Heffingsregels - Larcier Group

registratierechten.book Page 67 Friday, August 22, 2014 10:58 AM
De evenredige registratierechten
H OOFDSTUK 3
Heffingsregels
69. Beginselen – Algemene regel
Het verkooprecht is van toepassing op overeenkomsten tot overdracht onder
bezwarende titel van eigendom of vruchtgebruik van in België gelegen onroerende goederen (W.Reg., art. 44).
Het moet dus gaan om:
1° een overeenkomst (wat de verrichtingen die voortvloeien uit de wet alleen
uitsluit)101; ongeacht of het een schriftelijke of mondelinge overeenkomst
betreft;
2° een overeenkomst tot overdracht onder bezwarende titel (een verkoop, een
ruil, een inbetalinggeving102, enz.). Kortom, een overeenkomst die tot gevolg
heeft dat juridisch een zakelijk recht van het ene hoofd op het andere overgaat, en dat mits een tegenprestatie (gelieve te noteren dat verdelingen en
andere overeenkomsten waarbij zakelijke rechten worden aangewezen, aan
het verkooprecht ontsnappen)103;
3° een overdracht van eigendom (volle of blote eigendom) of vruchtgebruik
van onroerende goederen; het feit dat de overdracht van eigendom uitgesteld
zou zijn, blijft zonder gevolg (zie nr. 58, 1°, supra)104;
4° van in België gelegen onroerende goederen105 (overeenkomsten die in het
buitenland gelegen onroerende goederen tot voorwerp hebben, kunnen
slechts aanleiding geven tot de heffing van het algemeen vast recht) (W.Reg.,
art. 159, 7°);
5° een overeenkomst andere dan een inbreng in een vennootschap (de
inbrengen in een vennootschap zijn uitgesloten van art. 44, omdat ze
speciaal getarifeerd zijn onder de art. 115 e.v.); de inbrengen van goederen
door een natuurlijke persoon en die gedeeltelijk of geheel tot bewoning
bestemd of aangewend zijn, vallen niettemin onder het voornoemde
artikel 44.
101
102
103
104
105
Bv. een verkrijging door verjaring.
De inbetalinggeving is de overeenkomst waardoor een schuldeiser van een geldsom en zijn schuldenaar zich
ertoe verbinden om deze laatstgenoemde toe te laten zijn schuld te voldoen door een goed waarvan hij eigenaar is, af te staan aan de schuldeiser.
Voor deze begrippen, zie de nrs. 13 tot 16 supra.
Zie A. CULOT, “La vente avec transfert différé de propriété – Conséquences pour la perception des droits
d’enregistrement”, Rec.gén.enr.not. 2011, nr. 26310, p. 296.
Over wat men verstaat onder “onroerende goederen” in de zin van het W.Reg., zie de nrs. 17 en 25 supra.
LARCIER
67
registratierechten.book Page 68 Friday, August 22, 2014 10:58 AM
Handboek Registratierechten
70. Belastbare grondslag – Beginselen – Verklaring pro fisco
Het verkooprecht wordt geheven op de overeengekomen waarde van de overgedragen onroerende goederen (W.Reg., art. 45). Evenwel mag de belastbare
grondslag in geen geval lager zijn dan de verkoopwaarde van die onroerende
goederen (W.Reg., art. 46).
Met andere woorden:
1° de overeengekomen waarde van de overgedragen onroerende goederen is de
enige te weerhouden heffingsgrondslag telkens deze gelijk is aan of hoger is
dan de verkoopwaarde van de goederen;
Voorbeeld:
Een in Namen gelegen onroerend goed waarvan de verkoopwaarde 45.000
EUR bedraagt, wordt verkocht voor 50.000 EUR; verschuldigd: 12,50% op
50.000 EUR.
2° de verkoopwaarde van de overgedragen onroerende goederen vormt de
heffingsgrondslag, maar enkel wanneer ze meer bedraagt dan de verkoopwaarde van de goederen;
Voorbeeld:
Een in Namen gelegen onroerend goed waarvan de verkoopwaarde 15.000
EUR bedraagt, wordt verkocht voor 10.000 EUR; verschuldigd: 12,50% op
15.000 EUR.
Wanneer het een overeenkomst houdende een vruchtgebruik of een blote
eigendom betreft, wordt de verkoopwaarde op forfaitaire wijze bepaald
(W.Reg., art. 47 tot 50).
Zelfs in dat geval blijft de forfaitaire verkoopwaarde een secundaire heffingsgrondslag die slechts moet worden weerhouden indien zij meer bedraagt dan de
overeengekomen waarde.
Bij de registratie zijn de partijen ertoe gehouden om de overeengekomen waarde
eerlijk mee te delen.
Bovendien moeten ze de verkoopwaarde van de goederen slechts aangeven
ingeval deze meer bedraagt dan de overeengekomen waarde. In de praktijk betekent het stilzwijgen van de partijen met betrekking tot de verkoopwaarde van
de goederen dus dat ze – al dan niet terecht – van mening zijn dat deze waarde
niet meer bedraagt dan de overeengekomen waarde.
Indien de bepaling van de belastbare grondslag echter geheel of gedeeltelijk van
de schatting van een levenslang recht afhangt, schrijft artikel 168 voor dat de
partijen in elk geval de naam, voornamen, geboorteplaats en -datum van de
begunstigden van dit levenslang recht moeten vermelden106.
106
68
Zie nr. 12 supra.
LARCIER
registratierechten.book Page 69 Friday, August 22, 2014 10:58 AM
De evenredige registratierechten
Afdeling 1
Voornaamste belastbare grondslag: de overeengekomen waarde
van de overgedragen onroerende goederen
A. De verkoop
71. Voornaamste belastbare grondslag: de overeengekomen waarde
De prijs vermeerderd met de lasten.
72. De prijs
De prijs is de geldsom die de koper betaalt of zich verbindt te betalen aan de
verkoper als tegenprestatie voor het verkochte onroerend goed, ongeacht de
manier waarop deze geldsom werd vastgesteld of de kwalificatie die de partijen
eraan hebben willen geven.
Zo moet in de belastbare grondslag worden begrepen, als bestanddeel van de
prijs, wat de koper van een onroerend goed aan de verkoper stort, zogenaamd:
– bij wijze van geschiktheidswaarde;
– als terugbetaling van kosten die de verkoper eerder heeft gemaakt (bv.
werken uitgevoerd aan het verkochte onroerend goed, kosten van een basisakte);
– voor wederbeleggingskosten;
– als vergoeding voor de waardevermindering van het surplus van de
eigendom van de verkoper.
Wanneer de prijs bestaat of wordt omgezet in een levenslang recht, wordt de
grondslag bepaald door het bedrag van het kapitaal dat de rente vertegenwoordigt (te schatten door de partijen). Indien de verkoop plaatsvindt mits dergelijke
prijs, die onmiddellijk in een levenslang recht wordt omgezet, is er geen verklaring noodzakelijk: de grondslag wordt bepaald door de overeengekomen prijs.
73. De lasten107
De lasten, waarvan de waarde moet begrepen zijn in de aan het verkooprecht
onderworpen grondslag, omvatten alle accessoire verbintenissen die de
verkoopovereenkomst aan de koper oplegt, bovenop de prijs, en waarvan de
verkoper rechtstreeks of onrechtstreeks geniet.
Met andere woorden, opdat er een last aan de prijs moet worden toegevoegd, is
het noodzakelijk – maar volstaat het – dat de volgende voorwaarden vervuld zijn:
107
Voor een overzichtsstudie over de lasten inzake registratierechten: G. RASSON, “Les charges et avantages en
droit d’enregistrement”, Rec.gén.enr.not. 1993, nr. 24245, p. 298; A. CULOT, “Droits d’enregistrement et
TVA applicables aux ventes d’immeubles”, Rép.not., t. VII, b. VII, nrs. 204 tot 207.
LARCIER
69
registratierechten.book Page 70 Friday, August 22, 2014 10:58 AM
Handboek Registratierechten
1° een verbintenis voor de koper; wat elke opvatting van last uitsluit wanneer
de verkoper zich een zakelijk recht op het verkochte goed voorbehoudt (bv.
voorbehoud van een recht van bewoning, van vruchtgebruik, enz.);
2° een verbintenis die door de verkoopovereenkomst aan de koper wordt opgelegd, is dus geen last; het beding van de verkoopovereenkomst dat zich ertoe
beperkt de wettelijke verplichtingen van de koper in herinnering te brengen
(bv. de kosten van de verkoopakte: notaris-, registratie-, hypotheekkosten,
enz.);
3° een verbintenis die aan die van de betaling van de prijs wordt toegevoegd;
4° een nadeel voor de koper en, daarmee samenhangend, een rechtstreeks of
onrechtstreeks voordeel voor de verkoper.
Voorbeelden:
–
–
–
–
–
De koper is verplicht om de belastingen te betalen die op het verkochte
onroerend goed betrekking hebben, voor een periode vóór zijn ingenottreding.
Verkoop met uitgestelde eigendomsoverdracht, maar onmiddellijke betaling
van de prijs.
Vormen lasten die aan de prijs moeten worden toegevoegd: de aan de koper
opgelegde verbintenis om bepaalde schulden van de verkoper te betalen
(commissie verschuldigd aan de tussenpersoon die de verkoop gesloten heeft
voor rekening van de verkoper; uitvoering van werken voor de verkoper;
bijdrage in de kosten voor wegen tot de betaling waarvan de verkoper zich
ten aanzien van de gemeente verbonden had).
Wanneer de verkoopakte van een bouwgrond, die deel uitmaakt van een
verkaveling, bevat dat de koper de meet- en plankosten of de lasten van de
bouwvergunning dient te betalen, is er een last indien de meting en het plan
voordien op verzoek van de verkoper werden uitgevoerd of indien uit de
omstandigheden voortvloeit dat het plan en de meting noodzakelijk zijn
voor de uitvoering van de wettelijke leveringsverbintenis van de verkoper.
Vormt een last, de verbintenis opgelegd aan de koper van een grond om op
zijn kosten een muur op te richten die bestemd is om deze grond te scheiden
van de resterende eigendom van de verkoper.
73.1. Uitzondering (Waalse Gewest)
De lasten slaan niet op de studies betreffende de kosten van onderzoeken
verricht op de verontreinigde of potentieel verontreinigde terreinen, noch op de
grondsaneringshandelingen en -werken108.
108
70
Decreet van 30 april 2009 houdende bepalingen tot wijziging van de wet van 12 juli 1973 op het natuurbehoud, van Boek I van het Milieuwetboek, van het Wetboek der Registratie-, Hypotheek- en Griffierechten en
van het decreet van 27 juni 1996 betreffende de afvalstoffen (BS 19 mei 2009).
LARCIER
registratierechten.book Page 71 Friday, August 22, 2014 10:58 AM
De evenredige registratierechten
74. De voordelen
De prijs kan iets anders omvatten dan de tegenprestatie van het verkochte goed
(voordeel). Zo is het mogelijk dat de verkoper, naast zijn wettelijke verbintenissen, zoals het overdragen van het verkochte onroerend goed aan de koper,
deze laatstgenoemde vrijwaren voor uitwinning en verborgen gebreken van het
verkochte goed109, zich in de verkoopovereenkomst ertoe verbindt om de koper
een of ander voordeel te verschaffen, hetzij door af te zien van de uitoefening
van al die rechten ten aanzien van hem, hetzij door te beloven iets voor hem te
doen. In dat geval moet men beschouwen dat de door de koper betaalde of te
betalen prijs gedeeltelijk van toepassing is op het desbetreffende voordeel. Dat
deel van de prijs – te bepalen, in voorkomend geval, door middel van een schattende verklaring110 – ontsnapt aan het verkooprecht.
Voorbeelden:
–
–
–
De verkoper neemt de aktekosten geheel of gedeeltelijk te zijnen laste
(kosten die de koper wettelijk op zich moet nemen)111. De waarde van het
voordeel moet van de prijs worden afgetrokken.
Wanneer de verkoopakte bevat dat de prijs (of een deel van de prijs) betaalbaar is op termijn, zonder interesten, en dat de vervaldag na de datum ligt
waarop de koper het genot van het verkochte goed verkrijgt, is er in dit
beding een voordeel voor de koper, dat van de prijs moet worden afgetrokken om de belastbare grondslag te bepalen; deze wordt vertegenwoordigd door de som die als prijs bedongen zou zijn geweest indien de betaling
op de dag van de ingenottreding had moeten plaatsvinden (ofwel de waarde,
op die dag, van een later te ontvangen kapitaal zonder interesten).
De verkoper neemt de belastingen die op het verkochte onroerend goed
betrekking hebben, te zijnen laste voor een periode na de ingenottreding van
de koper.
Wanneer het bedrag van het in mindering te brengen voordeel onderworpen is
aan schatting en de partijen het niet spontaan hebben geschat, vestigt de
ontvanger hun aandacht op de mogelijkheid om de noodzakelijke schatting te
verstrekken. Indien de partijen geen gevolg geven aan deze uitnodiging binnen
de door de ontvanger gestelde termijn, houdt deze laatstgenoemde geen rekening
met het voordeel. De aldus uitgevoerde heffing is onherroepelijk.
109
110
111
Burgerlijk Wetboek, art. 1603 e.v.
W.Reg., art. 168; zie de nrs. 12 en 70, in fine, supra.
Zie nr. 60 supra.
LARCIER
71
registratierechten.book Page 72 Friday, August 22, 2014 10:58 AM
Handboek Registratierechten
75. Bijzonderheden
–
–
–
–
Verkoop van een te bouwen onroerend goed: het verkooprecht is onmiddellijk verschuldigd112.
Prijssupplement bij nieuwe overeenkomst: het recht is verschuldigd op het
supplement.
Verkoop met verbintenis voor de verkoper om bepaalde verbeteringen aan
te brengen: het recht is verschuldigd op de totaliteit van de bedongen
verkoopprijs, zonder aftrek van de uit de werken voortvloeiende uitgave.
Verwerving van een aankoopoptie door de overnemer: de prijs van de overdacht van de optie maakt geen deel uit van de grondslag.
B. De ruil
76. Voornaamste belastbare grondslag: de overeengekomen waarde
De overeengekomen waarde van de onroerende goederen vervat in de prestatie
die aanleiding geeft tot het hoogste recht113.
De bijzondere wet van 13 juli 2001 tot herfinanciering van de Gemeenschappen
en uitbreiding van de fiscale bevoegdheden van de Gewesten bepaalt dat in geval
van ruil van onroerende goederen die in meerdere gewesten gelegen zijn, het
bevoegde gewest (dat dus het toepasselijke tarief bepaalt) datgene is waartoe het
ontvangstkantoor behoort in wiens ambtsgebied het deel van de goederen met
het hoogste federaal kadastraal inkomen gelegen is.
Afdeling 2
Bijkomende heffingsgrondslag: de verkoopwaarde van de
overgedragen onroerende goederen
77. Begrip
De verkoopwaarde is de marktwaarde die zou worden verkregen in normale
bekendmakingsomstandigheden bij een voldoende toeloop van gegadigden.
78. Bepaling van de verkoopwaarde van de volle eigendom
Over het algemeen wordt de verkoopwaarde van het overgedragen onroerend
goed bepaald door vergelijking met naburige erven van dezelfde aard die, in
normale omstandigheden, het voorwerp waren van een openbare verkoping of
zelfs van een onderhandse verkoop.
112
113
72
Behoudens toepassing van de BTW: zie de nrs. 120 e.v. infra.
Zie de heffingsregel betreffende de afhankelijke beschikkingen onder nr. 41 supra.
LARCIER
registratierechten.book Page 73 Friday, August 22, 2014 10:58 AM
De evenredige registratierechten
In geval van onenigheid tussen de administratie en de partijen over de verkoopwaarde van het overgedragen onroerend goed gaat men over tot de controleschatting die verder in dit handboek aan bod komt (zie nrs. 84 e.v. infra).
79. Bepaling van de verkoopwaarde van het vruchtgebruik en van de blote
eigendom – Verplichte regels
A. Het vruchtgebruik zonder beperkte duur114
1. Berekening (W.Reg., art. 47, 1ste lid)
Wanneer de overeenkomst op het vruchtgebruik van een onroerend goed slaat,
wordt de verkoopwaarde vertegenwoordigd door de som verkregen door
vermenigvuldiging:
– van de jaarlijkse opbrengst of, bij ontstentenis daarvan, van de huurwaarde
van het goed115;
– met het getal dat in de tabel van artikel 47 is opgegeven en afhankelijk is van
de leeftijd welke diegene op wiens hoofd het vruchtgebruik is gevestigd, op
de dag van de akte heeft (zie de tabel onder punt c, infra).
2. Limiet
In geen geval mag aan het vruchtgebruik een hogere waarde dan de vier vijfden
van de verkoopwaarde van de volle eigendom worden toegewezen.
B. De blote eigendom
1° Verkoop van de blote eigendom van een onroerend goed met voorbehoud
van vruchtgebruik door de verkoper (W.Reg., art. 48).
In dat geval mag de belastbare grondslag niet lager zijn dan de verkoopwaarde van de volle eigendom. De wet beschouwt – en dit krachtens een
fictie bedoeld om fraude te voorkomen – dat er rechtstreeks verkoop van de
volle eigendom geweest is. Bijgevolg, indien bij latere overeenkomst de
verkoper het vruchtgebruik aan de blote eigenaar overdraagt, is deze overdracht vrijgesteld van het evenredig recht (W.Reg., art. 159, 3°).
2° Verkoop van de blote eigendom van een onroerend goed waarvan het
vruchtgebruik aan een andere persoon dan de verkoper toebehoort (W.Reg.,
art. 49).
In dat geval is het vruchtgebruik dus niet door de verkoper voorbehouden.
114
115
Voor een vruchtgebruik voor een beperkte duur: zie W.Reg., art. 47, 2de lid.
Een aanvullende verklaring zal noodzakelijk zijn, zie nr. 12 supra.
LARCIER
73
registratierechten.book Page 74 Friday, August 22, 2014 10:58 AM
Handboek Registratierechten
De belastbare grondslag mag niet lager zijn dan de verkoopwaarde van de volle
eigendom, na aftrekking van de overeenkomstig artikel 47 berekende waarde
van het vruchtgebruik.
C. Tabel van artikel 47 W.Reg.
Coëfficiënt
Leeftijd
18
20 jaar of minder
17
meer dan 20 jaar en niet meer dan 30 jaar
16
meer dan 30 jaar en niet meer dan 40 jaar
14
meer dan 40 jaar en niet meer dan 50 jaar
13
meer dan 50 jaar en niet meer dan 55 jaar
11
meer dan 55 jaar en niet meer dan 60 jaar
9,5
meer dan 60 jaar en niet meer dan 65 jaar
8
meer dan 65 jaar en niet meer dan 70 jaar
6
meer dan 70 jaar en niet meer dan 75 jaar
4
meer dan 75 jaar en niet meer dan 80 jaar
2
meer dan 80 jaar
80. Samenvattende tabel
Volle
eigendom
Voornaamste grondslag
Overeengekomen
waarde
Prijs
+
Lasten
Bijkomende
grondslag
Verkoopwaarde
Volle eigendom:
Vruchtgebruik:
voor onbeperkte duur (of levenslang):
jaarlijkse opbrengst (huurwaarde) ×
coëfficiënt:.....×.....= (a)
– voor beperkte duur (kapitalisatie)
= (b)
Maximum: 4/5 van de verkoopwaarde VE:
= (c)
Weerhouden van het minst hoge bedrag
van (a) (b) (c) =
–
Blote eigendom:
– vruchtgebruik niet voorbehouden
door de verkoper: verkoopwaarde VE –
forfaitaire verkoopwaarde VG =
– vruchtgebruik voorbehouden door de
verkoper: verkoopwaarde VE =
Vruchtgebruik
(VG)
Blote
eigendom
(BE)
……
……
……
……
……
……
= … (1)
= … (1)
= … (1)
… (2)
… (2)
= … (2)
OF
= … (2)
Als belastbare grondslag moet het hoogste bedrag van (1) en (2) worden weerhouden.
74
LARCIER
registratierechten.book Page 75 Friday, August 22, 2014 10:58 AM
De evenredige registratierechten
De essentie
•
•
•
Heffingsgrondslag: de hoogste waarde van:
de overeengekomen waarde (de prijs + de lasten)
en
de verkoopwaarde
Verkoopwaarde van het vruchtgebruik (niet beperkt in de tijd):
Jaarlijkse opbrengst van het goed (bij ontstentenis daarvan: huurwaarde)
vermenigvuldigd met
de coëfficiënt (maximum: 4/5 verkoopwaarde BE)
Verkoopwaarde van de blote eigendom:
– indien voorbehoud van vruchtgebruik door de verkoper: verkoopwaarde van de volle eigendom;
– indien geen voorbehoud van vruchtgebruik door de verkoper:
verkoopwaarde van de volle eigendom – verkoopwaarde van het
vruchtgebruik (berekend zoals hierboven aangegeven).
De voorgaande regels zijn verplicht. Wij leggen bijzondere nadruk op dit
punt.
Opmerkingen
Nooit vergeten om te vergelijken:
De overeengekomen waarde en de verkoopwaarde, teneinde de hoogste te
weerhouden.
Aangehaalde artikelen
Artikelen 44 tot 46, 47 tot 50, 159, 3° en 7° en 168.
Meer weten hierover
•
•
•
•
• A. CULOT en P. CULOT, “Manuel du compromis de vente – Aspects
civils et fiscaux”, Coll. Cahiers de fiscalité pratique, Larcier, 2012.
• A. CULOT, “Droits d’enregistrement et T.V.A. applicables aux ventes
immeubles”, Rép.not., t. VII, b. VII, nrs. 177 e.v.
• F. WERDEFROY, Droits d’enregistrement, nrs. 648 tot 706.
• Administratieve circulaire nr. 4 van 24 februari 2003, Rec.gén.enr.not.
2003, nr. 25352, p. 145 (wijziging in Brusselse Hoofdstedelijke Gewest).
LARCIER
75
registratierechten.book Page 76 Friday, August 22, 2014 10:58 AM
Handboek Registratierechten
Afdeling 3
Toepasselijke belastingtarieven
81. Algemene beginselen
Sinds 1 januari 2002 varieert het toepasselijke tarief naargelang van de plaats
waar het onroerend goed dat het voorwerp van de overeenkomst uitmaakt,
gelegen is:
– 12,50% indien het onroerend goed zich in het Waalse116 of het Brusselse
Hoofdstedelijke Gewest117 bevindt;
– 10% indien het onroerend goed zich in het Vlaamse Gewest118 bevindt.
Er zijn bijzondere regels voorzien in geval van ruil van goederen die in meerdere
gewesten gelegen zijn (zie hoofdstuk over de lokalisatie van de belastingen,
nrs. 45 e.v. supra).
Dit tarief is toepasselijk voor aankopen zowel door natuurlijke personen als
door rechtspersonen, ongeacht of ze Belgische of buitenlandse ingezetenen zijn.
82. Verlagingen en abattementen
Wij verwijzen naar Afdeling 5 (nrs. 88 e.v.).
83. Oefeningen
Vermeld de heffing die op de volgende overeenkomsten zou worden uitgevoerd
ingeval ze aan de registratie zouden worden onderworpen:
1° Verkoop van een bouwgrond in Bergen voor 20.000 EUR. De koper dient
eveneens de meetkosten ten belope van 600 EUR te dragen. De verkoopwaarde
van het goed wordt geschat op 20.000 EUR.
Antwoord
– Toepasselijk tarief: 12,50%
– Belastbare grondslag: 20.600 EUR (prijs + lasten met minimum de
verkoopwaarde)
– Heffing: 20.600 × 12,50% = 2. 575 EUR
2° Verkoop van een huis in Brussel voor 100.000 EUR. De koper moet de onroerende voorheffing betalen die betrekking heeft op het jaar vóór de aankoop en
116
117
118
76
Het Waalse Gewest omvat de provincies Luik, Henegouwen, Luxemburg, Namen en Waals-Brabant, met
inbegrip van de gemeenten van het Duitstalige Gewest, evenals de taalgrensgemeenten van het Waalse Gewest
met taalfaciliteiten voor de Nederlandstaligen (Komen-Waasten, Moeskroen, Vloesberg en Edingen) en voor
de Duitstaligen (Malmedy en Waismes).
Het Brusselse Hoofdstedelijke Gewest bestaat uit negentien gemeenten.
Het Vlaamse Gewest omvat de provincies Antwerpen, Limburg, Oost-Vlaanderen, West-Vlaanderen en
Vlaams-Brabant, evenals de randgemeenten (Drogenbos, Kraainem, Linkebeek, Sint-Genesius-Rode, Wemmel en Wezembeek-Oppem) en de Vlaamse gemeenten die aan de taalgrens gelegen zijn (Voeren, Herstappe,
Bever, Spiere-Helkijn, Mesen en Ronse).
LARCIER
registratierechten.book Page 77 Friday, August 22, 2014 10:58 AM
De evenredige registratierechten
die op 600 EUR geschat wordt, de aan de verkoop voorafgaande renovatiekosten die op 8.000 EUR geschat worden, alsook de registratierechten die op
15.000 EUR geschat worden. De verkoopwaarde van het onroerend goed
bedraagt 120.000 EUR.
Antwoord
– Toepasselijk tarief: 12,50%
– Belastbare grondslag: 120.000 EUR (prijs + lasten – 108.600 – met
minimum de verkoopwaarde: 120.000 EUR). De registratierechten, die
niet in de grondslag vervat zijn, zijn wettelijk ten laste van de koper.
– Heffing: ofwel:
• 120.000 × 12,50% = 15.000 EUR
• 60.000 × 12,50% = 7.500 EUR, indien de koper kan genieten van
het abattement van 60.000 EUR119
• of 45.000 × 12,50% = 5.625 EUR, indien de koper kan genieten van
het abattement van 75.000 EUR120
3° Verkoop van het vruchtgebruik (door een volle eigenaar) van een grond in
Oostende voor 20.000 EUR. De koper is 56 jaar (coëff. 11) en de verkoper is
64 jaar (coëff. 9,5). De grond wordt niet verhuurd. De huurwaarde ervan
bedraagt 250 EUR per maand. De verkoopwaarde van het onroerend goed
bedraagt 45.000 EUR.
Antwoord
– Toepasselijk tarief: 10%
– Belastbare grondslag:
Overeengekomen waarde: 20.000 EUR
Forfaitaire verkoopwaarde: 250 × 12 × 11.
Bij ontstentenis van jaarlijkse opbrengst van het goed, de huurwaarde
vermenigvuldigd met de door het wetboek toegekende coëfficiënt aan de
vruchtgebruiker die, op de dag van zijn overlijden, de uitdoving van het
vruchtgebruik zal veroorzaken, in casu de koper = 33.000 EUR
(maximum dat niet mag worden overschreden: 4/5 van 45.000
= 36.000)
– Heffing: 33.000 × 10% = 3.300 EUR (forfaitaire verkoopwaarde hoger
dan de overeengekomen waarde)
4° Verkoop van het vruchtgebruik (door de volle eigenaar) van een huis in Luik
voor 60.000 EUR. De verkoper is 64 jaar (coëff. 9,5) en de koper is 42 jaar
(coëff. 14). Het huis wordt verhuurd voor 300 EUR per maand en de huurwaarde ervan bedraagt 450 EUR per maand. De verkoopwaarde van het onroerend goed bedraagt 80.000 EUR.
119
120
Zie nr. 98 infra.
Zie nr. 98 infra.
LARCIER
77