I. Burgerlijk recht Art. 1642. De verkoper moet niet

I. Burgerlijk recht
Wet 21 maart 1804 (Art. 1644)
Art. 1642. De verkoper moet niet instaan voor de gebreken die zichtbaar zijn en die de koper zelf heeft kunnen waarnemen.
EMILIE DE BAERE
Artikel 1642 BW benadrukt dat de verkoper niet gehouden zal zijn tot vrijwaring indien de zaak is aangetast
door zichtbare gebreken. De gebreken die voor de koper zichtbaar waren of gemakkelijk te ontdekken waren
ten tijde van de koop zullen door hem niet kunnen worden ingeroepen. Hetzelfde geldt voor de gebreken die
de koper kende of behoorde te kennen (S. STIJNS en B. TILLEMAN, “Overzicht van rechtspraak. Bijzondere overeenkomsten: koop en aanneming (1999-2006)”, TPR 2008, p. 1536, randnr. 146). De onwetendheid van de
koper moet terecht zijn en mag niet aan zijn eigen schuld te wijten zijn (A. CHRISTIAENS, Bijzondere Overeenkomsten. Artikelsgewijze commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, art. 1642 BW, p. 2). Daarbij
wordt rekening gehouden met de graad van professionaliteit of bijzondere kennis in hoofde van de koper. Dit
wordt steeds in concreto beoordeeld. De gebreken die zichtbaar waren en waarop de koper niet heeft gereageerd, werden door hem stilzwijgend aanvaard.
De verkoper die kennis had van het verborgen gebrek is gehouden de koper hiervan op de hoogte te brengen.
Immers loopt de verkoper het risico dat men hem beschouwd als te kwader trouw (zie art. 1645 BW).
Art. 1643. Hij moet instaan voor de verborgen gebreken, zelfs wanneer hij die niet gekend heeft, tenzij hij in
dat geval bedongen heeft dat hij tot geen vrijwaring zal
zijn gehouden.
EMILIE DE BAERE
Artikel 1643 BW verduidelijkt dat de verkoper gehouden is tot vrijwaring voor verborgen gebreken, zelfs in het
geval dat de gebreken hem niet bekend waren. De goede of kwade trouw van de verkoper speelt hier geen rol.
Dit zal wel een invloed hebben op de omvang van de vergoedingsverplichting (zie infra art. 1644 en 1645 BW).
Partijen kunnen contractueel de vrijwaringsvordering van de verkoper beperken. Dit beding kan enkel betrekking hebben op de verborgen gebreken waarvan de verkoper geen kennis had (art. 1643 BW verwijst immers
naar ‘in dat geval’). Immers kan een vrijwaringsbeding niet worden opgenomen voor eigen fouten en bedrog
(W. VAN GERVEN en S. COVEMAEKER, Verbintenissenrecht, Leuven, Acco, 2006, 181). In het geval dat nadien zou
blijken dat de verkoper wel degelijk kennis had van het verborgen gebrek, dan zal het beding verder zonder
uitwerking zijn.
Het beding in de overeenkomst dat de ‘koper de zaak koopt in de staat waarin het zich bevindt’ wordt als een
geldig vrijwaringsbeding beschouwd (Cass. 15 september 1978, RW 1978-79, 1909; Brussel 25 september
2000, RW 2000-01, 1606). Dit is niet het geval indien de verkoper geacht werd het gebrek te kennen (Luik
20 april 2010, JLMB 2010, 465).
Partijen kunnen tevens geldig de keuze van de koper tussen de beide vorderingen wegens koopvernietigende
gebreken (art. 1644) beperken. Gelet op het vermoeden van kennis in hoofde van de beroepsverkoper is dergelijke exoneratie voor vrijwaring dan ook ten aanzien van deze verkoper niet mogelijk (S. STIJNS en B. TILLEMAN, “Overzicht van rechtspraak. Bijzondere overeenkomsten: koop en aanneming (1999-2006)”, TPR 2008, p.
1543, randnr. 154 en p. 1570, randnr. 183). Andere auteurs pleiten ervoor om een exoneratiebeding ten aanzien van professionele verkopers niet a priori onmogelijk te maken (I. CLAEYS en K. VAN STRYDONCK, “Contractuele aansprakelijkheidsbeperkingen voor de professionele verkoper bij verborgen gebreken in het algemeen
kooprecht: elf argumenten pro”, Bijzondere overeenkomsten 2007-2008, XXXIVste postuniversitaire cyclus Willy
Delva, Mechelen, Kluwer, 333).
Uiteraard kunnen partijen de vrijwaringverplichting van de verkoper ook uitbreiden.
Art. 1644. In het geval van de artikelen 1641 en 1643,
heeft de koper de keus om ofwel de zaak terug te geven
en zich de prijs te doen terugbetalen, ofwel de zaak te
behouden en zich een gedeelte van de prijs te doen terugbetalen, welk gedeelte door deskundigen zal worden
bepaald.
EMILIE DE BAERE
De koper heeft de keuze om het goed aan de verkoper terug te geven en de betaalde koopprijs terug te nemen
(actio redhibitoria) of de zaak te behouden en zich een gedeelte van de prijs te doen terugbetalen (actio aestimatoria). Deze beide vorderingen worden de vordering op grond van koopvernietigende gebreken genoemd.
Het is uitsluitend de koper die deze keuze kan maken (Cass. 21 november 1974, JT 1989, 620).
Het gedeelte van de prijs dat kan worden teruggevorderd komt overeen met de minderwaarde van het goed.
Er dient een raming van de werkelijke gebruikswaarde te worden gemaakt op het ogenblik van de aankoop.
Die waarde hangt af van de specifieke objectieve kenmerken ervan ten tijde van de verkoop, met daarin begrepen de verborgen gebreken die haar beïnvloeden, en niet van latere omstandigheden (Cass. 10 maart 2011,
www.cass.be).
Larcier – Wet en duiding Vastgoed (1 juli 2012) – © Larcier---Export:10-09-2012_08:53---
145
I. Burgerlijk recht
Wet 21 maart 1804 (Art. 1645)
De remediemogelijkheden voor de koper zijn gelinkt aan artikel 1641 BW: indien de zaak volstrekt nutteloos
is voor het gebruik waarvoor het was bestemd, dan zal de koper doorgaans het goed teruggeven aan de verkoper en zich de prijs doen terugbetalen. Is de zaak echter slechts gedeeltelijk ongeschikt dan zal de koper in de
regel het goed houden en een deel van de prijs kunnen terugvorderen. De koper heeft echter steeds de keuzemogelijkheid tussen beide vorderingen. De rechter heeft hier geen beoordelingsbevoegdheid. Wanneer het
goed geheel teniet is gegaan dan kan de koper de teruggave van het goed niet langer vorderen en dient artikel
1647 BW te worden toegepast.
De koper heeft geen andere keuzemogelijkheden. Opvallend is dat de koper niet de mogelijkheid heeft om de
uitvoering in natura te eisen en de herstelling of de vervanging van de zaak te vorderen. Hierin verschilt artikel
1644 BW aanzienlijk van het gemeen recht (I. CLAEYS en K. VAN STRYDONCK, “Contractuele aansprakelijkheidsbeperkingen voor de professionele verkoper bij verborgen gebreken in het algemeen kooprecht: elf argumenten pro”, Bijzondere overeenkomsten 2007-2008, XXXIVste postuniversitaire cyclus Willy Delva, Mechelen, Kluwer, 312; P.A. FORIERS, “Conformité et garantie dans la vente” in B. TILLEMAN en P.A. FORRIERS, De Koop, Reeks
recht en onderneming, Brugge, die Keure, 2002, 36).
In het geval dat de koper het goed teruggeeft en terugbetaling van de integrale koopsom eist, dan houdt dit in
feite een ontbinding van de verkoopovereenkomst in. Het verschil met de gemeenrechtelijke ontbindingsgrond die is voorzien in artikel 1184 BW bestaat er evenwel in dat de koper slechts recht zal hebben op bijkomende schadevergoeding in het geval dat de verkoper te kwader trouw is (art. 1645 BW). Voor de toepassing
van artikel 1184 BW wordt dergelijk onderscheid niet gemaakt (A. CHRISTIAENS, Bijzondere Overeenkomsten.
Artikelsgewijze commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, art. 1644 BW, p. 5).
Art. 1645. Indien de verkoper de gebreken van de
zaak gekend heeft, is hij niet alleen gehouden tot terug-
gave van de prijs die hij ervoor ontvangen heeft, maar
bovendien tot vergoeding van alle schade aan de koper.
EMILIE DE BAERE
De verkoper die het gebrek kende ten tijde van de verkoop, en dus te kwader trouw is, zal tevens gehouden zijn
tot integrale vergoeding van de door de koper geleden schade. Zowel de vordering tot teruggave van het goed
als de vordering tot prijsvermindering kunnen aanleiding geven tot bijkomende schadevergoeding (A. CHRISTIAENS, Bijzondere Overeenkomsten. Artikelsgewijze commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer,
art. 1644 BW, p. 9 en art. 1645 BW, p. 2). Is de verkoper daarentegen te goeder trouw, dan kan de koper enkele
de vorderingen wegens koopvernietigende gebreken instellen die zijn voorzien in artikel 1644 BW.
De koper is gehouden het bewijs te leveren van de kennis van het gebrek in hoofde van de verkoper. Van de
beroepsverkoper wordt echter geacht dat hij het gebrek van de door hem verkochte zaak kende (Cass.
7 december 1990, Arr.Cass. 1990-91, 391). Dit is een weerlegbaar vermoeden en de verkoper kan hiervan het
tegenbewijs leveren.
De integrale schadeloosstelling omvat zowel het geleden verlies als de gederfde winst in hoofde van de koper.
Tevens zal de verkoper moeten instaan voor de schade die het gebrekkige goed aan de koper of aan andere
goederen heeft veroorzaakt (A. VERBEKE, Bijzondere overeenkomsten in kort bestek, Antwerpen, Intersentia,
2004, 49).
Wanneer de koper de teruggave van de prijs en schadevergoeding vordert tegen opeenvolgende verkopers en
de rechter aanneemt dat zij in solidum moeten worden veroordeeld, is elk van de verkopers, in hun onderlinge
verhouding, slechts gehouden tot terugbetaling van de door hem bekomen verkoopprijs, verhoogd met het
aandeel van de vergoeding van de schade die aan hem te wijten is (Cass. 22 oktober 1993, Pas. 1993, I, 851).
Art. 1646. Indien de verkoper de gebreken van de
zaak niet gekend heeft, is hij slechts gehouden tot terug-
gave van de prijs, en tot vergoeding aan de koper van de
door de koop veroorzaakte kosten.
EMILIE DE BAERE
De verkoper die te goeder trouw was en de verborgen gebreken niet kende zal niet gehouden zijn tot integrale
schadevergoeding doch enkel tot vergoeding van de door de koop veroorzaakte kosten. Deze vergoeding is
verschuldigd voor zowel de vordering tot teruggave van het goed als de vordering tot prijsvermindering.
Art. 1647. Indien de zaak welke gebreken had, is teniet gegaan ten gevolge van haar slechte hoedanigheid,
is het verlies voor rekening van de verkoper, die jegens
de koper gehouden is tot teruggave van de prijs, en tot
de overige schadevergoedingen in de twee vorige artikelen bepaald.
Maar het verlies door toeval veroorzaakt is voor rekening van de koper.
EMILIE DE BAERE
Artikel 1647 BW voorziet twee gevallen waarbij de zaak verloren gaat: door het gebrek zelf of door toeval.
Enkel in het eerste geval zal het verlies voor rekening zijn van de verkoper. In het laatste geval zal de verkoper
bevrijd zijn van zijn vrijwaringverplichting.
146
Larcier – Wet en duiding Vastgoed (1 juli 2012) – © Larcier---Export:10-09-2012_08:53---