Dit artikel is als volgt onderverdeeld: I. de medewerkingplicht van de

Dit artikel is als volgt onderverdeeld:
I. de medewerkingplicht van de huurder;
II. huurbeëindiging wegens renovatie: de mogelijkheden;
III. vergoedingsrechten.
I. DE MEDEWERKINGPLICHT VAN DE HUURDER
Artikel 7:220 BW regelt de medewerkingplicht van een huurder bij een voorgenomen
renovatie.
a) artikel 7:220 BW: een korte uiteenzetting
- lid 1: dringende werkzaamheden
Van een renovatie maken vaak dringende werkzaamheden onderdeel uit.
Lid 1 bepaalt dat dringende werkzaamheden dienen te worden gedoogd. Het oude recht
(artikel 7A:1591 BW) sprak slechts over het gedogen van dringende reparaties. Bovendien
was onder het oude recht voor de gedoogplicht vereist dat die dringende reparaties niet
konden worden uitgesteld tot na het eindigen van de huur.
- lid 2: gedogen mits sprake is van een redelijk renovatievoorstel
Bij een renovatie gaan de werkzaamheden verder dan het uitvoeren van dringende
werkzaamheden. Het begrip renovatie is ruim. De wet spreekt over "zowel sloop met
vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging".
Het begrip renovatie gaat weer niet zover gaat dat slechts het uitbreiden van
voorzieningen of service, zonder een fysieke wijziging aan het gehuurde, daaronder valt.
Onder het oude recht was in de jurisprudentie reeds beslist dat de redelijkheid en
billijkheid met zich mee kunnen brengen dat een huurder een renovatie dient te gedogen.
Die jurisprudentie stond in het teken van het oude (en niet teruggekeerde) artikel 7a:1590
BW waarin bepaald was dat een verhuurder de aard en indeling van het gehuurde niet mag
wijzigen.
Lid 2 beoogt deze jurisprudentie te codificeren. Hierbij wordt blijkens de parlementaire
geschiedenis rekening gehouden met een verdere ontwikkeling in de rechtspraak. Lid 2
bepaalt dat een verhuurder die wil renoveren een redelijk renovatievoorstel dient te doen.
Dit was onder het oude recht ook al de gangbare praktijk.
- Lid 3: het complex
Lid 3 bevat de inmiddels bekende 70% regel: een renovatie van 10 of meer huurobjecten
die een bouwkundige eenheid vormen wordt vermoed redelijk te zijn wanneer 70% of
meer van de huurders daarmee heeft ingestemd. Voor alle andere voorgenomen
renovaties (onder meer van een groot complex waarbij minder dan 70 % van de huurders
heeft ingestemd met de renovatie) moet worden teruggegrepen op het algemene lid 2.
De procedure is volledig nieuw: de "dwarsliggende" huurders (die 30% of minder van het
aantal huurders vertegenwoordigen) dienen binnen acht weken na de ontvangst van de
mededeling dat 70% instemt met het renovatievoorstel tot actie over te gaan. Zij dienen
binnen die termijn een procedure aanhangig te maken. In die procedure kunnen zij
tegenbewijs leveren tegen het vermoeden dat de voorgestelde renovatie redelijk is. De
verhuurder doet er overigens verstandig aan in een dergelijke procedure in reconventie de
nakoming van het renovatievoorstel te vorderen zodat hij over een titel kan beschikken.
Wanneer een verhuurder niet genoeg tijd heeft om de 8 weken periode af te wachten kan
hij een kort gedingprocedure aanhangig maken waarin hij kan profiteren van de
omgekeerde bewijslast. De verhuurder verliest hierbij waarschijnlijk wel de kans dat de
"dwarsliggende" huurders hun termijn van acht weken vergeten.
Laten de huurders hun "bezwaartermijn" voorbij gaan of oordeelt de rechter dat het
voorstel redelijk was dan zijn de "dwarsliggende" huurders aan het renovatievoorstel
gebonden.
b) de praktische toepassing van art. 7:220 BW
- redelijk renovatievoorstel?
Wat is een redelijk renovatievoorstel? Uit de parlementaire geschiedenis blijkt dat
relevante factoren om de redelijkheid te toetsen ondermeer zijn: de aard van de
werkzaamheden, de noodzaak van de medewerking van de huurder, de financiële
consequenties voor de verhuurder, de (hoogte van) de huurprijsverhoging voor de
huurder, de mogelijkheid van een vervangend huurobject voor de huurder en "de overige
omstandigheden van het geval". Een voorstel dat een huurverhoging inhoudt kan dus
redelijk zijn. Er wordt dan ook de nodige vrijheid aan de rechter overgelaten om een
renovatievoorstel op redelijkheid te beoordelen.
- voortzetting van de bestaande huurovereenkomst
De tekst van artikel 220 lid 2 gaat uit van voortzetting van de bestaande
huurovereenkomst. Wanneer het gehuurde wordt gesloopt en op min of meer dezelfde
plaats nieuwbouw verrijst kan de oude huurovereenkomst worden voortgezet. In de
parlementaire geschiedenis wordt over de voortzetting van de huurovereenkomst
opgemerkt:
"daaraan doet niet af dat het gehuurde is gesloopt en opnieuw opgetrokken, zolang maar
vaststaat dat de plaats en de functie van het gehuurde in beginsel gelijk is gebleven …"
- gebondenheid huurder aan een redelijk renovatievoorstel?
De vraag rijst hoe een huurder gebonden wordt aan een renovatievoorstel, zeker wanneer
dat voorstel een huurprijsverhoging inhoudt.
Artikel 220 lid 2 gaat er vanuit dat een huurder een renovatie overeenkomstig een redelijk
renovatievoorstel moet gedogen. De huurder die zo’n voorstel niet accepteert kan worden
veroordeeld de renovatie te gedogen. Daarbij kan een huurder ook bevolen worden het
gehuurde tijdelijk te ontruimen. Wordt het gevorderde toegewezen, al dan niet met
inbegrip van een hogere huurprijs maar kan de huurder zich nog steeds niet met de
renovatie en de consequenties daarvan verenigen dan rest hem niets dan de
huurovereenkomst op te zeggen.
In de parlementaire geschiedenis wordt opgemerkt:
"Voorop moet worden gesteld dat de huurder in beginsel niet aan een door
de rechter redelijk geacht voorstel is gebonden in die zin dat de
huurovereenkomst van rechtswege overeenkomstig dit voorstel wordt
gewijzigd. De huurder behoort immers vrij te zijn het voorstel niet te
aanvaarden, maar zijnerzijds de overeenkomst te beëindigen"
en:
"het is derhalve niet zo dat redelijk bevinding door de rechter van het
voorstel met zich meebrengt dat de huurder "rechtstreeks" aan het
voorstel gebonden wordt"
Dit is mij eerlijk gezegd niet geheel duidelijk. Wanneer de verhuurder een renovatie
voorstel doet en dit voorstel wordt niet geaccepteerd dan zal de verhuurder een procedure
aanhangig maken. Daarin zal de verhuurder (wanneer van een bodemprocedure sprake is)
kunnen vorderen: een verklaring voor recht dat het voorstel redelijk is, een vordering tot
het gedogen van de renovatie conform het renovatievoorstel en een veroordeling tot
betaling van de voorgestelde hogere huurprijs na het afronden van de renovatie. Is de
rechter van oordeel dat het renovatievoorstel redelijk is, dan zullen de vorderingen van de
verhuurder toewijsbaar zijn. De verhuurder heeft belang bij een titel. Waarom de huurder
aan een dergelijk vonnis (waarin het redelijk geoordeelde renovatievoorstel uiteindelijk
resulteert) niet gebonden zou zijn ontgaat mij.
De opmerking tijdens de parlementaire behandeling dat de huurder de huurovereenkomst
kan opzeggen leidt nog niet tot de conclusie dat de huurovereenkomst ongewijzigd blijft.
Een huurder kan bijvoorbeeld ook na een nadere huurprijsvaststelling opzeggen, maar aan
die nadere huurprijs is hij wel degelijk gebonden.
Bovendien wordt er in de parlementaire geschiedenis van uit wordt gegaan dat de huurder
altijd tijdig kan opzeggen. Hierbij heeft men wellicht de huur van woonruimte op het oog
gehad waarbij dit vrijwel altijd mogelijk is. Bij de huur van woonruimte is immers zelden
sprake van langlopende huurovereenkomsten. Maar: bij bedrijfsruimte ligt dit anders. De
huurder van bedrijfsruimte zal na een gevoerde gerechtelijke procedure (waarin het
renovatievoorstel uiteindelijk redelijk is geoordeeld) lang niet altijd kunnen opzeggen
tegen een datum, gelegen voor de renovatie. Dit geldt in het bijzonder bij een
huurcontract dat telkens met vijf jaar wordt verlengd. In de praktijk zal dit niet altijd tot
problemen leiden aangezien de verhuurder een huuropzegging tegen een – contractueel
gezien - te vroege datum vaak zal accepteren. Dit scheelt hem alleen al in de kosten van
het verstrekken van vervangende bedrijfsruimte of schadevergoeding. Maar dit is geen
gegeven. Dit zal afhangen van de marktsituatie en van de huurprijs die redelijk werd
geoordeeld. Wanneer de wetgever bedoeld heeft bij een redelijk geacht renovatievoorstel
een huurder in alle gevallen een "ontsnappingsmogelijkheid" te bieden door de
huurovereenkomst dan maar op te zeggen tegen een datum, gelegen voor de aanvang van
de renovatie, dan had hiervoor een specifieke wettelijke bepaling opgenomen dienen te
worden. Deze ontbreekt.
- een van het renovatievoorstel afwijkende veroordeling?
Stel dat de rechter het voorstel van de verhuurder niet redelijk oordeelt. Kan de rechter de
huurder dan veroordelen zijn medewerking te verlenen aan een "redelijker"
renovatievoorstel? Dit lijkt mij niet. Artikel 220 lid 2 spreekt over een voorstel. De rechter
kan geen voorstel doen of wijzigen. Wordt het aanbod niet redelijk geoordeeld dan zal de
verhuurder wel weer een nieuw voorstel kunnen doen, maar zal dan zo nodig weer de hele
procedure opnieuw moeten voeren. De vergelijking met een huurbeëindigingsprocedure op
grond van een opzegging wegens een redelijk aanbod dringt zich op. In een dergelijke
procedure is de rechter (ook) gebonden aan het voorstel van een verhuurder. Hierbij geldt
echter wel dat die procedure strikter is dan de procedure van artikel 7:220 lid 2 BW. Mijns
inziens kan de verhuurder tijdens de procedure die strekt tot het gedogen van de renovatie
zijn voorstel wel wijzigen.
II. HUURBEËINDIGING WEGENS RENOVATIE: DE MOGELIJKHEDEN
De verhuurder kan in plaats van het afdwingen van medewerking van de huurder aan de
renovatie kiezen voor het laten eindigen van de huurovereenkomst. Dat maakt het
uitvoeren van de renovatie in ieder geval eenvoudiger, maar hiervoor dienen uiteraard wel
gronden te zijn.
Voor een huurbeëindiging van 290-bedrijfsruimte in verband met een renovatie dienen zich
de volgende mogelijkheden aan:
a. een opzegging wegens dringend eigen gebruik (art. 7:296 lid 1 sub b BW);
b. een opzegging op grond van de algemene belangenafweging nadat de
huurovereenkomst minimaal tien jaar heeft geduurd (art. 7:296 lid 3 BW);
c. een ontbinding of opzegging, in verband met het niet accepteren van een redelijk
renovatievoorstel;
d. een opzegging of ontbinding in verband met de realisering van een op het gehuurde
liggend bestemmingsplan (art. 7:296 lid 4 sub c BW respectievelijk 7:310 BW);
e. een opzegging wegens het niet accepteren van een redelijk aanbod zoals bedoeld in
artikel 7:296 lid 4 sub c BW.
a: dringend eigen gebruik
Artikel 7:296 bepaalt nadrukkelijk dat onder duurzaam gebruik door de verhuurder (of één
van degenen, genoemd in lid 1 sub b) ook wordt begrepen een renovatie die zonder
beëindiging van de huur niet mogelijk is. Onder het oude recht was dit bepaald niet
onomstreden.
Bij een dergelijke opzegging dient vanzelfsprekend rekening te worden gehouden met de
wachttijd van drie jaar bij eigendomsovergang (artikel 7:296 lid 2 BW).
Ten opzichte van het oude recht is de eis dat de verhuurder het gehuurde als
bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 in gebruik wil nemen komen te vervallen. Dit
opent mogelijkheden voor de verhuurder die – bijvoorbeeld – winkelruimte of
horecaruimte wil transformeren in kantoren of woningen.
Een interessante vraag is of artikel 7:220 BW ertoe zal leiden dat een huurovereenkomst
minder snel op grond van dringend eigen gebruik kan worden beëindigd. In de
parlementaire geschiedenis wordt omtrent de relatie tussen een opzegging wegens
dringend eigen gebruik en artikel 7:220 BW opgemerkt:
"In beginsel blijft de huurovereenkomst in stand, maar artikel 296 biedt de
mogelijkheid dat de verhuurder bij de rechter de beëindiging van een
overeenkomst vordert op grond van dringend eigen gebruik. Daarbij moet
wel worden bedacht dat deze laatste mogelijkheid alleen bestaat in geval
de renovatie niet zonder beëindiging van de huur mogelijk is en de
noodzaak tot renovatie voldoende "dringend" is."
De kans is groot dat, hoewel artikel 220 lid 4 nadrukkelijk bepaalt dat het in de leden 1 tot
en met 3 bepaalde niet afdoet aan de bevoegdheid voor de verhuurder om op te zeggen,
een rechter een opzegging wegens dringend eigen gebruik zal zien als een "laatste
redmiddel", gelet op de mogelijkheden die artikel 7:220 BW biedt.
Wanneer een huurder zich op het standpunt stelt dat hij wil meewerken aan een renovatie
en zich in dat kader bijvoorbeeld bereid verklaart om een hogere huurprijs te betalen al
naar gelang de verhoging van de kwaliteit, is het zeer de vraag of wel is voldaan aan de
voorwaarde dat de renovatie van de bedrijfsruimte "zonder beëindiging van de huur niet
mogelijk is". Wanneer een huurder zich voor en tijdens een procedure wegens dringend
eigen gebruik, bestaande uit renovatie, op dit coöperatieve standpunt stelt loopt de
beëindigingsvordering van de verhuurder een grote kans te worden afgewezen.
Een huurder die op een aantrekkelijke locatie zit en graag wil blijven huren doet er dan
ook verstandig aan om zich coöperatief op te stellen.
b: de algemene belangenafweging
Ten aanzien van de algemene belangenafweging geldt niet langer de wachttijd van drie
jaar na eigendomsovergang.
Voor het overige is ten aanzien van deze beëindiginggrond onder het nieuwe huurrecht
niets nieuws onder de zon.
c: artikel 7:220 BW
Uit de parlementaire geschiedenis blijkt dat wanneer een huurder een redelijk
renovatievoorstel niet accepteert de verhuurder er niet voor behoeft te kiezen om de
medewerking van de huurder af te dwingen maar de verhuurder de huurovereenkomst ook
kan opzeggen of de ontbinding kan vorderen. Dit op de grond dat de huurder zich, door
het voorstel niet te accepteren, niet als een goed huurder gedraagt en toerekenbaar tekort
schiet. In de parlementaire geschiedenis wordt hieromtrent opgemerkt:
"De huurder die de huurovereenkomst wil voortzetten, zal het redelijk
bevonden voorstel in beginsel hebben te aanvaarden, wil hij zich niet
blootstellen aan bijv. een opzegging en beëindiging van de
huurovereenkomst op de grond dat hij zich niet als een goed huurder
gedraagt in de zin van artikel 213 en 274 lid 1 onder a van het
onderhavige wetsvoorstel …".
Dit opent voor een verhuurder interessante mogelijkheden.
Een verhuurder kan een, althans in zijn optiek, redelijk renovatievoorstel aan de huurder
doen. Accepteert de huurder dit voorstel niet dan kan de verhuurder de huurovereenkomst
opzeggen op de grond dat de bedrijfsvoering van de huurder niet is geweest zoals een
goed huurder betaamt. Eenvoudiger is het vorderen van de ontbinding van de
huurovereenkomst. Hierbij is een verhuurder ook niet gebonden aan de termijnen van de
huurovereenkomst hetgeen in de praktijk een groot (extra) voordeel kan zijn.
Bij deze procedure is, gelet op de tekst van artikel 7:296 lid 2 BW, geen sprake van de
wachttijd van drie jaar na eigendomsovergang.
Zeker wanneer de verhuurder zijn renovatievoorstel wil aangrijpen om de
huurovereenkomst op te zeggen, of te ontbinden, dient de verhuurder een
renovatievoorstel te doen waarvan de kans bijzonder groot is dat niet alleen de
verhuurder, maar ook de rechter van oordeel is dat dit redelijk is.
Anders dan bij een opzegging op grond van een redelijk aanbod met betrekking tot het
gehuurde bepaalt de wet geen "terme de grâce". Bij woonruimte kan bij ontbinding door
de huurder een beroep worden gedaan op een terme de grâce bij ontbinding, bij 290bedrijfsruimte bevat de wet een dergelijke terme de grâce bij ontbinding echter niet.
Wellicht dat de rechtspraak hierin alsnog gaat voorzien. Wanneer de ontbinding wordt
gevorderd (op grond van de niet-acceptatie van een renovatievoorstel) kan immers
worden gesteld dat geen sprake is van de situatie dat de toerekenbare tekortkoming niet
meer ongedaan kan worden gemaakt. Bij een vordering tot het vaststellen van het tijdstip
waarop de huurovereenkomst eindigt dringt zich de parallel met artikel 7:298 BW op.
d: opzegging of ontbinding op grond van het realiseren van een bestemmingsplan
Ten aanzien van deze grond brengt het nieuwe huurrecht geen wijzigingen met zich mee.
Ook een "gewone" verhuurder kan dan ook opzeggen wanneer hij hiermee een krachtens
een geldend bestemmingsplan op het gehuurde liggende bestemming wil verwezenlijken.
Vereist blijft dat de ontwikkeling van de gemeente noopt tot de realisering . Een opvolgend
eigenaar/verhuurder van 290-bedrijfsruimte kan bovendien op deze grond de ontbinding
vorderen.
e: het redelijk aanbod van art. 7:296 lid 4 sub c BW
Dit redelijk aanbod moet betrekking hebben op het gehuurde zelf en mag volgens de
wettekst geen verhoging van de huurprijs inhouden. Onder het oude recht had de Hoge
Raad al bepaald dat bij een renovatieaanbod dat mede een verhoging van de huurprijs
inhoudt toch deze opzeggingsgrond kan worden gehanteerd. Nu deze opzeggingsgrond
ongewijzigd uit het oude recht is overgenomen zal dit ook voor het huidige recht gelden.
In de parlementaire geschiedenis wordt aan de orde gesteld dat een beroep op dit artikel
"denkbaar" is wanneer niet een hogere huurprijs, maar wel een ander onderdeel van een
renovatievoorstel in geschil is. Het lijkt mij echter dat het renovatievoorstel van art. 7:220
zich niet eenvoudig laat splitsen. Belangrijker is dat de procedure van het redelijk aanbod
van art. 7:296 niets toevoegt aan de procedure van het redelijk renovatievoorstel van art.
7:220. Integendeel: procedure van art. 7:296 is veel omslachtiger (denk hierbij aan de
opzeggingsformaliteiten).
III. VERGOEDINGSRECHTEN
- bij voortzetting van de huurovereenkomst
Bij een renovatie met instandhouding van de huurovereenkomst dient de verhuurder
rekening te houden met schadevergoeding en met een vermindering van de huurprijs.
Deze vergoedingen dienen onderdeel uit te maken van het renovatievoorstel zoals bedoeld
in artikel 7:220 lid 2 BW.
- tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten
Bij een huurbeëindiging op één van de gronden van artikel 7:296 BW dient de verhuurder
rekening te houden met een veroordeling tot een tegemoetkoming in de verhuis- en
inrichtingskosten. Ten opzichte van het oude recht behelst dit een verruiming aangezien
onder het oude recht van een dergelijke tegemoetkoming slechts sprake kon zijn bij een
huurbeëindiging op grond van dringend eigen gebruik.
De hoogte van een dergelijke tegemoetkoming is tamelijk arbitrair. Ook wanneer de
huurbeëindiging zijn grondslag vindt in het feit dat de huurder een redelijk voorstel tot een
renovatie niet heeft geaccepteerd (en de verhuurder opzegt op grond van artikel 7:296 lid
1 sub a, een onbehoorlijke bedrijfsvoering) kan van een dergelijke vergoeding sprake zijn.
- schadevergoeding bij het ontbreken van een duurzame ingebruikname
Voorts dient de verhuurder rekening te houden met een verplichting tot schadevergoeding
wanneer de wil tot een duurzame ingebruikneming ontbreekt. Het is enigszins de vraag
hoe het wettelijk vermoeden van artikel 7:299 lid 2 BW (de wil wordt geacht afwezig te
zijn wanneer het verhuurde niet binnen een jaar na de huurbeëindiging duurzaam in
gebruik is genomen) bij een renovatie moet worden gelezen. Geredeneerd kan worden dat
dit wettelijk vermoeden van toepassing is wanneer de verhuurder niet binnen een jaar na
de huurbeëindiging een aanvang maakt met de renovatie. Een aanvang maken kan naar
mijn mening ook bestaan uit een gedeeltelijke sloop zodat hieraan snel zal zijn voldaan.
Bovendien betreft het een vermoeden waar tegenbewijs tegen geleverd kan worden.
- goodwillvergoeding
Wanneer de verhuurder, na een huurbeëindiging, in de gerenoveerde ruimte een
gelijksoortige bedrijf aan dat van de huurder exploiteert of laat exploiteren en als gevolg
daarvan voordeel geniet kan sprake zijn van de goodwillvergoeding van artikel 7:308 BW.
- bij ontbinding van de huurovereenkomst
Wanneer de huurovereenkomst wordt ontbonden komt aan de huurder geen enkele
vergoeding toe. De keuze voor een beëindigingsprocedure of een ontbindingsprocedure
heeft dan ook gevolgen voor de vraag of, bij toewijzing van de vordering, aan de huurder
een vergoeding toekomt. Het lijkt verstandig om, wanneer de verhuurder de
huurbeëindiging nastreeft op de grond dat de huurder een redelijk renovatievoorstel niet
heeft geaccepteerd, tenminste primair de ontbinding te vorderen.
- afbraak in het algemeen belang
Is de verhuurder die gaat renoveren een opvolgend verhuurder dan dient de verhuurder
rekening te houden met een mogelijke vergoeding op grond van een afbraak in het
algemeen belang (artikel 7:309 BW). Ook deze bepaling stond reeds in het oude
huurrecht. Vereist is dat deze opvolgend verhuurder de huurovereenkomst door opzegging
doet eindigen in verband met afbraak met het oog op de uitvoering van werken in het
algemeen belang. Is dit het geval, dan is de verhuurder aan de huurder een vergoeding
verschuldigd naar analogie van de Onteigeningswet. De gehanteerde opzeggingsgrond is
niet van belang. Het artikel is niet van toepassing op ontbinding van de
huurovereenkomst, bijvoorbeeld in het hiervoor geschetste geval waarbij een huurder een
redelijk renovatievoorstel niet accepteert en de verhuurder op deze grond ontbinding
vordert.
Het is niet noodzakelijk dat de verhuurder bij de opzegging aangeeft dat hij een afbraak in
het algemeen belang wil realiseren. Zo oordeelde de rechtbank Dordrecht dat de
ingrijpende renovatie van een winkelcentrum, die een sloop van het gehuurde inhield, viel
aan te merken als de uitvoering van werken in het algemeen belang. De verhuurder had
hier opgezegd wegens de algemene belangenafweging, welke opzegging resulteerde in een
huurbeëindiging. De rechtbank achtte het algemeen belang gelegen in het bieden van
voorzieningen die in verband met de te verwachten groei van het aantal inwoners van
Hendrik-Ido-Ambacht en wees daarbij op het feit dat de gemeente voor deze renovatie een
nieuw bestemmingsplan in procedure had gebracht.
Ook de rechtbank Amsterdam oordeelde dat sprake was van een afbraak in het algemeen
belang hoewel de verhuurder hiervan niet had gerept. Ook hier was sprake van een nieuw
winkelcentrum waarbij de rechter van oordeel was dat niet uitsluitend sprake was van
commerciële belangen van de verhuurder.
- schadevergoeding buiten het huurrecht
Voorts kan een verhurend overheidslichaam dat een huurovereenkomst opzegt (of
anderszins de beëindiging bewerkstelligt) aansprakelijk zijn op grond van artikel 3:4 lid 2
AWB. Dit artikel bepaalt dat de nadelige gevolgen van een besluit (bijvoorbeeld: tot
huurbeëindiging) niet onevenredig mogen zijn in verhouding tot de met dat besluit te
dienen doelen. Van schadeplichtigheid kan ook sprake zijn wanneer een huurovereenkomst
door de rechter wordt beëindigd. Een voorbeeld hiervan kan worden gevonden in de
uitspraak van de Hoge Raad "Olde Damink/gemeente Oldenzaal". In deze zaak wees de
rechtbank, gebaseerd op artikel 3:4 AWB, een bedrag toe ter hoogte van ƒ 300.000,=. Het
Gerechtshof vernietigde deze uitspraak echter aangezien zij van oordeel was dat de
gemeente wel in redelijkheid tot haar beslissing om de huurovereenkomst op te zeggen
kon komen en de huurder hierdoor niet onevenredig werd geschaad in zijn belangen.
Schadevergoeding op grond van de algemene leer van de opzegging van een
duurovereenkomst is in theorie ook mogelijk maar zal in de praktijk nauwelijks een rol
spelen.
Conclusie
Het nieuwe huurrecht biedt ten aanzien van het renoveren van verhuurde bedrijfsruimte
nieuwe mogelijkheden, voor de verhuurder meer dan voor de huurder.
Een huurder die graag wil blijven huren doet er verstandig aan zich coöperatief op te
stellen en een redelijk renovatievoorstel van de verhuurder te accepteren. Kiest de
verhuurder ervoor om, hoewel de huurder zich coöperatief opstelt, geen redelijk
renovatievoorstel te doen, maar op te zeggen op grond van dringend eigen gebruik, dan
zal die opzegging naar mijn mening niet kunnen resulteren in een huurbeëindiging. Er is
dan immers niet voldaan aan de door de wet gestelde voorwaarde dat een renovatie van
de bedrijfsruimte zonder huurbeëindiging niet mogelijk is.
Een verhuurder kan profiteren van meer mogelijkheden om een huurder te verplichten een
renovatie te gedogen. Bovendien biedt artikel 7:220 BW voor een verhuurder een
interessante mogelijkheid om een huurovereenkomst met een huurder die een redelijk
renovatievoorstel van de hand wijst te laten ontbinden of het einde van de
huurovereenkomst te laten vaststellen wegens slecht huurderschap. Tegen een onredelijk
handelende huurder kan hierdoor, beter dan voorheen, worden geageerd.
De vraag of een renovatievoorstel van een verhuurder in een concrete situatie door een
rechter als "redelijk" wordt aangemerkt zal in de praktijk niet eenvoudig zijn te
beantwoorden. Dit behelst voor beide partijen een risico zodat partijen er meer dan ooit
belang bij hebben om in minnelijk overleg tot een oplossing te komen.