Op 1 september 2003 is de wetgeving betreffende de koop van

Afdwingbaarheid van mondelinge overeenkomsten betreffende de koop van
onroerende zaken die voor bewoning zijn bestemd
- de eis van schriftelijke koopovereenkomsten nader belicht -
januari 2006
mr D. Kortbeek
De auteur heeft grote zorgvuldigheid betracht in het weergeven van delen uit het geldende recht. Evenwel noch de
auteur noch Boers Advocaten kan aansprakelijk worden gesteld voor schade van welke aard dan ook gebaseerd op
onjuiste en/of onvolledige informatie.
Deze uitgave althans delen daarvan mag uitsluitend worden verveelvoudigd met volledige vermelding van de naam
van de auteur.
Copyright © 2006
Boers Advocaten
D. Kortbeek
Afdwingbaarheid van mondelinge overeenkomsten betreffende de koop van onroerende zaken
die voor bewoning zijn bestemd
- de eis van schriftelijke koopovereenkomsten nader belicht -
Overeenstemming over de koop van een onroerende zaak tussen de consumentkoper en de
verkoper wordt in de meeste gevallen allereerst mondeling bereikt. De mondelinge afspraken
worden vervolgens schriftelijk vastgelegd. Sinds 1 september 2003 is deze schriftelijke
vastlegging wettelijk verplicht geworden. Sinds die datum dient namelijk de koop van een tot
bewoning bestemde onroerende zaak schriftelijk te worden aangegaan als de koper een
natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van zijn beroep of bedrijf (de zogenaamde
consumentkoper). Dit schriftelijkheidsvereiste volgt uit artikel 7:2 van het Burgerlijk Wetboek
(BW).
Op grond van het voorstaande doet zich thans de vraag voor of een mondelinge overeenkomst
inhoudende de koop van een onroerende zaak sinds de wetswijziging überhaupt nog wel een
(rechtens afdwingbare) overeenkomst is. Deze vraag zal hierna worden behandeld.
De nieuwe wetgeving is met name ingevoerd om de consumentkoper (en alleen de
consumentkoper en derhalve niet de natuurlijk persoon die handelt in de uitoefening van zijn
beroep of bedrijf, dan wel de verkoper) meer bescherming te bieden bij de koop van een woning.
Deze bescherming volgt voornamelijk uit de tevens nieuw ingevoerde bedenktijd van drie dagen
voor de consumentkoper, waarbinnen de koper de reeds gesloten en schriftelijk vastgelegde
koopovereenkomst onvoorwaardelijk kan ontbinden, zo volgt uit artikel 7:2 lid 2 BW.1
Kan de verkoper zich ook ongestraft terugtrekken zolang de koop nog niet schriftelijk is
gesloten? De letterlijke tekst van de wet lijkt dat wel te impliceren.
Ook de minister stelt in de toelichting op de wetswijziging dat een koopovereenkomst
betreffende een onroerende zaak pas rechtsgeldig is op het moment dat zij schriftelijk is
aangegaan.2
1
De verkoper heeft op grond van de wet geen bedenktijd.
Boers Advocaten
D. Kortbeek
2
Evenwel wil dit niet zeggen, zo volgt uit de toelichting, dat de verkoper, na het mondeling
bereiken van overeenstemming over de essentialia van de koop van een onroerende zaak,
ongestraft van de verkoop af kan zien, omdat deze (nog) niet schriftelijk is aangegaan. Partijen
bevinden zich namelijk op dat moment in een dermate ver stadium van onderhandelen, dat de
verkoper verplicht is mee te werken aan het op schrift stellen van een koopovereenkomst.3
Hoewel de toelichting op de wet duidelijk is, heeft het schriftelijkheidsvereiste in de praktijk
evenwel voor onduidelijkheden en een hele reeks van geschillen (bij de rechter) gezorgd.
Van de tot nu toe gepubliceerde uitspraken is er opvallenderwijs slechts één waarbij in het
voordeel van de verkoper is beslist, te weten bij de Voorzieningenrechter van de Rechtbank
Dordrecht van 2 februari 2005.4 In deze zaak stelt de koper dat partijen mondeling
overeenstemming hadden bereikt over de koopprijs van een stuk land. Deze mondelinge
overeenkomst is slechts door middel van een e-mail van de zijde van de koper bevestigd.
Naderhand zagen de verkopers af van de verkoop.
De rechter ging in deze zaak geheel voorbij aan de vraag of er überhaupt wel overeenstemming
tussen partijen was bereikt. Hij besliste, in tegenstelling tot wat de toelichting op de wet
aangeeft, direct dat vanwege het feit dat de overeenkomst niet voldeed aan het
schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 BW, de mondeling aangegane overeenkomst nietig was
en de verkoper daardoor niet gehouden was tot medewerking aan de ondertekening van de
overeenkomst, nu aan een nietige rechtshandeling geen rechtsgevolgen kunnen worden
verbonden.
Het valt af te vragen hoe zwaar men aan de Dordtse uitspraak moet tillen, nu er een aantal
uitspraken is waarin ten voordele van de koper is beslist.
2
Memorie van Toelichting 2002/2003 23 095.
Kamerstukken II 23 095.
4
NJF 2 februari 2005, 142. Zie ook www.rechtspraak.nl/uitspraken onder LJN-nummer AS4859.
3
Boers Advocaten
D. Kortbeek
3
In de zaak die zich voordeed bij de Voorzieningenrechter van de Rechtbank Leeuwarden op 8
oktober 20045 wensten de verkopers de mondelinge overeenkomst niet na te komen, omdat één
van de verkopers het huis bij nader inzien zelf wilde overnemen. De Voorzieningenrechter
bepaalde evenwel dat de verkopers, na het bereiken van de mondelinge overeenstemming,
gehouden waren tot ondertekening, tenzij bijzondere omstandigheden tot een ander oordeel
mochten leiden. Van bijzondere omstandigheden was in casu geen sprake.
Ook de Voorzieningenrechters van de Rechtbanken Alkmaar6 en Utrecht7 beslisten zonder
pardon in het voordeel van de koper. In beide zaken deed zich de navolgende casus voor:
Partijen hadden overeenstemming bereikt over de essentialia van de koop van een onroerende
zaak, te weten: de koopprijs, de leverdatum en de ontbindende voorwaarden (er was in beide
zaken sprake van slechts één ontbindende voorwaarde, namelijk die van de financiering).
Door de makelaar van de verkoper was tevens een conceptovereenkomst opgesteld, welke door
de koper akkoord werd bevonden. Evenwel weigerde de verkoper uiteindelijk om de schriftelijke
overeenkomst zoals die in de conceptovereenkomst was verwoord na te komen.
De Voorzieningenrechters van Alkmaar en Utrecht oordeelden dat er (nog) geen sprake was van
een koopovereenkomst, omdat zulks schriftelijk dient te geschieden. Evenwel wil dit niet zeggen
dat de verkoper niet tot nakoming van de gemaakte mondelinge afspraken is gehouden, nu de
onderhandelingen zich in een zodanig stadium bevonden dat de koper erop mocht vertrouwen
dat deze in een overeenkomst zouden resulteren. Dit zou pas anders zijn als de verkoper tijdens
de onderhandelingen uitdrukkelijk zou hebben bedongen dat hij zich zou mogen terugtrekken
voordat de schriftelijke vastlegging zou plaatsvinden. De verkoper diende derhalve zijn
medewerking te verlenen aan het opstellen van de koopakte zoals die reeds mondeling was
overeengekomen.
Bij de Voorzieningenrechter van de Rechtbank Zutphen van 8 juli 20058 deed zich een
soortgelijke zaak als die van Alkmaar en Utrecht voor, doch werd door de makelaar van de
5
NJF 2004, 592.
d.d. 17 juni 2004, Zie ook www.rechtspraak.nl/uitspraken onder LJN-nummer AP1838.
7
d.d. 12 juli 2005.
6
8
Zie ook www.rechtspraak.nl/uitspraken onder LJN-nummer AU0149.
Boers Advocaten
D. Kortbeek
4
verkoper in de conceptovereenkomst een bepaling opgenomen die partijen mondeling niet
waren overeengekomen (het zogenaamde antispeculatiebeding).
Net als Alkmaar en Utrecht oordeelde de Zutphense Voorzieningenrechter dat, hoewel er (nog)
geen sprake was van een koopovereenkomst, omdat zulks schriftelijk dient te geschieden, de
verkoper tot nakoming van de gemaakte mondelinge afspraken is gehouden, nu de
onderhandelingen zich in een zodanig stadium bevonden dat de koper er op mocht vertrouwen
dat deze in een overeenkomst zouden resulteren.
Daarnaast oordeelde de rechter dat het antispeculatiebeding niet in de schriftelijke
overeenkomst diende te worden opgenomen, nu niet was gebleken dat het beding mondeling
was overeengekomen.
Hoewel de Voorzieningenrechter van de Rechtbank Haarlem op 9 juli 20049 in het voordeel van
de verkoper besliste, was hij evenwel van mening dat het feit dat het schriftelijkheidsvereiste nog
niet was vervuld, niet met zich meebracht dat het de verkoper vrij zou staan zich, na het
bereiken van de mondelinge overeenstemming, terug te trekken. De verkoper werd evenwel niet
veroordeeld tot nakoming van de mondelinge overeenkomst, omdat de verkoper middels een
door zijn makelaar reeds vóór de mondelinge overeenkomst opgestelde verkoopbrochure
uitdrukkelijk had bedongen dat hij zich na de mondelinge overeenstemming alsnog mocht
terugtrekken.
Tot slot besliste ook de Maastrichtse Voorzieningenrechter op 2 mei 200510 dat de verkoper in
beginsel gehouden is medewerking te verlenen aan het opmaken van de schriftelijke
koopovereenkomst en dat hij onbehoorlijk handelt als hij dat niet doet.11
Gezien voornoemde vonnissen (met uitzondering van de Dordtse), alsmede de toelichting op de
wet, brengt het schriftelijkheidsvereiste niet met zich dat de verkoper zondermeer onder een
mondeling gemaakte overeenkomst uit kan komen. De enige mogelijkheid om onder een
9
NJF 2004, 503.
Rolnummer 10118/KG Z.A.05-94.
11
Zie ook “Het schriftelijkheidsvereiste bij consumentenkoop onroerend goed” door H.A. Bosman in Advocatenblad nummer 1 van
2006.
10
Boers Advocaten
D. Kortbeek
5
mondelinge overeenkomst uit te komen, is dit uitdrukkelijk te bedingen (zoals in Haarlem het
geval was).
Men dient er echter op bedacht te zijn dat er geen twijfel moet zijn over het bestaan van een
mondelinge overeenkomst. Indien hierover kan worden getwijfeld, loopt men het risico dat de
rechter zich niet van de mondelinge overeenkomst overtuigd acht en de verkopende partij niet
tot nakoming van de overeenkomst zal veroordelen.12
Wilt u meer informatie over het bovenstaande dan kunt u contact opnemen met mr D. Kortbeek:
0318 – 522 404 of [email protected]
12
Zie bijvoorbeeld Voorzieningenrechter Amsterdam, 10 augustus 2005 (www.rechtspraak.nl/uitspraken onder LJN-nummer
AU2365) en Voorzieningenrechter Alkmaar, 29 september 2005 (www.rechtspraak.nl/uitspraken onder LJN-nummer AU3464).
Boers Advocaten
D. Kortbeek
6