Realisatie-overeenkomst gebiedsontwikkeling(versie jan 13) (model

DE REALISATIE VAN EEN VASTGOEDPROJECT
BETREFFENDE GEBIEDSONTWIKKELING MIDDELS
PUBLIEK PRIVATE SAMENWERKING
- MODEL REALISATIEOVEREENKOMST -
Eindversie
-INHOUDSTAFEL-
Artikel
Artikel
Artikel
Artikel
Artikel
Artikel
Artikel
Artikel
Artikel
Artikel
Artikel
Artikel
Artikel
Artikel
Artikel
Artikel
1. Definities……………………………………………………………………………….………………….….................
2. Doel.................................................................................................................................
3. Regeling betreffende het opstalrecht .................................................................................
4. Regeling betreffende de realisatie van het project...............................................................
5. Regeling betreffende de commercialisatie ..........................................................................
6. Regeling betreffende de verkoop van projectgronden ……....................................................
7. Administratieve verplichtingen in hoofde van de private partner...........................................
8. Ontbinding.......................................................................................................................
9. Schadevergoeding.............................................................................................................
10. Rangorde/Interpretatie....................................................................................................
11. Bijlagen ........................................................................................................................
12. Nietigheid van een clausule..............................................................................................
13. Overleg ........................................................................................................................
14. Geschillen
..............................................................................................................
15. Overdraagbaarheid...................................................................................................
16. Slotbepalingen en ondertekening......................................................................................
2
TUSSEN:
De gemeente [...], met administratief centrum te […], vertegenwoordigd door […], burgemeester en
[…], secretaris, handelend in uitvoering van een besluit van de gemeenteraad van […], hierna
genoemd de “publieke partner”, enerzijds,
EN
[...], met maatschappelijke zetel te [...], en ingeschreven in de Kruispuntbank der Ondernemingen
onder het nummer [...] hierbij geldig vertegenwoordigd door [...], in zijn hoedanigheid van [...], en
hierna genoemd de “private partner”, anderzijds.
De contractanten verklaren over de vereiste bekwaamheid, hoedanigheid en mandaat te beschikken
om de partij die ze vertegenwoordigen in rechte te verbinden middels deze overeenkomst.
GELET OP:
[Historiek totstandkoming van de publiek private samenwerking]
KOMEN PARTIJEN HET VOLGENDE OVEREEN:
Partijen gaan over tot de ondertekening van hierna volgende realisatieovereenkomst, die verder
uitvoering geeft aan de publiek private samenwerkingsovereenkomst van […], en waarin de
modaliteiten van de realisatie van het in gemeen overleg bepaalde Ontwikkelingsplan, waarvoor
inmiddels een stedenbouwkundige vergunning werd bekomen, concreet wordt omschreven.
Artikel 1 - Definities
1.1.
Het Ontwikkelingsplan:
De door de Inschrijver in diens offerte voorgestelde ontwikkelingsvisie die in het kader van de
onderhandelingen verder wordt geoptimaliseerd en verfijnd. Na een eventuele markttechnische
toetsing door de Inschrijver en een onderzoek naar de mogelijke vergunbaarheid van het Project,
wordt deze visie en het hiermee verbonden scenario vastgelegd in een gezamenlijk goedgekeurd
Ontwikkelingsplan dat wordt toegevoegd aan onderhavige PPS samenwerkingsovereenkomst.
1.2.
Het Project:
De in het kader van publiek private samenwerkingsovereenkomst [...] overeengekomen
vastgoedontwikkeling op de Projectsite [...] waarvoor inmiddels een stedenbouwkundige vergunning
werd bekomen op [...] en welke geheel door de private partner op zijn uitsluitend risico zal
gerealiseerd worden.
1.3.
Stedenbouwkundige vergunning:
3
De stedenbouwkundige vergunning die nodig is voor de realisatie van het Project, die werd afgeleverd
op [...] en inmiddels definitief werd bekomen (zie bijlage 5).
Artikel 2 - Doel
Het samenwerkingsverband heeft tot doel de integrale realisatie van het Project overeenkomstig de
hoofdlijnen zoals uiteengezet in het Ontwikkelingsplan, met in acht name van de toepasselijke
wetgeving.
Artikel 3 – Regeling betreffende het opstalrecht
3.1. Hoofdprincipe
In deze fase is de Private Partner in zijn hoedanigheid van risicodragende projectontwikkelaar
integraal verantwoordelijk voor de bouw van de Private Projectonderdelen.
De Private Partner sluit hiertoe de nodige uitvoeringsovereenkomsten af met kopers, beleggers,
financiële instellingen, nutsmaatschappijen, enzovoorts, en doet tevens het nodige ter oprichting van
de bouwwerken.
Met risicodragend wordt in deze fase bedoeld dat de betreffende Private Partner de realisatie van de
bebouwing zal verwezenlijken zonder dat de derden, met wie de Private Partner
uitvoeringsovereenkomsten sluit, enig verhaalrecht hebben ten opzichte van de Publieke Partner. Er
zal bijgevolg op geen enkel ogenblik een contractuele band ontstaan tussen de Publieke Partner en
een eventuele derde belast met de gehele of gedeeltelijke uitvoering van een realisatietaak. De
Stuurgroep (zie verder) heeft hierbij een louter concept- en timingbewakende taak.
3.2. Verzaking aan het recht van natrekking – opstalrecht
De opstalgever verklaart eigenaar te zijn van de integrale projectsite.
De partijen hebben het inzicht op vermelde eigendommen het programma te willen realiseren dat
hierboven werd omschreven onder het artikel inzake het voorwerp van de overeenkomst.
Er wordt een tijdelijk opstalrecht verleend in functie van de bouw en verkoop van de Private
Projectonderdelen.
Behoudens schriftelijk akkoord van de Publieke Partner, kan het recht van opstal niet worden
overgedragen, vervreemd of met een hypotheek worden bezwaard, zelfs niet voor een termijn korter
of gelijk aan het verleende opstalrecht.
Het opstalrecht word verleden bij notariële akte binnen een termijn van twee maanden na de afgifte
van de stedenbouwkundige vergunning voor elk deelproject.
Inzake de appartementen gelden bijkomende de volgende bepalingen.
De grond en de op te richten appartementen, zullen onder de statuten van mede-eigendom en
gedwongen onverdeeldheid geplaatst worden door een akte te verlijden binnen de twee maanden na
de afgifte van de stedenbouwkundige vergunning.
Deze basisakte zal de nauwkeurige beschrijving van de privatieve en gemeenschappelijke delen,
reglement van mede-eigendom en van inwendige orde bevatten.
4
De partijen verklaren dat de aandelen van de diverse privatieve kavels in de gemeenschappelijke delen
moeten worden bepaald rekening houdende met de respectieve waarde van deze delen. Deze
respectieve waarde moet worden bepaald, in functie van:
- de netto-vloeroppervlakte;
- de bestemming en;
- de ligging van het privatieve deel.
- de gebruiksfrequentie
Andere criteria mogen niet in rekening worden gebracht bij de bepaling van de respectieve waarde
van de kavels en dus bij de verdeling van de aandelen in de gemeenschappelijke delen.
De partijen verklaren dat de aandelen van de diverse privatieve kavels in de gemeenschappelijke
delen zullen vastgesteld worden door de architect die de bouwplannen voor het voormelde project
heeft opgesteld. De verdeling van de aandelen in de gemeenschappelijke delen moeten gebeuren op
grond van een met redenen omkleed verslag dat eveneens door voormelde architect zal worden
opgesteld. Dit verslag wordt opgenomen in de basisakte.
De vaststelling van de architect van de aandelen van de diverse kavels in de gemeenschappelijke delen
en zijn motiverend verslag zullen bindend zijn voor beide partijen
Voor alles wat niet uitdrukkelijk in deze opstalovereenkomst geregeld wordt, verwijzen partijen naar de
bepalingen van de Wet van tien januari achttienhonderd vierentwintig over het recht van opstal.
Bepalingen van deze overeenkomst die strijdig zouden worden bevonden met dwingende wetsbepalingen
of met bepalingen van openbare orde, zullen voor niet-geschreven worden gehouden, doch tasten de
geldigheid van de overige bepalingen van deze overeenkomst niet aan. Partijen zullen met de Wet of
Decreet strijdige bedingen vervangen door andere bepalingen die geen strijdigheid inhouden en het
resultaat van de aanvankelijke bepalingen het dichtste benaderen.
3.3. Beëindiging van het opstalrecht
Het verleende recht van opstal dat is verbonden aan een verkoopbare éénheid, houdt van rechtswege
op te bestaan zodra een individueel verkoopbare éénheid wordt verkocht aan een private
eindgebruiker.
Het recht van opstal houdt eveneens van rechtswege op ingeval van faling of van vereffening van de
Private Partner of wanneer de Private Partner duidelijk in gebreke blijft om de contractuele
verplichtingen na te komen.
In voorkomend geval zal de Publieke Partner tevens door natrekking het eigendomsrecht verworven
hebben van iedere opstal die op dat ogenblik nog in eigendom zou zijn van de Private Partner, op
voorwaarde dat de Publieke Partner de door de Private Partner gemaakte kosten in functie van de
realisatie van de desbetrefffende opstallen ook vergoedt, alsook gerechtigd zijn om nieuwe
overeenkomsten te sluiten, behoudens wanneer tijdig toepassing gemaakt wordt van de overdracht
van de contractuele rechten en verplichtingen zoals omschreven in onderhavige overeenkomst.
3.4. Gronduitgifte – staat van de grond
De Publieke Partner bevestigt de projectgronden in eigendom te hebben en zal ter beschikking stellen
van de Private Partner ten behoeve van de realisatie van de appartementen middels het opstalrecht in
de staat en de toestanden waarin zij zich bevinden en waarborgt niets met betrekking tot de stand
van het grondwater, de grondvesten, de grondweerstand, de riolen, de ondergrondse leidingen of
materialen die zich aldaar zouden bevinden, evenmin wat betreft de wijze waarop de bodem van de
grond of van de aanpalende of naburige gronden en de aldaar bestaande of later tot stand te brengen
gebouwen of inrichtingen zich in de toekomst zullen gedragen.
5
De projectgronden worden in opstal gegeven met voor- en nadelige, zicht- en onzichtbare,
voortdurende en niet-voortdurende, actieve en passieve erfdienstbaarheden die op de goederen
rusten.
De Private Partner heeft het recht de ene in zijn voordeel te doen gelden en zich tegen de andere te
verzetten doch zulks op zijn kosten, lasten en risico, zonder tussenkomst van de Publieke Partner en
zonder verhaal tegen laatstgenoemde en zonder dat dit beding aan wie dan ook meer rechten zal
kunnen verstrekken dan deze gegrond op rechtmatige titels of op de wet.
De Publieke Partner verklaart in ieder geval dat er bij haar weten geen erfdienstbaarheden zijn op de
desbetreffende projectsites.
De Private Partner aanvaardt het recht van opstal zonder waarborg van de oppervlakte van de
projectgronden. Het verschil in oppervlakte zal ten voordele of ten nadele van de Private Partner zijn,
ook al bedraagt het meer dan 1/20ste.
De projectgronden worden in opstal gegeven voor vrij en onbelast van alle lasten en hypotheken van
alle aard. De gronden zijn tevens vrij van alle pachtverplichtingen.
De Private Partner zal op haar kosten instaan voor het bouwrijp maken van de projectgronden. Dit
impliceert alle handelingen die nodig zijn alvorens van start kan gegaan worden met de realisatie van
de geplande bouwwerken (slopen opstallen, verwijderen groen, verhardingen, aanbrengen omheining
rond de werf…).
Wanneer in het kader van het grondverzet zou blijken dat de gronden, die door de Publieke Partner
ter beschikking worden gesteld van de Private Partner d.m.v. een tijdelijk opstalrecht, vervuild zijn in
de zin dat sanering in functie van het grondverzet of een effectieve bodemsanering zich opdringt,
zullen de specifieke kosten voor deze sanering ten laste vallen van de Publieke Partner en zal de
Private Partner enkel instaan voor de kosten die verbonden zijn aan de ‘normale afvoer’ (= afgraven
en transporteren van ‘zuivere’ grond) van de grond.
Wanneer op enig ogenblik zou blijken dat bepaalde informatie betreffende de concrete juridische
eigenschappen van de Projectsite niet werd meegedeeld maar thans relevant blijkt geweest te zijn
voor de financiële of praktische realisatie van voorliggend Project, dan zal deze nieuwe informatie
betrokken worden in nieuwe onderhandelingen tussen de Publieke en de Private Partner of, in
voorkomend geval, aanleiding kunnen geven tot een beperkte aanpassing van de publiek-private
samenwerkingsovereenkomst in functie van de gewijzigde context.
3.5. Bodemsanering
...
3.6. Archeologisch onderzoek
De Publieke Partner draagt alle kosten verbonden aan de verplichtingen die zouden worden opgelegd
door het Agentschap R-O Vlaanderen, Onroerend Erfgoed in functie van archeologisch onderzoek op
de projectgronden.
3.7. Verzekeringen
Tijdens de gehele duur van de opstalperiode verbindt de Private Partner zich ertoe de door hem
opgerichte gebouwen voor de volle waarde te verzekeren tegen brand en aanverwante risico’s bij een
erkende verzekeringsmaatschappij.
6
Op eenvoudige vraag van de Publieke Partner zal de Private Partner het bestaan van de verzekeringen
en de regelmatige betaling van de premies bewijzen.
De Private Partner staat verder op eigen kosten tevens in voor het nemen van alle bij wetten,
decreten, of besluiten van de hogere overheid verplichte verzekeringen met betrekking tot de door
hem opgerichte gebouwen.
3.8. Administratiekosten
Alle kosten en rechten, voorvloeiend uit deze overeenkomst, evenals de kosten voortvloeiend uit het
verlijden van de authentieke opstalakte, met inbegrip van eventuele opmetingskosten, de
registratierechten, overschrijvingskosten der hypotheken en andere, vallen ten laste van de verkrijger
van de genoemde zakelijke rechten.
3.9. Belastingen en taksen
Alle belastingen en taksen van welke aard ook, inclusief de onroerende voorheffing met betrekking tot
de in opstal gegeven goederen en op de door de Private Partner opgerichte onroerende goederen,
met betrekking tot de bezetting van deze goederen of de activiteit die er door de Private Partner of
één van zijn klanten wordt uitgeoefend zijn ten laste van de Private Partner of zijn klant, vanaf de
eerste maand volgend op de datum van de authentieke akte inzake het recht van opstal.
3.10. Ruimtelijke ordening
a) Algemeen
Voor het geval voorschreven eigendom zou onderworpen zijn aan gehele of gedeeltelijke onteigening,
lijnrichting betreffende voor- of achterbouw, urbanisatievereisten of andere overheidsbesluiten of
reglementen van welke aard ook, zal de koper zich moeten gedragen naar al de voorschriften zonder
voor verlies van grond, weigering van toelating tot bouwen of welke andere reden ook enig verhaal
tegen de verkoper te kunnen uitoefenen.
b) Verklaringen verkoper
De verkoper verklaart:
- geen weet te hebben van enige bouwovertreding met betrekking tot het verkochte goed, voor alle
constructies door hem opgericht, een bouwvergunning te hebben bekomen en dat al deze constructies
conform die vergunning werden opgericht.
- geen kennis te hebben van enige planbatenheffing,
- dat voorschreven goed niet het voorwerp uitmaakt van enig voornemen tot onteigening.
1. Met toepassing van artikel 5.2.5 Vlaamse Codex RO
De verkoper vermeldt en informeert, met toepassing van artikel 5.2.5.Vlaamse Codex RO, dat:
1° dat voor het onroerend goed geen stedenbouwkundige vergunning is uitgereikt,
Constructies opgericht vóór negenentwintig maart negentienhonderd tweeënzestig of vóór de
definitieve vaststelling van het gewestplan, worden vermoed vergund te zijn.
2° dat de meest recente stedenbouwkundige bestemming van dit onroerend goed volgens het
plannenregister is woongebied;
3° dat, zoals blijkt uit het hypothecair getuigschrift, voor het goed geen dagvaarding werd uitgebracht
overeenkomstig artikel 6.1.1 of 6.1.41 tot en met 6.1.43;
7
4° dat het goed niet is gelegen in een zone die in een definitief vastgesteld uitvoeringsplan zou zijn
aangeduid als een zone met voorkooprecht.
5° dat voor het onroerend goed geen verkavelingsvergunning van toepassing is;
6° dat het krachtens artikel 4.2.12, §2, 2° Vlaamse Codex RO voor de overdracht verplichte asbuiltattest niet is uitgereikt en gevalideerd vermits deze bepaling nog niet in werking is getreden.
De notaris verwijst partijen naar artikel 4.2.1 Vlaamse Codex RO. Deze bepaling omschrijft de
vergunningsplichtige handelingen.
3.11. Onderhoud
De houder van het opstalrecht moet de goederen in goede staat onderhouden en op zijn kosten alle
grote en kleine herstellingen van alle aard verrichten, zonder tussenkomst van de opstalgever, tot op
het einde van huidig contract.
De gebouwen op te richten door de bouwheer, houder van het recht van opstal, behoren hem toe als
onroerend eigendom gedurende gans de duur van het contract.
Partijen verzaken hierbij voor zover nodig, aan alle strijdige beschikkingen en namelijk aan het
vermoeden van artikel 552 van het Burgerlijk Wetboek. De opstalgever verzaakt bovendien aan het
voorrecht van artikel 555 van het Burgerlijk Wetboek en van artikel 6 van de wet van tien januari
achttienhonderd vierentwintig op het recht van opstal.
3.12. Vergoeding
Dit recht van opstal wordt verleend voor een vergoeding ten bedrage van één (1) symbolische euro.
Artikel 4 – Regeling betreffende de realisatie van het Project
4.1. Voor wat betreft de private ontwikkeling
De private partner is gerechtigd nieuwe gebouwen, werken en beplantingen op te richten en uit te
voeren aan de in opstal gegeven goederen, rekening houdende met de bestemming zoals aangeduid
in het door de publieke partner goedgekeurde Ontwikkelingsplan en overeenkomstig de
dienovereenkomstige stedenbouwkundige vergunning, en dit voor de gehele duur van het opstalrecht.
De private partner verbindt er zich toe de wooneenheden en de commerciële ruimten te verkopen
tegen de prijs die wordt vermeld in de publiek private samenwerkingsovereenkomst.
Wanneer echter zou blijken dat deze prijs niet gehandhaafd kan worden omwille van commerciële
redenen, mag de private partner een lagere prijs vragen voor het nog te verkopen appartement of de
commerciële ruimte, zonder dat dit ook maar op enige wijze afbreuk mag doen aan de grondprijs die
wordt vermeld in de samenwerkingsovereenkomst van [...], die steeds onverkort gehandhaafd blijft.
De Publieke partner verklaart eenvoudig afstand te doen ten voordele van de Private partner, die
aanvaardt, van het recht van natrekking dat het bij de toepassing van de bepalingen van het
Burgerlijk Wetboek heeft op de nog op te richten gebouwen die in volle eigendom zullen toebehoren
aan de Private partner.
4.2. Voor wat betreft de publieke ontwikkeling: aanleg openbaar domein
8
De Private partner verbindt er zich toe om het openbaar domein in te richten dat volgende onderdelen
bevat:
-
Aanleg stoep;
Aanleg parkeerzone;
Aanleg wandel- en fietsverbinding tussen ...
Groenvoorziening en straatmeubilair ten behoeve van ...
...
Het openbaar domein wordt op kosten van de private partner aangelegd volgens het ontwerp van
(groen)aanleg betreffende het openbaar domein dat bij onderhavige overeenkomst wordt gevoegd
(zie bijlage 3) en overeenkomstig de gedetailleerde prijslijst die eveneens in bijlage wordt gevoegd
(zie bijlage 4). Iedere aanpassing van het ontwerp tijdens de uitvoering op uitdrukkelijke vraag van de
publieke partner wordt verrekend conform de bedoelde prijslijst.
Het recht van opstal beëindigt van rechtswege vanaf de voorlopige oplevering van de werken aan het
openbaar domein. Als gevolg van het recht van natrekking wordt de publieke partner op dat ogenblik
eigenaar van alle opstallen op het openbaar domein.
4.3. Aanvang en voortgang der werken
De private partner verbindt er zich toe met de aanvang der werken te starten op [...]. [Alternatieve
formulering kunnen zijn: het bereiken van een bepaald percentage in voorverkoop].
De private partner verbindt er zich toe om na aanvang de uitvoering van de werken het vergunde
bouwproject te voltooien zonder onderbreking (behoudens overmacht,weerverlet e.d. ) en dit met de
nodige inzet van materiële en financiële middelen en personeel.
Behoudens andersluidende beslissing in gemeen overleg en mits een gegronde motivering (bv
gewijzigde marktomstandigheden), verklaren partijen de vooropgestelde planning zoals bepaald in de
samenwerkingsovereenkomst dd. [...] nauwgezet aan te willen houden.
In het geval dat het niet behalen van een afgesproken termijn duidelijk een gevolg is van een
tekortkoming vanwege één partij, en deze partij, na hiertoe schriftelijk te zijn aangemaand, haar
tekortkoming niet heeft verantwoord of niet begonnen is met het nemen van correctieve acties, zal dit
door de andere partij kunnen worden aanzien als een contractuele wanprestatie in de zin van artikel
8, 2° van deze overeenkomst.
Artikel 5 – Regeling betreffende de commercialisatie
De interne detailaanpassingen aan de woongelegenheden en de commerciële ruimten maken
uitsluitend voorwerp uit van contracten tussen de private partner en zijn kopers.
De publieke partner is niet betrokken in de commerciële relatie tussen de private partner en zijn klant.
3Door de ondertekening van deze overeenkomst verleent de publieke partner aan de private partner
het recht om de nodige publiciteit en promotiecampagnes te voeren ten einde de voorverkoop van de
appartementen op te starten. Deze voorverkopen zullen gebeuren zonder dat de publieke partner op
enig vlak aansprakelijk gesteld kan worden voor het niet doorgaan van het gehele Project, noch enige
schadevergoeding aan derden dient te betalen.
De private partner zal de publieke partner 10 dagen voor de reële start van de voorverkoop in kennis
stellen van de precieze datum waarop de voorverkoop daadwerkelijk zal starten.
9
Artikel 6 – Regeling betreffende de verkoop van de projectgronden
De publieke partner verbindt er zich toe om de grondaandelen te verkopen aan de klanten
aangewezen door de private partner op voorwaarde dat de gerealiseerde woongelegenheid of
handelsruimte overeenstemt met de stedenbouwkundige vergunning en op voorwaarde dat de private
partner al zijn verplichtingen van de publiek private samenwerking is nagekomen.
De publieke partner draagt geen enkele verantwoordelijkheid met betrekking tot de opgerichte
woongelegenheden of commerciële ruimten.
De prijs voor elk perceel grond dat is verbonden aan een specifieke woongelegenheid of een
specifieke commerciële ruimte wordt omschreven in de authentieke basisakte.
Bij iedere verkoop van een grondaandeel ontvangt de publieke partner het overeenkomstige
contractueel bedongen bedrag van de grondprijs, berekend volgens de authentieke basisakte.
Indien de private partner één maand voor het verstrijken van de einddatum van het door de publieke
partner verleende opstalrecht niet alle woongelegenheden of commerciële ruimten van het Project
heeft verkocht, is de private partner verplicht om het grondaandeel dat is verbonden aan de nog niet
verkochte woongelegenheden of commerciële ruimten zelf aan te kopen tegen de prijs zoals
omschreven in de authentieke basisakte alsook om de verkoopakte met betrekking tot deze gronden
te ondertekenen binnen de vier (4) maanden na het verstrijken van het opstalrecht.
Artikel 7 – Administratieve verplichtingen in hoofde van de private partner
7.1. Administratiekosten
Alle kosten en rechten, voorvloeiend uit onderhavige overeenkomst, evenals de kosten voortvloeiend
uit het verlijden van de authentieke opstalakte, met inbegrip van eventuele opleidingskosten, de
registratierechten, overschrijvingskosten der hypotheken en andere, vallen ten laste van de private
partner.
7.2. Belastingen en taksen
Alle belastingen en taksen van welke aard ook, inclusief de onroerende voorheffing met betrekking tot
de in opstal gegeven goederen en op de door de private partner opgerichte onroerende goederen,
met betrekking tot de bezetting van deze goederen of de activiteit die er door de private partner of
één van zijn klanten wordt uitgeoefend zijn ten laste van de private partner of zijn klant, vanaf de
eerste maand volgend op de datum van de authentieke akte.
7.3. Verzekeringen
Tijdens de gehele duur van de opstalperiode verbindt de private partner zich ertoe de door hem
opgerichte gebouwen voor de volle waarde te verzekeren tegen brand en aanverwante risico’s bij een
erkende verzekeringsmaatschappij.
Op eenvoudige vraag van de publieke partner zal de private partner het bestaan van de verzekeringen
en de regelmatige betaling van de premies bewijzen.
De private partner staat verder op eigen kosten tevens in voor het nemen van alle bij wetten,
decreten, of besluiten van de hogere overheid verplichte verzekeringen met betrekking tot de door
hem opgerichte gebouwen.
10
Artikel 8 - Ontbinding
Partijen zijn alleen in onderstaande gevallen gerechtigd de ontbinding van onderhavige overeenkomst
te vorderen:
8.1.
8.2.
8.3.
8.4.
In geval van een ingrijpende wijziging van omstandigheden, welke naar objectieve
maatstaven een verdere uitvoering van de overeenkomst niet langer verantwoord maakt
en waaraan door aanvulling of wijziging van de overeenkomst niet kan worden tegemoet
gekomen;
Wanprestatie van één der partijen nadat de betreffende partij met inachtneming van een
termijn van één maand schriftelijk in gebreke is gesteld en de in gebreke gestelde partij
niet heeft aangetoond dat hij maatregelen heeft getroffen om zijn in gebreke zijn op te
heffen;
Faillissement, stopzetting van betaling of dreigend faillissement van de private partner,
tenzij door deze partij ten genoegen van de publieke partner wordt aangetoond dat de
uitvoering van deze overeenkomst dientengevolge niet in gevaar komt;
Het niet verkrijgen van de voor de uitvoering van het Ontwikkelingsplan of essentiële
onderdelen daarvan vereiste goedkeuringen of toestemmingen van een hoger bestuur of
rechterlijke beslissingen;
Ontbinding als bedoeld in dit artikel kan worden gevorderd door:
8.1.:
8.2.:
8.3.:
8.4.:
ieder der partijen;
de niet in wanprestatie verkerende partijen;
de publieke partner;
ieder der partijen.
De ontbindingsgronden als gesteld in artikel 8.2. en 8.3. laten onverlet de onderlinge contractuele
rechten en verplichtingen van de partijen die niet in wanprestatie en/of faillissement, stopzetting van
betaling of dreigend faillissement verkeren.
De ontbindingsgrond als gesteld in artikel 8.4. laat onverlet de onderlinge contractuele rechten en
verplichtingen van partijen, voor zover betrekking hebbende op die gedeelten van het
Ontwikkelingsplan of essentiële onderdelen daarvan waarvoor de vereiste goedkeuringen of
toestemmingen van hoger bestuur en/of rechterlijke beslissingen wel zijn verkregen.
Artikel 9 - Schadevergoeding
Schade komt slechts voor vergoeding in aanmerking in de in artikel 8.2. en 8.3. genoemde gevallen.
De schadevergoeding zal beperkt blijven tot vergoeding van al gemaakte of nog onontkoombaar te
maken kosten (vb. meerkosten tengevolge nieuwe overeenkomsten) in verband met de uitvoering van
deze overeenkomst, en zal nimmer vergoeding van teleurgestelde winst- of rendementsverwachtingen
inhouden.
Artikel 10 - Rangorde/Interpretatie
Bij mogelijke discussies over de rechten en verplichtingen van Partijen kunnen deze verwijzen naar de
verschillende documenten die hebben geleid tot de ondertekening van deze overeenkomst.
Bij tegenstrijdigheden tussen de bepalingen in deze documenten zal de volgende rangorde in
afnemend belang worden gehanteerd:
11
(1)
(2)
(3)
(4)
(5)
Deze overeenkomst – inclusief de bijlagen;
De publiek private samenwerkingsovereenkomst van [...]
De administratieve en contractuele bepalingen van het Bijzonder Bestek;
De BAFO van de private partner;
De oorspronkelijke offerte van de Private Partner, rekening houdend met de inhoudelijke
wijzigen van deze offerte in de periode tussen de gevoerde onderhandelingen.
Artikel 11 – Bijlagen
De hierna gevoegde bijlagen maken integraal deel uit van deze overeenkomst en vormen daarom één
geheel met de overeenkomst.
Artikel 12 – Nietigheid van een clausule
In geval van nietigheid van één clausule van deze overeenkomst, nemen Partijen uitdrukkelijk aan dat
dit niet de nietigheid teweeg brengt van de gehele overeenkomst.
Partijen verbinden zich ertoe om in voorkomend geval de nietige clausule te goeder trouw te
vervangen door een rechtsgeldige clausule die zo dicht mogelijk aansluit bij de bedoeling van de
partijen en het voorwerp van deze overeenkomst.
Artikel 13 - Overleg
Gelet op het veelzijdig karakter, de omvang en de duur van onderhavige overeenkomst dient bij de
uitvoering ervan door de partijen de nodige flexibiliteit aan de dag gelegd te worden.
Door ernstig gewijzigde omstandigheden inzake de markttoestand, het algemeen beleid, [...] kan het
noodzakelijk zijn dat deze overeenkomst dient aangepast, gewijzigd en/of aangevuld te worden.
Indien één of meerdere partijen van mening zijn dat zulks het geval is, zullen partijen nader overleg
plegen overeenkomstig de hierna gestelde bepalingen.
In het geval dat een partij meent dat één of meerdere partij(en) in gebreke blijft (blijven) m.b.t. het
nakomen van één of meer van zijn (hun) verplichtingen, alsmede in alle onvoorziene omstandigheden
en bij wijziging van de markttoestand, het algemeen beleid welke gevolgen kunnen hebben voor de
rechtsverhouding tussen partijen, zullen partijen met elkaar in onderling overleg treden, waarbij zij
zullen trachten binnen de Stuurgroep tot een aanvaardbare oplossing te komen voor de gerezen
problemen, rekening houdend met hun wederzijdse gerechtvaardigde belangen.
Partijen zullen bij het vinden van de hiervoor bedoelde aanvaardbare oplossing zoveel mogelijk
aansluiten bij het Ontwikkelingsplan en de reeds bekomen stedenbouwkundige vergunning.
Indien de partijen binnen een door één partij daartoe schriftelijk in de Stuurgroep gestelde termijn
van 20 werkdagen binnen de Stuurgroep niet tot een aanvaardbare oplossing komen, heeft de meest
gerede partij het recht het niet bereiken van een oplossing als in deze paragraaf bedoeld aan te
merken als een geschil als bedoeld in artikel 14.
Artikel 14 - Geschillen
Deze overeenkomst en alle hieruit vloeiende overeenkomsten worden beheerst door het Belgisch
recht.
12
Alle geschillen welke uit deze overeenkomst voortvloeien worden beslecht door de rechtbanken van
het arrondissement [...].
Artikel 15 - Overdraagbaarheid
De in deze overeenkomst opgenomen rechten van de private partner mogen aan derden
overgedragen worden of ingebracht worden in een samenwerkingsverband met derden voor zover de
verplichtingen van de private partner jegens de publieke partner inzake de realisatie van het
betreffende Project onverkort behouden blijven en zonder dat hierdoor een contractuele band ontstaat
tussen de publieke partner en een eventuele derde. De private partner blijft aldus de enige
gesprekspartner van de publieke partner en behoudt zijn volledige verantwoordelijkheid ten opzichte
van de publieke partner.
Artikel 16 – Slotbepalingen en ondertekening
De rechten en plichten die voortvloeien uit onderhavige overeenkomst ontstaan op het ogenblik van
ondertekening van deze overeenkomst.
Aldus overeengekomen te [...], in twee originele exemplaren, waarvan elke partij verklaart haar
exemplaar te hebben ontvangen.
Namens de publieke partner:
De Secretaris,
De Burgemeester,
Namens de private partner:
BIJLAGEN
1. Opmetingsplan van de Projectzone.
2. Ontwerp van authentieke akte betreffende het opstalrecht.
3. Ontwerp van groenaanleg voor wat betreft het openbaar domein.
4. Gedetailleerde prijslijst betreffende de (groen)aanleg voor wat betreft het openbaar domein.
5. Definitief verworven stedenbouwkundige vergunning voor de bouw van het Project.
13