H oge huizenprijzen zijn net staatsschuld

COLUMN
COEN TEULINGS
H oge huizenprijzen
zijn net staatsschuld
taatsschuld is slecht. Het staat gelijk aan een negatieve erfenis voor onze kinderen. Een hoge staatsschuld legt een deken van somberheid over de
economie. Investeringen blijven achter, de groei
loopt terug. Hoge huizenprijzen roepen het omgekeerde beeld op. Zij worden beschouwd als een teken van
voorspoed. Ze laten zien dat het goed met een land gaat.
Omgekeerd is een huizenprijscrisis – zoals nu – dus slecht.
Deze op het eerste gezicht gezonde redenering gaat mank.
Hoge huizenprijzen zijn net als staatsschuld. De huidige generatie huizenbezitters profiteert ervan. Vroeg of laat maken zij hun bezit te gelde. De opbrengst legt de basis voor
een welvarende oude dag. Voor de volgende generatie zijn
hoge huizenprijzen echter een last. Zij moet zich diep in de
schulden steken om de huizen te kunnen kopen.
Deze manier van kijken naar huizenprijzen is relevant voor
de discussie over de hypotheekrenteaftrek. Die aftrekpost
kost jaarlijks drie procent van ons nationaal inkomen. Onze
huizenprijzen waren mede daarom zo hoog. De huidige generatie huizenbezitters incasseert via de hoge huizenprijzen alle voordelen van de hypotheekrenteaftrek van nu tot
in de verre toekomst. Immers, die huidige generatie kan
daardoor straks zijn huis voor een hoge prijs verkopen.
Voor de toekomstige kopers is die aftrek lood om oud ijzer:
het voordeel van de aftrek valt weg tegen de nadelen van de
hoge huizenprijs.
Toen de hypotheekrenteaftrek door de crisis zijn geloofwaardigheid verloor, werd dit proces omgedraaid. Alle nadelen van de afschaffing kwamen terecht bij de huidige generatie huizenbezitters. Hun huis werd minder waard. Toekomstige generaties profiteren daarentegen. Het voordeel
van de lagere aanschafprijs van het huis valt precies weg te-
S
C ompenseer die lagere huizenprijzen
door een tijdelijk hogere staatsschuld
gen het nadeel van de lagere aftrek. Echter, zij profiteren
van de belastingverlaging die door de lagere hypotheekrenteaftrek mogelijk wordt. De afschaffing van de hypotheekrenteaftrek staat dus gelijk aan een forse vermogensoverdracht van ons naar onze kinderen, precies zoals bij een
versnelde aflossing van de staatsschuld. En die overdracht
is inderdaad fors: door de daling van de huizenprijzen is
sinds 2008 ongeveer 300 miljard euro vermogen verdampt. Onze staatsschuld is nu ongeveer 400 miljard. Het
is dus net alsof wij via lagere huizenprijzen driekwart van
onze staatsschuld hebben afgelost.
Wie de huidige generatie op zo’n schaal in haar inkomensperspectief schaadt, moet niet verbaasd zijn als die generatie en masse gaat sparen. Als het kabinet tegelijk versneld
staatsschuld wil terugbrengen, dan wordt die generatie
langs twee kanten geraakt: via lagere huizenprijzen én via
hogere belastingen. Goed beleid zou juist zijn om lagere
huizenprijzen deels te compenseren door de staatsschuld
tijdelijk te laten oplopen. De huidige generatie wordt door
de lagere huizenprijzen al genoeg getroffen.
D
eze macro-economische redenering leidt vaak tot
verbazing. De huidige generatie heeft volgens velen
meer dan genoeg van de eerdere stijging van de huizenprijzen geprofiteerd. Zij kan tegen een stootje, is de gedachte. Het gaat hier echter niet om een rechtvaardige verdeling van welvaart tussen generaties, maar om een groter
belang. Als wij door de waardedaling van ons huizenbezit
en door bezuinigingen collectief gedwongen worden meer
te sparen, dan valt de bouw stil en kunnen restaurants hun
deuren sluiten. Een open economie spaart door te exporteren naar het buitenland; machines van ASML of verf van Akzo. Dat vergt dus een forse verschuiving van banen tussen
sectoren. Maar wie bouwvakker is geweest, komt niet zomaar aan de slag bij ASML of Akzo. Dat kost tijd, leert de ervaring. In de tussentijd wacht werkloosheid. Wie de hypotheekrenteaftrek en de overheidsbegroting tegelijk aanpakt, oogst massawerkloosheid. We zien het resultaat.
C oen T eulings is hoogleraar economie aan de Universiteit
van Amsterdam. ([email protected])