steunpunt sjabloon nota (intranet)
advertisement
Fiscale Wetgeving en Onroerend Goed in Vlaanderen Steunpunt Beleidsrelevant Onderzoek Bestuurlijke Organisatie Vlaanderen Spoor Fiscaliteit Fiscale Wetgeving en Onroerend Goed in Vlaanderen (Voorlopige versie: mag niet verspreid worden buiten het steunpunt BOV) (Alle commentaar is welkom bij [email protected]) Fiscaal Spoor Hogeschool Gent ABSTRACT De fiscale behandeling van investeringen in onroerend goed is een complexe aangelegenheid. Het bezitten van een gedegen kennis van de belastingregels met betrekking tot spaar- en investeringsmogelijkheden in onroerend goed in Vlaanderen is een belangrijk uitgangspunt en voorwaarde voor het succesvol uitvoeren van wetenschappelijk onderzoek. In deze paper bestuderen we daarom de ‘registratierechten, BTW, schenkingsrechten, successierechten, fiscale behandeling van vastgoedcertificaten en vastgoedbevaks, hypotheekrecht en registratierecht op leningen, fiscale aftrekbaarheid van interest, belastingvermindering voor kapitaalaflossingen, kadastraal inkomen, onroerende voorheffing, personenbelasting, heffing ter bestrijding van leegstand en verkrotting van particuliere gebouwen, belasting op de particuliere meerwaarde, vennootschapsbelasting (inclusief hervorming van 2001), afschrijvingsmodaliteiten, investeringsaftrek, bepalen van bedrijfsinkomsten en vennootschapswinst, regeling met betrekking tot definitief belaste inkomsten, registratie van de huurovereenkomst, regeling met betrekking tot erfpacht, opstalrecht en vruchtgebruik, regeling met betrekking tot leasing, leegstandsheffing van bedrijfsruimten, belasting op professioneel verwezenlijkte meerwaarden. Fiscaal Spoor Hogeschool Gent 1 Steunpunt Beleidsrelevant Onderzoek - Bestuurlijke Organisatie Vlaanderen FISCALE WETGEVING EN ONROEREND GOED IN VLAANDEREN 1. INLEIDING In deze paper bespreek ik de Vlaamse wetgeving met betrekking tot particuliere investeringen (sectie 2) en bedrijfsinvesteringen (sectie 3) in onroerend goed. De analyse is beperkt tot de huidige regelgeving en tot de wetgeving die relevant is voor investeringen in Vlaanderen. In plaats van een opsomming te geven bespreek ik de belastingregels aan de hand van de relevante economische handelingen m.b.t. spaar en investeringsmogelijkheden in onroerend goed (directe of indirecte verwerving, financiering, bewonen, overige aanwendingen en de verkoop). Dit overzicht is voornamelijk gebaseerd op de volgende bronnen: • Real estate investment in Belgium: tax and legal affairs, PWC, December 2001 • Wegwijs in de fiscaliteit van de eigen woning; Ministerie van Financiën, 2001 • Fisconet (belastingwetgeving) van het Ministerie van Financiën: http://minfin.fgov.be/portail1/nl/fisconet/welcomefisconetnl.html • Vademecum van de onderneming (belastingwetgeving): Ministerie van Economische Zaken: http://mineco.fgov.be/enterprises/vademecum/home_nl.htm • Wegwijs in de Vlaamse registratierechten: ministerie van de Vlaamse Gemeenschap, 2002. Overige gebruikte bronnen zijn expliciet in de tekst aangegeven. 2. PARTICULIERE INVESTERING IN ONROEREND GOED Allereerst bespreken we de fiscale wetgeving met betrekking tot particuliere investeringen, dus niet bedoeld voor het uitoefenen van beroepswerkzaamheden, in onroerend goed in Vlaanderen. We bespreken de directe verwerving van onroerend goed (sectie 2.1) en de indirecte investering in onroerend goed (sectie 2.2). We besteden aandacht aan de fiscale regelgeving met betrekking tot de financiering van de investering (sectie 2.3), het bewonen (sectie 2.4), de overige aanwendingen (sectie 2.5) en de verkoop van onroerend goed (sectie 2.6). We concluderen in sectie 2.7. 2.1 Directe verwerving van onroerend goed Een natuurlijk persoon kan rechtstreeks (zonder tussenkomst van een intermediair die de investering beheert) investeren in onroerend goed (grond, eerste of tweede woning, sociale of bescheiden woning). • Aankoop met toepassing van de registratierechten Registratierechten1 worden geheven bij de verkoop, ruil en andere overeenkomsten onder ‘bezwarende titel’ (d.w.z. dat elke betrokken partij een verplichting heeft tot handelen, bijgevolg zijn schenkingen en erfenissen van onroerend goed niet onderhevig aan de registratierechten) met betrekking tot onroerend goed. Registratierechten kunnen echter vermeden worden indien de transactie verloopt met toepassing van het BTW regime (zie verder). De koper betaalt de registratierechten, tenzij de partijen een andere regeling treffen. De aankoop van grond is steeds onderhevig aan de registratierechten. 1 2 Zie ook Stukken Vlaams Parlement 963/1 tot 963/7. Spoor Fiscaliteit Fiscale Wetgeving en Onroerend Goed in Vlaanderen Grondslag Registratierecht wordt geheven op: verkoopwaarde prijs + lasten ⇔ ⇔ prijs + lasten < verkoopwaarde prijs + lasten > verkoopwaarde Lasten > 0: (impliciete) kosten die de koper betaalt. Voorbeeld: de kosten die de verkoper heeft gemaakt om het goed verkocht te krijgen en die betaald worden door de koper (publiciteit, kosten van plan en meting...), de verplichting voor de koper om belastingen te betalen m.b.t het onroerend goed voor een periode die valt voor de ingenottreding van het goed door de koper, als de verkoper het recht voorbehoudt om nog een aantal maanden na de verkoop in het verkochte huis te wonen. Lasten < 0: (impliciete) kosten die de verkoper betaalt. Voorbeeld: de verkoper betaalt de notarislonen of registratierechten. De akte moet de eigenlijke verkoopwaarde vermelden indien deze hoger is dan de overeengekomen verkoopsom. Anders bepaalt de plaatselijke ontvanger de verkoopwaarde op basis van de verkoopsom van gelijkaardige woningen of gronden in dezelfde buurt. Registratierecht wordt dan geheven op deze verkoopwaarde (eventueel vermeerderd met een boete). Bij betwisting worden één of drie deskundigen aangesteld voor het uitvoeren van een controleschatting. Tarief Het tarief bedraagt 10% (tot 31/12/2001: 12.5%). Verlaagd tarief (enkel voor natuurlijke personen): - Aankoop van bescheiden woning 5% (tot 31/12/2001: 6%). Het verlaagd tarief geldt eventueel ook voor grond 2. Een ambtenaar van het kadaster (komt langs en) levert een attest dat recht geeft op klein beschrijf. Voorwaarden bescheiden woning: Geen van de partners mag 100% eigenaar zijn van een andere woning, met uitzondering van één die geërfd is van ouders of grootouders Het niet-geïndexeerde K.I. van alle onroerende goederen die het gezin bezit mag niet meer bedragen dan 745, 845, 945, of 1.045 euro (respectievelijk voor 0-2, 3-4, 5-6 of meer kinderen ten laste). Worden echter niet meegerekend de onroerende goederen geërfd van bloedverwanten in opgaande lijn waarvan het K.I. maximum 25% bedraagt van de bovenvermelde grenswaarden. Het K.I. van de samen met de woning aangekochte gronden (bijvoorbeeld een aangrenzende tuin) mag niet meer bedragen dan 323 euro. Het volledige onroerend goed moet verworven zijn. Het aangekochte huis moet gedurende ten minste 3 jaar bewoond worden. - Aankoop sociale huurwoning en sociale koopwoning (gebouwd door SHM’s of de VHM): 1.5%. (Bij nieuwe sociale koopwoningen die verkocht worden onder het BTW-stelsel wordt het verlaagd tarief geheven op de waarde van de grond). - Aankoop woning wanneer kopers voldoen aan de woonbehoeftigheidsvoorwaarden (m.b.t. inkomen en bezit) die gelden voor kopers van sociale woningen: 1.5% Verlaagd tarief voor aankopen door een SHM of de VHM: 6% 2 De aankoop van de grond wordt geregistreerd tegen 10%; achteraf wordt 10%-5% teruggegeven op voorlegging van een uittreksel van het K.I. van het gebouwde ‘bescheiden’ huis. Fiscaal Spoor Hogeschool Gent 3 Steunpunt Beleidsrelevant Onderzoek - Bestuurlijke Organisatie Vlaanderen Meeneembaarheid De registratierechten die verschuldigd waren op het eerste aankoopelement in de verrichting, waarmee een combinatie van twee aankopen en één verkoop wordt bedoeld, vormen het principieel meeneembaar bedrag aan registratierechten. Enkel het ‘wettelijk’ aandeel van de natuurlijke persoon in de registratierechten die verschuldigd waren op de eerste aankoop worden meegenomen naar de volgende aankoop. Het te verrekenen bedrag (indien aankoop 1 – verkoop 1 - aankoop 2) of terug te geven bedrag (aankoop 1 – aankoop 2 – verkoop 1) aan registratierechten is beperkt tot een maximum van 12.500 euro in verhouding tot het wettelijk aandeel van de natuurlijke persoon in de registratierechten die verschuldigd zijn op de tweede aankoop. Bovendien worden er in geval van verrekening bij de tweede aankoop nooit registratierechten teruggegeven. In geval van teruggave worden er nooit meer registratierechten teruggegeven dan het wettelijk aandeel in de rechten betaald op de tweede aankoop. Niet alle principieel meeneembare rechten kunnen ook effectief worden aangewend. Deze ‘excedenten’ gaan niet verloren en kunnen eventueel bij latere verrichtingen worden aangewend en worden bij het principieel meeneembare bedrag aan registratierechten geteld. Aan de meeneembaarheid van registratierechten zijn een aantal voorwaarden verbonden. - Enkel transacties van natuurlijke personen m.b.t. hun hoofdverblijfplaats komen in aanmerking. - Bovendien moet in geval van verrekening (A1-V1-A2) de tweede aankoop binnen de twee jaar na de verkoop gebeuren en moet de natuurlijke persoon zijn nieuw hoofdverblijfplaats vestigen binnen de twee (drie)jaar na de tweede aankoop in geval van een bestaande woning (bouwgrond). In geval van meeneembaarheid onder de vorm van teruggave (A1-A2-V1) moet de verkoop plus het vestigen van de hoofdverblijfplaats gebeuren binnen de twee (drie) jaar na de aankoop van een woning (bouwgrond). - Alle onroerende goederen moeten in Vlaanderen gelegen zijn. - Bovendien is er geen sprake van meeneembaarheid van de betaalde rechten indien de eerste aankoop een bouwgrond betreft. Voor een volledigere uitwerking, zie het document: “De hervorming van de registratierechten: wetgeving en (potentiële) effecten m.b.t. particuliere investeringen in onroerend goed in Vlaanderen.” Abattement op de heffingsgrondslag De heffingsgrondslag kan verminderd worden met 12.500 euro indien aan de volgende voorwaarden is voldaan: - Alleen voor natuurlijke personen - Zuivere (alleen koopcontracten) en eenvoudige (onvoorwaardelijke) aankoop - Onroerend goed gelegen in Vlaams Gewest - De koper(s) moet(en) het volledige goed verwerven - Onroerend goed (inclusief bouwgrond) bedoeld om hoofdverblijfplaats te vestigen - De natuurlijke persoon moet zijn nieuw hoofdverblijfplaats binnen een strikt bepaalde termijn vestigen op de plaats van het nieuw aangekochte onroerend goed: Bestaande woning: 2 jaar na A2 (2 jaar na datum van de registratie) Bouwgrond: 3 jaar na A2 - De notariële akte moet vermelden dat u aan de voorwaarden voldoet en uitdrukkelijk vragen dat de korting wordt toegekend. Geen recht op abattement bij reeds bezit van woning - Geen van de natuurlijke personen betrokken in de aankoop mag ‘voor de geheelheid = 100%’ eigenaar zijn van een ander onroerend goed dat (geheel of gedeeltelijk) tot bewoning is bestemd 4 Spoor Fiscaliteit Fiscale Wetgeving en Onroerend Goed in Vlaanderen - De kopers mogen samen niet voor de geheelheid eigenaar zijn van een ander onroerend goed dat (geheel of gedeeltelijk) tot bewoning is bestemd Het voordeel van het abattement kan niet gecombineerd worden met het voordeel van de meeneembaarheid (verrekening of teruggave). Gegeven de voorwaarde van geen bezit van ander onroerend goed bestemd voor bewoning is enkel de meeneembaarheid onder de vorm van verrekening relevant. In dergelijke situatie zal de belastingplichtige een keuze moeten maken tussen verrekening en verkrijgen van abattement. • Aankoop nieuwbouw met toepassing van de BTW Een huis kan gekocht worden met toepassing van de BTW – reglementering in plaats van de registratierechten. Dit stelt de verkoper in staat om de door hem betaalde BTW (bijvoorbeeld bij de bouw van de woning) te recupereren. Indien de koper zou beslissen om het huis niet onder het BTW regime te kopen zal de verkoper de niet-recupereerbare BTW doorrekenen aan de koper die op zijn beurt registratierechten verschuldigd is op de aankoop (inclusief de doorgerekende BTW). De toepassing van de BTW – reglementering is onderhevig aan voorwaarden: - De gebouwen moeten ‘nieuw’ zijn. “Een gebouw is nieuw tot 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming van het gebouw”. - De vervreemder is BTW – belastingplichtige Het BTW – tarief bedraagt 21%. Een verlaagd tarief van 12% geldt bij de aankoop van een nieuwe sociale woning bij de gewestelijke huisvestingsmaatschappij of een door haar erkende maatschappij voor sociale huisvesting of bij een OCMW. • Nieuwbouw Een nieuw gebouwd onroerend goed wordt belast onder de BTW, die wordt geheven over de betaalde prijs met als minimum de ‘normale’ waarde van de nieuwe woning. Deze waarde wordt geschat door de diensten van de BTW. Indien het totaal van facturen van aannemers plus de waarde van het zelf geleverde werk aan de woning, o.a. gereflecteerd door de facturen van de aangekochte bouwmaterialen, lager is dan deze ‘normale’ waarde zal dit resulteren in een bijkomend te betalen bedrag aan BTW (dus als het ‘eigen’ werk kan bewezen worden is de overeenkomstige waarde niet onderhevig aan de BTW). Als een zelfstandige (BTW-belastingplichtige) werkzaamheden verricht aan een onroerend goed dat zal worden gebruikt voor privé-doeleinden is geen BTW verplicht behalve wanneer de werkzaamheden de eigenlijke beroepswerkzaamheid zijn van de zelfstandige. Dan is er dus wel BTW verschuldigd; de betaalde BTW op de aangekochte materialen is wel recupereerbaar. Wanneer de zelfstandige personeelsleden gebruikt zal altijd BTW verschuldigd zijn. Wanneer een beroepsoprichter een huis bouwt om er zelf in te wonen (privé-gebruik) is altijd BTW verschuldigd. De beroepsoprichter zijn bouwactiviteiten vallen altijd onder de BTW. Indien hij (privé-persoon) het huis dan koopt van zichzelf (beroepsoprichter) is de regeling van aankoop nieuwbouw met toepassing van de BTW van kracht. • Schenking3 Schenkingsrechten worden geheven wanneer onroerende goederen worden verkregen door schenking. Zij worden berekend op de waarde ontvangen door elke begunstigde. Het tarief varieert naargelang de waarde van de goederen en de graad van verwantschap tussen de betrokkenen. 3 Zie ook http://www.successierecht.be Fiscaal Spoor Hogeschool Gent 5 Steunpunt Beleidsrelevant Onderzoek - Bestuurlijke Organisatie Vlaanderen Tarief Schijven rechte lijn en tussen echtgenoten 0 – 12.500 euro 12.500 – 25.000 euro 25.000 – 50.000 euro 50.000 – 100.000 euro 100.000 – 150.000 euro 150.000 – 200.000 euro 200.000 – 250.000 euro 250.000 – 500.000 euro Daarboven 3% 4% 5% 7% 10% 14% 18% 24% 30% Schijven tussen broeders en zusters tussen ooms of tantes en neven en nichten tussen alle andere personen 0 – 12.500 euro 12.500 – 25.000 euro 25.000 – 75.000 euro 75.000 – 175.000 euro Daarboven 20% 25% 35% 50% 65% 25% 30% 40% 55% 70% 30% 35% 50% 65% 80% De schenking van ondernemingen (zowel ‘eenmanszaken’ als vennootschappen) geniet –onder bepaalde voorwaarden – van een eenvormig verlaagd schenkingsrecht van 3%. • Erfenis Nalatenschappen worden belast met successierechten. Het tarief varieert naargelang de waarde van de goederen en de graad van verwantschap tussen de betrokkenen. Tarief: rechte lijn, echtgenoten, samenwonenden In geval van nalatenschap in de rechte lijn en tussen echtgenoten of samenwonenden wordt het tarief toegepast per rechtverkrijgende op de onroerende goederen en de roerende goederen afzonderlijk. De schulden en de begrafeniskosten worden afgetrokken van de waarde van de roerende goederen, tenzij bewezen wordt dat de schulden betrekking hebben op onroerende goederen. 6 Schijven tarief in rechte lijn en tussen echtgenoten of samenwonenden 0 – 50.000 euro 50.000 – 250.000 euro daarboven 3% 9% 27% Spoor Fiscaliteit Fiscale Wetgeving en Onroerend Goed in Vlaanderen Tarief: broeders en zusters en alle anderen In geval van nalatenschap tussen broers en zussen wordt het tarief toegepast op het overeenstemmende gedeelte van het netto-aandeel van elk der rechtverkrijgenden. Wat alle anderen betreft, wordt het tarief toegepast op het overeenstemmende gedeelte van de som van de netto-aandelen, verkregen door de rechtverkrijgenden van deze groep. Schijven tussen broeders en zusters tussen alle andere personen 0 – 75.000 euro 75.000 – 125.000 euro daarboven 30% 55% 65% 45% 55% 65% • De opwaardering van het onroerend goed De planbatenheffing is verschuldigd wanneer een perceel grond als gevolge van een wijziging van het gewestplan in aanmerking komt van een bouw- of verkavelingsvergunning. Deze heffing varieert van 0.5 euro tot 12.39 euro per m2 naargelang de aard van de wijziging. 2.2 Indirecte investering in onroerend goed In plaats van rechtstreeks te investeren kan de particulier investeren in onroerend goed via een intermediair zoals de vastgoedcertificaten en de vastgoedbevaks. • Vastgoedcertificaat 4 Een vennootschap investeert in een bestaand gebouw of in een nieuw project. De prijs van de investering wordt verdeeld over een aantal certificaten met een vaste uitgifteprijs. Juridisch gezien heeft de bezitter van een vastgoedcertificaat geen enkel eigendomsrecht op het gefinancierde project. Vastgoedcertificaten worden beschouwd als een schuldvordering op de vennootschap die investeert en worden dus belast als een investering in roerend goed. Economisch gezien is de certificaathouder echter in dezelfde situatie als de eigenaar van het onroerend goed. Hij ontvangt een variabele interestvergoeding naar rato van zijn aandeel in de investering, hij draagt het volledige risico van de belegging en hij ontvangt een gedeelte van de waardevermeerdering (-vermindering) van de investering wanneer het onroerend goed wordt verkocht. Aangezien de vennootschap al de inkomsten van de investering in onroerend goed (verminderd met de kosten) distribueert als interest vergoedingen die aftrekbaar zijn van de vennootschapswinst zal de vennootschap geen vennootschapsbelasting betalen. De interest vergoedingen worden belast bij de certificaathouder onder de (bevrijdende) roerende voorheffing van 15%. • Vastgoedbevak SICAFI Vastgoedbevaks zijn beleggingsvennootschappen die investeren in onroerend goed. Zij spreiden het risico over verschillende gebouwen en projecten (in tegenstelling tot het vastgoedcertificaat). 80% van de nettowinst moet aan de aandeelhouders worden uitgekeerd in de vorm van dividenden. Deze dividenden zijn vrij van roerende voorheffing als minimaal 60% van het kapitaal is geïnvesteerd in 4 Zie ook: hhtp://het.beleggers.net/dossiers/beginners/beginners.asp Fiscaal Spoor Hogeschool Gent 7 Steunpunt Beleidsrelevant Onderzoek - Bestuurlijke Organisatie Vlaanderen residentieel vastgoed in België. Anders worden deze dividenden belast onder de (bevrijdende) roerende voorheffing van 15%. Bovendien zijn de vastgoedbevaks slechts belastbaar onder de vennootschapsbelasting (tarief 19.5%) op het totaal van de ontvangen abnormale voordelen en van de niet als beroepskosten aftrekbare uitgaven en kosten. Vastgoedbevaks worden echter jaarlijks belast op de netto waarde van het vermogen aan een tarief van 0.06%. 2.3 Financiering van de investering in onroerend goed De particulier kan de investering in onroerend goed financieren met eigen middelen en/of met geleend geld. We besteden in dit fiscaal overzicht geen aandacht aan de belastingen op alternatieve spaar- en investeringsmogelijkheden indien de eigen middelen niet in onroerend goed worden geïnvesteerd. We besteden wel aandacht aan de fiscale behandeling wanneer de investering in onroerend goed wordt gefinancierd met geleend geld. • Hypotheekrecht en registratierecht op leningen Het hypotheekrecht wordt gevestigd op de inschrijving van hypotheken en voorrechten. Het bedraagt 0.3% van het bedrag waarvoor de inschrijving wordt genomen. Verder wordt er bij de vestiging van een hypotheek op een in België gelegen onroerend goed een registratierecht van 1% geheven berekend op het bedrag dat door de hypotheek wordt gewaarborgd. • Fiscale aftrekbaarheid van de interest Interestvergoedingen zijn aftrekbaar van de belastbare inkomsten van de onroerende goederen en eventueel aftrekbaar van het totale belastbare inkomen. De gewone interestaftrek Te betalen interestvergoedingen op leningen ter financiering van een investering in onroerend goed zijn aftrekbaar van de belastbare inkomsten van deze onroerende goederen. Deze interestaftrek geldt voor alle gebruiken van het onroerend goed, dus zowel eigen gebruik als verhuur en zowel voor eerste als tweede woningen. De bijkomende interestaftrek Voor hypothecaire leningen met een looptijd van ten minste 10 jaar afgesloten (vanaf 01/05/1986) voor de financiering van de eigen zelfbewoonde eerste woning voorzien de belastingautoriteiten in een bijkomende interestaftrek. De interest is aftrekbaar van het totale netto-inkomen en is dus niet beperkt tot het inkomen uit onroerende goederen. Er moet voldaan worden aan: - de lening moet gewaarborgd zijn door een hypothecaire inschrijving - de lening moet afgesloten zijn voor de bouw of de koop van een nieuwe (enige) woning ofwel voor het vernieuwen door een erkende aannemer van de eigen woning (die reeds langer dan 15 jaar in gebruik is; bovendien moet de kostprijs van de verbouwing minimaal 23.360 euro bedragen (basisbedrag = 19.800 euro)). Een beperkt gedeelte van de interest kan afgetrokken worden: - de interest die betrekking heeft op het gedeelte van de eigen (enige) woning die de eigenaar gebruikt ter uitoefening van zijn beroepsdoeleinden is niet aftrekbaar onder de bijkomende interestaftrek - enkel de interest die overblijft na de gewone interestaftrek komt in aanmerking - de resterende interest is slechts aftrekbaar indien hij betrekking heeft op de eerste (reeds geïndexeerde) schijf van 58.990 - 61.930 - 64.880 - 70.780 - 76.680 euro van het aanvangsbedrag van de lening voor een nieuwe woning (29.490 – 30.970 – 32.440 – 35.390 – 8 Spoor Fiscaliteit Fiscale Wetgeving en Onroerend Goed in Vlaanderen - 38.340 euro ingeval van verbouwing) (bedragen afhankelijk van 0 – 1 – 2 – 3 – 3+ kinderen ten laste). Eens deze grens bepaald geldt ze voor de hele duur van 12 jaar. Afhankelijk van het jaar waarin de lening is afgesloten gelden bijgevolg andere bedragen als gevolg van de indexering. De bovenvermelde bedragen gelden voor leningen afgesloten in 2002. voor ten hoogste 12 opeenvolgende jaren kan maximaal 80%-80%-80%-80%-80%-70%-60%50%-40%-30%-20%-10% van de berekende interest worden afgetrokken van het totale belastbare inkomen Herfinancieringsleningen Herfinancieringsleningen komen zowel voor de gewone als de bijkomende interestaftrek in aanmerking maar enkel voor het percentage van de nieuwe lening dat correspondeert met het nog verschuldigde bedrag van de oude lening. • Belastingvermindering voor kapitaalaflossingen Kapitaalaflossingen van hypothecaire leningen met een minimum duur van 10 jaar afgesloten om een in België gelegen woning te kopen, te bouwen of te verbouwen komen in aanmerking voor: - ofwel een belastingvermindering voor het lange termijnsparen (geldt voor alle gebruiken van het onroerend goed, dus zowel eigen gebruik als verhuur en zowel voor eerste als tweede woningen). - ofwel een verhoogde belastingvermindering voor het bouwsparen (geldt enkel voor de enige woning) (bij kapitaalaflossingen van een lening voor de enige woning zal dus deze verhoogde belastingvermindering gelden en niet de belastingvermindering voor het lange termijnsparen). Beperkingen van de kapitaalaflossingen Kapitaalaflossingen komen in aanmerking voor belastingvermindering in zoverre ze betrekking hebben op de eerste schijf van 50.000 euro (basisbedrag) van de lening. Geïndexeerd impliceert dit een bedrag van 58.990 euro (jaar 2002). Voor leningen die betrekking hebben op de enige woning van de betrokkene is dit bedrag ook afhankelijk van het aantal kinderen ten laste (voor meer details: Ministerie van Financiën (2001)). Het resterende bedrag aan kapitaalaflossingen, samengeteld met de voor belastingvermindering in aanmerking komende verzekeringspremies (in geval van vermindering voor het bouwsparen worden enkel de premies meegenomen van de verzekeringen die dienen voor het wedersamenstellen of het waarborgen van een hypothecaire lening), komt in aanmerking voor vermindering. Dit bedrag mag echter niet hoger zijn dan 15% van de eerste schijf van 1.250 euro (geïndexeerd: 1.470 euro) van het totale beroepsinkomen + 6% van het overige beroepsinkomen, met een maximum van 1.500 euro (geïndexeerd 1.770 euro). Deze tweede beperking geldt voor beide echtgenoten afzonderlijk. De berekende kapitaalaflossingen zijn niet aftrekbaar van de belastbare grondslag. De belastingvermindering wordt echter rechtstreeks berekend. Belastingvermindering voor het lange termijnsparen Gegeven het nettoberoepsinkomen (analyse voor elke echtgenoot afzonderlijk), bereken de te betalen inkomstenbelasting van het individu (rekening houdende met de belastingvrije som). Dit bedrag wordt gedeeld door het nettoberoepsinkomen van het individu. De zo verkregen ‘bijzonder gemiddelde aanslagvoet’ mag nooit lager zijn dan 30%, noch hoger zijn dan 40%. Deze ‘bijzonder gemiddelde aanslagvoet’ wordt vermenigvuldigd met het bedrag van de kapitaalaflossingen die voor belastingvermindering in aanmerking komen. Het zo verkregen bedrag mag van de totale te betalen belastingen worden afgetrokken (belastingvermindering voor het lange termijnsparen). Fiscaal Spoor Hogeschool Gent 9 Steunpunt Beleidsrelevant Onderzoek - Bestuurlijke Organisatie Vlaanderen Verhoogde belastingvermindering voor het bouwsparen Eerst bepalen we het hoogste marginale belastingtarief dat bij het individu wordt geheven (maar het mag nooit lager zijn dan 30%) (analyse weer voor elke echtgenoot afzonderlijk). Dit marginale belastingtarief wordt vermenigvuldigd met het bedrag van de kapitaalaflossingen die voor belastingvermindering in aanmerking komen. Het zo verkregen bedrag mag van de totale te betalen belastingen worden afgetrokken. Herfinancieringsleningen Wanneer de herfinancieringslening hoger is dan het nog verschuldigde terug te betalen bedrag van de oorspronkelijke lening, mag het in aanmerking te nemen gedeelte van de nieuwe lening niet meer bedragen dat het saldo (behalve indien het extra geleende geld gebruikt is om het huis te renoveren want dan kunnen alle kapitaalaflossingen meegenomen worden). 2.4 Bewonen van onroerend goed De gunstige fiscale behandeling van een investering in onroerend goed gefinancierd met geleend geld staat tegenover de belasting van de return van de investering in onroerend goed. Deze return wordt (gedeeltelijk) gereflecteerd in het kadastraal inkomen van het onroerend goed, dat (meestal) wordt belast onder de onroerende voorheffing en de personenbelasting. • Kadastraal inkomen Het kadastraal inkomen (K.I.) is het gemiddeld normaal netto-inkomen (=netto-huurwaarde) dat het onroerend goed genereert tijdens één jaar (referentiejaar is 1975). De ‘bruto’ huurwaarde wordt forfaitair met 40% (10%) verminderd voor (on-)gebouwde onroerende goederen. Het K.I. is geïndexeerd5 vanaf 28/12/1990. Principieel gaat de Administratie van het kadaster, de registratie en de domeinen (AKRED) iedere 10 jaar over tot een algemene herschatting van de K.I.’s (een algemene perequatie) (omdat die huurwaarde afhankelijk is van de staat, de ouderdom en de ligging van de woning). Bij gebrek aan middelen werd dit systeem in 1993 afgeschaft. • Onroerende voorheffing De onroerende voorheffing6 die geheven wordt door Vlaanderen op het kadastraal inkomen is (een gedeeltelijke) voorheffing van de personenbelasting (in tegenstelling tot de personenbelasting geldt de onroerende voorheffing voor het jaar zelf waarin ze verstuurd wordt). Tarief Het tarief bedraagt 2.5% van het K.I. (1.6% voor sociale woningen) voor onroerende goederen gelegen in het Vlaams Gewest. Bovendien heffen de gemeenten en provincies opcentiemen (100 opcentiemen betekent dat per euro die aan Vlaanderen verschuldigd is, er een bijkomende euro belasting wordt geheven; of nog: één opcentiem = de onroerende voorheffing maal 1.01). Er zijn verminderingen op de onroerende voorheffing in geval van: ‘bescheiden woning’, ‘gehandicapt gezinshoofd’, ‘groot-oorlogsinvalide’, ‘kinderen en gehandicapte personen te laste’. Deze kortingen worden automatisch toegekend, maar de eerste keer moet ze wel worden aangevraagd. Als de korting groter is dan de onroerende voorheffing moet niets worden betaald. 5 Het indexcijfer voor de K.I. en de grenzen bij de gewone woningaftrek (zie verder) verschilt van het indexcijfer voor de inkomstengrenzen en –schijven, de aftrekken, de verminderingen, de vrijstellingen... . Voor 2002 moet het K.I. verhoogd worden met 31.75%. 6 Zie ook http://www2.cipal.be/onroerendevoorheffing/ 10 Spoor Fiscaliteit Fiscale Wetgeving en Onroerend Goed in Vlaanderen Vermindering ‘bescheiden woning’ De belastingplichtige (die in Vlaanderen) woont krijgt een korting op de onroerende voorheffing: - met betrekking de woning die hij volledig zelf betrekt - waneer het (niet geïndexeerde) K.I. van al zijn in Vlaanderen gelegen onroerende goederen niet hoger is dan 745 euro Deze korting wordt ook toegekend indien de eigenaar van het onroerend goed voor de aanpassing van de K.I.’s van 1979 kon genieten van een vermindering voor een bescheiden woning én indien het nieuwe K.I. 992 EUR of minder bedraagt. Dit geldt echter niet wanneer het K.I. sinds 1979 werd verhoogd als gevolg van verbouwingen of wanneer de eigenaar nieuwe eigendommen heeft verworven. Het tarief van de vermindering bedraagt 25% en wordt geheven op het geïndexeerde K.I (inclusief opcentiemen). Dit tarief wordt verhoogd tot 50% voor de eerste 5 jaren waarvoor onroerende voorheffing is verschuldigd indien de ‘bescheiden’ woning nieuw is gebouwd of als nieuwgebouwd is aangekocht en indien geen bouw- of aankooppremie is verleend. Vermindering voor het gezinshoofd met kinderen en gehandicapte personen ten laste Deze vermindering (indien twee of meer kinderen of één gehandicapt kind (deze laatste tellen dubbel)) geldt voor de eigenaar-bewoner en geldt ook indien het gezinshoofd een woning huurt. De eigenaar van de woning krijgt de korting maar de huurder mag de korting van zijn huur in mindering brengen. De vermindering wordt als volgt bepaald: Totale vermindering = het geïndexeerde basisbedrag + het geïndexeerde basisbedrag * (som van de opcentiemen / 100) Het geïndexeerde basisbedrag voor aanslagjaar 2002 bedraagt (respectievelijk voor 2,3,4,5 kinderen) 5.88, 9.32, 13.04, 17.10 euro (de vermindering wordt toegekend ongeacht de grootte van het K.I.). De kwijtschelding of proportionele vermindering wegens improductiviteit of verlies van inkomsten Het K.I. van het gebouwd niet-gemeubeld onroerend goed wordt proportioneel verminderd in verhouding tot de duur van de ‘onvrijwillige’ onproductiviteit (minimaal 90 dagen van het jaar en maximaal 12 maanden) (zelfde regeling indien de woning door omstandigheden buiten de wil van de eigenaar voor minstens 25% beschadigd werd) De onroerende voorheffing kan verrekend worden met de personenbelasting (zie ‘onroerend inkomen in de personenbelasting’). • Onroerend inkomen in de personenbelasting Het geïndexeerde K.I. is opnieuw de grondslag voor het bepalen van de belasting. De te betalen belasting is (gegeven dat de eigenaar zelf in het gebouw woont) afhankelijk van het al dan niet gebruiken van de woning voor beroepsdoeleinden. Grondslag - gebouw wordt niet gebruikt voor beroepsdoeleinden: belasting op het geïndexeerde K.I. (woningaftrek) - gebouw wordt gedeeltelijk gebruikt voor beroepsdoeleinden: belasting op percentage van het geïndexeerde K.I. dat niet voor beroepsdoeleinden wordt gebruikt (woningaftrek) - het gebouw wordt niet verhuurd en geeft geen recht op woningaftrek (tweede verblijven en gratis ter beschikking gestelde gebouwen): belasting op (geïndexeerde K.I. * 1.4) - grond: belasting op het geïndexeerde K.I. Fiscaal Spoor Hogeschool Gent 11 Steunpunt Beleidsrelevant Onderzoek - Bestuurlijke Organisatie Vlaanderen Bij onproductiviteit wordt het K.I. proportioneel verminderd zoals bij de onroerende voorheffing. Bij verandering van eigenaar (of in geval van wijziging in het gebruik) moeten de inkomsten verhoudingsgewijs door de beide eigenaars (of m.b.t. de verschillende wijzen van gebruik) worden aangegeven. Het geïndexeerde K.I. van de zelf bewoonde eigen woning (na de aftrek van de interest die aftrekbaar is van de inkomsten van onroerende goederen (gewone interestaftrek)) kan worden vrijgesteld van personenbelasting. De woningaftrek is slechts mogelijk op één enkele woning (er zal een keuze moeten worden gemaakt indien meerdere woningen worden betrokken (en dit kan bewezen worden, dus niet wanneer één van die woningen wordt verhuurd)). De woningaftrek geldt uiteraard niet voor het gedeelte dat de eigenaar gebruikt ter uitoefening van zijn beroepswerkzaamheid of dat betrokken wordt door personen die geen deel uitmaken van het gezin. Als om sociale of beroepsredenen een huurwoning wordt betrokken, dan mag het K.I. van de eigen woning die wordt verhuurd toch worden ingebracht alsof er zelf in wordt gewoond (zo wordt de verhoging van het K.I. met 40% vermeden en kan nog steeds van de aftrekmogelijkheden worden genoten). Dezelfde regeling geldt ook wanneer het huis dat wordt bewoond ook in eigendom is. Uiteraard zal dan een keuze moeten worden gemaakt (voor het huis met het hoogste K.I.). Wat wordt aanvaard als sociale en beroepsredenen: ‘een te grote afstand tussen de woning en de plaats waar iemand werkt en/of de plaats waar de kinderen naar school gaan; de eigen woning is te klein geworden of bezit niet de standing die noodzakelijk is voor het beroep dat wordt uitgeoefend; de onderhoudskosten lopen te hoog op; de woning wordt geërfd maar is niet aangepast aan de behoeften van het gezin; de eigen woning kan niet meer gebruikt worden omdat de eigenaar(s) wegens ziekte of ouderdom opgenomen werd(en) in een bejaardentehuis of een verzorgingsinstelling, enz...’7 De belastingautoriteiten voorzien in een gewone en een aanvullende woningaftrek. Gewone woningaftrek De eigenaar die zijn woning bewoont krijgt een vrijstelling van 3000 euro (moet nog geïndexeerd worden): verhoogd met o.a. 250 euro (moet nog geïndexeerd worden) voor de echtgenoot, per persoon ten laste, voor elke zwaar gehandicapte, per kind dat op enig vorig jaar op 01/01 ten laste was maar op 01/01 van het aanslagjaar niet meer. (Voor aanslagjaar 2002 zijn deze bedragen 3.857 en 321 euro). Dit impliceert dus dat voor het aantal kinderen ten laste wordt gekeken naar het maximum aantal kinderen dat ooit op hetzelfde ogenblik ten laste is geweest (voor zover het nog altijd over dezelfde woning gaat). Aanvullende woningaftrek Het overblijvende geïndexeerde K.I. (na de gewone woningaftrek en uiteraard ook de gewone interestaftrek) komt in aanmerking voor een aanvullende woningaftrek, die telt wanneer het totale netto-inkomen (inclusief het geïndexeerde K.I.) dat overblijft na de gewone woningaftrek lager is dan 23.500 euro (moet nog geïndexeerd worden: 27.060 euro voor aanslagjaar 2002). De aanvullende aftrek = ½ * (geïndexeerd K.I. – gewone interestaftrek – gewone woningaftrek) Wanneer het totale netto-inkomen hoger is dan 23.500 euro (moet nog geïndexeerd worden) is er een overstapregeling voorzien waarbij de aanvullende woningaftrek wordt verminderd met: ½ (totale netto inkomen – 23.500 euro (moet geïndexeerd worden)) Decumul De gescheiden berekening van het netto onroerend inkomen door de invoering van de volledige decumul vanaf aanslagjaar 2005, heeft tot gevolg dat vanaf dit aanslagjaar, in geval van een gemeenschappelijke aanslag, elke echtgenoot of elke wettelijk samenwonende in aanmerking komt 7 Zie De Standaard, “vastgoed op heel wat manieren belast,” zaterdag 8 juni 2002, pagina 26 (79:129). 12 Spoor Fiscaliteit Fiscale Wetgeving en Onroerend Goed in Vlaanderen voor de woningaftrek. Met andere woorden: is die woning een gemeenschappelijk eigendom van de twee belastingplichtigen samen dan wordt het K.I. onder beiden opgesplitst volgens hun aandeel in die eigendom. Elke belastingplichtige geniet dan van de woningaftrek op zijn deel van het K.I. De verrekening van de onroerende voorheffing De onroerende voorheffing betaald voor de eigen zelfbewoonde eerste woning (niet voor tweede woning, niet voor verhuurd onroerend goed) is een ‘voorheffing’ die kan worden verrekend met de te betalen personenbelasting. De af te trekken betaalde onroerende voorheffing is echter beperkt tot 12.5% van het geïndexeerde K.I. dat aan de onroerende voorheffing is onderworpen. Deze verrekening kan enkel worden aangerekend op het overblijvend belastbaar K.I. (na aftrek van vrijstellingen en verminderingen) zodat effectieve teruggave van belastingen wordt uitgesloten. 2.5 Overige aanwendingen van onroerend goed Kort bespreken we de fiscale regelgeving indien de particulier het huis renoveert, indien het onroerend goed wordt verhuurd en wanneer het niet wordt gebruikt. • Vernieuwen De kosten verbonden aan het vernieuwen/renoveren van een onroerend goed worden belast onder de BTW aan het tarief van 21%. Een verlaagd tarief van 6% is echter mogelijk wanneer verbouwings- en onderhoudswerken aan een woning van tenminste 15 jaar worden uitgevoerd indien: - de bouwheer is ‘eindverbruiker’; dit wil zeggen dat hij een zakelijk recht (eigendom, vruchtgebruik,...) of een recht van genot (huurder) bezit op de woning die hij renoveert - privé-woning - het gebouw is minstens 15 jaar oud (voor de periode van 01/01/2000 tot 31/12/2002 is het verlaagd tarief van 6% (onder bepaalde voorwaarden) van toepassing voor woningen van minstens 5 jaar maar minder dan 15 jaar - werken moeten worden uitgevoerd door geregistreerd aannemer Met werkzaamheden wordt bedoeld: “werken in onroerende staat die de omvorming, renovatie, rehabilitatie, verbetering, herstelling of het onderhoud, met uitsluiting van de reiniging, geheel of ten dele van de woning tot voorwerp hebben (inclusief installatie CV, airco, sanitaire installaties, elektrische installaties (maar geen verlichting), beveiligings-installaties, want- en vloerbekleding, keuken en badkamer inrichtingen)”. • Verhuren Het kadastraal inkomen van het onroerend goed dat de particulier verhuurt wordt belast onder de onroerende voorheffing (zie sectie 2.4) (te betalen door de eigenaar). Inkomsten uit de verhuur van gebouwen of grond worden ook belast bij de particulier onder de inkomstenbelasting. De grondslag van deze belasting bedraagt: - Verhuur gebouw aan een natuurlijk persoon die het niet voor beroepsdoeleinden gebruikt: belasting op (geïndexeerde K.I. * 1.4) aan een rechtspersoon die geen vennootschap is, met het oog op het ter beschikking stellen aan een natuurlijke persoon om uitsluitend als woning te worden gebruikt: belasting op (geïndexeerde K.I. * 1.4) (dus ook verhuur aan vastgoedmaatschappij met een sociale doelstelling) Fiscaal Spoor Hogeschool Gent 13 Steunpunt Beleidsrelevant Onderzoek - - - Bestuurlijke Organisatie Vlaanderen overeenkomstig de pachtwetgeving en door de huurder voor land- of tuinbouwactiviteiten gebruikt: belasting op geïndexeerde K.I. aan een natuurlijk persoon die het beroepsmatig gebruikt, aan een vereniging of aan een vennootschap: belasting op brutobedrag van de inkomsten – onderhoud- en herstellingskosten (=forfaitair 40% van brutohuur) (of het geïndexeerde K.I.*1.4 indien dit hoger is) aan een natuurlijk persoon die het x% als privé en (1-x)% voor beroepsdoeleinden gebruikt en indien in contract de huurprijs van beide delen afzonderlijk is vermeld: belasting op x% * (geïndexeerde K.I. * 1.4) + (1-x)% * Max{nettobedrag van de huurvoordelen, geïndexeerde K.I. * 1.4}, anders wordt voor de belasting verondersteld dat x=0 Verhuur gronden aan natuurlijke personen die ze niet beroepsmatig gebruiken of die overeenkomstig de pachtwetgeving verhuurd zijn: belasting op het geïndexeerde K.I. in de overige gevallen: Max{huurprijs en huurvoordelen – 10% forfait voor kosten, geïndexeerde K.I.}. Deze opbrengsten komen niet in aanmerking voor de woningaftrek en de aanvullende woningaftrek en voor de verrekening van de onroerende voorheffing (zie sectie 2.4). • Niet-gebruiken8 Het niet-gebruik van gebouwen wordt tegengegaan door de heffing ter bestrijding van leegstand en verkrotting. De heffing van de belasting wordt mogelijk gemaakt via een inventaris, die drie lijsten omvat: - een lijst van leegstaande gebouwen en/of woningen - een lijst van verwaarloosde gebouwen en/of woningen - een lijst van ongeschikte en/of onbewoonbare woningen De inventaris wordt samengesteld door de provinciale afdeling van de Administratie van Ruimtelijke Ordening, Huisvesting en Monumenten die zich kan baseren op de lijsten opgesteld door de gemeenten. Opdat een gebouw geregistreerd kan worden, moet het of leegstaan en/of verwaarloosd zijn (dus op één of twee lijsten). Voor een woning te registreren, moet het of leegstaan, en/of verwaarloosd zijn, en/of onbewoonbaar zijn (een woning kan op één, twee, of drie lijsten geregistreerd zijn). Gebouwen Een gebouw wordt als leegstaand beschouwd wanneer meer dan 50% van de totale vloeroppervlakte niet effectief wordt gebruikt gedurende minstens 12 opeenvolgende maanden. Een gebouw is verwaarloosd wanneer het ernstige zichtbare en storende gebreken of tekenen van verval vertoont aan buitenmuren, voegwerk, schoorstenen, dakbedekking, dakgebinte, buiten-schrijnwerk, kroonlijst of dakgoten. Woningen Een woning wordt als leegstaand beschouwd wanneer zij gedurende tenminste 12 opeenvolgende maanden niet effectief gebruikt wordt in overeenstemming met de woonfunctie. Een woning is verwaarloosd: zie boven. Een woning is ongeschikt indien zij niet beantwoord aan de vereisten van stabiliteit, bouwfysica, veiligheid of minimaal comfort. Een woning is onbewoonbaar wanneer zij ongeschikt is én onmiskenbaar een veiligheids- en gezondheidsrisico inhoudt. 8 Zie ook: http://www.notare.be/leegwon.htm 14 Spoor Fiscaliteit Fiscale Wetgeving en Onroerend Goed in Vlaanderen Hoeveel belasting is verschuldigd? Het bedrag van de Vlaamse belasting = geïndexeerde K.I. * aantal periodes (van twaalf maanden) dat het gebouw en/of de woning opgenomen is in de inventaris (met een maximum van vijf periodes). Er wordt evenwel een minimumbelasting opgelegd (die ook stijgt zoals hierboven met het aantal periodes). De minimumbelasting bedraagt 500 euro, behalve indien het gebouw/woning op de lijst van verwaarloosde én op de lijst van leegstaande gebouwen en/of woningen staat. In dat geval is de minimumbelasting 1.000 euro. 2.6 Verkoop van onroerend goed9 Wanneer de particulier het onroerend goed verkoopt (ruilt, inbrengt in een vennootschap of vruchtgebruik verleent) wordt soms een meerwaardebelasting geheven. Deze meerwaardebelasting geldt niet voor de eigen gezinswoning, bij onteigeningen en bij de verkoop van onroerende goederen die toebehoren aan minderjarigen Als de particulier onbebouwde grond verkoopt wordt de meerwaarde belast aan 33% als de verkoop gebeurt binnen 5 jaar na verwerving. Bij verkoop tussen het 5de en 8ste jaar geldt een tarief van 16.5%. De meerwaarde op een gebouw wordt belast aan een tarief van 16.5% in de volgende gevallen: - verkoop gebouw binnen de 5 jaar na aankoop - indien het gebouw deel uitmaakt van een schenking. Meerwaardebelasting is verschuldigd indien het gebouw wordt verkocht binnen de 3 jaar na schenking of binnen 5 jaar nadat de schenker het heeft gekocht. Als één van de twee termijnen voorbij is, speelt de andere geen rol meer. Dus als het gebouw meer dan drie jaar na de schenking wordt verkocht moet er geen meerwaardebelasting worden betaald ook al is het minder dan 5 jaar geleden dat de schenker het huis heeft gekocht. Omgekeerd geldt hetzelfde: indien een huis wordt geschonken dat meer dan vijf jaar geleden verworven is door de schenker, dan mag het huis onmiddellijk worden verkocht zonder meerwaardebelasting te moeten betalen - bij de bouw van een huis: indien de bouwgrond zelf is gekocht of verkregen door schenking, indien de bouwwerken zijn begonnen binnen de 5 jaar na de datum waarop de huidige eigenaar of de schenker de grond onder bezwarende titel verkregen heeft, en indien de eigenaar de woning verkoopt binnen de 5 jaar na de eerste ingebruikname of verhuring Berekening van de meerwaarde op een woning Meerwaarde = verkoopprijs – verwervingsprijs Verkoopprijs = Maximum {effectieve verkoopprijs, grondslag voor RR of BTW} – kosten voor de verkoop (makelaar, publiciteit...) Verwervingsprijs = Maximum {effectief betaalde prijs, toenmalige grondslag voor RR of BTW} + effectieve kosten van aankoop (registratierechten, notaris, makelaar...). In plaats van de daadwerkelijke kosten kan ook gekozen worden voor een forfaitair kostenpercentage van 25%. Bovendien mag de verwervingsprijs (prijs + kosten (effectief of forfaitair)) verhoogd worden met 5% per volledig jaar dat verlopen is sinds de woning verworven is (bij bouw geldt deze verhoging met 5% vanaf de eerste ingebruikname). Verder mogen ook alle kosten van werken, uitgevoerd door een geregistreerd aannemer in vermindering worden gebracht van de belastbare meerwaarde. 9 zie ook: http://www.notare.be/mwaarde.htm Fiscaal Spoor Hogeschool Gent 15 Steunpunt Beleidsrelevant Onderzoek - Bestuurlijke Organisatie Vlaanderen Berekening van de meerwaarde op onbebouwde bouwgronden Basis = Maximum {verkoopprijs, grondslag RR} (1. + 2. + 3. + 4.) 1. uitgaven wegens de verkoop 2. grondslag van heffing RR bij aankoop 3. kosten voor het verkrijgen of de overgang (notaris, makelaar, meting, schatting, RR, aktekosten) + eventueel uitgaven voor afsluitingen, aanplantingen, draineringen, onderhoud, verkaveling, bestrating, riolering, elektriciteit indien deze minstens 25% van 2. bedragen 4. voor elk jaar dat is verstreken sinds de datum van verkrijging mag nog eens 5% van de som van 1. + 3. worden afgetrokken van de basis. In geval van wederverkoop van een onroerend goed waarop 10% registratierechten zijn betaald, wordt drie vijfde van dat recht aan de wederverkoper teruggegeven indien de wederverkoop gebeurd binnen de twee jaar na verkrijging. Deze teruggave geldt alleen voor wie het volledige tarief van 10% betaald heeft. Bij een ‘klein beschrijf’ geldt ze dus niet. Deze teruggave is niet cumuleerbaar met de meeneembaarheid (type teruggave) van de registratierechten. Er zal bijgevolg een keuze moeten worden gemaakt. 2.7 Conclusie Particuliere investeringen in onroerend goed zijn onderworpen aan een veelvoud van belastingregels. De volgende regels zijn relevant met betrekking tot (bijvoorbeeld) een investering (aankoop) in de eigen zelf bewoonde (niet nieuwgebouwde) gezinswoning. De aankoop van de woning wordt onderworpen aan de registratierechten. De afgesloten hypothecaire lening impliceert dat het hypotheekrecht en de registratierechten op de hypotheekvestiging moeten worden betaald. Bij verkoop van het onroerend goed zal eventueel een meerwaardebelasting moeten worden betaald. De particulier zal onroerende voorheffing moeten betalen op het K.I. van de woning. Het geïndexeerde K.I. verminderd met de gewone interest aftrek, de gewone woningaftrek, de aanvullende woningaftrek en de gedeeltelijk te verrekenen onroerende voorheffing is belastbaar onder de inkomstenbelasting. De bijkomende interestaftrek is echter aftrekbaar van het totale netto-inkomen. Bovendien is de vermindering voor het lange termijnsparen of voor het bouwsparen (tengevolge van de kapitaalaflossingen van de lening) aftrekbaar van de te betalen inkomstenbelasting. In tabel 1 groepeer ik de (meeste) belastingregels met betrekking tot een particuliere investering in onroerend goed. Ik focus op belastingen gerelateerd aan de verwerving, het bezit, de opbrengst en de verkoop van het onroerend goed; en dit zowel voor investeringen in grond, nieuwe en bestaande onroerende goederen en met betrekking tot de financiering van de investering. Ook duid ik het niveau aan waar de desbetreffende belasting wordt geheven. Het valt op dat de verwerving van onroerend goed in Vlaanderen samen met de opbrengst van de investering voornamelijk worden belast. Het louter bezit (en meestal ook niet de verkoop) is geen grondslag voor het heffen van belastingen in Vlaanderen. Het feit dat de belastingautoriteiten de opbrengst (voornamelijk het kadastraal inkomen) belasten van een investering die gefinancierd kan worden met geleend geld wordt gecorrigeerd door het aftrekbaar maken van interest betalingen. De bijkomende interestaftrek en de belastingvermindering voor kapitaalaflossingen (m.b.t. hypothecaire lening) zorgen voor een aanvullende stimulans om te investeren in onroerend goed (ook al moet het geld worden geleend). De registratierechten staan echter haaks op deze logica; zij worden geheven onafhankelijk van de financieringsbron (eigen of vreemde middelen). 16 Spoor Fiscaliteit Fiscale Wetgeving en Onroerend Goed in Vlaanderen 3 BEDRIJFSINVESTERING IN ONROEREND GOED De fiscale behandeling van bedrijfsinvesteringen in onroerend goed verschilt van de fiscale behandeling van particuliere investeringen. Bedrijfsinvesteringen in onroerend goed worden fiscaal behandeld (nagenoeg) onafhankelijk van het type bedrijf. Zelfstandigen en vennootschappen vallen daarom onder dezelfde fiscale regels met betrekking tot onroerend goed. Zelfstandigen en vennootschappen kunnen investeren in onroerend goed voor eigen gebruik (het onroerend goed is nodig voor het uitoefenen van de eigenlijke beroepswerkzaamheid) of investeren in onroerend goed als eigenlijke beroepswerkzaamheid. Allereerst bespreken we een aantal algemene belastingregels met betrekking tot zelfstandigen en vennootschappen (sectie 3.1). Vervolgens bespreken we de fiscale regelgeving met betrekking tot de verwerving van onroerend goed (sectie 3.2), de financiering van de investering (sectie 3.3), het gebruik voor beroepsdoeleinden (sectie 3.4) en overige aanwendingen (sectie 3.5) en tot slot de verkoop van onroerend goed (sectie 3.6). 3.1 Zelfstandigen en vennootschappen: algemene belastingregels Wat is voor zelfstandigen en vennootschappen belastbare winst uit een investering in onroerend goed? Onroerende inkomsten (bijvoorbeeld huurinkomsten) die beroepsmatig verkregen zijn worden bij de bedrijfsinkomsten gevoegd van de zelfstandigen of bij de winst van de vennootschap en worden belast in de personenbelasting of vennootschapsbelasting. Als een gedeelte van het onroerend goed voor beroepsdoeleinden wordt gebruikt is het overeenkomstige percentage van het K.I. vrijgesteld van personenbelasting. Ook voor vennootschappen geldt dat als het onroerend goed voor beroepsdoeleinden wordt gebruikt het K.I. vrijgesteld is van vennootschapsbelasting. Het kadastraal inkomen van een onroerend goed dat gebruikt word voor beroepsdoeleinden wordt op bedrijfsniveau voornamelijk belast onder de onroerende voorheffing, die wel als kost mag worden afgetrokken van de belastbare bedrijfsinkomsten/winst (zie verder). Ook professionele verwezenlijkte meerwaarden (inclusief aandelen) op investeringen in onroerend goed worden bij het bedrijfsinkomen/winst gevoegd (voor verdere details: zie sectie 3.6). Dit geldt niet (onder aantal voorwaarden) wanneer een vennootschap een financiële participatie neemt in een vastgoed vennootschap (zie sectie 3.2). De belasting van meerwaarden op aandelen die de zelfstandige bezit niet uit oogpunt van de eigenlijke beroepswerkzaamheden wordt besproken in sectie 3.6. Kapitaalverliezen op onroerend goed, zowel bij zelfstandigen als vennootschappen, zijn aftrekbaar van de belastbare bedrijfsinkomsten of winst en kunnen onbeperkt naar volgende jaren worden overgedragen. De kosten verbonden aan onroerend goed kunnen worden afgetrokken van de bedrijfsinkomsten/winst. Gebouwen kunnen worden afgeschreven maar land in principe niet. Herstellingskosten, onderhoudskosten en renovatiekosten zijn dus aftrekbaar. Ook de interestvergoedingen van leningen en de onroerende voorheffing kunnen worden afgetrokken, maar locale en regionale belastingen vanaf 01/01/2002 niet meer. Kosten verbonden aan land (zoals registratierechten en niet recupereerbare BTW) zijn echter niet aftrekbaar van de belastbare bedrijfsinkomsten of winst. Afschrijving De historische kost van de investering in onroerend goed kan worden afgeschreven (maar land dus meestal niet). De afschrijvingsregeling geldt zowel voor zelfstandigen als voor vennootschappen, en zowel indien het onroerend goed wordt gebruikt voor het uitoefenen van beroepsdoeleinden of als Fiscaal Spoor Hogeschool Gent 17 Steunpunt Beleidsrelevant Onderzoek - Bestuurlijke Organisatie Vlaanderen investeringen in onroerend goed de eigenlijke beroepswerkzaamheid is. Deze historische kost is de som van de verwervingsprijs plus gemaakte kosten zoals registratierechten, notariskosten, vergoedingen voor architecten enz. De investeerder mag deze kosten echter onmiddellijk volledig (100%) afschrijven of ze over een kortere periode afschrijven (bijvoorbeeld over 5 jaar). De belastingautoriteiten accepteren zowel ‘straight-line’ als ‘declining-balance’ afschrijvingsmethodes (over de normale levensduur). Deze laatste methode is echter niet toegelaten wanneer een derde partij (dus niet de eigenaar) het onroerend goed gebruikt. De (meestal toegestane) jaarlijkse afschrijvingsvoet bedraagt 3% voor kantoren, huizen en appartementen en 5% voor industriële gebouwen. Investeringsaftrek De investeringsaftrek laat toe een gedeelte van de investering in onroerend goed onmiddellijk af te trekken van de belastbare grondslag. Er is geen investeringsaftrek wanneer de gebouwen worden aangeschaft in het vooruitzicht van wederverkoop. Voor de aan de vennootschapsbelasting onderworpen belastingplichtigen wordt de investeringsaftrek op vaste activa tot nul herleid. De tarieven zijn dan 3.5% voor investeringen in onroerend goed door natuurlijke personen, 3% voor KMO’s en 0% voor investeringen door overige belastingplichtigen. Tarief vennootschapsbelasting Vanaf 01/01/2002: 33.99% (voor bedragen hoger dan 322.500 euro) (0 - 25.000 euro: 24.98%; 25.000 – 90.000 euro: 31.93%; 90.000 – 322.500 euro: 35.54%) Hervorming vennootschapsbelasting 2001 Vennootschappen kunnen niet langer meer de belastingen aftrekken die zij betalen aan de Gewesten. Die regel geldt enkel voor de eigen fiscaliteit van de gewesten en dus niet voor de gewestbelastingen die zijn opgesomd in artikel 3 van de Bijzondere Financieringswet. (Onder andere) de volgende belastingen blijven dus aftrekbaar: - de onroerende voorheffing - het registratierecht op de overdrachten ten bezwarende titel van in België gelegen onroerende goederen met uitsluiting van de overdrachten die het gevolg zijn van een inbreng in een vennootschap behalve voor zover het een inbreng betreft door een natuurlijk persoon van een woning in een Belgische vennootschap - het registratierecht op (a) de vestiging van een hypotheek op een in België gelegen onroerend goed en (b) de verdelingen en omzettingen van in België gelegen onroerende goederen Tarief inkomstenbelasting Voor aanslagjaar 2003: 0 – 6.730 euro: 25%, 6.730 – 8.920 euro: 30%, 8.920 – 12.720 euro: 40%, 12.720 – 29.260 euro: 45%, 29.260 – 43.870 euro: 50%, 43.870 euro en meer: 52% 3.2 Verwerving van onroerend goed Een bedrijf kan investeren in onroerend goed via een rechtstreekse aankoop (onderhevig aan registratierechten of BTW), door het zelf te bouwen (onderhevig aan de BTW) of het bedrijf kan een financiële participatie nemen in een bedrijf (of fonds) dat investeert in onroerend goed. • Aankoop onder registratierechten De directe aankoop van onroerend goed door de vennootschap is onderhevig aan registratierechten (zie sectie 2.1) (tarief 10% of 5%). De registratierechten bedragen 5% bij aankopen door handelaars in 18 Spoor Fiscaliteit Fiscale Wetgeving en Onroerend Goed in Vlaanderen onroerende goederen (vennootschappen of zelfstandigen) bij wederverkoop binnen de 10 jaar. De betaalde registratierechten zijn aftrekbaar van het belastbare bedrijfsinkomen/winst. Indien onroerend goed wordt ingebracht in de vennootschap wordt er een registratierecht van 0.5% geheven op de waarde van de inbreng. Het inbrengen in de vennootschap van woningen die bestemd zijn voor huisvesting door particulieren is echter onderworpen aan de ‘gewone’ registratierechten (10% of 5%). • Bouw of aankoop onder de BTW Het bedrijf kan het gebouw zelf bouwen waardoor het onderhevig is aan de BTW. Als de bouwer BTW-plichtig is en het gebouw voor beroepsdoeleinden gebruikt, dan kan hij de BTW recupereren door ze af te trekken van de BTW die hij zelf ontvangt bij het uitoefenen van zijn beroepsactiviteiten. Indien hij niet BTW-plichtig is maar het gebouw wel gebruikt voor beroepsdoeleinden, dan is de BTW niet recupereerbaar maar wel aftrekbaar van de belastbare bedrijfsinkomsten of vennootschapswinst. Indien hij niet BTW-plichtig is en het gebouw niet gebruikt voor beroepsdoeleinden dan is de BTW noch recupereerbaar noch aftrekbaar. Het bedrijf kan het gebouw (dat het zelf heeft gebouwd) verkopen. De verkoper kan de door hem betaalde BTW enkel recupereren als het gebouw wordt verkocht onder het regime van de BTW (dit is altijd het geval wanneer de bouwer een beroepsaannemer is (professional developer)). Indien het gebouw niet wordt verkocht onder het regime van de BTW dan is de door de verkoper betaalde BTW wel aftrekbaar van zijn bedrijfsinkomsten of vennootschapswinst. Het bedrijf kan het ‘nieuwe’ onroerend goed ook aankopen onder het BTW regime: - als de koper BTW-plichtig is en het gebouw voor beroepsdoeleinden gebruikt, dan kan hij de BTW recupereren door ze af te trekken van de BTW die hij zelf ontvangt bij het uitoefenen van zijn beroepsactiviteiten - indien de koper niet BTW-plichtig is en het gebouw voor beroepsdoeleinden gebruikt is de BTW niet recupereerbaar, maar wel aftrekbaar van de bedrijfsinkomsten of vennootschapswinst - indien de koper niet BTW-plichtig is en het gebouw wordt niet voor beroepsdoeleinden gebruikt, dan is de BTW niet recupereerbaar noch aftrekbaar Indien het bedrijf het gebouw niet aankoopt onder de BTW, dan zal de verkoper de door hem betaalde BTW doorrekenen aan de koper. Bovendien zal de koper registratierechten moeten betalen. • Financiële participatie in bedrijf dat investeert in onroerend goed In plaats van zelf te investeren in onroerend goed kan het bedrijf investeren (aandelen kopen van) in een ander bedrijf dat wel zelf investeert in onroerend goed. Het kopen van aandelen (eigendomsrecht op vennootschap die investeert in onroerend goed) impliceert dat er geen registratierechten of BTW zal moeten worden betaald. Elke nieuwe koper van de aandelen participeert in een investering in onroerend goed zonder dat registratierechten of BTW worden geheven. Hoe worden de inkomsten belast die het bedrijf ontvangt door de investering in de aandelen van een bedrijf dat zelf investeert in onroerend goed? Aangezien het bedrijf dat rechtstreeks investeert in onroerend goed wordt belast op de inkomsten uit die investering (personenbelasting bij zelfstandigen en vennootschapsbelasting bij vennootschappen) bestaat er een speciale regeling die ervoor zorgt dat de vennootschap dat aandelen bezit van het bedrijf dat rechtstreeks investeert niet nogmaals over de roerende inkomsten (van de investering in onroerend goed) uit aandelen wordt belast (Definitief Belaste Inkomsten DBI). De inkomsten zijn voor 95% aftrekbaar van de belastbare inkomsten/winst als aan de voorwaarden voor de deelnemingsvrijstelling Fiscaal Spoor Hogeschool Gent 19 Steunpunt Beleidsrelevant Onderzoek - Bestuurlijke Organisatie Vlaanderen is voldaan (de eventueel ingehouden roerende voorheffing kan worden gerecupereerd). Het bedrijf moet een participatie in het vastgoedbedrijf hebben van minstens 5% of 1.2 miljoen euro (echter niet vereist in geval van beursvennootschappen). Deze DBI regeling geldt echter niet als het bedrijf investeert in aandelen van een SICAFI (vastgoedbevak). Dividenden die worden uitgekeerd aan particulieren (door beide vennootschappen) zijn natuurlijk belast onder de roerende voorheffing (tarief: 25%). Inkomsten uit schuld (interest vergoedingen dus) zijn geen deel van de DBI regeling. Zij worden wel belast als winst bij de vennootschap (de eventueel betaalde roerende voorheffing kan wel worden gerecupereerd). Hoe worden de meerwaarden belast die het bedrijf (eventueel) realiseert wanneer het de aandelen verkoopt? Meerwaarden op aandelen in een vastgoedbedrijf (behalve in geval van een vastgoedbevak) die worden gerealiseerd bij de verkoop door het Belgisch moederbedrijf zijn belastingvrij (omdat ook de ontvangen dividenden vrij zijn van belasting). Kapitaalverliezen op deze aandelen kunnen dan uiteraard niet worden afgetrokken. 3.3 Financiering van de investering in onroerend goed Het bedrijf kan de investering in onroerend goed financieren met eigen middelen of met geleend geld. Interest betalingen op het geleende geld zijn aftrekbaar van de belastbare bedrijfsinkomsten of winst. Er zijn geen aanvullende voorzieningen met betrekking tot kapitaalaflossingen zoals bij particuliere investeringen in onroerend goed. Net zoals bij een particuliere investering wordt het hypotheekrecht gevestigd op de inschrijving van hypotheken en voorrechten. Het bedraagt 0.3% van het bedrag waarvoor de inschrijving wordt genomen. Bovendien wordt er bij de vestiging van een hypotheek op een in België gelegen onroerend goed een registratierecht van 1% geheven berekend op het bedrag dat door de hypotheek wordt gewaarborgd. 3.4 Gebruik voor beroepsdoeleinden van onroerend goed Het (kadastraal inkomen van het) onroerend goed dat voor beroepsdoeleinden wordt gebruikt door de zelfstandige of de vennootschap wordt niet belast onder de personenbelasting of onder de vennootschapsbelasting. Het K.I. is echter wel de grondslag voor het heffen van onroerende voorheffing. De betaalde onroerende voorheffing is echter wel aftrekbaar van het belastbaar inkomen/winst als bedrijfskost. 3.5 Overige aanwendingen van onroerend goed Naast het zelf gebruiken van het onroerend goed voor beroepsdoeleinden, kan het onroerend goed ook op andere manieren worden gebruikt. Kort bespreken we de fiscale implicaties van verhuren, erfpacht, opstalrecht, vruchtgebruik en leasing. Bovendien bespreken we de fiscale behandeling van leegstaande of verwaarloosde bedrijfsruimten. • Verhuren Professioneel verkregen huuropbrengsten (dus niet verhuren als particulier) worden bij de belastbare bedrijfsinkomsten of winst gevoegd en belast onder de personenbelasting of vennootschapsbelasting. De onroerende voorheffing dat moet worden betaald op het K.I. is wel aftrekbaar van het belastbare inkomen/winst. 20 Spoor Fiscaliteit Fiscale Wetgeving en Onroerend Goed in Vlaanderen Het verhuren van onroerend goed is niet onderhevig aan de BTW, behalve indien o.a. parkeerplaatsen en opslagruimtes worden verhuurd. Het aanbieden van aanvullende diensten m.b.t. onroerend goed is wel onderhevig aan de BTW. Omdat het verhuren van onroerende goederen vrijgesteld is van BTW heffing kan de eigenaar de door hem (eventueel) betaalde BTW bij de koop of de bouw van het onroerend goed niet recupereren (niet aftrekken van de BTW die hij zelf ontvangt) (maar wel aftrekken van belastbare inkomsten/winst). Verder wordt er een registratierecht van 0.2% geheven op de registratie van de huurovereenkomst. Dit registratierecht wordt geheven op het bedrag van de totaal te betalen huurpremies over de ganse duur van de huurovereenkomst. • Erfpacht, opstalrecht en vruchtgebruik Als de eigenaar zijn onroerend goed verhuurt, is de door hem betaalde BTW niet recupereerbaar. Dit kan vermeden worden door het afsluiten van een contract van erfpacht, opstalrecht of vruchtgebruik. Het overdragen van deze rechten (net zoals de verkoop van) met betrekking tot een ‘nieuw’ gebouw (nooit land) is onderhevig aan de BTW zodat de BTW die betaald is door degene die de rechten overdraagt kan gerecupereerd worden. Degene (zelfstandige of vennootschap) die de rechten koopt kan de betaalde BTW bovendien ook weer recupereren indien hij BTW-plichtig is en het gebouw voor beroepsdoeleinden gebruikt. De betaalde BTW kan dan worden verrekend met de ontvangen BTW in hoofde van de beroepswerkzaamheid. Verder wordt er een registratierecht van 0.2% geheven op de registratie van de overeenkomst. Dit registratierecht wordt geheven op het bedrag van de totaal te betalen premies over de ganse duur van de overeenkomst (indien de overeenkomst niet onderhevig was aan de BTW). Wanneer deze overeenkomsten door de belastingautoriteiten echter worden aanzien als een verkoop, dan zal het normale registratierecht van toepassing zijn. Bij het beëindigen van de overeenkomst worden de gebouwen opgetrokken tijdens de duur van de contracten overgeheveld naar de eigenaar van de grond zonder dat er registratierechten zullen worden geheven. Het vestigen van een contract m.b.t. vruchtgebruik is meestal onderhevig aan de registratierechten (tarief 10%), wat uiteraard veel hoger is dan bij erfpacht en opstalrecht. De onroerende voorheffing (met grondslag het K.I.) moet worden betaald door het bedrijf dat de rechten verkregen heeft. De rechten kunnen verkregen worden door een éénmalige betaling of door een gespreide betaling over de looptijd van de contracten. De wijze van betaling bepaalt hoe de inkomsten van deze contracten fiscaal worden behandeld. Voor verdere details: zie PWC (sectie 4.2.4). Deze contracten worden als leasing beschouwd wanneer de betaalde premies over de loopduur van het contract voldoende hoog zijn om ook de aanwervingskost van het onroerend goed te betalen. Fiscaal Spoor Hogeschool Gent 21 Steunpunt Beleidsrelevant Onderzoek - Bestuurlijke Organisatie Vlaanderen • Leasing10 Onder leasing wordt verstaan m.b.t. onroerende goederen: de gebruiksrechten op lange termijn op bebouwde onroerende goederen waarover de onderneming beschikt, wanneer de contractueel te storten termijnen door de leasingnemer (lessee), naast de rente en de kosten van de verrichting, ook de integrale wedersamenstelling dekken van het kapitaal dat de leasinggever (lessor) in het gebouw heeft geïnvesteerd. In geval van onroerende leasing zal de aankoop van het gebouw door de leasinggever meestal onder de BTW vallen (over deze aankopen zal dus geen registratierecht van 10% worden geheven). Als de lessee de aankoopoptie uitoefent op het einde van het contract zal de lessee 10% registratierechten moeten betalen op de waarde van het onroerend goed (niet op de uitoefenprijs van de optie). Als de aankoopoptie niet wordt gelicht gaat het onroerend goed terug naar de lessor en wordt er uiteraard geen registratierecht geheven. Een contract van onroerende leasing dient te worden geregistreerd. Het registratierecht van 0,20 % is van toepassing op het totaal van de leasingvergoedingen. Indien het echter gaat om een onroerende leasing zoals gedefinieerd in het BTW-Wetboek, is slechts het vast recht van 25 euro van toepassing. Leasing contracten vallen onder de BTW indien bepaalde voorwaarden zijn vervuld (zie voor verdere details: PWC, sectie 4.3.2). Dit impliceert dat de leasinggever de BTW die hij heeft betaald bij de bouw van het onroerend goed kan recupereren en dat de vergoedingen die de lessor vraagt van de lessee ook onderhevig zijn aan de BTW. De lessee (indien BTW belastingplichtig) zal deze BTW eventueel kunnen recupereren van de zelf ontvangen BTW (uitoefenen beroepswerkzaamheden). De lessee zal een lange termijnschuld invoeren op het passief voor een bedrag dat overeenkomt met het kapitaalgedeelte dat vervat zit in de leasingtermijnen (die hij moet betalen aan de leasinggever). De activa in leasing worden door de leasingnemer als activabestanden geboekt en afgeschreven op basis van de fiscale regels en de verwachte economische gebruiksduur van het onroerend goed. De leasingnemer kan dan genieten van de investeringsaftrek op het bedrag dat, via gespreide termijnen, bedoeld is voor de wedersamenstelling van het kapitaal. Met betrekking tot de fiscale behandeling onder de vennootschapsbelasting wordt er een onderscheid gemaakt tussen kapitaalaflossingen en interest-vergoedingen. Elke huurbetaling door de leasingnemer wordt dan als volgt geboekt: het kapitaalgedeelte komt in mindering van de schuld en de interesten worden als financieel aftrekbare kost geboekt. De lessor zal het totale kapitaalgedeelte in de terugbetalingen boeken als een lange-termijnvordering. Het kapitaalgedeelte van de betalingen door de leasingnemer zal de vordering reduceren. Het interest gedeelte wordt door de leasinggever geboekt als opbrengst. Deze worden beschouwd als interesten van hypothecaire schuldvorderingen en zijn dus onderhevig aan de roerende voorheffing (tarief: 15%). Behalve wanneer de lessor een financiële instelling is, een beroepsbelegger is (waarvoor deze inkomsten dus belastbare bedrijfsinkomsten betekenen) of een privé-spaarder is. Bovendien wordt de lessor belast bij het ingaan van het contract op de meerwaarde van de transactie (als de totale kapitaalbetalingen (door de leasingnemer) hoger zijn dan de boekwaarde van het onroerend goed). De meerwaarden die de leasingnemer realiseert wanneer hij de in leasing genomen activa verkoopt zijn belastbaar onder de meerwaarde regels die worden besproken in sectie 3.6. 10 Zie http://www.kpmgleasing.be/ 22 Spoor Fiscaliteit Fiscale Wetgeving en Onroerend Goed in Vlaanderen • Leegstaande of verwaarloosde bedrijfsruimten Leegstaande of verwaarloosde bedrijfsruimten worden belast met de leegstandsheffing, met als doel om eigenaars een prikkel te geven om deze bedrijfsruimten te recupereren of ze opnieuw op de markt te brengen. Een bedrijfsruimte is een gebouw dat aangewend wordt voor een economische activiteit op een perceel van minimaal 500 m2. Een bedrijfsruimte is leegstaand wanneer zij voor meer dan 50% van de vloeroppervlakte niet wordt benut. Nieuwe bedrijfsruimten worden pas als leegstaand beschouwd wanneer zij nog leegstaan 2 jaar na de betekening van het K.I.. Ingeval de economische activiteit wordt stopgezet wordt een leegstaande bedrijfruimte pas na 5 jaar belast. De bedrijfsruimte is verwaarloosd indien er uiterlijke gebreken zijn aan de buitenmuren, de schoorsteen, de dakbedekking, het dakgebinte, het buitentimmerwerk, de kroonlijst, de dakgoten, de trappen of de liften. De gebreken zijn beperkt (algemeen) wanneer zich voordoen over minder (meer) dan 50% van de oppervlakte, lengte of breedte. De bedrijfsruimten waarvan de woning van de eigenaar een niet afsplitsbaar onderdeel uitmaakt en die nog steeds wordt benut als hoofdverblijfplaats, de bedrijfsruimten waarop een onteigeningsbeslissing rust, de bedrijfsruimten die beschermd zijn als monument (of in ontwerp lijst tot bescherming) en de landbouwbedrijven zijn vrijgesteld van de heffing. Tarief Geïndexeerd K.I. (van bedrijfsruimte plus gronden + opstanden van het perceel) 0 12.350 euro 150% K.I. (minimaal 3.700 euro) 12.350 37.150 euro 125% K.I. 37.150 74.350 euro 100% K.I. meer dan 74.350 euro 75% K.I. De aldus berekende belasting moet minstens 2.47 euro bedragen per m2 zoniet geldt 2.48 euro per m2 als minimumaanslagvoet (dit tarief is niet geïndexeerd). 3.6 Verkoop van onroerend goed Ook professionele verwezenlijkte meerwaarden (ook op aandelen, maar zie ook de analyse in sectie 3.2) worden bij het bedrijfsinkomen/winst gevoegd. Als men de activa voldoende lang in bezit heeft geldt een voordeliger belastingtarief of een gespreide belasting omdat meerwaarden meestal over meerdere jaren worden opgebouwd. Bij zelfstandigen worden meewaarden belast als volgend: - minder dan 5 jaar in bezit: belastbaar tegen progressief tarief - 5 jaar of meer in bezit: 16.5% of gespreide belasting tegen progressief tarief (wederbelegging) - gedwongen meerwaarden (meerwaarden naar aanleiding van vergoedingen ontvangen van schadegevallen, onteigeningen, opeisingen e.a.) < 5jaar in bezit: belastbaar tegen progressief tarief ofwel gespreide belasting tegen progressief tarief (wederbelegging) - gedwongen meerwaarden ≥ 5jaar in bezit: 16.5% of gespreide belasting tegen progressief tarief (wederbelegging) - stopzettingsmeerwaarden: 16.5% Meerwaarden op aandelen die de zelfstandige bezit niet uit oogpunt van de eigenlijke beroepswerkzaamheden worden niet belast (behalve indien speculatieve beweegredenen kunnen worden ingevoerd). Ook hier een belangrijke uitzondering wanneer de zelfstandige (alleen of met naaste familie) (dus regeling geldt ook voor particuliere investeringen) meer dan 25% van de aandelen bezat en ze aan een buitenlands bedrijf verkoopt. In dat geval worden de meerwaarden belast aan een tarief van 16.5%. Fiscaal Spoor Hogeschool Gent 23 Steunpunt Beleidsrelevant Onderzoek - Bestuurlijke Organisatie Vlaanderen Bij vennootschappen worden meerwaarden belast als volgend: - minder dan 5 jaar in bezit: gewone vennootschapsbelasting - meer dan 5 jaar in bezit: gespreide belasting indien wederbelegging - stopzettingsmeerwaarden: gewone vennootschapsbelasting Kapitaalverliezen, zowel bij zelfstandigen en vennootschappen, zijn aftrekbaar van de belastbare bedrijfsinkomsten of winst. De gunstige belastingregeling bij wederbelegging impliceert dat de gerealiseerde meerwaarden worden geherinvesteerd binnen de 3 jaar (binnen de 5 jaar wanneer in onroerend goed wordt geherinvesteerd). De geherinvesteerde meerwaarden worden dan pas bij het belastbare inkomen/winst gevoegd naar rato van de afschrijving van de activa gekocht met de geherinvesteerde meerwaarden of ten laatste wanneer deze activa worden verkocht. 24 Spoor Fiscaliteit Fiscale Wetgeving en Onroerend Goed in Vlaanderen NOG TE BEANTWOORDEN FISCALE VRAGEN Particuliere investering Nieuwbouw woning: tarief BTW 21% (of ook mogelijkheid tot verlaagd tarief van 6%, en hoe te verkrijgen)? • Worden leegstaande gebouwen nog steeds belast onder de onroerende voorheffing en inkomstenbelasting (of enkel heffing ter bestrijding van leegstand en verkrotting)? • Verder wordt er een registratierecht van 0.2% geheven op de registratie van de huurovereenkomst. Dit registratierecht wordt geheven op het bedrag van de totaal te betalen huurpremies over de ganse duur van de huurovereenkomst. Wordt dit registratierecht ook geëist van de particulier die huurt? Implementatie in de praktijk? • Indien een woning wordt gekocht en deze zal worden afgebroken om een nieuw huis te bouwen, moeten er dan registratierechten worden betaald op de gekochte (af te breken) woning (inclusief grond) of enkel op de bouwgrond? • Bedrijfsinvestering Tarieven onroerende voorheffing op bedrijfsniveau? Opcentiemen hoger voor bedrijven dan voor particulieren? • Regionale (lokale) bedrijfsruimtebelasting (tax on office surface)? • De registratierechten bedragen ook 5% bij aankopen door handelaars in onroerende goederen (vennootschappen of zelfstandigen) bij wederverkoop binnen de 10 jaar: (was zo voor de hervorming van de RR, KLOPT DIT ook na de hervorming?) • Wat wordt er bedoeld met het registratierecht op (b) de verdelingen en omzettingen van in België gelegen onroerende goederen (sectie 3.1, hervorming vennootschapsbelasting)? • Document: Fiscale wetgeving en onroerend goed in Vlaanderen 01-10-2002 17:33 Fiscaal Spoor Hogeschool Gent 25 hypotheek: Financiering 26 E = Europa, F = federaal, R = regionaal, P = provinciaal, L = lokaal hypotheekrecht (F) + registratierecht op hypotheekvestiging ( ) erfenisrechten (R) schenkingsrechten (R) erfenis: schenking: (E, F) registratierechten (R) BTW aankoop nieuwbouw: (E, F) aankoop: BTW successierechten (R) schenkingsrechten (R) erfenis: schenking: nieuwbouw: registratierechten (R) aankoop: Voorraad Van Onroerend Goed Bouw van Onroerend Goed Grond Verwerving bezit BTW (E, F) kapitaalaflossingen van lening: vermindering voor het lange termijnsparen of het bouwsparen (F) heffing bestrijding van leegstand & verkrotting (R) Spoor Fiscaliteit interestlasten van lening: gewone interestaftrek (F) coupons van vastgoedcertificaten: roerende voorheffing (F) (sommige) vastgoedbevaks: vrij van roerende voorheffing (F) niet-gebruik: kadastraal inkomen kadastraal inkomen OF huuropbrengsten onroerende voorheffing (R, P, L) + inkomstenbelasting (F) bewoond door eigenaar: verhuurd: opbrengst Bestuurlijke Organisatie Vlaanderen interestlasten van lening: bijkomende interestaftrek (F) vernieuwbouw: planbatenheffing ( ) Tabel 1: belasting op private investering in onroerend goed Steunpunt Beleidsrelevant Onderzoek - meerwaardebelasting (F) verkoop nieuwbouw: recuperatie BTW (E, F) meerwaardebelasting (F) verkoop
