B en W nummer 11 - Gemeente Leiden

B en W. nr. 12.0356 d.d. 10-4-2012
Onderwerp
Afdoening motie 'uitvoerbaarheid van bouwplannen’
Besluiten:Behoudens advies van de commissie
1. Bijgaande brief aan de gemeenteraad vast te stellen waarmee de motie-Van Haaster
over de uitvoerbaarheid van bouwplannen (motie 110086/1 d.d. 8 november 2011) wordt
afgedaan.
Perssamenvatting:
Het college heeft een brief aan de raad gestuurd over een motie met betrekking tot
stagnerende bouwplannen (motie Van Haaster, aangenomen 8 november 2011). In die motie
geeft de raad uitdrukking aan de vrees dat “niet-uitgevoerde of onvoltooide bouwprojecten
een onooglijk straatbeeld (gaten, vlaktes, bouwvallen) opleveren”. De raad vraagt aan B en W
bouwplannen kritischer op haalbaarheid te toetsen in relatie tot de situatie op de
vastgoedmarkt.
Het college antwoordt dat er in Leiden vergeleken met andere gemeenten nog behoorlijk
wordt gebouwd. Minder positief is zij over de bouw van bedrijfsvastgoed, met name kantoren
en winkels. Volgens B en W zorgt de slechte markt er voor dat ontwikkelaars niet zo snel met
bouwplannen komen, dus vinden B en W de vrees van de raad niet gerechtvaardigd. De
vrees voor leegstand van al gebouwde panden vinden B en W reëler.
Het is trouwens al langer praktijk dat de gemeente bij bouwplannen, waarvoor een procedure
gevoerd moet worden omdat ze in strijd zijn met een bestemmingsplan, de haalbaarheid
beoordeelt. Maar marktpartijen weten zelf het best of er een markt bestaat voor hun
bouwplannen.
Retouradres: Postbus 9100, 2300 PC Leiden
Aan de leden van de gemeenteraad
Datum 10 april 2012
Ons kenmerk DIV-2012-4939
Onderwerp Afdoening motie over uitvoerbaarheid van bouwplannen
Gemeente Leiden
Bezoekadres Stadhuis
Stadhuisplein 1
Postadres Postbus 9100
2300 PC Leiden
Telefoon 071-5165165
E-Mail [email protected]
Website www.leiden.nl/gemeente
Contactpersoon R.J.F. van Gulick
Doorkiesnummer 5820
Geachte leden van de raad,
Uw raad heeft bij de behandeling van de bestuursrapportage 2011 op 8 november jl. een
motie van raadslid Van Haaster (D66) en anderen aangenomen, waarin ons college het
volgende werd verzocht:
- bouwplannen van marktpartijen in het vervolg kritischer op haalbaarheid te toetsen
en impulsen te geven die de volledige uitvoering ervan bevorderen;
- hiertoe bij elk kaderbesluit in het raadsvoorstel een bestuurlijke beoordeling te geven
van het bouwplan in relatie tot de marktomstandigheden;
- te overwegen de gemeentelijke voorbereidingskosten in rekening te brengen bij de
projectontwikkelaar middels een anterieure overeenkomst;
- bij grond- en vastgoedtransacties met uitzondering van de lijst verkoop vastgoed in
de te sluiten overeenkomst strengere ontbindingsvoorwaarden op te nemen en een
boeteclausule te overwegen, die in werking treden als de ontwikkelaar niet of niet
volledig tot uitvoering overgaat.
In de preambule van de motie constateert u dat “verscheidene private
(woning)bouwprojecten in Leiden stagneren als gevolg van veranderde
marktomstandigheden die mogelijk een structureel karakter aannemen”.
Het is juist dat ook in Leiden bouwprojecten vertragen als gevolg van de stagnerende
woningmarkt. In de Bestuursrapportage 2011 noemden wij onder meer de woningbouwprojecten op het Haagwegterrein, in de Meelfabriek, op de Van Voorthuijsenlocatie, de
BigBosslocatie en het project Dieperhout. Dit zijn trouwens alle projecten waar de
voorbereiding startte toen er nog geen vuiltje aan de economische lucht was. Maar in
vergelijking met veel andere gemeenten is de situatie in Leiden niet zo somber. De
woningbouw bij de Groenoordhallen en de op handen zijnde ontwikkeling van het
Lammenschanspark getuigen daarvan.
De gemeente heeft geen invloed op economische omstandigheden. De risicodragende
projectontwikkelaar moet dit eveneens lijdzaam aanzien. Zijn financiering verloopt
moeilijker, terwijl de vraag naar de woningen daalt en het risico van renteverliezen stijgt.
Dat wil niet zeggen dat dit van structurele aard is. Wij verwachten dat betere economische
tijden zullen aanbreken en dat dan met name de woningmarkt meer gaat bewegen. Over
de kantoren- en retailmarkt zijn de vooruitzichten minder optimistisch. De kans op
langdurige leegstand van oudbouw is groot. Herbestemming is kostbaar en zelfs duurder
dan nieuwbouw. Een belegger laat het pand dan liever langer leegstaan. Maar uiteindelijk
zal de markt ook dat probleem, met wat hulp van de overheid, oplossen.
In de overwegingen van de motie stelt u dat de projecten, die onderwerp van de motie zijn,
weliswaar tot de verantwoordelijkheid van private partijen behoren, maar dat “de
gemeente (raad en college) daaraan voorafgaand een toetsende, kaderstellende rol
toekomt”. In het verlengde daarvan verzoekt u aan ons college “bij elk kaderbesluit in het
raadsvoorstel een bestuurlijke beoordeling te geven van het bouwplan in relatie tot de
marktomstandigheden”.
Wij willen voor de volledigheid benadrukken dat bij particuliere plannen op particuliere
grond in hoofdzaak aan het geldende bestemmingsplan wordt getoetst. Er is in die
situaties slechts bij uitzondering (Ananasweg) sprake van een kaderbesluit van de raad,
waar het bestemmingsplan gewijzigd moet worden en waar het gaat om een zeer grote
herontwikkeling op een strategische locatie. Het financiële risico ligt echter bij de
particulier; de gemeente heeft geen invloed op de uitvoerbaarheid.
Een kaderbesluit is in het algemeen aan de orde als de gemeente de betreffende grond in
eigendom heeft en ten behoeve van gebiedsontwikkeling verkoopt. In die gevallen
vermelden wij aan de raad onder meer de relatie tot de marktsituatie. Ook in het
Programma ruimtelijke investeringen Leiden (PRIL) kunt u overwegingen met betrekking
tot kansen en risico’s aantreffen. Als voorbeeld noemen wij het Rijnsburgerblok en
Dieperhout.
Als wij twijfels hebben over de haalbaarheid van particuliere projecten of als wij risico’s
vermoeden dat bepaalde gewenste ontwikkelingen elders in de stad, door andere
projecten kunnen worden belemmerd, en als daarvoor bijvoorbeeld een bestemmingsplan
moet worden gewijzigd, dan verlangen wij van de initiatiefnemers in ieder geval bepaalde
onderbouwingen (bijvoorbeeld marktonderzoeken), voordat wij medewerking verlenen. Er
zit immers een plafond op de behoefte aan studentenwoningen of hotelkamers, om een
paar voorbeelden te noemen.
De vrees voor nieuwe “gaten, vlaktes en bouwvallen” in de stad, waar u in de
overwegingen van de motie gewag van maakt, hoeft volgens ons niet groot te zijn. De
huidige markt dwingt ontwikkelaars al tot grote terughoudendheid tot investeren. Een
vrees voor reeds gerealiseerde nieuwbouw die vervolgens langdurig leeg komt te staan,
zou meer gegrond zijn.
Uw overweging dat het ook een publiek belang dient om alleen haalbare projecten goed te
keuren, behoeft enige nuancering. Als een bouwplan niet voldoet aan het
bestemmingsplan kan er een nieuw bestemmingsplan worden opgesteld. Maar er kan ook
een omgevings-vergunning worden verstrekt na het volgen van een uitgebreide procedure
uit de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). In beide gevallen is een goede
ruimtelijke onderbouwing noodzakelijk. Daarin wordt aangetoond dat het initiatief niet in
strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Van die onderbouwing maakt het aantonen
van de financiële uitvoerbaarheid deel uit. Bij grote projecten moet daarom een
exploitatieoverzicht worden ingediend waaruit blijkt dat het project economisch uitvoerbaar
is. In deze context komen de marktperspectieven aan de orde. Zo mogelijk tonen
ontwikkelaars intentieovereenkomsten met afnemers, zoals woningcorporaties of
beleggers.
Maar een garantie dat wordt gebouwd geeft dat niet. Het is niet makkelijk een vergunning
te weigeren als een niet-marktpartij, zoals de gemeente, een andere mening is toegedaan
over de markt, dan de marktpartij.
Wij kunnen particulieren evenmin verplichten tot bouw, ook niet als de gemeente haar
eigen grond uitgeeft aan die particulieren, want dan zou er sprake zijn van een
aanbestedings-verplichting van de gemeente. Het zou dan immers gaan om een
gemeentelijke opdracht om te bouwen. Het opleggen van boetes bij het niet realiseren van
een project is niet mogelijk, want dat zou toch lijken op een soort bouwplicht.
Wel verplichten wij standaard de koper van gemeentelijke grond dat hij die grond na een
overeengekomen periode aan de gemeente teruglevert als de bouw bijvoorbeeld vanwege
marktomstandigheden niet is gestart, de zogenoemde terugleveringsplicht. Wij belasten zo
nodig de rentelasten en beheerlasten als gevolg van uitstel van de uitvoering, door aan de
ontwikkelende partij.
Tenslotte zijn wij bevoegd een omgevingsvergunning 26 weken na verlening in te trekken
als er in de praktijk geen gebruik van wordt gemaakt.
In uw motie verzoekt u ons te overwegen de gemeentelijke voorbereidingskosten in
rekening te brengen bij de projectontwikkelaar middels een anterieure overeenkomst. Dit
doen wij al sinds de invoering van de Grondexploitatiewet in 2008, die het verhalen van
kosten van planontwikkeling op de ontwikkelaar mogelijk maakt. Het gaat dan om kosten
voor projectleiding, onteigeningsprocedures, bestemmingsplanwijziging, milieuonderzoek,
archeologisch onderzoek, voorbereiding en toezicht bouw- en woonrijp maken,
verkeerskundige ingrepen, communicatie, e.d. Als bovendien in de initiatieffase van een
bouwplan, voorafgaand aan het sluiten van een anterieure overeenkomst, door de
gemeente ook kosten worden gemaakt, proberen wij met de initiatiefnemer tot
overeenstemming te komen over een vergoeding van kosten van ook die eerste
gemeentelijke uren.
Wij beschouwen motie M110086/1 van de heer Van Haaster e.a. met deze brief als
afgedaan.
Hoogachtend,
Burgemeester en Wethouders van Leiden,
de Secretaris,
de Burgemeester,
RV 11.0086
(Bestuursrapportage 2011)
Motie: M110086/1
Onderwerp: Uitvoerbaarheid van
bouwplannen
De Raad van de gemeente Leiden, bijeen in de vergadering van 8 november
2011,
gelet op de beraadslagingen in de raadscommissie Ruimte en Regio d.d. 25
oktober jl.;
constaterende dat:
- verscheidene private (woning)bouwprojecten in Leiden stagneren als
gevolg van de veranderde marktomstandigheden die mogelijk een
structureel karakter aannemen;
overwegende dat:
- deze projecten weliswaar tot de verantwoordelijkheid van private
partijen behoren maar de gemeente (raad en college) daaraan
voorafgaand een toetsende, kaderstellende rol toekomt;
- niet-uitgevoerde of onvoltooide bouwprojecten een onooglijk
straatbeeld (gaten, vlaktes, bouwvallen) opleveren;
- het daarom ook een publiek belang dient om alleen haalbare projecten
goed te keuren;
verzoekt het college:
- bouwplannen van marktpartijen in het vervolg kritischer op
haalbaarheid te toetsen en impulsen te geven die de volledige
uitvoering ervan bevorderen;
- hiertoe bij elk kaderbesluit in het raadsvoorstel een bestuurlijke
beoordeling te geven van het bouwplan in relatie tot de
marktomstandigheden;
- te overwegen de gemeentelijke voorbereidingskosten in rekening te
brengen bij de projectontwikkelaar middels een anterieure
overeenkomst;
- bij grond- en vastgoedtransacties met uitzondering van de lijst verkoop
vastgoed in de te sluiten overeenkomst strengere
ontbindingsvoorwaarden op te nemen en een boeteclausule te
overwegen, die in werking treden als de ontwikkelaar niet of niet
volledig tot uitvoering overgaat;
en gaat over tot de orde van de dag.
Jeffrey van Haaster (D66)
Walter van Peijpe (GroenLinks)
Daan Sloos (Leefbaar Leiden)