WAARDERINGSKAMER NOTITIE Betreft: Modelmatige waardebepaling Datum: 21 augustus 2017 Basis voor de bepaling van de WOZ-waarde: verkoopprijzen en kenmerken van woningen Modelmatige waardebepaling betekent het maken van een systematische vergelijking tussen woningen. De taxateur gebruikt het model om de kenmerken van grote aantallen woningen met elkaar te vergelijken. Het model helpt de taxateur om de verschillen tussen woningen in beeld te brengen. Omdat in het model van verkochte woningen de verkoopprijs en daarmee een inschatting van de marktwaarde beschikbaar is, kan de taxateur door deze vergelijking de waarde van alle woningen bepalen. Waardepeildatum De WOZ-waarde van een woning is een zo goed mogelijke schatting van de marktwaarde op de waardepeildatum. Deze datum ligt altijd op 1 januari van het jaar dat voorafgaat aan het jaar waarvoor de WOZ-waarde geldt. De waardepeildatum voor het jaar 2018 is dus 1 januari 2017. De taxateur gebruikt daarom vooral verkoopprijzen rond de waardepeildatum. Let dus op: wanneer u de WOZ-waarde ontvangt, vormen de verkoopprijzen (het waardeniveau) van het jaar daarvoor de basis. Marktanalyse De gemeente volgt permanent wat er op de woningmarkt gebeurt. Daarvoor heeft zij via het Kadaster de beschikking over alle verkoopprijzen. Daarnaast gebruikt zij ook de verkoopadvertenties zoals deze op internet zijn geplaatst (Funda etc.). De gemeente heeft daarmee (inclusief foto's) een beeld van de te koop staande en verkochte woningen. Om de hoogte van de vraagprijzen en verkoopprijzen te kunnen beoordelen gebruikt de gemeente de bij haar bekende kenmerken van woningen. De taxateur krijgt hierdoor inzicht in welke kenmerken van een woning van invloed zijn op de prijs. U kunt hierbij denken aan: waar ligt de woning, wat voor type woning is het, hoe groot is de woning en welk bouwjaar heeft deze. Maar ook kwaliteit en onderhoud bepalen wat de koper bereid is te betalen. Soms is de beschikbare informatie voor de taxateur aanleiding om aan de koper van de woning een vragenformulier te sturen. Daarin kan gevraagd worden of de kenmerken van de woning juist zijn en of de koper plannen heeft om te verbouwen. De WOZ-waarde kan afwijken van de verkoopprijs. De gemeente moet werken volgens wettelijke voorschriften. Deze regels (wettelijke waarderingsvoorschriften) komen overeen met een normale verkoop van een eigen woning. Wanneer er bij de verkoop bijzonderheden zijn, kan daarom de WOZ-waarde afwijken van de betaalde prijs. Een bijzonderheid is bijvoorbeeld wanneer de woning is verhuurd bij verkoop 1 MODELMATIGE WAARDEBEPALING 21 AUGUSTUS 2017 of wanneer sprake is van erfpacht of een familieverkoop. Uitgangspunt is dat de woning onmiddellijk in gebruik kan worden genomen (en dus bijvoorbeeld niet verhuurd is) en is dat de verkoop betrekking heeft op de volle eigendom (en niet op bijvoorbeeld een erfpachtrecht). Verkopen die niet voldoen aan deze voorschriften worden niet gebruikt bij de marktanalyse of de verkoopprijzen worden "gecorrigeerd" voor de afwijking van de waarderingsvoorschriften. De verkoopprijs komt door onderhandeling tot stand. Dit kan ertoe leiden dat voor exact dezelfde woningen verschillende prijzen worden betaald. Door de marktanalyse wordt ervoor gezorgd dat gelijke woningen ook dezelfde WOZ-waarde krijgen, ook al is de overeengekomen prijs niet altijd gelijk. Gebruikte marktinformatie Om een goede schatting te maken van de marktwaarde worden zoveel mogelijk verkoopprijzen gebruikt. Daarom betrekken gemeenten in ieder geval alle verkopen in een jaar voor de waardepeildatum tot een half jaar na de waardepeildatum bij de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ. Voor minder courante woningen kan het soms nodig zijn om verder terug te kijken. Wanneer de verkoopprijs verder van de waardepeildatum overeengekomen is, kan het nodig zijn deze te corrigeren voor de marktontwikkeling tussen waardepeildatum en het moment van verkoop. Actuele kenmerken van woningen Om met modelmatige waardebepaling een schatting te kunnen maken van de marktwaarde, moeten de kenmerken van alle woningen in de systemen van de gemeente correct zijn geregistreerd. Voor de waardebepaling is in ieder geval relevant: de ligging van de woning, het type woning, de grootte van de woning, het bouwjaar, de aanwezige bijgebouwen en de grootte van de kavel. Dit zijn de primaire objectkenmerken. Voor de waardebepaling zijn minstens zo belangrijk de technische kwaliteit van de woningen, de voorzieningen en de staat van onderhoud. Dit zijn de secundaire objectkenmerken. De gemeente zorgt ervoor dat deze kenmerken steeds actueel in de systemen beschikbaar zijn. Dat doet ze onder andere door: - gegevens over te nemen uit verleende omgevingsvergunningen; - gegevens te vergelijken met verkoopadvertenties, waaruit vaak ook signalen gehaald kunnen worden over naastgelegen woningen; - signalen uit bezwaarschriften te verwerken, waarbij bezwaarmakers ook regelmatig vergelijkingen aandragen met andere woningen; - verschillen te halen uit actuele luchtfoto's of ander fotomateriaal; - belanghebbenden bijvoorbeeld via internet de gelegenheid te bieden om de kenmerken van de eigen woning te controleren of suggesties aan te dragen voor verbetering; - aan de belanghebbenden van bepaalde categorieën woningen gericht een vragenlijst te sturen om de objectkenmerken te controleren en waar nodig te verbeteren; - regelmatige opnames ter plaatse. Zeker bij dat laatste streven gemeenten er wel naar de inwoners zo min mogelijk lastig te vallen. Daarom worden woningen alleen van binnen beoordeeld als dat echt nodig is. 2 MODELMATIGE WAARDEBEPALING 21 AUGUSTUS 2017 Taxatiesystemen worden breed gebruikt Systemen voor modelmatige waardebepaling worden niet alleen voor het bepalen van de WOZ-waarde gebruikt. Voor allerlei doeleinden maken taxateurs gebruik van dit soort systemen. De geautomatiseerde taxatiesystemen maken het mogelijk om een groot aantal woningen te vergelijken. De systemen gebruiken daarvoor verschillende statistische technieken. Gemeenten gebruiken niet allemaal hetzelfde taxatiesysteem. De gemeente moet het systeem kiezen dat het beste past bij de woningen binnen de gemeente. Een gemeente met veel repeterende woningen kan bijvoorbeeld gebaat zijn bij een ander taxatiesysteem dan een gemeente met veel individuele woningbouw. Het taxatiesysteem berekent voor alle verkochte woningen hoe bijvoorbeeld een bepaalde buurt de prijs beïnvloedt, en hoe bijvoorbeeld een verschil in grootte van de woning of verschil in kwaliteitsniveau de verkooprijs beïnvloedt. Het systeem analyseert de onderlinge waardeverhoudingen tussen de verkochte woningen. Dat betekent in feite dat het systeem analyseert wat een koper "over heeft gehad" voor bijvoorbeeld tien vierkante meter meer tuin, voor een beter onderhouden woning of voor een gunstigere zonligging. De uitkomsten van deze analyse past het systeem ook toe om de waardeverschillen tussen woningen die getaxeerd moeten worden, in te schatten. Op basis van deze waardeverschillen komt de taxatiewaarde van elke woning tot stand. Controle op de uitkomsten van het computermodel De gemeente controleert of de taxaties die het taxatiesysteem heeft bepaald, aansluiten op de betaalde verkoopprijzen en of de onderlinge waardeverhoudingen correct zijn. Deze controle gebeurt in eerste instantie door te kijken naar de verkochte woningen. Als woningen te koop staan maakt de gemeente ook een vergelijking tussen de taxatiewaarde en de actuele vraagprijs. Op die manier wordt voorkomen dat de WOZ-waarde te hoog is in vergelijking met de vraagprijs waarvoor woningen te koop staan. De vraagprijs wordt dus niet in het taxatiemodel gebruikt (het is geen transactie) maar kan wel gebruikt worden bij de controle of de taxaties aansluiten op de markt. Daarnaast worden er ook nog diverse andere controles uitgevoerd op bijvoorbeeld de onderlinge waardeverhoudingen tussen de nieuwe taxatiewaarden. De Waarderingskamer heeft beoordelingsprotocollen beschikbaar gesteld die gemeenten kunnen gebruiken als leidraad voor deze controles. De rol van de Waarderingskamer bij dit proces De Waarderingskamer heeft instructies gegeven voor de uitvoering van de marktanalyse en voor het actueel houden van het objectenbestand. Ook zijn handreikingen en protocollen ter beschikking gesteld om de uitkomsten van de modelmatige waardebepaling te controleren. Alle instructies, handreikingen en protocollen zijn te raadplegen op www.waarderingskamer.nl. Voorafgaand aan het bekendmaken van de WOZ-waarden, controleert de Waarderingskamer of de gemeente de WOZ-taxaties voldoende heeft gecontroleerd. Als dit het geval is geeft de Waarderingskamer aan het college van burgemeester en wethouders het signaal dat zij instemt met het bekendmaken van de WOZ-waarden aan de belanghebbenden. Dit oordeel maakt de Waarderingskamer ook openbaar. 3 MODELMATIGE WAARDEBEPALING 21 AUGUSTUS 2017 Het taxatieverslag Als de modelmatige waardebepaling is uitgevoerd, stelt de gemeente voor alle woningen een taxatieverslag op. Op dit taxatieverslag kunnen niet alle vergelijkingen worden weergegeven die in het taxatiesysteem zijn gemaakt. Het taxatiesysteem gebruikt immers alle verkopen binnen de gemeente om tot een taxatiewaarde te komen. Op het taxatieverslag wordt deze vergelijking beperkt tot een selectie van drie verkochte woningen. Op het taxatieverslag zouden ook andere dan deze drie verkopen gebruikt kunnen worden om de taxatiewaarde te verklaren. Alle verkopen binnen de gemeente hebben immers een rol gespeeld bij de totstandkoming van de WOZ-waarde. Het taxatieverslag is voor belanghebbenden in de meeste gevallen te raadplegen via MijnOverheid.nl en anders via de website van de gemeente of van de uitvoeringsorganisatie die met de uitvoering van de Wet WOZ is belast. Openbaarheid WOZ-waarde woningen De WOZ-waarde van alle woningen is openbaar en in te zien via www.wozwaardeloket.nl. Hiermee kan iedereen een vergelijking maken met de WOZ-waarde van andere woningen. 4
