Bijlage 2015 53957 leidraad selectie initiatieven Park Zegersloot

Leidraad selectie Zegersloot
Datum
: 12 januari 2016
Inleiding
Met het vaststellen van de Ontwikkelambitie Park Zegersloot en de inkleuring van de kaders
is door de gemeenteraad bepaald wat de ontwikkelingsrichting is van Park Zegersloot.
Eén van de uitgangspunten is de zonering van het park in een natuurzone, een recreatiezone
en een sportzone.
De plas ligt in het midden van de recreatieve zone en biedt ruimte om levendigheid en
recreatie te intensiveren. Er zijn dan ook aan de plas twee locaties aangewezen, waar een
horecagelegenheid ontwikkeld kan worden. Uiteindelijk is er ruimte voor één
horecagelegenheid. Om bovenstaande te realiseren is er een uitvraag gedaan richting
samenleving naar partijen die voor eigen rekening en risico willen investeren en hebben vier
partijen gereageerd met concrete initiatieven.
In dit document wordt de volgende stap gezet en de selectieprocedure en de wegingscriteria
beschreven.
Doel document
Het formuleren van criteria waaraan initiatieven worden getoetst om te komen tot een keuze
waarbij realisatie van het initiatief is gegarandeerd en het formuleren van de
selectieprocedure.
Het uiteindelijke doel van de ontwikkeling is het realiseren van een recreatieve zone met een
goed verblijfsklimaat, zodat men er graag komt. De gemeente is faciliterend in de
begeleiding van de plannen.
De (nieuwe) wijze van gebiedsontwikkeling die de gemeente voorstaat, is gebaseerd op de
vraag naar meer intensieve recreatie en levendigheid. De gemeente zoekt daarvoor
initiatiefnemers met lèf, die durven te investeren in park Zegersloot!
Zoals gezegd: Met deze nieuwe methodiek beoogt de gemeente om (lokale) marktpartijen de
invulling van de geformuleerde deelgebieden te laten initiëren. Daarbij is het belangrijk dat
deze partijen deelnemen in alle fasen: het ontwikkelproces, de realisatie én het eindgebruik.
Doel is om partijen, die de Alphense behoefte kennen, een kans te geven om bij te dragen
aan de ontwikkeling. Daarbij wordt een balans gezocht tussen kleinschaligheid en de
zekerheid van realisatie.
Gemeenteraadsbesluit Ontwikkelambitie Park Zegersloot
In januari 2015 heeft de gemeenteraad van Alphen aan den Rijn de Ontwikkelambitie Park
1/9
Zegersloot vast gesteld. Deze nota is tot stand gekomen met de stakeholders in het gebied
en mede gebaseerd op de Structuurvisie 2031 ‘De Stad van Morgen’ en de uitgangspunten,
zoals deze zijn opgenomen in het collegeprogramma ‘Daadkracht Dichtbij’. Deze ambitie is
gedurende 2015 uitgewerkt in een aantal randvoorwaarden voor initiatieven.
De volgende ruimtelijke en programmatische uitgangspunten gelden voor Park Zegersloot:
1. Park Zegersloot is als stedelijk recreatiegebied ‘de plek’ voor (water) sport, recreatief
verblijf en evenementen;
2. Park Zegersloot ontwikkelt zich tot een esthetisch aansprekend en functioneel divers
recreatiegebied.
3. Op lokaal niveau wordt park Zegersloot actiever benut als het recreatieve hart van de
stad, voor (water)sport, evenementen, recreatief verblijf en ontspannen wonen.
4. Het opwaarderen van Park Zegersloot wordt bereikt door het recreatief gebruik te
verbeteren, het gericht toevoegen van functies aan het gebied en het wegnemen van
obstakels om de bevaarbaarheid van pleziervoertuigen mogelijk te maken.
5. Openbaarheid van het gebied is van belang. Privéwoningen worden niet toegestaan
6. Een grootschalige voorziening voor verblijfsrecreatie past niet bij de
ontwikkelambitie. In combinatie met een openbare voorziening is kleinschalige
verblijfsrecreatie bespreekbaar.
7. Voor een gebouw geldt een maximale oppervlakte van 1000m². Dit kan zowel op het
land als op het water gerealiseerd worden. De maximale bouwhoogte bedraagt 2
bouwlagen (inclusief een eventuele kap).
8. Er is in eerste instantie ruimte voor toevoeging van één restaurant of horecafunctie
rondom de plas. Deze horecafunctie ligt minimaal 350 m verwijderd van de
dichtstbijzijnde woningen in verband met mogelijke geluidsoverlast.
9. het zicht op de plas en de oevers moet voor minstens 90 % in stand moet blijven
gedurende het gehele rondje. Uitgangspunt is dat de waterkant openbaar
toegankelijk blijft.
10. De initiatieven voegen ruimtelijke kwaliteit toe aan de Zegerplas door een bijzondere
architectonische vormgeving, door een bijzondere ligging op, in of aan het water,
door een buitenruimte met een inrichting die aanleiding geeft tot gebruik dat past bij
het stadspark (verblijven, ontmoeten, spelen) en doordat gebouw en buitenruimte als
geheel ontworpen zijn.
11. Voor benodigde infrastructuur voor autoverkeer/parkeren/expeditieverkeer wordt
zoveel mogelijk aangesloten bij bestaande voorzieningen
12. Het initiatief dient permanent gehuisvest en geëxploiteerd te worden.
Gebiedsomschrijving
Er zijn in de kaders twee locaties aangegeven waar een horeca of restaurant kan komen. Eén
locatie in de buurt van de bestaande restaurantcluster aan de noordkant (in het zogeheten
Luierpark) en één bij de T-steiger aan de zuidkant.
2/9
Afb. 1 locaties waar horeca
mogelijk is
In het plangebied geldt het volgende bestemmingsplan: Bestemmingsplan Zegersloot
24/04/1980 en Zegerslootgebied 01/07/2004
Stand van Zaken selectie
Omdat de gemeente door middel van het organiseren van concurrentie wenst te komen tot
de keuze voor een ontwikkelaar, wordt een selectieprocedure voorgesteld.
Met de term selectieprocedure, als alternatief voor een formele aanbestedingsprocedure,
wordt bedoeld een procedure waarbij verschillende marktpartijen in de gelegenheid worden
gesteld om interesse te tonen in het deelnemen aan de gebiedsontwikkeling. Dit doen we
met de gepaste mate van openbaarheid in het kader van de algemene beginselen van
behoorlijk bestuur (conform Europese regelgeving).
De afgelopen twee jaar heeft de gemeente verschillende partijen, die naar aanleiding van
oproepen in de krant, in de raadsvergaderingen en op aanvraag, interesse toonden,
uitgenodigd om met een uitgewerkt plan te komen.
De selectie leidt tot een erfpachtovereenkomst, waarbij marktconforme tarieven worden
gehanteerd en is om die reden niet aanbestedingsplichtig.
Kandidaten
Meerdere kandidaten hebben zich afgelopen jaar gemeld bij de gemeente met hun plannen
voor Zegersloot. Met al deze partijen is oriënterend gesproken over hun ideeën en
mogelijkheden. Een aantal partijen hebben we aangegeven, dat hun plannen niet passen in
de ambities voor Zegersloot. De plannen waren bijvoorbeeld te grootschalig voor Zegersloot
of er was geen sprake van permanente huisvesting. We hebben bij alle initiatieven gevraagd
om een businesscase, waarbij naast een economische component (is het bedrijf
levensvatbaar) ook uitgelegd wordt hoe het initiatief bijdraagt aan het beheer van het
gebied.
Selectieprocedure
Stappen om tot selectie te komen:
3/9
1. Besluitvorming wegingscriteria en selectie leidraad college (12 januari 2016)
2. Brief richting initiatiefnemers over de selectieleidraad en wegingscriteria met het verzoek
om voor eind januari eventuele aanvullingen te doen op het plan. (voor 15 januari 2016)
3. Indieningstermijn voor aanvullende informatie initiatieven (12 februari 2016)
4. Selectieadvies (voor eind februari 2016)
5. Collegebesluit selectie ( maart 2016)
6. Raadsvoorstel selectie (april 2016).
Selectie
In de brief aan de initiatiefnemers wordt gevraagd om een planuitwerking en een financiële
onderbouwing te leveren:
-
De planuitwerking moet vermelden welke functies de partij wil realiseren, waarom dit
hiervoor de beste plek is, en hoe hiermee wordt bijgedragen aan het verbeteren van
de recreatieve functie. Hiernaast dient de planuitwerking te voldoen aan de
indieningsvereisten zoals vermeld in bijlage 1.
-
De financiële onderbouwing dient in elk geval haalbaarheidsmodel te bevatten,
waarbij rekening gehouden wordt met een marktconform erfpachtcanon per jaar.
Deze wordt meegegeven in de brief die verstuurd wordt aan de initiatiefnemers.
De selectie vindt plaats door toetsing aan de wegingscriteria. Selectie kan plaatsvinden onder
voorbehoud van een eventueel onderzoek volgens de wet Bibop. Over de uitslag kan niet
worden gecorrespondeerd.
Uitvoering
Het college neemt aan de hand van het advies van de selectiecommissie een besluit over
welk initiatief gerealiseerd gaat worden. Het college legt het besluit voor aan de raad ter
instemming.
Indien de plannen passen binnen het vigerende bestemmingsplan, kan de start van de
realisatie op korte termijn plaatsvinden. Indien dit niet het geval is, dienen eerst de
planologische procedures te worden doorlopen. Het bestemmingsplan zal in een bijlage
worden meegestuurd aan de initiatiefnemers.
Contractering
De contractuele fase met de geselecteerde kandidaten gaat pas van start als een partij op
basis van de selectieprocedure is geselecteerd. De selectieprocedure is afgerond door de
instemming van de raad op het besluit van het college van B&W.
Na de instemming van de raad wordt een intentieovereenkomst afgesloten waar in ieder
geval de volgende onderwerpen zullen worden opgenomen:

Erfpachtcanon. Deze vindt plaats op basis van taxatie van de marktconforme waarde
door een onafhankelijk taxateur.

Ontwikkelaar dient planschadeovereenkomst te ondertekenen.

Realistische planning op peildata (aanvraag omgevingsvergunning, start, oplevering).
4/9

Ruimtelijke procedure (voor zover nodig) voor rekening en risico van ontwikkelaar.

Aanvraag benodigde vergunningen voor rekening en risico ontwikkelaar.
Wanneer de planologische procedures zijn doorlopen wordt de erfpachtovereenkomst tussen
gemeente en afgesloten en kan de bouw beginnen.
5/9
Bijlage 1 Indieningsvereisten en uitsluitingscriteria Initiatieven Park Zegersloot
Indieningseisen (1 digitale en 1 analoge versie)
1. Planuitwerking, minimaal bestaande uit:
-
Visie op de locatie en de inpassing daarvan in het gebied
-
een stedenbouwkundige invulling binnen het plangebied;
-
een volledige programmabeschrijving met referentiebeelden van de te realiseren
bebouwing;
-
plattegronden en doorsneden.
2. Beknopt (max. twee A4-tjes) plan van aanpak met een beschrijving van het
voorgenomen ontwikkelproces (planning, fasering en participatie), de omschrijving
hoe bijgedragen wordt aan het beheer van Park Zegersloot, hoe invulling gegeven
wordt aan duurzaamheid en het communicatietraject met de omwonenden.
3. Ondertekend exemplaar van het bijgesloten formulier “Eigen verklaring
geïnteresseerde partij”.
4. Businesscase die duidelijk maakt hoe het initiatief gerealiseerd wordt
(stichtingskosten) en duidelijk maakt dat de exploitatie meerjarig de erfpachtcanon
van ca. €25,- per m2 uitgeefbaar terrein kan dragen.
Programma van eisen
In het plangebied geldt het volgende bestemmingsplan: Bestemmingsplan Zegersloot
24/04/1980 en Zegerslootgebied 01/07/2004

Indien het te realiseren plan niet binnen deze bestemmingsplannen past, dienen
voorafgaand aan realisatie de vereiste planologische procedures doorlopen te
worden.

Het initiatief moet gerealiseerd worden binnen 1 van de 2 aangewezen locaties
rondom de Zegerplas op minimaal 350 m afstand van de eerste woningen, de
waterkant blijft openbaar toegankelijk,

de maximale bebouwde oppervlakte is 1000 m2. Hierin vallen alle gebouwen op land
of op water, inclusief de terrassen.

Er is sprake van maximaal 2 bouwlagen inclusief kap.

Parkeren conform gemeentelijke norm; 13 parkeerplaatsen per 100 m2
restaurantfunctie (complete BVO inclusief terras)
Bieding
De bieding dient:

dient te worden ingediend in een gesloten enveloppe voorzien van de tekst ‘bieding’
en de naam van de locatie;
6/9

de digitale bieding dient te worden gemaild naar [email protected]

dient onvoorwaardelijk te zijn

heeft een gestanddoeningstermijn van een half jaar, gerekend vanaf de uiterste
datum van inschrijving, te weten van 12 februari 2016 tot en met 12 augustus 2016
Contractueel na selectie

Ontwikkelaar dient planschadeovereenkomst te ondertekenen.

Realistische planning op peildata (aanvraag omgevingsvergunning, start, oplevering)

Ruimtelijke procedure voor rekening en risico van ontwikkelaar.

Aanvraag benodigde vergunningen voor rekening en risico ontwikkelaar.

Erfpacht overeenkomst die na taxatie de definitieve erfpachtcanon bevat.
Beoordelingsaspecten
De biedingen die voldoen aan het gestelde programma van eisen worden per locatie
inhoudelijk beoordeeld op basis van onderstaande criteria:
Kwaliteitscriteria
Max. te
Wegings-
behalen
factor
punten
1. Gebouw en omgeving (visie)
100
45%
2. Ontwerp aansluiting openbaar gebied
100
10%
3. Waarde initiatieven
100
30%
4. Duurzaamheid
100
15%
400
100%
Totaal
Beschrijving kwaliteitscriteria
1.
Gebouw en omgeving:
Daarbij valt te denken aan
-de mate waarin de ontwikkeling past in het park Zegersloot door toevoegen van
ruimtelijke kwaliteit op architectonisch gebied en qua bijzondere ligging
-de mate waarin het gebouw en buitenruimte als geheel ontworpen zijn
-de mate waarin de ontwikkeling relatie heeft met het water en de
gebruiksmogelijkheden op het water en in het stadspark bevordert
-de mate waarin het water openbaar toegankelijk blijft
2.
Ontwerp aansluiting op het openbaar gebied:
Daarbij valt te denken aan:
-de wijze waarop voor de infrastructuur wordt aangesloten bij bestaande
voorzieningen
-de voorgestelde parkeeroplossing
- op welke wijze zorgt het plan voor de continuering van het rondje Zegerplas en de
zichtbaarheid van de plas tijdens het rondje
7/9
;
3.
Waarde van het initiatief
Daarbij valt te denken aan
- Wat voegt het initiatief toe aan het bestaande recreatie- en horeca aanbod in Park
Zegersloot
- Wat draagt het initiatief bij aan het beheer van het gebied
-welke openbare voorzieningen worden extra aangelegd tbv het gebied
- is het initiatief jaarrond open
-wat is de levensvatbaarheid van het initiatief, hoe duurzaam is het bestaansrecht
-wat is de kwaliteit van de businesscase, qua realisatie en exploitatie van het initiatief
rekening houdend met een erfpachtcanon van ca €25,- per m2 uitgeefbaar terrein.
4.
Duurzaamheid:
- welke duurzame maatregelen gaat de initiatiefnemer toepassen qua
materiaalgebruik
- welke duurzame maatregelen neemt de initiatiefnemer in de landschappelijke
inpassing
- hoe worden flora en fauna gecompenseerd
- hoe realiseert de initiatiefnemer dat er energieneutraal wordt gebouwd
De kwaliteitskaders
Wanneer het initiatief niet aan onderstaande gestelde kwaliteitseisen voldoet, leidt dit tot
uitsluiting.
- AFSTAND BEBOUWING. Initiatief ligt minimaal 350 m van woningen.
- OPPERVLAKTE EN BOUWLAGEN BEBOUWING. De maximale bebouwde oppervlakte is
1000 m2. Hierin vallen alle gebouwen op land of op water, inclusief de terrassen.
Er is sprake van maximaal 2 bouwlagen inclusief kap.
Wijze van beoordelen
Bij de beoordeling op criteria wordt een absoluut beoordelingssysteem gehanteerd. Dit wil
zeggen dat de indieningen afzonderlijk beoordeeld worden op de mate waarin zij voldoen.
Per beoordelingsaspect wordt door de beoordelingscommissie een rapportcijfer toegekend
van 0 tot en met een 100 volgens de tabel hieronder.
Kwaliteit beoordeling
Uitmuntend, met toegevoegde waarde
Score
100
Voldoende
70
Matig
30
Weinig tot niets opgeleverd
0
De inschrijving waarmee het hoogste totale puntenaantal is gescoord, wordt gezien als de
meest gewenste indiening. De gemeente behoudt zich te allen tijde het recht voor om geen
grond uit te geven.
8/9
Ontwerpvergoeding
Partijen, die een volledige bieding uitbrengen, nemen ontwerpkosten voor eigen rekening en
ontvangen een tegemoetkoming van € 2.000 per bieding.
Selectiecommissie
De selectiecommissie bestaat uit de volgende personen:

Afdelingshoofd (voorzitter)

Projectleider Projectmanagement

Medewerker Beheer Openbare Ruimte

Stedenbouwkundige

Landschapsarchitect

Lid Vrienden Park Zegersloot

Externe met expertise op exploitatie van horecagelegenheden
Deze selectiecommissie toetst de plannen op de vastgestelde criteria. Met de uitkomst van
deze toetsing adviseert de commissie het college tot het selecteren van één van de
initiatieven. Het college besluit uiteindelijk op basis van het advies van de commissie.
9/9