Model scenarioanalyse Gebiedsontwikkeling

Scenarioanalyse in gebiedsontwikkeling
Scenarioanalyse in gebiedsontwikkeling
door
ing. D.F. Bong
Thesis ingediend ter verkrijging van de graad van MsRE
Profiel Investment
Amsterdam School of Real Estate
2006
Goedgekeurd door
Voorzitter examencommissie
Behaald diploma
Datum
Samenvatting en conclusies
De onderzoeksvraag luidt:
Is scenarioanalyse geschikt om een grondportefeuille van een projectontwikkelaar actief te kunnen
bewaken?
Om de vraag te kunnen beantwoorden wordt eerst een beschrijving gegeven van de grondmarkt en
op welke grondmarkt projectontwikkelaar Rabo Vastgoed opereert. Rabo Vastgoed is momenteel
één van de grootste spelers op deze markt. Door de enorme groei van haar portefeuille is bij het
management en de bestuurders van Rabo Vastgoed de vraag opgekomen hoe men de eventuele
risico’s kan meten en bewaken, én op welke wijze men hierop kan sturen.
Scenarioanalyse maakt het mogelijk om complexe processen te simuleren, b.v. economische
ontwikkelingen over een bepaalde periode. Het theoretische model van scenarioanalyse zal kort
beschreven worden. Voor een goed begrip van scenarioanalyse is het noodzakelijk het proces
uitgebreid te beschrijven. Dit gebeurt door het opstellen van een beslisboom. Een beslisboom
visualiseert de beslismomenten waardoor inzicht verkregen wordt in het volledige proces.
Aangezien het proces verschillende kanten op kan gaan, heeft de boom verschillende takken. De
beslismomenten bevinden zich op het knooppunt van 2 takken.
Met behulp van bovenstaande techniek heb ik het model “Gebiedsontwikkeling” ontwikkeld. Het
uitgangspunt hierbij is dat de kasstromen bekend zijn. De kasstromen komen o.a. uit
grondexploitaties. Grondexploitaties zijn modellen waarbinnen alle investeringen en opbrengsten
van gebiedsontwikkeling in de tijd zijn geplaatst. De output van een grondexploitatie kan een
residuele grondwaarde zijn of een exploitatieresultaat. “Gebiedsontwikkeling” maakt gebruik van
deze berekende kasstromen uit de grondexploitatie. Voor deze grondexploitatie maakt Rabo
Vastgoed gebruik van een model dat is ontwikkeld binnen Rabo Vastgoed: de Quick Scan.
Verschillende woningbouwcorporaties maken al enige jaren gebruik van scenarioanalyses om hun
vastgoedactiviteiten in ruime zin te kunnen monitoren op risico’s en gevoeligheden te kunnen
simuleren. Voor dit doel is het ”WALS” model (zie paragraaf 5.3) ontwikkeld. Er is door mij
onderzocht of het model “Gebiedsontwikkeling” in WALS kan worden geïntegreerd, wat inderdaad
mogelijk blijkt te zijn.
Om te onderzoeken of het model “Gebiedsontwikkeling” ook realistische resultaten genereert,
worden 2 cases beschreven. Eén case beschrijft een uitleggebied en de andere beschrijft een
binnenstedelijke herontwikkelingslocatie. De uitkomsten van de scenarioanalyses zijn bestudeerd
en worden vergeleken met de uitkomsten van de Quick Scan van beide locaties.
In het laatste hoofdstuk zijn de conclusies en aanbevelingen opgenomen om het model
“Gebiedsontwikkeling” verder te ontwikkelen. De belangrijkste conclusie van dit onderzoek is dat
Scenarioanalyse een geschikt instrument is om de grondportefeuille te bewaken. Hiervoor zal echter
nog wel nader onderzoek en verdieping nodig zijn van het model “Gebiedsontwikkeling” en een
bestudering van de uitkomsten van de scenarioanalyses.
Het model kan ten slotte resulteren in een tool voor de experts op de grondexploitatie markt. Het zal
hen niet overbodig maken, maar juist in staat stellen betere, gefundeerde adviezen te geven en
scherpere biedingen bij de projecten te doen.
Ing. D.F. Bong
‘s-Hertogenbosch, 27 maart 2006
INHOUDSOPGAVE
Inhoudsopgave
Samenvatting en conclusie
Lijst met figuren en tabellen
1.
1.1
INLEIDING ................................................................................................................. 1
Aanleiding ............................................................................................................................. 1
1.2
Onderzoeksopzet .................................................................................................................. 1
1.2.1
Onderzoeksvraag............................................................................................................ 1
1.2.2
Onderwerpen.................................................................................................................. 2
1.2.3
Probleemstelling ............................................................................................................ 3
1.2.4
Hypothese ...................................................................................................................... 4
1.2.5
Onderzoeksmethodiek.................................................................................................... 4
1.3
2.
Leeswijzer ............................................................................................................................. 5
GRONDMARKT IN NEDERLAND ............................................................................. 6
2.1
De actoren op de grondmarkt. ............................................................................................ 8
2.1.1
De Bouwers.................................................................................................................... 9
2.1.2
De Financier................................................................................................................... 9
2.1.3
De Woningbouwcorporaties en verenigingen.............................................................. 10
2.1.4
De Pensioenfondsen en overige beleggers................................................................... 11
2.1.5
De Pur sang ontwikkelaar ............................................................................................ 11
2.1.6
De oorspronkelijke eigenaren ...................................................................................... 12
2.1.7
De overheden: rijk, provincies en gemeenten.............................................................. 12
3.
BELEIDSACHTERGRONDEN RABO VASTGOED BIJ INKOOP VAN GRONDEN.13
3.1
Inkoop van gronden ........................................................................................................... 13
3.1.1
Eigen inkoop acquisitie................................................................................................ 13
3.1.2
Benadering door derden ............................................................................................... 14
3.1.3
Prijsvragen ................................................................................................................... 15
3.2
Uitwerking van de beleidsachtergronden van Rabo Vastgoed BV ............................... 16
3.3
Grondfinancieringsproject................................................................................................ 18
3.3.1
Grondproject ................................................................................................................ 18
3.4
Uitgangspunten en criteria ter beoordeling inkoop van gronden ................................. 19
3.4.1
Uitgangspunten grond(financierings)project ............................................................... 19
3.4.2
Wegingscriteria ............................................................................................................ 19
3.5
Opname in de grondportefeuille....................................................................................... 21
4.
GRONDPORTEFEUILLE RABO VASTGOED ULTIMO 2005 ................................. 23
5.
SCENARIO-ANALYSE ............................................................................................ 30
5.1
Scenario............................................................................................................................... 30
5.2
Diverse methodieken.......................................................................................................... 31
5.2.1
Best case – worst case analyse..................................................................................... 31
5.2.2
Stochastische simulatie ................................................................................................ 32
5.3
Woningbouwcorporaties: het Wals model....................................................................... 33
6. HET OPSTELLEN VAN EEN RISICOANALYSE TEN BEHOEVE VAN
GEBIEDSONTWIKKELING OP BASIS VAN SIMULATIE.............................................. 35
6.1
Het opstellen van de beslisboom ....................................................................................... 35
6.2
De “Takken”....................................................................................................................... 37
6.2.1
Tak A.0: Geen Ontwikkeling ....................................................................................... 38
6.2.2
Tak A.1 Ontwikkeling ................................................................................................. 40
6.2.3
Concessie en Joint-Venture model............................................................................... 41
6.3
De economische parameters.............................................................................................. 44
6.4
2 Cases: uitbreidingslocatie en een stedelijke herontwikkeling..................................... 45
6.4.1
Case 1: Uitbreidingslocatie .......................................................................................... 45
6.4.2
Case 2: Stedelijke herontwikkelingslocatie ................................................................. 46
6.5
Resultaat scenario-analyse ................................................................................................ 47
6.5.1
Conclusies Tak A.1.0 ................................................................................................... 47
6.5.2
Conclusies Tak A.1.1 ................................................................................................... 48
6.5.3
Resultaten scenario-analyse case Uitleggebied. .......................................................... 49
6.5.4
Resultaat scenario-analyse binnenstedelijke herontwikkelingslocatie. ....................... 50
7. VERGELIJKING UITKOMSTEN HUIDIGE METHODIEK RABO VASTGOED MET
DE UITKOMSTEN VAN DE SCENARIO-ANALYSE....................................................... 52
8.
CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN .................................................................... 55
Literatuurlijst
56
Dankwoord
57
Bijlagen
58
Lijst met figuren
Figuur 1: onderzoeksopzet
Figuur 2: proces en de deelvragen van het onderzoek.
Figuur 3: verschuiving tussen groepen milieu in km². Bron: VROM. 2005
Figuur 4: schema tijdsbalk grondfinancieringsproject - grondproject – opstalprojecte
Figuur 5: huidig proces risicobuffer van een ondernemingsplan
Figuur 6: model proces grondfinanciering gewenst.
Figuur 7: financiering projecten
Figuur 8: productiecijfers grondportefeuille op concern niveau
Figuur 9: productiecijfers op regio niveau
Figuur 10: prognose verloop cashflow grondfinancieringsprojecten op concern niveau
Figuur 11: EV verloop per regio
Figuur 12: gemiddeld inzet EV per eenheid
Figuur 13: tak A.0 Geen ontwikkeling.
Figuur 14: tak A.1 Ontwikkeling
Figuur 15: concessie en joint-venture model
Figuur 16: kansverdeling NCW per 1-1-2006 uitleggebied
Figuur 17: kansverdeling NCW per 1-1-2006 stedelijk herontwikkeling
Figuur 18: grafische weergave rendement versus risico
2
4
6
16
23
24
25
26
26
27
28
29
38
40
42
50
51
52
Lijst met tabellen
Tabel 1: mutaties milieus in km² Bron: VROM 2005
Tabel 2: de actoren op de grondmarkt.
Tabel 3: doelstellingen actoren in de grondmarkt
Tabel 4: schema resultaatbepaling project
Tabel 5: gebruikte kansvariabelen
Tabel 6: theoretische kans op scenario.
Tabel 7: aantal gegeneerde scenario's per eindknoop.
Tabel 8: percentage afslag van de waarderingsgrondslag.
Tabel 9: grondwaarde per m² na afslag.
Tabel 10: offset van moment van verkoop.
Tabel 11: verkoopdata gronden
Tabel 12: offset grondgebruik tak A.1.1
Tabel 13: grondgebruik in m2 tak A.1.1
Tabel 14: moment uitgifte grondexploitatie
Tabel 15: Economische uitgangspunten.
Tabel 16: percentage van scenario's groter dan verwacht resultaat bij uitleglocatie.
Tabel 17: percentage scenario's groter dan verwacht resultaat herontwikkelingslocatie.
Tabel 18: statistische gegevens scenario's
Tabel 19: kansverdeling NCW per 1-1-2006 binnenstedelijke herontwikkeling.
Tabel 20: uitleglocatie versus binnenstedelijke locatie
Tabel 21: QS versus scenario-analyse uitleggebied
Tabel 22: QS versus scenario anlyse stedelijk inbreidingslocatie
8
8
9
21
36
36
37
39
39
39
39
44
44
44
45
48
49
49
51
53
53
54
Model scenarioanalyse Gebiedsontwikkeling
1.
Inleiding
Rabo Vastgoed heeft in de afgelopen 5 jaar een stormachtige groei meegemaakt. Om
de groei te kunnen realiseren heeft Rabo Vastgoed veel geïnvesteerd in gronden. De
doelstelling van Rabo Vastgoed om in gronden te investeren is gelegen in de
waarborging van de bedrijfscontinuïteit.
Het investeren in gronden is een kapitaal- en kennisintensieve activiteit. Het brengt
ook de nodige risico’s met zich mee. Bij de inkoop van een positie wordt een “go – no
go” bepaald met behulp van bepaalde rekenregels. Als de uitkomsten goed zijn, dan
wordt de positie ingekocht en wordt de positie tijdelijk ondergebracht in de
grondportefeuille van Rabo Vastgoed.
1.1 Aanleiding
De grondportefeuille van Rabo Vastgoed is gegroeid van 300 ha medio het jaar 2000
naar circa 2000 ha ultimo 2005. Om de samenhang en de kwaliteit van de portefeuille
te bewaken en hierover te kunnen rapporteren – lees: de risico’s te kunnen
kwantificeren- is binnen Rabo Vastgoed nog geen instrument ontwikkeld. Het
management vraagt wel om op portefeuille-niveau periodieke rapportages met daarin
opgenomen het risicoprofiel van de portefeuille.
Dit onderzoek richt zich op de mogelijkheid om scenarioanalyse in te zetten als
instrument om de risico’s van de grondportefeuille op inzichtelijke wijze te meten.
1.2 Onderzoeksopzet
1.2.1
Onderzoeksvraag
Is scenarioanalyse geschikt om een grondportefeuille van een projectontwikkelaar
actief te kunnen bewaken?
1.2.2
Onderwerpen
Beschrijving grondmarkt
Theorie scenarioanalyse
Rabo Vastgoed in de
grondmarkt
Bestudering model WALS
Beleidsachtergronden Rabo
Vastgoed
Modelbeschrijving model
Gebiedsontwikkeling
Conclusie ten aanzien van
toepasbaarheid model
Figuur 1: onderzoeksopzet
Figuur 1 geeft schematisch de onderzoeksopzet weer. Een beschrijving wordt
gegeven van de grondmarkt, de actoren en de motieven van de verschillende actoren.
Op deze markt neemt Rabo Vastgoed op haar wijze een rol in als grote inkoper van
gronden, waarvoor een beleid is geformuleerd. Dit beleid is sterk gericht op het
bepalen van de mogelijkheden van één positie (dit is een aankoop van grond of een
opstal). Momenteel heeft Rabo Vastgoed nog niet de mogelijkheid om de financiële
effecten en het risicoprofiel van de gehele grondportefeuille inzichtelijk te maken
nadat een nieuwe positie is ingenomen. Anders gezegd: verbetert of verslechtert de
grondportefeuille door een positie op te nemen in de grondportefeuille?
Scenarioanalyse is een instrument om complexe omgevingen te simuleren. Het wordt
door woningbouwcorporaties gebruikt om hun vastgoedactiviteiten binnen ALM
(Asset Liability Management) te simuleren. Een ALM model rekent het risicoprofiel
van bijvoorbeeld een pensioenfonds door, onder verschillende beleidsvarianten in
combinatie met verschillende asset allocaties. Daarbij wordt bovendien rekening
gehouden met verschillende economische scenario's. Een ALM studie geeft inzicht in
de toekomstige ontwikkeling van het pensioenfonds en biedt de mogelijkheid de
diverse beleidsvariabelen die een pensioenfondsbestuur ter beschikking staan in hun
onderlinge samenhang te evalueren. Onderzocht is of WALS (zie paragraaf 5.3), het
model van scenarioanalyses dat speciaal hiervoor is ontwikkeld,
woningbouwcorporaties antwoorden biedt op de vraag of je het risicoprofiel van de
gehele grondportefeuille inzichtelijk kan maken. Om dit te kunnen toetsen is het
2
model Gebiedsontwikkeling ontwikkeld, waarbij aan de hand van 2 cases de
toepasbaarheid van scenarioanalyse is onderzocht.
Menig vastgoedontwikkelaar en aanverwante partijen hebben zich de laatste decennia
op de grondmarkt begeven. Sommige partijen zijn hierbij dermate actief geworden dat
bij hen sprake is van een grondportefeuille. Uit eigen waarneming blijkt dat de
diverse partijen met een grondportefeuille diverse doelen nastreven, maar het beheer
ervan of de beleidsdoelstelling op concern niveau niet hebben geregeld. Daar waar
wel sprake is van beleid, ontbreekt het vervolgens aan instrumentarium om een
portefeuille beleidsmatig aan en/of bij te sturen.
Dit onderzoek wil komen tot een scenarioanalyse model waarmee het mogelijk is om
het verwachte resultaat en de hierbij behorende risicobuffer van een project vast te
leggen.
1.2.3
Probleemstelling
Over de problematiek van het opzetten, beheren en benchmarking van
vastgoedportefeuilles is bij pensioenfondsen en institutionele beleggers veel bekend.
Modellen om de portefeuilles te beheren zijn dan ook redelijk eenvoudig te
bemachtigen. Van groot belang is dat veel langjarig en consistent cijfermateriaal
bekend is. Dit geldt zowel voor de inkoop, beheer en rendementen, maar vooral voor
de relaties en gevoeligheden tussen de verschillende onderdelen van een portefeuille.
Over grondportefeuilles daarentegen is relatief weinig bekend. De informatie hierover
wordt angstvallig achtergehouden. De publieke gegevens uit de jaarstukken of -cijfers
zijn zo versluierd dat hier nauwelijks informatie uit te halen is, laat staan eenduidige
informatie. De praktijk wijst ook uit dat er geen behoefte is om gegevens uit te
wisselen; het bedrijfsbelang is te groot om gegevens uit te wisselen.
Er zijn geen grondportefeuille modellen bekend die deze vragen integraal en op
consistente wijze benaderen, hoewel woningbouwcorporaties mogelijk wel over
instrumenten voor dit doeleinde beschikken. In het voorliggende stuk zal hierop nader
worden ingegaan.
Om de onderzoeksvraag te kunnen beantwoorden, is enig inzicht nodig in
onderstaande punten:
1. sturingsmaatstaven om de risico’s te beperken en rendementen te
optimaliseren;
2. het besluitvormingsproces van inkoop van nieuwe posities en het monitoren
van bestaande posities.
Figuur 2 laat het huidige inkoopproces zien:
3
Inkoop gronden / positities:
- waar?
- wat?
- wanneer?
- condities
- resultaat: project / grondportefeuille
Beheer van positie / grondportefeuille:
- actief / passief
- financiering
- feitelijk beheer
Desinvesteringen:
- wanneer
- kostprijs versus marktprijs
Figuur 2: proces en de deelvragen van het onderzoek.
1.2.4
Hypothese
Verondersteld wordt dat een integraal model verschillende doelen kan dienen:
1. Door het opstellen van een set van globale randvoorwaarden kan een inkoper
vroegtijdig bepalen of een positie interessant is.
2. Op concern niveau kan men door het risicoprofiel integraal te beoordelen de
juiste risicomaat en de minimale inzet aan Eigen Vermogen (EV) bepalen.
1.2.5
Onderzoeksmethodiek
Er is literatuuronderzoek verricht naar:
De huidige grondmarkt.
4
Theorie scenarioanalyse.
Toepassing bij woningbouwcorporaties.
Aan de hand van de bevindingen is de probleemomgeving van gebiedsontwikkelingen
beschreven, op basis waarvan een model Gebiedsontwikkeling is opgesteld. Dit model
is ingevoerd in een simulatiemodel en vervolgens zijn hier 2 cases mee doorgerekend.
De resultaten van deze berekeningen worden vergeleken met de resultaten van de
huidige beoordelingsmethodiek. De conclusies (toepasbaarheid van scenarioanalyse)
en de aanbevelingen (het model verder ontwikkelen) hiervan worden nader
uitgewerkt.
1.3 Leeswijzer
Het rapport is als volgt opgezet:
Hoofdstuk 1: is de inleiding en de onderzoeksvraag.
Hoofdstuk 2: gaat in op de grondmarkt en de kaders van dit rapport binnen
deze markt.
Hoofdstuk 3: Rabo Vastgoed neemt op de grondmarkt een bepaalde plaats in.
Dit hoofdstuk gaat hier dieper op in.
Hoofdstuk 4: gaat in op de achtergronden van het inkoopbeleid van Rabo
Vastgoed en er wordt ingezoomd op de berekeningsmethodieken. Inzicht
wordt gegeven in de grondportefeuille van Rabo Vastgoed medio 2005 en de
huidige bewakingsmethodieken.
Hoofdstuk 5: geeft een beschrijving van scenarioanalyse.
Hoofdstuk 6: beschrijft het model Gebiedsontwikkeling. Met dit model kan
vervolgens scenarioanalyses worden uitgevoerd op een enkele positie.
Hoofdstuk 7: vergelijkt de resultaten tussen de huidige
berekeningsmethodieken van Rabo Vastgoed met de resultaten uit de
scenarioanalyse. Dit gebeurt aan de hand van 2 cases: een uitleglocatie en een
stedelijke herontwikkelingslocatie.
Hoofdstuk 8: conclusies en aanbevelingen.
5
2.
Grondmarkt in Nederland
In “De markt doorgrond” (Nai Uitgevers/Ruimtelijk Planbureau, 2005), een
institutionele analyse van grondmarkten in Nederland, wordt de vraag gesteld of er in
Nederland sprake is van een grondmarkt. Hierbij is de nieuwe institutionele economie
als ingang gekozen, die de nadruk legt op het handelen van mensen binnen een
omgeving van regels. De volgende termen passeren de revue: het prijsmechanisme, de
invloed van regels (lees overheid), transactiekosten (kennis kost geld) en de markt als
markt in rechten.
Wat wordt in deze scriptie bedoeld met “grond”? Grond kan op verschillende wijze
worden verdeeld (bestemming en gebruik). In dit onderzoek wordt onder grond
verstaan gronden die als gevolg van een bestemmingswijziging tot bouwgrond in
breedste zin én ten behoeve van vastgoedontwikkeling gewijzigd worden. Agrarische
gronden, bosgronden en overige cultuurgronden maken geen onderdeel uit van deze
scriptie. De grondmarkt bestaat uit onbebouwde en bebouwde gronden, al dan niet in
stedelijk gebied. Met andere woorden,gronden en opstallen die bedoeld zijn om op
termijn te transformeren naar woningbouw en commerciële voorzieningen in breedste
zin (kantoren, overige commerciële voorzieningen, bedrijventerreinen, enz.)
Figuur 3: verschuiving tussen groepen milieu in km². Bron:
VROM. 2005
De grondmarkt wordt beschouwd als het meest ondoorzichtige onderdeel van de
vastgoed, mede doordat verschillende partijen zich hierop begeven. In het boek
“Onroerend goed als belegging” (Van Gool, Jager en Weisz , 2001) wordt aan deze
markt het volgende unieke economisch kenmerk toegedicht: in Nederland kan het [de
grondmarkt] substantieel niet groeien bij een groeiende vraag hiernaar. Bovendien
6
heeft grond nog het bijzondere kenmerk dat het locatiegebonden is. Een effect hiervan
is dat volgens algemeen geldende economische wetten bij een stijgende vraag én een
dalend aanbod de prijs van grond zal stijgen. Ten slotte wordt in het boek uiteengezet
welke krachten (partijen) aanwezig zijn op deze markt. De overheid is als enige partij
in staat om de bestemming van de grond te doen wijzigen. Men zou verwachten dat
juist zij als belangrijkste speler zou optreden op deze markt, maar dat is niet het geval.
De overheid heeft twee rollen: een passieve als opsteller van regels van de
grondmarkt en een actieve bij de herontwikkeling van verouderde bedrijventerreinen.
De prijsvorming op de grondmarkt wordt voor een belangrijk deel bepaald door
ontwikkelende of bouwende partijen en niet door de overheid.
In figuur 3 is af te lezen dat de transformatie van buitengebieden tussen 1996 en 2002
circa 203 km² ten gunste van overige bestemmingen is geweest. Daarnaast hebben
tussen verschillende milieus verschuivingen plaats gevonden (zie tabel 1). Deze
verschuivingen kan men ook scharen onder de grondmarkt. Niet altijd zal het
verschuiven van een milieu leiden tot waardecreatie in economische zin, maar kan het
tevens beschouwd worden als een waardecreatie vanuit ecologisch en/of
maatschappelijk oogpunt. Te denken valt aan groencompensatie projecten en de
Ruimte voor Ruimte regelingen in de verschillende provincies. Het is duidelijk dat,
gezien de grote volumes oppervlakte, het hier gaat om grote financiële belangen. In
onderstaande tabel worden de specificaties per milieu weergegeven.
Centrum hoogstedelijk
Centrum stedelijk
Centrum laagstedelijk
Centrum dorps
Totaal centrum
Woonmilieu hoogstedelijk
Woonmilieu stedelijk
Woonmilieu groenstedelijk
Woonmilieu laagstedelijk
Woonmilieu dorps
Totaal woonmilieu
Sociaal en culturele en
openbare voorzieningen
Bedrijventerrein bij wonen
Bedrijventerrein
Bedrijventerreinen (kleine en
randen)
Totaal bedrijvenmilieu
1996/1997 2000/2002 mutatie In %
11,7
12,1
0,4 3,3%
67,3
68,9
1,6 2,3%
114,0
115,1
1,1 1,0%
306,1
301,9
-4,2 -1,4%
499,1
498,0
-1,1 -0,2%
38,4
316,5
247,0
713,6
830,8
2.146,3
40,4
334,8
258,1
732,4
853,1
2.218,8
289,8
242,0
695,8
288,1
263,0
778,1
634,9
1.862,5
655,8
1.985,0
7
2,0
18,3
11,1
18,8
22,3
72,5
5,0%
5,5%
4,3%
2,6%
2,6%
3,3%
-1,7 -0,6%
21,0 8,0%
82,3 10,6%
20,9
122,5
3,2%
6,2%
Groen- en sportvelden
Bouw- en stortplaatsen
Grote infrastructuur
Totaal overige milieus
Totaal stedelijke milieus
Buitengebied
Totaal Nederland
153,3
177,7
236,7
567,7
161,8
217,0
225,1
603,9
5.075,6
5.305,7
8,5 5,3%
39,3 18,1%
-11,6 -5,2%
36,2 6,0%
230,1
4,3%
30.355,8
30.141,4 -214,4
-0,7%
35.431,4
35.447,1
15,7
0,0%
Tabel 1: mutaties milieus in km² Bron: VROM 2005
Ontwikkelaars zijn met name geïnteresseerd in de milieus centrum, woon en
bedrijven. Dit onderzoek is voornamelijk gericht op deze milieus, omdat die direct
rendement opleveren voor de actoren op de grondmarkt. Uiteraard hebben de overige
milieus ook een maatschappelijke waarde. In de praktijk betekent dit dat ook de
marktpartijen geïnteresseerd zijn in deze milieus, maar dan voornamelijk als
katalysator om de ruimtelijke ontwikkelingen te versnellen cq als ruilobject. Gezien
het kader van deze scriptie zal hierop niet nader worden ingegaan.
2.1
De actoren op de grondmarkt.
De volgende partijen zijn actief op de grondmarkt:
Financierende
Ontwikkelende bouwers ontwikkelaars
Woningbouwcorporaties
cq verenigingen
Pensioenfondsen
Heijmans
Rabo Vastgoed BV
Rotij
BAM
Jansen De Jong
Achmea
Fortis
Latei
Interpolis Vastgoed
Woningbouwcorporatie ‘t
Oosten
Vesteda
Amvest
Pur sang ontwikkelaars
AMDC (voor de
overname)
Johan Matser (wel
binding met TBI)
Tabel 2: de actoren op de grondmarkt.
De ontwikkelende bouwers kunnen nog worden onderscheiden in civieltechnische- en
utiliteitsbouwers. Daarnaast zijn er de oorspronkelijke grondeigenaren en de
overheden zoals het rijk, de provincies, gemeentes en waterschappen.
De doelstellingen per actor om zich op de grondmarkt te begeven zijn verschillend,
maar er zijn ook grote overlappingen. Tabel 3 geeft een overzicht van de
verschillende doelstellingen.
8
doelstellingen
Actoren
Bouwers
Financierders
Woningbouwcorporaties
Pensioenfondsen
Pur sang ontwikkelaars
Oorspronkelijke
eigenaren
Overheden
bedrijfscontinuïtei verdeling van overige concern
t
risico's
doelstellingen
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
Tabel 3: doelstellingen actoren in de grondmarkt
2.1.1 De Bouwers
Bij de bouwers is de inkoop van grondposities gericht op de bedrijfscontinuïteit, wat
neerkomt op het stapelen van stenen. Om deze continuïteit te waarborgen richten deze
bedrijven zich voornamelijk op redelijke warme gronden (dit zijn gronden die tussen
de 1 en 5 jaar tot ontwikkeling gebracht kunnen worden). Kenmerkend voor deze
partijen is dat de financiering van de gronden vaak direct ten laste van het
bedrijfsresultaat plaats vindt. Daardoor kan de financiering gerekend worden als ware
het met 100% EV gefinancierd. Bij grotere ondernemingen schijnt de financiering van
gronden een issue te zijn geworden. Vooral door de grote vertragingen van de
ontwikkelingen van de gronden is het in het bezit hebben van gronden zeer kostbaar.
Met name deze partijen zoeken allianties met partijen die geld hebben en komen dan
snel uit bij financiers, woningbouwcorporaties en pensioenfondsen. Aangezien deze
partijen niet bedreigend zijn voor hun onderneming is dat een logische stap.
Van de volgende partijen bestaat het vermoeden dat zij omvangrijke grondposities
hebben ingenomen: Heijmans, de gebroeders van Wanrooij, Jansen de Jong en sinds
kort BAM door de overname van AM.
2.1.2 De Financier
De motieven om gronden in te kopen zijn voor financiële instellingen verschillend.
Het kan gaan om:
1. Financiering tijdens de ontwikkelperiode zonder risicoparticipatie.
2. Financiering tijdens de ontwikkelperiode met risicoparticipatie.
3. Het optimaliseren van de positie van de bank om bancaire zaken optimaal af te
kunnen zetten.
Afhankelijk van de concerndoelstellingen (accent op het eerste of tweede motief) is
de betrokkenheid en aanwezigheid van de financier in het proces (inkoop,
9
ontwikkelen en verkoop objecten) groter of kleiner. Dit zal zich dan ook uiten in de te
nemen risico’s in de wijze waarop gefinancierd wordt (zekerheden). Als de nadruk
ligt op het eerste motief zal een financiële instelling zich niet richten op de inkoop
van posities die ver weg in de tijd liggen. Daarnaast zal de betrokkenheid bij het
ontwikkelproces laag zijn, omdat de vergoeding voor de financiële instellingen
besloten zit in het financieringsarrangement. Kenmerkend voor deze partijen is dat de
ontwikkelcapaciteit nihil is.
Kiezen de financiële instellingen voor het tweede motief, dan ligt de doelstelling om
winstmaximalisatie te behalen primair op het eindproduct: de opstallen of bouwrijpe
grond. Deze partijen hebben dan wel de beschikking over projectontwikkelaars en
overige disciplines die benodigd zijn om het ontwikkelproces aan te sturen.
Het derde motief zal ten allen tijde worden geoptimaliseerd. Dit is voor de financiële
instellingen heel belangrijk en vaak ook de voornaamste reden om de eerste stappen
te zetten in vastgoed. Het bekendste voorbeeld is de inlijving van Bouwfonds door
ABM-AMRO. Onlangs is bekend geworden dat ABN-AMRO Bouwfonds in de
verkoop heeft gezet, exclusief de hypotheken. Blijkbaar staan de risico’s voor ABNAMRO van projectontwikkeling niet meer in verhouding tot de rendementen. Toch is
de opmars in de projectontwikkeling van Rabo Vastgoed in de afgelopen 5 jaar
opvallend met de twee producten financiering mèt en financiering zonder
risicoparticipatie. Vooral financiering met risicoparticipatie beperkte zich in de
voorgaande jaren tot een vast percentage van de winst. Als tegenprestatie biedt Rabo
Vastgoed een financiering aan waar minder zekerheden worden gevraagd van de
participant. Hierdoor behoudt de participant meer financiële ruimte in zijn
onderneming.
De financiële instellingen die zich vooral richten op het tweede motief (financiering
met risicoparticipatie) zijn bereid om meer risico’s te lopen bij de inkoop van
gronden. Enkele bekende financiële instellingen met omvangrijke grondposities zijn
Bouwfonds, Rabo Vastgoed en Fortis.
2.1.3 De Woningbouwcorporaties en verenigingen
Deze partijen willen in de uitleggebieden voet aan de grond krijgen. Met name daar
waar zij minder sterk bestuurlijk worden ondersteund (lees: door de gemeente niet in
een vooruitgeschoven positie zijn gebracht) is de noodzaak groot om met name in de
uitleggebieden posities te verwerven. Meestal betreft het geen omvangrijke posities,
maar voldoende groot om druk uit te kunnen oefenen om met de andere partijen aan
tafel te zitten en zo hun belangen te waarborgen. Hun belang is de sociale component
van het te realiseren programma op acceptabele wijze tot uitvoering te laten brengen.
Onder acceptabel wordt begrepen: tegen gereduceerde grondkosten en op goede
locaties binnen het plangebied. Ondanks de minder grote grondposities, hebben
woningbouwcorporaties en verenigingen wel degelijk een financieel effect op de
grondwaarde.
De partijen in kwestie zijn niet bedreigend voor bouwers of financiële instellingen, en
er is regelmatig sprake van samenwerkingsverbanden. Zij vullen elkaar goed aan, ook
al hebben de corporaties in het algemeen geen behoefte aan financiering, omdat zij
10
immers zelf “goedkoop” geld kunnen aantrekken. Een corporatie zoekt voornamelijk
ontwikkelkracht bij een financiële instelling.Een financiële instelling zoekt met name
toenadering tot een woningbouwcorporatie om de sociale component van een
bouwtaak in een uitleggebied in te vullen.
2.1.4 De Pensioenfondsen en overige beleggers
Deze partijen hebben vergelijkbare motieven als een woningbouwcorporatie, met dien
verstande dat zij vaak geen bestuurlijke bindingen hebben met gemeentes en derhalve
ook zelfstandig posities dienen te verwerven in nieuwe gebieden. Deze partijen
nemen evenmin grote grondposities in, maar wel voldoende om aan tafel te komen.
De reden hiervan is dat deze partijen niet gaan voor de directe ontwikkelwinst, maar
voor de lange termijn huurrendement en het indirecte resultaat uit de verkoop op de
lange termijn (uitponden). Aangezien in de meeste locaties beperkte ruimte is voor
het beleggershuursegment, is het innemen van grote posities evenmin noodzakelijk.
Pensioenfondsen zoeken vanwege de geringe ontwikkelcapaciteit bouwers en pur
sang ontwikkelaars op. Hier geldt de zoektocht naar gronden die op de korte tot
middellange termijn tot ontwikkeling kan worden gebracht, omdat de allocatie van
financiële middelen in grond niet direct leidt tot rendement.Minder toenadering wordt
gezocht bij financiële instellingen. De redenen hiervoor zijn dat een financiële
instelling geen toegevoegde waarde heeft (pensioenfondsen moeten juist projecten
vinden waar zij hun geld naar toe kunnen brengen) én het aandeel van beleggershuur
juist vaak ten koste gaat van het segment goedkope tot middeldure vrije
sectorwoningen.
2.1.5 De Pur sang ontwikkelaar
Het motief voor deze partijen om in gronden te financieren is gelegen in
bedrijfscontinuïteit. Het grootste probleem voor de pur sang ontwikkelaar is dat de
financiële reikwijdte meestal niet groot is en zoekt daarom samenwerkingsverbanden
met financiële instellingen, woningbouwcorporaties en overheden. In de praktijk zijn
er ook samenwerkingsverbanden tussen bouwers en pur sang ontwikkelaars, maar dan
betreft het locaties die een korte doorlooptijd kennen of waarbij de risico’s voor deze
partijen zijn doorgelegd naar een financiële instelling.
Het ligt niet voor de hand dat de pur sang ontwikkelaar voor de lange termijn gronden
inkoopt, maar in het algemeen relatief kleine posities inneemt op de middellange
termijn (zebratechniek). Deze ontwikkelaars komen vaak aan hun ontwikkelvolume
middels prijsvragen en/of vanwege hun specifieke kwaliteiten waarvoor zij worden
gevraagd door bijvoorbeeld woningbouwcorporaties, pensioenfondsen, gemeentes en
financiële instellingen zonder eigen ontwikkelcapaciteit.
11
2.1.6 De oorspronkelijke eigenaren
De oorspronkelijke eigenaren (b.v. agrariërs) worden de laatste decennia steeds meer
bijgestaan door professionele adviseurs, die vaak afkomstig zijn uit de agrarische
hoek en makelaardij (LTO, ZLTO). De meeste eigenaren hebben maar één doel voor
ogen: het maximaliseren van de verkoopopbrengsten. De afgelopen jaren hebben de
inkoopprijzen voor toekomstige woningbouwlocaties een enorme vlucht genomen en
staan niet meer tot relatie met de huidige bestemming. Steeds vaker wordt er
ingekocht tegen de toekomstige te realiseren bestemmingen (residueel rekenen).
Hiervoor zijn verschillende rekentechnieken en benaderingen ontwikkeld door de
verschillende partijen, die allen uiteindelijk op hetzelfde neerkomen: het meest
gunstigste financiële plaatje te laten zien aan de verkopende partij. Aangezien de
belangen voor alle partijen zo hoog zijn (een goede locatie is een schaars goed), zijn
partijen bereid om hiervoor heel ver te gaan. In de rekensommen zal hierop nader
worden ingegaan.
2.1.7 De overheden: rijk, provincies en gemeenten.
De overheden moeten de ruimtelijke ordeningsdoelstellingen nastreven. Iedere
overheid doet dit op haar eigen wijze. De overheid beschikt over diverse instrumenten
(Wet Voorkeursrecht Gemeente, onteigeningswet, etc.) en mag als enige
bestemmingsplannen op- en vaststellen. De afgelopen decennia is de overheid steeds
verder verwijderd geraakt van de invulling van de ruimtelijke ordening en meer een
faciliterende rol gaan vervullen. De laatste jaren is uit de politiek weer de roep
gekomen om een sterkere overheidsrol in de ruimtelijke ordening. Een veel gehoorde
klacht is dat er te weinig kwaliteit tegen te hoge prijzen is gerealiseerd in de VINEX
wijken. Daarnaast zijn de afgelopen jaren de woningbouwprijzen geëxplodeerd zodat
er geen evenwicht meer is in de woningbouw. Om hier invulling aan te geven is het
Rijk bezig om een rijksgrondbedrijf op te richten waarbij alle rijksgronden in worden
ondergebracht. De provincies op hun beurt leveren ook een aandeel. Zo heeft de
provincie Zuid-Holland al een provinciaal grondbedrijf opgericht en de provincie
Limburg kondigde onlangs aan een provinciaal grondbedrijf op te richten met een
startkapitaal van € 100,-- miljoen en 5 locaties op te pakken. Het betreft locaties die
marktpartijen minder interessant vinden: verouderde industrieterreinen, glastuinbouw
en grootschalige groenprojecten.
In het verleden bezaten gemeentes met een actief grondbeleid vaak veel grond. De
afgelopen decennia hebben echter veel gemeentes gekozen om hierin minder actief te
opereren cq via concessiemodellen uitvoering te geven aan hun ruimtelijke
ordeningsbeleid.
12
3.
Beleidsachtergronden Rabo Vastgoed bij inkoop
van gronden.
Rabo Vastgoed BV bestaat meer dan 25 jaar en maakt onderdeel uit van de Rabo
Groep. Rabo Vastgoed behoort daarmee tot de financierende ontwikkelaars. Begin
jaren tachtig, toen de vooruitzichten voor vastgoed slecht waren, kreeg Rabo
Vastgoed bestaansrecht door relaties in vastgoed te helpen aan financiering van hun
projecten. Het betrof hier financiering met risicoparticipatie, waarbij de zekerheid niet
verder reikte dan het object en Rabo Vastgoed het verkooprisico van de ondernemer
overnam. Dit is nog altijd een goed product in de markt getuige de vele partijen die de
afgelopen 25 jaren hiervan gebruik hebben gemaakt.
Tot begin jaren negentig kwam Rabo Vastgoed betrekkelijk eenvoudig aan haar
projecten, namelijk via een prijsvraag of via de lokale banken en partijen die de weg
hadden gevonden naar Rabo Vastgoed. Het ging hier voornamelijk om ontwikkelende
bouwers en pur sang ontwikkelaars. De ontwikkelaars die begin jaren negentig de
gewijzigde rol van de overheid in de ruimtelijke ordening goed hadden ingeschat en
hier op inspeelden door grondposities in te nemen, waren spekkoper. Rabo Vastgoed
ging met deze trend niet mee.
Eind jaren negentig werd het steeds moeilijker om aan productie te komen, omdat de
vastgoedmarkt ondertussen was geëxplodeerd. Begin jaren 2000 groeide Rabo
Vastgoed explosief. Dit had te maken met de sterkere positionering van vastgoed
binnen de Rabo Groep. Had Rabo Vastgoed in 2000 nog 300 ha bouwgrond in bezit,
eind 2005 is dit opgelopen tot 2000 ha, met een verwachte bouwproductie van ca.
40.000 woningen. Daarnaast heeft Rabo Vastgoed bedrijfsterreinen en commerciële
voorzieningen in haar portefeuille. Hiermee heeft het bedrijf op dit ogenblik één van
de grootste grondportefeuilles van Nederland. Deze spectaculaire groei voldoet aan de
doelstelling om binnen afzienbare tijd bij de top 3 van de projectontwikkelaars van
Nederland te behoren.
3.1
Inkoop van gronden
Gronden kunnen op verschillende manieren door Rabo Vastgoed worden verworven,
ondermeer door:
eigen inkoop acquisitie;
benadering door derden; en
prijsvragen.
3.1.1 Eigen inkoop acquisitie
Rabo Vastgoed heeft geen organisatie heeft om zelf gronden te verwerven, en
acquisitie langs deze weg komt nauwelijks voor. De gronden die op deze wijze zijn
verworven hebben vaak hun oorsprong bij een lokale bank, waar een agrariër zijn
13
gronden heeft aangeboden. Hiermee kan aan de jaarlijkse behoefte aan gronden niet
worden voldaan. De jaarlijkse behoefte van Rabo Vastgoed kan worden gedefinieerd
als de benodigde aanvulling van gronden die zijn uitgestoten (in ontwikkeling worden
gebracht) en de extra gronden die benodigd zijn om de groeidoelstelling van Rabo
Vastgoed te kunnen invullen. De groeidoelstelling is om jaarlijks 4000 woningen uit
de grondportefeuille te kunnen realiseren. Om dit te bereiken is de actieve werving
van gronden in plaats van een passieve werving een voorwaarde.
3.1.2 Benadering door derden
Rabo Vastgoed BV wordt om verschillende redenen benaderd om de posities
(gronden) over te nemen cq participaties aan te gaan. Deze lopen uiteen van:
herfinanciering: het inkopen van gronden legt over het algemeen gedurende
een langere periode een groot beslag op de financiële middelen van een
bedrijf. Vooral beursgenoteerde bedrijven hebben bij grote grondportefeuilles
vaak behoefte om de portefeuille op een andere wijze te financieren, waarbij
het geheel of gedeeltelijk van de “balans” halen van de gronden regelmatig
aan de orde komt.
herverdelen van de risico’s.
tussentijds te gelde maken.
putten uit kennis betreffende locatie- en vastgoedontwikkeling.
Voor de ontwikkelende bouwer en pur sang ontwikkelaars zijn de bovenstaande
motieven allemaal in meer of mindere mate aan de orde. Deze partijen hebben
meestal vanwege continuïteitsdoelstellingen in het verleden gronden cq posities
ingenomen om hun bouwproductie of ontwikkelproductie veilig te stellen. Zij hebben
over het algemeen een minder goede financiële positie om op lange termijn gronden
in te kopen.
Voor een financierende ontwikkelaar ligt het motief veelal in het herwaarderen van
een gegeven positie, anders gezegd, zij hebben dan geen fiducie meer in een gegeven
locatie. Het delen van de risico’s speelt ook mee. Overigens is de verkrijging van
posities uit deze hoek marginaal. De motieven van een financiële partij om zich in de
grondmarkt te begeven is gelegen in het verzekeren van ontwikkelvolume
(bedrijfscontinuïteit), financiering en afgeleide bankproducten (hypotheken,
verzekeringen, etc.). Voor Rabo Vastgoed is er derhalve geen toegevoegde waarde
om met een financierende ontwikkelaar een participatie aan te gaan.
Voor woningbouwcorporaties ligt dit anders. Zij hebben vaak grote posities in
bestaand stedelijk gebied dat in de komende jaren tot ontwikkeling gebracht moet
worden, omdat enerzijds op die locaties het aanbod niet meer aansluit op de
marktvraag en anderzijds de woningen vaak ook technisch aan hun eind zijn.
Er zijn ook corporaties die posities innemen in de uitleggebieden. De reden hiervoor
is om tegen zo laag mogelijke maatschappelijke kosten (sociale) huurwoningen aan te
14
kunnen bieden. Omdat kennis om zelf grote locaties te ontwikkelen en kennis van de
koopmarkt ontbreekt, is een corporatie bereidt om ontwikkelvolume af te staan om
deze kennis alsnog binnen te halen. Tenslotte is het delen van de marktrisico’s van het
koopsegment met een andere ontwikkelaar voor een corporatie ook een reden om
posities in te nemen in de uitleggebieden.
Pensioenfondsen kennen een algemeen probleem. Zij beschikken over voldoende
financiële middelen, maar er zijn te weinig goede (directe) vastgoedobjecten in
Nederland te verkrijgen. Op dit moment is bij deze partijen de behoefte aan
kantoorobjecten niet zo groot, maar aan goede winkellocaties en
beleggerhuurwoningen des te meer, terwijl de verkrijging daarvan problematisch is.
Om deze reden hebben enkele pensioenfondsen in het verleden een positie verworven
in uitleggebieden of stedelijke herontwikkelingsgebieden. Hierdoor was men er zeker
van dat een deel van het te realiseren programma omgezet kon worden naar
beleggerhuurwoningen of andere voor hen acceptabele bestemmingen. Deze partijen
konden in het verleden betrekkelijk eenvoudig hun voorraad op peil houden en was er
geen noodzaak om met andere partijen samen te werken. Met de veranderende vraag
in de woningmarkt (hogere kwaliteit in zowel opstal als locatie en andere
doelgroepen) is het op peil houden van de voorraad nu niet meer zo eenvoudig. Een
mogelijkheid voor deze partijen is aansluiting te zoeken bij b.v. Rabo Vastgoed zodat
een strategische alliantie gevormd kan worden waarbij de meerwaarde voor het
pensioenfonds is gelegen in
het landelijk participeren in de bestaande posities van Rabo Vastgoed en
de aanwezigheid van een grote ontwikkelorganisatie.
Voor de oorspronkelijke eigenaren (agrariërs) is Rabo Vastgoed een onderdeel van
een vertrouwde organisatie waar zij vaak al generaties bankieren. Dit maakt vaak ook
de drempel lager om hun gronden aan Rabo Vastgoed aan te bieden. De afgelopen
decennia blijkt deze bron schaarser te worden, omdat ook andere sterke agrarische
adviseurs (LTO, ZLTO, etc.) zich op deze markt hebben begeven.
3.1.3 Prijsvragen
De laatste jaren hebben gemeentes, maar ook particuliere partijen hun posities “te
koop” aangeboden in de vorm van een prijsvraag. De gemeentes beogen hiermee
kwalitatief goede stedenbouwkundige plannen en een goed financieel bod te krijgen.
Voor particuliere partijen is vaak het optimaliseren van het grondaanbod de enige
drijfveer.
Voor projectontwikkelaars is deze vorm van verkrijging van productie zeer risicovol.
Het komt voor dat een aanbiedende partij tot wel 20 gegadigden uitnodigt. Het is dan
vervallen tot een tender op de positie. Een positie die op deze wijze wordt verkregen
kent over het algemeen een (te) hoog prijskaartje.
15
3.2
Uitwerking van de beleidsachtergronden van Rabo Vastgoed
BV
Risicovolle projecten worden gefinancierd met risicokapitaal en vreemd vermogen.
Risicokapitaal vindt plaats als Eigen Vermogen (EV). Een financier bepaalt de
verhouding tussen EV en Vreemd Vermogen (VV), Hierbij geldt dat hoe hoger het
risico wordt ingeschat, de financier een hoger aandeel EV verlangt. Daarbij zal de
financier een hogere renteopslag verlangen als risicopremie. Rabo Vastgoed maakt
onderscheid tussen het financieren van grondinvesteringen, grondexploitaties en
opstalprojecten (projectfinanciering).
In onderstaand schema wordt met een tijdsbalk aangegeven wat men verstaat onder
een grondfinancieringsproject, grondproject en een opstalproject.
grondfinancieringsproject------------------------------------------------------------------------------------->
grondproject ------------------------------->
opstalproject ---------->
aankoop gronden / opstallen
bouw- en woonrijjp
opstalrealisatie
grondfinancieringsproject ---------->
bij aankoop van kavels welke reeds bouwrijp zijn gemaakt:<----1 jaar voor werkelijke opstalrealisatie = opstalproject
Figuur 4: schema tijdsbalk grondfinancieringsproject grondproject – opstalprojecten
De waardering van de risico’s van de volledige bedrijfsactiviteit van Rabo Vastgoed
vindt op de balans uiteindelijk plaats als het ingezet EV. Over deze inzet wordt Rabo
Vastgoed uiteindelijk door de aandeelhouder beoordeeld.
Als beleidslijn werkt Rabo Vastgoed met een vergoeding over het ingezet EV en
wordt berekend op basis van een IRR. Dit is het interne rendement van het ingezet
EV.
Grondinvesteringen beslaan momenteel (eind 2005) circa 80% van het EV van Rabo
Vastgoed. Om dit beslag aan EV en daarmede ook de risico’s te beheersen is het
noodzakelijk dat beleid wordt vastgesteld voor de investeringen in grond.
Tussen projectfinanciering en grondfinanciering bestaan een aantal significante
verschillen, die hun oorzaak vinden in het verschillende karakter van de projecten.
Bij projectfinanciering wordt op basis van een goedgekeurde financieringslimiet een
financiering verstrekt door Rabobank Nederland, in de vorm van een rekening courant
met een kredietlimiet evenredig aan de financieringslimiet. De financieringstermijn is
redelijk kort, één tot anderhalf jaar. De risico’s die het gevolg zijn van een mismatch,
16
komen voor rekening van Rabo Vastgoed. De financiële effecten van mismatchen als
gevolg van deze vorm van financieren is klein.
Een kenmerk van grondfinancieringsprojecten is veelal dat ze een zodanige cashflow
kennen, dat sprake is van een langdurig vermogensbeslag. De bank wil voor deze
financiering niet de risico’s lopen van een mismatch (de kosten van onder- of
overfinanciering). De financiering door de bank geschiedt op basis van een prognose
van de cashflow die door Rabo Vastgoed wordt aangeleverd. De projectrekening van
de grondfinanciering kent geen kredietfaciliteit. De financiering wordt door de
Rabobank Nederland aan Rabo Vastgoed BV verstrekt. Rabo Vastgoed BV verstrekt
een lening aan het grondfinancieringsproject. De risico’s die ontstaan ten gevolge van
de mismatch kunnen aanzienlijk zijn en komen in geval van grondfinanciering geheel
voor rekening van Rabo Vastgoed BV in casu het project.
projectfinanciering: Rabobank Nederland projectfinanciering
grond(financierings)project: Rabobank Nederland Rabo Vastgoed BV
grond(financierings)project
Voor de bepaling of een grondaankoop geschikt is voor Rabo Vastgoed zijn criteria
opgesteld:
1. Een grondfinancieringsproject moet zich schikken in de portefeuille.
2. Aankopen mogen in beginsel geen groter beslag van het EV vormen dan 5%
van de gehele grondportefeuille.
3. Aankopen dienen geografisch verspreid plaats te vinden.
4. Verschillende aankopen in één economische (stads)regio mogen in beginsel
gezamenlijk geen groter eigenvermogensbeslag hebben dan 10%.
5. De uit de grondaankopen te ontwikkelen bouwvolume dient in de tijd gespreid
plaats te vinden en wel zodanig, dat geen pieken ontstaan in de ontwikkeling.
6. Het risicoprofiel van de grondpositie dient zich te schikken naar de
grondportefeuille, zodat een juiste mix ontstaat (dit behoeft continue
uitwerking).
7. Voor iedere aangedragen positie dient een Quick Scan (QS) te worden
opgesteld, zodat per locatie kan worden afgewogen of deze binnen "het
profiel" past. De QS is een rekenmodel van Rabo Vastgoed om een
voorgenomen aankoop te kunnen beoordelen. In bijlagen 4 en 5 zijn twee
voorbeelden opgenomen.
Met bovenstaande criteria wordt getracht om marktrisico’s (het inklappen van de
markt) te spreiden.
Om het risico verder te verlagen gaat de voorkeur uit naar de realisatie van
grondaankopen door middel van een optierecht of een gedeeltelijke aanbetaling, die
gerelateerd is aan de huidige landbouwwaarde en waarbij een nabetaling plaats vindt
17
op het moment dat in ieder geval het bestemmingsplan is goedgekeurd. Beoogd wordt
een zo laag en zo laat mogelijk EV in een project onder te brengen.
3.3
Grondfinancieringsproject
Van een grond(financierings)project is sprake, indien:
1. grond is gekocht, voordat de voorverkoopdrempel is bereikt. De
voorverkoopdrempel wordt uitgedrukt als een percentage van de bouwvolume
binnen een opstalproject. Het doel van een voorverkoopdrempel is om het
risico te beperken van onverkochte woningen. Opstalprojecten worden pas
daadwerkelijk opgestart als de voorverkoopdrempel is gehaald. Meestal is dit
een periode van twaalf maanden voor de start van de bouw;
2. er sprake is van een onroerend goed project met aankoop van grond zonder
opschortende bepalingen betreffende het realiseren van een
voorverkoopdrempel.
3.3.1 Grondproject
Een grondproject is een project, waarin ruwe grond ontwikkeld wordt tot bouw- en
woonrijpe kavels en waarvoor een afzonderlijke grondfinanciering wordt aangegaan.
Er worden twee soorten van grondprojecten onderkend:
grond met een nog te realiseren bestemmingswijziging, die passend is bij de
door Rabo Vastgoed BV voorgestane ontwikkeling;
grond met een goedgekeurde bestemmingswijziging.
Een bestemmingswijziging is goedgekeurd, indien sprake is van:
een door de gemeenteraad goedgekeurd voorstel voor een ontwerp
bestemmingsplan of een voorstel tot een (gedeeltelijke) herziening van een
bestaand bestemmingsplan. Er zal een risico inschatting gemaakt moeten
worden of gedurende de termijn van ter visie legging geen bezwaarschriften
ingediend worden die de ontwikkeling van het opstalproject nadelig kunnen
beïnvloeden;
een goedgekeurde vrijstelling van het bestemmingsplan in het kader van een
artikel 19 W.R.O. (eventueel aangevuld met een vrijstelling in het kader van
artikel 50 lid 5 W.W.), mits vooraf een verklaring van geen bezwaar is
verkregen van Gedeputeerde Staten. Voor zover het bestemmingsplan jonger
is dan 10 jaar, dan wel door Gedeputeerde Staten een vrijstelling is verleend
conform artikel 33 lid 2 van de W.R.O., zal alsdan sprake zijn van de
zelfstandige projectprocedure volgens de artikel 19 W.R.O..
18
3.4
Uitgangspunten en criteria ter beoordeling inkoop van gronden
Elk grond(financierings)project dat wordt aangeboden aan Rabo Vastgoed BV zal
worden getoetst op objectieve en subjectieve maatstaven. Hiervoor zal per locatie een
QS worden opgesteld. Op deze QS hebben minimaal alle hierna te benoemen criteria
een plaats gekregen.
3.4.1 Uitgangspunten grond(financierings)project
Uitgangspunten bij grond(financierings)projecten zijn:
de aankoop van de grond voor het project wordt gedeeltelijk bancair
gefinancierd, afhankelijk van het aandeel EV dat vereist is in het project;
de lening voor de aankoop van de grond wordt verstrekt door Rabo Vastgoed
BV;
er wordt een rekening-courant zonder krediet faciliteiten geopend, waarop het
bedrag van de lening wordt gestort;
middels deze lening wordt de grondaankoop gefinancierd tot het moment, dat
aan de opschortende voorwaarden van het opstalproject is voldaan. Het is
mogelijk, dat dit gefaseerd plaats vindt;
de vergoeding voor de inzet van EV is 15% per jaar;
de hoogte van het in te zetten EV is afgestemd op de actuele risico’s in het
project.
3.4.2 Wegingscriteria
Bij alle projecten van Rabo Vastgoed, met uitzondering van strategische
grondaankopen (plannen verder weg dan 10 jaar en geen zicht op een wijzing van het
vigerende bestemmingsplan), is er zicht op een bouwplan. Het bouwplan of
bouwprogramma wordt gedefinieerd in aantallen, differentiatie en bijbehorende
grondquotes. Tevens dienen te worden opgenomen de risico’s, een scenario van de
risico-ontwikkeling, de prognose planning, een scenario van de investeringen en
desinvesteringen resp. de cashflow van het project en de gehanteerde rente.
Voor de beoordeling van een grond(financierings)project wordt een QS uitgevoerd.
Het meest waarschijnlijke cashflow scenario, het risico ontwikkelingsprofiel en het
beslag aan EV in het ondernemingsplan van het project worden vastgesteld. Het
project wordt voor het vreemde vermogen gefinancierd door Rabo Vastgoed BV,
gebaseerd op de volgende uitgangspunten:
Indien er sprake is van grond met een nog te realiseren bestemmingswijziging
passend bij de voorgestane ontwikkeling van Rabo Vastgoed BV, wordt in het
ondernemingsplan duidelijk gemaakt wat de risicofactoren zijn en worden die
vertaald in een percentage in te zetten EV. Als richtlijn geldt in deze situatie
50% vreemd vermogen en 50% EV.
19
Indien er sprake is van grond met een goedgekeurde bestemmingswijziging,
die past bij de door Rabo Vastgoed BV voorgestane ontwikkeling, wordt in
het ondernemingsplan duidelijk gemaakt wat de risicofactoren zijn in het
project en worden die vertaald in een percentage in te zetten EV. Als richtlijn
geldt in deze situatie 90% vreemd vermogen (VV) en 10% EV.
Het risicoprofiel van het project zal zich in de tijd wijzigen. Een voorbeeld hiervan is
grond waarvan de bestemming wijzigt. In een dergelijke situatie kan de inzet van EV
afnemen. Als richtlijn geldt bij bestemmingswijziging, dat de inzet van het EV van
50% afneemt tot 10% gedurende de rest van de looptijd van de financiering. Als
moment voor de bestemmingswijziging geldt de datum, waarop het raadsbesluit ter
vaststelling van het bestemmingsplan is genomen. Het risicodeel in de door te
berekenen rekenrente houdt aldus rekening met het gewijzigde planrisico. Rekenrente
is het gewogen gemiddelde van inzet EV * Rev en VV * bancaire rente, waarbij Rev
staat voor het rendement EV. In de praktijk betekent dit dat de IRR over het ingezet
EV wordt benaderd.
De projectrente wordt per kwartaal in rekening gebracht, terwijl de risicoreservering,
de vergoeding voor de inzet van het EV, bij de afsluiting van het project wordt
verrekend.
Een grond(financierings)project wordt in beginsel doorbelast met alle integrale kosten
en Rev aan de opstalprojecten (kostprijsbenadering). M.a.w: Rabo Vastgoed
definieert Rev als onderdeel van de kostprijs. Binnen Rabo Vastgoed wordt de
kostprijs + Rev de commerciële kostprijs genoemd. Als mocht blijken dat de
marktconforme grondprijs wordt overschreden door de te belasten kosten, zal het
opstalproject met de marktconforme grondprijs worden belast. Het dan optredende
tekort op het grond(financierings)project zal in beginsel eerst ten laste worden
gebracht van het Rev en mocht dit niet toereikend zijn, drukken op de winst van Rabo
Vastgoed BV in dat jaar. Daarom wordt Rev binnen Rabo Vastgoed ook wel de
(risico)buffer wordt genoemd. Mocht echter toch blijken dat het opstalproject meer
rendement opbrengt dan voorzien, dan zal het deficit op het
grond(financierings)project alsnog bij voorrang worden aangevuld.
Schematisch ziet bovenstaande er als volgt uit:
20
kostprijs
bijkomende kosten
rente
Kostprijs
Rev 15% = risicobuffer
Commericiële kostprijs
marktconforme grondprijs
Rev 15% = risicobuffer
Werkelijke Rev
1
100
20
30
150
50
200
200
0
50
50
2
100
20
30
150
50
200
175
-25
50
25
3
100
20
30
150
50
200
130
-70
50
-20
15%
0< x < 15%
< 0%
Tabel 4: schema resultaatbepaling project
In bovenstaande tabel 4 zijn de 3 mogelijkheden van resultaatbepaling van een project
weergegeven. In de 1e kolom verloopt een project conform de uitgangspunten en
maakt een winst van 15% op het ingezet EV (Rev = 15%). In de 2e kolom is
weergegeven dat een project niet het volledige Rev kan goedmaken, maar wel de
kostprijs. Het Rev zal derhalve teruglopen en liggen tussen de 0% en 15%. Er wordt
dus nog wel winst gemaakt. Op het moment dat de marktprijs onder de kostprijs
uitkomt, is er sprake van verlies.
3.5
Opname in de grondportefeuille
Als de QS uitkomsten genereert die uitzicht bieden op een commercieel aantrekkelijk
project, dan kan een projectmanager een ondernemingsplan indienen bij de directie.
Deze beoordeelt het plan en kan vervolgens besluiten om het plan voor te leggen aan
de Vastgoedcommissie. Als deze laatste het plan goedkeurt wordt het plan
opgenomen in de grondportefeuille van Rabo Vastgoed. In een ondernemingsplan zijn
de volgende elementen in ieder geval opgenomen:
Hoe groot is de positie.
De aankoopbedragen.
De juridische constructie van aankoop.
De verwachte bouwproductie, zowel in kwaliteit (differentiatie, verdeling naar
woningbouw en niet woningbouw, prijsranges) als kwantiteit.
Een gekozen scenario: wanneer wordt verwacht dat een positie tot
ontwikkeling wordt gebracht?
Alle tot dan toe bekende investeringen die nog moeten plaats vinden:
nabetalingen, overige financiële verplichtingen.
Een downrisk scenario: wat is in de ogen van de projectmanager het meest
negatieve scenario dat kan optreden?
21
Naast bovenstaande punten zijn er andere elementen die opgenomen dienen te
worden, maar die zijn in dit kader niet relevant. Aan de hand van bovenstaande
elementen is het mogelijk om een inschatting te maken van het toekomstige resultaat.
De bepaling van het resultaat vindt enkelvoudig plaats door het doorrekenen van één
gekozen scenario, het voorkeursscenario. De overige scenario’s dienen slechts als een
gevoeligheidsanalyse. Uit één van deze scenario’s kan een downrisk scenario worden
gekozen. In de praktijk blijkt echter dat het downrisk scenario bestaat uit het
inschatten van de mogelijke waardeontwikkeling van het onderliggende vastgoed
(grond of opstal).
In de meeste gevallen hoort bij een goedgekeurd ondernemingsplan een zogenaamde
QS dat mede door het Grondbedrijf van Rabo Vastgoed is opgesteld. Voor de
scenarioanalyse “Gebiedsontwikkeling” wordt uitgegaan van een volledige
berekening én het ondernemingsplan. Wat onder scenarioanalyse
“Gebiedsontwikkeling” wordt begrepen, komt in hoofdstuk 6 aan de orde.
22
4.
Grondportefeuille Rabo Vastgoed ultimo 2005
Bij Rabo Vastgoed vindt het “go – no go” moment plaats op basis van een gekozen
scenario. Dit scenario wordt vastgelegd in het ondernemingsplan. Periodiek wordt het
ondernemingsplan getoetst op houdbaarheid. Dit gebeurt in het algemeen aan de hand
van het wijzigen van uitgangspunten. Hierbij kan worden gedacht aan interne of
externe factoren. Interne factoren zijn bijvoorbeeld wijziging van het
financieringsbeleid. Een externe factor kan zijn het wijzigen van het ruimtelijke
ordeningsbeleid, waarbij gebruik wordt gemaakt van een rekenmodule. In principe
wordt het prognose saldo van het project opnieuw bepaald en wordt bovendien
vastgelegd wat de prognose inzet van het EV van het project is.
Schematisch ziet het een en ander er als volgt uit:
Interne factoren
Externe factoren
Bijstellen ondernemingsplan
aanpassen
buffer (B
project)
aanpassen
inzet EV
Figuur 5: huidig proces risicobuffer van een
ondernemingsplan
In figuur 5 is te zien dat eventuele bijstellingen leiden tot aanpassingen van de
prognose van de buffer (B project) en inzet EV van een project. Het aanpassen van de
buffer en inzet EV voor het project heeft te maken met het aanpassen van
beleidsuitgangspunten zonder dat hiermee de resultaten van het project wijzigen. Of
anders gezegd: op projectniveau worden de wijzigingen doorgevoerd en op
portefeuilleniveau kan worden besloten om hier anders mee om te gaan. Hierbij kan
het gaan om het afwaarderen van het risicorendement van het project of het
tussentijds nemen van een verlies.
23
Het huidige proces is statisch. Nadat alle projecten zijn gebufferd worden alle
resultaten opgeteld. Dit leidt tot het vaststellen van de buffer en de inzet van EV over
een bepaalde periode van de grondportefeuille. Een prognose wordt afgegeven hoe de
buffer zich in de tijd en het hiermee samenhangende verloop van de inzet van het EV
ontwikkelt. Naast deze financiële output worden ook andere sturingsgegevens
gegenereerd zoals een prognose van de productiecijfers.
Het management zou juist op basis van de outputcijfers sturing willen geven op
portefeuille niveau. In figuur 6 is schematisch aangegeven hoe gestuurd zou kunnen
worden.
aanpassen
projecten
aanpassen
financiering
Σ B project
financiële kasstromen
operationele kasstromen
Saldoprognose
- buffers
- inzet EV
Figuur 6: model proces grondfinanciering gewenst.
De gestippelde lijnen in figuur 6 van “Saldoprognose” naar “aanpassen projecten” en
“aanpassen financiering” ontbreken in het huidige proces van risicobufferen. De
lijnen zijn echter wel wenselijk om op portefeuilleniveau te kunnen sturen.
Onder de operationele kasstromen wordt begrepen het saldo van de exploitatiekosten
en opbrengsten op projectniveau. Voorbeelden van exploitatiekosten zijn:
Verwervingskosten
Beheerkosten
Apparaatkosten
Bouw- en woonrijpmaken
Financieringskosten
Voorbeelden van opbrengsten zijn:
Beheeropbrengsten
Kavelverkoop
Tijdelijke exploitatieopbrengsten (verhuur)
24
Onder de financiële kasstromen wordt begrepen de wijze waarop Rabo Vastgoed de
projecten zelf heeft gefinancierd. Het huidige financieringsbeleid is er op gericht om
minimale rente risico’s te lopen binnen de projecten. Over het algemeen worden
zogenaamde “1 op 1” financieringen aangetrokken. Met andere woorden: een
financiering aangetrokken van Rabobank Nederland wordt door Rabo Vastgoed onder
gelijke condities doorgezet naar een project. Onder gelijke condities wordt begrepen:
1. gelijke looptijden;
2. gelijke rentebetalingen.
Het rentepercentage echter kan afwijken. Het verschil is de renteopslag en valt toe
aan Rabo Vastgoed.
Op portefeuille niveau zijn er mogelijkheden om op basis van de rentekasstromen
derivaten aan te trekken. Derivaten zijn afgeleide financieringsproducten. Deze
producten worden afgeleid van een onderliggende waarde, bijvoorbeeld kasstromen.
Het voert in dit kader te ver om het financieringsbeleid van Rabo Vastgoed te
beschrijven. Wel is van belang te onderkennen dat het financieringsbeleid op
projectniveau andere risico’s kent dan op concernniveau. Om dit inzichtelijk te maken
zie figuur 7.
Rabobank Nederland
Rabo Vastgoed
Project 1
Project 2
Project 3
Figuur 7: financiering projecten
Het saldo tussen de kasstromen (= rente verplichtingen) tussen Rabobank Nederland
(RN) – Rabo Vastgoed en de kasstromen tussen ∑ Rabo Vastgoed – Project “n” zit
een renteopslag. Deze renteopslag geldt als een risicovergoeding voor Rabo Vastgoed
voor de genomen risico’s, b.v. een mismatch cq het niet doorgaan van projecten
waardoor aan de renteverplichtingen niet meer voldaan kan worden.
Door de financiële en operationele kasstromen van alle projecten te sommeren,
ontstaat inzicht in de grondportefeuille van Rabo Vastgoed. Het management krijgt
sturinggegevens op concernniveau en bestaat uit:
Productiecijfers in de tijd, zowel op regio- als concernniveau.
25
Financiële gegevens met betrekking tot de financiering van de portefeuille in
vreemd vermogen en EV.
Aan de hand van de productiecijfers kan het management sturen op leemtes in de tijd.
Deze leemtes kunnen bestaan uit gaten in de productieprognoses. Hier kan het besluit
worden genomen om gerichter in deze leemtes productie te verwerven. Het
omgekeerde kan ook plaats vinden: in een bepaalde periode kan ruimschoots voorzien
zijn in productie. Voor het management zou dit kunnen betekenen dat posities in deze
periode worden afgestoten.
Het management kan tevens sturen op financiële kasstromen door bijvoorbeeld op een
andere wijze te financieren (bijvoorbeeld derivaten). Het sturen op de operationele
kasstromen behoort ook tot de mogelijkheden, maar zal in de praktijk moeilijker te
realiseren zijn. Men kan hierbij denken aan het sturen van de productie door locaties
in de tijd naar voren of juist naar achteren te schuiven.
4.500
4.000
3.500
3.000
2.500
2.000
1.500
1.000
500
0
2005
2006
2007
2008
2009
woningen 31/12/2004
2010
woningen 01/04/2005
2011
2012
2013
onderhanden 31/12/2004
2014
2015
2016
onderhanden 01/04/2005
Figuur 8: productiecijfers grondportefeuille op concern
niveau
1.600
1.400
1.200
1.000
800
600
400
200
2005
2006
2007
2008
Midden
2009
2010
Noordoost
Figuur 9: productiecijfers op regio niveau
26
2011
2012
Noordwest
2013
Zuid
2014
2015
Zuid-Holland
2016
De figuren 8 en 9 geven de productiecijfers van de grondportefeuille op concern- en
regioniveau weer. De cijfers komen uit de interne kwartaalrapportage 1-4-2005 van
Rabo Vastgoed
Op basis van de financiële gegevens kan een analyse worden gemaakt wanneer het
ingezette EV weer terugkomt. De sommatie van het EV over alle projecten wordt
vermenigvuldigd met een factor: een samenloopfactor (Ψ). In deze factor zit besloten
dat niet alle risico’s tegelijkertijd en in hetzelfde tijdsvenster zullen plaats vinden. Bij
Rabo Vastgoed is de samenloopfactor door Rabobank Nederland vastgelegd op 85%
en is tot op heden niet onderbouwd.
prognose verloop investeringen grondprojecten Rabo Vastgoed BV
500.000.000
450.000.000
400.000.000
350.000.000
250.000.000
200.000.000
150.000.000
100.000.000
50.000.000
0
31
-1
220
04
1420
05
110
-2
00
5
1420
06
110
-2
00
6
1420
07
110
-2
00
7
1420
08
110
-2
00
8
1420
09
110
-2
00
9
1420
10
110
-2
01
0
1420
11
€
300.000.000
datum
Figuur 10: prognose verloop cashflow
grondfinancieringsprojecten op concern niveau
27
35.000.000
30.000.000
25.000.000
20.000.000
15.000.000
10.000.000
5.000.000
1420
1- 05
72
1- 0 0
10 5
-2
0
1- 05
120
1- 06
420
1- 06
72
1- 0 0
10 6
-2
0
1- 06
120
1- 07
420
1- 07
72
1- 0 0
10 7
-2
0
1- 07
120
1- 08
420
1- 08
72
1- 0 08
10
-2
0
1- 08
120
1- 09
420
1- 09
72
1- 0 0
10 9
-2
0
1- 09
120
1- 10
420
1- 10
72
1- 0 1
10 0
-2
0
1- 10
120
1- 11
420
1- 11
72
1- 0 1
10 1
-2
0
1- 11
120
12
0
Midden
Noordoost
Noordwest
Zuid
Zuid-Holland
Figuur 11: EV verloop per regio
Cashflow is het saldo van investeringen en opbrengsten in een gegeven tijdsraam. Uit
figuur 10 (uit kwartaalrapportage Rabo Vastgoed 1-4-2005) blijkt dat per 1-4-2005
ca. € 400 miljoen geïnvesteerd is in gronden. Het EV beslag van Rabo Vastgoed in de
grondportefeuille wordt bepaald op basis van dit saldo en als risicokapitaal ingezet. In
dit voorbeeld zou dit zijn:
EV = cashflow periode * ß% * Ψ = € 400,-- * 30% * 85% = € 102,-- miljoen
ß= risico maat in de grondportefeuille in een percentage
Ψ = samenloopfactor in een percentage
De uitkomst van € 102,-- miljoen kan als EV worden gelezen dat in de periode 1-42005 tot 1-7-2005 Rabo Vastgoed als EV heeft gealloceerd aan haar
grondportefeuille. Dat wil zeggen, dat over deze periode bij een verwacht rendement
van 15% op het EV een Rev behoort van € 102,-- * 15% / 4 = € 3,825 miljoen.
Als men het ingezette EV deelt door de gegeven productie in een bepaalde periode
kan men inzicht krijgen in de hoeveel benodigde risicokapitaal per productie eenheid
gegeven de portefeuille. Op basis hiervan kan een analyse gemaakt worden van de
kostprijs per productie eenheid. In figuur 12 (eigen bewerking kwartaalrapportage
Rabo Vastgoed 1-4-2005) is te zien dat in de tijd de inkoopwaarde per eenheid fors
stijgt. Wordt er in 2005 nog circa € 6.000,-- EV per productie eenheid gealloceerd, is
dit in 2011 in de regio’s Zuid en Zuid-Holland opgelopen tot boven € 10.000,-- per
eenheid. Dit kan worden afgeleid door figuur 9 en 11 te combineren.
28
12.000
10.000
8.000
6.000
4.000
2.000
0
2005
2006
Midden
2007
Noordoost
2008
Noordwest
2009
Zuid
Figuur 12: gemiddeld inzet EV per eenheid
29
Zuid-Holland
2010
TOTAAL
2011
5.
Scenario-analyse
Bij de inkoop van grond posities worden in de regel haalbaarheidsstudies gedaan.
Deze worden vaak ook grondexploitaties genoemd. In deze berekeningen worden
over een heel scala van economische en projectinhoudelijke uitgangspunten aannames
gemaakt. De economische uitgangspunten betreffen rente, inflatie en de
financieringsstructuur. Projectinhoudelijke uitgangspunten betreffen differentiatie,
tijdstip van bouwen, inschattingen van de kosten van het bouw- en woonrijpmaken,
enz.
Uit al deze aannames wordt in de berekening de meest waarschijnlijke set
uitgangspunten opgesteld. Hiermee wordt de grondexploitatie doorgerekend en men
verkrijgt een resultaat. Er worden ook nog gevoeligheidsberekeningen gemaakt zodat
de uitkomst in een bandbreedte gezien kan worden. Bij deze uitkomsten worden
echter geen kanscijfers afgegeven of je ze zal realiseren. Dit is het grote verschil met
scenario-analyse. Hierbij wordt gesproken over een verwacht resultaat met een kans
(in een percentage uitgedrukt).
5.1
Scenario
Een scenario is een beschrijving van een mogelijke staat van de toekomstige
omgeving van een organisatie, rekening houdend met mogelijke ontwikkelingen van
relevante met elkaar samenhangende factoren binnen deze omgeving
(Brauers&Weber, 1988).
Scenario-analyse maakt onderscheid tussen beleidskeuzen en externe onzekerheden.
Beleidskeuzen kunnen beïnvloedbare grootheden (risico’s) zoals programma en wijze
van financiering zijn. Externe grootheden zijn niet beïnvloedbare risico’s zoals rente
en inflatie.
Het gebruik van scenario’s kan verschillende doelstellingen hebben (Kramer, 2004):
1. Het opstellen van voorspellingen ter ondersteuning van strategie keuze.
2. Het testen van een strategie tegen mogelijke – waarschijnlijke (of
aannemelijke – toekomstige ontwikkelingen, ook bekend als de risico- en
gevoeligheidsanalyse.
3. Als een instrument ter ondersteuning van management development /
managerial learning.
Bovendien kunnen scenario’s de communicatie bevorderen tussen managers door het
expliciet maken van aannames over de toekomst.
Het opstellen van een scenario dient te voldoen aan een aantal eisen:
1. het moet alles- of veelomvattend zijn;
30
2. het dient consistent te zijn, en
3. een scenario moet coherent zijn.
Onder alles- of veelomvattend wordt begrepen dat alle relevante factoren zo ruim
mogelijk gedekt worden. Dit houdt in dat alle mogelijke benoemde scenario’s ook
daadwerkelijk aan bod komen in de analyse. Bij het opstellen van een scenarioanalyse zal de juiste afweging gemaakt moeten worden tussen de mate van
detaillering en de begrijpbaarheid van het scenario.
Een scenario moet intern consistent zijn. De toegepaste variabelen mogen niet
tegenstrijdig zijn. In het model worden relaties gelegd tussen economische
grootheden (b.v. inflatie en rente) zodat de consistentie hierin geborgd is.
Beleidsuitgangspunten kunnen echter leiden tot inconsistentie. Voorbeeld: een
beleidsuitgangspunt kan zijn om de inzet van het EV in projecten te minimaliseren en
het rendement op het project te maximaliseren. Hier tegenover staat dat de inzet van
het EV een afspiegeling is van een bepaald risicoprofiel en er derhalve een bepaald
EV behoefte ter financiering in een project vereist is, en dat het maximaliseren van
het rendement op het project juist staat voor het minimaliseren van de inzet van het
EV.
Bij het bouwen van een model dient de coherentie te worden gewaarborgd. Deze
waarborg kan worden bereikt door een goed theoretisch model te benutten zodat de
uitkomsten van een scenario-analyse begrepen kunnen worden.
Deze scenario’s voorspellen niet de toekomst, maar geven uiteenlopende kaders
waarbinnen de toekomst zich waarschijnlijk zal ontwikkelen. Hierin ligt de kracht van
scenario-analyse. Door met verschillende ontwikkelingen rekening te houden, kan
worden ingespeeld op alle denkbare toekomstmogelijkheden. Een ondernemingsplan
dat is gebaseerd op een scenario-analyse, is flexibel en robuust en speelt in op
omgevingsveranderingen. Door scenario-analyse leert een bedrijf snel
marktontwikkelingen te herkennen en tijdig in te spelen op kansen en bedreigingen.
5.2
Diverse methodieken
Er zijn verschillende methodieken voor scenario-analyse voorhanden waaronder:
Best case – worst case analyse.
Stochastische of Monte Carlo simulatie.
5.2.1 Best case – worst case analyse
Bij deze analyse wordt het meest waarschijnlijke scenario doorgerekend met een set
variabelen die het meest waarschijnlijk wordt geacht. Daarna wordt het model
31
doorgerekend met een set variabelen waarbij de meest negatieve uitgangspositie van
de variabelen wordt meegenomen. Dit wordt de worst case scenario genoemd.
Tenslotte wordt een doorrekening gemaakt op basis van een set variabelen waarbij
wordt uitgegaan van de veronderstelling dat alles mee zit. De uitkomst hiervan is dan
de best case scenario.
Het voordeel van deze analyse is dat deze snel kan worden opgezet. Bovendien zijn
de verschillende varianten helderder uiteen te zetten. Minpunt is dat ook de verkeerde
uitgangspunten kunnen worden gehanteerd. Voorbeeld: over het algemeen kan men
aannemen dat korte rente lager is dan lange rente. Korte rente is het financieren tegen
een 1 of 3 maanden Euribor rentetarief en lange rente is financiering tegen marktrente
en een gegeven looptijd. De conclusie zou kunnen zijn dat men in de berekeningen
altijd uitgaat van korte rente. Dit is niet correct, omdat de volatiliteit van korte rente
over het algemeen veel hoger is dan van lange rente. De grootste consequentie van
deze methodiek is dat de samenhang tussen de verschillende factoren niet
gewaarborgd is. Het opstellen van een worst case scenario, waarbij zowel een hoge
rente als een extreem laag inflatiecijfer worden verondersteld is niet zinvol, omdat dit
in het verleden nooit heeft plaats gevonden.
Afhankelijk van de beleidskeuze van het management - laat men zich leiden door de
best of worst case- kan de uiteindelijke keuze voor een worst case scenario leiden tot
een nodeloos risicomijdend gedrag.
Men kan ook zelf scenario’s bedenken. In Nederland stelt het Centraal Planbureau
(CPB) periodiek scenario’s op voor onder andere de bevolkingsgroei. De laatste
scenario’s die in opdracht van de Rijksplanologische Dienst zijn opgesteld, zijn mede
op basis van het grondgebruik op nationaal niveau doorgerekend (BF Research,
2002). Deze scenario’s van het CPB kunnen worden gebruikt om de scenario’s van de
analyse te vullen.
5.2.2 Stochastische simulatie
Een scenario biedt de mogelijkheid om de kasstroom van een specifiek project te
simuleren. Het model kan middels individuele scenario’s de toekomstige kasstroom
van een project bepalen. Indien de scenario’s van tevoren zijn vastgelegd en in het
model ingevoerd, is er sprake van een deterministische simulatie. Dit model kenmerkt
zich doordat elke unieke set variabelen een uniek antwoord kent.
Door niet uit te gaan van vastgestelde input variabelen, maar deze juist door de
computer te laten genereren, kunnen verschillende scenario’s worden doorgerekend.
Men spreekt dan van een stochastische of Monte Carlo simulatie. Dit model bevat 1
of meer random variabelen. Uit deze variabelen worden scenario’s gegenereerd door
random trekkingen te doen uit een specifieke verdelingsfunctie. Hierdoor zijn alle
uitkomsten even waarschijnlijk gegeven de verdelingsfunctie Anders gezegd: bij het
gooien van 2 dobbelstenen is het gooien van dubbel 6 (12 ogen in totaal) een even
waarschijnlijke kans om dubbel 4 (8 ogen in totaal) te gooien. Maar de kans dat je 12
32
gooit is kleiner omdat het aantal mogelijkheden om 8 te gooien (scenario’s) veel
groter is.
Het is mogelijk om rekening te houden met de afhankelijkheden tussen de
verschillende variabelen. Bij het maken van voldoende scenario’s is het mogelijk om
een waarschijnlijkheid van een bepaalde uitkomst te kunnen schatten, waardoor men
kansen kan berekenen en risico’s kwantificeren.
Zo’n stochastische simulatie biedt dus de mogelijkheid om aan de hand van zowel de
verwachte uitkomsten als risico’s specifiek beleid te maken.
Bij het maken van een beleidskeuze (go / no go) kan expliciet rekening worden
gehouden met zowel rendement als risico.
Ten behoeve van het management kan men de uitkomsten helder maken, doordat het
model random variabelen gebruikt uit een economisch tijdreeksmodel dat gevuld is
met historische relevante grootheden. Hierdoor worden de uitkomsten in historische
context geplaatst.
Een veel gebruikt model is het Vector Auto Regressief (VAR) tijdreeksenmodel van
de eerste orde. Voor een uitvoerige beschrijving van dit model wordt verwezen naar
de verschillende publicaties over dit model (b.v. Kramer en van Welie, 2001) . Hier
volstaat de opmerking dat het doel van VAR is om schattingen te maken betreffende
de relaties tussen de verschillende economische grootheden.
Het WALS model is, gebruikmakend van VAR, uitgebreid tot het zogenaamde Vector
Error Correction Model (VECM). Hierdoor kunnen de opgegeven economische
regimes worden meegenomen, waardoor de mogelijkheid wordt gecreëerd voor het
management inzicht te verkrijgen in bijvoorbeeld inflatie- en renteontwikkelingen. De
tijdskarakteristieken in de scenario’s corresponderen nog steeds met de historische
tijdsreeks. In de volgende paragraaf zal een korte toelichting worden gegeven op het
WALS model.
5.3
Woningbouwcorporaties: het Wals model
Woningbouwcorporaties hebben in de afgelopen decennia steeds meer gebruik
gemaakt van ALM modellen. Eén van de toonaangevende bureaus in Nederland is
ORTEC BV. Dit bureau heeft in samenwerking met verschillende
woningbouwcorporaties een ALM model ontwikkeld specifiek bedoeld voor
woningbouwcorporaties: WALS (Woningcorporaties Assets & Liabilities
Scenariosysteem).
In WALS is een speciale module “Vastgoedontwikkeling" in samenwerking met het
adviesbureau AKRO Consult ontwikkeld. In deze module worden nieuwe
woningbouwprojecten van een woningbouwcorporatie opgenomen zodat deze
integraal meegenomen kunnen worden in het ALM model. Het betreft hier een
vergaande ontwikkeling op het gebied van vastgoed(ontwikkeling). Aan de hand van
de beschrijving van scenario-analyses wordt getracht de uitkomsten van het
voorliggende model te bespreken en te vergelijken. Voor het begrip van
33
gebiedsontwikkeling wordt in WALS volstaan met het opnemen van de kosten voor
het bouw- en woonrijp maken, evenals de ontwikkelings- en faseringskosten.
Het bestaande model binnen WALS is flexibel en het in betrekkelijk korte tijd veel
scenario-analyses doorrekenen. Het basismodel van WALS kan op dit gebied verder
worden ontwikkeld met een aparte module (template) voor Gebiedsontwikkeling.
34
6.
Het opstellen van een risicoanalyse ten behoeve
van gebiedsontwikkeling op basis van simulatie
Een goede bestudering van de probleemomgeving is nodig om tot een goed model te
komen die een betrouwbare risicoanalyse kan geven. In het model zal tot uitdrukking
moeten komen hoe de kosten en opbrengsten met elkaar in relatie staan, en hoe de
investeringen en opbrengsten zijn opgebouwd. Daarnaast zullen de doelstellingen van
de onderneming moeten worden gedefinieerd, b.v. dat niet meer dan 30% van het
balanstotaal aan EV in de grondportefeuille gaat zitten. Vervolgens moeten de
relevante risicomaatstaven worden vastgelegd, b.v. dat een project ten allen tijde een
rendement moet hebben van hoger dan 15% van het ingezette EV. Tenslotte moet een
periode worden benoemd waarop de risicoanalyse betrekking heeft.
Voor dit onderzoek is in het model nog geen rekening gehouden met een input van de
ondernemingsdoelstelling of de benoeming van de relevante risicomaatstaven. Om de
eerder gestelde onderzoeksvraag te kunnen beantwoorden, worden hierna modellen
opgesteld om scenario’s te maken, op grond waarvan risicoanalyses ten behoeve van
gebiedsontwikkeling gemaakt kunnen worden. Hierbij wordt gebruik gemaakt van
twee types gebiedsontwikkelingen: een binnenstedelijke herontwikkelingsopgave en
een uitleggebied.
6.1
Het opstellen van de beslisboom
De beslisboom kan helpen bij het inzichtelijk maken van het verloop van een proces.
Het dwingt je om bij ieder knooppunt na te denken wat zich mogelijkerwijs tijdens
het proces aandient. Bij ieder knooppunt moet men aangeven wat de kansen zijn: gaat
men naar “boven” of naar “beneden” (zie figuur 13 en 14).
In bijlage 1 is een volledige boom opgesteld vanaf het moment dat een positie wordt
ingekocht tot en met het moment van realisatie van de opstallen. In de boom wordt
gebruik gemaakt van een codering van ieder beslismoment. De codering is als volgt:
A / B geeft de 2 hoofdprocessen weer, waarbij A staat voor
gebiedsontwikkeling en B voor de opstalontwikkeling.
A.0 geeft de eerste knooppunt aan
A.0.0 geeft een aftakking weer van de boom. In dit voorbeeld begon de
aftakking voorbeeld bij “0” en dit is tevens het einde van de tak en daarmee
van een scenario.
In het kader van dit onderzoek is besloten om het model op te stellen voor het
hoofdproces “Gebiedsontwikkeling”. Voor de opstalontwikkeling is een volledig
template operationeel en de verwachting is dat het betrekkelijk eenvoudig moet zijn
om deze module hier aan te koppelen, waardoor de volledige keten van
Vastgoedontwikkeling in een ALM model kan worden gesimuleerd.
35
Bij elk knooppunt moet een keuze worden gemaakt. Bij iedere aftakking hoort een
percentage te worden genoemd. Dit percentage geeft uitdrukking aan de kans dat je in
een tak terechtkomt. Voor het model zijn de gebruikte kansvariabelen ( zie tabel 5) als
volgt bepaald:
Kans op ontwikkeling
Kans op traditioneel model
Kans op 100% bouwvolume bij traditioneel model
Kans op uitwerking conform ondernemingsplan
Kans op positieve uitwerking (conditionele kans)
Kans op extreme uitwerking (conditionele kans)
90%
30%
50%
60%
50%
25%
A
B
C
D
E
F
Tabel 5: gebruikte kansvariabelen
Ieder scenario heeft gelijke kans op optreden. Dit betekent dat als de scenario’s A.0.0
en A.0.4 meegenomen dienen te worden in de berekeningen, er voldoende scenario’s
gedraaid moeten worden. In theorie kan men de kans dat een scenario hierin uitkomt,
als volgt berekenen (tabel 6):
Scenario:
A.0.0
A.0.1
A.0.2
A.0.3
A.0.4
kans op geen kans op
ontwikkeling
scenario
kans
10,00%
5,00%
10,00%
15,00%
10,00%
60,00%
10,00%
15,00%
10,00%
5,00%
0,50%
1,50%
6,00%
1,50%
0,50%
Tabel 6: theoretische kans op scenario.
Dit zou inhouden dat bij het doorrekenen van 100 scenario de scenario’s A.0.0 en
A.0.4 niet worden meegenomen, omdat het model zo is ingericht dat alleen scenario’s
worden opgenomen die groter zijn dan 1%. In theorie zou dit betekenen dat bij het
doorrekenen van elke 200 scenario’s er telkens één in A.0.0 en A.0.4 terecht zou
moeten komen. Om zeker te zijn dat een scenario wordt meegenomen in de
uitkomsten, is het aantal scenario’s op 1500 bepaald.
36
Eindknoop
A0.0
A0.1
A0.2
A0.3
A0.4
A1.0.0
A1.0.1
A1.1.0
A1.1.1
A1.1.2
A1.1.3
A1.1.4
Totaal
Theoretische kans
(1-A) * (1-D) * (1-E) * F
(1-A) * (1-D) * (1-E) * (1-F)
(1-A) * D
(1-A) * (1-D) * E * (1-F)
(1-A) * (1-D) * E * F
A * B * (1-C)
A*B*C
A * (1-B) * (1-D) * (1-E) * F
A * (1-B) * (1-D) * (1-E) * (1-F)
A * (1-B) * D
A * (1-B) * (1-D) * E * (1-F)
A * (1-B) * (1-D) * E * F
1
Theoretische %
0,50%
1,50%
6,00%
1,50%
0,50%
13,50%
13,50%
3,15%
9,45%
37,80%
9,45%
3,15%
100,00%
Aantal
scenario's % scenario's
5
0,33%
21
1,40%
81
5,40%
20
1,33%
6
0,40%
241
16,07%
201
13,40%
45
3,00%
121
8,07%
560
37,33%
151
10,07%
48
3,20%
1500
100,00%
Tabel 7: aantal gegenereerde scenario's per eindknoop.
In tabel 7 staan onder de kolom “Aantal” het aantal gegeneerde scenario’s uit de
computer. Het is duidelijk waarneembaar dat er een afwijking zit in de theoretische
verdeling versus de waargenomen scenario’s. In knooppunt A0.0 zijn 5 scenario’s
uiteindelijk terechtgekomen. Volgens de theoretische verdeling zouden er hier 1500 *
0,5% =7,5 scenario in terecht moeten komen. Dit zouden er dus 7 of 8 moeten zijn.
6.2
De “Takken”
In deze paragraaf worden de afzonderlijke takken besproken. Vanaf het vertrekpunt
“A Gebiedsontwikkeling” (zie figuur 13 en 14) kan de tak twee richtingen nemen:
“Geen Ontwikkeling” of naar “Ontwikkeling”. Op dit knooppunt gooit de computer
als het ware een dobbelsteen en kiest dan één van de takken. De gebruiker kan hierbij
wel een kansverdeling aangeven. In dit voorbeeld is er 10% kans dat de richting van
“Geen ontwikkeling” wordt gevolgd en 90% dat de richting “Ontwikkeling” wordt
gevolgd.
37
6.2.1 Tak A.0: Geen Ontwikkeling
A.0.0 Zwaar negatief
5%
A.0.1 Negatief
15%
A.0 Geen
ontwikkeling
A.0.2 Standaard
60%
15%
A.0.3 Positief
10%
5%
A Gebiedsontwikkeling
A.0.4 Zwaar positief
90%
A.1 Ontwikkeling
Opbouw codering:
A/B beslisknooppunt kernactiviteit
A.0 kernkmooppunt
A0.0.0 / A0.0.4 scenario
Figuur 13: tak A.0 Geen ontwikkeling.
Figuur 13 wordt de tak “A.0” weergegeven. In deze tak vindt geen ontwikkeling
plaats. Hier eindigt het proces dan ook. In de praktijk betekent dit de verkoop van
gronden tegen de onderliggende waarde van het onroerend goed. Het model houdt
rekening met de verkoop van onbebouwde gronden en opstallen. Daarnaast wordt er
een differentiatie aangebracht tussen agrarische-, cultuur- en natuurgronden, omdat
deze een andere waardering kennen. Voor opstallen (woonhuis, stallen, kassen, etc.)
kan gebruik worden gemaakt van taxatierapporten.
In de takken A.0.0 tot en met A.0.4 worden de 5 mogelijkheden van
verkoopopbrengsten geschat. De tak A.0.0.2 geeft het “standaard” scenario weer.
Hierbij wordt rekening gehouden met de meest waarschijnlijk geachte
verkoopprijzen.
De takken A.0.0.0 en A.0.0.1 geven de negatieve afwijkingen weer en de takken
A.0.0.3 en A.0.0.4 de positieve afwijkingen. Met negatief en positief wordt bedoeld
dat de verkoopopbrengsten tegen- of meevallen.
38
zwaar negatief
A.0.0
agrarische grond
cultuurgrond
natuurgrond
opstallen
woonhuis
overige opstallen
negatief
A.0.1
positief
A.0.3
zwaar positief
A.0.4
-20,00%
-20,00%
-20,00%
-10,00%
10,00%
-10,00%
10,00%
10,00%
10,00%
20,00%
20,00%
20,00%
-20,00%
-20,00%
-10,00%
-10,00%
10,00%
10,00%
20,00%
20,00%
Tabel 8: percentage afslag van de waarderingsgrondslag.
Voorbeeld: in het standaard scenario wordt rekening gehouden met de
veronderstelling dat agrarische grond een verkoopopbrengst kent van € 4,--/m². In de
verschillende scenario’s wordt vervolgens gerekend met de opbrengsten per m² na
afslag. Na afslag (tabel 8) wordt verondersteld dat de agrarische grond een waarde
kent van € 3,20 per m² (zie tabel 9) in het scenario A.0.0. :
zwaar negatief
A.0.0
agrarische grond
cultuurgrond
natuurgrond
opstallen
woonhuis
overige opstallen
negatief
A.0.1
positief
A.0.3
zwaar positief
A.0.4
3,20
20,00
0,00
3,60
27,50
0,00
4,40
27,50
0,00
4,80
30,00
0,00
256,00
40,00
288,00
45,00
352,00
55,00
384,00
60,00
Tabel 9: grondwaarde per m² na afslag.
Het moment van verkoop beïnvloedt de uitkomst van het project. Daarnaast houdt een
project ook gedurende kortere of langere tijd het EV vast. In tabel 10 zijn de offsets
van iedere scenario opgegeven.
Zwaar
Negatief
A.0.0
2
Negatief
Positiief
A.0.1
1
A.0.3
-1
Zwaar
Positief
A.0.4
-2
Tabel 10: offset van moment van verkoop.
Voorbeeld: in het standaard scenario wordt rekening gehouden met de mogelijkheid
dat de gronden worden verkocht op 1-1-2015. In de verschillende scenario’s wordt
dan gerekend met de volgende verkoopdata (tabel 11) van de gronden:
Zwaar
Negatief
A.0.0
1-1-2017
Negatief
Positiief
A.0.1
1-1-2016
A.0.3
1-1-2014
Tabel 11: verkoopdata gronden
39
Zwaar
Positief
A.0.4
1-1-2013
6.2.2 Tak A.1 Ontwikkeling
A.1.0.0 Inleveren tegen
kostprijs, 50% bouwvolume
A.0 Geen
ontwikkeling
A.1.0 Traditioneel
model
50%
10%
A.1.0.1 Inleveren tegen
50% kostprijs, 100%
bouwvolume
(C)
30%
A Gebiedsontwikkeling
(B)
90%
5%
A.1 Ontwikkeling
A.1.1.0 Zwaar
negatief
(A)
A.1.1 Concessie
model
70%
De uitwerking is gelijk. In de
praktijk is de afwijking in de
wijze waarop wordt
samengewerkt.
A.1.2 Joint-venture
model
kansvariab
elen
(zie tabel
6)
A.1.1.1 Negatief
15%
60%
15%
(D)
A.1.1.3 Positief
(E)
5%
A.1.1.4 Zwaar
positief
(F)
Figuur 14: tak A.1 Ontwikkeling
In figuur 14 is de tak Ontwikkeling weergegeven. Vanuit het knooppunt A.1 kan de
boom 3 kanten opgaan:
1. Er wordt ontwikkeld in een traditioneel model.
2. Er wordt ontwikkeld in een concessie model.
3. Er wordt ontwikkeld in een joint-venture model.
6.2.2.1
Tak A.1.0 Traditioneel model.
Het traditionele model gaat er van uit dat de gemeente de grondexploitatie verzorgt
(KPMG Metrum, 1998). Een variant hierop is het bouwclaim-model, waarin
particuliere gronden worden ingeleverd bij de gemeente in ruil voor een
ontwikkelings- en/of bouwrecht. In de scenariomodellen wordt verondersteld dat de
ontwikkelaar zowel het ontwikkel- als het bouwrecht verzilvert. De
projectontwikkelaar heeft geen investeringen meer in het bouw- en woonrijpmaken.
Het risico van het bouw- en woonrijpmaken is hiermee van de projectontwikkelaar
verlegd naar de gemeente.
40
A.1.1.2 Conform
ondernemingsplan
6.2.2.1.1
Tak A.1.0.0 Inleveren tegen kostprijs en 50% bouwvolume
In dit model levert de ontwikkelaar zijn gronden bij de gemeente in en ontvangt
hiervoor bouwclaims. De wijze van inlevering is divers en afhankelijk van de
doelstellingen die een gemeente en een projectontwikkelaar nastreven. In de praktijk
betekent dit dat een gemeente op het moment X de volledige kostprijs
(inkoopprijs+bijkomende kosten+rente, exclusief rendement) vergoedt aan de
projectontwikkelaar. De projectontwikkelaar koopt vervolgens tegen een vastgestelde
marktconforme grondprijs bouwrijpe grond in van de gemeente. Hij verkrijgt hiervoor
50% van het bouwvolume van het gehele project. Het inlevermoment van de grond is
gelijk aan het betalingsmoment van de gemeente aan de ontwikkelaar. In het
scenariomodel verloopt de inkoop van bouwrijpe grond synchroon met het
oorspronkelijk opgenomen uitgiftescenario van het ondernemingsplan. Een
ondernemingsplan is het scenario waarop een projectontwikkelaar het project denkt te
kunnen realiseren. In de scenarioberekeningen is dit het eindknooppunt A.1.1.2. De
prijs van de inkoop van de bouwrijpe gronden is gelijkgesteld aan de uitgifteprijs van
het ondernemingsplan. De gedachte hierachter is, dat de projectontwikkelaar geen
risico meer loopt in de grond en geen deficit meer heeft, behoudens de interne
rendementseis gedurende de jaren dat de grond bij de projectontwikkelaar in de
grondportefeuille heeft gezeten. Onder deficit wordt begrepen het verschil tussen de
kostprijs van de gronden op moment “X”minus inleverprijs bij de gemeente.
6.2.2.1.2
Tak A.1.0.1 Inleveren tegen 50% van de kostprijs en 100%
bouwvolume
Een andere vorm ten slotte is, dat de gemeente 50% van de kostprijs vergoedt aan de
ontwikkelaar, maar daar staat tegenover dat de ontwikkelaar het volledige
bouwvolume behoudt. Voor het bijbehorende scenariomodel zijn de overige
uitgangspunten gelijk aan scenariomodel A.1.0.1..De gedachte hierachter is dat de
projectontwikkelaar risico blijft lopen op het deficit en dit alleen kan goedmaken
middels een groter bouwvolume.
6.2.3 Concessie en Joint-Venture model.
Bij het concessie model legt de overheid de taken en verantwoordelijkheden voor de
grondexploitatie volledig bij de markt. De private partij neemt dan geheel voor eigen
risico het bouw- en woonrijpmaken over van de gemeente. In beginsel worden tussen
partijen afspraken gemaakt over het stedenbouwkundige plan en de kwaliteit waarin
de gemeente het nieuwe openbare gebied krijgt geleverd. De gemeente is in dit geval
facilitair in het verkrijgen van een bestemmingsplan.
In het geval van een joint-venture is sprake van een gezamenlijke publiekprivate
grondexploitatie (en soms ook van vastgoedexploitatie). De rol van de gemeente is
41
niet anders dan die van een private partij en loopt daarom ook risico in het resultaat
van de grondexploitatie (en eventueel van de vastgoedexploitatie).
Het verschil tussen het concessie model en een joint-venture model is gelegen in het
proces en de wijze waarop de risico’s worden verdeeld tussen de partijen. Voor het
model gebiedsontwikkeling zijn de uitkomsten op projectniveau echter nevengeschikt
zodat er voor beide modellen kan worden volstaan met één scenario.
Figuur 15: concessie en joint-venture model
In figuur 15 zijn de eindknopen na knooppunt A1.1.1. weergegeven. Het
scenariomodel van A.1.1 gaat uit van de aanwezigheid van een grondexploitatie en/of
QS bij het ondernemingsplan. De scenariomodellen A1.1.0 en A.1.1.1 zijn negatief
ten opzichte van het ondernemingsplan terwijl de scenariomodellen A1.1.3 en A.1.1.4
positief zijn ten opzichte van het ondernemingsplan.
De afwijkingen tussen de scenariomodellen zijn gebaseerd op:
Grondgebruik: omvang van het plangebied. Bij het innemen van een grondpositie is
het vaak nog niet duidelijk hoeveel grond uiteindelijk in het plan tot ontwikkeling zal
komen. Bij grote locaties ontstaan er stedenbouwkundige snijverliezen en moet er
42
ruimte worden gereserveerd voor bovenwijks. Bovendien zal een deel van een groter
plan bestaan uit te handhaven objecten, zoals bestaande wegen en/of opstallen.
Grondgebruik uitgifte percentage. De uitkomsten worden sterk beïnvloed door het
percentage uitgeefbaar te verhogen of te verlagen ten opzichte van het
ondernemingsplan. Bij een hoger percentage uitgeefbare grond is het mogelijk om
meer woningen of bedrijven te realiseren. Voor het grondgebruik, zie tabel 12.
De prognose van het moment van uitgifte. Met name vertraging heeft een negatief
effect op het resultaat van de grondexploitatie.
In de scenariomodellen is niet gekozen voor variatie in de programmering. De reden
hiervoor is, dat uitgegaan moet worden van de aanname dat het programma
(gemiddelde VON en uitgifte prijzen van niet woningbouw) in het ondernemingsplan
de best guess is van dit moment. Om binnen de scenario’s te muteren/variëren zou
oneigenlijk zijn, omdat de uitkomsten van de scenario’s dan niet meer vergelijkbaar
zijn.
Hetzelfde geldt voor het investeringsniveau voor het openbare gebied en de eventuele
bijdragen aan fondsen. Ook hier is uitgegaan van een gelijkblijvend
investeringsniveau. Met andere woorden, in beide gevallen wordt uitgegaan van een
vast gegeven.
Voor zowel de opbrengsten als de investeringen geldt echter wel dat beide onderhevig
zijn aan de verschillende economische tijdreeksen, waardoor per scenario andere
uitkomsten worden gegenereerd.
Ook de uitgifteprijzen worden nu opgenomen als een vast gegeven. De uitgifteprijs
van de woningbouw is thans als een grondquote opgenomen en voor de nietwoningbouw als een vaste uitgifte prijs per m² BVO (Bruto Vloer Oppervlakte). Bij
de grondquote-methode wordt de grondprijs vermenigvuldigd met een percentage van
de VON-prijs (Vrij Op Naam) en als grondwaarde opgenomen in de grondexploitatie.
Het percentage van de grondquote is een onafhankelijke grootheid en kan zowel in
positieve als negatieve zin verschuiven ten opzichte van het ondernemingsplan. Het
model gaat ervan uit dat de grondquote gelijk is aan de residuele waarde, waardoor er
een harde koppeling is tussen programma en uitgifteprijzen. Bij de residuele waarde
methode wordt de waarde van de grond afgeleid van de opbrengsten minus de kosten
van de bestemming (=opstal) die daarop wordt gerealiseerd. Anders gezegd: VON
minus bouwkosten = residuele grondwaarde.
6.2.3.1
Grondgebruik tak A.1.1
Scenariomodel
Bruto m2 plangebied
Aantal m2 Te handhaven
Aantal m2 Bovenwijks
Netto m2 plangebied niet woningbouw
Netto m2 plangebied woningbouw
Ondernemingsplan zw. negatief
A.1.1.2
A.1.1.0
1.500.000
ongew.
25.000
20%
100.000
20%
450.000
20%
925.000
resultante
43
negatief
A.1.1.1
ongew.
10%
10%
10%
resultante
positief
A.1.1.3
ongew.
-10%
-10%
-10%
resultante
zwaar positief
A.1.1.4
ongew.
-20%
-20%
-20%
resultante
Tabel 12: offset grondgebruik tak A.1.1
Dit resulteert per scenario (zie tabel 13) in de volgende wijzigingen in het plangebied:
Scenariomodel
Bruto m2 plangebied
Aantal m2 Te handhaven
Aantal m2 Bovenwijks
Netto m2 plangebied niet woningbouw
Netto m2 plangebied woningbouw
zw. negatief
A.1.1.0
1.500.000
30.000
120.000
540.000
810.000
negatief
A.1.1.1
1.500.000
27.500
110.000
495.000
867.500
positief
A.1.1.3
1.500.000
22.500
90.000
405.000
982.500
zwaar positief
A.1.1.4
1.500.000
20.000
80.000
360.000
1.040.000
Tabel 13: grondgebruik in m2 tak A.1.1
De wijzigingen zullen in de negatieve scenariomodellen (A.1.1.0 en A.1.1.1) leiden
tot minder woningen c.q. niet-woningbouw. Het effect hiervan is een verlaging van de
opbrengsten. In de positieve scenariomodellen (A.1.1.3 en A.1.1.4) leidt het tot een
verhoging van de plancapaciteit en daarmee ook tot een verbetering van het
grondexploitatieresultaat.
6.2.3.2
Uitgifte grondexploitatie tak 1.1
Ondernemingsplan zw. negatief
negatief
positief
zwaar positief
Scenariomodel
A.1.1.2
A.1.1.0
A.1.1.1
A.1.1.3
A.1.1.4
Start desinvesteringen woningbouw
1-jan-14
3
2
-1
-2
Einde desinvesteringen woningbouw
1-jan-18
01-01-21
01-01-20
01-01-17
01-01-16
Tabel 14: moment uitgifte grondexploitatie
In de negatieve scenariomodellen wordt er van uitgegaan dat (A.1.1.0 en A.1.1.1) een
vertraging zal optreden in de grondexploitatie van respectievelijk 3 en 2 jaar (tabel
14). Een gelijkblijvend uitgiftetempo wordt verondersteld, waardoor aangenomen kan
worden dat de grondexploitatie meer rentekosten heeft en dus het
grondexploitatieresultaat nadelig zal beïnvloeden. Omgekeerd geldt dat een eerdere
aanvang van de uitgifte (A.1.1.3 en A.1.1.4) zal leiden tot een positieve beïnvloeding
van het resultaat. Onder uitgiftetempo bij woningbouw wordt begrepen het aantal
woningen dat per jaar wordt verkocht en bij niet-woningbouw het aantal m² uitgifte
van bouwrijpe grond.
6.3
De economische parameters
In paragraaf 5.1.2 is aangegeven dat het model WALS is toegerust met VECM
(Vector Error Correction Model). Dit betekent dat, als het management een lange
termijn visie heeft van de economische ontwikkelingen, rente en inflatie, daarmee
44
rekening gehouden kan worden in het model. Dit gaat gepaard met een ingewikkelde
berekening.
In de scenario-analyses is gerekend met de volgende economische parameters (tabel
15):
disconteringsvoet NCW
verwachte prijsinflatie
verwachte looninflatie
verwachte bouwkostenstijging
verwachte marktwaardeontwikkeling
6.00% in jaar 2006 en verder
3.00% in jaar 2006 en verder
3.00% in jaar 2006 en verder
3.00% in jaar 2006 en verder
2.00% in jaar 2006 en verder
Tabel 15: Economische uitgangspunten.
6.4
2 Cases: uitbreidingslocatie en een stedelijke herontwikkeling
Het grootste verschil tussen de 2 types gebiedsontwikkeling zit voornamelijk in de
wijze waarop de gronden worden ingekocht en de absolute bedragen waarop er wordt
ingekocht. Bij uitleggebieden wordt meestal een constructie toegepast van aan- en
nabetaling, waarbij de nabetaling is gekoppeld aan een voorwaarde: een
onherroepelijk bestemmingsplan of geldige bouwtitel.
Bij stedelijke herontwikkelingsprojecten gaat dit niet op. Hier worden opstallen
gekocht en in de regel dient er direct te worden afgerekend. Vooral daar waar oude
bedrijfsterreinen worden getransformeerd tot woningbouw moeten bestaande
bedrijven worden uitgekocht. Deze bedrijven kunnen niet wachten tot het moment dat
er een geschikt bestemmingsplan aanwezig is, want zij moeten met het bedrijf verder.
Met andere woorden: onmiddellijk incasseren en op zoek naar een nieuwe locatie. Zo
ontstaat voor het herontwikkelingsproject een grote cashflow out. Vaak moeten vele
panden aangekocht worden waardoor het tijdspad van verwerving langer is, waardoor
dit type projecten met name gevoeliger zijn voor prijsopdrijving en rente. De kans op
bezwaren van derden tijdens de ontwikkelingsfase is tevens groter, omdat deze
gebieden zich midden in het stedelijke weefsel bevinden.
Na het innemen van een positie (grond en/of opstallen) zal periodiek de vraag gesteld
moeten worden of een positie tot ontwikkeling komt. Voor Rabo Vastgoed zijn dit de
momenten van risicobuffer gesprekken.
Om de uitkomsten van de scenario-analyse te kunnen plaatsen zijn er 2 cases
uitgewerkt. Het betreft recente projecten en de gehanteerde cijfers zijn actueel.
6.4.1 Case 1: Uitbreidingslocatie
Rabo Vastgoed is benaderd om nabij een grote gemeente een uitleglocatie te
realiseren. De gemeente heeft de voorkeur geuit om de locatie te ontwikkelen in een
45
concessie model waarbij Rabo Vastgoed de beoogde ontwikkelaar is. De gehele
locatie betreft circa 150 ha en is in verschillende beleidsnotities van diverse
overheden aangewezen als uitleglocatie; waaronder een recente structuurvisie van de
gemeente. De locatie betreft zogenaamd oud land, wat duidt op versnipperde
eigendomsverhoudingen en vele eigenaren. Een bijkomende complicatie is dat er in
het gebied enkele varkensbedrijven met hindercirkels zijn gevestigd.
In de verschillende beleidsnotities is de plancapaciteit en programmering van het
plangebied op circa 1000 woningen geschat (dit is 6,7 woningen per hectare). Naar
Nederlandse begrippen is dit een hele lage bebouwingsdichtheid. In overleg met de
gemeente en conform de wens van de gemeenteraad is de bebouwingsdichtheid van
het plan opgetrokken naar 25 woningen per hectare. Tevens zal ruimte worden
ingepland voor bijzondere voorzieningen (wijkwinkelcentrum) en een bedrijvenstrip
langs de huidige provinciale weg.
De risico’s van het plan, zoals geschat door en voor Rabo Vastgoed, zijn:
Verwerving: Rabo Vastgoed kan 50% van het gebied onder controle krijgen.
Dit aandeel wordt ingebracht door een ontwikkelaar waarmee Rabo Vastgoed
een samenwerkingsverband voor dit project zal aangaan. Voor de overige
hectares is een groot deel in handen van andere ontwikkelaars.
Politiek risico: door de wijziging van het programma en differentiatie ten
opzichte van de reeds genomen beleidsnotities zal het college aan de
gemeenteraad moeten verzoeken tot wijziging.
Marktrisico: omdat het plan nagenoeg gelijktijdig loopt met een ander groot
uitleggebied, is er kans op overaanbod.
Op basis van de QS berekening (zie bijlage 2) blijkt dat op basis van bovenstaande
gegevens de resultaten dusdanig slecht zijn, dat er geen goedkeuring aan het project
zal worden gegeven. In bijlage 3 is het model gebiedsontwikkeling van de tak A.1.1.2
opgenomen. Deze is te vergelijken met de QS (het ondernemingsplan).
6.4.2 Case 2: Stedelijke herontwikkelingslocatie
Rabo Vastgoed heeft de mogelijkheid om een groot industrieel complex te verwerven.
Daarnaast worden in de directe omgeving meer industriële objecten aangeboden. De
locatie ligt direct aan de rand van een groot stadscentrum. Het hoofdstation van de NS
ligt op 500 meter van de locatie. Door verschillende overheden (Rijk, provincie en
gemeente) zijn in diverse beleidsnotities aangegeven dat de verdwijning van dit sterk
verouderde bedrijventerrein zeer wenselijk is. De provincie heeft hiervoor al subsidies
aan de gemeente toegezegd. De gemeente is om veel redenen niet in staat om dit
plangebied op te pakken en heeft aan een consortium verzocht om dit te doen.
Het exploitatie gebied in kwestie is circa 48 hectare groot. In overleg met de
gemeente kan worden uitgegaan van circa 2650 woningen en 135.000 m² BVO niet
woningbouw. De beoogde dichtheden zijn naar Nederlandse begrippen vergelijkbaar
als hoogstedelijk, met andere woorden kantoren en bijzondere bebouwing
46
(commercieel en niet commercieel). De gemeente gaat uit van een joint-venture
waarin de gemeente mogelijk zal participeren.
De risico’s voor Rabo Vastgoed zijn:
Zeer hoge verwervingsrisico’s zonder aan- en nabetalingsmogelijkheden.
Bovendien is er een risico van restverwerving.
Marktrisico’s: er wordt niet alleen in hoge stedelijke dichtheden gebouwd,
maar het stedenbouwkundig plan voorziet in een hoge mate van integratie
tussen wonen en werken. De differentiatie van de bestemmingen: op papier
zijn vooral kantoren kostendragers, in de praktijk kan dit flinke tegenvallers
opleveren/betekenen.
De planologische risico’s: de kans op bezwaarschriften in een stedelijke
omgeving is groter dan in uitleggebieden.
De lange exploitatieperiode.
Politiek risico.
Op basis van de QS (zie bijlage 4) zijn de uitkomsten veelbelovend, en -ondanks de
eerder genoemde risico’s- heeft het Grondbedrijf van Rabo Vastgoed aan de directie
een positief advies afgegeven. In bijlage 5 is het model gebiedsontwikkeling van de
tak A.1.1.2 opgenomen. Deze is te vergelijken met de QS (het ondernemingsplan).
6.5
Resultaat scenario-analyse
In dit hoofdstuk worden (globaal) de resultaten van de scenario-analyse beschreven
en vervolgens de uitkomsten van de cases. Voor zowel het stedelijke
herontwikkelingsproject als voor de uitleglocatie zijn afzonderlijk1.500 scenario’s
doorgerekend.
6.5.1 Conclusies Tak A.1.0
In het traditionele model zijn oneindig veel mogelijkheden waarin een
grondexploitatiemodel kan resulteren. De variaties zitten voornamelijk in:
De inleverprijs van de gemeente aan de projectontwikkelaar tussen 1% en
100% van de kostprijs.
Het verkrijgen van een bouwvolume tussen de 1% en 100%.
De (marktconforme) inkoopprijs voor de projectontwikkelaar van de
bouwrijpe gronden.
De momenten van leveren van bouwrijpe grond/Het moment van levering van
bouwrijpe grond aan de projectontwikkelaar.
Gekozen is voor deze 2 scenario’s, omdat de uitkomsten ten opzichte van de
standaardberekening ver uit elkaar kunnen liggen. Bij een nadere analyse van de 241
47
scenario’s die in deze tak terecht zijn gekomen, blijkt dat 70,5% een lager resultaat
laat zien dan het verwachte resultaat bij een uitleglocatie. Bij stedelijke
herontwikkelingslocaties is dit zelfs dramatisch gestegen tot 94,1%.
In de praktijk wordt dit beeld bevestigd. Dat het negatief uitpakt voor een
projectontwikkelaar, heeft voornamelijk twee redenen. Ten eerste wordt de
rendementseis over de gronden niet vergoed en als tweede reden wordt in de
onderhandeling met een gemeente zelden een 100% bouwvolume binnengehaald. Als
de inleverprijs van de gronden op het niveau ligt van de commerciële boekwaarde op
het moment “X”, dan zal het % scenario, dat slechter scoort dan het verwachte
resultaat, fors teruglopen. Onder commerciële boekwaarde op moment “X” wordt
begrepen: inkoopprijs + bijkomende kosten + rentekosten + rendement op Eigen
Vermogen. Dit betekent dat op projectniveau gestuurd moet worden op het
maximaliseren van zowel de inleverprijs als de bouwvolumes. Dit is natuurlijk een
open deur. Op portefeuille niveau echter kunnen de uitkomsten van het scenario het
management wel doen besluiten om hier beleid op te formuleren. Dit zou b.v. kunnen
door aan te geven dat de inkoopprijs van een locatie een niveau moet hebben waarbij
tenminste 50% van het eindknoop A.1.0.0 en A.1.1.1 een positief resultaat kent.
6.5.2 Conclusies Tak A.1.1
A1.1.0
aantal scenario's
A1.1.1
45
uitleglocaties
% > verwacht resultaat
A1.1.2
121
560
A1.1.3
A1.1.4
151
TOTAAL
48
925
23
55
360
85
32
555
51,11%
45,45%
64,29%
56,29%
66,67%
60,00%
Tabel 16 percentage van scenario's groter dan verwacht
resultaat bij uitleglocatie.
De percentages in tabel 16 van A1.1.0 en A1.1.1 komen vreemd over, omdat het
scenariomodel A.1.1.1 positiever zou moeten uitvallen. Hierdoor zou de verwachting
mogen zijn dat het aantal positieve scenario’s in A1.1.1 hoger zou moeten zijn dan het
percentage van A1.1.0.
Dit geldt ook voor de percentages van de scenariomodellen van A1.1.2 en A1.1.3,
waarbij de verwachting zou zijn dat het % van A1.1.3 hoger zou moeten uitvallen dan
van A1.1.2 (ondernemingsplan). Dit kan verband houden met het aantal
doorgerekende scenario’s, dat substantieel afwijkt (45 versus 121 en 560 versus 151).
In totaal hebben 555 scenario’s ofwel 60% een hoger resultaat behaald dan verwacht.
Dit betekent overigens ook dat 40% van de scenario’s uitkomt op een negatiever
resultaat dan verwacht. 32,5% van de scenario’s komt negatief uit (resultaat <0).
Bij de binnenstedelijke herontwikkelingslocatie liggen de cijfers substantieel anders.
48
A1.1.0
aantal scenario's
uitleglocaties
% > verwacht resultaat
A1.1.1
45
30
66,67%
A1.1.2
121
67
55,37%
A1.1.3
560
436
77,86%
151
130
86,09%
A1.1.4
48
47
97,92%
Tabel 17: percentage scenario's groter dan verwacht resultaat
herontwikkelingslocatie.
Ook tabel 17 laat hetzelfde beeld zien als tabel 16. Het verschil tussen de twee
tabellen ligt in het aantal scenario’s dat een beter resultaat kent dan het verwachte
resultaat. Dit ligt substantieel hoger dan bij de uitleglocatie. In totaal zijn 73,7% van
de scenario’s positief (groter resultaat dan “0”).
6.5.3 Resultaten scenario-analyse case Uitleggebied.
Verwachte NCW
Minimumwaarde
Maximumwaarde
Aantal scenario's
VaR (95%)
VaR (5%)
Risicobuffer (=gemiddelde minus VaR 95%)
9.676.911
-143.654.165
857.251.811
1500
-54.450.889
161.937.192
64.127.800
Tabel 18: statistische gegevens scenario's
In tabel 18 zijn de statistische gegevens van de case Uitleggebied weergegeven.
De verwachte Netto Contante Waarde (NCW) is de waarde die resulteert wanneer
men het project precies met de verwachte inflatiecijfers doorrekent en waarbij tevens
rekening gehouden wordt met de verschillende kansen in een bepaalde eindknoop
terecht te komen. Stel dat de verwachte NCW (o.b.v. de verwachte inflatie) van
eindknoop 1 -100 is en van eindknoop 2 +100, en je komt met kans 60% in
knooppunt 1 en met 40% in knooppunt 2, dan is de verwachte NCW van het
totaalproject 60% x -100 + 40% x +100 = -20. Het betreft hier niet de meest
waarschijnlijke uitkomst, maar meer de gemiddelde waarde waarop men- gegeven
alle kans aannames- uit komt.
Value at Risk (VaR) (95%) is de waarde die met 95% zekerheid gehaald gaat worden
(slechts 5% zal dus slechter uitpakken). VaR is het bedrag dat verloren gaat als het
5% kwantiel scenario in werking treedt. De risicobuffer is het verschil tussen de
verwachte waarde van het project en de waarde die met 95% zekerheid gehaald
wordt. Bij de verwachting het project tegen de verwachte waarde te kunnen
realiseren, dient rekening gehouden te worden dat maximaal tot de VaR(95)-waarde
(terug)gezakt kan worden. Het verschil tussen deze twee waarden moet in feite als
49
TOTAAL
925
710
76,76%
risicobuffer gereserveerd worden om uiteindelijk met 95%-zekerheid het project te
kunnen realiseren.
De resultaten worden hieronder grafisch weergegeven, verdeeld in stappen van € 25,-miljoen.
Kansverdeling NCW per 1-1-2006
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
-200
-100
0
100
200
300
400
500
600
700
800
NCW in miljoenen euro's
Figuur 16: kansverdeling NCW per 1-1-2006 uitleggebied
Uit figuur 16 kan worden afgeleid dat de massa aan de linkerzijde van de “0” een
grotere massa kent dan aan de rechterzijde. De conclusie die hieraan kan worden
verbonden is dat de kans op een sluitende grondexploitatie (prognose resultaat >0)
groter is dan een verliesgevende grondexploitatie. In bijlage 6 is af te lezen dat de
kans op een positieve grondexploitatie 53,4% bedraagt.
Ook de spreiding van de resultaten rond de “0” lijn is prettig. Dit geeft aan dat het
management ook kan sturen binnen een bandbreedte van verwachte resultaten.
De verwachte NCW bedraagt € 9.677.000,-- op prijspeil 01-01-2006. Hier hoort een
VaR (95%) bij van - € 54.450.000,--. De risicobuffer bedraagt:
Verwachte waarde - VaR = € 9.677.000,-- - -€ 54.450.000,-In bijlage 7 is een grafiek van alle cashflows opgenomen in een zogenaamd
wolkenveld weergegeven.
6.5.4 Resultaat scenario-analyse binnenstedelijke herontwikkelingslocatie.
50
900
Verwachte NCW
Minimumwaarde
Maximumwaarde
Aantal scenario's
VaR (95%)
VaR (5%)
Risicobuffer (=gemiddelde minus VaR 95%)
-4.296.490
-105.489.225
586.737.659
1500
-61.696.854
125.501.305
57.400.364
Tabel 19: kansverdeling NCW per 1-1-2006 binnenstedelijke
herontwikkeling.
In de bijlage 8 is af te lezen dat bij deze locatie ten opzichte van de uitleglocatie meer
scenario’s van het ondernemingsplan (A1.1.2) positief uitpakt, maar uiteindelijk een
negatief verwachte NCW voor het gehele project uitkomt. Die wordt veroorzaakt
doordat uiteindelijk meer scenario’s (50,7%) een kans hebben op een uitkomst < € 0,-
Kansverdeling NCW per 1-1-2006
25%
20%
15%
10%
5%
0%
-200
-100
0
100
200
300
400
500
600
700
800
NCW in miljoenen euro's
Figuur 17: kansverdeling NCW per 1-1-2006 stedelijk
herontwikkeling
In figuur 17 is duidelijk waar te nemen dat ten opzichte van figuur 16 de kans op een
negatief resultaat groter is. Er bevindt zich meer “massa” aan de linkerzijde van de
“0” dan aan de rechterzijde. Dit komt ook tot uitdrukking in het berekende verwachte
resultaat van NCW - € 4.296.000,--.
51
900
7.
Vergelijking uitkomsten huidige methodiek Rabo
Vastgoed met de uitkomsten van de scenarioanalyse
Indien een keuze gemaakt moet worden voor een project, dan zou deze in het
voordeel uitvallen van de uitleglocatie. Hierbij dient overigens wel de opmerking
geplaatst te worden dat er nog geen uitspraken zijn gedaan of de risicomaatstaf
voldoet aan (andere) Rabo Vastgoed maatstaven.
De argumenten om te kiezen voor de uitleglocatie zijn:
De kans op een positief resultaat is voor de uitleglocatie groter dan voor de
binnenstedelijke locatie.
Het verwachte resultaat is voor de uitleglocatie positief en voor de
binnenstedelijke ontwikkeling negatief.
De kans op een verlies groter dan € 50,-- miljoen is bijna 2 keer groter bij de
binnenstedelijke locatie dan bij een uitleglocatie.
Kans NCW < -50
miljoen euro
20%
15%
10%
5%
0%
-10
-5
0
5
10
15
Verwachte NCW per 1-1-2006
Figuur 18: grafische weergave rendement versus risico
In figuur 17 is de gekozen rendementsmaatstaf de verwachte NCW per 1-1-2006 en
de gekozen risicomaatstaf is de kans op een NCW kleiner dan -€ 50,-- miljoen.
De benadering van scenario-analyse in gebiedsontwikkeling leidt tot diepere inzichten
dan de huidige beoordelingsmethodiek. Dit kan worden afgeleid uit figuur 17, de
correctheid van de uitkomsten buiten beschouwing gelaten. Met de huidige
52
20
beoordelingsmethodiek worden alleen de NCW met elkaar vergeleken. Daarnaast
worden ook risico’s genoemd die niet te kwantificeren zijn.
Maatstaf
Investeringsniveau nominaal
Opbrengstenniveau nominaal
Verwachte NCW per 1-1-2006
Value at Risk (95% zekere waarde)
Aan te houden risicobuffer
Kans op NCW kleiner dan 0 miljoen euro
Kans op NCW kleiner dan -50 miljoen euro
Kans op NCW kleiner dan -100 miljoen euro
Uitleglocatie
144.926.375
220.067.421
9.676.911
-54.450.889
64.127.800
46,6%
6,1%
0,5%
Binnenstedelijke ontwikkeling
113.430.350
171.422.013
-4.296.490
-61.696.854
57.400.364
50,7%
11,7%
0,1%
Tabel 20: uitleglocatie versus binnenstedelijke locatie
In tabel 20 worden beide locaties naast elkaar gezet. Het is interessant om de
uitkomsten van de huidige berekeningsmethodieken van Rabo Vastgoed met de
uitkomsten van de scenario-analyse te vergelijken. Zoals eerder aangegeven zijn de
uitkomsten momenteel niet met elkaar te vergelijken, omdat de uitkomsten van de QS
(of grondexploitatie) ééndimensionaal (het puntschatten van een resultaat) zijn, dit in
tegenstelling tot die van de scenario-analyse.
QS
144.875.000
220.059.125
-1.133.156
25.703.042
investeringsniveau
opbrengstenniveau
NCW bij basisscenario
Risicobuffer
scenario-analyse
144.926.375
220.067.421
9.679.911
64.127.800
Tabel 21: QS versus scenario-analyse uitleggebied
In tabel 21 zijn de uitkomsten van de QS naast de uitkomsten van scenario-analyse
gezet. In dit stadium zijn de uitkomsten van de scenario-analyse nog niet goed te
beoordelen. De bijbehorende risicobuffer (€ 64.128.000,--) van de scenario-analyse is
fors. Eerst moet uitgezocht worden wat de relatie is tussen de risicobuffer en de 95%
VaR en de inzet van het EV in projecten. Voor Rabo Vastgoed zou bovenstaande
uitkomst van de QS leiden tot afwijzing van het project (negatief basisscenario).
In de berekeningsmethodiek van Rabo Vastgoed wordt rekening gehouden met een
risicobuffer. Deze is echter gerelateerd aan de inzet van het EV en kent dus ook een
andere grondslag als de risicobuffer uit de scenario-analyse. De interessante vraag
rijst hoe groot de risicobuffer bij de scenario-analyse zou moeten zijn bij een
verschuiving waarbij de NCW van de scenario-analyse naar “0” zou worden gebracht.
De VaR zou dan naar beneden bijgesteld moeten worden (bijvoorbeeld van 95% naar
80%).
De omgekeerde weg zou zijn om te berekenen welk percentage bij een VaR van €
25.703.000,-- zou zitten. Volgens mij is dit niet de juiste weg, maar zou het beter zijn
om de discussie aan te gaan over welk percentage voor de organisatie wel acceptabel
zou zijn.
53
QS
115.127.462
171.434.441
10.101.812
20.807.564
investeringsniveau
opbrengstenniveau
NCW bij basisscenario
Risicobuffer
scenario-analyse
113.430.350
171.422.013
-4.296.490
57.400.364
Tabel 22: QS versus scenario anlyse stedelijk
inbreidingslocatie
Uit tabel 22 is af te lezen dat de QS voor deze locatie een commercieel aantrekkelijk
rendement laat zien (€ 14.102.000,--) met een risicobuffer van € 20.808.000,--. Voor
Rabo Vastgoed zou bovenstaande uitkomst van de QS leiden tot het opnemen van het
project in de grondportefeuille. Opvallend is dat uit de scenario-analyse juist blijkt dat
de verwachte waarde -€ 4.297.000,-- bedraagt met tevens een forse risicobuffer. Ook
hier geldt dat een conclusie nog niet getrokken kan worden zonder dat de relaties
tussen risicobuffers QS en risicobuffers scenario-analyse zijn onderzocht.
Met het oog op de beschreven resultaten, zou het in het kader van te nemen
beslissingen interessant kunnen zijn om beide projecten te consolideren. De resultaten
wijzen op een mogelijke wederzijdse beïnvloeding van beide kasstromen in de
voorbeeldprojecten. In een vervolg van dit onderzoek zal het effect van de
wederzijdse beïnvloeding van de kasstromen zeker nog nader onderzocht moeten
worden. Immers kennis te hebben van de totale beïnvloeding van alle kasstromen zou
inhouden dat ook dan pas daadwerkelijk gestuurd kan worden op het risicoprofiel van
de portefeuille en niet op basis van een optelling van de risicobuffers. Daarnaast zal
veel meer kennis vergaard moeten worden van de invloed van de wijze van
financiering en de hiermee samenhangende risico’s. Dit kan alleen worden verkregen
als de volledige grondportefeuille én de financieringsmodule is geactiveerd.
54
8.
Conclusies en aanbevelingen
De vraag of scenario-analyse een geschikt instrument is om een model te sturen,
waarbij de grondportefeuille van een projectontwikkelaar actief kan worden bewaakt,
kan bevestigend worden beantwoord. Het gebruik van scenario-analyse draagt bij tot
betere inzichten van de financiële risico’s van gebiedsontwikkeling. De huidige wijze
van “go / no go” zoals dat bij Rabo Vastgoed in gebruik is, voldoet in mijn ogen niet.
Met name het statische karakter en het 1 dimensionaal (puntschatten) beoordelen van
de berekeningen is, gezien de grote risico’s van deze projecten, niet van deze tijd.
In de opzet zijn twee hypothesen gedefinieerd:
1. Door het opstellen van een set van globale randvoorwaarden kan een inkoper
vroegtijdig bepalen of een positie interessant kan zijn.
2. Op concern niveau kan het risicoprofiel integraal worden beoordeeld. Zij kan
dan hiernaar gaan handelen. De uitkomst hiervan is de juiste risicomaat te
bepalen. De neerslag hiervan is het bepalen van de minimale inzet aan Eigen
Vermogen (EV) binnen het bedrijf.
Hypothese nummer 1 kan met een integraal model gebaseerd op scenario-analyse
bevestigd worden. De set van globale randvoorwaarden zijn:
De grootte van de positie.
De aankoopbedragen.
De juridische constructie van aankoop.
De verwachte bouwproductie, zowel in kwaliteit (differentiatie, verdeling naar
woningbouw en niet woningbouw, prijsranges) als kwantiteit.
Een gekozen scenario: wanneer wordt verwacht dat een positie tot
ontwikkeling wordt gebracht?
Alle tot dan toe bekende investeringen die nog moeten plaats vinden:
nabetalingen, overige financiële verplichtingen.
Hypothese nummer 2 kan met dit onderzoek nog niet worden bevestigd zonder nader
onderzoek, maar alle ingrediënten zijn aanwezig om deze vraag bevestigend te
beantwoorden. Dit wil zeggen dat scenario-analyse een geschikt instrument is om het
risicoprofiel van een grondportefeuille op concern niveau integraal te beoordelen.
Met behulp van het ontwikkelde template Gebiedsontwikkeling is het mogelijk om de
volledige grondportefeuille van Rabo Vastgoed snel in te voeren. Hierdoor kunnen
analyses op portefeuille niveau worden gemaakt, maar moet aan een aantal
randvoorwaarden zijn voldaan:
Men dient gebruik te maken van de financieringsmodule, die de invloed van
financiering onderzoekt. Deze module moet custom made worden gemaakt.
55
De risicomaatstaf, waaraan de risicobuffer direct is gekoppeld, dient bepaald
te worden. In de berekeningen wordt nog uitgegaan van 95% met heel grote
risicobuffers. Onderzocht moeten worden bij welke percentage Rabo
Vastgoed zich prettig voelt.
Beoordeling van nieuwe locaties splitsen in twee beoordelingen:
o Op projectniveau.
o Op portefeuille niveau.
Beleidsdoelstellingen dienen geformuleerd te worden. Nu zijn die er nog niet,
hoewel er jaarlijks een aantal hectares uit de portefeuille in productie wordt
genomen en weer dient te worden aangevuld. In het bijzonder zal de
confrontatie tussen beide cijfers (saldo inkoop versus uitstoot) bepalend zijn
voor de inkoopstrategie van Rabo Vastgoed. De inkoopprijzen van gronden
kennen een sterk stijgende curve terwijl de risico’s toenemen. Het simuleren
van inkoopstrategieën van gronden die verder weg in de tijd liggen en de
hierbij behorende risicoprofielen zijn goed te simuleren met dit model.
Het formuleren van de regiodoelstellingen nadat de concerndoelstellingen zijn
vastgelegd. Uit het model kunnen regio’s dan ook sturingsinformatie krijgen
om op regioniveau de ondernemingsplannen te vullen.
Met deze module kunnen de risicoprofielen van een project inzichtelijk
gemaakt worden voor het management. Dit geldt ook voor de keuze tussen
twee projecten. Dit is thans niet mogelijk.
Het aanpassen van het proces risicobuffer van Rabo Vastgoed. Het huidige
proces is statisch. Op dit moment is het niet mogelijk om beleidsvarianten op
de gehele grondportefeuille te simuleren. Hierdoor is het ook niet mogelijk om
de verschillende risico’s van de beleidsvarianten te kwantificeren en tegen
elkaar af te zetten.
Het aantal van 1500 door te berekenen scenario’s is te weinig. Het advies is
om het aantal door te rekenen scenario’s op 3000 of meer scenario’s in te
stellen. Hierdoor zal de verdeling over de verschillende eindknopen meer
voldoen aan het theoretisch statistische model.
De zwakke punten van scenario-analyse zijn:
De inschattingen op de knooppunten is mensenwerk, waardoor nog geen
statistische cijfers aanwezig zijn om in een model te verwerken.
Verkeerde aannames van economische parameters door management kunnen
forse verstoringen geven in de uitkomsten.
Het model is kennisintensief. De aannames van de markt (opbrengstenkant) en
de investeringen voor bijvoorbeeld het bouw- en woonrijpmaken vraagt
continue aandacht en expertise. Het verkeerd inschatten van de opbrengsten
kan tot grote foutkansen in de resultaten leiden.
56
Literatuurlijst.
1. Bong, D.F. (2001), Nota “Grond(financierings)projecten”, Rabo Vastgoed
BV, Utrecht
2. Brouwer, J., Mattemaker, L., Heida, H., 2002, “Ruimtevraag wonen, werken
en voorzieningen herberekend. Verkenningen 2000 – 2030 voor deel 3 van de
Vijfde Nota Ruimtelijke Ordening”, ABF Research, Delft
3. Ernst & Young, “Wat is nu een scenariostudie eigenlijk”,
http://www.ey.nl/?pag=2618, opgevraagd 30 januari 2006
4. KPMG Metrum (december 1998), “Procesmanagement van stedelijke
gebiedsontwikkeling”, De Meern
5. Kramer, E.L., 2003, Dictaat ALM-sheets ASRE, Amsterdam
6. Kramer, E.L., 2004, Dictaat ALM III 2004/2005 ASRE, Brauers&Weber
1988, Amsterdam
7. Kramer, E.L., van Welie, T., 2001, “An asset liability management model for
housing associations.”, Journal of Property Investment & Finance, Vol 19 no.
6, Academic Papers, Rotterdam
8. Maat, K., Harts, J.J., Zeijlmans van Emmichoven, M., Goetgeluk, R., 2005,
“Dynamiek van Stedelijke Milieus 1996 – 2002”, Onderzoeksbureau OTB,
pagina 16, Delft
9. Segeren, A., Needham, B., 2005, “De markt doorgrond: een institutionele
analyse van grondmarkten in Nederland”, NAi uitgevers, Rotterdam
10. Van Gool, p., Jager, P., Weisz, R.M., 2001, “Onroerend goed als belegging”,
Wolters-Noordhoff bv Groningen, pagina 121 ev
57
Dankwoord
Voordat ik aan deze studie begon dacht ik 1 á 2 modules van de MsRE opleiding te
gaan volgen. Om de opleiding af te ronden met een thesis is destijds niet bij mij
opgekomen. Mijn werkgever heeft mij de mogelijkheid gegeven om het probleem te
onderzoeken en heeft mij daarvoor alle ruimte gegeven.
Het afgelopen jaar heb ik steun gekregen van verschillende mensen bij het schrijven
cq brainstormen over het onderwerp. Ik wil al deze mensen bedanken. Mijn dank gaat
in het bijzonder uit naar mijn toegewezen thesis begeleider M. Francke. In korte tijd
heeft hij mij enthousiast weten te maken om voor de thesis een goede en begrijpelijke
structuur neer te zetten. Bovendien heeft hij mij in contact gebracht met 2 experts op
het gebied van scenario-analyse. Beiden hebben veel tijd besteed om het model op te
zetten en de scenario-analyses te maken. Ik wil dan ook de heren David Kronbichler
en Erik-Jan van der Goes bedanken voor hun inzet!
Mijn dankwoord zou niet compleet zijn zonder dat ik mijn zus en haar man bedank
voor de vele uren die zij hebben vrijgemaakt om mijn thesis te stroomlijnen en te
voorzien van vele kritische kanttekeningen. Tenslotte ben ik mijn vrouw en twee
dochters niet vergeten: vele weken hebben zij geduld moeten opbrengen voor die man
in zijn werkhok.
Audie Bong
’s-Hertogenbosch
27 maart 2006
58
Bijlage 1: beslisboom
A.0.0 Zwaar negatief
A.0.1 Negatief
A.0 Geen
ontwikkeling
A.0.2 Standaard
B.0.1 Zwaar negatief
A.1.0.0 Inleveren tegen
kostprijs, 50% bouwvolume
B.0.1 Negatief
A.0.3 Positief
A.0.3 Zwaar positief
B.0 verkoop Vastgoed
ontwikkeling
A.1.0.1 Inleveren tegen 50%
kostprijs, 100% bouwvolume
B.0.2 Standaard
B.0.3 Positief
A.1.0 Traditoneel
model
B.0.4 Zwaar positief
A Gebiedsontwikkeling
B.1.0 Zwaar negatief
B.0 Vastgoed
ontwikkeling
A.1 Ontwikkeling
A.1.1 Concessie
model
De uitwerking is gelijk. In de
praktijk is de afwijking in de wijze
waarop wordt samengewerkt.
A.1.1.0 Zwaar
negatief
B.1.1 Negatief
B.1 Vastgoed ontwikkeling
RVG
A.1.1.1 Negatief
B.1.2 Conform
ondernemingsplan
B.1.3 Positief
A.1.1.2 Conform
ondernemingsplan
B.1.4 Zwaar positief
A.1.1.3 Positief
A.1.1.4 Zwaar
positief
A.1.2 Joint-venture
model
Voor deze studie wordt beperkt (of als er ingebakken formats zijn kan dit mogelijk snel worden ingpast) tot de
gebiedsontwikkeling. De vastgoedontwikkeling vindt in de praktijk ook plaats in een andere omgeving
(Gebiedsmaatschappij --> opstalmaatschappij)met ieder een eigen risico profiel.
Opbouw codering:
A/B
beslisknooppunt kernactiviteit
A.0
kernkmooppunt
A0.0
scenario
Bijlage 1: beslisboom
30-1-2006
Model scenarioanalyse
Rabo Vastgoed B.V. Quickscan
QUICK SCAN GRONDFINANCIERING
Rabo Vastgoed B.V.
2004
Blad 1
Blad 2
Blad 3
Blad 4
Blad 5
Blad 6
Blad 7
Blad 8
Quick Scan voorblad
Versie QS: 1 oktober 2005
Quickscan voorblad
Ruimte en project
Fasering
Risicoprofiel
Advies bedrijfsbureau
Grafieken
Samenvatting
Nieuwe Kaart + aantekeningen
QSdatabase locatie
Projectmanager
Projectontwikkelaar
Gemeente
Plangebied
Regio
Regiodirecteur
R v. Oorbeeld
R v. Oorbeeld
Asre Uitleg
Uitleg Noord
Noord-Oost Nederland
J.C.L. Severens
Basisinformatie:
2
17 januari 2006
30 januari 2006
1
1
Geen status
3.Groen Stedelijk excl. Hoofdinfra
Checklist:
1.500.000
1.375.000
279
53%
3.626
5.516
25%
37
52.429
39,66
5.198.000
22.681.000
8,47%
9,28%
942
2014
2020
ja
50,00%
P. Ietje Puk
m² bruto plangebied
m² netto plangebied
Gemiddelde grondopbrengst / m² uitgeefbaar
Uitgeefbaar (woning+niet woningbouw)
Aantal woningen
Aantal fictieve eenheden
Gemiddelde grondquote per woning
Fictieve eenheden / ha
Gewogen gemiddelde kavelprijs woningbouw
Verwervingskosten per m² (Contante Waarde)
Aandeel RVG EV bij start project
aandeel RVG EV maximaal in jaar 2013
Inzet EV bij start
Aandeel EV in grondportefeuille RVG
Aandeel EV per fictieve eenheid
Start desinvesteringen
Einde desinvesteringen
Participatieproject?
Aandeel RVG in project
Participanten
Gevoeligheidsanalyse
Basis
Scenario 1
Scenario 2
Scenario 3
Scenario 4
Scenario 5
Scenario 6
30-1-2006
Aanmaak datum
Printdatum
Quickscannummer
Versie
Status
Ontwikkelingstype
Monumenten
Archeologie
Bodemverontreiniging
Habitat regelgeving
Indicatie van hinderwetcircels
Sloop opstallen/verharding
Ondergrondse infra
Zakelijke rechten
Planschade
Hoogteverschillen maaiveld
Bijzondere civiele kunstwerken
Geen indicatie
Geen indicatie
Geen indicatie
Geen indicatie
Geen indicatie
Ja
Geen indicatie
Geen indicatie
Nee
Nee
Tunnels
* De binnen dit kader gegeven antwoorden hebben geen invloed op de berekeningsuitkomsten!
Grondsoort
Ophogen of grondverbetering
Zand
Afdracht aan fondsen
Nee
Bovenwijkse voorzieningen
Bijdrage per woning / fictieve eenheid?
Overige opbrengsten (/ kosten)
Opbrengsten (/ kosten) totaal?
Voor kosten negatief bedrag invullen!
Resultaat Contante Waarde:
-1.133.156
TEKORT
32.828.625
OVERSCHOT
-26.482.299
TEKORT
-1.262.779
TEKORT
-6.607.035
TEKORT
-14.284.182
TEKORT
-8.110.939
TEKORT
Pagina 1 van 1
Nee
Ja
1.830,53
Ja
-6.875.000
Resultaat CW per (fictieve) eenheid:
-205
1
5.952
3/3
-4.801
-3/3
-229
3/2/1/0/-1/-2/-3
-1.198
-3/-3/0
-2.590
vertraging 2 jaar
-1.471
bouwclaim
10:53
Rabobank Vastgoed Quickscan
2
QUICK SCAN GRONDFINANCIERING
Rabo Vastgoed B.V.
Ruimte en Project
Projectmanager
Projectontwikkelaar
Gemeente
Plangebied
R v. Oorbeeld
R v. Oorbeeld
Asre Uitleg
Uitleg Noord
Quickscannummer
Versie
Regio:
Regiodirecteur
1
1
Noord-Oost Nederland
J.C.L. Severens
Rente en Financieringskosten:
Uitgangspunten
Bruto plangebied
Te handhaven
Bovenwijks
Niet woningbouw
Prijspeildatum investeringen
Prijspeildatum opbrengsten
1.500.000
25.000
100.000
450.000
jan-2006
jan-2006
Woningbouw
Netto plangebied woningbouw
Woningdichtheid
Kavelprijs
Kavelprijs
Grondquote
Aantal woningen
Totaal aantal (fict.) won. eenh.
925.000
39
367
52.429
25%
3.626
5.516
m²
m²
m²
m²
Rente VV
Rev
% inzet EV
% inzet VV
Kostenstijging
Opbrengstenstijging
Rekenrente
m²
Aantal woningen / ha netto plangebied
Gewogen gemiddelde kavelprijs / m² uitgeefbaar
Gewogen gemiddelde / woning
Gewogen gemiddelde / woning
stuks
stuks
% Uitgeefbaar
% Verharding
% Groen / Water
Voor vaststellen
bestemmingsplan
Na vaststellen
bestemmingsplan
5,00%
15,00%
35,00%
65,00%
3,00%
0,00%
8,50%
5,00%
15,00%
25,00%
75,00%
3,00%
0,00%
7,50%
Verdeling
Referentie bij de
Ruimtegebruik
gebiedstypologie
56%
32%
12%
60%
20%
20%
100%
100%
Gemiddelde
kavelopp.
120
0
0
140
0
175
250
Kavelprijs:
ex BTW
10.084
0
0
47.269
0
69.328
126.050
27
32
0
0
0
0
0
143
6.723
12.101
0
0
0
0
0
52.429
60
Beschrijving
Woningbouwprogramma
Eengezinswoning Type sociaal
Eengezinswoning Type 2
Eengezinswoning Type 3
Eengezinswoning Type 4
Eengezinswoning Type 5
Eengezinswoning Type 6
Vrije Kavel
Meergezinswoning Type sociaal
Meergezinswoning Type 9
Meergezinswoning Type 10
Meergezinswoning Type 11
Meergezinswoning Type 12
Meergezinswoning Type 13
Meergezinswoning Type 14
Gewogen gemiddelde(n)
Niet woningbouw
Netto plangebied niet-won.
% uitgeefbaar
Netto uitgeefbaar
Omschrijving:
Percentage Kantoren
Percentage Commercieel
Percentage Niet-commercieel
Kengetallen
Woningbouwprogramma egw
V.O.N.:
(Incl. BTW)
120.000
Aandeel
in %
20,00%
Grondquote:
in %
10,00%
225.000
20,00%
25,00%
5,70
24,56
725
300.000
500.000
20,00%
20,00%
27,50%
30,00%
6,30
15,00
netto m² g.b.o.
per
appartement
75,00
90,00
27,78
16,67
725
725
Woonlagen
(1 app. / woonlaag)
Aantal
Woningen
fsi
5,00
5,00
363
363
3,50
3,50
100.000
120.000
10,00%
10,00%
8,00%
12,00%
251.000
100%
25%
450.000
60%
270.000
Verdeling
25%
25%
50%
100%
fsi
1,25
1,00
0,75
0,94
120.000
Grondquote
15%
Eengezinswoning tot
145.000
Eengezinswoning tot
190.000
Eengezinswoning tot
260.000
Eengezinswoning tot
Eengezinswoning tot
Uitgeefbaar
67.500
67.500
135.000
270.000
m² BVO
84.375
67.500
101.250
253.125
/ m² BVO
125
175
75
118,33
Kavelbreedte
5,1
Kavelgrootte
130
15%
7%
5,4
135
18%
15%
5,4
135
23%
20%
5,7
145
340.000
31%
15%
6,3
190
390000
35%
7%
8,7
260
390.000
39%
5%
10,8
100%
0%
Kengetallen
Woningbouwprogramma mgw
430
Kavelgroote
m2 gbo
80
bij 1 woonlaag
114
Meergezinswoning tot
120.000
Meergezinswoning tot
145.000
11%
5%
90
129
Meergezinswoning tot
190.000
13%
7%
100
143
Meergezinswoning tot
260.000
15%
8%
105
150
Meergezinswoning tot
340.000
20%
1%
110
157
Meergezinswoning tot
390000
25%
1%
120
171
390.000
28%
0%
150
214
22%
100%
30,1
167
Gewogen gemiddelde(n)
30-1-2006
134
161
0
0
0
0
0
Totaal opbrengst
10.546.875
11.812.500
7.593.750
29.953.125
380
10,8
Appartement
Grondquote
11%
Meergezinswoning >
Aandeel
4%
Kaveloppervlak
bij 1 woonlaag
1.890
Aandeel
5%
Vrije Kavels
Aantal
Woningen
725
3.626,00
Aantal fictieve woning-eenheden
Eengezinswoning tot
Eengezinswoning >
Kavelmaten
breedte
diepte
5,40
22,22
Pagina 1 van 1
10:54
Rabobank Vastgoed Quickscan
3
QUICK SCAN GRONDFINANCIERING
Rabo Vastgoed B.V.
Fasering
Projectmanager
Projectontwikkelaar
Plaats
Plangebied
R v. Oorbeeld
R v. Oorbeeld
Asre Uitleg
Uitleg Noord
Quickscannummer
Versie
Regio
Regiodirecteur
1
1
Noord-Oost Nederland
J.C.L. Severens
Ja
Woningbouwplanning
Jaar
Start
Bouwrijpmaken
Managementen
kosten
woonrijpmaken
Verwerving
Opbrengsten
woningbouw
Fasering
woningbouw
(* uitgangspunt 1 jan v/h jaar)
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
Verwerving
Jaar
(* uitgangspunt 1 jan v/h jaar)
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
Scenario's
Basis
Scenario 1
Scenario 2
Scenario 3
Scenario 4
Scenario 5
Scenario 6
30-1-2006
Opbrengsten
niet
woningbouw
Fasering
Fasering niet Overige
woningbouw opbrengsten /
kosten
Rekenrente
Eind
8,50%
7,50%
0
24.911.172
0
17.760
0
0,0%
0
0,0%
0%
1.059.480
25.988.412
25.988.412
0
0
18.293
0
0,0%
0
0,0%
0%
2.209.792
28.216.497
28.216.497
0
0
18.842
0
0,0%
0
0,0%
0%
2.399.203
30.634.541
30.634.541
0
0
19.407
0
0,0%
0
0,0%
0%
2.604.761
33.258.709
33.258.709
0
0
19.989
0
0,0%
0
0,0%
0%
2.827.840
36.106.538
36.106.538
0
0
20.589
0
0,0%
0
0,0%
0%
3.069.931
39.197.057
0
0
21.206
0
0,0%
0
0,0%
0%
3.332.651
42.550.915
42.550.915
61.210.588
3.263.625
21.843
0
0,0%
0
0,0%
0%
6.357.910
113.404.880
113.404.880
0
3.361.534
22.498
38.021.200
20,0%
0
0,0%
17%
7.206.472
87.162.028
87.162.028
0
13.327.038
23.173
38.021.200
20,0%
4.992.188
16,7%
20%
5.424.783
64.267.442
64.267.442
0
13.726.849
23.868
38.021.200
20,0%
4.992.188
16,7%
20%
3.722.708
40.071.287
0
14.138.655
24.584
38.021.200
20,0%
4.992.188
16,7%
20%
1.923.466
14.488.411
14.488.411
0
14.562.815
25.322
38.021.200
20,0%
4.992.188
16,7%
20%
20.684
-12.572.349
-12.572.349
0
14.999.699
26.081
0
0,0%
4.992.188
16,7%
2%
-566.666
-2.949.459
-2.949.459
0
11.435.842
26.864
0
0,0%
4.992.188
16,7%
2%
21.435
3.698.459
86.121.759
88.816.058
330.317
190.106.000
Overdrachtsbelasting
Bijkomende kosten in %
Aanbetaling en
nabetaling per
Betaling +
m² bruto
bijkomende
kosten
NCW
100,0%
EV / fict.ehd.
Rev
16,61
16,61
10.395.365
942
1.559.305
0,00
0,00
11.286.599
1.023
1.692.990
0,00
0,00
0,00
12.253.817
1.111
1.838.072
0,00
0,00
0,00
13.303.484
1.206
1.995.523
0,00
0,00
0,00
14.442.615
1.309
2.166.392
0,00
0,00
0,00
15.678.823
1.421
inzet EV
2.351.823
0,00
0,00
0,00
17.020.366
1.543
2.553.055
40,20
40,81
23,05
45.361.952
4.112
6.804.293
0,00
0,00
0,00
17.432.406
1.580
2.614.861
0,00
0,00
0,00
12.853.488
1.165
1.928.023
0,00
0,00
0,00
8.014.257
727
1.202.139
0,00
0,00
0,00
2.897.682
263
434.652
0,00
0,00
0,00
0
0
0
0,00
0,00
0,00
0
0
0
0,00
0,00
0,00
739.692
67
110.954
55,20
57,41
39,66
3%
-3%
3/2/1/0/-1/-2/-3
-3/-3/0
vertraging 2 jaar
bouwclaim
100,0%
41.614.449
6,00%
Ja
0,00
0%
100,0%
40.071.287
1,50%
15,00
Scenario
aanduiding
29.953.125
39.197.057
Resultaten CW
per woning of fictieve
eenheid
-205
5952
-4801
-229
-1198
-2590
-1471
27.252.082
Resultaten CW
totaal
-1.133.156
32.828.625
-26.482.299
-1.262.779
-6.607.035
-14.284.182
-8.110.939
Pagina 1 van 1
10:54
Rabobank Vastgoed Quickscan
5
QUICK SCAN GRONDFINANCIERING
Rabo Vastgoed B.V.
Advies bedrijfsbureau
Projectmanager
Projectontwikkelaar
Plaats
Plangebied
R v. Oorbeeld
R v. Oorbeeld
Asre Uitleg
Uitleg Noord
Quickscannummer
Versie
Regio
Regiodirecteur
Uitgangspunten woningbouw
Netto plangebied
Woningdichtheid
Uitgeefbaar
Kavelprijs
Kavelprijs
Grondquote
925.000
39
56%
367
52.429
25%
m²
won/ha
van netto plangebied
per m² uitgeefbaar (gemiddeld)
gewogen gemiddelde per woning
gewogen gemiddelde per woning
Uitgangspunten niet-woningbouw
Netto plangebied
Uitgeefbaar
Grondprijs
Grondprijs
450.000
60%
111
118
m²
van netto plangebied
per m² uitgeefbaar (gemiddeld)
per m² bvo (gemiddeld)
Totaal
Resultaten en
Kengetallen
1
1
Noord-Oost Nederland
J.C.L. Severens
Startjaar expl.
Eindjaar expl.
2006
2021
Plan
Verwervingskosten per m² bruto
Verwervingskosten NCW per m² bruto
Ratio na- / aanbetaling op NCW
57,41
39,66
1,39
Verwervingskosten per m² netto
)
Bouw- en woonrijpmaken per m² netto *
Faseringskosten per m² netto
Managementkosten per m² netto
Overige kosten/opbrengsten per m² netto
Fondsen en bovenwijkse voorzieningen per m² netto
Totale kosten per m² netto
Opbrengsten gronduitgifte per m² netto
62,63
38,03
49,04
0,24
5,00
7,79
162,73
160,04
Bouw- en woonrijpmaken per m² uitgeefbaar *
Opbrengsten gronduitgifte per m² uitgeefbaar
)
66,34
279,22
Gewogen gemiddelde kavelprijs won.
Gewogen gemiddelde grondquote won.
Gewogen gemiddelde von-prijs
Gewogen gemiddelde kavelgrootte egw
Gewogen gemiddelde kavelgrootte totaal
Aandeel sociale woningbouw
Aandeel gestapelde woningbouw
52.429
25%
251.000
137
143
30%
20%
Omvang benodigd EV RVG start
Inzet EV / fict. ehd.
Geprognosticeerd Rev / fict. ehd.
Ratio Rev / inzet EV
5.197.682
942
2.470
2,62
Start desinvesteringen
Eind desinvesteringen
2014
2020
Positieve scenario's:
Negatieve scenario's:
1
6
)
* Kosten brm en wrm zijn incl. planontwikkelings- en planrealisatiekosten.
Alle bedragen (uitgezonderd von-prijzen) zijn excl. omzetbelasting.
Conclusies / advies
Grondbedrijf
Gezien:
Gezien:
Alle bedragen (uitgezonderd von-prijzen) zijn excl. omzetbelasting.
30-1-2006
Pagina 1 van 1
10:55
Rabobank Vastgoed Quickscan
6
QUICK SCAN GRONDFINANCIERING
Rabo Vastgoed B.V.
Grafieken
Projectmanager
Projectontwikkelaar
Plaats
Plangebied
R v. Oorbeeld
R v. Oorbeeld
Asre Uitleg
Uitleg Noord
Quickscannummer
Versie
Regio
Regiodirecteur
1
1
Noord-Oost Nederland
J.C.L. Severens
25.000.000
20.000.000
15.000.000
10.000.000
5.000.000
0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2015
2016
2017
2018
2019
Inzet EV in project Uitleg Noord
25.000.000
20.000.000
15.000.000
10.000.000
5.000.000
0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
-5.000.000
Inzet EV in de regio Noord-Oost Nederland
Inzet EV in project Uitleg Noord
1600
1400
1200
1000
800
600
400
200
0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Woningbouwproductie in project Uitleg Noord
2016
ev.
Woningbouwproductie uit grondprojecten in de regio Noord-Oost
Nederland
400.000.000
350.000.000
300.000.000
250.000.000
200.000.000
150.000.000
100.000.000
50.000.000
0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2016
ev.
Omzet (incl. BTW) in de regio Noord-Oost Nederland
30-1-2006
Pagina 1 van 1
10:56
Rabobank Vastgoed Quickscan
7
QUICK SCAN GRONDFINANCIERING
Rabo Vastgoed B.V.
Samenvatting
Projectmanager
Projectontwikkelaar
Plaats
Plangebied
R v. Oorbeeld
R v. Oorbeeld
Asre Uitleg
Uitleg Noord
Quickscannummer
Versie
Regio
Regiodirecteur
1
1
Noord-Oost Nederland
J.C.L. Severens
RUIMTEGEBRUIK
Bruto Plangebied
Te handhaven
Reservering bovenwijks
m²
1.500.000
25.000
100.000
Netto Plangebied
1.375.000
Woningbouw
procentueel
Ruimteverdeling bruto plangebied
2%
7%
Groen en water
12%
Uitgeefbaar
Verharding
Groen/water
925.000
518.130
296.416
110.454
56,0%
32,0%
11,9%
Uitgeefbaar
Verharding
Groen/water
450.000
270.000
108.000
72.000
60,0%
24,0%
16,0%
Niet-woningbouw
Bovenwijks
7%
62%
Verharding
27%
Uitgeefbaar
52%
30%
100%
FINANCIEEL
Basis Scenario
Te handhaven
2%
Te handhaven
Bovenwijks
Verharding
Groen en water
Bedrag
Investeringen
Uitgeefbaar
Hoeveelheid
stuks / m² bvo
Bedrag
Opbrengsten
Grondverwerving
86.121.759 Woningbouw
eengezinswoningen
41.920.799
meergezinswoningen
Bouw- en woonrijpmaken
Managementkosten
330.317
Diversen
Planontwikkeling en VTU
Fondsen / bovenwijks
subtotaal woningbouw
6.875.000 Niet-woningbouw
10.367.565
Kantoren
10.711.636
Commercieel
Niet -commercieel
2.901
725
st.
st.
183.280.588
6.825.412
3.626
st.
190.106.000
84.375
67.500
101.250
m²
10.546.875
11.812.500
7.593.750
m²
m²
m²
subtotaal niet-woningbouw
Subtotaal investeringen
156.327.076 Subtotaal opbrengsten
Kostenstijging
Rentekosten (rekenrente)
25.816.058
41.614.449
Totaal investeringen
Resultaat
30-1-2006
Opbrengstenstijging
223.757.584 Totaal opbrengsten
Eindwaarde
Contante Waarde
2006
253.125
m²
29.953.125
220.059.125
-
220.059.125
-3.698.459
-1.133.156
Pagina 1 van 1
10:56
Bijlage 3: model scenarioanalyse uitleggebied
Algemeen
Regio
Gemeente
Plangebied
Regio directeur
Projectmanager
Projectontwikkelaar
Ontwikkelingstype
Wel of geen Participatie
Aandeel RVG
Start grondfinancieringsproject
Einde exploitatie
Kerngegevens grondgebruik
Bruto m2 plangebied
Aantal m2 Te handhaven
Aantal m2 Bovenwijks
Netto m2 plangebied niet woningbouw
Netto m2 plangebied woningbouw
Kerngegevens woningbouw
Start desinvesteringen woningbouw
Einde desinvesteringen woningbouw
Won.dichtheid (won/ha)
Totaal aantal Woningen
% Uitgeefbaar woningbouw
% groen + water woningbouw
% Verharding woningbouw
Gewogen gemiddelde Kavelprijs woning excl. BTW
Gewogen gemiddelde VON-prijs incl. BTW
Gewogen gemiddelde Grondquote
Gewogen gemiddelde kavelgrootte
Woningbouwprogramma in
Eengezinswoning woning type Sociaal
Eengezinswoning woning type 2
Eengezinswoning woning type 3
Eengezinswoning woning type 4
Eengezinswoning woning type 5
Eengezinswoning woning type 6
Eengezinswoning woning type Vrije Kavel
Meergezinswoning type Sociaal
Meergezinswoning type 2
Meergezinswoning type 3
Meergezinswoning type 4
Meergezinswoning type 5
Meergezinswoning type 6
Woningbouwprogramma in VON incl. BTW
Eengezinswoning woning type Sociaal
Eengezinswoning woning type 2
Eengezinswoning woning type 3
Eengezinswoning woning type 4
Eengezinswoning woning type 5
Eengezinswoning woning type 6
Eengezinswoning woning type Vrije Kavel
Meergezinswoning type Sociaal
Meergezinswoning type 2
Meergezinswoning type 3
Meergezinswoning type 4
Meergezinswoning type 5
Meergezinswoning type 6
Woningbouwprogramma in grondquote
Eengezinswoning woning type Sociaal
Eengezinswoning woning type 2
Eengezinswoning woning type 3
Eengezinswoning woning type 4
Eengezinswoning woning type 5
Eengezinswoning woning type 6
Eengezinswoning woning type Vrije Kavel
Meergezinswoning type Sociaal
Meergezinswoning type 2
Meergezinswoning type 3
Meergezinswoning type 4
Bijlage 3: model scenarioanalyse uitleggebied
Invoerveld
Uitvoerveld
2
Uitleggebied
Uitbreiding
R. Abovg
Abon
Groen Stedelijk incl. hoofdinfrastr.
Ja
50,00%
01-jan-06
01-jan-20
1.500.000
25.000
100.000
450.000
925.000 ja
1-jan-14
1-jan-18
26,37
3.626
55,00%
25,00%
20,00%
52.429
251.000
24,86%
140,30
ja
ja
ja
ja
ja
ja
ja
gemiddelde
kavelgrootte
120
%
20,00%
140
20,00%
175
250
15
18
0
0
0
0
20,00%
20,00%
10,00%
10,00%
woonlagen
appartement opp.
5
5
75
90
120.000
225.000
300.000
500.000
100.000
120.000
10,00%
25,00%
27,50%
30,00%
8,00%
12,00%
kavelprijs excl.
10.084
0
0
47.269
0
69.328
126.050
6.723
12.101
0
0
30-1-2006
Model scenarioanalyse gebiedsontwikkeling
Bijlage 3: model scenarioanalyse uitleggebied
Meergezinswoning type 5
Meergezinswoning type 6
0
0
Kerngegevens niet woninigbouw
Start desinvesteringen niet woningbouw
Einde desinvesteringen niet woningbouw
% uitgeefbaar niet woningbouw
totaal "platte meters" uitgeefbaar
% verdeling naar:
01-01-15
01-01-20
60,00%
270.000
kantoren
commercieel
niet commercieel
25,00%
25,00%
50,00%
platte meters
67.500
67.500
135.000
kantoren
commercieel
niet commercieel
1,25
1,00
0,75
BVO's
84.375
67.500
101.250
Floor Space Index (FSI):
Totaal aantal fictieve eenheden
Aantal fictieve eenheden per ha
1.804 ja
13,12 ja
Gronduitgifteprijzen per m² BVO
kantoren
commercieel
niet commercieel
Gewogen gemiddelde fictieve kavelprijs / m2 uitgeefbaar
125,00
175,00
75,00
10.546.875
11.812.500
7.593.750
16.602
Investeringen
Verwervingskosten aanbetaling per m² bruto plangebied - TH
15,00
Wel of geen OVB
ja
OVB
6%
Nabetaling voor / onvoorwaardelijk
voorwaardelijk
Nabetaling per m²
35,00
Nabetaling over hoeveel jaar
7,00
OVB nabetalen
20%
% Bijkomende kosten over aanbetaling
1,00%
% Fee over nabetaling
0,50%
% Jaarlijkse indexering over nabetaling
2,00%
22.125.000
1.327.500
51.625.000
619.500
221.250
258.125
Bouw- en woonrijpmaken per m2 netto plangebied (WB+ nWB)
45,00
61.875.000
Managementkosten per m2 netto plangebied (WB + nWB)
0,50
687.500
Overige kosten / opbrengsten per m2 netto plangebied (WB + nWB)5,00
6.875.000
Fondsen en bovenwijkse voorzieningen per m2 netto plangebied (WB
4,50
+ nWB) 6.187.500
Totale kosten per m2 netto plangebied (WB + nWB)
55,00
75.625.000
% inzet EV voor BP
% inzet EV na BP
Debetrente VV start
Creditrente VV
Einde periode VV in jaren
Kosten-stijging
Opbrengstenstijging woningbouw
Opbrengstenstijging niet woningbouw
35,00%
25,00%
5,00%
1,00%
7,00
nog in te bouwen?
3,00%
2,00%
1,00%
Principe Fasering Investeringen
Verwerving aanbetaling
Verwerving nabetaling
Start Bouw- en woonrijpmaken
Einde Bouw- en woonrijpmaken
% per jaar Bwrm
managementkosten tot start bouw- en woonrijpmaken
Fondsen en bovenwijkse lopen mee met uitgifte
1-jan-06
1-jan-13
1-jan-13
1-jan-21
11,11%
12,50%
25,00%
Principe Fasering Opbrengsten
Start uitgifte woningbouw
Einde uitgifte woningbouw
% per jaar uitgifte woningbouw
1-jan-14
1-jan-18
20,00%
38.022.859
Start uitgifte niet woningbouw
Einde uitgifte niet woningbouw
% per jaar uitgifte woningbouw
1-jan-15
1-jan-20
16,67%
4.992.188
Bijlage 3: model scenarioanalyse uitleggebied
24.293.250
51.883.125
6.875.000
85.938
1.546.875
30-1-2006
Model scenarioanalyse gebiedsontwikkeling
Bijlage 3: model scenarioanalyse uitleggebied
Cashflow
totaal
% per jaar start
eind
Investeringen
Verwerving aanbetaling
24.293.250
100,00% 1-jan-06
1-jan-06
Verwerving nabetaling
51.883.125
100,00% 1-jan-13
1-jan-13
Bouw- en woonrijpmaken
61.875.000
11,11% 1-jan-13
1-jan-21
managementkosten tot start bouw- en woonrijpmaken 687.500
12,50% 1-jan-06
1-jan-13
Fondsen en bovenwijkse lopen mee met uitgifte
6.187.500
1-jan-14
1-jan-20
TOTAAL investeringen
144.926.375
Opbrengsten
Woningbouw
190.114.296
20,00% 1-jan-14
1-jan-18
Niet woningbouw
29.953.125
16,67% 1-jan-15
1-jan-20
TOTAAL opbrengsten
220.067.421
1-jan-06
1-jan-07
1-jan-08
1-jan-09
1-jan-10
1-jan-11
1-jan-12
1-jan-13
1-jan-14
1-jan-15
1-jan-16
1-jan-17
1-jan-18
1-jan-19
1-jan-20
1-jan-21
24.293.250
0
0
85.938
0
24.379.188
0
0
0
85.938
0
85.938
0
0
0
85.938
0
85.938
0
0
0
85.938
0
85.938
0
0
0
85.938
0
85.938
0
0
0
85.938
0
85.938
0
0
0
85.938
0
85.938
0
51.883.125
6.875.000
85.938
0
58.844.063
0
0
6.875.000
0
1.069.065
7.944.065
0
0
6.875.000
0
1.209.428
8.084.428
0
0
6.875.000
0
1.209.428
8.084.428
0
0
6.875.000
0
1.209.428
8.084.428
0
0
6.875.000
0
1.209.428
8.084.428
0
0
6.875.000
0
140.362
7.015.362
0
0
6.875.000
0
140.362
7.015.362
0
0
6.875.000
0
0
6.875.000
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
38.022.859
0
38.022.859
38.022.859 38.022.859
4.992.188 4.992.188
43.015.047 43.015.047
38.022.859
4.992.188
43.015.047
38.022.859
4.992.188
43.015.047
0
4.992.188
4.992.188
0
4.992.188
4.992.188
0
0
0
Kostenstijging
Nabetaling
Overige kosten muv fondens en bovenwijks
TOTAAL kostenstijging
0
0
0
0
2.578
2.578
0
5.234
5.234
0
7.969
7.969
0
10.786
10.786
0
13.688
13.688
0
16.676
16.676
7.714.277
1.600.138
9.314.415
0
1.834.044
1.834.044
0
2.095.316
2.095.316
0
2.364.425
2.364.425
0
2.641.608
2.641.608
0
2.927.106
2.927.106
0
3.221.169
3.221.169
0
3.524.054
3.524.054
0
3.836.026
3.836.026
Opbrengstenstijging
Woningbouw
Niet woningbouw
TOTAAL opbrengstenstijging
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
6.526.980
0
6.526.980
7.417.977
467.694
7.885.672
8.326.794
522.293
8.849.087
9.253.787
577.438
9.831.225
10.199.320
633.134
10.832.454
0
689.388
689.388
0
746.203
746.203
0
0
0
28.094.664 29.107.366
99.625
102.614
913.077
945.989
29.107.366 30.155.969
30.155.969 99.445.295 68.402.764 30.246.892
68.158.477 -34.771.730 -40.720.975 -41.415.281
1.130.849
3.729.199
2.565.104 1.134.258
99.445.295 68.402.764 30.246.892 -10.034.131
-10.034.131
-42.120.236
-100.341
-52.254.708
-52.254.708
-42.835.967
-522.547
-95.613.223
-95.613.223
4.554.956
-956.132
-92.014.398
-92.014.398
4.801.026
-920.144
-88.133.517
-88.133.517
10.711.026
-881.335
-78.303.826
10.187.578 10.554.589
354.446
367.011
24.861.324
14.306.735
0
0
0
0
0
0
0
0
0
-78.303.826
Saldo begin periode
Saldo inv-opbr
rente (op basis van verhouding EV - VV)
Saldo einde periode
Ingezet EV per periode
Mutatie EV
IRR
Bijlage 3: model scenarioanalyse uitleggebied
0 24.379.188 25.260.027 26.172.149 27.116.650
24.379.188
88.516
91.171
93.906
96.723
0
792.324
820.951
850.595
881.291
24.379.188 25.260.027 26.172.149 27.116.650 28.094.664
8.532.716
8.532.716
8.841.009
308.294
9.160.252
319.243
9.490.827 9.833.132
330.575
342.305
17.100.691
-7.760.633
7.561.723
-9.538.968
0
-7.561.723
16,17%
30-1-2006
Model scenarioanalyse gebiedsontwikkeling
Rabo Vastgoed B.V. Quickscan
1
QUICK SCAN GRONDFINANCIERING
Rabo Vastgoed B.V.
2004
Blad 1
Blad 2
Blad 3
Blad 4
Blad 5
Blad 6
Blad 7
Blad 8
Quick Scan voorblad
Versie QS: 1 oktober 2005
Quickscan voorblad
Ruimte en project
Fasering
Risicoprofiel
Advies bedrijfsbureau
Grafieken
Samenvatting
Nieuwe Kaart + aantekeningen
QSdatabase locatie
Projectmanager
Projectontwikkelaar
Gemeente
Plangebied
Regio
Regiodirecteur
R v. Oorbeeld
R v. Oorbeeld
Asre Uitleg
Inbreiding locatie Noord
Noord-Oost Nederland
J.C.L. Severens
Basisinformatie:
Aanmaak datum
Printdatum
Quickscannummer
Versie
Status
Ontwikkelingstype
2
Checklist:
489.500
409.500
607
58%
2.643
3.192
25%
65
55.292
112,15
2.681.000
5.774.000
4,37%
4,79%
840
2008
2020
ja
50,00%
P. Ietje Puk
m² bruto plangebied
m² netto plangebied
Gemiddelde grondopbrengst / m² uitgeefbaar
Uitgeefbaar (woning+niet woningbouw)
Aantal woningen
Aantal fictieve eenheden
Gemiddelde grondquote per woning
Fictieve eenheden / ha
Gewogen gemiddelde kavelprijs woningbouw
Verwervingskosten per m² (Contante Waarde)
Aandeel RVG EV bij start project
aandeel RVG EV maximaal in jaar 2007
Inzet EV bij start
Aandeel EV in grondportefeuille RVG
Aandeel EV per fictieve eenheid
Start desinvesteringen
Einde desinvesteringen
Participatieproject?
Aandeel RVG in project
Participanten
Monumenten
Archeologie
Bodemverontreiniging
Habitat regelgeving
Indicatie van hinderwetcircels
Sloop opstallen/verharding
Ondergrondse infra
Zakelijke rechten
Planschade
Hoogteverschillen maaiveld
Bijzondere civiele kunstwerken
Gevoeligheidsanalyse
Basis
Scenario 1
Scenario 2
Scenario 3
Scenario 4
Scenario 5
Scenario 6
Geen indicatie
Geen indicatie
Geen indicatie
Geen indicatie
Geen indicatie
Ja
Geen indicatie
Geen indicatie
Nee
Nee
Tunnels
* De binnen dit kader gegeven antwoorden hebben geen invloed op de berekeningsuitkomsten!
Grondsoort
Ophogen of grondverbetering
Zand
Afdracht aan fondsen
Nee
Bovenwijkse voorzieningen
Nee
Overige opbrengsten (/ kosten)
Opbrengsten (/ kosten) totaal?
Voor kosten negatief bedrag invullen!
30-1-2006
17 januari 2006
30 januari 2006
1
1
Geen status
1.Centrum Stedelijk
Resultaat Contante Waarde:
10.101.812
OVERSCHOT
34.102.133
OVERSCHOT
-7.841.156
TEKORT
11.707.839
OVERSCHOT
5.417.508
OVERSCHOT
1.304.219
OVERSCHOT
-1.473.746
TEKORT
Pagina 1 van 1
Nee
Ja
-6.198
Resultaat CW per (fictieve) eenheid:
3.165
0/3
10.684
3/3
-2.457
-3/3
3.668
3/2/1/0/-1/-2/-3
1.697
-3/-3/0
409
vertraging 2 jaar
-462
bouwclaim
10:57
Rabobank Vastgoed Quickscan
2
QUICK SCAN GRONDFINANCIERING
Rabo Vastgoed B.V.
Ruimte en Project
Projectmanager
Projectontwikkelaar
Gemeente
Plangebied
R v. Oorbeeld
R v. Oorbeeld
Asre Uitleg
Inbreiding locatie Noord
Quickscannummer
Versie
Regio:
Regiodirecteur
1
1
Noord-Oost Nederland
J.C.L. Severens
Rente en Financieringskosten:
Uitgangspunten
Bruto plangebied
Te handhaven
Bovenwijks
Niet woningbouw
Prijspeildatum investeringen
Prijspeildatum opbrengsten
489.500
0
80.000
48.559
jan-2006
jan-2006
m²
m²
m²
m²
Rente VV
Rev
% inzet EV
% inzet VV
Kostenstijging
Opbrengstenstijging
Rekenrente
Woningbouw
Netto plangebied woningbouw
Woningdichtheid
Kavelprijs
Kavelprijs
Grondquote
Aantal woningen
Totaal aantal (fict.) won. eenh.
360.941
73
625
55.292
25%
2.643
3.192
m²
Aantal woningen / ha netto plangebied
Gewogen gemiddelde kavelprijs / m² uitgeefbaar
Gewogen gemiddelde / woning
Gewogen gemiddelde / woning
stuks
stuks
% Uitgeefbaar
% Verharding
% Groen / Water
Voor vaststellen
bestemmingsplan
Na vaststellen
bestemmingsplan
5,00%
15,00%
35,00%
65,00%
3,00%
0,00%
8,50%
5,00%
15,00%
25,00%
75,00%
3,00%
0,00%
7,50%
Verdeling
Referentie bij de
Ruimtegebruik
gebiedstypologie
65%
49%
-13%
45%
40%
15%
100%
100%
Gemiddelde
kavelopp.
110
135
150
200
0
0
0
Kavelprijs:
ex BTW
14.496
39.580
75.630
113.445
0
0
0
24
28
35
50
0
0
0
88
11.597
20.336
34.454
52.941
0
0
0
55.292
45
Beschrijving
Woningbouwprogramma
Eengezinswoning Type sociaal
Eengezinswoning Type 2
Eengezinswoning Type 3
Eengezinswoning Type 4
Eengezinswoning Type 5
Eengezinswoning Type 6
Vrije Kavel
Meergezinswoning Type sociaal
Meergezinswoning Type 9
Meergezinswoning Type 10
Meergezinswoning Type 11
Meergezinswoning Type 12
Meergezinswoning Type 13
Meergezinswoning Type 14
Gewogen gemiddelde(n)
Niet woningbouw
Netto plangebied niet-won.
% uitgeefbaar
Netto uitgeefbaar
Omschrijving:
Percentage Kantoren
Percentage Commercieel
Percentage Niet-commercieel
Kengetallen
Woningbouwprogramma egw
V.O.N.:
(Incl. BTW)
115.000
157.000
300.000
450.000
Aandeel
in %
4,02%
1,99%
20,03%
13,98%
Grondquote:
in %
15,00%
30,00%
30,00%
30,00%
92.000
121.000
205.000
315.000
5,60%
3,01%
29,99%
21,38%
15,00%
20,00%
20,00%
20,00%
268.368
100%
25%
48.559
100%
48.559
Verdeling
29%
71%
0%
100%
Kavelmaten
breedte
diepte
5,40
20,37
5,40
25,00
5,40
27,78
6,30
31,75
netto m² g.b.o.
per
appartement
85,00
102,00
126,00
180,00
(1 app. / woonlaag)
Aantal
Woningen
fsi
5,00
5,00
5,00
5,00
148
80
793
565
4,50
4,50
4,50
4,50
Woonlagen
2.643,00
Aantal fictieve woning-eenheden
fsi
5,00
1,81
0,75
2,74
Uitgeefbaar
14.194
34.365
0
48.559
Aantal
Woningen
106
53
529
369
m² BVO
70.969
62.201
0
133.170
/ m² BVO
225
150
0
189,97
120.000
Grondquote
18%
Aandeel
0%
Kavelbreedte
5,1
Kavelgrootte
104
Eengezinswoning tot
145.000
18%
0%
5,4
108
Eengezinswoning tot
190.000
22%
0%
5,4
108
Eengezinswoning tot
260.000
28%
0%
5,7
116
Eengezinswoning tot
340.000
37%
5%
6,3
152
Eengezinswoning tot
390000
42%
5%
8,7
208
390.000
47%
0%
10,8
100%
0%
Vrije Kavels
Kengetallen
Woningbouwprogramma mgw
344
Kavelgroote
m2 gbo
80
bij 1 woonlaag
89
Meergezinswoning tot
120.000
Meergezinswoning tot
145.000
11%
15%
90
100
Meergezinswoning tot
190.000
13%
20%
100
111
Meergezinswoning tot
260.000
15%
25%
105
117
Meergezinswoning tot
340.000
20%
10%
110
122
Meergezinswoning tot
390000
25%
10%
120
133
390.000
28%
0%
150
167
18%
100%
91,5
119
Gewogen gemiddelde(n)
Totaal opbrengst
15.968.020
9.330.153
0
25.298.173
304
10,8
Appartement
Grondquote
11%
Meergezinswoning >
Aandeel
10%
118
142
175
250
0
0
0
549
Eengezinswoning tot
Eengezinswoning >
Kaveloppervlak
bij 1 woonlaag
Alle bedragen (uitgezonderd von-prijzen) zijn excl. omzetbelasting.
30-1-2006
Pagina 1 van 1
10:58
Rabobank Vastgoed Quickscan
3
QUICK SCAN GRONDFINANCIERING
Rabo Vastgoed B.V.
Fasering
Projectmanager
Projectontwikkelaar
Plaats
Plangebied
R v. Oorbeeld
R v. Oorbeeld
Asre Uitleg
Inbreiding locatie Noord
Quickscannummer
Versie
Regio
Regiodirecteur
1
1
Noord-Oost Nederland
J.C.L. Severens
Ja
Woningbouwplanning
Jaar
Start
Bouwrijpmaken
Managementen
kosten
woonrijpmaken
Verwerving
Opbrengsten
woningbouw
Fasering
woningbouw
(* uitgangspunt 1 jan v/h jaar)
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
Verwerving
Jaar
(* uitgangspunt 1 jan v/h jaar)
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
Scenario's
Basis
Scenario 1
Scenario 2
Scenario 3
Scenario 4
Scenario 5
Scenario 6
Opbrengsten
niet
woningbouw
Fasering
Fasering niet Overige
woningbouw opbrengsten /
kosten
Rekenrente
Eind
8,50%
7,50%
0
12.840.000
0
17.760
0
0,0%
0
0,0%
0%
546.455
13.404.215
13.404.215
12.840.000
882.454
18.293
0
0,0%
0
0,0%
0%
1.723.340
28.868.301
28.868.301
12.840.000
908.927
18.842
8.592.813
5,9%
0
0,0%
5%
2.359.183
36.402.752
36.402.752
12.840.000
2.800.385
19.407
8.592.813
5,9%
1.687.388
6,7%
6%
2.931.941
44.714.655
44.714.655
12.840.000
2.884.396
19.989
8.592.813
5,9%
1.687.388
6,7%
6%
3.558.506
53.737.718
53.737.718
0
2.970.928
20.589
8.592.813
5,9%
1.687.388
6,7%
6%
3.757.003
50.206.409
50.206.409
0
3.060.056
21.206
8.592.813
5,9%
1.687.388
6,7%
6%
3.495.520
46.503.363
46.503.363
0
3.151.858
21.843
8.592.813
5,9%
1.687.388
6,7%
6%
3.221.258
42.618.493
42.618.493
0
3.246.414
22.498
8.592.813
5,9%
1.687.388
6,7%
6%
2.933.464
38.541.039
38.541.039
0
3.343.806
23.173
8.592.813
5,9%
1.687.388
6,7%
6%
2.631.332
34.259.521
34.259.521
0
3.444.120
23.868
8.592.813
5,9%
1.687.388
6,7%
6%
2.314.006
29.761.686
29.761.686
0
3.547.444
24.584
8.592.813
5,9%
1.687.388
6,7%
6%
1.980.570
25.034.455
25.034.455
0
3.653.867
25.322
8.592.813
5,9%
1.687.388
6,7%
6%
1.630.046
20.063.861
20.063.861
0
3.763.483
26.081
8.592.813
5,9%
1.687.388
6,7%
6%
1.261.391
14.834.986
14.834.986
0
2.580.475
26.864
43.022.517
29,4%
6.736.904
26,6%
29%
-655.579
-32.970.876
64.200.000
40.238.613
330.317
146.136.267
Overdrachtsbelasting
Bijkomende kosten in %
Aanbetaling en
nabetaling per
Betaling +
m² bruto
bijkomende
kosten
NCW
100,0%
inzet EV
EV / fict.ehd.
26,23
5.361.686
840
804.253
26,23
24,18
11.547.320
1.809
1.732.098
25,84
26,23
22,28
7.280.550
1.140
1.092.083
25,84
26,23
20,54
8.942.931
1.401
1.341.440
25,84
26,23
18,93
10.747.544
1.684
1.612.132
0,00
0,00
0,00
10.041.282
1.573
1.506.192
0,00
0,00
0,00
9.300.673
1.457
1.395.101
0,00
0,00
0,00
8.523.699
1.335
1.278.555
0,00
0,00
0,00
7.708.208
1.207
1.156.231
0,00
0,00
0,00
6.851.904
1.073
1.027.786
0,00
0,00
0,00
5.952.337
932
892.851
0,00
0,00
0,00
5.006.891
784
751.034
0,00
0,00
0,00
4.012.772
629
601.916
0,00
0,00
0,00
2.966.997
465
445.050
0,00
0,00
0,00
0
0
124,02
131,15
112,15
3%
-3/-3/0
vertraging 2 jaar
bouwclaim
33.688.437
Rev
26,23
-3%
3/2/1/0/-1/-2/-3
100,0%
6,00%
Ja
25,84
0%
100,0%
1,50%
20,65
Scenario
aanduiding
25.298.173
Resultaten CW
per woning of fictieve
eenheid
3165
10684
-2457
3668
1697
409
-462
0
15.636.719
Resultaten CW
totaal
10.101.812
34.102.133
-7.841.156
11.707.839
5.417.508
1.304.219
-1.473.746
Alle bedragen (uitgezonderd von-prijzen) zijn excl. omzetbelasting.
30-1-2006
Pagina 1 van 1
10:58
Rabobank Vastgoed Quickscan
5
QUICK SCAN GRONDFINANCIERING
Rabo Vastgoed B.V.
Advies bedrijfsbureau
Projectmanager
Projectontwikkelaar
Plaats
Plangebied
R v. Oorbeeld
R v. Oorbeeld
Asre Uitleg
Inbreiding locatie Noord
Quickscannummer
Versie
Regio
Regiodirecteur
Uitgangspunten woningbouw
Netto plangebied
Woningdichtheid
Uitgeefbaar
Kavelprijs
Kavelprijs
Grondquote
360.941
73
65%
625
55.292
25%
Uitgangspunten niet-woningbouw
Netto plangebied
Uitgeefbaar
Grondprijs
Grondprijs
48.559
100%
521
190
m²
won/ha
van netto plangebied
per m² uitgeefbaar (gemiddeld)
gewogen gemiddelde per woning
gewogen gemiddelde per woning
1
1
Noord-Oost Nederland
J.C.L. Severens
Startjaar expl.
Eindjaar expl.
2006
2021
m²
van netto plangebied
per m² uitgeefbaar (gemiddeld)
per m² bvo (gemiddeld)
Totaal
Resultaten en
Kengetallen
Plan
Verwervingskosten per m² bruto
Verwervingskosten NCW per m² bruto
Ratio na- / aanbetaling op NCW
131,15
112,15
3,28
Verwervingskosten per m² netto
)
Bouw- en woonrijpmaken per m² netto *
Faseringskosten per m² netto
Managementkosten per m² netto
Overige kosten/opbrengsten per m² netto
Fondsen en bovenwijkse voorzieningen per m² netto
Totale kosten per m² netto
Opbrengsten gronduitgifte per m² netto
156,78
76,06
104,47
0,81
0,02
0,00
338,13
418,64
Bouw- en woonrijpmaken per m² uitgeefbaar *
Opbrengsten gronduitgifte per m² uitgeefbaar
)
110,29
607,07
Gewogen gemiddelde kavelprijs won.
Gewogen gemiddelde grondquote won.
Gewogen gemiddelde von-prijs
Gewogen gemiddelde kavelgrootte egw
Gewogen gemiddelde kavelgrootte totaal
Aandeel sociale woningbouw
Aandeel gestapelde woningbouw
55.292
25%
268.368
65
88
10%
60%
Omvang benodigd EV RVG start
Inzet EV / fict. ehd.
Geprognosticeerd Rev / fict. ehd.
Ratio Rev / inzet EV
2.680.843
840
2.449
2,92
Start desinvesteringen
Eind desinvesteringen
2008
2020
Positieve scenario's:
5
Negatieve scenario's:
2
Let op bij waarde bouwclaimmodel ivm nabetaling na startbouw
)
* Kosten brm en wrm zijn incl. planontwikkelings- en planrealisatiekosten.
Alle bedragen (uitgezonderd von-prijzen) zijn excl. omzetbelasting.
Conclusies / advies
Grondbedrijf
Gezien:
Gezien:
Alle bedragen (uitgezonderd von-prijzen) zijn excl. omzetbelasting.
30-1-2006
Pagina 1 van 1
10:59
Rabobank Vastgoed Quickscan
6
QUICK SCAN GRONDFINANCIERING
Rabo Vastgoed B.V.
Grafieken
Projectmanager
Projectontwikkelaar
Plaats
Plangebied
R v. Oorbeeld
R v. Oorbeeld
Asre Uitleg
Inbreiding locatie Noord
Quickscannummer
Versie
Regio
Regiodirecteur
1
1
Noord-Oost Nederland
J.C.L. Severens
7.000.000
6.000.000
5.000.000
4.000.000
3.000.000
2.000.000
1.000.000
0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2016
2017
2018
2019
Inzet EV in project Inbreiding locatie Noord
25.000.000
20.000.000
15.000.000
10.000.000
5.000.000
0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
-5.000.000
Inzet EV in de regio Noord-Oost Nederland
Inzet EV in project Inbreiding locatie Noord
1800
1600
1400
1200
1000
800
600
400
200
0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Woningbouwproductie in project Inbreiding locatie Noord
2016
ev.
Woningbouwproductie uit grondprojecten in de regio Noord-Oost
Nederland
400.000.000
350.000.000
300.000.000
250.000.000
200.000.000
150.000.000
100.000.000
50.000.000
0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2016
ev.
Omzet (incl. BTW) in de regio Noord-Oost Nederland
30-1-2006
Pagina 1 van 1
10:59
Rabobank Vastgoed Quickscan
7
QUICK SCAN GRONDFINANCIERING
Rabo Vastgoed B.V.
Samenvatting
Projectmanager
Projectontwikkelaar
Plaats
Plangebied
R v. Oorbeeld
R v. Oorbeeld
Asre Uitleg
Inbreiding locatie Noord
Quickscannummer
Versie
Regio
Regiodirecteur
1
1
Noord-Oost Nederland
J.C.L. Severens
RUIMTEGEBRUIK
Bruto Plangebied
Te handhaven
Reservering bovenwijks
m²
489.500
80.000
Netto Plangebied
409.500
Woningbouw
Uitgeefbaar
Verharding
Groen/water
360.941
233.840
175.398
48.297-
Uitgeefbaar
Verharding
Groen/water
48.559
48.559
-
Niet-woningbouw
procentueel
Ruimteverdeling bruto plangebied
0%
16%
Groen en waterTe handhaven Bovenwijks
0%
14%
8%
Verharding
30%
74%
64,8%
48,6%
-13,4%
Uitgeefbaar
48%
10%
100,0%
0,0%
0,0%
100%
FINANCIEEL
Basis Scenario
Te handhaven
Bovenwijks
Verharding
Groen en water
Bedrag
Investeringen
Uitgeefbaar
Hoeveelheid
stuks / m² bvo
Bedrag
Opbrengsten
Grondverwerving
64.200.000 Woningbouw
eengezinswoningen
22.864.676
meergezinswoningen
Bouw- en woonrijpmaken
Managementkosten
330.317
Diversen
Planontwikkeling en VTU
Fondsen / bovenwijks
subtotaal woningbouw
6.198 Niet-woningbouw
8.281.324
Kantoren
Commercieel
Niet -commercieel
1.058
1.585
st.
st.
85.577.097
60.559.170
2.643
st.
146.136.267
70.969
62.201
-
m²
15.968.020
9.330.153
-
m²
m²
m²
subtotaal niet-woningbouw
Subtotaal investeringen
95.682.514 Subtotaal opbrengsten
Kostenstijging
Rentekosten (rekenrente)
9.092.613
33.688.437
Totaal investeringen
Resultaat
Opbrengstenstijging
138.463.564 Totaal opbrengsten
Eindwaarde
Contante Waarde
2006
133.170
m²
25.298.173
171.434.441
-
171.434.441
32.970.876
10.101.812
Alle bedragen (uitgezonderd von-prijzen) zijn excl. omzetbelasting.
30-1-2006
Pagina 1 van 1
10:59
Bijlage 5: model scenarioanalyse binnenstedelijke locatie
Algemeen
Regio
Gemeente
Plangebied
Regio directeur
Projectmanager
Projectontwikkelaar
Ontwikkelingstype
Wel of geen Participatie
Aandeel RVG
Start grondfinancieringsproject
Einde exploitatie
Invoerveld
Uitvoerveld
2
Knooppunt
Reconstructie Stationsgebied
R. Abovg
Abon
Centrum Stedelijk
Ja
50,00%
1-jan-06
1-jan-20
Kerngegevens grondgebruik
Bruto m2 plangebied
Aantal m2 Te handhaven
Aantal m2 Bovenwijks
Netto m2 plangebied niet woningbouw
Netto m2 plangebied woningbouw
489.500
0
64.000
38.847
386.653 ja
Kerngegevens woningbouw
Start desinvesteringen woningbouw
Einde desinvesteringen woningbouw
Won.dichtheid (won/ha)
Totaal aantal Woningen
% Uitgeefbaar woningbouw
% groen + water woningbouw
% Verharding woningbouw
Gewogen gemiddelde Kavelprijs woning excl. BTW
Gewogen gemiddelde VON-prijs incl. BTW
Gewogen gemiddelde Grondquote
Gewogen gemiddelde kavelgrootte
1-jan-07
1-jan-20
74,86
3.185
67,50%
25,00%
7,50%
55.290
268.357
24,52%
81,94
Woningbouwprogramma in
Eengezinswoning woning type Sociaal
Eengezinswoning woning type 2
Eengezinswoning woning type 3
Eengezinswoning woning type 4
Eengezinswoning woning type 5
Eengezinswoning woning type 6
Eengezinswoning woning type Vrije Kavel
Meergezinswoning type Sociaal
Meergezinswoning type 2
Meergezinswoning type 3
Meergezinswoning type 4
Meergezinswoning type 5
Meergezinswoning type 6
Woningbouwprogramma in VON incl. BTW
Eengezinswoning woning type Sociaal
Eengezinswoning woning type 2
Eengezinswoning woning type 3
Eengezinswoning woning type 4
Eengezinswoning woning type 5
Eengezinswoning woning type 6
Eengezinswoning woning type Vrije Kavel
Meergezinswoning type Sociaal
Meergezinswoning type 2
Meergezinswoning type 3
Meergezinswoning type 4
Meergezinswoning type 5
Meergezinswoning type 6
Woningbouwprogramma in grondquote
Eengezinswoning woning type Sociaal
Eengezinswoning woning type 2
Eengezinswoning woning type 3
Eengezinswoning woning type 4
Eengezinswoning woning type 5
Eengezinswoning woning type 6
Eengezinswoning woning type Vrije Kavel
Meergezinswoning type Sociaal
Meergezinswoning type 2
Meergezinswoning type 3
Meergezinswoning type 4
Bijlage 5: model scenarioanalyse binnenstedelijke locatie
ja
ja
ja
ja
ja
ja
ja
gemiddelde
kavelgrootte
110
135
150
200
%
woonlagen
appartement opp.
4,02%
1,99%
20,03%
13,98%
17
20
25
36
0
0
5,60%
3,01%
29,99%
21,38%
5
5
5
5
85
102
126
180
115.000
157.000
300.000
450.000
92.000
121.000
205.000
315.000
15,00%
30,00%
30,00%
30,00%
15,00%
20,00%
20,00%
20,00%
kavelprijs excl.
14.496
39.580
75.630
113.445
0
0
0
11.597
20.336
34.454
52.941
30-1-2006
Model scenarioanalyse gebiedsontwikkeling
Bijlage 5: model scenarioanalyse binnenstedelijke locatie
Meergezinswoning type 5
Meergezinswoning type 6
0
0
Kerngegevens niet woninigbouw
Start desinvesteringen niet woningbouw
Einde desinvesteringen niet woningbouw
% uitgeefbaar niet woningbouw
totaal "platte meters" uitgeefbaar
% verdeling naar:
1-jan-07
1-jan-20
100,00%
38.847
kantoren
commercieel
niet commercieel
29,23%
70,77%
0,00%
platte meters
11.357
27.490
0
kantoren
commercieel
niet commercieel
5,00
1,81
0,75
BVO's
56.784
49.686
0
Floor Space Index (FSI):
Totaal aantal fictieve eenheden
Aantal fictieve eenheden per ha
1.299 ja
30,54 ja
Gronduitgifteprijzen per m² BVO
kantoren
commercieel
niet commercieel
Gewogen gemiddelde fictieve kavelprijs / m2 uitgeefbaar
225,00
150,00
75,00
12.776.400
7.452.960
0
15.568
Investeringen
Verwervingskosten aanbetaling per m² bruto plangebied - TH
122,57
Wel of geen OVB
ja
OVB
6%
Nabetaling voor / onvoorwaardelijk
onvoorwaardelijk
Nabetaling per m²
0,00
Nabetaling over hoeveel jaar
0,00
OVB nabetalen
80%
% Bijkomende kosten over aanbetaling
1,00%
% Fee over nabetaling
0,50%
% Jaarlijkse indexering over nabetaling
2,00%
60.000.000
3.600.000
0
0
600.000
0
Bouw- en woonrijpmaken per m2 netto plangebied (WB+ nWB) 73,20
31.146.600
Managementkosten per m2 netto plangebied (WB + nWB)
2,50
1.063.750
Overige kosten / opbrengsten per m2 netto plangebied (WB + nWB)
0,00
0
Fondsen en bovenwijkse voorzieningen per m2 netto plangebied (WB
40,00+ nWB)
17.020.000
Totale kosten per m2 netto plangebied (WB + nWB)
115,70
49.230.350
% inzet EV voor BP
% inzet EV na BP
Debetrente VV start
Creditrente VV
Einde periode VV in jaren
Kosten-stijging
Opbrengstenstijging woningbouw
Opbrengstenstijging niet woningbouw
35,00%
25,00%
5,00%
1,00%
0,00
nog in te bouwen?
3,00%
2,00%
1,00%
Principe Fasering Investeringen
Verwerving aanbetaling
Verwerving nabetaling
Start Bouw- en woonrijpmaken
Einde Bouw- en woonrijpmaken
% per jaar Bwrm
managementkosten tot start bouw- en woonrijpmaken
Fondsen en bovenwijkse lopen mee met uitgifte
1-jan-06
1-jan-06
1-jan-06
1-jan-21
6,25%
100,00%
7,69%
Principe Fasering Opbrengsten
Start uitgifte woningbouw
Einde uitgifte woningbouw
% per jaar uitgifte woningbouw
1-jan-07
1-jan-20
7,14%
12.579.535
Start uitgifte niet woningbouw
Einde uitgifte niet woningbouw
% per jaar uitgifte woningbouw
1-jan-07
1-jan-20
7,14%
1.444.954
Bijlage 5: model scenarioanalyse binnenstedelijke locatie
64.200.000
0
1.946.663
1.063.750
1.309.231
30-1-2006
Model scenarioanalyse gebiedsontwikkeling
Bijlage 5: model scenarioanalyse binnenstedelijke locatie
Cashflow
totaal
% per jaar start
eind
Investeringen
Verwerving aanbetaling
64.200.000
20,00% 1-jan-06 1-jan-10
Verwerving nabetaling
0
100,00% 1-jan-06 1-jan-06
Bouw- en woonrijpmaken
31.146.600
6,25% 1-jan-06 1-jan-21
managementkosten tot start bouw- en woonrijpmaken1.063.750
100,00% 1-jan-06 1-jan-06
Fondsen en bovenwijkse lopen mee met uitgifte
17.020.000
1-jan-07 1-jan-20
TOTAAL investeringen
113.430.350
Opbrengsten
Woningbouw
176.113.496
7,14% 1-jan-07 1-jan-20
Niet woningbouw
20.229.360
7,14% 1-jan-07 1-jan-20
TOTAAL opbrengsten
196.342.856
1-jan-10
1-jan-11
1-jan-12
1-jan-13
1-jan-14
1-jan-15
1-jan-16
1-jan-17
1-jan-18
1-jan-19
1-jan-20
1-jan-21
12.840.000 12.840.000 12.840.000 12.840.000 12.840.000
0
0
0
0
0
1.946.663 1.946.663 1.946.663 1.946.663 1.946.663
1.063.750
0
0
0
0
0 1.215.714 1.215.714 1.215.714 1.215.714
15.850.413 16.002.377 16.002.377 16.002.377 16.002.377
1-jan-06
1-jan-07
1-jan-08
1-jan-09
0
0
1.946.663
0
1.215.714
3.162.377
0
0
1.946.663
0
1.215.714
3.162.377
0
0
1.946.663
0
1.215.714
3.162.377
0
0
1.946.663
0
1.215.714
3.162.377
0
0
1.946.663
0
1.215.714
3.162.377
0
0
1.946.663
0
1.215.714
3.162.377
0
0
1.946.663
0
1.215.714
3.162.377
0
0
1.946.663
0
1.215.714
3.162.377
0
0
1.946.663
0
1.215.714
3.162.377
0
0
1.946.663
0
1.215.714
3.162.377
0
0
1.946.663
0
0
1.946.663
0 12.579.535 12.579.535 12.579.535 12.579.535 12.579.535
0 1.444.954 1.444.954 1.444.954 1.444.954 1.444.954
0 14.024.490 14.024.490 14.024.490 14.024.490 14.024.490
12.579.535
1.444.954
14.024.490
12.579.535
1.444.954
14.024.490
12.579.535
1.444.954
14.024.490
12.579.535 12.579.535
1.444.954 1.444.954
14.024.490 14.024.490
12.579.535
1.444.954
14.024.490
12.579.535
1.444.954
14.024.490
12.579.535
1.444.954
14.024.490
12.579.535
1.444.954
14.024.490
0
0
0
Kostenstijging
Nabetaling
Overige kosten muv fondens en bovenwijks
TOTAAL kostenstijging
0
0
0
0
58.400
58.400
0
118.552
118.552
0
180.508
180.508
0
244.323
244.323
0
310.053
310.053
0
377.754
377.754
0
447.487
447.487
0
519.311
519.311
0
593.291
593.291
0
669.489
669.489
0
747.974
747.974
0
828.813
828.813
0
912.077
912.077
0
997.839
997.839
0
1.086.174
1.086.174
Opbrengstenstijging
Woningbouw
Niet woningbouw
TOTAAL opbrengstenstijging
0
0
0
251.591
14.450
266.040
508.213
29.044
537.257
769.968
43.784
813.752
1.036.958
58.671
1.095.629
1.309.288
73.707
1.382.995
1.587.065
88.894
1.675.958
1.870.397
104.232
1.974.629
2.159.395
119.724
2.279.119
2.454.174
135.371
2.589.545
2.754.848
151.174
2.906.022
3.061.536
167.135
3.228.671
3.374.357
183.256
3.557.614
3.693.435
199.538
3.892.973
4.018.894
215.983
4.234.878
0
0
0
-23.824.685 -36.921.299
-12.858.367 -13.098.646
-238.247
-369.213
-36.921.299 -50.389.158
-50.389.158
-13.342.810
-503.892
-64.235.860
-64.235.860
-13.590.914
-642.359
-78.469.133
-78.469.133
-13.843.009
-784.691
-93.096.833
-93.096.833
-14.099.152
-930.968
-108.126.953
-108.126.953
3.032.837
-1.081.270
-106.175.386
0
0
0
0
0
0
0
0
0
-106.175.386
Saldo begin periode
Saldo inv-opbr
rente (op basis van verhouding EV - VV)
Saldo einde periode
Ingezet EV per periode
Mutatie EV
IRR
Bijlage 5: model scenarioanalyse binnenstedelijke locatie
0 15.850.413 18.135.798 20.284.393 22.288.279 24.139.230 12.988.699
1.250.515 -11.091.846
15.850.413 1.770.247 1.559.182 1.344.643 1.126.581 -11.935.055 -12.160.317 -12.389.255 -12.621.921
0
515.138
589.413
659.243
724.369
784.525
422.133
46.894
-110.918
15.850.413 18.135.798 20.284.393 22.288.279 24.139.230 12.988.699
1.250.515 -11.091.846 -23.824.685
5.547.644
5.547.644
6.347.529
799.885
7.099.538
752.008
7.800.898
701.360
8.448.730
647.833
4.546.045
-3.902.686
437.680
-4.108.364
0
-437.680
0
0
0
0
0
0
23,10%
30-1-2006
Model scenarioanalyse gebiedsontwikkeling
Bijlage 6: uitkomsten scenarioanalyse gebiedsontwikkeling
scenario projectscen
nummer
ario
775
A1.0.1
1198
A1.0.1
752
A1.0.1
1119
A1.0.1
258
A1.0.1
321
A1.0.1
1031
A1.0.1
568
A1.0.1
1227
A1.0.1
1393
A1.0.1
411
A1.0.1
49
A1.0.1
751
A1.0.1
1022
A1.0.1
417
A1.0.1
1266
A1.0.1
930
A1.0.1
1249
A1.0.1
1059
A1.0.1
1134
A1.0.1
404
A1.0.1
540
A1.0.1
379
A1.0.1
184
A1.0.1
923
A1.0.1
1278
A1.0.1
120
A1.0.1
250
A1.0.1
729
A1.0.1
689
A1.0.1
1316
A1.0.1
1322
A1.0.1
103
A1.0.1
2
A1.0.1
1381
A1.0.1
206
A1.0.1
1341
A1.0.1
750
A1.0.1
519
A1.0.1
241
A1.0.1
646
A1.0.1
252
A1.0.1
541
A1.0.1
264
A1.0.1
577
A1.0.1
664
A1.0.1
1132
A1.0.1
38
A1.0.1
492
A1.0.1
735
A1.0.1
436
A1.1.1
891
A1.0.1
1210
A1.0.1
1472
A1.1.3
701
A1.0.1
799
A1.0.1
98
A1.1.3
582
A1.1.2
36
A1.0.1
895
A1.1.2
1282
A1.0.1
3
A1.0.1
1254
A1.0.1
39
A1.1.2
423
A1.1.1
818
A1.1.1
211
A1.0.1
986
A1.1.2
563
A1.1.1
82
A1.0.1
1208
A1.0.1
246
A1.1.1
997
A1.1.2
1195
A1.0.1
1387
A1.1.2
677
A1.0.1
1079
A1.0.1
1060
A1.0.0
290
A1.0.1
426
A1.0.0
NCW per 1-12006
-143.654.165
-119.542.637
-114.690.065
-111.751.253
-109.345.341
-108.522.705
-108.395.971
-103.015.710
-97.043.442
-96.879.840
-95.699.665
-95.640.076
-94.186.604
-94.148.339
-92.743.694
-88.737.515
-88.599.485
-86.953.409
-86.805.266
-84.246.090
-83.767.488
-82.318.125
-82.134.283
-81.664.852
-81.649.802
-81.363.200
-80.629.285
-78.547.733
-78.388.784
-78.175.516
-77.710.546
-77.114.196
-76.871.316
-75.334.091
-73.955.224
-73.837.222
-73.507.076
-73.420.024
-72.548.603
-70.513.991
-70.025.615
-69.736.832
-69.098.427
-68.621.779
-68.389.978
-65.685.297
-65.473.504
-64.828.056
-63.363.108
-63.218.102
-62.803.706
-62.654.797
-62.500.630
-61.188.084
-59.746.321
-59.698.967
-59.667.335
-59.454.494
-58.933.397
-58.789.545
-58.271.995
-58.194.317
-57.820.908
-57.479.126
-57.112.905
-56.602.053
-56.590.144
-55.972.545
-55.932.901
-55.787.110
-55.716.059
-55.542.547
-55.392.667
-55.077.021
-54.450.889
-54.430.904
-54.344.582
-54.002.387
-53.618.094
-53.470.988
Bijlage 6: uitkomsten scenarioanalyse uitleggebied
scenario projects
nummer cenario
834
A1.0.1
532
A1.0.1
784
A1.1.1
89
A1.0.1
1024
A1.1.3
1133
A1.0.1
1374
A1.0.1
197
A1.1.3
598
A1.1.3
673
A1.0.1
711
A1.0.1
364
A1.0.1
1136
A1.0.1
548
A1.0.1
1264
A1.0.0
1230
A1.0.1
458
A1.1.2
140
A1.1.3
593
A1.1.1
533
A1.1.2
669
A1.0.1
1184
A1.1.2
527
A1.1.3
218
A1.0.1
1340
A1.0.1
511
A1.1.2
1083
A1.1.2
741
A1.1.2
758
A1.1.4
479
A1.0.1
315
A1.1.1
1182
A1.1.3
368
A1.1.3
951
A1.1.2
982
A1.1.2
1277
A1.1.2
1333
A1.1.1
1450
A1.1.2
115
A1.0.1
21
A1.1.0
513
A1.1.2
655
A1.1.0
1014
A1.0.1
996
A1.0.1
776
A1.1.3
948
A1.1.3
987
A1.1.1
304
A1.1.2
928
A1.1.1
509
A1.0.0
1007
A1.1.0
1303
A1.1.1
1039
A1.0.0
1092
A1.1.2
1275
A1.1.2
1143
A1.1.0
122
A1.0.1
221
A1.1.0
1349
A1.1.2
661
A1.1.2
914
A1.0.0
570
A1.1.3
901
A1.1.3
50
A1.1.2
517
A1.1.1
1415
A1.1.1
1069
A1.0.1
127
A1.1.3
110
A1.0.1
965
A1.1.0
1219
A1.1.2
432
A1.1.2
842
A1.1.2
160
A1.0.0
594
A1.0.1
74
A1.1.2
1326
A1.1.3
1065
A1.0.1
1055
A1.0.1
538
A1.0.1
NCW per 1-12006
-53.339.266
-53.311.254
-52.863.072
-52.660.839
-52.570.227
-52.313.293
-51.780.405
-51.534.053
-50.566.191
-50.388.490
-50.227.104
-49.801.563
-49.342.492
-49.291.797
-49.175.367
-48.809.472
-48.511.357
-48.455.117
-48.230.598
-48.219.588
-48.170.996
-47.843.815
-47.770.034
-47.694.105
-47.197.971
-46.690.882
-46.507.043
-46.254.239
-46.160.618
-46.149.953
-45.333.304
-45.319.243
-44.988.873
-44.852.549
-44.309.719
-44.303.853
-44.251.941
-44.207.147
-44.038.288
-43.901.884
-43.847.569
-43.719.260
-43.346.082
-43.294.070
-43.099.930
-43.053.723
-42.592.413
-42.531.517
-42.502.761
-42.329.541
-42.191.356
-41.820.944
-41.715.036
-41.624.610
-41.600.155
-41.543.983
-41.224.619
-41.214.522
-41.058.920
-41.036.735
-41.029.508
-40.929.070
-40.716.538
-40.691.122
-40.525.973
-40.195.309
-39.999.665
-39.603.164
-39.358.507
-39.332.996
-39.270.687
-39.200.213
-39.179.378
-39.106.353
-39.036.724
-39.014.739
-38.916.013
-38.606.157
-38.416.559
-38.278.757
scenario projects
nummer cenario
616
A1.1.1
1121
A1.1.2
704
A1.0.0
830
A1.0.0
300
A1.1.2
200
A1.0.0
131
A1.1.2
875
A1.1.2
1019
A1.0.1
574
A1.1.3
685
A1.1.3
1005
A1.1.2
1411
A1.1.4
596
A1.0.1
618
A1.1.1
945
A1.1.2
627
A1.1.1
1498
A1.0.1
341
A1.0.0
807
A1.1.1
1215
A1.0.0
360
A1.1.2
1158
A1.1.3
55
A1.0.0
778
A1.1.3
958
A1.1.3
106
A1.0.0
325
A1.1.3
1465
A1.0.1
1258
A1.0.1
869
A1.1.2
175
A1.1.2
839
A1.1.2
33
A1.1.2
349
A1.1.1
395
A1.1.1
229
A1.1.2
333
A1.1.2
829
A1.1.2
893
A1.1.1
318
A1.1.2
1166
A1.1.2
390
A1.1.1
1086
A1.1.1
595
A1.0.0
876
A1.1.2
1363
A1.1.2
1154
A1.0.1
86
A1.1.1
944
A1.1.0
1414
A1.1.2
159
A1.1.2
599
A1.0.0
1209
A1.1.2
182
A1.1.2
1125
A1.1.2
885
A1.1.3
170
A1.0.1
366
A1.1.2
369
A1.1.2
501
A1.1.3
1366
A1.1.2
757
A1.1.2
1054
A1.1.1
338
A1.1.1
374
A1.0.0
905
A1.1.0
260
A1.0.0
507
A1.0.1
528
A1.1.1
1077
A1.0.1
688
A1.1.1
191
A1.0.0
53
A1.1.1
678
A1.1.3
422
A1.0.0
1315
A1.1.2
721
A1.0.0
76
A1.0.0
1096
A1.1.3
NCW per 1-12006
-38.133.942
-37.976.609
-37.720.718
-37.591.024
-37.441.752
-37.307.572
-37.207.577
-37.154.141
-37.068.994
-36.870.208
-36.831.497
-36.521.604
-36.514.192
-36.505.089
-36.333.956
-36.231.491
-36.181.420
-36.003.984
-35.982.355
-35.847.843
-35.569.566
-35.439.894
-35.379.856
-34.797.154
-34.703.028
-34.679.748
-34.645.138
-34.477.499
-34.280.890
-34.219.965
-34.197.284
-33.858.328
-33.842.437
-33.819.717
-33.812.978
-33.777.805
-33.246.884
-33.086.656
-33.040.256
-32.898.149
-32.830.991
-32.715.514
-32.335.232
-32.335.134
-32.316.449
-32.311.567
-32.272.143
-32.224.289
-32.154.312
-32.137.535
-31.938.391
-31.855.895
-31.813.182
-31.346.925
-31.196.290
-31.178.302
-31.055.356
-30.992.475
-30.924.175
-30.602.714
-30.599.892
-30.491.623
-30.438.350
-30.296.375
-30.258.030
-30.135.117
-30.050.188
-30.019.703
-29.861.040
-29.654.313
-29.650.836
-29.621.055
-29.110.842
-29.109.260
-29.105.779
-29.026.527
-29.020.237
-28.973.260
-28.863.811
-28.805.429
scenario projects
nummer cenario
1302
A1.0.1
62
A1.0.1
124
A1.1.4
1309
A1.0.1
28
A1.1.2
1213
A1.0.1
1140
A1.1.2
1186
A1.1.3
83
A1.1.2
845
A1.1.1
163
A1.1.2
164
A1.0.1
675
A1.0.0
623
A1.0.1
1167
A1.1.2
493
A1.0.1
852
A1.1.3
728
A1.0.0
376
A1.1.0
1403
A1.1.1
244
A1.0.0
1240
A1.1.3
1105
A1.0.0
843
A1.1.1
263
A1.1.3
514
A1.0.0
1358
A1.1.3
726
A1.1.2
1305
A1.1.3
1212
A1.0.0
1259
A1.1.2
1270
A1.1.0
1470
A1.1.2
913
A1.0.0
878
A1.1.2
466
A1.1.2
433
A1.0.0
451
A1.1.1
1290
A1.1.2
259
A1.0.1
1093
A1.0.0
652
A1.1.2
13
A1.1.1
1361
A1.1.2
546
A1.1.1
353
A1.1.2
772
A1.1.1
1428
A1.0.0
1026
A1.1.3
1347
A0.1
180
A1.0.0
319
A1.1.1
1343
A1.1.2
1301
A0.1
81
A0.2
1045
A0.2
628
A0.1
649
A1.0.0
1243
A1.1.2
746
A0.2
380
A1.1.2
946
A0.1
6
A0.2
1345
A1.1.2
1378
A1.0.0
1396
A1.0.0
398
A1.1.2
1346
A1.0.0
764
A0.0
1234
A1.1.2
542
A0.2
121
A1.1.2
898
A0.1
580
A0.2
449
A0.1
702
A0.2
65
A0.2
19
A0.3
1372
A0.2
925
A0.2
NCW per 1-12006
-28.716.080
-28.497.400
-28.325.792
-27.810.093
-27.459.905
-27.352.948
-27.348.253
-27.218.533
-27.174.810
-27.113.932
-27.088.968
-27.074.396
-27.067.796
-26.826.284
-26.794.488
-26.696.315
-26.694.815
-26.693.189
-26.481.009
-26.229.295
-26.157.102
-25.991.344
-25.767.310
-25.706.332
-25.590.668
-25.583.130
-25.575.592
-25.492.172
-25.422.866
-25.127.872
-25.073.228
-25.003.676
-24.968.115
-24.897.039
-24.850.762
-24.695.193
-24.657.691
-24.652.973
-24.311.029
-24.123.666
-24.107.952
-23.944.328
-23.725.684
-23.714.455
-23.692.115
-23.687.863
-23.662.915
-23.505.541
-23.235.662
-23.234.530
-23.074.928
-23.013.362
-22.916.114
-22.878.205
-22.776.121
-22.698.662
-22.668.763
-22.615.716
-22.594.538
-22.579.075
-22.505.017
-22.503.065
-22.391.715
-22.300.374
-22.233.406
-22.176.590
-22.148.804
-21.973.562
-21.964.165
-21.959.899
-21.920.632
-21.909.290
-21.887.470
-21.840.977
-21.822.612
-21.775.665
-21.771.654
-21.707.366
-21.690.866
-21.672.646
scenario projects
nummer cenario
629
A1.0.0
248
A1.0.1
1281
A1.0.0
957
A0.3
782
A0.2
974
A1.0.0
660
A0.3
307
A1.0.0
331
A0.1
37
A0.0
1354
A1.1.3
1460
A1.1.2
682
A1.1.1
961
A0.3
1173
A1.1.2
1385
A1.0.0
301
A1.1.3
635
A0.3
150
A0.2
831
A0.2
1487
A0.2
1100
A1.0.1
1497
A1.0.1
1017
A0.2
1477
A0.2
536
A0.2
1224
A0.2
637
A0.3
625
A0.2
547
A0.3
41
A0.3
1225
A0.1
1067
A0.2
847
A0.2
292
A0.2
828
A0.2
1313
A0.2
1116
A0.2
1107
A0.3
1348
A1.1.3
761
A0.3
659
A0.2
569
A0.2
1078
A0.2
400
A0.4
553
A1.0.0
1091
A1.0.1
1128
A0.2
207
A1.0.1
1175
A0.2
1123
A0.2
552
A0.2
955
A0.2
963
A0.2
645
A0.2
1368
A1.1.1
85
A0.2
1405
A1.0.0
1394
A1.1.2
336
A0.2
868
A0.2
1157
A0.2
603
A0.2
1108
A0.2
1171
A1.0.0
172
A1.1.2
803
A0.2
959
A1.0.0
456
A0.3
734
A1.1.2
231
A0.1
1318
A1.1.2
1324
A0.2
865
A0.1
174
A0.1
1061
A1.0.0
731
A0.1
337
A1.1.3
1464
A1.0.1
619
A1.1.4
NCW per 1-12006
-21.664.694
-21.662.962
-21.585.766
-21.585.742
-21.557.732
-21.546.042
-21.545.508
-21.530.624
-21.516.893
-21.447.988
-21.432.925
-21.366.889
-21.361.262
-21.292.274
-21.274.090
-21.240.849
-21.166.426
-21.144.678
-21.142.785
-21.038.815
-20.953.890
-20.866.724
-20.819.442
-20.766.489
-20.674.981
-20.653.179
-20.626.428
-20.594.426
-20.542.600
-20.448.047
-20.359.076
-20.319.186
-20.316.094
-20.315.741
-20.212.349
-20.173.838
-20.170.155
-20.158.142
-20.121.838
-20.117.754
-20.115.592
-20.107.870
-20.102.456
-20.060.418
-19.984.944
-19.967.327
-19.965.276
-19.939.290
-19.885.494
-19.885.014
-19.800.264
-19.783.788
-19.741.720
-19.731.650
-19.657.588
-19.635.463
-19.470.536
-19.387.569
-19.377.961
-19.331.615
-19.326.756
-19.289.643
-19.283.268
-19.270.989
-19.218.044
-19.176.675
-19.169.716
-19.167.293
-19.148.436
-19.120.170
-18.989.567
-18.965.474
-18.958.042
-18.943.701
-18.937.247
-18.883.004
-18.840.030
-18.823.016
-18.813.909
-18.788.743
30-1-2006
scenario projects
nummer cenario
280
A0.3
247
A0.2
1068
A1.0.1
1452
A1.0.1
1447
A1.1.1
662
A1.1.2
225
A0.2
139
A0.2
607
A0.2
606
A1.0.1
1126
A0.2
1289
A1.1.1
824
A1.0.0
407
A0.3
832
A1.0.0
732
A1.1.2
526
A0.2
309
A0.2
504
A1.0.1
1292
A0.2
460
A0.1
871
A0.1
1443
A0.1
1491
A0.2
1344
A0.2
370
A0.0
365
A0.2
723
A1.1.2
481
A0.0
1271
A0.2
879
A1.0.0
199
A1.1.2
284
A0.2
622
A1.0.0
991
A0.2
920
A1.1.3
1113
A0.3
971
A1.0.1
129
A1.1.2
1187
A1.1.2
742
A1.1.2
1032
A0.1
562
A0.4
1233
A0.2
381
A0.0
125
A1.0.0
1127
A0.4
1353
A1.0.0
1177
A0.1
797
A1.0.0
510
A1.1.4
1429
A1.1.2
518
A1.1.3
1252
A1.0.0
872
A1.1.2
840
A0.3
1272
A0.3
15
A1.1.2
1222
A1.0.0
1481
A0.2
75
A1.0.0
79
A0.3
391
A0.3
1495
A1.1.2
343
A0.2
1268
A1.1.1
558
A0.2
910
A0.2
806
A0.2
462
A0.2
643
A1.1.2
666
A0.3
1189
A1.0.0
786
A0.3
1248
A1.0.0
285
A0.1
556
A0.2
60
A1.0.0
453
A1.0.0
362
A1.1.2
NCW per 1-12006
-18.760.834
-18.757.321
-18.689.251
-18.646.882
-18.634.743
-18.586.356
-18.569.583
-18.551.598
-18.515.308
-18.505.582
-18.479.105
-18.474.276
-18.470.735
-18.465.401
-18.413.643
-18.373.671
-18.352.701
-18.318.002
-18.312.621
-18.308.426
-18.273.149
-18.209.516
-18.194.631
-18.185.066
-18.170.976
-18.055.063
-18.038.020
-18.028.300
-18.001.130
-17.947.385
-17.857.929
-17.852.479
-17.851.711
-17.671.108
-17.656.053
-17.631.353
-17.594.394
-17.563.811
-17.540.446
-17.482.702
-17.455.946
-17.384.596
-17.358.581
-17.338.755
-17.317.247
-17.278.815
-17.211.568
-17.192.130
-17.119.360
-17.095.819
-17.095.602
-17.079.423
-16.975.139
-16.914.213
-16.910.217
-16.863.594
-16.839.666
-16.835.077
-16.811.453
-16.786.262
-16.778.671
-16.770.192
-16.614.270
-16.513.863
-16.469.221
-16.415.269
-16.399.562
-16.368.862
-16.324.032
-16.219.945
-16.211.549
-16.149.610
-16.028.545
-16.005.478
-15.928.688
-15.838.897
-15.817.839
-15.814.752
-15.800.464
-15.789.185
scenario projects
nummer cenario
1489
A1.0.1
1214
A0.2
900
A1.0.0
237
A1.1.2
114
A1.0.0
936
A1.0.0
245
A1.1.0
846
A0.2
228
A0.2
382
A1.0.1
238
A0.2
821
A1.1.2
1483
A1.1.2
448
A1.0.0
1416
A0.1
242
A0.2
396
A0.2
554
A0.2
665
A0.2
313
A1.0.0
1199
A1.1.3
383
A1.0.0
1474
A1.0.0
1200
A1.1.2
450
A1.0.0
487
A1.0.0
345
A1.0.0
683
A1.1.2
473
A1.1.2
461
A0.2
1339
A1.0.1
1097
A1.0.0
709
A1.0.1
881
A0.2
770
A1.0.1
1500
A1.1.1
288
A0.2
992
A1.0.0
585
A0.2
789
A1.1.2
1382
A1.1.2
195
A1.0.1
605
A1.1.1
1205
A1.0.1
193
A1.1.2
1421
A1.1.3
1161
A1.1.2
1319
A0.1
418
A1.1.0
1090
A1.1.2
706
A1.1.4
975
A1.1.3
796
A1.0.1
1469
A0.2
437
A1.1.2
386
A1.0.0
1180
A1.1.2
61
A1.1.0
490
A1.1.1
482
A1.1.2
1228
A1.0.1
185
A1.1.2
459
A1.1.2
929
A1.0.0
874
A1.1.3
203
A1.1.2
282
A1.1.0
154
A1.0.0
78
A1.1.3
565
A1.1.3
933
A1.1.1
406
A1.1.0
1174
A1.0.0
1088
A1.1.1
1196
A1.1.3
63
A1.1.2
1206
A1.1.1
954
A1.1.2
1229
A1.0.0
765
A1.1.2
NCW per 1-12006
-15.726.477
-15.685.586
-15.654.726
-15.603.029
-15.591.590
-15.515.973
-15.457.706
-15.450.204
-15.447.666
-15.421.818
-15.375.125
-15.325.089
-15.295.192
-15.219.003
-15.166.836
-15.120.075
-14.977.680
-14.869.735
-14.822.758
-14.688.477
-14.687.922
-14.637.706
-14.589.749
-14.524.447
-14.478.252
-14.397.105
-14.369.873
-14.321.295
-14.230.222
-14.112.197
-13.877.260
-13.815.554
-13.790.282
-13.735.231
-13.620.031
-13.566.261
-13.444.736
-13.374.409
-13.242.793
-13.090.628
-13.084.971
-13.072.214
-13.044.410
-13.038.624
-13.006.343
-12.979.113
-12.900.252
-12.877.998
-12.856.026
-12.854.630
-12.813.184
-12.802.849
-12.786.205
-12.767.943
-12.717.550
-12.617.451
-12.546.654
-12.509.265
-12.383.305
-12.369.507
-12.187.738
-12.187.243
-12.176.420
-12.006.420
-11.993.857
-11.989.389
-11.953.598
-11.858.894
-11.832.666
-11.817.638
-11.712.933
-11.696.230
-11.678.494
-11.647.814
-11.513.163
-11.504.580
-11.287.187
-11.138.977
-11.128.922
-11.121.285
scenario projects
nummer cenario
1048
A1.0.0
119
A1.1.3
1317
A1.1.3
1377
A1.0.0
1253
A1.1.3
674
A0.2
281
A0.2
243
A1.0.0
1449
A0.4
267
A1.0.0
296
A1.1.2
232
A1.0.0
725
A1.0.0
270
A1.0.0
707
A1.1.3
1141
A0.1
425
A0.4
1162
A1.0.0
186
A1.0.0
708
A1.1.2
430
A1.0.0
1242
A1.1.2
1287
A1.1.2
1000
A1.1.3
133
A0.4
753
A1.0.0
1365
A1.1.2
1432
A1.1.0
1476
A1.0.0
1499
A1.0.0
464
A1.1.2
287
A1.1.2
1051
A1.1.3
862
A1.0.0
67
A1.0.0
230
A1.1.2
924
A1.0.1
1064
A1.1.3
236
A1.1.3
578
A1.0.0
10
A1.1.2
1239
A1.1.0
1328
A1.1.1
743
A1.1.3
1241
A1.1.1
715
A1.1.2
966
A1.1.1
1307
A1.1.1
1009
A1.0.0
687
A1.1.2
194
A1.1.2
1457
A1.0.0
808
A1.1.2
1406
A1.0.0
471
A0.2
1461
A1.1.0
235
A1.1.2
670
A1.0.0
275
A1.0.0
1458
A1.0.0
883
A1.1.3
73
A1.0.0
1102
A1.0.0
298
A1.1.3
769
A1.0.0
94
A1.1.2
636
A1.0.0
1172
A1.1.3
815
A1.1.2
1145
A1.1.1
724
A1.1.2
1367
A1.1.4
1334
A1.0.0
377
A1.0.1
854
A1.0.0
916
A1.0.0
1279
A1.1.2
44
A1.0.0
543
A1.0.0
641
A1.0.0
NCW per 1-12006
-11.052.618
-10.958.407
-10.923.929
-10.773.447
-10.528.645
-10.472.171
-10.451.102
-10.260.716
-10.121.574
-10.115.779
-10.023.979
-9.916.586
-9.832.900
-9.786.193
-9.780.652
-9.702.822
-9.667.839
-9.662.062
-9.496.906
-9.438.864
-9.393.720
-9.380.155
-9.144.940
-9.029.139
-9.002.593
-8.878.668
-8.877.936
-8.740.567
-8.739.143
-8.726.728
-8.698.555
-8.502.147
-8.356.429
-8.318.224
-8.248.216
-8.092.855
-8.085.396
-8.072.215
-7.902.238
-7.858.848
-7.844.068
-7.716.842
-7.634.953
-7.622.087
-7.444.006
-7.399.566
-7.292.916
-7.275.195
-7.174.256
-6.992.917
-6.936.396
-6.893.531
-6.871.933
-6.846.370
-6.785.812
-6.769.284
-6.642.446
-6.639.187
-6.552.910
-6.486.754
-6.320.577
-5.935.612
-5.911.297
-5.870.227
-5.572.454
-5.538.378
-5.510.341
-5.417.559
-5.205.089
-5.105.962
-5.043.224
-4.958.346
-4.854.091
-4.799.450
-4.788.606
-4.723.581
-4.684.413
-4.587.328
-4.555.617
-4.507.547
scenario projects
nummer cenario
995
A1.1.4
173
A1.1.2
409
A1.0.0
634
A1.1.2
289
A1.0.0
856
A1.1.2
811
A1.1.2
22
A1.1.3
730
A1.1.2
141
A1.0.0
438
A1.0.0
1494
A1.1.2
894
A1.1.2
84
A1.1.1
428
A1.1.3
1454
A1.1.3
344
A1.0.0
254
A1.1.1
1138
A1.1.2
1399
A1.1.1
77
A1.0.1
697
A1.1.3
1467
A1.1.3
1314
A1.0.0
980
A1.0.0
68
A1.1.0
939
A1.1.3
255
A1.0.0
1434
A1.1.2
860
A1.1.2
477
A1.1.2
612
A1.0.0
457
A1.0.0
274
A1.1.1
1056
A1.0.0
760
A1.1.4
549
A1.1.2
602
A1.0.1
463
A1.1.2
429
A1.0.0
1081
A1.0.0
589
A1.1.1
88
A1.0.0
1131
A1.1.1
227
A1.0.0
102
A1.1.2
938
A1.1.1
1453
A1.0.1
999
A1.0.1
126
A1.0.1
147
A1.1.1
467
A1.0.0
375
A1.0.1
161
A1.0.0
897
A1.1.3
663
A1.1.2
1012
A1.0.1
1294
A1.0.1
128
A1.0.0
1285
A1.0.0
970
A1.1.3
1232
A1.1.2
474
A1.1.0
1129
A1.1.2
1122
A1.0.0
902
A1.1.1
257
A1.0.1
651
A1.1.2
1023
A1.1.2
420
A1.0.0
1389
A1.1.0
1256
A1.0.0
1444
A1.1.2
322
A1.1.3
446
A1.1.2
1362
A1.1.2
226
A1.1.2
1179
A1.0.0
1320
A1.0.0
1183
A1.0.0
NCW per 1-12006
-4.378.590
-4.374.658
-4.348.468
-4.308.289
-4.267.996
-4.265.079
-4.259.787
-4.239.486
-4.226.780
-4.224.241
-4.210.085
-4.161.343
-4.082.596
-4.072.139
-4.054.586
-3.967.954
-3.949.452
-3.936.605
-3.917.988
-3.760.046
-3.546.852
-3.475.411
-3.441.426
-3.420.327
-3.349.096
-3.247.609
-3.137.098
-2.883.014
-2.881.616
-2.778.117
-2.724.731
-2.668.481
-2.550.537
-2.528.689
-2.323.566
-2.240.437
-2.200.733
-2.057.925
-1.999.383
-1.982.143
-1.966.044
-1.889.403
-1.748.885
-1.719.340
-1.654.718
-1.422.877
-1.396.612
-1.235.212
-1.151.345
-1.117.222
-1.109.117
-840.013
-584.209
-570.027
-517.360
-379.708
-67.891
-43.700
-12.411
49.330
288.065
320.555
635.298
690.809
745.209
830.749
850.456
921.902
941.227
985.147
1.029.938
1.138.435
1.290.762
1.451.127
1.477.550
1.513.993
1.545.565
1.662.420
1.663.556
1.705.931
53,40% aantal scenario's >0
Model scenarioanalyse gebiedsontwikkeling
Bijlage 6: uitkomsten scenarioanalyse gebiedsontwikkeling
scenario projectscen
nummer
ario
791
A1.0.0
926
A1.1.2
354
A1.1.2
907
A1.1.2
1430
A1.0.0
812
A1.0.0
1306
A1.0.1
1329
A1.0.0
1153
A1.1.2
763
A1.1.2
196
A1.0.0
942
A1.0.0
976
A1.1.2
1482
A1.1.2
1390
A1.1.2
998
A1.0.0
877
A1.0.1
1304
A1.1.4
153
A1.0.0
486
A1.0.0
1201
A1.0.1
330
A1.1.2
1412
A1.1.2
1423
A1.1.2
385
A1.0.0
615
A1.1.2
69
A1.1.2
261
A1.0.0
440
A1.1.2
452
A1.1.2
107
A1.1.2
523
A1.1.2
295
A1.1.2
1250
A1.1.2
1052
A1.1.2
857
A1.0.0
1104
A1.0.0
529
A1.1.2
201
A1.1.2
1236
A1.1.1
11
A1.0.0
952
A1.0.0
1190
A1.0.0
559
A1.1.2
597
A1.0.0
768
A1.0.1
1016
A1.1.4
978
A1.0.0
158
A1.0.0
1459
A1.1.2
130
A1.1.1
66
A1.0.0
91
A1.1.2
1371
A1.0.0
171
A1.1.2
135
A1.1.2
378
A1.0.0
1087
A1.0.0
1438
A1.1.4
233
A1.1.4
45
A1.1.2
137
A1.1.2
499
A1.1.2
1431
A1.0.0
555
A1.1.1
524
A1.1.2
327
A1.1.4
837
A1.0.0
1466
A1.1.2
777
A1.0.0
1327
A1.0.1
1261
A1.0.1
506
A1.1.2
1386
A1.1.2
188
A1.0.0
152
A1.1.2
320
A1.1.3
1273
A1.0.1
610
A1.1.2
431
A1.0.0
NCW per 1-12006
1.931.609
1.977.957
2.011.917
2.046.245
2.130.174
2.261.653
2.266.961
2.593.452
2.670.013
2.740.647
2.836.214
2.860.308
2.869.877
2.932.522
2.982.758
3.080.650
3.081.374
3.210.077
3.261.402
3.316.917
3.323.251
3.349.505
3.485.701
3.495.060
3.543.723
3.577.673
3.579.735
3.762.431
4.167.390
4.242.047
4.288.239
4.292.181
4.323.691
4.375.243
4.538.828
4.594.745
4.633.842
4.771.208
4.899.691
4.989.407
5.059.963
5.091.881
5.114.857
5.142.295
5.252.906
5.287.720
5.353.863
5.606.711
5.772.188
5.933.724
5.983.160
6.119.891
6.177.830
6.186.174
6.189.709
6.246.076
6.420.846
6.441.608
6.509.987
6.512.571
6.527.783
6.560.319
6.585.848
6.696.994
6.875.506
7.173.024
7.300.501
7.372.240
7.425.001
7.506.188
7.728.658
7.786.365
7.966.925
8.076.953
8.107.394
8.115.747
8.175.104
8.205.150
8.208.372
8.273.844
Bijlage 6: uitkomsten scenarioanalyse uitleggebied
scenario projects
nummer cenario
1094
A1.1.2
630
A1.1.2
1488
A1.1.2
361
A1.1.3
408
A1.0.0
1299
A1.1.4
12
A1.1.2
1178
A1.0.0
100
A1.1.1
656
A1.1.2
1194
A1.0.0
679
A1.1.2
444
A1.1.2
1062
A1.1.4
816
A1.0.0
1114
A1.1.3
393
A1.0.0
918
A1.0.0
413
A1.1.0
415
A1.1.2
1422
A1.1.1
1440
A1.0.0
801
A1.1.3
744
A1.1.0
817
A1.1.2
412
A1.0.0
355
A1.0.0
178
A1.1.2
1216
A1.1.0
639
A1.1.2
794
A1.1.2
567
A1.1.3
356
A1.0.0
941
A1.0.0
1074
A1.1.2
1427
A1.1.2
30
A1.1.2
802
A1.1.3
1082
A1.1.3
584
A1.1.2
1284
A1.1.2
836
A1.1.1
1417
A1.1.2
855
A1.0.0
123
A1.0.0
1433
A1.1.2
156
A1.0.1
1484
A1.1.2
56
A1.1.1
712
A1.1.2
176
A1.1.2
347
A1.1.2
1202
A1.1.3
849
A1.0.0
600
A1.1.2
790
A1.1.1
43
A1.1.2
14
A1.0.1
93
A1.0.0
1356
A1.0.0
334
A1.1.4
401
A1.1.2
1115
A1.1.2
1231
A1.0.0
397
A1.1.2
1193
A1.1.2
1351
A1.1.2
405
A1.1.4
387
A1.1.2
988
A1.0.0
1025
A1.1.2
747
A1.1.3
80
A1.1.2
650
A1.0.1
311
A1.1.2
814
A1.1.0
882
A1.1.3
1286
A1.1.2
1291
A1.1.4
866
A1.1.0
NCW per 1-12006
8.403.954
8.422.105
8.489.619
8.559.551
8.600.899
8.701.380
8.718.608
8.725.310
8.785.342
9.053.128
9.156.916
9.175.344
9.270.286
9.328.177
9.340.344
9.392.377
9.521.772
9.525.518
9.557.880
9.645.682
9.709.180
9.763.213
9.815.166
9.894.849
9.928.073
10.046.110
10.083.207
10.146.454
10.220.679
10.259.843
10.326.017
10.375.024
10.623.633
10.713.480
10.826.960
10.901.837
10.959.657
11.142.957
11.174.243
11.272.678
11.442.228
11.565.990
11.620.931
11.641.719
11.787.446
11.792.047
11.812.828
12.057.771
12.107.530
12.126.039
12.132.723
12.163.496
12.178.917
12.321.391
12.417.734
12.528.533
12.649.982
12.686.611
12.726.143
12.805.482
12.810.314
13.034.138
13.086.493
13.116.891
13.117.642
13.306.843
13.531.589
13.552.607
13.600.327
13.668.980
13.692.251
13.735.511
13.783.821
13.949.044
14.099.004
14.148.503
14.172.468
14.435.573
14.542.823
14.859.504
scenario projects
nummer cenario
111
A1.1.2
632
A1.1.1
266
A1.0.1
727
A1.0.1
738
A1.1.2
435
A1.0.0
1269
A1.1.3
809
A1.0.0
1089
A1.0.0
323
A1.0.1
1359
A1.0.1
1342
A1.1.2
1
A1.0.0
1298
A1.1.2
1425
A1.1.0
389
A1.1.3
1020
A1.0.0
1063
A1.1.2
1008
A1.1.2
1246
A1.1.1
826
A1.0.0
534
A1.1.4
604
A1.1.3
613
A1.0.1
693
A1.1.0
1120
A1.1.4
695
A1.1.2
1463
A1.1.1
1338
A1.1.2
620
A1.1.2
798
A1.1.2
198
A1.1.2
1150
A1.1.2
214
A1.0.0
219
A1.0.1
859
A1.1.4
647
A1.1.3
116
A1.1.2
1426
A1.1.2
169
A1.1.1
771
A1.0.0
57
A1.1.2
853
A1.1.4
1103
A1.1.2
773
A1.0.0
949
A1.1.2
1493
A1.1.1
749
A1.1.3
1066
A1.0.1
890
A1.1.3
1288
A1.1.2
979
A1.1.2
648
A1.1.1
671
A1.1.2
1337
A1.1.3
956
A1.1.1
273
A1.1.2
672
A1.0.0
745
A1.1.2
269
A1.0.1
631
A1.0.0
316
A1.1.3
213
A1.1.2
827
A1.1.3
644
A1.0.1
1395
A1.1.2
960
A1.1.2
1478
A1.1.2
667
A1.0.0
220
A1.1.3
1392
A1.0.0
531
A1.1.2
1015
A1.1.3
20
A1.0.0
234
A1.0.0
96
A1.0.0
468
A1.0.1
168
A1.0.0
1370
A1.1.3
530
A1.1.2
NCW per 1-12006
14.933.056
15.319.002
15.506.035
15.582.320
15.758.431
16.192.612
16.208.336
16.416.387
16.498.099
16.519.225
16.711.185
16.739.053
16.760.209
16.824.584
16.845.598
16.882.737
17.160.442
17.166.158
17.513.142
17.699.084
17.877.887
18.002.711
18.003.269
18.179.314
18.349.281
18.528.419
18.709.804
18.793.042
18.878.238
18.979.101
19.065.155
19.120.955
19.123.690
19.169.491
19.201.078
19.499.489
19.695.629
20.002.427
20.269.220
20.402.906
20.585.241
20.723.000
20.824.092
21.290.098
21.307.844
21.457.555
21.562.442
21.631.026
21.741.450
21.938.638
21.976.698
21.996.876
22.237.415
22.256.948
22.352.636
22.383.769
22.388.467
22.420.075
22.569.876
22.604.145
23.054.800
23.299.921
23.310.868
23.384.885
23.490.127
23.497.663
23.528.936
23.896.842
24.077.283
24.116.123
24.345.356
24.806.283
24.853.394
24.986.974
25.038.279
25.080.008
25.278.311
25.286.401
25.463.863
25.718.924
scenario projects
nummer cenario
873
A1.1.2
293
A1.1.3
58
A1.0.0
134
A1.1.3
1001
A1.1.2
303
A1.1.1
215
A1.0.0
1439
A1.1.1
329
A1.1.2
1144
A1.1.2
1080
A1.0.0
192
A1.1.2
654
A1.1.4
1029
A1.0.0
1490
A1.1.2
884
A1.1.2
339
A1.1.0
1036
A1.0.1
491
A1.1.3
414
A1.0.0
7
A1.1.2
310
A1.1.2
1156
A1.0.1
972
A1.1.1
892
A1.1.2
99
A1.0.1
402
A1.0.0
521
A1.1.2
108
A1.1.2
1245
A1.1.2
754
A1.0.0
1149
A1.1.2
850
A1.1.3
591
A1.1.1
1085
A1.1.3
573
A1.0.1
592
A1.1.2
694
A1.0.0
1480
A1.1.4
718
A1.1.2
441
A1.1.2
717
A1.1.3
1050
A1.0.1
931
A1.1.2
1191
A1.1.1
680
A1.0.1
864
A1.0.0
1479
A1.0.1
306
A1.1.2
434
A1.0.0
1475
A1.1.3
759
A1.1.0
640
A1.0.0
1112
A1.1.2
1035
A1.1.2
1042
A1.1.2
332
A1.0.0
324
A1.1.3
774
A1.1.2
357
A1.1.3
710
A1.1.2
1057
A1.1.3
889
A1.1.2
1332
A1.0.0
863
A1.1.2
138
A1.0.0
805
A1.0.0
443
A1.0.0
1357
A1.1.2
617
A1.1.2
940
A1.1.2
498
A1.1.3
557
A1.1.2
642
A1.0.1
579
A1.1.2
495
A1.1.3
993
A1.1.4
112
A1.1.2
27
A1.1.1
823
A1.1.2
NCW per 1-12006
25.730.451
25.732.521
25.775.716
25.775.742
26.072.159
26.111.455
26.161.461
26.232.877
26.291.928
26.585.870
26.655.632
26.681.473
27.028.836
27.100.991
27.214.597
27.265.952
27.270.349
27.459.218
27.492.626
27.513.841
27.547.490
27.662.068
27.827.038
27.947.931
27.962.490
28.045.376
28.154.589
28.337.379
28.882.420
28.966.161
29.070.721
29.165.349
29.206.794
29.278.622
29.324.214
29.458.997
29.674.705
29.833.894
29.847.981
29.857.621
30.248.897
30.257.125
30.344.608
30.501.354
30.698.727
31.079.020
31.162.811
31.496.899
31.498.200
31.517.504
31.600.425
31.852.560
31.894.147
31.897.576
32.395.352
32.572.132
32.661.782
32.903.482
32.976.175
33.207.773
33.345.493
33.357.002
33.498.666
33.550.825
33.625.118
33.667.411
33.792.292
33.900.715
34.012.087
34.136.782
34.140.308
34.163.954
34.272.842
34.389.309
34.496.232
34.556.023
34.596.520
34.756.925
34.805.490
34.897.292
scenario projects
nummer cenario
1027
A1.0.1
762
A1.1.3
488
A1.1.0
326
A1.1.3
181
A1.1.2
609
A1.1.2
1296
A1.1.2
71
A1.1.2
447
A1.0.0
359
A1.0.0
915
A1.0.1
937
A1.1.2
903
A1.0.1
698
A1.0.0
478
A1.1.2
800
A1.1.2
340
A1.1.2
484
A1.1.3
262
A1.1.3
1276
A1.1.2
515
A1.1.2
32
A1.1.2
787
A1.1.2
1251
A1.0.0
1049
A1.1.3
1204
A1.1.2
1170
A1.1.1
1364
A1.1.2
935
A1.1.3
497
A1.1.0
1185
A1.0.0
983
A1.1.3
272
A1.1.2
1004
A1.1.3
470
A1.1.2
146
A1.1.2
72
A1.1.2
1047
A1.1.2
657
A1.1.2
684
A1.1.2
690
A1.1.2
1336
A1.1.2
740
A1.1.2
1323
A1.1.2
277
A1.1.3
439
A1.0.1
421
A1.1.4
48
A1.1.2
1257
A1.1.3
372
A1.1.2
23
A1.1.3
1070
A1.0.0
696
A1.0.0
1413
A1.1.4
537
A1.1.1
502
A1.1.0
981
A1.0.1
212
A1.1.2
29
A1.1.2
614
A1.1.1
1163
A1.0.1
4
A1.1.1
151
A1.1.2
1160
A1.1.2
858
A1.1.2
1435
A1.1.2
1030
A1.1.1
921
A1.1.3
1147
A1.1.2
183
A1.1.2
638
A1.1.1
46
A1.0.1
24
A1.1.2
927
A1.1.4
588
A1.1.2
95
A1.1.3
118
A1.1.2
1308
A1.1.2
716
A1.0.0
165
A1.1.4
NCW per 1-12006
35.115.368
35.144.836
35.470.978
35.550.800
35.660.240
35.747.553
35.817.798
36.211.989
36.395.027
36.623.110
36.827.193
36.891.585
36.957.948
36.976.158
36.982.943
37.211.915
37.411.093
37.654.551
37.713.002
37.894.698
38.142.168
38.762.707
38.914.630
38.951.572
38.958.342
39.003.333
39.176.768
39.198.041
39.290.181
39.324.275
39.491.777
39.627.966
39.971.456
40.024.804
40.027.594
40.033.810
40.184.373
40.184.918
40.273.125
40.384.884
40.669.591
40.670.168
40.738.518
40.766.382
41.245.834
41.663.638
41.900.954
42.191.278
42.211.080
42.221.412
42.246.756
42.444.404
42.520.887
42.593.975
42.611.329
42.653.805
42.869.840
43.353.006
43.469.914
43.488.793
43.521.031
43.840.681
43.911.318
43.941.961
44.229.454
44.609.995
44.634.023
44.760.826
44.898.875
45.049.651
45.108.353
45.220.109
45.399.302
45.664.825
46.164.671
46.644.878
46.934.344
46.977.871
47.266.849
47.321.343
30-1-2006
scenario projects
nummer cenario
70
A1.1.2
819
A1.1.2
410
A1.1.2
737
A1.1.4
209
A1.1.2
756
A1.0.1
733
A1.1.3
500
A1.0.0
271
A1.1.3
691
A1.1.2
239
A1.1.1
1151
A1.1.3
917
A1.1.2
1255
A1.1.2
1176
A1.1.2
909
A1.1.2
351
A1.1.1
1456
A1.1.4
912
A1.1.2
985
A1.1.2
767
A1.1.2
720
A1.1.2
1139
A1.1.2
399
A1.1.2
455
A1.1.2
1118
A1.1.1
1446
A1.1.2
1071
A1.1.3
1130
A1.1.1
105
A1.1.3
1267
A1.0.0
1197
A1.1.0
1203
A1.1.2
54
A1.1.3
520
A1.1.2
1420
A1.1.2
990
A1.0.0
136
A1.0.0
1402
A1.1.2
887
A1.1.3
317
A1.1.2
736
A1.0.0
1165
A1.1.2
472
A1.1.1
51
A1.1.2
1451
A1.1.2
601
A1.1.2
268
A1.0.1
1159
A1.1.2
142
A1.1.2
1473
A1.1.2
861
A1.0.0
1300
A1.1.2
1028
A1.1.2
508
A1.1.2
1238
A1.1.2
388
A1.1.2
1471
A1.1.2
1360
A1.1.3
608
A1.1.3
342
A1.1.2
469
A1.0.0
442
A1.1.2
1376
A1.1.2
90
A1.1.3
525
A1.1.2
42
A1.0.0
1095
A1.0.0
621
A1.1.2
419
A1.0.0
658
A1.1.2
851
A1.1.2
1404
A1.1.2
34
A1.1.2
1407
A1.1.3
291
A1.0.1
392
A1.1.2
550
A1.0.1
416
A1.1.2
216
A1.0.0
NCW per 1-12006
47.510.308
47.618.805
47.995.041
48.189.271
48.291.175
48.380.875
48.792.825
49.064.756
49.273.946
49.389.129
49.519.476
49.617.989
50.021.648
50.164.692
50.308.636
50.342.197
50.385.781
50.483.077
50.595.328
50.663.978
50.693.178
50.807.655
50.987.744
51.063.624
51.306.714
52.183.279
52.303.582
52.309.580
52.426.781
52.501.593
52.565.356
52.840.766
52.934.403
53.018.591
53.544.560
53.607.431
53.931.013
54.085.845
54.253.219
54.403.447
54.697.500
54.753.689
54.815.741
54.892.715
55.063.603
55.127.294
55.132.728
55.628.037
55.630.366
55.709.198
56.050.309
56.537.426
56.645.269
56.899.644
57.101.820
57.238.906
57.257.858
57.313.281
57.438.392
57.505.492
57.859.732
58.940.884
59.308.598
59.622.375
59.778.246
59.800.865
60.090.002
60.269.856
60.416.487
60.553.640
61.108.379
61.559.654
62.177.342
62.194.400
62.258.892
62.298.119
62.370.311
62.833.301
63.342.601
63.443.433
scenario projects
nummer cenario
1040
A1.1.1
714
A1.1.3
1397
A1.1.2
950
A1.1.3
1409
A1.1.2
240
A1.1.2
624
A1.1.2
162
A1.1.2
1410
A1.1.3
1379
A1.1.4
1018
A1.0.0
906
A1.1.2
867
A1.1.2
1468
A1.1.2
899
A1.1.1
1352
A1.1.0
1293
A1.0.1
1220
A1.1.2
148
A1.1.2
143
A1.1.4
1388
A1.1.2
822
A1.1.2
1441
A1.1.2
833
A1.1.3
1033
A1.0.0
668
A1.1.1
1310
A1.1.2
611
A1.1.2
394
A1.1.2
1226
A1.1.2
350
A1.1.2
904
A1.1.3
496
A1.1.2
1043
A1.1.2
1110
A1.1.3
1076
A1.1.2
166
A1.1.0
177
A1.1.1
346
A1.1.3
522
A1.1.1
1044
A1.0.1
1111
A1.0.0
1058
A1.1.2
189
A1.1.2
1072
A1.1.1
804
A1.1.2
1260
A1.0.1
1013
A1.1.2
302
A1.1.2
363
A1.1.1
977
A1.0.1
202
A1.1.2
535
A1.1.3
465
A1.1.2
1207
A1.0.0
919
A1.1.2
157
A1.1.2
572
A1.0.1
1011
A1.1.1
348
A1.1.3
279
A1.1.4
113
A1.0.1
222
A1.1.2
1280
A1.1.2
795
A1.1.1
328
A1.1.2
1192
A1.1.2
1109
A1.1.2
1034
A1.1.2
424
A1.1.2
308
A1.1.0
1146
A1.1.3
551
A1.1.2
783
A1.1.2
576
A1.1.2
358
A1.1.2
265
A1.1.2
445
A1.1.2
1117
A1.0.0
896
A1.1.2
NCW per 1-12006
63.458.928
63.865.817
64.572.925
64.907.705
64.959.877
65.012.928
65.220.401
65.540.778
65.582.676
65.885.465
65.940.775
66.596.451
66.673.307
67.141.658
67.147.957
67.366.294
67.391.474
67.391.931
67.418.692
67.776.761
67.789.295
68.292.062
68.626.391
69.554.225
69.836.517
69.839.844
69.902.327
70.056.003
70.362.056
71.525.599
72.509.020
72.604.082
72.657.962
73.109.736
73.289.636
73.760.705
73.821.147
74.319.549
74.742.264
75.036.343
75.261.627
75.294.544
75.529.812
75.660.045
75.762.239
76.302.980
76.303.837
76.365.163
76.794.845
76.851.064
77.233.203
77.478.423
77.797.281
78.030.569
80.408.561
80.799.778
81.621.031
81.961.806
82.053.521
82.056.235
82.378.341
82.737.036
83.430.307
84.146.671
84.380.757
84.866.636
85.017.367
85.436.463
85.447.345
85.468.954
85.911.223
85.937.989
86.265.799
86.566.670
86.583.829
86.884.740
86.967.174
87.092.851
87.093.840
87.108.146
scenario projects
nummer cenario
1445
A1.1.2
283
A1.1.2
276
A1.1.3
571
A1.1.1
560
A1.1.1
1375
A1.0.0
1330
A1.1.2
626
A1.1.2
838
A1.1.2
1247
A1.1.3
539
A1.1.0
297
A1.1.2
564
A1.1.2
294
A1.1.2
480
A1.1.2
335
A1.1.2
1442
A1.1.1
1073
A1.1.0
1237
A1.1.2
1098
A1.1.2
1325
A1.1.4
217
A1.1.2
1400
A1.1.2
1164
A1.0.1
1235
A1.1.2
713
A1.1.2
144
A1.1.3
1168
A1.1.2
371
A1.1.2
1321
A1.1.2
1486
A1.1.2
475
A1.1.2
1485
A1.1.2
16
A1.1.2
820
A1.1.2
755
A1.1.3
454
A1.1.2
149
A1.1.4
633
A1.1.2
964
A1.1.1
1283
A1.1.2
880
A1.1.2
947
A1.0.1
251
A1.1.3
31
A1.1.4
1373
A1.1.2
984
A1.1.2
835
A1.1.2
1297
A1.1.2
943
A1.1.2
1155
A1.1.2
686
A1.0.1
1437
A1.1.2
911
A1.1.1
1099
A1.1.3
780
A1.1.2
352
A1.1.2
676
A1.1.2
5
A1.0.1
476
A1.1.2
1455
A1.0.1
1142
A1.1.4
367
A1.1.1
8
A1.1.2
224
A1.1.1
204
A1.1.2
848
A1.0.0
653
A1.0.1
953
A1.1.3
505
A1.1.3
788
A1.1.2
825
A1.1.0
703
A1.1.2
503
A1.1.2
1350
A1.1.1
26
A1.1.2
1408
A1.1.2
1188
A1.1.2
179
A1.1.2
305
A1.1.2
NCW per 1-12006
87.130.586
87.534.062
87.716.211
88.003.654
88.277.717
88.700.324
89.111.176
89.414.317
89.514.218
90.186.276
91.451.565
91.603.334
92.208.858
92.306.796
92.577.274
92.644.817
92.967.859
93.053.742
94.201.334
94.246.549
94.493.081
95.017.640
95.161.783
95.550.981
95.673.649
95.843.444
95.996.440
96.309.085
96.895.534
97.065.726
97.099.433
97.102.946
97.288.403
98.212.409
98.544.314
98.899.585
99.281.929
99.580.877
99.906.532
99.913.817
99.968.063
100.118.129
100.818.380
100.926.877
101.391.052
101.799.974
102.068.939
103.275.515
103.537.642
104.276.611
104.389.338
104.898.582
105.330.326
106.262.908
106.785.474
107.005.513
107.360.471
108.289.285
108.437.283
108.585.476
108.779.378
108.784.019
109.177.257
109.467.514
109.580.729
109.771.609
110.925.702
111.178.677
111.883.618
112.123.304
112.293.144
112.902.842
113.016.595
113.227.092
115.271.872
115.327.915
116.304.989
116.480.407
117.037.766
117.085.095
scenario
nummer
1448
208
1038
590
512
278
64
253
373
1369
700
841
1053
47
566
844
886
17
934
1124
1383
587
101
1312
1496
97
989
256
516
1148
1335
1418
494
1355
1274
1244
1221
1492
781
810
1436
1391
1152
1398
544
1223
187
785
779
719
485
766
1135
969
384
1217
681
1311
699
489
1137
25
1211
1002
908
1101
249
1106
793
888
1181
1006
968
586
1037
1084
1010
739
52
922
projects
cenario
A1.1.2
A1.1.2
A1.1.2
A1.1.1
A1.1.2
A1.1.2
A1.1.2
A1.1.2
A1.1.2
A1.1.2
A1.1.2
A1.1.2
A1.1.2
A1.0.1
A1.1.3
A1.1.2
A1.1.4
A1.1.2
A1.1.2
A1.1.2
A1.1.3
A1.1.3
A1.0.1
A1.1.4
A1.1.2
A1.0.1
A1.1.2
A1.1.2
A1.1.1
A1.0.1
A1.1.2
A1.1.0
A1.1.2
A1.1.4
A1.1.1
A1.1.2
A1.1.4
A1.1.2
A1.1.2
A1.1.2
A1.1.2
A1.1.2
A1.1.1
A1.1.2
A1.1.2
A1.1.2
A1.1.2
A1.1.2
A1.1.2
A1.1.3
A1.1.2
A1.1.2
A1.1.2
A1.1.2
A1.1.2
A1.1.3
A1.1.2
A1.1.2
A1.1.2
A1.1.2
A1.1.3
A1.1.2
A1.0.1
A1.0.1
A1.1.2
A1.0.1
A1.1.2
A1.1.2
A1.1.2
A1.1.2
A1.1.2
A1.1.3
A1.1.2
A1.1.2
A1.1.2
A1.1.2
A1.0.1
A1.1.4
A1.1.4
A1.1.4
NCW per 1-12006
117.615.853
117.716.922
118.091.658
119.610.853
120.127.727
120.367.625
121.094.820
121.223.475
121.546.853
121.579.454
121.794.475
122.985.843
123.473.356
123.626.004
125.306.472
125.706.649
126.423.616
127.579.197
128.065.249
128.694.645
130.472.896
130.696.552
133.073.643
133.433.728
133.938.613
135.445.401
135.619.163
135.719.602
135.756.976
135.942.468
136.106.217
136.431.775
137.913.890
138.272.326
139.099.245
140.143.641
140.149.976
140.170.305
140.269.424
141.607.097
141.961.764
145.284.145
146.226.601
146.339.345
146.388.080
147.157.266
147.273.714
148.322.197
148.934.991
150.117.840
150.303.048
150.589.523
150.925.434
152.012.064
152.090.723
152.129.306
152.833.372
153.666.889
153.999.303
155.831.671
157.293.561
158.220.084
159.187.959
159.591.462
159.792.582
161.937.192
162.174.623
163.254.235
163.508.221
164.044.203
165.889.601
167.860.418
167.995.992
168.890.637
169.223.153
169.520.736
170.318.595
171.557.524
172.210.114
172.397.298
scenario
nummer
205
792
9
722
1041
1262
155
104
967
18
132
692
483
145
870
1021
1419
109
167
1380
1075
962
1462
312
314
705
92
1331
117
1169
299
223
1046
1424
59
87
427
545
1218
210
575
994
748
1295
40
973
1401
932
403
581
813
561
583
35
190
286
1003
1384
1265
1263
projects
cenario
A1.1.2
A1.1.2
A1.1.0
A1.1.2
A1.1.4
A1.1.2
A1.1.4
A1.1.2
A1.1.2
A1.1.2
A1.1.2
A1.1.2
A1.1.2
A1.1.2
A1.1.2
A1.1.2
A1.1.2
A1.1.2
A1.1.2
A1.1.3
A1.1.2
A1.1.2
A1.1.2
A1.1.2
A1.1.1
A1.1.2
A1.1.2
A1.1.2
A1.0.1
A1.1.2
A1.1.2
A1.1.2
A1.1.2
A1.1.0
A1.1.0
A1.1.1
A1.1.2
A1.1.2
A1.0.1
A1.0.0
A1.1.2
A1.1.2
A1.1.0
A1.1.2
A1.1.2
A1.1.2
A1.1.2
A1.1.2
A1.1.2
A1.1.2
A1.0.1
A1.1.2
A1.1.2
A1.1.2
A1.1.1
A1.1.3
A1.0.1
A1.1.1
A1.1.1
A1.1.1
NCW per 1-12006
172.763.929
175.913.508
176.493.384
179.559.129
179.734.035
181.382.947
182.382.207
183.113.051
183.668.951
185.077.636
188.106.641
190.888.277
191.929.275
192.637.196
194.108.851
197.270.850
201.238.083
202.429.234
202.633.967
203.381.520
203.463.276
205.275.883
206.879.671
207.025.950
207.937.987
209.316.673
211.127.286
211.529.617
219.106.696
222.505.503
227.093.503
238.636.974
242.103.153
243.064.011
244.955.734
245.963.495
251.131.139
256.777.961
256.797.399
257.896.625
258.544.831
260.675.502
263.631.562
266.443.805
266.807.521
270.020.622
276.708.320
277.186.503
281.319.068
285.627.569
296.778.254
314.109.419
326.857.624
332.854.510
368.323.034
387.322.419
422.332.004
430.188.296
498.971.824
857.251.811
Model scenarioanalyse gebiedsontwikkeling
Bijlage 7: uitkomsten scenarioanalyse binnenstedelijke locatie
scenario projectscen
nummer
ario
775
A1.0.1
1393
A1.0.1
1198
A1.0.1
1031
A1.0.1
49
A1.0.1
930
A1.0.1
1134
A1.0.1
1264
A1.0.0
568
A1.0.1
426
A1.0.0
1278
A1.0.1
752
A1.0.1
1119
A1.0.1
1059
A1.0.1
184
A1.0.1
689
A1.0.1
729
A1.0.1
646
A1.0.1
701
A1.0.1
160
A1.0.0
751
A1.0.1
1249
A1.0.1
1316
A1.0.1
704
A1.0.0
1022
A1.0.1
321
A1.0.1
492
A1.0.1
103
A1.0.1
1341
A1.0.1
1039
A1.0.0
433
A1.0.0
664
A1.0.1
923
A1.0.1
341
A1.0.0
599
A1.0.0
914
A1.0.0
417
A1.0.1
514
A1.0.0
750
A1.0.1
1093
A1.0.0
258
A1.0.1
1060
A1.0.0
675
A1.0.0
541
A1.0.1
677
A1.0.1
374
A1.0.0
379
A1.0.1
540
A1.0.1
422
A1.0.0
1378
A1.0.0
120
A1.0.1
992
A1.0.0
448
A1.0.0
1405
A1.0.0
264
A1.0.1
1322
A1.0.1
1195
A1.0.1
1266
A1.0.1
60
A1.0.0
1174
A1.0.0
1132
A1.0.1
509
A1.0.0
799
A1.0.1
252
A1.0.1
1229
A1.0.0
404
A1.0.1
1248
A1.0.0
2
A1.0.1
532
A1.0.1
1215
A1.0.0
669
A1.0.1
595
A1.0.0
386
A1.0.0
1476
A1.0.0
430
A1.0.0
106
A1.0.0
191
A1.0.0
1396
A1.0.0
38
A1.0.1
270
A1.0.0
NCW per 1-12006
-105.489.225
-99.191.290
-94.892.085
-90.910.217
-83.281.533
-81.364.809
-80.434.181
-79.920.717
-79.808.225
-79.282.104
-78.658.823
-78.117.146
-78.045.889
-76.706.792
-76.646.917
-76.075.574
-74.610.697
-74.306.119
-73.807.444
-73.568.616
-72.916.598
-72.506.893
-71.694.204
-71.326.577
-71.215.790
-71.143.329
-71.023.288
-70.744.770
-70.432.215
-69.944.677
-69.901.492
-69.282.583
-69.067.668
-68.011.163
-67.670.410
-67.630.088
-67.537.428
-67.354.886
-67.313.088
-67.299.966
-67.221.357
-66.850.340
-66.777.664
-66.734.467
-66.169.140
-66.117.820
-65.854.312
-65.620.498
-65.555.350
-65.205.077
-65.046.635
-64.921.064
-64.488.617
-64.233.050
-64.070.494
-64.049.237
-64.014.137
-63.934.827
-63.671.309
-63.623.720
-63.517.235
-63.439.521
-63.150.416
-63.009.555
-62.904.745
-62.852.703
-62.770.439
-62.647.006
-62.567.295
-62.443.674
-62.344.031
-62.335.543
-61.948.822
-61.869.671
-61.696.854
-61.479.460
-61.446.771
-61.005.257
-60.767.669
-60.627.613
scenario projects
nummer cenario
250
A1.0.1
1314
A1.0.0
3
A1.0.1
1212
A1.0.0
1254
A1.0.1
929
A1.0.0
834
A1.0.1
453
A1.0.0
577
A1.0.1
345
A1.0.0
180
A1.0.0
290
A1.0.1
913
A1.0.0
55
A1.0.0
980
A1.0.0
959
A1.0.0
260
A1.0.0
241
A1.0.1
1222
A1.0.0
629
A1.0.0
622
A1.0.0
1385
A1.0.0
728
A1.0.0
1252
A1.0.0
125
A1.0.0
1281
A1.0.0
641
A1.0.0
721
A1.0.0
211
A1.0.1
89
A1.0.1
411
A1.0.1
769
A1.0.0
1346
A1.0.0
1061
A1.0.0
438
A1.0.0
1122
A1.0.0
232
A1.0.0
1334
A1.0.0
487
A1.0.0
244
A1.0.0
1014
A1.0.1
164
A1.0.1
1133
A1.0.1
1457
A1.0.0
114
A1.0.0
1499
A1.0.0
1282
A1.0.1
73
A1.0.0
1055
A1.0.1
1171
A1.0.0
543
A1.0.0
383
A1.0.0
161
A1.0.0
1069
A1.0.1
344
A1.0.0
457
A1.0.0
1227
A1.0.1
1097
A1.0.0
936
A1.0.0
832
A1.0.0
206
A1.0.1
1081
A1.0.0
141
A1.0.0
1048
A1.0.0
978
A1.0.0
1162
A1.0.0
218
A1.0.1
1381
A1.0.1
200
A1.0.0
563
A1.1.1
548
A1.0.1
797
A1.0.0
1371
A1.0.0
75
A1.0.0
974
A1.0.0
753
A1.0.0
673
A1.0.1
784
A1.1.1
1189
A1.0.0
1105
A1.0.0
Bijlage 7: uitkomsten scenarioanalyse binnenstedelijke locatie
NCW per 1-12006
-60.522.090
-60.455.032
-60.435.150
-60.420.827
-60.312.281
-60.200.192
-60.173.209
-60.023.348
-60.018.440
-59.965.964
-59.775.878
-59.741.596
-59.401.303
-59.213.549
-59.036.475
-58.903.437
-58.739.013
-58.663.146
-58.447.080
-58.414.973
-58.404.670
-58.344.067
-58.312.585
-58.089.053
-58.072.451
-58.068.956
-57.986.690
-57.928.941
-57.556.149
-57.126.765
-57.059.027
-56.870.005
-56.855.243
-56.783.229
-56.701.648
-56.614.839
-56.596.613
-56.431.889
-56.355.731
-56.166.629
-55.934.878
-55.861.682
-55.809.626
-55.412.648
-55.375.548
-55.316.242
-55.189.124
-55.112.390
-55.074.446
-54.902.110
-54.821.239
-54.776.821
-54.686.328
-54.558.369
-54.544.221
-54.411.925
-54.350.932
-54.340.457
-54.128.031
-54.064.190
-53.892.142
-53.861.694
-53.786.740
-53.777.259
-53.694.617
-53.662.583
-53.552.824
-53.288.031
-52.996.083
-52.924.699
-52.844.073
-52.826.373
-52.802.085
-52.640.720
-52.634.811
-52.581.083
-52.524.916
-52.485.576
-52.295.763
-52.111.891
scenario projects
nummer cenario
1136
A1.0.1
1353
A1.0.0
862
A1.0.0
824
A1.0.0
1458
A1.0.0
612
A1.0.0
649
A1.0.0
1102
A1.0.0
507
A1.0.1
854
A1.0.0
186
A1.0.0
1208
A1.0.1
289
A1.0.0
830
A1.0.0
1079
A1.0.1
1465
A1.0.1
67
A1.0.0
1340
A1.0.1
450
A1.0.0
243
A1.0.0
1213
A1.0.1
44
A1.0.0
1474
A1.0.0
1285
A1.0.0
307
A1.0.0
1347
A0.1
791
A1.0.0
110
A1.0.1
1194
A1.0.0
918
A1.0.0
1087
A1.0.0
267
A1.0.0
1428
A1.0.0
1230
A1.0.1
255
A1.0.0
636
A1.0.0
261
A1.0.0
88
A1.0.0
816
A1.0.0
725
A1.0.0
988
A1.0.0
1256
A1.0.0
879
A1.0.0
76
A1.0.0
951
A1.1.2
66
A1.0.0
1406
A1.0.0
486
A1.0.0
393
A1.0.0
82
A1.0.1
857
A1.0.0
711
A1.0.1
429
A1.0.0
355
A1.0.0
628
A0.1
1498
A1.0.1
1301
A0.1
855
A1.0.0
578
A1.0.0
1178
A1.0.0
275
A1.0.0
900
A1.0.0
916
A1.0.0
1190
A1.0.0
420
A1.0.0
408
A1.0.0
670
A1.0.0
313
A1.0.0
596
A1.0.1
849
A1.0.0
597
A1.0.0
378
A1.0.0
746
A0.2
21
A1.1.0
431
A1.0.0
1210
A1.0.1
1179
A1.0.0
81
A0.2
6
A0.2
1183
A1.0.0
NCW per 1-12006
-51.969.547
-51.849.978
-51.605.723
-51.498.220
-51.320.118
-51.208.881
-51.149.269
-51.116.827
-50.913.298
-50.681.323
-50.556.522
-50.522.145
-50.285.553
-50.190.149
-50.120.092
-50.054.459
-49.968.994
-49.918.877
-49.895.870
-49.694.907
-49.321.371
-49.091.026
-49.023.801
-48.768.488
-48.590.879
-48.263.101
-48.244.951
-48.216.812
-48.131.023
-47.871.484
-47.849.024
-47.820.570
-47.769.679
-47.696.280
-47.578.394
-47.349.036
-47.311.855
-47.234.826
-47.226.963
-46.961.463
-46.678.286
-46.651.406
-46.537.685
-46.482.365
-46.457.813
-46.434.835
-46.431.576
-46.225.063
-46.047.658
-46.027.300
-45.963.612
-45.933.344
-45.848.140
-45.748.839
-45.736.180
-45.631.101
-45.472.870
-45.438.545
-45.420.393
-45.295.505
-45.267.593
-45.182.200
-44.836.228
-44.769.634
-44.695.584
-44.640.050
-44.592.814
-44.399.085
-44.270.168
-44.148.677
-43.976.786
-43.805.783
-43.657.749
-43.618.599
-43.590.520
-43.579.510
-43.548.811
-43.547.128
-43.270.214
-43.252.445
scenario projects
nummer cenario
538
A1.0.1
248
A1.0.1
1019
A1.0.1
1045
A0.2
356
A1.0.0
812
A1.0.0
62
A1.0.1
436
A1.1.1
479
A1.0.1
1065
A1.0.1
467
A1.0.0
227
A1.0.0
660
A0.3
390
A1.1.1
1143
A1.1.0
553
A1.0.0
898
A0.1
946
A0.1
782
A0.2
360
A1.1.2
154
A1.0.0
616
A1.1.1
1184
A1.1.2
942
A1.0.0
1275
A1.1.2
961
A0.3
395
A1.1.1
246
A1.1.1
831
A0.2
1009
A1.0.0
996
A1.0.1
36
A1.0.1
952
A1.0.0
1372
A0.2
385
A1.0.0
941
A1.0.0
349
A1.1.1
1430
A1.0.0
593
A1.1.1
1225
A0.1
1175
A0.2
1224
A0.2
635
A0.3
150
A0.2
667
A1.0.0
764
A0.0
1431
A1.0.0
98
A1.1.3
1154
A1.0.1
331
A0.1
19
A0.3
957
A0.3
1320
A1.0.0
315
A1.1.1
627
A1.1.1
400
A0.4
458
A1.1.2
41
A0.3
1302
A1.0.1
735
A1.0.1
702
A0.2
1377
A1.0.0
1374
A1.0.1
837
A1.0.0
449
A0.1
1258
A1.0.1
998
A1.0.0
637
A0.3
625
A0.2
655
A1.1.0
754
A1.0.0
580
A0.2
96
A1.0.0
1017
A0.2
37
A0.0
1089
A1.0.0
536
A0.2
542
A0.2
623
A1.0.1
1329
A1.0.0
NCW per 1-12006
-43.192.930
-43.073.470
-42.946.743
-42.902.105
-42.900.634
-42.821.138
-42.607.125
-42.428.047
-42.361.199
-42.308.645
-42.186.060
-42.116.430
-42.112.153
-41.925.488
-41.901.972
-41.726.016
-41.700.837
-41.695.125
-41.571.012
-41.464.153
-41.409.510
-41.395.461
-41.310.048
-40.946.212
-40.885.045
-40.816.011
-40.735.242
-40.621.419
-40.507.463
-40.386.023
-40.130.738
-39.990.190
-39.963.983
-39.866.670
-39.780.295
-39.684.018
-39.677.878
-39.350.334
-39.242.274
-39.192.867
-39.096.892
-39.033.874
-38.994.016
-38.982.964
-38.865.424
-38.789.091
-38.782.375
-38.695.059
-38.616.396
-38.443.558
-38.386.950
-38.348.294
-38.323.328
-38.310.580
-38.275.444
-37.998.047
-37.992.078
-37.931.301
-37.912.703
-37.816.761
-37.710.385
-37.573.993
-37.441.477
-37.271.797
-37.237.322
-37.202.824
-37.150.189
-37.150.063
-37.051.402
-37.042.780
-37.000.942
-36.959.604
-36.859.788
-36.858.411
-36.853.711
-36.807.794
-36.554.638
-36.423.549
-36.420.543
-36.265.171
scenario projects
nummer cenario
618
A1.1.1
1128
A0.2
123
A1.0.0
65
A0.2
153
A1.0.0
74
A1.1.2
1477
A0.2
1054
A1.1.1
432
A1.1.2
139
A0.2
986
A1.1.2
1487
A0.2
39
A1.1.2
435
A1.0.0
1259
A1.1.2
1157
A0.2
845
A1.1.1
761
A0.3
1067
A0.2
963
A0.2
871
A0.1
196
A1.0.0
493
A1.0.1
1356
A1.0.0
582
A1.1.2
1107
A0.3
895
A1.1.2
925
A0.2
128
A1.0.0
818
A1.1.1
731
A0.1
891
A1.0.1
1309
A1.0.1
945
A1.1.2
826
A1.0.0
85
A0.2
1116
A0.2
511
A1.1.2
1392
A1.0.0
33
A1.1.2
304
A1.1.2
319
A1.1.1
1123
A0.2
603
A0.2
829
A1.1.2
364
A1.0.1
965
A1.1.0
1368
A1.1.1
1233
A0.2
569
A0.2
1020
A1.0.0
11
A1.0.0
309
A0.2
456
A0.3
215
A1.0.0
1056
A1.0.0
1313
A0.2
864
A1.0.0
170
A1.0.1
1077
A1.0.1
1078
A0.2
402
A1.0.0
158
A1.0.0
1029
A1.0.0
803
A0.2
247
A0.2
928
A1.1.1
875
A1.1.2
1231
A1.0.0
1177
A0.1
336
A0.2
1403
A1.1.1
86
A1.1.1
338
A1.1.1
368
A1.1.3
1158
A1.1.3
1303
A1.1.1
443
A1.0.0
552
A0.2
473
A1.1.2
NCW per 1-12006
-36.171.011
-36.160.815
-36.110.803
-36.083.966
-36.051.315
-35.972.958
-35.932.937
-35.816.030
-35.752.750
-35.568.316
-35.563.358
-35.543.054
-35.129.290
-35.042.460
-35.029.853
-35.029.700
-34.945.966
-34.923.984
-34.848.026
-34.803.661
-34.768.647
-34.739.005
-34.714.285
-34.657.817
-34.558.134
-34.415.243
-34.408.876
-34.267.308
-34.234.703
-34.209.181
-34.142.998
-34.142.268
-34.099.913
-33.986.226
-33.912.397
-33.808.132
-33.794.577
-33.776.977
-33.773.886
-33.756.917
-33.739.383
-33.477.314
-33.382.380
-33.369.000
-33.346.965
-33.319.128
-33.317.679
-33.313.584
-33.304.789
-33.228.276
-33.153.462
-33.115.734
-33.109.828
-32.960.547
-32.943.237
-32.826.574
-32.824.564
-32.683.834
-32.653.396
-32.648.015
-32.640.220
-32.616.380
-32.493.660
-32.362.013
-32.305.820
-32.244.808
-32.220.137
-32.170.418
-32.090.419
-32.085.063
-32.074.251
-31.678.914
-31.671.846
-31.651.364
-31.634.089
-31.625.907
-31.624.043
-31.304.062
-31.292.836
-31.291.434
scenario projects
nummer cenario
847
A0.2
1489
A1.0.1
409
A1.0.0
547
A0.3
1497
A1.0.1
229
A1.1.2
1086
A1.1.1
659
A0.2
412
A1.0.0
631
A1.0.0
771
A1.0.0
1339
A1.0.1
1205
A1.0.1
777
A1.0.0
407
A0.3
694
A1.0.0
1271
A0.2
1166
A1.1.2
292
A0.2
396
A0.2
231
A0.1
1332
A1.0.0
640
A1.0.0
944
A1.1.0
280
A0.3
1108
A0.2
987
A1.1.1
645
A0.2
382
A1.0.1
757
A1.1.2
370
A0.0
773
A1.0.0
828
A0.2
1491
A0.2
607
A0.2
245
A1.1.0
533
A1.1.2
1127
A0.4
1349
A1.1.2
955
A0.2
1277
A1.1.2
562
A0.4
1443
A0.1
93
A1.0.0
1200
A1.1.2
688
A1.1.1
556
A0.2
997
A1.1.2
1005
A1.1.2
284
A0.2
174
A0.1
606
A1.0.1
83
A1.1.2
1344
A0.2
15
A1.1.2
228
A0.2
517
A1.1.1
872
A1.1.2
1450
A1.1.2
377
A1.0.1
1481
A0.2
727
A1.0.1
333
A1.1.2
318
A1.1.2
115
A1.0.1
504
A1.0.1
893
A1.1.1
242
A0.2
175
A1.1.2
122
A1.0.1
1460
A1.1.2
666
A0.3
163
A1.1.2
259
A1.0.1
865
A0.1
365
A0.2
1113
A0.3
661
A1.1.2
359
A1.0.0
225
A0.2
30-1-2006
NCW per 1-12006
-31.152.772
-31.132.010
-30.935.556
-30.791.846
-30.734.726
-30.489.379
-30.444.561
-30.356.062
-30.339.781
-30.338.473
-30.299.888
-30.279.229
-30.199.727
-30.160.590
-30.149.373
-30.139.686
-29.919.174
-29.802.664
-29.772.162
-29.700.859
-29.657.292
-29.505.064
-29.382.641
-29.309.687
-29.239.827
-29.160.515
-29.120.106
-29.101.444
-28.995.013
-28.878.500
-28.661.914
-28.651.056
-28.647.417
-28.560.006
-28.439.085
-28.194.438
-28.162.542
-28.100.851
-28.083.636
-28.028.566
-28.001.296
-27.897.425
-27.841.804
-27.814.496
-27.758.922
-27.673.796
-27.583.031
-27.552.927
-27.329.367
-27.269.143
-27.191.152
-27.116.195
-27.077.465
-27.061.636
-26.917.904
-26.679.121
-26.645.982
-26.630.798
-26.565.515
-26.453.260
-26.405.003
-26.319.741
-26.319.323
-26.253.739
-26.191.088
-26.178.320
-26.069.096
-25.979.737
-25.977.375
-25.953.293
-25.899.976
-25.739.813
-25.657.155
-25.538.125
-25.484.795
-25.463.435
-25.380.768
-25.367.956
-25.187.058
-25.015.258
scenario projects
nummer cenario
1126
A0.2
1315
A1.1.2
652
A1.1.2
772
A1.1.1
234
A1.0.0
1440
A1.0.0
1387
A1.1.2
1500
A1.1.1
1125
A1.1.2
188
A1.0.0
362
A1.1.2
214
A1.0.0
466
A1.1.2
1415
A1.1.1
1292
A0.2
1234
A1.1.2
770
A1.0.1
462
A0.2
991
A0.2
971
A1.0.1
842
A1.1.2
1100
A1.0.1
585
A0.2
381
A0.0
1121
A1.1.2
513
A1.1.2
910
A0.2
1209
A1.1.2
481
A0.0
1272
A0.3
1145
A1.1.1
526
A0.2
807
A1.1.1
598
A1.1.3
1363
A1.1.2
1007
A1.1.0
924
A1.0.1
182
A1.1.2
1080
A1.0.0
1228
A1.0.1
1324
A0.2
869
A1.1.2
207
A1.0.1
558
A0.2
53
A1.1.1
1091
A1.0.1
1214
A0.2
709
A1.0.1
1472
A1.1.3
1187
A1.1.2
1366
A1.1.2
287
A1.1.2
138
A1.0.0
809
A1.0.0
806
A0.2
451
A1.1.1
221
A1.1.0
868
A0.2
1032
A0.1
1219
A1.1.2
528
A1.1.1
447
A1.0.0
353
A1.1.2
605
A1.1.1
391
A0.3
1452
A1.0.1
1469
A0.2
519
A1.0.1
168
A1.0.0
682
A1.1.1
13
A1.1.1
414
A1.0.0
680
A1.0.1
185
A1.1.2
574
A1.1.3
1319
A0.1
195
A1.0.1
1416
A0.1
999
A1.0.1
281
A0.2
NCW per 1-12006
-24.927.386
-24.883.929
-24.840.607
-24.821.654
-24.744.125
-24.717.452
-24.552.488
-24.494.207
-24.426.545
-24.331.920
-24.202.557
-24.096.780
-24.077.444
-24.065.038
-24.048.402
-24.006.463
-23.990.693
-23.819.830
-23.756.749
-23.755.951
-23.715.713
-23.643.396
-23.565.231
-23.526.444
-23.518.084
-23.440.555
-23.406.880
-23.373.125
-23.205.466
-23.135.444
-23.112.993
-23.106.870
-23.034.625
-22.958.446
-22.956.034
-22.923.635
-22.872.870
-22.802.097
-22.585.446
-22.573.178
-22.383.302
-22.340.003
-22.305.029
-22.263.840
-22.239.248
-22.148.437
-22.041.570
-21.964.724
-21.929.831
-21.885.703
-21.689.365
-21.628.471
-21.620.110
-21.542.509
-21.540.799
-21.530.472
-21.314.860
-20.867.728
-20.809.582
-20.686.092
-20.573.958
-20.529.919
-20.483.117
-20.482.695
-20.456.130
-20.432.004
-20.428.874
-20.265.492
-20.018.210
-19.818.513
-19.708.116
-19.570.384
-19.547.503
-19.525.035
-19.044.089
-18.996.453
-18.888.036
-18.861.361
-18.840.764
-18.757.948
scenario projects
nummer cenario
131
A1.1.2
672
A1.0.0
343
A0.2
840
A0.3
933
A1.1.1
852
A1.1.3
726
A1.1.2
894
A1.1.2
135
A1.1.2
1083
A1.1.2
1167
A1.1.2
938
A1.1.1
1173
A1.1.2
958
A1.1.3
1464
A1.0.1
948
A1.1.3
1068
A1.0.1
237
A1.1.2
732
A1.1.2
1318
A1.1.2
665
A0.2
643
A1.1.2
300
A1.1.2
982
A1.1.2
1343
A1.1.2
1359
A1.0.1
366
A1.1.2
1131
A1.1.1
881
A0.2
776
A1.1.3
1024
A1.1.3
786
A0.3
58
A1.0.0
269
A1.0.1
1070
A1.0.0
285
A0.1
500
A1.0.0
460
A0.1
741
A1.1.2
1
A1.0.0
20
A1.0.0
1273
A1.0.1
1361
A1.1.2
876
A1.1.2
1095
A1.0.0
193
A1.1.2
527
A1.1.3
238
A0.2
129
A1.1.2
843
A1.1.1
796
A1.0.1
1470
A1.1.2
698
A1.0.0
878
A1.1.2
1141
A0.1
288
A0.2
77
A1.0.1
197
A1.1.3
885
A1.1.3
594
A1.0.1
554
A0.2
1140
A1.1.2
84
A1.1.1
716
A1.0.0
821
A1.1.2
199
A1.1.2
778
A1.1.3
61
A1.1.0
663
A1.1.2
1012
A1.0.1
674
A0.2
1088
A1.1.1
815
A1.1.2
434
A1.0.0
1358
A1.1.3
482
A1.1.2
954
A1.1.2
1261
A1.0.1
1180
A1.1.2
1096
A1.1.3
NCW per 1-12006
-18.505.870
-18.220.759
-18.217.373
-17.986.916
-17.976.733
-17.957.117
-17.770.381
-17.629.793
-17.527.179
-17.519.820
-17.370.740
-17.366.138
-17.287.754
-17.201.327
-17.141.578
-17.058.246
-17.050.456
-16.915.030
-16.848.387
-16.765.660
-16.723.700
-16.697.517
-16.656.263
-16.613.141
-16.525.817
-16.516.795
-16.515.228
-16.411.901
-16.385.025
-16.356.999
-16.338.451
-16.116.338
-16.019.611
-15.859.041
-15.807.699
-15.727.316
-15.706.752
-15.480.573
-15.470.370
-15.457.777
-15.351.872
-15.246.654
-15.117.360
-14.719.091
-14.689.601
-14.359.115
-14.353.748
-14.312.826
-14.310.739
-14.237.495
-14.074.070
-14.012.031
-14.011.667
-13.979.039
-13.870.874
-13.848.587
-13.820.408
-13.635.845
-13.574.237
-13.553.886
-13.365.469
-13.354.770
-13.306.085
-13.301.571
-13.294.256
-12.971.546
-12.938.990
-12.737.301
-12.558.966
-12.507.298
-12.337.573
-12.305.447
-12.284.295
-12.250.265
-12.214.032
-12.190.518
-12.187.998
-12.121.349
-12.009.143
-11.888.711
scenario projects
nummer cenario
765
A1.1.2
589
A1.1.1
471
A0.2
68
A1.1.0
50
A1.1.2
140
A1.1.3
332
A1.0.0
469
A1.0.0
1290
A1.1.2
811
A1.1.2
94
A1.1.2
901
A1.1.3
877
A1.0.1
549
A1.1.2
1050
A1.0.1
126
A1.0.1
602
A1.0.1
176
A1.1.2
613
A1.0.1
846
A0.2
147
A1.1.1
257
A1.0.1
1270
A1.1.0
369
A1.1.2
461
A0.2
79
A0.3
1008
A1.1.2
172
A1.1.2
325
A1.1.3
121
A1.1.2
419
A1.0.0
1287
A1.1.2
1161
A1.1.2
1327
A1.0.1
734
A1.1.2
1243
A1.1.2
1268
A1.1.1
1333
A1.1.1
1104
A1.0.0
1326
A1.1.3
42
A1.0.0
1289
A1.1.1
423
A1.1.1
715
A1.1.2
687
A1.1.2
1453
A1.0.1
839
A1.1.2
159
A1.1.2
398
A1.1.2
254
A1.1.1
1449
A0.4
763
A1.1.2
425
A0.4
861
A1.0.0
1251
A1.0.0
173
A1.1.2
1156
A1.0.1
723
A1.1.2
418
A1.1.0
1239
A1.1.0
1427
A1.1.2
1206
A1.1.1
990
A1.0.0
230
A1.1.2
226
A1.1.2
584
A1.1.2
742
A1.1.2
28
A1.1.2
708
A1.1.2
376
A1.1.0
1307
A1.1.1
1479
A1.0.1
1092
A1.1.2
1483
A1.1.2
1201
A1.0.1
43
A1.1.2
683
A1.1.2
907
A1.1.2
758
A1.1.4
651
A1.1.2
NCW per 1-12006
-11.707.277
-11.621.275
-11.594.893
-11.563.424
-11.548.316
-11.519.403
-11.482.029
-11.335.282
-11.238.544
-11.225.499
-11.184.467
-11.128.247
-11.086.252
-11.048.521
-10.922.935
-10.868.919
-10.684.183
-10.600.803
-10.511.402
-10.344.774
-10.256.577
-10.212.619
-10.173.240
-10.136.616
-10.117.935
-10.091.911
-9.709.707
-9.481.777
-9.341.740
-9.186.977
-9.140.609
-9.121.802
-9.083.701
-9.026.793
-8.935.909
-8.892.717
-8.819.720
-8.814.447
-8.589.874
-8.432.209
-8.391.103
-8.161.287
-8.142.542
-8.120.135
-7.964.963
-7.936.605
-7.843.421
-7.785.800
-7.773.944
-7.726.935
-7.666.339
-7.663.048
-7.535.780
-7.485.188
-7.340.486
-7.283.360
-7.079.315
-7.075.189
-7.056.183
-6.936.298
-6.499.873
-6.449.265
-6.234.602
-6.214.822
-6.205.838
-6.140.059
-6.137.533
-6.127.860
-6.087.155
-6.012.029
-5.995.834
-5.974.637
-5.753.291
-5.737.047
-5.714.786
-5.693.080
-5.544.439
-5.502.198
-5.465.771
-5.455.945
scenario projects
nummer cenario
219
A1.0.1
156
A1.0.1
1066
A1.0.1
274
A1.1.1
905
A1.1.0
1267
A1.0.0
1461
A1.1.0
966
A1.1.1
662
A1.1.2
712
A1.1.2
546
A1.1.1
133
A0.4
490
A1.1.1
1294
A1.0.1
902
A1.1.1
1253
A1.1.3
696
A1.0.0
178
A1.1.2
573
A1.0.1
1182
A1.1.3
506
A1.1.2
706
A1.1.4
102
A1.1.2
1279
A1.1.2
736
A1.0.0
10
A1.1.2
1444
A1.1.2
1429
A1.1.2
1417
A1.1.2
1432
A1.1.0
768
A1.0.1
124
A1.1.4
1345
A1.1.2
1199
A1.1.3
1390
A1.1.2
1240
A1.1.3
1241
A1.1.1
678
A1.1.3
1023
A1.1.2
794
A1.1.2
323
A1.0.1
685
A1.1.3
836
A1.1.1
730
A1.1.2
1129
A1.1.2
282
A1.1.0
194
A1.1.2
266
A1.0.1
650
A1.0.1
524
A1.1.2
1447
A1.1.1
630
A1.1.2
474
A1.1.0
216
A1.0.0
263
A1.1.3
91
A1.1.2
45
A1.1.2
1186
A1.1.3
99
A1.0.1
107
A1.1.2
1232
A1.1.2
610
A1.1.2
1305
A1.1.3
975
A1.1.3
1298
A1.1.2
1399
A1.1.1
644
A1.0.1
1153
A1.1.2
634
A1.1.2
1185
A1.0.0
648
A1.1.1
380
A1.1.2
1484
A1.1.2
970
A1.1.3
437
A1.1.2
1414
A1.1.2
1495
A1.1.2
529
A1.1.2
397
A1.1.2
1094
A1.1.2
NCW per 1-12006
-5.328.063
-5.142.824
-4.961.684
-4.919.616
-4.892.266
-4.812.060
-4.659.917
-4.146.060
-4.097.466
-3.921.263
-3.828.528
-3.735.186
-3.625.511
-3.587.982
-3.532.238
-3.470.921
-3.340.214
-3.010.917
-2.815.893
-2.732.397
-2.728.584
-2.625.330
-2.568.221
-2.381.906
-2.311.417
-1.923.979
-1.868.263
-1.686.184
-1.681.506
-1.250.240
-1.222.735
-1.215.153
-1.038.132
-1.021.372
-952.705
-695.722
-508.070
-227.971
-186.659
-122.331
-9.866
151.583
326.970
479.453
598.367
609.438
695.815
886.673
890.475
913.725
936.161
1.056.511
1.121.464
1.193.194
1.510.375
1.684.245
1.758.413
1.874.181
1.880.029
1.964.420
2.020.470
2.028.868
2.045.271
2.057.045
2.078.474
2.126.193
2.152.375
2.234.020
2.253.349
2.307.973
2.391.069
2.391.669
2.520.885
2.783.775
2.787.722
2.836.197
3.024.580
3.030.844
3.082.086
3.144.751
49,27%
Model scenarioanalyse gebiedsontwikkeling
Bijlage 7: uitkomsten scenarioanalyse binnenstedelijke locatie
scenario projectscen
nummer
ario
1365
A1.1.2
570
A1.1.3
406
A1.1.0
1425
A1.1.0
1434
A1.1.2
14
A1.0.1
744
A1.1.0
440
A1.1.2
789
A1.1.2
1052
A1.1.2
981
A1.0.1
1382
A1.1.2
468
A1.0.1
559
A1.1.2
639
A1.1.2
679
A1.1.2
1144
A1.1.2
100
A1.1.1
1250
A1.1.2
805
A1.0.0
501
A1.1.3
1459
A1.1.2
1411
A1.1.4
415
A1.1.2
452
A1.1.2
63
A1.1.2
743
A1.1.3
203
A1.1.2
56
A1.1.1
295
A1.1.2
337
A1.1.3
523
A1.1.2
1090
A1.1.2
1063
A1.1.2
116
A1.1.2
387
A1.1.2
1033
A1.0.0
724
A1.1.2
127
A1.1.3
311
A1.1.2
860
A1.1.2
1026
A1.1.3
69
A1.1.2
632
A1.1.1
298
A1.1.3
1488
A1.1.2
171
A1.1.2
1422
A1.1.1
459
A1.1.2
817
A1.1.2
1423
A1.1.2
235
A1.1.2
939
A1.1.3
656
A1.1.2
814
A1.1.0
1426
A1.1.2
518
A1.1.3
119
A1.1.3
439
A1.0.1
798
A1.1.2
790
A1.1.1
446
A1.1.2
1375
A1.0.0
555
A1.1.1
236
A1.1.3
510
A1.1.4
136
A1.0.0
1138
A1.1.2
1421
A1.1.3
856
A1.1.2
1386
A1.1.2
1389
A1.1.0
463
A1.1.2
1466
A1.1.2
1216
A1.1.0
1351
A1.1.2
1394
A1.1.2
903
A1.0.1
57
A1.1.2
707
A1.1.3
NCW per 1-12006
3.336.333
3.374.168
3.543.626
3.559.387
3.617.535
3.635.850
3.648.460
3.691.012
3.741.034
3.881.444
4.049.011
4.178.210
4.270.282
4.302.328
4.316.824
4.342.882
4.585.738
4.872.253
4.875.743
4.877.725
4.961.646
5.098.168
5.226.298
5.303.639
5.511.304
5.550.249
5.782.584
5.837.438
5.842.084
5.844.265
5.928.129
5.945.258
6.085.463
6.141.937
6.305.121
6.430.629
6.435.667
6.469.637
6.471.302
6.755.255
6.760.376
6.864.256
7.044.412
7.058.209
7.107.888
7.309.661
7.321.113
7.436.212
7.459.897
7.479.630
7.527.262
7.632.595
7.968.871
8.009.301
8.086.554
8.248.304
8.368.252
8.480.017
8.489.566
8.587.291
8.611.868
8.683.111
8.688.360
8.734.361
9.302.171
9.392.079
10.018.234
10.096.503
10.109.947
10.218.432
10.255.562
10.261.883
10.315.602
10.360.913
10.434.339
10.443.729
10.452.532
10.513.204
10.667.057
10.879.160
scenario projects
nummer cenario
12
A1.1.2
738
A1.1.2
1354
A1.1.3
1328
A1.1.1
1463
A1.1.1
892
A1.1.2
354
A1.1.2
697
A1.1.3
1025
A1.1.2
949
A1.1.2
441
A1.1.2
884
A1.1.2
1115
A1.1.2
1306
A1.0.1
1196
A1.1.3
1027
A1.0.1
1395
A1.1.2
1493
A1.1.1
152
A1.1.2
920
A1.1.3
413
A1.1.0
1236
A1.1.1
693
A1.1.0
375
A1.0.1
1362
A1.1.2
32
A1.1.2
882
A1.1.3
979
A1.1.2
1051
A1.1.3
1490
A1.1.2
1117
A1.0.0
268
A1.0.1
303
A1.1.1
619
A1.1.4
499
A1.1.2
1242
A1.1.2
1082
A1.1.3
46
A1.0.1
1111
A1.0.0
464
A1.1.2
1478
A1.1.2
926
A1.1.2
137
A1.1.2
213
A1.1.2
567
A1.1.3
897
A1.1.3
80
A1.1.2
873
A1.1.2
477
A1.1.2
1439
A1.1.1
1482
A1.1.2
531
A1.1.2
488
A1.1.0
1433
A1.1.2
614
A1.1.1
1172
A1.1.3
192
A1.1.2
296
A1.1.2
1163
A1.0.1
1149
A1.1.2
620
A1.1.2
310
A1.1.2
1338
A1.1.2
960
A1.1.2
1118
A1.1.1
1001
A1.1.2
579
A1.1.2
329
A1.1.2
22
A1.1.3
1047
A1.1.2
615
A1.1.2
111
A1.1.2
808
A1.1.2
976
A1.1.2
112
A1.1.2
592
A1.1.2
351
A1.1.1
1246
A1.1.1
361
A1.1.3
347
A1.1.2
Bijlage 7: uitkomsten scenarioanalyse binnenstedelijke locatie
NCW per 1-12006
10.965.499
11.138.276
11.140.190
11.274.809
11.293.668
11.349.264
11.502.691
11.653.927
11.691.499
11.731.076
11.902.247
12.143.401
12.236.022
12.343.351
12.350.827
12.386.633
12.411.868
12.532.582
12.634.287
12.679.043
13.102.085
13.140.844
13.414.791
13.426.907
13.438.691
13.556.499
13.768.978
14.048.927
14.082.138
14.571.555
14.595.517
14.694.820
14.760.010
14.763.895
14.832.551
14.848.866
14.862.707
14.957.474
15.070.075
15.334.946
15.351.336
15.384.474
15.394.625
15.519.836
15.580.063
15.681.268
15.815.722
15.994.489
16.496.175
16.537.095
16.668.071
16.843.142
16.941.610
17.000.330
17.008.887
17.147.192
17.260.056
17.446.551
17.490.607
17.622.500
17.638.837
17.642.066
17.816.620
17.886.684
17.913.072
18.010.084
18.388.255
18.399.568
18.421.821
18.654.460
18.876.828
18.926.434
19.050.718
19.227.244
19.332.536
19.383.201
19.406.727
19.452.953
19.545.297
19.687.884
scenario projects
nummer cenario
340
A1.1.2
78
A1.1.3
428
A1.1.3
1412
A1.1.2
130
A1.1.1
320
A1.1.3
201
A1.1.2
1367
A1.1.4
557
A1.1.2
273
A1.1.2
565
A1.1.3
1284
A1.1.2
874
A1.1.3
756
A1.0.1
718
A1.1.2
695
A1.1.2
740
A1.1.2
301
A1.1.3
1342
A1.1.2
1064
A1.1.3
1446
A1.1.2
956
A1.1.1
401
A1.1.2
291
A1.0.1
1454
A1.1.3
1288
A1.1.2
7
A1.1.2
478
A1.1.2
1317
A1.1.3
774
A1.1.2
802
A1.1.3
767
A1.1.2
671
A1.1.2
1438
A1.1.4
1036
A1.0.1
30
A1.1.2
1193
A1.1.2
4
A1.1.1
1286
A1.1.2
1044
A1.0.1
322
A1.1.3
759
A1.1.0
883
A1.1.3
866
A1.1.0
1494
A1.1.2
169
A1.1.1
1276
A1.1.2
760
A1.1.4
146
A1.1.2
657
A1.1.2
915
A1.0.1
609
A1.1.2
588
A1.1.2
858
A1.1.2
410
A1.1.2
1245
A1.1.2
1304
A1.1.4
686
A1.0.1
1114
A1.1.3
995
A1.1.4
690
A1.1.2
617
A1.1.2
600
A1.1.2
148
A1.1.2
1376
A1.1.2
1197
A1.1.0
601
A1.1.2
1030
A1.1.1
330
A1.1.2
940
A1.1.2
233
A1.1.4
710
A1.1.2
1348
A1.1.3
1000
A1.1.3
212
A1.1.2
1299
A1.1.4
530
A1.1.2
515
A1.1.2
1471
A1.1.2
972
A1.1.1
NCW per 1-12006
19.822.459
20.142.124
20.178.091
20.399.281
20.499.526
20.696.011
20.738.744
20.859.842
20.932.893
20.950.128
21.124.661
21.401.889
21.414.163
21.421.652
21.438.805
21.547.298
21.550.124
21.574.256
21.909.146
22.034.891
22.148.831
22.238.654
22.262.896
22.586.599
22.660.070
22.890.381
23.060.823
23.203.069
23.374.689
23.509.496
23.690.898
23.757.482
23.979.973
23.995.449
24.351.225
25.189.380
25.477.662
25.519.076
25.628.693
25.838.657
26.026.742
26.042.634
26.056.858
26.619.042
26.642.015
27.095.268
27.238.226
27.268.404
27.324.260
27.424.781
27.450.624
27.509.307
27.676.117
27.803.581
27.811.694
27.942.888
28.093.108
28.189.660
28.283.194
28.300.739
28.313.091
28.458.470
28.569.900
28.606.082
28.652.686
29.108.405
29.184.308
29.324.551
29.670.805
29.839.935
29.844.907
29.892.222
29.895.875
30.119.012
30.167.296
30.337.986
30.400.720
30.408.251
30.463.131
30.498.406
scenario projects
nummer cenario
1420
A1.1.2
1300
A1.1.2
1085
A1.1.3
848
A1.0.0
1147
A1.1.2
1018
A1.0.0
1475
A1.1.3
306
A1.1.2
118
A1.1.2
1150
A1.1.2
1364
A1.1.2
745
A1.1.2
1220
A1.1.2
1207
A1.0.0
863
A1.1.2
151
A1.1.2
801
A1.1.3
1016
A1.1.4
931
A1.1.2
316
A1.1.3
591
A1.1.1
909
A1.1.2
1120
A1.1.4
1170
A1.1.1
800
A1.1.2
1112
A1.1.2
1337
A1.1.3
1042
A1.1.2
521
A1.1.2
1308
A1.1.2
198
A1.1.2
470
A1.1.2
108
A1.1.2
455
A1.1.2
621
A1.1.2
1296
A1.1.2
444
A1.1.2
935
A1.1.3
72
A1.1.2
1035
A1.1.2
342
A1.1.2
1293
A1.0.1
859
A1.1.4
327
A1.1.4
977
A1.0.1
1336
A1.1.2
272
A1.1.2
1160
A1.1.2
749
A1.1.3
1269
A1.1.3
71
A1.1.2
684
A1.1.2
611
A1.1.2
985
A1.1.2
1202
A1.1.3
1058
A1.1.2
1076
A1.1.2
497
A1.1.0
51
A1.1.2
1402
A1.1.2
823
A1.1.2
334
A1.1.4
604
A1.1.3
209
A1.1.2
534
A1.1.4
1062
A1.1.4
917
A1.1.2
1028
A1.1.2
1130
A1.1.1
1467
A1.1.3
1049
A1.1.3
1255
A1.1.2
850
A1.1.3
1013
A1.1.2
181
A1.1.2
520
A1.1.2
525
A1.1.2
947
A1.0.1
1352
A1.1.0
24
A1.1.2
NCW per 1-12006
30.551.498
31.032.348
31.155.895
31.170.705
31.327.669
31.359.624
31.437.036
31.576.904
31.766.997
31.781.783
31.918.425
32.105.639
32.298.812
32.411.869
32.454.981
32.633.230
32.874.248
32.902.506
33.040.969
33.082.219
33.199.917
33.207.903
33.551.884
33.639.246
33.993.578
34.021.694
34.033.022
34.433.229
34.485.940
34.532.826
34.803.835
35.024.847
35.033.313
35.162.029
35.189.051
35.453.639
35.724.513
35.825.062
35.881.463
35.990.737
36.296.092
36.665.646
36.861.506
37.039.666
37.093.116
37.385.349
37.457.620
37.748.101
37.951.426
38.206.655
38.235.433
38.466.513
38.491.586
38.599.680
38.629.688
39.067.715
39.286.231
39.385.724
39.557.599
39.623.950
39.684.296
39.756.608
39.899.957
40.168.105
40.279.560
40.333.137
40.418.008
40.491.039
40.605.645
40.617.853
40.700.503
40.825.212
40.869.453
40.886.112
40.926.353
41.277.231
41.519.069
41.533.739
41.802.113
41.856.769
scenario projects
nummer cenario
1257
A1.1.3
937
A1.1.2
317
A1.1.2
668
A1.1.1
502
A1.1.0
1103
A1.1.2
27
A1.1.1
1235
A1.1.2
240
A1.1.2
1074
A1.1.2
1291
A1.1.4
1238
A1.1.2
220
A1.1.3
1323
A1.1.2
339
A1.1.0
399
A1.1.2
1370
A1.1.3
747
A1.1.3
1015
A1.1.3
1388
A1.1.2
302
A1.1.2
465
A1.1.2
388
A1.1.2
363
A1.1.1
142
A1.1.2
906
A1.1.2
889
A1.1.2
572
A1.0.1
1072
A1.1.1
912
A1.1.2
1260
A1.0.1
372
A1.1.2
508
A1.1.2
658
A1.1.2
1159
A1.1.2
1297
A1.1.2
1139
A1.1.2
550
A1.0.1
638
A1.1.1
1204
A1.1.2
1410
A1.1.3
537
A1.1.1
819
A1.1.2
1043
A1.1.2
927
A1.1.4
1404
A1.1.2
804
A1.1.2
691
A1.1.2
1226
A1.1.2
183
A1.1.2
787
A1.1.2
165
A1.1.4
1191
A1.1.1
496
A1.1.2
70
A1.1.2
964
A1.1.1
113
A1.0.1
1468
A1.1.2
1151
A1.1.3
239
A1.1.1
993
A1.1.4
162
A1.1.2
921
A1.1.3
495
A1.1.3
522
A1.1.1
887
A1.1.3
890
A1.1.3
222
A1.1.2
48
A1.1.2
29
A1.1.2
326
A1.1.3
34
A1.1.2
357
A1.1.3
1040
A1.1.1
389
A1.1.3
101
A1.0.1
899
A1.1.1
394
A1.1.2
1176
A1.1.2
720
A1.1.2
NCW per 1-12006
42.110.006
42.525.976
42.818.581
43.009.257
43.396.702
43.554.550
43.600.132
43.695.411
43.713.434
43.899.500
44.201.686
44.239.845
44.375.178
44.507.059
44.661.295
44.801.165
45.066.136
45.346.431
45.385.497
45.779.042
46.117.627
46.313.381
46.327.550
46.489.161
46.520.998
46.572.721
46.651.684
46.823.271
46.997.704
47.007.834
47.300.234
47.411.020
47.989.326
48.101.997
48.149.954
48.329.269
48.440.731
48.491.315
48.529.504
48.836.038
48.841.153
49.100.888
49.263.374
49.266.460
49.270.225
49.275.421
49.310.182
49.356.962
49.880.420
49.987.742
50.284.488
50.489.330
50.505.326
50.596.120
50.789.865
50.959.092
51.017.705
51.036.902
51.442.557
51.659.198
51.802.956
52.003.106
52.048.758
52.102.693
52.161.282
52.335.534
52.381.655
52.459.367
52.519.176
52.521.086
52.914.971
52.939.562
53.373.733
53.567.284
53.858.911
53.915.305
54.025.101
54.038.084
54.102.603
54.483.227
scenario projects
nummer cenario
294
A1.1.2
1110
A1.1.3
1486
A1.1.2
867
A1.1.2
277
A1.1.3
983
A1.1.3
919
A1.1.2
1413
A1.1.4
217
A1.1.2
293
A1.1.3
177
A1.1.1
551
A1.1.2
851
A1.1.2
1397
A1.1.2
1164
A1.0.1
1451
A1.1.2
717
A1.1.3
421
A1.1.4
642
A1.0.1
733
A1.1.3
576
A1.1.2
1409
A1.1.2
653
A1.0.1
1109
A1.1.2
1011
A1.1.1
324
A1.1.3
491
A1.1.3
262
A1.1.3
820
A1.1.2
350
A1.1.2
1002
A1.0.1
1455
A1.0.1
297
A1.1.2
1400
A1.1.2
1321
A1.1.2
484
A1.1.3
624
A1.1.2
1071
A1.1.3
1350
A1.1.1
23
A1.1.3
472
A1.1.1
1310
A1.1.2
265
A1.1.2
308
A1.1.0
853
A1.1.4
822
A1.1.2
1203
A1.1.2
445
A1.1.2
346
A1.1.3
1407
A1.1.3
208
A1.1.2
1456
A1.1.4
714
A1.1.3
896
A1.1.2
626
A1.1.2
1148
A1.0.1
1237
A1.1.2
1073
A1.1.0
737
A1.1.4
1280
A1.1.2
157
A1.1.2
405
A1.1.4
827
A1.1.3
1192
A1.1.2
283
A1.1.2
512
A1.1.2
564
A1.1.2
1473
A1.1.2
476
A1.1.2
166
A1.1.0
8
A1.1.2
202
A1.1.2
1360
A1.1.3
1373
A1.1.2
647
A1.1.3
1441
A1.1.2
498
A1.1.3
984
A1.1.2
105
A1.1.3
1435
A1.1.2
30-1-2006
NCW per 1-12006
54.543.078
54.962.016
55.105.843
55.134.762
55.476.981
56.151.006
56.187.144
56.291.454
57.048.001
57.159.958
57.341.139
57.530.928
57.671.838
57.985.484
58.187.115
58.199.906
58.497.701
58.637.276
58.860.177
59.358.723
59.368.573
59.396.632
59.434.430
59.617.927
59.655.273
59.736.849
59.789.684
59.814.246
60.117.564
60.343.019
60.442.418
60.820.346
60.987.506
61.119.181
61.153.390
61.609.789
61.678.837
62.463.146
62.574.723
62.708.040
62.712.314
62.747.070
62.796.752
62.916.496
63.297.940
63.973.678
64.008.311
64.237.133
64.313.273
64.378.803
64.423.805
64.605.231
64.699.879
65.044.868
65.218.764
65.417.100
65.449.234
65.595.981
65.646.347
65.824.675
65.826.721
66.191.275
66.376.058
66.405.804
66.663.965
66.845.274
67.209.002
67.341.691
67.387.560
67.738.995
67.847.913
68.017.326
68.031.124
68.395.920
68.673.171
68.701.255
68.729.288
68.821.934
68.883.277
68.929.286
scenario projects
nummer cenario
1057
A1.1.3
1480
A1.1.4
480
A1.1.2
1379
A1.1.4
783
A1.1.2
454
A1.1.2
371
A1.1.2
654
A1.1.4
1357
A1.1.2
1165
A1.1.2
943
A1.1.2
442
A1.1.2
143
A1.1.4
54
A1.1.3
1445
A1.1.2
271
A1.1.3
16
A1.1.2
713
A1.1.2
335
A1.1.2
352
A1.1.2
224
A1.1.1
1330
A1.1.2
1442
A1.1.1
204
A1.1.2
189
A1.1.2
762
A1.1.3
795
A1.1.1
560
A1.1.1
838
A1.1.2
1098
A1.1.2
1004
A1.1.3
134
A1.1.3
305
A1.1.2
1034
A1.1.2
880
A1.1.2
1168
A1.1.2
90
A1.1.3
424
A1.1.2
911
A1.1.1
416
A1.1.2
571
A1.1.1
1155
A1.1.2
1038
A1.1.2
358
A1.1.2
780
A1.1.2
788
A1.1.2
485
A1.1.2
328
A1.1.2
95
A1.1.3
392
A1.1.2
475
A1.1.2
26
A1.1.2
1448
A1.1.2
253
A1.1.2
47
A1.0.1
1391
A1.1.2
633
A1.1.2
535
A1.1.3
539
A1.1.0
950
A1.1.3
494
A1.1.2
544
A1.1.2
608
A1.1.3
373
A1.1.2
841
A1.1.2
1485
A1.1.2
1053
A1.1.2
590
A1.1.1
825
A1.1.0
1437
A1.1.2
278
A1.1.2
25
A1.1.2
64
A1.1.2
676
A1.1.2
1211
A1.0.1
781
A1.1.2
1492
A1.1.2
934
A1.1.2
969
A1.1.2
1436
A1.1.2
NCW per 1-12006
69.059.471
69.087.716
69.136.196
69.294.729
69.799.802
69.894.822
69.939.854
70.080.938
70.176.175
70.372.021
70.746.251
70.787.564
71.020.053
71.213.177
71.351.035
71.709.716
72.472.706
72.719.522
72.844.202
72.947.454
72.952.154
73.390.913
73.606.275
74.117.825
74.735.350
74.752.193
76.362.633
76.555.232
76.659.780
76.724.187
76.999.944
77.389.483
77.532.654
77.694.231
78.078.445
78.188.842
78.473.061
78.479.565
78.680.947
78.890.625
79.108.795
79.285.924
79.305.431
79.708.576
79.750.979
79.925.630
80.344.459
80.884.339
80.994.751
81.051.515
81.388.495
81.581.143
81.819.298
81.892.130
82.076.666
82.123.051
82.151.045
82.294.561
83.756.027
83.804.640
85.382.195
85.574.362
85.847.061
86.589.579
87.187.063
87.913.912
88.660.244
88.705.480
88.950.441
89.397.494
90.438.933
90.601.309
90.964.693
91.059.070
91.252.454
92.454.776
93.998.292
94.020.984
94.071.017
94.212.086
scenario projects
nummer cenario
384
A1.1.2
766
A1.1.2
844
A1.1.2
755
A1.1.3
149
A1.1.4
276
A1.1.3
703
A1.1.2
256
A1.1.2
1283
A1.1.2
968
A1.1.2
1152
A1.1.1
953
A1.1.3
700
A1.1.2
17
A1.1.2
279
A1.1.4
5
A1.0.1
1188
A1.1.2
1311
A1.1.2
251
A1.1.3
1496
A1.1.2
1101
A1.0.1
1335
A1.1.2
1010
A1.0.1
785
A1.1.2
835
A1.1.2
1244
A1.1.2
1099
A1.1.3
367
A1.1.1
793
A1.1.2
31
A1.1.4
904
A1.1.3
833
A1.1.3
1146
A1.1.3
1223
A1.1.2
1247
A1.1.3
503
A1.1.2
489
A1.1.2
1369
A1.1.2
989
A1.1.2
1408
A1.1.2
1124
A1.1.2
249
A1.1.2
179
A1.1.2
144
A1.1.3
1084
A1.1.2
1106
A1.1.2
1135
A1.1.2
505
A1.1.3
888
A1.1.2
1037
A1.1.2
810
A1.1.2
97
A1.0.1
210
A1.0.0
792
A1.1.2
1142
A1.1.4
1181
A1.1.2
1418
A1.1.0
587
A1.1.3
516
A1.1.1
908
A1.1.2
117
A1.0.1
187
A1.1.2
779
A1.1.2
1325
A1.1.4
167
A1.1.2
586
A1.1.2
1331
A1.1.2
1355
A1.1.4
1218
A1.0.1
1262
A1.1.2
9
A1.1.0
1221
A1.1.4
719
A1.1.3
109
A1.1.2
705
A1.1.2
132
A1.1.2
967
A1.1.2
722
A1.1.2
699
A1.1.2
1041
A1.1.4
NCW per 1-12006
94.220.496
94.413.794
94.461.107
94.753.053
94.785.849
94.954.271
95.726.882
95.746.722
96.046.073
96.125.285
96.319.616
96.329.419
96.623.573
96.706.600
97.429.992
97.712.395
97.888.255
97.922.008
97.996.991
98.374.789
99.281.552
99.702.521
100.142.924
100.162.472
100.208.513
101.664.589
102.063.695
102.240.534
103.026.171
103.304.235
103.853.108
103.992.205
104.758.507
104.973.607
105.136.391
105.597.311
106.645.563
106.983.600
107.011.929
107.769.906
107.774.928
108.467.101
108.622.147
109.125.126
109.190.015
110.224.340
110.635.465
111.014.428
111.697.561
113.168.743
115.306.401
116.973.819
117.213.910
117.347.886
117.732.359
118.530.636
118.556.307
118.567.563
119.173.877
119.456.342
120.019.293
120.250.859
122.278.136
122.298.199
123.242.385
125.501.305
126.196.318
126.962.505
127.690.647
128.464.216
129.239.986
129.342.537
132.113.861
132.947.650
133.063.162
134.095.143
134.587.702
135.151.240
135.281.454
136.285.326
scenario projects
nummer cenario
104
A1.1.2
870
A1.1.2
145
A1.1.2
681
A1.1.2
739
A1.1.4
483
A1.1.2
1075
A1.1.2
886
A1.1.4
18
A1.1.2
566
A1.1.3
1462
A1.1.2
1217
A1.1.3
348
A1.1.3
1383
A1.1.3
1274
A1.1.1
1312
A1.1.4
1169
A1.1.2
205
A1.1.2
692
A1.1.2
314
A1.1.1
1046
A1.1.2
1006
A1.1.3
155
A1.1.4
1137
A1.1.3
1380
A1.1.3
1021
A1.1.2
1398
A1.1.2
427
A1.1.2
973
A1.1.2
52
A1.1.4
299
A1.1.2
312
A1.1.2
223
A1.1.2
932
A1.1.2
545
A1.1.2
962
A1.1.2
1295
A1.1.2
575
A1.1.2
813
A1.0.1
1424
A1.1.0
403
A1.1.2
922
A1.1.4
59
A1.1.0
92
A1.1.2
40
A1.1.2
87
A1.1.1
1401
A1.1.2
35
A1.1.2
1419
A1.1.2
581
A1.1.2
583
A1.1.2
561
A1.1.2
190
A1.1.1
748
A1.1.0
1003
A1.0.1
994
A1.1.2
1384
A1.1.1
286
A1.1.3
1265
A1.1.1
1263
A1.1.1
NCW per 1-12006
136.749.002
137.194.262
137.359.061
137.798.646
138.656.848
139.731.383
140.083.658
140.354.005
141.026.668
141.719.475
141.897.551
144.710.016
144.891.261
145.172.277
145.715.799
146.171.957
146.319.315
146.344.262
146.900.947
147.011.744
147.441.464
149.650.243
150.342.047
157.331.053
160.431.982
163.501.708
164.081.979
168.147.645
169.152.834
169.548.585
169.987.991
171.185.530
172.846.815
173.012.174
174.213.683
176.172.817
176.594.837
181.736.394
183.026.208
188.107.418
189.224.021
191.011.781
191.385.498
192.339.016
193.583.291
194.123.287
205.109.705
206.295.963
206.670.881
215.069.094
220.756.734
226.687.258
245.577.829
254.448.296
261.353.835
261.542.320
300.520.354
306.907.644
383.719.012
586.737.659
Model scenarioanalyse gebiedsontwikkeling
Bijlage 8: wolkenveld uitleggebied
1500 scenario s verloop Liquide middelen, uitleglocatie
Bijlage 8: wolkenveld uitleggebied
30-1-2006
Model scenarioanalyse gebiedsontwikkeling
Bijlage 9: wolkenveld binnenstedelijke locatie
1500 scenario s verloop Liquide middelen, binnenstedelijke locatie
Bijlage 9: wolkenveld binnenstedelijke
locatie
30-1-2006
Model scenarioanalyse gebiedsontwikkeling