Fiscaliteit en vastgoed, een zorg? Wladimir Rouwenhorst Daan van

Btw en vastgoed
Bijeenkomst rentmeesters
Daan van der Zijden
Chantal Kolk
27 juni 2017
Onderwerpen
• Btw-ondernemer
• Btw-positie afnemers
• Btw en levering vastgoed
• Bouwterreinen
• Koop-aanneming
• Erfpacht
• Overdrachtsbelasting
Allereerst enkele hoofdlijnen
• Btw-heffing over levering vastgoed is ongewenst indien de afnemer
niet de mogelijkheid heeft de btw te verrekenen.
• Btw-heffing over levering vastgoed is gewenst indien de afnemer
de btw kan verrekenen. Vooral indien voor de heffing van
overdrachtsbelasting geen NSW/ natuurgrond/ cultuurgrondvrijstelling geldt.
De ondernemer
• Belastingplichtig voor de btw.
• Btw berekenen over belaste prestaties en aan Belastingdienst
voldoen.
• Recht op aftrek inkoop-btw voor zover gebruik voor belaste
prestaties.
• Administratieve verplichtingen.
De ondernemer
Prestaties
(leveringen en
diensten)
Inkoop
Ontwikkelaar
De ondernemer
(op)levering
Eigenaar
(op)levering
Ontwikkelaar
Particulier/
belegger
Ondernemer - algemeen
• ‘Ieder’
• Zelfstandig
• Beroep of bedrijf uitoefenen
• Beroep of bedrijf:
 organisatie van kapitaal en arbeid
 (duurzaam?) deelname aan het economische verkeer
 hoeft geen winst te beogen
• Voorbeelden: verhuur vastgoed, gemeenten, agrariërs,
onderwijsinstelling, kerken
• Ondernemer voor de incidentele levering bouwterrein?
Ondernemer – tekst btw-richtlijn
• Als belastingplichtige wordt beschouwd eenieder die, ongeacht
welke plaats, zelfstandig een economische activiteit verricht,
ongeacht het oogmerk of het resultaat van die activiteit.
• Als ‘economische activiteit’ wordt beschouwd, alle
werkzaamheden van een fabrikant, handelaar of dienstverrichter,
met inbegrip van de winning van delfstoffen, de landbouw en de
uitoefening van vrije of daarmee gelijkgestelde beroepen.
• Als economische activiteit wordt in het bijzonder beschouwd de
exploitatie van een lichamelijk of onlichamelijk zaak om er
duurzaam opbrengst uit te verkrijgen.
Ondernemer – incidentele transacties
• Ondernemer voor incidentele transacties?
• Duurzaam? (onduidelijk)
• Economische activiteit?
• HvJ:
• Beheer van privévermogen is in beginsel geen economische activiteit.
• In het verlengde: zo ook voor loutere uitoefening van de eigenaar van zijn
eigendomsrecht.
• Echter wanneer een persoon ‘actief stappen onderneemt door middelen in te
zetten die te vergelijken zijn met die welke worden aangewend door een
fabrikant, handelaar of dienstverrichter’ moet hij worden beschouwde als
een persoon die een economische activiteit uitoefent.
• Beoordelen of de stappen zodanig actief zijn dat deze ‘normaal gezien niet bij
het beheer van een privévermogen’ passen.
Ondernemer – incidentele transacties
HvJ inzake Slaby en Kuc:
• Verkaveling als zodanig kan passen in beheer van het
privévermogen.
• ‘Actieve stappen’ kunnen onder meer bestaan in de uitvoering van
werken om deze terreinen bouwrijp te maken en het gebruik van
beproefde verkooptechnieken.
Positie afnemer
• Kan afnemer de btw verrekenen?
• Particulier
• Ontwikkelaar
• Belegger
• Instelling
Btw en levering vastgoed
• Hoofdregel: levering van onroerende zaak is vrijgesteld van btw
• De uitzonderingen (dwingend):
• Levering van bouwterreinen
• Levering van nieuwe gebouwen
(< twee jaar in gebruik)
• Levering van alle andere onroerende zaken
(‘maagdelijke’ grond en ‘oude’ gebouwen)

Optie btw-belaste levering
Schema
Maagdelijke
grond
Bouwterrein
Bouw
en
handelsfase
Bouwterr
ein
Btw:
Ovb:
vrijgesteld
belast
belast
vrijgesteld
belast
vrijgesteld
2-jaarstermijn
Bouw
en
handelsfa
se
belast
vrij, tenzij….
Resterende
termijn
2jaarster
mijn
vrij/tenzij optie
belast
Bouwterrein: voor en na 1 januari 2017
• Regime tot en met 2016: onbebouwde grond ten aanzien waarvan:
• bewerkingen plaatsvinden of hebben plaatsgevonden;
• voorzieningen worden of zijn getroffen die uitsluitend
dienstbaar zijn aan de grond;
• in de omgeving voorzieningen worden of zijn getroffen, of
• een omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit als bedoeld
in artikel 2.1, eerste lid, onderdeel a van de Wet algemene
bepalingen omgevingsrecht is verleend;
met het oog op de bebouwing van de grond.
• Regime vanaf 2017: onbebouwde grond die kennelijk bestemd is
voor bebouwing.
Bouwterrein: voor en na 1 januari 2017
• Wanneer ‘kennelijk’?
• ‘kennelijk’: “alle omstandigheden die heersten op de datum van
levering – met inbegrip van de intentie van partijen, mits deze
wordt ondersteund door objectieve gegevens – waaruit kan blijken
dat op die datum het betrokken terrein daadwerkelijk bestemd was
te worden bebouwd.”
Bouwterrein: voor en na 1 januari 2017
• Wanneer ‘kennelijk’?
• Wijziging bestemmingsplan voldoende voor btw? Volgens MvT is
aanvraag omgevingsvergunning van belang; dat suggereert dat
alleen een wijziging bestemmingplan onvoldoende is.
• Aankoop van “warme” grond: prijs hoger dan voor landbouw? Is
prijs alleen een objectief gegeven dat de bestemming tot bouw
bevestigt?
• Aankoop door partij die alleen mag bouwen ?
• Wat als intentie tot bebouwing er niet is maar wel voorziening zijn
aangelegd?
Bouwterrein: voor en na 1 januari 2017
• Begrip ‘bebouwing’ van belang voor:
• Huidige status
• Bepaling bestemming
• Gebouw: ‘bouwwerk dat vast met de grond is verbonden’.
• Erbij behorend terrein: ‘ieder terrein dat naar maatschappelijke
opvattingen behoort bij dan wel dienstbaar is aan het gebouw’.
• Huizen, kantoren, schuren, bruggen, tunnels viaducten, straten,
pleinen en sluizen etc.
• Fundering?
Levering bebouwde kavels: Don Bosco
• Vroeger: vrij op naam (koop/aanneming)
• Nu: post Don Bosco tijdperk:
• Half gesloopt pand wordt geleverd, waarbij leverancier op zich neemt de
sloop te voltooien na de levering
• 2 prestaties:
• 1 prestatie:
• HvJ: 1 prestatie:
levering gesloopt pand & sloop
levering “onbebouwd terrein”
de levering van een “onbebouwd terrein”
• Gevolg: koop/aanneming 1 prestatie (belast of vrijgesteld)
Koop-aanneming
A
Eigenaar
grond
Levering
(koop)
Levering (koop)
Ontwikkelaar
B
Belegger
aanneming
C
Koop-aanneming: nieuw gebouw
A
Eigenaar
grond
Levering (koop)
Belegger
B
Ontwikkelaar
aanneming
C
Voorbeelden
• Levering weiland door agrariër/ particulier
• Levering oudbouw + sloop verkopende partij (rood voor rood)
• Levering openbaar gebied door (aan) gemeente
Ruil
levering onbebouwd terrein
(= bouwterrein)
B
A
Nieuwe locatie
Erfpacht
• Recht van erfpacht voor de btw:
• of een dienst: vrijgestelde verhuur (tenzij optie voor belaste
verhuur)
• of een levering
• Economische gedachte: alles wat lijkt op een levering
gelijkstellen met een levering.
• Hoe te bepalen?: door middel van looptijd en vergoeding. Hoe
langer de looptijd en hoe hoger de vergoeding hoe eerder een
levering.
Erfpacht – voor bepaalde tijd
• Recht van erfpacht voor bepaalde tijd is een levering indien de
waarde van de vergoeding ten minste hoger is dan de waarde
van het recht.
• Waarbij:
- De contant gemaakte canons tot de vergoeding behoren.
- De waarde van het recht ten minste gesteld wordt op de kostprijs
van de betreffende onroerende zaak.
• Model
• Recht van opstal?
Erfpacht – voor onbepaalde tijd (ook wel
‘eeuwigdurend’)
• Recht van erfpacht voor onbepaalde tijd is een levering.
• Eén uitzondering: indien de kostprijs van de betreffende
onroerende zaak hoger is dan de waarde in het economische
verkeer van de betreffende onroerende zaak (denk aan sanering
etc.).
Overdrachtsbelasting
• Overdrachtsbelasting is verschuldigd door de verkrijger ten aanzien
van de verkrijging van onroerende zaken/rechten.
• Naast juridisch ook bij economische eigendomsverkrijging.
• Samenloopvrijstelling van toepassing bij:
• Levering bouwterrein
• Levering nog niet in gebruik genomen gebouw
• Levering in gebruik genomen gebouw binnen 6 maanden na
eerste ingebruikneming mits de afnemer volledig geen recht
op aftrek heeft.
NB bij eerste ingebruikneming voor 1 januari 2015: 24 maanden.
Overdrachtsbelasting: woning
• Standaardtarief 6%.
• Verlaagd tarief 2% voor verkrijging woningen.
• Discussie.
Overdrachtsbelasting – herziening van de
canon
• Wijziging van een beperkt recht wordt beschouwd als afstand
van dat recht tegen verkrijging van een nieuw beperkt recht.
• Overdrachtsbelasting wordt berekend over het verschil in waarde
tussen de beperkte rechten.
• Echter: indien uitsluitend de schuldplichtigheid wijzigt, wordt het
verschil op nihil gesteld.
Artikel 9a Natuurschoonwet 1928 (NSW):
• Verkrijging landgoed vrijgesteld van overdrachtsbelasting
• Instandhoudingseis 25 jaar
• Binnen 6 maanden verzoek tot herrangschikking indienen
Besluit MvF 29 juni 2011 (nummer BLKB2011/310M)
Goedkeuringen met toepassing van de hardheidsclausule
Eigenaar
• NSW-faciliteiten voor eigenaren, waaronder erfpachters
(koopanaloog) en vruchtgebruikers
• Raad van State 20 juli 2016: gezamenlijke
appartementsgerechtigden kunnen net als mede-eigenaren
rangschikken
• Goedkeuring: beroep op NSW faciliteiten door
-
bloot eigenaar, mits het landgoed ten name van een vruchtgebruiker of
erfpachter is gerangschikt;
-
opstalhouder, indien het opstalrecht wordt gecombineerd met erfpacht
Goedkeuring verkrijging nog niet
gerangschikte landgoederen
A. Verkrijging niet gerangschikt landgoed
Beroep op de NSW-vrijstelling is mogelijk indien:
a. de onroerende zaak ten tijde van de verkrijging
rangschikkingswaardig is
b. in of bij de akte wordt er een beroep op de vrijstelling
gedaan
Rechtbank Gelderland 18 februari 2014: in de akte van
levering is geen beroep gedaan op de vrijstelling. Bezwaar
tegen aangifte. Geen toepassing faciliteit, omdat het beroep
in de akte gedaan had moeten worden
c.
het verzoek om rangschikking moet zijn ingediend en
een kopie van het verzoek moet bij de akte worden
overlegd
d. de instandhoudingseis van 25 jaar is van toepassing
In het perceel achteraf niet wordt gerangschikt dan wel ten
tijde van de verkrijging niet rangschikkingswaardig was, is de
overdrachtsbelasting alsnog verschuldigd.
B. Gefaseerde verkrijging landgoed
Beroep op de NSW-vrijstelling is mogelijk indien:
a.
alle verkrijgingen waardoor een rangschikkingswaardig
landgoed ontstaat plaatsvinden binnen een periode van 6
maanden
b.
bij de afrondende verkrijging wordt een beroep op de
vrijstelling gedaan
c.
bij de laatste verkrijgingsakte moet een kopie van het verzoek
om rangschikking worden overlegd
d.
de instandhoudingseis van 25 jaar is van toepassing
In de percelen achteraf niet worden gerangschikt dan wel ten tijde
van de laatste verkrijging niet rangschikkingswaardig zijn, is de
overdrachtsbelasting alsnog verschuldigd.
Artikel 15 lid 1 sub q WBR:
verkrijging cultuurgrond is vrijgesteld van overdrachtsbelasting
Voorwaarden:
-
Cultuurgrond
geen opstallen en ondergrond, behoudens glasopstanden
HR 19 september 2014: parkeerplaats en ondergrond silo zijn geen
cultuurgrond
HR 19 december 2014
-
Bedrijfsmatige exploitatie ten behoeve van de landbouw
HR 4 maart 2011:
• duurzame organisatie van kapitaal en arbeid
• deelname aan het maatschappelijk productieproces
• winstoogmerk
-
Volgtermijn 10 jaar
bij verval vrijstelling: binnen een maand aangifte doen en
belasting voldoen
Sanctie: naheffingsaanslag met boete
Hof Arnhem-Leeuwarden 19 november 2013: inspecteur mag tot
5 jaar na de “verboden” handeling naheffen
Uitzonderingen:
•
Aanwending cultuurgrond bouw agrarische
bedrijfsopstallen (geen woning)
•
Bestemmingswijziging, geen feitelijk gebruik meer als
landbouwgrond
•
Omzetting cultuurgrond in natuurgrond
Artikel 15 lid 1 sub s WBR:
verkrijging natuurgrond is vrijgesteld van overdrachtsbelasting
Voorwaarden:
-
Natuurgrond
natuurterreinen en gronden bezet met houtopstanden
(rangschikkingsbesluit NSW)
-
Inrichting/beheer 90% of meer duurzaam afgestemd op
behoud/ontwikkeling natuurgrond
-
Volgtermijn 10 jaar
Uitzondering: omzetting in cultuurgrond
Vragen?
CONTACT
Daan van der Zijden
Caraad Belastingadviseurs
Jan Tinbergenstraat 358 7559 ST Hengelo
T 074 – 711 02 34
M 06 – 53 73 15 17
E [email protected]
Chantal Kolk
KienhuisHoving N.V.
Pantheon 25 7521 PR Enschede
T 053 – 480 47 46
M 06 – 22 908 607
E [email protected]