Projecten en argumentatie

Voorstel projecten
Slim denken, morgen beginnen!
Meedenkgroepen
September 2010
ICSadviseurs
Noodzaak: anders kijken naar accommodaties
1 functie in 1 gebouw
Gemeente houdt in stand
Focus
op onderhoud en
afschrijving
Veel klachten over de uitvoering
Financiële lasten,
Maatschappelijke knelpunten
Flexibele gebouwen
Meer activiteiten maken aantrekkelijk
Gemeente faciliteert
Focus op exploitatie en duurzaam beheer
Inspelen op veranderende vraag
Stelling: nu valt er te verdienen
•Draagvlak onder de burgers en organisaties = maatschappelijk rendement,
•Die begrijpen dat ze zelf ook een bijdrage moeten leveren,
•Optimale aanbestedingsvoordelen (rond de 20%) en inverdienen op
toekomstig (hogere) uitgaven),
•Slimme en duurzame exploitaties en samenhangende clusters (kloppend
hart),
•Door vanuit het totale programma te redeneren aansluiting met inbreiding
woninglokaties en acceptabele huurprijzen,
•Energie in vitale dorpen,
•Je kunt maar 1 keer geld uitgeven: ingrepen moeten verantwoord zijn!
Het perspectief is anders!
1.
2.
3.
4.
5.
Rond 1980 1 op de 4 inwoners onder de 16,rond 2020
1 op de 9 jongeren onder de 16,
Rond 1980 1 op de 4 inwoners tussen 16-29, rond
2020 1 op de 7,
Tussen 30-44 jaar blijft redelijk stabiel (economisch
potentieel),
45-64 jaar van 20% naar 33%, van 65 naar 74 jaar van
6 nar 13% en 75+ van 4% naar 10%:
De gemeente vergrijst, hoe houden we de dorpen en
wijken vitaal en behouden we onze activiteiten die
anders onbetaalbaar dreigen te worden?
Check uitgangspunten
•
•
•
•
Samenhangende voorzieningen zijn noodzakelijk om de
gemeente en de dorpen leefbaar en vitaal te houden voor alle
leeftijd- en doelgroepen,
Een dorp moet een gezonde sociale en fysieke economie houden
om vitaal te blijven,
De gemeente heeft nu een groot aantal verouderde gebouwen,
met leegstand, die niet meer geschikt zijn voor het primaire doel,
Er is een nauwe relatie tussen activiteiten op het gebied van
onderwijs, welzijn, sport, zorg en wonen/werken
Kader vakwethouders
1.
2.
3.
4.
5.
Beleidskader is goed en biedt een langjarig bestuurlijk kader,
Bezuinigen moet, maar vanuit een helder perspectief,
Slim keuzen maken in huisvesting met oog voor activiteiten,
Varianten goed onderbouwen, waardoor keuzen helder zijn,
Onderscheid tussen basisvoorzieningen en gemeente(-overstijgende)
voorzieningen,
6.
In basisvoorzieningen zijn activiteiten samenhangend, duurzaam te
exploiteren en geven betekenis aan hun directe omgeving,
Gemeente(-overstijgende) voorzieningen zijn niet vanuit de omgeving alleen te
exploiteren en hebben een ruimer voedingsgebied nodig: bijvoorbeeld het
zwembad, het cultuurcentrum of georganiseerde sport.
7.
Het perspectief
•
•
•
•
Veel huidige accommodaties zijn neergezet vanuit het
perspectief van 1980,
De gemeente heeft de laatste decennia weinig
geïnvesteerd in accommodaties,
Er is een urgente en samenhangende ingreep nodig
om de doelstelling van vitale dorpen in een vitale
gemeente te houden,
De gemeente moet als regisseur samen werken met
andere partners,
Wanneer is er sprake van een haalbaar project?
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Aantoonbaar maatschappelijk rendement,
Vorm van draagvlak,
Aanwezigheid kostendragers
Voordelen in de exploitatie (materieel en personeel)
Duurzaam perspectief,
Een huidige accommodatie voldoet niet meer omdat
hij negatief scoort op gebruikerswaarde, strategische
waarde en/of vastgoedwaarde,
7.
Basisvoorzieningen: zoeken naar samenhangende programma’s inclusief
woningbouw. Oriëntatie op directe omgeving,
Overstijgende voorzieningen: besluitvorming gebaseerd op
gemeentebrede afwegingen (binnen regionaal perspectief). Zoeken naa
samenhang en duurzame exploitatie.
8.
Wat zijn kostendragers?
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
Onderhoudsreserves,
Verkoop vrijvallende locaties in combinatie met
woningontwikkeling,
Toekomstige noodzakelijke uitgaven naar voren halen (effecten 0meting),
Aanbestedingsvoordeel in deze markt,
Compacter bouwen,
Exploitaties (activiteiten) “op en naast elkaar leggen” waardoor
deze gunstiger beïnvloedt worden, vanuit een gecombineerd
dienstverleningmodel,
Subsidiëren op output en niet meer op input,
Maatschappelijk ondernemerschap stimuleren,
Van eigendom naar huur!
Subsidiebeeld
Sector
Subsidie 2010
Exploitatielasten 2009
(incl. afschrijving)
Totaal
Cultuur
€ 726.595
€ 73.418
€ 744.505
Welzijn
€ 286.605
€0
€ 242.068
Sport
€ 415.717
€ 252.384
€ 629.384
Zorg
€ 393.590
€0
€ 393.590
Totaal
€ 1.822.507
€ 325.801
€ 2.009.546
Meting basisvoorzieningen
0-meting basisvoorzieningen
Netto contante waarde (40 jaar)
Jaarlijkse financieringslast
Scenario
Achtmaal: cluster 1
Klein-Zundert: cluster 1
Rijsbergen: cluster 1
Wernhout: cluster 3
Zundert: cluster 1
Zundert: cluster 2
Totaal
€
€
Netto contante
waarde (40 jaar)
€
4.900.000€
2.600.000€
7.600.000€
5.200.000€
8.100.000€
3.700.000€
37.300.0001.880.000-
Jaarlijkse
financieringslast
€
250.000€
130.000€
380.000€
260.000€
410.000€
190.000-
32.100.000- €
1.620.000-
Basisvoorzieningen
Project
Kostendrager investering
Kostendrager Exploitatie
Nieuwbouw MFA Klein-Zundert op nieuwe
locatie als brede wijkschool st’Antonius.
Compact bouwen vanuit maatschappelijk
hergebruik bij vrijval onderwijsruimte.
Duurzaam bouwen voor toekomstige
invulling. Opbrengstpotentie vrijvallende
lokatie
Nu combi onderwijs, welzijn, cultuur.
Straks verschuiving naar welzijn en zorg
en mogelijk woonzorgfuncties.
In combinatie met gebruik ruimten
Vogerevalidatiecentrum. Direct
exploitatievoordeel gebruikers in verband
met leegstand nu.
Compacte vernieuwbouw met reductie
aantal m² en inzet beperkte leegstand
voor buurtgerichte activiteiten. Duurzaam
bouwen voor toekomstige invulling
Nu vooral onderwijs met beperkte ruimte
voor maatschappelijk medegebruik. Straks
meer woonzorgfuncties met
welzijnactiviteiten. Direct
exploitatievoordeel gebruikers in verband
met leegstand nu.
Door creatieve inzet vaste voeten ontstaat
de mogelijkheid te koppelen aan andere
maatschappelijke activiteiten.
Herontwikkeling twee vrijvallende locaties.
Door koppeling twee scholen inspelen op
toekomstige flexibiliteit. Op termijn gebruik
vrijvallende onderwijs m² voor
maatschappelijke functies of combi met
andere onderwijsinvulling.
Efficiëntere exploitatie voor gebruikers
door samenhangend clusteren.
Aanwijzing: huidige locatie vrijspelen.
Nieuwe locatie aanwijzen.
Vernieuwbouw MFA St. Anna als
wijkschool.
Aanwijzing: vernieuwbouw huidige locatie.
MFA Kindcluster: Brede MFA Aloysius en
Van der Wall en mogelijk sporthal, nabij
Mencia (4-16 jaar).
Aanwijzing: clusteren kindfuncties inclusief
sport. Locatie nabij JeeKaaCee of
Verlengde Hofdreef
Basisvoorzieningen
Project
Kostendrager investering
Kostendrager Exploitatie
Positionering Weeghreijse in vrijvallende
ruimte Koutershof:
Hergebruik oude gemeentehuis
Rijsbergen (eigendom Thuisvester) met
commerciële potentie.
Mogelijke bestuurlijke combinatie met
Karkooi en Van Goghhuis leidt tot betere
voorwaarden voor de exploitatie.
Aanwijzing: oude gemeentehuis als
representatief pand een commerciele
bestemming geven (eigendom Tv)
Aandachtspunt: knelpunt leegstand
Koutershof in relatie tot andere invulling
en exploitatie.
NB; door invulling met consultatiebureau
ontstaat duurzame exploitatiedrager.
MFA Achtmaal
Aanwijzing: locatie is bepaald.
Door compacte bouw ontstaat een
investeringvoordeel en is een duurzaam
gebruik geborgd.
Door combinatie met
woonzorgvoorzieningen en
huiskamerfunctie ontstaat meervoudig
gebruik. Door bedrijfsmatige benadering
exploitatie ontstaat een relatief gezond
exploitatiebeeld. Voorziening kan in de tijd
op de veranderende vraag inspelen.
Nieuwbouw schietbaan leidt tot initiële
investering waar een redelijk
exploitatiebeeld tegenover moet staan.
Koppelen horeca gemeenschapshuis met
Schietbaan een voorwaarde.
Basisvoorzieningen
Project
Kostendrager investering
Kostendrager Exploitatie
MFA Wernhout
De meedenkgroep heeft drie scenario’s
aangeleverd. Ons advies betreft de
maximale clustering, waarbij dorpshuis,
sportzaal en beperkt multifunctioneel
sportpark worden geclusterd en ruimtelijk
getoetst. Herontwikkelingpotentie locatie
Wierenbos.
Door exploitaties in elkaar te schuiven
ontstaat de randvoorwaarden voor een
goede centrumvoorziening in het dorp.
Door uit te gaan van 1 hoofdvestiging
mediatheek in combinatie met
medegebruik activiteiten (leeszaalfunctie),
ontstaat de mogelijkheid compact en
multifunctioneel te bouwen.
Er is een herontwikkeling potentie op de
huidige locatie.
Door uit te gaan van 1 hoofdvestiging in
een multifunctionele omgeving en 3
aanbodspunten in MFA’s ontstaan
aanzienlijke exploitatievoordelen en
verhoogt het rendement van de
mediatheekfunctie.
Recent gebouwd schoolgebouw in
eigendom van de gemeente. Noodzaak is
voldoende instroom leerlingen vanuit de
gemeente, omdat anders
leegstandproblemen ontstaan en daarmee
kapitaalvernietiging.
Sportzaal kan medegebruikt worden. De
aula kan medegebruikt worden als
platformfunctie. Aanbod in dit gebouw
betrekken bij de ontwikkeling van een
brede MFA om dubbelingen te voorkomen.
Exploitatie van de school vooral door
voldoende aanmeldingen. Mogelijk
medegebruik van ruimten in relatie tot
ontwikkeling MFA’s.
Aanwijzing:
•Cluster nabij sportpark,
•Cluster nabij school
Positie bibliotheek
1 hoofdvestiging bij nieuwe gemeentehuis.
Huidige locatie snel vrijspelen.
Positie voortgezet onderwijs Mencia
Sandrode
Basisvoorzieningen
Project
Kostendrager investering
Kostendrager Exploitatie
Nieuwbouw of vernieuwbouw MFA
Rijsbergen in combinatie met
consultatiebureau en aanbodspunt
bibliotheek.
Indien herontwikkeling op de bestaande locatie is
er geen opbrengstpotentie.
Thuisvesters hoeft geen aparte locatie voor het
consultatiebureau te ontwikkelen.
NB: vernieuwbouw op de bestaande locatie.
Exploitatie van de school verbetert sterk.
Exploitatie algemene activiteiten in samenwerking
met de Koutershof.
Exploitatie en gebruik aanbodspunt bibliotheek
verbetert direct.
Gebouw zodanig vormgeven dat toekomstig
gebruik mogelijk is.
Twee varianten: op bestaande locatie of
op locatie nabij sportpark Rijsbergen (met
zorg- en sportprofiel).
Gemeente (-overstijgende) voorzieningen
Project
Kostendrager investering
Nieuwbouw gemeentehuis met bibliotheek
en cultuurcentrum
Inpassing/grootschalige renovatie huidige
gemeentehuis tot cultuurcentrum. Hand
haven representatieve functies oude
gemeentehuis. Onderdeel van centraal
clusteren cultuurfuncties, bibliotheek en
nieuwbouw gemeentehuis.
Aanwijzing: Huidige pand gemeentehuis:
achterzijde slopen en deels
herontwikkelen in combinatie met
representatief deel.
Ontwikkeling tot 1 sportpark in Zundert
(integratie sportpark Moerse Boys en VVZ
inclusief hockey, tennis, jeu de boule en
overige sporten). Uitgangspunt: maximaal
medegebruik van faciliteiten.
Aanwijzing: locatie omgeving Moerse
Boys.
Positie Atletiekbaan: op termijn afstoten
vanwege lage benutting en bezetting.
Kostendrager Exploitatie
.
Door innovatief werkplekkenconcept en
combineren front-office functies aan
bibliotheek en cultuurcentrum ontstaat een
compact concept. Mediatheek heeft 200
m² minder nodig.
Hergebruik monumentaal en
beeldbepalend pand in centrum van de
gemeente. Vrijval positie huidige
cultuurcentrum voor commerciële
doeleinden op A-locatie en vrijval lokatie
bibliotheek.
Afstoten op termijn van 1 sportpark met
mogelijke herontwikkelingpotentie.
Project in de tijd om de huidige
boekwaarden te verlagen. Tot die tijd geen
grote investeringen in onderhoud voeren
en vormen van zelfbeheer.
Opbrengstpotentie vrijvallende locatie +
exploitatie- cq huurvoordeel drie
vrijvallende posities gemeentehuis en
posities cultuurcentrum en bibliotheek
Door volumes te koppelen ontstaan
exploitatievoordelen. Een aantrekkelijke
optie is het uitbesteden van de exploitatie
van de culturele activiteiten inclusief
horecafunctie.
Door koppeling van activiteiten ontstaat de
mogelijkheid ruimen meervoudig te
gebruiken.
Door combineren meerdere exploitaties
ontstaat de mogelijkheid een duurzame en
geïntegreerde sportomgeving te creëren
vanuit 1 dienstverleningconcept voor jong
en oud. Velden en accommodaties
meervoudig te gebruiken. Mogelijk te
koppelen aan MFA Kindcluster.
Gemeente (-overstijgende) voorzieningen
Project
Kostendrager investering
Kostendrager Exploitatie
Sluiten of beperkte renovatie zwembad de
Wildert.
Geen herontwikkelingspotentie van de grond
(negatieve restwaarde). Nieuwbouw beperkt
zwembad kost circa 5 miljoen €. Geen
combinatiemogelijkheden, tenzij de nieuwbouw
van de sporthal naast het zwembad wordt
geprojecteerd.
Exploitatiebijdrage gemeente loopt op. Het aantal
bezoekers loopt terug. Sport- en zwemcluster
Hoogstraten in fase van aanbesteding (3-5 jaar
ingebruikname).
•Voordelen:
•Energetisch interessant (WKW –
installatie),
•Versterken exploitaties/aantrekkelijkheid
verhogen),
•Overhevelen verantwoordelijkheid groot
onderhoud voor 10 + 5 jaar,
•Meerjarenafspraak over budgetsubsidie,
•Kern: ondernemerschap stimuleren!
Nieuwbouw sporthal Zundert bij
kindcluster, nabij kindcluster
Aanwijzing: nabij JeeKaaCee of op
Verlengde Hofdreef.
Er is geen optie waardoor het de gemeente minder
geld kost!
Sluiten: boekwaarde afboeken van € 550.000,- +
behoefte voorziening instructie- en wedstrijd
zwemmen.
Niets doen is geen optie: omdat de exploitatie dan
oploopt en de aantrekkelijkheid van het bad
afneemt cq het eigen ondernemerschap niet wordt
gestimuleerd.
Door bouwvolume te combineren ontstaan
aanbestedingsvoordelen. Er is sprake van
een opbrengstpotentie vrijvallende locatie.
Puur rationeel advies: over een langere periode
de investering terugverdienen niet reëel in
verband met onzekerheid exploitatie.
Korte termijn beperkte investering alleen in
combinatie met strikte afspraken rond
budgetsubsidie waarbij ondernemersrisico bij de
Stichting komt te liggen en het groot onderhoud
wordt gekoppeld aan de exploitatie. Subsidie en
kapitaalslasten zullen stijgen.
Door (fysiek en ruimtelijk) exploitaties te
koppelen en compact te bouwen ontstaan
exploitatievoordelen. De opzet van het
volume moet geschikt zijn voor toekomstig
gebruik.
Gemeente (-overstijgende) voorzieningen
Project
Kostendrager investering
Kostendrager Exploitatie
Sportpark Rijsbergen
Er is sprake van een goed bereikbar sportpark met
een centrale parkeervoorziening en een ruim
aanbod aan functies. De deelnemers zijn tevreden
met de huidige situatie en de exploitatie van hun
verenigingen. Elk onderdeel heeft een eigen
infrastructuur met kantine. D Op de korte termijn is
hier geen direct project te benoemen; op de
middellange termijn (10-15 jaar) zullen knelpunten
ontstaan in de exploitatie van de verenigingen. Dat
is het moment om verdere beslissingen te nemen
over de toekomstige inrichting van het sportpark.
Ook ten aanzien van een nieuwbouw van de
sporthal Rijsbergen is het raadzaam dat moment
uit te stellen. Een mogelijk scenario is dat er op
termijn nog behoefte is aan 1 sporthal in de
gemeente.
De gemeente zou de geschetste ontwikkeling meer
op afstand moeten regisseren en
verantwoordelijkheid voor het beheer en
onderhoud zoveel mogelijk bij de partijen zelf
leggen. Forse investeringen in de exploitatie zijn
niet gewenst; tenzij er een duidelijk
exploitatiebeeld of –noodzaak tegenover staat.
Het betreft het eigendom van een aantal
sportvelden met accommodatie van een derde.
NAC gaat op het terrein een accommodatie ten
behoeve van eigen gebruik ontwikkelen en
exploiteren. Er is geen direct belang om daar
gemeentelijke initiatieven bij te betrekken. NAC
huurt de velden + accommodatie voor een
maatschappelijke huur voor 10 + 5 jaar.
Er ligt geen direct exploitatievoordeel voor de
gemeente om een eigen ontwikkeling te koppelen
aan het NAC-initiatief. Op de korte termijn zijn er
geen exploitaties in elkaar te schuiven. Omdat de
gronden eigendom zijn van een ander zal op
termijn voor het gebruik een prijs moeten worden
betaald.
Aanwijzing: goed ingericht park met
eigenstandige sportfuncties.
Sportpark Braspenning
Aanwijzing: volledig vanuit eigen beheer
en eigendom facilitair park ten behoeve
van NAC.
Op termijn zal er in Rijsbergen plek zijn voor een
meer beperkte omnisportvereniging, waarbij de
bestaande locatie zeer geschikt lijkt.
Een sportboulevard rond die locatie past binnen
een scenario waarbij sporthal en de nieuwe
omnisportvereniging op termijn rond die locatie
gehuisvest worden.
Financiële knoppen
•Een project kent inkomsten en uitgaven: inkomsten vinden op het moment en in de
tijd plaats (namelijk uitgaven die in de toekomst niet meer gedaan hoeven worden),
Variabelen op het niveau van uitgaven:
•Het programma (mate van samenhang en samenwerking),
•Het aantal te bouwen m²
(het volume)
•De investeringkosten per m²
•De sloopkosten,
•Afschrijven boekwaarden.
•Variabelen op het niveau van inkomsten:
•Besparen toekomstig onderhoud en renovatie/nieuwbouw monofuncties,
•Inkomsten gemeentefonds huisvesting onderwijs,
•Grondprijs en verkoop gronden (afhankelijk van type woning),
•Huurinkomsten (afhankelijk van eigenaar),
•Niet: Besparen subsidies geen doel, MAAR WEL SUBSIDIES EFFICIENTER
INZETTEN, ZODAT ACTIVITEITEN GEHANDHAAFD BLIJVEN.
Haalbaarheid alleen mogelijk door!
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Samenhangende procesregie (zowel bestuurlijk,
ambtelijk en maatschappelijk), waarbij gemeente en
Thuisvester samenwerken,
Samenhangende benadering van (de uitvoering van)
projecten,
Een innovatieve aanbesteding- en
financieringstrategie
Aantoonbare voordelen in de exploitatie (compact
bouwen, samen activiteiten organiseren, van 8 tot
22.00 uur open!)
Draagvlak: het verhaal moet uitgelegd kunnen worden
Want: het is een verhaal van geven en nemen!!
Fasen Procesregie
Vaststellen kaders
Formuleren scenario’s
Procesregie
Definiëren eigendom
Adoptie projecten
Opstellen meerjaren
accommodatieplan /
sturingsmodel
Vaststellen meerjaren
accommodatieplan
Haalbaarheidsonderzoek
Programma van Eisen
Ontwerpfase / Bestekken
Uitvoering bouwfase
Eigendomsvariant 1: Corporatie eigenaar
Thuisvester
eigenaar
Thuisvester
eigenaar
Verhuur
Verhuur
Ingebruikgeving
onderwijs gemeente
Welzijn
zorg
Gemeente
Verhuur
Ingebruikgeving
onderwijs
onderwijs
welzijn
zorg
cultuur
Inrichten procesregie vervolgfase
•Benoemen procesregisseur die verder plan van aanpak moet uitwerken (ook
juridisch en financieel),
•Voorbereiden bestuurlijke randvoorwaarden voor het totale programma,
•Met onderliggende besluitvorming per project (op basis van outputcriteria),
•Voorstel corporatie op totale portefeuille (samenhang bewaken),
•Van grof naar fijn werken met een aantal aannamen,
•Uitwerken gunstige aanbesteding- en financieringstrategie,
•Starten eerste haalbaarheidsonderzoeken en programma van eisen,
•Verder concreet maken inverdieneffecten door compacter te bouwen,
•Onderzoeken waar op subsidies inverdiend kan worden (door activiteiten en
huisvesting te clusteren).
•Dus: juist in deze tijden van bezuiniging is het accommodatieplan een doelmatig
middel om en op beleid en op geld te sturen.
Informatie over het vervolg
•
Reactie op aanvullingen rapport:
Via: Kees Schijvenaars: [email protected] 076-599 56 00
of Sibo Arbeek: [email protected] / 06-22267795