Buitenlandse investeerders, onder wie veel Belgen

moneytalk coververhaal
IS
CA
COSTA BLAN voor Spanje
“Belgen kiezen ie weer,
oo
vanwege het m sfeer en het
de ontspannen kaartje.”
ijs
interessante pr
BUITENLANDSE VRAAG ONDERSTEUNT VASTGOEDMARKT IN SPANJE
ZON, SFEER EN KOOPJES
Buitenlandse investeerders, onder wie veel Belgen, ondersteunen de remonte van
de Spaanse vastgoedmarkt. Toch is het niet te laat om mooie koopjes te doen. “Je
vindt aan de Costa’s nog altijd nieuwbouwappartementen met zeezicht vanaf
160.000 euro.” LAURENZ VERLEDENS
D
e prijzen op de Spaanse
vastgoedmarkt lijken uit te
bodemen. Na een lange en
steile neerwaartse rit
toonde de prijsindex van
het Instituto Nacional de Estadística
(INE) voor 2015 een prijsklim van 4,2
procent. “De opwaartse beweging zet
ook door in 2016”, zegt Steven Lermytte, een vastgoedexpert van KBC
Asset Management. “Vooral in Madrid
en Barcelona en in de interessante kustregio’s is het prijsherstel fors. In Barcelona zijn de prijzen in twee jaar al met
meer dan 13 procent geklommen. Een
heel ander beeld zie je in de afgelegen
regio’s. Daar gaan de prijzen nog altijd
in het rood.” Maar Marleen De Vijt,
managing partner van Azull, benadrukt
dat Spaans vastgoed, ook aan de kust,
nog altijd relatief goedkoop is. “Je vindt
102 14 JULI 2016 WWW.TRENDS.BE
Mediargus met docroom pdf
hier nog altijd nieuwbouwappartementen met zeezicht vanaf 160.000 euro.”
Azull is de Belgische marktleider in
de verkoop van Spaans vastgoed. De
vastgoedmakelaar heeft vestigingen in
Antwerpen en Cartagena aan de Costa
Calida. Volgens De Vijt zijn de Belgische aspirant-kopers nog altijd zeer
prijsbewust. “Wij vragen onze klanten
altijd waarom ze voor Spanje kiezen.
Het mooie weer is de belangrijkste
reden, de ontspannen sfeer staat op
twee en dan volgt het interessante prijskaartje.” Het algemene prijspeil voor
bestaand vastgoed ligt in Spanje nog
altijd meer dan 30 procent lager dan op
het hoogtepunt van de Spaanse vastgoedbubbel in 2008.
Toxisch vastgoed
Sommige koopjesjagers zoeken hun
geluk op de markt van de in beslag
genomen huizen. Azull krijgt daarover
geregeld vragen van kandidaat-kopers,
maar Johan Conix, managing partner
bij Azull, is niet onverdeeld enthousiast
over dat aanbod buiten het reguliere
circuit. “We hebben al wel panden uit
een bankbeslag verkocht, maar het zijn
meestal moeilijke dossiers”, zegt hij.
Marleen De Vijt voegt eraan toe dat het
vaak geen koopjes zijn: “Vergeet niet
dat het toxisch vastgoed is. Het gaat zelden of nooit om buitenkansjes op mooie
locaties. Veel van die woningen zijn in
slechte staat, want de eigenaar zat in
financiële problemen en de bank houdt
zich niet bezig met het onderhoud.
Bovendien is er vaak weinig of geen
onderhandelingsmarge. De bank wil
een renteschuld recupereren en is niet
gauw bereid af te wijken van het vooropgestelde bedrag.”
Precies omdat er in de hoogdagen van
de Spaanse vastgoedboom veel
gebouwd is, ook op mindere locaties,
adviseert Johan Conix kandidaatkopers goed hun huiswerk te maken.
“Verken vooral de streek en de ligging”,
zegt hij. “En doe een beroep op een
lokale advocaat. Hun rol is een beetje te
vergelijken met die van de notaris bij
ons. Ze hebben inzagerecht in allerlei
databanken. Dat kan belangrijk zijn,
want in Spanje ben je als nieuwe eigenaar aansprakelijk voor de schulden die
aan het pand verbonden zijn. Voor relatief beperkte kosten – het honorarium
van de advocaat bedraagt doorgaans
1 procent van de aankoopsom – kun je
je veel miserie besparen.”
4,2
procent
bedroeg de klim van de Spaanse
vastgoedprijzen in 2015.
Voordelig btw-tarief
De fiscaliteit bij de verwerving van
een Spaanse woning lijkt in grote mate
op de Belgische situatie, maar het btwtarief voor nieuwbouw is heel wat voordeliger in Spanje. “Op nieuwbouw
betaal je 10 procent btw”, legt Marleen
De Vijt uit. “Reken daarbovenop nog 3
à 4 procent extra kosten voor de advocaat, de notaris en de zegelrechten.”
Voor bestaande woningen is er geen
eenduidig tarief. De zeventien Spaanse
regio’s bepalen vrij de overdrachtskosten (‘impuesto de transmisiones patrimoniales’), die te vergelijken zijn met de
registratierechten in België. “Zo betaal
je 8 procent in Murcia”, weet De Vijt.
kamer, als die werken zijn uitgevoerd
met een geldige bouwvergunning en
zijn aangegeven bij het kadaster.
Beperkt huurrendement
In het verleden werd Spaans vastgoed aangeprezen als een interessante
investering. Door de crisis en de vastgoedkrach lijkt dat argument wat op de
achtergrond geraakt. “Wij raden onze
kandidaat-kopers af binnen de vijf à
tien jaar te verkopen”, zegt Johan
Conix. “Je hebt hoe dan ook ongeveer
14 procent aankoopkosten en er is dus
ook die meerwaardebelasting. Het is
weinig realistisch dat je binnen zo’n
“In Spanje ben je als nieuwe eigenaar aansprakelijk voor
de schulden die aan het pand verbonden zijn”
“In Alicante aan de Costa Blanca is dat
10 procent. Andalusië heeft dan weer
een oplopend tarief dat begint bij 8 procent.”
Voor de jaarlijkse kosten moeten
kopers volgens Azull rekenen op 2500 à
3500 euro voor een woning van
200.000 euro. Dat bedrag omvat onder
meer de vastgoedbelasting (IBI), de
gemeentebelastingen, de nutsvoorzieningen, de brandverzekering en de
eventuele gemeenschappelijke kosten.
Voor verkopers hanteert de Spaanse
fiscus sinds 1 januari een meerwaardebelastingtarief van 19 procent. De meerwaarde die de eigenaar zelf heeft gecreëerd, is wel aftrekbaar. Denk bijvoorbeeld aan een bijgebouwde slaap-
korte tijdspanne al die kosten kunt
recupereren.”
Ook het huurrendement is doorgaans
geen vetpot, is te horen bij Azull. Marleen De Vijt: “Reken op ongeveer 1,5
procent netto op jaarbasis. Het verhuurseizoen is kort: tien tot twaalf
weken. In die periode kun je mooie
huurprijzen vragen, maar het mag ook
niet overdreven veel zijn, want als verhuurder moet je concurreren met de
resorts die all-informules aanbieden.”
Toch gelooft Marleen De Vijt dat
Spaans vastgoed een interessant alternatief kan zijn voor een vastrentende
belegging: “Omdat het op zijn minst
waardevast is en er nog ruimte is voor
een opwaartse prijsontwikkeling.” Ze
≤
WWW.TRENDS.BE 14 JULI 2016 103
Mediargus met docroom pdf
moneytalk coververhaal
10
procent
bedraagt de btw op een nieuwbouwwoning in Spanje.
er wel aan toe dat goede panden
≤ voegt
op goede locaties op het hoogtepunt
van de crisis nauwelijks in waarde zijn
gedaald.
De recentste prijsindex van de vastgoedsite Idealista.com laat een aarzeling in de prijsontwikkeling zien.
Steven Lermytte wijst erop dat het
recente herstel van de Spaanse vastgoedmarkt grotendeels op het conto
van de buitenlandse kopers en investeerders komt. Voor een breder en
duurzamer herstel moet ook de binnenlandse vraag toenemen, meent hij. “Er
zijn signalen dat de werkgelegenheid en
de economische groei aantrekken, maar
volstaat dat om voldoende koopkracht
te genereren?”
De grote voorraad onverkocht vastgoed blijft als een zwaard van Damocles
boven de Spaanse vastgoedmarkt hangen. Steven Lermytte: “Als de Spaanse
projectontwikkelaars die voorraad te
snel op de markt brengen, kan dat het
prijsherstel meteen fnuiken.” Spanje
kampt ook met een demografisch probleem. Tijdens de crisis zijn veel jongeren naar het buitenland getrokken. “Die
gaan wellicht niet allemaal terugkeren
naar Spanje”, denkt Lermytte. “Dat
weegt op de binnenlandse vraag. Ook
de politieke onzekerheid in binnen- en
buitenland kan het herstel van de vastgoedmarkt onderuithalen.”
Tuk op nieuwbouw
Meer dan de andere buitenlandse
kopers in Spanje kiezen Belgen voor
nieuwbouw. Eén op de drie landgenoten die vorig jaar een Spaanse vakantiewoning kochten, opteerde voor een
nieuwbouwpand, blijkt uit data van de
Registradores de España. Voor alle buitenlandse kopers samen is dat slechts
IS
Tegenwind voor herstel
“De promotoren aan de Costa’s bouwen op de maat van
het buitenlandse cliënteel. Dat is helemaal anders dan
wat de Spanjaarden zelf willen”
één op de vijf. Volgens Johan Conix zijn
er goede redenen om voor nieuwbouw
te kiezen: “De prijzen leunen zeer dicht
aan bij die van soortgelijke bestaande
panden. Bij nieuwbouw ben je ook
zeker van een goede bouwkwaliteit. Bij
panden van pakweg tien jaar geleden zit
er wat kaf tussen het koren.”
“Een ander belangrijk verschil is de
bouwstijl. Vandaag bouwen de promo-
toren aan de Costa’s op de maat van het
buitenlandse cliënteel. En dat is helemaal anders dan wat de Spanjaarden
zelf willen. Belgen komen naar Spanje
voor de zon en het licht, en we willen
dus grote ramen en ruime terrassen.
Een Spanjaard wil vooral een koel huis
en heeft een voorkeur voor kleine
ramen. En een terras is voor de Spanjaarden de plek voor de wasmachine.” z
104 14 JULI 2016 WWW.TRENDS.BE
Mediargus met docroom pdf