Eenmanszaak of toch BV

Checklist – Eigen woning
1. Aankoop van de eigen woning
De inkomstenbelasting heeft een speciale fiscale regeling voor eigenwoningbezitters (de
zogenoemde eigenwoningregeling). Men krijgt pas hiermee te maken als de woning bij de
aankoop of daarna als eigen woning wordt aangemerkt.
Is de woning een eigen woning?
Een eigen woning is een (gedeelte van een) gebouw, een duurzaam aan een plaats gebonden schip
(woonschip) of woonwagen dat of die de belastingplichtige – dan wel een persoon die tot zijn
huishouden behoort – als hoofdverblijf ter beschikking staat.
Trek aankoopkosten af
Bij de aankoop van de woning kunnen bepaalde gemaakte kosten in aftrek worden gebracht. Zo
zijn de notariskosten en de kadastrale rechten voor de hypotheekakte aftrekbaar. Dit geldt ook
voor (een deel van) de afsluitprovisie. In totaal mag maximaal 1,5% van de schuld worden
afgetrokken, maar niet meer dan € 3.630. Verder komen ook taxatiekosten (alleen voor het
verkrijgen van een lening), bemiddelingskosten voor het verkrijgen van de geldlening en de
kosten van de aanvraag van de Nationale Hypotheek Garantie in aftrek.
Trek kosten af voor eigenwoningschuld
Voor de aftrek van de rente of de kosten die samenhangen met een geldlening is het doel
waarvoor de gelden worden geleend bepalend.
Wat zijn de overige kosten?
Ook periodieke betalingen voor erfpacht, opstal of beklemming kunnen in aftrek worden
gebracht op het inkomen. Andere kosten voor de eigen woning, zoals kosten van onderhoud en
verbetering, zijn in beginsel niet aftrekbaar.
2. Aankoop nieuwbouwwoning
Bij aankoop van een nieuwbouwwoning speelt altijd een aantal bijzondere fiscale aspecten een
rol.
Nieuwe woning in aanbouw of leeg
Woningen die al gekocht zijn, maar nog leegstaan of in aanbouw zijn worden onder voorwaarden
in het jaar van aankoop en de drie daaropvolgende jaren ook aangemerkt als eigen woning. Het is
dan wel de bedoeling dat deze woning het hoofdverblijf wordt.
Bouwdepot in box 1
Onder bepaalde voorwaarden is het mogelijk het depot voor nieuwbouwwoningen gedurende
maximaal twee jaar in box 1 in aanmerking te nemen. Het kan voordelig zijn om hiervan gebruik
te maken. Na de termijn van twee jaar gaat het depot over naar box 3.
© Licent Fiscale en Juridische Uitgevers BV, Rijswijk, 2015 – Aan de redactie van dit document is de uiterste zorg besteed. Niettemin kan redactie noch uitgever enige
aansprakelijkheid aanvaarden voor eventuele onjuistheden of onvolkomenheden.
CHECK ONZE WEBSITES: WWW.TAXENCE.NL / WWW.LICENTACADEMY.NL
Aftrekbaar renteverlies tijdens de bouw
Koopt de belastingplichtige een nieuwbouwwoning, dan kan hij de bouwrente aftrekken die
betrekking heeft op de periode nadat de voorlopige koopovereenkomst wordt afgesloten tot het
moment van oplevering van de woning.
3. Verzeker, spaar of beleg voor een eigen woning
Naast de mogelijkheid van kostenaftrek in box 1 werd de aankoop van een eigen woning tot 1
januari 2013 ook nog op een andere wijze fiscaal gestimuleerd, namelijk met de
kapitaalverzekering eigen woning (KEW), de spaarrekening eigen woning (SEW) of de
beleggingsrecht eigen woning (BEW). Wie deze producten na 31 december 2012 heeft afgesloten,
komt echter niet meer in aanmerking voor deze faciliteit. Het KEW-regime is namelijk per 1
januari 2013 komen te vervallen voor producten die per datum zijn afgesloten.
Oude gevallen
De eigenwoningbezitter kon sparen of een verzekering afsluiten voor de aflossing van de
eigenwoningschuld. Als het product aan de voorwaarden voldeed, had men in beginsel recht op
een belastingvrije uitkering van maximaal € 157.000 (2013). Bij gehuwden en andere fiscale
partners kon dit oplopen tot maximaal € 314.000. Deze vrijstelling blijft gewoon gelden voor
producten die zijn afgesloten vóór 31 december 2012.
Nieuwe gevallen
Voor nieuwe gevallen geldt dat de waarde van de kapitaalverzekering, spaarrekening en
beleggingsrecht vanaf 1 januari 2013 in box 3 wordt belast. In specifieke overgangsgevallen is het
wel mogelijk om ook na 31 december 2012 een KEW, SEW of BEW af te sluiten die in
aanmerking komt voor de vrijstelling in box 1. Hieraan zijn uiteraard specifieke voorwaarden
verbonden.
4. Eigen woning in de aangifte
Als de belastingplichtige het gehele jaar een fiscale partner had, geven beiden het totaal aan van
het eigenwoningforfait verminderd met de aftrekposten. Vervolgens kan het saldo van de
inkomsten en aftrekposten eigen woning tussen beiden worden verdeeld. Elke verdeling is
toegestaan, als het totaal maar 100% is. Deze verdeling kan resulteren in een tariefvoordeel door
een negatief saldo op te voeren bij de partner met het hoogste inkomen in box 1. Het is daarbij
niet van belang van wie de woning is.
Kijk kritisch naar de WOZ-waarde
Tegenover de (hypotheek)renteaftrek staat het zogenoemde eigenwoningforfait dat bij het
inkomen moet worden geteld. Het eigenwoningforfait is een percentage van de WOZ-waarde
(Wet waardering onroerende zaken). De WOZ-waarde staat op de WOZ-beschikking die de
gemeente toestuurt. Hoe hoger de WOZ-waarde, des te hoger de forfaitaire bijtelling. Bij
ontvangst is het belangrijk om de vastgestelde waarde te controleren en binnen zes weken
bezwaar aan te tekenen als de waarde te hoog is.
Verhuizen naar een nieuwe woning
De eigenwoningregeling geldt alleen voor de periode waarin de woning het hoofdverblijf is.
Woont men niet het gehele jaar op het woonadres, dan is het van belang te bepalen hoe lang de
© Licent Fiscale en Juridische Uitgevers BV, Rijswijk, 2015 – Aan de redactie van dit document is de uiterste zorg besteed. Niettemin kan redactie noch uitgever enige
aansprakelijkheid aanvaarden voor eventuele onjuistheden of onvolkomenheden.
CHECK ONZE WEBSITES: WWW.TAXENCE.NL / WWW.LICENTACADEMY.NL
woning wel het hoofdverblijf is. Daarbij wordt alleen gekeken naar de datum waarop het
woonadres is gewijzigd in de Gemeentelijke Basisadministratie en niet naar de verhuisdatum.
Breng (hypotheek)rente in aftrek
Rente over en kosten van de eigenwoningschuld zijn aftrekbaar in het jaar van betaling. Let erop
dat de renteaftrek is gelimiteerd tot dertig jaar. Sinds 1 januari 2013 geldt bovendien voor nieuwe
hypotheken dat de rente alleen aftrekbaar is als de hypotheek in maximaal dertig jaar volledig en
op zijn minst annuïtair wordt afgelost. Dit houdt in dat de eigenwoningbezitter elke periode een
vast bedrag betaalt dat bestaat uit rente en uit aflossing. De vereiste minimum annuïtair bekent
overigens niet dat een verbod geldt op andere hypotheekvormen. Bijvoorbeeld een lineaire
aflossingshypotheek komt aanvankelijk ook voor renteaftrek in aanmerking, want de
eigenwoningbezitter lost in de eerste jaren dan méér af dan volgens een annuïtair schema.
Betaal hypotheekrente vooruit
Onder voorwaarden is het mogelijk rente vooruit te betalen en toch nog in het volgende jaar in
mindering te brengen op het inkomen. Alleen als de rente betrekking heeft op een periode die
eindigt vóór 1 juli van het daaropvolgende jaar mag de rente in het jaar van betaling worden
afgetrokken.
Los een kleine hypotheekschuld af
Staat nog maar een klein bedrag aan een eigenwoningschuld (hypotheek) open? Bekijk dan eens
goed of het niet voordeliger is deze schuld geheel af te lossen. Het is namelijk mogelijk een aftrek
wegens geen of geringe eigenwoningschuld toe te passen. Komt de bijtelling van het
eigenwoningforfait verminderd met de aftrekbare hypotheekrente uit op een positief bedrag, dan
krijgt men een extra aftrekpost ter grootte van dat positieve saldo. Op deze manier wordt
belastingheffing in box 1 over het eigenwoningforfait vermeden.
5. Verbouwing van de eigen woning
Om de renteaftrek niet in gevaar te brengen moeten alle werkzaamheden en kosten van de
verbouwing schriftelijk kunnen worden aangetoond. Zorg dus ervoor dat alle bonnen, kwitanties
en facturen van aannemers goed worden bewaard. De inspecteur kan hierom vragen. Alleen als
het onderhoud echt aan te tonen is, is de financieringsrente aftrekbaar.
Zorg dat de lening verband houdt met de verbouwing
Houd er bij het afsluiten van een extra hypotheek voor de verbouwing van de eigen woning
rekening mee dat de rente hierover alleen aftrekbaar is als er een verband is tussen de lening en
de verbouwing.
Maak gebruik van extra aftrek bij verbouwing monumentenpand
Bij monumentenpanden zijn er meestal extra (onderhouds)kosten. In de sfeer van de
persoonsgebonden aftrek is daarom een bijzondere regeling hiervoor getroffen. Hierdoor zijn
80% van deze onderhoudskosten aftrekbaar. Overigens geldt deze regeling voor
monumentenpanden die vallen onder de eigenwoningregeling of die belast zijn in box 3 en
waarvan de waardeveranderingen de belastingplichtige (in)direct voor meer dan de helft aangaan.
© Licent Fiscale en Juridische Uitgevers BV, Rijswijk, 2015 – Aan de redactie van dit document is de uiterste zorg besteed. Niettemin kan redactie noch uitgever enige
aansprakelijkheid aanvaarden voor eventuele onjuistheden of onvolkomenheden.
CHECK ONZE WEBSITES: WWW.TAXENCE.NL / WWW.LICENTACADEMY.NL
6. Verhuur van de eigen woning
Bij het verhuren van de woning mag de toerekening van de lening plaatsvinden naar rato van het
feitelijke gebruik van de eigen woning. Daarbij kan de oorspronkelijke verkrijgingsprijs van de
eigen woning als uitgangspunt worden genomen.
Tijdelijk verhuur oude woning? Behoud zoveel mogelijk renteaftrek
Koopt men een nieuwe woning, maar verhuurt men tijdelijk de oude woning? Dan kan onder
omstandigheden de hypotheekrente van de oude woning toch aftrekbaar zijn. Het moet in dat
geval wel gaan om de oude woning die te koop staat. Tijdens de verhuurperiode is de
hypotheekrente niet aftrekbaar, nu deze in box 3 valt. Is de verhuurperiode afgelopen? Dan valt
de woning weer in box 1 en ontstaat weer recht op aftrek. De eigenwoningbezitter tevens
verhuurder van de oude woning kan maximaal drie jaar gebruik blijven maken van deze regeling.
Hypotheekrenteaftrek ook tijdens vakantie
De eigenwoningbezitter behoudt tijdens zijn vakantie of een kort verblijf in het buitenland toch
zijn recht op aftrek van kosten zoals de hypotheekrente. Het eigenwoningforfait blijft dus
gewoon gelden. Wel zijn de brutohuuropbrengsten voor 70% belast als ‘inkomsten uit tijdelijke
verhuur’.
Maak gebruik van de kamerverhuurvrijstelling
Als de kamerverhuurvrijstelling van toepassing is, wordt de verhuurde kamer aangemerkt als een
onderdeel van de eigen woning die de belastingplichtige als hoofdverblijf ter beschikking staat.
De huur die men ontvangt, blijft buiten de belastingheffing. Hieraan zijn wel strikte voorwaarden
verbonden. Zo mag geen sprake zijn van verhuur van korte duur en mag de ontvangen huur niet
meer zijn dan € 4.954 (in 2015).
7. Verkoop van de eigen woning
Bij verkoop van de woning is het soms mogelijk gebruik te maken van enkele bijzondere
regelingen die een dubbele aftrek van hypotheekrente garanderen.
Profiteer van dubbele (hypotheekrente)aftrek
Als men een nieuwe woning koopt maar de oude nog niet heeft verkocht, kan maximaal drie jaar
lang de (hypotheek)rente op beide woningen in aftrek worden gebracht. Dit kan uitkomst bieden
in de huidige ‘kopersmarkt’ waarin huizen over het algemeen langer te koop staan dan een paar
jaar geleden. Naast de hypotheekrente zijn ook de periodieke betalingen voor de rechten van
erfpacht, opstal of beklemming van beide woningen aftrekbaar.
Let op aftrekbeperking bij verkoop van woning aan partner
Om mogelijk misbruik te voorkomen is er een speciale regeling voor gevallen waarbij de woning
aan de partner wordt verkocht. Na deze overdracht mag namelijk alleen de rente worden
afgetrokken over een bedrag dat gelijk is aan (het deel van) de eigenwoningschuld van degene die
(het deel van) de woning heeft overgedragen.
© Licent Fiscale en Juridische Uitgevers BV, Rijswijk, 2015 – Aan de redactie van dit document is de uiterste zorg besteed. Niettemin kan redactie noch uitgever enige
aansprakelijkheid aanvaarden voor eventuele onjuistheden of onvolkomenheden.
CHECK ONZE WEBSITES: WWW.TAXENCE.NL / WWW.LICENTACADEMY.NL
8. Aankoop nieuwe eigen woning
Bij verkoop van een oude woning met overwaarde en aankoop van een nieuwe, duurdere woning
kan de eigenwoningbezitter te maken krijgen met de bijleenregeling.
Houd de bijleenregeling in de gaten
De bijleenregeling kan de (hypotheek)renteaftrek beperken. Alleen de rente over een lening voor
het deel van de aankoopprijs van de nieuwe woning die hoger is dan de overwaarde van de oude
woning is aftrekbaar. Deze overwaarde moet worden geïnvesteerd in de nieuwe woning. Wordt
er ook voor de overwaarde een nieuwe hypotheek afgesloten, dan is de rente daarop niet
aftrekbaar. Aan de hand van het Rekenhulpprogramma van de Belastingdienst
(www.belastingdienst.nl/rekenhulpen/bijleenregeling) kan men inzicht krijgen in de eventuele
fiscale gevolgen van de bijleenregeling.
9. Bijzondere situaties en de eigen woning
Bijzondere situaties vragen om een speciale aanpak.
Maak gebruik van de regeling bij echtscheiding
De vertrekkende partner kan de woning tot maximaal twee jaar na zijn vertrek als eigen woning
aanmerken. Dit geldt echter alleen voor degene die de fiscale partner was voordat hij de woning
verliet. Is er nog geen scheiding of scheiding van tafel en bed aangevraagd bij de rechter, dan is
nog sprake van fiscaal partnerschap. Daarnaast moet het aannemelijk zijn dat de woning voor de
partner die in de woning blijft wonen als hoofdverblijf ter beschikking staat. Hij moet in dat geval
wel zijn aandeel van het forfait aangeven.
Ook voor buitenlandse eigen woning renteaftrek mogelijk
Voor een binnenlands belastingplichtige met een woning in het buitenland of een buitenlands
belastingplichtige met een woning in Nederland is het onder voorwaarden ook mogelijk zijn
hypotheekrente af te trekken. Maar let op: de fiscus zal in dat geval kijken welke woning als
hoofdverblijf dient. Als men bijvoorbeeld hoofdzakelijk in een huurhuis woont, kan men de
buitenlandse woning niet opgeven als eigen woning. De bijbehorende hypotheekrente is in dat
geval niet aftrekbaar, omdat de buitenlandse woning in box 3 valt. Ook moet men bij
grensoverschrijdende situaties nagaan of een belastingverdrag van toepassing is.
Tijdelijke uitzending of overplaatsing? Toch hypotheekrenteaftrek
Bij tijdelijke overplaatsing of uitzending naar het buitenland kan men onder voorwaarden de
hypotheekrente toch blijven aftrekken. Zo moet de woning minimaal één jaar voor de uitzending
of overplaatsing de eigen woning en het hoofdverblijf zijn geweest. Ook mag de woning in die
periode niet door een derde (behalve kinderen tot 27 jaar) worden bewoond.
Opname in verpleegtehuis? Nog twee jaar renteaftrek mogelijk
De woning is bij opname in een verpleegtehuis of verzorgingshuis niet meer het hoofdverblijf.
Toch mag deze nog maximaal twee jaar als eigen woning worden aangemerkt. Een
indicatiestelling van het Centrum Indicatiestelling Zorg is dan wel nodig. Het moet namelijk gaan
om een opname vanwege ouderdom of medische redenen.
© Licent Fiscale en Juridische Uitgevers BV, Rijswijk, 2015 – Aan de redactie van dit document is de uiterste zorg besteed. Niettemin kan redactie noch uitgever enige
aansprakelijkheid aanvaarden voor eventuele onjuistheden of onvolkomenheden.
CHECK ONZE WEBSITES: WWW.TAXENCE.NL / WWW.LICENTACADEMY.NL
Zorg voor een goede regeling na overlijden
Op grond van een vruchtgebruikstestament verkrijgt de langstlevende echtgenoot het
vruchtgebruik van de nalatenschap en dus ook van de eigen woning. De vruchtgebruiker moet
vervolgens het eigenwoningforfait toepassen, maar kan wel de kosten (waaronder de
hypotheekrente) in box 1 in aftrek brengen.
10. Onroerendezaakbelasting
WOZ-waarde ook van belang voor ozb
De hoogte van de gemeentelijke aanslag onroerendezaakbelasting (ozb) is onder meer afhankelijk
van de WOZ-waarde van de onroerende zaak. Des te meer reden om bezwaar te maken tegen de
WOZ-waarde of de aanslag onroerendezaakbelasting als u het er niet mee eens bent.
Let op gebruikte referentiewoningen in WOZ-beschikking
De waarde van de onroerende zaak wordt vaak vastgesteld aan de hand referentiewoningen. De
gemeente moet daarbij wel rekening houden met de onderlinge verschillen tussen het te
waarderen object en de referentiewoningen. Maar deze hoeven niet identiek te zijn. Het is
daarom verstandig kritisch te kijken naar de WOZ-beschikking en dan vooral naar de gebruikte
referentiewoningen.
© Licent Fiscale en Juridische Uitgevers BV, Rijswijk, 2015 – Aan de redactie van dit document is de uiterste zorg besteed. Niettemin kan redactie noch uitgever enige
aansprakelijkheid aanvaarden voor eventuele onjuistheden of onvolkomenheden.
CHECK ONZE WEBSITES: WWW.TAXENCE.NL / WWW.LICENTACADEMY.NL