
over wat een ieder toekomt; namelijk het zijne.
“Wat is het precies dat aan een ieder toekomt? Of - wat op hetzelfde neerkomt - wat is precies
hetgeen een ieder verdient, wat is hetgeen gepast is? Dat er tussen de diverse rechtsstelsels
grote verschillen zijn in deze is evident, maar men mag desondanks niet over het hoofd zien
dat, op een ander niveau, recht en onrecht in alle rechtsstelsels eender worden gedefinieerd of moet ik zeggen: gevoeld? -, namelijk in termen van toekomend en niet toekomend, verdiend
en onverdiend, passend en ongepast.
Van onrecht is sprake als iemand dat wat hem toekomt, wat hij verdient, wat gepast is, niet
krijgt toebedeeld, of het nu gaat om eigendom, geld, dankbaarheid, lof, straf, of nog iets
anders. Hoe fundamenteel en onvermijdelijk de notie van het suum is, blijkt wel uit het feit dat
zelfs een roversbende alleen kan voortbestaan als alle rovers dat deel van de buit krijgen dat
hen toekomt. Ook in een roversbende heerst in zekere zin de rechtvaardigheid.
Het suum is dat waar een ieder recht op heeft, ten aanzien waarvan ieder ander respect
verschuldigd is. Wie in gebreke blijft in dat opzicht, maakt zich schuldig. En schulden moeten
worden vereffend. Men ziet wel: door alle variëteit heen schemert altijd het beeld van de
geblindeerde Vrouwe Iustitia, met zwaard en weegschaal, als oerbeeld van de
rechtvaardigheid. Daarin verandert, te midden van alle verandering, geen jota. (Kinneging,
2005, pp. 105-106)”.
7
Andreas A.M. Kinneging is hoogleraar rechtsfilosofie aan de Universiteit Leiden.
46
6.1
Een rechtvaardige prijs
Het onderzoek naar de werkelijke waarde richt zich op de vraag welke prijs efficiënt en eerlijk
is. Volgens de klassieke opvatting is een overeenkomst alleen geldig wanneer tussen partijen
een rechtvaardige prijs was overeengekomen. Dit roept de vraag op wanneer sprake is van een
rechtvaardige prijs.
Dit iustum pretium- leer veronderstelt een zeker evenwicht tussen de waarde van de prestaties
die parijen over en weer verschuldigd zijn. Dit leerstuk beschermde de verarmde boeren die
zwak stonden tegenover de rijke stedelingen en zich genoodzaakt voelden hun land voor veel
te weinig te verkopen (Hesselink, 2004, p. 60). De keerzijde van de arme boer is de gemeente
die vanuit een dwangpositie grond voor veel te veel moet aankopen.
Op de vraag of het rechtvaardig is om een ding te verkopen voor meer dan het waard is, heeft
Thomas van Aquino het volgende geschreven: “Secondly we may speak of buying and selling,
considered as accidentally tending to the advantage of one party, and to the disadvantage of
the other: for instance, when a man has great need of a certain thing, while an other man will
suffer if he be without it. On such a case the just price will depend not only on the thing sold,
but on the loss which the sale brings on the seller. And thus it will be lawful to sell a thing for
more than it is worth in itself, though the price paid be not more than it is worth to the owner.
Yet if the one man derive a great advantage by becoming possessed of the other man's
property, and the seller be not at a loss through being without that thing, the latter ought not
to raise the price, because the advantage accruing to the buyer, is not due to the seller, but to
a circumstance affecting the buyer. Now no man should sell what is not his, though he may
charge for the loss he suffers. On the other hand if a man find that he derives great advantage
from something he has bought, he may, of his own accord, pay the seller something over and
above: and this pertains to his honesty”(Van Aquino, 2009).
In deze passage zijn de relevante aspecten die van belang zijn voor de vast te
schadeloosstelling terug te lezen. Wanneer iemand iets moet verkopen omdat een ander daar
een groot belang bij heeft, in casu de gemeente die de grond nodig heeft voor de uitvoering
van het stedenbouwkundige plan, terwijl degene die verkoopt daarvan een nadeel ondervindt,
dan is het gerechtvaardigd dat de verkoper een hogere prijs krijgt dan het goed waard is.
47
In de context van een onteigening ontvangt de verkoper en vergoeding voor het verlies van de
zaak, alsmede een vergoeding van de bijkomende kosten. Daarmee ontvangt de verkoper een
prijs die meer dan het goed zelve waard is.
Het tweede deel van de tekst heeft betrekking op de vraag of het gerechtvaardigd is wanneer
een verkoper de prijs verhoogt wanneer hij weet dat het goed voor de koper een strategische
waarde heeft. Volgens Van Aquino behoort de verkoper dit niet te doen omdat deze
strategische waarde niet door de verkoper wordt veroorzaakt maar door een omstandigheid
van de koper. Aan de andere kant stelt Van Aquino dat wanneer het goed van groot belang is
voor de koper dan is het verdedigbaar dat de koper uit eigenbeweging meer betaald dan het
goed waard is.
In het geval van onteigening zou de koper niet meer moeten vragen dan de verkeerswaarde
volgens het huidige gebruik, al dan niet aangevuld met een vergoeding voor bijkomende
kosten. De strategische meerwaarde van het plan behoort dan toe te komen aan de koper. Een
behoorlijk handelende overheid kan dan uit eigen beweging oordelen dan het eerlijk is de
verkoper mee te laten delen in deze meerwaarde.
6.2
De sluier van onwetendheid
Uit de besproken opvatting over rechtvaardigheid blijkt dat rechtvaardigheid een midden is.
De iustum pretium leer spreekt over een evenwicht tussen de prijs en de geleverde prestatie,
waarbij met name de minder sterke partij beschermt wordt. Van Aquino gaat in op de vraag
wanneer het goed van groot belang is voor de koper of de verkoper dan een hogere prijs mag
vragen. Hoewel deze inzichten richting geven aan het idee suum cuique tribuere, ieder het
zijne, is een aanvullende denkstap nodig voor het verkrijgen van een efficiënte en eerlijke
verdeling tussen de partijen. Op de vraag volgens welke maatstaf moet het surplus tussen de
partijen verdeeld worden, is de sluier van onwetendheid het hulpmiddel voor het vinden van
het antwoord. Het idee van de sluier van onwetendheid is afkomstig van John Rawls. Via een
gedachte experiment kan dan gekomen worden tot opvatting over rechtvaardigheid, aan de
hand waarvan beslist kan worden bij verdelingskwesties. Het idee is nu een rondetafelgesprek
tussen de partijen over de verdeling van de meerwaarde tussen de partijen. Door het toepassen
van de sluier van onwetendheid weten de deelnemers aan het gesprek dat zij bepaalde
belangen hebben, alleen weten zij niet precies waar die liggen.
48
6.3
Criteria voor eerlijke verdeling
Deze beginsituatie waarbij de deelnemers niet precies weten waar de belangen liggen, wordt
ook wel omschreven als een situatie waarin men een taart moet verdelen. De beste en
eerlijkste verdeling krijgt men als degene die de taart mag delen niet weet of hij als eerste of
als laatste mag kiezen. Weet iemand daarentegen dat hij mag snijden en als eerste mag kiezen
dan zal de verleiding groot zijn om een groot stuk voor zichzelf af te snijden en ook de
overige verdeling zal niet de nodige aandacht van hem krijgen (Westerman, 1998, pp. 64-65).
Deze vergelijking met het verdelen van een taart geeft de oplossing voor het
verdelingsvraagstuk. Vanuit wiskundig oogpunt wordt dan onderzocht op welke manier een
“taart” verdeeld kan worden tussen 2 of meer partijen, spelers. Een eerlijke verdeling wordt
beoordeeld aan de hand van vier criteria: proportionaliteit, afgunstvrij, billijkheid en efficiënt.
6.3.1 Proportionaliteit
Onder proportionaliteit wordt verstaan dat wanneer een ieder gelijk bijdraagt een ieder een
gelijk deel ontvangt. Hierin is terug te lezen het oordeel van Aristoteles over rechtvaardige
verdeling. Wanneer iets verdeeld moet worden dan dient deze verdeling te geschieden
proportioneel ieders bijdrage. Wanneer het surplus nu verdeeld moet worden tussen twee
partijen dan houdt proportionaliteit in dat elke speler denkt dat hij tenminste de helft van het
totaal heeft ontvangen. Wanneer drie spelers een surplus moeten verdelen dan denkt elke
speler dat hij tenminste 1/3 deel van het totaal heeft ontvangen. Voor n-spelers geldt dan
denkt elke speler dat hij 1/N deel van het totaal heeft ontvangen (Brams & Taylor, 2000, p.
13).
6.3.2 Afgunstvrij
Naast de eis van proportionaliteit dient de verdeling afgunst vrij te zijn( envy-free). Hieronder
wordt verstaan dat geen enkele partij bereid is om het deel dat hij ontvangt te ruilen met het
portie dat een ander wordt toebedeeld. Geen enkele speler is jaloers op hetgeen de ander heeft
gekregen. Bij verdelingvraagstukken tussen twee partijen komt proportionaliteit overeen met
afgunst vrij. Wanneer ik weet dat ik tenminste de helft heb ontvangen dan ontvangt de ander
maximaal de andere helft. In dat geval zal geen van beide van portie willen ruilen. Beide zijn
overtuigd dat zij tenminste de helft hebben ontvangen in hun ogen.
49
Bij meer dan twee spelers vormt afgunstvrij een sterkere eis dan alleen proportionaliteit. Bij
een verdeling in drie porties is het mogelijk dat hoewel mijn portie in mijn ogen 1/3 deel van
het totaal is. Van de twee ander porties lijkt het ene portie in mijn ogen meer op de helft en de
ander meer in mij ogen meer op 1/6. In dat geval ruil ik liever mijn portie in voor het portie
dat in mijn ogen op de helft lijkt (Brams & Taylor, 2000, pp. 13-14).
6.3.3 Billijkheid
Het criterium van billijkheid speelt met name wanneer meerdere ondeelbare goederen moeten
worden verdeeld en niet een som geld. Stel dat een tafel en een stoel verdeeld moet worden
tussen twee personen. De ene partij ontvangt de stoel en denkt dat hij tenminste de helft heeft
ontvangen. Deze speler wil zijn deel dan niet ruilen met de ander. Wanneer hij ontdekt dat de
ander die de tafel ontvangt en dat deze speler van mening is dat zij zeker 2/3 heeft ontvangen
van het totaal dan geeft dat bij speler I toch een gevoel dat iets niet eerlijk.
Onder billijkheid wordt dan verstaan dat beide partijen denken dat zij dezelfde fractie van het
totaal hebben ontvangen, waarbij elke partij de te verdelen items anders waarderen.
Uitgangspunt is dan dat beide spelers geloven dat elk evenveel heeft ontvangen (Brams &
Taylor, 2000, pp. 14-15). Voor het taxatieprotocol is deze eis niet van toepassing omdat geld
een deelbaar goed is; het criterium wordt voor de volledigheid genoemd.
6.3.4 Efficiënt
Het laatste criterium gaat in op efficiency. Onder efficiënte verdeling wordt verstaan een
verdeling waarbij er geen andere allocatie is die beter is voor een partij zonder dat het ten
koste gaat van een andere partij. Zonder koppeling met de overige criteria is efficiency
onvoldoende om te kunnen spreken over een eerlijke verdeling. Een verdeling waarbij de ene
partij het gehele surplus van 100 cent ontvangt is efficiënt, maar is niet eerlijk (Brams &
Taylor, p. 15).
6.4
Verdelingsalgoritme voor de 1ste verdeling
Op de vraag of de meerwaarde ten goede moet komen aan de grondeigenaren of aan de
gemeenschap kan op een andere manier beantwoord worden. In de thesis wordt een verdeling
van ieder de helft verdedigd. Door de fictie dat de grondeigenaren een coalitie vormen die de
gronden in het complex verkopen aan de gemeente is er spaken van een spel met twee spelers.
50
De vraag hoe de twee spelers het surplus kunnen verdelen, kan middels een
verdelingsalgoritme vastgesteld worden. Het oudste en bekendste verdelingsalgoritme is het
zogenaamde “I cut, you choose” algoritme. De procedure bestaat uit slecht twee stappen,
namelijk (Robertson & Webb, 1998, p. 5):
•
een van de twee spelers (de deler) snijdt het surplus in twee porties
•
de andere speler (de kiezer) kiest een van de twee porties; het andere portie gaat naar
de deler.
De deler zal ervoor zorgen dat hij het surplus zodanig verdeeld dat de verdeling in zijn ogen
twee gelijke porties zijn. De kiezer zal het portie kiezen dat in zijn ogen tenminste de helft is
van het surplus. Wanneer de deler denkt dat de twee porties gelijk zijn, dan kan de nader nooit
meer krijgen dan de helft in de ogen van de deler. Deze oplossing is die zowel proportioneel
als afgunstvrij. Geen van de spelers wil zijn portie ruilen met de ander. Wanneer de deler
gelijke porties voorstelt dan krijgt elk zijn gerechtvaardige deel. Voor de verdeling van de
meerwaarde is dan de oplossing de helft voor alle grondeigenaren tezamen en de andere helft
voor de gemeenschap.
6.4.1 Verdelingsalgoritme voor de 2de verdeling
Voor de verdeling van het deel van het surplus dat de grondeigenaren toekomt, kan een ander
verdelingsalgoritme worden gehanteerd. Wanneer er sprake is van meer dan twee eigenaren
kan gebruik maakt worden van het algoritme dat bekend staat als “moving knive” of het
“trimming” algoritme.
6.4.2 Moving knive procedure
Bij de “moving knive procedure” moet de volgende situatie voorgesteld worden. Het surplus
in de vorm van rechthoekige taart of cake, ligt op tafel. Begin nu met het snijmes geheel links
boven de taart langzaam en continue met het mes naar rechts te bewegen. Het deel links van
het mes heet X1 en het deel rechts van het mes heet X2. Elke deelnemer krijgt de instructie om
stop te roepen wanneer hij van mening is dat het stuk links van het mes zijn gerechtvaardigde
deel is van de taart. Wanneer de eerste speler stop roept, snij dan dat stuk van de taart af en
geef het aan de speler die stop riep. Vervolg de procedure tot de volgende speler stop roept.
De procedure ziet er formeel als volgt uit (Robertson & Webb, 1998, p. 8):
51
•
Een mes beweegt continue van links naar rechts. De eerste speler die van mening is
dat het deel links van het mes 1/n is, roept stop. Het stuk wordt van de cake
afgesneden en gegeven aan de speler die stop riep. Deze speler doet verder niet meer
mee.
•
Herhaal stap 1 met de overgebleven spelers over het restant van de cake
•
Uiteindelijk blijft een speler over. Deze speler krijgt het laatste stuk.
Via deze procedure kan bereikt worden dat elke speler van mening is dat hij een
gerechtvaardigd deel heeft ontvangen; anders had hij eerder of later stop moeten roepen. De
uitkomst van deze procedure is dat het surplus verdeeld wordt gelijkelijk over het aantal
grondeigenaren. Een ieder krijgt eenzelfde deel.
6.4.3 Trimming Algoritme
Een aangepaste versie van het “moving knife” procedure is een “trimming” algoritme. Het
doel van deze procedure is het vinden van het punt waar een speler stop zou hebben geroepen,
zonder een bewegend mes. Dit algoritme luidt voor drie spelers als volgt.
Speler I snijdt van de taart een stuk af dat in zijn ogen 1/3de deel van de taart is. Vervolgens
geeft I dit stuk aan speler II en vraagt hem om van dit stuk dat deel af te snijden wanneer II
van mening is dat het stuk dat I heeft afgesneden groter is dan 1/3de deel van de taart (to trim
back). Wanneer II denkt dat het stuk dat I heeft afgesneden correct is dat snijdt II niets af van
dit stuk. Speler II geeft vervolgens, het al dan niet getrimde, stuk taart door aan speler III.
Speler III kan dit stuk accepteren of weigeren. Accepteert speler III het (getrimde) stuk van de
taart dan ontvangt hij dit stuk en speelt niet meer verder. De spelers I en II verdelen het restant
van de taart, inclusief een eventueel door II afgesneden stuk, volgens “ i cut you choose”
Weigert speler III het aangeboden stuk dan moet speler II het stuk nemen wanneer II er
daadwerkelijk een stukje van heeft afgesneden, heeft getrimd. Heeft II het stuk niet ingekort
dan moet speler I het (door hem afgesneden) stuk accepteren. Afhankelijk of II wel of niet een
stukje van de taart heeft getrimd, speelt III met I of met II “cut and choose”. De twee
overgebleven spelers krijgen dan ieder de helft van 2/3de deel van het restant. In de ogen van
de twee overgebleven spelers heeft de eerste speler in elk geval niet meer gekregen dan 1/3de
deel. De stappen van het algoritme luiden als volgt: (Robertson & Webb, 1998, pp. 9-10).
52
•
Speler I snijdt een stuk van de taart ter grootte van 1/n
•
Het afgesneden stuk wordt doorgegeven aan de spelers II, III, IV…..(N-1), elke speler
die van mening is dat het aangeboden stuk groter is dan 1/n snijdt het excessieve deel
af, trimt het stuk, tot het in zijn ogen precies 1/n is.
•
Speler N accepteert het , al dan niet getrimde stuk taart, uit de vorige stap, wanneer
speler N van mening is dat dit stuk tenminste 1/nde deel van de taart is. Anders krijgt
degene die als laatste het stuk heeft aangesneden het stuk van de taart. Degene die het
stuk ontvangt neemt niet verder deel aan het proces.
•
Herhaal de stappen 1-3 voor het restant van de taart, tussen de n-1 overgebleven
spelers. Herhaal deze stap tot dat er een speler over is.
Ook bij toepassing van dit algoritme krijgt elke grondeigenaar een gelijk deel. Het probleem
over welke verdeelsleutel is de juiste sleutel voor de verdeling is daarmee beantwoord. Niet
pro rato oppervlak, niet pro rato verkeerswaarde maar pro rato aantal eigenaren geeft een
efficiënte en eerlijke verdeling tussen de partijen.
6.5
Oplossing verdelingsvraagstuk
Voor de vraag op welke wijze het surplus verdeeld moet worden tussen de betrokken partijen
is afhankelijk van het gekozen verdelingsmechanisme. Voor de eerste verdeling, aan wie
komt het surplus toe, aan de grondeigenaar of aan de gemeenschap betreft een
rechtvaardigheidsvraag.
Vanuit efficiency overwegingen maakt het niet uit of het surplus geheel bij de ene partij of
geheel bij de andere partij terecht komt. In beide gevallen is de uitkomst efficiënt. Nu is een
verdeling waarbij het ene kind alle koekjes van moeder krijgt en het andere kind niets
efficiënt; alle koekjes zijn immers op bij deze verdeling.
Bij de 1ste verdeling betreft het de vraag hoe het surplus tussen de coalitie als verkopende
partij en de gemeente als kopende partij verdeeld moet worden. Wanneer aan deze verdeling
de eis wordt gesteld dat deze efficiënt en eerlijk moet zijn, dan luidt de oplossing ieder de
helft. Deze verdeling is ook via het principe “ cut and choose” te bereiken.
De volgende vraag is dan hoe moet het deel dat aan de coalitie toekomt, de helft van het
surplus, verdeeld worden onder de coalitiegenoten? Het probleem dat zich voor kan doen is
dat iedere coalitiegenoot van mening is dat zijn uil een valk is. Elke grondeigenaar zal van
53
mening zijn dat zijn perceel het ontbrekende puzzelstukje is en zal trachten het grootste deel
van het surplus naar zich toe te trekken. Voor de verdeling tussen de coalitiegenoten is het
noodzakelijk om een verdelingsalgoritme voor te schrijven om er voor te zorgen dat elke
grondeigenaar zijn gerechtvaardige deel van het surplus krijgt.
Voor de 2de verdeling wordt veronderstelt dat elke grondeigenaar gehuld is onder een sluier
van onwetendheid. Dit houdt in dat de grondeigenaar weet dat hij een belang heeft, alleen
weet hij niet precies welk belang dat is. De grondeigenaar keert dan terug in het plangebied
alleen weet hij niet of hij eigenaar is van een grootte kavel, een kleine kavel, een rendabele
kavel, een onrendabele kavel, een kavel met een hoge inbrengwaarde of een kavel met een
hoge uitneemwaarde. Zelfs weet hij niet onder deze sluier of hij een deel van het plan wel of
niet zelf kan realiseren. Door toepassing van deze sluier weet niemand precies waar zijn
belangen liggen, dit in tegenstelling in gevallen waar deze belangen wel precies bekend zijn.
Door het toepassen van een verdelingsalgoritme, waarbij degene die deelt niet als eerste mag
kiezen, is een verdeling waarbij elke speler een gelijk deel ontvangt te kwalificeren als een
efficiënte en eerlijke verdeling.
54
7
COALITIEVORMING
De crux van het taxatieprotocol is gelegen in de fictie van de vorming van een coalitie van
alle grondeigenaren in het plangebied cq exploitatiegebied. Hoewel deze coalitievorming bij
enkele grondeigenaren nog realistisch is, zal bij veel grondeigenaren de kans op vrijwillige
coalitievorming minder realistisch zijn. De coalitie gedachte kan echter ook rechtens worden
afgedwongen door de gemeente door middel van dagvaarden.
7.1
Gedwongen coalitievorming
Hoewel op basis van vrijwilligheid de kans op vorming van de grote coalitie klein geacht kan
worden, is de gedachte van deze coalitie rechtens af te dwingen op basis van artikel 18 van de
onteigeningswet. Stel dat geen enkele grondeigenaar vrijwillig, al dan niet in coalitieverband,
zijn grond wil verkopen aan de gemeente, dan kan de gemeente overgaan tot dagvaarden.
In artikel 18 lid 1 onteigeningswet is te lezen dat: is hetgeen onteigend moet worden niet bij
minnelijke overeenkomst verkregen, dan dagvaardt de onteigenende partij de bij koninklijk
besluit aangewezen eigenaar voor de rechtbank in welker rechtsgebied de te onteigenen
onroerende zaak is gelegen, teneinde de onteigening te horen uitspreken en het bedrag der
schadeloosstelling te horen bepalen. Betreft de onteigening een recht, dan wordt zij ingesteld
tegen de bij koninklijk besluit aangewezen rechthebbende; van deze vordering wordt
kennisgenomen door de rechtbank binnen welker rechtsgebied de onroerende zaak is gelegen
waarop het recht rust. Wanneer de gemeente nu alle onwillige grondeigenaren in een keer
dagvaart, is de facto, een coalitie gevormd. De vorming van de coalitie is nu niet vrijwillig tot
stand gekomen, maar het effect is hetzelfde.
Een mooi voorbeeld van de impact om alle grondeigenaren gelijktijdig te dagvaarden in plaats
van het een voor een verwerven van de grond, is te lezen in het boek “het lege land” van Auke
van der Woud: “De spoorwegaanleg bleek uitermate gevoelig voor grondspeculatie. Zoals dat
gaat, leverde de spoorwegmaatschappijen daar nolens volens een actief een bijdrage aan. De
regering schreef in 1851: in plaats van dat de onteigenende partij alle percelen die ze
onteigenen wil in een keer bij de rechter aanvroeg, vorderde ze die stuk voor stuk, leed
daardoor steeds opnieuw verliezen aan tijd en geld. Erger: hoe verder men zelfs met het werk
gevorderd was, hoe meer dus de eigenaar wist, dat men zijnen grond niet missen kon […].
55
Men vuurde aldus niet enkel den tegenstand aan, maar riep die op. […] Aldus maakte men het
onteigeningsgeding tot eene winstgevende speculatie”(van der Woud, 2005, p. 517).
7.2
Gelijke monniken, gelijke kappen
Het idee achter deze coalitie is dat elke grondeigenaar in een gelijke positie verkeert wanneer
zij vrijwillig verkoopt aan de gemeente. Elke grondeigenaar wordt via deze coalitie gelijk
behandeld. Tevens ontneemt deze coalitiegedachte de mogelijkheid tot strategisch gedrag bij
de grondeigenaren.
Stel dat binnen een complex een tiental grondeigenaren zijn, met elk een paardenwei met een
verkeerswaarde van € 100.000. Wanneer de gemeente erin slaagt alle gronden te verwerven
dan komt de complexwaarde van €10.000.000 vrij en kan het plan tot uitvoer worden
gebracht. Stel dat de gemeente met de eerste negen eigenaren tot een overeenkomst komt en
tegen de verkeerswaarde kan aankopen. Het aanvankelijke multilaterale
onderhandelingsprobleem is dan nu gereduceerd tot een bilateraal onderhandelingsprobleem.
De gemeente moet enkel en alleen nog het laatste perceel aankopen om het plan te kunnen
realiseren. Deze laatste speler gedraagt zich rationeel en intelligent en stelt dat zijn
paardenwei te koop is voor een prijs van € 10.000.000 minus (9* € 100.000) = € 9.100.000.
7.3
Door samenwerking meerwaarde
Voor het onderzoek naar de werkelijke waarde is van belang dat het individuele perceel grond
beschouwd moet worden als onderdeel van een complex. De grond wordt dan niet beschouwd
als een ding op zich maar in samenhang met de andere percelen. Nu krijgt deze meerwaarde
als gevolg van het plan pas haar volle omvang wanneer alle gronden in bezit zijn van de
gemeente. Indien een perceel ontbreekt dan kan de gemeente het plan niet uitvoeren. Zonder
uitvoering van het plan kan de meerwaarde niet verzilverd worden. In dat geval houdt een
ieder wat hij heeft en vervallen de winstmogelijkheden die met samenwerking tussen de
gemeente en de andere grondeigenaren gerealiseerd had kunnen worden.
Door de fictie dat alle eigenaren in een coalitieverband de gronden in het complex in een keer
verkopen wordt verzekerd dat de meerwaarde van het plan tot stand komt. In dat geval komt
de meerwaarde vrij om te verdelen tussen de verschillende partijen. In plaats van dat de
gemeente per grondeigenaar tot overeenstemming moet komen, wordt via deze coalitie
strategisch gedrag bij de grondeigenaren geëlimineerd in de prijsvorming.
56
Op deze wijze kunnen de complicaties die kunnen optreden zoals het prisoner’s dilemma, het
“game of chicken”, “dead lock” en “stag hunt” worden voorkomen. Door deze fictie komt het
surplus gegarandeerd vrij. Het wederzijds te behalen voordeel kan worden verdeeld.
Voor elke grondeigenaar is het verstandig om deel te nemen aan de coalitie omdat via deze
coalitie verzekerd is dat elke grondeigenaar meer ontvangt dan de verkeerswaarde bij het
huidige gebruik. Alle spelers komen in een betere positie door met elkaar samen te werken.
Deze voorstelling van zaken maakt het verder mogelijk om deze onderstelde koop, waarbij
het gehele complex in een koop door de gemeente wordt verkregen, nader te analyseren als
een bilateraal onderhandelingsprobleem. Via deze analyse kan dan een verdeling van het
surplus van ieder de helft op speltheoretische grondslagen worden verdedigd.
7.4
Geen beroep op zelfrealisatie door de coalitie
Voor de coalitie geldt binnen het taxatieprotocol de verplichting om de gronden te verkopen
aan de gemeente. In beginsel is denkbaar dat deze fictieve coalitie zich beroept op
zelfrealisatie en daarmee alle lusten en lasten voor haar rekening neemt. In dat geval is er
geen sprake meer van een situatie van onteigening. De gemeente resteert in dat geval een
strategie van passieve grondpolitiek, al dan niet met kostenverhaal via de grondexploitatiewet.
In geval van kostenverhaal rekent de gemeente met de coalitie af. Hoe de coalitie vervolgens
de lusten en lasten verdeeld tussen de coalitiegenoten is dan verder niet van belang; dat is aan
de coalitie. Het gaat de gemeenschap dan niet aan omdat er geen gemeenschapsgeld wordt
uitgegeven.
Een coalitie die zich wil beroepen op zelfrealisatie mist echter het onteigeningsmiddel. Voor
de uitvoering van het plan door de coalitie is de medewerking van alle grondeigenaren
noodzakelijk. Juist vanwege het ontbreken van deze bereidwilligheid is het
onteigeningsinstrument in het leven geroepen. Het verschil tussen de coalitie die vrijwillig
verkoopt en de coalitie die zelf wil realiseren is dat de eerste zich verzekert van een minimale
vergoeding in de vorm van de verkeerswaarde en van een gerechtvaardigd deel in het surplus,
terwijl de tweede maar moet zien, indien de samenwerking al tot stand komt, welk deel hij
ontvangt.
57
8
ONDERHANDELINGSPROBLEEM
In de inleiding is aangegeven dat ten aanzien van de vraag aan wie de meerwaarde van het
stedenbouwkundige plan toekomt twee zienswijzen bestaan. Het ene kamp stelt dat de
meerwaarde aan de grondeigenaar toekomt. Het andere kamp stelt dat de meerwaarde de aan
de gemeenschap toekomt. Volgens de eerste opvatting ontvangen de grondeigenaren de
hogere marktwaarde. Volgens de tweede opvatting ontvangen de grondeigenaren de lagere
verkeerswaarde volgens het huidige gebruik.
Door de veronderstelling van de coalitie die de gronden in het complex in een keer verkoopt
aan de gemeente, kan het onderzoek naar de werkelijke waarde bestudeerd worden als een
onderhandelingsvraagstuk. De uitkomst volgens de standaard “Nash bargaining solution” is
dan dat ieder de helft krijgt. De helft van de meerwaarde, het surplus, komt dan toe aan de
gemeenschap, de andere helft komt dan toe aan de grondeigenaren.
8.1
Het onderhandelingsprobleem
De ondergrens van het onderhandelingsvraagstuk wordt dan bepaalt door de som van alle
getaxeerde waarden van de individuele percelen onder de veronderstelling van voortzetting
van het huidige gebruik, naar de situatie in de oorspronkelijke situatie. De ondergrens is de
reserveringsprijs voor de coalitie, dat wil zeggen de minimale verkoopprijs die zij wil
ontvangen. Geen enkele grondeigenaar zal bereid zijn de grond te verkopen tegen een lagere
prijs dan de verkeerswaarde bij het huidige gebruik.
De bovengrens wordt dan bepaald door de waardering van het complex, dat wil zeggen de
maximale prijs die de gemeente kan betalen wanneer zij de gronden in een koop kan
verkrijgen. Deze bovengrens is de maximale prijs die de gemeente wil betalen voor het
verkrijgen van de gronden in een transactie.
Onder het surplus wordt in de literatuur over onderhandelen verstaan het verschil tussen de
minimale verkoopprijs die de verkoper wenst te ontvangen en de maximale prijs die de koper
wil betalen voor het goed. Een ander woord dat in de onderhandelingsliteratuur voor surplus
wordt gebruikt is de taart die verdeeld moet worden.
58
Zolang de reserveringsprijs van de koper hoger is dan de reserveringsprijs van de verkoper
dan is er sprake van een surplus. Wil het voor partijen wederzijds voordelig zijn om een
transactie met elkaar te bewerkstelligen dan is het noodzakelijk dat de koper het goed hoger
waardeert dan de verkoper. De vraag is alleen hoe kunnen partijen dit surplus onder elkaar
verdelen. De onderhandelingsruimte wordt dan bepaald door de reserveringsprijs van de
verkoper en de reserveringsprijs van de koper.
Binnen deze onderhandelingsruimte is nu elke verdeling van het surplus een mogelijke
uitkomst waarbij het voor beide partijen aantrekkelijk is om een transactie te bewerkstelligen.
De uitkomst binnen deze ruimte is feitelijk onbepaald. De economist Edgeworth heeft
hierover al in 1881 het volgende gezegd: “contract without competition is indeterminate,
contract with perfect competion is perfectly determinate, contract with more or less
competition is less or more indeterminate” (Edgeworth, 2003, p. 486).
De verkoop van het complex door de coalitie aan de gemeente komt nu tot stand in een
situatie zonder concurrentie. In dit geval is de gemeente is de enige koper voor het goed. Door
deze situatie waarin een prijs tot stand komt zonder concurrentie kan alleen gesteld worden
wat de ondergrens en de bovengrens is. Een vergelijkbare conclusie over dit probleem trekt de
economist Rothbard. Hij stelt dat de prijs die tot stand komt ligt tussen de reserveringsprijs
van de verkoper en reserveringsprijs van de koper, maar waar de finale prijs ligt, kan niet
beantwoord worden (Rothbard, 2004, p. 363).
8.2
Het verdelen van een dollar
In de speltheorie wordt de kwintessens van het onderhandelingsprobleem besproken met het
probleem van het verdelen van een dollar. Twee partijen moeten samen een dollar verdelen.
Beide spelers claimen een deel van de dollar. Wanneer beide claims samen gelijk zijn aan een
dollar of minder dan mag elk het deel dat hij claimt houden. Is de som van beide claims groter
dan een dollar dan krijgen beiden niets. De te verdelen dollar staat dan symbool voor het
surplus dat tussen beide spelers verdeeld moet worden.
In onderstaande tabel zijn de mogelijke uitkomsten van het verdelingsvraagstuk opgesomd. In
speltheoretische termen heet deze tabel een uitbetalingmatrix. De spelers I en II proberen een
dollar tussen hen te verdelen. Zij kunnen elk kiezen uit een claim tussen 0 cent tot en met 100
cent, telkens op een veelvoud van 10.
59
Zolang de gezamenlijke claims minder of gelijk zijn aan een dollar dan krijgt elke partij de
claim die zij heeft gedaan uitbetaalt. Indien beiden tezamen meer claimen dan een dollar dan
krijgen zij allebei een uitbetaling van 0. Het eerste getal in de cel geeft het nut voor speler I
weer, het tweede getal het nut voor speler II.
Uitbetalingmatrix: “dividing the dollar”
Alle genoemde oplossingen vormen evenwichtsoplossingen voor het vraagstuk hoe een dollar
te verdelen. De oplossingen waarbij de som van de claims 100 is, zijn efficiënt. De
oplossingen waarbij de som van de claims kleiner is dan 100 zijn effectief, maar er bestaan
ruilmogelijkheden waarbij een partij er beter van kan worden zonder dat het ten koste gaat
van de andere partij. Ook de oplossingen waarbij een ieder een uitbetaling van “0” ontvangt is
een oplossing. Partijen komen dan niet tot overeenstemming en krijgen de
onenigheiduitbetaling van “0”. In de speltheorie wordt dit het “disagreementpoint” genoemd.
In het geval van de vraag aan wie behoort de meerwaarde toe te komen kan nu het volgende
worden gesteld. Vanuit efficiency oogpunt maakt het niet uit of het surplus aan de
grondeigenaren wordt toegekend of aan de gemeenschap. Zolang het stedenbouwkundige plan
gerealiseerd wordt is elke verdeling van het surplus tussen deze twee kampen een efficiënte
uitkomst.
8.2.1 Nash bargaining solution
Voor de bepaling van de verdeling van het surplus heeft de wiskundige Nash een antwoord
gevonden. Nash zegt dat de verwachtingen die beide partijen hebben ten aanzien van elkaars
gedrag gebaseerd zijn op de omstandigheden van de onderhandelingssituatie zelf. Hoe het
verschil uiteindelijk wordt verdeeld is afhankelijk van de vraag hoeveel de transactie waard is
voor elke partij individueel.
60
In wiskundige termen is het Nash bargaining probleem een getallenpaar (X, d). “X” staat voor
de verzameling van mogelijke uitkomsten van de onderhandeling. Dat is gelijk aan de
mogelijke verdeling van het surplus. De “d” is een punt in de verzameling van X en geeft de
gevolgen weer van geen overeenkomst tussen de partijen. De “d” staat voor disagreement.
Een overeenkomst is individueel rationeel wanneer elke speler een hoeveelheid nut krijgt dat
tenminste gelijk is aan het nut dat hij krijgt bij geen overeenkomst; de status quo.
Wanneer er tussen de verkopende coalitie van grondeigenaren en de kopende gemeente geen
overeenstemming wordt bereikt over de prijs dan ontvangen de grondeigenaren de
“disagreement” betaling in de vorm van de verkeerswaarde bij huidig gebruik.
8.2.2 Nash product
Voor het probleem van “dividing a dollar” luidt de oplossing dat beide spelers 50 cent
claimen. De verzameling X bestaat uit 0 – 100 cent; het surplus (s) is 100 cent. De “d” is voor
beide spelers 0. Bij een verdeling van 50 cent ieder wordt het Nash product gemaximaliseerd.
Het Nash product luidt als volgt:
max(x1 " d1 )(x 2 " d2 )
x"X
!
x"d
!
x1 + x 2 = s
!
De verzameling X bestaat voor de onderhandelingsruimte waarover de spelers beschikken. In
!
het geval van “dividing a dollar” alle getallen tussen 0 en 100 cent. De x staat voor het nut dat
een speler ontleent aan een bepaalde combinatie van claims. Het nut is per speler vermeld in
de uitbetalingmatrix. De “d” staat voor het “disagreementpoint”, in dit geval voor beide
spelers “0”. In onderstaande tabel zijn enkele combinaties weergegeven en is het Nash
product berekend. Bij een combinatie van 50 cent, 50 cent wordt het Nash product
gemaximaliseerd.
61
8.2.3 Kanttekening bij Nash oplossing
De gegeven oplossing voor het onderhandelingsvraagstuk gaat uit van risiconeutrale spelers
en een gelijke balans in onderhandelingsmacht. Wanneer rekening wordt gehouden met
risicohouding en onderhandelingsmacht van partijen dan is het mogelijk dat een van de twee
partijen het gehele surplus kan afromen. In dat geval krijgt speler I bijvoorbeeld 100 en speler
II niets. Wanneer er wordt gesproken over de “Nash bargaining solution” dan wordt als
standaard genomen dat de spelers risiconeutraal zijn en dat de onderhandelingsbalans in
evenwicht is.
8.3
Financiële bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen
In de thesis wordt de fictie gehanteerd dat de coalitie van grondeigenaren zich niet beroepen
op zelfrealisatie. De oplettende lezer zal opmerken dat wanneer nu de coalitie van
grondeigenaren zich wel mogen beroepen op zelfrealisatie het gehele surplus aan de
grondeigenaren toekomt.
In §7.4 is opgemerkt dat in de praktijk onzeker is of deze coalitie op vrijwillige basis tot stand
komt. En mocht deze coalitie tot stand komen dan is onzeker welk deel een ieder ontvangt
binnen deze coalitie. Stel dat deze coalitie wel tot stand komt dan kan de gemeente via artikel
6.24 van de Wet ruimtelijke ordening bij het aangaan van overeenkomsten over de
grondexploitatie in de anterieure fase een financiële bijdrage vragen voor ruimtelijke
ontwikkelingen. Weigert de coalitie nu om de helft van het surplus af te staan ten behoeve van
de ruimtelijke ontwikkeling dan kan de gemeente stellen dat de coalitie niet bereid is om het
plan uit te voeren zoals de gemeente dat voorstelt. Het is nu onzeker of het plan tot uitvoer
komt. Daarmee opent de gemeente de deur om de gronden via onteigening te verkrijgen.
8.4
Conclusie
Via deze analyse van het onderhandelingsprobleem kan gesteld worden dat een verdeling van
het surplus van ieder de helft te verdedigen is op grond van de speltheorie. In die zin heeft
noch het kamp Den Uyl, noch het kamp Van Agt gelijk.
62
9
EEN EFFICIENTE EEN EERLIJKE PRIJS
Na aanvaarding van de postulaten laat zich de werkelijke waarde via een aantal stappen
berekenen. Deze stappen zijn de bepaling van het surplus, de 1ste verdeling van het surplus en
de 2de verdeling van het surplus dat de grondeigenaren toekomt tussen de coalitiegenoten
onderling. De werkelijke waarde waar elke grondeigenaar recht op heeft is dan de
verkeerswaarde en een gerechtvaardigd aandeel in het surplus, in de meerwaarde van de
grond als gevolg van de uitvoering en realisatie van het stedenbouwkundig plan.
9.1
Taxatie van het surplus
Voor de taxatie van het surplus dienen een tweetal taxaties te worden uitgevoerd, namelijk het
bepalen van de som van de verkeerswaarde en het bepalen van de complexwaarde. De eerste
taxatie betreft een taxatie per perceel onder de fictie voortzetting van het huidige gebruik en
onder de vigeur van het oude bestemmingsplan. De tweede taxatie betreft de berekening van
de complexwaarde. Met deze taxatie word de maximale prijs berekend die een koper bereid is
te betalen voor de verkrijging van het complex in een koop.
De som van alle getaxeerde waarden per perceel vormt de minimale vraagprijs van de coalitie
voor de verkoop van alle gronden in een keer aan de gemeente. Dit bedrag is de
reserveringsprijs voor de verkopende partij. Voor een lagere prijs is de coalitie dan niet bereid
om te verkopen. Wanneer de coalitie de gronden voor deze prijs verkoopt, gaat het gehele
surplus naar de kopende partij.
De complexwaarde vormt de maximale prijs die de gemeente wil betalen voor de verkrijging
van de gronden in een transactie. De complexwaarde is dan op te vatten als de
reserveringsprijs van de koper. Voor een hogere prijs is de koper niet bereid om te kopen.
Wanneer de koper zijn reserveringsprijs betaald dan ontvangt de verkopende partij het gehele
surplus.
Het verschil tussen de complexwaarde en de som van de verkeerswaarden is dan het surplus
dat verdeeld kan worden tussen de in het geding betrokken partijen. Zolang de
complexwaarde groter is dan de som van de verkeerswaarde dan is er sprake van een plan met
een positieve exploitatie.
63
9.1.1 Taxatie verkeerswaarde
Deze verkeerswaarde is de minimale prijs de een grondeigenaar, ongeacht de vraag of het
plan wel of niet doorgaat zeker kan realiseren. Het is de waarde waarover hij beschikt in de
oorspronkelijke positie.
Voor de bepaling van de verkeerswaarde wordt het effect van het masterplan op de
prijsvorming wordt in haar geheel weggedacht, geëlimineerd in de taxatie. Deze aanname is
een ruime interpretatie van de eliminatieregel zoals gesteld in artikel 40c onteigeningswet.
Binnen deze benadering is er geen ruimte voor speculatieprijzen.
Als uitgangspunt voor de taxatie geldt een levering vrij van huur en gebruik. Wanneer partijen
er niet in slagen om langs minnelijke weg tot een overeenkomst te komen dan zal de rechter
de onteigening uitspreken en de hoogte van de schadeloosstelling vaststellen. Het eigendom
gaat over naar de gemeente door inschrijving van het onteigeningsvonnis in de openbare
registers. Na onteigening is de onroerende zaak vrij van alle rechten en plichten, hetgeen op te
vatten is als een levering vrij van huur en gebruik. Daarnaast is de verkrijging op te vatten als
het verkrijgen van een vol eigendom.
9.1.2 Taxatie complexwaarde
De tweede stap in het proces van het vinden van de werkelijke waarde bestaat uit de taxatie
van het complex van gronden dat in exploitatie wordt gebracht. Dit is de zogenaamde
complexwaarde volgens artikel 40d onteigeningswet.
De complexwaarde is te beschouwen als een vertaling van het stedenbouwkundige plan. In
deze stap is tevens het voorschrift uit de Wet ruimtelijke ordening te herkennen. Onder artikel
6.13 lid 4 dient voor de berekening van de kosten en opbrengsten ervan worden uitgegaan dat
het exploitatiegebied in zijn geheel in exploitatie zal worden gebracht. Het betreft de fictie
“gemeentelijke exploitatie”.
Het saldo van de opbrengsten en kosten staat bekend als de residuele waarde. Dit is het bedrag
dat de gemeente ontvangt bij verkoop van bouwrijpe grond cq uitgifte in erfpacht aan een
ontwikkelaar. Het saldo is op te vatten als het bruto resultaat van het stedenbouwkundige
plan. Voor het bepalen van het nettoresultaat dient dit bruto resultaat te worden gecorrigeerd
voor de kosten die samenhangen met het plan zoals, niet limitatief, de volgende hoofdposten:
64
kosten voor aanleg infrastructuur, kosten voor inrichting maaiveld, kosten voor grondwerken,
kosten voor bodemsanering, kosten voor planbegeleiding / proceskosten, kosten en/of
opbrengsten tijdelijke exploitatie.
Het berekende netto saldo is maximale prijs die de gemeente wil betalen voor de gronden bij
een levering vrij van huur en gebruik en in vol eigendom; alle rechten en plichten zijn immers
door de onteigening vervallen. De gemeente krijgt dus feitelijk ruwe bouwgrond geleverd.
De gemeente krijgt in geval van onteigening de gronden geleverd vrij van huur en gebruik.
Dit houdt in dat de volgende kosten in mindering gebracht moeten worden op het berekende
saldo: sloopkosten bestaande opstallen en de vergoeding voor de bijkomende kosten voor het
heengaan en elders vestigen. De aldus berekende waarde is op te vatten als de
complexwaarde. Het is het netto resultaat van het plan. Het saldo is dan de maximale
investering die besteed kan worden aan het verwerven van de grond. Het is het maximale
bedrag dat de gemeente maximaal kan besteden aan de betaling van de vermogensschade aan
iedere partij.
9.1.3 De vergoeding van de bijkomende kosten
De bijkomende schades zijn dan reeds verwerkt in de opzet van de grondexploitatie. De
bijkomende schade heeft betrekking op de verplaatsingskosten van de gebruiker van het
vastgoed; het heeft betrekking op de kosten van het heengaan en elders vestigen.
De berekening van de bijkomende schade dient per schadegerechtigde separaat te worden
vastgesteld. Naast de grondeigenaar komen onder andere ook de huurder, de erfpachter en de
opstalhouder in aanmerking voor vergoeding van de bijkomende kosten.
Een andere reden om deze kosten ten laste te brengen van het exploitatieresultaat is dat voor
de bepaling van de verkeerswaarde een onderstelde koop in het vrije economische verkeer
geldt. Nu is bij een reguliere transactie nimmer sprake van een extra vergoeding voor
bijkomende kosten; wanneer u vrijwillig uw huis verkoopt dan ontvangt u van de kopende
partij geen extra verhuiskostenvergoeding.
De vergoeding van de werkelijke waarde kan opgevat worden als de vergoeding voor het
verlies van de onroerende zaak in haar betekenis als investeringsobject. De vergoeding van de
bijkomende kosten als compensatie voor het verlies in de betekenis als gebruiksobject.
65
9.1.4 Taxatie van het surplus
Aan de hand van de twee taxaties kan het surplus nu worden vastgesteld. De som van de
verkeerswaarde vormt de minimale prijs die de grondeigenaren kunnen ontvangen wanneer de
gemeente het plan niet zou uitvoeren. Het betreft dan de minimale verkoopprijs die de coalitie
zal vragen bij verkoop van het complex in een keer aan de gemeente. De complexwaarde is de
maximale prijs die de gemeente kan betalen voor de verkrijging van het complex in een keer.
9.2
1ste verdeling van het surplus
Voor de eerste verdeling wordt de fictie gehanteerd dat de grondeigenaren een coalitie
vormen. Door deze coalitie is er sprake een tweepersoons spel. De onderhandelingsituatie
bestaat dan uit de coalitie als verkopende partij en de gemeente als kopende partij. Via de
standaard “Nash bargaining solution” is een verdeling van het surplus tussen deze twee
partijen van ieder de helft te verdedigen.
Deze situatie waarbij twee partijen onderhandelen over de verdeling van het surplus kan ook
vergeleken worden met het verdelen van een taart. Via het mechanisme “Cut and choose” zal
deze verdeling waarbij ieder de helft krijgt ook tot stand komen wanneer de spelers rationeel
en intelligent handelen.
9.3
2de verdeling van het surplus
De vervolgvraag voor de bepaling van de vermogensschade per grondeigenaar is hoe dient het
deel van het surplus dat de coalitie toekomt tussen de coalitiegenoten te worden verdeeld. Op
dit punt wijkt het taxatieprotocol af van de huidige opvatting dat deze verdeling pro rato
oppervlak dient te geschieden. De achterliggende gedachte van de complexwaarde is dat
toevallige verschillen tussen de percelen als gevolg van verschillende bestemmingen
onderling verevend moeten worden. Met de toevallig bestemming van het perceel mag geen
rekening worden gehouden.
Als oplossing voor dit verdelingsvraagstuk is gebruik gemaakt van idee van de sluier van
onwetendheid. Door de voorstelling van een rondetafelgesprek waarbij de coalitiegenoten het
aan toegekende deel van het surplus onderling dienen te verdelen door middel van een
onderhandeling.
66
De uitkomst van deze onderhandeling tussen de coalitiegenoten kan bestudeerd worden via
een wiskundig algoritme. Zowel volgens het moving knife algoritme als het trimming
algoritme komt een verdeling pro rato aantal deelnemers tot stand, elk ontvangt dan 1/nde deel
van het te verdelen surplus.
Elke coalitiegenoot krijgt dan een gelijk deel in het onderling te verdelen deel van het surplus.
Deze verdeling voor gelijke delen is ook terug te vinden in de klassieke societas gedachte
waarbij elke socius deelt in de winsten en de verliezen voor gelijke delen.
9.4
Vaststelling werkelijke waarde
Via deze voorstelling van zaken kent de werkelijke waarde een tweetal bestanddelen,
namelijk de verkeerswaarde en een gerechtvaardigd aandeel in het surplus. Via de postulaten
van het protocol bestaat dit gerechtvaardigde deel in het surplus uit de helft van de het surplus
voor de coalitie van grondeigenaren. Binnen dit deel heeft elke grondeigenaar recht op een
gelijk deel.
9.4.1 Minimale vergoeding vermogensschade
Wanneer het plan wordt weggedacht of niet tot uitvoer komt dan is de verkeerswaarde de
hoogste waarde die aan de zaak toegekend kan worden. De verkeerswaarde is dan de
minimale betaling die de grondeigenaar ontvangt voor de vermogensschade. Deze waarde zal
ook gelden wanneer er sprake is van een plan met een tekort, een verlies. In dat geval
ontvangt de grondeigenaar maximaal de verkeerswaarde betaald als vermogensschade. In dat
geval is de schadeloosstelling voor de vermogensschade volledig; hij is er niet slechter noch
beter van geworden, hij verkeert in dezelfde financiële situatie als voor de onteigening.
In een situatie van een onderstelde koop is de verkeerswaarde bij huidig gebruik de minimale
prijs die de grondeigenaar ontvangt bij verkoop aan een anonieme koper die geen strategische
waarde toekent aan het goed. Zelfs wanneer er sprake zou zijn van een strategische koper dan
kan niet met zekerheid gesteld worden dat de verkoper de gehele meerwaarde zich kan toeeigenen. Zonder aanvullende spelregels is elke uitkomst mogelijk. De onderhandelingsset
kent een ondergrens in de vorm van de verkeerswaarde bij het huidige gebruik en een
bovengrens in de vorm van de strategische waarde. Bij een betaling van de verkeerswaarde is
een verkoper in strikte zin indifferent tussen wel of niet verkopen. In dat geval wordt hij niet
beter of slechter van de transactie. In financiële termen verkeert hij in dezelfde positie.
67
9.4.2 Gerechtvaardigd deel in het surplus
Naast de minimale vergoeding in de vorm van de verkeerswaarde heeft hij recht op zijn deel
in het surplus. Voor de gehele coalitie van grondeigenaren komt de helft van het totale surplus
toe. In formule vorm: ½ * surplus. Het surplus is de complexwaarde -/- som van de
verkeerswaarden. Elke grondeigenaar is voor een gelijk deel gerechtigd in dit aan de coalitie
toegekende deel van het surplus. In geval van n - aantal grondeigenaren krijgt elke
grondeigenaar 1/n deel * ½ * surplus. Derhalve is het gerechtvaardige deel dat elke
individuele grondeigenaar toekomt 1/(2n) * surplus (of anders geformuleerd: surplus / 2n).
9.5
Individuele onderhandeling met grondeigenaar
Middels het protocol is per grondperceel de werkelijke waarde vast te stellen. De laatste stap
is nu om met elke eigenaar op individuele basis te gaan onderhandelen om het goed op
minnelijke wijze te verwerven. De gemeente heeft immers de wettelijke verplichting om het
goed zonder tussenkomst van de rechter te trachten te verwerven. Pas nadat gebleken is dat de
grondeigenaar niet wil verkopen tegen deze berekende werkelijke waarde dan kan via de
rechter het eigendom verkregen worden.
9.6
Rekenvoorbeeld
Aan de hand van een rekenvoorbeeld wordt de werking van het protocol zichtbaar. Het
uitgangspunt is de onderstaande tabel:
Het betreft de oorspronkelijke positie waarin elke grondeigenaar verkeert wanneer er geen
stedenbouwkundig plan zou bestaan. De verkeerswaarde is dan de hoogste prijs die hij bij een
verkoop zou ontvangen in beginsel. De som van de verkeerswaarde geeft dan de ondergrens
van het onderhandelingsvraagstuk, voor een lagere prijs is de coalitie niet bereid om te
verkopen.
68
Het stedenbouwkundige plan gaat uit van een herbestemming van de gronden. Als gevolg van
deze plannen krijgende gronden een meerwaarde. Het stedenbouwkundige plan laat zich
vertalen in geld. In onderstaande tabel is een opzet van de exploitatiebegroting opgenomen:
Wanneer de gronden in handen van de gemeente is dan kan het plan tot uitvoer komen. Voor
een verkrijging van de gronden plus de opstallen, vrij van huur en gebruik is de koper bereid
om maximaal de complexwaarde te betalen.
Het te realiseren surplus bedraagt dan het verschil tussen de complexwaarde en de som van de
getaxeerde waarde. Wanneer de gemeente alle gronden verkrijgt dan is dit de meerwaarde die
gerealiseerd kan worden. Ontbreekt een of meer percelen uit het complex dan kan het plan
niet uitgevoerd worden en de meerwaarde verdampt dan. Het voordeel dat te behalen is voor
elke partij gaat dan teniet. Het surplus wordt dan als volgt vastgesteld:
De volgende stap is de 1ste verdeling van dit surplus tussen de coalitie van grondeigenaren en
de onteigenaar. Op grond van de standaard “Nash bargaining solution” is een verdeling van
ieder de helft te verdedigen. Voor het bereiken van deze verdeling geldt dat de spelers
risiconeutraal zijn en dat de onderhandelingsbalans tussen de partijen in evenwicht is.
69
Een ander mechanisme waarmee dezelfde verdeling tot stand komt is het mechanisme dat
gehanteerd wordt bij het verdelen van een taart, het surplus, namelijk een deler en een kiezer.
De verdeling volgens de standaard “Nash bargaining solution” geeft de volgende verdeling
De volgende verdeling betreft de vraag hoe de coalitie het gerechtvaardigde aandeel in het
surplus verder onderling dient te verdelen. In deze thesis is een verdeling pro rato aantal
deelnemers verdedigd. Deze verdeling rust op de societas gedachte waarbij de winsten en
verliezen van de onderneming pro rato deelname worden verdeeld.
Naast deze opvatting kan deze verdeling bereikt worden door middel van een wiskundig
algoritme van het “moving knife”. Door toepassing van dit mechanisme komt een verdeling
van 1/n tot stand. Wanneer elke grondeigenaar zich rationeel en intelligent gedraagt, dan is dit
een verdeling waarbij hij niet in een betere situatie kan komen zonder dat een ander er
slechter van wordt. Naast dat de uitkomst efficiënt is, is de verdeling te kwalificeren als
eerlijk. De verdeling per coalitiegenoot bedraagt dan:
De laatste stap in het proces is het vaststellen van de werkelijke waarde per grondeigenaar. De
werkelijke waarde is dan de verkeerswaarde van het goed aangevuld met het gerechtvaardigde
deel van de grondeigenaar in het surplus. De finale verdeling van de meerwaarde ziet er dan
als volgt uit:
70
Het deel dat de gemeente toekomt kan nu ook op andere wijze berekend worden, namelijk de
complexwaarde minus de te betalen werkelijke waarde. Dat geeft de volgende vergelijking:
11 miljoen -/- 6 miljoen = een winstsaldo van 5 miljoen. Deze 5 miljoen komt overeen met
het surplus dat tussen de gemeente en de coalitie gelijkelijk wordt verdeeld. Ieder de helft,
ieder het zijne.
9.7
Conclusie
Via het protocol is het mogelijk om de werkelijke waarde vast te stellen. Deze berekende prijs
is te kwalificeren als efficiënt en eerlijk. Het onderliggende idee voor de twee
verdelingsvragen is een notie van rechtvaardigheid. Deze notie komt tot uitdrukking in het
beginsel “suum cuique tribuere”, hetgeen neerkomt op ieder het zijne. Volgens de oude
opvatting dat rechtvaardigheid een midden is tussen twee uitersten is een verdeling van de
meerwaarde tussen de grondeigenaren enerzijds en de gemeenschap anderzijds voor ieder de
helft verdedigd. Dit in tegenstelling tot een toekenning van de meerwaarde aan de ene of de
andere partij. Voor de verdeling tussen de coalitiegenoten is gebruik gemaakt van de societas
gedacht waarbij een ieder voor gelijke delen deelt in de winsten en verliezen van de
onderneming.
71
10 VERGELIJKING VERDELINGSMECHNISMEN
In de discussie over een wie komt de meerwaarde van de grond toe zijn er verschillende
opvattingen te onderscheiden. De twee hoofdstromen zijn of alleen de verkeerswaarde
toekennen of de gehele complexwaarde toekennen aan de grondeigenaar. In deze thesis is een
andere oplossing voorgelegd en verdedigd.
In de eerste opvatting bedraagt de vermogensschade gelijk aan de verkeerswaarde. In dat
geval ontvangt de grondeigenaar de verkeerswaarde. In de tweede opvatting komt het gehele
surplus toe aan de grondeigenaren en wel pro rato oppervlak. Bij een verdeling volgens het
taxatieprotocol krijgt de grondeigenaar de verkeerswaarde plus een gerechtvaardigd deel van
het surplus. In onderstaande tabel zijn voor de verschillende opvattingen per grondeigenaar de
betalingen voor de vermogensschade weergegeven.
10.1 Verdeling van het surplus volgens de drie systemen
In onderstaande tabel zijn voor de drie verdelingsmechanismen, te weten: verkeerswaarde,
complexwaarde en het protocol, weergegeven.
Het kenmerk van elk van deze verdeling is dat elk systeem tot efficiënte prijzen leidt. In die
zin maakt het niet uit welk systeem wordt gehanteerd voor de vaststelling van de werkelijke
waarde. In het eerste geval komt de meerwaarde ten goede aan de gemeenschap, in het tweede
geval aan de grondeigenaren en in het derde geval deels aan de gemeenschap en deels aan de
grondeigenaren.
Zolang het plan tot uitvoer komt zijn de prijzen die onder elk van deze systemen tot stand
komt efficiënt. Een verdeling waarbij een partij het gehele surplus ontvangt wordt echter niet
als eerlijk bestempeld. In de thesis is de verdeling op basis van ieder de helft verdedigd. De
verdediging rust op een klassieke gedacht over rechtvaardigheid; ieder het zijne geven.
72
Daarnaast is op speltheoretische gronden, onder de aanname van risiconeutrale spelers en een
evenwichtige onderhandelingsbalans tussen de partijen deze verdeling te verdedigen. Een
ander mechanisme dat zorgt voor een eerlijke verdeling zorgt is het mechanisme dat
gehanteerd wordt bij het verdelen van een taart. Ook dit laatste mechanisme geeft een
verdeling van ieder de helft.
10.2 Onderlinge verdeling van het surplus
In §3.3 zijn mogelijke verdelingsmaatstaven voor de verdeling van de complexwaarde
besproken. De drie maatstaven zijn pro rato oppervlak, pro rato verkeerswaar en pro rato
aantal grondeigenaren. Voor de goede orde wordt de casus nogmaals belicht. De
uitgangspunten zijn de volgende:
Het probleem dat nu speelt is dat eigenaar I een voorkeur heeft voor een verdeling pro rato
oppervlak, eigenaar II pro rato verkeerswaarde en eigenaar III pro rato aantal eigenaren. de
wetgever geeft een eenduidige maatstaf over hoe deze verdeling dient te geschieden. In de
praktijk wordt gesuggereerd een verdeling pro rato grootte.
Wanneer nu deze drie partijen onderling tot een verdeling moeten komen dan kan niet worden
gesteld dat een van de drie besproken maatstaven door alle partijen onderschreven worden als
de beste maatstaf. Een ander element is dat elk van de drie partijen kan dreigen niet mee te
werken, waardoor het hele plan niet doorgaat en de winstmogelijkheid vervalt; een ieder is
dan weer terug in de oorspronkelijke situatie.
Voor de onderlinge verdeling is de volgende oplossing gehanteerd. In de eerste plaats zijn alle
eigenaren gehuld onder een “sluier van onwetendheid”. Door het toepassen van deze fictie
weet geen enkele eigenaar zeker of hij nu een groot of klein perceel toebedeeld krijgt, een
dure zaak of goedkope onroerende zaak had. Wanneer elke eigenaar nu zelf zou moeten
onderhandelen onder deze onzekerheid dan is het idee dat de uitkomst van deze
onderhandeling rechtvaardig is. Dit idee van de sluier van onwetendheid wordt ook weleens
73
het probleem van het verdelen van een taart genoemd. Via een wiskundig algoritme dat
bekend staat als “moving knife” procedure kan een verdeling pro rato aantal deelnemers
worden verdedigd als de juiste maatstaf voor de verdeling van het surplus.
10.3 De werkelijke waarde volgens de drie systemen
In de volgende tabel worden de resultaten per systeem naast elkaar gezet. Onder het systeem
verkeerswaarde krijgt elke eigenaar de verkeerswaarde uitbetaald en komt de meerwaarde ten
gunste van de gemeenschap. Onder het systeem complexwaarde wordt de complexwaarde
verdeeld pro rato oppervlak tussen de grondeigenaren of pro rato verkeerswaarde. Onder dit
systeem komt de meerwaarde bij de eigenaren. Onder systeem protocol wordt het surplus
verdeeld op basis van ieder de helft . Het deel dat de coalitie toekomt wordt nader verdeeld
pro rato aantal eigenaren. naast het rechtvaardigde deel van het surplus ontvangt de eigenaar
de verkeerswaarde, op te vatten als het minimale loon van de rover voor zijn deelname aan het
spel.
Zonder aanvullende spelregels is het niet waarschijnlijk dat op vrijwillige basis de
samenwerking tussen alle grondeigenaren tot stand komt. In dat geval, vanwege het ontbreken
van de samenwerking gaat een winstkans verloren. In dat geval is er geen complexwaarde te
verdelen en blijft elke grondeigenaar achter met de verkeerswaarde. Deze regels dienen voor
alle spelers vooraf bindend te worden verklaard; geen enkele partij kan zich eenzijdig aan de
regels onttrekken. Wanneer de basispostulaten van het protocol worden geaccepteerd dan
geeft het protocol een uitkomst voor het bepalen van de werkelijke waarde in de vorm van een
efficiënte en eerlijke prijs.
10.4 Onderlinge waardevergelijking tussen de eigenaren
Een laatste vergelijking die wordt weergegeven is de onderlinge vergelijking tussen de
eigenaren onderling. Per deelsysteem wordt in absolute termen gemeten in welke mate een
grondeigenaar erop is vooruitgegaan ten opzichte van de oorspronkelijke verkeerswaarde.
74
Uit deze tabel blijkt dat binnen de drie systemen de absolute vooruitgang ten opzichte van de
verkeerswaarde sterk uiteenloopt. De kerngedachte van de onteigeningswet is dat de
grondeigenaar recht heeft op een volledige schadeloosstelling, niet meer en niet minder.
Het is de verkeerswaarde die een grondeigenaar in alle gevallen zou kunnen bewerkstelligen
ongeacht de strategische keuze van de andere spelers. In speltheoretische termen is dat de
security strategie. Mocht het gehele plan niet tot uitvoer komen dan is dit de minimale
betaling die hij ontvangt bij een vrijwillige verkoop aan een anonieme koper. Deze anonieme
koper zal dan geen rekening houden met toekomstige bebouwing omdat het plan niet meer
bestaat.
Met de vergoeding van deze minimale prijs in de vorm van de verkeerswaarde kan gesteld
worden dat de eigenaar ten aanzien van het component vermogensschade volledig is
gecompenseerd voor het verlies van de zaak. Ook al zou rekening moeten worden gehouden
met de complexbenadering dan is het onzeker in welke mate de grondeigenaar een hogere
prijs kan bedingen dan de verkeerswaarde. In strikt financiële termen gaat de grondeigenaar er
op vooruit wanneer hij een bod ontvangt van de verkeerswaarde plus een euro. Bij een bod
van de verkeerswaarde is hij indifferent; hij gaat er niet op vooruit en niet op achteruit.
De bepaling van het protocol zorgt ervoor dat elke grondeigenaar in gelijke mate er op vooruit
gaat ten opzichte van de verkeerswaarde. Elke grondeigenaar krijgt in alle gevallen het
minimale loon in de vorm van de verkeerswaarde uitbetaald, ongeacht het resultaat van het
plan. Betreft het een plan met winst dan krijgt hij daarnaast een gerechtvaardigd aandeel in dit
surplus.
75
11 HET OORDEEL VAN DE RECHTER
Op de vraag of het schaakspel een winnende strategie heeft, maakte Zermelo8 gebruik van het
volgende algoritme om een antwoord te vinden. Het algoritme begint met de analyse van de
eindsituatie van het spel. Vervolgens wordt telkens een stap terug gedaan tot dat de
beginstelling is bereikt. Deze methode wordt dan ook wel achterwaartse inductie genoemd
(Dutta, 2001, p. 7). Via deze methode kan beredeneerd worden dat de toepassing van het
protocol haalbaar is, ook wanneer partijen niet op vrijwillige basis het protocol accepteren.
11.1 Het oordeel van de rechter als focal point
Een kenmerk van een onderhandelingsvraagstuk is dat er meerdere oplossingen bestaan.
Wanneer er sprake is van een spel met meerdere oplossingen dan is er vaak een oplossing die
de aandacht van beide partijen trekt. De evenwichtoplossing die door alle partijen op een of
andere manier wordt herkend, maakt dit punt het focus punt waarvan de spelers verwachten
dat dit de uitkomst wordt.
Dit inzicht is afkomstig van Thomas Schelling9 en wordt in de speltheorie het “focal point
effect” genoemd. Een voorbeeld van een focal point is het volgende: wanneer twee mensen
afspreken om elkaar in New York te treffen zonder vooraf een plaats en tijdstip af te spreken
dan blijkt dat in een meerderheid van de gevallen kiezen voor het tijdstip 12 uur en de plaats
Grand Central Station (Dutta, 2001, p. 65).
Voor het onderhandelingsvraagstuk is het uiteindelijke oordeel van de rechter over de hoogte
van de schadeloosstelling het “focal point” voor de onderhandelingen. Wanneer een
grondeigenaar meer vraagt dan de redelijkerwijs te verwachten schadeloosstelling dan zal de
gemeente de grondeigenaar dagvaarden en via de rechter de in zijn ogen redelijke vergoeding
moeten betalen. Andersom geldt dat wanneer de gemeente te weinig biedt dan zal de
grondeigenaar het op een procedure laten aankomen en via de rechter de volledige
schadeloosstelling laten vaststellen.
8
Duits wiskundige (1871 - 1953 .Hij was hoogleraar in Zürich en ‘professor honorarius’ aan
de universiteit van Freiburg.
9
Schelling, samen met Robert J. Aumann, winnaar van de Nobelprijs voor de economie 2005
voor hun werk aan speltheorieën die inzicht verschaffen in economische conflicten.
76
11.2 Onderhandelingsprobleem met arbitrage
Het uitgangspunt voor de verwerving van de gronden is dat de transactie vrijwillig tot stand
komt tussen partijen. In artikel 17 onteigeningswet wordt gesteld dat: de onteigenende partij
tracht hetgeen onteigend moet worden bij minnelijke overeenkomst te verkrijgen. Onder een
minnelijke verwerving wordt verstaan een overeenkomst zonder tussenkomst van de rechter.
Pas wanneer de gemeente hier niet in slaagt, na voldoende serieuze pogingen, kan de
gemeente overgaan tot dagvaarding. Dit is te lezen in artikel 18 van de onteigeningswet: is
hetgeen onteigend moet worden niet bij minnelijke overeenkomst verkregen, dan dagvaardt
de onteigenende partij de bij koninklijk besluit aangewezen eigenaar voor de rechtbank in
welker rechtsgebied de te onteigenen onroerende zaak is gelegen, teneinde de onteigening te
horen uitspreken en het bedrag der schadeloosstelling te horen bepalen.
Voor de bepaling van de schadeloosstelling zal de rechtbank deskundigen benoemen met de
taak per geval de schade te begroten. In artikel 27 is te lezen: de rechtbank benoemt een of
meer deskundigen in oneven getale. Zij geeft aan hen opdracht om de schadeloosstellingen te
begroten van de verweerder en derde belanghebbenden.
Het onderzoek naar de werkelijke waarde, als onderdeel van de volledige schadeloosstelling,
is nu op te vatten als een onderhandelingsprobleem met arbitrage; in het geval dat de partijen
onderling niet tot een oplossing komen dan geeft uiteindelijk de rechter een bindend advies.
11.3 De equity hypothese
In
de
speltheorie
wordt
de
equity
hypothese
gebruikt
voor
de
studie
naar
onderhandelingsvraagstukken. Deze veronderstelling luit als volgt:
“the outcome of effective negotiations in which the players have equal opportunity to
participate should be the same as the recommandations that would be made by an impartial
arbiter who knows the same information that is common knowledge among the players during
the negotiations” (Myerson, 1997, p. 374).
77
Op grond van de equity hypothese kan gesteld worden dat het oordeel van de taxateur als
deskundige over de hoogte van de schadeloosstelling het “focal point” is voor de partijen in
de minnelijke fase. Wanneer deze partijen weten hoe de deskundige de zaak beoordeelt dan
zijn de partijen zelf ook in staat om zonder tussenkomst van de rechter hetzelfde resultaat te
bereiken.
11.4 Het oordeel van de rechter
Voor de gedachte dat alle grondeigenaren een coalitievormen is in §7.1 vastgesteld dat via
artikel 18 van de onteigeningswet deze coalitiegedachte gedwongen tot stand komt wanneer
de gemeente alle grondeigenaren in een keer allen tegelijk dagvaart. De rechter spreekt dat de
onteigening uit en tevens per schadegerechtigde de schadeloosstelling, bestaande uit de
vermogensschade en/of bijkomende kosten. Na inschrijving van het vonnis gaat het eigendom
vrij van lasten over naar de gemeente.
Hoewel de rechter deskundigen zal benoemen voor de berekening van de schade, is het
uiteindelijk de rechter die de schadeloosstelling moet bepalen. De rechter kan nu gebruik
maken van het taxatieprotocol omdat via artikel 40 e onteigeningswet de rechter een
matigingsbevoegdheid geeft. De rechter zou moeten uitmaken welk deel van dit voordeel
redelijkerwijs niet ten bate van de onteigende behoort te blijven.
11.5 Conclusie
Via de equity hypothese kan gesteld worden dat wanneer de rechter dit protocol hanteert, de
uitkomsten volgens dit protocol voor de vrijwillige fase het focal point voor de
onderhandelingen met de individuele grondeigenaren vormt. Het taxatieprotocol heeft
zeggingskracht omdat de rechter op grond van artikel 40 e onteigeningswet een
matigingsbevoegdheid heeft. Wanneer de rechter van mening is dat het protocol redelijk en
billijk is om te hanteren dan kan hij dit denkmodel toepassen bij het vaststellen van de
schadeloosstelling.
78
12 EINDSPEL
In deze thesis is gebiedsontwikkeling gedefinieerd als grondpolitiek in hernieuwde vorm. Het
betreft het wederom tot bloei brengen van onvruchtbare gronden door het doen van
investeringen. Na realisatie van het bouwplan kan beoordeeld worden in hoeverre de gedane
investeringen rendement hebben geleverd.
Nu is ten aanzien van de werkelijke waarde verschil van opvatting. In het geval van een
ruimtelijk plan met een positief resultaat, met een winst, bestaat er verschil in opvatting over
wat het goed werkelijk waard is. Eind jaren ’70 heeft dit geleid tot een politiek crisis. Het
dispuut tussen Den Uyl en van Agt betrof de vraag wie recht heeft op deze meerwaarde van
de grond. Het kamp Den Uyl is van mening dat de meerwaarde ten goede moet komen aan de
gemeenschap. Het kamp van Agt is van mening dat de meerwaarde ten goede moet komen
aan de particuliere grondeigenaar.
Voor de bepaling van de werkelijke waarde is de opvatting aan wie de meerwaarde toekomt
van belang; in het ene geval ontvangt de eigenaar de verkeerswaarde volgens huidig gebruik,
in het andere geval de hogere marktwaarde. Volgens Den Uyl heeft de grondeigenaar recht op
de verkeerswaarde, dat is de waarde volgens het huidige gebruik. Volgend Van Agt heeft de
grondeigenaar recht op de hogere marktwaarde. Naar huidige inzichten heeft het kamp Van
Agt gewonnen en heeft volgens de huidige leer de grondeigenaar recht op de complexwaarde.
De meerwaarde, het surplus dient uitbetaald te worden aan de grondeigenaar.
In deze thesis is een andere verdeling verdedigd, namelijk het verschil delen. Voor het
bereiken van deze verdeling is een taxatieprotocol opgesteld en verdedigd. De centrale vraag
luidde: wat is het goed nu werkelijk waard?
Het onderzoek naar de werkelijke waarde bespreekt een drietal deelvragen, te weten:
•
Welke verdeling van de meerwaarde is te kwalificeren als efficiënt en eerlijk?
•
Welke vergoeding cq schadeloosstelling ontvangt de grondeigenaar voor het verlies
van de onroerende zaak in geval van onteigening?
79
•
Welke spelregels zijn noodzakelijk om een efficiënte en eerlijke verdeling van de
meerwaarde tussen de grondeigenaren en de gemeenschap enerzijds en de finale
vergoeding aan de individuele grondeigenaar anderzijds te verzekeren?
Via deze deelvragen is stelling verdedigd dat er een andere manier bestaat om naar dit
verdelingsvraagstuk te kijken, namelijk de meerwaarde delen. Een efficiënte en eerlijke
verdeling van de meerwaarde, van het surplus is dan ieder de helft; de gemeente krijgt de ene
helft van het surplus en de grondeigenaren tezamen de andere helft van het surplus. De
grondeigenaren dienen vervolgens onderling hun gerechtvaardige deel van het surplus dat zij
tezamen ontvangen verder onderling te verdelen pro rato het aantal grondeigenaren.
De vergoeding voor het verlies van de zaak in geval van onteigening waar de grondeigenaar
dan recht op heeft is de verkeerswaarde volgens het huidige gebruik plus een gerechtvaardigd
aandeel in het surplus. De werkelijk waarde is dan de verkeerswaarde plus een gerechtvaardig
deel in het surplus.
De verkeerswaarde is de minimale betaling die de grondeigenaar in alle gevallen kan
verdienen. Daarnaast heeft de grondeigenaar recht op de bijkomende kosten. De
vermogensschade in de vorm van de werkelijke waarde en de bijkomende kosten vormen dan
tezamen de volledige schadeloosstelling waar hij recht op heeft.
Voor het vinden van de spelregels voor het bepalen van de werkelijke waarde is gekozen voor
het beginsel “suum quique tribuere”. Dit idee houdt in dat rechtvaardigheid niets anders is dan
een ieder het zijne te geven. Via deze opvatting kan verdedigd worden dat rechtvaardigheid
het midden is tussen het ene uiterste en het andere uiterste, oftewel het verschil delen.
De verdediging van deze oude klassieke opvatting over de rechtvaardige prijs rust op
speltheoretische grondslagen. Deze rechtvaardige prijs in de vorm van een efficiënte en
eerlijke prijs kan bereikt worden middels het taxatieprotocol. Een verdeling waarbij een partij,
of dat nu de gemeente is of de particuliere grondeigenaar, het gehele surplus ontvangt is wel
efficiënt maar niet rechtvaardig.
Deze klassieke zienswijze, het verschil delen, wordt nader uitgewerkt door een voorstelling
van zaken waarbij alle grondeigenaren een coalitie vormen. Deze coalitie biedt alle gronden
in het complex in een koop aan aan de gemeente. Door de verkrijging in een koop kan de
80
gemeente het stedenbouwkundig plan tot uitvoer brengen en de meerwaarde van gronden
realiseren.
Het complex van gronden krijgt pas de meerwaarde wanneer alle gronden in handen is van
een partij. Wanneer een perceel ontbreekt dan kan het plan niet tot uitvoer komen en de
meerwaarde niet worden gerealiseerd. Het surplus, dat bij wederzijds samenwerken door alle
partijen gerealiseerd zou kunnen worden, verdampt.
Door deze voorstelling zaken waarbij de coalitie van grondeigenaren het complex verkoopt
aan de gemeente is er sprake van een bilateraal onderhandelingsmonopolie. De uitkomst van
een dergelijke situatie geeft de speltheorie. Voor het onderhandelingsprobleem wordt de
ondergrens gedicteerd door de som van verkeerswaarde. Dit is het minimum bedrag dat de
coalitie wil ontvangen. De bovengrens wordt bepaald door de complexwaarde. Dit is het
bedrag dat de gemeente maximaal wil betalen voor het verkrijgen van alle gronden. Nu is elke
prijs tussen deze twee grenzen te typeren als efficiënt.
Voor de oplossing van het onderhandelingsprobleem is gebruik gemaakt van de standaard
“Nash bargaining solution”. Volgens deze theorie is de uitkomst van een verdeling op basis
van 50 – 50 de beste uitkomst omdat het Nash product dan wordt gemaximaliseerd. Ten
aanzien van de spelers wordt bij deze oplossing verondersteld dat zij risiconeutraal zijn en dat
de onderhandelingsbalans in evenwicht is. Dit voorschrift komt overeen met de eis van de
Hoge Raad dat partijen redelijk handelen. Dat wil zeggen geen misbruik maken van elkaars
omstandigheden. Het redelijk handelen wordt in deze thesis verder vervangen rationeel en
intelligent gedrag te veronderstellen bij de betrokken partijen.
Een ander concept dat van belang is voor het bewerkstelligen van de gevonden oplossing voor
de bepaling van de werkelijke waarde is het idee van de sluier van onwetendheid. Dit concept
wordt ook wel vergeleken met het verdelen van een taart. Via deze vergelijking met het delen
van het taart zijn een aantal verdelingsalgoritmes behandeld. De kenmerken van deze
algoritmes is dat zij zorgen voor een eerlijke verdeling. Voor het vaststellen wat eerlijk is zijn
een viertal criteria benoemd, namelijk: proportionaliteit, afgunstvrij, billijkheid en efficiency.
Via het algoritme “I cut, You choose is naast de oplossing volgens “Nash bargaining solution”
een verdeling van ieder de helft verdedigd. Voor de verdeling van het gerechtvaardigde deel
81
tussen de coalitiegenoten onderling is gebruik gemaakt van het algoritme “moving knife” of
van een “trimming” algoritme.
Na acceptatie van deze postulaten laat de werkelijke waarde via de volgende stappen
vaststellen. Het proces begint met de vaststelling van het surplus. Het surplus heet in de
literatuur over onderhandelen ook de taart die verdeeld moet worden. Het surplus bestaat uit
het verschil tussen de complexwaarde en de som van de verkeerswaarde van alle individuele
percelen grond. De 1ste verdeling van het surplus bestaat uit de verdeling tussen de coalitie en
de gemeente op basis van ieder de helft. De 2de verdeling bestaat uit de verdeling tussen de
coalitiegenoten op pro rato het aantal grondeigenaren. De werkelijke waarde is dan de
verkeerswaarde plus het gerechtvaardigde deel van het surplus.
De op deze wijze gevonden werkelijke waarde is efficiënt en eerlijk. Geen enkele eigenaar
kan claimen dat hij te weinig heeft ontvangen ten opzichte van de anderen. Geen enkele
grondeigenaar heeft aanleiding om van positie te willen veranderen.
Nu zijn er verdeelsleutels waarbij sommige partijen beter af zouden zijn dan de voorgestelde
oplossing. Wanneer een eigenaar een (zeer) groot perceel heeft binnen het complex, dan zal
hij liever een verdeling pro rato oppervlak hebben. In dat geval is hij beter af maar dat gaat
ten kosten van de anderen. Zo heeft een eigenaar met een hoge verkeerswaarde liever een
verdeling pro rato verkeerswaarde. Ook hier geldt dat de anderen er dan slechter van worden.
Wanneer men geen overeenstemming bereikt over de juiste verdeelsleutel dan heeft elke
partij de macht om het plan te boycotten door niet mee te werken. In dat geval verdient
niemand iets en heeft een ieder enkel en alleen de verkeerswaarde.
Het protocol zorgt ervoor dat een iedere er evenveel op vooruit gaat ten opzicht van de
oorspronkelijke verkeerswaarde. De ene patij krijgt niet teveel de anderen niet te weinig. De
verdeling pro rato het aantal grondeigenaren wordt verder onderbouwd via het algoritme
“moving knife” of een “trimming procedure. Deze mechanismen zorgen voor een verdeling
pro rato het aantal grondeigenaren. Wanneer partijen rationeel en intelligent zijn dan
geschiedt de verdeling van de taart volgens deze verdeling.
De werkelijke waarde is dan de verkeerswaarde bij het huidige gebruik en een
gerechtvaardigd deel in het surplus.
82
BIBLIOGRAFIE
Aristoteles. (2005). Ethica Nicomachea. Budel, Nederland: Damon.
Brams, S. J., & Taylor, A. D. (1996). Fair division: from cake cutting to dispute resolution.
New York, usa: Cambridge University Press.
Brams, S. J., & Taylor, A. D. (2000). the win-win solution; guaranteeing fair shares to
everybody. New York, USA: W.W. Norton & company.
Dutta, P. K. (2001). Stategies and games: theory and practice. Cambridge: The MIT press.
Edgeworth, F. Y. (2003). Mathematical psychics:an essay on the application of mathematics
to the moral science. In G. Steven, M. Samuels, & W. Samuels, The history of economic
thought: a reader. Londen, UK: Routledge.
Hesselink, M. W. (2004). Contractenrecht in perspectief. Den Haag, Nederland: Boom
juridische uitgevers.
Hordijk, A. (2008, 11 23). www.nyenrode.nl. Opgehaald van
www.nyenrode.facultyandresearch/document/lectures/aarthrdijk.pdf
Kaplan, M., & Rinnooy Kan, A. (1993). Onderhandelen. Schoonhoven, Nederland: Academic
Service.
Kinneging, A. (2005). Geografie van goed en kwaad. Utrecht, Nederland: Het Spectrum.
Myerson, R. B. (1997). Game theory: analysis of conflict. Cambridge: Harvard University
Press.
Quintilianus. (2001). De opleiding tot redenaar. Groningen, Nederland: Historische
Uitgeverij.
Rawls, J. (1971). A theory of justice. Londen, Engeland: The Belknap Press.
83
Robertson, J., & Webb, W. (1998). cake-cutting algorithms: be fair if you can. Natick, USA:
A K Peters ltd.
Rothbard, M. N. (2004). Man, economy and state; a treatise on economic principles. Auburn,
Alabama, USA: Ludwig von Mises Institute.
Spinoza. (2008). Ethica. Amsterdam: Wereldbibliotheek.
Stuyt, T. P. (2003). Hoofdstukken van het onteigeningsrecht. Deventer, Nederland: Kluwer.
Van Aquino, T. (2009, 6 1). question 77: cheating which is committed in buying and selling.
Opgeroepen op 6 1, 2009, van New Advent: www.newadvent.org/summa/3077.htm
van der Feltz, G., de Groot, J., Meijer, J., van Mierlo, H., van der Schans, E., Sluysmans, J., et
al. (2006). Telders, nieuw voor oud. Deventer, Nederland: Kluwer.
van der Woud, A. (2005). Het lege land: de ruimtelijke orde van Nederland 1798-1848.
Amsterdam, Nederland: Olympus.
Van Oven, J. (1960). Overzicht van romeins privaatrecht (leidraad bij een inleidingscollege).
Zwolle, Nederland: W.E.J Tjeenk Willink.
Westerman, P. (1998). Rechtsfilosofie inleiding. Assen, Nederland: Van Gorcum.
84