verkoopovereenkomst - Zuider

CONCEPT-VERKOOPOVEREENKOMST (21-09-2015)
WONINGBOUWPROJECT ZUIDER-IJSSELDIJK TE GOUDA
De ondergetekende:
De Provincie Zuid-Holland, te dezen op grond van artikel 176 van de Provinciewet,
vertegenwoordigd door de Commissaris van de Koning, de heer drs. J. Smit dan wel zijn gemachtigde,
de heer ir. A.G.P.M. Maas, afdelingshoofd Ontwikkeling en Grondzaken (OGZ),
hierna te noemen: verkoper,
verklaart te hebben verkocht aan de mede-ondergetekende(n),
@
hierna te noemen: koper,
die verklaart te hebben gekocht van verkoper:
een kavel grond bestemd voor de bouw van een woning, gelegen aan de Zuider-IJsseldijk te Gouda,
kadastraal bekend gemeente Gouda sectie L nummer @, groot @ (@ a @ca), waaraan door het
kadaster een voorlopige kadastrale grens en oppervlakte is toegekend bij het splitsingsverzoek met
ordernummer @, welk perceel is aangegeven op bijgevoegde, geparafeerde tekening <nr>die
integraal deel uitmaakt van deze overeenkomst,
hierna genoemd: het verkochte.
De koop is gesloten onder de volgende bepalingen en bedingen:
Koopprijs
Artikel 1
De koopprijs voor het verkochte bedraagt in totaal € ………… (zegge: … euro).
Notariële akte van levering
Artikel 2
De voor de overdracht vereiste notariële akte zal worden verleden ten overstaan van mr. H.J. BijlAtsma, notaris te Alphen aan den Rijn, danwel haar waarnemer, op ………………………..
of zoveel eerder of later als partijen overeenkomen.
Partijen staan in voor hun bevoegdheid tot het aangaan van deze overeenkomst en staan in voor hun
bevoegdheid tot eigendomsoverdracht op het moment van het ondertekenen van de notariële akte.
Kosten en belastingen
Artikel 3
1. Alle kosten van de overdracht, waaronder begrepen de notariële kosten, de verschuldigde
overdrachtsbelasting of omzetbelasting, de zakelijke belastingen en het kadastraal recht, zijn
voor rekening van verkoper. De levering is belast met omzetbelasting; de verschuldigde
omzetbelasting is in voormelde koopprijs begrepen.
2. De zakelijke belastingen met betrekking tot het verkochte zullen niet worden verrekend.
Betaling
Artikel 4
1. De betaling van de koopprijs alsmede, voor zover van toepassing van de kosten, rechten en
belastingen vindt plaats via het kantoor van de notaris uiterlijk bij ondertekening van de notariële
akte van levering.
Paraaf verkoper:
Paraaf koper:
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
Koper is verplicht het verschuldigde te voldoen bij het ondertekenen van de akte van levering
door creditering van de bank- en/of girorekening van de notaris, uiterlijk per de dag van het
ondertekenen van de akte van levering, per valuta van die dag.
Uitbetaling zal eerst plaatsvinden, zodra de notaris uit onderzoek bij de openbare registers is
gebleken, dat de overdracht is geschied zonder inschrijvingen die bij het verlijden van de akte
van levering niet bekend waren. Verkoper is ermee bekend dat, in verband met dit onderzoek,
tussen de dag van het ondertekenen en het uitbetalen één of meer werkdagen kunnen
verstrijken.
Ingeval de juridische levering en de betaling van de koopsom niet plaatsvinden binnen de in
artikel 2 gestelde termijn, is koper over de koopsom de wettelijke rente verschuldigd vanaf de
eerste dag na afloop van de gestelde termijn tot datum juridische levering casu quo betaling.
Tot zekerheid voor de nakoming van zijn verplichtingen is koper verplicht uiterlijk op @ bij de
notaris als waarborgsom een bedrag te storten van: @.
In plaats van deze waarborgsom kan koper desgewenst, binnen de hiervoor genoemde termijn,
bij en ten genoegen van de notaris een door een in Nederland gevestigde bankinstelling
afgegeven bankgarantie tot laatstgemeld bedrag deponeren. Deze bankgarantie dient
onvoorwaardelijk te zijn en gedurende tenminste één maand na de in artikel 1 genoemde datum
haar geldigheid te behouden en voorts de bepaling te bevatten, dat de bank op eerste verzoek
van de notaris het bedrag van de garantie aan de notaris zal uitkeren.
De waarborgsom zal, behoudens ontbinding van deze overeenkomst op grond van een
overeengekomen ontbindende voorwaarde en behoudens het in artikel 13 bepaalde, na betaling
van de koopsom en kosten worden gerestitueerd of verrekend met een verschuldigd restant.
Bij niet-nakoming van de bij dit artikel aan koper opgelegde verplichting is artikel 13 van
overeenkomstige toepassing. zolang op grond van het vorenstaande geen restitutie, verrekening
of uitbetaling van de waarborgsom heeft plaatsgevonden, houdt de notaris de waarborgsom
onder zich, totdat bij in kracht van gewijsde gegaan vonnis is beslist aan wie hij de waarborgsom
moet afdragen, zulks behoudens eensluidende betalingsopdracht van beide partijen.
Feitelijke levering, staat van het verkochte
Artikel 5
1. De feitelijke levering van het verkochte aan koper zal geschieden in de staat waarop het zich bij
het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt.
2. De feitelijke levering van het verkochte zal geschieden bij ondertekening van de notariële akte
van levering. Indien de feitelijke levering plaatsvindt op een ander tijdstip dan bij ondertekening
van de notariële akte van levering, eindigt de zorgplicht van de verkoper per het tijdstip van
feitelijke levering tenzij anders overeen te komen.
3. De feitelijke levering van het verkochte zal geschieden vrij van huur-, gebruiks- en/of
pachtrechten.
4. Het verkochte is bestemd om te gebruiken voor de bouw van een woning.
Juridische levering
Artikel 6
1. Het verkochte zal worden overgedragen met alle daarbij behorende rechten en aanspraken en
vrij van pandrechten, van beslagen en van inschrijvingen daarvan, het registergoed tevens met
alle aanspraken uit hoofde van erfdienstbaarheden als heersend erf en met alle kwalitatieve
rechten en vrij van hypotheken.
2. Verkoper heeft koper kennis gegeven van alle hem bekende lasten uit hoofde van
erfdienstbaarheden als dienend erf en zakelijke rechten als bedoeld in de Belemmeringenwet,
Privaatrecht en van alle kwalitatieve verplichtingen en overige lasten en beperkingen; kenbaar uit
de openbare registers als bedoeld in artikel 3:16 Burgerlijk Wetboek, alsmede van alle
kettingbedingen met betrekking tot het registergoed, zoals deze lasten blijken en/of voortvloeien
uit:
a. de (laatste) akte(n) van levering;
b. andere akten waarbij vooromschreven rechten werden gevestigd.
Voorts is koper bekend met de gebruiksbeperkingen ten aanzien van het verkochte.
3. Koper aanvaardt de uit deze stukken voortvloeiende lasten en beperkingen uitdrukkelijk.
Daarnaast aanvaardt koper uitdrukkelijk die lasten en beperkingen kenbaar uit de openbare
Paraaf verkoper:
2
Paraaf koper:
registers als hiervoor omschreven, die voor hem uit de feitelijke situatie kenbaar zijn en/of voor
hem geen wezenlijk zwaardere belasting betekenen.
Bodemverontreiniging
Artikel 7
Met betrekking de aanwezigheid van voor het milieu of de volksgezondheid gevaarlijke of niet
aanvaardbare stoffen in het verkochte verklaart verkoper dat het verkochte geschikt is voor het
voorgenomen gebruik, te weten de bouw van een woning.
In het verkochte is een leeflaagconstructie aangebracht in verband waarmee de in artikel 14.6
vermelde gebruiksbeperkingen van toepassing zijn. In deze leeflaagconstructie is een leidingsysteem
aangebracht, bestaande uit een grindkoffer met gasdrainage.
De aangebrachte systemen en de leeflaagconstructie worden periodiek in opdracht en voor rekening
van de Provincie Zuid-Holland gecontroleerd. Het verkochte dient dan ook te allen tijde toegankelijk te
zijn voor het uitvoeren van inspecties en controles (handboringen en dergelijke), dan wel voor het
aanbrengen van controlevoorzieningen.
In verband met het hiervoor omschrevene wordt verwezen naar de aan deze overeenkomst gehecht
zogenoemd kavelpaspoort.
Garantie verklaringen van verkoper
Artikel 8
Verkoper garandeert, onverminderd het hiervoor verklaarde in de artikelen 5 en 6, dat:
1. verkoper bevoegd is tot verkoop en levering van het verkochte;
2. voor zover aan verkoper bekend in het verkochte geen ondergrondse tanks aanwezig zijn voor
het opslaan van vloeistoffen;
3. het verkochte niet zonder recht of titel in gebruik zal zijn bij derden;
4. het verkochte niet is opgenomen in een aanwijzing als bedoeld in artikel 2 of artikel 8 dan wel in
een voorstel als bedoeld in artikel 6 of artikel 8a van de Wet voorkeursrecht gemeenten;
5. ten opzichte van derden overigens geen verplichtingen bestaan uit hoofde van een
voorkeursrecht of optie recht;
6. aan verkoper geen aanwijzing, dan wel aanwijzingsbesluit dan wel registeraanschrijving bekend
is:
als beschermd monument in de zin van artikel 3, 4 of 6 van de Monumentenwet;
tot beschermd stads- of dorpsgezicht of voorstel daartoe als bedoeld in artikel 35 van de
Monumentenwet;
door de gemeente of provincie als beschermd stads- of dorpsgezicht;
7. het verkochte niet is betrokken bij een ruilverkavelings- c.q. herinrichtingsplan en niet ter
onteigening aangewezen is en er geen sprake is van leegstand in de zin van de Leegstandswet
noch van vordering van het verkochte krachtens de Woonruimtewet;
8. op het verkochte de gebruikelijke zakelijke lasten rusten, waarvan de verschenen termijnen zijn
voldaan;
9. aan verkoper van overheidswege of door nutsbedrijven geen veranderingen betreffende het
verkochte zijn voorgeschreven of aangekondigd, welke nog niet zijn uitgevoerd.
Informatieplicht verkoper, onderzoeksplicht koper
Artikel 9
Afgezien van het hiervoor bepaalde, staat verkoper er voor in aan koper met betrekking tot het
verkochte die informatie te hebben gegeven die naar geldende verkeersopvattingen door hem ter
kennis van koper behoort te worden gebracht. Koper aanvaardt uitdrukkelijk dat de resultaten van het
onderzoek naar die feiten en omstandigheden die naar geldende verkeersopvattingen tot zijn
onderzoeksgebied behoren, voor zijn risico komen.
Risico-overgang of beschadiging
Artikel 10
1. Het verkochte is voor risico van verkoper tot en met het moment van het passeren van de akte
van levering als bedoeld in artikel 2.
Paraaf verkoper:
3
Paraaf koper:
2.
Indien het verkochte tussen het moment van de ondertekening van deze overeenkomst en het
tijdstip van risico-overgang als bedoeld in lid 1, mitsdien de dag van feitelijke levering, anders dan
door toedoen van de koper, geheel of gedeeltelijk verloren gaat of in meer dan geringe mate
wordt beschadigd, is de verkoper verplicht de koper daarvan onverwijld in kennis te stellen.
De overeenkomst blijft alsdan in stand. De koper zal in dat geval de uitvoering van de
onderhavige overeenkomst verlangen. De verkoper zal in dat geval aan de koper overdragen: het
verkochte in de staat waarin het zich alsdan bevindt, alsmede – zonder enige bijzondere
tegenprestatie naast de overeengekomen koopprijs – alle rechten, welke de verkoper terzake van
vorenbedoelde schade, hetzij uit hoofde van verzekering, hetzij uit andere hoofde jegens derden
kan doen gelden. Indien de verkoper geen aanspraken heeft op vergoeding van de gehele
schade zal de koopprijs worden verminderd in onderling overleg.
Ondeelbaarheid en hoofdelijkheid
Artikel 11
De uit deze overeenkomst voor beide partijen jegens elkaar voortvloeiende verbintenissen zijn
ondeelbaar en hoofdelijk.
Onder- en overmaat
Artikel 12
Onder- of overmaat van het verkochte zal aan geen van partijen enig recht verlenen.
Ingebrekestelling en verzuim
Artikel 13
1. Partijen zijn over en weer jegens elkaar in verzuim indien zij, na ingebreke te zijn gesteld, nalatig
zijn of blijven de verplichtingen uit hoofde van deze overeenkomst te voldoen. Ingebrekestelling
geschiedt schriftelijk bij aangetekende brief met inachtneming van een termijn van acht dagen.
2. Wanneer het verzuim betrekking heeft op het meewerken aan de feitelijke en/of juridische
levering, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke
tussenkomst opeisbare en niet voor matiging vatbare boete verschuldigd zijn van tienduizend
euro (€ 10.000,00) per maand of gedeelte daarvan dat hij in verzuim is, onverminderd (het recht
op) nakoming van de verplichtingen voortvloeiend uit deze overeenkomst dan wel het recht op
ontbinding van de overeenkomst.
Aanvullende bepalingen
Artikel 14
1. Koper is verplicht het verkochte te gebruiken voor de bouw van één woning met zadeldak, welke
woning dient te worden gebouwd binnen een daarvoor bestemd bouwvlak. De goothoogte van de
woning bedraagt maximaal 4 meter en de bouwhoogte bedraagt maximaal 8,5 meter. Koper dient
op het verkochte twee parkeerplaatsen te realiseren (op eigen terrein). Een parkeerplaats is
minimaal 2,50 x 5,00 meter, waarbij een garage niet als parkeerplaats wordt meegerekend.
2. Maximaal 35% van de woning, tot een maximum van 50m2, kan worden gebruikt voor de
uitoefening van aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten
behorende tot ten hoogste categorie I (van de : Staat van Inrichtingen” van het bestemmingsplan
Stolwijkersluis). Het beroep of activiteit dient door de bewoner zelf te worden uitgeoefend. Horeca
en detailhandel zijn niet toegestaan.
3. De bouw van de op te richten woning dient gereed te zijn binnen drie (3) jaar na de datum van
juridische levering van het verkochte. Bij overschrijding van de genoemde termijn van drie (3)
jaren verbeurt koper een direct opeisbare boete aan de Provincie/verkoper ter grootte van
tienduizend euro (€ 10.000,00).
4. De bouw van de woning en de aanleg van de twee parkeerplaatsen komt geheel voor rekening
en risico van de koper. Koper dient daartoe zelf de benodigde vergunningen en aanvragen te
verzorgen, met inachtneming van de vigerende regelgeving.
5. Verkoper legt op haar kosten een haag aan op en nabij het verkochte. Koper of zijn
rechtsopvolger(s) is (zijn) verplicht deze haag in stand te houden en te onderhouden.
Koper of zijn rechtsopvolger(s) in de eigendom of het zakelijk genotsrecht is (zijn) verplicht de
hiervoor vermelde bepalingen, aan zijn/hun rechtsopvolger(s) in de eigendom of het zakelijk
Paraaf verkoper:
4
Paraaf koper:
6.
genotsrecht ten behoeve verkoper te bedingen en te doen aannemen. Bij niet nakoming van deze
bepaling verbeur(t)(en) koper of zijn rechtsopvolger(s) in de eigendom of het zakelijk genotsrecht
ten behoeve van verkoper door het enkele feit van niet-nakomen, zonder dat enige rechterlijke
tussenkomst of ingebrekestelling in welke vorm dan ook nodig zal zijn, een direct opeisbare boete
vijfduizend euro (€ 5.000,00).
Voor wat betreft de gebruiksbeperkingen als bedoeld in artikel 6 wordt nog verwezen naar het
door Grontmij opgestelde document, waarin ondermeer woordelijk staat vermeld:
“I. Onderheien ten behoeve van bebouwing mag alleen gebeuren met gladde betonnen palen
of in het werk vervaardigde boor- of schroefpalen. Met het oog op de toekomstige bouw van
de woningen gelden verder de volgende randvoorwaarden (zie ook in paragraaf 6.7 van het
saneringsplan):
° De voorgenomen herinrichting betreft woningen met tuin. De woningen dienen
kruipruimteloos en kelderloos te worden gebouwd. Gezien de bodemopbouw is het
waarschijnlijk dat voorafgaand aan de voorgenomen bouw van woningen geheid moet
worden voor de funderingen. Aan het heien op de locatie zijn enkele randvoorwaarden
gesteld:
de draagkracht van de leeflaagconstructie is in principe voldoende om eventueel zwaar
materieel te kunnen dragen. Wel dient de druk van het materieel in voldoende mate te
worden verdeeld (bijvoorbeeld met rijplaten of draglineschotten);
voor aanvang van het heien dient voorgeboord te worden door de leeflaag en dient een
gat in de drainagemat aangebracht/gesneden te worden om te voorkomen dat de
drainagemat naar beneden wordt getrokken tijdens het heien;
nadat de heipaal is aangebracht dient deze bloot gegraven te worden en dient de
leeflaagconstructie (drainagemat en Trisoplast®) rondom de heipaal hersteld te worden;
gezien de op de locatie heersende infiltratiesituatie dient rekening te worden gehouden
met het risico van het optreden van verticale verspreiding van verontreinigingen via het
grondwater (kortsluitstroming). Dit kan worden tegengegaan door de toepassing van
gladde palen of in de grond gevormde palen.
II. Palen, niet zijnde funderingspalen zoals palen voor tuinhekken, mogen ter plaatse van de
aangebrachte leeflaagconstructie niet dieper worden aangebracht dan tot maximaal 0,7 m mv.
III. Op het uitgeefbare terrein zijn geen diepwortelende bomen en/of struiken (dieper dan 70cm)
toegestaan zijn en geen bomen met een penwortel.
IV. De aangebrachte leeflaagconstructie dient in stand gehouden te worden. Ontgravingen,
graafwerkzaamheden alsmede het aanbrengen van (bouw)-werken dieper dan de 0,7 m mv ter plaatse van de leeflaagconstructie mogen alleen geschieden onder goedkeuring
bureau nazorg van de Provincie Zuid-Holland, Dienst Omgevingsdiensten (DO) en van het
bevoegd gezag Wbb. Bij graafwerkzaamheden en/of ontgravingen in de leeflaag en dieper
dan 0,7 m -mv, dient de leeflaagconstructie te worden hersteld conform hetgeen is
beschreven in onderhavig evaluatieverslag (zie paragraaf 4.5 tot en met 4.9).
V. Bij ingrijpende veranderingen op de locatie dient op grond van de Wbb van het voornemen
tot sanering een melding te worden gedaan bij het bevoegd gezag onder overlegging van
een saneringsplan. Er is dan mogelijkerwijs sprake van een sanering in eigen beheer (SEB).
VI. Bij wijzingen in het gebruik van de locatie dienen de risico's voor de mens, het ecosysteem
en verspreiding opnieuw te worden bepaald, afhankelijk van het toekomstig dan wel het
gewijzigde gebruik.
Conform de Wbb (artikel 39d lid 4) kan het bevoegd gezag, bij de beschikking tot instemming van
het nazorgplan, aangeven welke wijzigingen in het gebruik van de bodem aan hen dienen te
worden gemeld. Naar aanleiding van die melding kan het bevoegd gezag bepalen dat
aanvullende saneringsmaatregelen moeten plaatsvinden.
VII. De maximale diepte van elke verstoring is 0,7 m. Dit houdt tevens in dat rioleringen,
elektriciteit of andere nutsvoorzieningen niet dieper dan 0,7 m -mv aangelegd mogen
worden. Indien de nutsvoorzieningen dieper dan 0,7 m -mv komen te liggen, dient dit in
overleg en onder goedkeuring van bureau nazorg van de Provincie Zuid-Holland, DO plaats
te vinden.
VIII. Het aangelegde gasdrainage- en waterdrainagesysteem dient in stand gehouden te worden
en mag niet zonder goedkeuring van bureau nazorg van de Provincie Zuid-Holland, DO,
worden overbouwd, met uitzondering van de geplande woonblokken, en moet te allen tijde
toegankelijk zijn voor het uitvoeren van controles, inspecties of het plegen van onderhoud.
Paraaf verkoper:
5
Paraaf koper:
IX. Het ten behoeve van monitoring van lucht en grondwater aangelegde meetnet van
bodemluchtmeetpunten en peilbuizen mag niet zonder goedkeuring van bureau nazorg van
de Provincie Zuid-Holland, DO, worden overbouwd en moet te allen tijde toegankelijk zijn
voor het uitvoeren van controles, inspecties of het plegen van onderhoud.
X. De gesaneerde percelen dienen te allen tijde toegankelijk te zijn voor het uitvoeren van
inspecties en controles, dan wel voor het aanbrengen van controlevoorzieningen
(handboringen en dergelijke).
Enzovoorts
7.
Tevens gelden voor genoemde locaties de volgende voorwaarden:
•
Uitbreidings- en nieuwbouwplannen dienen, naast de afdeling Bouw & Woningtoezicht van
de Gemeente Gouda, ook vooraf ter goedkeuring aan bureau nazorg van de Provincie ZuidHolland, DO worden gezonden. Dit geldt ook voor het wijzigen van de bestemming en
inrichting van de locatie.
•
Alle werkzaamheden die de getroffen saneringsmaatregel en/of de nazorg kunnen
beïnvloedden, dienen vooraf ter goedkeuring te worden voorgelegd aan bureau nazorg van
de Provincie Zuid Holland, DO.
•
Onderhoud aan reeds of nader te treffen nazorgmaatregelen op de locatie dient te worden
gedoogd.
•
Bij eigendomsoverdracht van percelen binnen de locatiegrenzen dient de "oude" eigenaar de
"nieuwe" eigenaar op de hoogte te brengen van de lokatiespecifieke situatie en de voor de
locatie geldende beperkingen.
•
Beschadigingen en/of (niet overeengekomen) verwijderingen van onderdelen van het
meetnet van bodemluchtmeetpunten, peilbuizen alsmede de beluchtingsbakken en de
leeflaag, dienen door of voor kosten van de veroorzaker te worden hersteld.”
De in dit hoofdstuk 14 omschreven regelingen zullen nader door de notaris in de akte van
levering worden uitgewerkt.
Ontbindende voorwaarde(n)
Artikel 15
1. Deze overeenkomst is ontbonden, als er tussen het tijdstip van het sluiten van de overeenkomst
en het tijdstip van de juridische levering ten aanzien van het verkochte een aanwijzing op grond
van de artikelen 2 of 8 van de Wet voorkeursrecht gemeenten of een voorstel op grond van
artikel 6 of 8a van die wet is geschied, tenzij:
of de verkoper ingevolge enig besluit van, danwel enige termijnoverschrijding door, de
betreffende gemeente vrij is tot vervreemding aan de koper,
of een in artikel 10 van genoemde wet gemelde uitzondering van toepassing is.
2. Er is geen ontbindende voorwaarde overeengekomen voor het verkrijgen van financiering door
koper.
Bedenktijd
Artikel 16
1. Op de onderhavige overeenkomst is de wettelijke bedenktijd als bedoeld in artikel 7:2 Burgerlijk
Wetboek van toepassing.
2. Gedurende drie dagen nadat een afschrift van de onderhavige overeenkomst aan koper
ter hand is gesteld, heeft koper het recht de koop te ontbinden.
3. Partijen geven opdracht aan de notaris om de koop in te schrijven in de daartoe
bestemde openbare registers van de Dienst voor het kadaster en de openbare registers door
aanbieding van een afschrift van de onderhavige overeenkomst aan de bewaarder van het
betreffende kantoor van voormelde Dienst.
Domiciliekeuze
Artikel 17
In de notariële akte van levering zal woonplaats worden gekozen ten kantore van de in artikel 2
genoemde notaris.
Paraaf verkoper:
6
Paraaf koper:
Goedkeuring
Artikel 19
Het is koper bekend dat deze overeenkomst is gesloten onder de opschortende voorwaarde dat
Gedeputeerde Staten terzake van deze overeenkomst een positief besluit heeft genomen conform
artikel 158 lid 1 sub e van de Provinciewet.
Aldus in drievoud opgemaakt en getekend:
Plaats:
Plaats:
Datum:
Datum:
De verkoper,
De koper,
de Commissaris van de Koning
in de provincie Zuid-Holland,
namens deze,
ir. A.G.P.M. Maas
Afdelingshoofd Ontwikkeling en Grondzaken
Paraaf verkoper:
7
Paraaf koper: