0 INHOUDSTAFEL
advertisement
BPA GRAAF LODEWIJK BORGLOON INHOUDSTAFEL 1 SITUERING .......................................................................................................................................................................1 1.1 GEBIEDSOMSCHRIJVING................................................................................................................................2 2 INTENTIENOTA ................................................................................................................................................................5 3 PLANNINGSCONTEXT.....................................................................................................................................................6 3.1 STRUCTUURPLAN VLAANDEREN ..................................................................................................................6 3.2 ONTWERP STRUCTUURPLAN LIMBURG.......................................................................................................6 3.3 GEMEENTELIJK STRUCTUURPLAN ...............................................................................................................7 3.4 WOONBEHOEFSTUDIE....................................................................................................................................7 3.5 WONINGBOUW- EN WOONVERNIEUWINGSGEBIED ...................................................................................8 4 JURIDISCHE CONTEXT .................................................................................................................................................10 5 RUIMTELIJKE CONTEXT – ANALYSE BESTAANDE STRUCTUUR.............................................................................11 5.1 HISTORISCHE ONTWIKKELING ....................................................................................................................11 5.2 BESTAANDE RUIMTELIJKE STRUCTUUR EN ANALYSE ............................................................................11 6 BIJZONDER PLAN VAN AANLEG ..................................................................................................................................13 6.1 BEGRENZING..................................................................................................................................................13 6.2 DOELSTELLINGEN .........................................................................................................................................13 6.3 VOORSTELLING RUIMTELIJK CONCEPT.....................................................................................................14 6.4 VOORSTEL BPA, BESTEMMINGSZONES.....................................................................................................15 7 VOORSTEL STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN..........................................................................................18 7.1 ZONE VOOR OPENBAAR GROEN.................................................................................................................18 7.1.1 ALGEMEEN.........................................................................................................................................18 7.1.2 SPECIFIEK. .........................................................................................................................................19 7.2 ZONE VOOR SEMI-OPENBAAR GROEN.......................................................................................................20 7.3 ZONE VOOR PRIVÉ GROEN..........................................................................................................................20 7.3.1 ALGEMEEN.........................................................................................................................................20 7.3.2 SPECIFIEK. .........................................................................................................................................20 7.4 ZONE VOOR WEGENIS..................................................................................................................................21 7.4.1 ALGEMEEN.........................................................................................................................................21 7.4.2 SPECIFIEK. .........................................................................................................................................21 7.5 ZONE VOOR BEBOUWING ............................................................................................................................22 7.5.1 ALGEMEEN.........................................................................................................................................22 7.5.2 SPECIFIEK. .........................................................................................................................................23 cleuren_merken architectuur & ruimtelijke planning 0 BPA GRAAF LODEWIJK BORGLOON 1 SITUERING Borgloon ligt in het zuidelijk deel van Limburg, op de lijn St. Truiden – Tongeren. Het ligt ingebed in het landschappelijk waardevol glooiend Haspengouws landschap met hoofdzakelijk een agrarische functie. Het studiegebied ligt op een plateau ten noordwesten van de stadskern (op loopafstand) in de oksel van de Tramstraat, het Graaf Lodewijkplein en de Graethempoort. Het betreft bouwzone voor gesloten en halfopen bebouwing, ten noorden grenzend aan woonuitbreidingsgebied. Ten oosten in het verlengde ervan, het Graaf Lodewijkplein. Ten noordwesten een typisch golvend Haspengouws landschap. (bufferzone gewestplan) Ten oosten en ten zuiden respectievelijk de Nieuwstraat en Graethempoort. cleuren_merken architectuur & ruimtelijke planning 1 BPA GRAAF LODEWIJK BORGLOON 1.1 GEBIEDSOMSCHRIJVING Het betreft een zone die weliswaar gelegen is in bouwzone, maar momenteel in gebruik is als laagstamboomgaard en graasweide. Foto 1. Foto 2. Foto 3 - Nieuwstraat Tramstraat Foto 1, 2 en 3 geven een zicht op het te ontwikkelen gebied. Naar het westen (noordwesten) toe helt het reliëf naar beneden richting bufferzone (zie foto 1), dit geeft een open beeld naar het golvend Haspengouws landschap. Ook ten noorden (foto 2) een open landschap parallel oplopend met de tramstraat. Ten zuiden (foto 4 en 5), grenzend aan de voetweg zien we enkel de achterkanten van de bebouwing langs de Graethempoort (garages, inritten, volkstuintjes). Enkel ter hoogte van het Vredegerecht (foto 6) een afgewerkte verzorgde strook (afgesloten). Foto 4 – voetweg. cleuren_merken architectuur & ruimtelijke planning Foto 5 - voetweg. Foto 6 – vredegerecht. 2 BPA GRAAF LODEWIJK BORGLOON Het oosten wordt voor een klein gedeelte begrensd door de achtertuintjes van de woningen aan de Nieuwstraat, het overige oostelijke deel sluit aan op het Graaf Lodewijkplein en de Tramstraat (zie foto 7, 8, 9 en 10). Foto 7 - zicht vanaf Tramstraat op Graaf Lodewijkplein. Foto 9 – zicht op Slachthuisstraat. Foto 8 – zich op hoek Nieuwstraat Foto 10 – zicht op Graaf Lodewijkplein. De Nieuwstraat en Graethempoort vormen nu de buitenste schil van de stedelijke bebouwing (zie foto 11, 12, 13, en 14). Het studiegebied ligt tussen deze stedelijke wand en het open landschap. Foto 11- zicht van Nieuwstraat op Graaf Lodewijkplein. cleuren_merken architectuur & ruimtelijke planning Foto 12 – Nieuwstraat. 3 BPA GRAAF LODEWIJK BORGLOON Foto 13 - Graethempoort. Foto 14 – zicht vanaf Nieuwstraat op Graethempoort. Foto 15 – zicht op voetweg vanaf Nieuwstraat. Foto 16 - zicht vanuit voetweg op Nieuwstraat Foto 17 - Graethempoort. Foto 18 –Tramstraat. cleuren_merken architectuur & ruimtelijke planning 4 BPA GRAAF LODEWIJK BORGLOON 2 INTENTIENOTA Het gemeentebestuur heeft als doel gesteld het Gebied te ontwikkelen als binnenstedelijk gebied, met een dichtheid van circa 20 woningen per hectare. Er wordt gestreefd naar een combinatie van gesloten en halfopen, stedelijke bebouwing waarbij bij voorkeur een aantal meergezinswoningen worden opgenomen. De invulling zal zich richten op de behoeften geformuleerd in de woonbehoeftestudie. Het zal een gemengd project zijn dat zich richt op de woningbouw met een gezonde verdeling aan sociale huisvestingsvormen. Koopwoningen, huurwoningen en sociale kavels (zei het in mindere mate). Er worden dus geen winkels in opgenomen. Dienstverlening enkel indien de woonvorm als hoofdfunctie behouden blijft. De ontsluiting van het woonuitbreidingsgebied moet behouden blijven. De relatie/aansluiting met zowel het woonuitbreidingsgebied als de Tramstraat en het Graaf Lodewijkplein zal op een natuurlijk manier gebeuren, rekening houdende met bestaande of gewenste waardevolle structuren. Een mogelijke ontsluiting richting Graethempoort via het vredegerecht moet onderzocht worden. Het typisch Haspengouws landschap zal gerespecteerd blijven, waarbij de bebouwing en inplantingstructuur zich zal richten naar het reliëf. Waar mogelijk wordt gebruik gemaakt van dieptezichten en doorkijken op het landschap. Niettegenstaande er gestreefd wordt naar een stedelijke invulling met een hoge dichtheid, zal er toch rekening gehouden worden met de waterdoorlaatbaarheid, een gezonde verdeling van open en gesloten bodembedekking en de bestaande reliëf- en landschapselementen. cleuren_merken architectuur & ruimtelijke planning 5 BPA GRAAF LODEWIJK BORGLOON 3 3.1 PLANNINGSCONTEXT STRUCTUURPLAN VLAANDEREN Borgloon ligt als structuurondersteunende gemeente in het groot aaneengesloten gebied van het buitengebied. Het ruimtelijk beleid in het buitengebied zal zich steeds richten op “duurzame ruimtelijke ontwikkeling”. Dit betekent dat bij de ontwikkeling van de structurerende activiteiten en functies het bestaand fysisch systeem als uitgangspunt gerespecteerd wordt. Het betekent eveneens dat het beleid gericht is op behoud, herstel en ontwikkeling van de structurerend elementen. Conclusie: aangaande de woon- en leefstructuur zijn de twee voornaamste doelen voor een kern in het buitengebied het open-ruimtebeleid en kernversterking. 3.2 ONTWERP STRUCTUURPLAN LIMBURG1 De voornaamste elementen die in het Ontwerp Structuurplan Limburg uitgeschreven worden aangaande Borgloon en omgeving worden hieronder opgesomd. - Onderdeel van de hoofdruimte Haspengouw en Voeren, bestaande uit landschappelijk waardevolle open gebieden, onderdeel van een open ruimte op Benelux-niveau en dus ook van grote betekenis voor de provincie. - Ruimtelijk concept: structuurbepalende landbouwgebied met landschappelijke waarde. - Borgloon behoort tot de deelruimte Droog Haspengouw met een te versterken open ruimte rol voor de provincie (complex gaaf landschap Droog Haspengouw). De voornaamste economische drager is de agrarische activiteit. Landbouw, natuur en laagdynamische toerisme en recreatie moeten worden ondersteund. - Mogelijke beleidsthema’s richten zich op de leefbaarheid van de kleine kernen, streven naar open landbouwgebieden, hoevetoerisme ter ondersteuning van de leefbaarheid van de agrarisch activiteit en het ontwikkelen van landschappelijke kwaliteiten. - Borgloon wordt geselecteerd als structuurondersteunend gemeente waarbij de kern Borgloon als structuurondersteunend hoofddorp gecategoriseerd wordt. Dit betekent dat Borgloon in aanmerking komt bij de beoordeling van het ontwikkelen van bijkomende woningen (en bedrijventerreinen) en dit volgens de gemeentelijk ruimtelijke structuurplannen. - Structuurplan Limburg stelt een aangroei van 272 wooneenheden voorop. Conclusie: kernversterking. 1 Uit: Ontwerp Structuurplan – teksten; voorlopig vastgesteld door de provincieraad van 21 november 2001. cleuren_merken architectuur & ruimtelijke planning 6 BPA GRAAF LODEWIJK BORGLOON 3.3 GEMEENTELIJK STRUCTUURPLAN Men is momenteel in een fase waarbij de startnota wordt geactualiseerd en verder uitgewerkt tot een voorontwerp structuurplan Borgloon. In deze context kunnen enkel de elementen aangehaald worden die in deze startnota naar boven kwamen. Belangrijkste aspecten hierin zijn: - open-ruimtebeleid: meer bepaald in de landbouwsector zal er rekening gehouden worden met het voortdurend proces van schaalvergroting, de opkomst van de biologische landbouw en de herstructurering van de intensieve veeteeltsector; - het toeristisch-recreatief beleid dat zich prioritair zal richten op de gebiedseigen kwaliteiten, zoals het typisch Haspengouws landschap in combinatie met een netwerk van routen en aanhangende attractiepunten en verblijfsplekken; - de leefbare kernen: gericht op het instandhouden van het voorzieningenniveau, maar ook op de woningbouw en de hiermee samengaande kwaliteit van de leefomgeving (gedeconcentreerde bundelingen van bijkomende wooneenheden in Borgloon-centrum en Hoepertingen). De leefbaarheid van de kernen wordt in het beleid nagestreefd door: - de verbetering van het woningenbestand en de openbare ruimten; - de landschappelijke kwaliteit te vergroten; - de verkeersleefbaarheid te verhogen; - de visuele en functionele band met de landelijke omgeving te bewaren; - het mengen van functies; - het dorpseigen karakter te versterken; - de toeristische ontwikkeling van het dorp economische impulsen te geven. - de keuze van twee autonome hoofddorpen, namelijk Borgloon-centrum en Hoepertingen, Borgloon krijgt hierbij de meeste ontwikkelingskansen voor bijkomende woningen en lokale bedrijfsterreinen. Hoepertingen komt in aanmerking voor het aansnijden van bijkomende zones voor de opvang van de lokale bevolkingsaangroei. 3.4 WOONBEHOEFSTUDIE De woonbehoeftestudie komt tot onderstaande conclusies. - Een stagnerend bevolkingsaantal in gesloten bevolkingsprognose. - Een sterke vergrijzing van de bevolking. Aldus de prognose zal de bevolking ouder dan 50 van 1991 tot 2007 stijgen met 7,6%. De bevolking ouder dan 70 zal toenemen met 4,1%. - Wat betreft de evolutie van het aantal huishoudens wordt er een totale aangroei van 723 eenheden verwacht tegen 01.01.2007. Structuurplan Limburg stelt een aangroei van 272 eenheden voorop. - Binnengebied in woongebied op drie locaties in de hoofdkern Borgloon, zijnde: W1 – Kogelstraat, op 350 m van het centrum, ontsluiting via de Kogelstraat: 0,4 ha aan 25 won/ha = 10 wooneenheden; W2 - Graaf Lodewijk, op 200 m van het centrum, ontsluiting via het Graaf Lodewijkplein: 1,56 ha2 aan 15 won/ha = 23 wooneenheden gericht op de ontwikkeling van sociale woningen, zowel koop- als huurwoningen; W3 – Guldenbodemlaan/Stationstraat/Walstraat, op 680 m van het centrum, ontsluiting aan de Stationstraat: 1.82 ha aan 15 won/ha = 20 wooneenheden. 2 Oppervlakte kadaster: 1 ha 86 a = 28 wooneenheden. cleuren_merken architectuur & ruimtelijke planning 7 BPA GRAAF LODEWIJK BORGLOON 3.5 WONINGBOUW- EN WOONVERNIEUWINGSGEBIED In de woonbehoeftestudie (zie onderstaande kaart) wordt als woonvernieuwingsgebied Borgloon-centrum en Kerniel aangegeven. Rijkel / Hoepertingen / Broekem / Bommershoven / Jesseren / Kerniel / Borgloon / Gors-Opleeuw zijn de woningbouwgebieden. In de document “De woonvernieuwings- en woningbouwgebieden in Vlaanderen”; Ministerie Vlaamse Gemeenschap, afdeling Woonbeleid, uitgave 1999, wordt echter enkel Borgloon centrum als woonvernieuwingsgebied aangegeven (zie volgende kaart licht geel). Hierbij worden de volgende omschrijvingen gegeven: cleuren_merken architectuur & ruimtelijke planning 8 BPA GRAAF LODEWIJK BORGLOON - “Woonvernieuwingsgebieden zijn gebieden waarin de kwaliteit van de woningen zo slecht is dat de verbetering van de woonkwaliteit er moet aangemoedigd worden.” (Afdeling Woonbeleid Wetgeving & Reglementering, 1997, p. 13) - “De woningbouwgebieden zijn de gebieden waar de bouw van woningen is toegestaan volgens de geldende bepalingen inzake ruimtelijke ordening en stedenbouw en die bovendien deel uitmaken van de bebouwing in een bestaande woonkern, er nauw op aansluiten of binnen een redelijke afstand liggen ten opzichte van de aanwezige voorzieningen in een bestaande woonkern.” (Afdeling Woonbeleid Wetgeving & Reglementering, 1997, p. 13) In beide gevallen wordt het gedeelte waarin het BPA zich bevindt aangegeven als woningbouwgebied onmiddellijk grenzend aan woonvernieuwingsgebied. cleuren_merken architectuur & ruimtelijke planning 9 BPA GRAAF LODEWIJK BORGLOON 4 JURIDISCHE CONTEXT BPA Graaf Lodewijk ligt in woonzone grenzend aan woonuitbreidingsgebied. BPA Graaf Lodewijk ligt in woonzone grenzend aan woonuitbreidingsgebied. cleuren_merken architectuur & ruimtelijke planning 10 BPA GRAAF LODEWIJK BORGLOON 5 5.1 RUIMTELIJKE CONTEXT – ANALYSE BESTAANDE STRUCTUUR HISTORISCHE ONTWIKKELING In de 19de – 20ste eeuw liep er een tramlijn (vanaf 1900) op de huidige tramstraat. Het Graaf Lodewijkplein was het eigenlijke tramstation “Loonstad” in functie van personenen goederenverkeer (slachthuis, stroopfabriek, …) 5.2 BESTAANDE RUIMTELIJKE STRUCTUUR EN ANALYSE Het onderzoeksgebied gearceerd aangegeven op de analysekaart heeft centraal een hoger gelegen gedeelte. Westwaarts helt het gebied op een natuurlijke manier omlaag, ten oosten, richting Graaf Lodewijkplein ligt er een vlakker lager gelegen gedeelte. De reliëfovergang es hier niet van een natuurlijke oorsprong, maar ontstaan door menselijke ingrepen. Grosso modo zijn er drie aangrenzende gebieden: Ten noordwesten het open landschap, momenteel laagstamboomgaard en grasweiden, hellend omlaag. Vanaf het studiegebied krijgt men een mooi zicht op het Haspengouws landschap. Dit aspect wordt dan ook ervaren als een kwaliteit die in de visie op het te ontwikkelen gebied zal meegenomen worden. Ten noordwesten de aansluiting met de achterkanten van de bestaande open bebouwing, maar vooral het Graaf Lodewijkplein. Deze plek draagt belangrijke potenties, maar ook knelpunten in zich. Enerzijds geeft de relatie met het Graaf Lodewijkplein de mogelijkheid het te ontwikkelen gebied op te hangen aan het stadscentrum, het is zelfs de enige logische plek, maar anderzijds vormt de aansluiting Tramstraat - Graaf Lodewijkplein – Nieuwstraat een infrastructureel knelpunt. Hoe de aansluiting ruimtelijk uitgewerkt zal worden is van essentieel belang voor de ontwikkeling van de projectzone. De oplossing moet zich richten op helderheid, overzichtelijkheid, doorkijk en toegankelijkheid, m.a.w. een duidelijk afleesbare verbindingsstructuur. Vervolgens ten zuidoosten onmiddellijk grenzend aan de BPA-zone de achtertuintjes en garages van de bewoners aan de Nieuwstraat. Helemaal ten zuiden, meer structuurbepalend, een smalle insteek (voetpad, maar ook de toegang voor achterliggende garages en tuinen). Het zicht dat hier ontstaat op de achterkanten van de bebouwing cleuren_merken architectuur & ruimtelijke planning 11 BPA GRAAF LODEWIJK BORGLOON langs de Graethempoort kan niet echt een kwaliteit genoemd worden. Toch zijn hierin potenties terug te vinden, zoals een mogelijke tweede ontsluiting van de projectzone, al dan niet gecombineerd met een doorsteek langs het Vredegerecht (nu afgesloten). Het doortrekken van een verbinding zuidwaarts geeft het gebied een tweede aanknopingspunt. Bovendien ontstaat dan de mogelijkheid op een grotere doorwaadbaarheid van het gebied. Wanneer vervolgens de mogelijkheid openblijft het gebied in de toekomst ook aan de noordzijde te laten aansluiten op het woonuitbreidingsgebied, dan zal deze doorwaadbaarheid alleen maar vergroten. De projectzone kan dus op drie plekken aan de grotere structuur opgehangen worden. Samengevat. Kwaliteiten: Knelpunten: - zicht op het landschap ten noorden en ten noordwesten; aansluiting met het Graaf Lodewijkplein; voetweg aansluitend op de Nieuwstraat; mogelijke verbinding via het Vredegerecht met Graethempoort. - aansluiting Tramstraat/Graaf Lodewijkplein/Nieuwstraat/Slachthuisstraat; zicht op achterkanten van de bebouwing langs de Graethempoort; onnatuurlijke reliëfovergang ten oosten; afgesloten domein van het Vredegerecht. cleuren_merken architectuur & ruimtelijke planning 12 BPA GRAAF LODEWIJK BORGLOON 6 BIJZONDER PLAN VAN AANLEG 6.1 BEGRENZING 6.2 DOELSTELLINGEN In de intentienota werden reeds een aantal doelstellingen uitgeschreven. Samengevat: 1. BEBOUWING Het gebied zal ontwikkeld worden als binnenstedelijk gebied, met een dichtheid van circa 20 woningen per hectare, in een combinatie van gesloten en halfopen bebouwing waarbij bij voorkeur een aantal meergezinswoningen worden opgenomen. 2. FUNCTIES Het zal een gemengd project zijn met zowel koopwoningen, huurwoningen als sociale kavels (zei het in mindere mate). Handel is niet toegestaan, dienstverlening enkel indien de woonvorm als hoofdfunctie behouden blijft. 3. ONTSLUITNG De relatie/aansluiting met zowel het woonuitbreidingsgebied als de Tramstraat en het Graaf Lodewijkplein zal op een natuurlijk manier gebeuren, rekening houdende met bestaande of gewenste waardevolle structuren. Mogelijk een ontsluiting richting Graethempoort (via het vredegerecht). 4. BEGRENZING De begrenzing ligt vast langs de Tramstraat, het Graaf Lodewijkplein en het zuidelijke voetpad. Ten noordwesten, aansluitend met het woonuitbreidingsgebied en perceel 327c zal het bestaand of potentieel woongebied niet overschreden worden. 5. LANDSCHAP Het typisch Haspengouws landschap moet gerespecteerd blijven. De bebouwing zal zich aanpassen aan het reliëf. Waar mogelijk wordt gebruik gemaakt van dieptezichten en doorkijken op het landschap. 6. BODEMGEBRUIK Er moet optimaal rekening gehouden worden met de waterdoorlaatbaarheid, met een gezonde verdeling van open en gesloten bodembedekking. Mogelijk gebruik maken van bestaande reliëf- en landschapselementen. 7. REALISATIE De basisstructuur van het gebied zal zodanig opgebouwd zijn dat er gefaseerd gerealiseerd kan worden, waarbij elke ontwikkelingsfase zich onafhankelijk kan ontwikkelen en functioneren. cleuren_merken architectuur & ruimtelijke planning 13 BPA GRAAF LODEWIJK BORGLOON 6.3 VOORSTELLING RUIMTELIJK CONCEPT Voortbouwend op de kwaliteiten en potenties, zoekende naar mogelijke oplossingen voor de knelpunten en doelstellingen nastrevend komen we tot een samenvattende structuur voor het projectgebied. Hierbij speelt de aansluiting op het Graaf Lodewijkplein een belangrijke rol. Enerzijds moet er gezocht worden naar een stevige wand- en beeldvorming komende van de Tramstraat en het Graaf Lodewijkplein, anderzijds moet op diezelfde plek gezocht worden naar introductie en een bepaalde openheid van het gebied. De achterliggende zone (BPA zone) moet ervaarbaar worden zonder de kwaliteit van het wonen annex openbare gebieden in het gedrang te brengen. De overgang naar, of de link tussen het plein (en de bestaande woonblokken) kan gebeuren a.d.h.v. een introductiezone die een relatie legt met het Graaf Lodewijkplein. Een tweede belangrijk uitgangspunt is de overgang van een densere structurele bebouwing, aansluitend op de bestaande historische bebouwing langs de Graethempoort naar een meer open en transparantere structuur ten noorden en ten noordwesten. De bedoeling is aan de rand met het open landschap de bebouwing los te plaatsen waardoor de nodige doorzichten kunnen ontstaan. Dit gecombineerd met een basisstructuur die zich richt van oost afbuigend naar west, zuidwest. De secundaire ontsluitingsweg ten zuiden kan haar huidige functie bewaren en ingeschakeld worden als ontlasting van de densere bebouwing die erop aansluit. De mogelijke verbinding met de Graethempoort via het Vredegerecht is een aspect dat nagestreefd moet worden, maar waar nog niet onmiddellijk een antwoord op gegeven kan worden. Mogelijk is tijdelijk recht op doorgang een optie. (van 7-10) cleuren_merken architectuur & ruimtelijke planning 14 BPA GRAAF LODEWIJK BORGLOON Samengevat De visie op de ontwikkeling van het projectgebied geeft een hogere dichtheid aan voor het oostelijke gedeelte dat aansluit op het Graaf Lodewijkplein (tevens door het optrekken van het aantal bouwlagen van 2 naar 3). Naar het westen toe een open opstelling tegen het landschap (transparantie) en de aansluitende zone voor open bebouwing ten noorden. het geheel resulteert in een gemiddelde hogere dichtheid van 20 won./ha. Het studiegebied wordt ruimtelijk een functioneel opgehangen aan het Graaf Lodewijkplein, waarbij een introductiezone, in de juiste verhouding open – gesloten, moet zorgen voor overgang, overzicht en relatie. 6.4 VOORSTEL BPA, BESTEMMINGSZONES Zie bijgevoegd plan ontwerp BPA 1/500. Voortbouwend op de visie zoals hierboven omschreven komen we tot een zonering van het gebied in functie van een aantal typologieën van woningen gekoppeld aan een lagere of hogere dichtheid. De locatie of inplanting van de verschillende types wordt zoals eerder vermeld afgestemd op de belendende bestaande dichtere woonzone, het aangrenzende open landschap (woonuitbreidingsgebied) en het reliëf. Mits er gestreefd wordt naar een optimale dichtheid mét de garantie van voldoende openbare groene gebruiksruimten wordt er uitgegaan van een totaalinrichting van het gebied als erf, waarbij de bruikbaarheid voor de bewoners en het gevoel van veiligheid vooropgesteld wordt. Alle aangegeven groenzones zullen uitsluitend als groene recreatie plek gedetailleerd worden. Het kan nooit de bedoeling zijn hier parkeerruimte te voorzien, de zone voor wegenis is voldoende ruim genomen om de behoefte aan bijkomend parkeren op te vangen, mede omdat elke woonentiteit geïntegreerd kan parkeren. Daarnaast wordt er ook gestreefd naar een gedeeltelijke openstelling naar en wisselwerking met de omgeving. Zo zal het oostelijke gedeelte ruimtelijk en functioneel opgehangen worden aan het Graaf Lodewijkplein. Ruimtelijk zal bouwzone A als nieuwe (dubbele ) pleinwand zowel een afschermende als een uitnodigende rol vervullen. Functioneel zal in deze zone de nodige activiteit in de vorm van diensten mogelijk zijn. De zone tussen A, B en G wordt gezien als een lokaal overgangsgebied, waar beperkt een aantal voorzieningen mogelijk zijn, naar de achterliggende woonzone. Het overige gedeelte van de zone voor wegenis wordt integraal uitgewerkt als woonerf. Wat betreft de woonzones kan er naar typologie en dichtheid grosso modo een onderscheid gemaakt worden tussen de bouwzones: - A en B; - C; - F, G en H; - D en E. Bouwzones A en B, respectievelijk 3 en 2 bouwlagen, worden opgevat als projectzones voor het inpassen van meergezinswoningen met de mogelijkheid van diensten op het gelijkvloers. Zowel A als B wordt langs àlle zijden positief afgewerkt. Blok A richt zich zowel naar het Graaf Lodewijkplein als naar het westelijk pleintje richting bouwzone B. Bouwzone B richt zich voornamelijk naar het oostelijk voorliggend pleintje, maar zal naar functie-invulling en ruimtelijke uitwerking eveneens positief afgestemd worden op de groenzone II en bouwzone C. Noch A, noch B, zal op het gelijkvloers als een gesloten sokkel uitgewerkt worden. Het is de bedoeling dat het gelijkvloers een open en uitnodigend gebaar maakt naar alle cleuren_merken architectuur & ruimtelijke planning 15 BPA GRAAF LODEWIJK BORGLOON zijden, met uitzondering van de meest noordelijke gevel van bouwzone A. Op deze aansluiting moet er voornamelijk gelet worden op het respecteren van de privacy van de belendende percelen. In deze context wordt hier dan ook, samen met het opvangen van het niveauverschil (helling in de weg) een openbare groenzone ingepast. Het zal een aangename en bruikbare buffer vormen tussen de bestaande bebouwing, de dichtere en hogere bouwzone A, de opener percelen van bouwzone E en het achterliggend woonuitbreidingsgebied. Wat betreft de gevelhoogten is het hier ook van belang het opgaande gevelvlak langs alle zijden te beperken tot de maximale kroonlijsthoogte van drie bouwlagen, aan de meest noordelijke zijde worden zelfs slechts maximaal twee bouwlagen voorzien. Bouwzones C wordt eveneens als projectzone beschouwd en wordt bij voorkeur gelijktijdig met B ontwikkeld. In bouwzone C wordt een diverse invulling van een aantal ééngezinswoningen voorzien, meer bepaald kleinere gezinnen, alleenstaanden, ouderen (gelijkvloers) of éénoudergezinnen. De ruimtelijke invulling en oppervlakte per woonentiteit zal dan ook telkens variëren. De gevelvlakken van bouwzone C worden transparant en mogelijk met wisselende diepten, maar als één geheel vormgegeven. De hoogte loopt over maximaal twee bouwlagen waarbij de wooneenheden horizontaal en/of verticaal in de bouwzone kunnen ingepast worden. Het is echter niet de bedoeling dat naast elkaar liggende wooneenheden totaal van elkaar losgekoppeld worden door tussenliggende privé buitengebieden. Nergens zullen in de gevelvlakken van de bouwzone C doorlopende verticale openingen over twee bouwlagen voorkomen. Gezien het niveau hier hoger ligt dan voor bouwzone B zal de overgang tussen beiden niet meer dan een halve bouwlaag hoog zijn (dit geldt trouwens ook voor de westelijker gelegen bouwzones D, E en F). Het is de bedoeling per woonentiteit een beperkte (inpandig of als dakterras) buitenruimte te voorzien, deze kan eveneens in de horizontale of verticale richting in het volume van de wooneenheid geïntegreerd worden. De binnenliggende groenzone II wordt enkel beschouwd als extra zicht- en gebruiksruimte voor alle bewoners van C en hun onmiddellijke omgeving, de privé buitenruimten zullen steeds in het volume van de woonzone opgenomen zijn. Het zal nooit de bedoeling zijn privé-tuintjes in groenzone V op te nemen. Bouwzones F, G en H vormen eveneens projectzones die weliswaar afzonderlijk maar per zone als één geheel ontwikkeld zullen worden. Functioneel kan een licht onderscheid kan gemaakt worden tussen bouwzone F, verplicht 2 bouwlagen, en de bouwzones G en H verplicht 3 bouwlagen, allen met een hellend dak. In F worden enkel ééngezins- of meergeneratiewoningen gezien, in G en H daarentegen kunnen eveneens diensten ingepast worden. Niettegenstaande de bouwvolumes F, G en H ruimtelijk in elkaars verlengde liggen en naar geest zullen overeenstemmen, zal het gelijkvloers van G en H afgestemd worden op het opener karakter van de eerste bouwlaag van de tegenoverliggende bouwzones A en B. Bouwzone F en bouwzone G vormen gesloten gevelwanden die zich richten naar het voorliggend erfgebied. Langs achter kunnen de percelen secundair ontsloten worden via een bestaand verhard weggetje. Om een ruimtelijke eenheid te bekomen, of om warrige achterkanten ( zoals deze aan de overzijde) te voorkomen, is het interessant om de percelen duidelijk af te bakenen met een opgaand muurtje van circa 160 cm, waarin het plaatsen van poortjes en hekjes op dezelfde hoogte als de muur voor een maximale afwisseling zullen zorgen. Op de overgang tussen de twee bouwblokken, tegenover bouwzone B, wordt de gevelwand opengemaakt. Het inpassen van een openbare groenzone, de doorsteek naar de achtertoegang, het verspringen van de bouwzones ten opzichte van elkaar en het opvangen van het niveauverschil op die plek (hellingsvlak in de weg) bieden een potentieel interessant ruimtelijk gegeven. Het inpassen van de overgang van drie naar twee bouwlagen op het punt van het cleuren_merken architectuur & ruimtelijke planning 16 BPA GRAAF LODEWIJK BORGLOON bestaande niveauverschil, zowel tussen G en F als ten noorden tussen A, B, C en E, geeft een zachter afwisselend beeld aan de gevellijn. Bouwzone H, drie bouwlagen, zal zich richten naar zowel de Tramstraat (later doorgetrokken Graaf Lodewijkplein) als het westelijk gelegen pleintje tussen A en G. De gevel grenzend aan de bestaande woonzone wordt gezien als een afgewerkte wachtgevel. Het naastliggend perceel zal zich vervolgens eveneens naar het later door te trekken Graaf Lodewijkplein richten. De bouwstrook gevormd door D en E, aansluitend op het landschap wordt opener opgevat door het inplanten van woonzones voor open en halfopen bebouwing met een zo vrij mogelijke vormgeving en uitwerking. Het uitgangspunt is hier dat op een relatief compact perceel een maximale bebouwingsoppervlakte, weliswaar niet verplichtend, maar mogelijk is. Het inpassen van geregelde plekken met openbaar groen (speel- en rustruimten I, IV, V), de relatie met het landschap die altijd potentieel aanwezig is én de inrichting van de zones voor wegenis als uitbreiding van de privé buitenruimte (woonerf), zullen de naar oppervlakte relatieve kleine privé-tuinen op een ruimtelijk positieve manier beïnvloeden en visueel verruimen. De groenzone I die opgenomen is in de meest noordelijke zone voor open bebouwing zal bij het aansluiten met het achterliggende woonuitbreidingsgebied komen te vervallen. Het is dan echter de bedoeling dat de oppervlakte groen in het latere project van de woonuitbreiding, weliswaar op een ander locatie, opnieuw zal opgenomen worden. cleuren_merken architectuur & ruimtelijke planning 17 BPA GRAAF LODEWIJK BORGLOON 7 VOORSTEL STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN ALGEMENE GEGEVENS AANGAANDE BPA GRAAF LODEWIJK BORGLOON Gewestplan – zone, gelegen tussen de Tramstraat, de Graethempoort en het woonuitbreidingsgebied. Totale oppervlakte terrein: 01 ha 86 a Maximale bebouwde oppervlakte: 00 ha 55 a 64 ca 29,91 %. Oppervlakte openbaar groen: 00 ha 17 a 62 ca 09,47 %. Oppervlakte semi-openbaar groen: 00 ha 05 a 48 ca 02,95 %. Oppervlakte privé groen: 00 ha 43 a 70 ca 23,49 %. Totale oppervlakte wegenis: 00 ha 63 a 65 ca 34,22 %. Totaal aantal woonentiteiten: 41 Dichtheid: 22 won./ha. Totaal aantal voorziene woonentiteiten: circa bestaande uit: Type A: 3 lagen, meergezinswoningen, ondergronds parkeren Type B: 2 lagen, meergezinswoningenen, ondergronds parkeren. Type C: 2 lagen eengezinswoningen, parkeren inpandig Type D: 2 lagen, vrijstaande ééngezins- of meergeneratiewoningen Type E: 2 lagen, halfopen ééngezins- of meergeneratiewoningen Type F: 2 lagen, projectzone - ééngezins- of meergeneratiewoningen Type G: 3 lagen, projectzone - ééngezins- of meergeneratiewoningen Type H: 3 lagen, ééngezins- of meergeneratiewoning - 8 wooneenheden. 4 wooneenheden. 5 wooneenheden. 7 wooneenheden. 4 wooneenheden. 6 wooneenheden. 6 wooneenheden. 1 wooneenheid. STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN BPA GRAAF LODEWIJK BORGLOON 7.1 7.1.1 ZONE VOOR OPENBAAR GROEN Algemeen. Geadviseerd wordt de noodzakelijke verhardingen (inritten, toegangen, fiets- en wandelpaden, …) te beperken tot het strikte minimum en daar waar mogelijk te vervangen door een waterdoorlatend materiaal (verhard gras, dolomiet, steenslag). Verlichtingsarmaturen zullen naar kleur, vorm en dimensionering afgestemd worden op de naastliggende functies. Er zal bij de straatverlichting gelet worden op een neerwaartse lichtverdeling. Niveauwijzigingen zullen nooit toegestaan worden. De oorspronkelijke niveau ’s zullen bewaard blijven. Over de ganse oppervlakte van het BPA zal op de openbare gebieden voor 100% enkel streekeigen beplanting voorzien worden. Een keuze kan gemaakt worden uit: Haag, heg of houtkant, 4 planten / m², maat plantgoed +80:.: meidoorn (CRAETAEGUS MONOGYNA) sleedoorn (PRUNUS SPINOSA) haagbeuk (CARPINUS BETULUS) veldesdoorn (ACER CAMPESTRE) hondsroos (ROSA CANINA) kardinaalsmuts (EUONYMUS EUROPAEUS) rode kornoelje (CORNUS SANGUINEA) hazelaar (CORYLUS AVELLANA) hulst (ILEX AQUIFOLIUM) wilde liguster (LIGUSTRUM VULGARE) veldiep (ULMUS MINOR) spork (FRANGULA ALNUS) streekeigen wilgensoorten (SALIX SP.) cleuren_merken architectuur & ruimtelijke planning 18 BPA GRAAF LODEWIJK BORGLOON 7.1.2 Specifiek. GROENZONE I Deze groenstrook zal uitgewerkt worden als en openbare speel- en rustzone. Er zullen minstens zes bomen aangeplant worden. Het grondoppervlak wordt voorzien van gras, bodembedekker, verhard gras of een combinatie hiervan. Een zo open mogelijk beeld zal nagestreefd worden. Tot een minimumhoogte van 1.80 m zal het doorzicht bewaard blijven, dit om de veiligheid en de sociale controle te verzekeren. Voor de plantkeuze wordt verwezen naar de voorgaande lijsten in 1.1.1. ALGEMEEN. Op de perceelsgrens met de links en rechts naastliggende percelen zal een haag van minimum 1.80 m hoog aangeplant worden. Om het doorzicht te garanderen zal de achterzijde begrensd worden met een draadomheining en de voorzijde met een laag gehouden haagje van maximum 80 cm, met uitzondering van één toegang aan de westzijde (naast perceel E) die aansluiting geeft op het achterliggende landbouwperceel. GROENZONE III Deze groenstrook zal uitgewerkt worden als en openbare speel- en rustzone en wordt ingevuld met een viertal stevig opgroeiende bomen. Het algemeen beeld van het gebied is een open en transparante groene plek. Het grondoppervlak wordt voorzien van gras, bodembedekker, verhard gras of een combinatie hiervan. Aan de drie resterende (noord-, zuid- en west-) zijden wordt de groenzone omzoomd met een laag gehouden haagje van maximum 80 cm, dit om te voorkomen dat de zone gebruikt zou worden als parkeerruimte. GROENZONE IV Langsheen de perceelsgrens met het perceel nr. 340m en de zone voor bebouwing type E wordt verplicht een groene buffer van minimaal 2.00 m aangebracht. Over de ganse oppervlakte van deze groene buffer wordt voor 80% enkel streekeigen beplanting voorzien. De hoogte van het volgroeide massief zal minimum 1.80 m en maximum 3.00 m bedragen. Minstens 30% van de aan te planten heesters is groenblijvend (bijvoorbeeld ILEX AQUIFOLIUM). Een keuze kan gemaakt worden uit de lijst onder 1.2.1. ALGEMEEN. De resterende zone wordt ingevuld met een zestal stevig opgroeiende bomen. Het algemeen beeld van het gebied is een open groene plek. Het grondoppervlak wordt voorzien van gras, bodembedekker, verhard gras of een combinatie hiervan. Aan de zuidzijde, aansluitend met de zone voor wegenis met erfkarakter zal het doorzicht bewaard blijven, dit om de veiligheid en de sociale controle te verzekeren. Er zal een laag gehouden haagje van maximum 80 cm voorzien worden met uitzondering van één toegang aan de westzijde (naast perceel E) die aansluiting geeft op het achterliggende landbouwperceel. GROENZONE V Deze groenstrook zal uitgewerkt worden als en openbare speel- en rustzone en wordt ingevuld met een vijftal stevig opgroeiende bomen. Het grondoppervlak wordt voorzien van gras, bodembedekker, verhard gras of een combinatie hiervan. Enkel een 5 meter diepe strook grenzend aan de zone voor openbare wegenis, ter hoogte van de draaicirkel, is verplicht verhard (verhard gras of grind). Langsheen de perceelsgrens met de percelen 317 f², 317 m² en 317 n² wordt verplicht een groene buffer van minimaal 2.00 m aangebracht. Over de ganse oppervlakte van deze groene buffer wordt voor 80% enkel streekeigen beplanting voorzien. De hoogte van het volgroeide massief zal minimum 1.80 m en maximum 3.00 m bedragen. Minstens 30% van de aan te planten heesters is groenblijvend (bijvoorbeeld ILEX AQUIFOLIUM). Een keuze kan gemaakt worden uit de lijst onder 1.2.1. ALGEMEEN. Aan de zijde grenzend aan de zone voor wegenis met erfkarakter wordt de groenzone afgebakend door een laag gehouden haagje van maximum 80 cm, dit om te voorkomen dat de zone gebruikt zou worden als parkeerruimte (met uitzondering van de breedte van de draaicirkel in groenzone V). cleuren_merken architectuur & ruimtelijke planning 19 BPA GRAAF LODEWIJK BORGLOON 7.2 ZONE VOOR SEMI-OPENBAAR GROEN GROENZONE II Deze ingesloten groenzone wordt ingevuld met minstens drie bomen in een grindbed. Langsheen de gevelwanden zal een looppad voorzien worden. Het algemeen beeld van het gebied is een open en transparante groene plek. De doorsteken naar de naastliggende straten zullen open blijven zodat het openbaar karakter en de toegankelijkheid van het gebied gegarandeerd blijft. Een strook van minstens 20 cm langsheen de gevelwanden zal waterdoorlatend gehouden worden of voorzien van een roostermateriaal waarin de verluchting van kelders en de afvoer van regenwater kan voorzien worden. Dit met uitzondering van de toegangsgebieden (deuren, poorten, schuifdeuren). 7.3 7.3.1 ZONE VOOR PRIVÉ GROEN Algemeen. Niveauaanpassingen (verlagingen, taluds, e.d.) worden niet toegestaan. Het niveau van het perceel zal zijn oorspronkelijke peil behouden. De groene perceelscheidingen zullen voor 60% uit enkel streekeigen beplanting bestaan. De hoogte van de volgroeide massieven zal maximum 1.80 meter bedragen. Minstens 30% van de aan te planten heesters is groenblijvend (bijvoorbeeld ILEX AQUIFOLIUM). Een keuze voor hagen en heggen kan gemaakt worden uit (4 planten/m², maat plantgoed +80) de lijst onder I.1.1. De opzet zal erin bestaan een groenscherm te ontwikkelen dat een duidelijke afscherming vormt tussen verschillende gebruikers, daar waar een beeld- of gebruikersconflict zich kan voordoen. De alzo gevormde buffers hebben een afsluitende, afschermende, en natuurondersteunende functie. 7.3.2 Specifiek. TYPE D EN E Zijdelingse perceelsscheidingen worden uitgevoerd in een duurzaam materiaal, zoals gevelmetselwerk, draadomheining voorzien van begeleidend groen, of er wordt een haag voorzien, gevormd uit bladverliezende haagplanten of recht gesnoeide coniferen, deze zijn dan enkel TAXUS BACCATA of CYPRESSO SEIPARES LEILANDII. Plaatmateriaal uit beton, niet weersbestendig hout, onbehandeld metaal of kunststof wordt niet toegestaan. De perceelsscheidingen zullen maximaal 1.80 m hoog zijn en bij voorkeur uit één soort materiaal. Op de achterste perceelscheidingen, grenzend aan het woonuitbreidingsgebied, worden geen gesloten wanden uit gevelmetselwerk, hout of plaatmateriaal toegestaan. De scheiding zal hier bestaan uit natuurlijk groen, zijnde: - of draadomheining voorzien van begeleidend groen; - of een bladverliezende haag; - of een haag gevormd door recht gesnoeide coniferen, deze zijn dan enkel TAXUS BACCATA of CYPRESSO SEIPARES LEILANDII. TYPE F, G EN H Op de achterste en zijdelingse perceelsgrenzen, zoals aangegeven op het plan, zal een muurtje voorzien worden van 1.60 m hoog. Het hek, deur of schuifwand, dat als achtertoegang wordt voorzien, zal dezelfde hoogte hebben als de muur. De gebruikte materialen zullen net als deze van het bouwvolume van een duurzame kwaliteit zijn en esthetisch in harmonie met het bouwvolume en de omgeving. cleuren_merken architectuur & ruimtelijke planning 20 BPA GRAAF LODEWIJK BORGLOON 7.4 7.4.1 ZONE VOOR WEGENIS Algemeen. Geadviseerd wordt geen doorlopende of gesloten verharding langsheen de gevelwanden aan te brengen. Minstens een strook van 30 cm langsheen de gevelwand zal uitgevoerd worden in een waterdoorlatend materiaal (gras, bodembedekker, grasdallen) of een roostermateriaal waarin de verluchting van kelders en de afvoer van regenwater kan voorzien worden Niveauaanpassingen (verlagingen, taluds, e.d.) worden niet toegestaan. Er wordt gestreefd naar een ruimtelijke uitwerking en detaillering in functie van een lokaal karakter waarbij de voetganger, fietser en het spelend kind kan beroepen op een gevoel van veiligheid. De gebruikte materialen zullen in harmonie op elkaar afgestemd worden. Straatverlichting zal naar kleur, vorm en dimensionering afgestemd worden op de omgeving. Er zal gelet worden op een neerwaartse lichtverdeling. De zones voor wegenis zullen ingericht worden als één groot erfgebied met bestrating van perceelsgrens tot perceelsgrens, tenzij anders vermeld in de onderstaande voorschriften. Er worden drie soorten van wegenis onderscheiden. Deze opdeling staat los van de wettelijke categorisering en slaat enkel op de ruimtelijke uitwerking en detaillering in functie van het gewenste gebruik ervan. Het betreft: 1° reservezone voor wegenis; 2° zone voor wegenis met erfkarakter; 2° zone voor achtertoegangen; 3° zone voor achtertoegangen met nabestemming privé groen; 4° plein. 7.4.2 Specifiek. RESERVEZONE VOOR WEGENIS Deze strook wordt voorbehouden voor een latere infrastructurele ontwikkeling waarbij het gebied opgehangen wordt aan het Graaf Lodewijkplein en de Tramstraat. De visie op de ontwikkeling van het Graaf Lodewijkplein zal bepalend zijn voor de invulling van de reservezone. Opzet zal zijn dat het Graaf Lodewijkplein ruimtelijk doorgetrokken wordt tot aan bouwzone A waarbij de wegen die het plein doorkruisen ondergeschikt worden ingepast. Bouwzone A zal als een pleinwand functioneren. De toegang tot het achterliggende te ontwikkelen woongebied situeert zich tussen bouwzone A en H. De ruimtelijke uitwerking, het materiaalgebruik en de detaillering van de reservezone zal afgestemd worden op zowel het karakter en de sfeer van de zone voor wegenis met erfkarakter als op deze van het Graaf Lodewijkplein. De voetganger en fietser moet de zone kunnen gebruiken met een gevoel van veiligheid. Het gemotoriseerd verkeer is ondergeschikt aan de zwakke weggebruiker. ZONE VOOR WEGENIS MET ERFKARAKTER De inrichting en detaillering stelt de woonfunctie centraal. Over de ganse zone voor wegenis met erfkarakter zal het gevoel van veiligheid en primeren. De zone wordt beschouwd als een verruiming van het privé domein, met andere woorden de bruikbaarheid ervan als speel- en verblijfsruimte moet optimaal uitgewerkt worden. Waar mogelijk worden bomen in de correcte verhouding tot het gebied en gebruiksvriendelijke banken geplaatst. Bereikbaarheid voor brandweer, vuilafvoer en andere openbare diensten moet hierin een logische inpassing vinden zonder overdimensionering. Wanneer parkeerstroken worden ingepast, zal dit steeds slechts aan één zijde van de straatstrook voorzien worden en dit steeds in verhouding tot het ganse gebied. Aparte voet- of fietspaden moeten niet noodzakelijk voorzien worden gezien de ganse zone als voetgangers/fietsers gebruikerszone opgevat wordt. De twee zuidelijke toegangen/doorsteken tot de zone voor achtertoegangen zullen afgesloten worden voor gemotoriseerd verkeer (zie barrière op plan). ZONE VOOR ACHTERTOEGANGEN De zone voor achtertoegangen zal op een kleinschalige manier uitgewerkt en gedetailleerd worden. Het bestratingmateriaal zal in hoofdzaak waterdoorlatend zijn. In de zone voor achtertoegangen zal geen doorgaand verkeer toegelaten zijn (barrière aan doorsteken), enkel voetgangers, fietsers en gemotoriseerd verkeer van de bewoners waarvan de eigendom aan de zone voor achtertoegangen grenst, zijn toegelaten. ZONE VOOR ACHTERTOEGANGEN MET NABESTEMMING PRIVÉ GROEN Deze zone is onderworpen aan dezelfde voorschriften als de zone voor achtertoegangen maar krijgt als nabestemming privé groen (tuin). cleuren_merken architectuur & ruimtelijke planning 21 BPA GRAAF LODEWIJK BORGLOON PLEIN Het plein zal naar detaillering en vormelijke uitwerking afgestemd worden op de zone voor wegenis met erfkarakter. Er zal speciaal aandacht besteed worden aan het openlaten van mogelijkheden voor de latere aansluiting met de reservezone voor wegenis. Op het plein zullen voldoende parkeergelegenheden ingepast worden aansluitend aan bouwzone A, B en G, dit echter zonder het beeld van plein als parkeerplaats te laten overwegen. Minstens acht stevig opgroeiende bomen zullen ingepast worden op het plein. Het plein wordt beschouwd als een overgangsgebied tussen de achterliggend woonzone en het Graaf Lodewijkplein. Het is een plek in functie van zowel de plaatselijke bewoners (A, B en G), de bewoners van de westelijk gelegen woonzones (C, E en F) als bezoekers van de diensten die mogelijk voorkomen in bouwzone A, B, G en H. De bruikbaarheid ervan als verblijfsruimte en het nastreven van het gevoel van veiligheid zullen steeds primeren. Het parkeren en het doorstromend verkeer zullen hieraan steeds ondergeschikt zijn. 7.5 7.5.1 ZONE VOOR BEBOUWING Algemeen. De niet bebouwde oppervlakten zullen nooit over de ganse oppervlakte van het bouwperceel bestraat worden. Maximaal 50% van de onbebouwde oppervlakte mag verhard worden.. Voor alle bouwwerken worden duurzame materialen gebruikt. Dit geldt eveneens voor de muren en afscheidingen op de perceelsgrenzen. Voorbeelden hiervan zijn baksteen, gevelbepleistering of duurzame houtsoorten (ceder). Dakbedekkingen worden eveneens uitgevoerd in duurzame materialen. Voorbeelden van duurzame dakbedekking zijn natuur- of kunstleien, dakpannen uit gebakken klei, zink. Het geheel van de meergeneratiewoningen zal in het straatbeeld één harmonisch geheel vormen. Zo ook zal de gevelwand van bouwzone type F in harmonie zijn met deze van bouwzone type C. De bebouwing van bouwzone type G zal naar schaal, verhouding en ruimtelijke uitwerking afgestemd worden op de aangrenzende bouwzones en het voorliggend plein waarnaar het zich positief zal richten. Gezien de bouwzones A en B langs alle zijden begrensd worden door openbaar gebied, zullen zij zich naar alle zijden positief richten. Negatieve achterkanten moeten ten alle tijden vermeden worden. De twee bouwvolumes zullen naar naar kleur, vorm, stijl en architectonische detaillering gelijkgestemd zijn. Bouwzone C wordt als één geheel ontwikkeld en zal zowel naar de straatzijde als naar het semiopenbaar binnengebied positief uitgewerkt en gedetailleerd worden. Gezien de nauwe relatie met bouwzone B is het aangewezen deze bouwzone gelijktijdig te ontwikkelen. De zones voor uitbreidingen zullen naar kleur, vorm, stijl en architectonische detaillering één harmonisch geheel vormen. De zichtbare gesloten wanden, grenzend aan de naastliggende percelen, zullen steeds worden afgewerkt uniform het bouwvolume. Hoogte kroonlijst wordt gemeten vanaf het bestaande maaiveld. Aansluitende daken zullen bij voorkeur dezelfde helling en hoogte hebben. Constructies buiten of boven het dakvlak zijn niet toegestaan. Hoogte kroonlijst en nok worden steeds gemeten vanaf het bestaande maaiveld.. Kroonlijsthoogten zijn voor respectievelijk: 3 bouwlagen: min. 8.40 m – max. 9.20 m. 2 bouwlagen: min. 5.60 m en max. 6.20 m. 1 bouwlaag: min. 3.00 m en max. 3.20 m. Niettegenstaande de beschikbare dakhellingen zal het dakvolume steeds ondergeschikt blijven aan de bakstenen onderbouw, met andere woorden de dakconstructie zal binnen het totaalbeeld van het bouwwerk of binnen de uitgewerkte architectuur nooit overheersen. Binnen de voorgeschreven dakhelling zal op een creatieve en elegante manier omgegaan worden met het afwerken van het bouwwerk. cleuren_merken architectuur & ruimtelijke planning 22 BPA GRAAF LODEWIJK BORGLOON 7.5.2 Specifiek. TYPE A – meergezinswoningen circa 8 wooneenheden PROFIEL BESTEMMING Hoofdbestemming: meergezinswoningen. Toegelaten nevenbestemming(en): vrij beroep/diensten op het gelijkvloers. De ruimte onder de daken kan enkel gezien worden als aanvulling of uitbreiding voor de woning in de onderliggende volwaardige bouwlaag. BOUWZONE De verplichte bouwlijnen worden aangegeven door de zonering van de bouwzone op het bestemmingsplan, m.a.w. de bouwzone zal voor 100% bebouwd worden. Lotoppervlakte: 14.00 x 50.00 m = 700 m² bebouwde oppervlakte. GARAGE / CARPORT / TUINBERGING / INRIT In het volume van de kelder van het gebouw geïntegreerd. De zone voor toegang tot de ondergrondse garages bevindt zich aan de westzijde, zoals aangegeven op het plan. De helling die toegang geeft tot de ondergrondse parkeerruimte bevindt zich binnen het bouwblok. De breedte van de toegang zal maximaal 5.00 m bedragen. HOOGTE EN DAKHELLING Kroonlijsthoogte: minimum 8.40 m – maximum 9.20 m. Aantal bouwlagen: verplicht 3 volwaardige bouwlagen en één dakruimte aan de uiterst zuidelijke zijde, naar 2 volwaardige bouwlagen en een dakruimte voor het meest noordelijke gedeelte (laatste 10 meter) dat aansluit op de bebouwing langs de Tramstraat. Indien gekozen wordt voor platte daken, dan zal de 4° bouwlaag terugspringen, zodanig dat deze zich binnen het profiel van het hellend dak bevindt. Dakhelling: platte of hellende daken tot maximaal 45°. Niettegenstaande de beschikbare dakhellingen zal het dakvolume steeds ondergeschikt blijven aan de bakstenen onderbouw. Doorlopende gevelvlakken tot maximaal kroonlijsthoogte. cleuren_merken architectuur & ruimtelijke planning 23 BPA GRAAF LODEWIJK BORGLOON TYPE B – meergezinswoningen circa 4 wooneenheden PROFIEL BESTEMMING Hoofdbestemming: meergezinswoningen. Toegelaten nevenbestemming(en): vrij beroep/diensten op het gelijkvloers. De ruimte onder de daken kan enkel gezien worden als aanvulling of uitbreiding voor de woning in de onderliggende volwaardige bouwlaag. Er wordt nooit een volwaardige woonentiteit ingepast. BOUWZONE De verplichte bouwlijnen worden aangegeven door de zonering van de bouwzone op het bestemmingsplan, m.a.w. de volledige bouwzone zal voor 100% bebouwd worden. In de zijgevels (korte zijden) zullen geen toegangen voorzien worden, noch voor voetgangers, noch voor voertuigen. Bouwoppervlakte: 14.00 x 42.00 m = 588 m² bebouwde oppervlakte. Gezien de inplanting van bouwzone B ten opzichte van bouwzone C is het noodzakelijk dat beide invullingen op elkaar afgestemd worden en mogelijk gelijktijdig worden ontwikkeld. GARAGE / CARPORT / TUINBERGING / INRIT In het volume van de kelder van het gebouw geïntegreerd. De zone voor toegang tot de ondergrondse garages bevindt zich aan de oostzijde, zoals aangegeven op het plan. De helling die toegang geeft tot de ondergrondse parkeerruimte bevindt zich binnen het bouwblok. De breedte van de toegang zal maximaal 5.00 m bedragen. HOOGTE EN DAKHELLING Kroonlijsthoogte: minimum 5.60 m – maximum 6.20 m. Aantal bouwlagen: verplicht 2 volwaardige bouwlagen en één dakruimte. Indien gekozen wordt voor platte daken, dan zal de 4° bouwlaag terugspringen, zodanig dat deze zich binnen het profiel van het hellend dak bevindt. Dakhelling: platte of hellende daken tot maximaal 45°. Niettegenstaande de beschikbare dakhellingen zal het dakvolume steeds ondergeschikt blijven aan de bakstenen onderbouw. Doorlopende gevelvlakken tot maximaal kroonlijsthoogte. cleuren_merken architectuur & ruimtelijke planning 24 BPA GRAAF LODEWIJK BORGLOON TYPE C – ééngezinswoningen circa 5 wooneenheden PROFIEL BESTEMMING Bestemming: ééngezinswoningen. Toegelaten nevenbestemming(en): geen. De ruimte onder hellende daken kan enkel gezien worden als aanvulling of uitbreiding voor de woning in de onderliggende volwaardige bouwlaag. BOUWZONE De verplichte bouwlijnen worden aangegeven door de zonering van de bouwzone op het bestemmingsplan, m.a.w. de volledige bouwzone zal voor 100% bebouwd worden, met uitzondering van de onderdoorgang zoals aangegeven op het plan. Elke wooneenheid zal over minstens één inpandige privé buitenruimte beschikken van minimaal 1/5 en maximaal 2/5 van de totale vloeroppervlakte, en dit per eenheid. De gemene muren van elke woonentiteit zullen voor minstens ½ gemeenschappelijk zijn, met andere woorden een continuïteit van bebouwing moet gegarandeerd worden. Gezien de inplanting van bouwzone C ten opzichte van bouwzone B is het noodzakelijk dat beide invullingen op elkaar afgestemd worden en mogelijk gelijktijdig worden ontwikkeld. Uniforme types zijn niet toegestaan, eenzelfde type mag maximaal driemaal herhaald worden. GARAGE / CARPORT / TUINBERGING / INRIT In het volume van gebouw geïntegreerd. Aparte bouwvolumes zijn niet toegelaten. HOOGTE EN DAKHELLING Kroonlijsthoogte: minimum 5.60 m – maximum 6.20 m. Aantal bouwlagen: verplicht 2 volwaardige bouwlagen. Indien gekozen wordt voor platte daken, dan zal de 3° bouwlaag terugspringen, zodanig dat deze zich binnen het profiel van het hellend dak bevindt. Dakhelling: platte of hellende daken tot maximaal 50°. Niettegenstaande de beschikbare dakhellingen zal het dakvolume steeds ondergeschikt blijven aan de bakstenen onderbouw. Doorlopende gevelvlakken tot maximaal kroonlijsthoogte. Aansluitende daken, plat of hellend, zullen steeds dezelfde helling en hoogte hebben. ANDERE Elke wooneenheid zal naar materiaal en vormgeving als één geheel uitgewerkt worden. Zichtbare wanden en zijgevels al dan niet grenzend aan de naastliggende percelen zullen steeds worden afgewerkt. In de gevelwanden grenzend aan de naastliggende wooneenheden zal een minimum aan raamopeningen voorzien worden. Deze wanden zullen zo gedetailleerd worden dat de privacy naar zicht en geluid, van de naastliggende buur maximaal gegarandeerd blijft. De plaatsing van functioneel noodzakelijke openingen (verluchtings- elementen en lichtdoorlatende materialen) gebeurt zodanig dat de privacy van zowel de een als de ander optimaal gegarandeerd blijft. cleuren_merken architectuur & ruimtelijke planning 25 BPA GRAAF LODEWIJK BORGLOON TYPE PROFIEL cleuren_merken architectuur & ruimtelijke planning 26 BPA GRAAF LODEWIJK BORGLOON TYPE D - ééngezins- of meergeneratiewoningen circa 7 wooneenheden PROFIEL BESTEMMING Hoofdbestemming: eengezinswoning of meergeneratiewoningen. Toegelaten nevenbestemming(en): geen. BOUWZONE / ZONE VOOR UITBREIDING Verplichte voorbouwlijn op 2.00 m van de zone voor wegenis met erfkarakter (zie bestemmingsplan). Maximale bouwdiepte op 14.30m vanaf de verplichte voorbouwlijn. De bouwvolumes worden opgericht maximaal binnen de aangegeven zones op het bestemmingsplan. Maximale bouwoppervlakte hoofdvolume: 11.00 x 9.30 = 102,3 m². Minimale bouwoppervlakte hoofdvolume: 60% van de aangegeven bouwzone = 61,38 m². Bouwoppervlakte uitbreiding: maximaal 11.00 x 5.00 = 55 m² bebouwde oppervlakte, aansluitend op de hoofdbouw. GARAGES / CARPORT Afgesloten garages worden in het volume van de woning of de uitbreidingszone geïntegreerd. HOOGTEN EN DAKHELLINGEN Kroonlijsthoogte hoofdvolume: min. 5.60 m en max. 6.20 m. Aantal bouwlagen hoofdbouw: 2 volwaardige bouwlagen en één dakruimte. Aantal bouwlagen zone voor uitbreiding: 1 volwaardige bouwlaag. Dakhelling hoofdvolume: platte of hellende daken tot maximaal 50°. Niettegenstaande de beschikbare dakhellingen zal het dakvolume steeds ondergeschikt blijven aan de bakstenen onderbouw. Dakhelling zone voor uitbreiding: plat dak. cleuren_merken architectuur & ruimtelijke planning 27 BPA GRAAF LODEWIJK BORGLOON TYPE E - ééngezins- of meergeneratiewoningen – circa 4 wooneenheden PROFIEL BESTEMMING Hoofdbestemming: eengezinswoning of meergeneratiewoningen. Toegelaten nevenbestemming(en): geen. BOUWZONE / ZONE VOOR UITBREIDING Verplichte voorbouwlijn op 2.00 m van de zone voor wegenis met erfkarakter (zie bestemmingsplan). De bouwvolumes worden opgericht maximaal binnen de aangegeven zones op het bestemmingsplan. Maximale bouwoppervlakte hoofdvolume: maximaal 11.00 x 8.00 = 88 m² Minimale bouwoppervlakte hoofdvolume: 60% van de aangegeven bouwzone = 52,8 m². Bouwoppervlakte uitbreiding: maximaal 11.00 x 5.00 = 55 m² of 11.00 x 4.30 = 47.30 m² bebouwde oppervlakte, aansluitend op de hoofdbouw. Eén zijgevel van het bouwvolume staat verplicht op de zijdelingse perceelsgrens. Uitbreidingszone: 4.30 m tot 5.00 m (zoals aangegeven op het bestemmingsplan) over de ganse breedte van de achtergevel. Maximale bouwdiepte hoofdvolume op 8.00 m vanaf de verplichte voorbouwlijn. GARAGES / CARPORT / TUINBERGING Afgesloten garages worden in het volume van de woning of de uitbreidingszone geïntegreerd. HOOGTEN EN DAKHELLINGEN Kroonlijsthoogte: min. 5.60 m en max. 6.20 m. Aantal bouwlagen hoofdgebouw: 2 volwaardige bouwlagen en één dakruimte. Indien gekozen wordt voor platte daken, dan zal de 3° bouwlaag terugspringen, zodanig dat deze zich binnen het profiel van het hellend dak bevindt. Aantal bouwlagen uitbreiding: 1 volwaardige bouwlaag, kroonlijsthoogte maximum 3.20, minimum 3.00 m. Dakhelling hoofdvolume: platte of hellende daken tot maximaal 50°. Niettegenstaande de beschikbare dakhellingen zal het dakvolume steeds ondergeschikt blijven aan de bakstenen onderbouw. Dakhelling zone voor uitbreiding: plat dak. Nok evenwijdig aan straat. Aansluitende daken, plat of hellend, zullen steeds dezelfde helling en hoogte hebben. cleuren_merken architectuur & ruimtelijke planning 28 BPA GRAAF LODEWIJK BORGLOON TYPE F – ééngezins- of meergeneratiewoningen circa 6 wooneenheden PROFIEL BESTEMMING Hoofdbestemming: eengezinswoning of meergeneratiewoningen. Toegelaten nevenbestemming(en): geen. BOUWZONE / ZONE VOOR UITBREIDING De verplichte bouwlijnen worden aangegeven door de zonering van de bouwzone op het bestemmingsplan, m.a.w. de volledige bouwzone zal bebouwd worden. Uitbreidingszone (niet verplichtend in te vullen), aansluitend aan het hoofdvolume, op maximaal 5.00 m vanaf de verplichte bouwzone. Maximale bouwdiepte op 15.00 m vanaf de verplichte voorbouwlijn. GARAGES / CARPORT / TUINBERGING Inpandig, wel of niet afgesloten. HOOGTEN EN DAKHELLINGEN Kroonlijsthoogte: min. 5.60 m en max. 6.20 m. Aantal bouwlagen hoofdvolume: 2 volwaardige bouwlagen en één dakruimte. Aantal bouwlagen zone voor uitbreiding: 1 bouwlaag. Dakhelling hoofdvolume: hellend dak tot maximaal 45°, nok parallel met straat. Niettegenstaande de beschikbare dakhellingen zal het dakvolume steeds ondergeschikt blijven aan de bakstenen onderbouw. Dakhelling zone voor uitbreiding: plat dak. Aansluitende daken, plat of hellend, zullen steeds dezelfde helling en hoogte hebben. cleuren_merken architectuur & ruimtelijke planning 29 BPA GRAAF LODEWIJK BORGLOON TYPE G - ééngezins- of meergeneratiewoningen circa 6 wooneenheden PROFIEL BESTEMMING Hoofdbestemming: eengezinswoning of meergeneratiewoningen. Toegelaten nevenbestemming(en): diensten. BOUWZONE / ZONE VOOR UITBREIDING De verplichte bouwlijnen worden aangegeven door de zonering van de bouwzone op het bestemmingsplan, m.a.w. de volledige bouwzone zal bebouwd worden. Uitbreidingszone (niet verplichtend in te vullen), aansluitend aan het hoofdvolume, met een maximale diepte van 3.00 m vanaf de verplichte bouwzone. Maximale bouwdiepte op 16.00 m vanaf de verplichte voorbouwlijn. GARAGES / CARPORT / TUINBERGING In het volume van de woning. HOOGTEN EN DAKHELLINGEN Kroonlijsthoogte: min. 8.40 m en max. 9.20 m. Aantal bouwlagen hoofdvolume: 3 volwaardige bouwlagen en één dakruimte. Aantal bouwlagen zone voor uitbreidinguitbreiding: 2 volwaardige bouwlagen. De zone voor uitbreiding zal steeds aansluiten aan het hoofdvolume. Dakhelling hoofdvolume: hellend dak van maximaal 45°, nok parallel aan pleinzijde. Niettegenstaande de beschikbare dakhellingen zal het dakvolume steeds ondergeschikt blijven aan de bakstenen onderbouw. Aansluitende daken, plat of hellend, zullen steeds dezelfde helling en hoogte hebben.. Dakhelling zone voor uitbreiding: plat dak. Doorlopende gevelvlakken tot maximaal kroonlijsthoogte. cleuren_merken architectuur & ruimtelijke planning 30 BPA GRAAF LODEWIJK BORGLOON TYPE H - ééngezins- of meergeneratiewoningen 1 wooneenheid PROFIEL BESTEMMING Hoofdbestemming: eengezinswoning of meergeneratiewoning. Toegelaten nevenbestemming(en): diensten. BOUWZONE / ZONE VOOR UITBREIDING Binnen de verplichte bouwlijnen, zoals aangegeven op het bestemmingsplan, zal minimaal 70% bebouwd worden. Zone voor uitbreiding (niet verplichtend in te vullen), met een maximum van circa 30.00 m² aansluitend aan het hoofdvolume en de oostelijke perceelsgrens (zie bestemmingsplan). GARAGES / CARPORT / TUINBERGING Afgesloten garages worden in het volume van de woning of de uitbreidingszone geïntegreerd. HOOGTEN EN DAKHELLINGEN Kroonlijsthoogte: min. 8.40 m en max. 9.20 m. Aantal bouwlagen hoofdvolume: 3 volwaardige bouwlagen en één dakruimte. Aantal bouwlagen uitbreiding: maximum 2 bouwlagen. De zone voor uitbreiding is maximaal 2 lagen hoog en zal steeds aansluiten aan het hoofdvolume. Dakhelling hoofdvolume: hellend dak van maximaal 45°. Niettegenstaande de beschikbare dakhellingen zal het dakvolume steeds ondergeschikt blijven aan de bakstenen onderbouw. Dakhelling zone voor uitbreiding: plat dak. Aantal bouwlagen uitbreiding: maximaal 2 volwaardige bouwlaag. Doorlopende gevelvlakken tot maximaal kroonlijsthoogte. ANDERE e De gevel grenzend aan de percelen 290 en 300p is een gesloten gevelwand en zal uitgevoerd worden volgens de algemeen geldende architectonische bepalingen onder II.1. cleuren_merken architectuur & ruimtelijke planning 31
