hier de uitspraak

Zaaknummer: 10282
Datum uitspraak: 22 december 2008
Plaats uitspraak: Zaandam
Bindend Advies
in het geschil tussen:
de heer E.A Ates
te Leiderdorp
verder te noemen: Ates,
tegen:
Vereniging van Eigenaars Poortershof/Buitenhoflaan/Nievaartpad
Leiderdorp
te Leiderdorp
verder te noemen VvE Poortershof
vertegenwoordigd door mevrouw Y.P. van der Maal,
te
gegeven door mr. F.M.Visser, verder te noemen de rijdende rechter.
De procedure.
Partijen zijn schriftelijk overeengekomen dit geschil door middel van een
bindend advies op basis van het bindend advies reglement "De Rijdende Rechter"
editie september 2003 te laten beslechten.
De vordering van Ates is opgenomen in de bindend advies overeenkomst. Daarin
is ook een tegenvordering van VvE Poortershof opgenomen.
De rijdende rechter heeft kennis genomen van alle door partijen overgelegde
stukken.
Het geschil is behandeld op de hoorzitting van 10 december 2008, welke is
gehouden te Leiderdorp.
Partijen zijn behoorlijk opgeroepen voor de hoorzitting.
Partijen zijn verschenen en hebben hun standpunten toegelicht.
Voorafgaande daaraan heeft de rijdende rechter zich begeven naar het in deze
procedure bedoelde appartementsgebouw en heeft hij dit in het bijzijn van
partijen bezichtigd, waarbij met name aandacht is gegeven aan het
ontluchtingssysteem en het gebruik van de galerijen. Daarbij was tevens
aanwezig de heer Auke K. van der Galiën als deskundige, die mondeling verslag
heeft uitgebracht. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld op- en aanmerkingen te
maken.
Hierna is de uitspraak bepaald op vandaag.
Vaststaande feiten.
In deze procedure mag van de volgende feiten worden uitgegaan, omdat deze
voldoende zijn komen vast te staan.
1. Bij notariële akte verleden op 18 februari 1988 is het perceel grond met
daarop in aanbouw zijnde appartementsgebouw, bevattende tien
flatwoningen (gelegen aan de Poortershof) en twee winkel-/kantoor/bedrijfsruimten (respectievelijk gelegen aan de Buitenhoflaan en het
Nievaartpad), gesplitst in 12 appartementsrechten.
2. Bij de akte van splitsing is het modelreglement bij splitsing in
appartementsrechten van de Koninklijke Notariële Broederschap te
's-Gravenhage, hetwelk is vastgesteld bij akte op 22 november 1983,
verleden voor notaris Sasse te Arnhem, aangewezen als reglement zoals
(thans) bedoeld in artikel 5.112 van het Burgerlijk Wetboek. Tegelijkertijd
is een aanvullend, bijzonder reglement vastgesteld, zoals in de akte van
splitsing uitgewerkt en tenslotte is in die akte overgegaan tot oprichting
van VvE Poortershof.
3. Ingevolge het bepaalde in artikel 9 van genoemd modelreglement worden
onder meer tot de gemeenschappelijke gedeelten van het
appartementsgebouw gerekend de buitengevels (waaronder begrepen
raamkozijnen met glas), galerijen en ventilatiekanalen. Ingevolge het
bepaalde in artikel 11 van dat modelreglement heeft iedere
appartementseigenaar en gebruiker het medegebruik van de
gemeenschappelijke gedeelten ‘volgens de bestemming daarvan.’ Daarbij
moet het (model)reglement en het huishoudelijk reglement in acht worden
genomen en mag geen inbreuk worden gemaakt op het recht van
medegebruik van de andere eigenaars en gebruikers. Tot op heden heeft de
vergadering van eigenaars echter geen huishoudelijk reglement
vastgesteld, noch anderszins gebruik gemaakt van haar in artikel 5.128 van
het Burgerlijk Wetboek en artikel 44 van het modelreglement gegeven
bevoegdheid om daaromtrent regels te stellen.
4. Ingevolge het bepaalde in artikel 41 van het modelreglement bestaat het
bestuur van VvE Poortershof uit één of meer administrateurs
(= bestuurders), benoemd door de vergadering van eigenaars. In de akte
van splitsing is voor de eerste keer de heer R. Bredeveld tot enig
administrateur (= bestuurder) benoemd. Daarna heeft VvE Poortershof
jarenlang in eigen kring voorzien in haar bestuur. Sinds het aftreden van de
heer Sormani in 2006 zat VvE Poortershof echter zonder formele
bestuurder. Op 12 juni 2007 heeft VvE Poortershof daarom besloten het
bestuur extern te laten verzorgen, door benoeming van de vennootschap
onder firma APEK Administraties V.O.F. tot “Verenigingsbestuurder en
Administrateur van de Vereniging.’ APEK heeft het beheerswerk
uitbesteed aan de heer L. van Oosten. Mevrouw E. van der Maal fungeert
daarnaast als informeel vertegenwoordiger van de appartementseigenaren
en beheert tevens de bankrekeningen van VvE Poortershof bij de ABNAMRO.
5. Ingevolge het bepaalde in artikel 33 leden 5 en 6 van het modelreglement
wordt door de vergadering van eigenaars telkens een voorzitter van die
vergadering benoemd, die belast is met de leiding van de vergadering. Dat
kan een lid van het bestuur zijn, dan wel een ander. Zelfs een niet-eigenaar
kan voorzitter zijn! Ates heeft gedurende enige jaren als zodanig
gefunctioneerd. De laatste jaren is dat, met instemming van de
(meerderheid van de) vergadering, genoemde heer Van Oosten geweest.
6. Ingevolge het bepaalde in de artikelen 5 lid 2 van het modelreglement
moeten de appartementseigenaren in afwachting van de definitieve
verplichte financiële bijdrage, maandelijks een voorschotbijdrage voldoen
(‘voorschotbijdrage’). Indien deze bijdrage niet binnen een maand na
opeisbaarheid is betaald, is de betreffende appartementseigenaar
boeterente verschuldigd.
7. Ates is sinds oktober 1998 eigenaar van het appartement Poortershof 20.
De bewoonster van het naast hem gelegen appartement op nummer 21
had/heeft enig tuinmeubilair en plantengoed geplaatst op de
gemeenschappelijke galerij, vóór haar woning. Daarbij soms vrijkomende
blaadjes e.d. worden door de wind geregeld richting voordeur van Ates
geblazen.
8. De ventilatie naar en van de diverse appartementen wordt verzorgd door
een centrale afzuiging, die via een gezamenlijk ventilatiekanaal naar het
dak van het appartementencomplex afvoert. Buurvrouw Hoogeveen, van
nummer 13, heeft haar afzuigkap (met motor) daarop aangesloten, hetgeen
technisch niet in orde is. Inmiddels heeft ze zich bereid verklaard deze
afzuigkap te vervangen door een motorloze afzuigkap.
9. Naast deze centrale afzuiging, met een opening in zijn keuken, heeft Ates
bovendien een eigen dakdoorvoer, ten behoeve van een daarop door hem
aangesloten afzuigkap met motor. De afvoerpijp daarvan is vlakbij de
afvoer van het centrale afzuigsysteem op het dak geplaatst.
10. Uit onvrede over de gang van zaken binnen de vereniging van eigenaren
en/of het uitblijven van actie tegen de hiervoor onder 7 en 8 bedoelde
bewoners heeft Ates in de periode 2007-2008 12 maanden lang de betaling
van de verschuldigde ‘voorschotbijdrage’ opgeschort. Het achterstallige
bedrag ad € 600,-- is (zonder rente) pas op 27 oktober 2008 betaald.
Inmiddels heeft Ates aangekondigd wederom over te gaan tot opschorting
van zijn betalingsverplichtingen, waartegen VvE Poortershof zich verzet.
De vordering van Ates.
Ates vordert kort gezegd dat VvE Poortershof onverwijld afdoende optreedt
tegen de hiervoor onder 7. en 8. bedoelde gedragingen, zoals in de bindend
adviesovereenkomst nader gespecificeerd, verder dat VvE Poortershof
onmiddellijk duidelijkheid verschaft omtrent de bestuursstructuur, zoals
eveneens nader in de bindend adviesovereenkomst gespecificeerd en tenslotte dat
VvE Poortershof wordt verplicht tot betaling van een bedrag groot € 5.280,-wegens schadevergoeding.
De tegenvordering vordering van VvE Poortershof.
VvE Poortershof vordert kort gezegd dat Ates wordt verplicht tot het
onmiddellijk nakomen van zijn betalingsverplichtingen uit hoofde van de
hiervoor onder 6. bedoelde ‘voorschotbijdrage’ zowel voor het verleden als voor
de toekomst.
Standpunten van partijen.
Het standpunt van Ates komt kort samengevat en voor zover thans van belang op
het volgende neer.
Ates stoort zich om te beginnen aan etensluchtjes van derden die via het
ventilatiekanaal zijn woning binnendringen. Ates houdt het erop dat deze
(vooral) worden veroorzaakt door zijn buurvrouw van nummer 13 (mevrouw
Hoogeveen), die haar afzuigkap met motor op dat ventilatiekanaal heeft
aangesloten.
Ates stoort zich verder aan het buiten op de galerij plaatsen van tuinmeubilair en
plantengoed door zijn buurvrouw van nummer 21 (mevrouw Poelman). Dat is
volgens Ates niet toegestaan en bovendien stelt hij daarvan overlast en niet nader
toegelichte schade te ondervinden (rommel).
Volgens Ates heeft hij VvE Poortershof daar regelmatig op aangesproken maar
blijft VvE Poortershof in gebreke daar wat tegen te ondernemen.
Voorts beklaagt Ates zich over de onduidelijke bestuursstructuur. Meer in het
bijzonder vraagt hij zich af wat de rol van de heer L. van Oosten nu precies is.
Uit onvrede over een en ander meent Ates dat hij gerechtigd is de betaling van de
door hem verschuldigde ‘voorschotbijdrage’ op te schorten.
Het standpunt van VvE Poortershof komt kort samengevat en voor zover thans
van belang op het volgende neer.
Betwist wordt dat geen maatregelen worden genomen tegen op de
gemeenschappelijke ventilatiekanalen aangesloten afzuigkappen. Inmiddels is
een controle uitgevoerd. Bij mevrouw Hoogeveen van nummer 13 is inderdaad
een op het gemeenschappelijk ventilatiekanaal aangesloten afzuigkap
aangetroffen. Zij heeft toegezegd dat ongedaan te maken.
Tijdens de vergadering van eigenaars van 15 september 2008 is met 9 stemmen
voor en 1 stem tegen het besluit genomen dat plantenbakken op de galerijen zijn
toegestaan, mits de vrije doorgang (brandweer!) niet belemmerd wordt.
Voor wat betreft de bestuursstructuur benadrukt VvE Poortershof dat zij maar
een kleine vereniging is, die heel goed zonder bestuur kan. Als het nodig is
komen alle eigenaars bij elkaar om te besluiten. Omdat het in 2007 beter werd
bevonden om het bestuur extern te vervullen, is dat (met inbegrip van het
technische beheer en de administratie) uitbesteed aan APEK Administraties, die
op haar beurt weer gebruik maakt van de diensten van de heer van Oosten,
hetgeen Ates van het begin af aan heel goed moet hebben begrepen! De heer van
Oosten is zelf dus geen bestuurder maar zit slechts op ad hoc basis de
vergaderingen van VvE Poortershof voor, zoals dat voorheen door Ates
gebeurde. Dit alles met goedkeuring van de vergadering!
Nog daargelaten dat het niet waar is dat Ates zich geregeld bij VvE Poortershof
heeft beklaagd over de door hem aangevoerde ‘misstanden’, is er geen goede
grond voor het opschorten door Ates van de betaling van de verschuldigde
voorschotbijdrage, noch voor het claimen van en/of verrekenen met een
schadevergoeding. Ates handelt onrechtmatig door niet te betalen. VvE
Poortershof heeft dat geld hard nodig voor het betalen van de nodige
onderhoudskosten.
Overigens beseft VvE Poortershof thans dat het zinvol is een huishoudelijk
reglement op te stellen. Het besluit daartoe is tijdens de vergadering van
eigenaars van 1 december 2008 echter uitgesteld tot na de uitspraak in deze zaak
door de rijdende rechter.
Verslag van de deskundige.
De deskundige heeft zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang het
volgende laten weten.
De hiervoor onder 9. bedoelde afvoerpijp van de eigen dakdoorvoer van Ates is
op het dak dusdanig dicht op de afvoerpijp van het centrale afzuigsysteem
geplaatst, dat uit dat centrale afzuigsysteem vrijkomende kookdampen bij een
bepaalde windrichting in de afvoerpijp van Ates worden geblazen, waarna deze
in zijn woning kunnen doordringen. Dat effect wordt nog versterkt doordat in de
woning van Ates, vanwege de continue werking van het daar eveneens werkzame
centrale afzuigsysteem, bij gesloten ramen en deuren een zogenaamde onderdruk
ontstaat. Deze onderdruk zorgt er dan voor dat de afvoerpijp van Ates (vervuilde)
lucht van buiten op het dak gaat aanzuigen! Dat effect kan worden ondervangen
door het aanbrengen van een permanent geopend luchtrooster in de keuken en
door het plaatsen van een keerklep in de afvoerpijp, die zich sluit als de daarop
aangesloten afzuigkap niet in werking is.
Beoordeling van het geschil.
Het ventilatiesysteem.
Op gezag van de deskundige en op grond van de eigen waarnemingen van de
rijdende rechter wordt geoordeeld, dat de door Ates ondervonden
stankproblemen op eenvoudige wijze kunnen worden verholpen door het
aanbrengen van de door de deskundige aanbevolen, weinig kostbare
voorzieningen. Die komen, gelet op het bepaalde in artikel 9 van het
modelreglement, voor rekening van VvE Poortershof. Van VvE Poortershof mag
worden verwacht dat zij daarin voorziet, al dan niet in combinatie met een
algehele aanpassing van het huidige ventilatiesysteem, indien en zogauw haar
financiële situatie dat redelijkerwijze toelaat.
Hoewel een specifiek verbod daartoe ontbreekt in de toepasselijke reglementen,
moet het bepaalde in artikel 11 eerste en tweede volzin van het modelreglement
aldus worden uitgelegd, dat het niet is toegestaan afzuigkappen met motor aan te
sluiten op het centrale afzuigsysteem, nu dit de werking van dat centrale systeem
ontregelt of kan ontregelen. Vastgesteld moet echter worden dat buurvrouw
Hoogeveen (nummer 13) heeft toegezegd, dat haar op het centrale afzuigsysteem
aangesloten afzuigkap met motor op korte termijn zal worden vervangen door
een motorloos exemplaar. Van VvE Poortershof mag worden gevergd dat zij
toeziet op het nakomen van die belofte.
De galerij.
De toepasselijke reglementen voorzien niet in een verbod om planten en/of
tuinstoelen te plaatsen op de gemeenschappelijke galerij. Voor het antwoord op
de vraag of een en ander al dan niet is toegestaan moet daarom weer worden
teruggevallen op het bepaalde in artikel 11 van het modelreglement. Naar het
oordeel van de rijdende rechter verzet deze bepaling zich niet tegen het plaatsen
van enige planten en enig tuinmeubilair, mits de doorgang van derden niet wordt
versperd of gehinderd, noch overigens ontoelaatbare overlast wordt veroorzaakt.
Daarvan is in het onderhavige geval echter geen sprake. Het enkele feit dat
blaadjes e.d. in de richting van de toegangsdeur van Ates waaien doet daar niet
aan af. Met dat relatief geringe ongemak heeft hij te leven.
De rijdende rechter heeft er goede nota van genomen dat de vergadering van
eigenaars in haar laatste vergadering uitdrukkelijk toestemming heeft verleend tot
het plaatsen van planten op de galerijen. Daarmee is weliswaar invulling gegeven
aan de ingevolge het bepaalde in artikel 5.128 aan de vergadering van eigenaars
in beginsel toekomende bevoegdheid, maar gelet op het bepaalde in artikel 11
tweede volzin van het modelreglement komt dat toch minder juist voor. Het
modelreglement gaat er immers vanuit dat een en ander wordt geregeld in een
huishoudelijk reglement. VvE Poortershof wordt daarom in overweging gegeven
alsnog een deugdelijk huishoudelijk reglement op te stellen en goed te keuren.
Het bestuur.
Aan Ates moet worden toegegeven dat de huidige bestuursstructuur weinig
helder is. Om te beginnen is er weliswaar een formele bestuurder benoemd
(APEK Administraties V.O.F.), maar dat is een vennootschap onder firma, die als
zodanig geen bestuurder kan zijn. Verder is de rol van de heer Van Oosten nogal
ambigu. Enerzijds is hij kennelijk enige malen ad hoc aangewezen als voorzitter
van de vergadering van eigenaars (conform artikel 33 leden 5 en 6 van het
modelreglement), maar anderzijds fungeert hij namens APEK als beheerder.
Tenslotte neemt mevrouw Van der Maal feitelijk een aantal bestuurstaken waar,
waaronder het beheer van de bankrekeningen, zonder dat dit formeel is geregeld.
De rijdende rechter zal VvE Poortershof daarom opdragen, zo nodig onder
analoge toepassing van artikel 5.140 van het Burgerlijk Wetboek, alsnog
behoorlijk in haar bestuur te voorzien, hetgeen een wettelijke verplichting is.
Daarbij ligt het, gelet op hetgeen tijdens de hoorzitting is gebleken, voor de hand
dat mevrouw Van der Maal, die kennelijk mag rekenen op steun van vrijwel alle
appartementseigenaren, daarvan deel uitmaakt, al dan niet als énig bestuurslid.
Een méérhoofdig bestuur zou gelet op mogelijke ontstentenis van één of méér
van hen overigens aanbeveling verdienen.
De rijdende rechter kan zich voorstellen dat betrokkenen opzien tegen de daaraan
verbonden verantwoordelijkheden, maar daarbij moet er wèl op worden gewezen,
dat het VvE Poortershof vrij staat om het feitelijke beheer en/of (het toezicht op)
de administratie, onder verantwoordelijkheid van het bestuur, uit te besteden aan
derden, zoals APEK Administratie en/of de heer Van Oosten.
De gevorderde schadevergoeding.
Zoals Ates bij gelegenheid van de hoorzitting al terecht aangaf te begrijpen is de
tegenvordering, strekkende tot toekenning van een schadevergoeding, niet
toewijsbaar. Als VvE Poortershof in het verleden al onvoldoende toezicht heeft
gehouden op het gebruik van de gemeenschappelijke ruimtes, dan had Ates dat in
de vergadering van eigenaars ter sprake moeten brengen en ter zake op
besluitvorming moeten aandringen, bij gebreke waarvan hem de weg naar de
kantonrechter had opengestaan (art. 5.140 van het Burgerlijk Wetboek). Tevens
had Ates de betrokken buren zelf kunnen aanspreken. Overigens is van enige in
geld waardeerbare schade geen sprake.
Verder gaf noch geeft de bij Ates levende onvrede over de gang van zaken
binnen de vereniging van eigenaars hem het recht om de betaling van de
verschuldigde voorschot bijdrage op te schorten.
Op grond van het voorgaande ben ik van oordeel, dat als volgt moet worden
beslist.
BESLISSING
Voor wat betreft de vordering en de tegenvordering.
A. VvE Poortershof dient alsnog behoorlijk te voorzien in de benoeming van
een bestuur, waarbij haar wordt geadviseerd over te gaan tot benoeming
van een méérhoofdig bestuur, met desgewenst uitbesteding van beheer en
(toezicht op de ) administratie aan één of meer professionele derden.
B. VvE Poortershof wordt in overweging gegeven over te gaan tot het
opstellen en goedkeuren van een huishoudelijk reglement, zoals bedoeld
in artijkel 44 van het modelreglement, waarin in elk geval (mede) het
gebruik van de gemeenschappelijke ruimtes wordt geregeld.
C. VvE Poortershof dient verder te voorzien in aanpassing van de hiervoor
onder 9. bedoelde afvoerpijp van Ates en het aanbrengen van een
permanent te openen luchtrooster in het keukenraam van Ates, al dan niet
is samenhang met verdere aanpassingen in het huidige ventilatiesysteem,
indien en zogauw haar financiële situatie dat toelaat. Verder dient zij erop
toe te zien dat geen afzuigkappen met motor aangesloten worden en/of
blijven op het centrale afzuigsysteem.
D. Ates wordt verboden de betaling van de verschuldigde voorschotbijdrage
(alsmede alle andere, verplichte bijdragen) op te schorten, in te houden
en/of te verrekenen en dient het verschuldigde stipt en op tijd te betalen,
bij gebreke waarvan hij de in artikel 6 lid 1 van het modelreglement
bepaalde boeterente aan VvE Poortershof verbeurt.
Het over en weer mogelijk meer of anders gevorderde wordt afgewezen.
Dit bindend advies is gegeven door mr. F.M.Visser als rijdende rechter en
uitgesproken te Zaandam op 22 december 2008.
mr. F.M. Visser
mr. S.T. Terstegge